第一篇：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和安置房保障工作調(diào)查報(bào)告

關(guān)于我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及安置房保障

工作情況的調(diào)查報(bào)告

縣人大常委會(huì)環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

2011年3月25日

各位主任、各位委員：

根據(jù)2011年縣人大常委會(huì)議題計(jì)劃，3月18日，縣人大常委會(huì)組織相關(guān)人員，在王文鵬副主任帶領(lǐng)下，對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及安置房保障工作情況進(jìn)行了視察。視察組實(shí)地察看了上城國際、德匯花園、紫薇花園、星洲第一城等住宅小區(qū)，聽取了縣住建局的工作匯報(bào)，并進(jìn)行了專題討論。現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下，請(qǐng)予審議。

一、基本情況

近年來，我縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平日益提高，住房消費(fèi)逐漸成為市民的消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)得到了迅猛發(fā)展，在改善市民居住條件、提升城市品位、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長等方面發(fā)揮了重要作用。與此同時(shí)，為適應(yīng)中低收入居民需求，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等保障性住房建設(shè)力度也在逐年加大，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，制度不斷完善，消費(fèi)有效激活的喜人局面。

一是高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。縣政府把以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，積極引導(dǎo)，大力支持。為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)給房地產(chǎn)業(yè)帶來的負(fù)面影響，-1-

研究出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)灌南縣房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的若干意見》，以調(diào)動(dòng)城鄉(xiāng)居民購房熱情，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。有關(guān)部門進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開工建設(shè)、竣工銷售等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，對(duì)存在的違規(guī)問題進(jìn)行處罰。

二是多措并舉完善各種政策，住房保障工作力度不斷加大。認(rèn)真貫徹落實(shí)上級(jí)各項(xiàng)優(yōu)惠扶持政策，結(jié)合實(shí)際，研究制定了一系列政策措施，健全和完善各項(xiàng)政策的運(yùn)作流程，讓人民群眾實(shí)實(shí)在在地感受到政策帶來的實(shí)惠。先后編制完成了2011—2015年《灌南縣廉租住房保障規(guī)劃》和《2011年灌南縣廉租住房保障工作計(jì)劃》，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加快我縣廉租住房建設(shè)的實(shí)施意見》、《灌南縣廉租住房保障辦法》等制度，初步形成了廉租住房保障制度、經(jīng)濟(jì)適用房保障制度等完整的政策體系，為我縣住房保障工作的順利運(yùn)行奠定了基礎(chǔ)。

三是開發(fā)總量不斷增加。目前，全縣已有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30多家，上市樓盤76個(gè)，竣工面積197萬平方米，銷售面積160萬平方米。2010年以來，全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13.96億元，新開工面積95.37萬平方米，竣工71萬平方米。2006年以來，在喬莊新村集中實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，總投資

1.2億元，占地160畝，建筑面積14.8萬平方米，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房210套，廉租住房200套。2010年，又集中建設(shè)了400套經(jīng)濟(jì)適用房，新增公共租賃住房520套，發(fā)放租賃補(bǔ)

貼725戶，超額完成了省市下達(dá)的保障房建設(shè)任務(wù)。縣城區(qū)人均住宅面積從2003年的13.26平主米提高到目前的32.21平方米。

二、存在問題

1、住房市場(chǎng)供需失衡，出現(xiàn)需求不旺、消費(fèi)不足的苗頭。我縣住房市場(chǎng)總體上供大于求，雖然政府鼓勵(lì)購房的政策十分優(yōu)惠，但受制于本縣居民的實(shí)際購買力及城市輻射力等問題，商品房銷售的進(jìn)度緩慢。目前，我縣商品房保有量達(dá)580萬平方米，未銷售的有100萬平方米，新開工的面積還有近百萬平方米。準(zhǔn)確研判房地產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)走向，保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，應(yīng)該提到政府的重要議事日程上來。

2、保障房建設(shè)與上級(jí)要求、民生需求還存在一定差距。住房保障工作政策性強(qiáng)，民眾關(guān)注度高，行政資源投入量大，政府必須積極發(fā)揮主導(dǎo)作用。尤其是今年要完成保障性住房1000套的任務(wù)，在土地供給、資金補(bǔ)助、基礎(chǔ)設(shè)施投入等方面還缺乏切實(shí)可行的措施，在城市低收入住房困難家庭確定、審核公示等方面制度、政策體系還不夠完善。

3、物業(yè)管理有待加強(qiáng)。相當(dāng)一部分的物業(yè)管理企業(yè)是房地產(chǎn)公司衍生出來的，開發(fā)公司和物業(yè)公司的關(guān)系呈現(xiàn)出“父子關(guān)系”或“兄弟關(guān)系”，這種自建自管的管理體制難以形成合理的市場(chǎng)機(jī)制和價(jià)格機(jī)制，管理水平難以提高。完善物業(yè)項(xiàng)目管理制度，建立健全物業(yè)管理市場(chǎng)和運(yùn)作體系，完善房地產(chǎn)中介服務(wù)管理體制工作亟待加強(qiáng)。

三、建議

1、要因地制宜規(guī)劃，統(tǒng)籌全縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一是要穩(wěn)定房價(jià)，防止房價(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為政府科學(xué)決策和房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)灌南的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究，科學(xué)掌握購房需求信息，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾。三要加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀調(diào)控力度，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力。要規(guī)范土地市場(chǎng)，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等原因劃撥土地進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓；對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查處，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。

2、要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，加大保障房建設(shè)力度。解決城市低收入家庭住房困難是一項(xiàng)長期艱巨的任務(wù)，政府要切實(shí)把經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)這項(xiàng)惠民工程抓好抓實(shí)。相關(guān)部

門要堅(jiān)持既定目標(biāo)，完善發(fā)展規(guī)劃，切實(shí)負(fù)起責(zé)任，不斷推動(dòng)這項(xiàng)工作深入開展。要形成規(guī)范的、長期有效的政策，在每項(xiàng)具體政策出臺(tái)前要認(rèn)真調(diào)研，不能一年一個(gè)政策。要認(rèn)真總結(jié)保障性住房建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)，不斷創(chuàng)新工作思路，推動(dòng)保障房建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展。要嚴(yán)格按照國家的有關(guān)政策規(guī)定，堅(jiān)持動(dòng)態(tài)管理，建立健全保障性住房的進(jìn)入和退出轉(zhuǎn)換接續(xù)機(jī)制，提高住房保障工作的透明度，做到公正、公平、公開、合理。要突出重點(diǎn)，多渠道增加保障性住房房源，進(jìn)一步加大保障性住房在商品房中的配建力度和比例，確保保障性住房能更好地滿足群眾的實(shí)際需要。

3、要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，我縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30多個(gè)，但存在良莠不齊、魚龍混雜現(xiàn)象。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)中的作用。對(duì)那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，要逐步淘汰出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4、要加強(qiáng)物業(yè)管理，保障業(yè)主權(quán)益。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的宏觀調(diào)控與具體領(lǐng)導(dǎo)，制定科學(xué)有效的管理措施

和辦法，理順物業(yè)管理體制，建立科學(xué)高效的運(yùn)行機(jī)制，引導(dǎo)物業(yè)管理工作向法制化、制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，建立和完善物業(yè)前期介入、住宅維修基金及定期檢查考評(píng)等制度，規(guī)范物業(yè)管理行為，營造公開、公平、公正的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。建立聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，明確物業(yè)管理企業(yè)與各相關(guān)職能部門、街道之間的職責(zé)、權(quán)力和利益，理順相互之間的關(guān)系，并發(fā)揮好業(yè)主委員會(huì)的橋梁作用，切實(shí)解決實(shí)際問題，化解社會(huì)矛盾。

第二篇：宜都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)查報(bào)告

--談陸城住宅市場(chǎng)的發(fā)展自20世紀(jì)90年代以來，隨著我國住房分配制度由福利性分房向貨幣化、商品化轉(zhuǎn)變以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，宜都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)查報(bào)告。房地產(chǎn)業(yè)作為新興的產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。我市也不例外，一方面以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，擴(kuò)大就業(yè)方面起到了重要作用；另一方面房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也得益于國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速的增長，居民收入的提高及域鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)與老百姓關(guān)聯(lián)度較高的產(chǎn)業(yè)，越來越引起政府、百姓方方面面的關(guān)注，我們了解房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)業(yè)在我市縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作用，是為了更好地服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)，從而使其更健康的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)主要組成部分，它既是國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它還是支柱產(chǎn)業(yè)。它能在一定程度上影響和帶動(dòng)商業(yè)、建材、輕工、機(jī)電、林業(yè)等行業(yè)；也能對(duì)金融業(yè)產(chǎn)生巨大影響，還能帶動(dòng)和影響與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的建筑、房產(chǎn)中介(評(píng)估、測(cè)繪、裝飾)，物業(yè)服務(wù)等行業(yè)，而從我市近二十年的發(fā)展來看，房地產(chǎn)開發(fā)本身的發(fā)展及帶動(dòng)作用是明顯的。(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況(表一)開發(fā)企業(yè)企業(yè)名稱開發(fā)項(xiàng)目名稱宜昌市宏基置業(yè)有限公司名都系列及陸遜嘉苑宜都瑞升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司官橋麗苑宜都三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司清江潤園宜都華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠洲新城湖北嘉置業(yè)有限公司錦繡江南湖北大地基置業(yè)有限公司雅斯國際廣場(chǎng),都市經(jīng)典宜都市榮祥實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司榮祥茗苑湖北九洲方園開發(fā)有限公司宜都國際商貿(mào)城宜都現(xiàn)代商貿(mào)物流有限公司清江商城宜都豐島置業(yè)有限公司城河花園宜都鑫正置業(yè)有限公司同時(shí)，宜都現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)1戶，房地產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)1戶，拆遷公司4戶，物業(yè)服務(wù)公司18戶等70余戶企業(yè)。(二)住房開發(fā)的基本狀況。宜都市已建成樓盤(小區(qū))一覽攬表(表二)樓盤(小區(qū))名稱住房套數(shù)園林安居·丹桂園196套商品房紫薇苑金源小區(qū)清河苑官橋苑園林安居·玉蘭苑園林安居·杏林園福澤苑商品房(市紡織機(jī)械廠)清沁花園新世紀(jì)花園名都花園·系列商品房(高層、多層)佳寧苑商品房(原輕工局)力車廠小區(qū)商品房(多層)陽光小區(qū)還建房(樓子河村)清江公園還建房(清江公園拆遷)水泵廠小區(qū)廉租房宜華一級(jí)路小區(qū)還建房(宜華路劉家咀)財(cái)政印刷廠小區(qū)房產(chǎn)公司倉庫小區(qū)東正街小區(qū)宜紅路小區(qū)城鄉(xiāng)路小區(qū)宜都市在建、待建樓盤(小區(qū))一覽表(表三)名都華庭商品房(高層)名都·陸遜嘉苑商品房(高層、多層)原招待所錦銹江南商品房(原市家具廠-榮祥市場(chǎng))都市金典商品房(原鑫圣陶瓷廠)商品房(原城河電影院)廣場(chǎng)馨苑商品房(原陸城織布廠)150+84(套)解放公寓陸城街辦安置房與解放公寓隔排洪溝商鋪和住宅雅斯國際廣場(chǎng)住宅78094m2商業(yè)、辦公、住房(原進(jìn)修學(xué)院)文峰中心市場(chǎng)改造廉租房項(xiàng)目(原電線廠-文豐市場(chǎng))(三)住宅購買方呈現(xiàn)的幾個(gè)特點(diǎn)：一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、教師在城區(qū)購買呈現(xiàn)相對(duì)旺盛的一面，且大多數(shù)剛性需求。這是因?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)教師、干部的工資相對(duì)穩(wěn)定，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)的生活并不能滿足他們的消費(fèi)需求，同時(shí)自身事業(yè)上的發(fā)展，子女教育與及醫(yī)療、交通的問題，顯然，陸城城區(qū)更符合這一購房群體的理想。二是在外打工的農(nóng)村人員開始在城區(qū)購房，且逐步成為最具購買力的一族。父輩的想法是在外出打工后回到農(nóng)村蓋房，70后，80后的乃至90后的新一代的打工仔已經(jīng)不能截然區(qū)分為城市青年還是農(nóng)村青年，唯一的只是一個(gè)戶口本，他們幾乎沒有種過田，在續(xù)完初中、高中、乃至大學(xué)后，在城市謀生，也已習(xí)慣城市的街景、夜景、生活習(xí)慣，反而不習(xí)慣農(nóng)村沒有路燈的夜生洲，在大城市買房又不現(xiàn)實(shí)，就更現(xiàn)實(shí)地接受了既不脫離原有的親朋關(guān)系，又有一定熟悉度的縣城生活。三是原有城市居民、公務(wù)員、城鎮(zhèn)居民的投資性購房、改善性購房。這一群體在陸城大多有相對(duì)穩(wěn)定的居所，一方面為改善自己住房質(zhì)量，環(huán)境，另一方面是為了純投資性購房。我們以一個(gè)一百二十人的單位為例：(表四)購房特征剛性購房改善性購房投資性購房12人備注：【一】在120人中有16人為本單位雙職工，本表只統(tǒng)計(jì)一人。【二】在其他欄中，有23人屬已建有私房，28人屬已購有改革公房。(四)我市目前，住宅市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)的趨勢(shì)。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅市場(chǎng)開發(fā)速度明顯加快。這幾年中，宜都市除了宏基置業(yè)開發(fā)了名都花園后，其他房地產(chǎn)開發(fā)商先后進(jìn)軍我市開發(fā)房地項(xiàng)目，既有目標(biāo)單一開發(fā)住宅的，也有開發(fā)商住混合小區(qū)的；同時(shí)政府也加大了對(duì)廉租房建設(shè)的力度。二是新住宅小區(qū)呈現(xiàn)空置，老城區(qū)呈現(xiàn)虛化的情況。隨有著城市住宅小區(qū)配套設(shè)施的逐步完善，物業(yè)服務(wù)水平的逐步提高，城區(qū)核心功能西進(jìn)，名都花園等小區(qū)的業(yè)主逐步入住，使城區(qū)的人口布局在向西南方向發(fā)展。但同時(shí)也應(yīng)看到，在陸城的老城區(qū)，如柵子口，南門等地已逐步成為老年人居住之地。三是房價(jià)上漲幅度明顯。宜都市近幾年住房平均成交價(jià)格表(表五)樓盤名2003-2006年2007年名都花園800-1400元/m21750元/m22100-2900元%m2備注：名都花園在2009年高層、小高層房屋價(jià)格是一層即加50元/平方米，2010年上一層加20元/平方米，調(diào)查報(bào)告《宜都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)查報(bào)告》。宜都市人口、戶數(shù)及居民年均收入表(表六)總戶數(shù)總?cè)丝谕诰用衲耆司墒杖胪谀耆司上M(fèi)支出備注：本表數(shù)據(jù)來源于2005-2009年宜都市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)摘編。房價(jià)上漲幅度明顯體現(xiàn)在，一是從表

五、表六的數(shù)據(jù)可以明顯看到房價(jià)的增長幅度明顯快于同期居民年人均可支配收入的增長幅度；二是從2005年到2009年宜都市總?cè)丝凇⒖倯魯?shù)的增加并不明顯，而2009年陸城實(shí)有居民41755戶、92649人，這里也可能有一個(gè)我國戶口管理的問題，但是人口的增幅并不大。

二、房地產(chǎn)對(duì)我市經(jīng)濟(jì)提升發(fā)展的推動(dòng)作用房地產(chǎn)是我國的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)稅收在我國財(cái)政收入中的比重越來越大，但是具體到對(duì)我市縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，它的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是住宅市場(chǎng)的發(fā)展不斷地快速擴(kuò)大了城市骨架，從2003年以來，名都花園、錦秀江南、清江潤園、宜化綠洲等小區(qū)的建設(shè)完善了城市功能，改善了市民住房需求。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，極大的提高了閑置土地的利用率。在我市的房地產(chǎn)開發(fā)中，加速了老城區(qū)的改造，加快了城市功能的利用和合理布局，充分提升了閑置土地的利用率，運(yùn)用招、拍、掛、捆綁等多種形式。對(duì)原市紡織機(jī)械廠、原城河電影院、原陸城織布廠等住宅小區(qū)的建設(shè)極大的完善城市功能的合理布局；同時(shí)政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政、法律手段使原教師進(jìn)修學(xué)院與鑫圣陶瓷廠地塊集中捆綁拍賣開發(fā)，即較好解決了鑫圣陶瓷搬遷的土地利用問題，又不會(huì)使該地塊被低估利用，同時(shí)也使開發(fā)商在陸城黃金地段有能力和條件開發(fā)“一個(gè)”地標(biāo)性的雅斯國際廣場(chǎng)，是城市的形象得到了一個(gè)大幅度提升。三是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了市場(chǎng)空間，推動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也是擴(kuò)大就業(yè)的重要途徑。在表(一)中，直接從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有10余戶，但直接從事建筑施工、評(píng)估、測(cè)繪、監(jiān)理、拆遷、勞務(wù)、物業(yè)服務(wù)的企業(yè)70余戶；而與之相關(guān)的與房地產(chǎn)行業(yè)配套服務(wù)的還有裝飾裝潢，中介等行業(yè)，與房產(chǎn)住宅相關(guān)的分散的如小區(qū)園林養(yǎng)護(hù)，修理，清潔，保安，綠化等。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展也使本市商業(yè)，建材等行業(yè)創(chuàng)造了極大的市場(chǎng)空間。我們從以上可以看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展為房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展空間，推動(dòng)了與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大了就業(yè)崗位，也創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)遇。

三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議我市作為湖北省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的七個(gè)試點(diǎn)縣市之一，進(jìn)一步加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)我市實(shí)現(xiàn)“二個(gè)率先”重要目標(biāo)有很大的促進(jìn)作用，但應(yīng)努力進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)范引導(dǎo)，加強(qiáng)宏觀管理，使市民居者有其屋，因?yàn)閮H靠本地人員的購買力是有限的，還是吸引外來人員的購房熱情，才能使這一產(chǎn)業(yè)發(fā)揮更大的作用。一是要政府進(jìn)一步加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度和步伐；二是進(jìn)一步加快城市老舊城區(qū)改造，加大閑置土地利用率；三是相應(yīng)控制商品房開發(fā)，特別是大戶型的商品房開發(fā)；四是在已形成的住宅小區(qū)加快物業(yè)服務(wù)，環(huán)境配套的措施；五是對(duì)外加大宜都市宜居環(huán)境的宣傳力度。備注：

一、本文不包括東陽光公司濱江小區(qū)，枝城港務(wù)局有限公司濱江小區(qū)，姚店鎮(zhèn)紅星小區(qū)(市法院旁)，紅春民俗村；

二、本文所列不包括個(gè)人和個(gè)人合作自建但零星對(duì)外銷售的住房；

三、本文中表

一、表

二、表

三、表

四、表五是作者根據(jù)公開的資料及調(diào)查的資料整理，表六根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局公開數(shù)據(jù)整理；參與文獻(xiàn)：

三、《宜都市房地產(chǎn)狀況的調(diào)查與思考》。市房產(chǎn)局課題組，發(fā)表于2007年中共宜都市委辦公室優(yōu)秀調(diào)研文集

四、《住房制度改革打造“宜居之都”》宜都市房地產(chǎn)管理局發(fā)表于《宜都改革開放30年》，黨史地方志辦公室編p129。

五、2005-2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

六、《宜都市房產(chǎn)分析報(bào)告》發(fā)布于宜都房產(chǎn)局政務(wù)公開網(wǎng)

七、《客觀、全面、準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地住和作用》，孔慶平人民政協(xié)網(wǎng)2009.3.30不錯(cuò)，這篇調(diào)查報(bào)告寫得蠻詳細(xì)！根據(jù)帖子中的數(shù)據(jù)，大概算了一下，2003至今已經(jīng)建成5778套房，但目前待建成房有6801套，還多過近七年高速發(fā)展的數(shù)量。而住房剛性需求基本已經(jīng)釋放完，但在房價(jià)增長大于收入增長的情況下，改善性需求肯定會(huì)被一定壓制，在加上現(xiàn)有建完住房的空置率，未來要消化所有建成房，不適當(dāng)降價(jià)就只能提高居民收入，或吸引外來人口。我姓崔，我哥叫牛A，我弟叫牛C，別問我是誰，煩著呢！希望您多發(fā)表點(diǎn)這樣的文章。感謝三樓的一語中的的評(píng)價(jià).因?yàn)槲恼轮械贸龅慕Y(jié)論就是這了董事長灌水專業(yè)戶樓主倆太偉大噠。不服不行啊，分析得如此透徹六樓你偉大,耐煩讀完噠,謝謝要怎樣提高老百姓的收入,房地產(chǎn)在怎么重要,只是造的過程中才能產(chǎn)生GDp,沒有人買的話,不可能一直造下去,要有一個(gè)良好的可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),別人才能到宜都來投資與生活,這才是考驗(yàn)宜都政府領(lǐng)導(dǎo)們的執(zhí)政能力,要使老百姓能真切的感受到?jīng)]有后顧之憂,手里的錢才能拿出來消費(fèi).不是有多少多少高端的空樓盤造就宜都的輝煌.：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：呵呵，明年宜都房價(jià)肯定會(huì)輕微地震這個(gè)調(diào)查報(bào)告好！助理3級(jí)名。潁川堂路過也看過！活著本身就很有意義，掙扎是為了活的有趣一點(diǎn)！樓主的用心！樓主很強(qiáng)大很給力。！工資怎么都漲不過房價(jià)很不錯(cuò)。認(rèn)真的看完。希望樓主以后多出時(shí)評(píng)怎么沒有什么人評(píng)論?深圳寶安區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房88-98平米，高層電梯房，售價(jià)是12-15萬，一路相隔的有紅本的房產(chǎn)，84平米房售價(jià)是109萬，所以我認(rèn)為這些錢都是被政府收去了，現(xiàn)在出來要調(diào)控房價(jià)的也是國家，這叫賊喊抓賊。助理1級(jí)煙酒生又見一片浮云任何蔑視重型機(jī)車的人我都視他為粗糙的靈魂

第三篇：安置房

安置房

基本簡(jiǎn)介

安置房，也叫動(dòng)遷房，是指在政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有市區(qū)戶籍（含從事農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房。

“拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭[2]。

主要分類

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。

基本優(yōu)勢(shì)

1、是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑

3、政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;

4、安置房依托地理優(yōu)勢(shì)和小區(qū)配套優(yōu)勢(shì)，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長周期吻合，升幅較快 更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低。

當(dāng)然，還有一個(gè)客觀原因，安置房的業(yè)主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

拆遷條件

1、符合設(shè)計(jì)規(guī)范;

2、每套房屋面積不低于45平方米;

3、要符合國家安全和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，具體說要有房屋驗(yàn)收合格證，所有的證照應(yīng)齊全，從修建到竣工都必須達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。

過戶手續(xù)

一、個(gè)人拆遷安置房轉(zhuǎn)移過戶程序

先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進(jìn)行過戶，辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿5年。辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進(jìn)行過戶，流程如下：

先簽訂房地產(chǎn)買賣合同(當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到)，在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同首付給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當(dāng)日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他最后的1成。

過戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場(chǎng)，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的.二、申辦材料

(1)、開發(fā)商名下的房產(chǎn)證原件。(2)、開發(fā)商的法人委托書。

(3)、拆遷前個(gè)人房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證注銷證明。(4)、被安置人身份證復(fù)印件。(5)、拆遷安置協(xié)議。(6)、房屋移轉(zhuǎn)過戶申請(qǐng)書。(7)、房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書。(8)、測(cè)量分戶平面圖。

(9)、如被拆遷人死亡，應(yīng)提供死亡證明和代理人證明及代理人身份證復(fù)印件。注：提供的復(fù)印件應(yīng)加蓋公章、私章；填寫的相關(guān)表格應(yīng)按要求簽字蓋章。[3] 交易風(fēng)險(xiǎn) 買賣的風(fēng)險(xiǎn)

第一、政策因素。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

第二、價(jià)格因素。

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

第三、人的因素。

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

交易風(fēng)險(xiǎn) 隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實(shí)際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價(jià)，因而在民間已經(jīng)形成了事實(shí)上的拆遷安置房交易市場(chǎng)，甚至出現(xiàn)了批量收購此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃牛”。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，房價(jià)上漲容易誘使賣方違約。

按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時(shí)間里，房價(jià)的走勢(shì)無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價(jià)大幅上漲之時(shí)，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。

在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買賣雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美Ｒ虼耍u方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

第三，易受不確定因素影響。

交易時(shí)間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對(duì)于該買賣合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，認(rèn)為賣給買房人的價(jià)格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個(gè)繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達(dá)。而至于多長時(shí)間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測(cè)了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買賣雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。

買房者在購買拆遷安置房時(shí)，不能僅僅看到其相對(duì)低廉的價(jià)格，更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，購買拆遷安置房并非明智之舉，因?yàn)橐樌瓿山灰姿牡臅r(shí)間過長，其中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)是任何人都難以預(yù)見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價(jià)，而其可能損失的卻是整個(gè)房屋。

政策風(fēng)險(xiǎn)

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢(shì)改變，造成該合同不能履

入市銷售

安置房的入市銷售

很多人購買安置房時(shí)看重產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價(jià)格，卻忘了關(guān)注該安置房的銷售本身是否合法？其實(shí)，安置房能否銷售要依具體情況來定。

相關(guān)人士介紹，嚴(yán)格意義上，不能轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的和法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《房地產(chǎn)管理辦法》視為非法，但土地房產(chǎn)局不參與裁定。

如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓；如果是公房，業(yè)主已向單位購買，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓，但也需要額外交納土地出讓金。預(yù)約銷售因?yàn)闆]有看到產(chǎn)權(quán)證，購買時(shí)的房屋情況不能只聽業(yè)主一面之詞。如果買到的安置房其實(shí)是公房，雖然購買程序合法，還是被判無效。

簽訂預(yù)約合同時(shí)，要到土地房產(chǎn)局核實(shí)該安置房的性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓是否合法。如果業(yè)主已婚一定要夫妻雙方都簽字，或者得到另一方同意轉(zhuǎn)讓的授權(quán)書，業(yè)主未結(jié)婚的要請(qǐng)其出示未婚證明。

價(jià)格因素

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

人的因素

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

基本區(qū)別

與回遷房的區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口（含農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

與一般商品房的區(qū)別

因?yàn)椴疬w安置房的安置對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)（通常為五年）無法將該房過戶給其他人。

常見問題

安置房可以買賣嗎?買賣的風(fēng)險(xiǎn)是什么?

其實(shí)，所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。

現(xiàn)金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產(chǎn)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證，按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的房子。安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)很大，甚至沒有保障的。尚未去得產(chǎn)證的拆遷安置房，按《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn)，沒有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán)，對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風(fēng)險(xiǎn)也甚大。如：沒有產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房，或者產(chǎn)權(quán)證但5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間漫長，不確定因素多，可能會(huì)出現(xiàn)如下一些潛在安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)：

1、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能每部起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定;

2、無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證;

3、因交易時(shí)間漫長，房價(jià)變動(dòng)可能性發(fā)，果如出售方為謀取更大利益，將房屋房價(jià)賣給他人，并在可以過戶交易時(shí)先行過戶給他人，那么購買方就很實(shí)現(xiàn)購房母的了，只能主張債權(quán)了;

4、在購買房等待過戶的漫長時(shí)間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。

購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長，受市場(chǎng)因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房價(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長。因此在購買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。

有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別;對(duì)于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個(gè)問題：

(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;

(2)一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。

(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。

什么是安置房?安置房的類型?

安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

拆遷安置房也叫動(dòng)遷房。是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置房在房產(chǎn)交易中占據(jù)了一個(gè)比較重要的位置。

● 預(yù)約銷售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預(yù)約銷售的方式。即安置房業(yè)主還沒有拿到房屋的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)讓，所以買家購買房屋后暫時(shí)不能過戶。“最常見的方式就是買賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但要等產(chǎn)權(quán)辦好再過戶。”中介會(huì)把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個(gè)交易行為。

付款方式也根據(jù)協(xié)商各有不同，比如有的是先預(yù)付30萬元訂金，交房后再付20萬元或一次性付清總房價(jià)的90%，余下的辦理房產(chǎn)過戶后付清。不過，沒有過戶就買房無法進(jìn)行銀行按揭，購買的市民就得一次性付出幾十萬元現(xiàn)金，壓力也不小。

● 安置房之所以這么受歡迎，有他自身的優(yōu)勢(shì)存在：

首先，它是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;其次，它的戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑;再次，.政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;最后，安置房依托地理優(yōu)勢(shì)和小區(qū)配套優(yōu)勢(shì)，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長周期吻合，升幅較快。

更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低。● 買安置房存在政策風(fēng)險(xiǎn)：

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢(shì)改變，造成該合同不能履行

● 安置房可以貸款嗎、安置房有房產(chǎn)證嗎?

1、如果不是拆遷安置戶而購買拆遷安置房是不能申請(qǐng)公積金貸款。

2、拆遷安置戶在取得產(chǎn)權(quán)證契稅證后的6個(gè)月時(shí)間內(nèi)，您可以向我部申請(qǐng)住房公積金貸款。

3、如果安置房的地已歸為國有土地的話，那棟房子是可以辦到產(chǎn)權(quán)證的，如果安置房為集資的土地，則是辦不到產(chǎn)權(quán)證的。

4、買安置如果只是自己住的話，合同簽得好的話是沒有什么問題的，如果買來用于交易的話就有風(fēng)險(xiǎn)。

拆遷安置房和回遷房區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、安居房的區(qū)別

經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則;布局要符合城市規(guī)劃的要求;使用功能要滿足居民基本生活的需要;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定。

現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項(xiàng)用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房;二是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目調(diào)整為經(jīng)濟(jì)適用住房;三是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用住房。

安居房包括按規(guī)定出售或出租給國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。

第四篇：對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)查報(bào)告

中央廣播電視大學(xué)社會(huì)實(shí)踐考核表

實(shí)踐課題

姓名

學(xué)號(hào)

年級(jí)

專業(yè)

指導(dǎo)教師

教育層次

教 學(xué) 點(diǎn)

時(shí)間

對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)查報(bào)告

各國發(fā)展的歷史證明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是關(guān)系一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民群眾居住條件改善的重要領(lǐng)域之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年1月至2004年12月，縣內(nèi)共投入房地產(chǎn)開發(fā)資金8.43億元，開發(fā)用地契稅入庫1944萬元。2003年商品房銷售面積6.2萬平方米，房地產(chǎn)銷售入庫稅收700萬元。2004年商品房銷售面積13.5萬平方米，房地產(chǎn)銷售入庫稅收2335萬元。近幾年來，仙居縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，住房總量每年以約7.5萬平方米的速度增長，人均居住面積24.24平方米（人均建筑面積30平方米），高于全國平均水平6.5平方米。投資性購房比重占7.22%，自住比重占92.78%，市場(chǎng)投機(jī)成分較低。這些數(shù)據(jù)充分說明，近年來，我縣住房建設(shè)總體上保持平穩(wěn)、健康的增長態(tài)勢(shì)。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀以及對(duì)商品房需求的預(yù)測(cè)

仙居是一個(gè)新興發(fā)展中的縣市，商品流通旺盛，仙居全縣目前人口約46.5萬人，縣城人口約8萬人，但城市建設(shè)面貌一直較差。20世紀(jì)后期建造的“地到天”式排屋及三、五十年代建造的老城區(qū)仍然是居民主要居住模式，其老房屋多數(shù)處于空置狀態(tài)，配套設(shè)施較完善的住宅小區(qū)將近2003年才起步。

1989年仙居縣第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立，至今已發(fā)展有14家，其中三級(jí)開發(fā)資質(zhì)3家，肆級(jí)開發(fā)資質(zhì)11家，縣外4家三級(jí)企業(yè)（有項(xiàng)目）在本縣開發(fā)。目前，已出讓開發(fā)用地37.9萬平方米，在建項(xiàng)目18個(gè)，核準(zhǔn)開發(fā)量計(jì)建筑面積69.2萬平方米，固定從業(yè)人數(shù)200多人，年開發(fā)商品房能力約15萬平方米。近4年內(nèi)（2004年—2007年）商品房需求主要來自三個(gè)方面：

（一）、適應(yīng)住房更新的需求

目前，仙居縣城有近2.5萬戶家庭購買了房改房、商品房或自建房。隨著國家“十五”計(jì)劃綱要中關(guān)于住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展措施的落實(shí)，近5年內(nèi)，仙居會(huì)形成“改善居住條件”的熱潮。如果有10%居民戶入市以小換大，以舊換新的梯度消費(fèi)，按平均每戶購房150平方米計(jì)算，將形成近37.5萬平方米的商品房需求量。

（二）、適應(yīng)城市化進(jìn)程的需求

仙居縣2004年國內(nèi)生產(chǎn)總值為44.6億元，人均生產(chǎn)總值9568元。財(cái)政收入3.57億元，其中地方財(cái)政收入1.93億元。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為30.8億元，城鎮(zhèn)化水平將由2004年的33.6%增長為2007年的40.8%，縣城人口將由2003年的7.8萬余人增長為2007年的11萬人，累計(jì)增加3.2萬余人，按40%的新增長人口購買住宅，以人均40平方米計(jì)算，新增商品房需求量近52萬平方米。

（三）、適應(yīng)房地產(chǎn)投資的需求

現(xiàn)階段，仙居的房地產(chǎn)價(jià)格較之周邊縣市尚屬偏低，升值空間較大，隨著高速路建設(shè)開通，如促銷得當(dāng)，預(yù)計(jì)有一部分外地及本地家庭將參與房地產(chǎn)投資。如果有500戶家庭進(jìn)行投資，平均每戶購房150平方米，將形成7.5萬平方米的需求量。

綜上所述，五年內(nèi)估計(jì)會(huì)形成97萬平方米的商品房需求量，平均每年開發(fā)銷售約20萬平方米才能基本滿足需求。按商品房均價(jià)3000元/平方米計(jì)算，銷售收入可達(dá)到5.82億，建筑安裝工程0.97億（以每平方米造價(jià)500元計(jì)算），每年將帶來5000萬左右的稅收。

二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題與原因

（一）、土地市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范，但土地增量供應(yīng)控制不嚴(yán)，用地供給缺乏規(guī)劃

仙居縣開發(fā)用地真正運(yùn)行規(guī)范是近兩年的事，過去沒有按照城市發(fā)展方向的要求做好城市總體規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。前幾年推出大小房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目18項(xiàng)，絕大多數(shù)地塊面積過小形不成開發(fā)規(guī)模，相應(yīng)的小區(qū)配套設(shè)施不完善，提高不了房地產(chǎn)開發(fā)檔次，嚴(yán)重影響城市建設(shè)品位。政府應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系有計(jì)劃有步驟地分期分批出讓土地，謀求土地效益最大化。針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)的飛速發(fā)展，人們對(duì)高品質(zhì)、高檔次的生活需求日趨強(qiáng)烈，利用仙居得天獨(dú)厚的自然山水資源和一流的配套設(shè)施，引導(dǎo)消費(fèi)潮流。

（二）、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，負(fù)債率偏高

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性。整體來看，行業(yè)平均利潤率較高，行業(yè)發(fā)展時(shí)間短、遠(yuǎn)沒有完成優(yōu)勝劣汰的過程。仙居房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在規(guī)模小性化和產(chǎn)業(yè)集中度不足情況。小企業(yè)難以形成規(guī)模化的開發(fā)建設(shè)，缺乏足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，且普遍存在著資產(chǎn)負(fù)債率偏高、風(fēng)險(xiǎn)大、內(nèi)部管理差、專業(yè)人員缺乏等問題。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、管理日漸規(guī)范的市場(chǎng)，中小企業(yè)要想取得發(fā)展的突破，靠自身的力量很難做到。

（三）、房價(jià)增長快，對(duì)民眾心理預(yù)期影響大

市民中70%以上認(rèn)為商品房房價(jià)高，50%以上認(rèn)為房價(jià)太高無法接受。仙居屬欠發(fā)達(dá)縣份，近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，購銷兩旺，呈現(xiàn)出一派繁榮景象，商品房價(jià)格從2002年均價(jià)1200元/平方米，2007年均價(jià)增長到3000元/平方米，房價(jià)整整翻了二番。2005年國務(wù)院出臺(tái)了“國八條”、“新國八條”、“七部委新政”等一系列穩(wěn)定房價(jià)的政策，但宏觀調(diào)控政策對(duì)正在潛在發(fā)展的仙居影響不大，2005、2006年房價(jià)雖有趨于平穩(wěn)之勢(shì)，但到了06年底，商品住宅均價(jià)達(dá)到2900元/平方米。從門2005年新出讓成交的土地看，樓面地價(jià)每平方米已達(dá)到1000多元，建成后房價(jià)又會(huì)如何可想而知。

（四）、物業(yè)管理較為薄弱

由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性及其專業(yè)發(fā)展歷史較短等因素，專業(yè)建設(shè)存在著與行業(yè)實(shí)踐相脫離的許多問題。仙居物管企業(yè)只有2家，從業(yè)人員及服務(wù)管理水準(zhǔn)較低。

調(diào)查顯示，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理表示不滿的居民，反映最強(qiáng)烈的問題是“小區(qū)保安隊(duì)伍的管理差”，隨后依次是“收費(fèi)后沒有提供相應(yīng)的服務(wù)”和“業(yè)主與物業(yè)公司缺乏良好互動(dòng)”，選擇以上三項(xiàng)的人均超過三成。“公用水電的分?jǐn)偂焙汀肮参飿I(yè)的收益及使用不透明”以及“公共物業(yè)產(chǎn)權(quán)不明確”等也是居民反映較多的問題，選擇的人在20%-30%之間。

三、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的建議與對(duì)策

（一）、樹立經(jīng)營城市理念，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展

徹底改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下城市建設(shè)管理的模式和思維方式，樹立市場(chǎng)觀念、進(jìn)取觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、效率觀念，積極探索加快發(fā)展的新思路、新舉措、新機(jī)制。學(xué)習(xí)借鑒一切好的經(jīng)驗(yàn)和方法，按照建設(shè)現(xiàn)代化旅游休閑城市的要求，堅(jiān)持以人為本，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，營造良好的人居環(huán)境。堅(jiān)持以發(fā)展適應(yīng)廣大市民需要的住宅建設(shè)為主，重點(diǎn)發(fā)展解決中低收入家庭的住宅，適當(dāng)發(fā)展中高檔住宅，重視老年人住宅的建設(shè)。

（二）、進(jìn)一步完善土地調(diào)控政策，從緊控制新增建設(shè)用地

根據(jù)需求預(yù)測(cè)，仙居縣目前在房產(chǎn)供地年在200畝（可建20至25萬平方米）為宜，政府應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行土

地利用總體規(guī)劃和計(jì)劃，嚴(yán)格控制供地總量，加強(qiáng)對(duì)利用荒地等進(jìn)行投資建設(shè)的管理。

（三）、在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，著力調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定商品住房價(jià)格

一是引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)。要求新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下的面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。大套型住房按揭貸款最低首付款比例不得低于30％。二是重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。要求各地政府明確普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并作出具體空間布局、項(xiàng)目用地和建設(shè)進(jìn)度安排，向社會(huì)公布。

（四）、完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)

加快發(fā)展旅游休閑房產(chǎn)，如公寓、酒店、度假村、城市中心、娛樂中心、休閑中心等，根據(jù)市場(chǎng)需求，采取有效措施加快休閑房產(chǎn)發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。

（五）、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過并購整和資源

目前仙居縣房地產(chǎn)企業(yè)已發(fā)展到18家（外地4家），而真正具有一定規(guī)模和實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)公司卻寥寥無幾。縣城兩個(gè)大的開發(fā)項(xiàng)目都由外地公司開發(fā)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，只有資金實(shí)力雄厚、技術(shù)力量強(qiáng)大、有品牌房產(chǎn)的開發(fā)商才能占據(jù)市場(chǎng)。在扶持重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的同時(shí)，應(yīng)引導(dǎo)企業(yè)做大、做強(qiáng)，引導(dǎo)走聯(lián)合之路，以集團(tuán)化的優(yōu)勢(shì)來參與競(jìng)爭(zhēng)，互補(bǔ)性的企業(yè)之間的合作，優(yōu)勢(shì)非常明顯，增強(qiáng)抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（六）、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)

出臺(tái)有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策辦法，形成和完善房產(chǎn)開發(fā)用地、征地建設(shè)、經(jīng)營交易、物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)登記管理等一整套房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系。地方人民政府要認(rèn)真貫徹國家宏觀調(diào)控政策，從實(shí)際出發(fā)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控辦法，建立有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，并對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展負(fù)責(zé)。

第五篇：加快我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。溫家寶總理在今年的政府工作報(bào)告中明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。近年來，隨著城市擴(kuò)容提質(zhì)步伐加快，經(jīng)濟(jì)提速發(fā)展，我市房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。在這種勢(shì)頭之下，如何進(jìn)一步明確產(chǎn)業(yè)定位，把握發(fā)展方向，以實(shí)現(xiàn)我市房地產(chǎn)業(yè)的又好又快發(fā)展，已引起了市委、市政府的高度重視和密切關(guān)注。為更好地服務(wù)市委、市政府宏觀決策，我局在深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，比照全國、全省和~市同業(yè)發(fā)展水平，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行了認(rèn)真地調(diào)查分析研究。現(xiàn)報(bào)告如下：

一、當(dāng)前我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來勢(shì)喜人，但相對(duì)全國、全省而言，發(fā)展差距仍然很大

二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷拓展，但相對(duì)商品房消費(fèi)需求而言，市場(chǎng)空間仍然很大

近年來，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)得到培育和拓展，市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日趨規(guī)范，房地產(chǎn)交易十分活躍，交易量連續(xù)三年以80％的幅度增長。尤其值得一提的市新城區(qū)工業(yè)園大規(guī)模投資開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房及配套服務(wù)用房，以租賃或出售的方式供應(yīng)需求者，這一舉措為豐富房地產(chǎn)內(nèi)涵、擴(kuò)大房地產(chǎn)需求、擴(kuò)展房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了積極的推動(dòng)作用。

雖然我市商品房開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，但從商品房特別是住房消費(fèi)需求來看，我市仍然有著進(jìn)一步拓展的巨大空間。首先，新一輪消費(fèi)升級(jí)正在形成和發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增長，住房消費(fèi)能力不斷提高。隨著改革的深入，居民消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯變化，加上我市居民住房條件及居住水平客觀上遠(yuǎn)低于全省平均水平，因此，我市改善性住房需求日趨旺盛，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)升級(jí)換代明顯加快，人們已不能滿足于“夠住就行”，住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。在商品房市場(chǎng)上，由小換大、由差換好、由單一居住型向綜合配套型轉(zhuǎn)換已逐漸成為居民住房消費(fèi)主題。根據(jù)去年我局的抽樣調(diào)查，~城鎮(zhèn)人均居住建筑面積32.5㎡，購房意向率為27.4％，近三成居民有購房需求，其中因改善居住條件需購房的占72.6％。其次，城鎮(zhèn)化步伐加快將為樓市發(fā)展提供有效需求。隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的強(qiáng)力推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口不斷增多，住房需求也隨之增長。住房消費(fèi)需求進(jìn)入總量增長期，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開辟了廣闊的市場(chǎng)空間。

三、房地產(chǎn)業(yè)既是財(cái)源性產(chǎn)業(yè)，也是民生性產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重大作用

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