第一篇：房地產司法鑒定評估

房地產司法鑒定估價規范初步研究

2009-05-07

房地產司法鑒定估價規范初步研究

（作者：崔太平來源：《中國房地產估價與經紀》雜志2008年第6期）

一、物權保護與房地產估價

房地產司法估價與財產保護的關系是什么呢？《物權法》作為保護財產的基本法律，在當事人的物權受到侵犯時，救濟的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開估價。其實任何的經濟糾紛，甚至是刑事法律糾紛，判決和裁決有幾種情形，最嚴重是剝奪人的生命，第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財產處罰，對侵害他人權利的除以財產的處罰，另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當事人的財產往往是個人的財產，所以從這個角度來說，我們侵害當事人的物權是離不開損害賠償的，就是估價的。其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個途徑。所以說司法鑒定估價在一定程度上不僅是財產保護，在相當程度上影響了司法的工作。

二、房地產司法鑒定估價的現狀

（一）估價委托程序不規范

一是，受托估價機構的資質不符合相關規定。法院委托的房地產估價機構，其資質并不符合部門規章的規定，建設部《房地產估價機構管理辦法》規定，一級和二級資質的機構才可以接受法院委托的估價，但是實際情況中，卻又一些三級資質機構接受了法院的估價委托。二是，委托書不規范，缺乏估價基本事項的記載。估價對象不明確，誰提供多少資料，這些都沒有。法院和當事人配合的義務也沒有，或者說不夠準確和詳盡。三是沒有委托合同。委托合同涉及到委托估價的費用、當事人的義務、權利、糾紛的解決等等。四是法院對外委托估價，沒有充分尊重當事人的訴訟權

利。一般覺得當事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價機構就可以了，其實不然。一個是涉及到糾紛的不動產，要不要估價，是當事人的權利，如果說當事人雙方都覺得不需要估價，那么就不用估價。所以說第一個是估價的申請和決定權。決定權最終在法官的手里，實際在當事人的手里，然后才申請，授予。

（二）房地產司法鑒定估價缺乏質證程序

我曾經做過律師事務所主任，如果原告和被告請一個律師，大家在法庭上在以法律允許的范圍內申請自己的權利，在這樣的博弈中，實現了當事人之間利益的平衡，間接實現了司法公正，間接提高了律師的社會地位。房地產估價師很少針鋒相對，司法鑒定估價應該有這樣的程序，甚至還可以成為專家作證出庭，像律師一樣。

（三）《房地產估價規范》缺乏對于房地產司法鑒定估價的規定

《房地產估價規范》在房地產糾紛估價里面有三條，這些規定在現階段來看，對指導實踐缺乏可操作性。

（四）法院等司法機關對于房地產司法鑒定估價的認識不清晰

一是，對國家的房地產估價制度不熟悉。法院對房地產估價作為國家法定制度、《房地產估價規范》作為國家標準還不十分清晰，對估價對象、估價對象的法律權屬狀態等還有待專家協助。二是，對房地產司法鑒定估價的范圍認識不清。例如，如果有委托人委托我們評估一個賓館的大堂，是否可以？當然不可以。房屋基本單元登記的狀態，以及房屋登記辦法規定的相關內容，法院在查封和預查封的時候，他們有時也不清楚該查封什么。三是對于法院的配合義務、訴訟當事人的配合義務認識不清。

三、房地產司法鑒定估價規范的基本框架

（1）完善房地產司法鑒定估價的委托程序。目前的《房地產估價規范》對實體性的規定不少，對于程序性的規定較少，實際上規范對程序性規定的應該多些。

（2）建立房地產司法鑒定估價的質證程序。

（3）完善房地產司法鑒定估價的技術標準。

（4）建立房地產司法鑒定估價的專家庫。專家庫的司法鑒定專家，接受鑒定估價委托。并不從事具體的司法鑒定估價業務，而是接受法院咨詢，幫助法官對于鑒定估價報告的質證和采信。估價專家也可以接受咨詢，幫助法官確定對于不動產的查封、預查封的具體范圍。

四、司法鑒定估價業務的承接

（一）明確基本情況

（1）明確估價的基本事項：

估價目的；估價時點；估價對象（實體狀況、權益狀況）。委托評估范圍，不一定就是估價師實際評估范圍！

委托方、產權持有者；估價報告的使用限制；估價報告交付時間及方式；估價服務費及支付方式。

（2）明確估價的其他重要事項：

估價的價值定義；委托方提供的估價依據（估價權屬資料、身份證明、相關法律文書）。估價依據，應當能夠區分哪些是委托方提供，哪些是評估師自己收集掌握的。

對于委托方之外的使用者，應當在委托估價合同中明確。

能力不能勝任的司法鑒定估價業務的委婉拒絕。

（二）明確具體事項

（1）鑒定委托書應當載明委托人的名稱或者姓名、擬委托的司法鑒定機構的名稱、委托鑒定的事項、鑒定事項的用途以及鑒定要求等內容。委托鑒定事項屬于重新鑒定的，應當在委托書中注明。

（2）委托人應當向司法鑒定機構提供真實、完整、充分的鑒定材料，并對鑒定材料的真實性、合法性負責。

（3）對提供的鑒定材料不完整、不充分的，司法鑒定機構可以要求委托人補充；委托人補充齊全的，可以受理。

（4）不能即時決定受理的，應當在七個工作日內作出是否受理的決定，并通知委托人。

（三）司法鑒定機構不得受理的鑒定委托

（1）委托事項超出本機構司法鑒定業務范圍的；

（2）鑒定材料不真實、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鑒定事項的用途不合法或者違背社會公德的；

（4）鑒定要求不符合司法鑒定執業規則或者相關鑒定技術規范的；

（5）鑒定要求超出本機構技術條件和鑒定能力的；

（6）不符合民法通則第二十九條規定的；

（7）其他不符合法律、法規、規章規定情形的。

對不予受理的，應當向委托人說明理由，退還其提供的鑒定材料。

五、司法鑒定估價應當遵循的規范

（1）法律法規

（2）《房地產估價規范》等估價規范

（3）《司法鑒定程序通則》

（4）《司法鑒定文書規范》和《司法鑒定協議書（示范文本）》

六、司法鑒定估價風險提示

（1）鑒定意見屬于專家專業性意見，其是否被采信取決于辦案機關的審查和判斷，鑒定人和鑒定機構無權干涉；

（2）由于鑒定材料或者客觀條件限制，并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見；

（3）鑒定活動遵循獨立、客觀、公正的原則，因此，鑒定意見可能對委托人有利，也可能不利。

七、對于房地產司法鑒定估價的質證

（1）房地產司法鑒定估價的質證程序，包括出庭通知、估價師出庭、質證內容、訴訟當事人質詢和法官詢問、估價師退庭等。

（2）質證內容主要包括：對于鑒定估價主體資格的質證，對于鑒定估價啟動程序合法性的質證，對于鑒定估價機構和房地產估價師是否遵循回避原則的質證，對于鑒定估價范圍的質證，對于鑒定估價報告規范性的質證等等。

（3）鑒定估價的質證程序，還應當包括：建立法官直接詢問、當事人

交叉詢問規則，房地產估價師分別出庭接受質證規則，以及房地產估價師適時退庭規則。

（4）對于估價工作底稿的質證

?工作底稿分管理類工作底稿、操作類工作底稿。

?管理類工作底稿包括：估價業務基本事項的記錄；估價業務約定書；估價作業計劃；估價業務執行過程中的重大問題處理記錄；估價報告的審核記錄。

?操作類工作底稿通常包括：現場調查記錄與相關資料；收集的估價資料；估價測算過程記錄。

（5）對估價報告假設限制條件的質證

?估價報告中的假設和限制條件應說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊處理對抵押價值可能的影響及本估價報告使用的限制條件。

?注冊資產評估師不得濫用估價假設前提，估價假設前提應當具有合理性。評估師應當對于估價的假設前提在估價時點的實際狀況進行必要的披露和闡述。

?在市場波動較大時，評估師要特別關注價格的下跌風險；金融機構續貸涉及房地產抵押價值的估價，注冊房地產估價師對已經發生的市場不利變化，應給予充分重視；注冊房地產估價師對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預期不確定的收益或升值因素應謹慎處理。

（6）對估價對象法律權屬狀況的質證

?估價師應當知曉評估對象法律權屬對估價結論有重大影響。估價師執行估價業務，應當關注估價對象法律權屬并予以恰當披露。

?對估價對象法律權屬確認或發表意見，超出估價師執業范圍。估價師不得明示或暗示具有對估價對象法律權屬確認或發表意見的能力，不得對估價對象的法律權屬提供保證。

?對委托方和相關當事方提供的估價對象法律權屬資料和資料來源進行必要的查驗，并對查驗情況予以披露，但不應超越執業范圍明示或暗示承

擔驗證估價對象法律權屬資料真實性、合法性和完整性的責任。

?對估價對象法律權屬瑕疵狀況予以充分披露。

?以設定產權為前提對委托方不具有所有權的房地產進行評估，應當對估價對象法律權屬和設定產權前提予以充分披露，并明確說明設定產權狀況與實際法律權屬狀況存在重大差別。

（7）對估價有關事項披露的質證

對估價結果會產生重大影響、需要提醒估價報告使用者關注的事項,注冊房地產估價師應當在估價報告中予以披露,并揭示披露事項對估價結果的定性或定量影響。披露事項包括但不限于：

（一）估價對象的權利人、建筑面積、土地面積及其用途等有矛盾，存在異議、疑義的；

（二）存在共有權人和他項權利的；

（三）房地產的土地剩余使用年限或建筑物耐用經濟年限較短的；

（四）根據調查和委托人書證已存在的具有法定優先受償權的款項；

（五）實地查勘受特殊因素制約的；

（六）估價所需資料缺失及對缺失資料的處理方法；

（七）估價對象房地產附有長期及短期租約的；

（八）估價時存在建筑物損耗的；

（九）有關法律、法規規定的針對估價對象的抵押限制條件;

（十）其他應當披露事項。

八、完善房地產司法鑒定估價技術標準

?實行房地產估價師負責制度，遵循回避制度，實行房地產估價師出庭作證制度等等，均是鑒定估價技術標準應當考慮的內容。另外，作為鑒定人的房地產估價師，有權了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人，這既賦予估價師權利義務，又是對訴訟當事人配合義務的規定。

?房地產司法鑒定估價實施，應當遵守法律、法規，遵守職業道德和職業紀律，尊重科學，遵守技術操作規范。

?在房地產司法鑒定估價當中，補充鑒定估價、重新鑒定估價屢屢發生。這需要在鑒定估價的技術標準當中，明確當事人申請重新鑒定的審查標準。

第二篇：房地產司法鑒定評估風險告知書

司法鑒定風險告知書（示范文本）尊敬的委托人（申請人）：

在簽訂司法鑒定協議書之前，為維護您的合法權益，根據《全國人大常委會關于司法鑒定管理問題的決定》和其他相關法律法規規章的規定，現將司法鑒定中可能存在和出現的風險告知如下：

一、鑒定意見存在不被采信的風險。鑒定意見是法律規定的證據之一，屬于鑒定人的專業性意見，其是否被采信取決于辦案機關等采信方的審查和判斷，司法鑒定人和司法鑒定機構無權干涉。

二、鑒定意見存在不明確的風險。司法鑒定是一種科學實證活動，因受鑒定材料、科學發展水平和其他客觀條件的限制，有時可能得不出明確的鑒定意見。

三、鑒定意見存在與申請人的愿望不一致的風險。司法鑒定活動遵循合法、獨立、客觀、公正的原則，司法鑒定機構和司法鑒定人處于中立地位，依法不受任何組織、個人的干涉，鑒定意見對委托人（申請人）可能有利，也可能對委托人（申請人）不利。

四、鑒定意見可能存在不能客觀反應真實情況的風險。鑒定意見是司法鑒定人根據委托人（申請人）提供的鑒定材料，運用科學技術和專門知識以及鑒定經驗對專門性問題作出鑒別判斷的一種傾向性意見。受制于技術水平，可能存在不能客觀反映真實情況的風險。根據《全國人大常委會關于司法鑒定管理問題的決定》，司法鑒定實行鑒定人負責制度。只有辦案機關等采信方才能決定是否采信，其他主體無權受理關于司法鑒定意見意義的投訴，更無權變更或撤銷司法鑒定意見。

五、委托鑒定事項不當的風險。委托鑒定事項是否恰當，是否與案件待證事實之間存在關聯性由委托人（申請人）負責，司法鑒定人嚴格依據委托人（申請人）提出的委托鑒定事項進行鑒定，無權在鑒定過程中對委托鑒定事項進行修改或補充。

六、對自行委托鑒定提出異議的風險。一方當事人自行委托鑒定機構進行的鑒定，另一方當事人有證據足以反駁并申請重新鑒定的，辦案機關或者其他委托人可能準許。

七、鑒定材料不真實或不合法的風險。司法鑒定人依據委托人（申請人）提供的鑒定材料進行鑒定，鑒定材料的真實性和合法性由委托人（申請人）負責。當事人對鑒定意見有異議的，可以通過申請鑒定人出庭作證或者通過申請補充鑒定、重新鑒定等法定途徑解決。

八、為對已不利的鑒定意見被采信并出具鑒定費用的風險。司法鑒定收費遵循公開公平、誠實信用、平等有償和委托人付費的原則，鑒定費用最終由哪一方承擔，由辦案機關在辦理案件時一并決定，司法鑒定申請方存在為對己不利的鑒定意見出具鑒定費用的風險。

司法鑒定機構已告知我方司法鑒定風險，我方已完全了解《司法鑒定風險告知書》中所提示的內容。

委托人（申請人）簽字：

****年**月**日（本告知書一式二份，一份交委托人（申請人），一份存入司法鑒定檔案。）

第三篇：房地產司法鑒定評估風險告知書

房地產司法鑒定評估風險告知書

根據法律、法規、規章的有關規定，現將房地產司法鑒定評估當中的風險予以告知。

一、房地產司法鑒定評估是由房地產評估專業人員根據相關專業知識，依據法律規定，客觀、公正、科學地提出的專業性意見。房地產司法鑒定評估可能得出對當事人不利的鑒定估價結果。一旦啟動房地產司法鑒定評估，當事人就要面臨承擔不利鑒定估價結果的法律風險。

二、不按時交納房地產鑒定評估費，又不提出減、緩交請求，或者提出減、緩交請求未達成合意仍不交納鑒定評估費的，當事人應當承擔終結鑒定評估的風險。

三、當事人對鑒定估價報告有異議的，可以自收到鑒定估價報告起1 O日內提出異議，超過該期間即喪失對鑒定估價報告提出異議的權利。

四、房地產司法鑒定估價依據存在重大缺失，或者受客觀條件限制不能進行現場查看，難以得出明確的估價結果，當事人要承擔終結司法鑒定評估的風險。

在上述情況下，當事人如仍申請進行鑒定評估，或者人民法院認為必需進行鑒定評估的，依照《房地產司法鑒定評估指導意見（試行）》的規定，由房地產估價機構進行咨詢性估價，當事人應當承擔房地產咨詢性估價產生的法律后果。

五、當事人對提交的鑒定評估資料的真實性、完整性、合法性負責。當事人不如實、全面提供相關評估資料，或者不能對評估資料來源作出說明，對因此造成的評估結論偏差，當事人應當承擔不利的后果。

六、當事人不提供真實、完整、合法的鑒定評估資料，或者不配合房地產估價機構的現場查看工作，致使鑒定評估工作無法繼續進行的，當事人應當承擔終結司法鑒定評估的風險。

七、一方當事人提供的鑒定評估資料，須經人民法院組織有關當事人質證后，由人民法院移交給估價機構。

八、當事人申請人民法院調查收集鑒定評估資料，申請補充鑒定評估或者重新鑒定評估，應當在人民法院規定期限內提出。

第四篇：司法鑒定中房地產評估存在的問題及對策

司法鑒定中房地產評估存在的問題及對策

臨汾信譽房地產估價有限公司 王勇

[摘要]：隨著經濟糾紛、訴訟案件的增加，需要進行司法鑒定房地產評估業務的數量也越來越多,司法鑒定評估由于其獨具的“公正性、嚴肅性、復雜性、精確性”區別于其他評估業務。由于司法鑒定評估往往直接關系到當事人雙方的切身利益，從而產生了房地產評估中的諸多問題。本文從工作實踐出發，按評估工作流程對司法鑒定進行了探討，從而分析針對問題采取相應的解決對策。

[關鍵詞]：司法鑒定 房地產評估 問題 對策

隨著經濟糾紛、訴訟數量的增加，需要進行司法鑒定房地產評估業務的數量也越來越多，作為我們房地產評估、土地評估的中介機構，非常重視這類業務的發展。由于司法鑒定評估往往直接關系到當事人雙方的切身利益，從而產生了房地產評估中的諸多問題本文從工作實踐出發，按評估工作流程對司法鑒定進行了探討，從而分析針對問題采取相應的解決對策。

一、司法鑒定評估的定義

所謂司法鑒定評估就是房地產估價機構依法接受人民法院的委托，運用專業的估價知識和方法，依照法定的程序，對與司法案件有關的涉訟標的房地產價值進行專業判斷的一種活動。

我國的司法鑒定評估業務不過短短幾年的歷史。隨著經濟糾紛、訴訟數量的增加，需要進行司法鑒定房地產評估業務的數量也越來越多，由于法律制度完善、權利意識增強以及房地產市場發展等外部環境因素的共同影響，房地產評估鑒定已逐漸成為司法環節中一項不可或缺的技術工作。

二、司法鑒定評估的特點：

司法鑒定涉及的房地產評估是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機構接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關的專門性問題進行科學檢驗、判斷并作出結論的活動。其次才是房地產價格評估行為，是具備房地產估價司法鑒定執業資格的司法鑒定機構接受司法機關、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產估價師估算、判斷估價對象房地產在估價時點的客觀合理價格或價值的活動。這些特殊的因素決定了司法鑒定評估區別于其他評估的特點，總結如下：

1.目的的“公正性”

與國有資產轉讓評估的保護性、抵押貸款評估的謹慎性不同，司法鑒定評估當事人雙方具有平等的法律地位，其根本目的是為了當事人的合法權益，體現司法公正原則，為人民法院妥善處理經濟糾紛提供參考。

2.行為的“嚴肅性”

司法鑒定評估報告一經當事人認可及人民法院確認，就具有法律效力，并將作為司法審判和執行的重要依據，直接關系到當事雙方的切身利益。司法鑒定評估工作必須建立在對估價目的和估價對象的充分了解上展開，嚴肅的對待每一個評估環節。3.過程的“復雜性”

司法鑒定評估過程的復雜性源自于案件本身和估價對象兩個方面。司法行為的特點決定了估價師在估價目的確定、現場勘察、權屬資料取得、評估解釋等過程中必然會受到各種復雜關系的影響和限制；另一方面，司法鑒定的估價對象往往存在權屬不清、面積不明等復雜情況，這都給司法鑒定評估工作帶來了挑戰。

4.結果的“精確性”

司法鑒定評估所具有的法律效力使得估價結果直接關系到當事雙方的切身利益，許多估價結果不可避免的要接受當事各方對其精確性的嚴格審查。這和我們估價行業以往常常強調的“估價結果允許有±10%的誤差”有著明顯的矛盾。

三、司法鑒定房地產評估中存在的問題

1、首先，司法鑒定涉及的房地產評估具有特殊性。它首先是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機構接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關的專門性問題進行科學檢驗、判斷并作出結論的活動。其次才是房地產價格評估行為，是具備房地產估價司法鑒定執業資格的司法鑒定機構接受司法機關、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產估價師估算、判斷估價對象房地產在估價時點的客觀合理價格或價值的活動。由此可見，司法鑒定房地產評估活動中，房地產估價師除遵循《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》等有關規定、執業規范以外，作為司法鑒定人應當履行出庭義務，就其作出的鑒定結論接受法官、雙方當事人的質證。實際工作中，司法鑒定房地產評估主要為確定房地產拍賣底價、確定抵債協議金額、延遲履行的執行等目的服務。

2、由其特殊性決定房地產估價師在執業過程中應充分認知司法鑒定房地產評估業務的嚴肅性，從前期現場勘查、房地產權屬的調查認定、房地產估價師的簽字等細節上都不能有半點疏忽。評估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執行程序，重則給雙方當事人造成難以挽回的經濟損失。

比如當法院通過搖號確定評估公司后，評估公司沒有特殊原因應該立即承接業務，并在工作中與委托法院保持聯系，在合理時間內完成評估工作；同一項目盡量不更換估價師，保證評估工作的連貫。

另外，在現場勘察時估價人員一定要認真對待，嚴格按照估價程序作業。如最基本的應按照約定準時到達現場；當事人不予配合不能入戶勘查、拍照時，應及時與委托法院聯系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問題；現場勘察應該細致，避免出現漏評現象；評估公司最好派兩名估價人員進行現場勘查，并保證現場勘查人員與評估報告的簽字估價師一致。

3、關于評估報告的具體內容，是雙方當事人最關注的部分。評估公司出具的估價報告應語言清晰明確，沒有錯別字；評估依據充分，提供對委托方有價值的參考信息；價格內涵準確；最終價格水平客觀合理；報告附件全面，所附照片應為彩色；另外報告中注明的提交報告時間應與實際交付報告時間一致。

4、關于增值服務的問題。按照評估規程，一個評估目的出具一份估價報告，相應的出具一個評估價格。司法鑒定房地產評估業務中有些特殊情況，如為抵債目的進行評估，因為抵債協議確定后房地產要過戶，委托方除要明確抵債房地產價值外，還需要了解房地產過戶所涉及的稅費種類、數額，尤其是土地增值稅的情況；對于拍賣后需要補繳土地使用權出讓金的情況，委托方需要了解出讓金大致數額等。筆者認為，在評估工作前期應充分了解委托方的評估目的及房地產擬處置方案，就委托方的需求，在工作量不大的情況下，評估機構可以為委托方提供類似的增值服務；如果工作量較大，可以與委托方協商適當增加評估費用。

5、評估機構在工作中應與委托法院相互配合，積極做好各個環節的工作。如目前一般由評估公司持法院提供的相應證明材料到房屋、土地行政主管部門落實房地產權屬的工作，但有的區、縣房屋、土地行政主管部門不對評估公司提供這項服務，給房地產權屬認定工作帶來不便。如果法院能與市一級的房屋、土地行政主管部門協調這項工作，具體操作仍由評估公司來做，權屬認定工作將更為順暢。

6、時限短。正常資產評估有充裕的時間調查取證，而司法鑒定評估在時間上受限制，這就為評估造成不便。

7、取證難度大。正常資產評估由企業配合收集資料，有的企業甚至成立專門的配合評估班子，這就大大的減少了取證難度。而司法鑒定評估就不一樣了，被告方不配合，甚至銷毀資料；司法評估是追索性評估，現在評估前兩年的資產，這就需要花費大量的時間調查當時的物價，當時的資產狀況，因此更需慎重的取證。

8、估價報告有效期的問題，目前房地產市場價格波動較大，評估公司出具的房地產估價報告有效期一般為半年，而法院的工作程序中如送達不順利或拍賣公告等需要一定的時間，通常案件未結但評估報告已過有效期，這就需要評估公司充分理解法院的工作特點，雙方協商解決好這個問題。

四、司法鑒定房地產評估中的問題解決對策 1.明確估價目的和范圍

在做鑒定報告時，應要求委托方說清鑒定目的，并說清鑒定范圍，提醒委托方簽定范圍要合情、合理、合法，明確委托方要求鑒定的是標的物的直接損失、間接損失或兩者兼有，在此有三點應注意：

(a)要注意直接損失、間接損失范圍的確定，一定要由委托方確定，中介機構無建議權。

(b)如果委托方提出一些不合理的評估范圍，應有權說明情況，認真對待，因為提出不合理的評估范圍有可能把責任推到鑒定人身上，鑒定人無必要承擔。

(c)一旦確定了鑒定范圍；就要嚴格把鑒定約定在范圍內，不可隨意超越。

2.合理的價值定義

價值定義的準確與否直接影響到估價結論的可靠性。與其他評估業務價值定義的相對確定性不同，鑒定評估的價值定義往往依估價目的和估價對象的不同，存在較大的差異，對控制估價機構的法律風險至關重要。舉例來說，拍賣目的情況下往往評估的是其合法轉讓條件下的市場交易價值；但對于很多分家析產目的下的鑒定評估，估價對象往往權屬資料不齊或受限制(例如宅基地)，這就需要估價師與法官根據估價目的，堅持客觀、公正、合情、合理的原則，本著解決矛盾糾紛、維護正當權益的原則，選擇適當的價值定義。

合理的價值定義需要估價師在遵循估價基本理論的基礎上，與估價的根本目的相結合，避免不假思索的“市場價值”，深刻地理解“市場價值”僅僅是價值的一種形式，從根本上去規避司法鑒定評估的潛在法律風險。

3.謹慎的假設和限制條件

估價師應當謹慎對待假設和限制條件。司法鑒定評估結果必須同價值定義嚴格對應，才能真正實現估價目的。原則上，估價報告中的每一項假設和限制條件都應得到法院的事先認同，由法官協助判斷假設和限制條件的合理性及是否會對審判和執行產生影響。除法院允許外，司法鑒定評估報告中應避免出現對權屬、面積、使用標準等重要因素的假設，防止估價報告失去期望的使用價值。

4.科學的估價方法

司法鑒定評估應當緊緊圍繞價值定義，優先選用市場比較法進行估價。而在市場比較法使用過程中，必須注重選擇與估價對象具有較強可比性的實例，科學地設定價值定義條件下的各個比較因素，使得估價結果不偏離價值定義的內涵。

5.嚴謹的技術路線(1)現場踏勘 估價師在進行現場踏勘時應當有法官陪同，雙方當事人或其委托律師共同到場。現場踏勘過程中，估價師應公開收集各種權屬資料，并要求法官和雙方當事人簽字確認其真實性、完整性。估價師必須拍攝估價對象及其環境照片，并與踏勘基本數據填寫現場踏勘登記表，注明踏勘日期和踏勘人員，并要求法官和雙方當事人簽字確認其真實性、完整性。

(2)基礎資料校核

對于取得的估價對象權屬等基礎資料，估價師應當通過公開渠道進行校核。對于存在權屬不清、基礎數據不明的，估價師應當與法官溝通，共同協商解決方案，不得擅自做出假設。

(3)市場數據調研

估價師應當通過公開渠道調查各種司法鑒定評估過程所需的基礎數據，并做好底稿的存檔工作，對于一些電話咨詢、專家咨詢等數據應做好書面記錄，以備查閱。做市場調查還應考慮以下幾點：

(a)自己有無能力承接業務，鑒定機構的規模與委托鑒定的標的物是否協調。

(b)鑒定機構有無該方面的資格，否則將會面臨反被告。(c)鑒定人有無該方面的專長，這就要求或放棄業務；或組成專家組進行鑒定。

(d)有無最基本的資料來源，在鑒定業務中，資料來源是成功鑒定的前提，也是鑒定自我保護的重要依據，對于如無特別關鍵的資料，應主動放棄，無義務編造，由法院來解決。(e)有無影響自己執業的強大的外界干預，因外界干預是不可避免的，執業中會遇到來自各方面的壓力，有些壓力是不好克服的。在鑒定中，有的委托人先定價，或不讓看標的物，這就要引起高度重視，應做到心中有數，基本資料能否收集到，如出入大；最好不要接受。屬暗箱操作的，決不能接受。總之，應按有關規定堅持原則，保護各方利益；維護社會安定。

(f)接受委托應了解產權是否清晰，產權不清晰的，應由政府有關部門作出決定，千萬不要做產權界定，因其應為政府有關部門做的，如無產權證明，最好不要出鑒定報告。放棄產權界定的風險的方法：

索要有關權威部門證明文件、證書，或臨時性文件。第一 不管產權定性，在評估報告中明確揭示，提請報告使用人或有關部門注意。

第二 取得法院、原告、被告三方的認可，由法院牽頭并簽字、蓋章。

(4)估價計算

司法鑒定中的每個估價計算過程和數據來源，必須嚴格遵循估價規范及相關法律法規的規定，做到有理有據，避免“拍腦門”,確保估價計算過程的科學合理，確保估價結果做到準確無誤。

6、司法鑒定評估報告書的特別事項說明

司法鑒定評估報告書的特別事項說明是執業評估師自我保護的重要措施，在做司法鑒定評估時應充分應用。在寫特別事項說明應考慮：(1)要說明產權界定的情況。產權界定是否真實、證明的來源委托方是否認同、各方是否還有異議，要明確說明是誰、誰做的界定，如無，應明確本鑒定機構不承擔責任。

(2)明確評估報告使用范圍，應說明如超越了評估報告的使用范圍，后果應由委托方負責。寫清該報告僅適用于××案件的索賠。

(3)明確報告的使用期限，司法鑒定評估的使用期限應與委托方在委托單上協商確定，一旦商定后，必須在特別事項說明中明確揭示。

(4)由于司法鑒定評估的特殊性，應明確揭示特殊的評估基準日是應委托方要求確定的。

(5)要聲明報告書的附件和工作底稿等證明材料的真實性，由提供方的當事人負責或委托方負責。收集的資料或附件要有當事人簽字。

[參考文獻]：

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3、王學哲《論司法鑒定評估工作的風險防范》

4、胡雪麗《淺談房地產評估中的風險與防范》

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8、《司法鑒定機構登記管理辦法》

9、《司法鑒定人管理辦法》

第五篇：房地產司法鑒定估價解析

201210 2012年第10期總第55期 行政事業資產與財務 □盤小霞

房地產司法鑒定估價是房地產評估過程中常見的

案例。此類工作看似易，行卻難。故此，應慎行、周密，于細微處定勝負。本例看點，是對此次司法鑒定估價 中存在的常不為人關注，又得必須關注的問題的剖析 及其應采取的舉措。

案情：某市中級人民法院因某建筑公司（申請執行 人）與某房地產開發有限公司（被執行人）工程款糾紛 一案，需要對某房地產開發有限公司（被執行人）所開 發的位于某市棉興路54號一樓1277.32㎡的商業用房 地產進行拍賣，經過隨機搖號后，委托某評估機構對某 房地產開發有限公司開發的位于某市棉興路54號一 樓1277.32㎡的商業用房地產進行評估；委托日期為 2008年8月19日，評估期限為15個工作日。委托方 僅向評估機構提供了《商品房預售許可證》。后某評估 機構于2008年9月8日出具了《房地產估價報告》，評 估結果為7060元/㎡。

報告出具后，某房地產開發有限公司（被執行人）于2008年9月22日提出異議。異議認為“評估結果 偏低，評估結果與市場價格背離，顯失公平；缺乏必要 的資料（缺失國有土地使用證、房屋租賃合同直接影響 評估結果，不應妄加推測）；估價依據使用錯誤，缺乏交 易案例的證據；評估人員與申請執行人某建筑公司有 單獨接觸（在沒有法院人員陪同的情況下，評估人員與 申請執行人某建筑公司人員坐同一輛車前往估價對象 現場），有缺乏公正之嫌疑；簽字估價師未進行現場查 看（報告中注明的現場查看人員為評估助理），程序違 法；要求重新評估或更換評估人”。后某評估機構針對 異議于2008年10月7日進行回復，認為：“評估結果 合理、客觀公正、估價人員包括注冊房地產估價師及估 價助理，評估作業期內曾多次要求法院補充資料，在未 取得補充資料的情況下，依據《委托書》及《商品房預售 許可證》出具了評估報告；評估結果系因某房地產開發 有限公司（被執行人）未提供任何估價對象權屬資料的 情況下，經到當地房地產管理部門進行了相關資料的 查詢后對估價對象權屬狀況在報告中作出了合理的假 設，評估結果反映了在滿足估價的假設與限制條件及 價值定義下的公開市場價值。”

后在法院的協調下，某房地產開發有限公司（被執

行人）補充提供了《國有土地使用權證》復印件及《房屋 租賃合同》復印件后，評估機構于2008年11月24日依

據法院轉交的某房地產開發有限公司（被執行人）補充 提供的《國有土地使用權證》復印件及《房屋租賃合同》 復印件，因租賃合同租金、租賃合同期限、土地用途及 土地剩余使用年限與原報告中估價的假設條件不一 致，故根據補充資料對估價結果進行了相應調整，估價 結果調整為7370元/㎡。

案由：工程款糾紛執行案件。

估價對象基本情況（摘自某評估公司出具的評估 報告）：某房地產開發有限公司開發的位于某市棉興路 54號一樓1277.32㎡的商業用房地產，至估價時點,估 價對象尚未辦理《房屋所有權證》，所在建筑物也未辦 理大產權證；房屋用途以委托方提供的《委托書》記載 用途和估價人員實際查看用途為準，建筑面積以《委托 書》記載為準。估價假設在辦理估價對象的《房屋所有 權證》時不存在任何司法和行政障礙，也未考慮該過程 中所產生的費用對估價結果的影響。截止估價時點，估價對象尚未辦理分戶的《國有土地使用證》，委托方 也未提供估價對象所在宗地的《國有土地使用權證》。房地產司法鑒定估價解析資產 評 估

ZICHAN PINGGU 根據本次評估的《委托書》及估價對象已取得《商品房 預售許可證》，估價假設估價對象應分攤的土地使用權 以出讓方式取得、用途為商業用地。估價假設在辦理 估價對象的分戶《國有土地使用證》時不存在任何司法 和行政障礙，也未考慮該過程中所產生的費用對估價 結果的影響。在估價時點估價對象已經出租，但是委 托方未能提供其《租賃合同》，因此本次估價未考慮該 租約事項對估價結果的影響，至估價時點，估價對象尚 未辦理分戶的《國有土地使用證》。估價人員也未查詢 到所在宗地的土地權屬狀況。而估價對象所在建筑物 為開發的商品房，已經取得預售許可，《商品房預售許 可證》記載用途為綜合樓，估價對象的實際用途為商 業，因此假設估價對象占用的土地為出讓商業用地，土 地使用權人與房屋所有權人保持一致；根據國家相關 規定，出讓商業用地的法定最高使用年限為40年，同 時通過了解，估價對象所在樓盤的開發期周期約為2 年，估價對象建成于2007年5月，故至估價時點估價 對象剩余的土地使用年限約為36.81年。

估價對象技術路線（摘自某評估公司出具的評估 報告）：估價對象位于某市棉興路54號，屬于城市新 區，該區域內近年來新建房屋較多，市場上類似房屋的 出售情況較為普遍，且資料較容易收集，故可以采用市

場比較法進行估價；同時該區域內類似商業用房出租 情況較為普遍，客觀收益資料容易收集，故具備采用收 益法的條件；因此本次選用市場比較法及收益法進行 估價。

解剖（存在的問題）：

通過對以上評估案例的介紹，結合被執行人對評

估報告的異議，可以看出本次司法鑒定估價中確實存 在以下幾個問題：

一、現場查看的問題

《房地產估價規范》明確規定，估價人員在進行房 地產估價時，估價人員都必須進行現場查看，親臨現場 感受估價對象的物質實體狀況等，而作為房地產司法 鑒定評估項目時，估價人員的身份就由一名普通的房 地產估價師轉變成一名司法鑒定人員，司法鑒定涉及 的房地產評估具有特殊性。不管從評估的程序上還是 估價的依據上的要求都更加嚴格。依據《全國人大常 委會關于司法鑒定管理問題的決定》，司法鑒定實行鑒 定人負責制度。鑒定人應當獨立進行鑒定，對鑒定意 見負責并在鑒定書上簽名或者蓋章。多人參加的鑒 定，對鑒定意見有不同意見的，應當注明。可見，作為 要在鑒定書上簽名的鑒定人，理所當然的應該親臨現 場進行現場查看，如果作為簽名的鑒定人不到現場進 行查看，而委派評估助理進行現場查看，只是審核評估 結果并簽字，是對自己不負責任，也是對當事人利益的 一種侵犯，對法律的不尊重。

針對簽字的房地產估價師不到現場進行現場查

看的情況，當事人當然有理由可以推翻整個評估報告，難以想象一個鑒定人員在進行嚴肅的司法鑒定的時 候，不對估價對象進行現場查看，怎么可能得出讓人 信服的、公正、公平、客觀的鑒定結論呢？因此，本案 中的簽字估價師沒有到估價對象的現場進行查看，而 僅評估助理進行現場查看，是一個非常致命的程序錯 誤。

二、估價人員與一方當事人單獨接觸的問 題

本案中被執行人僅因為評估人員與申請執行人某

建筑公司在沒有法院人員陪同的情況下，乘坐同一輛 車前往估價對象現場，就質疑估價人員單獨接觸一方 當事人，有缺乏公正之嫌疑。可見，估價人員保持中 立，不私下接觸任何一方當事人從程序上來說是多么 的重要。只有程序合法，才能保證實體公正。本案中，作為估價人員，在實務操作中必須要注意 細節，一個很小的細節或者不以為然都可能導致評估 報告被推翻，即使我們的評估報告的結果非常的客觀

公正，但是只要程序上出了問題，引起了當事人的質 疑，評估報告的結果客觀公正在程序的差錯下就會顯 得非常的蒼白無力，轟動全球的美國世紀大案——辛 普森殺妻案不就是因為司法鑒定的程序上的失誤導致 了辛普森在鐵證面前也被判無罪的一個很好的例子 嗎？可見程序的重要性。

在具體的從事房地產司法鑒定項目時，實踐操作 中確實會出現執行法官或技術室的經辦人員因種種 原因不配合估價人員進行現場查看，要求我們估價人

員自己與雙方當事人聯系進行現場查看的情況。筆201210 2012年第10期總第55期 行政事業資產與財務

者認為，如果雙方當事人都能夠到達估價對象現場，委托人（法院）也能對估價人員在雙方當事人同時到 場的情況下進行現場查看事宜進行書面簽字確認時，估價人員也可以在沒有法院人員陪同的情況下進行 現場查看；但是如果僅有一方當事人配合進行現場查 看的情況下，估價人員就應該堅持要求法院配合一同 前往，這樣才能避免出現私自接觸當事人的嫌疑。而 且根據《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣 和變賣工作的若干規定》（法釋〔2009〕16號），評估機 構在工作中需要對現場進行勘驗的，人民法院應當提 前通知審判、執行人員和當事人到場。當事人不到場 的，不影響勘驗的進行，但應當有見證人見證。評估 機構勘驗現場，應當制作現場勘驗筆錄。勘驗現場人 員、當事人或見證人應當在勘驗筆錄上簽字或蓋章確 認。因此，估價人員要求在法院工作人員到場的情況 下進行現場查看是程序合法的必不可少的條件，也是 有法可依的。

三、評估資料提供的問題

本案中，估價對象為商業用房，《國有土地使用證》 是評估的必不可少的資料，而估價人員在被執行人不 配合提供資料的情況下，對估價對象的土地使用權的 性質、用途、剩余使用年限進行假設出具房地產司法鑒 定評估報告是不恰當的。

筆者認為，針對本案的情況，估價對象的《國有土 地使用證》、《房屋租賃合同》在估價機構出具《房地產 估價報告》后，被執行人才補充提供，說明被執行人主 觀上是不愿意配合的，這個就好比訴訟中當事人在一 審的時侯不提供證據，等待二審的時侯才補充提供作 為新證據來推翻一審的判決，這個是不被法律所允許 的，也應該借鑒《最高人民法院關于民事訴訟證據的若 干規定》（2002年4月1日起施行），制定有關房地產司 法鑒定估價指導意見，規定當事人必須在規定的期限

內通過法院向估價機構提交估價依據，除因正當理由，依據有關規定向人民法院申請延長期限且經人民法院 批準同意延長期限外，當事人在規定期限內不提交估 價依據的，視為不提交，如果當事人不能提交充分、有 效的估價依據，將承擔鑒定估價不能的風險，應當對案 件事實承擔舉證不能的法律后果。

從估價機構的角度來說，在當事人確實不配合提

供估價所必須的資料的情況下，估價機構可以申請人 民法院調取相關的資料，比如：本案估價機構可以要 求人民法院到國土局調取估價對象的《國有土地使用 證》，只要被執行人辦理了《國有土地使用證》，是一定 能夠調閱得到的。當然，由于法院的工作人員不是專 業的評估人員，對某些評估資料的敏感度及查閱部門 不一定清楚，就需要估價人員配合法院一同進行評估 資料的查閱，有利于及時的進行評估，保證訴訟的繼 續進行。評估機構在工作中應與委托法院相互配合，積極做好各個環節的工作。如目前一般由評估公司 持法院提供的相應證明材料到房屋、土地行政主管部 門落實房地產權屬的工作，但有的區、縣房屋、土地行 政主管部門不對評估公司提供這項服務，給房地產權 屬認定工作帶來不便。在法院的配合下，能與房屋、土地行政主管部門協調工作，查閱資料的工作將更為 順暢。

當然，實踐操作中也可能出現經過估價人員與法

院的共同努力，某些評估需要的關鍵性數據還是無法 確定的情況，而作為法院，每一個案件都必須結案，不 可能懸而不決，在這種情況下，如果法院要求必須出具 評估報告，應針對關鍵性數據（國有土地使用權的用 途、性質、收益年限）取得雙方當事人的一致認可或由 委托人來確定一個合理的數據后提供給評估機構，否 則，評估機構可以終止鑒定。

四、租賃合同是否應給予考慮的問題

本案中估價對象是商業用房，估價人員現場查看

時估價對象已經出租，估價機構僅因為委托方未能提 供其《租賃合同》，因此本次估價未考慮該租約事項對 估價結果的影響是不恰當的。委托方未能提供其《租 賃合同》，并不能否認租賃事實的存在，法院在委托書 中也未明確是否考慮租賃合同的影響。這種情況實際 操作中比較多。作為法院，不是專業的評估機構，對租 賃合同對評估結果的影響并沒有明確的認識，當然不 會在委托書中體現，是可以理解的。因此，作為受托的 評估機構，在接受委托后經過現場查看了解了估價對 象的基本情況后，就應該及時與法院溝通，告知租賃情 況的存在對評估結果存在的重大影響，由法院根據對資產

評 估

ZICHAN PINGGU 租賃合同的效力的認定后，在委托書中明確是否考慮 租賃合同的影響，然后估價人員根據委托書中的要求 進行評估。不應該在未與法院針對租賃情況進行溝通 的情況下，直接認定為不考慮租賃合同的影響，這樣可 能會損害當事人的利益。

五、建筑面積、房屋用途以《委托書》記載為 準是否合適的問題

本案中，至估價時點,估價對象尚未辦理《房屋所 有權證》，所在建筑物也未辦理大產權證；房屋用途以 委托方提供的《委托書》記載用途和估價人員實際查看 用途為準，建筑面積以《委托書》記載為準。筆者認為： 房屋用途以委托方提供的《委托書》記載用途和估價人 員實際查看用途為準，建筑面積以《委托書》記載為準 也存在一定的問題。估價對象的用途、建筑面積是影 響評估結果的關鍵性的數據，直接影響了評估結果的 大小，而法院不能對估價對象的用途及建筑面積進行 認定，建筑物的用途應該是依據合法性原則，根據規劃 局批準的用途及房管局認定的用途為依據，建筑面積 的大小只能依據有測繪資質的專業機構進行測繪后得 出，建筑面積應該由面積測量報告或者房屋所有權證 或者不動產登記簿確認。法院沒有對建筑物的用途和 建筑面積進行確認的職權。實踐中，有時侯還會出現 針對某些未辦證的建筑物進行評估時，法院要求評估 公司進行測量后出具評估報告的情況，這是不恰當的，作為評估機構是沒有進行房地產測繪的資質，如果評 估機構進行測繪后，拍賣機構依據評估機構測繪的面 積進行拍賣，均可能極大的損害了雙方當事人的利益。而且評估報告存在重大瑕疵，當事人是隨時都可以此 為由推翻評估報告。

因此，本案中關于估價對象房屋的用途部分，估價 人員也應該到規劃部門及房產管理部門核實，本案中 關于建筑面積部分，估價人員應該到相關部門，比如： 房地產管理局查閱辦理預售許可證時是否進行了測 繪，或者查閱建筑面積的來源。如果確實沒有相應的 合法的書面依據來支撐建筑面積的來源，就應該要求 委托人聘請專業的測繪機構對本次評估的估價對象的 建筑面積進行測繪后再進行評估。因為估價對象在拍 賣后也涉及到要進行過戶的問題，過戶必然涉及到房 屋的用途、建筑面積的大小，所以，對房屋的用途、建筑 面積的大小的確定工作如果在評估階段就做到合法合 規，是非常重要的，能夠為后續的拍賣、過戶工作減少

糾紛，確保執行案件的順利進行。

六、估價依據是否充分，是否經得起質證的 問題

本案中，被執行人在對評估報告的異議中提到“缺 乏交易案例的證據”，可見，作為估價機構出具的房地 產司法鑒定估價報告一定要在每一個細節上能夠經得 起雙方當事人質證，司法鑒定涉及的房地產評估具有 特殊性，司法鑒定房地產評估活動中，房地產估價師除 遵循《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》等有關 規定、執業規范以外，作為司法鑒定人應當履行出庭義 務，就其作出的鑒定結論接受法官、雙方當事人的質 證。因此，不管是估價的程序還是實體上，每一個環節 都應該經得起法官、雙方當事人的質證，這就對我們從 事司法鑒定估價的估價人員提出了更高的要求，要有 強烈的證據意識，時刻想到我們的評估報告就是一份 鑒定結論，是證據的一種，從參數的選取，案例的調查、選用，資料的采用都要有理有據，做到程序合法，實體 公正。

（作者單位：四川中聯恒通資產評估有限公司）