第一篇：房地產(chǎn)評(píng)估

1.房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)指土地，土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)或利益。就房地產(chǎn)評(píng)估而言，房地產(chǎn)是指土地及建筑物組成的物質(zhì)實(shí)體和由它們衍生的各種物權(quán)。

2.房地產(chǎn)物權(quán)：①所有權(quán) ②使用權(quán) ③租賃權(quán) ④抵押權(quán) ⑤典權(quán) ⑥地上權(quán) ⑦地役權(quán)

3.房地產(chǎn)特性：

①位置固定性，地區(qū)性和個(gè)別性 ②長(zhǎng)期使用性 ③大量投資性 ④易受政策限制性 ⑤相互影響性 ⑥保值性與增值性

4.房地產(chǎn)價(jià)格的含義：

房地產(chǎn)價(jià)格一般根據(jù)該房地產(chǎn)所被認(rèn)識(shí)到的效用，該房地產(chǎn)的相對(duì)稀少性，該房地產(chǎn)的有效需求存在等三因素互相結(jié)合，產(chǎn)生了該房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值（交換價(jià)值）而形成的。房地產(chǎn)價(jià)格一般以貨幣額表示。

5.樓面地價(jià)：

樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積樓面地價(jià)=土地單位/容積率

6.房地產(chǎn)價(jià)格是由效用、稀少性和有效需求三者相互結(jié)合而成的。

7.實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。

8.名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)約定，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

第一章房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素：一般

因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。

1.一般因素：

①社會(huì)因素：人口數(shù)量和密度，社會(huì)文明集教育狀況，家庭規(guī)模，政治安定狀況，社會(huì)治安程度，房地產(chǎn)投機(jī)，城市化，心理因素等。

②經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政金融狀況，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，稅收負(fù)擔(dān)狀況，居民收入，物價(jià)等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市規(guī)劃，房地產(chǎn)價(jià)格政策，稅收，交通管制，行政隸屬變更，特殊政策。

第二章房地產(chǎn)評(píng)估的概念

1.房地產(chǎn)估價(jià)的含義：從專(zhuān)業(yè)估價(jià)的角度而言，所謂房地產(chǎn)估價(jià)是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員根據(jù)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，就房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所做出的判斷與推測(cè)。

2.估價(jià)程序：

①受理估價(jià)委托 ②明確估價(jià)基本事項(xiàng) ③擬定估價(jià)作業(yè)方案 ④搜集估價(jià)所需的資料 ⑤實(shí)地勘察估價(jià)對(duì)象 ⑥選定估價(jià)方法計(jì)算 ⑦確定估價(jià)結(jié)果 ⑧撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告

3.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則： ⑴合法原則 ⑵最高最佳使用原則 ⑿替

4、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。

5.最高最佳使用的判斷程序：法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性、價(jià)值是否最大。

五-七：估價(jià)方法：

概念→思想（理論依據(jù)）→適用對(duì)象范圍→估價(jià)步驟→各步驟詳解→應(yīng)用舉例

第五章 市場(chǎng)比較法

1.概念：它是參照與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期類(lèi)似房地產(chǎn)的識(shí)記成交價(jià)格來(lái)評(píng)定待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。

2.理論依據(jù)：房地產(chǎn)交易中的替代原理

3.應(yīng)用的條件：適用于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)被普遍使用

①充分的交易實(shí)力資料 ②資料具有相關(guān)性 ③市場(chǎng)供求關(guān)系基本一致 ④明確顯示具備的條件⑤資料必須詳實(shí)可靠

4.步驟：

①搜集交易實(shí)例②選取可比實(shí)例③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)④進(jìn)行交易情況修正⑤進(jìn)行交易日期修正⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正⑦進(jìn)行個(gè)別因素修正⑧求出比準(zhǔn)價(jià)格

5.比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個(gè)別因素修正系數(shù)。

7.替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則是市場(chǎng)比較法的基礎(chǔ)。

8.建立價(jià)格的可比基礎(chǔ)：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位。

9.造成成交價(jià)格偏差的因素：有利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或基于購(gòu)買(mǎi)的交易、不了解市場(chǎng)行情的交易、特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易、相鄰房地產(chǎn)的合并交易、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

第六章 收益還原法 1.概念：是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常純收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.基本思想：預(yù)期原理 3.適用范圍：是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。4.操作步驟： ①搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用⑤估算純收益⑥選用適當(dāng)?shù)倪€原利率⑦選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格 7.純收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 第七章 成本法 1.概念：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.理論依據(jù)：賣(mài)方：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論；賣(mài)方：替代原理 3.適用范圍：①無(wú)交易無(wú)收益的房地產(chǎn)估價(jià)②特殊目的的房地產(chǎn)估價(jià)③特殊建筑的房地產(chǎn)④狹小市場(chǎng)上的房地產(chǎn)⑤市場(chǎng)比較法中的修正計(jì)算 4.步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，稅費(fèi)，利潤(rùn)等資料②估算重新構(gòu)建價(jià)格③估算折舊④求取計(jì)算價(jià)格 5.①新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格的構(gòu)成：土地價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅費(fèi)+土地增值收益 ②新建房地產(chǎn)的成本法估價(jià)：土地價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅費(fèi) 注：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+新建成本+管理費(fèi)用）*投資利潤(rùn)率

第二篇：房地產(chǎn)評(píng)估委托合同

合同編號(hào)：

房地產(chǎn)評(píng)估委托合同

甲方（委托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：聯(lián) 系

方 式：通

訊 地 址：電

話：傳

真：電 子

信 箱：乙方（受托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：聯(lián) 系

電 話：通 訊

地 址：電

話：傳

真：電 子

信 箱：

甲方因 需要，特委托乙方進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估?，F(xiàn)甲、乙雙方遵照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，以資共同遵守。

聯(lián)系電話：

如乙方上述賬戶信息發(fā)生變更，乙方需提前向甲方發(fā)送書(shū)面通知，未能提前書(shū)面通知而產(chǎn)生的不良后果由乙方自行承擔(dān)。

2.5 甲方支付每筆款項(xiàng)時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)同時(shí)提供可供政府審計(jì)并且符合稅務(wù)規(guī)定的正式發(fā)票，否則甲方有權(quán)拒絕支付直至乙方能提供符合務(wù)規(guī)定的發(fā)票為止。

因乙方處理不當(dāng)引起的損失由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。

4.6 應(yīng)按合同約定的時(shí)間，及時(shí)提交《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)》及其他評(píng)估材料。

4.7 安排本項(xiàng)目注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師就評(píng)估結(jié)果對(duì)被征收人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明和解釋。

4.8 對(duì)甲方提出的在評(píng)估工作或評(píng)估報(bào)告中存在的疏忽、遺漏、錯(cuò)誤和評(píng)估結(jié)果提出的意見(jiàn)進(jìn)行補(bǔ)充、修改、調(diào)整。

4.9 因評(píng)估引發(fā)的信訪問(wèn)題，乙方應(yīng)當(dāng)就信訪人員對(duì)評(píng)估報(bào)告的疑問(wèn)，進(jìn)行解釋說(shuō)明，協(xié)助政府做好息訪工作。

決定，一般為20%至30%】的違約金。

5.6 乙方不得將本合同項(xiàng)下的全部或者部分評(píng)估工作轉(zhuǎn)由第三方承擔(dān)，否則，甲方有權(quán)解除合同，要求乙方退還甲方已支付的全部評(píng)估費(fèi)用，同時(shí)乙方還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)評(píng)估費(fèi)總額 %【提示：視情況決定，一般為20%至30%】的違約金。

5.7 若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失，約定的違約金低于甲方損失的，不足部分由乙方據(jù)實(shí)賠償，并應(yīng)承擔(dān)甲方因此支付的相應(yīng)費(fèi)用，包括但不限于通知公告費(fèi)用、律師咨詢(xún)代理費(fèi)用、公證費(fèi)用等。

第六條 爭(zhēng)議解決

6.1 因合同履行發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向甲方所在地人民法院提起訴訟。

6.2 違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)守約方為解決爭(zhēng)議而支付的所有費(fèi)用，包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、鑒定費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、差旅費(fèi)等。

第七條 不可抗力

7.1 此合同履行過(guò)程中，因不可抗力以致本合同無(wú)法履行的，遭受不可抗力方可以免除責(zé)任；但遭受該不可抗力事件的一方，應(yīng)在事件發(fā)生后 日【提示：視情況決定，一般為3至5日 】?jī)?nèi)通知對(duì)方。發(fā)生不可抗力事件時(shí)，雙方應(yīng)盡一切合理的努力，使不可抗力對(duì)履行合同造成的任何延誤或損失減少到最小。

7.2 此合同履行過(guò)程中，因接受政府行政指令而無(wú)法履行的，接受政府行政指令的一方可以免除責(zé)任。

第八條 附則

8.1 本合同書(shū)中未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

8.2 本合同自雙方法定代表人或委托代理人簽字并加蓋公章后生效。

8.3 本合同書(shū)一式 份，雙方各執(zhí) 份，報(bào) 備案使用一份，各份內(nèi)容相同，均具有同等法律效力。

第九條 補(bǔ)充條款

第三篇：房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

姓名: 班級(jí)： 專(zhuān)業(yè)：建筑工程技術(shù) 學(xué)號(hào)：

怡若夢(mèng) ******** ********** 1

房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

項(xiàng) 目 名 稱(chēng)：寧德蕉城區(qū)新華街31 號(hào)地上建筑物 及附屬物等進(jìn)行估價(jià) 受 托 估 價(jià) 單 位：福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司

估 價(jià) 人 員：劉海教 吳寧

委 托 估 價(jià) 方：福建閩東電力股份有限公司

估 價(jià) 日 期：2009年12月26日

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告編號(hào)：寧焦房銅評(píng)（2010）3004號(hào)

目

錄

一、封面........................二、目錄.......................三、致委托方函..................四、估價(jià)師聲明..................五、估價(jià)的假設(shè)和限制條件........六、《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》.......七、《房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告》

（評(píng)估機(jī)構(gòu)留存）

八、附件........................3

致 委 托 方 函 福建閩東電力股份有限公司：

我公司受貴方委托，于2009 年12 月26 日對(duì)坐落于寧德市蕉城區(qū)新華街31 號(hào)進(jìn)行了實(shí)地勘察及有關(guān)資料的調(diào)查，本著“公開(kāi)、公平、公正”的原則，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)和估價(jià)規(guī)范，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估，作為房產(chǎn)交易價(jià)值鑒定的參考依據(jù)。

采用成本法分析計(jì)算，評(píng)估工作已完成，現(xiàn)將評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年12 月26 日，委估房產(chǎn)包括土地價(jià)格（建筑總面積3764.83平方米）評(píng)估價(jià)值為人民幣：1026.33 萬(wàn)元（其中含土地價(jià)值244.86 萬(wàn)元）。

人民幣大寫(xiě)：壹仟零貳拾陸萬(wàn)叁仟叁佰元整。

福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日

估 價(jià) 師 聲 明

我們鄭重聲明：

1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。

5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了專(zhuān)業(yè)幫助。

7、估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。

8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員同意，本估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位及個(gè)人提供。評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對(duì)委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。

9、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。

房地產(chǎn)估價(jià)師：劉

海教

二〇〇九年十二月二

十七日

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1、本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考，委托方因其他目的使用不當(dāng)而造成的損失，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估委托書(shū)及相關(guān)資料進(jìn)行，房地產(chǎn)估價(jià)范圍由委托方界定并對(duì)其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。

3、基于估價(jià)目的，本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對(duì)2009年12月26日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場(chǎng)價(jià)值的反映，沒(méi)有考慮將來(lái)可能追加付出的價(jià)格對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響。

4、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見(jiàn)，不對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)，估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。

5、本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對(duì)本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相

應(yīng)調(diào)整。

6、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價(jià)結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

7、我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場(chǎng)拍照和勘察的估價(jià)對(duì)象外部實(shí)體為準(zhǔn)，但在本次估價(jià)中估價(jià)人員沒(méi)有接受對(duì)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測(cè)的委托，估價(jià)人員不能確定估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒(méi)有缺損。

8、由于本次估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。

9、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮估價(jià)對(duì)象未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。委估對(duì)象為住宅用房，具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場(chǎng)價(jià)值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣(mài)費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。

福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方：

委托單位：福建閩東電力股份有限公司

單位地址：寧德市蕉城區(qū)環(huán)城路143號(hào)華隆大廈8~10層

二、估價(jià)方：

估價(jià)機(jī)構(gòu)：福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司

單位地址：福建省福州市湖東路152號(hào)中山大廈b座11層 法定代表人: 王 永 忠

三、估價(jià)對(duì)象概況：

1、權(quán)屬狀況：

委估房產(chǎn)所有人為：福建閩東電力股份有限公司，房屋所有權(quán)

證號(hào)為：寧德市房權(quán)證蕉城區(qū)字第01-0021506 號(hào)，土地使用證號(hào)為：寧德用(2003)字第A00977 號(hào)，土地使用權(quán)類(lèi)型

為出讓?zhuān)恋赜猛緸樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地，土地使用權(quán)面積為1719.54平方米，土地使用權(quán)終止日期為2029 年6 月30 日。

2、房產(chǎn)現(xiàn)狀與環(huán)境 ：

委估房產(chǎn)坐落于寧德蕉城區(qū)新華街31 號(hào)，委估房產(chǎn)為1 幢 三～五層沿街營(yíng)業(yè)樓，鋼混結(jié)構(gòu)，于1988 年建成，房產(chǎn)總建筑面積為3764.83平方米。委估房產(chǎn)周?chē)h(huán)境較好，公共配套設(shè)施較好。委估房產(chǎn)前外墻瓷磚墻面，后外墻為水刷石墻面，內(nèi)墻為混合砂漿抹面涂料墻面，一層全玻門(mén)，鋁合金窗，大理石和瓷磚地面。二層為飯店，26 個(gè)裝飾房間，高檔裝修。整幢樓水電暖等設(shè)施齊全，成新率70％。

3、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況：

估價(jià)對(duì)象地處寧德蕉城商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)二級(jí)地段，座落 于寧德蕉城區(qū)新華街以西，北鄰新村東路，西鄰中心路。該區(qū)域位置屬城區(qū)商住較好地段，交通便捷，公共配套設(shè)施齊全。

四、估價(jià)目的：

作為確定委估房產(chǎn)交易價(jià)值而提供參考依據(jù)。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：

二〇〇九年十二月二十七日。

六、價(jià)值定義：

本次估價(jià)價(jià)值是在房地產(chǎn)市場(chǎng)正常情況下估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)

市場(chǎng) 價(jià)值。

七、估價(jià)依據(jù)：

1、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

2、國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。

3、委托方提供的有關(guān)資料。

4、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

八、估價(jià)原則：

本評(píng)估報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。

（一）合法原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。

（二）最高最佳使用原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。

（三）替代原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)值。類(lèi)似房地產(chǎn)是指其實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。

（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)值或價(jià)值。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間點(diǎn)。

（五）公平原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都公平合理的價(jià)值。

九、估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)目的和房產(chǎn)的具體情況，本報(bào)告采用成本法進(jìn)行估 10

價(jià)。

十、估價(jià)結(jié)果：

我公司根據(jù)評(píng)估目的，按照法定估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)方法綜合

確定委估房產(chǎn)價(jià)值為人民幣：1026.33 萬(wàn)元（其中含土地價(jià)值244.86萬(wàn)元），評(píng)估單價(jià)為2726.10 元／平方米。人民幣大寫(xiě)：壹仟零貳拾陸萬(wàn)叁仟叁佰元整。

十一、估價(jià)人員：

項(xiàng)目參與人（估價(jià)師）：劉海教 吳寧 技術(shù)負(fù)責(zé)人審簽:

十二、估價(jià)作業(yè)日期：

二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期：

二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日

附 件

1、估價(jià)對(duì)象的相關(guān)資料。

2、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）。

3、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件）。

4、注冊(cè)估價(jià)師資格證書(shū)（復(fù)印件）。

5、各房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格明細(xì)表：

估價(jià)測(cè)算過(guò)程：

一、估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)目的和房產(chǎn)的具體情況，采用成本法進(jìn)行估價(jià)，采用

市場(chǎng)法進(jìn)行調(diào)整。

二、估價(jià)測(cè)算：如表1 和表2：

三、估價(jià)結(jié)果確定：

根據(jù)以上計(jì)算,最后確定委估房產(chǎn)在估價(jià)基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)格為

人民幣：1026.33 萬(wàn)元。

估價(jià)金額人民幣大寫(xiě)：壹仟零貳拾陸萬(wàn)叁仟叁佰元整。

第四篇：房地產(chǎn)評(píng)估合同（精選）

房地產(chǎn)估價(jià)合同

簽訂合同雙方：

委托估價(jià)方：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）受托估價(jià)方：福州建融房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)調(diào)，現(xiàn)就房地產(chǎn)估價(jià)委托事宜訂立合同，內(nèi)容如下：

一、甲方因的需要，委托乙方對(duì)其房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。

二、評(píng)估標(biāo)的物坐落于，土地使用權(quán)總面積平方米,建筑面積平方米。（詳見(jiàn)附圖）。

三、乙方根據(jù)甲方估價(jià)的目的和需要，對(duì)委托房地產(chǎn)本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、合理的原則進(jìn)行評(píng)估，并于年月日前出具該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)。

四、甲方應(yīng)于年月日以前將委估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)狀況、稅務(wù)、建造費(fèi)用等估價(jià)所必須的資料提交給乙方，并配合乙方有關(guān)部門(mén)、單位或個(gè)人查閱、抄錄委估房地產(chǎn)估價(jià)所必須的資料。

甲方應(yīng)提交的資料具體如下：

五、乙方在估價(jià)期間需要到實(shí)地查看，甲方有義務(wù)陪同并提供方便和配合。

六、乙方對(duì)甲方委估房地產(chǎn)的文件資料應(yīng)妥善保管并盡保密之職，非經(jīng)甲方同意不得擅自公開(kāi)或泄露給他人。

七、甲方應(yīng)付給乙方的估價(jià)服務(wù)費(fèi)，根據(jù)有關(guān)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依雙方協(xié)商認(rèn)同，乙方收取甲方評(píng)估費(fèi)人民幣元。

八、甲方在接到乙方提交的估價(jià)報(bào)告書(shū)次日內(nèi)，如對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議且有正當(dāng)理由，可向乙方提出復(fù)估申請(qǐng)或重新評(píng)估；乙方對(duì)甲方復(fù)估申請(qǐng)審查后認(rèn)為有正當(dāng)理由，應(yīng)在日內(nèi)完成復(fù)估工作，提交復(fù)估報(bào)告書(shū)。甲方逾期不提交復(fù)估申請(qǐng)的，估價(jià)報(bào)告書(shū)生效。

九、本合同自甲乙雙方簽章之日起生效，任何一方不得隨意更改，如有異議，需經(jīng)雙方協(xié)調(diào)解決。

十、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行簽訂附件，附件經(jīng)雙方簽章或與本合同具有同等法律效應(yīng)。

十一、本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

身份證號(hào)碼：法人代表（簽章）：地址：地址：

郵政編碼：郵政編碼：

電話：電話：銀行帳號(hào)：

委托代理人（簽章）：簽約日期：年月日

簽約地點(diǎn)：

第五篇：房地產(chǎn)評(píng)估方法

房地產(chǎn)估價(jià)方法

1、成本法（1）成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。

（2）重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。

2、市場(chǎng)比較法

挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。

3、剩余法

房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

4、收益法

不同的地區(qū)、不同用途、類(lèi)型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

6、基準(zhǔn)地價(jià)法

針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。

7、路線價(jià)法

土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。