第一篇：房地產司法鑒定估價規范研究

房地產司法鑒定估價規范研究

（作者：崔太平來源：《中國房地產估價與經紀》雜志2008年第6期）

一、物權保護與房地產估價

房地產司法估價與財產保護的關系是什么呢？《物權法》作為保護財產的基本法律，在當事人的物權受到侵犯時，救濟的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開估價。其實任何的經濟糾紛，甚至是刑事法律糾紛，判決和裁決有幾種情形，最嚴重是剝奪人的生命，第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財產處罰，對侵害他人權利的除以財產的處罰，另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當事人的財產往往是個人的財產，所以從這個角度來說，我們侵害當事人的物權是離不開損害賠償的，就是估價的。其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個途徑。所以說司法鑒定估價在一定程度上不僅是財產保護，在相當程度上影響了司法的工作。

二、房地產司法鑒定估價的現狀

（一）估價委托程序不規范

一是，受托估價機構的資質不符合相關規定。法院委托的房地產估價機構，其資質并不符合部門規章的規定，建設部《房地產估價機構管理辦法》規定，一級和二級資質的機構才可以接受法院委托的估價，但是實際情況中，卻又一些三級資質機構接受了法院的估價委托。二是，委托書不規范，缺乏估價基本事項的記載。估價對象不明確，誰提供多少資料，這些都沒有。法院和當事人配合的義務也沒有，或者說不夠準確和詳盡。三是沒有委托合同。委托合同涉及到委托估價的費用、當事人的義務、權利、糾紛的解決等等。四是法院對外委托估價，沒有充分尊重當事人的訴訟權利。一般覺得當事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價機構就可以了，其實不然。一個是涉及到糾紛的不動產，要不要估價，是當事人的權利，如果說當事人雙方都覺得不需要估價，那么就不用估價。所以說第一個是估價的申請和決定權。決定權最終在法官的手里，實際在當事人的手里，然后才申請，授予。

（二）房地產司法鑒定估價缺乏質證程序

我曾經做過律師事務所主任，如果原告和被告請一個律師，大家在法庭上在以法律允許的范圍內申請自己的權利，在這樣的博弈中，實現了當事人之間利益的平衡，間接實現了司法公正，間接提高了律師的社會地位。房地產估價師很少針鋒相對，司法鑒定估價應該有這樣的程序，甚至還可以成為專家作證出庭，像律師一樣。

（三）《房地產估價規范》缺乏對于房地產司法鑒定估價的規定

《房地產估價規范》在房地產糾紛估價里面有三條，這些規定在現階段來看，對指導實踐缺乏可操作性。

（四）法院等司法機關對于房地產司法鑒定估價的認識不清晰

一是，對國家的房地產估價制度不熟悉。法院對房地產估價作為國家法定制度、《房地產估價規范》作為國家標準還不十分清晰，對估價對象、估價對象的法律權屬狀態等還有待專家協助。二是，對房地產司法鑒定估價的范圍認識不清。例如，如果有委托人委托我們評估一個賓館的大堂，是否可以？當然不可以。房屋基本單元登記的狀態，以及房屋登記辦法規定的相關內容，法院在查封和預查封的時候，他們有時也不清楚該查封什么。三是對于法院的配合義務、訴訟當事人的配合義務認識不清。

三、房地產司法鑒定估價規范的基本框架

（1）完善房地產司法鑒定估價的委托程序。目前的《房地產估價規范》對實體性的規定不少，對于程序性的規定較少，實際上規范對程序性規定的應該多些。

（2）建立房地產司法鑒定估價的質證程序。

（3）完善房地產司法鑒定估價的技術標準。

（4）建立房地產司法鑒定估價的專家庫。專家庫的司法鑒定專家，接受鑒定估價委托。并不從事具體的司法鑒定估價業務，而是接受法院咨詢，幫助法官對于鑒定估價報告的質證和采信。估價專家也可以接受咨詢，幫助法官確定對于不動產的查封、預查封的具體范圍。

四、司法鑒定估價業務的承接

（一）明確基本情況

（1）明確估價的基本事項：

估價目的；估價時點；估價對象（實體狀況、權益狀況）。委托評估范圍，不一定就是估價師實際評估范圍！

委托方、產權持有者；估價報告的使用限制；估價報告交付時間及方式；估價服務費及支付方式。

（2）明確估價的其他重要事項：

估價的價值定義；委托方提供的估價依據（估價權屬資料、身份證明、相關法律文書）。估價依據，應當能夠區分哪些是委托方提供，哪些是評估師自己收集掌握的。

對于委托方之外的使用者，應當在委托估價合同中明確。

能力不能勝任的司法鑒定估價業務的委婉拒絕。

（二）明確具體事項

（1）鑒定委托書應當載明委托人的名稱或者姓名、擬委托的司法鑒定機構的名稱、委托鑒定的事項、鑒定事項的用途以及鑒定要求等內容。委托鑒定事項屬于重新鑒定的，應當在委托書中注明。

（2）委托人應當向司法鑒定機構提供真實、完整、充分的鑒定材料，并對鑒定材料的真實性、合法性負責。

（3）對提供的鑒定材料不完整、不充分的，司法鑒定機構可以要求委托人補充；委托人補充齊全的，可以受理。

（4）不能即時決定受理的，應當在七個工作日內作出是否受理的決定，并通知委托人。

（三）司法鑒定機構不得受理的鑒定委托

（1）委托事項超出本機構司法鑒定業務范圍的；

（2）鑒定材料不真實、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鑒定事項的用途不合法或者違背社會公德的；

（4）鑒定要求不符合司法鑒定執業規則或者相關鑒定技術規范的；

（5）鑒定要求超出本機構技術條件和鑒定能力的；

（6）不符合民法通則第二十九條規定的；

（7）其他不符合法律、法規、規章規定情形的。

對不予受理的，應當向委托人說明理由，退還其提供的鑒定材料。

五、司法鑒定估價應當遵循的規范

（1）法律法規

（2）《房地產估價規范》等估價規范

（3）《司法鑒定程序通則》

（4）《司法鑒定文書規范》和《司法鑒定協議書（示范文本）》

六、司法鑒定估價風險提示

（1）鑒定意見屬于專家專業性意見，其是否被采信取決于辦案機關的審查和判斷，鑒定人和鑒定機構無權干涉；

（2）由于鑒定材料或者客觀條件限制，并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見；

（3）鑒定活動遵循獨立、客觀、公正的原則，因此，鑒定意見可能對委托人有利，也可能不利。

七、對于房地產司法鑒定估價的質證

（1）房地產司法鑒定估價的質證程序，包括出庭通知、估價師出庭、質證內容、訴訟當事人質詢和法官詢問、估價師退庭等。

（2）質證內容主要包括：對于鑒定估價主體資格的質證，對于鑒定估價啟動程序合法性的質證，對于鑒定估價機構和房地產估價師是否遵循回避原則的質證，對于鑒定估價范圍的質證，對于鑒定估價報告規范性的質證等等。

（3）鑒定估價的質證程序，還應當包括：建立法官直接詢問、當事人交叉詢問規則，房地產估價師分別出庭接受質證規則，以及房地產估價師適時退庭規則。

（4）對于估價工作底稿的質證

工作底稿分管理類工作底稿、操作類工作底稿。

管理類工作底稿包括：估價業務基本事項的記錄；估價業務約定書；估價作業計劃；估價業務執行過程中的重大問題處理記錄；估價報告的審核記錄。

操作類工作底稿通常包括：現場調查記錄與相關資料；收集的估價資料；估價測算過程記錄。

（5）對估價報告假設限制條件的質證

估價報告中的假設和限制條件應說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊處理對抵押價值可能的影響及本估價報告使用的限制條件。

注冊資產評估師不得濫用估價假設前提，估價假設前提應當具有合理性。評估師應當對于估價的假設前提在估價時點的實際狀況進行必要的披露和闡述。

在市場波動較大時，評估師要特別關注價格的下跌風險；金融機構續貸涉及房地產抵押價值的估價，注冊房地產估價師對已經發生的市場不利變化，應給予充分重視；注冊房地產估價師對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預期不確定的收益或升值因素應謹慎處理。

（6）對估價對象法律權屬狀況的質證

估價師應當知曉評估對象法律權屬對估價結論有重大影響。估價師執行估價業務，應當關注估價對象法律權屬并予以恰當披露。

對估價對象法律權屬確認或發表意見，超出估價師執業范圍。估價師不得明示或暗示具有對估價對象法律權屬確認或發表意見的能力，不得對估價對象的法律權屬提供保證。

對委托方和相關當事方提供的估價對象法律權屬資料和資料來源進行必要的查驗，并對查驗情況予以披露，但不應超越執業范圍明示或暗示承擔驗證估價對象法律權屬資料真實

性、合法性和完整性的責任。

對估價對象法律權屬瑕疵狀況予以充分披露。

以設定產權為前提對委托方不具有所有權的房地產進行評估，應當對估價對象法律權屬和設定產權前提予以充分披露，并明確說明設定產權狀況與實際法律權屬狀況存在重大差別。

（7）對估價有關事項披露的質證

對估價結果會產生重大影響、需要提醒估價報告使用者關注的事項,注冊房地產估價師應當在估價報告中予以披露,并揭示披露事項對估價結果的定性或定量影響。披露事項包括但不限于：

（一）估價對象的權利人、建筑面積、土地面積及其用途等有矛盾，存在異議、疑義的；

（二）存在共有權人和他項權利的；

（三）房地產的土地剩余使用年限或建筑物耐用經濟年限較短的；

（四）根據調查和委托人書證已存在的具有法定優先受償權的款項；

（五）實地查勘受特殊因素制約的；

（六）估價所需資料缺失及對缺失資料的處理方法；

（七）估價對象房地產附有長期及短期租約的；

（八）估價時存在建筑物損耗的；

（九）有關法律、法規規定的針對估價對象的抵押限制條件;

（十）其他應當披露事項。

八、完善房地產司法鑒定估價技術標準

實行房地產估價師負責制度，遵循回避制度，實行房地產估價師出庭作證制度等等，均是鑒定估價技術標準應當考慮的內容。另外，作為鑒定人的房地產估價師，有權了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人，這既賦予估價師權利義務，又是對訴訟當事人配合義務的規定。

房地產司法鑒定估價實施，應當遵守法律、法規，遵守職業道德和職業紀律，尊重科學，遵守技術操作規范。

在房地產司法鑒定估價當中，補充鑒定估價、重新鑒定估價屢屢發生。這需要在鑒定估價的技術標準當中，明確當事人申請重新鑒定的審查標準。

第二篇：房地產司法鑒定估價解析

201210 2012年第10期總第55期 行政事業資產與財務 □盤小霞

房地產司法鑒定估價是房地產評估過程中常見的

案例。此類工作看似易，行卻難。故此，應慎行、周密，于細微處定勝負。本例看點，是對此次司法鑒定估價 中存在的常不為人關注，又得必須關注的問題的剖析 及其應采取的舉措。

案情：某市中級人民法院因某建筑公司（申請執行 人）與某房地產開發有限公司（被執行人）工程款糾紛 一案，需要對某房地產開發有限公司（被執行人）所開 發的位于某市棉興路54號一樓1277.32㎡的商業用房 地產進行拍賣，經過隨機搖號后，委托某評估機構對某 房地產開發有限公司開發的位于某市棉興路54號一 樓1277.32㎡的商業用房地產進行評估；委托日期為 2008年8月19日，評估期限為15個工作日。委托方 僅向評估機構提供了《商品房預售許可證》。后某評估 機構于2008年9月8日出具了《房地產估價報告》，評 估結果為7060元/㎡。

報告出具后，某房地產開發有限公司（被執行人）于2008年9月22日提出異議。異議認為“評估結果 偏低，評估結果與市場價格背離，顯失公平；缺乏必要 的資料（缺失國有土地使用證、房屋租賃合同直接影響 評估結果，不應妄加推測）；估價依據使用錯誤，缺乏交 易案例的證據；評估人員與申請執行人某建筑公司有 單獨接觸（在沒有法院人員陪同的情況下，評估人員與 申請執行人某建筑公司人員坐同一輛車前往估價對象 現場），有缺乏公正之嫌疑；簽字估價師未進行現場查 看（報告中注明的現場查看人員為評估助理），程序違 法；要求重新評估或更換評估人”。后某評估機構針對 異議于2008年10月7日進行回復，認為：“評估結果 合理、客觀公正、估價人員包括注冊房地產估價師及估 價助理，評估作業期內曾多次要求法院補充資料，在未 取得補充資料的情況下，依據《委托書》及《商品房預售 許可證》出具了評估報告；評估結果系因某房地產開發 有限公司（被執行人）未提供任何估價對象權屬資料的 情況下，經到當地房地產管理部門進行了相關資料的 查詢后對估價對象權屬狀況在報告中作出了合理的假 設，評估結果反映了在滿足估價的假設與限制條件及 價值定義下的公開市場價值。”

后在法院的協調下，某房地產開發有限公司（被執

行人）補充提供了《國有土地使用權證》復印件及《房屋 租賃合同》復印件后，評估機構于2008年11月24日依

據法院轉交的某房地產開發有限公司（被執行人）補充 提供的《國有土地使用權證》復印件及《房屋租賃合同》 復印件，因租賃合同租金、租賃合同期限、土地用途及 土地剩余使用年限與原報告中估價的假設條件不一 致，故根據補充資料對估價結果進行了相應調整，估價 結果調整為7370元/㎡。

案由：工程款糾紛執行案件。

估價對象基本情況（摘自某評估公司出具的評估 報告）：某房地產開發有限公司開發的位于某市棉興路 54號一樓1277.32㎡的商業用房地產，至估價時點,估 價對象尚未辦理《房屋所有權證》，所在建筑物也未辦 理大產權證；房屋用途以委托方提供的《委托書》記載 用途和估價人員實際查看用途為準，建筑面積以《委托 書》記載為準。估價假設在辦理估價對象的《房屋所有 權證》時不存在任何司法和行政障礙，也未考慮該過程 中所產生的費用對估價結果的影響。截止估價時點，估價對象尚未辦理分戶的《國有土地使用證》，委托方 也未提供估價對象所在宗地的《國有土地使用權證》。房地產司法鑒定估價解析資產 評 估

ZICHAN PINGGU 根據本次評估的《委托書》及估價對象已取得《商品房 預售許可證》，估價假設估價對象應分攤的土地使用權 以出讓方式取得、用途為商業用地。估價假設在辦理 估價對象的分戶《國有土地使用證》時不存在任何司法 和行政障礙，也未考慮該過程中所產生的費用對估價 結果的影響。在估價時點估價對象已經出租，但是委 托方未能提供其《租賃合同》，因此本次估價未考慮該 租約事項對估價結果的影響，至估價時點，估價對象尚 未辦理分戶的《國有土地使用證》。估價人員也未查詢 到所在宗地的土地權屬狀況。而估價對象所在建筑物 為開發的商品房，已經取得預售許可，《商品房預售許 可證》記載用途為綜合樓，估價對象的實際用途為商 業，因此假設估價對象占用的土地為出讓商業用地，土 地使用權人與房屋所有權人保持一致；根據國家相關 規定，出讓商業用地的法定最高使用年限為40年，同 時通過了解，估價對象所在樓盤的開發期周期約為2 年，估價對象建成于2007年5月，故至估價時點估價 對象剩余的土地使用年限約為36.81年。

估價對象技術路線（摘自某評估公司出具的評估 報告）：估價對象位于某市棉興路54號，屬于城市新 區，該區域內近年來新建房屋較多，市場上類似房屋的 出售情況較為普遍，且資料較容易收集，故可以采用市

場比較法進行估價；同時該區域內類似商業用房出租 情況較為普遍，客觀收益資料容易收集，故具備采用收 益法的條件；因此本次選用市場比較法及收益法進行 估價。

解剖（存在的問題）：

通過對以上評估案例的介紹，結合被執行人對評

估報告的異議，可以看出本次司法鑒定估價中確實存 在以下幾個問題：

一、現場查看的問題

《房地產估價規范》明確規定，估價人員在進行房 地產估價時，估價人員都必須進行現場查看，親臨現場 感受估價對象的物質實體狀況等，而作為房地產司法 鑒定評估項目時，估價人員的身份就由一名普通的房 地產估價師轉變成一名司法鑒定人員，司法鑒定涉及 的房地產評估具有特殊性。不管從評估的程序上還是 估價的依據上的要求都更加嚴格。依據《全國人大常 委會關于司法鑒定管理問題的決定》，司法鑒定實行鑒 定人負責制度。鑒定人應當獨立進行鑒定，對鑒定意 見負責并在鑒定書上簽名或者蓋章。多人參加的鑒 定，對鑒定意見有不同意見的，應當注明。可見，作為 要在鑒定書上簽名的鑒定人，理所當然的應該親臨現 場進行現場查看，如果作為簽名的鑒定人不到現場進 行查看，而委派評估助理進行現場查看，只是審核評估 結果并簽字，是對自己不負責任，也是對當事人利益的 一種侵犯，對法律的不尊重。

針對簽字的房地產估價師不到現場進行現場查

看的情況，當事人當然有理由可以推翻整個評估報告，難以想象一個鑒定人員在進行嚴肅的司法鑒定的時 候，不對估價對象進行現場查看，怎么可能得出讓人 信服的、公正、公平、客觀的鑒定結論呢？因此，本案 中的簽字估價師沒有到估價對象的現場進行查看，而 僅評估助理進行現場查看，是一個非常致命的程序錯 誤。

二、估價人員與一方當事人單獨接觸的問 題

本案中被執行人僅因為評估人員與申請執行人某

建筑公司在沒有法院人員陪同的情況下，乘坐同一輛 車前往估價對象現場，就質疑估價人員單獨接觸一方 當事人，有缺乏公正之嫌疑。可見，估價人員保持中 立，不私下接觸任何一方當事人從程序上來說是多么 的重要。只有程序合法，才能保證實體公正。本案中，作為估價人員，在實務操作中必須要注意 細節，一個很小的細節或者不以為然都可能導致評估 報告被推翻，即使我們的評估報告的結果非常的客觀

公正，但是只要程序上出了問題，引起了當事人的質 疑，評估報告的結果客觀公正在程序的差錯下就會顯 得非常的蒼白無力，轟動全球的美國世紀大案——辛 普森殺妻案不就是因為司法鑒定的程序上的失誤導致 了辛普森在鐵證面前也被判無罪的一個很好的例子 嗎？可見程序的重要性。

在具體的從事房地產司法鑒定項目時，實踐操作 中確實會出現執行法官或技術室的經辦人員因種種 原因不配合估價人員進行現場查看，要求我們估價人

員自己與雙方當事人聯系進行現場查看的情況。筆201210 2012年第10期總第55期 行政事業資產與財務

者認為，如果雙方當事人都能夠到達估價對象現場，委托人（法院）也能對估價人員在雙方當事人同時到 場的情況下進行現場查看事宜進行書面簽字確認時，估價人員也可以在沒有法院人員陪同的情況下進行 現場查看；但是如果僅有一方當事人配合進行現場查 看的情況下，估價人員就應該堅持要求法院配合一同 前往，這樣才能避免出現私自接觸當事人的嫌疑。而 且根據《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣 和變賣工作的若干規定》（法釋〔2009〕16號），評估機 構在工作中需要對現場進行勘驗的，人民法院應當提 前通知審判、執行人員和當事人到場。當事人不到場 的，不影響勘驗的進行，但應當有見證人見證。評估 機構勘驗現場，應當制作現場勘驗筆錄。勘驗現場人 員、當事人或見證人應當在勘驗筆錄上簽字或蓋章確 認。因此，估價人員要求在法院工作人員到場的情況 下進行現場查看是程序合法的必不可少的條件，也是 有法可依的。

三、評估資料提供的問題

本案中，估價對象為商業用房，《國有土地使用證》 是評估的必不可少的資料，而估價人員在被執行人不 配合提供資料的情況下，對估價對象的土地使用權的 性質、用途、剩余使用年限進行假設出具房地產司法鑒 定評估報告是不恰當的。

筆者認為，針對本案的情況，估價對象的《國有土 地使用證》、《房屋租賃合同》在估價機構出具《房地產 估價報告》后，被執行人才補充提供，說明被執行人主 觀上是不愿意配合的，這個就好比訴訟中當事人在一 審的時侯不提供證據，等待二審的時侯才補充提供作 為新證據來推翻一審的判決，這個是不被法律所允許 的，也應該借鑒《最高人民法院關于民事訴訟證據的若 干規定》（2002年4月1日起施行），制定有關房地產司 法鑒定估價指導意見，規定當事人必須在規定的期限

內通過法院向估價機構提交估價依據，除因正當理由，依據有關規定向人民法院申請延長期限且經人民法院 批準同意延長期限外，當事人在規定期限內不提交估 價依據的，視為不提交，如果當事人不能提交充分、有 效的估價依據，將承擔鑒定估價不能的風險，應當對案 件事實承擔舉證不能的法律后果。

從估價機構的角度來說，在當事人確實不配合提

供估價所必須的資料的情況下，估價機構可以申請人 民法院調取相關的資料，比如：本案估價機構可以要 求人民法院到國土局調取估價對象的《國有土地使用 證》，只要被執行人辦理了《國有土地使用證》，是一定 能夠調閱得到的。當然，由于法院的工作人員不是專 業的評估人員，對某些評估資料的敏感度及查閱部門 不一定清楚，就需要估價人員配合法院一同進行評估 資料的查閱，有利于及時的進行評估，保證訴訟的繼 續進行。評估機構在工作中應與委托法院相互配合，積極做好各個環節的工作。如目前一般由評估公司 持法院提供的相應證明材料到房屋、土地行政主管部 門落實房地產權屬的工作，但有的區、縣房屋、土地行 政主管部門不對評估公司提供這項服務，給房地產權 屬認定工作帶來不便。在法院的配合下，能與房屋、土地行政主管部門協調工作，查閱資料的工作將更為 順暢。

當然，實踐操作中也可能出現經過估價人員與法

院的共同努力，某些評估需要的關鍵性數據還是無法 確定的情況，而作為法院，每一個案件都必須結案，不 可能懸而不決，在這種情況下，如果法院要求必須出具 評估報告，應針對關鍵性數據（國有土地使用權的用 途、性質、收益年限）取得雙方當事人的一致認可或由 委托人來確定一個合理的數據后提供給評估機構，否 則，評估機構可以終止鑒定。

四、租賃合同是否應給予考慮的問題

本案中估價對象是商業用房，估價人員現場查看

時估價對象已經出租，估價機構僅因為委托方未能提 供其《租賃合同》，因此本次估價未考慮該租約事項對 估價結果的影響是不恰當的。委托方未能提供其《租 賃合同》，并不能否認租賃事實的存在，法院在委托書 中也未明確是否考慮租賃合同的影響。這種情況實際 操作中比較多。作為法院，不是專業的評估機構，對租 賃合同對評估結果的影響并沒有明確的認識，當然不 會在委托書中體現，是可以理解的。因此，作為受托的 評估機構，在接受委托后經過現場查看了解了估價對 象的基本情況后，就應該及時與法院溝通，告知租賃情 況的存在對評估結果存在的重大影響，由法院根據對資產

評 估

ZICHAN PINGGU 租賃合同的效力的認定后，在委托書中明確是否考慮 租賃合同的影響，然后估價人員根據委托書中的要求 進行評估。不應該在未與法院針對租賃情況進行溝通 的情況下，直接認定為不考慮租賃合同的影響，這樣可 能會損害當事人的利益。

五、建筑面積、房屋用途以《委托書》記載為 準是否合適的問題

本案中，至估價時點,估價對象尚未辦理《房屋所 有權證》，所在建筑物也未辦理大產權證；房屋用途以 委托方提供的《委托書》記載用途和估價人員實際查看 用途為準，建筑面積以《委托書》記載為準。筆者認為： 房屋用途以委托方提供的《委托書》記載用途和估價人 員實際查看用途為準，建筑面積以《委托書》記載為準 也存在一定的問題。估價對象的用途、建筑面積是影 響評估結果的關鍵性的數據，直接影響了評估結果的 大小，而法院不能對估價對象的用途及建筑面積進行 認定，建筑物的用途應該是依據合法性原則，根據規劃 局批準的用途及房管局認定的用途為依據，建筑面積 的大小只能依據有測繪資質的專業機構進行測繪后得 出，建筑面積應該由面積測量報告或者房屋所有權證 或者不動產登記簿確認。法院沒有對建筑物的用途和 建筑面積進行確認的職權。實踐中，有時侯還會出現 針對某些未辦證的建筑物進行評估時，法院要求評估 公司進行測量后出具評估報告的情況，這是不恰當的，作為評估機構是沒有進行房地產測繪的資質，如果評 估機構進行測繪后，拍賣機構依據評估機構測繪的面 積進行拍賣，均可能極大的損害了雙方當事人的利益。而且評估報告存在重大瑕疵，當事人是隨時都可以此 為由推翻評估報告。

因此，本案中關于估價對象房屋的用途部分，估價 人員也應該到規劃部門及房產管理部門核實，本案中 關于建筑面積部分，估價人員應該到相關部門，比如： 房地產管理局查閱辦理預售許可證時是否進行了測 繪，或者查閱建筑面積的來源。如果確實沒有相應的 合法的書面依據來支撐建筑面積的來源，就應該要求 委托人聘請專業的測繪機構對本次評估的估價對象的 建筑面積進行測繪后再進行評估。因為估價對象在拍 賣后也涉及到要進行過戶的問題，過戶必然涉及到房 屋的用途、建筑面積的大小，所以，對房屋的用途、建筑 面積的大小的確定工作如果在評估階段就做到合法合 規，是非常重要的，能夠為后續的拍賣、過戶工作減少

糾紛，確保執行案件的順利進行。

六、估價依據是否充分，是否經得起質證的 問題

本案中，被執行人在對評估報告的異議中提到“缺 乏交易案例的證據”，可見，作為估價機構出具的房地 產司法鑒定估價報告一定要在每一個細節上能夠經得 起雙方當事人質證，司法鑒定涉及的房地產評估具有 特殊性，司法鑒定房地產評估活動中，房地產估價師除 遵循《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》等有關 規定、執業規范以外，作為司法鑒定人應當履行出庭義 務，就其作出的鑒定結論接受法官、雙方當事人的質 證。因此，不管是估價的程序還是實體上，每一個環節 都應該經得起法官、雙方當事人的質證，這就對我們從 事司法鑒定估價的估價人員提出了更高的要求，要有 強烈的證據意識，時刻想到我們的評估報告就是一份 鑒定結論，是證據的一種，從參數的選取，案例的調查、選用，資料的采用都要有理有據，做到程序合法，實體 公正。

（作者單位：四川中聯恒通資產評估有限公司）

第三篇：房地產估價報告規范格式

房地產估價報告規范格式 封面：

(標題)房地產估價報告

估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）

委托方：（說明本估價項目的委托單位 的全稱，個人委托的為個人的姓名）估價方：（說明本估價項目的估價機構的全稱）估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名）

估價日期：（說明參加本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）

估價報告編寫：（說明本估價報告在本估價機構內的編寫）

目錄：

（標題）目錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設與限制件

四、估價結果報告

（一）（二）…

五、估價技術報告（可不提供給委托方，供估價機構存檔和有關部門查閱等）

（一）（二）…

六、附件

（一）（二）…

正文：

一、致委托方函（標題）致委托方函 致函對象（為委托方的全稱）

致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果）致函落款（為估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函年月日）

二、估價師聲明

（標題）估價師聲明 我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告的分析、意見和結論是我們自已公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們在本報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論撰寫本估價報告。

5、我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中清楚地明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪能些估價人員沒有估價對象進行實地查勘）。

6、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名）。

7、其他需要聲明的事項。

參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章（至少有一名）。

三、估價的假設和限制條件

（標題：）估價的假設和限制條件

（說明本次估價的假設前提，未經調查認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）

四、估價結果報告

（標題：）房地產估價結果報告

(一)委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）

(二)估價方（說明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

(三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積、形狀、四至，周圍環境，景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質，水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況。對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程式質量，建成年月日，維護，保養，使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）

(四)估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）

(五)估價時點（說明所評估的客觀合理價構或價值對應的年月日）(六)價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）

(七)估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）

(八)估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）

(九)估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）(十)估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

(十一)（十一）估價人員（列出所有參因本次估價的人員的姓名、估價資歷格或職稱，并由本簽名蓋章）

(十二)（十二）估介作業日期（說明本次估價的起止年月日）

(十三)（十三）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）

五、估價技術報告

（標題：）房地產估價技術報告

(一)個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）(二)區域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區域因素）

(三)市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產的市場狀況、包括過去、現在和可預見的未來）

(四)高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象的最高最佳使用）(五)估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）(六)估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）(七)估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）…

六、附件

（標題：）附件

估價對象的位置圖，四至和周圍環境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內部照片，項目有關批準文件，產權證明，估價中引用的其他專用資料，估價人員和估價機構的資格明等。

第四篇：房地產估價報告規范格式

房地產估價報告的規范格式封面

（標題：）房地產估價報告

估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）

委托方：（說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名）估價方：（說明本估價項目的估價機構的全稱）

估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名）

估價作業日期：（說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）

估價報告編號：（說明本估價報告在本估價機構內的編號）目錄

（標題：）目錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設和限制條件

四、估價結果報告

（一）（二）

…

五、估價技術報告（可不提供給委托方，供估價機構存檔和有關管理部門查閱等）

（一）（二）

…

六、附件

（一）（二）

…致委托方函

（標題：）致委托方函

致函對象（為委托方的全稱）

致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果）

致函落款（為估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函的年月日）估價師聲明

（標題：）估價師聲明

我們鄭重聲明：

1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3.我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。

4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5.我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進行實地查勘）。

6.沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名）。

7.（其他需要聲明的事項）

參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章（至少有一名）估價的假設和限制條件

（標題：）估價的假設和限制條件

（說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）6 估價結果報告

（標題：）房地產估價結果報告

（一）委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）

（二）估價方（說明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）

（四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）

（五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日）

（六）價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）

（七）估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）

（八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）

（九）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）

（十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

（十一）估價人員（列出所有參加本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）

（十二）估價作業日期（說明本次估價的起止年月日）

（十三）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）估價技術報告

（標題：）房地產估價技術報告

（一）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）

（二）區域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區域因素）

（三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來）

（四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）

（五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）

（六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）

（七）估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）8 附件

（標題：）附件

1.估價對象的位置圖

2.四至和周圍環境圖

3.土地形狀圖

4.建筑平面圖

5.外觀和內部照片

6.項目有關批準文件

7.產權證明

8.估價中引用的其他專用文件資料

9.估價人員和估價機構的資格證明等。

第五篇：房地產估價司法鑒定實踐中存在問題淺析

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房地產估價司法鑒定實踐中存在問題淺析 作者：羅靜

來源：《法制博覽》2013年第09期

作者簡介：羅靜（1963-），女，四川峨眉人，主檢法醫師，研究方向：房地產評估、土地評估、資產評估。

攀枝花市中級人民法院，四川攀枝花617000

【摘要】本文闡述了房地產評估在司法鑒定中的重要性，分析了我市涉案房地產評估存在的問題，提出了房地產評估過程的建議和對策，為進一步在司法鑒定中房地產評估做出更為科學、合理的價值評估提供一點看法。

【關鍵詞】房地產評估；司法鑒定；問題；對策

一、房地產估價司法鑒定的定義

房地產估價全稱房地產價格評估，是由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價的目的，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定的時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質不是估計人員的定價，而是模擬市場價格形成過程，將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗的結合。

房地產估價司法鑒定是指在訴訟活動中房地產估價機構運用房地產估價的專門知識和技能對房地產價格進行評估并出具報告的活動。

房地產估價司法鑒定，是立足于為解決房地產糾紛中房地產價值的評估，它不同于房地產轉讓、房地產抵押、房地產保險所涉及的一般房地產估價；房地產司法鑒定估價的估價結論，作為解決糾紛的法定證據，對訴訟、仲裁的公正性起著十分重要乃至決定性的作用。總的來看，司法鑒定中的房地產估價工作，首先是一種司法鑒定行為，是由法院委托具有相關資質的房地產估價公司進行評估；同時，它也是專業房地產價格評估行為，是對估價房地產的估算，判斷其在估價時點的客觀合理價值的活動。

二、房地產估價司法鑒定中存在的問題及對策

2010年至2013年4月，攀枝花市中級人民法院共受理鑒定、評估、財務審計及拍賣案件211件，其中涉及房地產評估案件為121件，占整個對外委托案件的57.35%。121件案件中，單純涉及房地產評估案件106件，涉及房地產評估、資產評估、土地評估案件15件。121件案件中，因資料不齊或當事人達成和解協議而撤回評估的案件有9件。

121件房地產評估案件呈現以下特點：

（1）由于法院在執行過程中，被執行人因執行其財產出現不滿，部分當事人出現法院組織評估機構選擇時不到場、不提供房產資料、不配合評估機構的現場勘查等。

（2）部分當事人因對評估結論不滿而拒絕交納評估費用。

（3）當鑒定、評估公司出具鑒定、評估征求意見稿時，法院會將該稿提交當事人。有些當事人在異議期內不提出異議，而在異議期過后提出異議。

（一）房地產估價司法鑒定中存在當事人不配合問題

房地產估價司法鑒定，受訴訟案件各種背景條件影響，為滿足案件判決和執行的需要，估價結果價值種類較多，例如，用于協議轉讓的，為快速變現價值；以資抵債的，為抵償價值；用于財產分割的，為現有公開市場價值；用于拍賣執行的，為拍賣參考底價。在房地產估價司法鑒定實踐過程中，由于訴訟案件的背景復雜，各種各樣的情況都會存在，進而造成房地產估價司法鑒定實踐過程中會出現和普通房地產估價多且復雜的問題。

筆者結合多年房地產司法鑒定評估工作實踐及遇到的一些實際案例，認為在房地產司法鑒定評估實踐中，最為突出的問題就是評估過程中相關當事方的配合難問題，下面就對該問題及解決對策談一點淺見。

在司法實踐中，房地產因其自身價值大的特點，往往在民事經濟糾紛中占有關鍵性的地位。因此，房地產估價結果對案件中的各方當事人的切身利益會產生重大影響。并且，不同的訴訟背景因素會讓當事方產生完全不同的態度。例如，如果訴訟背景為以資抵債，那么房地產資產擁有方就會傾向于其房地產估價結果越高越“合理”；但同樣的情況，如果訴訟背景變成了財產分割，那房地產資產擁有方自然又會傾向于其估價結果越低越“合理”。由于房地產評估在司法鑒定中的特殊影響，造成在工作實踐中，估價過程得不到相關當事人的積極配合。

首先，當事方的不配合問題有時表現在相關資料的提供上。在工作實踐中，我們曾遇到過這樣的情況，該案例中，估價對象為一中型電冶金工業的配套生產廠房，訴訟背景為以資抵債。在整個估價工作過程中，當事方都拖延甚至以種種理由拒不提供房地產評估的相關資料，造成估價工作很難順利進行。當評估機構將估價結果初稿提交法院后，當事方又拿出原拒不提供的資料，以此為據，對評估機構出具的估價結果提出異議。當事方的如此行為，造成了該司法鑒定評估工作的反復拖延，進而嚴重影響了整個司法審判的正常進度。

其次，最常見的情況是，現場勘察時相關數據的收集（如商業房地產的租金收益情況），往往從當事方那里得不到準確數據，而估價人員在對周圍類似情況房地產調查時也常會受到當

事方一定程度的干擾。在遇到此類問題時，我們在工作實踐中一般會要求評估人員在不同時間段對估價對象房地產進行多次獨立勘察，從而收集到客觀數據，在此調查基礎上采用科學的評估方法得出客觀的、令人信服的估價結果。

另外，在工作實踐中，我們發現有時當事方的不配合，是由于一些客觀原因（比如對房地產一些專業知識的所知不夠）造成的。在一宗財產分割案件中，被告方所屬住宅房地產為“房改房”，未進行過房屋分戶平面圖測繪，原告方在評估現場勘察過程中提出他們認為房屋的實際大小與資料（房產證復印件）數據不符，認為資料不真實；而被告方認為自己有理，對評估勘察工作有抵觸。評估人員為當事雙方就此種“房改房”的特點及房屋測繪的相關知識做了較為詳細的說明，最后在法院工作人員調解下，當事雙方均作出讓步，同意就以現有資料數據作為評估依據。從以上情況可以看出，在這種類型的配合問題處理上，評估機構和法院之間的溝通，以及評估機構與當事方之間的溝通是很重要的。作為法院更應該支持、配合做好評估工作，這樣才能保證房地產評估順利進行。

（二）房地產估價司法鑒定中評估機構收取評估費用存在的問題

房地產評估機構在接受法院委托房地產評估的案件后，按照法院的要求完成房地產評估工作，因此依據司法鑒定收費標準收取評估費用是合理、合法的。評估機構以往是在評估工作結束后再向當事人收取評估費用，但在房地產估價司法鑒定中，當事人時常出現因對鑒定結論或對案件判決不滿意拒絕交納評估費用的情況。

根據《四川省高級人民法院委托鑒定管理辦法》第十七條規定：“鑒定費用應當由當事人交納的，由司法技術管理部門通知當事人在5日內向鑒定機構交納，并告知當事人逾期不交將視為自動放棄鑒定申請，并承擔相應法律后果”。針對以上存在的問題，我院要求涉案的當事人向評估機構先期預交部分評估費用，待評估機構的正式報告發出前，交清剩余評估費用。但對于經濟條件確有困難的當事人，評估機構應承擔專業機構的社會責任，建立“鑒定救濟”制度，可根據實際情況對確有困難的當事人實行減、免、緩交評估費用。

（三）關于當事人在異議期內不提出異議，而在異議期后提出的問題

根據《四川省高級人民法院法院委托鑒定管理辦法》第二十二條規定：“當事人應當在收到征求意見稿5日內，以書面形式向司法技術管理部門提交回復意見，無正當理由，逾期不提交的，視為無意見”。法院司法技術管理部門在將鑒定、評估報告征求意見稿提交給當事人時，即會書面告知當事人的異議期限和逾期未提交異議應承擔的法律責任。如果在異議期未提出異議，視為當事人對鑒定、評估報告征求意見稿無異議。當事人在異議期后提出的異議，法院將不予認可。

三、結語

綜上所述，房地產估價司法鑒定在司法實踐活動中起著十分重要的作用，因而也承擔著較為重大的責任。要順利完成法院委托的房地產評估案件，法院及評估機構應做好以下幾方面工作：1.法院司法技術管理部門應要求當事人積極配合房地產評估工作，提供房地產評估的相關資料；當事人拒不提供的，法院將依法在房產及土地管理部門提取相關資料；2.在房地產評估機構進行現場勘察時，法院司法技術管理部門應通知雙方當事人到場；確有必要的，還要通知案件承辦人到場。法院司法技術管理部門應告知當事人在現場勘察時不到場應承擔的法律后果；3.房地產評估機構應組織有資質的評估人員開展評估工作；4.評估機構應按規定出具評估報告，并加蓋評估機構印章。在評估報告中應有評估人員本人簽名，及加蓋本人房地產注冊專用章。

要圓滿完成房地產評估項目，只有法院與評估機構積極溝通、配合，才有利于司法鑒定各個環節工作的順利開展。

參考文獻：

[1]柴強.房地產估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業出版社，2007.[2]盧新海.房地產估價—理論與實務[M].上海：復旦大學出版社，2006.[3]葉劍平.房地產估價[M].北京：中國人民大學出版社，2002.[4]吳翔華.房地產估價案例與分析[M].北京：化學工業出版社，2008.