第一篇：資產(chǎn)評(píng)估-房地產(chǎn)案例專題

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1丶本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按現(xiàn)規(guī)劃的法定可過(guò)持續(xù)使用為假設(shè)前提。

2、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人，且無(wú)權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。

3、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房置所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，針對(duì)估價(jià)對(duì)象不存在工程款項(xiàng)拖欠糾紛為假設(shè)前提。

4、本次估價(jià)是以北京××飯店有限公司未與任何一方簽署針對(duì)于估價(jià)對(duì)象的無(wú)限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。估價(jià)對(duì)象部分房地產(chǎn)設(shè)定了租約，本次估價(jià)是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效為假設(shè)前提。

5、以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

6、設(shè)該劃撥國(guó)有土地使用權(quán)隨之抵押

7、設(shè)委托人通過(guò)向政府補(bǔ)繳地價(jià)款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國(guó)有土地使用權(quán)為假設(shè)條件。

8、設(shè)定估價(jià)對(duì)象為法律允許在市場(chǎng)上可轉(zhuǎn)讓和可進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。

9、估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在2002年12月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：

（l）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；

（2）交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象；（4）交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信｀包，（5）交易雙方有較充裕的時(shí)進(jìn)行交易。（6）不存在特殊買者的附加出價(jià)。

l 0、估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向北京市政府補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓地價(jià)。本報(bào)告中，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值不包括估價(jià)對(duì)象應(yīng)向政府補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓地價(jià)的優(yōu)先受償款額價(jià)值。

11、委托人只可按照本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的使用，不可用于其它用途。

12、本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定；

13、本估價(jià)報(bào)告所儂據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及估價(jià)對(duì)象《分布位置及面積資料》等復(fù)印件，由委托人對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。

14、估價(jià)人員未對(duì)估價(jià)對(duì)象的土地使用面積和建筑面積進(jìn)行測(cè)量，以權(quán)屬證書標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。

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5、本報(bào)告對(duì)現(xiàn)場(chǎng)難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測(cè)貴任。

16、本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。

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7、如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過(guò)了報(bào)告使用有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。

估價(jià)對(duì)象

估價(jià)對(duì)象為北京××飯店有限公司（以下簡(jiǎn)稱委托人）所提供的位于北京市××區(qū)××大街10號(hào)房地產(chǎn)。建筑面積49977.62平方米（構(gòu)建時(shí)6100元/建筑平米），劃撥國(guó)有土地使用權(quán)面積8048.23平方米。

1、區(qū)位狀況

區(qū)位狀況包括估價(jià)對(duì)象所處的位置（坐落）、交通、環(huán)境（景觀）、配套設(shè)施等。

（1）坐落：估價(jià)對(duì)象坐落在北京市××區(qū)××大街10號(hào)；位于繁華的王府井市級(jí)商業(yè)區(qū)；西臨××大街，南臨×樹胡同，北臨×××大街，東臨××總公司、××醫(yī)院；南距××街約×公里，距×火車站約×公里，距首都機(jī)場(chǎng)約×公里。兩名臨街。

（2）交通：估價(jià)對(duì)象東側(cè)是縱貫北京南北的××街，西側(cè)是北京繁華的××大街；估價(jià)對(duì)象所在××大街及其附近有多條公共電汽車通往市區(qū)各處，月圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。

（3）環(huán)境：估價(jià)對(duì)象所在地是北京市區(qū)的商業(yè)、全融繁榮地帶，是北宗市市級(jí)商業(yè)中心之一，國(guó)內(nèi)外游客很多；依伴天安門廣場(chǎng)的政治中心；經(jīng)過(guò)改造的×××大街景觀十分優(yōu)美。

（4）配套設(shè)施：該地區(qū)聚集了北京××樓、××廣場(chǎng)、××，××大廈及眾多知·名老字號(hào)商店等一批大型商業(yè)設(shè)施；也是北京各大賓館、飯店及公共活動(dòng)場(chǎng)所較為集中的地區(qū)，有五星級(jí)飯店7個(gè)，占北京的三分之一，附近有××飯店、×κ飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店；還有××館、北京××、××劇場(chǎng)、×y醫(yī)院等大型公共場(chǎng)所；月邊各類商服會(huì)共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。

2、權(quán)益狀況

北京××飯店有限公司由原北京××公司、××發(fā)展有限公司、××投資有限公司及××發(fā)展公司共同組建的。

（l）土地權(quán)益

根據(jù)委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價(jià)對(duì)象土地在內(nèi)的《國(guó)有土地使用證》（參見附件三：《國(guó)有土地使用證》∶

證號(hào)：【京市東國(guó)用（200×劃）字第××號(hào)】； 土地用途：旅游業(yè)； 土地使用權(quán)類型：劃撥： 共有權(quán)人：無(wú)； 圖號(hào)：I-1-2-××

使用權(quán)面積：8048.23平方米； 土地使用年限：無(wú)； 他項(xiàng)權(quán)利記錄： 無(wú)。（2）房屋權(quán)益

委托人還擁有估價(jià)對(duì)象建筑物部分的《房屋所有權(quán)證》（參見附件四：《房屋所有權(quán)證》： 證號(hào)：【京房權(quán)證市東×字第××號(hào)】）；

總建筑面積：49977.41U平方米；

共有權(quán)人：無(wú)； 用途：旅游；

建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土框架剪力墻； 樓層：地上9層，地下2層。他項(xiàng)權(quán)利記錄：無(wú)。（3）權(quán)益確定

根據(jù)上述權(quán)證，估價(jià)人員認(rèn)為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托人合法擁有估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。

委托人具有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國(guó)有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實(shí)際用途一致。

估價(jià)對(duì)象無(wú)共有權(quán)人，沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議，也無(wú)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，只有短期租約，可以確定估價(jià)對(duì)象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)。

但在評(píng)估價(jià)值中，不包含“當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價(jià)值。

3、實(shí)物狀況

實(shí)物狀況包括土地、建筑物等土地定著物實(shí)體的建筑指標(biāo)、裝修設(shè)備、功能分區(qū)、經(jīng)營(yíng)狀況、使用維護(hù)等。

（l）飯店概況

××飯店于1988年1月開工建設(shè)，于1991年8月竣工。地上9層、地下2層，高度32.8米，由地上9層、地下2層的建筑物組成。主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場(chǎng)。1998年～2000年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)高檔裝修改造，2000年9月升為五星級(jí)飯店。該飯店在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。

（2）建筑技術(shù)指標(biāo)

依據(jù)委托人提供的含有估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用權(quán)》、《房屋所有權(quán)證》及建筑施工平面圖：

（3）功能分區(qū)及配備

估價(jià)對(duì)象為五星級(jí)涉外酒店式物業(yè)，按使用功能劃分為客房、餐飲娛樂(lè)用房、康樂(lè)中心及其他附屬配套用房。

估價(jià)對(duì)象建筑物中客房部分有×國(guó)著名設(shè)計(jì)師××設(shè)計(jì)的單、雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統(tǒng)套房共396間（套）。房間配中央空調(diào)、安全消防系統(tǒng)、IDD直播電話、迷你網(wǎng)吧、冰箱、音響、私人保險(xiǎn)柜、衛(wèi)星及閉路電視、高速網(wǎng)絡(luò)DDN專線等設(shè)施；商務(wù)客房提供無(wú)限網(wǎng)絡(luò)工作站、傳真、VOD，點(diǎn)播系統(tǒng)等商務(wù)保障。

餐飲用房包括裝修風(fēng)格各異，風(fēng)味不同的，可供1200個(gè)同時(shí)就餐的6個(gè)各式·中西餐廳及宴會(huì)廳等；娛樂(lè)設(shè)施有康樂(lè)中心，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺(tái)球；服務(wù)設(shè)施商品部等；6個(gè)可容納9～70人的各種會(huì)議廳；一個(gè)可隨意組合、容納100～400人的多功能廳；快捷便利的通訊；五星級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。估價(jià)對(duì)象的其他附屬配套用房包括設(shè)備間、鍋爐房、交配電室、洗衣室、消防監(jiān)測(cè)中控室等。

經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象的功能分區(qū)如下。

（4）裝修設(shè)備

估價(jià)對(duì)象建筑物內(nèi)外，均按照五星級(jí)飯店要求，按其使用性質(zhì)、不同的使用功能進(jìn)行了較高檔次的內(nèi)外裝修。外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋；外立面貼白色面磚；3層中央有露天中庭花園。室內(nèi)中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場(chǎng)；

配備了相關(guān)設(shè)施設(shè)備，如煙感報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)。同時(shí)酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部，方便住客上下使用。

估價(jià)對(duì)象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件均已具備，在時(shí)間和用量上可以滿足項(xiàng)目需求。

（5）經(jīng)營(yíng)狀況

該飯店的營(yíng)業(yè)收入有個(gè)起伏增長(zhǎng)的曲線，隨著增長(zhǎng)率提高，且營(yíng)運(yùn)成本率降低，經(jīng)營(yíng)逐步好轉(zhuǎn)。1994年以前為4000～7000萬(wàn)元；1995～1997達(dá)11 000以上：1998～2000年為10000～9000萬(wàn)元；2001年為13100萬(wàn)元，根據(jù)目前經(jīng)營(yíng)狀況，預(yù)計(jì)2002年的年?duì)I業(yè)收入比上年增長(zhǎng)10%以上。在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。

該飯店除餐飲、商品部、康樂(lè)中心、會(huì)議廳自營(yíng)外，其余為出租。

2001年平均入位率為70%～80%，2002年與上年持平。目前，五至九層的客房出租率淡季、旺季平均約75%。

（6）使用維護(hù)

估價(jià)對(duì)象為五星級(jí)酒店，1998－2001年完成裝修改造，目前已投入使用約l 1年，由于建筑及裝修質(zhì)量較高，維護(hù)及使用狀況良好，各部位基本無(wú)較大磨損，屬于完好房。該大廈內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要求。

市場(chǎng)背景分析

l、北京市房地產(chǎn)情況

北京是世界著名的文化古都，全國(guó)政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)以及國(guó)際交往的中心，又由于即將舉辦的⒛08北京奧運(yùn)，對(duì)海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來(lái)北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如北京興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大型商場(chǎng)、寫字樓、旅游飯店、體育場(chǎng)館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成：城八區(qū)危改有計(jì)劃的持續(xù)：一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、六環(huán)）、地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設(shè)：完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了投資環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。

在“十五”計(jì)劃宏觀政策引導(dǎo)下、在加入WTO和舉辦2008奧運(yùn)等重大利好因素的刺激下，在北京經(jīng)濟(jì)多年保持2位數(shù)增長(zhǎng)的良好環(huán)境下，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格和空置基本穩(wěn)定。

2002年1至10月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，累計(jì)完成703.3億元，比去年同期增長(zhǎng)30.3%。

2、北京飯店用房市場(chǎng)分析

世界經(jīng)濟(jì)的蕭條對(duì)涉外旅游飯店市場(chǎng)產(chǎn)生了不良影響，但人們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)仍充滿信心。我國(guó)政府已采取降低利率、減少存款、五·

一、十·一長(zhǎng)假等政策刺激消費(fèi)，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國(guó)加入WTO使國(guó)外投資者以更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待中國(guó)市場(chǎng)，加入WTO后，對(duì)外貿(mào)易預(yù)計(jì)會(huì)增長(zhǎng)，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟(jì)蕭條的不良影響。

飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。旅游活動(dòng)可以直接帶動(dòng)和推進(jìn)相關(guān)社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入l元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；旅游業(yè)每增加一個(gè)直接從業(yè)人員，社會(huì)就能增加5個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。飯店行業(yè)在整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展中國(guó)家積極推動(dòng)和扶持的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對(duì)飯店行業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會(huì)對(duì)飯店業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將促進(jìn)旅游業(yè)、商業(yè)往來(lái)的繁榮，會(huì)刺激休閑娛樂(lè)消費(fèi)的增加；另一方面，經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期、戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期則會(huì)消減商務(wù)和旅游活動(dòng)。從全球飯店業(yè)發(fā)展來(lái)看，我國(guó)尚處于行業(yè)的成長(zhǎng)期。

在我國(guó)，2000年，全國(guó)10481家旅游飯店?duì)I業(yè)收入）總額為862.27億元，上繳營(yíng)業(yè)稅

44.07元；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率7.67萬(wàn)元/人。全國(guó)6646家國(guó)有經(jīng)濟(jì)飯店，⒛00年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入216.62億元，上繳營(yíng)業(yè)稅23.49億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率7.48萬(wàn)元/人。全國(guó)外商和港澳臺(tái)投資興建的833家飯店，2000年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入216.62億元，上繳營(yíng)業(yè)稅10.80億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率10.31萬(wàn)元/人。

飯店供應(yīng)方面，1999年以來(lái)也發(fā)生了重大變化。1999年全國(guó)增加旅游飯店1253家，增長(zhǎng)21.7%，客房增加12.46萬(wàn)間，增長(zhǎng)l 6.3%，全國(guó)有旅游飯店7035家，88.94萬(wàn)間客房。到2000年末，全國(guó)共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長(zhǎng)49%。其中星級(jí)旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級(jí)飯店117家，增加40家；四星級(jí)飯店352家，增加148家；三星級(jí)飯店1899冢，增加607家：二星級(jí)飯店3061家，增加1163冢；一星級(jí)飯店600家，增加215家。盡管客房增長(zhǎng)這么多，但客房出租率仍提高了1.7個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明1999年以來(lái)市場(chǎng)整體增長(zhǎng)大于飯店增長(zhǎng)幅度，是一個(gè)發(fā)展的大好形勢(shì)。

北京的大部分飯店是20世紀(jì)80年代和90年代建成的，具有國(guó)際先進(jìn)水平的管理和服務(wù)。多家合資飯店由國(guó)際著名的飯店管理集團(tuán)實(shí)施管理。

2001年底，北京有涉外飯店（公寓）7111家、客房90000余問(wèn)，數(shù)量居全國(guó)各城市之首：營(yíng)業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、職工人數(shù)11.85萬(wàn)人，均排名第一；利潤(rùn)總額6.l 5億，僅次于上海；利潤(rùn)率排在廣州上海之后。北京飯店業(yè)管理市場(chǎng)開發(fā)程度較高，較早與國(guó)際市場(chǎng)接軌，管理規(guī)范化水平較高

2001年，北京有五星級(jí)飯店2 1家、四星級(jí)飯店35家、三星級(jí)飯店123家、二星級(jí)飯店149家、一星級(jí)飯店35家、其他58家。四星級(jí)和五星級(jí)飯店客房總數(shù)26561間。三星級(jí)飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。到2008年，預(yù)測(cè)北京的星級(jí)飯店總數(shù)將達(dá)到800家、客房13萬(wàn)問(wèn)，屆時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)相當(dāng)激烈。

從北京的情況看，五星級(jí)飯店的客戶群不同于三星級(jí)飯店以下的客戶群，相對(duì)比較穩(wěn)定。由于北京五星級(jí)飯店僅占星級(jí)飯店的5.8%，近兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會(huì)有大幅增長(zhǎng)，所以五星級(jí)飯店的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況看好。

按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價(jià)對(duì)象××飯店屬于城市中心飯店（Urban hotels），從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會(huì)議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。

3、周邊市場(chǎng)分析

估價(jià)對(duì)象位于××地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為北京較成熟的商務(wù)、旅游、購(gòu)物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購(gòu)物中心等，商務(wù)氛圍濃郁。該地區(qū)是北京各大賓館、飯店及公共活動(dòng)場(chǎng)所較為集中的地區(qū)，有五星級(jí)飯店7個(gè)，占北京的三分之一，附近有××飯店、××飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店。

周邊類似5星級(jí)飯店，所設(shè)豪華套間、行政套間和標(biāo)準(zhǔn)間的日房?jī)r(jià)，如××飯店為660－2 l 90元，×x×大酒店600－1920元，××飯店820－2300元左右，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

該地區(qū)已產(chǎn)生了特殊的聚集效應(yīng)，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場(chǎng)發(fā)展前景，估價(jià)對(duì)象相比一般倔￣店應(yīng)有一定的市場(chǎng)變現(xiàn)能力。

估價(jià)測(cè)算過(guò)程

1、客房部分收入

估價(jià)對(duì)象共有客房396間，其中套房共21間，包括豪華套房l5間、行政套房6間；標(biāo)準(zhǔn)客房375間，以上客房均按不同風(fēng)格進(jìn)行了適合其使用用途的裝修。

估價(jià)人員調(diào)查了估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場(chǎng)情況，類似物業(yè)的市場(chǎng)租金見下表。

依據(jù)其實(shí)際情況及周邊類似檔次物業(yè)的市場(chǎng)情況，考慮淡旺季的比例各占一半，確定其日租價(jià)水平：豪華套房；行政套房，標(biāo)準(zhǔn)客房的淡旺季租金。在確定年平均租金時(shí)，考慮淡季時(shí)間占34%。

2、餐飲、康樂(lè)、商業(yè)等其他用房的收入（1）餐飲自營(yíng)部分

估價(jià)對(duì)象中共有餐廳六個(gè)，共可容納700多人同時(shí)就餐，加宴會(huì)廳等約容納1200人。概況如下表：

估價(jià)人員分別對(duì)以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查并聽取了經(jīng)營(yíng)人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)類似物業(yè)水平，確定人均日消費(fèi)在200元，各餐廳綜合平均上座率為47.5%。

（2）康樂(lè)中心等自營(yíng)部分

主樓部分的康樂(lè)中心、會(huì)議廳、商品部自營(yíng)用房主要包括如下：

估價(jià)人員對(duì)以上康樂(lè)中心等設(shè)施用房的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，了解了近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)類似物業(yè)水平，康樂(lè)中心等的收入約為客房收入的11%左右。

（3）出租部分

根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層l3～16元，一層20～25元，二層18～22元、三層為l 5～18元，租約期3～5年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬(wàn)元，折合可出租面積平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。該總租金已為有效毛租金收入 已包含使用面積與可出租面積的比例0.82，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。

這個(gè)租金水平較為穩(wěn)定，符合市場(chǎng)水平，預(yù)測(cè)未來(lái)收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年950.00萬(wàn)元。

（4）停車場(chǎng)

××飯店有地上、地下兩個(gè)停車場(chǎng)。其中，地下車庫(kù)建筑面積為2368平方米，有88個(gè)車位；地上車庫(kù)建筑面積為1261平方米，有24－個(gè)車位。若按小時(shí)計(jì)費(fèi)，5元/小時(shí)，每天按12小時(shí)營(yíng)業(yè)時(shí)間、節(jié)假日停車率90%，平日50%。平均63%。

（5）附屬及設(shè)備用房

地上地下共有附屬及設(shè)備用房5863，34 m2，是屬于應(yīng)由估價(jià)對(duì)象的收益性商業(yè)用房分?jǐn)?的面積，雖然沒(méi)有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益。總附屬及設(shè)備用房占總建筑面積的比例為11.73%，屬正常比例。

（6）餐飲、康樂(lè)、商業(yè)等其他用房的年收入合計(jì)？

年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指為維護(hù)飯店房地產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、，委托人實(shí)行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅l金及附加、營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用、人員工資福利、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理財(cái)務(wù)費(fèi)、能源事業(yè)費(fèi)消耗、維護(hù)修理零部件更新費(fèi)、市場(chǎng)推廣、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費(fèi)用和資本性支出。各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類物業(yè)的市場(chǎng)水平，以及對(duì)未來(lái)管理水平穩(wěn)步提高的判斷。

（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加

營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)收入的5%（客房增值稅為3%），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為營(yíng)業(yè)稅額的7%、3%，合計(jì)按營(yíng)業(yè)收入的5.5%計(jì)算

（2）營(yíng)業(yè)成本

客房成本為客房收入的5% 餐飲成本占餐飲收入的31%

康樂(lè)中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的14%（3）工資及福利

工資及福利費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收人的11%（4）營(yíng)業(yè)費(fèi)用

營(yíng)業(yè)費(fèi)用約占營(yíng)業(yè)收入的10%（5）管理財(cái)務(wù)費(fèi)

行政管理費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的7%（6）市場(chǎng)推廣費(fèi)

市場(chǎng)推廣費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的2.0%（7）能源維修費(fèi)

能源維修費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的7%（8）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70%的1.2%（9）房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)

保險(xiǎn)費(fèi)為房產(chǎn)價(jià)值的0.25%（10）土地使用費(fèi)

按規(guī)定為每年80.89萬(wàn)元。（11）商業(yè)設(shè)備折舊

即餐飲廚房、洗衣房、停車場(chǎng)等商用設(shè)備及客房家具的年折舊費(fèi)為210萬(wàn)元。（12）物業(yè)管理酬金

約為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的3%，為250萬(wàn)元

確定報(bào)酬率

估價(jià)人員確定采用累加法，即安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來(lái)確定報(bào)酬率。安全利率選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值包括投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償及其他影響因素等。

目前，中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率為1.98%較低，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)

現(xiàn)在和預(yù)測(cè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況良好，位置極具優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)期間飯店用途與新舊程度風(fēng)險(xiǎn)一般，流動(dòng)性一般等。故風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率估測(cè)為4.02%。

收益年限的確定

估價(jià)對(duì)象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國(guó)家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。

所以本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時(shí)，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。

估價(jià)對(duì)象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為60年。若補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓地價(jià)款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓最高年限為40年，則本次估價(jià)按估價(jià)對(duì)象收益年期40年計(jì)算。

土地出讓金

估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向北京市政府繳納土地出讓地價(jià)款。因此，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象處置時(shí)應(yīng)向政府補(bǔ)交的出讓地價(jià)款，應(yīng)從上述得出的價(jià)格中扣除土地出讓全地價(jià)款部分。

通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊同類用途土地的地價(jià)水平調(diào)查，根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價(jià)及其修正結(jié)果（計(jì)算過(guò)程略），并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，確定地區(qū)旅游類酒店房地產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓（金）地價(jià)款為地上商業(yè)2000元/m2、地上車庫(kù)900元/m2、地下收益部分面積按地上價(jià)格l/3即660元/m2計(jì)算，則補(bǔ)交的出讓（金）地價(jià)款為7991.l 0萬(wàn)元。

采用成本法估價(jià)整體價(jià)格

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理。

重置價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造的與估價(jià)對(duì)象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)時(shí)需要考慮所需的一切合理、必要的費(fèi)用（包括土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、投資利，弘、銷售費(fèi)用）、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會(huì)平均開發(fā)利潤(rùn)。本案例若重新取得經(jīng)營(yíng)性土地應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。

估價(jià)中，各項(xiàng)費(fèi)用的取值參考了該項(xiàng)目的實(shí)際建造成本，以分析項(xiàng)目的特點(diǎn)，主要是按同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和水平測(cè)算。

1、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等，一般由購(gòu)置土地的價(jià)款（相當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)）、小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)和其他費(fèi)用（策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、土地評(píng)估、契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等）構(gòu)成。

（l）購(gòu)置土地的價(jià)款

根據(jù)《北京市人民政府發(fā)布北京市出讓土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》【京政發(fā)［2002］32號(hào)】文件，正常購(gòu)置土地價(jià)款包括毛地價(jià)（土地使用權(quán)出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）及拆遷費(fèi)等。

估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，先按照出讓計(jì)算，最高出讓年限40年計(jì)算；用途為旅游業(yè)；所在地段土地級(jí)別為商業(yè)二級(jí)，基準(zhǔn)地價(jià)樓面熟地價(jià)為地上5680～7680元/平方米，地下為地上的l/3；地上容積率為4.95。

確定估價(jià)對(duì)象的土地購(gòu)置J總價(jià)折合建筑面積為：5249元/m2。（2）小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)

××地區(qū)建設(shè)配套費(fèi)為折合建筑面積250元/m2。（3）其他

策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、土地評(píng)估、契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等，取上述土地成本的1.5%。

2、建筑物建造成本（1）建安工程費(fèi)

根據(jù)北京市現(xiàn)行《建筑工程概算定額》及有關(guān)文注規(guī)定、北京有關(guān)招投標(biāo)工程的中標(biāo)價(jià)、參考北京同類飯店建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指.估價(jià)對(duì)象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結(jié)構(gòu)、高檔裝修、設(shè)備安裝等的建安工程費(fèi)的測(cè)算如下。

建安工程費(fèi)單位造價(jià)為6100元/m2。（2）前期工程及其他專業(yè)費(fèi)等

根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)情況，前期工程、建設(shè)期間稅費(fèi)及其他專業(yè)費(fèi)等見下表。

經(jīng)測(cè)算前期工程及其他專業(yè)費(fèi)等為450.70元/m2。

3、管理費(fèi)用

開發(fā)管理費(fèi)包括管理組織房地產(chǎn)開發(fā)的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，取l－2項(xiàng)成本合計(jì)的2.0%

4、投資利息

投資利息為土地、建筑物建造和管理費(fèi)用的資金成本，包括支付貸款的利息，以及基于機(jī)會(huì)成本的考慮，資本金要放棄可得的存款利息或獲得其他收益的可能。

根據(jù)該項(xiàng)目的建筑和結(jié)構(gòu)類型、建筑面積，按照2000年《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計(jì)算，確定本項(xiàng)目的開發(fā)期為3年，其中土地開發(fā)期為1年，工程施工期為2年。

由于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，假設(shè)資金在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，目前人民銀行公布的3～5年中長(zhǎng)期貸款年利率為6%。

5、銷售稅費(fèi)

銷售費(fèi)用包括廣告宣傳和銷售代理費(fèi)，確定為開發(fā)價(jià)值的1.5%，銷售稅金取開發(fā)總價(jià)值的5.5%，合計(jì)，7%。

6、發(fā)展商投資利潤(rùn)

按照北京市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，根據(jù)北京市房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的規(guī)定，應(yīng)按照不同的年期，發(fā)展商利潤(rùn)率取不同的值。考慮到本項(xiàng)目開發(fā)年限較長(zhǎng)在2，5年以上，屬旅游業(yè)類別，但處在市商業(yè)中心的特殊地理位置、建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)也一般，故確定發(fā)展商的投資利潤(rùn)率為25%。

8、確定綜合成新率

其中土地采用年期修正，建筑物計(jì)算折舊，按價(jià)值比綜合確定。

估價(jià)對(duì)象于1991年8月建成，至今經(jīng)過(guò)年限已達(dá)1 I年，但經(jīng)過(guò)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘和工程人員介紹：基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、墻、屋面、樓板，結(jié)構(gòu)完好；飯店門窗、墻、地面、天棚等裝修基本保持較新的狀態(tài)；其他部分裝修完好；設(shè)備主機(jī)運(yùn)行良好，完全滿足使用要求。且1998年～2001年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)裝修改造。經(jīng)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)判斷，有效經(jīng)過(guò)年限小于實(shí)際經(jīng)過(guò)年限，同時(shí)根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地與建筑物的比例、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目與設(shè)備、裝修等項(xiàng)目的比例，及分類折舊計(jì)算，綜合年限法與實(shí)際觀察法，確定綜合成新率為90%。

估價(jià)結(jié)果

收益法、成本法各占50%權(quán)重。

附件

附件一：估價(jià)對(duì)象位置示意圖 附件二：《國(guó)有土地使用合同》復(fù)印件 附件三：《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件 附件四：《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件 附件五：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片 附件六：委托人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

附件七：估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書 附件八：房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書

第二篇：林木資產(chǎn)評(píng)估案例

林木資產(chǎn)評(píng)估案例

一、X X林場(chǎng)森林資源資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 X X林場(chǎng)：

我所接受委擔(dān)，評(píng)估貴場(chǎng)擬轉(zhuǎn)讓的林木資產(chǎn)的現(xiàn)值。按照與貴方訂立的評(píng)估約定，遵循客觀、科學(xué)、公正、獨(dú)立的原則，依據(jù)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局和林業(yè)部頒布的《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)：覘范(試行)》的要求，我們實(shí)施了對(duì)貴場(chǎng)擬轉(zhuǎn)讓的林木資產(chǎn)的地理位置、產(chǎn)權(quán)歸屬的審核，并對(duì)林木資產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行了核查。通過(guò)社會(huì)調(diào)查收集了與評(píng)估有關(guān)的林業(yè)生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及各種資料。實(shí)施了我們認(rèn)為有必要的評(píng)估程序，具體評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：(一)基本狀況

X X林場(chǎng)處于X X城的西側(cè)，貴場(chǎng)擬轉(zhuǎn)讓山場(chǎng)面積較大，分布集中，運(yùn)輸條件一般。擬轉(zhuǎn)讓小班需維修便道和維修拖拉機(jī)道，生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)相對(duì)較高，立地質(zhì)量等級(jí)主要是Ⅱ級(jí)、田級(jí)。(二)評(píng)估對(duì)象與范圍

依據(jù)貴場(chǎng)的資產(chǎn)評(píng)估立項(xiàng)申請(qǐng)和林業(yè)主管部門的立項(xiàng)批復(fù)，經(jīng)本次對(duì)森林資源資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬和實(shí)物量的審定和核查，山林權(quán)屬貴場(chǎng)的3 500畝森林資源資產(chǎn)(全部為馬尾松同齡用材林)，全部歸入本次評(píng)估的范圍，共涉及7個(gè)完整小班。(三)評(píng)估目的

擬轉(zhuǎn)讓森林資源貴產(chǎn)中的林木資產(chǎn)的所有權(quán)，由受讓方采伐并出售所得木材，本次評(píng)估為此提供交易參考。(四)評(píng)估基準(zhǔn)日 1998年12月31日。(五)評(píng)估依據(jù)

(1)國(guó)務(wù)院1991年91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；(2)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》；(3)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》；

(4)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局、林業(yè)部《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》；(5)《X X省森林資源轉(zhuǎn)讓條例》；(6)林業(yè)主管部門的資產(chǎn)評(píng)估立項(xiàng)批文；

(7)待評(píng)估森林資源資產(chǎn)的山林權(quán)屬證、圖、基本圖、小班調(diào)查記錄等森林資源資料；

(8)評(píng)估中收集到的森林采伐、木材銷售、造林營(yíng)林以及撫育管護(hù)等有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；(9)其他有關(guān)資料。(六)評(píng)估方法

依據(jù)《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》的有關(guān)要求，結(jié)合擬轉(zhuǎn)讓林木資產(chǎn)屬于成熟林的實(shí)際情況，采用市場(chǎng)價(jià)倒算法對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。(七)評(píng)估過(guò)程

本所接受委托后，進(jìn)行了評(píng)估小組的組建和評(píng)估人員的培訓(xùn)工作，于1999年1月10日開始現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估工作。我們首先對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)物量的清查，實(shí)物量清查是按照《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》及有關(guān)的森林資源清查的規(guī)范要求進(jìn)行的。在對(duì)森林資源資產(chǎn)進(jìn)行清查，廣泛收集木材生產(chǎn)成本和木材售價(jià)等有關(guān)的市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)價(jià)倒算法對(duì)評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)定估算，并向委托方出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。(八)森林資源資產(chǎn)清查情況和結(jié)果

根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》的要求，且該評(píng)估對(duì)象中林分質(zhì)量較為平衡，各地塊沒(méi)有明顯差異，所以本次清查采用抽樣核查法，1999年7月1日至7月15日，本所進(jìn)行了森林資源實(shí)物量抽樣清查。在對(duì)資產(chǎn)清單中小班山林權(quán)屬、四至和待評(píng)估對(duì)象的面積進(jìn)行認(rèn)真審核的基礎(chǔ)上，用角規(guī)測(cè)樹法對(duì)所抽取小班的林木資產(chǎn)進(jìn)行全面清查，并對(duì)與待評(píng)估林木資產(chǎn)整體的各項(xiàng)因子和運(yùn)輸距離、集材距離進(jìn)行判斷和記載，清查結(jié)果如下： 經(jīng)核查，待估林木資產(chǎn)的樹種均為馬尾松，面積3 500畝，均屬成熟林；被抽取小班面積為230畝，該小班林木資產(chǎn)情況如表1。表l 徑階(cm)22 24 400 600 800 700

500

400 株數(shù)（株）300(九)評(píng)估結(jié)果

經(jīng)評(píng)估，貴場(chǎng)擬轉(zhuǎn)讓的林木資產(chǎn)總額為人民幣220．29萬(wàn)元。(十)評(píng)估說(shuō)明

(1)本報(bào)告未考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格對(duì)其評(píng)估的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特別是林業(yè)政策的變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。

(2)評(píng)估報(bào)告及其附件僅供委托方用做了解評(píng)估有關(guān)情況并報(bào)送林業(yè)主管部門審查確認(rèn)時(shí)使用，未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)允許，報(bào)告及其附件的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他單位和個(gè)人，也不得見之于任何公開的新聞媒體上。

(3)本評(píng)估結(jié)果不得作為評(píng)估目的以外的任何經(jīng)濟(jì)行為的依據(jù)。(4)本報(bào)告有效期為一年，即評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。

(5)本報(bào)告的附件是本報(bào)告不可分割的組成部分，與本報(bào)告具有同等的法律效力。(十一)附件

(1)林木資源資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表；(2)評(píng)估資格證書復(fù)印件；

(3)森林資源資產(chǎn)評(píng)估資格證書復(fù)印件；(4)森林資源資產(chǎn)權(quán)屬圖；(5)森林資源資產(chǎn)林業(yè)基本圖。X X森林資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 法人代表： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 評(píng)估人員： 1999年9月5日

二、林木資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明

根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》要求，林木資產(chǎn)評(píng)估分別不同齡組、不同經(jīng)營(yíng)類型采用不同的方法進(jìn)行評(píng)估，成、過(guò)熟林采用市場(chǎng)價(jià)倒算法評(píng)估，因此，本次評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)倒算法進(jìn)行。(一)評(píng)估方法說(shuō)明

市場(chǎng)價(jià)倒算法又稱剩余價(jià)值法，它是將被評(píng)估森林資源資產(chǎn)砍伐后所得木材的市場(chǎng)銷售總收入，扣除木材經(jīng)營(yíng)所消耗的成本(含稅、費(fèi)等)及應(yīng)得的利潤(rùn)后，剩余的部分作為林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一種方法。其計(jì)算公式為： P=W－C－F 式中：P——評(píng)估值； W——木材銷售總收入； C——木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本； F——木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

市場(chǎng)價(jià)倒算法一般按照以下步驟進(jìn)行：

(1)根據(jù)確定的評(píng)估范圍確定林木資產(chǎn)的蓄積量并計(jì)算原木產(chǎn)量與其他產(chǎn)品的產(chǎn)量。原木產(chǎn)量=蓄積量×原木出材率

(2)調(diào)查林木資產(chǎn)產(chǎn)出產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格，得到總的銷售收入。銷售總收入=產(chǎn)品產(chǎn)量×產(chǎn)品單價(jià)(3)計(jì)算木材生產(chǎn)的成本、費(fèi)用和稅金。(4)計(jì)算生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本與利潤(rùn)，得到評(píng)估值。

木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本×生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本利潤(rùn)率

評(píng)估值=銷售收入－木材生產(chǎn)成本、費(fèi)用和稅金－木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(二)林木資產(chǎn)預(yù)期收入估算

1．取得被抽查評(píng)估對(duì)象的實(shí)物數(shù)量資料 經(jīng)調(diào)查得到如下資料(表2)： 表2 被評(píng)估對(duì)象實(shí)物量調(diào)查表 徑階(cm)22 24 400 600 800 700

500

400 株數(shù)（株）300 2．根據(jù)取得的適用的木材出材率表計(jì)算各材種出材量

結(jié)合被評(píng)估林木資產(chǎn)的林木平均樹高等資料，得到以下適用的出材率表（表3）、并計(jì)算各材種出材量（表4）

表3 ××省木材出材率表（節(jié)選）徑階(cm)18平均高（m）13 單株材積（m）合計(jì)（m3）67 規(guī)格材（m3）43 其中：大徑 中徑 小徑 非規(guī)格材（m3）67 47

50 15 35 18

58 6 38 14 13

59 24 35 13

61 30 31 12

62 39 23 11

63 42 21 11

65 4 20 41 10

66 49 17 10 320 14 15 16 17 18 19

20

21

22 0.1764 0.2123 0.2537 0.3113 0.3722 0.423 0.4819 0.5568 0.611 0.6819 43 24 47 20 其中：小徑 17 短小 直柄 4 3 14 4 2 3 2 3 2 2 1 1

表4 各徑級(jí)出材量計(jì)算表 徑階(cm)徑階材積22 24

合計(jì)

76.11 124.52 223.32 338.4 337.33 278．4 244.4 1622.48（m）

合計(jì)（m3）51.754 88.4092 160.790 247.032 246.2509 206.016 183.3 1183.55 規(guī)格材（m3）38.055 72.2216 131.759 206.424 209.1446 175.392 158.86 991.856 其中：大徑 中徑 小徑 非規(guī)格材（m3）

7.4712 53.5968 101.52 131.5587 116.928 109.98 521.055 311.4165 47.3176 78.162 104.904 77.5859 58.464 48.88 426.73 26.6385 17.4328 0

0

0

0

0

44.071 13.6998 16.1876 29.0316 40.608 37.1063 30.624 24.44 191.697 其中：小徑 9.8943 12.452 24.5652 33.84 33.733 27.84 24.44 166.76 短小 直柄

3．依據(jù)木材市場(chǎng)對(duì)應(yīng)價(jià)格計(jì)算木材銷售收入 總銷售收入計(jì)算過(guò)程見表5。表5 木材銷售收入計(jì)算表

材料規(guī)經(jīng)濟(jì)材合計(jì) 規(guī)格材

格 單價(jià)（元）

1183.55 991.86（m）材積32.2833 3.7356 4.4664 6.768 3.3733 2.784 0 1.5222 0

0

0

0

0

0

23.41 1.52

大徑 中徑 小徑 非規(guī)格材 小徑 短小 直柄

370 260 140

60 40

521.05 426.73 44.07 191.7 166.76 23.41 1.52 銷售收326384.35 309910.02 192790.24 110949.8 6169.98 16474.33 15008.8 1404.64 60.89 入（元）(三)木材生產(chǎn)成本、費(fèi)用與利潤(rùn)估算 1．木材生產(chǎn)成本、費(fèi)用參數(shù)

木材經(jīng)營(yíng)成本包括制造成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，稅、金、費(fèi)等。(1)制造成本。

1)直接人工費(fèi)。按1998年下達(dá)各采育場(chǎng)、采購(gòu)站的檢驗(yàn)員、龍吊人員、零星用工的工資計(jì)劃測(cè)算，平均為7．31元／立方米。

2)生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)用。按當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)作業(yè)條件測(cè)算，主要包括汽車便道、拖拉機(jī)道、擔(dān)筒道、溜山道開設(shè)，維修工棚等費(fèi)用，假設(shè)本項(xiàng)目的準(zhǔn)備費(fèi)為零。

3)燃料動(dòng)力費(fèi)。按1998年X X公司下達(dá)各采育場(chǎng)的木材生產(chǎn)燃材料、龍吊燃材料的消耗標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，結(jié)果為4．9元／立方米。

4)運(yùn)費(fèi)。按林木資產(chǎn)所在地到市貯木場(chǎng)的運(yùn)距為20公里。運(yùn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按采購(gòu)站的運(yùn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算結(jié)果為：松木0．5元／(立方米·公里)，即為10元/立方米。5)不可預(yù)見費(fèi)。按3元／立方米計(jì)算。6)制造費(fèi)用。忽略不計(jì)。

(2)管理費(fèi)用。按1998年本部實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用即按銷售收入的4．2％提取，松雜綜合材不提。

(3)銷售費(fèi)用。按銷售收入的1．5％計(jì)提。(4)稅金費(fèi)。

1)育林費(fèi)、維簡(jiǎn)費(fèi)按銷售收入的20％計(jì)算。2)特產(chǎn)稅按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，為銷售收入的15％。

3)稅金附加、城建稅、教育附加費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按特產(chǎn)稅的15％計(jì)算。4)社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)、公路基金按銷售收入的0．3％計(jì)算。

5)其他費(fèi)用包括：林業(yè)保護(hù)費(fèi)5．2元/立方米，林業(yè)管理費(fèi)0．5元／立方米。2．木材生產(chǎn)成本、費(fèi)用計(jì)算

(1)制造成本=(7．31＋4．9+10+3)×1 183．55＋0=29 837．30(元)(2)管理費(fèi)用；326 384．35×4．2％=13 708．14(元)(3)銷售費(fèi)用；326 384．35×1．5％=4 895．77(元)(4)育林與維簡(jiǎn)費(fèi)=326 384．35×20％=65 276．87(元)(5)特產(chǎn)稅：326 384．35×15％=48 957．65(元)(6)稅金附加等=48 957．65×15％=7 343．65(元)(7)社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)等=326 384．35×0．3％=979．15(元)(8)林業(yè)保護(hù)與管理費(fèi)=(5．2十0．5)×1 183．55=6 746．24(元)木材生產(chǎn)成本、費(fèi)用合計(jì)=177 744．77元 3．木材生產(chǎn)利潤(rùn)

據(jù)調(diào)查，林業(yè)木材生產(chǎn)的成本費(fèi)用利潤(rùn)率為8％，則 木材生產(chǎn)利潤(rùn)=(29 837．30+13 708．14+4 895．77)×8％=3 875．30(元)(四)評(píng)定估算

抽取的樣本小班評(píng)估值=326 384．35－177 744．77－3 875．30=144 764．28(元)該小班平均每畝的評(píng)估值=144 764．28÷230=629．41(元／畝)評(píng)估對(duì)象的總評(píng)估值=3 500×629．41=2 202 935．00(元)(五)說(shuō)明與假設(shè)

(1)本次評(píng)估出的林木資產(chǎn)價(jià)值是以X X省現(xiàn)行的林業(yè)政策，在當(dāng)前的林木生長(zhǎng)水平和木材價(jià)格水平下確定的。如果林業(yè)政策有變化，木材價(jià)格有較大幅度的變化，林木資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)有較大的變化。

(2)各小班山場(chǎng)的作業(yè)條件由評(píng)估人員根據(jù)地形圖判斷確定，進(jìn)行伐區(qū)設(shè)計(jì)，按生產(chǎn)定額測(cè)算各塊山場(chǎng)的委托生產(chǎn)費(fèi)用和生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)用，從而確定各塊小班的經(jīng)營(yíng)成本。

第三篇：房地產(chǎn)評(píng)估案例

通過(guò)預(yù)售收入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅評(píng)估的案例 2009-07-08 14:09 來(lái)源: 中國(guó)稅網(wǎng)

一、評(píng)估企業(yè)基本情況

湖北省鄖西縣某建材市場(chǎng)開發(fā)有限公司是從事商業(yè)用房市場(chǎng)開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于2005年5月，實(shí)行獨(dú)立核算，注冊(cè)資本300萬(wàn)元，從業(yè)人數(shù)14人，企業(yè)所得稅由國(guó)稅部門征收，預(yù)售收入計(jì)稅毛利率為15%。

2007年5月，鄖西縣國(guó)稅局稅源管理部門按照上級(jí)要求，對(duì)企業(yè)所得稅匯算清繳后的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展納稅評(píng)估工作。稅收管理員在巡查、分析過(guò)程中，看到某建材市場(chǎng)開發(fā)有限公司正在開發(fā)的商業(yè)用房工程項(xiàng)目進(jìn)度很快，而企業(yè)所得稅分文不見入庫(kù)，隨即該公司被列入納稅評(píng)估對(duì)象。

二、數(shù)據(jù)采集

1、內(nèi)部資料。通過(guò)征管信息系統(tǒng)提取該企業(yè)的納稅申報(bào)數(shù)據(jù)：2006，總收入1035.1萬(wàn)元，銷售成本1711.91萬(wàn)元，銷售稅金及附加55.26萬(wàn)元，期間費(fèi)用553.14萬(wàn)元，利潤(rùn)總額－1285.21萬(wàn)元，預(yù)繳企業(yè)所得稅額38.51萬(wàn)元。其中，2006年9月以前申報(bào)的收入數(shù)和預(yù)繳企業(yè)所得稅額均為0.年末貨幣資金余額為：－1308.5元。

2007年第一季度，總收入為0，銷售成本894.85萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用7.82萬(wàn)元，管理費(fèi)用8.61萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用36.2萬(wàn)元，利潤(rùn)總額－947.48萬(wàn)元，季末貨幣資金余額為：－985.84萬(wàn)元。

2、外查資料。評(píng)估人員通過(guò)實(shí)地查看和對(duì)該企業(yè)工程技術(shù)員的詢問(wèn)了解，截至2007年5月，該項(xiàng)目開發(fā)完工進(jìn)度已達(dá)90%，商鋪門面248間，進(jìn)入了預(yù)售階段，公布預(yù)售價(jià)：非營(yíng)業(yè)用房每平方米2500元，門面房每平方米5000元。

三、案頭分析

上述提取的納稅申報(bào)數(shù)據(jù)，如果用同比分析和計(jì)算評(píng)估指標(biāo)率比照預(yù)警值分析，則無(wú)法找出疑點(diǎn)，原因是同期數(shù)據(jù)為空。對(duì)此，評(píng)估人員另辟蹊徑，分析疑點(diǎn)。

疑點(diǎn)一：2006總收入1036.48萬(wàn)元，而銷售成本1711.59萬(wàn)元，收入與成本明顯不匹配，并且經(jīng)過(guò)終了4個(gè)月的企業(yè)所得稅匯算清繳申報(bào)期之后，企業(yè)對(duì)收入與成本未作任何自行調(diào)整。企業(yè)有可能存在少計(jì)收入或多轉(zhuǎn)銷售成本問(wèn)題。2007年第一季度，企業(yè)報(bào)表顯示其銷售收入為0，銷售成本高達(dá)894.85萬(wàn)元，企業(yè)有延壓銷售收入或編造虛假計(jì)稅依據(jù)的嫌疑。

疑點(diǎn)二：2006年末和2007年第一季度末企業(yè)貨幣資金余額均出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，這種情況說(shuō)明，企業(yè)大量存在現(xiàn)金交易行為，這使納稅人編造虛假計(jì)稅依據(jù)、人為調(diào)劑收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)間有了可能；企業(yè)還可能存在挪用未及時(shí)入賬的開發(fā)產(chǎn)品銷（預(yù)）售收入的嫌疑。

疑點(diǎn)三：企業(yè)可能存在售房收入不通過(guò)“預(yù)收賬款”科目核算或雖已實(shí)現(xiàn)銷售但企業(yè)銷售部門未及時(shí)向財(cái)務(wù)部門報(bào)賬進(jìn)行核算，減少當(dāng)期利潤(rùn)的行為。

疑點(diǎn)四：從工程完工進(jìn)度分析，開發(fā)產(chǎn)品完工進(jìn)度已達(dá)到了90%，所開發(fā)的項(xiàng)目是鄖西縣專業(yè)建材市場(chǎng)，按照慣例，購(gòu)房戶為了搶占經(jīng)營(yíng)“碼頭”，必然存在爭(zhēng)先恐后的預(yù)購(gòu)行為。有預(yù)購(gòu)行為，企業(yè)就有收入發(fā)生。懷疑該企業(yè)存在使用白條收據(jù)收取售房款不入賬，或轉(zhuǎn)移銷售收入行為。

四、約談核查

針對(duì)上述疑點(diǎn)，評(píng)估人員向企業(yè)下達(dá)了評(píng)估約談通知書，與企業(yè)法定代表人和財(cái)務(wù)人員進(jìn)行了約談。

約談中，企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)貨幣資金出現(xiàn)負(fù)數(shù)的情況進(jìn)行了如下解釋：因當(dāng)期縣某主管部門未從十堰領(lǐng)回房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)一收款收據(jù)，收入無(wú)發(fā)票無(wú)法入賬，而當(dāng)期支付的工程款及費(fèi)用列入了成本。企業(yè)法定代表人對(duì)工程進(jìn)度與銷售收入同步匡算予以解釋：“完工進(jìn)度達(dá)到90%不假，由于老建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主怕遷到新點(diǎn)經(jīng)營(yíng)丟了自己的客戶，都顧慮重重。買我這兒的房子都是生意人，為生意都不愿動(dòng)用經(jīng)營(yíng)資金，大多數(shù)客戶都是象征性交的定金，不可能房子蓋起來(lái)了，錢都到手了。”針對(duì)1035.1萬(wàn)元的收入應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅51.24萬(wàn)元，只預(yù)繳了38.51萬(wàn)元，還相差1273萬(wàn)元的問(wèn)題，財(cái)務(wù)人員解釋為：“我認(rèn)為預(yù)繳‘二字’是個(gè)不確定數(shù)，可多可少，加上對(duì)所得稅毛利率和計(jì)算方法不夠清楚，才導(dǎo)致少繳。”并表示事后及時(shí)補(bǔ)繳。

同時(shí)，財(cái)務(wù)人員提供了一份關(guān)于該企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)核算情況的說(shuō)明材料，材料顯示：該公司是新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理方面，有很多地方不完善，加上會(huì)計(jì)人員核算業(yè)務(wù)不熟，出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的誤差，即申報(bào)銷售收入采取的是收付實(shí)現(xiàn)制核算，成本、費(fèi)用是按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算入賬，出現(xiàn)了成本大于收入的情況。作為舉證的該說(shuō)明材料，沒(méi)有針對(duì)約談的疑點(diǎn)問(wèn)題作出合理解釋。

五、核實(shí)調(diào)查

由于約談的舉證說(shuō)明材料和口頭陳述的內(nèi)容表述不夠清楚，疑點(diǎn)沒(méi)有被排除。評(píng)估人員采取兩種方法進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。

一是采集相關(guān)證件的方法核實(shí)。由于任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在該市場(chǎng)中正常從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，都必須受到相關(guān)職能部門核發(fā)證件、合同管理的制約，評(píng)估人員緊緊抓住其主管部門多這一特征，分別到國(guó)土資源局、房地產(chǎn)管理局、建設(shè)局等部門采集相關(guān)信息，取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收備案證、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書等6種證件的復(fù)印件，以及公司與國(guó)土資源局簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，與當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)簽訂的小區(qū)合作開發(fā)合同，與鄖西縣人民政府簽訂的開發(fā)建材市場(chǎng)合同的復(fù)印件。其中，建筑工程竣工驗(yàn)收備案證顯示：該建材市場(chǎng)工程于2007年4月6日驗(yàn)收備案，這與90%的工程完工進(jìn)度基本一致。

二是通過(guò)獲取該企業(yè)使用發(fā)票信息的方法核實(shí)。評(píng)估人員前往地稅部門，調(diào)出該企業(yè)自施工以來(lái)所有使用的發(fā)票信息和營(yíng)業(yè)稅申報(bào)信息進(jìn)行比對(duì)。經(jīng)計(jì)算：2006該公司實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1035.1萬(wàn)元，應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅51.24萬(wàn)元。本項(xiàng)可以排除編造虛假計(jì)稅依據(jù)的疑點(diǎn)。2007年1月~4月實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1159.4萬(wàn)元，應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額57.36萬(wàn)元。5月份實(shí)現(xiàn)了預(yù)售收入468.27萬(wàn)元，應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅23.1萬(wàn)元。這與案頭分析時(shí)懷疑的收入未及時(shí)入賬問(wèn)題完全相吻合。

六、評(píng)估結(jié)果

根據(jù)調(diào)查結(jié)果，評(píng)估人員按照《納稅評(píng)估管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，再次與該企業(yè)法定代表人和財(cái)務(wù)人員約談，并向企業(yè)下達(dá)了納稅評(píng)估有關(guān)問(wèn)題改正建議書建議其申報(bào)補(bǔ)正。

企業(yè)自查結(jié)果顯示，原來(lái)企業(yè)將2006的258.59萬(wàn)元的預(yù)售收入一直掛在“其他應(yīng)付款”上，將1159.4萬(wàn)元和468.27萬(wàn)元的預(yù)售收入全部積壓在銷售部門，一直沒(méi)有送財(cái)務(wù)部門作銷售收入處理。于是，企業(yè)補(bǔ)繳了93.31萬(wàn)元的企業(yè)所得稅。

對(duì)某房地產(chǎn)企業(yè)的納稅評(píng)估

一、確定對(duì)象

2005年6月，分局選擇了2004年經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)1000萬(wàn)元的房地產(chǎn)企業(yè)開展專項(xiàng)納稅評(píng)估工作。某房地產(chǎn)企業(yè)由于2004年經(jīng)營(yíng)收入達(dá)27234萬(wàn)元，被確認(rèn)為該批納稅評(píng)估對(duì)象之一。

二、評(píng)估分析

評(píng)估人員首先在稅收征管信息系統(tǒng)中查詢得知，該企業(yè)為

2001年11月注冊(cè)成立的有限責(zé)任公司，主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，兼營(yíng)租賃、其他服務(wù)等項(xiàng)目。2004年，該企業(yè)涉及兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中一個(gè)在2004年2月就進(jìn)入銷售狀態(tài)，開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票，并結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本和銷售收入。

針對(duì)上述情況，評(píng)估人員認(rèn)為應(yīng)將此次評(píng)估重點(diǎn)放在04年企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)的正確性及核實(shí)企業(yè)是否據(jù)實(shí)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅上（即企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅繳納的正確性），因此，在評(píng)估中采用了下述幾種方法：

（一）選擇與該企業(yè)已轉(zhuǎn)銷售狀態(tài)項(xiàng)目的同等地段、同

等售價(jià)、同等進(jìn)度、同時(shí)間開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行對(duì)比分析：

2004年某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本與其他企業(yè)開發(fā)成本對(duì)比表

單位：每平方

單位名稱

截止至

2004年已發(fā)生 的開發(fā)成本項(xiàng)目 某房地產(chǎn)

（總面積65552.13平方）A房地產(chǎn)

（總面積4332.18平方）B房地產(chǎn)

（總面積76892.55平方）

土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi) 1976 1800 1900

前期工程費(fèi)用 549.61 626.77 603.99

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 63.04 120 100

建筑安裝工程費(fèi) 1039.14 829.02 756.88

利息支出 262.21 321.21 356.98

其他 310 103 132.15

合計(jì) 4200 3800 3850

房屋每平方售價(jià) 4500 4300 4400

從上表我們可以看出，該房地產(chǎn)企業(yè)每平方米售價(jià)為4500

元，但其成本確達(dá)到每平方米4200元，與其他同類項(xiàng)目的售價(jià)與成本之比存在差異。從企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)成本來(lái)看，其建筑安裝工程費(fèi)為1039.14元/平方，占到總成本的24.74％，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他同類項(xiàng)目。就此，我們產(chǎn)生疑問(wèn)，該企業(yè)的建筑安裝成本是否屬實(shí)？

（二）企業(yè)截止2004年共發(fā)生開發(fā)成本275318946元，至

2004年，企業(yè)已銷售面積為42946.02平方米，按規(guī)定，企業(yè)2004年可結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本應(yīng)為180373284元，而企業(yè)2004年報(bào)表反映經(jīng)營(yíng)成本為190033976.15元。企業(yè)究竟是按何法結(jié)轉(zhuǎn)成本的呢？

（三）對(duì)征管信息系統(tǒng)中企業(yè)的開票金額與申報(bào)稅收情況

進(jìn)行對(duì)比分析

企業(yè)開票額與繳稅額對(duì)比表

單位：元

2004年開票金額 2004年繳納營(yíng)業(yè)稅金額 2004年繳納土地增值稅金額

2004年繳納印花稅金額

預(yù)售房款發(fā)票 150056879.66 7502843.98 2115903.46

45017.06

租賃發(fā)票 150000 7500 0 7.5

我們從上表發(fā)現(xiàn)，企業(yè)2004年按照預(yù)售房款發(fā)票開票額的0.03％繳納印花稅，計(jì)算正確。但是企業(yè)未按開票數(shù)以1.5％的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。按規(guī)定，企業(yè)2004年應(yīng)預(yù)繳土地增值稅2250853.19元（150056879.66×1.5％），而企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅2115903.46元，存在疑點(diǎn)。

另外企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅雖然在上表中符合邏輯對(duì)比關(guān)系，但評(píng)估人員認(rèn)為還需要企業(yè)提供現(xiàn)金、銀行存款、預(yù)收帳款、銷售收入等明細(xì)帳及各類往來(lái)明細(xì)帳作進(jìn)一步的核實(shí)。

三、詢問(wèn)核實(shí)

根據(jù)上述情況，評(píng)估人員向該房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)出約談通知，要求企業(yè)就以下問(wèn)題作出合理解釋：

1、建筑安裝成本是否屬實(shí)；

2、按合法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)成本的結(jié)轉(zhuǎn)；

3、土地增值稅是否按實(shí)申報(bào)；

4、要求企業(yè)提供現(xiàn)金、銀行存款、預(yù)收帳款、銷售收入等明細(xì)帳及各類往來(lái)明細(xì)帳

2日后，企業(yè)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人如期進(jìn)行約談。在約談

中解釋說(shuō)，由于項(xiàng)目在2004年年初就全部竣工，并進(jìn)行決算。在與各施工企業(yè)簽訂的建筑合同中，原簽訂的合同價(jià)總計(jì)確為4200元/平方，后實(shí)際操作下來(lái)，由于不可控制因素，實(shí)際成本價(jià)為4050元/平方，且全部有合法憑證入帳。另外150元/平方企業(yè)未收到票據(jù)，是按照合同價(jià)估價(jià)入帳的。目前企業(yè)正與施工企業(yè)為工程款陷于拉鋸戰(zhàn)中，此部分未實(shí)際發(fā)生的工程款是否能收回屬不確定因素。評(píng)估人員對(duì)此將有關(guān)政策對(duì)其解釋：企業(yè)在收到合法票據(jù)后才能列支開發(fā)成本，多列的不實(shí)成本企業(yè)不應(yīng)入帳。

其后，企業(yè)又解釋說(shuō)，由于2004年換了一個(gè)新會(huì)計(jì)，該會(huì)計(jì)缺乏做房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，因此在2004年經(jīng)營(yíng)成本的結(jié)轉(zhuǎn)未按照稅務(wù)部門的規(guī)定執(zhí)行。

對(duì)第三個(gè)疑點(diǎn)，企業(yè)解釋是2003土地增值稅按1％預(yù)繳，2004調(diào)整后按1.5％預(yù)繳。2004企業(yè)開具的150056879.66元預(yù)售發(fā)票金額中有8996648.76元為原應(yīng)在2003年到帳的按揭款，在實(shí)際操作中企業(yè)已作為2003的開票額按1％申報(bào)土地增值稅。后由于銀行方面的原因，企業(yè)未在規(guī)定的2003年底前收到該筆款項(xiàng)，而是之后到2004年1月才到帳，造成了申報(bào)的差異。

核實(shí)了前三點(diǎn)疑問(wèn)，評(píng)估人員對(duì)企業(yè)所帶資料對(duì)企業(yè)申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅的正確性進(jìn)行進(jìn)一步審核，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在2004年12月26日“銀行存款”借方發(fā)生1000萬(wàn)元的收入，其所對(duì)應(yīng)科目是“應(yīng)付帳款”，明細(xì)為所收某中介售房機(jī)構(gòu)。對(duì)此，評(píng)估人員要求企業(yè)作出合理解釋。企業(yè)解釋說(shuō)：由于項(xiàng)目銷售采用的是“包銷”形式，在與中介售房機(jī)構(gòu)簽訂的合同中約定，如果在2004年11月前。中介售房機(jī)構(gòu)未完成預(yù)定的20000套房屋銷量，那么由中介機(jī)構(gòu)先墊資繳納相應(yīng)的房款，待以后售出后再逐步退還。對(duì)此，評(píng)估人員宣傳了有關(guān)稅收政策：根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2003】83號(hào)文的規(guī)定，企業(yè)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)2004.12.26收取的1000萬(wàn)元應(yīng)作為收入納稅。

四、評(píng)定處理

經(jīng)過(guò)評(píng)估分析和詢問(wèn)核實(shí)，評(píng)估人員確認(rèn)了疑點(diǎn)一至疑點(diǎn)

三，并發(fā)現(xiàn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅不實(shí)。鑒于企業(yè)涉嫌偷稅，且所涉稅款金額較大，評(píng)估人員制作了納稅評(píng)估工作報(bào)告，作出異常惡意性結(jié)論，并填制納稅評(píng)估選案移送建議書，經(jīng)分局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，移送稽查局查處。

經(jīng)稽查人員進(jìn)一步核實(shí)，該企業(yè)虛列開發(fā)成本9832819.5元，2004年可結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本為173931381元，多列支經(jīng)營(yíng)成本16102595.15元，少預(yù)繳土地增值稅44983.24元，另有1000萬(wàn)元未做收入。要求企業(yè)補(bǔ)繳了相應(yīng)的企業(yè)所得稅、土地增值稅及營(yíng)業(yè)稅和滯納金，稽查部門將有關(guān)情況反饋至評(píng)估部門。

五、管理建議

評(píng)估人員通過(guò)該戶評(píng)估，向征管部門提出如下建議：

1、平時(shí)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并要求企業(yè)聘請(qǐng)有一定

資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員上崗，以防造成不必要的麻煩。

2、稅務(wù)人員應(yīng)平時(shí)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)在稅收征管信息系統(tǒng)中的各類數(shù)據(jù)信息對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，防止稅收的漏征。

沛縣某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估案例分析

2009年08月05日

根據(jù)省局蘇國(guó)稅函〔2005〕269號(hào)文件精神，沛縣國(guó)稅局采取相關(guān)措施，成立納稅評(píng)估工作小組，剖析了一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，建立了一個(gè)模型，切實(shí)完善和規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理。

一、成立納稅評(píng)估小組

抽調(diào)4名同志，組成房地產(chǎn)行業(yè)稅收納稅評(píng)估小組，并分工成外通和內(nèi)核崗位，實(shí)施集體調(diào)研和攻關(guān)。外通崗位主要加強(qiáng)與房管、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工商、發(fā)改、建設(shè)、土管、金融等部門的溝通協(xié)調(diào)，收集相關(guān)涉稅資料和信息，為摸清企業(yè)情況、進(jìn)行案頭分析提供基本情況；內(nèi)核崗位主要對(duì)照外通崗收集到的涉稅信息和相關(guān)稅收資料，從收入、成本、費(fèi)用、損益等方面分析關(guān)聯(lián)度，找尋疑點(diǎn)，為開展實(shí)地核查和約談提供依據(jù)。

二、企業(yè)基本情況

該公司于2004年9月10日開業(yè)，注冊(cè)資本1080萬(wàn)元，由五個(gè)浙江人投資入股，公司類型為有限責(zé)任公司。企業(yè)稅務(wù)登記證經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、物業(yè)管理服務(wù)、商鋪?zhàn)赓U。

該企業(yè)開發(fā)建設(shè)的溫州商貿(mào)小商品市場(chǎng)一期工程總規(guī)劃占地面積97畝，土地面積64602平方米，建筑面積86618.5平方米，已經(jīng)預(yù)售面積69898.91平方米。動(dòng)工時(shí)間2005年7月，竣工時(shí)間2007年11月。由31棟樓房組成。2004?2007年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入119400075.89元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本88310726.33元，毛利率26.04%，利潤(rùn)總額69613710.88元，利潤(rùn)率19.3%。

三、收集信息

外通按照分工，首先加強(qiáng)與相關(guān)部門的溝通協(xié)作，從八個(gè)部門進(jìn)一步采集涉稅信息。

一是與發(fā)改部門協(xié)調(diào)，采集開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號(hào)等立項(xiàng)批復(fù)信

息。

二是與規(guī)劃部門協(xié)調(diào)，采集開發(fā)項(xiàng)目名稱性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。

三是與建設(shè)部門協(xié)調(diào)，采集發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。

四是與土地部門協(xié)調(diào)，采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額等。

五是與房產(chǎn)管理部門協(xié)調(diào)，采集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易信息，預(yù)售許可證發(fā)放的情況，以及涉及拆遷戶數(shù)、面積、補(bǔ)償款等開發(fā)成本情況。

六是與地稅部門協(xié)調(diào)，采集開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入信息和施工企業(yè)的納稅信息。

七是與銀行和金融機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，采集開發(fā)企業(yè)收取的個(gè)人銀行按揭貸款和公積金貸款購(gòu)房情況、開發(fā)企業(yè)銀行資金等信息。

八是與媒體協(xié)調(diào)，采集開發(fā)企業(yè)發(fā)布的樓市開盤廣告和房屋價(jià)格等信息。

四、案頭分析

內(nèi)核崗位依據(jù)外通采集的涉稅信息，結(jié)合相關(guān)財(cái)務(wù)、稅收指標(biāo)，結(jié)合指標(biāo)預(yù)警值進(jìn)行趨勢(shì)、比率和比較、對(duì)比分析，認(rèn)真細(xì)致地實(shí)施案頭分析，初步確定企業(yè)在收入、成本、費(fèi)用方面的相關(guān)稅收疑點(diǎn)：

1、收入方面：

一是審核該戶歷年納稅評(píng)估數(shù)據(jù)信息采集表，發(fā)現(xiàn)該公司個(gè)別房產(chǎn)售價(jià)低。

疑點(diǎn)一：是否存在關(guān)聯(lián)交易銷售款不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入的問(wèn)題

二是審核該戶歷年財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表發(fā)現(xiàn)該戶預(yù)收賬款金額較大。

疑點(diǎn)二：是否存在預(yù)收款項(xiàng)未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入的問(wèn)題

三是審核該戶歷年財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表發(fā)現(xiàn)預(yù)繳企業(yè)所得稅與預(yù)計(jì)利潤(rùn)差別大。

疑點(diǎn)三：是否存在未按規(guī)定預(yù)計(jì)利潤(rùn)率結(jié)轉(zhuǎn)的問(wèn)題。

2、成本方面：

一是根據(jù)外通提供的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的共性特點(diǎn)（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利潤(rùn)）而20%的灰色支出往往通過(guò)加大建安成本的做法。

疑點(diǎn)四：是否存在建安成本重復(fù)入賬，甲供材重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本的問(wèn)題

二是根據(jù)外通提供的招商引資企業(yè)存在財(cái)政補(bǔ)貼的現(xiàn)象。

疑點(diǎn)五：是否存在政府返還款未計(jì)入收入的問(wèn)題

三是審核該戶歷年財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表發(fā)現(xiàn)預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金較多。

疑點(diǎn)六：是否存在收入費(fèi)用配比方面的問(wèn)題。

3、費(fèi)用方面：

一是審核該戶歷年財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和納稅評(píng)估采集表發(fā)現(xiàn)工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)數(shù)額較大。

疑點(diǎn)七：是否存在工資、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用的問(wèn)題

二是審核納稅申報(bào)表發(fā)現(xiàn)2006年、2007年?duì)I業(yè)外支出數(shù)額較大。

疑點(diǎn)八：是否存在稅法不允許列支的項(xiàng)目

五、疑點(diǎn)約談

針對(duì)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)可能存在的三大類八個(gè)涉稅疑點(diǎn)問(wèn)題，制作約談通知書，就其真實(shí)性在加強(qiáng)所得稅政策宣傳的基礎(chǔ)上與納稅人實(shí)施約談，提醒納稅人按照疑點(diǎn)認(rèn)真開展自查，在保證國(guó)家稅收應(yīng)收盡收的同時(shí)，避免其遭受損失。企業(yè)通過(guò)自查，發(fā)現(xiàn)補(bǔ)報(bào)了如下問(wèn)題：

1、工資超標(biāo)準(zhǔn)列支56029元。

2、福利費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支2365.01元。

3、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支298990.07元。

六、實(shí)地核查

在與企業(yè)財(cái)務(wù)人員約談的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)自查補(bǔ)報(bào)的問(wèn)題進(jìn)行了實(shí)地評(píng)估，在實(shí)地核查過(guò)程中，還確認(rèn)存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

調(diào)增事項(xiàng)：

1、實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差異在本應(yīng)調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額的差異數(shù)3740873.74元。

2、在營(yíng)業(yè)外支出列支贊助費(fèi)等支出125900元。

3、在營(yíng)業(yè)外支出列支罰款、滯納金103885.92元。

4、在管理費(fèi)用中列支關(guān)聯(lián)企業(yè)物業(yè)管理公司電費(fèi)323452.38元。

5、在管理費(fèi)用中列支支付其他管理費(fèi)29700元。

6、在管理費(fèi)用中列支個(gè)人土地登記證費(fèi)用839.55元。

調(diào)減事項(xiàng)：

1、本期預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加、一期應(yīng)繳土地增值稅累計(jì)發(fā)生8649484.66元，2004-2007已配比7766377.77元，少列配比883106.89元。

2、在開發(fā)成本列支開辦費(fèi)586836元（已調(diào)出）。

3、在開發(fā)成本列支期間費(fèi)用293261.93元（已調(diào)出）。

七、進(jìn)行稅收調(diào)整

依據(jù)實(shí)地核查的問(wèn)題，加上企業(yè)自查補(bǔ)報(bào)情況，合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額3171982.85元，補(bǔ)稅6067748.69元。

八、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃所得稅的成因分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)客觀上為企業(yè)偷避所得稅提供了便利。房產(chǎn)開發(fā)往往周期長(zhǎng)，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，容易造成對(duì)工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級(jí)項(xiàng)目審批部門的批文以及各項(xiàng)資料保管不善，形成資料缺失，給稅務(wù)機(jī)關(guān)審核檢查帶來(lái)困難。

（二）現(xiàn)行征管水平較低。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)業(yè)務(wù)涉及面廣、專業(yè)知識(shí)強(qiáng)、財(cái)務(wù)處理復(fù)雜的行業(yè)，稅務(wù)人員不僅要精通稅收業(yè)務(wù)，還要掌握相關(guān)的法律知識(shí)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)知識(shí)。目前，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)相對(duì)不高且征管時(shí)間不長(zhǎng)，同時(shí)，基層國(guó)稅機(jī)關(guān)人員較為緊張，征管工作任務(wù)繁重，對(duì)企業(yè)信息掌握不及時(shí)，使房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)量得不到充分的保證。

（三）部門之間不夠協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅之所以難管，主要是稅基構(gòu)成要素多元化、復(fù)雜化所致。掌握房地產(chǎn)企業(yè)的收入、成本、費(fèi)用單靠稅務(wù)部門是不夠的，在房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督管理的鏈條中，稅務(wù)部門管理處于監(jiān)管的最末端，而前期的立項(xiàng)、審批、征地、開工、預(yù)售等信息分別有建委、土地、規(guī)劃、房管等多個(gè)部門掌握。而且，房地產(chǎn)銷售收入由地稅部門負(fù)責(zé)征收營(yíng)業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的發(fā)票和開發(fā)成本列支中取得的建筑安裝工程發(fā)票由地稅部門負(fù)責(zé)管理，地稅部門在建筑業(yè)、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。但是，目前國(guó)稅與地稅、城建、房管、銀行等部門的信息交流不暢，直接影響了國(guó)稅部門房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管工作水平的提高。

（四）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅行為打擊力度不夠。在涉稅違法案件的查處過(guò)程中，往往受到各種因素的干擾，對(duì)涉嫌犯罪的房地產(chǎn)開發(fā)商很少有追究刑事責(zé)任的，多數(shù)是以補(bǔ)代罰、以罰代罪，造成偷稅成本較低，從而給房地產(chǎn)開發(fā)商偷稅帶來(lái)僥幸心理。

（五）稅收政策不夠健全。目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理主要是依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）文件，該文件存在一定的不完善之處。一是預(yù)計(jì)毛利率標(biāo)準(zhǔn)偏低，開發(fā)項(xiàng)目位于省會(huì)城市及郊區(qū)的不得低于20%；地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；其他地區(qū)的不得低于10%。目前，各地為了促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一般都將預(yù)計(jì)毛利率規(guī)定在下限，計(jì)算的當(dāng)期毛利額還要扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加，其中：營(yíng)業(yè)稅5%、土地增值稅1-3%、城建稅教育費(fèi)附加一般為0.45%，再扣除期間費(fèi)用，對(duì)于其他地區(qū)10%的預(yù)計(jì)毛利率來(lái)說(shuō)，預(yù)征所得稅趨向?yàn)椤?”。二是開發(fā)企業(yè)需出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。執(zhí)行中，中介機(jī)構(gòu)的稅務(wù)鑒定報(bào)告不準(zhǔn)確、不夠嚴(yán)肅，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的格式，缺乏有效的約束。三是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在工程款結(jié)算不及時(shí)的問(wèn)題，滯后取得的以往的工程款憑證，是否準(zhǔn)予扣除，在哪個(gè)稅前扣除，沒(méi)有明確規(guī)定。

九、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理的建議

1、強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的一體化管理。房地產(chǎn)企業(yè)橫向上牽涉部門較多，需要建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料，立足于對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目的全程跟蹤管理。

一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。

二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問(wèn)題。在開發(fā)初期，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司上報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)書、項(xiàng)目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、項(xiàng)目總投資額等，總體掌握工程的開發(fā)情況，為后期的監(jiān)管打下基礎(chǔ)。項(xiàng)目竣工后，要求企業(yè)及時(shí)上報(bào)成本費(fèi)用分?jǐn)傓k法，防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，逃避納稅。同時(shí)，要求企業(yè)按季度上報(bào)季度存量房產(chǎn)盤點(diǎn)表，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其銷售情況實(shí)施過(guò)程監(jiān)控。

2、建立房地產(chǎn)稅收管理臺(tái)賬，加強(qiáng)實(shí)地巡查監(jiān)控。建立企業(yè)日常監(jiān)控管理動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，逐戶分季度反映與有關(guān)部門的聯(lián)系情況、預(yù)售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤(rùn)情況及稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整情況。對(duì)存在問(wèn)題的企業(yè)進(jìn)行檢查調(diào)整，對(duì)應(yīng)繳未繳的稅款進(jìn)行補(bǔ)征。

通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

3、加大對(duì)稅收違法行為的打擊力度。稅源管理部門利用納稅評(píng)估等管理手段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤(rùn)率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評(píng)估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問(wèn)題特別嚴(yán)重的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

4、執(zhí)行新的企業(yè)所得稅法，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)管理的稅收政策。提高預(yù)計(jì)稅毛利率，增加稅收成本，促使企業(yè)盡快結(jié)算工程成本款項(xiàng)、取得合法憑證，及時(shí)竣工決算，提高稅收征管效率；按項(xiàng)目匯算清繳、多退少補(bǔ)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)項(xiàng)目都不可能在一個(gè)完成的實(shí)際，允許跨、按項(xiàng)目結(jié)束作匯算清繳，使計(jì)稅成本一次性準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)，匯繳結(jié)束后不再準(zhǔn)予補(bǔ)充申報(bào)抵扣項(xiàng)目工程的計(jì)稅成本；嚴(yán)肅稅務(wù)鑒定報(bào)告制度，明確對(duì)不附送稅務(wù)鑒定報(bào)告的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處罰依據(jù)，嚴(yán)肅查處虛假或錯(cuò)誤鑒定報(bào)告造成的偷稅行為；明確滯后取得的以往的工程款是否可以做稅前扣除，如何進(jìn)行稅前扣除。

5、實(shí)施分類管理，有針對(duì)性地加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)業(yè)務(wù)涉及面較廣、綜合性較強(qiáng)的行業(yè)，稅務(wù)人員不僅要精通稅收業(yè)務(wù)，還要掌握相關(guān)的法律知識(shí)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)知識(shí)。在重點(diǎn)調(diào)研解剖取得經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，成立專業(yè)化房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估隊(duì)伍，按照開發(fā)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)周期、開發(fā)產(chǎn)品等要素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行科學(xué)分類，有針對(duì)性地對(duì)管理員進(jìn)行房地產(chǎn)所得稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)，突出講解案例，點(diǎn)評(píng)調(diào)研思路和方法，以點(diǎn)帶面提高房地產(chǎn)稅源管理水平。

文章來(lái)源：江蘇國(guó)稅網(wǎng)

第四篇：資產(chǎn)評(píng)估與房地產(chǎn)評(píng)估要素比較

房地產(chǎn)估價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估要素比較

房地產(chǎn)的定義：房產(chǎn)實(shí)物、地產(chǎn)實(shí)物及其權(quán)利的總稱。

（一）房地產(chǎn)估價(jià)中估價(jià)當(dāng)事人包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人，估價(jià)相關(guān)方包括估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者及監(jiān)管機(jī)構(gòu)。估價(jià)委托人和估價(jià)相關(guān)方為評(píng)估報(bào)告使用者。資產(chǎn)評(píng)估中評(píng)估主體指從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)應(yīng)估價(jià)主體。注意：評(píng)估主體與評(píng)估客體是委托與被委托的關(guān)系，而不是代理與被代理的關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)中估價(jià)對(duì)象為被評(píng)估的房地產(chǎn)，為了考慮、分析問(wèn)題方便將房地產(chǎn)分為土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體三種基本存在形態(tài)。資產(chǎn)評(píng)估中評(píng)估客體指被評(píng)估的資產(chǎn)。

資產(chǎn)的定義：經(jīng)濟(jì)中，有用且稀缺就是資產(chǎn)。會(huì)計(jì)中，資產(chǎn)是指企業(yè)過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成的、有企業(yè)擁有或控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益或減輕負(fù)債的資源。資產(chǎn)評(píng)估中，是特定主體擁有或控制、能以貨幣計(jì)量的、能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。

（三）房地產(chǎn)估價(jià)原則，是指房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。包括：獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；最高最佳利用原則。

資產(chǎn)評(píng)估原則分為工作原則和技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則；工作原則包括：真實(shí)性、科學(xué)性、公平性、可行性、簡(jiǎn)易性等原則；技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則包括：預(yù)期收益原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、替代原則、估價(jià)日期原則等。

（四）房地產(chǎn)估價(jià)依據(jù)是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋、估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)、國(guó)務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價(jià)對(duì)象所在地的國(guó)家機(jī)關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價(jià)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價(jià)對(duì)象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》等。

資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)有六大類：

1、行為依據(jù)包括業(yè)務(wù)約定書、相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件；

2、法律法規(guī)依據(jù)包括全國(guó)人名代表大會(huì)及其委員會(huì)以主席令的形式發(fā)布的法律、國(guó)務(wù)院以總理令的形式發(fā)布的法規(guī)，各相關(guān)部門以部長(zhǎng)令形式發(fā)布的規(guī)章制度，例如1991年91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；

3、準(zhǔn)則依據(jù)主要有兩條主線四個(gè)層次28條；

4、權(quán)屬依據(jù)包括法定和非法定權(quán)屬依據(jù)，法定依據(jù)：由專門的注冊(cè)登記機(jī)關(guān)注冊(cè)登記并發(fā)放權(quán)屬證明有房產(chǎn)（所有）證、土地（使用權(quán)）證、機(jī)動(dòng)車輛行駛證、商標(biāo)專利等；非法定依據(jù)：發(fā)票、提貨證明及實(shí)物本身等；兩者的區(qū)別主要是能否對(duì)抗善意第三人；

5、取價(jià)依據(jù)是指價(jià)格參數(shù)從哪來(lái)。

6、其他依據(jù)。

第五篇：學(xué)習(xí)資產(chǎn)房地產(chǎn)土地評(píng)估心得

學(xué)習(xí)資產(chǎn)房地產(chǎn)土地評(píng)估心得

不覺中來(lái)公司學(xué)習(xí)了快一個(gè)月了，在期間我們系統(tǒng)的學(xué)習(xí)了公司的規(guī)章制度，專業(yè)的評(píng)估方法，評(píng)估流程和程序。雖然來(lái)公司的時(shí)間很短，但我們深切的感受到了國(guó)信公司的輕松工作氛圍和國(guó)信人專注的工作態(tài)度。

第一、公司的規(guī)章制度，其內(nèi)容主要包括公司的上下班制度，會(huì)議制度，福利薪酬，公司業(yè)務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及自己在工作中的一些權(quán)限等。

第二、評(píng)估方法，主要學(xué)習(xí)了常用的幾種評(píng)估方法：市場(chǎng)比較法，重置成本法，收益法，成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。學(xué)習(xí)中我們系統(tǒng)的掌握的每一種方法的原理，適用對(duì)象，計(jì)算公式，以及公式中每項(xiàng)函數(shù)詳細(xì)的內(nèi)容。

第三、評(píng)估流程和程序，接到派工單 → 了解派工單信息（評(píng)估目的，評(píng)估內(nèi)容，是展期還是新貸等）→ 10分鐘內(nèi)與客戶聯(lián)系（根據(jù)評(píng)估標(biāo)的物告知客戶所需要的資料，委估清單，并協(xié)商好看現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間等）并回執(zhí)銀行 → 準(zhǔn)備資料（協(xié)議書，承諾函，現(xiàn)場(chǎng)勘察表，評(píng)估清單表等）→ 守時(shí)與客戶見面查看資料（看抵押范圍，復(fù)印件與原件是否一致）→ 收集委估清單，房地產(chǎn)權(quán)證等所需資料（公司需蓋章），簽協(xié)議并簽字蓋章 → 現(xiàn)場(chǎng)勘查（核對(duì)委估清單內(nèi)容，拍照，現(xiàn)場(chǎng)詢價(jià)，填寫現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄表）→ 詢價(jià)（網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、電話詢

價(jià)、公司數(shù)據(jù)庫(kù)詢價(jià)、房地產(chǎn)交易所詢價(jià)等）→ 初評(píng)（定價(jià)與王經(jīng)理溝通后與客戶和銀行溝通）→ 三級(jí)審核 → 初評(píng)歸檔 → 信息跟蹤（隨時(shí)了解銀行的審核結(jié)果）→ 銀行審核通過(guò)后與客戶商量收費(fèi)價(jià)格（自己權(quán)限內(nèi)收費(fèi)60%以上，否則上報(bào)）→ 出正式報(bào)告 → 三級(jí)審核 → 打印報(bào)告，裝到底稿（通知客戶）→ 報(bào)告歸檔。

從這段時(shí)間的學(xué)習(xí)中，認(rèn)識(shí)到了自身的不足。也更清楚認(rèn)識(shí)到理論與實(shí)踐相結(jié)合的重要性。我一定將所學(xué)習(xí)的知識(shí)學(xué)以致用，在今后學(xué)習(xí)生活中不斷豐富自身的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)，從而實(shí)現(xiàn)人生的價(jià)值追求。