第一篇：中國房地產業-房地產業企業文化比較.

中國房地產業-房地產業企業文化比較

文化概述

企業是一種以經營為手段，論文代寫以營利為目的的組織發表論文企業這種經濟組織的生存和行為的實施同其他行為一樣滲透著文化底蘊。企業文化作為企業組織和員工行為的一種精神顯現，更能折射出一個企業綜合素質的優劣。成功的企業都具有強勢文化，即全體員工都從內心深處認同并自覺遵守公司價值觀、制度、行為方式，認可并熱愛公司的標志、品牌形象，企業具有強大的內部凝聚力。因而，培育優秀的企業文化，滋養和提升企業的核心競爭力，是企業走可持續發展之路的一種戰略選擇。

企業文化形成使得企業這個團隊中的每個員工已不再是松散的個體，而是對企業的愿景、使命和核心價值有著共同認知的一分子。在企業文化的構成中，“愿景”是企業對未來所想達到的理想狀態的描述，是對未來的期望和追求，它能夠召喚并驅使人們努力奮斗，鼓舞并激發員工全心全意地投入和奉獻；“使命”指出企業努力的重點和方向；“核心價值”則是指導員工日常行為，并且改善對外界環境的適應力和內部協調的一些準則。企業的愿景、使命、價值觀不單單是口號，還必須落實到每個員工的行為中去。

在企業文化的建設上，需要企業的領導者將這一系列的理念融入到企業組織的結構設計，組織的系統和程序，組織的各種儀式，組織的、信條，有關重要事件和人物的宣傳上，企業標示物的設計等方面，使企業的文化理念深入人心，成為每個團隊成員自覺的行為指南。需要強調的是，不同的國情有不同的企業文化，比如中國的企業文化講究親情，日本的企業文化要求忠誠，美國的企業文化重視契約；即使同一傳統文化背景下，不同的企業也有不同的特點，只有適合本企業境況、能有效增強團隊凝聚力，推動企業持續快速發展的企業文化，才可稱得上優秀的企業文化。

當一個企業確立了自己的愿景、使命和核心價值之后，企業的組織機構、組織規則和運作方式隨之與其趨向一致。共同的言行之中，團隊成員之間也會產生共同的感覺，更易于進行開誠布公地交流和溝通，更能贏得相互信任和支持。為了實現團隊遠景目標，企業領導者更注意建立的競爭和激勵機制。在這種良性運作機制中，更能體現管理的公平、公正和心從為本，在企業創業的舞臺上，每個人都可以展露才干，在努力奉獻企業的過程中，個人的期望和自我實現的需要大多會得到滿足。當每個人都充分發揮了個體積極性的時候，企業的工作績效將產生巨大的增長。由于良好的企業文化的作用，團隊之間的協作精神會大大增強，企業管理渠道暢通，從而獲得企業管理成本的降低和經營績效的提高。

任何一種企業文化在被團隊認知的同時，還具有一種外向張力。企業的愿景、使命和核心價值，既要傳播，還要每個成員付諸行為。傳播的途徑和手段是多樣的，廣告、宣傳報道、建筑和物品標符、文字描述、口頭宣講等，而且大多數企業都導入CIS進行系統整合和強化，達到眾所周知。企業文化的傳播功效越強，在公眾心目中的就越大；當一種優秀的企業文化與一個成功的企業模式形神合一時，這個企業的良好公眾形象就在市場上確立了。

優秀的企業文化要求員工：在社會層面上，參與社會公益事業，遵守社會公德；在企業層面上，節約保護企業資源，敢于發表意見，積極參加集體活動；在團隊層面上，做到人際和諧，幫助同事；在自身層面上，積極，辦事主動，保護工作環境清潔。這些方面的集中表現就是團隊精神，團隊精神的物化就是企業的品牌形象。具有這種團隊精神的每個員工，都是企業的化身。

房地產文化比較

我國房地產業是在20世紀80年代市場中催生的新興行業，由于幾十年積淀下來的商品房供應短缺引發了20世紀80年代至90年代市場空前繁榮，因而也使這一新興行業在當時被視為“暴利”行業，蒙上了一層極強的投機色彩。隨著國家1994年～1997年宏觀調控政策到位，我國上空前的房地產泡沫中誕生的各類房地產開發企業受到了徹底的洗禮，企業從商品房空置帶來的市場壓力中尋求生機，從房地產價格下跌尋求自身的競爭優勢，在擠壓泡沫市場化過程中錘煉了這個新生產業，使業界在痛定思痛后走向成熟。進入21世紀，房地產中比重最大的住宅產業被列為國家新的經濟增長點，成為上世紀末經濟軟著陸后啟動內需的重點發展產業，城市居民住宅狀況成為我國全面建設小康的重要物質指標，更有上海市等房地產業較發達的城市將房地產列為“九五”規劃的支柱產業，一個資金密集型兼負我國城市改造重任的朝陽產業正崛起在中國大地，在改善人們居住環境的房地產經營中獲得發展，在產業的發展中贏得社會的尊敬，同時也伴生了具有我國特色的房地產企業文化。

從全國范圍來看，以下幾類企業具有較典型的代表性：

1、以萬科地產為代表的具自我更新特征的學院型企業文化。萬科地產是一家從商貿起家，從80年代投資房地產的深圳上市公司，應該說其當時介入房地產時企業基礎并不是太好，但由于它們創造了重視企業品牌打造與推廣，激勵員工并張揚個性的強勢企業文化，從而不僅塑造了中國地產的知名品牌——萬科地產，同時也造就了一批業界知名人士，使萬科地產在全國各大城市的房地產中均享有較高知名度，產品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國前列，是我國房地產業中的佼佼者。但是由于其過度地激勵個性張揚與企業資源有限性的沖突，產生強文化下人員高流動率的奇怪現象，因而也制約了萬科地產經營規模的進一步擴大，在所發展的城市的市場份額均不是最大。

2、以中海地產為代表的具有傳統公司優化管理緩慢自我更新半學院型企業文化。中海地產是一家從香港承建業(工程總承包)起家的全國性房地產企業，它從90年代初涉足內地房地產，從行業相關性而言是水到渠成，加上其特有的“中國建筑”背景，工程管理具有明顯優勢，受其在香港從事工程總承包的成功經營模式，形成了強調團隊精神，注重產品細節，服務貫徹始終的強勢企業文化，并成功地將其注重工作細節的企業文化稼接到中海物業優質服務品牌。這種強勢企業文化由于過于強調工作細節，使得其企業資源未得到最大的發揮，加之傳統管理企業偏面強調服從精神而限制了員工創造性的發揮的弊端，制約了這類企業的發展，使之產品精細而品牌形象不夠鮮明，經營規模也非最大。

3、以合生創展與珠江地產為代表的具有自我更新管理棒球隊型的企業文化。合生創展是一家專業從事內地房地產開發的香港上市公司，90年代中期與廣東珠江投資戰略合作投資珠江三角洲房地產，兩公司戰略結盟帶來了土地開發、市場策劃、工程總承包、規劃設計、物業管理的資源優化組合，形成了重視工作結果，鼓勵員工創新與學習，包容多元亞文化的企業文化，從而使企業在較短的時間內獲得迅猛發展。正是這種新型的多元企業文化，造就了全國各地房地產業的一個個巨人，多種資源整合極盡其能。但是這種多元的包容性企業文化如何有效地解決主流文化的支配地位，是其持續健康發展須注重的。

4、以香港新世界地產為代表的具緩慢自我更新能力學院型企業文化。90年代初期，以新世界地產為代表的一批香港、頗具實力的上市公司大舉進軍中國內地房地產，由于其外資背景，在國內發展房地產受到諸多政策限制，形成了注重規范運作，激勵員工學習，注重企業長遠利益的企業文化。從而使企業的經營穩健抗風險能力較強。港臺及東南亞在內地投資的房地產公司大部分屬此類企業文化，它們在跌宕起伏的我國房地產市場投入巨資而回報并不高，但從國際環境看，外資企業在內地發展房地產仍規避并化解了這些企業(集團)系統風險。

從上述四例典型的房地產企業文化比較分析可以看出，我國的房地產企業文化處在傳統公司文化，緩慢自我更新企業文化與自我更新企業文化并存的狀態，并且各具特征，這一方面說明市場不平衡，各種企業文化均有其存在的合理性，另一方面說明我國房地產企業文化已經影響著企業的發展，從某種意義上講，企業文化的優良不在于形成時多么超前，多么具有感染力，而更重要的在于企業文化的不斷完善或調整機制，只有建立在自覺更新基礎上的企業文化才最具生命力，偏面地、不適應外部環境的企業文化都將成為制約企業發展的障礙。適者生存是市場經濟永恒的主旋律，正確處理好多元文化包容性與主流文化的關系，是企業適應我國尚欠成熟的房地產市場經濟發展的關鍵所在，偏面的主流文化對多元文化的排斥必將導致企業資源的流失，相反，過于弱勢的無主流文化支配的多元文化將導致企業持續發展能力的下降。

第二篇：房地產業企業文化比較

房地產業企業文化比較.txt2008太不正常了，一切都不正常！在這個關鍵時刻，中國男足挺身而出，向全世界證明：中國男足還是正常的！房地產業企業文化比較

企業文化概述

企業是一種以經營為手段，以營利為目的的經濟組織。企業這種經濟組織的生存和發展行為的實施同其他社會行為一樣滲透著文化底蘊。企業文化作為企業組織和員工行為的一種精神顯現，更能折射出一個企業綜合素質的優劣。成功的企業都具有強勢文化，即全體員工都從內心深處認同并自覺遵守公司價值觀、制度、行為方式，認可并熱愛公司的標志、品牌形象，企業具有強大的內部凝聚力。因而，培育優秀的企業文化，滋養和提升企業的核心競爭力，是中國企業走可持續發展之路的一種戰略選擇。

企業文化形成使得企業這個團隊中的每個員工已不再是松散的個體，而是對企業的愿景、使命和核心價值有著共同認知的一分子。在企業文化的構成中，“愿景”是企業對未來所想達到的理想狀態的描述，是對未來的期望和追求，它能夠召喚并驅使人們努力奮斗，鼓舞并激發員工全心全意地投入和奉獻；“使命”指出企業努力的重點和方向；“核心價值”則是指導員工日常行為，并且改善對外界環境的適應力和內部協調的一些準則。企業的愿景、使命、價值觀不單單是口號，還必須落實到每個員工的行為中去。

在企業文化的建設上，需要企業的領導者將這一系列的理念融入到企業組織的結構設計，組織的系統和程序，組織的各種儀式，組織的哲學、信條，有關重要事件和人物的宣傳上，企業標示物的設計等方面，使企業的文化理念深入人心，成為每個團隊成員自覺的行為指南。需要強調的是，不同的國情有不同的企業文化，比如中國的企業文化講究親情，日本的企業文化要求忠誠，美國的企業文化重視契約；即使同一傳統文化背景下，不同的企業也有不同的特點，只有適合本企業境況、能有效增強團隊凝聚力，推動企業持續快速發展的企業文化，才可稱得上優秀的企業文化。

當一個企業確立了自己的愿景、使命和核心價值之后，企業的組織機構、組織規則和運作方式隨之與其趨向一致。共同的言行之中，團隊成員之間也會產生共同的感覺，更易于進行開誠布公地交流和溝通，更能贏得相互信任和支持。為了實現團隊遠景目標，企業領導者更注意建立科學的競爭和激勵機制。在這種良性運作機制中，更能體現管理的公平、公正和心從為本，在企業創業的舞臺上，每個人都可以展露才干，在努力奉獻企業的過程中，個人的期望和自我實現的需要大多會得到滿足。當每個人都充分發揮了個體積極性的時候，企業的工作績效將產生巨大的增長。由于良好的企業文化的作用，團隊之間的協作精神會大大增強，企業管理渠道暢通，從而獲得企業管理成本的降低和經營績效的提高。

任何一種企業文化在被團隊認知的同時，還具有一種外向張力。企業的愿景、使命和核心價值，既要傳播，還要每個成員付諸行為。傳播的途徑和手段是多樣的，廣告、宣傳報道、建筑和物品標符、文字描述、口頭宣講等，而且大多數企業都導入CIS進行系統整合和強化，達到眾所周知。企業文化的傳播功效越強，在公眾心目中的影響就越大；當一種優秀的企業文化與一個成功的企業模式形神合一時，這個企業的良好公眾形象就在市場上確立了。優秀的企業文化要求員工：在社會層面上，參與社會公益事業，遵守社會公德；在企業層面上，節約保護企業資源，敢于發表意見，積極參加集體活動；在團隊層面上，做到人際和諧，幫助同事；在自身層面上，積極學習，辦事主動，保護工作環境清潔。這些方面的集中表現就是團隊精神，團隊精神的物化就是企業的品牌形象。具有這種團隊精神的每個員工，都是企業的化身。

房地產企業文化比較分析

我國房地產業是在20世紀80年代市場經濟發展中催生的新興行業，由于幾十年積淀下來的商品房供應短缺引發了20世紀80年代至90年代市場空前繁榮，因而也使這一新興行業在當時被視為“暴利”行業，蒙上了一層極強的投機色彩。隨著國家1994年～1997年宏觀調控政策到位，我國歷史上空前的房地產泡沫中誕生的各類房地產開發企業受到了徹底的洗禮，企業從商品房空置帶來的市場壓力中尋求生機，從房地產價格下跌尋求自身的競爭優勢，在擠壓泡沫市場化過程中錘煉了這個新生產業，使業界在痛定思痛后走向成熟。進入21世紀，房地產中比重最大的住宅產業被列為國家新的經濟增長點，成為上世紀末中國經濟軟著陸后啟動內需的重點發展產業，城市居民住宅狀況成為我國全面建設小康社會的重要物質指標，更有上海市等房地產業較發達的城市將房地產列為“九五”規劃的支柱產業，一個資金密集型兼負我國城市改造重任的朝陽產業正崛起在中國大地，在改善人們居住環境的房地產經營中獲得發展，在產業的發展中贏得社會的尊敬，同時也伴生了具有我國特色的房地產企業文化。

從全國范圍來看，以下幾類企業具有較典型的代表性：

1、以萬科地產為代表的具自我更新特征的學院型企業文化。萬科地產是一家從商貿起家，從80年代投資房地產的深圳上市公司，應該說其當時介入房地產時企業基礎并不是太好，但由于它們創造了重視企業品牌打造與推廣，激勵員工學習并張揚個性的強勢企業文化，從而不僅塑造了中國地產的知名品牌——萬科地產，同時也造就了一批業界知名人士，使萬科地產在全國各大城市的房地產中均享有較高知名度，產品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國前列，是我國房地產業中的佼佼者。但是由于其過度地激勵個性張揚與企業資源有限性的沖突，產生強文化下人員高流動率的奇怪現象，因而也制約了萬科地產經營規模的進一步擴大，在所發展的城市的市場份額均不是最大。

2、以中海地產為代表的具有傳統公司優化管理緩慢自我更新半學院型企業文化。中海地產是一家從香港承建業(工程總承包)起家的全國性房地產企業，它從90年代初涉足內地房地產，從行業相關性而言是水到渠成，加上其特有的“中國建筑”背景，工程管理具有明顯優勢，受其在香港從事工程總承包的成功經營模式影響，形成了強調團隊精神，注重產品細節，服務貫徹始終的強勢企業文化，并成功地將其注重工作細節的企業文化稼接到中海物業優質服務品牌。這種強勢企業文化由于過于強調工作細節，使得其企業資源未得到最大的發揮，加之傳統管理企業偏面強調服從精神而限制了員工創造性的發揮的弊端，制約了這類企業的發展，使之產品精細而品牌形象不夠鮮明，經營規模也非最大。

3、以合生創展與珠江地產為代表的具有自我更新管理棒球隊型的企業文化。合生創展是一家專業從事內地房地產開發的香港上市公司，90年代中期與廣東珠江投資戰略合作投資珠江三角洲房地產，兩公司戰略結盟帶來了土地開發、市場策劃、工程總承包、規劃設計、物業管理的資源優化組合，形成了重視工作結果，鼓勵員工創新與學習，包容多元亞文化的企業文化，從而使企業在較短的時間內獲得迅猛發展。正是這種新型的多元企業文化，造就了全國各地房地產業的一個個巨人，多種資源整合極盡其能。但是這種多元的包容性企業文化如何有效地解決主流文化的支配地位，是其持續健康發展須注重的問題。

4、以香港新世界地產為代表的具緩慢自我更新能力學院型企業文化。90年代初期，以新世界地產為代表的一批香港、臺灣頗具實力的上市公司大舉進軍中國內地房地產，由于其外資背景，在國內發展房地產受到諸多政策限制，形成了注重規范運作，激勵員工學習，注重企業長遠利益的企業文化。從而使企業的經營穩健抗風險能力較強。港臺及東南亞在內地投資的房地產公司大部分屬此類企業文化，它們在跌宕起伏的我國房地產市場投入巨資而回報并不高，但從國際環境看，外資企業在內地發展房地產仍規避并化解了這些企業(集團)系統風險。

從上述四例典型的房地產企業文化比較分析可以看出，我國的房地產企業文化處在傳統

公司文化，緩慢自我更新企業文化與自我更新企業文化并存的狀態，并且各具特征，這一方面說明市場不平衡，各種企業文化均有其存在的合理性，另一方面說明我國房地產企業文化已經影響著企業的發展，從某種意義上講，企業文化的優良不在于形成時多么超前，多么具有感染力，而更重要的在于企業文化的不斷完善或調整機制，只有建立在自覺更新基礎上的企業文化才最具生命力，偏面地、不適應外部環境的企業文化都將成為制約企業發展的障礙。適者生存是市場經濟永恒的主旋律，正確處理好多元文化包容性與主流文化的關系，是企業適應我國尚欠成熟的房地產市場經濟發展的關鍵所在，偏面的主流文化對多元文化的排斥必將導致企業資源的流失，相反，過于弱勢的無主流文化支配的多元文化將導致企業持續發展能力的下降。

第三篇：中國房地產業淺析

中國房地產業淺析

姓名：王楠燕

班級：10金融1班

學號:1020500110

日期:2012.6.6

中國房地產業淺析

摘要：隨著我國經濟的發展，房地產業取得了長足進步。工業化和城市化進程加速推進的背景下，房地產業逐漸成為城市化進程的重要標志和經濟結構調整的重要環節。我國房產企業眾多，規模偏小，產業集中度低，資金規模不足，這種行業現實阻礙了房地產業做大做強的步伐。怎樣才能在保持其自身持續、穩定和健康發展的基礎上健康快速的發展，為其他產業和部門乃至整個國民經濟的發展奠定基礎，實現可持續發展，這是本文研究的重點。關鍵詞：房地產現狀存在的的問題可持續發展

房地產業是一個具有高度綜合性和關聯性的產業，是國民經濟中各行業聯系的重要樞紐，在經濟發展中起著核心作用。

一、房地產定義

關于房地產的涵義，可以從狹義和廣義兩個方面來理解。狹義的房地產是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產是指作為財產的房地產和附著在其上面的各種權益以及其經營活動的總稱。房地產可分為地產和房產兩大類，地產指的是土地，房產指的是房屋，按照用途來劃分，房產可分為住宅和非居住用房兩大類，而非居住用房又可分為辦公樓、商業用房、廠房、倉庫等。

房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，屬于第三產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。主要包括；土地開發、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。房地產業的基本職能是組織房地產開發，為房地產流通和消費提供服務性勞動。房地產業是不同于建筑業的一個獨立行業，國家統計局把房地產業列為第三產為第二層次的服務部門。

二、我國房地產發展歷程

1、住房商品化試點與第一次房地產熱。改革開放后，我國開始了住房制度改革，住宅商品化工作開始推進。1980年，鄧小平對城鎮住房制度改革提出出售公房，調整租金，提倡個人建房買房的設想。92年南巡講話后，房地產得到迅速發展。但過度膨脹的房地產熱導致投資規模和信貸規模膨脹，引發了新一輪通貨膨脹。隨后，從1993年7月開始，國家開始整頓金融秩序，控制金融資金流入房地產領域的數量。由此，1992—1993年我國出現了第一次房地產熱。

2、住房分配貨幣化與住房二級市場的形成。從1999年下半年起，住房二級市場開始放開，允許房改房上市交易，增加了個人購房的支付能力，使住房需求在短期內急劇增加。另外，隨著工業化和城鎮化發展、城鎮人口增加，大規模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。

3、土地市場規范化與第二次房地產熱。2002年，整頓土地市場秩序混亂及土地尋租等問題，從此，土地市場走上了規范化發展道路。

4、支柱地位的確定與第三次房地產熱。2003年9月，為了促進房地產業持續健康發展，國務院發布“18號文件”，首次公開肯定了房地產在國民經濟發展中的支柱性地位，并明確提出房地產業要持續健康發展。

我國房地產業起步較晚，房地產企業數量多，規模較小，尚處于發展的初級階段。通過

對房地產業市場集中度的比較，可看出中國房地產業每年都在較大幅度的增長，盡管如此，房地產業市場集中度仍然很低，體現出房地產開發企業小、散、差和住房建設的規模化程度低等問題，這樣房地產商之間的競爭容易形成一種自殺性、破壞性的競爭格局，導致規模經濟效益的喪失，不利于我國房地產業的良性發展。

三，我國房地產業目前存在的問題

1.開發失控，無序開發，導致土地資源的大量浪費。優勢區位的過度競爭：因為土地的供給彈性較小甚至是沒有，使得土地的開發受到供給總量的限制，存在著對優勢區位的競爭。由于全部的土地需求壓力集中指向有限面積的精華土地之上，致使一些可更新資源從一些最適宜的土地上消失，這會給余下的生產可更新資源的土地產生更大的壓力；地區優勢的片面發揮：由于我國資源和產品價格體系的不完善，導致一些地區重工輕農，以犧牲農業、占用耕地去追求經濟發展。此外，地方政府對局部利益的強調造成各地產業經濟結構趨同，生產布局并不能發揮地區優勢，造成因追求局部土地效益而導致整體經濟效益的下降；土地利用的代內公平問題：在當前欠公平的經濟秩序中，發達地區有時憑借經濟和技術的優勢，不僅不承擔更大的環境責任、社會責任和未來責任，而且有時通過不平等的資源貿易和企業擴散，將自己的資源危機與環境問題轉嫁給貧困地區和社會弱勢群體，這既違背了可持續發展的基本原則，同時也使土地的可持續利用難以實現。

2.結構性矛盾突出，空置率比較高。大多數房地產投資者不能根據不同層次的消費者需要來加快結構的調整，既考慮富裕的階層，也考慮中等收入和低收入階層等多方面需要。在目前國內房地產業全面啟動的高速發展時期，房地產企業也在迅速擴張，但這種房地產企業的結構性缺陷，盡管可以使投資者獲得一些短期利益，但從長期來看，卻會給行業帶來巨大的風險。

3..房地產企業大量短期行為，對生態資源造成極大破壞。我國房地產業的一個顯著特點是開發企業數量多而規模小，企業規模小，不但沒有充足的資金與技術來保護環境與節約資源，而且在觀念與管理水平上也往往局限于眼前利益。這種經營方式不可避免的導致大量短期行為，從而出現外部不經濟現象，具體表現在：開發區的盲目設置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些開發商甚至無視城市規劃，違章建設；一些開發商為削減成本，往往采用耗能大、質量低劣的產品，甚至是偷工減料。結果是許多建筑物建成后，有害物質超標，建筑質量、污水和垃圾處理率不達標等，破壞了生態環境。

四：關于房地產可持續發展的幾點建議

合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。

②重視環境保護，維護生態平衡。房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，要在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在開發的過程中要做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。

③完善房地產金融體系，建立和發展房地產金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產業發展的關鍵因素，房地產業進一步發展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現房地產業的可持續發展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化。

④加快制度創新和科技創新。第一，優化稅收結構是房地產可持續發展的源泉。第二,企業在觀念、產品方面的創新。第三,是消費觀念的創新。第四,要注意在市場服務領域的創新。

⑤加強對房地產市場的監督，健全房地產相關的法律法規。在促進房地產業可持續發展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產開發過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產相關的法律法規，盡快修訂相關法律法規。此外，還要保證房地產法規與其他法律法規的協調配合，要在其他法律法規中充實有關房地產的內容。

參考文獻：

[1]劉洪.中國房地產企業價格行為的經濟學邏輯[J].中央財經大學學報，2010（7）.[2]楊承坤.中國房地產業集中度分析[J].時代經貿，2008（4）.[3]汪浩, 王小龍.通過公共產品的供給調控房地產市場[ D ].北京大學中國經濟研究中心內部討論稿系列, No.C2004012, 8 月.[4]干春暉.產業經濟學[M].北京：機械工業出版社，2006.

第四篇：中國房地產業發展趨勢

在日前舉辦的第三屆中國房地產學院派論壇上，到會專家預測了今年下半年到明年初我國房地產市場的整體發展態勢，概括出短時間內中國的房地產市場將會出現房價將持續上漲、融資渠道多元化、二手房市場高速發展等八大發展趨勢。

趨勢一：需求促使房價上漲

專家認為，房地產市場的發展趨勢之一是房價會持續上漲。

專家做出這樣的判斷，主要是基于房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢：第一，城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場的需求；第二，消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。據北京、上海等城市測算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數的10％。而隨著居民消費觀念的變化，10年換購一套住房的趨勢在未來幾年應當能夠持續保持；第三，拆遷安置增加了房地產市場的整體需求。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎設施建設的步伐會繼續加快，這部分需求將保持穩定的增長。因此，從需求旺盛的角度來說，房地產的價格不但不會往下走，而且會持續上漲。

趨勢二：融資渠道多元化

央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的出臺，對整個房地產業的發展格局開始產生重大影響。其中，最直接的影響就是對房地產企業融資渠道的沖擊，導致資金密集型的房地產企業被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產融資將趨向多元化。

趨勢三：二手房市場升溫

下半年，房地產三級市場將繼續升溫。今年上半年出臺的已購公房上市取消審批手續等政策將促進二手房市場的發展，已購公房的大量上市將成為不爭事實。(而三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或租賃的市場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。)

“賣舊買新”將是大多數人改善住房條件的主要途徑。很多人將賣掉手中舊房，購買新的商品房，從而釋放出大批的二手房房源。由此可見，下半年一手房市場火爆的同時，二手房房源數量也將直線上升。

發展趨勢之四，政府將加大對地產開發的介入力度。這一點在北京和上海表現得特別明顯。“我們判斷，政府會全面地介入房地產開發，而不僅僅是規范市場。主要是政府從其利益角度出發，會介入房地產的土地出讓、經營等多個層面。”

發展趨勢之五，市場行為和政府行為齊頭并進。政府從土地購買、營銷過程

直至內部管理的介入，會導致房地產市場行為更加規范，使市場行為與政府行為共同發展。

發展趨勢之六，物業管理進一步走向規范化和產業化。很多物業管理依托開發的狀況，會受到很大影響?，F在，物業管理法律規范已經開始實施，物業管理市場會慢慢地規范，而且有相當的發展空間。

發展趨勢之七，房地產營銷將回歸到地點、產品、社區三個基本層面。

發展趨勢之八，新房市場局部的短缺現象依然會存在，而且可能會持續。這個現象不僅存在于經濟適用房，商品房也存在類似問題。

第五篇：中國房地產業的現狀

中國房地產業的現狀

整體的分析

一 中國房地產業的發展水平

房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產投資增幅（31.4%）

1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8％，其中，新開工面積增長30.4％。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數”所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地產開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭?？梢哉f，中國房地產市場總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。

二 中國房地產業發展過程中存在的主要問題

①資源的浪費與流失。由于開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992～1993年的“開發區熱”和“房地產熱”高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃占地1.5萬平方公里，相當于全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2％左右。

②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20％。

③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。開發單位片面追求經濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。

④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地

產信貸總額的70％左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。

三 中國房地產業的可持續性分析

可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而,推進中國房地產業可持續發展。

①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的政府部門應該嚴格把關。對于已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。

②重視環境保護，維護生態平衡。房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，要在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在開發的過程中要做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。在2003年9月中國房地產業協會城市開發專業委員會在北京珠江國際城舉辦的“房地產文化研討會”上，專家學者們一直認為，21世紀的房地產競爭已經逐漸上升到文化競爭，在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業的作用更持久，更廣泛，更深遠。

③完善房地產金融體系，建立和發展房地產金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產業發展的關鍵因素，房地產業進一步發展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現房地產業的可持續發展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系。根據統計，世界個人住房貸款占全社會貸款比為20%，但我國卻只有1.6%。鑒于我國房地產業有效需求不足的現狀，房地產金融信貸應更多地向消費信貸轉移，實現房地產業的生產——消費的良性循環。

④加快制度創新和科技創新。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產征稅，而忽視了對存量房地產征稅。優化稅收結構是房地產可持續發展的源泉。第二,企業在觀念、產品方面的創新。不能片面追求環境、降低容積率、人均居住用地超過規范要求。房地產業必須進行環境成本核算。由于中國執行的是土地資源無價或低價、產品高價的價格政策，壓制了資源再生產活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，實現房地產業從粗放型向集約型的轉變。第三,是消費觀念的創新。受傳統觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導致中國房地產市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉化，是保證房地產業可持續發展的有效手段。第四,要注意在市場服務領域的創新。實現中介(經紀)、物業管理有新的形式和內容，住房貸款等繁瑣的手續要簡化、科學、利于操作。第五,中國房地產業目前已處于數量和質量并重的時代，而作為創新主體的企業要生存并壯大，惟一的出路是創新。

⑤加強對房地產市場的監督，健全房地產相關的法律法規。在促進房地產業可持續發展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產開發過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產相關的法律法規。目前，雖然中國已經有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產法》，實踐證明這兩部法律對于1990年代的房地產市場的規范起到很好的作用。但是，我們要注意到現在房地產已步入較為理性發展的階段，已購土地是否能在兩年內開發應當由企業根據市場狀況自己決定。有些企業擔心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發投資，把上一輪的過量批地變為新一輪的過量開發，這種做法勢必帶來不良后果。這就要求政府要盡快修訂相關法律法規。此外，還要保證房地產法規與其他法律法規的協調配合，要在其他法律法規中充實有關房地產的內容。

四 中國房地產業可持續發展評價指標體系

房地產業可持續發展評價指標體系是房地產業可持續發展研究中的一項重要的內容，很多專家學者對此進行了探討。評價指標體系大都從人民生活、經濟、環境三個方面進行綜合。根據胡學鋒（2000）提出的評價指標，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產業可持續發展的相互促進作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地產業從業人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮人口增長率等7項指標。經濟方面反映的是房地產業與經濟發展之間的協調性和相互影響，有房地產業增加值、人均房地產業環保增加值、房地產企業環?？傎Y產貢獻率、房地產業增加值占GDP的比重、房地產企業環保全員勞動生產率、房地產企業環保成本費用利潤率、房地產價格指數、房地產銀行貸款償還率等8項指標。環境反映房地產業的生態效

益，包括全社會房屋使用效率、房地產開發小區綠化覆蓋率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發面積增長率、農業用地被征用面積增長率等6項指標。