第一篇：宏觀調控政策

1、限購：今年一共有48個城市出臺了限購令，其中有36個城市的限購政策沒有實施的截止時間，有具體截止時間的城市為福州、廈門、海口等12個城市。其中，除了南寧截止時間為2012年2月29日外，其余11個截止時間都為2011年12月31日。住建部日前表示，對于限購政策將于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續。

評價：

從理想狀態來說，當民眾的住房需求得到制度性保障，那時放開限購令，將商品房單純地作為投資品進入市場，這是最理想的。但民眾的住房需求要想得到完全的制度性保障，現在來看，將是一個漫長的過程。限購令在一定程度上可以緩解房價上漲的壓力，但是在解決房地產的問題上，根本還是在于要加大住房的供應量——不僅包括商品住房的供應，更包括各類保障性住房的建設，這也是目前許多普通百姓生活的迫切需求。

2、根據目前的房地產宏觀調控政策，您認為房地產今后的發展趨勢怎樣？政府出臺的宏觀調控政策不能做到如心使臂、如臂使指。

一、二線城市房價遭到“打擊”帶動租房價上漲、更加刺激三線四線房價上漲、限購令的出臺限制了投資人在大城市投資的計劃，只有轉向小城市地產或者黃金市場。

物價普遍上漲，樓盤建造成本也水漲船高，估計不可能出現高成本建，低成本賣的現象發生。人民幣雖然對外幣有所增值，但是面對國內物價的上漲。換句話說人民幣在中國人手中相對貶值。

加上近年自然災害增多，中國周邊朝鮮半島到黃海有美國與韓國的軍隊，東海有中日軍方的對峙、南海有海權之爭、西南還有印度之患。中國近年需要解決南海島礁、釣魚島、臺灣問題。國際形式處于緊張狀態！更加刺激物價上漲，為避免現金貶值，唯一的辦法是變成黃金和不動產、石油。黃金現貨不足，是有屬于戰略資源，石油和黃金以后一定會再創新高！！為了避免人民幣貶值，估計會刺激房地產市場。投資人的炒作，地產商的捂盤。。現今房地產市場不是出臺幾個政策能控制的。

個人覺得現在政策調控是房地產商發展的最好時機、樓市后兩年左右應該還有一次高潮!

個人見解、僅供參考、我也想自己的判斷能得到證實！！讓我們拭目以待吧

第二篇：當前經濟形勢及宏觀調控政策取向

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當前經濟形勢及宏觀調控政策取向

朱之鑫

國家發展和改革委員會副主任

各位來賓、各位朋友，上午好！

非常高興來參加中國行業發展的報告會，借此機會也想和大家一起探討一下，當前的國內外經濟環境。

一、2010年以來國家采取的主要政策措施

大家知道今年以來，面對著極其復雜的國內外形勢和極為嚴峻的各種自然災害，黨中央國務院總攬全局，科學決策，堅持事實并完善應對國際金融危機的一攬子的計劃及相關的政策措施，特別是正確地處理保持經濟平穩較快發展調整經濟結構和管理通貨膨脹預期的關系，有針對性的加強和改善了宏觀調控，特別是準確地把握住了調控的重點、力度和節奏，促進了經濟的平穩較快增長，提高了經濟增長的質量和效益。我想從五個方面跟大家談一談。

（一）促進發展

一個就是在促進發展方面，把擴大內需與穩定外需結合起來，著力增強內需，特別是消費需求，對經濟增長的拉動作用。

今年應該來說，我們是繼續實施和完善了促進消費的各項政策，在提高城鄉居民特別是低收入群體收入的同時，積極的培育和擴大熱點消費，把家電以舊換新的政策推廣到全國，提高了家電下鄉產品最高限價和汽車補貼的標準，積極推廣高效的照明產品，高效節能空調和節能的汽車，開展了私人購買新能源汽車的補貼試點。

在優化結構的基礎上，積極促進投資的穩定增長，實施了兩年新增4萬億的投資計劃，特別是把民生工程，重大的工程設施，節能減排和生態環境，自主創新和結構調整的領域作為重點，集中力量來加強薄弱的環節，增強可持續的發展活力，在今年還出臺了實施鼓勵和引導民間投資健康發展的36條政策，著力為民間投資的發展創作良好的環境。

同時也抓住了外部環境中好轉的這么一個機遇，加快推進外貿發展方式的轉變，通過落實和完善外貿政策促進出口結構的優化，并積極地擴大進口，在這個期間出臺了進一步做好利用外資的若干意見，提高利用外資的水平和質量，并完善了對外投資的政策措施，鼓勵和支持有條件的企業走出去。這是第一個方面。

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（二）結構調整

第二個方面，在結構調整方面，把培育新的增長點，與促進存量的調整緊密結合起來，著力推動產業的優化升級，和區域的協調發展。

今年我們大幅度的增加了科技投入，完善鼓勵創新的政策措施，加快實施國家科技的重大轉向，加快重大設備核心關鍵技術和產品的研制，推進生物醫藥新材料，新能源等產業的技術創新，服務平臺的建設，實際上這些都是著眼于搶占經濟戰略的制高點。

出臺了加快培育和發展戰略性新興產業的決定，明確了今后一個時期的產業發展。同時深入實施了重點產業的調整振興規劃，支持企業來進行技術改造。

進一步完善了促進企業的兼并重組的政策措施，同時還下大力量，推進淘汰落后產能，繼續從財稅金融等方面對中小企業加大的支持力度，針對今年年初的時候，嚴峻的節能減排形勢，進一步強化了目標責任。綜合采取暫停審批、核準、備案、兩招和產能過剩行業來擴大產能的項目。取消了406個稅號的兩高產品的出口退稅，提高了差別電價的加價標準等政策措施來促進節能減排。

并落實區域發展的總體戰略，出臺了深入實施西部大開發戰略，推進中西部地區承接產業轉型的一系列政策，同時還制定了一批支持重點地區發展的規劃，為區域協調的發展注入了新的活力。

（三）穩定物價

第三個方面，就是在穩定物價方面。把保障市場供應與管理通貨膨脹預期緊密地結合起來，著力促進農業的穩定發展，和加強供需的調節。

國家進一步加大了對“三農”的投入，提高了糧食補貼，農資綜合補貼，良種補貼和農機購置補貼標準，以及糧食的最低收購價，特別是針對了嚴重的自然災害的不利影響，及時出臺了扶持農業的生產的各項措施，應該來講，這些都調動了農民的生產積極性，促進了農業特別是糧食生產的穩定增長。

加強對市場的調控和監管，綜合運用儲備投放，調運和進口調節等多種措施，保障糧油肉菜的生活的必需品的供應。同時嚴厲地打擊囤積哄抬農產品價格等炒作行為。合理引導社會的預期。

同時還加強了市場流動性的管理，運用提高存款準備金率、存貸款利率和公開市場操作等手段，合理地控制貨幣信貸投放的規模和節奏。

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（四）推進改革

第四方面，這是在推進改革方面。把建立健全機制與解決當前突破的矛盾緊密結合起來，著力在重點領域和關鍵環節取得新的突破。

圍繞著加快經濟結構的調整，激發市場的活力，保障和改善民生等，出臺了一系列重要的改革舉措，率先在新疆啟動了資源稅改革的試點，穩步推進天然氣等資源性產品的價格。統一了內外資企業和個人的城建稅和教育附加制度。人民幣匯率形成機制改革進一步推進，跨境貿易人民幣結算試點范圍已經擴大到了20個省市以及境外所有的國家和地區。加強資本市場的基礎性制度建設，股指期貨和融資融券順利地推出。三網融合的改革試點啟動。醫藥衛生體制改革積極推進，擴大了基本藥物的實施范圍，公立醫院的改革實力也在穩步向前推進，在這個期間，國家還出臺了中長期教育改革和發展規劃綱要，國家中長期人才發展規劃綱要。文化體制改革深入推進，經營性文化單位轉期改制也在有序地展開。配套改革的試點正在扎實地推進，這是第四方面。

（五）改善民生

第五方面在改善民生方面。把增加投入與完善制度緊密結合起來，著力加強就業、社保和教育衛生等社會事業。

應該來講，我們今年始終把就業作為民生的頭等大事，繼續實施“五緩四減三補貼”等穩定就業的政策措施，大力實施了高校畢業生崗位的拓展計劃，創業引領計劃，就業與服務援助計劃，加大了對零就業家庭就業困難群體的幫扶力度，大力推進就業的技能培訓，落實鼓勵創業的財稅金融等組成。這樣就全方位來促進結業。

同時努力增加城鄉居民，特別是中等收入群體的收入，提高最低工資標準和城鄉居民最低生活保障標準，已經連續6年增加企業退休人員的基本養老金。

同時，進一步加大社會保障的投入，擴大新型農村社會養老保險的試點范圍，實施城鎮職工養老關系和流動人口醫療保險關系轉移接續的辦法。加大了社會的救治力度，從制度上加強了對殘疾人、孤兒、弱勢群體的保障。

同時扎實推進了國家教育體制改革的試點。進一步推進了中西部農村初中校舍改造和中小學的校舍的安全工程建設，國家大幅度增加了投入。

加快建設保障性的安居工程，全面啟動了公共租賃住房的建設。我就簡單從五個方面，從發展、改革、調整、民生等方面，從幾個結合來和大家匯報一下整個政策的趨向。

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二、當前我國經濟發展取得的成果

今年以后，國家實施的一系列的宏觀政策，應該來講有效鞏固了經濟回升向好的勢頭，主要體現在以下幾個方面，一個就是經濟平穩較快的增長。

前三季度，國內生產總值，同比增長了10.6%，增幅比去年增長了2.5個百分點，其中規模以上的工業增加值增加了16.3%。

在經濟增長較快的同時，經濟效益的狀況良好，價格的總水平基本穩定，前三個季度，全國的財政收入達到了6.3萬億元，同比增長了22.4%，前八個月，規模以上工業實現利潤同比增長了55%，當然只有去年基數的問題。

前三季度居民銷售價格同比上漲了2.9%，其中去年翹尾因素的應該有1.5個百分點，工業品出產價格上漲了5.5%，漲幅比上半年回落了0.5個百分點。

二是增長的動力趨于協調，消費對經濟增長的促進作用進一步加強。由于我們實行了一系列擴大消費的措施，社會消費品零售總額，同比增長了18.3%，扣除價格因素實際增長了15.2%，處于歷史較高的水平。

當前汽車的月均銷售量超過了百萬輛，家電等電子產品持續旺銷，旅游、文化、影視等服務銷售快速增長。

從投入來看，投入的結構繼續改善，全社會固定資產投資增長了24%，特別是要指出的是其中民間投資增長了31.2%，這是快于整個全社會的投資，“兩高”行業的投資增長了14.3%，是低于全社會的增長投資，消費與投資的差距比上年同比明確的縮小。

我們的外貿出口應該來說，今年是較快的回復，同比增長了34%。貿易順差是1206億美元，同比減少了139億美元。

三是農業生產穩定增長，糧食今年又再獲豐收，預計全年的產量有望實現7年的連續增長，連續4年要超過1萬億斤，去年是一萬零六百一十六億斤，今年可能要超過這個數字。

肉禽蛋奶和水產品的產品增加，糖料、油料和棉花的生產基本是穩定的。

農業的生產生活條件進一步改善，農業機械化的水平在持續的提升，大中型配套工程進展順利，特別是農村水路氣的建設取得了積極的增長。自2008年四季度，我們實施了4萬億投資計劃以來，到了今年8月底，解決了6467萬農村人口的移址安全，新增了農村的電網線路42.3萬公里，建成了農村的公路近12萬公里，建成了農村的沼氣項目有320萬個。

第四就是產業結構調整取得積極進展。前三季度高技術產業和裝備工業的增加值，同比增長了17.1%和20.6%，均快于整體工業的增速，新能源等新興產業快速發展，碳纖維，高期刊文獻

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檔疏通機床，大型核電風電設備的關鍵原材料和重大裝備制造業產業化都取得了新的突破。鋼鐵、煤炭、汽車、建材等行業兼并重組的步伐加快，一批落后的產能關閉停產。兩高行業就是高耗能、高排放的行業生產持續放緩，六大高耗能行業增長了14.8%，節能減排的形勢好轉，預計單位GDP的能耗二氧化硫的排放量和化學需氧量將會繼續的下降。

第五是改善民生的成效明顯。就業和居民收入增長比較快，前三季度城鎮新增就業了913萬人，同比多增了80萬人。農村居民人均的現金收入和城鎮居民可支配收入扣除價格因素之后，實際增長了9.7%和7.5%。

社會保障的覆蓋面繼續擴大，其中新型農村社會的保險的參保人數到9月底已經達到了6719萬人。

基本藥物制度實施范圍擴大到40%以上的政府辦基層醫療衛生機構，城鄉居民基本醫療保障籌資標準和報銷水平進一步提高。

普通高中家庭經濟困難學生納入國家資助體系，中職免費教育范圍擴大到了城市家庭經濟困難學生。

前三季度保障性住房建設和棚戶區的改善，農村危房改造的拆工率均達到了90%，汶川地震災后重建的任務基本完善，青海、玉樹、甘肅周區等受災重建的工作在加快的推進。

三、當前我國經濟發展面臨的困難和挑戰

總的來看，在黨中央、國務院的正確領導下，各行業、各部門和各個地區的共同努力，國家年初確立了各項主要經濟社會發展的預期目標均可以實現。當前我國經濟保持平穩問題，應該來講具有不少有利條件，但也要看到國內外發展的環境仍然錯綜復雜，困難和挑戰依然不少。

從國際看，世界經濟復蘇仍將緩慢曲折，主要經濟體的失業率居高難下，居民消費持續疲軟，經濟增長乏力。新興經濟體應該來講增長較快，但通脹的壓力逐步加大。

同時財政金融領域仍有較大隱患。歐洲主權債務風險依然存在，美日債務負擔仍在加重，房地產市場持續不振，銀行體系風險仍未消除。近期歐洲主要國家積極維持寬松的貨幣政策，美國、日本為應對金融減速，再次實施了量化寬松的政策，使全國流動性過剩的問題進一步地凸顯，主要貨幣匯率的激烈變化，國際市場大宗產品價格的高位攀升，與此同時一些國家被迫加息以控制通貨膨脹，宏觀調控的政策協定的難度在加大。

在這種情況下，國際市場的競爭將會更加的激烈，貿易保護主義還會繼續強化，各種干擾因素也會進一步增多。昨天、前天美國又實現了又一輪量化寬松貨幣，造成的全球的股市期刊文獻

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以及大宗產品的價格都在大幅上漲，包括原油的價格，昨天又上了1.8個點。

從國內看，一些長期積累的深層次矛盾沒有得到有效解決，經濟社會發展中不平衡、不協調、不可持續問題仍較突出。特別是還要看到當前促進農業穩定發展和農民持續增收難度加大。推進結構調整和節能減排的任務艱巨。保障和改善民生的任務也非常的繁重。

四、下一步我國宏觀調控政策取向

下一步我們將按照中央“十二五”規劃建議提出的目標、任務，以科學發展為主題，以轉變發展方式為主線，不斷地推進改革開放，大力保障和發展改善民生，鞏固和擴大應對國際金融危機的成果，促進經濟社會又好又快發展。

我想有幾條一個還是要保持經濟的平穩較快發展。要堅持擴大內需的方針，著力提高城鄉居民收入，完善消費政策，促進消費結構的升級。

要保持投資的合理增長，完善鼓勵引導民間投資健康發展的正確措施，繼續加強經濟和社會發展的薄弱環節，嚴格控制“兩高”和產能過剩行業盲目的擴張。同時要加快地轉變貿易的發展方式，提高利用外資的水平，更好地來利用兩個市場兩種資源。

從明年來看，要加快調整經濟結構的調整，大力發展現代農業，加強以水利為重點的農業基礎設施建設，穩步提高綜合生產能力。推進重點產業調整振興，制定實施培育發展戰略性新興產業的規劃及相關政策，加快營造有利于服務業發展的政策環境。

同時還要進一步落實好西部大開發、東北振興、中部崛起、東部率先發展的區域發展總體戰略，加大對革命老區、民族地區、邊疆地區和貧困地區發展的政策支持和投入力度。

三是要大力推動科技創新。

加大研發投入，完善科技創新體制機制，營造科技人才成長的有利環境，加強知識產權保護。這一點昨天國務院專門開會要加強知識產權的保護。

把提高科技創新能力與完善現代產業體系有機結合起來，推進以企業為主體的創新能力建設，完善創新投融資體系，促進科技成果加快向現實生產力轉化。

四是要堅持不懈地推進節能減排。把加強資源節約和生態環境保護作為轉變經濟發展方式的重要任務和抓手。嚴格落實和考核目標責任，加大政策和技術支持，加強節能減排重點工程建設，積極推進合同能源管理，嚴格執行投資項目節能評估和環評制度，加快發展循環經濟，大力推行清潔生產，繼續做好應對氣候變化工作。

第五是深化重點領域和關鍵環節的改革。要創新思路、大膽探索，鼓勵先行先試，努力在收入分配、財稅金融、資源環境、公共服務等方面取得新突破，從制度上更好地發揮市場期刊文獻

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在資源配置中的基礎性作用，從根本上解決發展中存在的突出矛盾和問題，為經濟社會發展不斷注入新的活力和動力。

六是要切實保障和改善民生。要集中更多的公共資源用于民生領域。堅持實施更加積極的就業政策。進一步健全社會保障體系。扎實推進醫藥衛生體制改革。全面落實教育改革和發展規劃綱要。加快保障性安居工程建設。按照十七屆五中全會的建議，逐步形成比較完整、覆蓋城鄉、可持續的基本公共服務體系。讓發展成果更多惠及廣大群眾。以上是我們的簡單介紹，不妥地地方歡迎大家批評、指正，謝謝！

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第三篇：當前經濟形勢與宏觀調控政策

當前經濟形勢與宏觀調控政策

邱健

當前，我國正步入增長動力切換與發展方式轉變的關鍵時期。在復雜多變的內外部經濟形勢下，近期國家宏觀調控節奏和政策取向已相機調整，側重點由穩定經濟增速轉向保障民生與促進增長的健康可持續。從中央關于制定“十二五”規劃的建議和剛剛結束的中央經濟工作會議有關精神來看，一些關鍵領域的改革即將啟動，經濟結構調整和發展方式轉變將成為貫穿明年乃至整個“十二五”時期我國經濟社會發展的主線。

我國正逐漸步入增長動力切換與發展方式轉變的關鍵時期

從外部形勢看，全球復蘇總體態勢不變，但基礎仍不穩固，我國目前尚不會面對主要經濟體過早退出刺激政策的風險。從國內情況看，經濟增速趨緩，一些突出問題亟待解決，我國正逐漸步入增長動力切換與發展方式轉變的關鍵時期。

1.經濟增長內生動力不足，出現滯脹特征的風險加大。從短期看，在庫存回補結束、刺激政策邊際效應遞減、基數抬高等因素影響下，我國經濟周期進入增速逐步回調階段。從三季度國內產成品庫存指數下降趨勢判斷，我國已結束上一輪庫存回補周期，制造業再次進入去庫存化階段。11月份中國制造業采購經理指數為55.2％，連續第四個月出現回升，但主要得益于購進價格指數的持續走高（11月購進價格指數再度大幅上升至73.5％，創下2008年7月以來最高值），與當前原材料價格上漲密切相關。其中，11月份新訂單指數、產成品庫存、生產指數雖呈現上漲，結合近期規模以上工業企業發電量同比增速趨緩判斷，很可能是在強烈通脹預期下，企業為應對通脹而加大采購，同時降低銷售量并增加庫存所導致的囤積現象，不容盲目樂觀。

從長期看，經濟社會發展中的制度性、結構性問題顯現。一是通貨膨脹將向成本推動和需求帶動的雙輪驅動型轉變。流動性過剩與資本異常跨境流動依然突出。同時國內環境資源約束趨緊，要素價格形成和環境有償使用機制改革將推動資源品價格向供需均衡水平回歸，并促使企業的外部成本內部化。熟練工人開始出現大范圍短缺，勞動力成本也將不斷攀升。二是隨著國際經濟政治格局調整，中國經濟發展內外條件的基本面出現重大變化，投資驅動和出口導向的發展戰略難以為繼，依靠粗放式要素投入推動低層次產能擴張的經濟增長模式已到了發展的臨界點。而國內制造業優化升級的難度將不斷加大，新的經濟增長點尚有待形成。

2.房地產市場觀望期過長可能導致多方面不利影響。自今年4月國家出臺一系列調控措施以來，國內房地產市場總體量跌價穩態勢明顯。雖然在“金九銀十”的傳統銷售旺季出現了一次集中釋放的小高潮，但觀望情緒依然濃厚，加息政策的影響已開始顯現。一是房地產企業資金回籠速度明顯放慢，資金鏈斷裂風險加大。二是從近期房地產開發貸款環比增速明顯下滑來看，房地產開發商特別是中小開發商資金壓力趨緊。在開發商今年1—11月的資金來源中，銀行貸款占比已由年初的24%下降到17.79%，自籌資金占比上升到37.66%。市場退出加快將可能導致市場壟斷程度提高、市場活力降低，并引發下一輪商品房供給不足。此外，住房銷售面積明顯下降將對家具、家電、建材和裝潢等相關產業帶來不利影響。觀望期過長、政策前景不明朗，也使消費者、金融機構、開發商、相關中介組織等市場主體難以形成合理預期，給經濟活動帶來較大不確定性。

3.地方投融資平臺清理增大融資緊縮壓力。應對國際金融危機以來，通過地方平臺內部操作，部分銀行貸款搖身一變，以自籌資金形式投入項目建設，從而撬動更多貸款，使之實際使用信貸資金可能超過金融主管部門的統計數字。由于地方平臺融資規模巨大，一旦清理規范工作的力度失度，將通過融資需求萎縮間接導致宏觀緊縮效應，變相加快刺激政策的退

1出速度，加劇經濟波動。同時，在清理規范過程中，多數商業銀行實行“只收不貸”，流動性投放減緩，信貸對經濟增長的支撐力明顯弱化。部分平臺承擔的建設項目可能出現資金鏈斷裂，繼而波及在建工程的后續投資及前期已投放貸款的還本付息，形成“爛尾工程”。此外，2012年左右將進入地方融資平臺還本付息的高峰期。在加息政策背景下，企業資金成本上升，由于地方平臺普遍采取借新還舊機制，平臺融資困難將可能導致平臺償債風險提前暴露。加之中西部地區經濟增長對于項目投資拉動依賴更大，地方平臺清理可能拉大中西部地區與東部經濟增長速度的差距。

4.防治惡性通脹成為當前最緊迫的問題。當前我國仍處于信貸天量擴張的滯后影響期，通脹呈現成本和需求雙輪驅動特征，正日益從農產品和住房價格引起的人工成本上漲向全社會生產服務成本上漲轉變，從供需結構失衡引發價格上漲向預期下自我生成的通貨膨脹轉變，從一般商品服務價格上漲向資產與消費品交互推動型價格上漲轉變。

11月份，CPI同比上升5.1％，已連續10個月高于2.25%的一年期存款基準利率（10月20日起上調到2.50%），創下28個月來的新高。資源要素價格形成機制及收入分配改革不斷推進，成本推動型物價上漲成為長期趨勢。在實際存款利率為負的情況下，銀行體系窖藏資金的能力明顯減弱，銀行存款在房地產市場調控和資本市場持續震蕩下，大量進入農副產品市場進行投機保值，不利于引導流動性注入實體經濟。同時，今年以來極端天氣和自然災害頻發，國際糧價持續上漲，近日美二度啟動量化寬松貨幣政策，更加劇美元跌勢，推高國際大宗商品價格，增大國內物價上行壓力。

內外經濟形勢與十二五時期改革發展指向，將構成我國下一步調整宏觀調控政策的主要依據

1.城市化將成為我國經濟結構與發展方式轉變的關鍵抓手。從中央關于“十二五”規劃建議重要表述的變化，及近期政策調整所釋放的信號來看，“十二五”時期我國將以發展現代城市群、加快推進城市化為抓手，推動整個經濟結構調整和發展方式轉變。通過發展現代城市群，突破城鎮化這一過渡形態的約束，向與工業文明和現代市場經濟相伴生的城市化這一高級形態轉變。

城市化的進度加快，將推動投資和消費需求的加速增長，對國內產業結構調整、擴大內需發揮重要的導向與促進作用。特別是針對當前經濟增速下滑態勢，可通過加快市政和公共基礎設施建設，保持投資對經濟的拉動作用。同時，城市化進程還將提高實體經濟領域的資金回報率，將剩余流動性吸納到與實體經濟有關的領域。

2.貨幣政策繼續總體趨緊，人民幣匯率改革加速推進。世界主要經濟體推遲退出刺激政策，為我國相機調整政策重點，壓縮高能耗與過剩產能，組合運用多種貨幣政策工具回收流動性騰出空間，特別是緩解了采用價格型工具應對通脹壓力和資產泡沫的后顧之憂。預計后期國家將會立足保障民生，側重幣值穩定目標，繼續實施貨幣政策結構性微調。一是靈活運用數量型工具，通過公開市場操作繼續放慢貨幣投放速度。但年初預定的 7.5萬億元信貸控制規模將出現松動。二是進入新一輪加息周期。通過削弱當前國內實際利率過低、資金為對沖通脹風險而購買甚至囤積部分商品以保值增值的動力，從根源上抑制當前資產泡沫和部分農產品價格不合理上漲的勢頭。預計如果近期CPI同比漲幅繼續高居不下，央行將很可能再次加息。三是除利率、存款準備金率等常規手段外，還將從宏觀審慎的角度，強化對杠桿率、存貸比、資本充足率等指標的監控。

從匯率政策來看，美元二度啟動量化寬松貨幣政策，加劇美元跌勢。在人民幣尚未與美元脫鉤的條件下，也將削弱人民幣對其他主要貨幣的升值速度。為化解當前人民幣升值的國際壓力，有效控制輸入型通脹勢頭，并減少資本跨境流動帶來的貨幣被動投放，預計我國將繼續推進匯率形成機制改革，人民幣將進一步升值。

3.配合產業政策，著力優化財政支出與信貸結構。為對沖經濟下行壓力，滿足在建項目

后續投資需求和既定投資建設需要，擴大社會消費需求，中央將繼續保持積極的財政政策取向，財政支出突出促進結構調整、保障和改善民生等方面的作用，進一步向“三農”、保障性安居工程、衛生教育等民生領域傾斜，并加大對節能環保、自主創新、新興戰略性產業發展的支持，力求方向明確、進度均衡、力度適當。基礎設施投資則主要保證在建項目投資需要。

信貸政策將重點保證流動資金需要和重點建設項目資金需要，加大對就業、“三農”、助學、災后重建等經濟社會薄弱環節，以及對戰略性新興產業、產業轉移、節能減排等關鍵領域的支持力度，有效緩解小企業融資難問題。同時，確保符合條件的中央投資項目配套貸款及時落實到位，嚴格控制對高耗能、高排放行業和產能過剩行業的貸款，提高用于技術改造、中小企業、消費以及支持存量調整的并購貸款比重，著力優化信貸結構。

4.資本市場可能擴容。針對當前市場流動性充足，通脹及資產價格泡沫壓力依然較大的局面，且從吸納流動性方式的安全性、積極性和建設性來看，在對募集資金嚴加監管的前提下，積極有序引導資金進入資本市場，不僅有利于疏導吸納過剩的流動性，避免其進入農產品和房地產投機投資領域，降低通貨膨脹壓力，還有利于促進資本的形成，進而推動實體經濟的發展。因此，未來證券市場擴容的步伐將可能加快。

5.清理規范地方投融資平臺的節奏和力度將微調。全國性的地方融資平臺貸款還本付息高峰期將于2012左右來臨，屆時地方平臺所誘發的財政金融風險可能加大。預計國家有關部門會抓住高峰年來臨之前的緩沖期，加快進行規范清理和風險排查。同時，為避免引發融資需求萎縮和宏觀緊縮效應，預計國家將進一步區別政策對象、細化分類處理，并適度調整清理工作和力度和節奏。此間如果調控失度或出現嚴重的風險暴露，中央很可能通過再次放松流動性以實現風險展期，避免大規模融資緊縮對經濟的破壞。

6.房地產市場調控將長期持續，并逐步調整側重。本次調控是國家具有綜合性、長遠考慮的戰略舉措。如果不出現經濟明顯下滑，國家將繼續保持政策壓力相對穩定。預計短期將重點貫徹執行好已出臺各項政策，不會繼續密集出臺相關抑價措施，中長期針對購房群體和商業銀行的部分限購措施則將逐步退出，對房地產的調控側重點將從直接針對購買行為轉向增加供給并改善供給結構，從權宜性的調控手段向促進房地產市場健康有序發展的制度建設切換。

一是房產稅改革試點可能逐步推開，通過引導對中長期房價的預期抑制市場投機活動。二是將大力構建多層次保障性住房體系，重點加強廉租住房和公共租賃住房建設。鑒于全國大范圍推開房地產稅制改革尚需時日，短期內難以發揮較大作用。因此加快推進保障性住房建設將是今后一段時間調控房地產市場的重要手段。同時，保障性住房建設還將為我國加快推進城市化進程創造有利條件，在不影響住房總供給的條件下，兼得改善民生與抑制房地產價格過快上漲兩利。

此外，針對近期房地產調控和加息政策背景下開發貸款環比增速和房地產新開工項目數急速下滑態勢，國家可能加大對中小開發商資金籌措難等問題的關注，采取相關措施，防止因大面積出現開發企業資金鏈斷裂而引發新一輪商品房供給不足。

7.一些關鍵領域的改革將啟動。“十二五”時期，財稅金融、要素價格、壟斷行業等一些重要領域和關鍵環節的改革將啟動。譬如，將啟動收入分配制度改革，大力促進社會公平正義；將深化農村產權改革，促進土地依法流轉；將啟動房產稅改革，培育地方主體稅種，并賦予省級政府一定稅政管理權限；將試點存款利率適度上浮，通過金融要素定價機制促進經濟結構調整等。這些改革的推進將進一步釋放出中國經濟的活力，從體制機制上切實促進經濟發展方式的轉變。

資料來源：《學習時報》2010年12月20日

第四篇：中國房地產業宏觀調控政策評價

2004年以來中國房地產業宏觀調控政策總體評價

編者按：住房問題是關系民生的大問題。持續飆升的房價因超過百姓承受能力而招致廣泛批評。中央政府連年出臺一系列調控措施，但效果并不明顯。問題究竟出在哪里？下一步將如何著力？為此，我們選登相關調研報告進行評價，并請有關專家從各自的角度進行分析，同時考察鄰邦韓國、日本的做法，以資借鑒。

2004年以來，中央政府綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，以區別對待和循序漸進的方式，對房地產業連續出臺了一系列宏觀調控政策。總體來看，調控初見成效。但房地產市場仍然存在住房供給結構不合理、部分城市房價上漲太快，中低收入居民住房難以滿足等問題。亟需在總結經驗的基礎上，繼續加強和完善住宅的宏觀調控政策。

房地產業宏觀調控的背景

2001年以來，房地產業在快速增長的同時，也出現了房地產業投資增長過猛，部分地區房價上漲過快等問題，使房地產業成為宏觀調控的重點行業之一。

(一)房地產業發展的宏觀經濟環境

自2001年以來，隨著居民生活水平提高，居民消費結構升級帶動產業結構升級，工業化進程加快和城鎮化率快速提高，使中國經濟進入了以住房、汽車、電子通訊、能源和基礎原材料業較快發展的新一輪增長周期。其中，房地產、鋼鐵、水泥等行業投資迅猛增長，帶動整個固定資產投資快速增長。2004年1-2月份固定資產投資完成額增長53%，經濟運行中出現了新的不平衡，能源、運輸供應緊張，居民消費品價格指數(CPI)開始走高(6月同比上漲5%)，中國經濟運行出現偏熱的跡象。

(二)房地產業制度改革與政策調整

第一，1998年城鎮居民住房制度改革全面推進，有關住房的分配、供應、市場、金融、物業管理、中介、行政管理和調控等七個體系的改革全面啟動，取消了實行40余年的住房福利分配制度，代之以貨幣化分配；明確了居民住房產權的私有化和住房獲得渠道的市場化，調動了居民購房積極性，居民住房需求開始集中釋放。

第二，較好的經濟環境，創造了更多的住房需求。一是城市新生代成家立業、城市化中新遷入人口需要住房。二是城市居民生活水平提高，對居住有了更高的要求，部分取得房改產權的居民產生以舊換新、以小換大的住宅需求。三是大量的城市拆遷改造，增加了居民住房需求。四是大量社會資金將房產作為投資品所產生的需求。

第三，國家對房地產業發展的政策支持，從供求兩方面促進了房地產業的快速發展。從“九五”初期開始，為擴大國內需求，中國政府將住宅作為居民新的消費熱點，給予優惠房貸、減免稅等政策支持，鼓勵購房，刺激了住房消費。同時作為經濟增長的支柱產業，國家對房地產業的持續發展給予包括放寬商業住房信貸規模控制，實行預售房制度，整頓取消部分行政事業性收費項目等政策支持，促進了房地產業快速增長。2003年與1999年比，房地產投資完成額年均增長24.5%，高于同期固定資產投資增速7.3個百分點。

(三)體制機制缺欠與房地產市場的宏觀調控

從2003年下半年開始，房地產業在發展過程中出現了部分地區房地產投資過熱、房價上漲過高的現象，尤其是在上海、杭州等長三角地區，房價漲幅超過10%，成為此輪宏觀經濟偏熱的一個象征。其根源在于體制、機制的缺欠。一是房地產市場已經放開，但相應的制度沒有建立和完善，市場機制不能有效發揮作用。二是大部分土地以協議方式轉讓，不能反映真實地價，土地資源不能合理使用。三是資金使用成本低。這些因素導致需求和投資動力旺盛，市場難以有效調整。2004年4月，為遏制房地產投資過快增長勢頭，國務院連續出臺一系列政策對房地產業進行宏觀調控。

2004年以來房地產宏觀調控政策的特點及成效

(一)2004年房地產宏觀調控政策的重點及成效

調控目標和重點：2004年初，為抑制房地產投資過快增長，中央政府采取了“管嚴土地、看緊信貸”的宏觀調控政策。一方面，加大了對房地產用地的治理整頓力度，清理整頓建設用地，嚴格審批管理，從緊土地供應，逐步推行經營性用地的“招、拍、掛”，從源頭控制了土地供給。另一方面，中國人民銀行兩次提高存款準備金率，將房地產開發項目(不含經濟適用房項目)資本金比例提高到35%及以上，上調金融機構存貸款基準利率，嚴禁房地產流動資金貸款等，收緊銀根，減少房地產開發的資金支持。

成效和問題：2004年調控措施以行政手段為主，力度較大，通過控制土地和資金供給，控制房地產供給，使房地產投資增長速度由年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1個百分點。

但這次調控主要是抑制供給，對需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年擴大內需、刺激住房消費的一些政策仍然在發揮作用，引起了供求關系的失衡。出現投機炒作和被動需求等非合理需求的快速增長;中低檔住宅供應比例下降、房地產供給結構不合理等問題引起的商品房價格大幅上漲.全國平均銷售價格同比增長14.4%。尤其是上海、杭州等東南沿海城市房價漲幅更大，引起了社會各界對是否會出現“房地產泡沫”的關注。

(二)2005年房地產宏觀調控政策的特點及成效

2005年初，根據房地產市場出現的新情況和新問題，中央三個月內繼續出臺了一系列調控政策。

調控目標和重點：調控目標由控制房地產投資規模過大的單一目標向既控制投資速度又要抑制商品住房價格上漲過快的雙重目標轉換。調控重點相應調整：一是有效調整房地產市場的供求關系。從增加供給和減少需求兩方面入手來調整房地產市場，實現穩定房價的目的。一方面，利用信貸、稅收等經濟手段，提高炒房成本，抑制房產投機需求；嚴格控制城市拆遷改造規模，抑制被動住房需求。同時，加大對閑置土地的清理力度，以此增加土地供給。二是在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持，改善住房供給結構。三是整頓房地產市場秩序。出臺了不準預售房再轉讓、實行購房實名制、上網交易等措施，并依法嚴肅查處違法違規銷售行為。加快建立健全房地產

市場信息系統，加強對房地產市場運行情況的動態監測，創造良好的市場環境。

調控效果與問題：2005年末房地產投資增長19.8%，增速比上年同期回落8.2個百分點；商品住宅銷售價格上漲7.5%，漲幅比上年同期回落3.6個百分點；上海、杭州等城市大幅上漲的房價得到了有效抑制，說明宏觀調控初見成效。

但2006年初，一些問題又凸現出來。一是房地產投資增速出現反彈，1-6月增速比上年末提高4.4個百分點。二是供給結構不合理狀況依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低價住房和經濟適用房的比例偏低，供給不足。三是深圳、北京、廣州、大連等城市房價大幅上漲，中低收入人群難以承受，增加了社會不安定因素。

(三)2006年房地產宏觀調控政策的特點

2006年5月末建設部、發展改革委等九部委聯合出臺了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》的調控措施，各部委和各地方政府陸續出臺相關配套措施。

調控目標：發展滿足當地居民自住性需求的中低價位、中小套型普通商品住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

重點：一是要求地方政府利用廉租住房和經濟適用房真正解決低收入人群的住房問題。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面積和開發面積不得低于當年計劃面積的70%，通過限套型、限房價，競地價、競房價的辦法，保證中低價位、普通住房供給。三是運用經濟手段。強化住宅轉讓環節的稅收管理和外資購房的管理，抑制投機炒作；提高銀行存貸款利率，有區別地調整住房消費信貸的首付比例，引導合理消費；規范房地產市場秩序，增強市場信息透明度和加強輿論引導，促進房地產市場的有序運行和健康發展。四是將落實房地產調控政策納入到對地方政府目標責任考核制度中，保證調控措施的有效落實。對住宅產業宏觀調控政策體系的總體評價

(一)此輪宏觀調控政策的特點

一是宏觀調控呈階段性，循序漸進。重在解決每個階段的突出矛盾，調控逐步深入，注重保持經濟政策的連續性和穩定性，產生的震動和影響較小。

二是調控政策的綜合性和系統性。根據不同的調控對象，采取相應的調控手段，形成了綜合使用行政手段、法律手段和經濟手段的政策體系，得到了較好的效果。

三是調控政策注重區別對待，分類指導。主要體現在既要控制房地產投資速度，抑制投資需求，又要保護普通居民購房積極性。在“雙緊”的情況下，土地供給、項目審批、信貸支持等政策都向經濟適用房、中低檔住房傾斜。在抑制非合理需求的同時，對普通居民的自住性需求給予了房貸、稅收方面的優惠。

(二)宏觀調控政策的成效

第一，控制了房地產投資過快增長的勢頭，保持了房地產業的平穩發展。銀根、地根緊縮

及政府監管力度加大，房地產投資在規范中發展；投資、投機需求以及超前拆遷引發的被動需求得到一定程度抑制，房地產市場向以自住性需求為主轉換；地方政府在調控和住房保障政策被賦予更大的責任。房地產投資過快增長的勢頭得到了有效控制，投資各月累計同比增速由2004年年初的50.2%回落到2005年年末19.8%，2006年11月份為24%；商品房平均銷售價格同比由2004年上漲14.4%，逐步回落，2006年11月份同比上漲5.8%，住房價格漲勢平緩回落。

第二，促進了土地制度的深化改革。調控采取了與改革相結合的政策措施，建立了經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，并加強土地交易的監督和管理，堵塞了漏洞，促進了土地交易市場化進程和規范。

第三，住宅市場體系初步形成。基本形成了由新建住宅市場、二手房轉讓市場和住宅租賃市場構成的住宅市場體系。并逐漸建立和完善了商品房預售、規范房地產交易秩序、住房交易實行網上申報等規章制度，房地產市場秩序逐步改善。

(三)仍然存在的問題及成因

房地產市場發展中仍然存在一些突出問題。一是住房供應結構性矛盾仍十分突出。2006年1-6月份，40個重點城市上市預售的套均建筑面積115平方米，適合當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房仍然供應不足。二是部分城市房價上漲仍然較快。2006年11月，房價漲幅較大的城市：福州同比上漲10.4%，北京10.3%，深圳

9.8%，廈門9.6%，秦皇島9.3%，成都8.9%和貴陽8.4%，尤其是北京和深圳，房價從2005年下半年開始持續較大幅度上漲，使得普通居民仍然買不起房，房價回落并沒有達到普通居民可承受的水平。三是住房保障制度不完善，低收入家庭住房難的問題沒有根本解決。

進一步分析上述問題有更深層次的原因。

第一，對90平米以下普通住房兩個70%的調控措施缺乏說服力和可操作性。此項措施是改善住房供給結構、滿足當地居民自住需求的重要措施。但措施的目標定位是什么，是滿足新生代的需求還是以舊換新居民的需求。如果都包括，還涉及居民住房消費目標的問題，90平米住房是否是未來幾年居民住房的目標。另外，目標定位確定之后，需求量是多少，所占比例是否是70%，這些都需要給予科學、合理的解釋，才有說服力，得到包括開發商在內的理解和支持。

同時，中低價房在銷售環節缺乏可操作性，包括購房人的資格審定、住房的銷售程序、監督管理等都沒有詳細規定，措施難以有效落實。

第二，體制問題制約地方政府落實住房調控政策的積極性。一是GDP是考核地方政績的主要指標，房地產業投資速度和房價漲幅回落直接影響地方經濟。二是土地收入是地方政府可取得的主要財政收入，限地價將影響地方收入。三是落實中低價住房和完善住房保障制度的資金來源不明確，需要地方政府自己籌錢，幾個因素都直接影響地方利益。

第三，投資收益低影響開發商建設中低檔住房的積極性。中低檔住房是在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，進行招標，是在一定行政限制下的市場化行為。開

發商追求的是投資收益，其結果一是在滿足開發商收益的條件下競出的房價可能偏高(廣州已有先例)，二是因預期收益低開發商不積極參與。

第四，住房保障制度不完善。一是住房保障體系不健全。政府承擔為低收入人群解決居住問題責任不明確，缺乏法律與制度保障。二是部分城市還沒有建立廉租制度，經濟適用房制度尚需進一步改進，住房保障體系的覆蓋面太小。三是住房保障制度不落實。大多數城市沒有明確的管理機構，資金來源缺乏制度化，沒有建立最低收入居民家庭檔案和申請、審批制度。第五，缺乏住房信息、檔案等基礎制度建設。利用稅收、信貸等經濟手段抑制投資需求、外資炒房等調控措施，因為沒有建立實名制的住房檔案而難以精確實施，降低調控效率。同時通過實施不動產稅的方式來優化存量房源配置較好的政策建議，也因此難以實現。政策建議

要繼續完善和落實房地產調控政策，與此同時要注重長遠的制度建設，做到標本兼治，為更好的進行調控創造條件。

第一，加強住房信息統計工作，建立住房檔案登記制度。整合統計系統、建設系統的統計資源，建立實名制的住房檔案登記制度。

第二，建立科學的居民住房消費目標和消費模式。一是根據科學發展觀和我國土地資源和人口狀況，明確在當前經濟發展階段，90平米住房可以滿足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是準確統計中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照實際需求安排中低價位、中小套型普通商品住房的供地計劃和建設計劃。三是提倡根據消費能力“租、購并舉”的科學消費模式，合理引導普通居民的住房消費。

第三，調動地方政府落實調控政策的積極性，為地方政府認真落實調控措施創造制度條件。一是改革地方官員的政績考核制度，減弱GDP增長的影響。二是改革、完善分稅制度，使地方政府的事權與財權相對稱。三是改革土地收益制度，減少地方政府對土地收入的依賴。

第四，完善住房保障制度；滿足普通居民購房需求。政府應該承擔起保障中低收入居民住房的責任，建立完善的住房保障制度。一是根據低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對低保人群實施廉租房政策；為低收入者提供經濟適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來源。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，并跟蹤了解和及時調整，根據實際需求安排住房投資和住房分配，做到應保盡保。

同時，政府要給予中低價位、中小戶型普通住房建設一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷售細則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優惠，滿足普通居民購房需求，降低購房成本。

第五，推動不動產稅的實施，合理配置房產資源。根據居民持有住房的情況，征收不同的財產稅，可以通過稅收手段抑制投資需求、充分利用存量房源，為地方財政提供穩定收入來源，是解決當前房地產市場問題的治本之策。

第五篇：房地產宏觀調控主要政策概覽

宏觀調控主要政策概覽

2003年6月5日，人民銀行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號文件）?? 2004年3月30日，國土資源部和監察部聯合下發通知，規定“8.31大限”

2004年4月27日，國務院提高房地產開發項目資本金比例到35%及以上?

2004年9月30日，銀監會下發《商業銀行房地產貸款風險管理指引》?

? 2005年，國務院辦公廳下發了《關于切實穩定住房價格的通知》和轉發建設部等部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》的通知（兩個“八條”）

? 2005年,銀監會下發《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文件）

? 2005年12月2日，國務院出臺《關于發布實施<促進產業結構調整暫行規定>的決定》，將別墅類房地產開發項目列為限制類投資項目，要求金融機構不得發放貸款

2006年4月25日，五部委聯合下發《關于加強宏觀調控，整頓和規范各類打捆貸款的通知》?? 2006年5月17日，國務院常務會議提出了促進房地產業健康發展六條措施（“國六條”）

2006年5月24日，銀監會劉明康主席提出房地產調控措施?

2006年5月29日，國務院辦公廳轉發了建設部等九部委起草的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》?

? 2006年5月，人民銀行下發《關于調整住房信貸政策有關事宜的通知》

2006年7月，銀監會下發《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》?

? 2006年7月，六部門下發《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》

2006年8月，五部委下發《新開工項目清理工作指導意見》?

? 2006年9月，建設部出臺《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》

2006年9月，國務院下發《關于加強土地調控有關問題的通知》?

? 2006年10月18日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，提出：堅持把好土地、信貸閘門和市場準入門檻；嚴格審批新增建設用地，加快落實國家土地督察制度；嚴格控制中長期貸款；控制固定資產投資規模，優化投資結構，把房地產調控措施落實到每個城市

央行五次升息，兩度上調商業銀行存款準備金率?

195號文件主要內容

? 2001年6月19日，人民銀行下發《關于規范住房金融業務的通知》，主要有三條規定，成為121號文件的前身? 嚴格住房開發貸款條件：企業自有資金不得低于30％，項目必須“四證”齊全，防止將房地產開發企業將流動資金貸款用于住房開發項目

195號文件主要內容

強化個人住房貸款管理：嚴禁發放“零首付”貸款，嚴格工程進度規定——多層封頂，高層完成總投資的三分之二?

? 規范個人商業用房貸款管理：貸款比例不得超過60%，貸款期限不得超過10年，所購商業用房應為現房

121號文件主要內容? 2003年6月5日，中國人民銀行以銀發[2003]121號文關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知，被稱為121號文件

? 121號文件共八條，分別對房地產開發貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業貸款、個人住房貸款、個人商業用房貸款、公積金委托貸款業務進行了規范

對房地產開發貸款的規定

貸款對象：應為具備房地產開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發企業?。對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，要嚴格審批新增房地產開發貸款并重點監控

? 支持重點：重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制

? 項目準入：四證齊全（土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證）? 貸款性質：商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。對房地產開發企業已發放的非房地產開發貸款，各商業銀行按照只收不放的原則執行

自有資金定義：指所有者權益，應不低于開發項目總投資的30％?

商業銀行發放的房地產貸款，只能用于本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用?

對土地儲備貸款的規定

基調：在《土地儲備機構貸款管理辦法》頒布前，審慎發放此類貸款?

擔保方式：抵押?

? 貸款額度：不得超過所收購土地評估價值的70％

貸款期限：最長不得超過2年?

? 禁止性規定：商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款

對建筑施工企業貸款的規定

貸款用途：只能用于購買施工所必需的設備?，不得用于施工墊資

貸款準入：對自有資金低、應收賬款多的承建房地產建設項目的建筑施工企業，商業銀行應限制對其發放貸款?

對個人住房貸款的規定

基調：重點支持中低收入家庭購買住房的需要?

工程進度要求：主體結構已封頂?

? 首付款比例：購買第一套自住住房的，首付款比例仍執行20％的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例

? 貸款利率：購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），執行中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）；購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行

對個人商業用房貸款的規定

重申195號文件的規定：借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年?

? 明確了現房的定義：經過竣工驗收的房屋

商住兩用房規定：一律按照個人商業用房貸款管理規定執行?

對公積金貸款的規定

? 嚴格執行《中國人民銀行關于加強住房公積金信貸業務管理的通知》（銀發[2002]247號）的有關規定，切實加強賬戶管理，理順委托關系

? 住房委托貸款業務僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業務的，商業銀行一律不得承辦

《風險管理指引》主要內容

? 出現最多的是“關注”、“密切關注”、“應”等字眼，很少能找到“必須”、“嚴禁”等強硬措辭，貫穿了監管部門引導商業銀行識別和防范風險的立法主旨，而不是出臺新的房貸政策

揭示了房地產信貸業務四類風險：市場風險、政策風險、法律風險和操作風險?

分土地儲備貸款?、房地產開發貸款和個人住房貸款業務品種分別制定了風險管理措施，土地儲備貸款和房地產開發貸款部分主要是重申以前的規定

? 個人住房貸款業務新規：建立面談制度；設置兩條控制線，即借款人房產支出與收入比控制在50%以內和所有債務支出與收入比控制在55%以內；建立抵押物價格評估制度

關于切實穩定住房價格的通知

2005年3月26日，國務院辦公廳下發該通知，提出了八條意見?

?

1、高度重視穩定住房價格工作：房地產業是我國國民經濟的重要支柱產業 ；各地區、各部門把做好穩定住房價格工作作為加強和改善宏觀調控的一項重要內容，采取有效措施，抑制住房價格過快上漲

?

2、地方各級人民政府要切實負起穩定住房價格的責任：對住房價格漲幅超過當地居民消費價格指數一定幅度的地區，有關部門可采取暫停審批該地區其他建設項目用地、暫停提高公用事業價格和收費標準等措施；對住房價格上漲過快，控制措施不力，造成當地房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的地區，要追究有關負責人的責任

3、大力調整和改善住房供應結構：著力增加普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房供給；增加普通商品住房和經濟適用住房土地供應；抓緊清理閑置土地?，對已經批準但長期閑置的住宅建設用地，要嚴格按有關規定收回土地使用權或采取其他措施進行處置

?

4、嚴格控制被動性住房需求：嚴格依照土地利用總體規劃和城市總體規劃，加強拆遷計劃管理，合理確定拆遷規模；要堅決制止城鎮建設和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為；2005年城鎮房屋拆遷總量要控制在2004年水平之內

5、正確引導居民合理消費預期：加大控制投資性購房需求的力度，嚴肅查處違規銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機炒作? ；同時，要規范引導措施，避免挫傷市場信心，引起房地產市場大的波動

6、全面監測房地產市場運行?

7、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施?

8、認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查?

關于做好穩定住房價格工作的意見

2005年4月30日?，建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會七個部門起草了該意見，2005年5月11日國務院辦公廳轉發，提出了八條具體措施

七部門《意見》主要目的? 為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格，促進房地產業的健康發展

一、改善住房供應結構

各地要盡快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排?

? 住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主；嚴格控制低密度、高檔住房的建設

2年內未開工的住房項目，要再次進行規劃審查?

二、加大土地供應調控力度

? 對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量

? 繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應

? 進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發整理，降低土地開發成本，提高普通商品住房用地的供應能力

? 嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為

? 加大對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權

三、調整住房轉讓環節營業稅政策

加大對投機性和投資性購房行為的調控?

? 自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅

房地產等管理部門要積極配合稅務部門加強相關稅收的征管?

四、加強房地產信貸管理

? 人民銀行及其分支機構要加大“窗口指導”力度，督促商業銀行調整和改善房地產貸款結構

? 銀監會及其派出機構要嚴格督促各商業銀行進一步落實《商業銀行授信工作盡職指引》，切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業務的盡職和問責制度

加大對房地產貸款的檢查力度，切實糾正違規發放貸款行為?

對市場結構不合理、投機炒作現象突出，房地產貸款風險較大的地區，要加強風險提示?

五、明確普通住房標準

對中小套型、中低價位普通住房給予信貸、契稅優惠政策支持?

? 普通住房的標準：容積率在1．0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下

允許上浮的比例：20%?

六、加強保障性住房建設

加強經濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，建設單位利潤要控制在3％以內?

? 切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，城鎮廉租住房制度建設情況要納入政府工作的目標責任制管理

七、切實整頓和規范市場秩序

? 期房限轉：國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓

? 具體措施：在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續

? 嚴懲違規企業：對虛構買賣合同，囤積房源；發布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）和套型面積控制性項目建設要求的，當地房地產主管部門要將以上行為記入房地產企業信用檔案，公開予以曝光

八、加強市場監測，完善市場信息披露制度

2006年九部委《意見》

? 2006年5月29日，國務院辦公廳轉發了建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國辦發[2006]37號文件）九部委《意見 》是國六條的細化?

企業資產情況：總額、構成、與上年末的比較、以及重要數據分析（重點分析應收賬款和其他應收款賬齡、長期投資、固定資產、存貨等），變動較大的，需說明原因。

企業負債情況：總額、構成、與上年末的比較、或有負債以及重要數據分析（重點分析短期借款、應付票據、應付賬款、其他應付款、長期負債等），變動較大的，需說明原因。

凈資產分析：總額、構成、與上年末的比較，變動較大的，需說明原因。

財務指標的測算與分析：償債能力指標包括資產負債率＝負債總額/資產總額x100％、流動比率＝流動資產/流動負債、速動比率＝（流動資產－存貨－預付賬款）/流動負債x100％、利息保障倍數＝息稅前利潤總額/利息費用、現金凈流量等；營運能力指標包括總資產周轉率、流動資產周轉率、存貨周轉率＝銷貨成本/平均存貨、應收賬款周轉率＝賒銷收入凈額/平均應收帳額余額（其中賒銷收入凈額＝銷售收入－現銷售收

入－銷售退貨、折讓或折扣）等；盈利能力指標包括銷售收入、利潤總額、總資產報酬率、銷售利潤率＝利稅總額/銷售凈收入、凈資產利潤率等。變動較大的，需說明原因。

（三）企業資信情況包括在信用社的開戶情況、信用等級、授信總額、目前實際占用授信額及信用種類、占用形態（四級、五級分類），結欠利息情況。

銀行信貸咨詢系統查詢情況（包括借款人負債，貸款卡，借款人概況，借款人大事和擔保查詢），對不良記錄要有情況說明，有關數據與銀行信貸咨詢系統查詢不一致的要提供有效證明。

XXX在各家金融機構的信用情況

二、申請貸款情況

（一）本次申請貸款的背景XX

（二）擔保情況保證人重點分析基本情況、財務狀況、銀行借款、對外擔保情況。抵（質）押情況：抵（質）押物名稱、評估價值、評估單位、是否存在高估、抵（質）押率、抵（質）押變現能力、是否辦理足額保險、其他情況等。