第一篇：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史

發(fā)展歷史

中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發(fā)的試點(diǎn)，在這以前，國內(nèi)只有房地產(chǎn)開發(fā)，沒有商品房開發(fā)，事業(yè)單位或者企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，沒有房地產(chǎn)市場。由于當(dāng)時搞試點(diǎn)比較成功，后來就小范圍的開始試點(diǎn)開發(fā)。1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發(fā)現(xiàn)特區(qū)搞市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產(chǎn)開發(fā)非常成功，認(rèn)為開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值得向全國推廣，于是他就吹響了中國房地產(chǎn)開發(fā)的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由于海南的房地產(chǎn)市場形成了嚴(yán)重的泡沫。

1993年朱镕基總理到海南視察，發(fā)現(xiàn)海南的房地產(chǎn)市場已經(jīng)失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴(yán)重的泡沫。于是朱镕基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊后使剛剛起來的房地產(chǎn)市場立馬遭到重創(chuàng)，造成的結(jié)果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產(chǎn)市場始終波瀾不興。

1998年對中國房地產(chǎn)業(yè)來說是關(guān)鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發(fā)商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發(fā)生變化，出臺了一系列的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā)，并大幅快速上升。這政策的第一效應(yīng)就是“趕末班車”——凡是有錢的單位紛紛購買現(xiàn)房，把當(dāng)時市場上所有當(dāng)時賣不掉的現(xiàn)房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創(chuàng)造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當(dāng)時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為后來開發(fā)商漲價提供可能，這以后開發(fā)商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價。于是1999年至2003年為中國房地產(chǎn)業(yè)高速增長期。2003年到達(dá)高峰，暴露出房價過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。2004年開始實(shí)施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調(diào)控供給為主。

2005年中央進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度，主要特征是供給與需求雙向調(diào)控，以調(diào)控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因?yàn)楫?dāng)長三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結(jié)果導(dǎo)致3月份調(diào)控的政策又進(jìn)一步加強(qiáng)。

2006年的宏觀調(diào)控主要特征是以調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主。目前的房地產(chǎn)正在發(fā)生一系列的轉(zhuǎn)變：由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變、由以投資主導(dǎo)向以消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變、由短期投資向中長期投資轉(zhuǎn)變、由以土地為中心向以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉(zhuǎn)變、由普漲普跌現(xiàn)象向有漲有跌現(xiàn)象轉(zhuǎn)變、由籠統(tǒng)市場向細(xì)分市場轉(zhuǎn)變。

中國房地產(chǎn)價格的走勢，1998年開始起到的房地產(chǎn)市場到2003年，這一輪的上揚(yáng)達(dá)到高峰，然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調(diào)控供給、2005年調(diào)控需求、2006年調(diào)控結(jié)構(gòu)、2007年繼續(xù)調(diào)整，估計到2007年底差不多調(diào)整完畢，然后，隨著2008年奧運(yùn)會這個東風(fēng)的作用，中國新的一輪房地產(chǎn)，在把頭部轉(zhuǎn)化為底部以后，又有一波上揚(yáng)。這個過程當(dāng)中所有的風(fēng)險被釋放、泡沫被消減、結(jié)構(gòu)被調(diào)整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)，從2008年開始新的一輪平穩(wěn)增長，不會是瘋長，這是一個臺階式的上揚(yáng)，這是中國房地產(chǎn)發(fā)展的特征。

中國股票市場和房地產(chǎn)市場相生相克的辯證關(guān)系，因?yàn)閮烧叻謩e是虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的代表行業(yè)，每當(dāng)

中國房地產(chǎn)市場低谷時資金就會涌入股票市場，反之亦然。目前中國股市沉寂了多年，而房市價格卻節(jié)節(jié)上漲成為社會矛盾的焦點(diǎn)，政府、企業(yè)和民眾必須在彼此利益博弈中尋求平衡，否則就會引發(fā)泡沫破裂崩盤的危機(jī)。不過作為一個以資源換發(fā)展的農(nóng)業(yè)國家，在世界競爭中沒有高端優(yōu)勢行業(yè)支持的情況下，必然選擇持續(xù)大規(guī)模的城市化道路不斷激化內(nèi)部市場需求，以拉動經(jīng)濟(jì)增長。所以長遠(yuǎn)看來中國的房地產(chǎn)市場仍然會是經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，只是經(jīng)常會有間歇式的調(diào)整以期平衡矛盾化解社會危機(jī)。

后金融危機(jī)過中國的房地場市場發(fā)展?fàn)顩r:

國內(nèi)房價下跌的路線圖：

2007.9.28日國務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)的新政出臺，收緊信貸，二套房以上貸款提高首付、提高貸款利率；---》2007年底開始購房者持幣觀望，造成開發(fā)商資金緊張，開發(fā)商開始降價---》2008年初次貸危機(jī)波及國內(nèi)，出口型企業(yè)訂單迅速下降，國有四大銀行出現(xiàn)次貸壞賬，使國內(nèi)資金鏈條緊張；百姓持幣觀望情緒嚴(yán)重，房價進(jìn)一步下跌---》2008年中次貸危機(jī)進(jìn)一步惡化，演變成為金融危機(jī)，對國內(nèi)的影響加大，銀行收緊借貸，造成中小企業(yè)資金鏈斷裂，開發(fā)商資金鏈岌岌可危，市場上開始出現(xiàn)5折房價---》2008年下半年開始由于出口訂單劇減加上資金鏈斷裂，私營企業(yè)開始倒閉，進(jìn)而引發(fā)倒閉潮，失業(yè)率迅速上升，此時百姓人人自保，更無心買房，發(fā)展商除了降價已無計可施，地方政府無奈開始出面救市---》2008年底國務(wù)院提出2年投資4萬億的目標(biāo)，同時迅速降低存貸款利率，加速放貸，防止金融危機(jī)演變成為經(jīng)濟(jì)危機(jī)，并力圖盡快復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，至此房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不重要，重振經(jīng)濟(jì)信心才是最關(guān)鍵的。

次貸危機(jī)起源于美國銀行業(yè)對不良信用客戶放貸過多，又通過投資銀行的杠桿作用放大危險，并將這些不良資產(chǎn)打包賣給了眾多知名的歐洲銀行，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速放緩時，購房者入不敷出，因此斷供，產(chǎn)生不良資產(chǎn)，被杠桿放大后造成歐洲銀行巨額虧損，形成了金融危機(jī)。

銀行對不良信用客戶放貸過多，源于美元的流動性過剩（也就是銀行的錢太多了），這又源于美聯(lián)儲2000年之后采取的刺激經(jīng)濟(jì)的財政政策（即過多的發(fā)行貨幣），貨幣過多又源于美聯(lián)儲對2000年發(fā)生的互聯(lián)網(wǎng)危機(jī)的拯救政策。

總的來講，本次的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，根源在于美國沒有處理好2000年的互聯(lián)網(wǎng)危機(jī)，好比是美國用過多的貨幣把互聯(lián)網(wǎng)之火壓了下去，但并沒有撲滅，現(xiàn)在死灰復(fù)燃了，而且引燃了上面的美元，所以燒得更旺了。這一輪危機(jī)，對中國也許是塞翁失馬，挺過危機(jī)，中國會更加強(qiáng)大。

國際市場變化對中國房地產(chǎn)市場的影響:、租房：

1、優(yōu)點(diǎn)：租房適合購房資金不足、工作尚不穩(wěn)定、生活區(qū)域需要經(jīng)常遷移的人群。租房的好處首先是初期投入少，不必象購房一樣負(fù)擔(dān)大額的首付款。而且租房在居住區(qū)域選擇上要優(yōu)于購房，基本上可以想住在那里就住在哪里。如果工作地點(diǎn)的變化較為頻繁，租房居住的優(yōu)勢將更加明顯。在目前的房價調(diào)整期內(nèi)，暫時租房居住觀望房價也不失為一種比較合理的做法。

2、缺點(diǎn)：無論我們繳納了多少房租對租住的房產(chǎn)也不會擁有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)榉孔佑肋h(yuǎn)是別人的。租房居住最大的缺點(diǎn)實(shí)際上來源于我們主觀上的感覺。即：缺少歸屬感。我曾經(jīng)有3年的時間租房自用，雖然房子的條件相當(dāng)不錯但始終對租來的房子缺少一種“家的感覺”。在客觀上，近期的房租存在著明顯的上漲態(tài)勢，這也使租房者的成本開始大幅提高。另外，租房居住也有一定的不穩(wěn)定性，當(dāng)房東遇到拆遷、自用以及其他的一些問題時會隨時將房子收回。雖然在合約期內(nèi)會對租房者進(jìn)行一定的賠償，但是還是會給租房方帶來相當(dāng)?shù)牟槐?。?shí)際上，頻繁的搬家是令租房者最頭痛的一個問題。

二、買房：

1、優(yōu)點(diǎn)：很多朋友都有這樣的想法：有了自己的房子生活才算是真正的穩(wěn)定下來。事實(shí)上也正是如此?；叵胨郊臆噭倓傞_始進(jìn)入家庭的那個時期，當(dāng)時也是在爭論是打車值還是買車值這個問題?，F(xiàn)在回頭看看，打車的成本當(dāng)然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于買車、養(yǎng)車的成本。而為什么高車本的私家車卻反而越來越多了呢？其實(shí)原因很簡單：擁有私家車會大大提高自己的生活品質(zhì)。買房也一樣，實(shí)際上買房買的是一種生活品質(zhì)、一種實(shí)實(shí)在在的安全感和歸屬感。

2、缺點(diǎn)：買房最大的缺點(diǎn)實(shí)際上還是來源于較高的房價?，F(xiàn)在的房價已經(jīng)高到一般的工薪階層無法承受的地步。所以說當(dāng)下租房市場的火熱并不能說明租房就一定優(yōu)于買房，實(shí)際上在很多的情況下租房居住是一種無奈之舉。除此之外，當(dāng)發(fā)生房產(chǎn)價格大幅下跌的情況時，我們的家庭資產(chǎn)也會受到損失。而對于普通家庭來講，這種損失還是比較嚴(yán)重的。

三、租房居住與買房自住如何選擇：

按照當(dāng)下的情況，在條件允許的前提下，買房自住還是一個比較好的選擇。

首先，因?yàn)樽夥績r格的大幅上漲，我們在有能力繳納購房首付款后，每月供房的錢并不比租房高多少甚至?xí)鸵恍６谶€款期結(jié)束后我們將得到一所完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)。

其次，對于一些不善理財?shù)呐笥褋碚f，購房還貸可以養(yǎng)成一種定期儲蓄的好習(xí)慣，哪怕是被強(qiáng)迫的。而擁有了一套隨時可變現(xiàn)的房產(chǎn)也會使家庭抵御意外、疾病等風(fēng)險的能力大大提高。

辦理流程

申請：借款人持以下證明文件到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)填寫申請表：

* 有效身份證件；

* 婚姻狀況證明；

* 質(zhì)押、抵押證明文件，以保證人提供擔(dān)保的，須有擔(dān)保證明文件。

審貸：銀行對借款人擔(dān)保、信用等情況進(jìn)行調(diào)查，按程序進(jìn)行審批，并將審批結(jié)果通知借款人。簽約：借款人的申請獲得批準(zhǔn)后，辦理以下手續(xù)：

* 與銀行簽訂借款合同和相應(yīng)的擔(dān)保合同；

* 辦理公證、保險、抵（質(zhì)）押登記等手續(xù)。

貸款發(fā)放：招行在借款人辦妥相關(guān)手續(xù)后，將貸款發(fā)放至借款人個人賬戶并根據(jù)借款人的委托將貸款劃付相關(guān)的收款方賬戶。

“個人住房循環(huán)授信”申辦條件

具有完全民事行為能力的自然人，具有合法有效的身份證明（境內(nèi)居民須提供居民身份證、戶口本、護(hù)照等身份證明），具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入來源，具有按期償還貸款本息的能力。

申請人年齡加授信額度有效期限不得超過法定離退休年齡加5年，樓宇已使用年限加授信額度有效期限不得超過30年。申請人無不良資信記錄和行為記錄，且在我行有1年以上的正常還款記錄。

已經(jīng)簽訂住房買賣合同或預(yù)售合同，有能力支付規(guī)定的首付款或已辦好所購住房房地產(chǎn)權(quán)證。

個人購房按揭貸款操作流程包括樓盤審查和發(fā)放貸款兩部份

一、樓盤審查

在借款人提出申請之前，信用社（部）需要對擬提供個人購房貸款的樓盤進(jìn)行審查，樓盤審查操作流程為：開發(fā)商申請→項(xiàng)目調(diào)查→審查、審批→簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議書→貸后監(jiān)管。

房地產(chǎn)公司提出申請，信用社（部）要求房地產(chǎn)公司（以下簡稱“開發(fā)商”）提交以下資料：

1、書面申請；

2、公司資料、包括營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、企業(yè)章程、貸款卡、開戶情況、公司概況、法人代表人或授權(quán)代理人證明書、股東會決議等；

3、項(xiàng)目資料，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，國有土地使用證、工程概預(yù)算資料、商品房預(yù)售許可證等。

4、農(nóng)村信用社認(rèn)為需要提供其他資料。

項(xiàng)目調(diào)查的主要內(nèi)容有手續(xù)的合法性、項(xiàng)目資金到位情況、項(xiàng)目的基本情況，市場前景及效益狀況。項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查，核實(shí)資料、項(xiàng)目情況調(diào)查后撰寫調(diào)查報告，將調(diào)查情況交審查部門，審批同意后與開發(fā)商簽訂《個人購房消費(fèi)貸款項(xiàng)目合作協(xié)議》。

二、發(fā)放貸款操作流程

具體流程為：借款人申請→貸前調(diào)查→審查、審批→簽訂借款合同→辦理保險、公證、擔(dān)保等手續(xù)→發(fā)放貸款→資料歸檔→貸后管理→貸款償還→清戶撤押。

（一）借款人申請

借款人申請個人購房貸款，所購房必須為現(xiàn)房或多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。需要借款人填寫個人購房借款表并提供以下資料：

1、借款人身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；

2、婚姻狀況證明（已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書，未婚的提供未婚證明書）；

3、不低于房價30%的首付款付款憑證；但對購買首套自住住房且套型建筑面積90平方米以下的可執(zhí)行首付款比例不低于20％的規(guī)定；購買商業(yè)門面的首付款比例不得低于40%。

4、房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；

5、共有權(quán)人同意以所購房屋作為抵押物的證明；

6、借款人家庭財產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明，如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任。

（二）受理和調(diào)查

信貸部門收到如上資料，對其資料的真實(shí)性、借款人償還貸款本息能力進(jìn)行調(diào)查，確定貸與不貸、貸款的金額和期限，調(diào)查的主要內(nèi)容包括：

1、首付款是否足額存入開立在信用社的售房專用賬戶上；

2、屋價格是否合理，與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格是否相當(dāng)；

3、借款年限加借款人的年齡是否超過60年；

4、抵押擔(dān)保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文書，必要時要求借款人提供房產(chǎn)評估報告及他項(xiàng)權(quán)利證書。

（三）貸款審查、審批

審貸部門重點(diǎn)審查：

1、購房行為的真實(shí)性，防止借款人和開發(fā)商串通騙取銀行貸款;

2、所購房屋價格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格是否相當(dāng)，必要時可委托具有房地產(chǎn)評詁資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評詁；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見；

4、借款人償還貸款本息的能力；

審貸部門審查后，提出貸款額度和期限，可與借款人、開發(fā)商簽訂《個人購房借款合同》，直接報有權(quán)審批人審批。簽訂借款合同時，經(jīng)辦人主動向借款人、保證人講解合同條款。

在借款人辦妥房屋保險、公證和抵押預(yù)登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款。發(fā)放貸款時，由信貸員填寫借據(jù)，借款人簽章或按指印認(rèn)定，同時借款人簽署《劃款扣款授權(quán)書》，信用社將款項(xiàng)直接劃入開發(fā)商在信用社開立的售房專戶上，同時通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，開發(fā)商出具收款證明。

21世紀(jì)的10年代已經(jīng)開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產(chǎn)來說，似乎有些寒冷。在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。證券時報發(fā)表中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產(chǎn)在新的時代將經(jīng)歷怎樣的變化和發(fā)展，未來的走向如何，是一個重要問題。

房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)卓著文章稱，已經(jīng)過去的10年，是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經(jīng)濟(jì)的高速增長和城市化步伐的邁進(jìn)，推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時，房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。

在過去的10年中，房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)卓著。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長的動力中，投資和出口構(gòu)成了中國增長的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個循環(huán)的過程是，出口形成了國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家?guī)砹司揞~的外匯儲備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)；實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進(jìn)而又推動了經(jīng)濟(jì)的增長。所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲蓄和房地產(chǎn)需求，同時房地產(chǎn)又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數(shù)儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費(fèi)時，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長。中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險不可小覷。

未來10年發(fā)展趨勢和特點(diǎn)

文章指出，展望10年代，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長的重要動力。然而，當(dāng)前問題的重點(diǎn)，是高房價的風(fēng)險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進(jìn)；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內(nèi)需和消費(fèi)的增長。

可以預(yù)期的是，2010及之后的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點(diǎn)：

第一，房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。如果相關(guān)調(diào)控政策及時有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，并推動其健康發(fā)展，則會實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場和政策的組合作用。

第二，保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設(shè)，但中國人口眾多的實(shí)際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。

第三，中國房地產(chǎn)在10年代會經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。這是由未來中國經(jīng)濟(jì)增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國房地產(chǎn)預(yù)計不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。

第四，目前的房地產(chǎn)價格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)，2010年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。

當(dāng)前調(diào)控應(yīng)關(guān)注兩個層面文章認(rèn)為，從中國房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢看，2010年的調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注兩個層面，一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房價，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險，保持房地產(chǎn)和房價的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機(jī)以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經(jīng)濟(jì)增長和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。近期中央一系列政策的出臺已經(jīng)顯示了政策上的重視和關(guān)注，營業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，保障住房建設(shè)等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策路線發(fā)展，10年代的中國房地產(chǎn)將會更加健康穩(wěn)定和成熟。

國家統(tǒng)計局公布8月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，8月份居民消費(fèi)價格(CPI)同比上漲3.5%,漲幅比上月擴(kuò)大了0.2個百分點(diǎn),其中城市上漲3.4%,農(nóng)村上漲3.7%。新華基金認(rèn)為，8月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好于預(yù)期，但經(jīng)濟(jì)形勢能否持續(xù)向好仍有待觀察，同時，房地產(chǎn)和通脹數(shù)據(jù)仍需特別關(guān)注。

第二篇：中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史

1.1 中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史

我國房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟(jì)時代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，自從1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。

房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實(shí)踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長速度，適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次高潮。而其重要標(biāo)志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。歷史進(jìn)入了一個新的世紀(jì)，隨著西部大開發(fā)步伐的加快，及中國入世后投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我國，尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，則有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。

我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制，整個行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理人才。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)外，十年來，還逐步形成了以評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理。<1>

第三篇：中國房地產(chǎn)發(fā)展大事記

地產(chǎn)發(fā)展史：中國房地產(chǎn)發(fā)展大事記

（1978年—2008年）

中國改革開放30年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)也取得了飛速的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)20年的發(fā)展史也是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)寫照。

★1978年12月18日至22日，黨的十一屆三中全會在北京舉行。自此，中國從“以階級斗爭為綱”到以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心、從僵化半僵化到全面改革、從封閉半封閉到對外開放的歷史性轉(zhuǎn)變。中國開始邁出了改革開放的步伐。

★1978年，理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)。

★1980年4月，鄧小平指出：住房要進(jìn)行商品化，住房分配制度應(yīng)該考慮調(diào)整，房子可以作為商品出售。

★1982年，國務(wù)院在常州、鄭州、沙市、四平4個城市進(jìn)行了新建公有住宅補(bǔ)貼出售試點(diǎn)。兩年來的實(shí)踐證明，這項(xiàng)改革是成功的，取得了較好的效果，積累了一定經(jīng)驗(yàn)。

★1987年12月1日，中國土地“第一拍”。這是一次歷史性突破，是我國土地使用制度的根本性變革，標(biāo)志著我國的根本大法承認(rèn)了土地使用權(quán)的商品屬性，跨出了土地商品化、市場化的重大一步。”

★1990年，上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。

★1990年5月，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的出臺，為土地使用權(quán)有償出讓提供了具體依據(jù)，為建立可流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的形成奠定了基礎(chǔ)。

★1991年11月23日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，明確規(guī)范了房改的分階段及總目標(biāo)、基本原則、有關(guān)政策、工作部署、工作領(lǐng)導(dǎo)等。對房改的深化進(jìn)行起到了重要的依據(jù)作用。

★1992年，在鄧小平南巡講話的帶動下，我國對外開放及市場化改革的步伐加快。從此,全國房地產(chǎn)價格放開，許多政府審批權(quán)利下放，金融機(jī)構(gòu)開始發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，借助宏觀經(jīng)濟(jì)的“加快改革開放建設(shè)步伐”的大環(huán)境，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了快速擴(kuò)張期。

★1993年6月23日，宣布終止房地產(chǎn)公司上市，控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)。6月24日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序，加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施，引導(dǎo)過熱經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)軟著陸。自此，國家開始了對房地產(chǎn)市場大規(guī)模的清理和整頓。

★1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施。此后，房改加入了建立住房公積金、開展國家安居工程等內(nèi)容。建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點(diǎn)、新的住房制度的雛形。

★1995年，海南地產(chǎn)泡沫破滅。海南房地產(chǎn)泡沫的破滅事件成為中國局部泡沫經(jīng)濟(jì)的典型樣本，在中國地產(chǎn)的發(fā)展史上占據(jù)著特殊的地位。

★1996年10月24日，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅征收管理工作的通知》。

★1997年5月，中國人民銀行公布《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》，不僅給按揭業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)，對房地產(chǎn)金融也是一大突破。

★1998年，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)［1998］23號）文件出臺，這是我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件。決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。這項(xiàng)重大改革舉措對我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動作用。至此，福利分房制度被取消。

★1999年4月，建設(shè)部發(fā)布《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》及《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。

★2000年房企上市禁令到期，1993年起我國的資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟。

★2001年建設(shè)部發(fā)布我國第一部《商品房銷售管理辦法》，重點(diǎn)解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的廣告、定金、面積糾紛以及質(zhì)量等問題。該辦法的實(shí)施，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場銷售起到了一定的積極作用。

★2001年7月13日，北京成功申辦第29界奧運(yùn)會，自此，以北京為代表的房地產(chǎn)市場進(jìn)入“奧運(yùn)時代”，在“奧運(yùn)”的強(qiáng)大利好刺激下，中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了飛速發(fā)展的快車道，幾年的時間房價翻了好幾番。

★2002年 7月1日，國土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》（2002國土資源部“11號”令）開始實(shí)施，助推了政府基礎(chǔ)建設(shè)和城市化進(jìn)程的速度，加大了征地、拆遷的行為，創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性消費(fèi)需求，無意中成了房價上漲的助推器。

★2003年1月1日開始，經(jīng)市區(qū)政府批準(zhǔn)的土地一級開發(fā)項(xiàng)目，都由土地整理儲備中心采取公開招標(biāo)的方式確定一級開發(fā)單位，開發(fā)商不能再介入這一領(lǐng)域。由此，北京正式進(jìn)入了以土地儲備制度為主要特征的供地新機(jī)制時代，實(shí)行多年的土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓制度終于壽終正寢。

★2004年7月，根據(jù)國土資源部、監(jiān)察部2004年第71號文件規(guī)定：2004年8月31日起，所有六類土地全部實(shí)行公開的土地出讓制度，采取公開招標(biāo)、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地。此為房地產(chǎn)業(yè)界有名的“8·31大限”。住宅土地用地價格由此一路狂漲。

★2005年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》(“舊國八條”)。同年4月，國務(wù)院出臺了《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》(新“國八條”)。5月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（25號文）。至此，國家開啟了控制房價的大幕。

★2006年5月，九部門制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（37號文）被國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)。文件明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)目標(biāo)，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必須達(dá)到開發(fā)面積的70%）被提了出來，稅收和信貸等政策進(jìn)一步緊縮。

★2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)，該文件被認(rèn)為是對“房改”的總結(jié)，是住房新模式的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。9月，央行、銀監(jiān)會發(fā)布第359號文，要求提高第二套房首付比例。10月，國土資源部發(fā)布第39號令，規(guī)定未繳清全部土地出讓價款，不得分割發(fā)放土地證。10月1日起，《物權(quán)法》正式施行，動拆遷須進(jìn)一步合法化。但農(nóng)民的房產(chǎn)、地權(quán)問題懸而未決，只能留待法律實(shí)施過程中去逐步完善、解決。

★2008年2月18日，北京市兩限房購買、管理等相關(guān)政策試行辦法出臺。

★2008年3月，國務(wù)院成立住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部。

★2008年8月8日，第29界北京奧運(yùn)會開幕，而北京的房地產(chǎn)市場也開始進(jìn)入“寒冬”，樓市成交低迷，觀望氣氛濃烈，房價開始下降。

2010年4月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。

第四篇：中國紡織業(yè)發(fā)展歷史

中國紡織業(yè)發(fā)展歷史

在過去的半個世紀(jì)里，紡織業(yè)在中國既是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，也是優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，為國民經(jīng)濟(jì)作出了巨大的貢獻(xiàn)。之所以紡織業(yè)能成為中國經(jīng)濟(jì)的大塊頭之一，和紡織業(yè)在中國悠久的歷史是分不開的。

中國是世界上最早生產(chǎn) 紡織品的國家之一。早在原始社會，人們已經(jīng)采集野生的葛、麻、蠶絲等，并且利用獵獲的鳥獸毛羽,搓、績、編、織成為粗陋的衣服,以取代蔽體的草葉和獸皮。原始社會后期，隨著農(nóng)、牧業(yè)的發(fā)展，逐步學(xué)會了種麻索縷、養(yǎng)羊取毛和育蠶抽絲等人工生產(chǎn)紡織原料的方法，并且利用了較多的工具。有的工具已是由若干零件組成，有的則是一個零件有幾種用途，使勞動生產(chǎn)率有了較大的提高。那時的紡織品已出現(xiàn)花紋，并施以色彩。但是，所有的工具都由人手直接賦予動作，因此稱作原始手工紡織。

浙江余姚河姆渡遺址(距今約7000年)發(fā)現(xiàn)有苘麻的雙股線，在出土的牙雕盅上刻劃著4條蠶紋，同時出土了紡車和紡機(jī)零件。江蘇吳縣草鞋山遺址（距今約6000年）出土了編織的雙股經(jīng)線的羅（兩經(jīng)絞、圈繞起菱紋）地葛布，經(jīng)線密度為10根／厘米，緯線密度地部為13～14根／厘米，紋部為26～28根／厘米，是最早的葛纖維紡織品。河南鄭州青臺遺址（距今約5500年）發(fā)現(xiàn)了粘附在紅陶片上的苧麻和大麻布紋、粘在頭蓋骨上的絲帛殘片，以及10余枚紅陶紡輪，這是最早的絲織品實(shí)物。浙江吳興錢山漾遺址（距今5000年左右）出土了精制的絲織品殘片，絲帛的經(jīng)緯密度各為48根／厘米，絲的拈向?yàn)閆拈；絲帶寬5毫米，用16根粗細(xì)絲線交編而成；絲繩的投影寬度約為3毫米，用3根絲束合股加拈而成，拈向?yàn)镾拈，拈度為35個／10厘米。這表明當(dāng)時的繅絲、合股、加拈等絲織技術(shù)已有一定的水平。同時出土的多塊苧麻布?xì)埰?，?jīng)密24～31根／厘米，緯密16～20根／厘米，比草鞋山葛布的麻紡織技術(shù)更進(jìn)一步。新疆羅布泊遺址出土的古尸身上裹著粗毛織品，新疆哈密五堡遺址(距今3200年)出土了精美的毛織品，組織有平紋和斜紋兩種，且用色線織成彩色條紋的罽，說明毛紡織技術(shù)已有進(jìn)一步發(fā)展。福建崇安武夷山船棺（距今3200年）內(nèi)出土了青灰色棉（聯(lián)核木棉）布，經(jīng)緯密度各為14根／厘米，經(jīng)緯紗的拈向均為S拈。同時還出土了絲麻織品。上述的以麻、絲、毛、棉的天然纖維為原料的紡織品實(shí)物，表明中國新石器時代紡織工藝技術(shù)已相當(dāng)進(jìn)步。

夏代以后直到春秋戰(zhàn)國，紡織生產(chǎn)無論在數(shù)量上還是在質(zhì)量上都有很大的發(fā)展。原料培育質(zhì)量進(jìn)一步提高；紡織組合工具經(jīng)過長期改進(jìn)演變成原始的繅車、紡車、織機(jī)等手工紡織機(jī)器。勞動生產(chǎn)率大幅度提高。有一部分紡織品生產(chǎn)者逐漸專業(yè)化，因此，手藝日益精湛，繅、紡、織、染工藝逐步配套。紡織品則大量成為交易物品，有時甚至成為交換的媒介，起貨幣的作用。產(chǎn)品規(guī)格也逐步有了從粗陋到細(xì)致的標(biāo)準(zhǔn)。商、周兩代，絲織技術(shù)突出發(fā)展。到春秋戰(zhàn)國，絲織物已經(jīng)十分精美。多樣化的織紋加上豐富的色彩，使絲織物成為遠(yuǎn)近聞名的高貴衣料。這是手工機(jī)器紡織從萌芽到形成的階段。

這個時期社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，宮廷王室對于紡織品的需求量日益增加。周的統(tǒng)治者設(shè)立與紡織品有關(guān)的官職，掌握紡織品的生產(chǎn)和征收事宜。商周的絲織品品種較多，河北藁城臺西遺址出土粘附在青銅器上的織物，已有平紋的紈、皺紋的縠、絞經(jīng)的羅、三枚(2/1)的菱紋綺。河南安陽殷墟的婦好墓銅器上所附的絲織品有紗紈（絹）、朱砂涂染的色帛、雙經(jīng)雙緯的縑、回紋綺等，殷墟還出有絲繩、絲帶等實(shí)物。陜西寶雞茹家莊西周墓出土了緯二重組織的山形紋綺殘片。

進(jìn)入春秋戰(zhàn)國時期，絲織品更是豐富多采，湖南長沙楚墓出土了幾何紋錦、對龍對鳳錦和填花燕紋錦等，湖北江陵楚墓出土了大批的錦繡品。毛織品則以新疆吐魯番阿拉溝古墓中出土的數(shù)量最多，花色品種和紡織技術(shù)比哈密五堡遺址出土的更勝一籌。

秦漢到清末，蠶絲一直作為中國的特產(chǎn)聞名于世。大宗紡織原料幾經(jīng)更迭：從漢到唐，葛逐步為麻所取代；宋至明，麻又為棉所取代。這個時期里，手工紡織機(jī)器逐步發(fā)展提高，出現(xiàn)了多種形式：如繅車、紡車由手搖單錠式發(fā)展到多種復(fù)錠(每臺3～5錠)腳踏式；織機(jī)形成了素機(jī)和花機(jī)兩大類。花機(jī)又發(fā)展出多 綜多 躡（踏板）和束綜（經(jīng)線個別牽吊）兩種型式。宋代以后紡車出現(xiàn)適應(yīng)集體化作坊生產(chǎn)的多錠式。在部分地區(qū)，還出現(xiàn)利用自然動力的“水轉(zhuǎn)大紡車”。紡、織、染、整工藝日趨成熟。織品花色繁多，現(xiàn)在所知的主要 織物組織（平紋、斜紋和緞紋）到宋代已經(jīng)全部出現(xiàn)。絲織物不但一直保持高檔品的地位，而且還不斷出現(xiàn)以供觀賞為主的工藝美術(shù)織品。元、明兩代，棉紡織技術(shù)發(fā)展迅速，人民日常衣著由麻布逐步改用棉布。這是手工機(jī)器紡織的發(fā)展階段。

明清紡織品以江南三織造（江寧、蘇州、杭州）生產(chǎn)的貢品技藝最高，其中各種花紋圖案的妝花紗、妝花羅、妝花錦、妝花緞等富有特色。富于民族傳統(tǒng)特色的蜀錦、宋錦、織金錦和妝花（云錦）錦合稱為“四大名錦”。1958年北京明定陵出土織錦165卷，袍服衣著200余件。第一次發(fā)現(xiàn)了單面絨和雙面絨的實(shí)物，其中一塊絨的經(jīng)緯密度為64根／厘米和36根／厘米，絲絨毛的高度為 0.2毫米。棉織品生產(chǎn)已遍及全國各地。明代末年，僅官府需要的棉布即在1500萬匹至2000萬匹。精湛華貴的絲織品，通過陸上和海上絲綢之路遠(yuǎn)銷亞歐各國。

18世紀(jì)后半葉，西歐在手工紡織的基礎(chǔ)上發(fā)展了動力機(jī)器紡織，逐步形成了

集體化大生產(chǎn)的紡織工廠體系，并且推廣到了其他行業(yè)，使社會生產(chǎn)力有很大的提高。西歐國家把機(jī)器生產(chǎn)的“洋紗”、“洋布”大量傾銷到中國來，猛烈地沖擊了中國手工紡織業(yè)。中國在鴉片戰(zhàn)爭失敗后，從1870年開始引進(jìn)歐洲紡織技術(shù)，開辦近代大型紡織工廠，從此形成了少數(shù)大城市集中性紡織大生產(chǎn)和廣大農(nóng)村中分散性手工機(jī)器紡織生產(chǎn)長期并存的局面。但是工廠化紡織生產(chǎn)發(fā)展緩慢，截至1949年，占主導(dǎo)地位的棉紡織生產(chǎn)規(guī)模還只有 500萬錠左右。這是大工業(yè)化紡織的形成階段。

中華人民共和國成立后，紡織生產(chǎn)迅速發(fā)展。棉紡織規(guī)模迅速擴(kuò)大，毛、麻、絲紡織也有相應(yīng)的發(fā)展。紡織技術(shù)也有提高，已能制造全套紡織染整機(jī)器設(shè)備?；瘜W(xué)纖維生產(chǎn)也迅速發(fā)展起來。但是人均水平，就數(shù)量最大的棉紡織生產(chǎn)能力來說,還不到世界平均數(shù)的一半,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于工業(yè)發(fā)達(dá)的國家。

從1953年起，中國開始進(jìn)行有計劃、按比例的大規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)，1953～1957年期間,紡織工業(yè)建成200多萬棉紡錠新廠，大體上接近原來70余年民族資本建廠的總和。以后，雖然有過一些曲折，但是，經(jīng)過幾個五年計劃的建設(shè)，中國紡織工業(yè)無論是規(guī)模或是產(chǎn)品的數(shù)量和品種花色，都有了很大的發(fā)展。1981年中國 棉紡生產(chǎn)能力已由1949年的500萬錠發(fā)展到1890萬錠;毛紡生產(chǎn)能力由13萬錠發(fā)展到74萬錠。具有悠久歷史的絲綢生產(chǎn)能力1949年 繅絲萎縮到只有 9萬緒，建國后逐步恢復(fù)、發(fā)展，到1981年桑蠶繭 繅絲已達(dá)97萬緒。麻紡生產(chǎn)能力發(fā)展到有 黃麻11.6萬錠，苧麻5.7萬錠，亞麻2萬錠。印染布年產(chǎn)能力從十多億米增長到82億米。針棉織品的生產(chǎn)能力，從每年只能加工十多萬件紗發(fā)展到可以加工 300多萬件紗?；瘜W(xué)纖維工業(yè)1949年前基本上是空白，到1981年在建規(guī)模100萬噸,生產(chǎn)能力為60多萬噸。1981年 棉織物產(chǎn)量143億米，比

1949年的19億米增長6.5倍，在全國人口增長80％的情況下，使人均消費(fèi)量從建國初期的12尺增加到30尺以上，不但保證了10億人口的基本需要，而且還能以相當(dāng)數(shù)量的 紡織品出口，發(fā)展對外貿(mào)易。1981年紡織品出口換取外匯35億美元。

自從1950年以后，國家分別從紡織工業(yè)布局的改善，天然纖維品種的改良，紡織機(jī)械制造業(yè)的形成，紡織機(jī)器的革新，科學(xué)管理的逐步推行，新型紡織技術(shù)的開發(fā)研究，紡織專門人才的培養(yǎng)等等方面對紡織業(yè)進(jìn)行了大發(fā)展

隨著改革開放和加入WTO以來，中國已成為全球紡織領(lǐng)域中最引人注目的國家之一。同時，紡織產(chǎn)業(yè)也是中國入世后的強(qiáng)勢出口產(chǎn)業(yè)。在未來幾年內(nèi)，我國紡織工業(yè)總產(chǎn)值增長率仍將繼續(xù)保持在6.3%以上。

據(jù)專家預(yù)測，今后幾年世界紡織品服裝貿(mào)易額年均增長將超過3%，這為我國紡織品出口帶來更多機(jī)遇。配額取消后，中國紡織類產(chǎn)品在美國的市場份額2009年將會達(dá)到44%，2010年將達(dá)到71%。到2008年，中國紡織品服裝占全球的份額將比2008年提高6～7個百分點(diǎn)，紡織品服裝出口總額估計可達(dá)1000億～1200億美元，約占全球紡織品服裝出口總額的30%左右。

隨著中國加入世貿(mào)組織，國際市場份額不斷擴(kuò)大，美、日、歐等發(fā)達(dá)國家正發(fā)起或醞釀對我國采取新的限制措施，一些發(fā)展中國家與我國的貿(mào)易摩擦也進(jìn)一步加劇，紡織行業(yè)擴(kuò)大出口面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。同時，挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。只要我們好好應(yīng)對，中國紡織業(yè)又將迎來新的發(fā)展！

國經(jīng)101潘俊

學(xué)號：201052095129

第五篇：中國百貨商場發(fā)展歷史

中國百貨商場發(fā)展歷史回顧 革新期1894~1949年中國百貨商場行業(yè)發(fā)展歷史回顧

中國第一家百貨商店誕生于1900年，到2000年已經(jīng)有100年的歷史了。在1900~1990年的90年時間里，中國百貨商店沒有發(fā)生根本性的變化，百貨行業(yè)的發(fā)展速度也非常緩慢。但自1990年起，在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的帶動下，國內(nèi)消費(fèi)市場逐步繁榮，中國百貨商店歷史性轉(zhuǎn)變的帷幕慢慢開啟。1990~2000年的十年，是中國百貨商店發(fā)展變化最快的時期，也是百貨商店從深陷困境到全面轉(zhuǎn)型的歷史階段。

根據(jù)中國百貨行業(yè)發(fā)展演化的歷史進(jìn)程和發(fā)展特點(diǎn)，我們將中國百貨商店發(fā)展的歷史劃分為三個階段：1990~1989年，為百貨商店緩慢發(fā)展期;1990~1995年，為百貨商店的快速成長期;1996~2000年為百貨商店的快速成熟期。為了更好地研究中國百貨行業(yè)近十年的發(fā)展?fàn)顩r，我們首先對1990~2000年的發(fā)展歷史進(jìn)行簡要回顧。

1976年美國學(xué)者提出了零售生命周期理論。他認(rèn)為，零售商場像生物一樣，有自己的生命周期，分為明顯不同的革新、發(fā)展、成熟和衰落4個階段。西方國家百貨商場革新始于1860年，在大約80年以后的20世紀(jì)40年代進(jìn)入成熟期，現(xiàn)在處于衰落期。中國百貨商場100多年來的發(fā)展，也大體經(jīng)歷了相似的階段，只是還沒有進(jìn)入衰退期。我們借用零售生命周期理論，對中國百貨商場進(jìn)行革新、發(fā)展和成熟三個階段的歷史回顧。

百貨商場革新期：1894~1949年

19世紀(jì)末至20世紀(jì)初期是中國百貨商店的萌芽和產(chǎn)生階段，一些較有影響的大型百貨商場都產(chǎn)生于這一時期當(dāng)時全國各地都有一些小型日雜店，真正意義上的大型百貨商場只在上海、廣州、天津、重慶、哈爾濱等大城市才有，基本處于百貨商場的嘗試和磨合階段。

1900年，俄國資本家在中國哈爾濱開設(shè)的秋林公司，是中國境內(nèi)的第一家百貨商場。隨后若干家百貨商場先后開業(yè)。澳洲華僑商人馬應(yīng)彪于1900年在香港創(chuàng)辦先施公司，1911年在廣州設(shè)立了分店，1917年10月20日上海先施公司正式開業(yè)，商場面積1萬多平方米，分為40個左右的商品部，品種1萬多種，營業(yè)員300多人。1918年9月5日，郭樂先生創(chuàng)辦的樂按公司在先施百貨對面開張，營業(yè)面積為6000多平方米，開業(yè)初期每天營業(yè)額高達(dá)1萬余元。隨后，新新公司也1926年1月23日開張，形成了上海南京路上百貨商場三足鼎立的局面。1928年1月1日，天津的中原公司開張，一、二、三層為百貨商店，四、五層為游藝場和戲院，六、七層是露天花園附設(shè)酒樓，日銷售額五六萬元。隨后，重慶、武漢、廣州等地的百貨商場都有一定的發(fā)展。

一個有趣的現(xiàn)象是，初期的百貨商場并沒有“百貨商場”為招牌，第一家使用“百貨”為店名的是1921年開業(yè)的上海金陵東路的“組美百貨商店”。在抵制洋貨運(yùn)動中，一些洋貨店改為“百貨店”，使“百貨商店”作為招牌流行開來。但是，好景不長，由于1929~1933年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響和內(nèi)戰(zhàn)的爆發(fā)，從1933年開始的三四年時間內(nèi)，有六七十家百貨商店倒閉。20世紀(jì)40年代中期隨著美

貨的涌人，這種狀況有所改變，如上海永安、先施、大新、新新等大型百貨公司的美貨銷售額已經(jīng)占銷售額的20%~40%，1946年的銷售額比上年增加了14.1倍，剔除物價上漲因素，實(shí)際升幅為8.6倍。店鋪數(shù)量在這一階段也急劇增加。隨著內(nèi)戰(zhàn)的爆發(fā)，百貨商場的虛假繁榮消失，重新面臨困境，一直持續(xù)到1949年也沒有得到根本的好轉(zhuǎn)。（未完待續(xù)，下一篇為百貨商場發(fā)展期 1950~1995年）百貨商場發(fā)展期 1950~1995年

1950~1995年的45年時間里，中國百貨商場' >百貨商場發(fā)展大體分為兩個階段：前40年是傳統(tǒng)百貨商場' >百貨商場(滿足日常生活的需要)發(fā)展的時期，后5年是現(xiàn)代百貨商店(滿足高質(zhì)量生活需要)發(fā)展的時期。在這兩個時期，是中國百貨商場' >百貨商場生意最好做的時期，它們依靠短缺環(huán)境、壟斷政策、中心地段，創(chuàng)造了一個行業(yè)幾十年“只賺不賠”的神話。

在1950~1990年的時期，傳統(tǒng)百貨商店得到發(fā)展。1950年4月，中國百貨公司成立時，全國國營百貨零售店有48個，門市部87個。當(dāng)時政府提出一個縣成立一家百貨公司，1956年公私合營后百貨商場' >百貨商場達(dá)到2803個，1986年國營百貨公司零售網(wǎng)點(diǎn)達(dá)1.7萬個，但是店鋪規(guī)模較小。全國營業(yè)面積在1萬平方米以上、職工2000人以上、品種4萬種左右的大型百貨商場' >百貨商場有25家，其中年銷售額過億元的有15家，營業(yè)面積5000平方米左右、職工500~600人、、品種1.5萬種左右、年銷售額5000萬元左右的中型百貨商場' >百貨商場有20家。但到了1991年，全國銷售額過億元的百貨商場' >百貨商場已有129家，超過6000萬元的超過200家。

在這一時期，由于絕大多數(shù)商品處于短缺的狀態(tài)，百貨商場' >百貨商場基本是滿足居民日常生活必需的需求，***證劵供應(yīng)的肥皂、棉布、火柴、點(diǎn)心、手表、自行車、縫紉機(jī)、收音機(jī)等，商品數(shù)量超過200種，全部證劵直到1993年才全部取消。在這個階段的很長時期內(nèi)，中高檔化妝品、高跟鞋、西裝裙、金銀首飾等商品屬于“封裝修”類有問題商品，禁止商店經(jīng)營。“文革”中，北京市百貨大樓停售的上述問題類商品大約有6800多種，占經(jīng)營品種數(shù)的22%，上海第一家百貨商場' >百貨商場停售的品種更多，達(dá)到8000多種。

因此，中國百貨商場' >百貨商場從生產(chǎn)到20世紀(jì)80年代末，沒有本質(zhì)上的變化。例如在80年代末，上海最大的百貨商場' >百貨商場基本上還是30年代的大新、永安、先施和新新(即一百、華聯(lián)、時裝和第一食品)。不過，這一時期百貨商場' >百貨商場的利潤率，由于短缺和計劃經(jīng)濟(jì)的影響一直處于6%~7%的較高水平。

1986年，國營百貨零售商業(yè)的經(jīng)營水平是：銷售額304億元，商品流通費(fèi)用率4.64%，純利潤率4.32%，全年平均流動資金周轉(zhuǎn)5.18次，每百元流動資金給國家提供利潤22.35元。

從20世紀(jì)80年代初期和后期的效益比較分析，反映出百貨商場' >百貨商場效益雖然有所下降，但是仍有較好的利潤回報。我們以國家統(tǒng)計局對全國29家重點(diǎn)百貨零售店的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行比較，1980年至1988年，毛利率從12.70%上升至14.34%，費(fèi)用率由2.36%上升至4.65%，利潤率由7.15%下降至6.76%。