第一篇：房地產評估資料 概念

殘值估價法，首先求的土地和建筑物兩者其一的價格，據(jù)這一價格求的歸屬土地或者建筑物的凈收益，然后從房地產總收益扣除歸屬土地的凈收益金額，其余則歸屬建筑物的凈收益，將此殘余的凈收益除以相應的資本化率或者進行報酬資本化，就可評估出建筑物的收益價格。

路線價格法是通過對面臨街道且距離大致相等的城市土地，設定標準深度，求的標準深度的數(shù)宗土地的平均單價，附設在該街道，次單價就是路線價格。適用于面臨特定街道的城市土地估價，街道要系統(tǒng)完整，各宗土地的排列整齊有序，還有準確合理的路線價，深度百分率表以及其他修正率表。

路線價格法在不同國家和地區(qū)特點：

1、路線價格的含義不同，英美的路線價格為一塊標準宗地的價格。而中國則是指標準地塊每平方米的價格。

2、計算式不同，英美：V（總）價=路線價*累計深度價格修正率*臨街寬度。V（單價）價=路線價*累計深度價格修正率*臨街寬度。中國：V（總）價=路線價*平均深度價格修正率*宗地面積。V（單價）價=路線價*平均深度價格修正率。

3、深度百分率不同，中國采用平均深度百分率原理制作，深度百分率隨著土地深度的增加而遞減；英美采用累計深度百分率原理制作，深度百分率隨著土地深度的增加而遞增。

成本估價法是求取估價對象在估價時點的重新采購價格，然后通過一定的折舊方法，扣除已經計算的折舊，以此估算價格對象的客觀合理價格的方法。使用范圍：

1、市場規(guī)模狹小不完善，沒有交易實例或者實例較少，無法采用市場比較法的條件下使用；

2、對于既無收益又很少發(fā)生交易的公共建筑；

3、一些特殊房地產，如寺廟、道觀等等；

4、房地產抵押、企業(yè)合并兼并以及房地產投資、保險以及其他損害賠償中。

重建價格與重置價格的區(qū)別：

重置價格是采用估價時點時的建筑材料、建筑構件、建筑設備和工藝，按照估價時點的價格水平，重新建筑與估價對象具有同等功效效用的新建筑物的正常價格。

重置價格是采用估價對象原有的建筑材料、建筑構件、建筑設備和工藝，在估價時點重新建筑與估價對象完全相同的新建筑物的成本。

假設開發(fā)法是將估價對象房地產預期開發(fā)后的價值，扣除預期的正常開發(fā)費用、銷售費用、利息、稅金和開發(fā)利潤，將剩余部分作為估價對象房地產價格的一種估價方法。適用范圍：

1、待開發(fā)土地的估價；

2、土地整理、復墾；

3、在建工程的估價；

4、待拆遷改造的房地產估價；

5、具有裝修改造潛力的舊房地產的估價。

第二篇：房地產安全評估資料清單

房地產建設項目安全現(xiàn)狀評估資料清單

一、企業(yè)概況

企業(yè)簡介（包括隸屬關系、職工人數(shù)、所在地區(qū)及其交通）、項目簡介、安全機構設置及人員配置、安全專項投資及其使用情況情況等。

二、合法性文件 1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

2.項目備案證（或者相關單位審批文件）

3.當?shù)匕l(fā)改委招標核準意見書（或相關單位審批文件）4.土地使用證明

5.地質勘測意見書（或相關單位審批文件）6.規(guī)劃批準文件等 7.安全管理人員資格證 8.總平面布置圖

9.周邊環(huán)境示意圖（標方位、距離）

第三篇：房地產評估所需提供資料清單

房地產評估所需提供資料清單

一、已辦理產權證件需準備如下資料：

1、房屋（房地產）所有權證；

2、國有土地使用權證；

3、其他相關資料。

二、未辦理產權證件及在建工程需提供資料：

1、土地出讓合同；

2、土地轉讓合同；

3、征地協(xié)議；

4、規(guī)劃用地紅線圖；

5、用地紅線定位圖；

6、建設用地規(guī)劃許可證；

7、建筑紅線定位圖；

8、建筑工程施工許可證；

9、建筑工程規(guī)劃許可證；

10、建筑工程平面圖；

11、建筑工程結構圖；

12、建筑工程（概、預、決）算書；

13、房屋買賣合同；

14、商品房銷（預）售許可證；

15、裝飾工程（概、預、決）算書；

16、產權人身份證、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件。

第四篇：房地產各類名詞概念

建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。

實用面積

它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。

使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。

計租面積

作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。

得房率

得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積

套內面積

俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。

公攤面積

商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑

輔助面積

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

共有建筑面積

房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

共有建筑面積分攤系數(shù)

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分攤系數(shù)。

銷售面積

銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。

建筑密度

建筑密度是指在居住區(qū)用地內各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

綠化率

綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

綠地率

綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

層高

層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值

公用建筑面積分攤系數(shù)

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內建筑面積之和。

實用率

實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內建筑面積／套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積

標準層

標準層是指平面布置相同的住宅樓層。

住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱

居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱

建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。

房屋產權

房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發(fā)生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。

尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發(fā)商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

內銷房

內銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

外銷房

外銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。

現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經竣工可以入住的房屋

期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

廉租房

廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

單位產權房

單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房

不可售公房

不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

已購公房

已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房

準現(xiàn)房

準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

使用權房

使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。

產權證書

產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。

玄關

玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

何為“五證” “兩書”

《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。

《建設用地規(guī)劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。

《建設工程規(guī)劃許可證》，是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

《建設工程施工許可證》。

《商品房銷售（預售）許可證》。

兩書是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

北京CBD

1993年，經國務院批復的《北京市城市總體規(guī)劃》明確提出要在北京建立具有金融、保險、貿易、信息、商業(yè)、文化娛樂和商務辦公等現(xiàn)代化多功能的商務中心區(qū)。1998年，北京市政府在《北京市中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》中，將北京商務中心區(qū)的范圍確定為朝陽區(qū)內西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間約3.99平方公里的區(qū)域。經過十幾年的開發(fā)建設，北京商務中心區(qū)已成為首都北京最富有活力和最具有現(xiàn)代化氣息的地區(qū)。規(guī)劃與建設北京商務中心區(qū)是北京市政府為擴大對外開放，抓住入世機遇做出的一項戰(zhàn)略決策。商務中心區(qū)的城市功能定位是：建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎設施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。經濟功能定位是：建設成為集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務中心區(qū);成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規(guī)模效應與集散效應優(yōu)勢的區(qū)域;成為金融、保險、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運管理中心。

樓面熟地價

樓面熟地價是指各土地級別內，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分攤的完整土地使用權的平均價格。基準地價的表示形式為樓面熟地價

樓面毛地價

樓面毛地價是指各土地級別內，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內的土地出讓金、市政基礎設施配套建設費的平均樓面價格。

樓面地價是指每平方米建筑面積所分攤到的土地價格。也就是每平方米土地價格與建筑物容積率之間的比值。

其計算公式如下：

樓面地價=土地總價/總建筑面積＝土地單價/容積率

容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

第五篇：房地產評估

1.房地產的定義：房地產又稱不動產，房地產指土地，土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權有關的所有權或利益。就房地產評估而言，房地產是指土地及建筑物組成的物質實體和由它們衍生的各種物權。

2.房地產物權：①所有權 ②使用權 ③租賃權 ④抵押權 ⑤典權 ⑥地上權 ⑦地役權

3.房地產特性：

①位置固定性，地區(qū)性和個別性 ②長期使用性 ③大量投資性 ④易受政策限制性 ⑤相互影響性 ⑥保值性與增值性

4.房地產價格的含義：

房地產價格一般根據(jù)該房地產所被認識到的效用，該房地產的相對稀少性，該房地產的有效需求存在等三因素互相結合，產生了該房地產的經濟價值（交換價值）而形成的。房地產價格一般以貨幣額表示。

5.樓面地價：

樓面地價=土地總價格/建筑總面積樓面地價=土地單位/容積率

6.房地產價格是由效用、稀少性和有效需求三者相互結合而成的。

7.實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。

8.名義價格是指在成交日期時約定，但不是在成交日期時一次付清的價格。

第一章房地產價格的一般因素：一般

因素、區(qū)域因素、個別因素。

1.一般因素：

①社會因素：人口數(shù)量和密度，社會文明集教育狀況，家庭規(guī)模，政治安定狀況，社會治安程度，房地產投機，城市化，心理因素等。

②經濟因素：經濟發(fā)展狀況，財政金融狀況，產業(yè)結構變化，稅收負擔狀況，居民收入，物價等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市規(guī)劃，房地產價格政策，稅收，交通管制，行政隸屬變更，特殊政策。

第二章房地產評估的概念

1.房地產估價的含義：從專業(yè)估價的角度而言，所謂房地產估價是指以房地產為對象，由房地產專業(yè)估價人員根據(jù)目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的估價方法，結合估價經驗以及對影響房地產價格因素的分析，就房地產的特定權益在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所做出的判斷與推測。

2.估價程序：

①受理估價委托 ②明確估價基本事項 ③擬定估價作業(yè)方案 ④搜集估價所需的資料 ⑤實地勘察估價對象 ⑥選定估價方法計算 ⑦確定估價結果 ⑧撰寫估價報告

3.房地產估價的基本原則： ⑴合法原則 ⑵最高最佳使用原則 ⑿替

4、房地產估價應獨立、客觀、公正。

5.最高最佳使用的判斷程序：法律上的許可性、技術上的可能性、經濟上的可行性、價值是否最大。

五-七：估價方法：

概念→思想（理論依據(jù)）→適用對象范圍→估價步驟→各步驟詳解→應用舉例

第五章 市場比較法

1.概念：它是參照與估價時點近期類似房地產的識記成交價格來評定待估房地產價格的一種估價方法。

2.理論依據(jù)：房地產交易中的替代原理

3.應用的條件：適用于在市場經濟非常發(fā)達的國家和地區(qū)被普遍使用

①充分的交易實力資料 ②資料具有相關性 ③市場供求關系基本一致 ④明確顯示具備的條件⑤資料必須詳實可靠

4.步驟：

①搜集交易實例②選取可比實例③建立價格可比基礎④進行交易情況修正⑤進行交易日期修正⑥進行區(qū)域因素修正⑦進行個別因素修正⑧求出比準價格

5.比準價格=可比實例價格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個別因素修正系數(shù)。

7.替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則是市場比較法的基礎。

8.建立價格的可比基礎：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內涵和統(tǒng)一面積單位。

9.造成成交價格偏差的因素：有利害關系人之間的交易、急于出售或基于購買的交易、不了解市場行情的交易、特別動機或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易稅費非正常負擔的交易、相鄰房地產的合并交易、受債權債務關系影響的交易。

第六章 收益還原法 1.概念：是預計估價對象未來的正常純收益，選用適當?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.基本思想：預期原理 3.適用范圍：是有收益或有潛在收益的房地產。4.操作步驟： ①搜集有關房地產收入和費用的資料②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運營費用⑤估算純收益⑥選用適當?shù)倪€原利率⑦選用適宜的收益法計算公式求出收益價格 7.純收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用=有效毛收入-運營費用 第七章 成本法 1.概念：是求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的合理價格或價值的方法。2.理論依據(jù)：賣方：生產費用價值論；賣方：替代原理 3.適用范圍：①無交易無收益的房地產估價②特殊目的的房地產估價③特殊建筑的房地產④狹小市場上的房地產⑤市場比較法中的修正計算 4.步驟：①搜集有關房地產開發(fā)的成本，稅費，利潤等資料②估算重新構建價格③估算折舊④求取計算價格 5.①新開發(fā)土地價格的構成：土地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費+土地增值收益 ②新建房地產的成本法估價：土地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費 注：開發(fā)利潤=（土地取得成本+開發(fā)成本+新建成本+管理費用）*投資利潤率