第一篇：歷史回顧-中國房地產30年大躍進

歷史回顧：中國房地產30年大躍進

2010年，中國的房價瘋了。

這一年，北京望京地區“地王”邊上的一套64平方米的住房，一個星期里總價漲了34萬元。

房價令人們變得極度懊悔。有時候，小兩口合計買房子，其中一個稍一猶豫，價格便又上躥了十幾萬元，為此引來一番不滿和爭吵，乃至分道揚鑣。這樣的故事屢見不鮮。不光是北京，倒退幾個月，報紙和電視上，乃至街談巷議里，人們的話題離不開“房價”、“月供”和頻頻刷新紀錄的“地王”。土地已經變成最值錢的東西，一句新民謠在人們口頭流傳：樓市月有地王出，各領噱頭十幾天。

房價是在人們猶豫不決的觀望中突然爆發的。2009年年初，上一輪房地產的低迷期還沒走出，那些錢包癟癟的人還夢想著房價再降一點，沒成想，進入3月，它突然發力，且一發不可收拾。一個小區半年前每平方米價格只有1．9萬元，半年后一看，變成了2．9萬元。原先是買了房子的人嫌降價太多，圍著售樓處紛紛要求退房，現在一套房子剛開盤，就被搶光了。《參考消息》則援引外電：中國每天新建房屋面積，已經占全球總量的50％左右。

今年48歲的穆圖，一年前賣掉自己在北京昌平區的經濟適用住房，希望在北京城里買一套小一點的住所，結果，從2009年年末一直看到2010年5月,房價一路飆升，距離他的心理價位已越來越遠。這讓這個經歷過中國住房改革全過程的中年人萬分感慨。回想30年前，中國人的住房由單位分配，到今天北京、上海、深圳的房價甚至要“趕美超英”，這期間的變遷，真是滄海桑田啊！

1978：醞釀變革

1978年10月20日上午，鄧小平在北京視察新建的幾十棟公寓住宅樓時，曾希望能用積蓄替兒子買套房子。

隨行的國家建委副主任張百發回憶，鄧小平先是“問居民住房可否成為商品，當時現場的同志沒有人敢回答”，他又“自言自答說，如果房子算商品，我這幾年也還有點積蓄，想買套房子給樸方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個樸方，是因為我致殘的，我需要照顧他”。

當時不像現在，房子尚未成為商品，中國大多數父親也還沒有替兒子買房的打算。不過，這一年發生了幾件事，預示著中國人的住房生活可能要發生一些難以預料的變化。這年秋天，鄧小平訪問新加坡。他特地聽取了當地官員關于公共住房計劃的介紹，并登上高樓，鳥瞰當地的住宅小區。訪問結束當天，他又突然走進當地一個普通房間，認真看了每個空間，特別是洗澡間，并不住稱贊。再早些時候，在北京召開的全國城市住宅建設會議上，國務院副總理谷牧傳達鄧小平關于解決住房問題的指示，希望路子能寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款；把個人手中的錢動員出來，國家解決材料。

1978年的中國老百姓還沒有聽說過“房地產”這個詞語，他們只曉得自己家住的房子太擠、太小。在此前的將近30年里，涌動于大江南北的中國人，被西方新聞界形容成“螞蟻”。這群螞蟻人穿著邋遢，顏色、式樣幾乎相通的衣服，住在低矮、擁擠、破舊的房子里。

上海華光儀表廠會計楊希鴻的家，就是這些房子中的一間，13平方米，擠著3口人。3.6平方米,在當時是上海一個普通職工的生活空間。在一個不到1．2米高的閣樓上，楊希鴻的女兒上下了十幾年。

不僅在上海，1978年的中國，擁擠是每一個城鎮居民最真實的居住體驗。近30年間，中國累計用在住宅上的投資為374億元，年人均住房投資不足10元。到1978年,中國城鎮居民的平均住宅面積不僅沒有增長，反而比1949年少了0.9平方米。其中有5年里，上海市的統建住宅沒建造過哪怕1平方米。

住房窘迫到什么地步？學者楊絳后來回憶，她和錢鐘書在學部辦公室住了將近3年，“南北二墻各裂出一條大縫”。后來，人們發現胡喬木給國家領導人李先念寫的“要房信”，一字一句地請求為顧頡剛、蔡儀等著名學者解決全家蝸居之難。而普通人住在廢舊木板搭成的簡易儲藏室就算很不容易了，不少人無處棲身，流落街頭。

這一年還發生過一些不怎么起眼的事情。一個叫王石的27歲“國家技術員”從廣州第一次來到南方小鎮深圳。他看到，路軌旁有丟棄的死豬，綠頭蒼蠅嗡嗡起舞，沙頭角的中英街還只是“一條彎曲的石板窄街”。15歲的農村孩子潘石屹在甘肅天水一個山溝里讀中學，每天餓著肚子苦讀到深夜，完全看不出日后有身家幾百億的跡象。

同年，29歲的馮侖成了西北大學經濟系的學生，后來成為經濟學家的魏杰和張維迎也在這里學習。此時離他們分別對中國房地產發展產生影響還早得很。

1980年：開發

進入1980年才8天，中國第一家房地產公司──深圳經濟特區房地產公司成立了，當時的深圳房地產管理局副局長駱錦星兼任總經理。

說是公司，其實只有5個人，除了總經理，還有財務、出納、兩個技術員，他們的資產是4部舊單車，一間平房和幾張桌子，4萬元港幣的開辦費是從香港商人那里借來的。成立公司的目的只有一個：和香港商人合作建房子。此前，因為缺少資金，46歲的駱錦星正為解決兩萬平方米干部住房發愁，偶然聽一個香港朋友說，你這個局長是在端著金飯碗要飯，為什么不可以你們出地，港商出錢，合作建房，利潤分成？

這話把駱錦星嚇了一跳。在當時，出讓土地是要犯國法的，但得承認，這個提議挺讓人心動。為了找一個合理合法的理由，經歷過“文革”洗禮的駱錦星，與深圳市委政策研究室的一幫人經過冥思苦想，突然記起了“馬恩列斯”，希望從“祖師爺”那里找到理論根據。

還真讓他們找到了。翻了幾天后，他們在《列寧選集》的“住宅問題”這一節中，查到列寧引用過恩格斯一段話：“??住宅、工廠等，至少是在過渡時期未必會毫無代價地交給個人或協作社使用。”

駱錦星連夜向市委書記張勛甫報告，后者也引經據典地表態：“《共產黨宣言》中還說“剝奪地產，把地租用于國家支出”，你們就先干著試試看吧。”

有了這一表態，找投資并不用費多大事兒，一位香港老板騎著自行車到深圳來，坐在一個破凳子上談成了這次合作。沒過多久，中國第一份合作建房合同誕生了──這一天是 1980年1月1日。

從這一天開始，1980年成為中國房地產業突飛猛進的一年。就在當月，北京的《紅旗》雜志發表文章，論證住宅屬于商品，私人購房與社會主義公有制并不矛盾。隨后，圍繞著福利分房是否應該堅持的問題，報紙上也發生了激烈的爭論。與此同時，《人民日報》則罕見地報道了吉林推廣四平市建房出售經驗的消息。這批住宅同時面向集體單位和個人出售。

4月2日，鄧小平在北京一片灰舊低矮的建筑物旁邊，對胡耀邦、萬里等人發表了后來被稱為《關于建筑業和住宅問題的談話》的言論。這次后來被反復引用的談話確定了幾個原則，其中包括“房子是可以賣的”。他指出：“城鎮居民可以自己購買房屋，也可以自己蓋房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年還清。”

這一講話在一定范圍內傳達后，有很多人不理解，心存疑慮，非議之聲不斷。不過，到10月，全國已經有128個城市和部分縣鎮開展了私人購買、建造住宅的工作。北京市在9月成立了全國第二家房地產公司──北京城市開發總公司，拉開了開發北京的序幕。這一年還有一個文件應該被記住，因為30年后的人們對它談及的內容一定不會陌生，那就是《全國城市規劃工作會議紀要》。這個紀要明確表示，對新建小城市、衛星城、現有的城市新建區、舊城成片改造區，都應該考慮“組織開發公司，實行綜合開發”。

1984年：“房地產”

一個時代的轉變常常是從最小的變動開始，而最初只有很少的人能感覺到。比如，1984年的時候，一些外國人不再去北京西郊動物園旁邊的老莫斯科餐廳了，而是改到長城飯店大堂慢慢品嘗牛油蛋糕。

美國《紐約時報》記者莫里斯敏銳地發現，過去一直看重前門、和平門和宣武門的北京，正在努力往東拱身子：“以聳立在北京東郊的長城飯店為圈子，這里聚集了與老北京胡同文化格格不入的一座座富麗堂皇的高樓。”

變化不只發生在北京。今天，如果把萬科、招商地產、保利地產、廣州城建、浙江廣廈、華發股份、天鴻集團、宋都集團??放在一起尋找它們的共同之處，你會發現，這些房地產企業都出現在1984年。這一年還有一件大事發生。1月24日下午，鄧小平的專列在南方繞了一圈之后，到達深圳。當他站在建成不久的羅湖國際商業大廈足有22層高的樓頂，眺望著新城區在建的高樓時，一個騎自行車的年輕人途經樓下，看到很多警車、警察和聚集的人群。他后來回憶說：“我好像感到干大事情的時候到了。”

這個年輕人就是王石，他在4個月后成立了“深圳現代科教儀器展銷中心”。也是在這一年，在一家僅有幾個人的小型集體企業——北京怡達公司擔任副總經理的高干子弟任志強，賣了3年油條之后，被上級單位沒收了公司的經營權。他鼻子很靈敏，開始琢磨要修房子撈一筆。同一年秋天，浙江一個鐵匠的兒子樓忠福想方設法當上了他所在的建筑公司的經理，他立馬貸款160萬元，開始向房地產業進軍。

與他們相比，25歲的馮侖剛獲得法學碩士，并留校當了老師，他后來去了中宣部，又進了體改委，循著一條完全不同的軌跡前進。

他們在和這個時代一起進步。1984年,商品經濟時代的魅力開始顯現，推行住宅商品化的思路日漸清晰。房地產公司從政企不分的混血兒過渡到完全企業化，就始于這一年。10月里，主管房地產業的中央機構對組建房地產公司──那時候還叫“城市建設綜合開發公司”──作了明確規定，認定它們“具有獨立法人資格”，“實行自主經營，獨立核算，自負盈虧”。

在同一個月，起碼有3份中央發布的文件，確定了“推行住宅商品化”的思路，國務院的一個暫行規定表示“大中城市都要逐步擴大商品化住宅建設，建設周轉資金由建設銀行貸款、企事業單位集資等多種渠道解決”。

市場運作早就開始了：往前推兩年，深圳一家報紙上出現了全國第一個房地產廣告，占了足有四分之一個版面。當然，不應該忘記的是，作為一個行業，“房地產”是在1984年被命名的。國家計委、經委、統計局、標準局等批準頒布了《國民經濟行業分類標準和代碼》首次正式將房地產列為獨立的行業。

1987年：拍賣土地

1987年眼看就要過去之際，深圳舉行了一次拍賣會。現場來了不少大人物，包括中共中央政治局委員、國務院外資領導小組副組長、中國人民銀行副行長以及全國17個城市的市長。此外，28位香港企業家和好幾個經濟學家，以及60多個記者也聞風而至。因為很多香港人不懂普通話，這次拍賣用的是“雙語”：兩名深圳當地官員，一個講普通話，一個講粵語。如果這還不足以說明這次拍賣的規格之高，那么，香港測量師協會贈送、專門從英國定制的棗紅色拍賣槌也可以用來作為佐證。槌聲一響，閃光燈閃成一片，一塊8858平方米、緊靠水庫的土地，最后以525萬元的價格成交。

那時候，人們還并不知道什么是“地王”。區區525萬元人民幣，就讓在場的人奉上了“沸騰的掌聲”。在當時的人眼里，對一塊土地來說，這是天價。

深圳，也是全國，首塊土地的50年使用權通過拍賣的形式找到了主人。

整個拍賣過程只持續了17分鐘，不過，有人認為，這是為此后深圳“一夜崛起”速度奠定基礎的17分鐘，也是中國迎來土地真正成為“黃金”時代的17分鐘。人們的激動之情不難從次日報紙的頭版窺見端倪：“這是新中國自1949年成立以來的空前壯舉，也標志著中國大陸的改革開放進入了歷史新時期。”

新時期是來了。第二槌在1988年的福州敲響。接著是在上海，這一次，貨幣單位換成了美元，數字也漲到了2805萬元。又過了4個月，第七屆全國人大一次會議對憲法進行了修改，將憲法中禁止出租土地的規定刪去，改為“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。緊接著，《土地管理法》也進行了修改，土地禁錮終于完全放開。

至于第一塊拍出的土地，一年以后建成了“東曉花園”，并首次采用了按揭貸款的方式出售，151套住宅，不到1個小時就全賣光了。雖然房價只有每平方米1600元,但開發公司還是憑借這筆買賣，凈賺了400萬元。

1993年：泡沫

這一年，人們見證了房地產的泡泡漲大到巔峰那一瞬間，然后又眼看著它一下子破了。這一年，許多人更記住了經濟學中的一個重要詞語——宏觀調控。從此，這個本來是對經濟總量進行調節的概念，就與中國房地產結伴兒而行。

講到房地產泡沫，就要講到海南，就不得不回到1988年海南建省之后，海口市那個著名的“三角池”。1988年，隨著新“特區”的成立，來自內陸的人一下子擠滿了這個張貼著招聘、應聘信息的地方。

此時已經進入體制改革委員會工作的馮侖，頂著“中國經濟體制改革研究所比較制度研究室副主任”的帽子，也來到了海南，其實就是下海，整天開著海南省委借給他的破面包車亂跑。

馮侖眼前的海南熱鬧異常，雜亂得像個大縣城，但他同時發現“每個人都充滿激情，充滿希望，兩眼放光。海南不相信眼淚”。

恰好，在深圳沒有折騰出名堂的潘石屹隨老板剛剛來到海南。老板在海口承包了一個磚場，他被委以磚場廠長的“重任”，管理300多名“民工”，誰知一年多以后，磚場倒閉，磚場老板卷款離去。最失意的時候，潘石屹住在海南簡陋的招待所里，除夕夜想到值班室看看春節晚會，卻被服務員毫不客氣地拒絕了。

1989年，北京首次公開出售了商品房，盡管黃金地段的350套房子每平方米最高不到2000元，而且只賣掉了250套；天津、無錫和濟南紛紛建起了城市住宅示范小區，引得許多人參觀學習；1989年，中國第一個房地產經紀公司創辦，從此開始左右許多人的生活；到1991年，萬科已經成為首個上市的房地產企業。一幕又一幕的財富大戲，顛覆了人們的致富理念。當海南開發的熱潮剛興起時，無數懷揣夢想的人們以及幾百億的資金流入海南，房地產在不經意中成了點石成金的捷徑。1992年，鄧小平發表了“南方講話”，內容隨后被作為當年2號文件下發，緊跟在后面的就是中國房地產開發的浪潮。大批房地產開發經營公司仿佛一夜間冒了出來。據統計，1988年，全國房地產公司為3124家，此后3年，全國房地產公司基本上維持在這個數量；1992年年底，這個數字卻一下子變成了1．2萬家，到1993年又變成了3萬多家。1992年，全國商品房的銷售額達440億元，比上一年增長了80％。

這場來勢兇猛的房地產狂潮首先是從海南島開始的。當時，這座總人口不足655.8萬人的海島上，到處都掛著房地產公司的牌子，最多的時候居然有5600多家。1992年4月13日的《海南日報》講了一件事：某房地產公司在海口市投資的25層大廈，剛破土就被搶購一空。還有人大概算了算，發現人口只占全國0．6％的海南，商品房卻占到了全國總數的10％。

1993年，這一切被推到了頂峰。該年度前5個月的統計數字讓西方經濟學家目瞪口呆：中國固定資產的投資在上一年的基礎上又增長了69％。

早在1992年年底，英國《經濟學人》就警告過：1993年的某一個時候，蓬勃發展的中國經濟將會出現危險的過熱勢頭。外國佬的話音未落，意猶未盡者仍在做著暴富之夢時，1993年6月23日,時任國務院副總理的朱镕基突然發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。

緊接著，第二天，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，一共16條整頓措施招招致命，一路高歌猛進的海南房地產熱戛然而止。大量資金沉淀了，一大批被套牢的人和企業叫苦不迭，悔之不及。數千家開發商卷款逃離。

這場調控的遺產，是給占全國0．6％總人口的海南省留下了占全國10％的積壓商品房。全省剩下的“爛尾樓”足足有600多棟、1600多萬平方米，閑置的土地18834公頃，積壓資金達到800億元，而在全國金融系統留下的壞賬就高達400多億元，是積壓房地產的重災區。

1985年，海南人邢詒前把他在島外挖得的“第一桶金”帶回家鄉，先開服裝廠，后開房地產公司。“那時，海南土地的價格直線上躥，讓人心驚肉跳，剛到手的10畝地半年內漲了50倍，300多萬元一畝，想不到吧？”

投身房地產業讓邢詒前從百萬家財的服裝老板搖身一變成為億萬富翁。在事業頂峰期，他的資產一度達到兩億多元，擁有海口最高的樓以及10輛奔馳、皇冠、凌志等豪華進口轎車。他曾經以為自己手里的錢一輩子也花不完了，每天往褲兜里塞進兩疊現金，左右兩個褲兜，一邊1萬元，唯一的念頭，就是在回家之前花個精光。

但一覺醒來，他卻一無所有了，變賣家產也還不清欠款。他和中國的房地產業一起，在起步階段就接受了這樣的一次狂風暴雨的洗禮。

1998年：終結福利房 在1998年以后，單位分房這件事，人們只能聽別人說說，或者是在影視作品中見到了。從這一年起，在中國延續了近半個世紀的福利分房制度被徹底變成了回憶。

這年的1月，搞房地產的商人王石被國務院總理朱镕基叫去，詢問對房地產市場走勢的看法。這被后來的分析家們認為是一件耐人回味的事情。

2月28日，朱镕基主持召開國務院房改領導小組第三次會議，并亮明了自己的態度：“要

作個決定，今年下半年停止福利分房。”

1998年7月3日，是中國住房制度改革的一個分水嶺。這一天，國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。從這一刻起，原先的福利分房制度徹底被廢止。

這不但是中國兩種住房體制的轉換期，也是中國人兩種生活方式的分水嶺。在南京市鼓樓區某小學當語文老師的常樂樂，是個既漂亮又愛笑的姑娘。可當她聽到今后不再分福利房的消息，竟然哭了。她覺得很失落，很迷茫，“我剛到學校的時候，校長曾指著學校后邊的一塊空地說，3年后，這里就是你們的房子。當時我很高興，從來沒有想過自己要買房子。現在國家不分房了，我自己哪有錢買啊？”

為了搭上福利分房的“末班車”，許多城里人連婚姻都開始功利起來，有的人還沒女朋友，立刻到鄉下相親找個女孩結婚；有的結婚沒幾年，已經分過一套房子的，聽說30歲以上的大齡單身青年也可以享受房改待遇，立刻與另一半“假離婚”。

福利分房成了閃電結婚的催化劑。當時，27歲的廣東湛江人鄒小偉與父母住一起，由于單身，單位的福利分房一直輪不上他。他和現在的妻子還剛認識100多天，根本沒想著結婚，但如今聽說福利分房要取消了，他與女友一商量，決定“為了房子”結婚。當時流行的一則笑話則是這么說的，某單位分房方案中規定，已婚者加3分。某君心底一算，自己就差一分，情急之下，在一家雜志上刊登如下征婚廣告：現征一有意者共同生活，年齡不限！相貌不限！性格不限！男女不限！

當年那個對失去福利分房機會倍感失望的常樂樂，省吃儉用存了10多萬元，又向親戚朋友借了一些，2005年終于在南京近郊選中了一套住房。她發出了這個年代人們最常聽到的那種感嘆：“一輩子的打拼就為了一套房。”

告別了擁擠的居住記憶后，普通中國人又迎來了高房價的痛苦。2003年以后：房價與財富

2003年，關于房地產和財富這個話題，人們增添了不少談資。

先是最新的《福布斯》“中國大陸百名富豪榜”公布后，人們驚愕地看到，涉及房地產業的富豪竟有35個，前10名富豪有6個是靠房地產一舉暴富的。緊接著，富豪榜的大人物、上海農凱集團公司董事長周正毅“落馬”，與他相隔不久，還有另兩名房地產商人也因為經濟犯罪而被“法辦”，由此，他們所代表的房地產商人通過非法手段謀利的路徑也被曝光，讓普通人清楚地看到了財富和權力是如何勾結著掠奪社會的。在福利分房結束后的幾年里，房地產熱已經熱到了何種程度？這一年的建材價格可以拿來衡量一番：水泥、鋼鐵等的價格有時候一個月要漲出3個價格來。

原先對貸款頗有顧慮的中國人，才過了沒幾年，就把“按揭”這個外來詞語掛在嘴邊。2000年5月底，建設銀行的個人住房貸款總額經過8年的發展后終于超過了100億元，但此后僅過了5個月，就一躍變成了200億元。那段時間，中國和美國的兩個老太太的故事廣為流傳，燃起了許多人的消費熱情。最流行的版本是這么講的：中國老太太省吃儉用一輩子，終于攢夠了買房的錢，卻沒機會住了；而美國老太太貸款買房，享受了一輩子，臨終前還完了銀行的貸款。

2001年，“溫州炒房團”這個讓人們感情復雜的稱呼第一次出現。當年8月18日,一個吉利的日子，157個溫州人開進上海，3天買走了100多套房子；第二年春天，另一群溫州人來到北京，一下子就花掉2000萬元。從此，武漢、青島、深圳到處都能見到溫州人的身影，他們“走到哪兒，漲到哪兒”的名聲開始流傳，一些地方的領導為了迎接溫州炒房團，甚至親自布置接待方案，把他們奉為上賓。而在房價高漲叫苦連天的普通人那里，他們的名聲則不怎么光彩。

房價的上漲早就讓一些人感到擔憂。2002年元旦的前一周，已經成為清華大學經濟管理學院教授的魏杰接受了中央電視臺的專訪，并發表題為《2002，房地產的冬天》的訪談講話，認為房地產已經產生了超過1993年的泡沫，而“2002年將是中國房地產業的冬天”。魏杰信誓旦旦地說：“如果樓市不崩盤，我就去跳樓。”這句話為他在普通人那里贏得不少聲譽，但這并沒有阻止房價在此后幾年繼續瘋漲。

關注過上海市中心的住宅區“申江名園”的人能輕易看出房價上漲的速度。2001年10月一期開盤時，這個繁華之地的房子價格是每平方米6000元，2002年年底二期開盤時是每平方米7000元，到2003年,每平方米的價格變成了1.1萬元，隨后是2004年的1.6萬元，以及2005年的2.4萬元。不到3年半，價格漲了300％。

在杭州，有人講了這樣一個故事：2001年，一對兒兄弟做生意賺了30萬元，每人分15萬元，哥哥炒股，弟弟買了棟樓，2003年10月一結賬，哥哥的錢還剩下6萬元，而弟弟的樓賣了56萬元，還覺得賣賤了。

從這時候開始，人們就得習慣在高房價底下討日子。從這一年開始，那些沒有房子的人，將眼睜睜地看著房價突破一萬元、兩萬元，看著一次又一次地宏觀調控最終換來房價新的增長。他們會逐漸習慣“房奴”、“蝸居”這些此前聞所未聞的詞語，并且把買房的計劃一再推延，目標地也離城市越來越遠。

5月15日下午，一直還在看二手房的穆圖，再次來到東三環一家經常光顧的房產經紀公司，盡管這里的二手房交易量已大幅下降，但房價相比上月不降反升，自己心儀已久的那套住房又漲了七八萬元。穆圖在博客中慨嘆：“照這樣下去，俺們全家人即使不吃不喝再奮斗兩輩子，在這座城市也買不起一套住房了。”

第二篇：房地產策劃的歷史回顧

房地產策劃的歷史回顧.txt等待太久得來的東西多半已經不是當初自己想要的了。一層秋雨一陣涼，一瓣落花一脈香，一樣流年自難忘，一把閑愁無處藏。幸福生活九字經：有希望，有事干，有人愛。女人和女人做朋友，要之以綠葉的姿態，同時也要暗藏紅花的心機。房地產策劃的歷史回顧

房地產策劃從萌芽、起步直至發展到現在，已整整走過了十年的歷程。縱觀房地產策劃史，從運用各種策劃技術手段使房地產開發項目成功推向市場的角度看，可分為三個階段：即單項策劃階段、綜合策劃階段和復合策劃階段。

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一、單項策劃階段（1993．6—1997．3）

此階段是著名策劃家王志剛先生成功策劃順德碧桂園作為標志、起點的。此前，房地產策劃正處于孕育時期，未真正引入策劃的理念。不過，人們還是感受到房地產策劃的萌芽。1990年至1992年間，一位從臺灣請來的銷售專家仇福憲小姐，對廣州世界貿易中心大廈進行推廣銷售。她精心培育銷售隊伍，倡導按揭貸款樓盤，首推“賣樓花”理念等，使世界貿易中心大廈的銷售大獲全勝。仇小姐帶來的全新的銷售風格和銷售技巧，可以說是房地產策劃的濫觴。

1993年6月，順德碧桂園因王志剛先生的加入而使房地產策劃在項目開發中起到了關鍵作用，開創了房地產策劃實踐成功的先河，王志剛先生因而成了房地產策劃的開山祖師。王志剛先生持“名牌的背后是文化”的理念給碧桂園項目賦予“給你一個五星級的家”的全新生活方式，并整合和調動了強大的新聞資源將這一思想傳播出去。特別是推出“可怕的順德人”的系列懸念廣告，使碧桂園在人們的心目中瞬間變成了“成功人士的家園”。

此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，并在某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。如獲得廣州首屆房地產營銷成功案例獎杯的“文昌廣場”項目，就是投資策劃的經典之作。被多次評為“全國優秀住宅小區”的名雅苑，其最大的優點是設計策劃有獨到之處。諸如“騎樓”與“架空層”融于一體的新穎嶺南特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建筑群體變化豐富的空間設計，人車分流動靜兼顧的功能分區，等等。此外，具有代表性的策劃個案還有廣州太陽廣場品字戶型的設計策劃，廣州天河城廣場出租的市場策劃，番禺金業別墅花園前期的投資策劃等。

隨著房地產策劃實踐的日益深入，通過房地產策劃成功的個案不斷增多，房地產策劃理論思想也逐漸形成，其代表人物首推王志剛先生。他指出：“好項目不是找來的，而是策劃出來的”，強調策劃在項目開發中的重要性。“名牌的背后是文化——文化承載量越大的項目其效益釋放量越大”。他把每個房地產項目文化內涵作為策劃的切入點，強調項目蘊涵的文化對產生“名牌”項目主導作用。他認為“精確的市場定位是成功策劃的核心，對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準確的前提”；“思路決定出路——正確的思路可使‘跳樓項目’起死回生，迷亂的思路常會弄巧反拙”。他還提出策劃人以“智力”創造出生產力的思想。由于王志剛先生這一階段忙于房地產策劃實踐，系統理論總結不多，但這些只言片語是他從房地產策劃實踐中產生的真知灼見，在房地產策劃界影響很大，具有一定的理論意義。

由于房地產開發項目在各個階段引人策劃的理念和手段而獲得成功，因而房地產策劃普遍得到了人們的認可。于是，發展商在企業內部設立策劃部；專業策劃代理公司、物業顧問公司也應運而生；以房地產策劃為謀生手段的自由策劃人也比比皆是。此階段出現了幾個知名的策劃代理機構，如以前期投資策劃著稱的廣州珠江恒昌房地產顧問公司，以銷售策劃代理聞名的廣州經緯房產咨詢公司，以設計策劃著名的深圳萬創建筑設計顧問公司。以“獨立策劃人”自居的王志剛先生，于97年成立了王志剛工作室，專事房地產及其它領域的策劃實踐和探索。經過幾年的實踐，房地產策劃實踐總結也開始出現。此時期影響最大、被海外華人稱為“大陸奇書” 的是96年3月出版的《謀事在人——王志剛策劃實錄》。此書作者用流暢的筆調，描述了王志剛先生從順德碧桂園進入房地產策劃王國的神秘歷程，是一部不可多得的介紹房地產策劃人及策劃神秘領域實錄的好書。96年12月，國內首本探索房地產營銷策劃專著《房地產營銷策劃實務》出版。該書對房地產營銷策劃的原理、作用、方法等作了論述，具有開創性。但該書在理論的深度和廣度方面均有欠缺，影響不大。97年5月，由倪時峰、黃長樂等撰寫的專著《房地產營銷策略與技巧》出版。該書總結了國內外房地產營銷策劃的先進經驗和理論，內容豐富、觀點新穎，榮獲第二屆全國房地產及住宅研究優秀論文三等獎。

房地產策劃在實踐中創造出典范項目并為企業創造可觀的經濟效益，引起了人們的極大興趣和關注，以致出現對房地產策劃和策劃人的神化、無限夸大策劃的作用等思潮，使以后地產策劃的發展受到不同程度的影響。

二、綜合策劃階段（1997．4——1999．6）

綜合策劃階段是以廣州錦城花園成功銷售作為標志的。此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。錦城花園項目開發成功，堪稱房地產綜合策劃的典范，它以主題策劃為主線（品質、價格、舒適與和諧），貫穿于投資策劃（寫字樓變更為住宅）、市場策劃（占領十二層帶電梯小高層住宅的市場份額）、設計策劃（歐陸立面設計、集中共用綠地、合理安排建筑戶型、結構設備滿足建筑功能及美觀要求）、營銷策劃（淡季入市、顯示身份的高尚住宅）、廣告策劃（連登懸念廣告、積聚人氣）、形象策劃（寓意深刻的標識、標志），整個策劃手段整合得十全十美，一氣呵成。

自此之后，以主題策劃為主線的綜合策劃手段在廣州、深圳乃至全國各地流行起來，出現綜合策劃成功的不少典范樓盤，如以“成功的白領人士”為主題概念的廣州碧桂園，以“和諧社區文化”為主題概念的番禺麗江花園，等等。在各種策劃手段的整合中，各項目還根據自己的特點有所側重、創新。廣州翠湖山莊主題概念是 “一般度假或生活居所”，其它手段則是園林設計策劃（萬象翠園），獨特營銷策劃（搭單大行動、試住大行動、減價大行動），公關活動策劃（目標品酒會、萬象翠園開放日）。

廣州頤和山莊的主題概念是“綠色、空氣、空間加文化”，其它手段則側重自然環境策劃（山頂公園），山莊文化策劃（電影浪漫音樂會、科技記者學術交流會），人文活動策劃（專家聚會評定樓盤、重陽節登高）。廣州中旅廣場則側重建筑設計策劃（古典風情與現代韻味于一體），商業功能策劃（商業形式選擇和布局），銷售推廣策劃（實實在在營銷），樓盤形象策劃（大型電腦噴畫包裝整個樓盤）。

隨著房地產策劃實踐的不斷深入，各種策劃思想、策劃理論、策劃流派層出不窮。最具代表

性的房地產策劃思想有王志剛先生的“概念地產”思想。他認為“多項目都是先給他們一個概念，這個概念被社會接受以后，這個概念所支持的硬件就能被消費者對象所接受，基本上是不愁市場的”。從“概念地產”思想出發，王志剛先生提出房地產項目要進行“概念設計”或“理念設計”，“概念設計”影響項目的成敗，是項目“成功策劃的核心”。“理念就是項目的靈魂”。王志剛先生的“概念地產”思想，對整個房地產策劃領域產生很大影響，不少房地產項目策劃就是在“概念地產”思想的指引下，通過獨特的概念（理念、主題）設計（策劃）使開發的樓盤順利走向市場，獲得成功。

此階段產生的主要策劃理論有王志剛先生的“策劃基本理論”和馮佳先生的“全程策劃理論”。王志剛先生的“策劃基本理論”大都散見于他的巡回演講中。“策劃基本理論”的內容主要包括：策劃的“四個”理論基礎、策劃的“生產力”本質、策劃的“辯證”作用、策劃的“三因”與“三性”原則、策劃成功的“四出”目標和標準、策劃的“十大”流程、以及策劃人的思維特征和素質等。王志剛先生的“策劃基本理論”闡述精辟，內容豐富，深入淺出，富有創見，基本涵蓋了策劃基本原理的范疇。

馮佳先生的房地產“全程策劃理論”主要強調兩方面：一是房地產策劃應從市場調研、項目論證、概念設計、規劃布局、建筑設計、工程控制、營銷推廣、售后服務等一系列環節中進行“全過程”策劃，各個環節相互連貫，缺一不可。二是在每一策劃環節中以提高產品價值為主要目的，強調項目開發提升價值的手段和空間。馮佳先生的房地產“全程策劃理論”從策劃實踐中產生，是綜合策劃階段理論研究的結晶，為房地產策劃領域提供了一種全新的模式，影響深遠，被廣泛采用。

經過深入的房地產策劃實踐，此階段逐漸形成不同的策劃流派，共同引領房地產策劃的發展。以王志剛先生為首的“戰略策劃”流派以“王志剛工作室”作為陣地，對項目從大勢上進行戰略把握和監理。以馮佳先生為首的“全程策劃”流派，以深圳國際企業服務公司為依托，對項目提供標本兼治的全程策劃服務。以曾憲斌先生為首的“品牌策劃”流派，以“自由策劃人”的身份，轉戰南北，從樓盤品牌的挖掘、塑造來提升樓盤的價值。以黎振偉先生為首的“投資策劃”流派，強調項目的市場調研和投資論證。以周勇先生為首的“實戰策劃”流派，強調實戰操作、技術規范來提高策劃水準。

各種流派各有特色，各有所長，以自己的智慧和毅力，創造出精彩絕妙的成功案例，共同促進房地產策劃的多元化發展。

此階段各種房地產策劃研討活動也不斷出現。一是各種房地產策劃巡回演講活動。影響最大的是97年底王志剛先生在廣州、上海、深圳等幾大城市進行的“王志剛策劃實踐和理論演講會”。他把幾年來積累的策劃實踐案例與理論原汁原味地奉獻給房地產界，使人們真真正正地領會到策劃家的風采。二是各種與房地產策劃有關的研討活動。97年11月和99年11月，首、二屆中國策劃峰會在上海舉行，全國著名的策劃家王志剛、李光斗、余明陽等相繼參加，并把自己多年初策劃心得進行了交流。這兩次降會對策劃業乃至房地產策劃產生積極影響。98年11月6日，中國房地產南方峰會在廣州舉行。房地產策劃界王志剛、馮佳、黎振偉等策劃家參加了峰會并作了專題發言。馮佳先生在會上公開披露了他研究的房地產“全程策劃”理論，令人耳目一新。三是房地產策劃方案招標活動。97年10月，深圳 “特力花園”進行策劃方案招標，中標者為世聯房地產咨詢服務（深圳）有限公司。此次招標成功，為房地產策劃方案規范化作了有益的嘗試。

經過幾年的房地產策劃實踐，房地產策劃人形成了三種不同的運作方式。一是公司的組織形式，如深圳國際企業服務公司的馮佳先生，廣州珠江恒昌房地產顧問公司的黎振偉先生等。二是策劃研究與實踐相結合的組織形式，如王志剛工作室的王志剛先生等。三是以自由策劃人身份出現的形式，如曾憲斌先生等。策劃人或機構還把自己的策劃實踐進行了總結，編寫了各種房地產策劃書刊以宣傳個人的策劃思想。王志剛策劃文庫中的《成事在天》、《策劃旋風》兩本書，是王志剛房地產策劃實踐的總結。《現代房地產經典營銷全錄》收錄了廣州、深圳等地區房地產策劃的經典案例以及部分策劃人的理論總結。《房地產開局與殘局策略》這本書，是周勇先生房地產策劃實戰的總結。廣州凌峻廣告公司多年來側重于房地產廣告策劃，他們把策劃的經驗總結在《推廣無難事》這本書中。

此階段房地產策劃思想爭鳴也開始出現。較有代表性的爭論是《現代房地產經典營銷全錄》中的“做房地產策劃的王志剛——老師下課吧”這篇文章。該文以王志剛先生的一些策劃理念為焦點，進行了認真的批評。文章辛辣，似有偏見之嫌。不過，文章里的一些觀點還是值得肯定的：一是不能過于迷信策劃及策劃人，二是要建立科學的策劃名詞概念。另一爭論是對房地產“全程策劃”的異議。有人認為，現在專業分工將越來越細，各種專業公司只能各司其職，誰也不能通吃天下，那種一家公司“全程策劃”、包打天下的模式是行不通的。此階段的房地產策劃爭鳴活動雖已出現，但還比較薄弱，加上爭論風氣不順，阻礙了正常的學術爭鳴。

三、復合策劃階段（1999．7—今）

復合策劃階段是以廣州奧林匹克花園成功銷售作為標志的。該階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。廣州奧林匹克花園就是房地產業與體育業嫁接成功的復合地產典范。

1999年7月8日，廣州奧林匹克花園正式推出首期，引起業內轟動，有許多顧客提前三天開始排隊購買，一舉成為廣州乃至全國的超級樓盤。廣州奧林匹克花園的銷售成功，被譽為“復合地產”策劃的里程碑。廣州奧林匹克花園在運用房地產領域內各種策劃手段的同時，吸收體育業的最新理念和手段，兩者相互嫁接、復合，渾然一體，突出“奧國”“運動就在家門口”的主題，體現“運動型、健康型”的生活方式，迎合顧客購房就是購買“健康”的消費心理。

廣州奧林匹克花園的成功，使人們對房地產策劃領域內的傳統手段進行反思，獲得啟迪。開發房地產可以不局限于房地產，還有更廣闊的領域等待人們去開拓、去探索。如有房地產與IT業相復合的南海東方數碼城，房地產與自然山水園協報復告協廣州山水庭園和江南世家；還有房地產與養生保健業相復合，房地產與旅游業相復合，房地產與海洋業相復合等領域正被發展商考慮。這些“復合地產”策劃是否成功，人們將拭目以待。

此階段的房地產策劃思想以王志剛先生的“泛地產”思想最為創見。王志剛先生指出：“所謂‘泛地產’，就是不局限于以‘房子’為核心，是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能區域，‘房子’在這里可能是主體，也可能成為附屬的配套設施，這種功能區域的主題各有不同，如生態農業度假區、高科技園區、高爾夫生活村、觀賞型農業旅游區等。”王志剛先生的“泛地產”思想是對其“概念地產”思想的進一步發展，對此階段的房地產策劃影響巨大。

房地產策劃理論有以王志剛先生為首的“戰略策劃”理論和以朱曙東先生為首的“房地產全程營銷”策劃理論。“戰略策劃”理論強調房地產項目的策劃要從“戰略”的高度來把握大勢，然后才回答做什么、誰來做、怎樣做的問題。具體內容有大勢把握、策略設計、要素整合和顧問監理。“戰略策劃”理論內容豐富，體系規范，頗有理論意義。“房地產全程營銷”策劃理論強調運用科學的營銷思想貫穿于房地產開發的各個環節，形成獨到的策劃理論體系。主要內容有房地產全程營銷工作流程和全程營銷思想。“房地產全程營銷”策劃理論對房地產策劃名詞概念進行了較為科學的定義，表明房地產策劃理論開始趨向成熟。此外，曾憲斌先生的房地產“品牌策劃”理論也有獨到之處。他提出了較為完整的房地產“品牌理念”，使人們進一步加深認識房地產“品牌策劃”在樓盤推廣中的作用。

房地產策劃思想的不斷成熟，推動了房地產策劃理論研究的開展。在房地產策劃理論研究的文章中，最有代表性的是建設部柴強博士撰寫的《全方位把握房地產開發項目策劃》一文。他在文中提出了“房地產開發項目策劃是房地產開發成敗的關鍵”的重要論斷，為人們對房地產開發是否需要進行策劃所產生的懷疑和抵觸指明了方向。他還用相當篇幅從八個方面論述了房地產開發項目進行策劃的主要內容，構架了房地產項目策劃的具體內涵。文章不長，內容豐富，言簡意賅，是一篇高質量的房地產策劃理論研究文獻。專門研究房地產策劃的專著有《房地產策劃——作局與運作的藝術》，該書借棋藝的博弈過程對房地產策劃進行“全局”的論述與分析，并對房地產策劃的基本原理作了探究。不過，由于該書房地產實戰的精彩案例不多，書中的內容帶有空洞之感。此階段，四川大學成立了房地產策劃研究所，由楊繼瑞博士擔任所長，這對房地產策劃理論研究起到促進作用。

房地產策劃活動也相當活躍，99年6月至8月間，首次以房地產策劃為探討、研究主題的“中國房地產著名策劃家峰會——房地產有效策劃論壇”相繼在深圳、北京舉行。此次論壇的順利召開，標志著房地產策劃理論思想的發展達到了前所未有的高度。來自北京、深圳、廣州以及臺灣等地房地產策劃家歡聚一堂，共同交流和暢談自己在策劃實踐中形成的理念、思想。會上探討的內容有房地產策劃基本理論、房地產策劃比較研究和房地產實從研究。這為論壇為房地產策劃理論體系的形成打下了堅實的基礎，影響極其深遠。

這一階段，房地產策劃界出現了一些較為混亂的現象。個別策劃人在策劃中違背職業道德，給企業帶來不必要的損失；一些剛入門的策劃者也大肆鼓吹個人能力，把策劃說得神乎其神，動輒伸手要高價，使企業望而止步；一些以房地產專家自居的人士對房地產策劃界不屑一顧；房地產策劃界實戰型與戰略型陣營之間有時也互相拆臺，相互指責。凡此種種，使剛剛興起的房地產策劃業迷失了方向，對房地產策劃業的健康發展很不利。此時，南方的幾家新聞媒體對房地產策劃界出現的不正常現象給予極大的關注，紛紛推出不同的專題版面予以討論。《南方日報?南方樓市》推出[策劃，有名無性的美女]專版，對房地產策劃的現狀、作用，策劃人的素質以及策劃人與發展商的關系進行了討論。《南方都市報》推出[房地產策劃還能走多遠]專版，對房地產策劃界出現的問題如策劃人的職業道德，對策劃及策劃人的神化，策劃界的“文人相輕”現象等展開了討論。《羊城晚報》推出[房產策劃時：終結還是來臨]專版，對房地產策劃在企業發展中擔任什么角色，在房地產項目中起什么作用，房地產策劃是否已經過時等幾個問題作了探討。通過幾大報紙的討論，澄清了當時出現的一些錯誤認識，促進了房地產策劃業健康發展。

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第三篇：中國匯率改革歷史回顧

我國匯率體制改革

匯率制度改革是我國金融體系改革的重要組成部分,也是我國發展完善社會主義市場經濟不可或缺的配套措施。回顧人民幣匯率制度五十多年來的演變,對于我們更好地認清人民幣匯率市場化改革的方向，推進人民幣匯率制度改革具有重大意義；對于我們保持現階段人民幣匯率基本穩定，更好地為建設社會主義市場經濟服務也具有重大意義。

新中國成立以來，人民幣匯率機制經歷了曲折的發展演變過程。我國的外匯體制改革也經歷了一個由高度集中的計劃管理模式，轉變為在外匯留成和外匯上繳體制基礎上的計劃與市場結合的管理模式，然后再轉變為建立在結售匯制上的以供求關系為基礎，市場調節為主的管理模式。

人民幣匯率制度的演變以各階段經濟發展為基礎,以各階段經濟體制改革為線索，以改革開放為分界點，可以分為兩大階段:

1． 國民經濟恢復時期(1949—1952)：人民幣匯率大幅貶值起伏回升階段。

1948年12月1日，中國人民銀行成立，并發行了統一的貨幣——人民幣。但因建國之初全國通貨膨脹形勢嚴重，各地區物價水平不一致，因此各地人民幣在中央統一政策和管理下，以天津口岸的匯價為標準，根據當地情況公布各自外匯牌價。1950年7月8日，隨著經濟秩序的逐步恢復和全國財經統一制度的建立，人民幣實行全國統一匯率，由中國人民銀行總行公布。

(1)從1949年到1950年3月全國統一財經工作會議前，人民幣匯率調整頻繁，并大幅度調低。當時根據“發展生產，繁榮經濟，城鄉互助，內外交流，勞資兩利”的經濟政策，在“統制對外貿易”的原則下，為恢復和發展國民經濟，扶植出口，積累外匯資金，購買主要進口物資，確定人民幣匯率的方針是“獎出限入，照顧僑匯”。獎出即獎勵出口，保證75—80％的大宗出口物資私商獲得5—15％的利潤；限入即限制奢侈消費品進口，并照顧華僑匯款的實際購買力。由于國內物價猛漲而國外物價穩定甚至下跌，匯率大幅度波動，1949年3月人民幣匯率為600舊人民幣／美元，至1950年3月調至42 000舊人民幣／美元，期間匯率調整達52次之多。

(2)從1950年到1952年，人民幣匯率逐漸調高，起伏回升。1950年3月全國財政經濟會議后，國內金融、物價日趨穩定，而國際市場物價上漲，為保障外匯資金安全，加速進口物資，匯率政策由“獎出限入”變為“進出口兼顧”。從1950年3月至l951年5月共調高15次，從42 000舊人民幣／美元調至22 380舊人民幣／美元，升幅46．7％。

總之，這一時期，國家用匯需求很大，但由于外國的經濟封鎖，外匯資源緊缺，進出口渠道不暢，僑匯匯率阻塞。為迅速恢復國民經濟，國家建立外匯集中管理制度，人民幣匯率主要作用為調整對外貿易，照顧僑匯收入，制定的主要依據是物價。

2．社會主義建設時期(1953—1972)：人民幣匯率基本穩定階段。

1953年起，我國進入社會主義建設時期，國民經濟實行高度集中的計劃管理體制，國內金融物價保持基本穩定。世界經濟中以美元為中心的國際貨幣體系在20世紀70年代之前基本能發揮作用，維持紙幣流通下的固定匯率制度。鑒于對私營進出口商的社會主義改造完成，對外貿易由外貿部所屬的外貿專業公司按照國家規定的計劃統一經營，外貿系統采取了進出統算，以進貼出的辦法。1964年起還采取了對一部分進口商品加成的辦法，即外貿為用貨部門的進口商品作價，按進口成本加價103％，以進口盈利彌補出口虧損，不需要再用匯率來調節進出口貿易。在這種條件下，人民幣匯率主要用于非貿易外匯兌換的結算上，按國內外消費物價對比，匯率已適當照顧僑匯和其他非貿易外收入，也無調整必要。為了維護人民幣的穩定，有利于內部核算和編制計劃，人民幣匯率堅持穩定的方針，在原定匯價的基礎上，參照各國政府公布的匯率制定，只有在外國貨幣發生升值或貶值時，才作相應的調整。l95

5年3月，新幣代替舊幣，直到1971年11月，人民幣匯率在近16年時間里基本保持為2．4618人民幣／美元的水平。

1993年11月14日十四屆三中全會通過了《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》。l994年初，根據建立社會主義市場經濟體制的指導思想，國務院推出了自改革開放以來最為綜合的一攬子改革方案，在外匯體制改革方面，總體目標是“改革外匯管理體制，建立以市場為基礎的有管理的浮動匯率制度和統一規范的外匯市場，逐步使人民幣成為可兌換的貨幣”。1994年1月1日實行人民幣官方匯率與外匯調劑價并軌，人民幣官方匯率由1993年12月31日的5．80人民幣／美元下浮至1994年1月1目的8．70人民幣／美元。實行單一的有管理浮動匯率制，匯率的形成是以市場供求狀況為基礎，改變了以行政決定或調節匯率的做法，發揮市場機制對匯率的調節作用。并軌后取消了外匯留成和上繳，實行外匯的銀行結售匯制，作為一項臨時性措施，對經常性項目設立臺帳制，取消國內企業的外匯調劑業務，建立統一的銀行間外匯市場，并以銀行間外匯市場所形成的匯率作為中國人民銀行所公布的人民幣匯率的基礎。此后人民幣匯率結束了長達16年的貶值過程，開始穩中趨升。12年來人民幣匯率運行基本穩定，國際貨幣基金組織(IMF)對人民幣匯率制度的劃分也從“管理浮動制”轉為“釘住單一貨幣的固定釘住制”。

1996年7月起外商投資企業開始實行銀行結售匯制。1998年12月1日起，關閉外匯調劑中心，外商投資企業的外匯買賣全部納入銀行結售匯體系。此外，對境內居民個人因私用匯大幅度提高供匯標準，擴大供匯范圍，超限額貨超范圍用匯，經外匯管理局審核其真實性后由外匯制定銀行供匯。至此，自1994年外匯體制改革以來尚存的其他經常項目匯兌限制基本消除。我國1996年12月1日接受了國際貨幣基金組織第八條款，實現了人民幣經常項目可兌換，所有正當的、有實際交易需求的經常項目用匯都可以對外支付，這是實現了人民幣自由兌換的重要一步。

資本帳戶方面，我國雖然剛引入了QEII(合格的境外機構投資者)等一些準入制度，但是總體而言管制仍十分嚴格，與資本項目的可兌換還有相當差距。如現代企業制度的建立，現

代宏觀調控體系的健全，資本市場的成熟，利率、匯率作用的改善等條件，都有待逐步創造。并軌后的人民幣匯率在運行機制上，在對外貿易、外商投資以及對外國宏觀經濟的影響上都受到嚴峻考驗。特別是1997年7月，由泰銖貶值引發東南亞金融危機，東南亞各國貨幣紛紛貶值，東亞各國家日本、韓國貨幣也不斷下跌，而人民幣匯率卻在國內通貨緊縮和外匯儲備充足的前提下保持了貨幣穩定的態勢，由銀行間統一外匯市場形成，并接受國家對外匯市場的干預，這對亞洲金融穩定和世界經濟發展極為重要。

我國已在匯率改革的路上走了很遠，現在走在一個選擇的十字路口，我們應該加以重視和考慮的因素和新的環境下的有新的政策和目標如下：

一、當前面臨的問題

1、對居民和企業的外匯交易行為的限制，如區分經常項目和資本項目的貨幣可兌換，銀行對個人和機構客戶的結、售匯制度安排等；

2、對金融機構外匯交易市場的組織安排，比如確定指定外匯經營機構，建立和完善銀行間外匯交易市場，規定金融機構持有周轉外匯資金的比例；

3、匯率體制安排，包括實行浮動匯率制還是固定匯率，是單一盯住還是復合盯住；

4、宏觀經濟當局的匯率政策，這主要指貨幣當局對國際儲備資金的運用以及外匯買賣活動影響來外匯市場供求總量，從而影響匯率水平及其變動。

二、改革原因（引自發改委體改所研究員張海魚）

現行人民幣匯率制度的基本框架形成于1994年。1994年1月1日，我國對外匯管理體制進行了改革開放以來最重大的一次改革，實行銀行結售匯，建立統一的銀行間外匯市場，實行“以市場供求為基礎的、單一的、有管理的浮動匯率制度”。1996年12月1日，我國接受

了國際貨幣基金組織第八條款，實現了人民幣經常項目可兌換。通過強制結售匯、外匯指定銀行的頭寸上限管理、外匯市場上嚴格的浮動區間限制，以及資本賬戶的嚴格管制，有效地控制了企業、銀行和個人對于外匯的供給和需求，保證人民銀行對匯率波動的有效控制。根據規定，銀行間外匯市場美元的交易價可在人民銀行公布的交易中間價上下0.3%的幅度內浮動。這導致國際貨幣基金組織在1999年調整其匯率制度分類方法時對人民幣匯率制度的劃分也從“管理浮動制”轉為“釘住單一貨幣的固定釘住制”。

穩定的人民幣匯率對于促進貿易、引進外資、保持經濟增長做出了巨大貢獻。應該說，上述匯率制度是中國在20世紀90年代的最佳選擇。然而，今天再來看這一制度時，就會發現很多問題。首先是維持人民幣匯率穩定和維持國際收支平衡之間注定存在著沖突。我國的外匯儲備從1993年的212億美元增加到2003年的4033億美元，10年間增長了近20倍。2004年我國外匯儲備又激增了2066億美元，達到6099億美元。經常項目順差，相當于我們向發達國家輸出了很多資本。對我們這樣的資本短缺的發展中國家來說，大量的外匯儲備在某種程度上是一種浪費。而且，美元、歐元等貨幣貶值，我們也會被動的遭受損失。

其次，釘住美元的匯率政策使中國貨幣政策失去很大的獨立性。央行出于維護匯率穩定的考慮，必然會經常干預外匯市場，被動參與外匯買賣，導致基礎貨幣投放出現較大的波動。比如去年以來的宏觀調控，央行的貨幣政策陷入了兩難的境地。一方面是宏觀調控要緊縮貨幣；另一方面是外匯大量占款，外匯進來后商業銀行留了頭寸，剩下的賣給央行，央行相應的就要給它人民幣，于是貨幣就這么放出來了。

同時，維護匯率穩定的成本也在不斷增加。比如，央行在外匯市場頻繁的吞吐，增加了市場操作成本；對資本項目嚴格的管制，延緩了利率市場化及人民幣自由兌換的進程，增加了改革的成本；隨著資本的自由流動，人民幣匯率的決定因素將更為復雜，央行管制定價的成本也越來越高。為了回籠貨幣，央行2001年開始發明了銀行票據，也承擔了大量的利息支出成本，壓力越來越大。

此外，現行的匯率政策使匯率風險不能分散于各微觀經濟主體，而主要由中央銀行承擔，不利于企業風險意識的樹立和增強。而且，名義匯率隨著美元被動升值和被動貶值，也增加了與有關貿易伙伴國的摩擦與矛盾，惡化了中國經濟增長的外部環境。

三、未來發展方向

中國加入WTO，有利于進一步促進中國經濟的改革開放，擴大對外貿易活動，增強中國市場對國際資本的吸引力，幫助中國提高國際知名度和國際競爭力，保持經濟持續增長的良好勢頭，為實現人民幣自由兌換目標增強經濟基礎。

從長遠角度來看，中國外匯和匯率體制的發展要解決兩個問題，其一是增加人民幣的對外可兌換性；第二是提高人民幣匯率和體制的靈活性；這兩個問題的解決能幫助緩解外來沖擊的不利影響，并為國內貨幣政策的操作提供一個方便的工具，另外，也有利于我國建立一個現代健全的外匯市場體系，促進對外貿易活動，提高經濟宏觀調控能力。但從另一方面來看，這種改革也伴隨著風險，主要由市場預期的不穩定性、貨幣投機行為的蔓延、大量資金轉向短期性貨幣市場導致。

從操作上看，高程度靈活的匯率體制和可兌換性的結合比固定匯率制和貨幣可兌換相結合容易，面對沖擊時，可以通過直接和間接的會調整來緩解沖擊效應，而不需要依靠貨幣政策的實施。

綜合以上原因，在政策上，我們可以考慮將增加人民幣匯率的靈活性和可兌換性結合起來，讓其相輔相成，讓匯率體制達到一個新的高度。

第四篇：中國匯率制度歷史回顧

人民幣匯率制度歷史回顧

內容提要：文章簡要回顧了新中國成立以來人民幣匯率的變化過程：

一、國民經濟恢復時期和計劃經濟時期，人民幣匯率從基本穩定到實行釘住一籃子貨幣的“釘住匯率制”；

二、經濟轉軌時期的人民幣匯率制度是雙重匯率時期；

三、1994年外匯體制改革后則是以市場機制為基礎的人民幣匯率制度。

關鍵詞：中華人民共和國 匯率制度 沿革

人民幣匯率制度改革是我國金融體系改革的重要組成部分，也是我國發展完善社會主義市場經濟不可或缺的配套措施。客觀考察與分析人民幣匯率制度的歷史沿革，探索人民幣匯率制度的進一步改革及其目標，對于我國建立社會主義市場經濟體制，實現經濟國際化，具有重要意義。新中國成立以來，我國經濟體制經歷了曲折的發展演變過程。我國的外匯體制改革也經歷了一個由高度集中的計劃管理模式，轉變為在外匯留成和外匯上繳體制基礎上的計劃與市場結合的管理模式，然后再轉變為建立在結售匯制上的以供求關系為基礎、市場調節為主的管理模式。人民幣匯率制度的演變以各階段經濟發展為基礎，以各階段經濟體制改革為線索，以改革開放、匯率并軌為分界點，劃分為三個階段。

一、國民經濟恢復時期和計劃經濟時期的人民幣匯率制度

改革開放之前，我國實行高度集中的計劃經濟，對外貿易由國家壟斷，統一平衡，國內價格長期保持穩定水平。與之相適應，當時人民幣匯率是官方制定的固定匯率，只是作為編制計劃和經濟核算的標準，保持了穩定的方針，只在外國貨幣貶值或升值時作相應調整，人民幣匯率與對外貿易聯系并不密切。

1．國民經濟恢復時期(1949—1952年底)：人民幣匯率大幅貶值和起伏回升階段。1948年12月1日，中國人民銀行成立，并發行了統一的貨幣——人民幣。但因建國之初全國通貨膨脹形勢嚴重，各地區物價水平不一致，因此各地人民幣在中央統一政策和管理下，以天津口岸匯價為標準，根據當地情況公布各自外匯牌價。1950年7月8日，隨著經濟秩序的逐步恢復和全國財經統一制度的建立，人民幣實行全國統一匯率，由中國人民銀行總行公布。(1)從1949年到1950年3月全國統一財經工作會議前，人民幣匯率調整頻繁，并大幅度調低。當時根據“發展生產，繁榮經濟，城鄉互助，內外交流，勞資兩利”的經濟政策，在“統制對外貿易”的原則下，為恢復和發展國民經濟，扶植出口，積累外匯資金，購買主要進口物資，確定人民幣匯率的方針是“獎出限入，照顧僑匯”。獎出即獎勵出口，保證75—80％的大宗出口物資私商獲得5—15％的利潤；限入即限制奢侈消費品進口，并照顧華僑匯款的實際購買力。由于國內物價猛漲而國外物價穩定甚至下跌，匯率大幅度波動，1949年3月人民幣匯率為600舊人民幣／美元，至1950年3月調至42 000舊人民幣／美元，期間匯率調整達52次之多。

(2)從1950年到1952年，人民幣匯率逐漸調高，起伏回升。1950年3月全國財政經濟會議后，國內金融、物價日趨穩定，而國際市場物價上漲，為保障外匯資金安全，加速進口物資，匯率政策由“獎出限入”變為“進出口兼顧”。從1950年3月至l951年5月共調高15次，從42 000舊人民幣／美元調至22 380舊人民幣／美元，升幅46．7％。

總之，這一時期，國家用匯需求很大，但由于外國的經濟封鎖，外匯資源緊缺，進出口渠道不暢，僑匯匯率阻塞。為迅速恢復國民經濟，國家建立外匯集中管理制度，人民幣匯率主要作用為調整對外貿易，照顧僑匯收入，制定的主要依據是物價。

2．進入社會主義建設時期至l972年底(1953—1972)：人民幣匯率處于基本穩定階段。

自1953年起，我國進入社會主義建設時期，國民經濟實行高度集中的計劃管理體制，國內金融物價保持基本穩定。世界經濟中以美元為中心的國際貨幣體系在20世紀70年代之前基本能發揮作用，維持紙幣流通下的固定匯率制度。鑒于對私營進出口商的社會主義改造完成，對外貿易由外貿部所屬的外貿專業公司按照國家規定的計劃統一經營，外貿系統采取了進出統算，以進貼出的辦法。1964年起還采取了對一部分進口商品加成的辦法，即外貿為用貨部門的進口商品作價，按進口成本加價103％，以進口盈利彌補出口虧損，不需要再用匯率來調節進出口貿易。在這種條件下，人民幣匯率主要用于非貿易外匯兌換的結算上，按國內外消費物價對比，匯率已適當照顧僑匯和其他非貿易外收入，也無調整必要。為了維護人民幣的穩定，有利于內部核算和編制計劃，人民幣匯率堅持穩定的方針，在原定匯價的基礎上，參照各國政府公布的匯率制定，只有在外國貨幣發生升值或貶值時，才作相應的調整。l955年3月，新幣代替舊幣，直到1971年11月，人民幣匯率在近16年時間里基本保持為2．4618人民幣／美元的水平(如圖1)。

3．從西方貨幣實行浮動匯率至人民幣貿易內部結算價時期(1973—1978)：人民幣實行釘住一籃子貨幣的“釘住匯率制”，匯率調整頻繁。

1968年我國在國際結算中試行人民幣匯價結算，人民幣匯率的高低直接影響著對外商品的價格、外匯收支和外商的盈虧。同時，由于國際貨幣體系中以美元為中心的固定匯率體制岌岌可危，1971年8月，美國停止各國中央銀行以美元向美國兌換黃金，1973年3月，西方貨幣紛紛實行浮動匯率，匯率波動日益頻繁。在動蕩不定的國際金融背景下，為了避免西方國家經濟衰退的影響，推行人民幣對外計價結算，保持對主要貿易伙伴貨幣的相對穩定，促進對外經貿的正常開展，我國采用釘住籃子貨幣的浮動匯率制度。主要選用與我國外貿有密切關系的國家和地區的貨幣組成“貨幣籃子”，再根據“籃”中貨幣浮動情況及我國政策進行調整，貨幣籃子的種類及其權重多少由國家統一掌握，并根據不同時期的情況加以變動，其中，美元、日元、英鎊、西德馬克、瑞士法郎等在貨幣籃子中始終占重要地位。由于選用貨幣和權重的變動，該時期人民幣匯率變動頻繁，僅1978年人民幣對美元匯率就調整了61次之多。人民幣匯率基本上穩定在各國之間匯率的中間偏上水平。1971年12月、l973年美元兩次貶值，以后美元匯率又持續

下浮，在1972年人民幣匯率偏離2．46人民幣／美元后，人民幣快速升值，并于l979年達到1．49人民幣／美元的水平，匯率高估現象不斷趨向嚴重。這種“釘住匯率制”的匯率安排，操作簡便易行，在很大程度上抵御或減少了國際匯率波動對本國貨幣的影響，保持了人民幣匯率的相對穩定，有利于對外經濟貿易企業的成本核算、利潤預測及減少匯兌風險。但該種方式卻因籃子貨幣的幣種選擇和權數確定客觀依據不足，而使匯率水平的合理制定失去可靠保證；同時國際市場價格和國內市場價格嚴重背離，匯率作為經濟杠桿的作用逐漸消失，蛻化為外貿會計核算的標準，貿易和非貿易價格與世界市場拉大，貿易部門和非貿易部門間矛盾加劇，從而影響整個對外貿易的發展。

縱觀整個計劃經濟時期，人民幣匯率由政府按照一定的原則制定，成為計劃經濟的調節工具。但高度的計劃性決定了市場力量對匯率幾乎不起到任何作用，匯率水平無法真正反映外匯相對短缺的情況。為合理確定人民幣匯率水平，發揮匯率在國民經濟中的杠桿作用，并逐步使人民幣走向自由兌換，我國改革開放后便對人民幣制度進行了改革，其目的是建立一個有管理的浮動匯率制度。

二、經濟轉軌時期的人民幣匯率制度

1978年11月，中國共產黨十一屆三中全會召開，我國進入改革開放中的經濟轉軌時期1979年起，對外貿易體制改革，其中下放外匯經營僅，實行分散經營，使得由于匯率高估所造成的出口虧損成為一個迫切解決的問題。由此拉開了人民幣匯率體制改革的序幕。

1．人民幣內部結算價和官方匯率并存的雙重匯率時期(1981—1984)。

20世紀70年代后期，人民幣匯率出現嚴重高估，長期以來的貿易與非貿易單一匯率制度已無法適應進出口貿易發展的要求，特別是對擴大出口不利。表1為1975—1979年間我國平均出口換匯成本與人民幣官方匯率。如1979年我國出口1美元的商品，全國平均換匯成本為2．41元，而出口企業按銀行牌價只能得到1．555 0元人民幣，因此每出口1美元，企業要虧損0．855 5元，從而造成出口越多虧損越大，而經營進口反而賺錢的不合理現象。

1979年8月國務院決定改革外貿體制，包括打破外貿壟斷經營、建立外貿企業自我運行機制、改革進出口和外匯管理體制、消除價格和匯率扭曲等。為促進出口，平衡外匯收支，我國實行外匯留成制度，即對外貿易單位和出口生產企業把收入的外匯賣給國家，國家按一定比例撥給他們相應的外匯留成。而且，自1981年1月1日起，試行人民幣對美元的貿易內部結算價，規定貿易內部結算價按照1978年全國平均換匯成本2．53人民幣／美元加上10％的出口利潤計算出來的，計算出來2．8人民幣／美元。1981—1982年由于全國出口平均換匯成本變動不大，貿易內部結算價沒有變動(如圖2)。同時公布牌價，仍采用“釘住匯率制”的計價原則。這樣人民幣匯率在改革開放初期形成了貿易內部結算價和官方牌價匯率并存的雙重匯率制度。貿易內部結算價限于進出口貿易外匯的結算，而官方匯率主要適用于旅游、運輸、保險等勞務項目和經常轉移項目下的僑匯等外匯結算。

貿易內部結算價的采用，解決了外貿部門出口換匯成本過高以至于出口虧損的問題，加上當時國內物價較為平穩，而美元匯率因采取擴大財攻赤字、緊縮通貨等政策處于升值狀態，西方國家經濟走向復蘇，我國的貿易收支明顯好轉，外匯儲備明顯增加。1984年外匯儲備年末累計余額170．42億特別提款權，為歷史上和20世紀80年代最高水平。但實行內部結算價也暴露了一系列問題，它影響了非貿易部門的積極性，一定程度上使外貿虧損增大，在對外經濟中陷入被動，造成了外匯管理的混亂，更加重了國家的財政負擔。因此實行內部結算價注定成為一個過渡時期的應急措施。

2．取消內部結算價，官方匯率和外匯調劑市場匯率并存時期(1985—1993)。從1985年1月1日起，我國取消內部結算價，官方匯率應用于貿易結算和非貿易外匯兌換。為了消除匯率高估，使人民幣匯率同物價的變化相適應，起到調節國際收支的作用，1985年至1990年根據國內物價的變化，我國多次大幅度調整官方匯率。1985年1月1日至10月1日由2．80人民幣／美元逐步調整到3．20人民幣／美元，下調12．5％。l986年7月5日調至3．70人民幣／美元，下調21．6％。1990年11月17日調至5．22人民幣／美元，下調9．6％。這幾年人民幣匯率的下調主要是依據全國出口平均換匯成本上升的變化，匯率的下調滯后于國內物價的上漲。

為鼓勵出口，在人民幣匯率下調的同時，1985年國家又一次提高外匯留成比例，采取按出口商品收匯金額比例留成的辦法。1985年12月我國改變由中國銀行多年舉辦外匯調劑業務的模式，在深圳成立第一個外匯調劑中心，調劑市場匯率日益成為補償出口虧損、促進出口增長的重要手段。

1988年我國外貿體制進行了重大改革，外貿開始推行承包責任制，并對輕工、工藝、服裝三個行業實行獨立核算、自負盈虧。1991年外貿由補貼機制轉向自負盈虧機制，取消財政補貼。外貿體制改革的深化，要求人民幣匯率成為調節進出口貿易的主要手段。人民幣官方匯率雖然經過1981年到1990年匯率制度的改革，幾次大幅度的下調，逐步得到改善，但由于這一時期通貨膨脹，物價上漲在一定程度上抵消了人民幣匯率的下調，匯率依然偏高。同時，鑒于前幾次一次性大幅度下調人民幣匯率對國民經濟和物價影響較大，企業難以承受，因此從1991年4月9日起，官方匯率的調整改為小步緩慢調整。在這種情況下，單靠官方匯率，難以解決外貿核算問題。所以從1988年3月起各地普遍設立外匯調劑中心，增加留成外匯比例，擴大外匯調劑量，放開調劑市場匯率，利用市場利率，解決出口虧損，鼓勵進口，限制非必需品進口，實行官方匯率和調劑市場匯率并存的“雙軌制”。官方匯率從l990年11月的5．22人民幣／美元小步調整至1993年底的5．70人民幣／美元，下調9．6％。調劑市場匯率按照市場供求狀況浮動，波動較大。1988年至1993年由于經濟過熱、通貨膨脹、物價上漲、進口需求猛增，外匯求大于供，市場匯率不斷下跌，由5．70／美元貶值為l993年2月的8．20人民幣／美元。為了限制匯率投機性上漲，一度實行限價，造成外匯流向場外交易。1993年5月取消限價，市場匯率驟升至11．20人民幣／美元。1993年7月以后，在國家加強宏觀調控和中國人民銀行對市場進行干預下，到1993年底市場匯率回落到8．72人民幣／美元。

作為一種特定歷史條件下產生的計劃匯率向市場匯率過渡的形式，雙軌制存在有一定的必然性。不過，隨著國內經濟體制改革的深入，特別是外貿體制改革的不斷深入及對外開放步伐的加快，官方匯率和外匯調劑市場匯率的并存，造成了人民幣兩種對外價格和核算標準，不利于外匯資源的有效配置，不利于市場經濟的進一步發展。

三、1994年外匯體制改革后以市場機制為基礎的人民幣匯率制度

1993年11月14日十四屆三中全會通過了《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》。l994年初，根據建立社會主義市場經濟體制的指導思想，國務院推出了自改革開放以來最為綜合的一攬子改革方案，在外匯體制改革方面，總體目標是“改革外匯管理體制，建立以市場為基礎的有管理的浮動匯率制度和統一規范的外匯市場，逐步使人民幣成為可兌換的貨幣”。1994年1月1日實行人民幣官方匯率與外匯調劑價并軌，人民幣官方匯率由1993年12月31日的5．80人民幣／美元下浮至1994年1月1目的8．70人民幣／美元。實行單一的有管理浮動匯率制，匯率的形成是以市場供求狀況為基礎，改變了以行政決定或調節匯率的做法，發揮市場機制對匯率的調節作用。并軌后取消了外匯留成和上繳，實行外匯的銀行結售匯制，作為一項臨時性措施，對經常性項目設立臺帳制，取消國內企業的外匯調劑業務，建立統一的銀行間外匯市場，并以銀行間外匯市場所形成的匯率作為中國人民銀行所公布的人民幣匯率的基礎。此后人民幣匯率結束了長達16年的貶值過程，開始穩中趨升。12年來人民幣匯率運行基本穩定，國際貨幣基金組織(IMF)對人民幣匯率制度的劃分也從“管理浮動制”轉為“釘住單一貨幣的固定釘住制”。

1996年7月起外商投資企業開始實行銀行結售匯制。1998年12月1日起，關閉外匯調劑中心，外商投資企業的外匯買賣全部納入銀行結售匯體系。此外，對境內居民個人因私用匯大幅度提高供匯標準，擴大供匯范圍，超限額貨超范圍用匯，經外匯管理局審核其真實性后由外匯制定銀行供匯。至此，自1994年外匯體制改革以來尚存的其他經常項目匯兌限制基本消除。我國1996年12月1日接受了國際貨幣基金組織第八條款，實現了人民幣經常項目可兌換，所有正當的、有實際交易需求的經常項目用匯都可以對外支付，這是實現了人民幣自由兌換的重要一步。

在資本帳戶方面，我國雖然剛引入了QEII(合格的境外機構投資者)等一些準入制度，但是總體而言管制仍十分嚴格，與資本項目的可兌換還有相當差距。如現代企業制度的建立，現代宏觀調控體系的健全，資本市場的成熟，利率、匯率作用的改善等條件，都有待逐步創造。

并軌后的人民幣匯率在運行機制上，在對外貿易、外商投資以及對外國宏觀經濟的影響上都受到嚴峻考驗。特別是1997年7月，由泰銖貶值引發東南亞金融危機，東南亞各國貨幣紛紛貶值，東亞各國家日本、韓國貨幣也不斷下跌，而人民幣匯率卻在國內通貨緊縮和外匯儲備充足的前提下保持了貨幣穩定的態勢，由銀行間統一外匯市場形成，并接受國家對外匯市場的干預，這對亞洲金融穩定和世界經濟發展極為重要。

第五篇：中國房地產發展歷史

發展歷史

中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用于內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，沒有房地產市場。由于當時搞試點比較成功，后來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發現特區搞市場經濟建設之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，于是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由于海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。

1993年朱镕基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。于是朱镕基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊后使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。

1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發生變化，出臺了一系列的刺激房地產發展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，并大幅快速上升。這政策的第一效應就是“趕末班車”——凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為后來開發商漲價提供可能，這以后開發商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價。于是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。

2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特征是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。

2006年的宏觀調控主要特征是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。

中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然后，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以后，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，不會是瘋長，這是一個臺階式的上揚，這是中國房地產發展的特征。

中國股票市場和房地產市場相生相克的辯證關系，因為兩者分別是虛擬經濟和實體經濟的代表行業，每當

中國房地產市場低谷時資金就會涌入股票市場，反之亦然。目前中國股市沉寂了多年，而房市價格卻節節上漲成為社會矛盾的焦點，政府、企業和民眾必須在彼此利益博弈中尋求平衡，否則就會引發泡沫破裂崩盤的危機。不過作為一個以資源換發展的農業國家，在世界競爭中沒有高端優勢行業支持的情況下，必然選擇持續大規模的城市化道路不斷激化內部市場需求，以拉動經濟增長。所以長遠看來中國的房地產市場仍然會是經濟的支柱行業之一，只是經常會有間歇式的調整以期平衡矛盾化解社會危機。

后金融危機過中國的房地場市場發展狀況:

國內房價下跌的路線圖：

2007.9.28日國務院調控房地產的新政出臺，收緊信貸，二套房以上貸款提高首付、提高貸款利率；---》2007年底開始購房者持幣觀望，造成開發商資金緊張，開發商開始降價---》2008年初次貸危機波及國內，出口型企業訂單迅速下降，國有四大銀行出現次貸壞賬，使國內資金鏈條緊張；百姓持幣觀望情緒嚴重，房價進一步下跌---》2008年中次貸危機進一步惡化，演變成為金融危機，對國內的影響加大，銀行收緊借貸，造成中小企業資金鏈斷裂，開發商資金鏈岌岌可危，市場上開始出現5折房價---》2008年下半年開始由于出口訂單劇減加上資金鏈斷裂，私營企業開始倒閉，進而引發倒閉潮，失業率迅速上升，此時百姓人人自保，更無心買房，發展商除了降價已無計可施，地方政府無奈開始出面救市---》2008年底國務院提出2年投資4萬億的目標，同時迅速降低存貸款利率，加速放貸，防止金融危機演變成為經濟危機，并力圖盡快復蘇經濟，至此房地產行業已經不重要，重振經濟信心才是最關鍵的。

次貸危機起源于美國銀行業對不良信用客戶放貸過多，又通過投資銀行的杠桿作用放大危險，并將這些不良資產打包賣給了眾多知名的歐洲銀行，當經濟增速放緩時，購房者入不敷出，因此斷供，產生不良資產，被杠桿放大后造成歐洲銀行巨額虧損，形成了金融危機。

銀行對不良信用客戶放貸過多，源于美元的流動性過剩（也就是銀行的錢太多了），這又源于美聯儲2000年之后采取的刺激經濟的財政政策（即過多的發行貨幣），貨幣過多又源于美聯儲對2000年發生的互聯網危機的拯救政策。

總的來講，本次的經濟危機，根源在于美國沒有處理好2000年的互聯網危機，好比是美國用過多的貨幣把互聯網之火壓了下去，但并沒有撲滅，現在死灰復燃了，而且引燃了上面的美元，所以燒得更旺了。這一輪危機，對中國也許是塞翁失馬，挺過危機，中國會更加強大。

國際市場變化對中國房地產市場的影響:、租房：

1、優點：租房適合購房資金不足、工作尚不穩定、生活區域需要經常遷移的人群。租房的好處首先是初期投入少，不必象購房一樣負擔大額的首付款。而且租房在居住區域選擇上要優于購房，基本上可以想住在那里就住在哪里。如果工作地點的變化較為頻繁，租房居住的優勢將更加明顯。在目前的房價調整期內，暫時租房居住觀望房價也不失為一種比較合理的做法。

2、缺點：無論我們繳納了多少房租對租住的房產也不會擁有產權，因為房子永遠是別人的。租房居住最大的缺點實際上來源于我們主觀上的感覺。即：缺少歸屬感。我曾經有3年的時間租房自用，雖然房子的條件相當不錯但始終對租來的房子缺少一種“家的感覺”。在客觀上，近期的房租存在著明顯的上漲態勢，這也使租房者的成本開始大幅提高。另外，租房居住也有一定的不穩定性，當房東遇到拆遷、自用以及其他的一些問題時會隨時將房子收回。雖然在合約期內會對租房者進行一定的賠償，但是還是會給租房方帶來相當的不便。實際上，頻繁的搬家是令租房者最頭痛的一個問題。

二、買房：

1、優點：很多朋友都有這樣的想法：有了自己的房子生活才算是真正的穩定下來。事實上也正是如此。回想私家車剛剛開始進入家庭的那個時期，當時也是在爭論是打車值還是買車值這個問題。現在回頭看看，打車的成本當然遠遠低于買車、養車的成本。而為什么高車本的私家車卻反而越來越多了呢？其實原因很簡單：擁有私家車會大大提高自己的生活品質。買房也一樣，實際上買房買的是一種生活品質、一種實實在在的安全感和歸屬感。

2、缺點：買房最大的缺點實際上還是來源于較高的房價。現在的房價已經高到一般的工薪階層無法承受的地步。所以說當下租房市場的火熱并不能說明租房就一定優于買房，實際上在很多的情況下租房居住是一種無奈之舉。除此之外，當發生房產價格大幅下跌的情況時，我們的家庭資產也會受到損失。而對于普通家庭來講，這種損失還是比較嚴重的。

三、租房居住與買房自住如何選擇：

按照當下的情況，在條件允許的前提下，買房自住還是一個比較好的選擇。

首先，因為租房價格的大幅上漲，我們在有能力繳納購房首付款后，每月供房的錢并不比租房高多少甚至會更低一些。而在還款期結束后我們將得到一所完全產權的房產。

其次，對于一些不善理財的朋友來說，購房還貸可以養成一種定期儲蓄的好習慣，哪怕是被強迫的。而擁有了一套隨時可變現的房產也會使家庭抵御意外、疾病等風險的能力大大提高。

辦理流程

申請：借款人持以下證明文件到貸款經辦網點填寫申請表：

* 有效身份證件；

* 婚姻狀況證明；

* 質押、抵押證明文件，以保證人提供擔保的，須有擔保證明文件。

審貸：銀行對借款人擔保、信用等情況進行調查，按程序進行審批，并將審批結果通知借款人。簽約：借款人的申請獲得批準后，辦理以下手續：

* 與銀行簽訂借款合同和相應的擔保合同；

* 辦理公證、保險、抵（質）押登記等手續。

貸款發放：招行在借款人辦妥相關手續后，將貸款發放至借款人個人賬戶并根據借款人的委托將貸款劃付相關的收款方賬戶。

“個人住房循環授信”申辦條件

具有完全民事行為能力的自然人，具有合法有效的身份證明（境內居民須提供居民身份證、戶口本、護照等身份證明），具有穩定的職業和收入來源，具有按期償還貸款本息的能力。

申請人年齡加授信額度有效期限不得超過法定離退休年齡加5年，樓宇已使用年限加授信額度有效期限不得超過30年。申請人無不良資信記錄和行為記錄，且在我行有1年以上的正常還款記錄。

已經簽訂住房買賣合同或預售合同，有能力支付規定的首付款或已辦好所購住房房地產權證。

個人購房按揭貸款操作流程包括樓盤審查和發放貸款兩部份

一、樓盤審查

在借款人提出申請之前，信用社（部）需要對擬提供個人購房貸款的樓盤進行審查，樓盤審查操作流程為：開發商申請→項目調查→審查、審批→簽訂項目合作協議書→貸后監管。

房地產公司提出申請，信用社（部）要求房地產公司（以下簡稱“開發商”）提交以下資料：

1、書面申請；

2、公司資料、包括營業執照、稅務登記證、法人代碼證、企業章程、貸款卡、開戶情況、公司概況、法人代表人或授權代理人證明書、股東會決議等；

3、項目資料，包括房地產開發企業資質等級證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，國有土地使用證、工程概預算資料、商品房預售許可證等。

4、農村信用社認為需要提供其他資料。

項目調查的主要內容有手續的合法性、項目資金到位情況、項目的基本情況，市場前景及效益狀況。項目實地調查，核實資料、項目情況調查后撰寫調查報告，將調查情況交審查部門，審批同意后與開發商簽訂《個人購房消費貸款項目合作協議》。

二、發放貸款操作流程

具體流程為：借款人申請→貸前調查→審查、審批→簽訂借款合同→辦理保險、公證、擔保等手續→發放貸款→資料歸檔→貸后管理→貸款償還→清戶撤押。

（一）借款人申請

借款人申請個人購房貸款，所購房必須為現房或多層主體結構封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。需要借款人填寫個人購房借款表并提供以下資料：

1、借款人身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；

2、婚姻狀況證明（已婚的提供結婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關系證明書，未婚的提供未婚證明書）；

3、不低于房價30%的首付款付款憑證；但對購買首套自住住房且套型建筑面積90平方米以下的可執行首付款比例不低于20％的規定；購買商業門面的首付款比例不得低于40%。

4、房地產主管部門統一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；

5、共有權人同意以所購房屋作為抵押物的證明；

6、借款人家庭財產和經濟收入證明，如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續承擔還款責任。

（二）受理和調查

信貸部門收到如上資料，對其資料的真實性、借款人償還貸款本息能力進行調查，確定貸與不貸、貸款的金額和期限，調查的主要內容包括：

1、首付款是否足額存入開立在信用社的售房專用賬戶上；

2、屋價格是否合理，與當地同類物業的市場價格是否相當；

3、借款年限加借款人的年齡是否超過60年；

4、抵押擔保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文書，必要時要求借款人提供房產評估報告及他項權利證書。

（三）貸款審查、審批

審貸部門重點審查：

1、購房行為的真實性，防止借款人和開發商串通騙取銀行貸款;

2、所購房屋價格與當地同類物業的市場價格是否相當，必要時可委托具有房地產評詁資質的機構進行評詁；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見；

4、借款人償還貸款本息的能力；

審貸部門審查后，提出貸款額度和期限，可與借款人、開發商簽訂《個人購房借款合同》，直接報有權審批人審批。簽訂借款合同時，經辦人主動向借款人、保證人講解合同條款。

在借款人辦妥房屋保險、公證和抵押預登記手續后，方可發放貸款。發放貸款時，由信貸員填寫借據，借款人簽章或按指印認定，同時借款人簽署《劃款扣款授權書》，信用社將款項直接劃入開發商在信用社開立的售房專戶上，同時通知借款人貸款已經發放，開發商出具收款證明。

21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有些寒冷。在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控政策。證券時報發表中國社科院世界經濟與政治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。

房地產對中國經濟貢獻卓著文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增。同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。

在過去的10年中，房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入，政府轉而將這些收入轉化為政府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。

未來10年發展趨勢和特點

文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費的增長。

可以預期的是，2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點：

第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。如果相關調控政策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的組合作用。

第二，保障性住房將得到加強。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。

第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。

第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是政策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。

當前調控應關注兩個層面文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控政策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。近期中央一系列政策的出臺已經顯示了政策上的重視和關注，營業稅優惠政策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策路線發展，10年代的中國房地產將會更加健康穩定和成熟。

國家統計局公布8月份宏觀經濟數據，8月份居民消費價格(CPI)同比上漲3.5%,漲幅比上月擴大了0.2個百分點,其中城市上漲3.4%,農村上漲3.7%。新華基金認為，8月份經濟數據好于預期，但經濟形勢能否持續向好仍有待觀察，同時，房地產和通脹數據仍需特別關注。