第一篇：中國房地產業宏觀調控政策評價

2004年以來中國房地產業宏觀調控政策總體評價

編者按：住房問題是關系民生的大問題。持續飆升的房價因超過百姓承受能力而招致廣泛批評。中央政府連年出臺一系列調控措施，但效果并不明顯。問題究竟出在哪里？下一步將如何著力？為此，我們選登相關調研報告進行評價，并請有關專家從各自的角度進行分析，同時考察鄰邦韓國、日本的做法，以資借鑒。

2004年以來，中央政府綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，以區別對待和循序漸進的方式，對房地產業連續出臺了一系列宏觀調控政策。總體來看，調控初見成效。但房地產市場仍然存在住房供給結構不合理、部分城市房價上漲太快，中低收入居民住房難以滿足等問題。亟需在總結經驗的基礎上，繼續加強和完善住宅的宏觀調控政策。

房地產業宏觀調控的背景

2001年以來，房地產業在快速增長的同時，也出現了房地產業投資增長過猛，部分地區房價上漲過快等問題，使房地產業成為宏觀調控的重點行業之一。

(一)房地產業發展的宏觀經濟環境

自2001年以來，隨著居民生活水平提高，居民消費結構升級帶動產業結構升級，工業化進程加快和城鎮化率快速提高，使中國經濟進入了以住房、汽車、電子通訊、能源和基礎原材料業較快發展的新一輪增長周期。其中，房地產、鋼鐵、水泥等行業投資迅猛增長，帶動整個固定資產投資快速增長。2004年1-2月份固定資產投資完成額增長53%，經濟運行中出現了新的不平衡，能源、運輸供應緊張，居民消費品價格指數(CPI)開始走高(6月同比上漲5%)，中國經濟運行出現偏熱的跡象。

(二)房地產業制度改革與政策調整

第一，1998年城鎮居民住房制度改革全面推進，有關住房的分配、供應、市場、金融、物業管理、中介、行政管理和調控等七個體系的改革全面啟動，取消了實行40余年的住房福利分配制度，代之以貨幣化分配；明確了居民住房產權的私有化和住房獲得渠道的市場化，調動了居民購房積極性，居民住房需求開始集中釋放。

第二，較好的經濟環境，創造了更多的住房需求。一是城市新生代成家立業、城市化中新遷入人口需要住房。二是城市居民生活水平提高，對居住有了更高的要求，部分取得房改產權的居民產生以舊換新、以小換大的住宅需求。三是大量的城市拆遷改造，增加了居民住房需求。四是大量社會資金將房產作為投資品所產生的需求。

第三，國家對房地產業發展的政策支持，從供求兩方面促進了房地產業的快速發展。從“九五”初期開始，為擴大國內需求，中國政府將住宅作為居民新的消費熱點，給予優惠房貸、減免稅等政策支持，鼓勵購房，刺激了住房消費。同時作為經濟增長的支柱產業，國家對房地產業的持續發展給予包括放寬商業住房信貸規模控制，實行預售房制度，整頓取消部分行政事業性收費項目等政策支持，促進了房地產業快速增長。2003年與1999年比，房地產投資完成額年均增長24.5%，高于同期固定資產投資增速7.3個百分點。

(三)體制機制缺欠與房地產市場的宏觀調控

從2003年下半年開始，房地產業在發展過程中出現了部分地區房地產投資過熱、房價上漲過高的現象，尤其是在上海、杭州等長三角地區，房價漲幅超過10%，成為此輪宏觀經濟偏熱的一個象征。其根源在于體制、機制的缺欠。一是房地產市場已經放開，但相應的制度沒有建立和完善，市場機制不能有效發揮作用。二是大部分土地以協議方式轉讓，不能反映真實地價，土地資源不能合理使用。三是資金使用成本低。這些因素導致需求和投資動力旺盛，市場難以有效調整。2004年4月，為遏制房地產投資過快增長勢頭，國務院連續出臺一系列政策對房地產業進行宏觀調控。

2004年以來房地產宏觀調控政策的特點及成效

(一)2004年房地產宏觀調控政策的重點及成效

調控目標和重點：2004年初，為抑制房地產投資過快增長，中央政府采取了“管嚴土地、看緊信貸”的宏觀調控政策。一方面，加大了對房地產用地的治理整頓力度，清理整頓建設用地，嚴格審批管理，從緊土地供應，逐步推行經營性用地的“招、拍、掛”，從源頭控制了土地供給。另一方面，中國人民銀行兩次提高存款準備金率，將房地產開發項目(不含經濟適用房項目)資本金比例提高到35%及以上，上調金融機構存貸款基準利率，嚴禁房地產流動資金貸款等，收緊銀根，減少房地產開發的資金支持。

成效和問題：2004年調控措施以行政手段為主，力度較大，通過控制土地和資金供給，控制房地產供給，使房地產投資增長速度由年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1個百分點。

但這次調控主要是抑制供給，對需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年擴大內需、刺激住房消費的一些政策仍然在發揮作用，引起了供求關系的失衡。出現投機炒作和被動需求等非合理需求的快速增長;中低檔住宅供應比例下降、房地產供給結構不合理等問題引起的商品房價格大幅上漲.全國平均銷售價格同比增長14.4%。尤其是上海、杭州等東南沿海城市房價漲幅更大，引起了社會各界對是否會出現“房地產泡沫”的關注。

(二)2005年房地產宏觀調控政策的特點及成效

2005年初，根據房地產市場出現的新情況和新問題，中央三個月內繼續出臺了一系列調控政策。

調控目標和重點：調控目標由控制房地產投資規模過大的單一目標向既控制投資速度又要抑制商品住房價格上漲過快的雙重目標轉換。調控重點相應調整：一是有效調整房地產市場的供求關系。從增加供給和減少需求兩方面入手來調整房地產市場，實現穩定房價的目的。一方面，利用信貸、稅收等經濟手段，提高炒房成本，抑制房產投機需求；嚴格控制城市拆遷改造規模，抑制被動住房需求。同時，加大對閑置土地的清理力度，以此增加土地供給。二是在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持，改善住房供給結構。三是整頓房地產市場秩序。出臺了不準預售房再轉讓、實行購房實名制、上網交易等措施，并依法嚴肅查處違法違規銷售行為。加快建立健全房地產

市場信息系統，加強對房地產市場運行情況的動態監測，創造良好的市場環境。

調控效果與問題：2005年末房地產投資增長19.8%，增速比上年同期回落8.2個百分點；商品住宅銷售價格上漲7.5%，漲幅比上年同期回落3.6個百分點；上海、杭州等城市大幅上漲的房價得到了有效抑制，說明宏觀調控初見成效。

但2006年初，一些問題又凸現出來。一是房地產投資增速出現反彈，1-6月增速比上年末提高4.4個百分點。二是供給結構不合理狀況依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低價住房和經濟適用房的比例偏低，供給不足。三是深圳、北京、廣州、大連等城市房價大幅上漲，中低收入人群難以承受，增加了社會不安定因素。

(三)2006年房地產宏觀調控政策的特點

2006年5月末建設部、發展改革委等九部委聯合出臺了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》的調控措施，各部委和各地方政府陸續出臺相關配套措施。

調控目標：發展滿足當地居民自住性需求的中低價位、中小套型普通商品住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

重點：一是要求地方政府利用廉租住房和經濟適用房真正解決低收入人群的住房問題。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面積和開發面積不得低于當年計劃面積的70%，通過限套型、限房價，競地價、競房價的辦法，保證中低價位、普通住房供給。三是運用經濟手段。強化住宅轉讓環節的稅收管理和外資購房的管理，抑制投機炒作；提高銀行存貸款利率，有區別地調整住房消費信貸的首付比例，引導合理消費；規范房地產市場秩序，增強市場信息透明度和加強輿論引導，促進房地產市場的有序運行和健康發展。四是將落實房地產調控政策納入到對地方政府目標責任考核制度中，保證調控措施的有效落實。對住宅產業宏觀調控政策體系的總體評價

(一)此輪宏觀調控政策的特點

一是宏觀調控呈階段性，循序漸進。重在解決每個階段的突出矛盾，調控逐步深入，注重保持經濟政策的連續性和穩定性，產生的震動和影響較小。

二是調控政策的綜合性和系統性。根據不同的調控對象，采取相應的調控手段，形成了綜合使用行政手段、法律手段和經濟手段的政策體系，得到了較好的效果。

三是調控政策注重區別對待，分類指導。主要體現在既要控制房地產投資速度，抑制投資需求，又要保護普通居民購房積極性。在“雙緊”的情況下，土地供給、項目審批、信貸支持等政策都向經濟適用房、中低檔住房傾斜。在抑制非合理需求的同時，對普通居民的自住性需求給予了房貸、稅收方面的優惠。

(二)宏觀調控政策的成效

第一，控制了房地產投資過快增長的勢頭，保持了房地產業的平穩發展。銀根、地根緊縮

及政府監管力度加大，房地產投資在規范中發展；投資、投機需求以及超前拆遷引發的被動需求得到一定程度抑制，房地產市場向以自住性需求為主轉換；地方政府在調控和住房保障政策被賦予更大的責任。房地產投資過快增長的勢頭得到了有效控制，投資各月累計同比增速由2004年年初的50.2%回落到2005年年末19.8%，2006年11月份為24%；商品房平均銷售價格同比由2004年上漲14.4%，逐步回落，2006年11月份同比上漲5.8%，住房價格漲勢平緩回落。

第二，促進了土地制度的深化改革。調控采取了與改革相結合的政策措施，建立了經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，并加強土地交易的監督和管理，堵塞了漏洞，促進了土地交易市場化進程和規范。

第三，住宅市場體系初步形成。基本形成了由新建住宅市場、二手房轉讓市場和住宅租賃市場構成的住宅市場體系。并逐漸建立和完善了商品房預售、規范房地產交易秩序、住房交易實行網上申報等規章制度，房地產市場秩序逐步改善。

(三)仍然存在的問題及成因

房地產市場發展中仍然存在一些突出問題。一是住房供應結構性矛盾仍十分突出。2006年1-6月份，40個重點城市上市預售的套均建筑面積115平方米，適合當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房仍然供應不足。二是部分城市房價上漲仍然較快。2006年11月，房價漲幅較大的城市：福州同比上漲10.4%，北京10.3%，深圳

9.8%，廈門9.6%，秦皇島9.3%，成都8.9%和貴陽8.4%，尤其是北京和深圳，房價從2005年下半年開始持續較大幅度上漲，使得普通居民仍然買不起房，房價回落并沒有達到普通居民可承受的水平。三是住房保障制度不完善，低收入家庭住房難的問題沒有根本解決。

進一步分析上述問題有更深層次的原因。

第一，對90平米以下普通住房兩個70%的調控措施缺乏說服力和可操作性。此項措施是改善住房供給結構、滿足當地居民自住需求的重要措施。但措施的目標定位是什么，是滿足新生代的需求還是以舊換新居民的需求。如果都包括，還涉及居民住房消費目標的問題，90平米住房是否是未來幾年居民住房的目標。另外，目標定位確定之后，需求量是多少，所占比例是否是70%，這些都需要給予科學、合理的解釋，才有說服力，得到包括開發商在內的理解和支持。

同時，中低價房在銷售環節缺乏可操作性，包括購房人的資格審定、住房的銷售程序、監督管理等都沒有詳細規定，措施難以有效落實。

第二，體制問題制約地方政府落實住房調控政策的積極性。一是GDP是考核地方政績的主要指標，房地產業投資速度和房價漲幅回落直接影響地方經濟。二是土地收入是地方政府可取得的主要財政收入，限地價將影響地方收入。三是落實中低價住房和完善住房保障制度的資金來源不明確，需要地方政府自己籌錢，幾個因素都直接影響地方利益。

第三，投資收益低影響開發商建設中低檔住房的積極性。中低檔住房是在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，進行招標，是在一定行政限制下的市場化行為。開

發商追求的是投資收益，其結果一是在滿足開發商收益的條件下競出的房價可能偏高(廣州已有先例)，二是因預期收益低開發商不積極參與。

第四，住房保障制度不完善。一是住房保障體系不健全。政府承擔為低收入人群解決居住問題責任不明確，缺乏法律與制度保障。二是部分城市還沒有建立廉租制度，經濟適用房制度尚需進一步改進，住房保障體系的覆蓋面太小。三是住房保障制度不落實。大多數城市沒有明確的管理機構，資金來源缺乏制度化，沒有建立最低收入居民家庭檔案和申請、審批制度。第五，缺乏住房信息、檔案等基礎制度建設。利用稅收、信貸等經濟手段抑制投資需求、外資炒房等調控措施，因為沒有建立實名制的住房檔案而難以精確實施，降低調控效率。同時通過實施不動產稅的方式來優化存量房源配置較好的政策建議，也因此難以實現。政策建議

要繼續完善和落實房地產調控政策，與此同時要注重長遠的制度建設，做到標本兼治，為更好的進行調控創造條件。

第一，加強住房信息統計工作，建立住房檔案登記制度。整合統計系統、建設系統的統計資源，建立實名制的住房檔案登記制度。

第二，建立科學的居民住房消費目標和消費模式。一是根據科學發展觀和我國土地資源和人口狀況，明確在當前經濟發展階段，90平米住房可以滿足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是準確統計中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照實際需求安排中低價位、中小套型普通商品住房的供地計劃和建設計劃。三是提倡根據消費能力“租、購并舉”的科學消費模式，合理引導普通居民的住房消費。

第三，調動地方政府落實調控政策的積極性，為地方政府認真落實調控措施創造制度條件。一是改革地方官員的政績考核制度，減弱GDP增長的影響。二是改革、完善分稅制度，使地方政府的事權與財權相對稱。三是改革土地收益制度，減少地方政府對土地收入的依賴。

第四，完善住房保障制度；滿足普通居民購房需求。政府應該承擔起保障中低收入居民住房的責任，建立完善的住房保障制度。一是根據低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對低保人群實施廉租房政策；為低收入者提供經濟適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來源。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，并跟蹤了解和及時調整，根據實際需求安排住房投資和住房分配，做到應保盡保。

同時，政府要給予中低價位、中小戶型普通住房建設一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷售細則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優惠，滿足普通居民購房需求，降低購房成本。

第五，推動不動產稅的實施，合理配置房產資源。根據居民持有住房的情況，征收不同的財產稅，可以通過稅收手段抑制投資需求、充分利用存量房源，為地方財政提供穩定收入來源，是解決當前房地產市場問題的治本之策。

第二篇：中國近年來房地產業宏觀調控政策之效果分析

中國近年來房地產業宏觀調控政策之效果在我國近年來房地產業朝氣蓬勃快速發展的過程中，市場上卻也陸續出現了房地產供不應求、房價地價都上漲過快、投資炒作充斥整個市場等問題。自從2003年以來，我國出臺了一系列針對房地產市場及房地產行業發展的宏觀調控政策，主要包括行政調控政策、金融調控政策、土地調控政策。以2006年和2007年為例，對我國的房地產宏觀政策進行分析，不難看出其效果何在與問題何在。

2006年是中國房地產業大風大浪的一年，在這一年里，政府先后共出臺了13項房地產政策。其中有代表性的有2006年5月17日溫家寶總理主持召開的國務院常務會議上提出的促進房地產業健康發展的六項措施（“國六條”），包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面；同年5月29日，國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國辦發（2006）37號），人稱9部委“十五條”，是對“國六條”進一步細化；7月26日，國稅總局發布《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（108號文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。

2007年宏觀政策的頻繁出臺使得2007年成為中國房地產市場的“多事之秋”：央行一年內6次加息；開征了土地增值稅；“千呼萬喚始出來”的《物權法》終獲通過；第二套房首付提至四成國土部39號令出物業稅有望正式征收旨在對存量房市場的投資性需求將起到抑制作用；建設部、發改委、人民銀行等九部門聯合發布《廉租住房保障辦法》；央行為管理銀行體系的流動性十次上調準備金率。

進入2008年以來，我國繼續實施從緊的貨幣政策：新年伊始央行便上調存款準備金率0.5個百分點，目的在于繼續抑制貨幣信貸的過快增長；1月7日，國務院辦公廳下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》，從而開啟了2008年樓市調控的第一章，也定下了全年打擊囤積土地的基調，這一舉措勢必對房價走勢產生決定性影響。專家紛紛預測：整頓閑置土地將成為2008房地產政策調控的重頭戲。而具體政府將如何舉措，我們且拭目以待。

綜觀近年來我國政府對房地產業出臺的各項宏觀調控措施，不難看出，國家正力圖以多種工具相結合的方式來對房地產業進行規范和調整。其效果究竟有多大也初步顯現了出來。我們可以看到銀行信貸的收縮抑制了房地產業的過熱投資，百姓開始持幣觀望而非盲目購房，在交易環節加大征稅力度在一定程度上抑制了炒房；也有效阻止了開發商蓄意囤積土地的行為

但不得不說的是：這些政策措施雖然也取得了積極的成效。但正如國家發改委價格司司長曹長慶所說：“與政策目標和人民群眾的實際要求，差距還很大。” 房價仍居高不下，2007年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，創兩年來新高。購房者最為關注的新建商品住房銷售價格漲幅更甚，同比上漲

7.4%，漲幅比上月高0.8個百分點；土地價格仍舊不透明；房地產開發商和銀行之間是否為利益同盟也無從得知。

那么，房地產業的調控政策為何遲遲不見強效？房價為何仍然居高不下？ 首先，單獨從政策角度來說，從一項政策的出臺到真正見到實效應該是有實滯的。不單單是貨幣而言，房地產本身就是一個環節眾多時間周期長的產業，從中央政府出臺政策到地方政府執行不善又是中國的通病。

其次，在相關交易環節加大征稅力度，在一定程度上雖抑制了炒房但同時也阻止了房源的流通和房地產市場的配置，也會導致賣主將稅收成本轉嫁到買主頭

上，進而又將刺激房價的上升。來自中大恒基的數據顯示，稅收政策雖然使二手房交易量明顯下降，但其價格并沒有受到遏制，反而由2006年8月1日前的6250元/平方米上漲到6400元/平方米。而二手房需求的減退又將部分需求擠壓至一手房市場，成為一手房市場房價上漲的因素之一。

另外，嚴格控制土地供應也具有反向效應。其一，從中長線來看，土地供應的減少，勢必導致地價抬高，房地產開發成本上升；其二，開發商壓縮成本，工程偷工減料，從而造成建筑質量低劣的負面效應，不知5月12的汶川地震中的住房有否因為些原因而倒塌的；其三，土地供應緊張無法完成原本計劃又加劇了供需矛盾；其四，提高建設用地土地有償使用費推高了房價，最終還是將成本轉嫁到買房人頭上。

對此，清華大學房地產研究所博士后張金華分析，供給方面現在很多政策是從結構調整上去調控，除了會有地方政府阻力外，由于市場中的真實消費需要仍很旺盛，實際效果不會明顯。在打擊和抑制投機性需求方面，征收個人所得稅、五年內轉讓收受營業稅、調高按揭成數、加息等政策，專家認為，一方面局限在了房地產交易環節導致成本被轉嫁，另一方面忽視了真實的消費需求。可見：房地產業結構調整的任務還十分艱巨；房地產市場秩序仍需進一步規范。各項政策的效果還有待時日顯現，更完善的措施期待國家來提出并得到實現。

參考數據與部分資料來源：《2006年中國房地產宏觀調控政策效果如何》http://

第三篇：試論宏觀調控政策對房地產業影響性分析

試論宏觀調控政策對房地產業影響性分析

摘要

關鍵詞

一、淺析我國房地產的發展現狀

（一）全國房地產市場行業發展情況分析

（二）房價虛高

二：影響房地產價格的幾項重要因素及對未來價格走勢的分析房地產上漲其經濟背景

（一）國家宏觀政策對房地產價格的影響

（二）房地產市場需求失衡對房地產價格的影響

（三）房地產價格構成對房地產價格的影響

三、國家對房地產宏觀政策

（一）可行性

（二）調控方式

（三）經濟手段

（四）法律手段

四、國家宏觀政策對房地產價格的影響

（一）國內金融形式對房地產的影響

（二）外部金融形式對房地產的影響

（三）土地政策

（四）法律政策

五、宏觀調控房地產存在的問題

（一）政府行政干預和房屋管制過度

（二）我國住房私有率攀高，“房奴”大量涌現

（三）宏觀調控房地產不明顯

六、如何加強房地產的宏觀監督

（一）完善商品住房預售制度

（二）加強預售商品住房交付和質量管理

（三）健全房地產市場監督管理機制

（四）加大土地供應調控力度，嚴格土地管理

第四篇：中國房地產業淺析

中國房地產業淺析

姓名：王楠燕

班級：10金融1班

學號:1020500110

日期:2012.6.6

中國房地產業淺析

摘要：隨著我國經濟的發展，房地產業取得了長足進步。工業化和城市化進程加速推進的背景下，房地產業逐漸成為城市化進程的重要標志和經濟結構調整的重要環節。我國房產企業眾多，規模偏小，產業集中度低，資金規模不足，這種行業現實阻礙了房地產業做大做強的步伐。怎樣才能在保持其自身持續、穩定和健康發展的基礎上健康快速的發展，為其他產業和部門乃至整個國民經濟的發展奠定基礎，實現可持續發展，這是本文研究的重點。關鍵詞：房地產現狀存在的的問題可持續發展

房地產業是一個具有高度綜合性和關聯性的產業，是國民經濟中各行業聯系的重要樞紐，在經濟發展中起著核心作用。

一、房地產定義

關于房地產的涵義，可以從狹義和廣義兩個方面來理解。狹義的房地產是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產是指作為財產的房地產和附著在其上面的各種權益以及其經營活動的總稱。房地產可分為地產和房產兩大類，地產指的是土地，房產指的是房屋，按照用途來劃分，房產可分為住宅和非居住用房兩大類，而非居住用房又可分為辦公樓、商業用房、廠房、倉庫等。

房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，屬于第三產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。主要包括；土地開發、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。房地產業的基本職能是組織房地產開發，為房地產流通和消費提供服務性勞動。房地產業是不同于建筑業的一個獨立行業，國家統計局把房地產業列為第三產為第二層次的服務部門。

二、我國房地產發展歷程

1、住房商品化試點與第一次房地產熱。改革開放后，我國開始了住房制度改革，住宅商品化工作開始推進。1980年，鄧小平對城鎮住房制度改革提出出售公房，調整租金，提倡個人建房買房的設想。92年南巡講話后，房地產得到迅速發展。但過度膨脹的房地產熱導致投資規模和信貸規模膨脹，引發了新一輪通貨膨脹。隨后，從1993年7月開始，國家開始整頓金融秩序，控制金融資金流入房地產領域的數量。由此，1992—1993年我國出現了第一次房地產熱。

2、住房分配貨幣化與住房二級市場的形成。從1999年下半年起，住房二級市場開始放開，允許房改房上市交易，增加了個人購房的支付能力，使住房需求在短期內急劇增加。另外，隨著工業化和城鎮化發展、城鎮人口增加，大規模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。

3、土地市場規范化與第二次房地產熱。2002年，整頓土地市場秩序混亂及土地尋租等問題，從此，土地市場走上了規范化發展道路。

4、支柱地位的確定與第三次房地產熱。2003年9月，為了促進房地產業持續健康發展，國務院發布“18號文件”，首次公開肯定了房地產在國民經濟發展中的支柱性地位，并明確提出房地產業要持續健康發展。

我國房地產業起步較晚，房地產企業數量多，規模較小，尚處于發展的初級階段。通過

對房地產業市場集中度的比較，可看出中國房地產業每年都在較大幅度的增長，盡管如此，房地產業市場集中度仍然很低，體現出房地產開發企業小、散、差和住房建設的規模化程度低等問題，這樣房地產商之間的競爭容易形成一種自殺性、破壞性的競爭格局，導致規模經濟效益的喪失，不利于我國房地產業的良性發展。

三，我國房地產業目前存在的問題

1.開發失控，無序開發，導致土地資源的大量浪費。優勢區位的過度競爭：因為土地的供給彈性較小甚至是沒有，使得土地的開發受到供給總量的限制，存在著對優勢區位的競爭。由于全部的土地需求壓力集中指向有限面積的精華土地之上，致使一些可更新資源從一些最適宜的土地上消失，這會給余下的生產可更新資源的土地產生更大的壓力；地區優勢的片面發揮：由于我國資源和產品價格體系的不完善，導致一些地區重工輕農，以犧牲農業、占用耕地去追求經濟發展。此外，地方政府對局部利益的強調造成各地產業經濟結構趨同，生產布局并不能發揮地區優勢，造成因追求局部土地效益而導致整體經濟效益的下降；土地利用的代內公平問題：在當前欠公平的經濟秩序中，發達地區有時憑借經濟和技術的優勢，不僅不承擔更大的環境責任、社會責任和未來責任，而且有時通過不平等的資源貿易和企業擴散，將自己的資源危機與環境問題轉嫁給貧困地區和社會弱勢群體，這既違背了可持續發展的基本原則，同時也使土地的可持續利用難以實現。

2.結構性矛盾突出，空置率比較高。大多數房地產投資者不能根據不同層次的消費者需要來加快結構的調整，既考慮富裕的階層，也考慮中等收入和低收入階層等多方面需要。在目前國內房地產業全面啟動的高速發展時期，房地產企業也在迅速擴張，但這種房地產企業的結構性缺陷，盡管可以使投資者獲得一些短期利益，但從長期來看，卻會給行業帶來巨大的風險。

3..房地產企業大量短期行為，對生態資源造成極大破壞。我國房地產業的一個顯著特點是開發企業數量多而規模小，企業規模小，不但沒有充足的資金與技術來保護環境與節約資源，而且在觀念與管理水平上也往往局限于眼前利益。這種經營方式不可避免的導致大量短期行為，從而出現外部不經濟現象，具體表現在：開發區的盲目設置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些開發商甚至無視城市規劃，違章建設；一些開發商為削減成本，往往采用耗能大、質量低劣的產品，甚至是偷工減料。結果是許多建筑物建成后，有害物質超標，建筑質量、污水和垃圾處理率不達標等，破壞了生態環境。

四：關于房地產可持續發展的幾點建議

合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。

②重視環境保護，維護生態平衡。房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，要在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在開發的過程中要做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。

③完善房地產金融體系，建立和發展房地產金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產業發展的關鍵因素，房地產業進一步發展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現房地產業的可持續發展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化。

④加快制度創新和科技創新。第一，優化稅收結構是房地產可持續發展的源泉。第二,企業在觀念、產品方面的創新。第三,是消費觀念的創新。第四,要注意在市場服務領域的創新。

⑤加強對房地產市場的監督，健全房地產相關的法律法規。在促進房地產業可持續發展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產開發過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產相關的法律法規，盡快修訂相關法律法規。此外，還要保證房地產法規與其他法律法規的協調配合，要在其他法律法規中充實有關房地產的內容。

參考文獻：

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第五篇：房地產新政宏觀調控政策的效應評價

房地產新政宏觀調控政策的效應評價

摘要 我國房地產市場在近幾年發展迅速。房價上漲太快，空房積壓面積嚴重，過高的房價和空房面積居高并存容易導致房價的泡沫。為此，我國政府采取了一系列的宏觀調控政策，力度非常大。但宏觀調控政策在房地產市場取得的效果并不盡如人意。到底是什么原因導致了這一結果。文章探討了近兩年來的宏觀調控政策的效應，以期求得符合客觀實際的結論。

關鍵詞 房地產市場；宏觀調控政策；效應評價

我國由福利分房向商品住房改革以后，房地產市場發展迅速，特別是近幾年。在發展的同時也帶來了一些問題。在市場上主要表現為房價高和空置面積高并存，這種現象的存在容易導致房價泡沫的產生，不利于我國房地產市場的可持續健康發展。近年來我國政府對房地產市場進行了高強度的宏觀調控。本文探討的主要是近兩年來的房地產宏觀調控。

一、房地產新政宏觀調控的背景

(一)房價上漲迅速且持續高位運行

考察我國房價我們可以從縱向與橫向兩個方面來說明。縱向就是歷史比較。從1998年到2002年我國的房價相對比較平穩，從2002年以來，許多大城市的房價突然暴漲，帶動了許多中小城市的房價上漲，2004年全國平均房價上漲19.08％。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房價漲幅更大。上海市的平均房價在2004年上漲了23.75％，在個別地段房價上漲甚至超過了50％。那么從橫向比我們就可以用房價收入比來比較。房價收入比指的是住房平均價格和居民平均年收入之比。我國2004年前的十來年房價收入比一直保持在6至7之間。按國際通行的標準，房價大體相當于居民家庭年收入的3～6倍比較合理，而我國長期保持在超過6的水平，少數大城市比這還高得多。這些數據充分說明了我國的房價上升快，近年來一直保持在高位持續運行。

(二)房價高與空置面積居高并存

在房價居高不下的同時，我國商品房空置面積也維持在較高的水平。2003年1～9月，全國商品住房空置面積達到6505.08萬平方米，同比增長7.6％；同年11月底，全國商品房空置面積超過1億平方米，同比增長6.5％，其中空置一年以上的面積達到了4220萬平方米。進入2004年，商品房積壓仍然維持高水平，第一季度為9008萬平方米，至上半年末升至9696.96萬平方米，8月底繼續上升為9700萬平方米。房價非但沒有隨商品房大量積壓而下降，反而是與商品房空置面積一起雙高而并存。

房地產業的發展與國民經濟的發展息息相關，在全國的經濟發展格局中已具有支柱性產業的地位。房地產業也與金融業關系密切，房地產開發商大量開發資金都來自于銀行，大量購房戶購房資金大部分也來自于銀行的按揭貸款。但房價高與空置面積居高并存的現象引起了人們對房價泡沫的擔憂。一旦存在房價泡沫，終有一天會破滅，對整個國民經濟都是沉重的打擊。所以，中國房價是否存在泡沫就成了有關學者和部門爭論的焦點。不管房價是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必須采取一系列宏觀調控措施防范和消除房價泡沫，保持整個國民經濟持續、協調、快速的健康發展。

二、房地產新政宏觀調控政策簡要回顧

房地產市場宏觀調控的政策手段主要包括經濟手段(財政手段、貨幣政策、產業政策)、法律手段、計劃手段、行政手段等。經濟手段是宏觀調控政策的主要工具，下面主要從經濟手段闡述近兩年來主要的宏觀調控政策。

(一)貨幣政策

貨幣政策的主要工具包括利率政策、公開市場業務、法定存款準備金率和貼現率政策等。這兩年來國家主要采用了提高利率的政策，我們這里主要講述利率政策。2004年10月29日中國人民銀行上調金融機構存貸款基準利率。不到5個月，2005年3月17日，五年期以上個人房貸利率由原先的5.31％調到5.51％。2006年4月28日，央行在原來的基礎上全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12％上調至6.39％。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調利率。2006年8月19日5年期以上的房貸又上調至6.84％。此外，央行在近兩年來也連續三次提高了公積金貸款利率。如此短的時間里，央行頻頻加息，這是非常罕見的。此舉主要是加大購房成本，抑制房屋買賣中的投機行為，抑制一些大城市上漲過快的房價，預防可能出現的房地產泡沫。這項舉措也成為政府調節房地產供求市場的一個有效手段。

(二)產業政策

2005年3月26日，國務院下發了《關于切實穩定住房價格的通知》(國八條)。一個月之后建設部、發改委、財政部等七部委聯合下發《關于做好穩定住房價格工作的意見》，主要包括八個條款，國務院常務會議把其具體化，并下發實行。以上兩個文件統稱為“國八條”。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會上提出了促進房地產業健康發展的六項措施(“國六條”)，包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。2006年5月29日，國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(國辦發(2006)37號)，人稱九部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規定，提出“90平方米70％”的標準。這些措施的目的就是改善住房供應結構，以建設中低價位普通商品住房和經濟適用住房為主。2006年7月11日，建設部聯合其他五部委下發171號文件《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，被業內稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業房地產開發經營和境外機構個人購房的管理。我國外匯管理當局也出臺了相應的舉措，加強了對外匯的監管，防止外資投機我國的房地產市場。

(三)財稅政策

2005年5月11日，國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》。其中明確規定，自6月1日起，國家對個人購買住房轉讓售房時將視具體情況征收全額或部分營業稅，從而達到抑制短期內哄抬房價、擾亂市場正常秩序的炒房行為。2006年5月31日，國稅總局下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》(國稅發74號文件)，對“國六條”中二手房營業稅新政策的具體執行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅的手續。當年7月26日，國稅總局發布《關于住房轉讓所得稅征收個人所得稅有關問題的通知》(108號文)，宣布從當年8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。這些措施都加大了住房轉讓的成本。有效地抑制了二手房的炒賣。

三、房地產新政宏觀調控政策的效應評價

對房地產市場的宏觀調控已有兩年多了，在這兩年當中，國務院和國務院各部委高密度地針對房地產市場出臺了一系列宏觀調控政策，這是非常罕見的，足見國家對房價的重視和有效抑制房價的決心。那么房地產市場經過兩年多的宏觀調控，究竟發生了哪些變化呢?

(一)宏觀調控后市場發生的變化

1、房價的變化。2005年全國房價繼續上漲15.2％，各地房價在2005年的上漲幅度并不一樣，東部地區是16.9％，中部地區是10.2％，西部地區為7.6％。2006年第一季度全國70個城市新建商品房面積同比上漲6.3％。北京市房價在2006年第一季度猛漲了17％。國家發改委和國家統計局的聯合調查也表明，2006年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5％。深圳、北京、廈門居漲幅榜前三位，當月房價較2005年同期分別上漲12.8％、11.4％和11.4％；唯一下降的城市是上海，降幅為2.2％。當月，房價環比上漲較快的城市還包括煙臺、大連和長春等。從北京市統計局發布的數據看，2006年前9個月，北京房價依然上漲了9.3個百分點。但2006年9月全市商品住宅銷售價格比2005年同月上漲了10.3個百分點。但漲幅卻比2006年8月回落了1.4個百分點。廣州市國土房管局發布的房地產市場分析報告顯示，繼2006年8月房價小幅下跌之后，2006年9月廣州房價繼續全線回落，新建商品住房均價創下2006年宏觀調控以來最大跌幅，比上月下降了406元，為6382元／平方米，環比跌幅達6％。該報告還顯示廣州一手住宅成交量已連續3個月徘徊在60多萬平方米的低位。

2、空置面積的變化。從2005年開始，我國商品房的銷售面積雖然總體上仍高于竣工面積，但卻出現了部分時段銷售面積低于竣工面積的情況。同時，商品房銷售面積和竣工面積之間的增幅差距也在縮小，這就導致了商品房空置面積的嚴重擴張。2005年11月末，全國商品房空置面積達1.14億平方米，比2004年同期增長14.2％，規模超過2005年上半年房屋竣工面積。住宅空置面積達0.63億平方米，比2004年同期增長8.0％，規模接近于2005年前5個月的住宅竣工面積。國家統計局公布的2006年5月國房景氣指數顯示，截至2006年5月底，全國商品房空置面積1.22億平方米，比2005年同期增長17.8％，空置商品住宅6728萬平方米，增長15.9％。但與2006年3月相比。這一數字已減少了255萬平方米，這個數字相對于空置面積來說是一個小數目，但畢竟說明國家宏觀調控政策初見成效。然而我們也要看到，這些空置商品房結構不合理，符合大多數老百姓需要的中小戶型相對比較少。

(二)對房地產新政宏觀調控政策效應的評價

國家宏觀調控的本意應該是：把房價增速減緩到與國民經濟發展相適應的水平，與人們的收入增長相匹配的程度，在個別房價奇高的大城市(比如上海、北京等)的房價增速最好能明顯地下降并穩定下來，使市場供需總量保持基本平衡，使市場供需結構保持基本一致，房價基本合理。但從上面宏觀調控前和調控后的比較和分析我們可以得知，房價的增速在2005年還是明顯地高于國民經濟增長的速度，沒有達到宏觀調控預期的理想效果。2006年在國家宏觀調控政策的組合拳的重重作用下，才開始慢慢降下來，基本上達到了初步的效果。為什么房地產市場宏觀調控在經過了大約兩年多非常有力度的調控才初步顯現出了它的威力呢，難道房地產市場就這么難調控嗎，要幾個部委連續出臺一系列政策?我們以后應該怎樣更好地實施調控呢?

1、供需相互作用的結果，真實需求強勁。大家知道，土地是一種稀缺資源，住房市場供不應求是一個不爭的事實。我國是一個人口大國，對住房存在巨大的需求。隨著人們收入水平的提高，在滿足吃好的同時對住好也有很強烈的愿望，并且我國的家庭越來越小型化，人們不再像以前那樣三代同堂了，年輕人更愿意與父母分開住；我國的安家置業觀念比較強，人們工作的流動性比較差，人們只有買了房子才有家的感覺；我國近幾年城市化也比較快，大量的農村人口涌入城市；工業化、城鎮化步伐的繼續推進，這些因素無疑提高了我們對住房的現實需求量；房價上漲使得把住房當作投資品的人們有一個房價上漲的預期。這些因素就使得房價具有很強的剛性，不會輕易降下來。但我國這次對房地產市場調控的力度非常大，最終發揮了這只“看得見的手”的作用，使得房價正朝著預期的效果轉變，我們相信隨著調控的繼續深入，房價會越來越達到我們所預期的效果。

2、中央與地方政府利益的博弈。市場經濟發展的內在規律迫使中央必須放權，而中央對地方政府績效(亦即官員政績)的評估，主要依據是地方政府經濟發展的各種指標，最典型的就是GDP的增長數據。而另一個是放權之后，中央如何控制地方勢力的崛起。稅收分享只是博弈的內容之一，更重要的是地方政府無視中央的規定非法汲取資源，按照自身的短期利益和局部利益去發展經濟，盲目擴大房地產投資。2006年河南省鄭州市違法批準征收占用土地建設龍子湖高校園區問題，就是在國家加強宏觀調控、嚴把土地“閘門”的形勢下發生的一起重大土地違法案件。中央只制定政策，但具體實施卻要靠地方政府，而當地方利益與中央政策不一致時，地方政府往往會陽奉陰違。再有就是地方有一些既得利益集團，他們相互勾結，這也是一個最容易腐敗的地方，權錢交易。房價上漲所形成的利潤相當部分跑到他們腰包里去了，最近一些腐敗案很多都跟房地產有關。這些因素也就阻礙了國家宏觀調控政策效力的發揮，使得房價增速遲遲降不下來。2006年國家派出了檢查組到地方檢查落實宏觀調控政策的情況，隨著反腐敗的深入進行，隨著我們的制度越來越透明，土地出讓市場將越來越規范。在這樣一個規范的市場里，宏觀調控政策也必將得到徹底落實和貫徹，房價也必將越來越合理。

3、宏觀調控政策的滯后性和我國區域經濟發展的差異性與宏觀調控政策統一性的矛盾。宏觀調控政策的滯后性是其固有的特性，房地產市場變化多端，它具有投資周期長、涉及行業多等特點。這種滯后性影響了它的效力的發揮。而我們往往希望一種政策實施后能夠立竿見影，由于這種急切的心理，在這個政策還沒發揮效力之前已經把另一項政策制定出來了，多個政策重疊在一起發揮作用，影響了宏觀調控政策的發揮。宏觀調控政策的“一刀切”也不利于其效力的發揮。我國是一個很大的經濟體，各個地區經濟發展的程度不一樣，東、中、西部差距很大。這就要求采取的宏觀調控方式可能不一樣，但我國的宏觀調控政策是國家統一制定的，采取“一刀切”的辦法，各個地方都統一實行。所以，我們希望我國出臺的宏觀調控政策更應是指導性政策，由各個地方結合本地實際情況參照實行，用科學的發展觀去調控我國的房地產市場。這樣更能發揮宏觀調控政策的效力。

4、統計部門的統計口徑和標準不規范，部分統計數據未能真實反映房地產市場運行的實際情況，虛假信息的存在影響了宏觀決策。一個健全的宏觀決策體系需要以能夠反映市場基本面的真實信息為基礎，但受現行統計制度和統計方法的限制，我國部分統計數據未能真實反映房地產市場運行的實際情況，還存在一些虛假的成分，影響了宏觀決策。舉例來說，北京市2006年1、2月份房價上漲幅度，北京市建委公布的是17.3％，國家統計局公布的是7.3％。由于兩者相差超過一倍，社會上一時出現了“到底聽誰的”的爭論。實際上。北京市建委公布的是“平均銷售價格”上漲幅度，其中包含了市場結構的信息；國家統計局公布的是“準同質住宅價格”上漲幅度，基本剔除了市場結構信息。像這樣的還有關于別墅和套型面積90平方米的爭論。國土資源部地籍司司長樊志全在一次會上對停止審批“別墅”用地當中的“別墅”給出的是獨棟別墅的定義，而實際上別墅還有聯體別墅、雙拼別墅等類型。套型面積90平方米存在到底是建筑面積還是室內使用面積是90平方米的爭論。這些定義的模糊給研究房地產帶來了相當的難度，從而也給決策帶來了一定的困難。這就要求我們盡快制定一個行業標準和體系，這個標準和體系能使我們更準確地研究和決策。