第一篇：房地產評估方法

房地產估價方法

1、成本法（1）成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

2、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

3、剩余法

房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

4、收益法

不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。

5、假設開發法

對于一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

6、基準地價法

針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

7、路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

第二篇：房地產評估

1.房地產的定義：房地產又稱不動產，房地產指土地，土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權有關的所有權或利益。就房地產評估而言，房地產是指土地及建筑物組成的物質實體和由它們衍生的各種物權。

2.房地產物權：①所有權 ②使用權 ③租賃權 ④抵押權 ⑤典權 ⑥地上權 ⑦地役權

3.房地產特性：

①位置固定性，地區性和個別性 ②長期使用性 ③大量投資性 ④易受政策限制性 ⑤相互影響性 ⑥保值性與增值性

4.房地產價格的含義：

房地產價格一般根據該房地產所被認識到的效用，該房地產的相對稀少性，該房地產的有效需求存在等三因素互相結合，產生了該房地產的經濟價值（交換價值）而形成的。房地產價格一般以貨幣額表示。

5.樓面地價：

樓面地價=土地總價格/建筑總面積樓面地價=土地單位/容積率

6.房地產價格是由效用、稀少性和有效需求三者相互結合而成的。

7.實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。

8.名義價格是指在成交日期時約定，但不是在成交日期時一次付清的價格。

第一章房地產價格的一般因素：一般

因素、區域因素、個別因素。

1.一般因素：

①社會因素：人口數量和密度，社會文明集教育狀況，家庭規模，政治安定狀況，社會治安程度，房地產投機，城市化，心理因素等。

②經濟因素：經濟發展狀況，財政金融狀況，產業結構變化，稅收負擔狀況，居民收入，物價等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市規劃，房地產價格政策，稅收，交通管制，行政隸屬變更，特殊政策。

第二章房地產評估的概念

1.房地產估價的含義：從專業估價的角度而言，所謂房地產估價是指以房地產為對象，由房地產專業估價人員根據目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的估價方法，結合估價經驗以及對影響房地產價格因素的分析，就房地產的特定權益在特定時間最可能實現的合理價格所做出的判斷與推測。

2.估價程序：

①受理估價委托 ②明確估價基本事項 ③擬定估價作業方案 ④搜集估價所需的資料 ⑤實地勘察估價對象 ⑥選定估價方法計算 ⑦確定估價結果 ⑧撰寫估價報告

3.房地產估價的基本原則： ⑴合法原則 ⑵最高最佳使用原則 ⑿替

4、房地產估價應獨立、客觀、公正。

5.最高最佳使用的判斷程序：法律上的許可性、技術上的可能性、經濟上的可行性、價值是否最大。

五-七：估價方法：

概念→思想（理論依據）→適用對象范圍→估價步驟→各步驟詳解→應用舉例

第五章 市場比較法

1.概念：它是參照與估價時點近期類似房地產的識記成交價格來評定待估房地產價格的一種估價方法。

2.理論依據：房地產交易中的替代原理

3.應用的條件：適用于在市場經濟非常發達的國家和地區被普遍使用

①充分的交易實力資料 ②資料具有相關性 ③市場供求關系基本一致 ④明確顯示具備的條件⑤資料必須詳實可靠

4.步驟：

①搜集交易實例②選取可比實例③建立價格可比基礎④進行交易情況修正⑤進行交易日期修正⑥進行區域因素修正⑦進行個別因素修正⑧求出比準價格

5.比準價格=可比實例價格*交易情況修正系數*交易日期修正系數*區域因素修正系數*個別因素修正系數。

7.替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則是市場比較法的基礎。

8.建立價格的可比基礎：統一付款方式、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和統一面積單位。

9.造成成交價格偏差的因素：有利害關系人之間的交易、急于出售或基于購買的交易、不了解市場行情的交易、特別動機或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易稅費非正常負擔的交易、相鄰房地產的合并交易、受債權債務關系影響的交易。

第六章 收益還原法 1.概念：是預計估價對象未來的正常純收益，選用適當的還原利率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.基本思想：預期原理 3.適用范圍：是有收益或有潛在收益的房地產。4.操作步驟： ①搜集有關房地產收入和費用的資料②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運營費用⑤估算純收益⑥選用適當的還原利率⑦選用適宜的收益法計算公式求出收益價格 7.純收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用=有效毛收入-運營費用 第七章 成本法 1.概念：是求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的合理價格或價值的方法。2.理論依據：賣方：生產費用價值論；賣方：替代原理 3.適用范圍：①無交易無收益的房地產估價②特殊目的的房地產估價③特殊建筑的房地產④狹小市場上的房地產⑤市場比較法中的修正計算 4.步驟：①搜集有關房地產開發的成本，稅費，利潤等資料②估算重新構建價格③估算折舊④求取計算價格 5.①新開發土地價格的構成：土地價格=土地取得成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+開發利潤+銷售稅費+土地增值收益 ②新建房地產的成本法估價：土地價格=土地取得成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+開發利潤+銷售稅費 注：開發利潤=（土地取得成本+開發成本+新建成本+管理費用）*投資利潤率

第三篇：z17030402房地產企業價值評估方法研究

摘 要

房地產行業近年來已成為人們關注的焦點，隨著企業投資、融資的多元化和企業并購活動的經常化，如何評估房地產企業的價值成為了評估領域的新課題和難點。由于我國的評估業發展歷史較短，目前房地產企業價值評估尚沒有公認的有效方法。本文房地產企業價值評估方法進行探討，并提出一些改進建議，以期為房地產企業價值評估做一些有益的嘗試。

關鍵詞：房地產企業；價值評估；方法

目 錄

一、緒論........................................................................................................................4 1.1研究的背景與意義..................................................................................................4 1.2文獻理論綜述..................................................................................................5 1.2.1國外研究現狀.......................................................................................5 1.2.2國內研究現狀.......................................................................................5

二、房地產企業價值評估特性及影響因素................................................................6 2.1房地產企業價值評估特性..............................................................................6 2.1.1企業的資金對企業價值產生重大的影響...........................................6 2.1.2房地產企業的周期性和政府的政策對企業價值的影響...................6 2.1.3房地產企業的高風險與高收益...........................................................6 2.2房地產企業價值評估的影響因素..................................................................7 2.2.1資金的充足率.......................................................................................7 2.2.2土地儲備及區域因素...........................................................................7 2.2.3企業的商譽價值...................................................................................7 2.3房地產企業價值評估中的問題與難點..........................................................7 2.3.1房地產企業價值評估理論亟待加強...................................................7 2.3.2評估經驗不足，評估方法有待改進...................................................8 2.3.3宏觀政策對房地產行業的影響...........................................................8 2.3.4對未來現金流的預測不夠精確...........................................................8

三、房地產企業價值評估方法與改進措施................................................................9 3.1房地產企業價值評估方法..............................................................................9 3.1.1現金流量折現法...................................................................................9 3.1.2成本加和法.........................................................................................13 3.1.3市場法.................................................................................................13 3.2房地產企業價值評估方法的改進建議........................................................14 3.2.1以當前市場經濟情況對價值評估的需求決定評估方法.................14 3.2.2照顧房地產企業的高負債率的特點對企業價值的影響.................15 3.2.3在對房地產企業價值進行評估時，需要對風險進行預測.............15 3.2.4企業價值評估需要關注企業發展潛力.............................................15 結語..............................................................................................................................16 參考文獻......................................................................................................................17

一、緒論

1.1研究的背景與意義

隨著房地產經濟和企業的不斷發展，國家房地產政策和資本市場不斷變化，房地產企業投融資方式已出現多元化的趨勢，企業兼并收購、資產重組的現象已不斷出現，房產作為一種生活必需品也作為一種投資產品越來越受到人們的重視，如何確定房地產企業價值，為房地產企業的經營和交易提供依據，為廣大的投資者和企業管理者提出合理化的建議，成為資本市場新的熱點。由于我國房地產企業整體處于成長發展階段，所有制結構不同、經營模式各異、發展趨勢不明晰，為房地產企業選擇相對公平合理的價值評估方法，對企業管理者和投資者顯得尤為重要。

20世紀90年代中期以來，由于企業面臨的市場環境在不斷變動，企業的經營狀況也在變化，資本市場日益成為企業在產品市場之外的另一個競爭戰略，資本市場上決定企業競爭力的是企業在投資者眼中的價值，因此企業的價值也變很不穩定，特別是房地產這樣一個容易受宏觀經濟和國家政策影響的行業。這種狀況就要求企業領導者和財務人員隨時掌握并評價企業價值，通過調整整體戰略和財務策略，促進和保持企業價值的最大化。

房地產資本市場為企業拓寬融資渠道的同時，也為投資者提供了更多的投資 渠道和交易品種，股票投資成為廣大投資者的主要方式，然而股票投資存在的風 險也成為投資者面臨的難題。為了回避和減少投資風險，分析房地產上市公司的 內在價值和市場價格的差別，并進行理性投資是一項好的選擇。通過對企業價值 的評估，確定股票的內在價值波動的趨勢，可以為理性投資者的投資決策提供科 學的依據。

認識企業價值是一切經濟和管理行為的依據和前提，而價值最大化和價值增值成為現代企業經營的目標。在房地產企業中，多方面的因素決定了認識價值的難度，一、房地產行業的特點，決定了房產企業財務的個性化，流動資產是影響企業價值的重要因素；

二、企業資產中的高額且處于不斷變化之中的負債也是價值評估的一個難題；

三、房地產企業與項目管理的密切相關性決定了企業經營的周期性和不穩定性；

四、房地產企業受國家經濟和宏觀政策的影響非常明顯，也使得企業的價值評估難度加大。1.2文獻理論綜述

1.2.1國外研究現狀

早在19世紀中后期，現代評估業就隨著歐美等國經濟的發展逐漸形成，特別是不動產評估得到充分重視和發展。企業價值評估理論起源于本世紀初美國經濟學家艾爾文·費雪(Irving Fisher)動的的資本價值理論，經由莫迪利安尼一米勒等人的完善和發展，逐漸建立了比較完整的企業價值評估理論體系。

美國麥肯錫公司的Copeland等人在其所著的《價值評估》一書中闡述了商業戰略與企業價值之間的關系，說明了股東價值管理是當今高層管理人員面臨的主要任務和挑站。該書詳細論述了價值評估的理論、方法及運用，堪稱價值評估的最佳指南。后來隨著近年來高科技對經濟發展的迅猛推動，人們開始關注智力資本對于經濟和企業價值的貢獻。這樣就把企業價值從客觀的有形資產的范圍延伸到企業所擁有的無形資產的價值，從而擴大了企業價值的內涵，為企業價值研究開辟了新的方向。1.2.2國內研究現狀

企業價值評估在西方財務理論界已經有了較多的闡述，但在中國還沒有比較 權威和詳實的論述。金永紅、葉中行、奚玉芹的《價值評估》比較全面地介紹了 價值評估的思想、理論和主要的評估方法，并對各理論的應用進行了分析比較分 析。還有學者從證券投資的角度論述了企業價值評估，說明正確評估企業價值對 于理性投資和證券市場的積極意義。

在實際應用價值評估各種模型中，我國學者也都積極探討模型的適用性，對 于具體模型參數進行深入研究；還提出各種改進的模型；對于多種方法模型運用其

他學科的方法進行排序，試圖構造多種方法運用的體系等等。這種思路基本上是 對國外已提出的各種理論上比較成熟、但實踐上還有待于改進的基本模型的進一 步改良。

在具體情景運用方面，我國學者也開始關注成長性企業、高科技企業與高風 險企業的價值評估問題，同樣也是借鑒國外比較成熟的理論實踐研究我國的情況。但是，無可否認我國對企業價值評估的研究還處在介紹和比較淺顯的研究階段，要具體深入研究企業價值評估方面的內容不僅要靠我國學者繼續深入地進行理論研究和創新，同樣還有賴于我國企業自身素質的提高及資本市場的健康發展。

二、房地產企業價值評估特性及影響因素

2.1房地產企業價值評估特性

2.1.1企業的資金對企業價值產生重大的影響

房地產業是一個資金密集型的產業，因此資金的充足程度對房地產企業的發展起到關鍵性的作用。房地產企業無論是在購置土地還是在建設房產的過程中，都無時不需要巨額資金投入，這對于普遍資本金不高的國內房地產公司來說是個嚴峻考驗，而房地產開發周期性長的特點也決定其投資回收期也相對較長，這無疑對房地產企業的資金提出了更高的要求，所以房地產企業的資本雄厚程度對其價值影響較大。

2.1.2房地產企業的周期性和政府的政策對企業價值的影響

房地產企業會隨著國家的經濟周期出現很大的變化，當國家經濟高速發展時，房地產企業的市場環境適合房地產高速擴張；而當國家經濟陷入低迷時，由于房地產兼具的投資功能，房地產企業可能會遇到價值下降的困境。同時由于房地產企業資金需求大，所以融資是每一個房地產企業必須的發展模式，而現時的中國房地產企業是以銀行借貸為主的融資，銀行利率對房地產企業有著深遠的影響，政府的調控政策也會直接對房地產企業產生較大的影響。2.1.3房地產企業的高風險與高收益

房地產企業的風險主要體現在幾個方面：一是房地產銷售價格水平波動大，且地區差別懸殊，這從上海、北京、廣州幾個城市的房市可以看出，這三大城市之間巨大的差別體現出中國房地產行業的非同質性，增加了行業的復雜性。房價持續過快上漲會導致價格形成機制的扭曲，增大了行業風險，阻礙了產業結構的優化調整；另一個凸出的風險是行業內公司的融資結構不合理，負債水平高，很容易陷入財務困境。中國房地產企業高負債、低現金流的狀態，很大程度上與經營方式有關。房地產公司多數都是借助銀行貸款等外債開發和建設新房，然后通過售房回收資金。在房市活躍期，這種高負債運行是經濟可行的。但是，一旦行業有效需求下降，例如由于宏觀調控或者房地產價格過高而導致市場需求萎靡，房地產公司的資金鏈條立刻緊崩，同時當前房地產行業也沒有很好的風險規避工具，極容易陷入資不抵債的困難境地。房地產行業與金融體系緊密相連，房地產行業如果陷入資金周轉困難，銀行系統的資產流動和贏利性會立刻受到影響，同時不穩定的政策導向，增加了房地產行業的變數。正是房地產企業的這些特點：資金密集，開發周期長，受市場環境、經濟周期及政府的調控政策等影響，所以其相對其它產業具有高風險，這要求我們在進行房地產企業價值評估時，要充分預料未來風險的不確定性對企業價值評估會產生很大的影響。

2.2房地產企業價值評估的影響因素

2.2.1資金的充足率

房地產開發企業，是以開發房地為主業的公司。房地產具有的高價值及開發周期長的特點，決定了房地產企業對資金的大量需求。擁有資金的數量多少是決定一個房地產企業能否創造更大價值的一個重要影響因素。2.2.2土地儲備及區域因素

土地是一種固定的，具有稀缺性及可壟斷性的自然資源。房地產企業的發展是以土地為基礎的。所以從理論上講，房地產企業開發用的土地儲備量是影響其企業價值的一個重要因素。房地產又是有區域性和個別性的，不同的城市，同一個城市的不同地段都會對房地產價值產生影響，進而對房地產企業的價值產生影響。

2.2.3企業的商譽價值

房地產企業對資金的渴求，決定了企業本身要通過各種方式融資。而目前中國的現狀是房地產企業的融資融渠道還較少，主要以銀行借貸主為。房地產企業大量的借貸或債券融資，必然會帶來一個新的問題一企業的融資成本。房地產企業的商譽品牌價值可以讓企業在融資過程中顯著降低融資成本。

2.3房地產企業價值評估中的問題與難點

目前對房地產企業價值評估還存在如下的一些問題： 2.3.1房地產企業價值評估理論亟待加強

企業價值評估起源于西方發達國家，經過了幾十年發展已建立了一套系統成熟的評估理論。

現金流折現法作為最為重要的企業價值評估方法，其理論經過不斷的發展和完善，現成為發達資本主義國家使用最為廣泛的方法。我國企業價值評估發展較晚，其理論也主要以引進國外的評估理論為主，專門對房地產企業的價值評估理論研究還比較少。而房地產企業作為一類有很強個性的產業，不能套用一般的企業價值評估方法，需要對評估理論按照房地產企業的特點進行完善，用以指導房地產企業價值評估。比如房地產企業不同于一般生產型企業，它的固定資產相對其價值影響小一些，而資本及無形資產卻會產生很大的影響。也就是我們在進行企業價值評估時要考慮企業資本結構的因素。如此等等，都需要用完善的理論加以研究分析，找出他們與企業價值的內在聯系。2.3.2評估經驗不足，評估方法有待改進

我國的企業價值評估發展的時間短，《企業價值評估指導意見(試行)》規范了目前國內企業價值評估的方法只能用成本法、市場比較法和收益法。由于最初企業價值評估是為了配合國企改革，成本法在企業價值評估中對于生產效率低下的國企有著比較好的適應性，但相對后來發展起來的房地產企業，明顯不適合。由于中國證券市場還有待完善，其市值還不能完全體現出企業的內在價值。我國的市場經濟還遠未達到成熟的程度，這也造成單使用收益法進行評估在預測上的難度和不確定因素過大。

我國評估業發展時間還不長，很多評估機構還是通用型的，對房地產這一特定產業的專業性不強。評估的房地產企業不多，大多評估機構沒有什么太多的評估案例可以借鑒，造成評估經驗不足。2.3.3宏觀政策對房地產行業的影響

我國目前的市場經濟不夠完善，政府在經濟改革中還要面對很多從未遇到過的經濟問題。因此會用一些調控手段來糾正不當的經濟行為。房地產行業作為一個關系民生的重要支柱產業，政策的不確定性會增大房地產企業價值評估的難度，特別是在用現金流折現法評估時，未來現金流的預測和加權平均資本成本的計算會帶來很大的不確定性，同時房地產企業一般都需要通過比較高的財務杠桿來經營。目前國內的房地產企業的融資手段較為單一，基本以銀行借貸為主，國家在進行宏觀調控時，通常會以用利率手段，這往往會造成房地產企業的債務融資成本變化較大。而廣泛使用的現金流折現法，要對折現率進行準確預測，而利率的變動會對折現率的預測產生很大的影響。2.3.4對未來現金流的預測不夠精確

房地產行業作為國民經濟中比較特殊的一個產業，受到來自于企業外部的不確定因素影響太多，如宏觀經濟的發展，貨幣政策及財務政策都會對房地產企業帶來較大的影響。這主要是因為房地產具有投資功能，作為投資產品時，會對國家的宏觀經濟更加敏感。房地產的投資功能，必定會帶來一定的投機風險。這些風險也會部分轉嫁到房地產企業，比較容易受到外部因素的影響，會給我們在預測未來現金流時帶來很大的困難。

三、房地產企業價值評估方法與改進措施

3.1房地產企業價值評估方法

3.1.1現金流量折現法

現金流量折現法是評估企業投資或資產的收益(即凈現金流量)從而評估企業價值的一種方法。它屬于《企業價值評估指導意見(試行)》中的收益法的具體形式。其理論基礎是一項資產的價值應等于該資產在未來所產生的全部現金流的現值總和。因此可以用如下公式來表示：

V??t?nCFT

t?1(1?r)t上述公式中：V表示資產的價值，n表示資產的延續時期，CFT表示資產在t時刻產生的現金流，r表示折現率。

在實際的房地產企業價值評估中，由于對現金流的涵義與折現率的具體含義不同，又可以分為兩種具體的現金流量折現方法：

1.權益法

這種方法認為股東是企業產生的凈現金流的索取者，所以企業的價值等同于股東的權益價值，即企業價值評估就是對企業的股權資本進行評估。股東的收益一般我們可以看成就是股東的紅利，由此可以得到股權自由現金流是指除去企業經營費用、本息支付和為保持預定現金流增長所需的全部資本性支出之后的現金流。對股權自由現金流進行折現，要使用股權資本成本這一折現率。股權資本成本的定義是投資者投資于公司股權時所要求的收益率，也就是公司為股權融資所付出的成本。權益法的評估模型主要有兩種：

股利折現模型

P0??DT

t?1(1?r)t?上述公式中：P0表示企業價值，r表示折現率，Dt表示t時刻預期股利。該模型將股權自由現金流界定為股利，由于對股利的無限預測比較困難，所以可以用兩個具體的模型簡化：(1)股利固定增長模型

假設企業的股利在很長一段時間內以固定的增長率增長，則可以得到這個一模型：

P0?D1 r?g上述公式中：D1表示下一年的預期股利，r表示投資者要求的股權資本收益率，g表示固定的股利增長率，P0表示普通股現值。

(2)階段性增長股利折現模型

現實中很多企業的股利不是保持穩定增長，企業的股利在起初發展階段保持較高的增長率，增長到一定時期后就會穩定的以一個合理的增長率增長。故假設股利的增長是階段性的，第一階段以超長增長率增長，在第二階段穩定會則為永續固定增長，于是可以得到如下模型：

P0??t?nPnDt? nt?1(1?r)t(1?r)Pn?Dn

(rn?gn),D?D(1?g)tt?1上述公式中：Dt表示第t年預期的每股股利，r表示超常增長階段公司的要求收益率(股權資本成本)，Pn表示第，1年末公司的價格，g表示前，1年的超常增長率，gn表示，1年后的永續增長率，Rn表示穩定增長階段公司要求收益率。

股利折現模型的辨析

股利折現模型的基礎是股東才是企業未來現金流的索取者，所以其體現的是企業的股權價值，這種方法對于評價企業的股票價值有著非常好的準確率，但這種方法是把企業的未來現金流界定為公司股利。對于房地產企業，我們從房地產企業的特性知道它對資金的需求巨大，即企業的發展對資金的依賴極大。如果以簡單的提高企業的紅利分配率也就是增大股利，我們就很容易的使評估的企業價值變大。假設房地產企業的凈利潤一定的情況下，提高紅利分配率就意味著相應的資本投入要減少。這對于對資金依賴的房地產企業，會直接影響房地產企業的增長率，也就我們評估的房地產企業的價值產生非常大的偏差。股利折現模型看起來是種很簡單的價值評估模型，但我們要用到股權資本成本作為折現率，股權資本成本是股權融資所付出的成本，它一般由資產定價模型：股權資本成本=無風險收益率+公司無法避免的風險系數(β系數)×市場風險溢價得到。由于我國現在的市場發展的限制，β系數和市場風險溢價的估算比較困難，這對于使用股利折現模型評估企業價值的準確度帶來很大的影響。

股權自由現金流折現模型

如果將公司未來現金流界定為股權自由現金流，也就是企業在履行了各種財務上的義務(如償還債務，彌補資本性支出，增加凈營運資本)后剩下的那部分現金流。可以得到如下的模型：

(1)固定增長率，假設公司以一個不變的增長率持續增長

FCFE1r?g

上述公式中：P0表示公司價值，FCFE1表示預期下一年的股權自由現金流，P0?r表示公司的股權資本成本(投資者的要求收益)，g表示股權自由現金流的穩定增長率。

(2)階段性增長，假設企業的股權自由現金流會在前一段時期快速增長，然后進入穩定增長階段。

nFCFEtPnFCFEtFCFEn?1/(rn?gn P0??????tntn(1?r)(1?r)t?1(1?r)t?1(1?r)n

上述公式中：P0表示企業價值，FCFEt表示第t年的預測股權自由現金流，Pn表示高速增長期末的公司股票價格，r表示高速增長階段投資者的要求收益率，FCFEn+1表示穩定增長階段股權自由現金流，rn表示穩定增長階段投資者的要求收益率，gn表示穩定增長階段的增長率

股權折現模型的辨析

從股權折現模型對其現金流的預測，我們可得到股權現金流的計算，即：

股權現金流=凈收益+折舊和攤銷-優先股利-資本性支出-凈營運資本的增加額-償還本金+新發行債務收入

相對于股利折現模型對現金流的計算，它考慮了公司留存的那部份利潤的價值，所以相對于股利折現更好的反映公司的真實價值。房地產企業的特點決定房地產企業在高速發展時，需要大量的資金。如果房地產企業在高速發展時留存比較多的利潤用于新的資本投入，那對于企業創造更大價值起到很大的推動作用。而此模型不能很好的體現這一點，也就是對評估出來的企業價值會產生較大偏差。另，股權折現模型要使用股權資本成本對現金流折現，股權現金流反映的是企業為股權融資所付出的成本，而實際上房地產企業對債務的依賴比較大，房地產企業的債務融資成本對企業價值產生的影響不太容易通過股權折現模型表現出來，因而用此方法評估出來的企業價值失真度比較高。

2.實體法

這種方法以企業的所有資金提供者都是企業現金流的索取者為基礎，即企業價值包括股東權益、債權、優先權的價值。它采用資本的加權平均成本折現現金流。它也是建立在企業未來增長的假設基礎上的，其模型同樣可以表述為兩種形式：

(1)企業自由現金流穩定增長假設企業以某一固定的增長率穩定的增長，可得到如下模型：

FCF1WACC?g

上述公式中：P0表示企業價值，FCFF1表示預期下一年的企業自由現金流，P0?WACC表示資本加權平均成本，g表示企業自由現金流的永續增長率。

(b)企業自由現金流階段性增長假設企業增長為階段性的，初期的n年高速增長，于后達到穩定增長。則可以得到如下的模型：

nFCFFn?1/(WACC?gnFCFF0(1?g)tFCFFn?1/(WACC?gn)FCFF1P0??????tnt(1?WACC)(1?WACC)nt?1(1?WACC)t?1(1?WACC)上述公式中：P0表示企業價值，FCFFt表示第t年預期的企業自由現金流，nFCFFn+1表示第n+1年年末的企業自由現金流，WACC表示企業的加權資本平均成本，g表示前n年的超常增長率，gn表示n年后的穩定增長率。

實體法，即企業自由現金流折現法辨析：

此模型使用的現金流即企業自由現金流是企業真正得到的稅后經營性現金流，這部分現金流是用來分配給所有企業的資本提供者，包括普通股、優先股、債權人，所以此模型可以不受企業負債比例的影響，對于房地產企業一般高負債比率比權益法要評估的更為準確。實體法采用資本的加權平均資本成本對現金流進行折現，資本的加權平均成本反映的是企業所有的資本提供者的機會成本，因此它能更好的將房地產企業因為大量債務產生的債務成本體現到企業價值評估中去。因此實體法在房地產企業的價值評估中會優于權益法。實體法使用加權平均資本成本作為折現率，房地產企業本身的特性決定了其加權平均資本成本變化比較大，而我們使用實體法時通常會以目標加權平均資本成本作為折現率，這會使評估出的房地產企業價值和實際情況產生很大偏差。另，這種模型對于市場的風險和政策性影響因素考慮的不夠。我們知道房地產企業的發展市場風險很大，這主要體現房地產企業提供的產品一一房地產具有投資與投機的功能，投機產生周期性的泡沫會使房地產企業面臨更大的市場風險，國家出于對宏觀經濟的調整會出臺一系列調控政策，如加息或財政政策都會對房地產企業產生很大的影響，對于這種風險造成的企業價值變化，實體法還不能很好的解決這一難題。3.1.2成本加和法

成本加和法的基本思路是通過重新投資建立一個完整的生產能力實體，它由若干要素組成，具有與被評估企業相同的經營結構與功能，相同的獲利能力，并以重建過程所需投資額作為被評估企業的價值。由此我們可以看出，成本加和法是假設企業的價值等于所有有形資產和可確指的無形資產價值之和減去負債，因此評估一般采用調整企業的資產與負債表，所以它是一種基于資產的評估方法。成本加和法可以用下面的模型表示：

企業價值=企業有形資產=企業無形資產-企業負債 成本加和法辨析：

成本加和法以假定公司的價值等于重置公司資產的成本為基礎。對于房地產企業，其具有的有形資產以資金為主，無形資產占據企業價值很大的一部分。成本加和法對于評估房地產企業價值具有很多缺陷。首先，它很難重置房地產企業的無形資產；其次，房地產企業的有形資產主要以流動資產，土地儲備和未售房產為主。而對于土地及房產價值的評估會有相當大的難度。最后，因為房地產企業的產品一一房地產擁有很強的區域性特點，所以重置出來的公司價值很難和評估公司等同。3.1.3市場法

市場法就是通過比較市場上相似或相近的企業公允價格，經過類比分析，適當的修正而得到標的企業的價值評估結果。它是基于一個理性的投資者，在一個公開透明的市場中購買一項資產，絕不會高于有相同效用的替代品的價格，否則市場會出現套利行為，最終使價格趨同這一基本原理。在我國市場法評估房地產企業價值中最為廣泛使用的是市盈率乘數法： 企業的價值=市盈率×凈利潤

這一方法的前提是：參照企業必須是上市企業，市場是一個完善活躍的市場，這個市場必要一定的歷史以便有充足的信息資料，參照企業必須具有可比性。

市場法辨析：

市場法對房地產企業價值的評估簡單易懂，評估出來的價值易于被投資者接受。這是緣于：

1.評估房地產企業的價值是通過市場上相似企業的價值比較分析得出來的，而市場價值在我國主要參考的是證券市場的股票市值，所以對投資者來講，其評估結果很容易接受；2.市場法通過比較法得出價值，只需對相似企業的評估指標進行量化，然后與待評估企業進行比較就能得到評估結果，所以用起來方便簡單。但實際操作中，市場法受到下列因素影響：首先比較的是房地產企業的價值，該企業價值來自于市場眼光，它需要一個完善的證券市場，而我國目前證券還有待完善，不完善的市場就不能很好的反正企業的內在價值，而且基于市場評估出來的參照房地產企業價值很多時候因為投機因素的存在而不能很好的反映企業的內在價值。其次，市場法要求參照企業有充分的可比性，因此如何確認參照企業具有可比性，是一個值得探討的問題。也是一個有很大難度的問題。最后，我國證券市場發展時間不長，企業的歷史信息不足，這會大大限制市場法的獲取信息的數量，帶來較大的評估誤差。

3.2房地產企業價值評估方法的改進建議

通過對國內目前主要使用的房地產企業價值評估的方法介紹和辨析中我們可以看出目前使用的方法還有不少缺陷。

3.2.1以當前市場經濟情況對價值評估的需求決定評估方法

我國的市場經濟正處于不斷發展和完善的過程，對企業的價值評估是這種發展的一個組成部分。按照西方市場經濟理論，企業的價值是企業未來的贏利水平，我國現在使用的成本加和法是基于重置同價的公司理論，這顯然同目前市場經濟情況下的價值評估需求不一致。市場經濟下，我國現在房地產企業價值評估主要服務于企業并購、投資者投資、企業融資、指導企業制定戰略等。這就決定其要求的價值評估是基于未來盈利水平，是未來產生的現金流。我國的證券市場發展比較晚，還有很多不規范的地方。市場投機者常利用這些不規范進行投機，從而在某種程度上我們很難把握市場對參照企業的價值估算是否出現扭曲，這些因素無疑大大制約了市場法評估房地產企業價值的應用。3.2.2照顧房地產企業的高負債率的特點對企業價值的影響

房地產企業一般需要大量舉債來加速發展，所以其資本成本結構會對房地產企業的價值產生比較大的影響。我們在使用現金流量折現法對房地產企業價值評估時要充分考慮到這一點，使用資本加權平均成本對現金流折現可以體現資本結構，但是資本成本的定價往往受很多主觀因素的影響，如市場指標、經濟周期、資本結構等等都會導致加權平均資本成本(WACC)的估計值在一個很廣的范圍內波動，理論上我們希望盡量減少資本成本計算中的波動因素以簡化價值評估。以前的資本成本研究基本是指公司層面，目前隨著實際需求不斷增加，行業資本成本正逐漸興起。房地產企業的發展中，越來越多的服務于房地產的金融創新也不斷涌現，這對計算房地產行業資本成本提出了迫切要求，確定中國房地產行業資本成本是一些房地產投資活動的基礎。在使用資本加權平均成本(WACC)時，我們很難去把握房地產企業未來的資本結構，理論上要對其每年進行預測，在使用WACC進行折現時，WACC的值會極大的影響評估出來的房地產企業的價值，這無疑會使評估結果準確性變差。而行業基準收益率(IC)作為財務上項目可行性研究中使用的常用參數可以解決折現率預測的難度。3.2.3在對房地產企業價值進行評估時，需要對風險進行預測

由于房地產受政策影響比較大，同時又常常同宏觀經濟同步，在預測這些風險時，我們現使用的WACC折現率都無法全面的反映這些風險因素。本文建議在使用基準收益率折現經濟利潤評估出房地產企業價值，通過折現率考慮了國家宏觀經濟預測及房地產企業的周期性，以使我們對房地產企業進行價值評估時得到更為準確的結論。

3.2.4企業價值評估需要關注企業發展潛力

我國的房地產企業發展時間并不長，發展的空問還很大，在評估的企業價值中能體現出公司的績效水平將會使評估結果更能反映公司的真實價值。使用發達資本主義國家使用的經濟利潤作為現金流能很好的解決這一問題。湯姆·科普蘭，蒂姆·科勒和杰克·默林合著的《價值評估》一書中是這樣定義經濟利潤的：

經濟利潤衡量的是公司在某一期問創造的價值：

經濟利潤=投入資本×(投入資本收益率-加權平均資本成本)從這一定義可以看出經濟利潤表現的是投入資本創造的價值，因而在使用它對房地產企業價值評估時，我們可以看出企業的發展潛力。

結語

企業價值評估是當前資產評估中的熱點，也是評估中一個難點。房地產企業本身具有的特殊性，以及房地產行業在國民經濟中具有的舉足輕重的地位，使房地產企業價值評估方法的研究具有重要的意義。房地產企業價值評估的方法，在國內還處于不是很成熟的狀態，隨著房地產行業不斷發展，房地產企業價值評估方法也將日益完善起來。

參考文獻

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第四篇：房地產評估委托合同

合同編號：

房地產評估委托合同

甲方（委托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：聯 系

方 式：通

訊 地 址：電

話：傳

真：電 子

信 箱：乙方（受托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：聯 系

電 話：通 訊

地 址：電

話：傳

真：電 子

信 箱：

甲方因 需要，特委托乙方進行房地產價格評估。現甲、乙雙方遵照國家有關法律規定，經協商一致，簽訂本合同，以資共同遵守。

聯系電話：

如乙方上述賬戶信息發生變更，乙方需提前向甲方發送書面通知，未能提前書面通知而產生的不良后果由乙方自行承擔。

2.5 甲方支付每筆款項時，乙方應當同時提供可供政府審計并且符合稅務規定的正式發票，否則甲方有權拒絕支付直至乙方能提供符合務規定的發票為止。

因乙方處理不當引起的損失由乙方承擔全部責任。

4.6 應按合同約定的時間，及時提交《房地產評估報告書》及其他評估材料。

4.7 安排本項目注冊房地產評估師就評估結果對被征收人進行現場說明和解釋。

4.8 對甲方提出的在評估工作或評估報告中存在的疏忽、遺漏、錯誤和評估結果提出的意見進行補充、修改、調整。

4.9 因評估引發的信訪問題，乙方應當就信訪人員對評估報告的疑問，進行解釋說明，協助政府做好息訪工作。

決定，一般為20%至30%】的違約金。

5.6 乙方不得將本合同項下的全部或者部分評估工作轉由第三方承擔，否則，甲方有權解除合同，要求乙方退還甲方已支付的全部評估費用，同時乙方還應當承擔評估費總額 %【提示：視情況決定，一般為20%至30%】的違約金。

5.7 若乙方違約給甲方造成經濟損失，約定的違約金低于甲方損失的，不足部分由乙方據實賠償，并應承擔甲方因此支付的相應費用，包括但不限于通知公告費用、律師咨詢代理費用、公證費用等。

第六條 爭議解決

6.1 因合同履行發生糾紛，雙方應協商解決；協商不成，任何一方均有權向甲方所在地人民法院提起訴訟。

6.2 違約方應當承擔守約方為解決爭議而支付的所有費用，包括但不限于訴訟費、律師費、評估費、鑒定費、審計費、差旅費等。

第七條 不可抗力

7.1 此合同履行過程中，因不可抗力以致本合同無法履行的，遭受不可抗力方可以免除責任；但遭受該不可抗力事件的一方，應在事件發生后 日【提示：視情況決定，一般為3至5日 】內通知對方。發生不可抗力事件時，雙方應盡一切合理的努力，使不可抗力對履行合同造成的任何延誤或損失減少到最小。

7.2 此合同履行過程中，因接受政府行政指令而無法履行的，接受政府行政指令的一方可以免除責任。

第八條 附則

8.1 本合同書中未盡事宜，經雙方協商簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

8.2 本合同自雙方法定代表人或委托代理人簽字并加蓋公章后生效。

8.3 本合同書一式 份，雙方各執 份，報 備案使用一份，各份內容相同，均具有同等法律效力。

第九條 補充條款

第五篇：房地產評估報告

房地產評估報告

姓名: 班級： 專業：建筑工程技術 學號：

怡若夢 ******** ********** 1

房地產評估報告

項 目 名 稱：寧德蕉城區新華街31 號地上建筑物 及附屬物等進行估價 受 托 估 價 單 位：福建中興資產評估有限公司

估 價 人 員：劉海教 吳寧

委 托 估 價 方：福建閩東電力股份有限公司

估 價 日 期：2009年12月26日

房地產估價報告編號：寧焦房銅評（2010）3004號

目

錄

一、封面........................二、目錄.......................三、致委托方函..................四、估價師聲明..................五、估價的假設和限制條件........六、《房地產估價結果報告》.......七、《房地產估價技術報告》

（評估機構留存）

八、附件........................3

致 委 托 方 函 福建閩東電力股份有限公司：

我公司受貴方委托，于2009 年12 月26 日對坐落于寧德市蕉城區新華街31 號進行了實地勘察及有關資料的調查，本著“公開、公平、公正”的原則，依據國家有關法規和估價規范，對估價對象進行了評估，作為房產交易價值鑒定的參考依據。

采用成本法分析計算，評估工作已完成，現將評估結果報告如下：在估價時點2009年12 月26 日，委估房產包括土地價格（建筑總面積3764.83平方米）評估價值為人民幣：1026.33 萬元（其中含土地價值244.86 萬元）。

人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

福建中興資產評估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日

估 價 師 聲 明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產估價規范》及建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合頒布《房地產抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供了專業幫助。

7、估價報告依據委托方提供的相關資料出具，委托方應對資料的真實性承擔法律責任。

8、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作其他用途。未經本評估機構和評估人員同意，本估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供。評估機構及估價人員不對委托方及報告審查部門以外的單位及個人使用本報告造成的任何后果承擔任何責任。

9、本估價報告的全部或其部分內容不得發表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。

房地產估價師：劉

海教

二〇〇九年十二月二

十七日

估價的假設和限制條件

1、本評估報告僅供委托方為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考，委托方因其他目的使用不當而造成的損失，本評估公司不承擔任何責任。

2、本次房地產的現場勘查工作根據委托方提供的房地產評估委托書及相關資料進行，房地產估價范圍由委托方界定并對其負相應法律責任。

3、基于估價目的，本估價報告估價結果是對2009年12月26日這一估價時點委估房地產的客觀公允市場價值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價格對估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化及遇不可抗力對估價價值的影響。

4、注冊房地產估價師執行房地產估價業務的目的是對估價對象價值進行估算并發表意見，不對估價對象權屬及附著于估價對象上的其他權利進行確認或發表意見，估價對象的法律權屬及附著于估價對象上的其他權利由委托方負責解釋。

5、本次評估以估價對象不涉及任何抵押擔保以及其他法定優先受償款為假設前提，否則應對本次估價結果進行相

應調整。

6、我們的估價結果成立的前提是委托方提供的資料屬實，委估房屋產權完整，具有合法的土地使用權等。委托方對所提供資料的真實、完整、合法性承擔法律責任，如因委托方提供的相關證明資料不實造成估價結果失真，我們將不承擔任何法律和經濟責任。

7、我們估價的實體以我們現場拍照和勘察的估價對象外部實體為準，但在本次估價中估價人員沒有接受對估價對象結構及基礎進行檢測的委托，估價人員不能確定估價對象結構及基礎沒有缺損。

8、由于本次估價對象為一整體房地產的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分攤整體房地產的各項權益、各項服務配套設施及整體房地產占用土地的使用權為假設前提。

9、本估價報告估價結果是在公開市場前提下求取的房地產抵押價值，未考慮估價對象未來市場價格波動風險、快速變現損失及費用以及轉讓時應交納的相關稅費等對估價結果的影響。委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨立適用性，如果在估價時點進行快速變現其可能實現的變現價格一般在市場價值的70%左右，在短期內可變現，所實現的變現價格應優先支付評估拍賣費及按規定繳納的稅費等費用。

福建中興資產評估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日

房地產估價結果報告

一、委托方：

委托單位：福建閩東電力股份有限公司

單位地址：寧德市蕉城區環城路143號華隆大廈8~10層

二、估價方：

估價機構：福建中興資產評估有限公司

單位地址：福建省福州市湖東路152號中山大廈b座11層 法定代表人: 王 永 忠

三、估價對象概況：

1、權屬狀況：

委估房產所有人為：福建閩東電力股份有限公司，房屋所有權

證號為：寧德市房權證蕉城區字第01-0021506 號，土地使用證號為：寧德用(2003)字第A00977 號，土地使用權類型

為出讓，土地用途為商業服務業用地，土地使用權面積為1719.54平方米，土地使用權終止日期為2029 年6 月30 日。

2、房產現狀與環境 ：

委估房產坐落于寧德蕉城區新華街31 號，委估房產為1 幢 三～五層沿街營業樓，鋼混結構，于1988 年建成，房產總建筑面積為3764.83平方米。委估房產周圍環境較好，公共配套設施較好。委估房產前外墻瓷磚墻面，后外墻為水刷石墻面，內墻為混合砂漿抹面涂料墻面，一層全玻門，鋁合金窗，大理石和瓷磚地面。二層為飯店，26 個裝飾房間，高檔裝修。整幢樓水電暖等設施齊全，成新率70％。

3、估價對象區位狀況：

估價對象地處寧德蕉城商業用地基準地價二級地段，座落 于寧德蕉城區新華街以西，北鄰新村東路，西鄰中心路。該區域位置屬城區商住較好地段，交通便捷，公共配套設施齊全。

四、估價目的：

作為確定委估房產交易價值而提供參考依據。

五、估價時點：

二〇〇九年十二月二十七日。

六、價值定義：

本次估價價值是在房地產市場正常情況下估價時點的公開

市場 價值。

七、估價依據：

1、《房地產估價規范》。

2、國家和地方的有關法律、法規和政策。

3、委托方提供的有關資料。

4、估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料。

八、估價原則：

本評估報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行評估。

（一）合法原則：要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。

（二）最高最佳使用原則：要求房地產估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

（三）替代原則：要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價值。類似房地產是指其實物、權益、區位狀況均與估價對象的實物、權益、區位狀況相同或相當的房地產。

（四）估價時點原則：要求房地產估價結果是估價對象在估價時點時的客觀合理價值或價值。在不同的時間，同一宗房地產往往會有不同的價值。估價時點是評估房地產價值的時間點。

（五）公平原則：要求房地產估價人員應站在中立的立場上，求出對各方當事人來說都公平合理的價值。

九、估價方法：

根據估價目的和房產的具體情況，本報告采用成本法進行估 10

價。

十、估價結果：

我公司根據評估目的，按照法定估價程序，運用科學方法綜合

確定委估房產價值為人民幣：1026.33 萬元（其中含土地價值244.86萬元），評估單價為2726.10 元／平方米。人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

十一、估價人員：

項目參與人（估價師）：劉海教 吳寧 技術負責人審簽:

十二、估價作業日期：

二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日

十三、估價報告應用有效期：

二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日

附 件

1、估價對象的相關資料。

2、估價機構營業執照（復印件）。

3、估價機構資質證書（復印件）。

4、注冊估價師資格證書（復印件）。

5、各房產評估價格明細表：

估價測算過程：

一、估價方法：

根據估價目的和房產的具體情況，采用成本法進行估價，采用

市場法進行調整。

二、估價測算：如表1 和表2：

三、估價結果確定：

根據以上計算,最后確定委估房產在估價基準日的評估價格為

人民幣：1026.33 萬元。

估價金額人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。