第一篇：房地產評估復習題

第一章房地產

1.房地產:是土地,建筑物及其他定著物,是房產和地產構成的綜合體;房地產是實物,權益和區位的綜合體.2.“三通一平”:場地平整,通水,通電,通路.3.“五通一平”:場地平整,供水,排水,供電,通信,通路.4.“七通一平”:場地平整,供水,排水,供電,通信,通路,燃氣,供熱.5.土地利用所受限制:土地權利的設立和行使的限制,房地產相鄰

關系的限制,土地使用管制.6.房地產特性:不可移動性,流動性差,獨一無二性,使用壽命長,供給

有限,價值量大,用途多樣,相互影響,易受限制,保值增值.7.房地產按開發程度劃分為:生地,毛地,熟地,在建工程,現房.生地:指不具有城市基礎設施的土地;

毛地:指有一定的城市基礎設施,但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地;

熟地:指具有較完善的城市基礎設施且土地平整,能直接在其上進行房屋建設的土地;

第二章房地產價格

1.房地產價格的特征:地價是地租的資本化;房地產價格主要是權

益價格;增值與折舊;價格隨用途而改變;可比性.2.房地產價格影響因素:一般因素(社會因素;經濟因素;政治因素;

其他因素);區域因素;個別因素(影響土地價格:位置,面積,地形,地質,地勢,水文,形狀,氣候,臨街情況;影響建筑物價格:建筑構造,房屋裝修標準,建筑規模和高度,用途,區位,層次和朝向).社會因素:人口狀況;社會穩定狀況;城市化;房地產投機;

經濟因素:國民經濟水平和發展趨勢:財政收支及金融環境;稅負;政治因素:土地制度與政策;住房制度及政策;房地產價格政策;行政級別及隸屬的變更;

第三章航地產價格評估

1.房地產估價:專業房地產估價人員根據估價的目的,遵循估價原

則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在對影響房地產估價對象價格的因素進行綜合分析的基礎上,對估計對象在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算的特定的活動.2.估價程序:是指一個房地產估價項目工作的全過程中的各項具

體工作,按照其相互聯系排列出的先后進行次序,即完成一個房地產估價項目從頭到尾要做些什么工作,按照什么樣次序去做.3.估價原則:指人們在房地產估價的實踐和理論探索中,在房地產

價格形成和運動的客觀規律認識的基礎上,總結出的一些簡明扼要,在估價活動中應該遵循的法則和標準.原則:獨立,客觀,公正原則(最高);合法原則;高效最佳原則;估價時點原則;替代原則;預測原則;

第四章市場比較法

1.定義:通過分析市場中的相似房地產并把這些房地產和委估房

地產相比較,通過修正,得出委估房地產的市場估值.2.使用條件:在同一供求范圍內并在估價時點的近期,存在著較多

類似房地產交易.3.估價程序:搜集交易實例;選取可比案例;對可比案例進行修正;求

取待估房地產比準價格.4.交易日期,區域因素,個別因素修正,利用對應成比例,待估對象是

100,事例按修正系數變化.5.1hm^2=10^4m^21畝=666.67m^21ft^2=0.09290304m^2

1km^2=10^6m^2

6.土地使用年期修正:k=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n]m:待估對象

使用年限;n:可比實例的使用年限(剩下年限);r:還原利率(資本化率);修正后事例地價=k*事例地價.7.比準價格=可比實例成交價格*交易情況修正系數*交易日期修

正系數*區域因素修正系數*個別因素修正系數*使用年限修正系數.平均數法;眾數法;中位數法;加權;

8.房地產價格評估的作用:為政府宏觀調控房地產市場提供依據;

為房地產抵押提供依據;為房地產稅收提供依據;為企業改制上市提供參考依據;其他.第五章收益還原法

1.定義:收益還原法又稱為收入資本化法,收益法,是指為取得待估

房地產的價格,以還原利率將房地產在未來所能產生的正常純收益貼現到估價時點,并以其貼現值之和作為待估對象房地產價格.2.使用對象:為有收益或有潛在收益的房地產(住宅,寫字樓,商鋪,停

車場,廠房,農地).3.評估步驟:搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料;

預測估價對象的未來收益;確定還原利率;選用合適的收益還原法公式計算出收益價格.4.公式:p=a/r(收益永續,各因素不變;p:房地產評估價格;a:年純收

益;r:資本化率);p=a/r[1-1/(1+r)^n(收益年限有限,資本化率大于〇);補充:pt:未來第t年房地產價格;n:收益年限;b:等差;s:等比;

5.純收益:指歸屬于土地或房地產的去除各項費用后的收益,一般

以年為單位.6.不同收益類型房地產純收益:出租房地產;營業的房地產;自用或

尚未使用的房地產.7.還原利率的種類;綜合還原利率;建筑物還原利率;土地還原利率.8.求取還原利率的方法:市場提取法;安全利率加風險調整值法;各

種投資風險,收益率排序插入法.第六章成本法

1.定義:是以建造房地產所消耗的各項費用之和為主要依據,在加

上一定的利潤和應納稅金后,來確定房地產價格的一種評估方法.2.適用范圍:獨立或狹小市場上沒有交易事例或交易事例很少,無

法用市場比較法評估;既沒有收益又很少發生交易的公共建筑,公益設施的估價;特殊房地產;新進開發出來的土地.3.估價步驟:搜集有關成本,稅費,開發利潤等相關資料;估算重置價

格或重建價格;估算建筑物的折舊;求取積算價格.4.土地價格=土地取得費用+土地開發費用+管理費用+開發利潤+

應納稅費+投資利息+土地增值收益

R=Q[(1+r)^n-1]R:利息額;Q:資金額;r:利率;n:計算期.5.新建房地產價格=土地取得費用+開發成本+管理費用+開發利潤

+銷售稅費+投資利息

第七章假設開發法

1.定義:假設開發發又稱預期開發法,剩余法,是預測估價對象未來

開發完成后的價值,扣除各項預期的開發成本,管理費,銷售費,利息,利潤,稅費等,以求得估價對象客觀合理價格或價值的方法.2.適用范圍:具有開發或在開發潛力的房地產估價,還適用于房地

產開發項目投資分析.3.估價步驟:調查待估房地產的基本情況;選擇最佳開發利用方式;

估算開發經營期;預測開發完成后的房地產價格;估算成本費用和稅費;進行價格計算.

第二篇：房地產評估

1.房地產的定義：房地產又稱不動產，房地產指土地，土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權有關的所有權或利益。就房地產評估而言，房地產是指土地及建筑物組成的物質實體和由它們衍生的各種物權。

2.房地產物權：①所有權 ②使用權 ③租賃權 ④抵押權 ⑤典權 ⑥地上權 ⑦地役權

3.房地產特性：

①位置固定性，地區性和個別性 ②長期使用性 ③大量投資性 ④易受政策限制性 ⑤相互影響性 ⑥保值性與增值性

4.房地產價格的含義：

房地產價格一般根據該房地產所被認識到的效用，該房地產的相對稀少性，該房地產的有效需求存在等三因素互相結合，產生了該房地產的經濟價值（交換價值）而形成的。房地產價格一般以貨幣額表示。

5.樓面地價：

樓面地價=土地總價格/建筑總面積樓面地價=土地單位/容積率

6.房地產價格是由效用、稀少性和有效需求三者相互結合而成的。

7.實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。

8.名義價格是指在成交日期時約定，但不是在成交日期時一次付清的價格。

第一章房地產價格的一般因素：一般

因素、區域因素、個別因素。

1.一般因素：

①社會因素：人口數量和密度，社會文明集教育狀況，家庭規模，政治安定狀況，社會治安程度，房地產投機，城市化，心理因素等。

②經濟因素：經濟發展狀況，財政金融狀況，產業結構變化，稅收負擔狀況，居民收入，物價等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市規劃，房地產價格政策，稅收，交通管制，行政隸屬變更，特殊政策。

第二章房地產評估的概念

1.房地產估價的含義：從專業估價的角度而言，所謂房地產估價是指以房地產為對象，由房地產專業估價人員根據目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的估價方法，結合估價經驗以及對影響房地產價格因素的分析，就房地產的特定權益在特定時間最可能實現的合理價格所做出的判斷與推測。

2.估價程序：

①受理估價委托 ②明確估價基本事項 ③擬定估價作業方案 ④搜集估價所需的資料 ⑤實地勘察估價對象 ⑥選定估價方法計算 ⑦確定估價結果 ⑧撰寫估價報告

3.房地產估價的基本原則： ⑴合法原則 ⑵最高最佳使用原則 ⑿替

4、房地產估價應獨立、客觀、公正。

5.最高最佳使用的判斷程序：法律上的許可性、技術上的可能性、經濟上的可行性、價值是否最大。

五-七：估價方法：

概念→思想（理論依據）→適用對象范圍→估價步驟→各步驟詳解→應用舉例

第五章 市場比較法

1.概念：它是參照與估價時點近期類似房地產的識記成交價格來評定待估房地產價格的一種估價方法。

2.理論依據：房地產交易中的替代原理

3.應用的條件：適用于在市場經濟非常發達的國家和地區被普遍使用

①充分的交易實力資料 ②資料具有相關性 ③市場供求關系基本一致 ④明確顯示具備的條件⑤資料必須詳實可靠

4.步驟：

①搜集交易實例②選取可比實例③建立價格可比基礎④進行交易情況修正⑤進行交易日期修正⑥進行區域因素修正⑦進行個別因素修正⑧求出比準價格

5.比準價格=可比實例價格*交易情況修正系數*交易日期修正系數*區域因素修正系數*個別因素修正系數。

7.替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則是市場比較法的基礎。

8.建立價格的可比基礎：統一付款方式、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和統一面積單位。

9.造成成交價格偏差的因素：有利害關系人之間的交易、急于出售或基于購買的交易、不了解市場行情的交易、特別動機或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易稅費非正常負擔的交易、相鄰房地產的合并交易、受債權債務關系影響的交易。

第六章 收益還原法 1.概念：是預計估價對象未來的正常純收益，選用適當的還原利率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.基本思想：預期原理 3.適用范圍：是有收益或有潛在收益的房地產。4.操作步驟： ①搜集有關房地產收入和費用的資料②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運營費用⑤估算純收益⑥選用適當的還原利率⑦選用適宜的收益法計算公式求出收益價格 7.純收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用=有效毛收入-運營費用 第七章 成本法 1.概念：是求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的合理價格或價值的方法。2.理論依據：賣方：生產費用價值論；賣方：替代原理 3.適用范圍：①無交易無收益的房地產估價②特殊目的的房地產估價③特殊建筑的房地產④狹小市場上的房地產⑤市場比較法中的修正計算 4.步驟：①搜集有關房地產開發的成本，稅費，利潤等資料②估算重新構建價格③估算折舊④求取計算價格 5.①新開發土地價格的構成：土地價格=土地取得成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+開發利潤+銷售稅費+土地增值收益 ②新建房地產的成本法估價：土地價格=土地取得成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+開發利潤+銷售稅費 注：開發利潤=（土地取得成本+開發成本+新建成本+管理費用）*投資利潤率

第三篇：房地產金融 復習題

模擬試題

一、單項選擇題(共50題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意。)

l.住房公積金的管理機構是()，這樣既保證了住房公積金的運用安全，又可實現合理增值。A．中國人民銀行

B．住房公積金管理委員會

c．省、市人民政府建設行政主管部門D．住房公積金管理中心

2．房地產抵押貸款保險的目的是保護()。A．抵押人的利益B．保險機構的利益c．放款機構的利益D．開發商的利益

3．有一房主向甲保險公司投保該房屋火災保險，保險金額是80萬元，同日向乙保險公司投保該房屋火災保險，保險金額為180萬元，其房屋價值為250萬元。若發生火災事故，被保險人最多能得到()萬元損失賠償。

A．80B．180C．250 D．260

4．()年國務院頒布了《住房公積金管理條例》，對住房公積金作了明確的規定，包括住房公積金的繳存、提取、使用管理和監督等內容。住房公積金制度已被實踐證明是一種成功的社會綜合保障制度。

A．1997B．1998C．1999 D．2000

5．在貸款合同期內，由于市場利率變動而導致借款人提前償還貸款，發生理性違約，貸方會因此遭受損失而形成()。

A．流動風險B．違約風險c．利率風險D．提前還款風險

6．在房地產抵押貸款中最常用的抵押貸款付款方式是()。

A．固定利率抵押貸款B．可變利率抵押貸款c．等本還款抵押貸款D．等額還款抵押貸款 7．房地產抵押貸款是房地產金融的主要內容，而()是規避房地產貸款風險的有效手段，也是房地產金融的主要特征。

A．政策性B．安全性c．房地產保險D．證券化

8．我國專業銀行房地產信貸部信貸資金的主要來源是()。

A．借人資金B．銀行存款c．自有資金D．同業往來資金

9．某人申請住房貸款12萬元，貸款期10年，貸款月利率0．5％，采用每月等額償還本息法歸還，每月應歸還貸款本息為()元。

A．1268B．1293C．1332．D．142310．()是房產保險人與投保人之間簽訂的正式保險合同，是最完整的保險合同形式。

A．批單B．保險單c．保險憑證一D．投保單 11．個人住房擔保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產保險時應明確()為保險的第一受益人。

A．抵押權人B．商業銀行

c．貸款委托人D．住房公積金貸款委托人 12．被保險房屋發生保險事故是由“第三者”造成的，保險人可以先按合同向投保人賠償，然后代表投保人向“第三者”行使索賠權，這種權利稱為()。

A．間接索賠權B．后續求償權C．代替求償權D．代位求償權

13．繳存住房公積金的職工，在購買自住商品房時，可向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款，中心應當自申請受理之日起()日內作出準予貸款或不準貸款的決定，并通知申請人。

A．5B．10C．15 D．30

14．住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風險準備金的比例不得低于()，具體比例由各省、自治區、直轄市財政廳確定。

A．40％B．50％C．60％D．70％

15．()債券的缺點是籌集資金有限，所涉及的事物很復雜，如果債券級別不高，則容易導致債券發行失敗。

A．直接發行B．私募發行C．間接發行D．公募發行

16．在房地產抵押貸款的抵押期內，抵押品使用權歸屬()，但未經()同意，不得變賣抵押品。

A．抵押人，抵押權人B．抵押人，抵押人C．抵押權人，抵押人D．抵押權人，抵押權人 17．房地產開發經營企業利用債券融人資金所發行的是公司債券，公司債券一般都采用()的方式。

A．直接發行B．私募發行c．間接發行D．公募

發行

18．房地產開發企業普遍采用的融資方式是()。A．證券投資B．發行股票c．抵押貸款D．發行

債券

19．以房地產為抵押品進行的貸款，其資金大多用于土地和房屋的購置、開發、改良、建設等，投資資金量大，投資價值的回收需要更長時間。因此我國住房抵押貸款的最高年限為()年。

A．20B．C．30 D．40

20．職工住房公積金按月繳存到住房公積金管理中心委托的銀行所設立的住房公積金專戶，職工和單位住房公積金的繳寸比例均不得低于職工上一年月平均工資的()％。

A．3B．5C．6 D．8

21．房地產金融機構可以直接向國外金融市場借款，世界銀行最長貸款期可達()年，但需由國家或地方政府做擔保。

A．10B．15C．20 D．25

22．新設立的單位應當自設立之日起3d日內到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并自登記之日起()日內持住房公積金管理中心的審核文件，到受托銀行辦理住房公積金賬戶設立手續。

A．10B．C．30 D．40

23．職工持證明向住房公積金管理中心申請提取住房公積金，中心應當自受理之日起()日內作出準予提取或不準提取的決定，并通知申請人。

A．3B．5C．7 D．10

24．職工、單位對住房公積金賬戶內的存儲余額有異議，可申請受委托銀行復核。對復核結果有異議時，可申請住房公積金管理中心重新復核，受委托銀行、住房公積金管理中心應當自收到申請之日起()日內給予書面答復。

A．5B．10C．15 D．30

25．土地債權人交給債務人到期索還債款權利的證明書是()，是房地產證券的一種，一般通過房地產金融機構發行，采用抵押借款方式，它是政府授予房地產金融機構的一種特權。

A．金融債券B．土地證券C．土地股票D．土地債券

26．從資金來源看，住房公積金貸款是一種()。A．信用貸款B．基金貸款c．委托貸款D．無息貸款

27．房地產債券一般發行()債券。

A．長期B．中長期C．中短期D．短期 28．個人住房貸款期限在一年以上，貸款期間遇法定利率調整，貸款利率()。

A．自法定利率調整的次月起調整B．自法定利率調整的當月起調整：

c．從次年起按新的利率調整D．未歸還部分按利率

調整

29．抵押貸款發放額度與抵押價值相比通常為()。A．50％B．60％C．70％D．80％ 30．房地產金融市場的金融工具是指()。，A．金融市場的管理法規

B．可以保證資金流通的物質資料

C．可以在市場上跟貨幣進行交易的各種契約·D．運載貨幣資金的各種交通工具及其輔助條件 31．()是指房地產公司委托證券公司發行證券。A．房地產證券的直接發行B．房地產證券的間接發行C．房地產證券的余額包銷D．房地產證券的全額包銷 32．下列不屬于房地產債券融資的有()。

A．公司債券B．資產債券c．金融債券D．政府

債券 33．我國證券市場的主管機構是()。

A．證監會B．證券交易所c．律師事物所D．政府主管部門

34．()是房地產保險投保人、保險人在意思表達一致基礎上的法律行為。

A．房地產保險合同的變更B．房地產保險合同的終止c．房地產保險合同的履行D．房地產保險合同的訂立 35．我國目前已形成以()為主的房地產金融體系。A．投資公司B．證券公司

c．政府主管部門D．各商業銀行房地產信貸部 36．()是房地產金融的主要內容。A．房地產銷售貸款B．房地產抵押貸款c．房地產租售貸款D．房地產租賃貸款

37．()是指為房地產抵押貸款雙方提供專業服務的機

構。A．貸款機構B．中介服務機構

c．擔保和保險機構D．政府有關機構 38．房地產保險產生的直接原因是()。A．房地產價值高B．房地產壽命期長

c．房地產面臨的風險大D．房地產是基本生產生活必需品

39．進行房屋投保時，被保險房屋的價值()。A．由保險機構認定B．根據市場價值確定c．根據購買時價值確定D．由專業評估機構經評估

確定

40．住房公積金在本質上是一種()。A．信托貸款B．按揭貸款c．信用貸款D．基金貸款

41．在信托關系中，應當有能力對信托產品進行管理或處理的主體是()。

A．收益人B．委托人c．受托人D．財產所有者

42．受風險不同的影響，房地產開發企業發行的債券利息率一般應()政府債券的利息率。

A．高于B．低于C．等于D．不高于 43．()是在保險單或保險憑證未出具之前，房地產保險人或保險代理人向房產投保人簽發的證明房產保險人已經承保的書面證明。

A．投保單B．批單c．暫保單D．保單 44．房地產金融機構有時之所以要主動負債的原因是()。

A．穩定金融秩序B．減少貨幣流通量

c．為滿足貸款人的需要D．擴大經營規模、增強信貸能力

45．以房屋作為標的物的保險是一種()。A．財產保險B．信用保險c．實物保險D．價值保險

46．以房地產作為抵押物進行貸款時，必須簽訂抵押合同，抵押合同應采用()。

A．書面或口頭形式B．書面形式

c．有雙方確定的任何形式D．由房地產管理部門指定的形式

47．我國的住房公積金制度是配合城鎮住房制度改革進行的制度性安排，已成為住房金融體系的重要組成部分，屬于()。

A．商業性住房金融．B．福利性住房金融c．政策性住房金融D．保障性住房金融48．()年我國率先在上海實行住房公積金制度。A．1991B．1992C．1993 D．199549．由于抵押物產權問題而產生的風險是()。A．抵押物價格風險B．抵押物風險c．抵押物產權風險D．抵押物違約風險

50．新加坡中央公積金的儲蓄利率和貸款利率采取()的形式。

A．固定利率B．浮動利率c．自有利率D．銀行利率

二、多項選擇題(共30題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分。)

1．以房地產作為抵押物進行貸款時，在()的情況下，貸款人可對借款人追究違約責任。

A．借款人按期歸還借款本息

B．借款人擅自改變貸款用途而挪用貸款

c．借款人未經貸款人同意，將設定抵押權的財產出售D．借款人未經貸款人同意，將設定抵押權的財產租賃E．設定抵押權的財產遭受臺風等自然災害而破損 2．房地產股票、債券的發行方式按有無中介機構參與，．分為直接發行和間接發行，房地產證券的間接發行是指房地產公司委托證券公司發行證券，發行方式可以分為()。

A．代銷B．分銷c．全額包銷D．余額包銷E．余額代銷

3．股票是股份有限公司發給股東證明其資本所有權的證書或憑證，相對于其他融資方式，房地產股票融資的特點包括()。

A．降低房地產開發融資成本

B．促使房地產開發企業提高資金使用效益

c．發行房地產企業股票可以在短時間內籌集到房地產開發所需資金

D．房地產開發投資計劃性強，與人民生活息息相關，投資回報率穩定，風險較小

E．以上均是

4．房地產保險合同終止是指保險合同成立后因法定或約定的事由出現而使房地產保險合同當事人的權利和義務消滅的法律事實，包括出現下列()情況，房地產保險合同終

止。

A．自然終止B．履約終止C．合同無效D．合同解除E．變更終止

5．保險責任是房地產保險人根據保險合同的規定承擔房地產被保險人經濟損失補償或人身保險金給付的責任，房地產保險責任包括()。

A．責任賠償B．費用負擔C．保險金給付D．損害賠償E．人道主義賠償

6．房地產保險的保險費是投保人按一定的保險條件，取得保險人的保障，向保險人交付的價金，而制定房地產保險費率應遵循的原則有()。

A．保證償付能力的原則B．促進防災防損的原則c．誠實信用的原則D．費率相對穩定的原則E．公平合理的原則

7．投保人在辦理房屋投保手續時，應一次性交清保險費，保險費是保險合同生效的重要因素，保險費數額取決于()。

A．保險費率B．保險期限c．保險金額D．保險種類E．保險標的物類型

8·已經投保的房屋，遭到下列()情況時，保險公司應予以賠償。

A．地震B．火災燒毀c．戰爭破壞D．泥石流沖毀E．核反應污染

9·：直轄市和省、自治區人民政府所在地的市以及其他設區的市，應當設立住房公積金管理委員會，住房公積金管理委員會需履行的職責有()。

A．負責住房公積金的核算

B．負責住房公積金的保值和歸還c．確定住房公積金的最高貸款額度

D．編制、執行住房公積金的歸集、使用計劃

E．根據有關法律法規規定，擬訂住房公積金的具體繳存比例

10·住房公積金制度在推動住房制度改革、加快租房建設，擴大住房需求等方面發揮巨大作

用，表現為()。A．有利于籌集建房資金

B．轉變職工住房狀況，防范房地產住房危機C．促進住房消費的增長，活躍住房消費市場

D、推進住房分配貨幣化進程，提高職工買房的支付能力E·有利于引導居民調整不合理的家庭生活消費結構，抑制通貨膨脹

11·繳存住房公積金的職工在()情況下，可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額。

A．離休、退休的B．償還購房貸款本息的C·建造、翻造、裝修自住住房的D．房租超出家庭工資收入規定比例的E．戶口遷移所在的市、縣或者出境定居的．

12．從嚴格意義上來說，房地產保險可按保險對象劃分為()。

A．房地產價值保險B．房地產人身保險c．房地產責任保險D．房地產財產保險E．以上均是

13·下列()等事故發生時，所造成的損失由保險公司負責賠償的險種為房地產財產損失保險。

A．暴雨B．暴風c．火災D．遭竊E．爆

炸

14·我國的住房公積金是國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，歸職工個人所有，并具有()的特點。

A·自覺性B．專用性c．福利性D．強制性E．互助性

15·可變利率抵押貸款是按照借貸雙方約定的條件，貸款利率隨市場利率指數變化的抵押貸款，可變利率抵押貸款利率由()組成。

A．加成利率B．附加利率

c．市場浮動利率D．固定利率指標E．市場利率指標’

16．根據風險成因來劃分，房地產住房抵押貸款風險可分為()。

A．利率風險B．信用風險

c．貸款條件風險．D．抵押物處分風險E．抵押物價格風險

17．根據《城市房地產抵押管理辦法》，不得設定抵押的財產有()。

A．已依法公告列入拆遷范圍的房地產B．抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產c．列入文物保護的建筑物和有紀念意義的其他建筑物D．用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產E．抵押人所有的房屋和其他地上定著物以及抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權

18．房地產抵押貸款的利率由()等組成。A．貸款期限B．承擔的風險C．資金利用率D．資金的投資收益E．安排抵押貸款所發生的運營成本

19．下列()屬于房地產抵押貸款市場的參與者。

A．保險公司B．商業銀行

C．信托公司D．律師事務所．E．政府有關機構

20．下列說法錯誤的是()。

A．每一個職工只能有一個住房公積金賬戶

B．單位應當于每月發放職工工資之日起10日內將單位繳存的和為職工代繳的住房公積金匯繳到住房公積金專戶內

C．單位新調入的職工從調入單位發放工資之日起繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例

D．新參加工作的職工從參加工作的當月起開始繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例

E．單位應自單位合并、分立、撤銷、解散或破產之日起30日內由原單位或者清算組織到住房公積金管理中心辦理變更或者注銷登記‘

21．房地產信托投資實際上是信托機構投資房地產的投資活動，可采取的投資方式有()。

A．購買房地產證券B．投資住房基金

c．發放房地產抵押貸款D．獨自直接投資房地產E．與房地產開發企業聯合投資

22．銀行吸納的存款是房地產金融機構信貸資金的基本來源和主體，銀行存款可分為()。

A．企業存款B．本幣存款c．外幣存款D．個人存款E．基金存款

23·房地產金融是指為房地產生產、流通、消費而籌集、融通、清算資金的所有金融行為的總稱，其主要特征包括()。

A．宏觀性B．多樣性C．長期性D．安全性E．風險性

24·下列()等國際金融機構提供的中長期項目貸款主要用于舊城改造和成片危房的改造，利率比商業銀行貸款利率低，期限也較長。

A．世界銀行B．亞洲開發銀行

c．蘇黎世基金組織D．國際貨幣基金組織E．亞洲貨幣基金組織

25．對房地產金融機構而言，信貸資金的采源主要由()組成。

A．主動負債B．基本建設撥款C．借入資金D．國家貸款

E．同業往來資金

26．從經濟適用住房的經濟屬性看，經濟適用住房是一種()。

A．福利房B．商品房c．微利房D．集資建房

E．面向中低收人家庭出售的住房

27．下列屬于房地產金融的業務種類的是()。A．房地產信托B．房地產股票c．住房儲蓄業務D．房地產抵押貸款E．房地產開發與經營貸款

28·如果允許()參與到房地產金融市場體系中，將有利于整個房地產風險的分散。

A．保險公司B．律師事務所c．投資基金D．住房公積金E．會計師事務所

29．房地產保險的作用是()。A．促進住房消費的增長B．意外不幸，實現經濟補償

c．增強投保人的信用，促進資金融通D．抑制通貨膨脹

E．為抵押二級市場的發展提供了堅實的基礎30．保險單的主要內容為()。A．投保方式B．保險標的c．保險期間D．投保途徑E．保險價值

三、案例分析題(共10題，每題2分。由單選或多選組成。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得0．5分。)

(一)某單位職工準備購買一套商品房，用于自住，該職工擁有本人的個人住房公積金賬戶，請回答以下問題。

1．住房公積金的本質屬性是()。

A．福利B．獎金c．工資D．勞保2．住房公積金全部歸職工個人所有，計人職工個人的住房公積金賬戶，用于()自住

住房。、A．建造B．翻建C．購買D．小修3．我國的住房公積金繳存比例實行動態調整機制，具體繳存比例由城市住房公積金管理委員會擬訂，經各級政府審核后，報省、自治區、直轄市人民政府批準后執行，一般不得()。

A．低于5％‘B．高于5％C．低于8％D．高于8％

4．住房公積金制度是一種社會綜合保障制度，住房公積金管理費用率是()。

A．[當年管理費用支出額÷(住房公積金支出額×住房公積金增值收益率)]~100％

B．[當年管理費用支出額÷(住房公積金當年歸集額×住房公積金歸集率)]~100％

c．[當年管理費用支出額÷(住房公積金當年實際繳存額×住房公積金增值收益率)]×100％，D．[當年管理費用支出額÷(住房公積金當年歸集額×住房公積金增值收益率)]x 100％

5．住房公積金貸款與一般個人住房貸款有()的區別。A．性質和資金來源不同．B．貸款對象有所不同

c．抵押人和貸款風險不同D．貸款條件有所不同E．住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優惠

一、單項選擇題(50題)

1·D2·C3．C 4．C5．C6．D7．D 8．C9·C10·B．11．D12．D13．C14．C15．A16．A17·C18·B19．C20．B21．D22．B23．A24．A25·D26·C27．A28：C29．C30．C31．B32．B33·A34·D35．D36．B37．B38．C39．D 40．D4l·C 42·A 43．C 44．D 45．A 46．B 47．C 48．A49．C50．A

二、多項選擇題(30題)

1.BC2.ACD3．ABC 4．ABCD5．ABCD6．ABDE 7.ABC 8.BD9．CD10：ACDE11．ABDE12．BCD 13.ABCE 14．BDE15．BE16．BCDE17．ACD18．BDE 19．ABDE 20．BD21．ADE22．ADE23．BCD24．ABD 25.ACE26．BCE27．ACDE28．ACD29．BCE30．BCE

三、案例分析題(10題)

(一)1．C2．ABC’3．A 4．D5．ABDE(二)1．BCD 2．CDE3．ABC 4j D5．ACD

第四篇：健康評估復習題

健康評估復習題 16護理專升本

1.有關血液標本的采集，下列敘述錯誤的是：

A．毛細血管采血成人在指端 B．靜脈采血嬰幼兒可在頸外靜脈 C．血氣分析時多在股動脈穿刺采血 D．急診采血不受時間限制 E．必要時可以從靜脈輸液管中采取血液標本 2.成年女性貧血的診斷標準是外周血血紅蛋白低于： D A．30g/L B．60g/L C．90g/L D．110g/L E.120g/L 3.再生障礙性貧血屬于哪種類型的貧血：C A.大細胞性貧血 B.大細胞低色素性貧血 C.正常細胞性貧血 D.單純小細胞性貧血 E.小細胞低色素性貧血 4.下列有關血沉的描述，錯誤的是：

A.低蛋白血癥時，血沉減慢 B.高球蛋白血癥時，血沉加快 C.高脂血癥時，血沉加快 D.球形紅細胞增多癥時，血沉減慢 E.貧血時，血沉加快

5．成人白細胞減少或粒細胞減少癥，是指外周血白細胞計數或中性粒細胞絕對值持續低于下列哪項：（C）

A．白細胞總數<6×10/L，中性粒細胞絕對值<2.0×10/L B．白細胞總數<5×10/L，中性粒細胞絕對值<1.8×10/L C．白細胞總數<4×10/L，中性粒細胞絕對值<1.5×10/L D．白細胞總數<3×10/L，中性粒細胞絕對值<1.9×10/L E.白細胞總數<3×10/L，中性粒細胞絕對值<3.0×10/L 6.棒狀小體可見于下列疾病，除了：（C）

A.急性粒細胞白血病 B.急性單核細胞白血病 C.急性淋巴細胞白血病

D.巨幼紅細胞貧血 E.類白血病反應

7.下列哪種疾病可引起紅細胞及血紅蛋白含量絕對性增多：（）

A.甲狀腺功能亢進癥危象 B.糖尿病酮癥酸中毒 C.大面積燒傷 D.大量出汗 E.腎癌 8.按貧血的形態學分類應除外：（B）

A.正常細胞性貧血 B.大細胞性貧血 C.小細胞低色素性貧血 D.單純小細胞性貧血 E.溶血性貧血 9.影響紅細胞沉降的因素正確的是：（）

9A.血沉增快的關鍵是紅細胞間排斥減少而導致的緡錢狀聚集 B.白蛋白、卵磷脂有促緡錢狀聚集的作用 C.纖維蛋白原具有抑制緡錢狀聚集的作用 D.球形紅細胞易形成緡錢狀，可使血沉加快

E.橢圓形紅細胞增多，容易形成緡錢狀，可使血沉增快 10.下列疾病中性粒細胞常減少的是：（A）

A.脾功能亢進 B.尿毒癥 C.急性溶血 D.肺吸蟲病 E.急性細菌性肺炎 11.外源性凝血系統和內源性凝血系統形成凝血活酶都需要什么凝血因子？（C）A.因子Ⅶ B.因子Ⅷ C.因子Ⅹ D.因子Ⅺ E.因子Ⅻ 12.每升尿中含血量超過多少即可呈現淡紅色，稱肉眼血尿：（B）A．1ml B．2ml C．3ml D．4ml E.5ml 13.毛玻璃樣腦脊液見于哪種中樞神經系統疾?。海ǎ?/p>

A．化膿性腦膜炎 B．病毒性腦炎 C．結核性腦膜炎 D．腦腫瘤 E.蛛網膜下腔岀血

14.關于膽汁淤積性黃疸，下列中錯誤的是：（）

A．血清總膽紅素明顯升高 B．血清非結合膽紅素升高為主 C．尿膽原減少或陰性 D．糞便顏色變淺或為白色 E.尿膽紅素強陽性

15.內生肌酐清除率測定是反映：（）

A.近端腎小管排泌功能 B.遠端腎小管排泌功能 C.腎小球濾過功能 D.腎臟濃縮稀釋功能 E.腎血流量 16.急性肝炎：（）

A．ALT明顯增加 B．血氨升高 C．γ-GT明顯增加 D．AST明顯升高 E.白蛋白降低

17.CEA增高見于：()A．消化道腫瘤 B．乳腺癌 C．卵巢癌 D．肝癌 E.前列腺癌 18.柏油樣大便見于：（）

A．下消化道岀血 B．上消化道岀血 C．潰瘍性結腸炎 D．直腸息肉 E.阿米巴痢疾 19.不能引起血糖升高的疾病：（）

A.糖尿病 B.甲狀腺功能亢進 C.肢端肥大癥 D.胰島B細胞瘤 E.壞死性胰腺炎 20．成年男性血紅蛋白參考范圍是：（C）

A．（100—160）g/L B．（110—150）g/L C．（120—160）g/L D．（100—150）g/L E．（170—200）g/L 21.下列疾病可導致紅細胞相對性增多，除外：（）

A．嘔吐 B．大量出汗 C．大面積燒傷 D．尿崩癥 E．肺源性心臟病 22.下列疾病血沉均增塊，除外：（）

A.多發性骨髓瘤 B.胃癌 C.活動性肺結核 D.風濕熱 E.真性紅細胞增多癥

23.可導致中性粒細胞核左移的是：（）

A.巨幼紅細胞貧血 B.抗代謝藥物應用 C.急性溶血 D.炎癥恢復期 E.造血功能衰退 24．網織紅細胞的敘述正確的是：（）

A.是介于中幼紅細胞與晚幼紅細胞之間的過渡型紅細胞 B.是晚幼紅細胞到成熟紅細胞之間尚未完全成熟的紅細胞 C.成人參考值為5%-15% D.即幼稚紅細胞

E.外周血經瑞氏染色，體積比成熟紅細胞略小的嗜多色性紅細胞即網織紅細胞 25．反映外源性凝血系統因子有無異常的試驗是：（）A.PT B.APTT C.TT D.FDP E.CT 26.疑診尿路感染行尿液培養時需留取：（）

A.首次晨尿 B.隨機尿 C.餐后2小時尿 D.中段尿 E.24小時尿

27.白陶土樣大便見于下列哪種疾病：（）

A.阻塞性黃疸 B.細菌性痢疾 C.霍亂 D.胃癌 E.急性腸炎 28.能較早反映腎小球濾過功能受損的指標是：（）

A.血清尿素氮測定 B.血清肌酐測定 C.內生肌酐清除率測定 D.血清尿酯測定 E.血清磷酸肌酸測定 29.血清白蛋白降低不見于：（）

A.營養不良 B.肝細胞損害 C.慢性消耗性疾病 D.血液濃縮 E.腎病綜合征

30.可作為糖尿病長期監控的良好指標是：（）

A．空腹血漿葡萄糖濃度 B．GHb C．糖耐量試驗 D．血漿C肽水平E.血清胰島素測定

31.血清鈉降低不見于：（）

A．饑餓 B．嘔吐 C．長期應用利尿劑 D．酸中毒 E.原發性醛固酮增多癥 32．甲胎蛋白（AFP）持續強陽性，可診斷（）

A．肝硬化 B．原發性肝癌 C．胰腺癌 D．結腸癌 E.前列腺癌 33.溶血性黃疸，下列實驗室檢查結果哪項不正確：（）

A.血清總膽紅素增加 B.血清結合膽紅素明顯增加 C.尿內尿膽原增高 D.尿膽紅素陰性 E.血清非結合膽紅素增加 34.自身免疫性溶血性貧血的特異性檢查是哪項：（）

A.紅細胞脆性試驗 B.Ham試驗 C.Coombs試驗 D.異丙醇試驗 E.高鐵血紅蛋白還原實驗 35.肌紅蛋白尿屬于：

A.腎小球性蛋白尿 B.腎小管性蛋白尿 C.溢出性蛋白尿 D.組織性蛋白尿 E.假性蛋白尿

36.下列各項指標中，用于診斷急性心肌梗死特異性最高的是： A.AST B.CK C.cTnT D.LDH E.Mb 37.臨床上所謂“小三陽”是指哪三個指標同時陽性： A.HBsAg，HBeAg，HBcAb

B.HBsAb，HBeAg，HBcAb C.HBsAg，HBeAb，HBcAb D.HBsAb，HBeAg，HBcAg E.HBsAb，HBeAb，HBcAg 38.高鉀血癥可見于：

A.甲亢 B.長期腹瀉 C.堿中毒 D.擠壓綜合征 E.長期服用速尿 39.不符合滲出液特點的是：

A.比重＞1.018 B.靜置后不易凝固 C.Rivalta反應陽性 D.細胞數＞0.5×10/L E.葡萄糖含量低于血糖 40.成人網織紅細胞正常百分數為：（）

A.0.1～0.5％

B.0.5～1.0％

C.0.5～1.5％

D.1.5～2.0％ E.1.5～2.5％ 41.米泔樣便見于：（）

A.腸結核 B.阿米巴痢疾 C.細菌性痢疾 D.霍亂 E.潰瘍性結腸炎

42.反映內源性凝血系統因子有無異常的首選試驗是：（）

A.PT B.APTT C.TT D.BT E.CT 43.本-周蛋白尿屬于：（）

A.腎小球性蛋白尿 B.腎小管性蛋白尿 C.溢出性蛋白尿 D.組織性蛋白尿 E.混合性蛋白尿 44.鏡下血尿是指尿中紅細胞：（）

A.＞1個/HP B.＞2個/HP C.＞3個/HP D.＞5個/HP E.＞10個/HP 45.糞便隱血試驗持續陽性常見于：（）9A.胃潰瘍 B.胃癌 C.食用動物血 D.腸結核 E.痔瘡 46.血清鈉正常參考值：（）

A.130～140mmol/L B.135～140mmol/L C.135～145mmol/L D.145～150mmol/L E.145～155mmol/L 47.糖耐量異常是指：（）

A.空腹血糖≥7.0 mmol/L，OGTT 2小時血糖≥11.1 mmol/L B.空腹血糖≥7.0 mmol/L，OGTT 2小時血糖≤11.1 mmol/L C.空腹血糖＜7.0 mmol/L，OGTT 2小時血糖在7.8～11.1 mmol/L之間 D.空腹血糖≤7.0 mmol/L，OGTT 2小時血糖≤11.1 mmol/L E.空腹血糖≤7.0 mmol/L，OGTT 2小時血糖≥11.1 mmol/L 48.“酶膽分離”見于以下哪種疾病：（）

A.急性胰腺炎 B.慢性病毒性肝炎 C.急性重癥肝炎 D.急性膽囊炎 E.肝硬化

49.某黃疸患者，其尿膽原試驗（+++），尿膽紅素試驗（-），Ham試驗（+），應考慮為：（）A.急性黃疸型肝炎 B.陣發性睡眠性血紅蛋白尿 C.慢性活動性肝炎 D.自身免疫性溶血性貧血 E.阻塞性黃疸

50.鑒別原發性與繼發性纖溶亢進的實驗室檢查指標是：（）A.PT B.APTT C.TT D.D-Dimer E.FDP 51．實質臟器時產生的叩診音為：（）

A．實音 B．清音 C．鼓音 D．過清音 E．濁音 52．體重超過標準體重多少者為肥胖？（）

A．超過標準體重l0％以上 B．超過標準體重15％以上 C．超過標準體重20％以上 D．超過標準體重25％以上 E．超過標準體重30％以上

53．膽石癥、膽道蛔蟲癥、腎絞痛患者，腹痛癥狀發作時，多采取何種體位？（）A．強迫蹲位 B．強迫仰臥位 C．強迫俯臥位 D．強迫坐位 E．輾轉體位 54．某女性，因患腎病長期用藥治療，檢查面圓如滿月，皮膚發紅，伴痤瘡。該患者屬何種面容？

A．腎病面容 B．滿月面容 C．急性病容 D．二尖瓣面容 E．肢端肥大癥面容 55．下列哪項是檢查腦膜刺激征的？（）A.Babinski征 B.Oppenheim征 直

56．以下說法不正確的是：（）

A.正常人脊柱無側彎 B.姿勢性側凸無脊柱結構異常 C.器質性側彎改變體位可糾正

C.Hoffmann征 D.踝陣攣 E.頸項強D.正常人脊柱有四個生理側彎 E.脊柱結核可見成角畸形 57．觸診正常脾臟，下列敘述哪項正確？（）

A．坐位前傾可觸及 B．左側臥位可觸及 C.右側臥位可觸及 D．仰臥位可觸及 E．正常情況下脾不能被觸及 58．腸鳴音消失常見于：（）

A．大量腹水 B．機械性腸梗阻 C．巨大卵巢囊腫 D．腸麻痹 E．急性膽囊炎 59．正常人瞳孔的大小直徑為：（）

A．1～2mm B．3～4mm C．2～5mm D．4～5mm E．5～6mm 60．雙側肺下界在鎖骨中線、腋中線、肩胛線分別位于第幾肋間？（）A．7、9、11 B．6、8、10 C．5、7、9 D．10、12、12 E．右為6、8、10，左為5、7、9 61．觸診乳房應從哪一部位開始？（）

A．內上象限 B．外上象限 C．內下象限 D．外下象限 E．乳頭 62．大水泡音主要發生在下列哪一部位？（）

A．細支氣管 B．主支氣管 C．小支氣管 D．肺泡 E．終末支氣管 63．肺氣腫叩診音為：（）

A．過清音 B．實音 C．鼓音 D．空甕音 E．濁鼓音 64．心前區觸到心包摩擦感提示：（）

A．心臟增大 B．心包炎 C.瓣膜狹窄 D．瓣膜關閉不全 E．大量心包積液 65．第一心音的組成主要是由于：（）

A.半月瓣開放 B．心房收縮 C．房室瓣關閉 D．乳頭肌收縮 E.血流沖擊大血管

66．二尖瓣狹窄的雜音性質是：（）

A．吹風樣 B．隆隆樣 C．嘆氣樣 D．機器樣 E．樂音樣 67．檢查脈搏一般采用下列哪根動脈？（）

A．額動脈 B．頸動脈 C．肱動脈 D．橈動脈． E．足背動脈 68．發熱最常見的病因為：（）

A.變態反應 B.感染性疾病 C.內分泌代謝障礙 D.無菌性壞死組織吸收 E.體溫調節中樞功能失調 69．下列哪種疾病可引起呼氣性呼吸困難？（）

A.白喉 B.喉水腫 C.氣管異物 D.急性喉炎 E.支氣管哮喘 70．嘔血的最常見原因是（）

A.消化性潰瘍 B.急性胃粘膜病變 C.食管胃底靜脈曲張破裂 D.胃癌 E胃食管反流病 71.惡病質是指：

A．病危者 B．極度消瘦者 C．被動體位的患者 D．高熱昏迷者 E．典型無力型者 72.可引起全身淋巴結腫大的為下列哪種疾病? A．化膿性扁桃體炎 B．牙齦炎 C．轉移癌 D．急性乳房炎 E．傳染性單核細胞增多癥

73.生命征是評價生命活動存在與否及其質量的指標，不包括： A．意識狀態 B．體溫 C．脈搏 D．呼吸 E．血壓 74.檢查結膜時，翻轉眼瞼的要領下列哪項是錯誤的?

A．用示指和拇指捏住上瞼中部的邊緣 B．囑被檢查者向前看

C．此時示指與拇指輕輕向前下方牽拉 D．然后示指向下壓迫瞼板上緣 E．同時與拇指配合將瞼緣向上捻轉即可將眼瞼翻開 75.常用來計數胸椎的骨骼標志在下列哪一棘突之下為起點? A.第5頸椎棘突 B.第1胸椎棘突 C.第6頸椎棘突 D.第7頸椎棘突 E.第4胸椎棘突 76.正常成人靜息狀態下呼吸頻率為： A．20次／min B．18~20次/min /min 77.異常支氣管呼吸音最常見于：

A．大葉性肺炎消散期 B．大葉性肺炎充血期 C．大葉性肺炎實變期 D．支氣管肺炎 E．慢性阻塞性支氣管炎

78.心臟觸診的內容除震顫、心包摩擦感外，還包括：

A．心前區隆起 B．心尖搏動 c．脈搏 D．心率 E．毛細血管搏動征 79.大量心包積液患者，坐位時心濁音界呈何種改變? A．梨形 B．靴形 C．燒瓶形 D．普大型 E．心底部濁音區增寬 80.胸骨右緣第2肋間為：

A．二尖瓣聽診區 B．三尖瓣聽診區 C．主動脈瓣聽診區 D．主劫脈瓣第二聽診區

E．肺動脈瓣聽診區

C．16~20次/min D．＜24次/min E．l6~18次

第五篇：資產評估復習題

資產評估

復習題

（課程代碼

242238）

一、名詞解釋

1、資產評估：指專業評估機構和人員根據特定目的，遵循客觀經濟規律和公正的準則，按照法定的標準和程序，運用科學方法，對資產的現時價格進行評定和估算。

2、公允市場價值：是指資產在評估基準日公開市場上的交易價格，它是在買賣雙方地位平等，雙方充分、合理地擁有全部相關信息，并且雙方都是理智的經濟人的情況下自愿成交價格。

3、重置價值：是指在現時的市場條件和技術條件下，獲得與被評估資產同等功能的處于在用狀態下的資產所需消耗的成本。

4、固定資產：是指供長期使用，反復參加生產過程后仍保持其原實物形態的資產，如房屋、機器設備、運輸工具等。按現行會計制度規定，固定資產應具備兩個條件：（1）使用期限在一年以上；（2）單位價值在規定限額以上。

5、土地人格評估的收益現值法：又稱收益還原法，是指在求取待評土地人格時，通過預測土地未來所能產生的預期收益，以一定的還原利率（資本化率）將預期收益折算為現值勤之和，作為被估土地人格的方法。

6、無形資產：是指特定主體控制的，不具肱獨立實體，對生產經營與服務能持續發揮作用并能帶來經濟利益的一切經濟資源，是一個與有形資產相對應的概念。

7、資產的內在價值：是指資產預期創造的未來現金流量的現值，它是給定資產未來現金流量的數量、時間和風險的情況下，投資者愿意支付的價值。

8、成本法：從現時條件下被評估資產的重置成本中扣減各項價值損耗，來確定資產價值的方法，其理論基礎是生產費用價值論。

9、資產的功能性損耗：是無形損耗的一種，是指由于技術進步，被評估資產與目前廣泛使用的同類技術先進的資產相比，因功能陳舊而引起的貶值。

10、經濟性損耗：指由于資產的外部環境的變化，如：宏觀經濟衰退、產業政策調整、環保政策調整等，而導致的資產貶值。

11、收益法：指依據資產未來預期收益經折現或資本化處理來估測資產價值的方法，其理論基礎是效用價值理論。

12、市場法：通過比較被評估資產與可參照交易資產的異同，并據此對可參照交易資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的方法。

13、實體性損耗：又叫有形損耗，它是由于使用磨損和自然損耗所造成的。

14、設備成新率：反映評估對象現行價值與其全新狀態重置成本的比率，也可理解為設備現時狀態與設備全新狀態的比率。成新率=1-實體性損耗率。

15、資產評估報告：資產評估機構按照資產評估工作制度有關規定，在完成評估工作后向委托方和有關方面提交的說明評估過程和結果的書面報告。

16、企業價值評估：又稱企業整體資產評估，是對企業法人單位或其它具有獨立獲利能力的經濟實體的持續獲利能力的平地估算。

17、基準地價修正法：是指利用當地政府制定的基準地價作為參照，將被評估土地的區域條件和個別條件與所在區域的平均條件相比較，進行修正，從而求得待評估地塊公平市價的一種方法。

18、土地殘余法：是在房地合一產生凈收益中，扣除屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再用土地資本化率進行資本化，從而確定土地價值的方法。

二、問答題

1．市場經濟中，資產評估的功能有哪些？

要點：資產評估功能是指資產評估這一特定經濟行為自身應有的內在功能和效用。概括地講，資產評估具有以下功能。

（1）為資產業務提供價值尺度。資產評估通過對資產的現時價值進行評定和估算，為各項資產業務提供公正的價值尺度。這是資產評估最基本的功能。

（2）界定與維護各產權主體的合法權益。資產評估具有公正地界定與資產有關的各方，如不同所有者、占有使用者所擁有或控制的資產份額及其價值量的作用，從而可以維護各產權主體的合法權益。

（3）優化資源配置。首先，資產評估是生產要素、產權進入市場的必要條件。科學規范的資產評估，能保證資產市場、產權市場的有序運行，可以為資產和產權的配置提供正確信號，從而起到優化資源配置的作用。其次，由于一項資產業務的進行往往具有多種途徑，因此在資產評估中，按最優使用原則對資產的價格進行估算，有利于資產的優化配置和流動。

（4）促進企業帳實相符，足額補償和資產完整。在通貨膨脹情況下，資產的重置成本與歷史成本的差額隨通貨膨脹率的增長而急劇擴大，這將導致按固定資產的賬面原值提取的折舊明顯過低，會造成企業更新改造資金過少、企業盈利虛增和財政收入虛假。這時進行資產重估，可以克服上述問題。此外，通過資產評估還可以明晰企業自創無形資產、土地使用權價值、商標和商譽的價值，使企業的全部資產在賬簿上得到反映。

（5）在促進對外開放的同時，維護國家權益。資產評估機構在中外合資、合作的過程中提供符合國際專業水平的評估服務既是吸引外資流入的基礎工作，又是維護國家民族權益的重要技術保障。

（6）防止國有資產流失和促進國有企業改革順利進行。在國有企業產權變動的過程中，合理定價是關鍵。而轉讓定價的基礎是企業的評估價值。因此，公平、客觀的資產評估是防止國有資產流失和促進國有企業改革順利進行的基礎。

2．簡述資產評估中確認評估對象的標準？

要點：資產評估中確認資產的標準主要有：

（1）現實性。現實性表明經濟資源在評估時點已經存在，是已經發生的經濟活動的結果，并且在評估時點仍然存在。

（2）控制性。指以企事業單位或個人對經濟資源的控制權來定義被評估資產的邊界，而不論資產是其用自有資金投資購建，還是負債購建，或是租入。

（3）有效性。有效性一是表明已無實際資產對應的待攤費用等不能列作被估資產；二是表明無論是否是勞動產品，只要有效用即可作為被估資產。

（4）稀缺性。稀缺性表明要獲得具有稀缺性經濟資源的控制權就必須付出代價。也正因為此，經濟資源才成為資產。

（5）合法性。指企事業單位或個人控制的經濟資源具有合法性，受到法律保護，即非法經濟資源不能被確認為資產。

3．資產評估對象可以依據哪些標準進行分類？

要點：資產評估對象可以依據下列標準進行分類：

（1）按資產評估目的和被評估資產是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產和整體資產。

（2）根據被評估資產的存在形態分類，全部資產要素可分為有形資產與無形資產。

（3）根據資產的法律意義分類，全部資產要素可以分為不動產、動產和合法權利。

（4）根據被評估資產在企業經營活動中是否持續使用，全部資產要素可分為固定資產與流動資產。

（5）根據被評估資產能否獨立存在分類，全部資產要素可以分為可確指的資產與不可確指的資產。

（6）根據財務會計制度規定與被估資產的工程技術特點分類，可以把全部資產要素分為：固定資產，長期投資，流動資產，無形資產，在建工程，遞延資產及其他資產。

4.簡述市場法評估機器設備的步驟。

要點：市場法評估的基本步驟

（1）對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料。

要了解的基本資料有：設備的規格型號、制造廠家、出廠日期、服役年齡、安裝情況、隨機附件以及設備的實體狀態，等等。（課本中列舉的主要是比較因素中的6個個別因素）

（2）進行市場調查，選取市場參照物。

在選擇市場參照物時，應注意參照物的時間性、地域性、可比性。

①時間性要求：參照物的交易時間盡可能接近評估基準日；

②地域性要求：參照物盡可能與評估對象在同一地區；

③可比性要求：參照物盡可能與評估對象在實體狀態方面比較接近。

（3）因素比較。

評估人員要對影響價值的因素（如：實體狀態、交易時間、交易地點、交易背景

等）進行分析、比較，確定差異調整量。

（4）計算評估值。

在分析比較的基礎上，對參照物的市場交易價格進行修正，確定評估值。

5．機器設備評估時應注意那些問題？

要點：機器設備評估時應注意：

（1）在進行機器設備評估時，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場法。

（2）對于整體性機器設備的價值分析應注意資產之間的有機聯系對價值的影響，整體的價值不僅僅時單臺設備的簡單相加。

（3）一部分機器設備屬于動產，可以移動使用。一部分屬于不動產或介于動產和不動產之間的固置物，它們需要永久的或在一段時間內以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動這些資產將可能導致機器設備的部分損失或完全失效。

（4）影響機器設備磨損的因素很多，設備的磨損失效規律不易確定，個體差異較大。確定貶值往往需要逐臺對設備實體狀態進行調查、鑒定。

（5）設備的貶值因素比較復雜，除實體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經濟性貶值。

6.簡述無形資產的價值特點與功能特性？

要點：無形資產的價值有其自身的特點：

（1）無形資產的成本是由個別生產者在個別勞動中所耗費的實際勞動時間來計量的，因此比有形資產的計量更復雜、困難，甚至具有相當程度的不確定性或不準確性。

（2）無形資產的價值主要以效用、以其獲利能力為基礎，而有形資產的價值較多地以生產費用為基礎。

無形資產的功能特性有：

（1）附著性。附著性是指無形資產往往附著于有形資產而發揮其固有功能。

（2）共益性。共益性是指無形資產可以作為共同財富，由不同的主體同時共享。

（3）累積性。累積性是指無形資產在生產經營中的作用，往往是建立在一系列其他成果的基礎之上，在一定范圍內發揮特定的作用。

（4）替代性。替代性是指一種技術取代另一種技術，其特征是替代和更新。

7．鑒定無形資產的目的是什么？

要點：鑒定無形資產的目的在于：

（1）確認無形資產的存在。主要是驗證無形資產來源是否合法，產權是否明確，經濟行為是否合法、有效?？梢詮囊韵聨追矫孢M行：

①核實有關資料的真實性、可靠性和權威性。

②鑒定無形資產的應用能力。

③確定無形資產的歸屬是否為委托者所擁有。

（2）鑒別無形資產的種類。主要是確定無形資產的種類、具體名稱、存在形式。

（3）確定無形資產有效期限。某項專利權，如超過法律保護期限，就不能作為專利權評估。

8．如果采用市場法評估無形資產，評估人員應當注意哪些問題？

要點：在運用市場法評估無形資產時需注意以下事項：

（1）具有合理比較基礎的類似無形資產。所謂具有合理比較基礎的類似無形資產是指至少與被評估無形資產形式相似、功能相似、載體相似，以及交易條件相似。

（2）除收集類似的無形資產交易的市場信息外，還需收集被評估無形資產的以往交易信息。收集類似的無形資產交易的市場信息是為橫向比較提供依據，而收集被評估無形資產的以往交易信息是為縱向比較提供依據

（3）依據的價格信息具有代表性，并且是接近評估基準日的實際成交價。所謂具有代表性是指參照物的成交價應是能反映正常市場交易的價格，并且能反映被評估無形資產的載體結構和市場結構特征。

（4）注意對被評估無形資產和參照物的差異作出調整。參照物與被評估無形資產之間會因時間、空間和條件的變化而產生差異，評估人員應對此作出合理的調整。

9.簡述機器設備的評估特點。

要點：

（1）由于機器設備數量多、單價大、規格復雜、情況各異，所以，設備評估以單臺、單件為對象，以保證評估的真實性和準確性。

（2）以技術檢測為基礎。由于機器設備技術性強，因此評定機器設備實物和價值情況往往需通過技術檢測的手段來確定其損耗程度。

（3）必須把握機器設備的價值特點，包括對機器設備的價值構成要素及其變化規律的認識和了解。

10.簡述機器設備重置成本的構成。

要點：設備的重置成本在構成上包括設備的直接費用和設備的間接費用。設備的直接費用由基礎費用和其他費用兩部分構成。基礎費用是指設備的購置價或建造價；其他費用是指設備運雜費，安裝調試費，必要的配套費以及進口設備的關稅、增值稅，銀行手續費等。設備的間接費用通常包括為購置、建造設備而發生的各種管理費用、總體設計制圖費用、資金成本以及人員培訓費用等。

11、試述機器設備重置成本構成。

要點：重置成本構成：重置對象不同，重置成本的構成因素也不同。

（1）單臺機器設備

①不需安裝的：重置成本僅包括設備購置成本、運雜費、資金成本、稅金等。

②需要安裝的：重置成本除①中各項外，還包括安裝費、基礎費。

（2）原地續用整體性機器設備的重置成本除②中內容外，一般還包括一些間接費用，如：勘察設計費、管理費、聯合試運轉費等。

機械工業企業其機器設備重置成本一般由下列要素組成：

（1）設備現行購置成本：指設備的購買價。

（2）設備運雜費：

A．國產設備運雜費一般是指從生產廠到工地所發生的采購、運輸、保管、裝卸以及其他有關費用；

B．進口設備國內運雜費指從我國港口、機場、車站運到所在地所發生的港口費、裝卸、運輸、保管及國內運輸保險等費用。

（3）設備基礎費：設備的基礎包括購建或構筑設備基礎所發生的人工、材料、機械費等全部費用。

（4）設備安裝費：為測定安裝工程質量所進行的單機試運轉和聯動無負荷試運轉。

（5）建設單位管理費

（6）建設單位臨時設施費：建設期間建設單位所需臨時設施的搭設、維修、攤銷或租賃費。

（7）工程監理費

（8）研究實驗費

（9）勘察設計費

（10）工程保險費

（11）聯合試運轉費：指工程竣工驗收前，對整個工程進行的無負荷或有負荷聯合試運轉所需的費用。

（12）施工單位遷移費

（13）固定資產投資方向調節稅（目前停征）

（14）建設期資金成本：指合理建設期的資金占用成本

（15）其他合理費用

12.應用市場法評估房地產價格應具備哪些條件？其適用對象是什么？

要點:應用市場法的條件：①要有充分的市場交易資料。收集的資料越充分，應用這一方法的道德結果越符合實際。要有充分的交易資料，就需要一個比較活躍的房地產市場。②交易實例與被評估房地產之間應具有較大的相關性或較好的可比性。除必須考慮用同樣性質的房地產作比較外，還必須注意唄評估對象與交易實例在地段、環境、結構等方面的可比性，若果上述存在差異，則要求對差異進行定量分析、調整修正。③交易實例資料及其來源必須翔實可靠。必要時還應對比較交易實例本身的有效性、可靠性做出驗證，排除不合理甚至無效的交易資料，以保證評估的準確性。

市場法適用于具有交易性的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅、商務樓商場、標準廠房等，而很少發生交易的房地產，如特殊工業廠房、古建筑、教堂等，則難以采用市場法評估。

13、企業價值評估與單項可確指資產價值匯總有何區別？（見教材263-264頁）

要點：（1）評估對象的內涵不同。

（2）評估結果不同

（3）評估目的不同

14、簡述影響房地產價格的因素

要點：房地產價格的影響因素多且復雜，但按照它們與被估房地產的關系，這些因素可分為一般因素、區域因素和個別因素三個層次。

一、一般因素是指影響房地產價格的一般、普遍、共同的因素。它通常會對整個房地產市場產生全面影響，從而成為影響房地產價格的基本因素。一般因素主要包括（1）社會因素。（2）經濟因素。（3）政策因素。

二、區域因素是指房地產所在地區的自然、社會、經濟、政策等因素相結合所產生的地區特性，對房地產價格水平的影響因素。

三、個別因素是指房地產的個別特性對房地產個別價格的影響因素，它是決定相同區域房地產出現差異價格的依據。它包括土地個別因素和建筑物個別因素兩個方面。

15、簡述房地產評估剩余法的基本思路及適用范圍。

要點：剩余法又叫假設開發法，其基本技術思路是在求取待開發房地產價格時，將待開發房地產的預期開放后的價值，扣除正常的開發費用、稅金及正常開發利潤，以倒推算出的剩余價值作為待估房地產價格。正常的開發費用即為建造和銷售房屋所花費的必要費用，如前期工程費、建安工程費、設計費、管理費、銷售費、資金成本等。其公式為：

待開發房地產價值=開發完成后房地產價值-開發成本-資金成本-開發商合理利潤-正常稅收

也可表述為：地價=預期樓價-建筑費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤

剩余法主要適用于：待開發土地的價格評估；待坼遷改造土地的價值評估（這時的建筑費包括坼遷費）；未開發完工的房地產

三、計算題

1、被評估設備購建于2005年，帳面原值100000元，2010年和2013年分別進行了兩次技術技術改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當年投資分別為5000元和2000元，2015年對該設備進行評估，假設從2005年至2015年每年的價格上升率為10%，該設備的尚可使用年限為10年。試估測其成新率。

答案：（1）調整計算現時成本。

2005年：100000×（1

10%）10次方=100000*2.60=260000(元)

2010年:

5000×(1

10%)5次方=5000×1.61=8050(元)

2013年:2000×(1

10%)2次方=2000×1.21=2420(元)

合計

270470(元);

(2)加權更新成本=260000×10

8050×5

2420×2=2645090(元);

(3)加權投資年限=2645090/270470≈9.78（年）；

（4）成新率=10/（9.78

10）=50.56%.2.待估建筑物為磚混結構單層住宅,宅基地300平方米,建筑面積200平方米,月租金3000元,土地還原率為7%,建筑物還原率為8%,評估時,建筑物的剩余使用年限為25年,取得租金收入的年損失準備費為7600元,評估人員另用市場比較法求得土地使用權價格每平方米1000元,試用殘余法估測建筑物的價值.答案:(1)計算房地合一狀態下的總收入:

年總收入=3000×12

=36000(元)

(2)年總費用=7600(元)

(3)年總收益=36000-7600=28400(元)

(4)計算土地收益

土地收益=1000×300×7%=21000(元)

(5)計算建筑物收益

建筑物收益=28400-21000=7400(元)

(6)建筑物折舊率=1/25×100%=4%

(7)建筑物價格=7400÷(8%

4%)×[1-1/(1

12%)25次方]

=58040(元).3．

被評估企業擁有D公司共90萬元的非上市普通股股票，從已持有期看，每年股利分派相當于票面價格的10%左右，并且明年仍將維持這個水平。評估人員調查了解到：D公司打算今后在所實現利潤中拿出20%用于擴大再生產，公司有很強的發展后勁，公司的股本利潤率保持在15%的水平上，折現率定為12%，試運用紅利增長模型評估被評估企業擁有的D公司股票。

答案：（1）下一年股利額:90萬元×10%=9(萬元)

(2)股利增長比率=20%×15%=3%

（3）股票價格=9萬元/（12%-3%）=100萬元

4、某企業將某項資產與國外企業合資，要求對資產進行評估。具體資料如下：該資產賬面原值為270萬元，凈值108萬元，按財務制度規定該資產折舊年限為30年，已計折舊年限20年。經調查分析確定，按現在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構造的資產的全部費用支出為480萬元。經查詢原始資料和企業記錄，該資產截止評估基準日的法定利用時間為57

600小時，實際累計利用時間50

400小時。經專業人員估算，該資產還能使用8年。又知該資產由于設計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現在同類標準資產比較，每年多支出營運成本3萬元（該企業所得稅稅率為25%，假定折現率為10%）。要求根據上述資料，采用成本法對該資產進行評估。

答案：

資產的重置成本=4800000元

資產已使用年限=20×（50400÷57600）×100%

=20×0.875×100%

=17.5（年）

資產實體有形損耗率=17.5÷(17.5＋8)×100%

=68.63%

資產的功能性貶值=30000×（1－25%)×（P/A，10%，8）

=30000×0.75×5.3349

=120035（元）

資產評估價值=4800000×（1－68.63%)－120035

=4800000×0.3137－120035

=1385725（元）

5、評估生產線，其年設計生產能力為10

000噸，評估時，由于受到政策調整因素影響，產品銷售市場不景氣，如不降價銷售產品，企業必須減產至年產6

000噸，或每噸降價100元以保持設備設計生產能力的正常發揮。政策調整預計會持續3年，該企業正常投資報酬率為10%，生產線的規模經濟效益指數為0.6。要求：計算生產線的經濟性貶值率及經濟性貶值額（企業所得稅稅率為25%）。

答案：

（1）經濟性貶值率=1－（6000/10000）0.6×100%=26.40%

（2）經濟性貶值額=100×10000×（1－25%）×（P/A，10%，3）

=750000×2.4869=1865175（元）

6、評估機組為5年前購置，賬面價值為20萬元人民幣，評估時該機組已不再生產了，已經被新型機組取代。經調查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8年。假定其他費用可以忽略不計。

要求：（1）估測該機組的現時全新價格；

（2）確定該機組的成新率。

（3）確定設備的評估值。

答案：

（1）被評估機組的現時全新價格最有可能=30×（1－20%）=24（萬元）

（2）該機組的成新率=[8÷(5＋8)]

×100%=61.54%

（3）設備的評估值=24×61.54%=14.77（萬元）

7、有一宗待開發建筑用地，面積為1

000m2，使用期限為50年，容積率為5，擬開發建設寫字樓，建設期為2年，建筑費用為3

500元/

m2，專業費用為建筑費用的10%，建筑費和專業費在整個建設期內均勻投入，寫字樓建成后擬對外出租，租金水平預計為每日2元/

m2，管理費用為年租金的2%，維修費用為建筑費用的1.5%，保險費用為建筑費用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產綜合還原利率為7%，開發商要求的利潤率為地價和開發成本（建筑費用+專業費用）之和的20%，試評估該宗地地價。

答案：

（1）年總收益：2×365×1000×5=3650000（元）

（2）年總費用：3650000×2%＋3500×5000×（1.5%＋0.2%）＋3650000×17.5%

=1009250（元）

（3）年純收益：3650000－1009250=2640750（元）

（4）房地產總價：2640750/7%×[1－1/(1＋7%)50－2]=36258750（元）

（5）測算建筑費及專業費：3500×（1＋10%）×5000=19250000（元）

（6）利息：地價×[

(1＋6%)2－1]＋19250000×[

(1＋6%)－1]

=

0.1236

×地價＋1155000

（7）開發商利潤：（地價＋19250000）×20%=0.2×地價＋3850000

（8）地價=房地產總價－建筑費用－專業費用－利息－利潤

=36258750－19250000－0.1236

×地價－1155000－0.2×地價－3850000

地價=9069016（元）

8、評估人員對某一企業進行整體評估，通過對企業歷史經營狀況的分析及國內外市場的調查了解，收集到下列數據資料：

（1）預計該企業第一年的收益額為200萬元，以后每年的收益額比上年增長10%，自第6年企業將進入穩定發展時期，收益額將保持在300萬元的水平上；

（2）社會平均收益率為12%，國庫券利率為8%，被評估企業所在行業風險系數為1.5；

（3）該企業各單項資產經評估后的價值之和為1600萬元。

要求：（1）確定該企業整體資產評估值。

（2）企業整體資產評估結果與各單項資產評估值之和的差額如何處理？

答案：

（1）企業未來5年的預期收益額分別為：

第1年：200萬元

第2年：200×（1＋10%）=220（萬元）

第3年：220×（1＋10%）=242（萬元）

第4年：242×（1＋10%）=266.2（萬元）

第5年：266.2×（1＋10%）=292.82（萬元）

（2）折現率=8%＋（12%－8%）×1.5=14%

（3）整體評估值=200×(1＋14%)-1＋220×(1＋14%)-2＋242×(1＋14%)-3＋266.2×(1＋14%)-4＋292.82×(1＋14%)-5＋300÷14%×(1＋14%)-5

=1930.79（萬元）

或

前5年收益現值=200×(1＋14%)-1＋220×(1＋14%)-2＋242×(1＋14%)-3＋266.2×(1＋14%)-4＋292.82×(1＋14%)-5=817.79（萬元）

第6年后的永續收益現值=300÷14%×(1＋14%)-5=1113（萬元）

評估值=817.79＋1113=1930.79（萬元）

（4）企業整體資產評估結果與各單項資產評估值之和的差額330.79萬元作為該企業的商譽處理。

9、某被評估企業，基本情況如下：

（1）該企業未來5年預期利潤總額分別為100萬元、110萬元、120萬元、120萬元、130萬元，從第6年開始，利潤總額將在第5年的基礎上，每年比前一增長2%。

（2）該企業使用的所得稅稅率為25%。

（3）據查，評估基準日社會平均收益率為9%，無風險報酬率為4%，被評估企業所在行業的基準收益率為9%，企業所在行業的平均風險與社會平均風險的比率（b）為1.2。

（4）被評估企業生產經營比較平穩，將長期經營下去。

試評估該企業的凈資產價值。

答案：

企業所在行業風險報酬率

（9%－4%）×1.2=6%

企業資本化率=4%＋6%=10%

企業凈資產價值：

=1098（萬元）

10、待估對象為一新開發土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關數據如下：拆遷補償、安置費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發費用1.5億元/平方公里，當地銀行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開發周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地所有權收益為土地成本的10%，試估算該地產的市場價值。

答案：

（1）估算每平方米土地取得費用和開發費用

拆遷補償、安置費用：50000÷667＝75元／平方米

其他費用：30000÷667＝45元／平方米

土地開發費用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米

每平方米土地取得費用和開發費用合計為：75+45+150＝270元／平方米

（2）計算利息：

第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）

第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）

每平方米土地取得費用和開發費用應承擔的利息費用為23.29元。

（注:由于第一年投入總投資的3／4，開發期為2年，利率10％，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）

（3）計算利潤：270×10％＝27（元）

（4）計算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）

（5）計算待估土地公平市場價值：

320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）

每平方米土地公平市場價值為352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。