第一篇：房地產(chǎn)項目評估

二、房地產(chǎn)項目環(huán)評的重點是工程概況和工程污染源分析,區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀與建筑場地調(diào)查評價,生態(tài)環(huán)境適宜性分析.工程概況和工程污染源分析大家都很熟,就不介紹.下面介紹后面兩個問題.(一)區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀與建筑場地調(diào)查評價

1,區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查在區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查的重點是查明對房地產(chǎn)項目有影響的污染源,主要是這幾方面:交通噪聲和設(shè)備噪聲,微波發(fā)射塔、高壓線,變電站等電磁污染,周邊一些影響較大的工業(yè)污染源,餐飲業(yè)油煙和歌廳的噪聲.2,建筑場地調(diào)查評價(1)建設(shè)場地調(diào)查隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,場地性質(zhì)的變更越來越頻繁.一些原有的工業(yè)用地將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼』蚱渌玫?在不加處置的情況下,過去的工業(yè)用地,特別是已污染的工業(yè)用地在轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼〉葘Νh(huán)境質(zhì)量要求較高的用地時,則可能會對未來居住人群的健康產(chǎn)生不良影響.(2004年6月1日正式發(fā)布關(guān)于切實做好企業(yè)搬遷過程中環(huán)境污染防治工作的通知).場地調(diào)查一般分三步

第一步污染識別現(xiàn)場踏勘訪問,歷史資料分析,官方記錄及有關(guān)許可證的收集,地質(zhì)與水文地質(zhì)資料調(diào)研.第二步樣品采集和分析根據(jù)第一步污染識別后確定的可疑的污染類型和污染源判斷、擬定采樣方法,頻次,采樣布點、確定樣品分析項目,進行分析測試.(2)污染土壤治理技術(shù)

第一類,限制土壤污染遷移有垂直與水平隔離層和表層覆蓋

第二類,固化或穩(wěn)定主要是將有關(guān)固化劑拌入土壤或采用水泥等固化污染土壤.第三類,土壤中污染物分離,提取和處置技術(shù)這一方法費用昂貴.(3)措施分析根據(jù)場區(qū)內(nèi)土壤污染的狀況,在開發(fā)建設(shè)中結(jié)合該地區(qū)未來土地利用開發(fā)和規(guī)劃布局、采用表層覆蓋,清挖污染土壤或與景觀改造相結(jié)合的辦法.如用作道路時,可結(jié)合道路建設(shè)用水泥覆蓋;由于地下空間建設(shè)時,可將挖出的污染土壤用于在小區(qū)內(nèi)填埋造景,污染土壤的上部和下部均應(yīng)進行防滲處理,并在上部種植草皮,作為小區(qū)綠色景觀的一部分,或者選擇某一合適的綠化隔離帶進行填埋,并作必要的防滲措施.該方法既可控制土壤污染對人體健康及地下水的影響、同時成本也相對較低.(二)景觀生態(tài)環(huán)境影響分析包括三項內(nèi)容

1,景觀環(huán)境可接受性分析景觀環(huán)境現(xiàn)狀描述開發(fā)建設(shè)項目景觀設(shè)計分析開發(fā)項目與周邊建筑的協(xié)調(diào)性

2,陽光照射適度性分析光遮擋光污染

3,高層建筑局地風(fēng)影響分析高層建筑附近的渦流成因及不良影響分析高層建筑高風(fēng)速區(qū)分布及影響

第二篇：房地產(chǎn)項目后評估報告范本（精選）

項目后評價報告范本

編制部門：

參加部門：

編制日期：年月日

目錄

一、項目整體管理綜述...................1

二、進度管理（要點）...................1

三、質(zhì)量管理（要點）...................1

四、工程成本管理....................2

五、采購管理（主要數(shù)據(jù)來源合同執(zhí)行評估意見表）................2

六、營銷管理（要點）...................2

七、設(shè)計管理（要點）...................3

八、資金和風(fēng)險管理.......................3

九、客戶報事處理（要點）..................3

十、產(chǎn)品成品保護意識和評價（要點）...................3一、項目整體管理綜述

二、進度管理（要點）

1.項目總體計劃性如何；

2.工程部對項目控制節(jié)點計劃中工程部分的完成狀況；

3.工程部對計劃調(diào)整的應(yīng)變能力和糾偏能力，體現(xiàn)對項目的控制性鑒于外界諸多因素對項目產(chǎn)生的影響，如項目進度出現(xiàn)滯后的情況，工程部是否及時有效地對計劃進行調(diào)整，并根據(jù)現(xiàn)場的實際情況，做出相應(yīng)補救措施和方法；

4.在后期配套的綜合管線施工中，工程部是否發(fā)揮綜合的協(xié)調(diào)職能，確保竣工階段的各項工種能有計劃、按步驟順利地進行；

三、質(zhì)量管理（要點）

1.工程部在施工過程中對質(zhì)量問題是否建立質(zhì)量保證和監(jiān)督機制，對施工產(chǎn)品質(zhì)量進行有效地控制；

2.工程部是否有質(zhì)量成品保護具體的措施，且落實到相應(yīng)的責(zé)任人；

3.工程部是否重視來自于各方的質(zhì)量投訴，及時彌補欠缺；

4.質(zhì)量目標包括以下內(nèi)容：

1）建筑結(jié)構(gòu)工程，基坑圍護方案及施工，一般裝飾工程、公共部位及樣板房、全裝修房等精裝飾工程，安裝工程，門窗工程，消防工程，電梯工程，智能化及有線電視等弱電集成工程，水、電、煤、通信等配套工程，小區(qū)景觀綠化工程（設(shè)計和施工效果）；

2）入住客戶的投訴和反映；

3）政府部門對小區(qū)的竣工質(zhì)量綜合評定。

四、工程成本管理

1.預(yù)決算差額評估，已結(jié)算項目的各項成本，是否按照原定預(yù)算進行嚴格控制，并達到預(yù)期目標；

2.成本的合理性及項目運作過程的控制效果分析；

3.配套宏觀管理及方案征詢方面，能否把握好總體配套成本投資控制，是否有明顯經(jīng)濟效應(yīng)產(chǎn)生；

4.成本控制指標包括：

1）項目的前期成本

2）基礎(chǔ)（配套）設(shè)施費成本

3）項目的建筑安裝成本

4）配套設(shè)施（公建）費成本

5）間接開發(fā)費（項目財務(wù)管理費用等）

五、采購管理（主要數(shù)據(jù)來源合同執(zhí)行評估意見表）

六、營銷管理（要點）

1.營銷方面是否按照預(yù)先定位，完成既定目標；

2.產(chǎn)品定位是否合理，價格定位是否符合市場走勢；

3.產(chǎn)品的客戶定位方向是否準確，并且達到預(yù)定的要求；

4.產(chǎn)品銷售是否在一定的時間內(nèi)，完成計劃銷售階段百分比；

5.預(yù)計贏利目標是否實現(xiàn)。

七、設(shè)計管理（要點）

1.項目在總體規(guī)劃、前期、配套征詢方面，有否值得各項目借鑒和共享的經(jīng)驗；

2.項目規(guī)劃指標合理性；

3.前期、配套征詢方案技術(shù)、經(jīng)濟合理性；

4.項目的前期和配套征詢的實施經(jīng)驗；

5.通過項目前期和配套征詢工作是否產(chǎn)生明顯的經(jīng)濟效益；

6.針對建成小區(qū)總體印象和感覺，如：

（1）立面效果；

（2）房型布置；

（3）使用功能；

（4）小區(qū)綠化景觀效果；

（5）樣板房、全裝修房、會所和設(shè)施等裝飾效果。

八、資金和風(fēng)險管理

九、客戶報事處理（要點）

1.針對小區(qū)客戶投訴，是否能體現(xiàn)出強烈責(zé)任心，盡自身最大努力，滿足客戶的需求；

2.分析客戶投訴的問題的原因；

3.如何從使用功能上去滿足客戶的要求；

4.如何從施工質(zhì)量上去滿足客戶的要求。

十、產(chǎn)品成品保護意識和評價（要點）

1.對于已經(jīng)完成的產(chǎn)品，是否有良好的愛惜保護意識，并落實具體措施，貫徹于始終；

2.樓盤的內(nèi)、外墻色面；

3.公共走道的精裝修部分；

4.安裝好的門、窗、電梯；

5.售樓處、樣板房、全裝修房；

6.小區(qū)景觀、綠化。

第三篇：房地產(chǎn)項目評估報告

咸寧市房地產(chǎn)項目分析

姓名：周燦

專業(yè)：土地資源管理

學(xué)號：121521015

較好典型：

咸寧碧桂園：

基本情況：

樓盤位置：咸安區(qū)長安大道盤泗洲1號（交警三大隊旁）

交通狀況： 公交路線：k4、108路公交咸寧碧桂園站；2、6、8路公交車交警三大隊站。

自駕路線：中山路(武漢市)——白沙洲大道——青鄭高速——京珠高速——咸寧北出口——桂香大道——銀泉大道——長安大道咸寧碧桂園項目入口。

項目地址：咸寧市咸安區(qū)長安大道盤泗洲1號(交警三大隊旁)物業(yè)類型：普通住宅

別墅建筑類別：精裝洋房、毛坯洋房

開盤時間： 2008年06月28日

入住時間： 2009年04月30日 裝修情況： 毛坯 簡裝 精裝 產(chǎn)

權(quán)： 70 大產(chǎn)權(quán)房

物 業(yè) 費： 別墅1.5元/月/平米，花園0.5元/月/平米，小高層電梯房1.2元/月/平米

戶型面積： 華府1號電梯洋房105-135平米，丹桂香堤雙拼別墅160-260平米，淦河茶韻雙拼別墅150-230平米 戶

數(shù)： 總共 6500 戶

建筑類型： 精裝洋房、毛坯洋房

物業(yè)類別： 普通住宅,別墅

建筑面積： 870000平方米

容積率： 1 占地面積： 800000平方米

綠化率： 40%

戶型面積： 華府1號電梯洋房105-135平米，丹桂香堤雙拼別墅160-260平米，淦河茶韻雙拼別墅150-230平米

開發(fā)商：咸寧碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

樓盤特色：旅游地產(chǎn),品牌地產(chǎn),城市豪宅,水景住宅,投資地產(chǎn)

項目優(yōu)勢之處分析：

咸寧碧桂園位處咸寧市咸安中心城區(qū)，長安大道北端，是南山商圈的組成部分。項目周邊配套齊全，與咸安體育中心隔河相望；武商量販、南大街商業(yè)區(qū)、咸寧高中等城市配套距項目僅數(shù)百米。緊鄰人民醫(yī)院、市政機構(gòu)和銀行系統(tǒng)。項目引入楓丹公交車，同時周邊更有2、6、10路公交車貫通。

咸寧碧桂園山水兼得，自然環(huán)境優(yōu)越。項目被淦河以“川”字形環(huán)繞，形成“一河六岸”的獨特濱河景觀；同時緊鄰城市綠肺雙龍山、孝子山，足不出戶便可坐擁疊翠群山及近4000米的悠長水岸，形成了咸寧市首屈一指的山水景觀大城。

咸寧碧桂園整體定位于咸寧市高檔山水人居大城樓盤。總規(guī)劃約1168畝，項目已開發(fā)約600畝。產(chǎn)品規(guī)劃有花園美墅(雙拼)、親鄰美墅(聯(lián)體)和優(yōu)雅景觀洋房、電梯洋房，建成苑區(qū)是咸寧市第一個大規(guī)模中央別墅居住區(qū)。產(chǎn)品設(shè)計為極具陽光感的地中海風(fēng)格，并結(jié)合山水自然元素，最大限度地將天然景觀引入室內(nèi)，全力打造出最適合咸寧人的城中央山水別墅。

咸寧碧桂園同時規(guī)劃有社區(qū)文化廣場、80000㎡社區(qū)人工湖，超過6000㎡鳳凰商業(yè)街、大型會所、休閑濱水公園等多項配套設(shè)施，并由碧桂園集團提供先進的五星級酒店式物業(yè)管理服務(wù)。09年又投巨資打造咸寧市首家600米濱河5層立體園林景觀。優(yōu)秀的人文環(huán)境贏得了包括咸寧、武漢、廣州、深圳客戶的一致認可。

錦繡城

基本情況：

建筑類型： 板樓,超高層

產(chǎn)權(quán)年限： 70年

物業(yè)類別： 普通住宅,公寓

產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房

建筑面積： 147845平方米

容積率： 4.5

占地面積： 29649平方米

綠化率： 35.7% 總戶數(shù)：1276 戶型面積： 90-120平米

道路交通：1路、3路、6路、8路、9路公交 開發(fā)商：湖北遠升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤特色：投資地產(chǎn)

商業(yè)配套：人民廣場、商場頂層有空中花園 內(nèi)部配套：商務(wù)會所、菜場、咖啡館等。

車位數(shù)： 686 車位配比： 2:1 車庫配置： 地下車庫和地上車庫。周邊商業(yè)：中商百貨、華潤蔬果

周邊公園：商場頂層有空中花園、人民廣場 周邊醫(yī)院：附屬醫(yī)院、市婦幼保健院

周邊學(xué)校：交通幼兒園、實驗中小學(xué)、鄂南高級中學(xué)、湖北科技學(xué)院 周邊交通：1路、3路、8路、9路公交。

項目優(yōu)勢之處分析：

錦繡城位于咸寧的主要交通要道-――咸寧大道128號，也是咸寧的第一條迎賓大道市國土局對面，本區(qū)域?qū)儆谙虒幍腃BD中心，集中了大量的商務(wù)、金融、文化、服務(wù)機構(gòu)和商務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善、便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好的環(huán)境。錦繡城交周邊高校林立：咸寧最好的高中--鄂南高級中學(xué)、湖北科技學(xué)院、規(guī)劃的市重點實驗中小學(xué)都在附近。錦繡城東至賀勝路；南至咸寧大道，西至淦河大道，北至銀泉大道，從武漢到咸寧的城際鐵路站離這也很近。錦繡城，是目前咸寧第一高層住宅，百米超高建筑，絕對的地標建筑！

錦繡城總占地面積40余畝，總建筑面積近15萬方，小區(qū)總共由4棟24層和3棟32層高樓組成，綠化率達35%以上，整個小區(qū)的地下一層全部為車庫！錦繡城1、2、3、4棟1-3層為大型商場，開發(fā)商準備引進世界500強企業(yè)—華潤蘇果超市。錦繡城在景觀規(guī)劃上，強調(diào)“師法自然，天人合一”，處處都考慮到人與自然景觀的相融共生。小區(qū)建筑圍繞中心公共綠地和水面景觀布置，形成有韻律感的建筑形態(tài)，在中心區(qū)布置了大片綠地、樹陣和廣場，是小區(qū)居民戶外活動及交流的舞臺，成為小區(qū)的大客廳。

小區(qū)瀝青道路――高品質(zhì)小區(qū)的房子

新風(fēng)系統(tǒng)――會呼吸的房子

小區(qū)分戶式太陽能供熱系統(tǒng)――24小時有熱水的房子

緊鄰咸寧大道主干道，政務(wù)中心，地段佳――核心商務(wù)區(qū)的房子

智能化系統(tǒng)(閉路監(jiān)控、可視對講、門禁一卡通、周界防范報警等)――安全的房子

較差典型：

中央城：

基本情況：

建筑類型： 超高層

產(chǎn)權(quán)年限： 70年

物業(yè)類別： 普通住宅,寫字樓,建筑綜合體

產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房

建筑面積： 296773平方米

容積率： 4.9

占地面積： 60106平方米

綠化率： 30% 總

戶

數(shù)：1096 戶型面積： 90-170平米

道路交通：8路、9路公交

投資商：湖北佳辰投資有限公司 開發(fā)商：湖北佳辰投資有限公司

物業(yè)公司：湖北佳和物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司 物業(yè)費：1.3元/月/平米

樓盤特色：水景住宅,觀景居所

售樓地址： 咸寧大道與濱河西街交接處

開工時間： 2008年08月08日

竣工時間：2010年12月08日 開盤時間： 2009年11月

均價：3900元/平米 折扣價格： 一次性94折，按揭98折

付款方式：銀行按揭貸款、公積金貸款、一次性付款

內(nèi)部配套：中原帝一棋、華中大花園、空中游泳池、空中網(wǎng)球場、飛龍瀑布、淦河音樂噴泉、水幕電影，以及中央景觀橋

周邊交通：8路、9路公交，k3可到達項目

項目劣勢之處分析：

項目周邊配套設(shè)施不齊全，容積率4.9％過高，綠化率30%，環(huán)境舒適度較差，缺少停車位，限制了入住人群，并且周邊沒有醫(yī)院和大型超市及商業(yè)街區(qū)。

航天山河泉

基本情況：

建筑類型： 多層

產(chǎn)權(quán)年限： 70年

物業(yè)類別： 別墅

建筑面積： 45004.1平方米

容積率： 0.59

占地面積： 76125.71平方米

綠化率： 35% 總戶數(shù)：180 道路交通：1路、K4 投資商：中國航天三江集團

項目劣勢之處分析：

在咸寧這個三線城市，經(jīng)濟不夠發(fā)達，購買豪華別墅的人群范圍較小，面向人群小，市場購買力不足，定位不適宜當前的社會環(huán)境，開發(fā)商致力于吸引武漢、南昌等大城市的富人，但實際上該處往武漢的交通尚不夠便利，距離咸寧高鐵站很遠，遠遠達不到半個小時到達武漢的宣傳語，社區(qū)配套設(shè)施不夠完善，缺少學(xué)校，停車位缺乏。

第四篇：房地產(chǎn)項目評估工作提綱

附件1：房地產(chǎn)項目評估工作提綱

1． 上海市場分析

1.1宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況

1.2政策面對房地產(chǎn)業(yè)的影響

2． 寶山區(qū)域房地產(chǎn)市場概況 歷史情況

2.1房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程及概況（2002-2005年需求，供給，價格，趨勢，政策影響等）

2.2歷年年供應(yīng)量、總成交量，成交價格等（2002－2005年）當前情況

2.3 消費群體構(gòu)成及演變分析

2.4當前市場供求狀況

2.5市場競爭 未來情況

2.6城市房地產(chǎn)市場熱點演變預(yù)測

2.7宏觀政策影響分析

2.8各環(huán)線及交通影響

2.9未來市場總體預(yù)測（供應(yīng)，需求，均價等趨勢，宏觀/政府政策的影響等）

3． 項目周邊區(qū)域概況及項目競爭分析

3.1周邊市場概況及變化－市場供求，均價

3.2市場未來5年預(yù)測－供求，價格，競爭

3.3項目周邊配套設(shè)施研究(交通，學(xué)校，醫(yī)院等)

3.4項目周邊競爭分析（最近的、可比的至少5個競爭性樓盤，位置，開發(fā)量、物業(yè)類型、價格，設(shè)計，開發(fā)進度－細分市場優(yōu)劣分析）

3.5 競爭分析預(yù)測

4． 項目分析

4.1項目建筑、景觀規(guī)劃、社區(qū)配套評估

4.2產(chǎn)品系列競爭力評估

4.3銷售價格的評估

4.4客戶分析（初步客源分析、潛在客戶描述、客戶需求）

4.5營銷策略評估

4.6 項目發(fā)展期內(nèi)未來市場價值預(yù)測

第五篇：房地產(chǎn)評估

1.房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，房地產(chǎn)指土地，土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)或利益。就房地產(chǎn)評估而言，房地產(chǎn)是指土地及建筑物組成的物質(zhì)實體和由它們衍生的各種物權(quán)。

2.房地產(chǎn)物權(quán)：①所有權(quán) ②使用權(quán) ③租賃權(quán) ④抵押權(quán) ⑤典權(quán) ⑥地上權(quán) ⑦地役權(quán)

3.房地產(chǎn)特性：

①位置固定性，地區(qū)性和個別性 ②長期使用性 ③大量投資性 ④易受政策限制性 ⑤相互影響性 ⑥保值性與增值性

4.房地產(chǎn)價格的含義：

房地產(chǎn)價格一般根據(jù)該房地產(chǎn)所被認識到的效用，該房地產(chǎn)的相對稀少性，該房地產(chǎn)的有效需求存在等三因素互相結(jié)合，產(chǎn)生了該房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值（交換價值）而形成的。房地產(chǎn)價格一般以貨幣額表示。

5.樓面地價：

樓面地價=土地總價格/建筑總面積樓面地價=土地單位/容積率

6.房地產(chǎn)價格是由效用、稀少性和有效需求三者相互結(jié)合而成的。

7.實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。

8.名義價格是指在成交日期時約定，但不是在成交日期時一次付清的價格。

第一章房地產(chǎn)價格的一般因素：一般

因素、區(qū)域因素、個別因素。

1.一般因素：

①社會因素：人口數(shù)量和密度，社會文明集教育狀況，家庭規(guī)模，政治安定狀況，社會治安程度，房地產(chǎn)投機，城市化，心理因素等。

②經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展狀況，財政金融狀況，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，稅收負擔狀況，居民收入，物價等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市規(guī)劃，房地產(chǎn)價格政策，稅收，交通管制，行政隸屬變更，特殊政策。

第二章房地產(chǎn)評估的概念

1.房地產(chǎn)估價的含義：從專業(yè)估價的角度而言，所謂房地產(chǎn)估價是指以房地產(chǎn)為對象，由房地產(chǎn)專業(yè)估價人員根據(jù)目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)的估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗以及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，就房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所做出的判斷與推測。

2.估價程序：

①受理估價委托 ②明確估價基本事項 ③擬定估價作業(yè)方案 ④搜集估價所需的資料 ⑤實地勘察估價對象 ⑥選定估價方法計算 ⑦確定估價結(jié)果 ⑧撰寫估價報告

3.房地產(chǎn)估價的基本原則： ⑴合法原則 ⑵最高最佳使用原則 ⑿替

4、房地產(chǎn)估價應(yīng)獨立、客觀、公正。

5.最高最佳使用的判斷程序：法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟上的可行性、價值是否最大。

五-七：估價方法：

概念→思想（理論依據(jù)）→適用對象范圍→估價步驟→各步驟詳解→應(yīng)用舉例

第五章 市場比較法

1.概念：它是參照與估價時點近期類似房地產(chǎn)的識記成交價格來評定待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。

2.理論依據(jù)：房地產(chǎn)交易中的替代原理

3.應(yīng)用的條件：適用于在市場經(jīng)濟非常發(fā)達的國家和地區(qū)被普遍使用

①充分的交易實力資料 ②資料具有相關(guān)性 ③市場供求關(guān)系基本一致 ④明確顯示具備的條件⑤資料必須詳實可靠

4.步驟：

①搜集交易實例②選取可比實例③建立價格可比基礎(chǔ)④進行交易情況修正⑤進行交易日期修正⑥進行區(qū)域因素修正⑦進行個別因素修正⑧求出比準價格

5.比準價格=可比實例價格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個別因素修正系數(shù)。

7.替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則是市場比較法的基礎(chǔ)。

8.建立價格的可比基礎(chǔ)：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位。

9.造成成交價格偏差的因素：有利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或基于購買的交易、不了解市場行情的交易、特別動機或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易稅費非正常負擔的交易、相鄰房地產(chǎn)的合并交易、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

第六章 收益還原法 1.概念：是預(yù)計估價對象未來的正常純收益，選用適當?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.基本思想：預(yù)期原理 3.適用范圍：是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。4.操作步驟： ①搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運營費用⑤估算純收益⑥選用適當?shù)倪€原利率⑦選用適宜的收益法計算公式求出收益價格 7.純收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用=有效毛收入-運營費用 第七章 成本法 1.概念：是求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的合理價格或價值的方法。2.理論依據(jù)：賣方：生產(chǎn)費用價值論；賣方：替代原理 3.適用范圍：①無交易無收益的房地產(chǎn)估價②特殊目的的房地產(chǎn)估價③特殊建筑的房地產(chǎn)④狹小市場上的房地產(chǎn)⑤市場比較法中的修正計算 4.步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本，稅費，利潤等資料②估算重新構(gòu)建價格③估算折舊④求取計算價格 5.①新開發(fā)土地價格的構(gòu)成：土地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費+土地增值收益 ②新建房地產(chǎn)的成本法估價：土地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費 注：開發(fā)利潤=（土地取得成本+開發(fā)成本+新建成本+管理費用）*投資利潤率