關于縣房地產業發展的思考

為了深入了解**縣房地產業的情況，正確引導**縣房地產業穩步健康發展，推動城市建設，拉動社會投資，促進經濟增長，筆者對**縣房地產業的發展趨勢進行了分析，并提出相關建議意見。

一、**縣房地產業的發展趨勢

1.房地產開發企業趨于整合。隨著**縣縣城建設規模的不斷擴大，按照生態城市建設的要求，以及城市管理和房地產市場開發的現實需要，商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇房地產企業之間資金、規模、管理等各方面的競爭。國家出臺的宏觀調控政策對**縣房地產企業的生存和發展帶來考驗和挑戰。為謀求發展做大做強，**縣房地產企業將在政策調控和市場競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭能力。一批實力較強的企業將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出局的危險。

2.房地產開發結構面臨調整。隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作為固定資產而想方設法貸借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。**縣房地產處于發展階段，前幾年住房開發項目針對的大多是工薪階層、個私業主、在外打工發財者等。這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切。對開發商而言，商品房銷售較快，利潤空間較大。近年來的開發，已基本消耗了這一群體的購買力，他們中有相當一部分人有二套以上住房，新的住房消費是較長一段時間后的事。而目前尚未購房的是低收入消費群體，至今仍未能實現改善住房的愿望。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，除了政策及金融支持外，開發適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如70

-120

m2小戶型)可能是今后幾年的開發主流。同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，購房者更注重居住的舒適度，景觀營造、小區規劃及物業服務也成為選擇住房的重要標準，宜居、舒適的中高檔商品房將受到青睞。政府對“弱勢群體”將越來越關注，建設“廉租房”、“公租房”、“棚戶區改造房”等，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都居有其所，成為當務之急的一件大事。

二、發展**縣房地產業的建議

1.繼續加大工作力度。房地產業事關經濟發展大局，事關民生大計，事關社會穩定。縣政府要把房地產市場當作發展縣域經濟的主戰場、深化行政審批改革的主戰場、提高行政執行力的主戰場，要加強組織領導，加大宣傳力度，采取過硬措施，引導房地產業快速健康發展。目前應著重抓好以下工作：一是要配備充實專門工作班子，對房地產開發項目繼續進行清理整頓，幫助解決一些遺留問題，化解矛盾糾紛。二是要繼續按照《湖南省住房和城鄉建設廳關于促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》的要求，完善**縣的具體實施辦法。三是要立足**縣當前經濟社會發展和資源、環境、人口等條件，提升**縣房地產發展規劃，力求在住房建設總量、布局科學的同時，統籌安排好住房建設的年度計劃，保持房地產業的適度發展，以保證房地產市場健康發展。四是要根據市場的需求儲備土地，合理投放，不能因政府財政收入的需要增加投放土地，應結合**縣商品房供大于求的實際情況，減少土地投放量，在土地掛牌出讓前，要搞好“三通一平”，采取熟地交易。

２.繼續強化監督管理。有關部門要強化房地產開發項目審批管理，嚴把好“發證關”；加強商品房的綜合驗收管理，把好“質量關”；加強房地產的交易管理，把好“交易關”。要加大房地產開發、銷售中存在違規、違紀行為的查處力度。對反映比較突出的違規收取開戶費、安裝費等問題，要及時處理，保護購房戶的權利。要提高企業進入房地產市場門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房地產開發企業，及時進行清理，并組織培訓提高企業法人和從業人員的法律政策業務水平，使其能完全適應新時代的發展和業務的需要。要嚴把工程建設質量，抓好每個環節的檢查驗收，發現偷工減料造成質量問題，要及時責令停工整改，消除質量隱患，真正保證購房戶的合法權益和生命安全。

３.繼續打擊“兩違”建筑。要在原來打擊“兩違”建筑行動成果的基礎上繼續搭大臺、唱大戲，大張旗鼓的開展大摸底、大清理、大整治。要加大宣傳力度，讓相關政策家喻戶曉，形成強大的輿論聲勢。要認真做好群眾的思想工作，發動廣大群眾自覺參與到其中，理解并支持“兩違”整治執法行為。對少數屢教不改、頂風而上的“兩違”行為，政府相關部門要繼續采取聯合執法的形式，堅決取締。要著眼長遠，建立長效機制，充分發揮職能部門作用，強化監管，落實責任，發現問題及時處置，讓城市建設、管理工作真正走上規范化、制度化、科學化軌道。要建立預防“兩違”建筑的網絡，將責任分解，將“兩違”現象消除在萌芽狀態。

４.繼續發揮行業協會作用。**縣要健全房地產行業協會，并充分發揮其橋梁紐帶作用，促進房地產企業自律和規范。協會要貫徹國家有關的方針政策及法律法規，向有關部門提出行業發展的意見和建議，開展行業統計，收集整理發布行業信息，加強行業內外信息交流與合作，反映會員的愿望與要求，維護會員的合法權益，為企業提供各種形式的咨詢和服務，開展各種形式的培訓和研討活動。同時，要建立行業自律機制，規范企業經營行為，正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象。要把房地產行業協會建設成企業信息交流的大平臺，聚會的大家庭，維權保護的代言人，政企溝通、企業聯合、購銷交流的大橋梁。

５.規范物業服務管理。物業管理直接影響城市環境、城市容貌和城市形象。要認真落實國家已出臺的《物業承接查驗辦法》，確保小區建設合格規范。對原來沒有物業管理的小區，政府可以支持、鼓勵居委會發展社區服務來進行物業管理。同時，大力支持、幫助小區成立業主委員會，搞好小區的建設與管理。要采取有效手段，確保小區專項維修資金足額收繳到位，按《住宅專項維修資金管理辦法》的管理規定，專款專用，為小區物業共用部位的維修和更新改造提供有效保障。縣房產管理部門要組織開發商到外地考察，學習先進的物業管理經驗。與房地產行業相關的各職能部門和社區要加強配合與監管，共同引導小區物業管理走上健康發展的軌道。