第一篇：房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的調(diào)研分析

為進一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，促進居民進行合理住房消費，保持我市房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，現(xiàn)提出如下意見：

一、營造良好的住房消費環(huán)境

（一）對符合使用住房公積金貸款條件申請貸款購買商品住房的，首付房款比例按20%執(zhí)行。個人住房公積金貸款額度按最高40萬元執(zhí)行，貸款最長期限按30年執(zhí)行。正常繳存住房公積金一年以上（含一年），并具有完全民事能力的，均可申請住房公積金貸款購買住房。實行“全市通貸”，即在我市范圍內(nèi)申請住房公積金不受所購房屋所在地限制。

（二）個人將購買超過5年（含五年）的普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅；若為家庭唯一生活用房，免征個人所得稅。個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋款后的余額征收營業(yè)稅。

（三）自2008年11月1日起，對市區(qū)個人購買普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。城中村改造、舊城改造中被拆遷人購買住房，所購房屋面積不超過原住房面積或與開發(fā)企業(yè)協(xié)議議定安置面積的免征契稅，超過部分按規(guī)定征收契稅。

（四）進一步加大保障性住房建設力度，優(yōu)先落實建設用地和資金，優(yōu)化經(jīng)濟適用住房、廉租房和中低價商品房規(guī)劃選址和配套設施建設，全力保障低收入住房困難家庭及拆遷戶安置用房需求。

（五）對廉租房、經(jīng)濟適用房建設用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對于廉租房租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。對轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟適用房的，其增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。免征承租廉租房、購買經(jīng)濟適用房印花稅。

（六）鼓勵拆遷房貨幣化安置。在項目建設、征地拆遷中，鼓勵實行貨幣化安置，節(jié)約拆遷安置房建設用地。

二、營造良好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境

（七）認真落實土地供應、項目規(guī)劃和開發(fā)建設年度計劃，科學把握土地出讓節(jié)奏，控制建設規(guī)模，保障房地產(chǎn)市場供需基本平衡。調(diào)整供地思路，對具備分宗條件的地塊，積極探索實行“統(tǒng)一規(guī)劃、分塊出讓”的小地塊供地模式，避免單宗地塊過大造成開發(fā)企業(yè)一次性投入成本過高。

（八）加大土地儲備及土地利用工作力度。對儲備地塊提前進行拆遷整理，基礎設施配套，進行前期開發(fā)，實行凈地出讓。對超出合同約定動工開發(fā)日期1年而未動工的，依法從高征收土地閑置費；滿2年而未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。

（九）自2008年11月1日起，對住宅類房地產(chǎn)項目減半征收城市基礎設施配套費，住宅類開發(fā)項目資本金占總投資比例暫下調(diào)至15%。

（十）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律、法規(guī)提前收取。凡涉及房地產(chǎn)開發(fā)應繳納的所有行政事業(yè)性收費均納入財政管理。對實行核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按國家規(guī)定的應稅所得率最低標準（10%）核定企業(yè)所得稅。

（十一）金融部門要加大對房地產(chǎn)業(yè)的扶持力度，在確保資金安全、規(guī)范的前提下，進一步加大房地產(chǎn)信貸有效投放力度，積極探索開展銀團貸款、融資租賃、集合信托、在建工程抵押等業(yè)務，推進房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和擔保方式創(chuàng)新。重點支持普通商品住房和政策性住房開發(fā)建設，支持經(jīng)營管理和企業(yè)信譽好的開發(fā)企業(yè)發(fā)展壯大。積極拓展住房消費信貸業(yè)務，全力保障個人購買自住住房的貸款需求。

三、進一步加強房地產(chǎn)工作

（十二）進一步完善房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度，根據(jù)房地產(chǎn)和住宅建設中長期發(fā)展規(guī)劃，科學制定房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃和土地供應計劃，合理確定開發(fā)規(guī)模、區(qū)域分布及結構比例，定期分析房地產(chǎn)市場形勢，協(xié)調(diào)解決影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大問題，確保政府對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控與引導，促進全市房地產(chǎn)市場健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

（十三）完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構和從業(yè)人員的誠信體系建設，建立和完善企業(yè)誠信檔案，嚴格評定標準和評定程序，詳細記錄企業(yè)誠信行為，營造公開、公平、公正的市場競爭環(huán)境，維護房地產(chǎn)市場秩序。

（十四）市住房保障和房產(chǎn)管理部門要加強房地產(chǎn)市場信息引導，加強對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和市場趨勢的分析研究，健全房地產(chǎn)市場預警預報機制，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、準確、及時發(fā)布市場信息。

（十五）各有關部門要加強與房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)解決經(jīng)營活動中遇到的困難；要加強服務，提高效率，減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時限。

（十六）新聞媒體要充分發(fā)揮輿論作用，客觀報道市場動態(tài)，正確評價市場形勢，引導廣大居民形成正確的心理預期。要嚴格執(zhí)行刊登商品房預售廣告宣傳的有關規(guī)定，堅決杜絕未經(jīng)預售許可違規(guī)刊登商品房預售廣告現(xiàn)象的發(fā)生。

本意見適用于**市城區(qū)，各縣（市、區(qū)）、**開發(fā)區(qū)可參照執(zhí)行。本意見實施期間，如國家和省有新政策出臺，按國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。

第二篇：縣房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)情況調(diào)研報告

一、鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的起步、發(fā)展和壯大歷程

鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來的。特別是在“十五”期間，由于停止福利分房后，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮(zhèn)建設步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開企業(yè)紛紛來鳳投資興業(yè)，本地房開企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來鳳岡經(jīng)濟的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟社會全面發(fā)展的一個明顯標志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導作用：一是市場因素，由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場群體；二是政策因素，“十五”期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開發(fā)市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。

二、房地產(chǎn)業(yè)的作用

一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。

二是拉動了經(jīng)濟發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動近二十個相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動相關經(jīng)濟領域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)累計投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費累計約為750萬元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。

三是促進了社會進步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動了許多相關產(chǎn)業(yè)，從而為社會提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。

三、XX至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

1、行業(yè)發(fā)展情況

截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)（從暫定資質(zhì)到三級資質(zhì)不等），累計開發(fā)商品房達28萬m2（商品住房23萬m2，營業(yè)房5萬m2），商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2（其中住房7萬m2，營業(yè)房2萬m2），商品住房均價從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營業(yè)房均價從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。

2、XX年上半年開發(fā)銷售、交易、抵押情況

（1）XX年開發(fā)情況：XX年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。

（2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。

（3）協(xié)稅護稅情況：嚴格執(zhí)行稅收“一體化”管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。

（4）預售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件，預售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權利設定428宗，設定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況統(tǒng)計表

公司

名稱

開發(fā)面積m

2銷售數(shù)量m2

存量m2

計劃

新建m2

房價元/m2

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝燦

19239

276

16000

200

13239

2561

--

750

5000

大興

146

544826

9100

XX

5500

2826

--

740

XX

金久

12162

2671

1XX

1460

162

1234

30480

600

2200

一陽

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

華盛

7800

1200

7800

700

500

10500

620

3300

鑫發(fā)

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

萬眾

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

賽龍

--

--

--

--

--

--

52700

--

--

播州

--

--

--

--

--

--

2600

--

--

九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

--

--

--

合計

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

--

--

四、鳳岡縣房地產(chǎn)市場運行基本特點

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢頭。XX至XX年總開發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發(fā)量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業(yè)房約為5萬m2，營業(yè)房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。

2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機關工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。

3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結構及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營業(yè)房的銷售；三是存在少部分投資性和投機性購房；四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的開發(fā)建設，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無房戶、外出務工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進城務工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房結構比例不盡合理，經(jīng)濟適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導致住房結構不合理，無法滿足不同消費群體的住房需求。

五、對鳳岡縣房地產(chǎn)發(fā)展的幾點建議

1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業(yè)房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業(yè)房待售，加上未來一兩年之內(nèi)將有約20萬平方米的開發(fā)量，應該說，未來兩年推出的量是相當大的，這種大規(guī)模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場“井噴”現(xiàn)象的發(fā)生。

2、切實加強對房地產(chǎn)信貸市場的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風險的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機構的貨款，這在一定程度上加大了金融風險的隱患，需要強化管理和監(jiān)督，引導和督促金融部門切實采取有效措施，防范金融風險，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風險系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。

3、加強宏觀調(diào)控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市場。目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場總體運行情況是良好的，但發(fā)布虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個別開發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業(yè)學習傳達了相關文件精神，并對鳳岡縣房地產(chǎn)市場進行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關部門緊密配合協(xié)調(diào)，針對鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題，采取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)依法經(jīng)營、誠信開發(fā)、規(guī)范發(fā)展。

4、積極引導消費者理性購房和開發(fā)商理性開發(fā)。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經(jīng)濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開發(fā)應從規(guī)劃和設計人手，設計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。

5、積極調(diào)整開發(fā)結構，使住房結構逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進行開發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟適用房和廉租住房的建設幾乎為零，這種0：10：0的住房結構比例對鳳岡縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應該加大建設力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經(jīng)濟適用房和廉租住房建設的任務，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結構比例合理化的實現(xiàn)。

第三篇：揚州市人民政府關于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見

揚州市人民政府關于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見

（揚府發(fā)〔2008〕162號）

各縣（市、區(qū)）人民政府，市各有關部門（單位）：

為促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，加快推進宜居城市建設，現(xiàn)提出如下意見：

一、促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的指導思想

堅持以科學發(fā)展觀為指導，以“住有所居”為目標，積極貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，進一步完善引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策措施，推進房地產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，健全住房保障體系，強化房地產(chǎn)市場管理，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)做優(yōu)做強，優(yōu)化住房消費環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，加快發(fā)展與宜居城市相協(xié)調(diào)、與全面建設更高水平小康社會相適應的房地產(chǎn)業(yè)，不斷改善市民居住條件，提升城市居住品位，推動我市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。

二、發(fā)揮政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控引導作用

（一）充分發(fā)揮政府的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用。建立由市政府分管領導主持的，由市發(fā)改、財政、國土、建設、規(guī)劃、房管、物價、金融等部門和各區(qū)政府（管委會）負責人參加的房地產(chǎn)發(fā)展聯(lián)席會議制度，重點制定完善我市房地產(chǎn)業(yè)和住宅建設的中長期發(fā)展計劃，依據(jù)市場需求統(tǒng)籌安排房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模、區(qū)域分布和結構比例，認真做好土地供應、計劃立項和金融信貸等工作，加強對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)節(jié)，引導開發(fā)企業(yè)理性投資，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（二）充分發(fā)揮城市規(guī)劃的導向作用。根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，進一步細化、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。堅持房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設相結合，提高房地產(chǎn)用地聯(lián)片開發(fā)的比例，限制分散零星供地。根據(jù)城市建設規(guī)劃和舊城改造規(guī)劃，合理編制地塊改造計劃，明確相應規(guī)劃設計條件，加大“城中村”改造力度。積極引導有實力的房地產(chǎn)企業(yè)實施規(guī)模開發(fā)和品牌開發(fā)，加快建設一批規(guī)模大、配套全、品質(zhì)好的住宅小區(qū)和精品樓盤。切實加強住宅小區(qū)開發(fā)的規(guī)劃管理，確保小區(qū)公建用房、物業(yè)管理用房等配套設施與住宅小區(qū)同步規(guī)劃、同步建設、同步竣工交付使用，完善小區(qū)功能配套和物業(yè)管理，同時加大對超規(guī)劃指標建設的處罰力度，確保合理的建筑和人居密度，保障小區(qū)建設品質(zhì)和入住居民的合法權益。

（三）充分發(fā)揮土地供應的調(diào)控作用。一是科學實施土地供應管理。國土部門應根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、房地產(chǎn)業(yè)和住宅建設規(guī)劃等要求，會同發(fā)改、規(guī)劃、建設、房管、財政等職能部門合理確定土地供應總量、結構和布局，編制土地使用權出讓計劃，報經(jīng)市政府批準后，及時向社會發(fā)布，增強土地供應的計劃性和合理性，保持土地市場供求總體平衡和價格相對穩(wěn)定。二是健全土地供應儲備制度。多渠道籌措資金，增加政府土地儲備數(shù)量，努力增強土地一級市場調(diào)控能力。進一步加大閑置土地清理力度，遏制投機囤地等違法違規(guī)行為。三是規(guī)范土地交易市場管理。加強土地供應前的調(diào)查和科學論證，杜絕不公平交易行為的發(fā)生，確保房地產(chǎn)項目用地公開、公平、公正。

（四）充分發(fā)揮政府的扶持引導作用。各級政府和各有關部門要牢固樹立為企業(yè)服務的理念，健全房地產(chǎn)市場預警預報機制，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)經(jīng)營行為，維護房地產(chǎn)市場秩序。積極為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)排憂解難，著力營造房地

產(chǎn)業(yè)良好的發(fā)展環(huán)境。廣泛開展房地產(chǎn)企業(yè)評優(yōu)活動，并將評比結果與扶持措施相聯(lián)系，促進我市房地產(chǎn)企業(yè)做大、做優(yōu)、做強。

（五）充分發(fā)揮媒體的積極引導作用。市各新聞媒體要客觀報道房地產(chǎn)市場形勢，準確反映房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營情況，合理引導房地產(chǎn)投資和消費。積極宣傳我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)越條件和鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的政策措施，為房地產(chǎn)投資和發(fā)展營造良好的氛圍。

三、建立合理的住房供應結構和完善的住房保障體系

（一）著力優(yōu)化住房供應結構。深入貫徹國家房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，按照總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的原則，根據(jù)我市實際和市場需求，統(tǒng)籌落實國家有關住房基礎結構比例要求，進一步優(yōu)化住房供應結構。放大“聯(lián)合國人居獎” 城市的品牌效應，積極發(fā)展度假型、旅游型、養(yǎng)老型等特色房地產(chǎn)市場。

（二）大力發(fā)展節(jié)能環(huán)保和精裝修住房。積極轉(zhuǎn)變提升房地產(chǎn)開發(fā)理念，運用行政、稅收和金融等手段，引導企業(yè)開發(fā)建設節(jié)能、省地、節(jié)水、節(jié)材等環(huán)保型建筑。加強規(guī)劃、設計、施工等各環(huán)節(jié)的把關，引導企業(yè)開發(fā)綠色住宅、生態(tài)小區(qū)，促進住宅技術進步。加快住宅全裝修推廣步伐，完善住宅全裝修的推進機制，逐年提高全裝修住宅比例。對于在節(jié)能環(huán)保、住宅科技、精裝修等方面具有示范作用的企業(yè)和項目，通過適度減免有關規(guī)費等政策予以扶持鼓勵。對開發(fā)建設符合國家強制性推行的節(jié)能標準和符合國家產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向的節(jié)能環(huán)保項目，各級財政給予一定獎勵。

（三）加快經(jīng)濟適用房和廉租房建設。認真貫徹落實我市已經(jīng)出臺的《揚州市市區(qū)住房保障規(guī)劃（2008-2010）》（揚府辦發(fā)[2008]83號）和《關于進一步解決市區(qū)低收入家庭住房困難的實施意見》（揚府辦發(fā)[2008]84號），健全廉租房體系，完善經(jīng)濟適用房制度。在解決最低收入家庭住房困難的基礎上，通過經(jīng)濟適用住房、共有產(chǎn)權住房等形式，逐步解決低收入家庭的住房困難。繼續(xù)全力推進公有住房解危工作，積極探索市場化解危新途徑，確保在3-5年內(nèi)完成市區(qū)公有住房解危任務，使公有住房住戶居住條件從根本上得到改善。積極解決外來科技人才和務工人員的住房問題，切實改善外來人員的居住條件。

四、大力推動住房消費，增強房地產(chǎn)市場活力

（一）進一步完善居民購房貸款的鼓勵措施。各金融機構和公積金管理等部門要切實加大普通住房貸款力度，簡化貸款手續(xù)，對于首套住房或換購房貸款，繼續(xù)執(zhí)行優(yōu)惠利率予以支持。積極調(diào)整住房公積金貸款政策，對于個人購買住房時，可以使用直系親屬的公積金，恢復商業(yè)貸款置換公積金貸款業(yè)務。對于貸款購買首套住房的，盡可能執(zhí)行下浮15%的優(yōu)惠利率；對于貸款購買第二套住房的，區(qū)別實際情況，給予一定比例利率優(yōu)惠，對于為改善居住條件而換購住房的，在首付標準、上浮利率方面仍按購買首套住房的相關規(guī)定執(zhí)行。建立住房公積金貸款擔保體系，市房管局、公積金管理中心依照建設部和人民銀行《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》的規(guī)定，組建購房貸款擔保機構，為住房公積金貸款人開展擔保業(yè)務。

（二）進一步提高職工購房的補貼標準。對住房面積未達標的機關老職工（1998年11月30日前參加工作），本意見頒發(fā)后，購房時一次性貨幣補貼標準由2004年的450元/㎡調(diào)整到800元/㎡，住房補貼建筑面積標準不變。各企（事）業(yè)單位可根據(jù)本單位實際，參照執(zhí)行。

（三）進一步減輕居民購房的契稅負擔。對于含閣樓的住房，閣樓以下房屋建筑面積未達到144平方米的，契稅按2%征收。

五、進一步優(yōu)化促進房地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)的政策措施

（一）切實降低企業(yè)的用地成本和開發(fā)成本。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)地塊成交總價款及前期開發(fā)成本，合理確定土地出讓金首付比例和土地出讓金分期付款的次數(shù)。出讓金達1億元及以上的，可按30%的比例首付；5000萬元-1億元的，可按40%的比例首付；5000萬元以下的，仍按50%的比例首付。將土地交付之日或土地具備交付條件的國土部門通知時間，作為計算城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間。將房屋交付使用之日，作為次月調(diào)減房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅依據(jù)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按未出售房產(chǎn)的建筑面積比例繳納土地使用稅。

（二）規(guī)范土地供應管理和基礎設施配套標準。認真落實土地供應計劃，加強土地使用權出讓管理。在土地出讓合同中明確項目的投資強度、容積率要求、開竣工時限、配套設施建設標準等條件，并加大跟蹤管理監(jiān)察力度。建立健全土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加大對閑置土地的清理和處置力度。供水、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)單位要積極支持房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，積極做好配套服務，認真履行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的工程承建等合同，不得無故增加既定工程造價或發(fā)生拖延施工周期行為。供電部門要進一步加強內(nèi)部管理，嚴格執(zhí)行不指定施工單位、不指定設計單位、不指定設備供應商的“三不指定”規(guī)定，努力提高服務質(zhì)量。市物價、審計部門要加強對市供電部門承建項目的價格檢查、費用審計，對國有企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須進行項目審計，對民營企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目實行抽查審計，發(fā)現(xiàn)問題，嚴肅處理。

（三）清理行政審批事項和不合理收費。認真清理涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各項行政審批事項，對于確需保留的審批項目要進一步簡化程序、提高辦事效率。認真清理國家和省、市各項收費政策，規(guī)范住房建設和消費環(huán)節(jié)的收費行為，法律、法規(guī)、政策規(guī)定的收費項目，有幅度的一律按下限收取；對于行政事業(yè)性重復收費，堅決予以取消。要清理房屋交易環(huán)節(jié)中的各種不合理收費，杜絕以各種形式出現(xiàn)的搭車收費，切實保護購房者的合法權益。對涉及住房建設、消費的各類收費要進行公示，接受社會監(jiān)督，堅決取消不合理的收費。市供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)單位未經(jīng)開發(fā)企業(yè)同意，不得強行征收用戶開戶費用等。對違反規(guī)定征收或變相征收以及擅自提高收費標準的，依法嚴肅查處。

（四）加大金融對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度。各金融機構要立足揚州宜居城市的特色和房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展態(tài)勢，積極爭取更多的房地產(chǎn)貸款規(guī)模或優(yōu)惠政策，加強對運行質(zhì)態(tài)好、信譽度高、社會貢獻大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸支持，保持房地產(chǎn)貸款穩(wěn)定增長。對被評為“優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”的，應優(yōu)先安排貸款計劃，加大信貸支持力度。

（五）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。繼續(xù)加強現(xiàn)有房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設，進一步加大對網(wǎng)絡建設的投入，完善系統(tǒng)功能，逐步實現(xiàn)房管、國土、建設、規(guī)劃等基礎信息數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)開工、預售、交易等信息的資源共享。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系建設中需要政府承擔的費用，結合網(wǎng)絡系統(tǒng)建設和電子政務建設一并列入同級部門預算統(tǒng)籌安排。健全和完善房地產(chǎn)信息的收集、整理、發(fā)布制度，全面、及時、準確地發(fā)布

市場供求信息，為市民購房置業(yè)提供科學的信息服務，引導房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

六、加強房地產(chǎn)市場體系建設，促進房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)發(fā)展

（一）放開搞活住房二級市場。鼓勵非城鎮(zhèn)和外來人口通過二級市場購房定居。外省市或本市公民，無論是農(nóng)業(yè)戶口還是非農(nóng)業(yè)戶口來市區(qū)購房定居，其就業(yè)和子女就讀，均享受市區(qū)居民同等待遇。

（二）大力發(fā)展房屋租賃市場。支持和鼓勵居民和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法出租自有閑置房屋和空置商品房，鼓勵居民通過換購、租賃等方式，積極改善居住條件。

（三）調(diào)整完善拆遷安置政策。根據(jù)國家、省房屋拆遷有關規(guī)定，及時制定實施辦法和配套政策。采取市場化評估，增加貨幣安置比例，降低實物安置量，使更多的被拆遷人能夠通過房地產(chǎn)市場選擇到理想的住房。

（四）加大物業(yè)管理推行力度。規(guī)范物業(yè)管理服務行為，調(diào)整物業(yè)管理服務費收費指導價標準，將物業(yè)管理的收費標準和服務標準實行公示，積極提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)和能力，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務。嚴格物業(yè)交付接管驗收標準，把好物業(yè)交付使用關。堅持執(zhí)行物業(yè)管理招投標制度，維護物業(yè)管理公平、公正的市場競爭秩序，推動物業(yè)管理向機關、醫(yī)院、學校、商場等多領域的延伸，不斷擴大物業(yè)管理覆蓋面。

七、加強監(jiān)管，規(guī)范秩序，營造房地產(chǎn)業(yè)良好的發(fā)展環(huán)境

（一）進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)管理。強化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，實行新設立和外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)登記備案制度，積極引導外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在揚州設立法人機構。實施對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程的跟蹤管理，切實落實項目手冊制度。研究制定商品房住宅小區(qū)交付使用管理實施意見，建立商品住宅交付使用備案和公示制度，加強對商品住宅交付使用環(huán)節(jié)的監(jiān)管。推行房地產(chǎn)開發(fā)項目工程擔保制度，防止出現(xiàn)拖欠工程款和農(nóng)民工工資行為。積極完善房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)，推進房地產(chǎn)誠信體系建設。

（二）進一步加強商品房質(zhì)量管理。嚴格執(zhí)行施工圖審查、施工許可、工程質(zhì)量監(jiān)督、工程監(jiān)理、竣工驗收與備案等有關質(zhì)量管理的各項制度。強化商品房工程建設各方的質(zhì)量管理責任，規(guī)范勘察、設計、施工、監(jiān)理、施工圖審查、工程質(zhì)量檢測等行為。加強建筑節(jié)能管理，抓好節(jié)能標準的落實。強化對工程建設強制性標準的監(jiān)督，抓好工程質(zhì)量通病防治工作，健全完善分戶驗收制度。積極探索工程質(zhì)量保險制度，發(fā)揮市場在建設工程質(zhì)量保證機制中的基礎性作用，防范和化解工程質(zhì)量風險。

（三）進一步加強房地產(chǎn)交易管理。認真執(zhí)行《關于加強建設項目規(guī)劃批后管理的意見》（揚府發(fā)[2007]100號），切實解決建設項目規(guī)劃批后管理中的問題。嚴把規(guī)劃許可、施工許可和預（銷）售許可三個審批關口，加強對商品房預（銷）售項目和商品房銷售合同備案及其變更、撤銷的監(jiān)督管理。對于已批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目，若確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標的，必須按規(guī)定程序重新報批。加強房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各項制度的建立和落實，嚴肅查處騙貸騙資、虛假按揭、合同欺詐等各種違法行為。嚴格執(zhí)行商品房銷售“一價清”制度，物價部門適時公布商品房區(qū)域指導價格。市房管、人行等管理部門要抓緊研究制定商品房預售款監(jiān)管辦法，強化監(jiān)督檢查，切實維護群眾合法權益。

（四）進一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理。嚴格執(zhí)行國家關于中介服務管理的有關規(guī)定，建立

健全房地產(chǎn)中介服務機構登記備案制度、年檢制度、機構及其執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案，研究制定存量房交易網(wǎng)上備案管理和資金托管辦法，規(guī)范房地產(chǎn)二級市場交易行為。嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（從）業(yè)資格制度，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為。

本意見自頒發(fā)之日起施行，此前發(fā)布的市有關文件與本意見不一致的，以本意見為準；與國家、省今后出臺的政策有不相符的，以國家和省新出臺的政策為準。

二〇〇八年九月十五日

發(fā)布部門：揚州市政府

(地方法規(guī))

發(fā)布日期：2008年09月15日實施日期：2008年09月15日

第四篇：關于我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)研報告

關于我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)研報告

為全面了解我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀，分析存在的問題，研究和提出相應的對策建議，市發(fā)改委服務業(yè)科就我市房地產(chǎn)業(yè)的相關問題進行了專題調(diào)研，報告如下：

一、我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

新中國成立至改革開放前，遼陽的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個從初步發(fā)展到逐漸蕭條的過程。建國初期，遼陽市政府加強對房地產(chǎn)市場的管理，房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押活動頻繁。黨的八大以后，確立了社會主義公有制在房地產(chǎn)中的主體地位。房地產(chǎn)業(yè)失去了市場的基礎，作為一個行業(yè)逐漸萎縮。

上世紀70年代末至90年代初，黨政機關和企事業(yè)單位紛紛開始興建職工住宅樓，并以福利的形式分配給本單位職工。這類住宅樓大多數(shù)建造于本單位周邊的土地上，小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境較差，但總量大。在這一時期，遼陽市房地產(chǎn)企業(yè)以國有為主，數(shù)量少，開發(fā)量也小，市場化程度很低。居民以單位福利房為主要居住場所，只有極少數(shù)居民購買商品房，房地產(chǎn)市場還沒有真正走向普通市民。

隨著改革開放的不斷深入，市場經(jīng)濟體制的逐步完善，國有土地使用權有償出讓、城鎮(zhèn)住房制度改革和住房公積金制度等相關政策的陸續(xù)出臺，我市房地產(chǎn)市場開始逐漸發(fā)育、成長。1998年7月，國務院發(fā)出《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，停止實物分房，實行貨幣分房，建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，標志著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展真正地走向了市場，真正地走向了普通大眾。我市房地產(chǎn)業(yè)隨之進入了快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場日趨活躍，商品房銷售快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)實力也逐漸增強，居民生活環(huán)境和居住條件都得到了改善和提高。特別是近些年，隨著我市工業(yè)化和城市化進程的不斷加快，居民收入和消費需求穩(wěn)步提高，共同構筑了房地產(chǎn)市場繁榮的社會經(jīng)濟基礎，也為我市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展提供了廣闊的市場空間，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額均不斷增長。2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為23.6億元，增長53.6％，占全社會固定資產(chǎn)投資的13.1%；商品房施工面積212.3萬平方米，增長38.9%；商品房銷售面積109.9萬平方米，增長70.2%；商品房銷售額 24.6億元，增長86.6%。2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資為30.8億元，同比上漲30.5％，占全社會固定資產(chǎn)投資的13.1%；商品房施工面積257.6萬平方米，增長21.3%；商品房銷售面積112.6萬平方米，漲幅為2.5%；商品房銷售額29.7億元，增長20.7%。2009年（預計，下同）全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為43.2億元，比去年上升40%，占全社會固定資產(chǎn)投資的12.3%；商品房施工面積382.3萬平方米，同比上漲48.4%；商品房銷售面積130.8萬平方米，漲幅為16.1%；商品房銷售額38.8億元，比去年增長30.7%。在房地產(chǎn)開發(fā)建設中，商品住宅建設投資主體地位突出。2007年，商品住宅投資為19.3億元，增長 92%，占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的81.8%；2008年，住宅投資為22億元，增長14%，占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的71.4%。2009年，商品住宅投資為26.1億元，增長 18.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的60.4%。從上面的數(shù)據(jù)可以看出：全市房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品住宅投資數(shù)額逐年增加，這說明房地產(chǎn)開發(fā)商十分看好在遼陽投資發(fā)展的前景。但由于受到國際金融危機的沖擊，我市房地產(chǎn)業(yè)在2008年也遇到了一些困難。房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額的增速與2007年相比，分別下降了23.1個百分點、17.6個百分點、67.7個百分點和65.9個百分點。2008年末商品房空置面積為53.7萬平方米，比2007年末上升4.9%。面對嚴峻復雜的形勢，市委、市政府全面分析、準確判斷、果斷決策、從容面對，出臺了一系列推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策措施，如《關于促進我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的實施意見》（遼市政發(fā)【2008】32號）和《關于促進我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的補充意見》（遼市政發(fā)【2008】39號），以應對這次金融危機給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來的不利影響。2009年末，商品房空置面積為37.0萬平方米，比2008年末下降31.1%。充分說明了這些政策措施對于提振信心、活躍市場、促進住房消費發(fā)揮了重要作用，有效地遏止了增速明顯下滑的態(tài)勢，實現(xiàn)我市房地產(chǎn)業(yè)形勢回升向好。

隨著我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮，商品房平均銷售價格（商品房銷售額除以商品房銷售面積得出）也呈現(xiàn)逐年遞增趨勢。2004年，商品房平均銷售價格為1745元/平方米，2005年上升為1935元/平方米。經(jīng)過2006年的小幅上漲，我市商品房平均銷售價格突破了2000元/平方米關口，為2050元/平方米。此后，我市商品房平均銷售價格呈現(xiàn)了明顯的上升趨勢。2007年為2238元/平方米。到了2008年，商品房平均銷售價格在2007年每平方米上漲188元的基礎上，出現(xiàn)了較快的漲幅，達到了2638元/平方米。2009年，我市商品房平均銷售價格繼續(xù)上揚，為2967元/平方米，但仍低于全省4034元/平方米的商品房平均銷售價格。在近三年的時間，我市商品房平均銷售價格由2238元/平方米上漲到2967元/平方米，漲幅為32.6%。造成我市商品房平均銷售價格呈持續(xù)走高態(tài)勢的主要原因是居民可支配收入大幅增長、百姓改善住房的實際需求、城市化進程的加快、樓盤開發(fā)成本的增加以及市容市貌日新月異的變化。目前，我市正按照住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn) “三箭齊發(fā)”，新城地產(chǎn)、老城地產(chǎn)“雙管齊下”，商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房建設“齊頭并進”的思路，加速推進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。河東新城大力開展北部回遷樓、商貿(mào)娛樂城、五星級酒店、寫字樓、體育運動公園等重點建設項目；全面啟動化工新材料、工業(yè)鋁材、柴油機產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)地產(chǎn)項目；重點策劃、包裝和招商中央廣場項目、東京城項目、一河兩岸濱水商業(yè)項目、濱水生態(tài)住宅開發(fā)項目、河東醫(yī)院項目和大劇院項目。遼陽縣根據(jù)新的縣城總體規(guī)劃，加快中心鎮(zhèn)、示范鎮(zhèn)、“城中村”改造步伐，大力發(fā)展工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，特別是要加快建設高壓共軌10萬平方米、三三機床5萬平方米、萬興達3萬平方米、匯福汽車2萬平方米和山川電器1萬平方米等工業(yè)地產(chǎn)項目。燈塔市加快實施萬寶橋村500戶居民的整體搬遷工作。重點對城區(qū)500畝凈地實施“招拍掛”出讓，新增城市開發(fā)面積50萬平方米。白塔區(qū)以老城區(qū)改造，產(chǎn)業(yè)“退二進三”為重點。大力打造精密元件、解放小學、新運大街西段、遼紡廠區(qū)和湖畔新園、濱湖花園、名學苑、光輝農(nóng)民新村等房地產(chǎn)開發(fā)項目，推進西關商業(yè)區(qū)2、5、7號地塊及劇院南側地塊招商項目的落地。文圣區(qū)以三級以上干道沿街危舊樓房、平房區(qū)拆遷改造、城市北部開發(fā)為重點，全面推進房地產(chǎn)開發(fā)。重點實施魁星樓復建、襄平閣、新華路北三組團、中華大街建發(fā)高層東側、天齊棚戶區(qū)西側、普化小學南側等地塊的房地產(chǎn)開發(fā)項目。太子河區(qū)以城市南部2.2平方公里開發(fā)建設為重點，加快實施城市南部商住項目、實正地產(chǎn)高檔商住開發(fā)、電力開發(fā)公司住宅以及東電家園、晟雅格林、“炮旅”商住等房地產(chǎn)開發(fā)項目。宏偉區(qū)重點實施遼化二、三、四生活區(qū)舊城區(qū)改造、大打白村整村異地遷移工程和徐家、杜家、小打白村農(nóng)民新區(qū)建設工程，加快推進城市南出入口和文圣路南段兩側開發(fā)改造。弓長嶺區(qū)重點實施以北出入口改造為重點的北部優(yōu)化整合工程，推進孫家寨、新三官、小漁村等地塊的房地產(chǎn)開發(fā)和主要交通干道兩側的危舊房屋拆遷改造工程，全力推進東鑫果園二期、陳家、龍峰園等棚戶區(qū)改造和柳河村等農(nóng)民新村建設工程。

2010年，我市房地產(chǎn)業(yè)計劃完成總投資64億元，力爭完成72億元；商品房銷售額46.33億元，力爭完成49.9億元。全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設施工面積計劃總規(guī)模640萬平方米，力爭完成720萬平方米。其中：住宅地產(chǎn)479萬平方米，力爭完成539萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)86萬平方米，力爭完成97萬平方米；工業(yè)地產(chǎn)75萬平方米，力爭完成84萬平方米。

二、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中面臨的困難和問題

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，遼陽市房地產(chǎn)業(yè)正在迅速發(fā)展壯大，房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，開發(fā)檔次逐步提高，建設了佰億麗景茗城、羅馬假日、龍鼎山莊、文成尚品等一批精品小區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)在我市國民經(jīng)濟中的地位和作用日益突出，已成為一個獨立的產(chǎn)業(yè)，為我市保增長、擴內(nèi)需、惠民生提供了強有力的保障，鑄造了遼陽城市變遷和人居發(fā)展的輝煌歷程。但在發(fā)展過程中也存在一些困難和問題，主要表現(xiàn)在：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，出現(xiàn)“錢荒”現(xiàn)象

房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設周期長。而我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以中小企業(yè)居多，自有資金少，以期房預售為主，主要依靠滾動發(fā)展。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發(fā)展趨勢；但在銷售淡季，特別是受08年金融危機的影響，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈受到了較大的影響。

（二）老城區(qū)土地資源有限，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模小

土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈，因此土地資源的合理利用是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)高效、有序和可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎和必備的硬件條件。由于我市老城區(qū)的建筑密度不高,沒有統(tǒng)一的格局規(guī)劃，導致老城區(qū)可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地日益減少，從而造成我市組團化、規(guī)模化房地產(chǎn)開發(fā)比例不高，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)的規(guī)模效益，出現(xiàn)單打獨斗、見縫插針、新舊混雜、不成規(guī)模的現(xiàn)象。

（三）我市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營實力不強

我市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的8家發(fā)展到現(xiàn)在的99家，涌現(xiàn)出佰億、榮興、建發(fā)等具有一定規(guī)模的開發(fā)企業(yè)。但總體上仍處于規(guī)模不大、結構不盡合理的狀況，整體實力不強。目前，我市還沒有一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，二級資質(zhì)企業(yè)也僅為2家，三級資質(zhì)企業(yè)、四級資質(zhì)企業(yè)分別為27家和1家。暫定資質(zhì)企業(yè)69家。暫定資質(zhì)企業(yè)占我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例為69.7%。

（四）住宅區(qū)的配套設施尚不完善

目前，我市的部分房地產(chǎn)企業(yè)十分注重商品住宅樓的開發(fā)建設，忽視了對小區(qū)配套環(huán)境的營造，不能充分挖掘房地產(chǎn)作為特殊商品的潛在價值，也給我市今后的城市物業(yè)管理工作和人民群眾的生活帶來了許多不便。反映比較突出的問題有：小區(qū)內(nèi)的配套設施不到位，如供暖、排污工程未完善；小區(qū)內(nèi)綠地太少，休閑場所待續(xù)建。

（五）經(jīng)濟適用房和廉租房建設比例不高, 住房供應結構不合理

2007年，我市開始經(jīng)濟適用房、廉租房建設，經(jīng)過3年的努力，相繼開發(fā)了裕隆、繁榮家園等小區(qū)，解決了大批困難群眾的住房問題。2007年，全市經(jīng)濟適用房、廉租房建設面積分別為5萬平方米(702套)和0.5萬平方米（100套）；2008年上升為26.5萬平方米（3883套）和2.12萬平方米（447套）；2009年達到31.4萬平方米（4012套）和9.8萬平方米（2405套）。但仍處于增長慢、建設比例小的狀況；而且部分經(jīng)濟適用房還存在空置現(xiàn)象；廉租房尚沒有形成完善的退出機制。因此，全市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結構的主要問題是經(jīng)濟適用房、廉租房建設比例不高，房屋的高檔化趨勢明顯, 形成住房消費市場的供求錯位現(xiàn)象。

（六）住房二級市場不夠活躍

近年來，我市住房二級市場（二手房交易市場）的交易量較以往有所放大。2007年，遼陽二手房交易量為41萬平方米；2008年為38萬平方米；2009年為84.5萬平方米。但我市住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關服務發(fā)展滯后；對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠；消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標，對消費者的吸引力有限。

（七）住宅追求高自有率，部分消費貪多求大

目前，我市房地產(chǎn)消費的習慣是以全款購買自住為主，追求自有，講究“一步到位”或“盡快到位”，部分市民消費貪多求大，存在過度消費和嚴重超前消費的現(xiàn)象。而這又直接導致了需求的膨脹，引起了房價的上漲。價格的上漲又進一步刺激了消費者盲目的購房沖動，形成“遲買不如早買”、“買小不如買大”的消費預期，加重了居民的經(jīng)濟壓力。

三、促進我市房地產(chǎn)業(yè)今后發(fā)展的建議

為進一步加快我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，針對目前我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出如下建議：

（一）統(tǒng)一思想、堅定信心是大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的前提

省委、省政府對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高度重視，我市也專門出臺了促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，這為房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展提供了難得的機遇。同時，我市城鄉(xiāng)人民收入大幅度提高，消費能力迅速增強。2009年，城市居民人均可支配收入達到14986元，增長13%；農(nóng)民人均純收入達到7292元，增長13%。不斷增長的居民收入給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了資金上的保證。而且，我市城市居民人均住宅建筑面積低于全國、全省的平均值，這就形成了對住房的剛性需求，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最直接和內(nèi)在的動力。尤其是我市正在實施的開發(fā)建設河東新城，打造太子河左岸經(jīng)濟帶、改造西關商業(yè)區(qū)、開發(fā)城南商住區(qū)、建設站前廣場商業(yè)區(qū)、改造城市出入口和城區(qū)主干道等一系列重點工程，也必然將拉動房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展。因此，全市上下必須要進一步統(tǒng)一思想，對我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)充滿信心。有了信心，需求才能轉(zhuǎn)化為投資，轉(zhuǎn)化為市場銷售，轉(zhuǎn)化為消費。

（二）建立多渠道、多元化的房地產(chǎn)金融體系，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道

隨著房地產(chǎn)業(yè)在我市的迅速發(fā)展，單一的融資渠道已成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸；尤其是2008年全球性金融危機的爆發(fā)，更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的相對緊張。因此，今后應結合遼陽市房地產(chǎn)市場的實際情況，促進銀企對接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。全市各商業(yè)性銀行，對資質(zhì)等級高、實力強、信譽好的企業(yè)，要進一步加大授信額度。政府也要當好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平臺，從而形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系；要繼續(xù)擴大對外開放，抓住“南資北移”的有利時機，面向發(fā)達地區(qū)加大引資力度，吸收外來資金，發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務，開辟多元化的房地產(chǎn)融資渠道，幫助房地產(chǎn)企業(yè)破解資金難題。

（三）要采取更加有力的措施，進一步營造良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，不斷增強服務意識，為企業(yè)發(fā)展提供有力保障

我市各縣區(qū)、各部門要切實加強對房地產(chǎn)業(yè)的指導，完善相關的政策措施，重點是要保持政策措施的連續(xù)性和穩(wěn)定性；要繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，形成推動房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的合力；要緊緊圍繞“大力突破新城，改造提升老城”的總體思路，全力支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。市住建委要運用現(xiàn)代信息技術建立房地產(chǎn)監(jiān)測分析、信息發(fā)布和預警體系，特別要密切關注房價收入比和租售比等重要數(shù)據(jù)，并及時向社會通報我市房地產(chǎn)市場的情況，引導開發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房；適時舉辦房地產(chǎn)交易會，為開發(fā)企業(yè)和居民購房搭建平臺；積極推進我市棚戶區(qū)改造工作；合理制定我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。國土部門對土地資源要納入全市的統(tǒng)一調(diào)控體系，加強整體規(guī)劃和管理，做到有計劃、有步驟地開發(fā)，適當增加中低價位、中小套型商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租房用地供應，合理高效地利用土地資源。市人社局要幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好人才引進和相關職業(yè)技能培訓等工作。市經(jīng)信委、安監(jiān)和環(huán)保等部門要加強對企業(yè)管理、安全生產(chǎn)、清潔環(huán)保等方面的指導和服務。市外經(jīng)和招商等部門要幫助我市房地產(chǎn)企業(yè)多承攬涉外工程，擴大勞務輸出。市財政和稅務等部門要積極開展調(diào)查研究，進一步調(diào)整完善適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅費征管辦法。各縣區(qū)、各部門要高度重視、精心組織、明確任務，狠抓落實，鞏固和增強我市房地產(chǎn)市場回升向好的勢頭，積極為我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

（四）堅持以創(chuàng)新為基礎，引導企業(yè)實施品牌戰(zhàn)略，培育有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)

目前，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存并壯大，必須要以創(chuàng)新為基礎。企業(yè)要強化自身素質(zhì)，創(chuàng)新經(jīng)營理念，拓寬發(fā)展思路，優(yōu)化管理模式。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，應采取各種有效措施，樹立品牌意識，打造精品建設，創(chuàng)造品牌優(yōu)勢，實施品牌戰(zhàn)略，爭取做成一批有概念、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)項目。市有關部門也要深入開展創(chuàng)名牌、創(chuàng)優(yōu)質(zhì)活動，制定專門的獎勵扶持措施，推進品牌創(chuàng)建步伐。要加快發(fā)展我市現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設一批強勢企業(yè)、龍頭企業(yè)。目前我市有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2家，三級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)27家。要以這些企業(yè)為重點，打造以高資質(zhì)企業(yè)為龍頭、規(guī)模企業(yè)為基礎的富有競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)梯隊，不斷增強我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)生動力和活力。

（五）完善房地產(chǎn)開發(fā)中的物業(yè)配套設施建設，優(yōu)化住房供應結構，切實保障低收入家庭基本住房需求

當前商品房市場正發(fā)生深刻的變化，綠色、生態(tài)、人文、科技成為今后發(fā)展的新趨勢和新理念。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強小區(qū)的環(huán)境設計和生態(tài)平衡，加快配套設施建設，不斷提高服務質(zhì)量。同時，要積極引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從我市的實際情況出發(fā)，根據(jù)市場需求的變化不斷調(diào)整開發(fā)結構，向不同收入階層提供不同層次的商品房，構造多層次供給體系，改善住房供應結構。為滿足低收入家庭，特別是迫切需要扶持的特困家庭的住房需求，相關部門要繼續(xù)加大經(jīng)濟適用房和廉租房的建設力度，增加有效供給，嚴肅查處經(jīng)濟適用房建設、交易和管理過程中的違規(guī)行為，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服務制度，建立健全以經(jīng)濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。建議將銷售困難的部分經(jīng)濟適用房和小戶型的商品房轉(zhuǎn)為廉租房，以緩解廉租房不足、部分經(jīng)濟適用房和小戶型商品房空置的矛盾；或?qū)⒉糠滞恋爻鲎尳稹⒐e金貸款的收益用于經(jīng)濟適用房、廉租房的建設，以彌補在經(jīng)濟適用房、廉租房建設方面的資金缺口。

（六）加快住房二級市場的發(fā)展，引導市民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求 只有激活住房二級市場，才能為城鎮(zhèn)居民自有住房的交易提供平臺，為人民群眾財產(chǎn)性收入的增加提供條件，并在盤活存量住房的同時，進一步激發(fā)增量住房的需求，為住房一級市場注入新的活力，實現(xiàn)住房二級市場與一級市場有機對接，以推動我市居民住房消費結構的優(yōu)化升級。因此，今后要大力宣傳二手房交易流程，疏導制約二手房交易的瓶頸，建立住房二級市場交易服務平臺，構建安全、規(guī)范、高效和優(yōu)質(zhì)的住房二級市場交易服務體系，做到市場信息透明、交易信息透明、評估服務透明、中介服務透明，進一步簡化辦事程序，明確工作時限，實行產(chǎn)權交易一體化。同時，強化中介機構的誠信服務；規(guī)范中介市場，取締非法經(jīng)營。應當廣泛地進行宣傳教育，要積極引導消費者根據(jù)自身的收入水平、生活發(fā)展階段和工作情況，選擇最適合自己的方式解決住房問題，量力而行，避免落入貪大求多的消費誤區(qū)；要鼓勵普通工薪階層家庭實行住房階梯式消費，逐步改善住房居住條件。政府相關部門也應注重培育住房三級市場（住房租賃市場），使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環(huán)。

第五篇：莒南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研報告

莒南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研報告

一、房地產(chǎn)市場發(fā)展基本情況

近幾年來，我縣的房地產(chǎn)市場保持了高位運行、快速發(fā)展的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)投資、新開工面積、施工面積、竣工面積、預銷售面積等各個方面都有較大幅度的增長，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供銷兩旺的局面。

從2005年開始，我縣的房地產(chǎn)投資規(guī)模出現(xiàn)迅速增長，全年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2億元，同比增長300%；新開工商品房建筑面積19.3萬平方米，同比增長260%；竣工面積5.8萬平方米，同比增長167%；預銷售面積8.8萬平方米，同比增長131%。

2006年，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持高位運行，商品房投資規(guī)模保持了強勁的增長勢頭，全年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.9億元，同比增長45%；新開工商品房建筑面積32.19萬平方米，同比增長66.8%；竣工面積16萬平方米，同比增長176%；預銷售面積15.3萬平方米，同比增長198%。

2007年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.0億元，同比增長3.4%；新開工商品房建筑面積22.78萬平方米，同比降低29.2%；竣工面積28.57萬平方米，同比增長78.6%；預銷售面積23.9萬平方米，同比增長56.2%。

2008年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.77億元，同比下降7.7%；新開工商品房建筑面積18.59萬平方米，同比下降18.4%；竣工面積18.16萬平方米，同比下降36.4%；預銷售面積28.59萬平方米，同比增長19.6%。

2009年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.2億元，同比增長15.5%；新開工商品房建筑面積20.38萬平方米，同比增長9.6%；竣工面積18.32萬平方米，同比增長0.9%；預銷售面積21.55萬平方米，同比下降24.6%。

2010年，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)新的高峰期，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7.2億元，同比增長125%；新開工商品房建筑面積46.74萬平方米，同比增長129%；竣工面積16.54萬平方米，同比下降9.7%；預銷售面積28.36萬平方米，同比增長31.6%。

2011年上半年，全縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4.83億元，新開工商品房建筑面積16.4萬平方米，竣工面積2.68萬平方米，預銷售面積9.3萬平方米，完成預銷售額2.67億元。

二、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的思路及做法

第 一 頁

為了進一步落實十七大和中央經(jīng)濟工作會議精神，繼續(xù)擴大內(nèi)需、拉動縣域經(jīng)濟增長，我們把搞活房地產(chǎn)市場，啟動住房消費作為近期的主要工作目標。通過轉(zhuǎn)變思想觀念，開拓工作思路，改進工作作風，規(guī)范管理，嚴格執(zhí)法，實行市場監(jiān)管、項目監(jiān)管、企業(yè)監(jiān)管“三位一體”的動態(tài)監(jiān)管模式，努力促進我縣的房地產(chǎn)市場供需均衡，房價穩(wěn)定，保障住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

1、加快舊城改造、棚戶區(qū)改造的步伐

目前我縣舊城改造、棚戶區(qū)改造正處于啟動和發(fā)展階段，運作模式主要依托房地產(chǎn)開發(fā)這一途徑。近幾年來，國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場首先調(diào)控了土地市場的供給和開發(fā)資金的獲取，房地產(chǎn)開發(fā)在新征土地困難的情況下，就必須充分利用存量土地做文章。舊城改造、棚戶區(qū)改造不但為房地產(chǎn)市場提供了發(fā)展的平臺和新的方向，還提供了大量的存量土地和有效需求。這必將為房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展提供新的動力。

2、北城新區(qū)的開工建設具有很大的拉動作用

從2011年開始，我縣把打造北城文化新區(qū)的工作列入縣委、縣政府工作的重要議事議程，專門成立建設指揮部，納入重點項目管理，列入縣委組織部績效考核辦考核范圍，進行全方位的支持和扶持。北城新區(qū)項目的啟動，必將給我縣房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展機遇，帶動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，促進房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新的增長期。

三、存在的主要問題

1、房價需進一步加強調(diào)控

目前，我縣的房地產(chǎn)市場處于高位運行階段，供給量和需求量都比較大。據(jù)了解，全縣每年的住房需求量在60萬平方米左右，每年的供給量在30-40萬平方米，房地產(chǎn)市場供求不均衡，存在較大剛性需求，具有賣方市場的特征，整個房地產(chǎn)市場需求量大于供給量，使得許多樓盤在預售階段就基本銷售完畢。

近幾年，我縣的商品房價格在全市一直處于中等偏上價位，從去年下半年至今年上半年才出現(xiàn)了較大幅度的上漲，房價上漲除了存在剛性需求外，還存在以下幾個方面的原因：一是土地成本上升。二是建安成本上升，包括人工費、機械費、建筑材料費。三是地段和區(qū)位較好。四是住宅精裝修程度高。五是收費項目增加及上調(diào)。六是個別公司為了應對國家有關調(diào)控政策追求自身利益最大化。房價上漲幅度超過居民可支配收入時，勢必造成城鎮(zhèn)居民購房困難，特別是中低收入階層更承受不起過高的房價，因此對房價監(jiān)管的工作需要進一步

加強。

2、房地產(chǎn)市場秩序需進一步整頓和規(guī)范

近幾年，我縣的房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時，也存在開發(fā)混亂的狀況，沒有充分發(fā)揮政府調(diào)控和城市規(guī)劃的指導作用。一是縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)無論是地塊大小，也不論用地性質(zhì)和規(guī)劃用途，只可容納1幢樓、2幢樓的土地都進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，形成縣城內(nèi)遍地開花的現(xiàn)象；二是開發(fā)的住宅小區(qū)大部分在幾千平方米到1—2萬平方米左右，超過10萬平方米的小區(qū)不多，這樣不僅造成縣城功能分區(qū)不清，重復配套建設,浪費資源和資金，更是脫離了“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的開發(fā)建設原則；三是舊村改造過程中，個別村居鉆政策的空子，除拆遷還建本村居民住房外，隨意擴大商品房的開發(fā)規(guī)模，對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，造成房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊，同時造成了大量房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。

3、對房地產(chǎn)市場缺乏科學的信息化管理

目前，我縣的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制也沒形成。造成了市場信息不對稱，透明度不高，不利于及時便捷地進行市場監(jiān)控，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。

4、缺乏市場調(diào)控機制

一是土地儲備供給機制運行效率不高，土地供應沒有結合市場供求情況進行有計劃有步驟供給，這很容易造成土地供給“大小年”的現(xiàn)象發(fā)生；二是沒有建立控制開發(fā)建設規(guī)模的相應制度和具體措施。使房地產(chǎn)市場供求結構不穩(wěn)定，出現(xiàn)商品房供不應求或大批積壓等失衡情況的發(fā)生。可以說，以上幾個方面的問題，是影響和制約我縣房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的主要因素。

5、開發(fā)資金不足，影響項目的建設進度

近幾年來，國家針對房地產(chǎn)業(yè)出臺的各項調(diào)控政策，對我縣房地產(chǎn)業(yè)最大的影響是銀行貸款難度增大。企業(yè)從土地的取得到項目的建設都需要大量的資金，而企業(yè)在銀行獲得的資金只占一小部分，大部分資金靠企業(yè)通過其他方式獲得，對于資質(zhì)等級低的企業(yè)則更難獲得貸款。資金的不足使得開發(fā)項目建設進度受到較大影響，進而影響竣工交付時間，據(jù)了解，我縣大部分開發(fā)項目都存在延期交付的情況。

四、下一步加快發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的應對措施及建議

1、加強規(guī)劃的龍頭作用和剛性作用

房地產(chǎn)開發(fā)必須按規(guī)劃進行，實行成片區(qū)、成規(guī)模的開發(fā)。堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結合，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危舊棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴禁企事業(yè)單位自建自用和零星開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式。房地產(chǎn)開發(fā)必須按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設。

2、調(diào)整住房供應結構，引導普通商品房建設，加快經(jīng)濟適用房和廉租房的建設

我縣住房供給結構不合理，經(jīng)濟適用住房、廉租房供給數(shù)量少，高檔房、大面積房偏多。經(jīng)濟適用住房的供給數(shù)量，每年平均在7-8千平方米，僅能滿足不到100戶中低收入階層的購房需求，根據(jù)我縣住房收入狀況普查結果，每年的經(jīng)濟適用住房需求量在300套左右，供應數(shù)量遠遠滿足不了需求，造成經(jīng)濟適用住房供給緊張、價格上漲。目前我縣還沒有建立完善的廉租房供給體系，不能解決最低收入階層的住房問題。發(fā)展經(jīng)濟適用住房和廉租房既是體現(xiàn)政府為民、利民、親民的形象工程，同時也對房價的過快上漲起到很大的抑制作用。

3、加快廉租住房建設，促進我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。不要局限于提房地產(chǎn)就是買房和賣房，要著眼于房地產(chǎn)業(yè)概念的內(nèi)涵和外延，用大房地產(chǎn)業(yè)的理念來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，學習香港等地的先進發(fā)展理念，用好現(xiàn)有資源，建一批適合低收入家庭租住的房屋，以靈活多樣的租賃方式，盤活縣域內(nèi)的房屋資源，大興房地產(chǎn)租賃業(yè)。

4、采取有效措施，降低住宅成本。

一、要規(guī)范土地市場，在當前及今后一個時期，政府和有關部門要從體制、機制、法制三位一體的角度，多管齊下，規(guī)范土地價格，特別是要規(guī)范土地一、二級市場，從而為降低房價打下基礎。

二、推廣新型建材，降低成本消耗。要堅持采用技術含量高、建筑成本低，污染程度輕的建材；

三、加強招投標管理。要通過工程技術招投標，把技術能力高、造價成本低、管理規(guī)范的建筑企業(yè)擴大到普通商品房建設中來；

四、剔除不合理收費，2007年我縣房產(chǎn)成本中的各項費用為213元／平方米，比重高達２６％，這其中有些不合理必須予以剔除，主要減輕住宅建設不分攤的基礎設施負擔，分流基礎設施費用：一是公益性和非盈利性的市政建設，如道路交通、給排水配套等應由政府投資；二是公共服務設施，如文化教育、學校、醫(yī)療衛(wèi)生等，也應由政府投資；三是商品性或營利性基礎設施建設，如能源供應、通訊設施等，應按市場經(jīng)濟原則，由相關企業(yè)投資建設，投入的資金由營業(yè)收入回收，并獲得利潤，不應納入房價；四是住房內(nèi)部直接為生活服務的配套設施和某些外部環(huán)境，如水、電氣管道，綠地及住宅小區(qū)內(nèi)的道路等設施，應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，并納入房屋建造成本，構成房價組成部分。

5、加快房地產(chǎn)金融改革步伐、用足用好住房公積金。金融機構與房地產(chǎn)開發(fā)商要緊密合作，開展各種較為靈活的房地產(chǎn)金融業(yè)務，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷注入新的血液、新的功能。同時，用足用好住房公積金。1996年實施城鎮(zhèn)住房制度改革至今，我縣已收繳住房公積金3.04億元，如何用活這部分資金，加快公積金貸款，并結合商業(yè)銀行住房抵押貸款，以多種形式提高居民購房能力、努力擴大有效需求，促進我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有更重要的作用。

6、住房專項維修基金應盡快建立

設立住房專項維修基金的目的就是為了保障商品住宅及其相關公共設施的大中修和更新改造，延長房屋的使用壽命，為維護住宅小區(qū)的良好環(huán)境，保證住宅小區(qū)設施設備的正常運行和使用創(chuàng)造必要的條件。

住房專項維修基金設立的有利因素：一是建立起住房專項維修基金，解除了人民政府、主管部門、購房人等多方面的后顧之憂。二是維修基金是為房屋的共用部位、共用設施設備大中修和更新改造而建立的儲備資金，對延長房屋的使用壽命、實現(xiàn)物業(yè)的保值增值起到了積極作用。三是維修基金的建立，可以有效地解決房屋共用部位、共用設施設備的修繕、更新、改造，化解業(yè)主之間的矛盾，有利于明確物業(yè)管理收費與維修基金的關系。因此，建議在我縣應盡快建立住宅專項維修基金。

總之，我們要通過不懈的努力，使我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)Α⒄吣繕藴省⒄吡Χ却蟆⒄吲涮淄晟啤⒄呗鋵嵉轿弧＿M一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導房地產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、集約化、品牌化方向發(fā)展，促進我縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展