第一篇：資產評估機構不能從事房地產評估業務

法院終審判決

資產評估機構不能從事房地產評估業務

資產評估機構能否從事房地產評估業務，爭議由來已久，眾說紛紜。廣受社會關注的湖北京山評估訴訟案給出了最終結論：無房地產估價資質的資產評估機構出具的有關房地產的“資產評估報告”無效。

2004年12月和2005年5月，湖北省京山縣房地產管理局以京山騰達資產評估事務所無房地產估價資質為由，對該評估事務所為京山嘉美購物廣場出具的資產評估報告以及為京山縣新市鎮城中路124號公民張某出具的房屋資產評估報告拒絕確認有效。為此，京山騰達資產評估事務所訴至法院要求依法確認京山縣房地產管理局對該評估事務所出具的資產評估報告拒絕確認有效的具體行政行為違法，并承擔案件的訴訟費用。

一審法院判決被告京山縣房地產管理局對原告京山騰達資產評估事務所為京山嘉美購物廣場和張某出具的資產評估報告拒絕確認有效的具體行政行為違法。案件受理費100元，其他訴訟費1000元，均由被告京山縣房地產管理局負擔。

該案宣判后，京山縣房地產管理局不服，向二審法院提起上訴，請求二審法院判決撤銷原判，駁回京山騰達資產評估事務所的訴訟請求。

二審法院認為，《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十八條規定“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。國務院令第412號《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》第110項規定“房地產估價機構資質核準的實施機關為縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門”。《湖北省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第十八條規定“房地產交易，應當由房地產價格評估機構進行價格評估”；第二十八條規定“房地產中介服務機構應當按《房地產管理法》規定辦理注冊登記。全省房地產價格評估人員專業資格認證工作，由省建設行政主管部門和人事行政主管部門負責”。上述法律、法規均表明，作為房地產評估機構應當具備法律規定的相應條件，并經縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門核準登記，取得房地產評估資質，評估人員應當具有從事房地產評估專業的資格認證，方可從事面向社會服務的評估活動。經庭審查明，被上訴人京山騰達資產評估事務所進行房地產價格評估未滿足上述條件，不具備房地產估價師執業資格，也未經房地產行政主管部門進行資質核準，不具

有從事房地產價格評估的主體資格。上訴人據此對被上訴人京山騰達資產評估事務所作出的房地產價格評估報告不予確認有效是正確的。

國務院《國有資產評估管理辦法》是針對從事國有資產評估作出的具體規定，該《辦法》已明確規定法律、法規另有規定除外，上述爭議的事項不屬于該《辦法》所調整的范圍。被上訴人京山騰達資產評估事務所認為上訴人京山縣房地產管理局對其作出的資產評估報告拒絕確認有效的具體行政行為違法的理由不能成立。原判認定事實證據不足，適用法律錯誤，應予撤銷。根據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項、《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條第（四）項之規定，判決如下：

1、撤銷京山縣人民法院（2005）京行初字10號行政判決；

2、駁回被上訴人京山騰達資產評估事務所的訴訟請求。

一、二審案件受理費各100元，其他訴訟費各1000元，由被上訴人京山騰達資產評估事務所負擔。本判決為終審判決。

第二篇：資產評估機構業務檔案管理制度

資產評估公司（事務所）

業務檔案管理制度

（參考文本）

第一章 總則

第一條 為了規范本單位的業務檔案管理，有效地保護和利用檔案，明確業務檔案的歸檔內容、歸檔形式（或方法）、保管期限、管理責任以及其他檔案管理工作中的重要事項，根據《中華人民共和國檔案法》、《中國資產評估準則》和《安徽省檔案管理條例》，結合本單位實際制定本制度。

第二條 本制度適用于本單位辦理評估業務與辦理與價值估算相關的其他業務形成的業務檔案。本單位辦理其他業務形成的業務檔案，可參照本制度管理。

第三條 業務檔案是指資產評估師及其執業人員在執行業務過程中形成的，反映評估程序實施情況、支持評估結論的工作記錄和相關資料。本單位的業務檔案，是評估證據的載體，是出具評估報告的主要依據。本單位的業務檔案是考查業務工作的依據，是本單位全面質量管理工作的重要組成部分。

第四條 業務檔案包括紙質文檔、電子文檔或者其它介質形式的文檔。

第五條 業務檔案的所有權屬于本單位。第二章 組織管理

第六條 本單位由 副總經理（副所長）負責業務檔案的組織管理工作，由 部門負責評估業務檔案的登記及日常管理工作，設一至兩名檔案管理人員。檔案管理部門和檔案工作人員的職責是全面負責本單位業務檔案的收集、整理、立卷、調閱、銷毀等檔案管理工作；各業務部門應當指定專人專職（或兼職）負責本部門的業務檔案管理工作，配合檔案管理部門檔案管理人員完成業務檔案的移交、歸檔等工作；項目負責人應當負責對所承辦業務項目的業務檔案歸檔過程和歸檔質量全面負責，是本項目檔案質量的直接責任人。

第七條 檔案管理人員應嚴格遵守國家有關檔案管理的相關規定及本單位的規定，恪盡職守、認真負責, 嚴格保密，不得外傳，不得丟失。

第八條 檔案管理人員因工作需要發生變動時，應辦理檔案交接手續，負責業務檔案管理的本單位領導監交。交接手續辦理完畢后，移交人、接收人、監交人要在移交表上簽章。移交人必須辦完移交手續后方可調離該崗位。

第三章 業務檔案的整理

第八條 業務檔案首先由業務部門負責整理

1.項目負責人在評估報告日后90日內，及時將工作底稿與評估報告等資料整理歸檔，任何人不得將應歸檔資料拒絕歸檔或據為己有。

2.工作底稿通常不包括已被取代的工作底稿的草稿或財務報表的草稿、對不全面或初步思考的記錄、存在印刷錯誤或其他錯誤而作

廢的文本，以及重復的文件記錄等。因各種原因造成的評估業務未完成就終止而形成的底稿，自行決定保存或銷毀。

3.針對同一基準日，不同評估目的，委托資產范圍重疊的評估業務，出具兩個或多個評估報告，應將其視為不同的業務分別整理底稿，形成相應類型的業務檔案。

4.整理的資料要做到完整有序，索引號要與目錄保持一致，反映工作底稿間的勾稽關系。

5.資產評估檔案的歸檔內容參考格式見附件一。

第九條 整理后的評估工作底稿，要按工作底稿目錄順序排序，底稿需由項目負責人、部門負責人簽字后交給檔案管理部門。

第十條 檔案管理部門人員整理。檔案管理人員的整理是業務檔案的最終把關，要嚴格按照業務檔案的內容和底稿中的目錄順序做進一步整理。在整理過程中要注意以下事項：

1.要拆除底稿中所有的金屬物，以防裝訂時發生意外。2.紙張超出規格的，在不影響資料完整的前提下可剪裁，不能剪裁的可加以折疊，折疊的紙張要確保裝訂后不影響閱覽全部內容；破損、卷角、折皺、裝訂線過窄和紙張小于規格的，要用白紙予以裱襯；傳真資料要復印后才能裝訂。

3.如發現底稿中有問題，如：評估人員、項目負責人等相關人員沒有簽字，主要歸檔資料不全、頁碼混亂等，要及時將檔案退回給相關人員，補齊后重新整理、驗收。

第十一條 業務檔案登記。檔案管理人員在整理業務檔案的同時

應填好《業務檔案登記表》。《業務檔案登記表》上的主要信息應與本單位的《發文記錄》保持一致。

1.資產評估報告《業務檔案登記表》應包括：序號、報告文號、簽發人、項目負責人、參加評估人員和簽發日期，被評估單位名稱、地址、聯系方式、資產總額，評估類型和報告類型，收費情況等信息。

2.利用計算機登記的，為防止停電或計算機故障等因素影響檔案的使用，每次登記后應及時形成紙質文件。

第十二條 業務檔案裝訂和護封。將整理并登記好的底稿進行裝訂、打頁碼，并附封皮、封底。

1.裝訂。裝訂要做到牢固、整齊、美觀，不壓字，不漏頁，不影響閱讀。

2.打頁碼。

3.護封。業務檔案的封面應有事務所的全稱、業務單位全稱、報告文號、卷數、頁數、入檔盒號、審核人和立卷人蓋章、存檔日期等。應用黑色水筆、正楷字體填寫以上內容，字體要清楚工整。

4.檔案管理人員應及時將已移交的業務檔案進行整理、登記和裝訂。

第十三條 業務檔案裝盒。檔案裝訂、護封后應及時裝盒。本著便于查找、利用的原則，檔案盒封面寫清本單位名稱、檔案類型和年號；檔案盒脊部寫清檔案類型、年號、檔號、卷數和盒流水號等內容。

第十四條 業務檔案的碼放。檔案盒應以檔號從小到大、從上往下、從左往右的順序碼放,檔案碼放不得過擠，方便于檔案的查閱和

整理。為了節省空間和開支，對于比較厚的、卷數多的業務檔案，可以在檔案的脊部貼上醒目的標有年號和檔號的標簽，直接按順序豎排在檔案柜里也可。

第四章 業務檔案的保管

第十五條 設專柜保管業務檔案，要做好防盜竊、防火、防塵、防潮、防蟲、防鼠、防光、防污染，確保業務檔案的安全。檔案柜上應插有注明柜號、檔案種類、年號、檔號的卡片；對于檔案較多的評估機構應做檔案查找索引，該索引只要包含檔案的名稱、年號、柜號、層號就可以了，有些比較特殊的檔案需要單獨存放的，可在備注欄中注明。

第十六條 電子檔案等的管理。在評估活動中形成的電子文檔或者其它介質形式的文檔均應收集齊全，立卷歸檔。電子或者其它介質形式的重要工作底稿，如評估業務執行過程中的重大問題處理記錄，對評估結論有重大影響的現場勘查記錄、詢價記錄和評定估算過程記錄等，應當同時形成紙質文檔，分別保存。

第五章 業務檔案的調（借）閱 第十七條 業務檔案的調閱

1.本單位業務部門因工作需要借閱檔案的，須經本部門負責人同意；非業務部門因工作需要借閱檔案的，須經本單位負責人批準，然后在檔案管理人員處辦理借閱手續，方可借閱。借閱后應及時歸還，最長期限不得超過一周，自借閱當天起算。

2．公安機關、法院、檢察院依法履行職責需了解有關情況，應同時出示介紹信和能夠證明經辦人身份的證件，經本單位負責人同意后，才能辦理查閱手續。

3.資產評估協會和監管機構依法進行的質量檢查，應同時出示介紹信和能夠證明經辦人身份的證件，經本單位負責人同意后，才能辦理借閱手續。

4.其他依法可以查閱的情形。

5．借閱檔案時，借閱人應承擔保密責任，不得泄露原委托方商業機密時，也不得外借他人。

6.檔案借閱人應當保持案卷整潔，不得勾畫、涂改、偽造、拆頁，損毀和丟失，不得擅自抄錄、復制，確需抄錄、復制的，應征得本單位負責人的同意，并在抄錄件、復印件上注明來源。

第十八條 業務檔案的歸還

1.歸還檔案時，檔案管理人員要檢查檔案的完整性，檔案收回后，借閱人要記得辦理退還手續。

2.歸還的檔案若出現損壞、涂改、拆頁等現象，檔案管理人員應要求借閱人恢復原樣，必要時填寫《業務檔案毀損、丟失報告單》說明原因并由責任人簽字蓋章、檔案管理人員和本單位負責人簽字后存檔，并追究借閱人的責任。

3.借閱人員若將檔案丟失，應填寫《業務檔案毀損、丟失報告單》，寫清丟失原因，由責任人簽字蓋章、檔案管理人員和本單位負責人簽字后存檔，并保留追究相關責任人責任的權利。

第十九條 業務檔案的拆卸。業務檔案裝訂后不得隨意拆卸，如因業務報告的補充、修訂等原因確需拆卸的，須附上“業務檔案更改說明”，按規定批準后，由檔案管理人員拆卸并及時裝訂。

第二十條 涉及離職員工檔案清理。當業務人員辦理離職手續時，應由檔案管理人員清理有關業務檔案，并在其流程表上簽署意見；若存在有欠交工作底稿或未歸還業務檔案情況，檔案管理人員應催其及時上交；若已將責任轉移給其他員工的，應辦理轉借手續；如已丟失的，按檔案丟失制度處理。未查清前不得辦理離職手續。

第六章 業務檔案的銷毀

第二十一條 評估業務檔案自評估報告日起至少保存十年。國家法律、法規另有規定的，依照其規定。評估機構不得在規定的保存期內對已完成歸檔的評估業務檔案刪改或者銷毀。保存期屆滿后，對確無保存價值的檔案，由檔案管理人員會同有關部門提出書面銷毀意見，編制檔案銷毀清冊，經本單位主要負責人書面同意后銷毀并進行監銷。

第二十二條 評估業務檔案銷毀清冊應列明銷毀檔案的名稱、卷號、冊數、起止和檔案編號、應保管期限、已保管期限、銷毀時間等內容。

第二十三條 監銷人員在檔案銷毀前，應認真審查、核對檔案銷毀清冊；檔案銷毀后，應在檔案銷毀清冊上簽章。書面銷毀意見、檔案銷毀清冊主要負責人書面批準件應作為永久性檔案長期保存。

第七章 附則

第二十四條 本制度由 負責解釋。第二十五條 本制度自發布之日起執行。

附件一

評估檔案的組成范例

一、管理類工作底稿

（一）評估業務基本事項的記錄；

（二）業務約定書；

（三）評估計劃；

（四）評估業務執行過程中重大問題處理記錄；

（五）評估報告的審核記錄。

二、操作類工作底稿

（一）現場調查記錄與相關資料 1.委托方提供的資產評估申報資料； 2.現場勘查記錄； 3.函證記錄；

4.主要或者重要資產的權屬證明材料； 5.與評估業務相關的財務、審計等資料； 6.其他相關資料。

（二）收集的評估資料 1.市場調查及數據分析資料； 2.相關的歷史和預測資料； 3.詢價記錄；

4.其他專家鑒定及專業人士報告； 5.委托方及相關當事方提供的說明； 6.證明和承諾； 7.其他相關資料。

（三）評定估算過程記錄

1.重要參數的選取和形成過程記錄； 2.價值分析、計算、判斷過程記錄； 3.評估結論形成過程記錄；

4.其他相關資料。

第三篇：資產評估-房地產案例專題

估價的假設和限制條件

1丶本次估價是以估價對象能夠按現規劃的法定可過持續使用為假設前提。

2、本次估價是以提供給估價機構的估價對象房屋所有權及國有劃撥土地使用權不存在共有權人，且無權屬糾紛為假設前提。

3、本次估價是以提供給估價機構的估價對象房置所有權及土地使用權不存在抵押權、典權等他項權利，針對估價對象不存在工程款項拖欠糾紛為假設前提。

4、本次估價是以北京××飯店有限公司未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協議為假設前提。估價對象部分房地產設定了租約，本次估價是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效為假設前提。

5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。

6、設該劃撥國有土地使用權隨之抵押

7、設委托人通過向政府補繳地價款可以繼續獲得現規劃用途的出讓國有土地使用權為假設條件。

8、設定估價對象為法律允許在市場上可轉讓和可進行抵押登記的房地產為限制條件。

9、估價結果為估價對象在2002年12月1日的公開市場價值，即在估價時點時的下列交易條件下最可能實現的價格：

（l）交易雙方是自愿地進行交易的；

（2）交易雙方進行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易雙方具有必要的專業知識，并了解交易對象；（4）交易雙方掌握必要的市場信｀包，（5）交易雙方有較充裕的時進行交易。（6）不存在特殊買者的附加出價。

l 0、估價對象的土地性質為行政劃撥用地，一旦發生抵押物清償時，根據國家有關規定除保證處分手續費外，首先須向北京市政府補繳土地使用權出讓地價。本報告中，估價對象房地產價值不包括估價對象應向政府補繳的土地使用權出讓地價的優先受償款額價值。

11、委托人只可按照本估價報告的估價目的使用，不可用于其它用途。

12、本報告所得出的估價結果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數額由抵押雙方根據市場風險、兌現難易、政府有關稅費繳納等情況確定；

13、本估價報告所儂據的委托人提供的有關資料，包括法律文件，如《國有土地使用證》、《房屋所有權證》及估價對象《分布位置及面積資料》等復印件，由委托人對其真實性負責。

14、估價人員未對估價對象的土地使用面積和建筑面積進行測量，以權屬證書標明的面積為準。

l

5、本報告對現場難于觀察到的建筑物與設備內部質量不負檢測貴任。

16、本報告的全部或部分內容未經本公司同意，不得發表于任何公開媒體上。

l

7、如果使用本估價結果的時間超過了報告使用有效期，我們對此結果造成的損失不承擔責任。

估價對象

估價對象為北京××飯店有限公司（以下簡稱委托人）所提供的位于北京市××區××大街10號房地產。建筑面積49977.62平方米（構建時6100元/建筑平米），劃撥國有土地使用權面積8048.23平方米。

1、區位狀況

區位狀況包括估價對象所處的位置（坐落）、交通、環境（景觀）、配套設施等。

（1）坐落：估價對象坐落在北京市××區××大街10號；位于繁華的王府井市級商業區；西臨××大街，南臨×樹胡同，北臨×××大街，東臨××總公司、××醫院；南距××街約×公里，距×火車站約×公里，距首都機場約×公里。兩名臨街。

（2）交通：估價對象東側是縱貫北京南北的××街，西側是北京繁華的××大街；估價對象所在××大街及其附近有多條公共電汽車通往市區各處，月圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。

（3）環境：估價對象所在地是北京市區的商業、全融繁榮地帶，是北宗市市級商業中心之一，國內外游客很多；依伴天安門廣場的政治中心；經過改造的×××大街景觀十分優美。

（4）配套設施：該地區聚集了北京××樓、××廣場、××，××大廈及眾多知·名老字號商店等一批大型商業設施；也是北京各大賓館、飯店及公共活動場所較為集中的地區，有五星級飯店7個，占北京的三分之一，附近有××飯店、×κ飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店；還有××館、北京××、××劇場、×y醫院等大型公共場所；月邊各類商服會共配套設施齊全，市政基礎設施完善。

2、權益狀況

北京××飯店有限公司由原北京××公司、××發展有限公司、××投資有限公司及××發展公司共同組建的。

（l）土地權益

根據委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價對象土地在內的《國有土地使用證》（參見附件三：《國有土地使用證》∶

證號：【京市東國用（200×劃）字第××號】； 土地用途：旅游業； 土地使用權類型：劃撥： 共有權人：無； 圖號：I-1-2-××

使用權面積：8048.23平方米； 土地使用年限：無； 他項權利記錄： 無。（2）房屋權益

委托人還擁有估價對象建筑物部分的《房屋所有權證》（參見附件四：《房屋所有權證》： 證號：【京房權證市東×字第××號】）；

總建筑面積：49977.41U平方米；

共有權人：無； 用途：旅游；

建筑結構：鋼筋混凝土框架剪力墻； 樓層：地上9層，地下2層。他項權利記錄：無。（3）權益確定

根據上述權證，估價人員認為在估價時點，委托人合法擁有估價對象的房屋所有權及劃撥國有土地使用權。

委托人具有《房屋所有權證》和相應劃撥土地的《國有土地使用證》，證中用途欄為旅游業，與實際用途一致。

估價對象無共有權人，沒有權屬爭議，也無設定他項權利，只有短期租約，可以確定估價對象是合法使用的可以轉讓的可抵押的房地產。

但在評估價值中，不包含“當于應繳納的土地使用權出讓金”的價值。

3、實物狀況

實物狀況包括土地、建筑物等土地定著物實體的建筑指標、裝修設備、功能分區、經營狀況、使用維護等。

（l）飯店概況

××飯店于1988年1月開工建設，于1991年8月竣工。地上9層、地下2層，高度32.8米，由地上9層、地下2層的建筑物組成。主建筑為混凝土框架剪力墻結構、輕質砌體圍護外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內廣場。1998年～2000年飯店進行了全面的、不同程度的室內高檔裝修改造，2000年9月升為五星級飯店。該飯店在北京各大飯店綜合指數排名中名列前10名內。

（2）建筑技術指標

依據委托人提供的含有估價對象的《國有土地使用權》、《房屋所有權證》及建筑施工平面圖：

（3）功能分區及配備

估價對象為五星級涉外酒店式物業，按使用功能劃分為客房、餐飲娛樂用房、康樂中心及其他附屬配套用房。

估價對象建筑物中客房部分有×國著名設計師××設計的單、雙人標準客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統套房共396間（套）。房間配中央空調、安全消防系統、IDD直播電話、迷你網吧、冰箱、音響、私人保險柜、衛星及閉路電視、高速網絡DDN專線等設施；商務客房提供無限網絡工作站、傳真、VOD，點播系統等商務保障。

餐飲用房包括裝修風格各異，風味不同的，可供1200個同時就餐的6個各式·中西餐廳及宴會廳等；娛樂設施有康樂中心，包括室內游泳池、網球場、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺球；服務設施商品部等；6個可容納9～70人的各種會議廳；一個可隨意組合、容納100～400人的多功能廳；快捷便利的通訊；五星級高標準的服務。估價對象的其他附屬配套用房包括設備間、鍋爐房、交配電室、洗衣室、消防監測中控室等。

經估價人員現場查勘，估價對象的功能分區如下。

（4）裝修設備

估價對象建筑物內外，均按照五星級飯店要求，按其使用性質、不同的使用功能進行了較高檔次的內外裝修。外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋；外立面貼白色面磚；3層中央有露天中庭花園。室內中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內廣場；

配備了相關設施設備，如煙感報警系統、自動消防噴淋系統、約克中央空調系統、新風系統、中央監控系統、集中供暖系統。同時酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部，方便住客上下使用。

估價對象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電、中央空調、供氣、通訊等市政條件均已具備，在時間和用量上可以滿足項目需求。

（5）經營狀況

該飯店的營業收入有個起伏增長的曲線，隨著增長率提高，且營運成本率降低，經營逐步好轉。1994年以前為4000～7000萬元；1995～1997達11 000以上：1998～2000年為10000～9000萬元；2001年為13100萬元，根據目前經營狀況，預計2002年的年營業收入比上年增長10%以上。在北京各大飯店綜合指數排名中名列前10名內。

該飯店除餐飲、商品部、康樂中心、會議廳自營外，其余為出租。

2001年平均入位率為70%～80%，2002年與上年持平。目前，五至九層的客房出租率淡季、旺季平均約75%。

（6）使用維護

估價對象為五星級酒店，1998－2001年完成裝修改造，目前已投入使用約l 1年，由于建筑及裝修質量較高，維護及使用狀況良好，各部位基本無較大磨損，屬于完好房。該大廈內、外部狀況良好，滿足使用要求。

市場背景分析

l、北京市房地產情況

北京是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經濟、科學技術以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的⒛08北京奧運，對海內外房地產投資極具吸引力。近年來北京的經濟發展迅速，城市面貌變化巨大。如北京興建了大量住宅小區及相關設施，大型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務設施；有特色的CBD、金融街、中關村等新型商務中心已經形成：城八區危改有計劃的持續：一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環、六環）、地鐵、輕軌等基礎設施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設：完善了城市的硬件設施，大大改善了投資環境，使城市面貌發生了根本變化。

在“十五”計劃宏觀政策引導下、在加入WTO和舉辦2008奧運等重大利好因素的刺激下，在北京經濟多年保持2位數增長的良好環境下，北京房地產開發投資呈現快速發展的態勢，投資規模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩定增長，市場價格和空置基本穩定。

2002年1至10月份，全市房地產開發投資繼續居主導地位，累計完成703.3億元，比去年同期增長30.3%。

2、北京飯店用房市場分析

世界經濟的蕭條對涉外旅游飯店市場產生了不良影響，但人們對中國經濟的長期穩定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、減少存款、五·

一、十·一長假等政策刺激消費，并在短期內取得了良好效果；而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠的眼光看待中國市場，加入WTO后，對外貿易預計會增長，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經濟蕭條的不良影響。

飯店業與其相關行業有非常強的關聯度。旅游活動可以直接帶動和推進相關社會生產活動的不斷深化和發展，具有高度的關聯帶動功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業有較高的經濟乘數效應，旅游業每直接收入l元，相關行業的收入就能增加4.3元；旅游業每增加一個直接從業人員，社會就能增加5個就業機會。飯店行業在整個旅游產業占據了相當核心的地位。飯店業作為旅游業的三大支柱之一，可以支持工業、改善環境、直接創匯并能創造大量的就業機會，在現代發達國家的經濟體系中占有極其重要的地位，也是發展中國家積極推動和扶持的朝陽產業。

世界經濟貿易的發展以及旅游行業的周期性變化直接對飯店行業的兩類主要客源商務客人以及旅游者構成重要影響。此外區域性的經濟發展周期的變化、季節因素等也都會對飯店業的經營產生影響。穩定增長的經濟環境將促進旅游業、商業往來的繁榮，會刺激休閑娛樂消費的增加；另一方面，經濟衰退時期、戰爭時期則會消減商務和旅游活動。從全球飯店業發展來看，我國尚處于行業的成長期。

在我國，2000年，全國10481家旅游飯店營業收入）總額為862.27億元，上繳營業稅

44.07元；全員勞動生產率7.67萬元/人。全國6646家國有經濟飯店，⒛00年實現營業收入216.62億元，上繳營業稅23.49億元，全員勞動生產率7.48萬元/人。全國外商和港澳臺投資興建的833家飯店，2000年實現營業收入216.62億元，上繳營業稅10.80億元，全員勞動生產率10.31萬元/人。

飯店供應方面，1999年以來也發生了重大變化。1999年全國增加旅游飯店1253家，增長21.7%，客房增加12.46萬間，增長l 6.3%，全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長49%。其中星級旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級飯店117家，增加40家；四星級飯店352家，增加148家；三星級飯店1899冢，增加607家：二星級飯店3061家，增加1163冢；一星級飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么多，但客房出租率仍提高了1.7個百分點，這說明1999年以來市場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發展的大好形勢。

北京的大部分飯店是20世紀80年代和90年代建成的，具有國際先進水平的管理和服務。多家合資飯店由國際著名的飯店管理集團實施管理。

2001年底，北京有涉外飯店（公寓）7111家、客房90000余問，數量居全國各城市之首：營業收入142億，固定資產340億、職工人數11.85萬人，均排名第一；利潤總額6.l 5億，僅次于上海；利潤率排在廣州上海之后。北京飯店業管理市場開發程度較高，較早與國際市場接軌，管理規范化水平較高

2001年，北京有五星級飯店2 1家、四星級飯店35家、三星級飯店123家、二星級飯店149家、一星級飯店35家、其他58家。四星級和五星級飯店客房總數26561間。三星級飯店集中在王府井地區、東三環地區、少量在西部等其他地區。到2008年，預測北京的星級飯店總數將達到800家、客房13萬問，屆時市場競爭也會相當激烈。

從北京的情況看，五星級飯店的客戶群不同于三星級飯店以下的客戶群，相對比較穩定。由于北京五星級飯店僅占星級飯店的5.8%，近兩年呈盈利狀態，且近年內數量不會有大幅增長，所以五星級飯店的市場經營狀況看好。

按照世界飯店業中最常用的分類方法，估價對象××飯店屬于城市中心飯店（Urban hotels），從功能上看它具有商務功能、度假功能、會議功能；從區位上看，具有一定的不可替代性。

3、周邊市場分析

估價對象位于××地區，該地區現已成為北京較成熟的商務、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務氛圍濃郁。該地區是北京各大賓館、飯店及公共活動場所較為集中的地區，有五星級飯店7個，占北京的三分之一，附近有××飯店、××飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店。

周邊類似5星級飯店，所設豪華套間、行政套間和標準間的日房價，如××飯店為660－2 l 90元，×x×大酒店600－1920元，××飯店820－2300元左右，競爭激烈。

該地區已產生了特殊的聚集效應，使得該地區的酒店性物業具備一定的市場發展前景，估價對象相比一般倔￣店應有一定的市場變現能力。

估價測算過程

1、客房部分收入

估價對象共有客房396間，其中套房共21間，包括豪華套房l5間、行政套房6間；標準客房375間，以上客房均按不同風格進行了適合其使用用途的裝修。

估價人員調查了估價對象的實際情況以及周邊類似檔次物業的市場情況，類似物業的市場租金見下表。

依據其實際情況及周邊類似檔次物業的市場情況，考慮淡旺季的比例各占一半，確定其日租價水平：豪華套房；行政套房，標準客房的淡旺季租金。在確定年平均租金時，考慮淡季時間占34%。

2、餐飲、康樂、商業等其他用房的收入（1）餐飲自營部分

估價對象中共有餐廳六個，共可容納700多人同時就餐，加宴會廳等約容納1200人。概況如下表：

估價人員分別對以上餐廳在平日、周末、節假日，早、午、晚餐的經營狀況進行了實地調查并聽取了經營人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財務報表，對照當地市場類似物業水平，確定人均日消費在200元，各餐廳綜合平均上座率為47.5%。

（2）康樂中心等自營部分

主樓部分的康樂中心、會議廳、商品部自營用房主要包括如下：

估價人員對以上康樂中心等設施用房的經營狀況進行了實地調查，了解了近年該飯店的財務報表，對照當地市場類似物業水平，康樂中心等的收入約為客房收入的11%左右。

（3）出租部分

根據有關租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層l3～16元，一層20～25元，二層18～22元、三層為l 5～18元，租約期3～5年，租約期內年總租金約為950萬元，折合可出租面積平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。該總租金已為有效毛租金收入 已包含使用面積與可出租面積的比例0.82，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。

這個租金水平較為穩定，符合市場水平，預測未來收入保持該水平不變，則租約期內外統一考慮有效租金收入為每年950.00萬元。

（4）停車場

××飯店有地上、地下兩個停車場。其中，地下車庫建筑面積為2368平方米，有88個車位；地上車庫建筑面積為1261平方米，有24－個車位。若按小時計費，5元/小時，每天按12小時營業時間、節假日停車率90%，平日50%。平均63%。

（5）附屬及設備用房

地上地下共有附屬及設備用房5863，34 m2，是屬于應由估價對象的收益性商業用房分攤 的面積，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業用房的收益中獲得收益。總附屬及設備用房占總建筑面積的比例為11.73%，屬正常比例。

（6）餐飲、康樂、商業等其他用房的年收入合計？

年運營費用

運營費用是指為維護飯店房地產持續運營產生有效總收益，必須發生的期間性開支。根據估價對象的經營特點、，委托人實行統籌管理，所以需要全面核算各項經營費用。年經營費用包括營業稅l金及附加、營業成本費用、人員工資福利、營業費用、管理財務費、能源事業費消耗、維護修理零部件更新費、市場推廣、房產稅、保險費、商業設備的折舊、物業管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權費用和資本性支出。各項成本費用的估算，參考了本物業近兩年的情況，該類物業的市場水平，以及對未來管理水平穩步提高的判斷。

（1）營業稅金及附加

營業稅為營業收入的5%（客房增值稅為3%），城市維護建設稅和教育附加為營業稅額的7%、3%，合計按營業收入的5.5%計算

（2）營業成本

客房成本為客房收入的5% 餐飲成本占餐飲收入的31%

康樂中心等配套設施用房成本占其收入的14%（3）工資及福利

工資及福利費約占營業收人的11%（4）營業費用

營業費用約占營業收入的10%（5）管理財務費

行政管理費約占營業收入的7%（6）市場推廣費

市場推廣費約占營業收入的2.0%（7）能源維修費

能源維修費約占營業收入的7%（8）房產稅

房產稅為房產原值70%的1.2%（9）房產保險費

保險費為房產價值的0.25%（10）土地使用費

按規定為每年80.89萬元。（11）商業設備折舊

即餐飲廚房、洗衣房、停車場等商用設備及客房家具的年折舊費為210萬元。（12）物業管理酬金

約為運營費用的3%，為250萬元

確定報酬率

估價人員確定采用累加法，即安全利率加風險調整值法來確定報酬率。安全利率選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調整值包括投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及其他影響因素等。

目前，中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為1.98%較低，根據估價對象所在地區

現在和預測未來的經濟狀況良好，位置極具優勢，經營期間飯店用途與新舊程度風險一般，流動性一般等。故風險報酬率估測為4.02%。

收益年限的確定

估價對象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國家征用，否則將持續使用。根據北京城市總體規劃，該地區為商業用途。

所以本次評估是以估價對象能夠按照目前的規定用途持續使用，能夠在必要時，順利辦理土地出讓手續繼續使用為假設前提。

估價對象建筑物為鋼混結構的非生產用房，其耐用壽命為60年。若補交土地使用權出讓地價款，按旅游業用途，其土地使用權出讓最高年限為40年，則本次估價按估價對象收益年期40年計算。

土地出讓金

估價對象的土地性質為行政劃撥用地，一旦發生抵押物清償時，根據國家有關規定除保證處分手續費外，首先須向北京市政府繳納土地出讓地價款。因此，估價對象房地產價值不應包括估價對象處置時應向政府補交的出讓地價款，應從上述得出的價格中扣除土地出讓全地價款部分。

通過對估價對象周邊同類用途土地的地價水平調查，根據北京市基準地價及其修正結果（計算過程略），并結合估價對象實際情況，確定地區旅游類酒店房地產應補辦出讓手續，繳納的土地出讓（金）地價款為地上商業2000元/m2、地上車庫900元/m2、地下收益部分面積按地上價格l/3即660元/m2計算，則補交的出讓（金）地價款為7991.l 0萬元。

采用成本法估價整體價格

成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。成本法的理論依據是生產費用價值論和替代原理。

重置價格是假設在估價時點重新建造的與估價對象具有相同效用的全新狀態的房地產價值。估價時需要考慮所需的一切合理、必要的費用（包括土地取得費用、前期工程費、建筑安裝工程費、管理費、投資利，弘、銷售費用）、銷售稅金和房地產的社會平均開發利潤。本案例若重新取得經營性土地應通過市場取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場價值計算，然后扣除“相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”。

估價中，各項費用的取值參考了該項目的實際建造成本，以分析項目的特點，主要是按同類房地產的市場價格和水平測算。

1、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地產開發用地所需的費用、稅金等，一般由購置土地的價款（相當基準地價）、小區建設配套費和其他費用（策劃、招標服務費、土地評估、契稅、印花稅、手續費等）構成。

（l）購置土地的價款

根據《北京市人民政府發布北京市出讓土地使用權基準地價的通知》【京政發［2002］32號】文件，正常購置土地價款包括毛地價（土地使用權出讓金、市政基礎設施建設費）及拆遷費等。

估價對象土地使用權性質為劃撥，先按照出讓計算，最高出讓年限40年計算；用途為旅游業；所在地段土地級別為商業二級，基準地價樓面熟地價為地上5680～7680元/平方米，地下為地上的l/3；地上容積率為4.95。

確定估價對象的土地購置J總價折合建筑面積為：5249元/m2。（2）小區建設配套費

××地區建設配套費為折合建筑面積250元/m2。（3）其他

策劃、招標服務費、土地評估、契稅、印花稅、手續費等，取上述土地成本的1.5%。

2、建筑物建造成本（1）建安工程費

根據北京市現行《建筑工程概算定額》及有關文注規定、北京有關招投標工程的中標價、參考北京同類飯店建筑技術經濟指.估價對象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結構、高檔裝修、設備安裝等的建安工程費的測算如下。

建安工程費單位造價為6100元/m2。（2）前期工程及其他專業費等

根據北京市有關規定和市場情況，前期工程、建設期間稅費及其他專業費等見下表。

經測算前期工程及其他專業費等為450.70元/m2。

3、管理費用

開發管理費包括管理組織房地產開發的各種費用，包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，取l－2項成本合計的2.0%

4、投資利息

投資利息為土地、建筑物建造和管理費用的資金成本，包括支付貸款的利息，以及基于機會成本的考慮，資本金要放棄可得的存款利息或獲得其他收益的可能。

根據該項目的建筑和結構類型、建筑面積，按照2000年《全國統一建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的開發期為3年，其中土地開發期為1年，工程施工期為2年。

由于本項目的特點，假設資金在開發期內均勻投入，目前人民銀行公布的3～5年中長期貸款年利率為6%。

5、銷售稅費

銷售費用包括廣告宣傳和銷售代理費，確定為開發價值的1.5%，銷售稅金取開發總價值的5.5%，合計，7%。

6、發展商投資利潤

按照北京市當前的市場狀況，根據北京市房地產評估技術標準（試行）的規定，應按照不同的年期，發展商利潤率取不同的值。考慮到本項目開發年限較長在2，5年以上，屬旅游業類別，但處在市商業中心的特殊地理位置、建設期風險也一般，故確定發展商的投資利潤率為25%。

8、確定綜合成新率

其中土地采用年期修正，建筑物計算折舊，按價值比綜合確定。

估價對象于1991年8月建成，至今經過年限已達1 I年，但經過估價人員現場踏勘和工程人員介紹：基礎、承重結構、墻、屋面、樓板，結構完好；飯店門窗、墻、地面、天棚等裝修基本保持較新的狀態；其他部分裝修完好；設備主機運行良好，完全滿足使用要求。且1998年～2001年飯店進行了全面的、不同程度的室內裝修改造。經估價人員的經驗判斷，有效經過年限小于實際經過年限，同時根據估價對象土地與建筑物的比例、長壽命項目與設備、裝修等項目的比例，及分類折舊計算，綜合年限法與實際觀察法，確定綜合成新率為90%。

估價結果

收益法、成本法各占50%權重。

附件

附件一：估價對象位置示意圖 附件二：《國有土地使用合同》復印件 附件三：《國有土地使用證》復印件 附件四：《房屋所有權證》復印件 附件五：估價對象現狀照片 附件六：委托人營業執照復印件

附件七：估價機構房地產估價資質證書 附件八：房地產估價師資格證書

第四篇：資產評估業務操作規程

資產評估業務操作規程

二0一0年十一月 目錄

目 錄

第一章 總則................................................1 第二章 評估程序—基本要求..................................3 第三章 評估程序—具體要求..................................4 第四章 流程規范—業務約定書...............................11 第五章 流程規范—資產評估資料清單(1)......................12 第六章 流程規范—核心程序(1)..............................13 第七章 流程規范—工作底稿(1)..............................47 第八章 附則...............................................50

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第一章 總 則

一、為規范資產評估執業行為，控制執業質量及風險，提高執業水平及效率，根據國家有關資產評估的規定辦法、資產評估相關準則、本單位相關規章制度，制定本規程。

二、本規程所稱資產評估，是指本單位評估人員依據相關法律、法規和資產評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。

三、本規程所稱評估程序，是指本單位評估人員執行資產評估業務所履行的系統性工作步驟。

四、本規程所稱評估報告，是指本單位評估人員根據資產評估準則的要求，在履行必要評估程序后，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值發表的、由本單位出具的書面專業意見。

五、本規程所稱工作底稿，是指本單位評估人員執行評估業務形成的，反映評估程序實施情況、支持評估結論的工作記錄和相關資料。

六、本規程所稱機器設備，是指人類利用機械原理以及其他科學原理制造的、特定主體擁有或者控制的有形資產,包括機器、儀器、器械、裝置、附屬的特殊建筑物等。

七、本規程所稱不動產，是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益。

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八、本規程所稱無形資產，是指特定主體所擁有或者控制的，不具有實物形態，能持續發揮作用且能帶來經濟利益的資源。

九、本規程適用于資產評估業務及與其價值估算相關的其他業務，作為統一標準及規范，指導本單位評估人員履行評估程序，實施工作目標, 撰寫評估報告，編制和管理工作底稿。

十、本單位評估人員從事資產評估業務及與價值估算相關的其他業務時，應遵守適用的資產評估行業相關準則；從事本規程未詳細規定的特定資產評估業務及與其價值估算相關的其他業務時，應遵守或參照適用的相關規定，如：珠寶首飾的評估應遵守《珠寶首飾評估指導意見》，金融不良資產的評估應遵守《金融不良資產評估指導意見(試行)》，以財務報告為目的的評估應遵守《以財務報告為目的的評估指南(試行)》；從事國有資產評估業務及與價值估算相關的其他業務時，應同時遵守國家關于國有資產評估的相關規定。

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第二章 評估程序—基本要求

一、評估人員應當遵守《資產評估準則—評估程序》等相關規定，通常應執行下列基本評估程序，并不得隨意刪減基本評估程序。

1.明確評估業務基本事項。2.簽訂業務約定書。3.編制評估計劃。4.現場調查。5.收集評估資料。6.評定估算。

7.編制和提交評估報告。8.編制和歸檔工作底稿。

二、評估人員在執行評估業務過程中，由于受到客觀限制，無法或者不能完全履行評估程序，且當采取必要措施仍無法彌補程序缺失并對評估結論產生重大影響時，應按照本單位內部規章制度，逐級匯報批準，由項目負責人協商委托方終止評估業務。

三、評估人員履行評估程序，應按照本單位內部規章制度及本規程的要求，逐級匯報、審批。

四、評估人員應當將評估程序的履行情況記錄于工作底稿中，并將其執行情況在評估報告書中披露。

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第三章 評估程序—具體要求

一、前期接洽

項目負責人應與委托方進行充分溝通，明確和記錄下列基本事項，形成評估項目基本情況調查表，并按照本單位相關規章制度逐級匯報。

1.委托方、產權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者。2.評估目的。

3.評估對象和評估范圍。4.價值類型。5.評估基準日。6.評估報告使用限制。7.評估報告提交時間及方式。8.評估服務費總額、支付時間和方式。

9.委托方與注冊資產評估師工作配合和協助等其他需要明確的重要事項。

二、業務分析

項目負責人應根據項目基本情況，對勝任能力、獨立性、業務風險等進行初步判斷，按照本單位相關規章制度逐級匯報，由本單位相關規章制度規定的具有決定權的人員決定是否承接評估業務。

三、簽訂業務約定書

本單位在決定承接評估業務后，項目負責人應遵守《資產評估準則—業務約定書》等資產評估相關準則、規定，撰寫業務約定書，并按照本單位相關規章制度逐級匯報、審批后簽訂。

評估項目執行過程中，當評估目的、評估對象、評估基準日發生變化，或者評估范圍發生重大變化時，項目負責人應當與委托方及時

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協商相關內容，并按照本單位相關規章制度逐級匯報、審批后，簽訂補充協議或者重新簽訂業務約定書。

四、項目分析和聯系

項目負責人應結合項目基本情況，進行項目分析，主要包括： 1.進一步了解企業情況、資產特點及分布情況，對于特殊行業和特殊資產應初步確定評估方法，有針對性的確定資產負債清查評估明細表和資產評估資料清單。

2.進一步了解項目背景和整體時間安排，消除項目整體實施過程中可能造成的評估工作時間進度、人員安排等的不利影響，與委托方初步協商評估計劃。

3.與其他中介機構建立良好的合作關系，明確分工和信息交換方式。

五、編制評估計劃

1.項目負責人應編制評估計劃，并按照本單位相關規章制度逐級匯報、審批。

2.評估計劃的內容應涵蓋現場調查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等評估業務實施全過程。

3.評估計劃通常包括：評估的具體步驟、時間進度、人員安排和技術方案等內容，項目負責人可根據評估業務具體情況確定評估計劃的繁簡程度。

4.重大的國有資產評估項目，項目負責人應根據相關部門的監管需要，及時將評估計劃向其匯報。

5.評估計劃制定后，項目負責人應根據評估業務實施過程中的情況變化進行必要調整。

六、現場前期準備

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1.項目組進駐前，項目負責人應根據項目特點，向委托方及被評估單位提出評估的工作要求和具體計劃，通常包括：評估所需第一批資料清單，評估計劃的時間進度、現場評估配合工作內容、評估人員工作分工及聯系方式，現場評估工作條件。

2.對于被評估資產所處地域分散或類別復雜、被評估單位數量較多的項目，項目負責人應基于項目順利開展的原則，在必要時，對被評估單位進行統一的評估培訓。

(1)評估培訓內容通常包括：培訓的時間地點及對象，第一批資產評估資料清單及解答人員聯系方式，評估計劃的時間進度、現場評估配合工作內容、評估人員工作分工及聯系方式，現場評估工作條件。

(2)重大的國有資產評估項目，項目負責人應根據相關部門的監管需要，及時將評估培訓內容向其匯報。

3.對于被評估資產所處地域分散或類別復雜、被評估單位數量較多的項目，在項目組進駐前，項目負責人應根據項目特點，派專人指導被評估單位提供資料，落實被評估單位配合人員及聯系方式，保證評估工作的順利進行。

七、現場調查

評估人員應當遵守資產評估相關準則、規定，根據評估業務具體情況，對評估對象進行適當的現場調查。

1.要求委托方或者被評估單位提供涉及評估對象和評估范圍的詳細資料。

2.要求委托方或者被評估單位對其提供的評估明細表及相關證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進行確認。

3.應當通過詢問、函證、核對、監盤、勘查、檢查等方式進行調查，獲取評估業務需要的基礎資料，了解評估對象現狀，關注評估對象法律權屬并對其資料進行必要的查驗。

4.在執行現場調查時無法或者不宜對評估范圍內所有資產、負債

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等有關內容進行逐項調查的，可以根據重要程度采用抽樣等方式進行調查。項目負責人應制定相應的調查方案，明確分類原則、調查對象、工作步驟等內容。

5.評估人員應當根據評估業務需要和評估業務實施過程中的情況變化及時補充或者調整現場調查工作。

6.當評估人員現場調查遇有障礙無法履行程序時，項目負責人應與委托方及被評估單位進行協商，提出問題內容和解決意見，保證現場調查程序的適當履行。

7.項目負責人應將現場調查中的重大問題及解決方案，按照本單位相關規章制度逐級匯報、審批。

8.重大的國有資產評估項目，項目負責人應根據相關部門的監管需要，及時將現場調查的工作內容、完成時間、存在問題(無法履行的評估程序及其原因、解決建議)等情況向其匯報，獲得其同意認可。

八、收集評估資料

1.評估人員應當遵守資產評估相關準則、規定，根據評估業務具體情況收集評估資料，并根據評估業務需要和評估業務實施過程中的情況變化及時補充收集評估資料。

2.評估人員應當根據評估業務具體情況對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據。

3.收集的評估資料包括直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托方、產權持有者等相關當事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業機構和其他相關部門獲取的資料。通常包括：查詢記錄、詢價結果、檢查記錄、行業資訊、分析資料、鑒定報告、專業報告及政府文件等形式。

4.現場調查工作結束后，項目負責人應統計遺留問題和尚缺資料清單，與委托方、被評估單位進行溝通，提出解決意見，確定問題解決及資料提供的時間安排和聯系方式。

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九、評定估算

1.評估人員應當遵守資產評估相關準則、規定，根據評估業務具體情況進行評定估算。

2.評估人員應當根據評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，分析市場法、收益法和成本法等資產評估方法的適用性，恰當選擇評估方法，并于評估報告中披露選擇的方法及其原因。

3.評估人員應對所搜集的評估資料進行整理，充分分析其可靠性、相關性、可比性，按照工作底稿索引進行歸集。

4.評估人員應當根據所采用的評估方法，選取相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成初步評估結論。采用成本法，應當合理確定重置全價和各相關貶值因素(成新率)；采用市場法，應當合理確定參照物，根據評估對象與參照物的差異進行必要的價格調整；采用收益法，應當根據被評估單位提供的盈利預測及風險分析資料，合理確定收益期和折現率，合理預測未來收益。

5.評估人員應當對形成的初步評估結論進行綜合分析，形成最終評估結論。

6.評估人員對同一評估對象需要同時采用多種評估方法的，應當對采用各種方法評估形成的初步評估結論進行分析比較，確定最終評估結論，并于評估報告中披露確定評估報告使用結果的評估方法及其原因。

7.對于國有企業的企業價值評估項目，以持續經營為前提進行評估時，原則上應采用兩種以上方法進行評估，并在評估報告中列示，依據實際狀況充分、全面分析后，確定其中一個評估結果作為評估報告使用結果。

8.項目負責人應將評定估算中的重大技術問題及解決方案，按照本單位相關規章制度逐級匯報、審批。

9.重大的國有資產評估項目，項目負責人應根據相關部門的監管

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需要，及時將選擇的評定方法及其原因、評估思路、主要評估技術指標、確定評估報告使用結果的評估方法及其原因等情況向其匯報，獲得其同意認可。

十、編制和提交評估報告

1.項目負責人應當遵守資產評估相關準則、規定，編制評估報告。2.評估項目應當按照本單位相關規章制度，對評估報告、評估程序執行情況、工作底稿等進行必要的內部審核，并將審核、修改情況記錄于工作底稿中。

3.評估報告在內部審核后，正式提交前，項目負責人可以在不影響本單位對最終評估結論進行獨立判斷的前提下，與委托方或者委托方許可的相關當事方就評估報告有關內容進行必要溝通。

4.評估報告由本單位出具，并由項目負責人按業務約定書的要求向委托方提交。

5.國有資產評估項目，項目負責人應協助委托方完成相關審核手續。相關部門提出審核意見的評估項目，項目負責人應對其修改、補充、說明的內容及時進行書面回復，并與委托方或者委托方許可的相關當事方進行溝通。

十一、評估總結

評估項目應進行評估總結，評估總結分為項目總結和技術總結。1.項目負責人應對評估項目的計劃執行情況、評估過程中重要事項的處理方法、評估工作的建議等內容進行項目總結。

2.成熟行業或特殊評估對象的評估項目，項目負責人應組織項目組中的各專業負責人，對今后評估業務有借鑒作用的評估技術思路、方法、主要技術指標進行技術總結。

十二、編制和歸檔工作底稿

資產評估業務操作規程

評估人員應當遵守《資產評估準則—工作底稿》、本單位制定的《資產評估業務檔案管理制度》等相關規定，編制工作底稿，按照本單位相關規章制度逐級審批后，及時形成評估檔案。

十三、后續追蹤

評估報告出具后，項目負責人應對評估報告的使用、經濟行為的實施等情況進行后續追蹤，并可對相關資料補充歸檔。

資產評估業務操作規程

第四章 流程規范—業務約定書

一、項目負責人應遵守《資產評估準則—業務約定書》等資產評估相關準則、規定，撰寫和簽定業務約定書。

二、業務約定書樣式參見《資產評估業務約定書參考格式G1-3》。

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第五章 流程規范—資產評估資料清單(1)

一、本規范適用于企業會計制度下的評估對象為企業價值、采用資產基礎法的資產評估業務及與其價值估算相關的其他業務的資產評估資料清單的要求。

二、以單項資產作為評估對象的資產評估業務及與其價值估算相關的其他業務，應參照本規范，并遵守適用的資產評估資料清單的要求。

三、項目負責人應根據評估目的、被評估單位所屬行業特點、被評估資產結構類別及特點、初步擬定的評估方法等項目情況，針對性的布置資產評估資料清單。

1.現場調查開始前，項目負責人應布置第一批資產評估資料清單(參見《資產評估資料清單C2-1》)。

2.現場調查開始后，項目負責人應根據進一步了解的項目情況和評估工作進展狀況，補充布置資產評估資料清單。

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第六章 流程規范—核心程序(1)

一、本規范適用于企業會計制度下的評估對象為企業價值、采用資產基礎法的資產評估業務及與其價值估算相關的其他業務，在現場調查至評定估算階段的工作目標的執行。

二、以單項資產作為評估對象的資產評估業務及與其價值估算相關的其他業務，現場調查至評定估算階段的工作目標的執行，應參照本規范，并遵守適用的工作目標要求。

三、貨幣資金—現金

1.檢查日記賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.監督企業出納人員盤點庫存現金，按不同幣種分別填寫《現金盤點表》，并簽字確認。盤點表中說明盤盈、盤虧的原因。

3.了解現金內部控制制度，抽查大額現金收支憑證，復印重要憑證資料。

4.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、貸方余額、不正常白條抵庫等項目進行相應調整，并復印有關資料。

5.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

6.核實其他需要說明的事項。

7.一般以核實的賬面價值確定評估價值。8.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。9.有無需要評估報告中特別說明的事項。

四、貨幣資金—銀行存款

資產評估業務操作規程

1.檢查日記賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.獲得評估基準日銀行出具的“銀行對賬單”。檢查企業會計人員編制的“銀行存款余額調節表”,審查未達賬項的真實性，并作好相關記錄。

3.函證評估基準日的余額，并對函證情況進行分析。

4.了解銀行存款內部控制制度，抽查大額收支憑證，復印重要憑證資料。

5.對一年以上的定期存款或限定用途的存款，要查明情況，并作相應的底稿記錄，評估時查明銀行利息收入的入賬情況。

6.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、貸方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

7.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

8.核實是否存在損失，并查明原因，獲得企業有關說明材料及批準文件。

9.核實其他需要說明的事項。

10.一般以核實的賬面價值確定評估價值。11.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。12.有無需要評估報告中特別說明的事項。

五、貨幣資金—其他貨幣資金

1.檢查日記賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.獲得金融機構出具的余額對賬單或存款憑證。檢查企業會計人員編制的“余額調節表”,審查未達賬項的真實性，并作好相關記錄。

3.函證評估基準日的余額，并對函證情況進行分析。

4.了解其他貨幣資金內部控制制度，抽查大額收支憑證，復印重

資產評估業務操作規程

要憑證資料。

5.了解分析其他貨幣資金形成的原因或業務內容，核實有關原始單據，復印重要原始單據資料。

6.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、貸方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

7.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

8.核實是否存在損失，并查明原因，獲得企業有關說明材料及批準文件。

9.核實其他需要說明的事項。

10.一般以核實的賬面價值確定評估價值。11.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。12.有無需要評估報告中特別說明的事項。

六、短期投資

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.按照記賬式、憑證式不同類型，清查、核實、盤點債券與股票實際持有數量及比例。明確投資形成日期、原始成本，復印重要憑證資料。

3.與應收股利、應收利息等科目核對，確定歷史投資收益入賬情況是否全面。

4.核查股票、債券的購入、買賣增減記錄，交易是否符合國家的規定，分析其變現可能性。

5.收集涉及投資的合同、協議、股權證明、董事會及股東大會有關決議等重要資料，分析確定預計的未來收益水平。

6.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、貸方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

資產評估業務操作規程

7.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

8.核實是否存在損失，并查明原因，獲得企業有關說明材料及批準文件。

9.核實其他需要說明的事項。

10.收集評估價值確定的其他依據資料。

11.上市公司股票投資按照國家有關規定確定評估價值；公開掛牌交易的債券投資按評估基準日的收盤價計算評估價值；不能公開交易的債券投資按本金加持有期利息計算評估價值。

12.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。13.有無需要評估報告中特別說明的事項。

七、應收票據

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.查明票據類別、編號、出票日期、面額、到期日、收款人名稱、利息率、付息條件等，收集大額應收票據發生的合同、協議等重要資料，并抽查復印票據原始憑證，做好相應清查核實記錄。

3.選擇重點明細項目，復印票據存根，分析應收票據存在性。同時履行適當程序，判斷其可收回性。對已收回的票據，復印進賬單等憑證。

4.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、貸方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

5.對應收票據中涉及法律訴訟的己決、未決事項等情況，填寫《調查分析表》，并分析有無或有資產(負債)。

6.分析判斷應收票據有無壞賬，對可能發生壞賬的，應查明具體原因，并填寫《壞賬審定表》。

7.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

資產評估業務操作規程

8.核實其他需要說明的事項。

9.以核實的賬面價值扣除壞賬確定評估價值。對存在性確鑿且可以正常收回的票據一般按照核實的賬面價值確定評估價值。

10.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。11.有無需要評估報告中特別說明的事項。

八、應收賬款

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.了解企業應收款項內控制度與核算方式，收集大額應收款項發生的合同、協議等重要資料，并抽查有關會計憑證，做好相應清查核實記錄。

3.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、貸方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

4.對應收款項實施賬齡分析程序。

5.選擇重點明細項目，填寫《往來款項詢證函》，實施函證程序，分析應收款項存在性。根據回函情況，對不相符的分析原因；同時適當地實施替代程序，判斷其可收回性。

6.對應收款項中涉及法律訴訟的己決、未決事項以及長期潛虧掛賬項目、已實際發生的未及時賬務處理的費用項目等情況，填寫《調查分析表》，涉訟事項分析有無或有資產(負債)。

7.分析判斷應收款項有無壞賬，對可能壞賬的款項，查明具體原因，并填寫《壞賬審定表》。

8.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

9.核實其他需要說明的事項。

10.以核實的賬面價值扣除壞賬確定評估價值。對存在性確鑿且可以正常收回的款項按照核實的賬面價值確定評估價值；壞賬準備評估

資產評估業務操作規程

為零。

11.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。12.有無需要評估報告中特別說明的事項。

九、應收股利

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.分析應收股利的形成依據和具體過程，收集有關合同、協議、決議、被投資單位近年股利分配政策文件等重要資料，并抽查有關會計憑證，做好相應清查核實記錄。

3.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、貸方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

4.對重點的明細項目，填寫《往來款項詢證函》，實施函證程序，分析應收股利的存在性。根據回函情況，對不相符的分析原因；同時適當地實施替代程序，判斷其可收回性。

5.分析判斷應收股利有無壞賬，對其中涉及法律訴訟的己決、未決事項等情況，填寫《調查分析表》，并分析有無或有資產(負債)。

6.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

7.核實其他需要說明的事項。

8.以核實的賬面價值扣除壞賬確定評估價值，對存在性確鑿且可以正常收回的應收股利按照核實的賬面價值確定評估價值。

9.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。10.有無需要評估報告中特別說明的事項。

十、應收利息

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

資產評估業務操作規程

2.分析應收利息的形成依據和明細過程，收集有關合同、協議、決議等重要資料，并抽查有關會計憑證，做好相應清查核實記錄。

3.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、貸方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

4.對特別重大的明細項目，填寫《往來款項詢證函》，實施函證程序，分析應收利息的存在性。根據回函情況，對不相符的分析原因；同時適當地實施替代程序，判斷其可收回性。

5.分析判斷應收利息有無壞賬，對其中涉及法律訴訟的己決、未決事項等情況，填寫《調查分析表》，并分析有無或有資產(負債)。

6.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

7.核實其他需要說明的事項。

8.以核實的賬面價值扣除壞賬確定評估價值，對存在性確鑿且可以正常收回的應收利息按照核實的賬面價值確定評估價值。

9.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。10.有無需要評估報告中特別說明的事項。

十一、預付賬款

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.分析預付款項用途，收集大額款項發生的合同、協議等重要資料，并抽查有關會計憑證，做好相應清查核實記錄。

3.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、貸方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

4.對預付款項實施賬齡分析程序，對長期未結算的款項查明原因。5.選擇重點明細項目，填寫《往來款項詢證函》，實施函證程序，分析預付款項存在性。根據回函情況，對不相符的分析原因；同時適當地實施替代程序，判斷預付賬款能否收回相應貨物。

資產評估業務操作規程

6.對預付賬款涉及法律訴訟的己決、未決事項以及收貨后退貨、貨到單未到等情況，填寫《調查分析表》，涉訟事項分析有無或有資產(負債)。

7.分析判斷預付賬款有無壞賬，對可能壞賬的款項，查明具體原因，并填寫《壞賬審定表》。

8.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

9.核實其他需要說明的事項。

10.對于能夠收回相應貨物的預付賬款按照相應形成的資產或權利確定評估價值。

11.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。12.有無需要評估報告中特別說明的事項。

十二、其他應收款

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.分析其他應收款中款項用途，收集大額其他應收款發生的合同、協議等重要資料，并抽查有關會計憑證，做好相應清查核實記錄。

3.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、貸方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

4.對其他應收款實施賬齡分析程序。

5.選擇重點明細項目，填寫《往來款項詢證函》及《其他應收款內部個人往來詢證函》，實施函證程序，分析應收款項存在性。根據回函情況，對不相符的分析原因；同時適當地實施替代程序，判斷其可收回性。

6.對應收款項中涉及法律訴訟的己決、未決事項以及長期潛虧掛賬項目、已實際發生的未及時賬務處理的費用項目等情況，填寫《調查分析表》，涉訟事項分析有無或有資產(負債)。

資產評估業務操作規程

7.分析判斷其他應收款有無壞賬，對可能壞賬的款項，查明具體原因，并填寫《壞賬審定表》。

8.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

9.核實其他需要說明的事項。

10.以核實的賬面價值扣除壞賬確定評估價值。對存在性確鑿且正常可以收回的款項按照核實的賬面價值確定評估價值；壞賬準備評估為零。

11.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。12.有無需要評估報告中特別說明的事項。

十三、存貨

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.了解分析存貨的構成、分布和企業內部控制管理制度，各類存貨的核算方法。并抽查有關存貨出入庫記錄，做好相應清查核實記錄。

3.對錯賬、漏賬、貸方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

4.獲取并檢查評估基準日或最近一次的存貨盤點記錄，評價盤點的可信度。

5.選擇重點存貨進行抽盤，填寫《存貨盤點表》。盤點結果如與賬面值存在差異，對于差異原因不正常的，加大抽盤項目或全面盤點。存放方式特殊的，采取可靠的盤點方式，并記錄于工作底稿中。

6.對盤盈、盤虧的存貨，獲得企業有關說明材料及應履行批準程序的相關文件，查明原因并作記錄，調整其數量和價值。

7.核實有無代他人保存和來料加工的存貨，有無未作賬務處理而置于他處的存貨。

8.對失效、變質等待核銷報廢的存貨，要求企業首先作出相應處

資產評估業務操作規程

理與說明。

9.對正常外購存貨，進行市場詢價，計算其評估價值。對近期購入的存貨，無特殊情況且價格變化不大時，可按核實的賬面價值確定評估價值。

10.自制待銷售的存貨，按照出廠不含稅銷售價格扣除銷售費用、銷售稅金及附加、所得稅以及根據銷售狀況扣除適當的利潤后，確定評估價值。銷售費用、銷售稅金及附加、所得稅以及利潤水平，參照企業近期經營成果計算的財務指標確定。

11.正常生產且成本核算正確的在產品，可按其產成品的約當產量確定評估價值。

12.委托加工產品與受托加工產品、委托代銷商品與受托代銷商品，關注結算方式的差異對評估價值的影響。

13.已使用的存貨，合理計算重置全價和成新率，確定評估價值。14.對特殊行業存貨，聘請有關專家進行咨詢后確定評估價值。15.房地產開發企業評估項目，存貨的現場調查、收集資料、評定估算參照固定資產—房屋建筑物、無形資產—土地使用權的相關要求。

16.核實其他需要說明的事項。

17.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。18.有無需要評估報告中特別說明的事項。

十四、待攤費用(遞延資產)1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.抽查原始發生憑證和每期攤銷的憑證，核查其原始發生額及其構成、發生日期、攤銷月數、每期攤銷額等。

3.對錯賬、漏賬、貸方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

4.對尚存受益(受益期)進行分析。

資產評估業務操作規程

5.有實物形態的費用項目，要核查實物資產。6.核實有無與其他資產存在價值重復的情形。7.核實其他需要說明的事項。

8.根據尚存受益期計算評估價值。對于有實物形態的費用項目，一般要按照實物資產評估的對應方法進行估算。不得與其他資產重復計算評估價值。

9.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。10.有無需要評估報告中特別說明的事項。

十五、待處理流動資產凈損失(待處理固定資產凈損失)1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.逐項核實發生原因及轉銷的審批手續。

3.有實物形態的項目，要核查實物資產，并對其處理變現價值進行估算。

4.核實其他需要說明的事項。

5.按照其尚存資產價值或權益計算評估價值。6.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。7.有無需要評估報告中特別說明的事項。

十六、長期投資—股票投資

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.清查核實股票實際持有數量及股權比例，明確投資形成日期、原始成本，復印重要憑證資料。

3.與應收股利等科目核對，確定歷史投資收益入賬情況是否全面。4.核查股票的購入、買賣增減記錄，交易是否符合國家的規定，分析其變現的可能性。

資產評估業務操作規程

5.收集涉及投資的合同、協議、股權證明、董事會及股東大會有關決議等重要資料，明確投資目的，分析預計的未來收益水平。

6.對錯賬、漏賬等項目進行相應調整，并復印有關資料。7.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

8.核實是否存在無法收回的投資及其股利，并查明原因，收集企業有關說明材料及批準文件。

9.核實其他需要說明的事項。

10.收集評估價值確定的其他依據資料。

11.上市公司股票投資按照國家有關規定確定評估價值；非上市的股票投資按評估基準日被投資企業審計報告中載明的賬面凈資產數額乘以投資比例確定評估價值，或參照市場拍賣情況進行價格調整后確定評估價值。

12.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。13.有無需要評估報告中特別說明的事項。

十七、長期投資—債券投資

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.按照記賬式、憑證式不同類型，清查、核實、盤點債券實際持有數量。明確投資形成日期、原始成本，復印重要憑證資料。

3.與應收利息等科目核對，確定歷史投資收益入賬情況是否全面。4.核查債券的購入、買賣增減記錄，交易是否符合國家的規定，分析其變現可能性。

5.對錯賬、漏賬等項目進行相應調整，并復印有關資料。6.有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

7.核實是否存在壞賬，并查明壞賬原因，獲得企業有關說明材料

資產評估業務操作規程

及批準文件

8.核實其他需要說明的事項。9.收集評估價值確定的其他依據資料。

10.對可上市交易的債券投資，按評估基準日的收盤價確定評估值；對非上市交易的債券投資，一年內到期的可以根據本金加上持有期利息確定評估值，超過一年到期的根據本利和的現值確定評估值。

11.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。12.有無需要評估報告中特別說明的事項。

十八、長期投資—其他投資

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.核實投資形式、控股地位、形成日期、原始投資成本、投資比例等情況，收集股權證明等重要資料。

3.收集被投資企業驗資報告、公司章程、營業執照、財務報告等重要資料。

4.核實賬面投資額是否與實際情況相符，如不符，查明原因并作記錄。

5.與應收股利等科目核對，確定歷史投資收益入賬情況是否全面。6.收集涉及投資的董事會及股東大會有關決議等重要資料，明確投資目的，分析預計的未來收益水平。

7.對錯賬、漏賬等項目進行相應調整，并復印有關資料。8.核實是否存在壞賬，并查明壞賬原因，收集企業有關說明材料及批準文件。

9.核實其他需要說明的事項。

10.收集評估價值確定的其他依據資料。

11.上市公司股權投資按照國家有關規定確定評估價值；對有控制權的非上市企業其他投資，在對被投資企業進行整體評估后，按評估

資產評估業務操作規程

基準日凈資產評估價值乘以投資比例確定評估價值；對無控制權的非上市企業其他投資，按評估基準日被投資企業審計報告中載明的賬面凈資產數額乘以投資比例確定評估價值，或參照市場拍賣情況進行價格調整后確定評估價值。

12.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。13.有無需要評估報告中特別說明的事項。

十九、固定資產—房屋建筑物

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.全面了解房屋建筑物的實物狀況、權益狀況和區位狀況，掌握其主要特征；關注相鄰關系、租約限制和其他資產對房屋建筑物價值的影響。

3.收集房屋所有權證、購房合同、工程決算書、土地出讓合同及土地使用權證(土地使用權租賃合同)、動拆遷補償合同等資料，其中權屬資料查驗原件。

4.對于無權證的房屋，收集規劃許可證、建設許可證、企業說明等資料。

5.無權證或權利人名稱、面積等證載情況與實際不符的房屋，要求企業出具說明，并由具有批準權的相關政府主管部門出具證明。

6.查清房屋建筑物有無涉訟事項及抵押、擔保事宜，如有，收集相關資料，并在評估報告中披露。

7.實地查勘房屋建筑物，明確其存在狀態，填寫《評估勘察表》及《房地產調查表》。現場調查時，對主要房屋建筑物拍攝實物照片；運用市場法評估的，對參照物進行現場調查，并拍攝實物照片，收集交易情況及影響價格因素情況等相關資料；特殊情況下采用抽樣等方法進行現場調查的，制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風險；對于處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的房屋建筑物，采

資產評估業務操作規程

取適當措施加以判斷，并在評估報告中予以恰當披露。

8.對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等建筑物，根據其價值特性和資產特點，通過設計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標準等技術資料，結合現場查看情況，了解其結構、工程量、工程費用分攤、建設周期以及收益等情況。

9.對錯賬、漏賬等項目進行相應調整。

10.如存在盤盈、盤虧、毀損、報廢、閑置等特殊情形，查明原因，獲得企業有關說明材料及批準文件。

11.核實其他需要說明的事項。12.收集評估價值確定的依據資料。

13.分析評估方法適用性，選定評估方法，填寫相關《評估測算表》,進行評定估算。

(1)采用市場法評估的，收集足夠的交易實例，收集交易實例的信息一般包括：交易實例的基本狀況、成交日期、成交價格、付款方式、交易情況等，對用作參照物的交易實例進行交易情況修正、交易日期修正和不動產狀況修正。

(2)采用收益法評估的，了解分析：房屋建筑物具有經濟收益或者潛在經濟收益、未來收益及風險能夠較準確地預測與量化、未來收益是房屋建筑物本身帶來的收益、未來收益包含有形收益和無形收益。評定估算時合理確定收益期限、凈收益與折現率。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。

(3)采用成本法評估的，估算重置成本時了解分析：重置成本采用客觀成本，采取房屋建筑物與土地使用權分別估算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關成本構成在兩者之間合理劃分或者分攤，避免重復計算或者漏算；重置成本通常采用更新重置成本，當房屋建筑物具有特定歷史文化價值時，盡量采用復原重置成本。對房屋建筑物所涉及的土地使用權剩余年限、建筑物經濟壽命年限及設施設備的經濟壽命年限

資產評估業務操作規程

進行分析判斷，合理確定經濟壽命年限。全面考慮可能引起貶值的主要因素，合理估算各種貶值，確定實體性貶值時，綜合考慮房屋建筑物已使用年限、經濟壽命年限和土地使用權剩余年限的影響。確定住宅用途房屋建筑物實體性貶值時，考慮土地使用權自動續期的影響，當土地使用權自動續期時，根據房屋建筑物的經濟壽命年限確定其貶值額。

14.房屋建筑物評估在符合使用管制要求的情況下進行。對于其使用的限制條件，以有關部門依法規定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術指標為依據。

15.關注企業經營方式及房屋建筑物實際使用方式對被評估資產價值的影響。當房屋建筑物存在多種利用方式時，在合法的前提下，以最優利用方式進行評估。

16.房屋建筑物評估時，考慮是否存在對其所占用土地使用權價值減損的影響。如有，評估土地使用權價值時合理計算該損失金額并加以扣除。

17.結合價值類型，合理設定房屋建筑物評估的假設前提和限制條件。

18.關注作為存貨、投資性和自用的房屋建筑物的價值差異影響因素。

19.分析房屋建筑物的財務核算方式以及是否存在未結合同和尚未支付款項，明確評估價值內涵與實際的支出、尚未發生的支出之間的關系，避免重復計算或者漏算。

20.關注房屋建筑物作為企業資產的組成部分，其評估價值受其對企業貢獻程度的影響。

21.對于溢余房屋建筑物，考慮其持有目的、收益狀況和實現交易的可能性，采用恰當的評估方法，合理確定其評估價值。

22.利用其他評估機構出具的評估報告時，對其評估結果進行必要的分析和判斷，合理加以利用。

23.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。

資產評估業務操作規程

24.有無需要評估報告中特別說明的事項。

二十、固定資產—機器設備

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.了解機器設備的概況。機器設備種類、數量較多的項目，對機械設備、電子設備、運輸設備分別按重要性原則進行ABC分類統計。

3.查閱和收集主要機器購買合同及發票、進口設備報關單及商檢報告、運輸設備車輛行駛證、設備安裝合同、技術(使用)說明書、鍋爐及電梯等特種設備近期年檢記錄、技術檔案、檢測報告、運行記錄等資料，其中權屬資料查驗原件。

4.無法證明其權屬狀況的，要求企業及相關單位出具說明。5.查清機器設備有無涉訟事項及抵押、擔保事宜，如有，收集相關資料，并在評估報告中披露。

6.實地查勘機器設備，明確其存在狀態，填寫《狀況調查表》。現場調查時，對主要機器設備拍攝實物照片；特殊情況下采用抽樣等方法進行現場調查的，制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風險；對于處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的機器設備，采取適當措施加以判斷，并在評估報告中予以恰當披露。

7.對錯賬、漏賬等項目進行相應調整。

8.如存在盤盈、盤虧、毀損、報廢、閑置等特殊情形，查明原因，獲得企業有關說明材料及批準文件。

9.核實其他需要說明的事項。10.收集評估價值確定的依據資料。

11.分析評估方法適用性，選定評估方法，填寫相關《評估測算表》,進行評定估算。

(1)采用成本法評估的，合理確定重置成本的構成要素，優先選用更新重置成本；全面考慮可能引起貶值的各種因素，合理估算各種貶

資產評估業務操作規程

值。

(2)采用市場法評估的，明確活躍的市場是運用市場法評估機器設備的前提條件，考慮市場是否能夠提供足夠數量的可比資產的銷售數據及其可靠性；明確參照物與被評估資產具有相似性和可比性是運用市場法的基礎，使用合理的方法對參照物與被評估資產的差異進行調整；了解不同交易市場的價格水平可能存在差異，根據被評估資產的具體情況，確定可以作為評估依據的合適的交易市場，或者對市場差異作出調整；明確拆除、運輸、安裝、調試等因素對評估結論的影響。

(3)采用收益法評估的，明確收益法一般適用于具有獨立獲利能力或者獲利能力可以量化的機器設備；合理確定收益期限、合理量化機器設備的未來收益；合理確定折現率。

12.如存在需要修復使用的機器設備，說明損壞的具體情況，并測算修復費用。

13.關注機器設備作為企業資產的組成部分，其評估價值受其對企業貢獻程度的影響。

14.考慮機器設備所依存資源的有限性、所生產產品的市場壽命、所依附土地和房屋建筑物的使用期限、國家的法律法規以及環境保護、能源等產業政策對機器設備價值的影響。

15.根據機器設備的預期用途，明確評估假設，一般包括：繼續使用或者變現、原地使用或者移地使用、現行用途使用或者改變用途使用。對需要改變使用地點，按原來的用途繼續使用，或者改變用途繼續使用的機器設備進行評估的，考慮機器設備移位或者改變用途對其價值產生的影響。

16.根據評估目的、評估假設等條件，明確評估范圍是否包括設備的安裝、基礎、附屬設施，是否包括軟件、技術服務、技術資料等無形資產。對于附屬于不動產的機器設備，合理劃分不動產與機器設備的評估范圍，避免重復或者遺漏。

17.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。

資產評估業務操作規程

18.有無需要評估報告中特別說明的事項。

二十一、工程物資

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.了解分析工程物資的構成、分布和企業內部控制管理制度、核算方法。并抽查有關工程物資出入庫記錄，做好相應清查核實記錄。

3.對錯賬、漏賬等項目進行相應調整，并復印有關資料。4.獲取并檢查被評估單位評估基準日或最近一次的存貨盤點記錄，評價盤點的可信度。

5.選擇重點工程物資進行抽查盤點，填寫《工程物資盤點表》。盤點結果如與賬面值存在差異，對于差異原因不正常的，加大抽盤項目或全面盤點。存放方式特殊的，采取可靠的盤點方式，并記錄于工作底稿中。

6.對盤盈、盤虧的工程物資，獲得企業有關說明材料及批準文件，查明原因并作記錄，調整其數量和價值。

7.注意有無未作賬務處理而置于他處的工程物資。

8.對失效、變質等待核銷報廢的工程物資，要求企業首先作出相應處理與說明。

9.核實其他需要說明的事項。

10.對正常外購工程物資，進行市場詢價，采用成本法進行評估。重置成本采用客觀成本，全面考慮可能引起貶值的主要因素，合理估算各種貶值。當款項正常支付、工程開工時間距離評估基準日不超過一年時，在核實工程項目、工程內容、物資對象等的基礎上，以實際支付款項剔除不合理費用得出評估值。

11.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。12.有無需要評估報告中特別說明的事項。

資產評估業務操作規程

二十二、在建工程—土建工程

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.了解土建工程的概況，掌握其主要特征。

3.查閱與收集建筑圖紙、概預算書、規劃許可證、建設許可證、開工許可證、施工許可證、企業說明等資料，其中權屬資料查驗原件。

4.無相關建設批準證明的，要求企業及相關單位出具說明。5.查清在建工程有無涉訟事項及抵押、擔保事宜，如有，收集相關資料，并在評估報告中披露。

6.實地查勘土建工程，明確其存在狀態。現場調查時，對主要土建工程拍攝實物照片；特殊情況下采用抽樣等方法進行現場調查的，制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風險；對于處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的土建工程，采取適當措施加以判斷，并在評估報告中予以恰當披露。

7.分析土建工程的已付工程款、未付工程款、合理工期、工程形象進度與付款進度的差異等情況。

8.對錯賬、漏賬等項目進行相應調整，并復印有關資料。9.如存在盤盈、盤虧、毀損、報廢、閑置等特殊情形，獲得企業有關說明材料及批準文件，查明原因并作記錄。

10.核實其他需要說明的事項。11.收集評估價值確定的依據資料。

12.分析評估方法適用性，選定評估方法，進行評定估算。(1)采用成本法進行評估的，重置成本采用客觀成本，全面考慮可能引起貶值的主要因素，合理估算各種貶值。當工程正常施工建設、款項正常支付、開工時間距離評估基準日不超過一年時，在核實工程項目、工程內容、形象進度和付款進度等的基礎上，以實際支付款項剔除不合理費用得出評估值。

(2)采用假設開發法評估的，了解分析：假設開發法適用于具有開

資產評估業務操作規程

發和再開發潛力，并且其開發完成后的價值可以合理確定的工程項目；開發完成后的工程價值是其開發完成后狀況所對應的價值；后續開發建設的必要支出和應得利潤包括：后續開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和取得待開發資產的稅費等；假設開發方式是滿足規劃條件下的最佳開發利用方式。如開發完成后對外租賃，有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。在此方法下，充分考慮：

A.評估在符合使用管制要求的情況下進行。對于其使用的限制條件，以有關部門依法規定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術指標為依據。

B.關注企業經營方式及工程實際使用方式對被評估資產價值的影響，存在多種利用方式時，在合法的前提下，以最優利用方式進行評估。

C.結合價值類型，合理設定假設前提和限制條件。

D.利用其他評估機構出具的評估報告時，對其評估結果進行必要的分析和判斷，合理加以利用。

13.關注土建工程作為企業資產的組成部分，其評估價值受其對企業貢獻程度的影響。

14.對于溢余工程，采用恰當的評估方法，合理確定其評估價值。15.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。16.有無需要評估報告中特別說明的事項。

二十三、在建工程—設備安裝工程

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.了解設備安裝工程的概況，掌握其主要特征。

3.查閱與收集設備安裝設計圖紙、概預算書、設備采購合同(發票)

資產評估業務操作規程

等資料，其中權屬資料查驗原件。

4.無法證明其權屬狀況的，要求企業及相關單位出具說明。5.查清在建設備有無涉訟事項及抵押、擔保事宜，如有，收集相關資料，并在評估報告中揭示。

6.實地查勘設備安裝工程，明確其存在狀態。現場調查時，對主要設備安裝工程拍攝實物照片；特殊情況下采用抽樣等方法進行現場調查的，制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風險；對于處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的設備安裝工程，采取適當措施加以判斷，并在評估報告中予以恰當披露。

7.分析設備安裝工程的已付工程款、未付工程款、合理工期、設備購置款、工程形象進度與付款進度的差異等情況。

8.對錯賬、漏賬等項目進行相應調整，并復印有關資料。9.如存在盤盈、盤虧、毀損、報廢、閑置等特殊情形，獲得企業有關說明材料及批準文件，查明原因并作記錄。

10.核實其他需要說明的事項。11.收集評估價值確定的依據資料。

12.采用成本法進行評估的，重置成本采用客觀成本，全面考慮可能引起貶值的主要因素，合理估算各種貶值。當工程正常施工建設、款項正常支付、開工時間距離評估基準日不超過一年時，在核實工程項目、工程內容、形象進度和付款進度等的基礎上，以實際支付款項剔除不合理費用得出評估值。

13.關注設備安裝工程作為企業資產的組成部分，其評估價值受其對企業貢獻程度的影響。

14.對于溢余工程，采用恰當的評估方法，合理確定其評估價值。15.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。16.有無需要評估報告中特別說明的事項。

二十四、無形資產—土地使用權

資產評估業務操作規程

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.全面了解土地的實物狀況、權益狀況和區位狀況，掌握其主要特征；關注相鄰關系、租約限制和其他資產對土地使用權價值的影響；

3.分析查明土地的面積、年限、容積率、權屬、性質、用途、取得費用等情況。

4.收集土地征用或動拆遷補償合同、土地出讓合同、土地使用權證等資料，其中權屬資料查驗原件。

5.無權證或權利人名稱、面積等證載情況與實際不符的土地使用權，要求企業出具說明，并由具有批準權的相關政府主管部門出具證明。

6.查清土地有無涉訟事項及抵押、擔保事宜，如有，收集相關資料，并在評估報告中披露。

7.實地查勘土地，明確其存在狀態，填寫《宗地狀況調查表》。現場調查時拍攝照片；運用市場法評估的，盡量收集參照物的照片；特殊情況下采用抽樣等方法進行現場調查的，制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風險；

8.對錯賬、漏賬等項目進行相應調整。9.核實其他需要說明的事項。10.收集評估價值確定的依據資料。

11.分析評估方法適用性，選定評估方法，填寫相關《計算過程表》,進行評定估算。

(1)采用市場法評估的，收集足夠的交易實例，收集交易實例的信息一般包括：交易實例的基本狀況、成交日期、成交價格、付款方式、交易情況等，對用作參照物的交易實例進行交易情況修正、交易日期修正和不動產狀況修正。

(2)采用收益法評估的，了解分析：土地使用權具有經濟收益或者潛在經濟收益、未來收益及風險能夠較準確地預測與量化、未來收益

資產評估業務操作規程

是土地使用權本身帶來的收益、未來收益包含有形收益和無形收益。評定估算時合理確定收益期限、凈收益與折現率。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。

(3)采用成本法評估的，估算重置成本時了解分析：重置成本采用客觀成本，采取土地使用權與房屋建筑物分別估算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關成本構成在兩者之間合理劃分或者分攤，避免重復計算或者漏算。全面考慮可能引起貶值的主要因素，合理估算各種貶值。

(4)采用假設開發法評估的，了解分析：假設開發法適用于具有開發和再開發潛力，并且其開發完成后的價值可以合理確定的土地使用權；開發完成后的土地使用權價值是其開發完成后狀況所對應的價值；后續開發建設的必要支出和應得利潤包括：后續開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和取得待開發資產的稅費等；假設開發方式是滿足規劃條件下的最佳開發利用方式。如開發完成后對外租賃，有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。

(5)采用基準地價修正法評估的，根據被評估資產的價值內涵與基準地價內涵的差異，合理確定調整內容，在土地級別、用途、權益性質等要素一致的情況下，調整內容一般包括交易日期修正、區域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和開發程度修正等。

12.土地使用權評估在其符合使用管制要求的情況下進行。對于其使用的限制條件，以有關部門依法規定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術指標為依據。

13.關注企業經營方式及土地實際使用方式對被評估資產價值的影響。當土地存在多種利用方式時，在合法的前提下，以最優利用方式進行評估。

資產評估業務操作規程

14.土地使用權評估時，考慮其地上建筑物是否存在對所占用土地使用權價值減損的情形。如有，評估土地使用權價值時合理計算該損失金額并加以扣除。

15.結合價值類型，合理設定土地使用權評估的假設前提和限制條件。

16.關注作為存貨、投資性和自用的土地使用權的價值差異影響因素。

17.分析土地使用權的財務核算方式以及是否存在未結合同和尚未支付款項，明確評估價值內涵與實際的支出、尚未發生的支出之間的關系，避免重復計算或者漏算。

18.關注土地使用權作為企業資產的組成部分，其評估價值受其對企業貢獻程度的影響。

19.對于溢余土地使用權，考慮其持有目的、收益狀況和實現交易的可能性，采用恰當的評估方法，合理確定其評估價值。

20.利用其他評估機構出具的評估報告時，對其評估結果進行必要的分析和判斷，合理加以利用。

21.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。22.有無需要評估報告中特別說明的事項。

二十五、無形資產—其他無形資產

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.充分獲取信息，可靠確信信息來源，恰當利用信息。3.謹慎區分可辨認無形資產和不可辨認無形資產、單項無形資產和無形資產組合，了解分析無形資產的種類、具體名稱、形成過程及日期等情況，核實賬面價值的構成內容和計價依據、攤銷情況，關注其權利狀況及法律、經濟、技術等具體特征。

4.關注無形資產：是否能帶來顯著、持續的可辨識經濟利益；性

資產評估業務操作規程

質和特點，目前和歷史發展狀況；剩余經濟壽命和法定壽命，保護措施；實施的地域范圍、領域范圍、獲利能力與獲利方式；以往的評估及交易情況；實施過程中所受到國家法律、法規或者其他資產的限制；轉讓、出資、質押等的可行性；類似無形資產的市場價格信息；宏觀經濟環境；行業狀況及發展前景；企業狀況及發展前景及其他相關信息。

5.關注宏觀經濟政策、行業政策、經營條件、生產能力、市場狀況、產品生命周期等各項因素對無形資產效能發揮的制約，關注其對無形資產價值產生的影響。

6.無形資產與其他資產共同發揮作用的，分析所評估無形資產的作用，合理確定該無形資產的價值。

7.收集無形資產的法律文件、權屬有效性文件等權屬證明資料。有關證書文件或記載情況與實際不符的，要求企業及相關單位出具說明，并在評估報告中披露。

8.查清有無涉訟事項及抵押、擔保事宜，如有，收集相關資料，并在評估報告中披露。

9.無形資產的載體如為實物資產的，現場拍攝實物照片。10.對錯賬、漏賬等項目進行相應調整，并復印有關資料。11.核實其他需要說明的事項。

12.擬定評估方法，市場調查，收集評估價值確定的依據資料。13.分析評估方法適用性，選定評估方法，進行評定估算。(1)采用收益法評估的，在獲取的無形資產相關信息基礎上，根據被評估無形資產或類似無形資產的歷史實施情況及未來應用前景，結合無形資產實施或擬實施企業經營狀況，重點分析無形資產經濟收益的可預測性，恰當考慮收益法的適用性；合理估算無形資產帶來的預期收益，合理區分無形資產與其他資產所獲得收益，分析與之有關的預期變動、收益期限，與收益有關的成本費用、配套資產、現金流量、風險因素；保持預期收益口徑與折現率口徑一致；根據無形資產實施

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過程中的風險因素及貨幣時間價值等因素合理確定折現率，無形資產折現率區別于企業或者其他資產折現率；綜合分析無形資產的剩余經濟壽命、法定壽命及其他相關因素，合理確定收益期限。

(2)采用市場法評估的，考慮被評估無形資產或者類似無形資產是否存在活躍的市場，恰當考慮市場法的適用性；選擇具有合理比較基礎的可比無形資產交易案例，考慮歷史交易情況，并重點分析被評估無形資產與已交易案例在資產特性、獲利能力、競爭能力、技術水平、成熟程度、風險狀況等方面是否具有可比性；收集評估對象以往的交易信息；根據宏觀經濟發展、交易條件、交易時間、行業和市場因素、無形資產實施情況的變化，對可比交易案例和被評估無形資產以往交易信息進行必要調整。

(3)采用成本法評估的，根據被評估無形資產形成的全部投入，充分考慮無形資產價值與成本的相關程度，恰當考慮成本法的適用性；合理確定無形資產的重置成本，無形資產的重置成本包括合理的成本、利潤和相關稅費；合理確定無形資產貶值。

(4)對同一無形資產采用多種評估方法時，對所獲得各種初步價值結論進行分析，形成合理評估結論。

14.合理使用無形資產評估的評估假設和限定條件。

15.聘請相關專家協助工作的，采取必要措施確信專家工作的合理性。

16.對評估過程中所引用的專家意見或專業報告的獨立性與專業性進行判斷，恰當引用專家意見或專業報告。

17.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。18.有無需要評估報告中特別說明的事項。

二十六、其他長期資產

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

資產評估業務操作規程

2.抽查原始發生憑證，核查其原始發生額及其構成、發生日期等。3.對錯賬、漏賬等項目進行相應調整，并復印有關資料。4.搜集形成其他長期資產的依據資料(包括儲備或凍結的原因等)，并進行分析。

5.有實物形態的項目，要核查實物資產。6.核實有無與其他資產存在價值重復的情形。7.核實其他需要說明的事項。

8.對于有實物形態的項目，一般要按照實物資產評估的對應方法進行估算；對于凍結的銀行存款，一般要按照銀行存款評估的對應方法進行估算。不得與其他資產重復計算評估價值。

9.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。10.有無需要評估報告中特別說明的事項。

二十七、遞延稅款借項

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.分析形成原因，并核實其準確性。

3.對錯賬、漏賬等項目進行相應調整，并復印有關資料。4.核實其他需要說明的事項。

5.根據其是否具有權益并在具體經濟行為中可交易的原則，計算評估價值。

6.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。7.有無需要評估報告中特別說明的事項。

二十八、短期借款(長期借款)1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.收集借款合同，核實借款條件、借款性質、還款期限，查明借

資產評估業務操作規程

款利率和利息支付情況。

3.抽查借款借入和還款的原始憑證內容是否完整，批準手續是否齊全，并核對相關賬戶的進出情況，如有與委托人生產經營業務無關的借款事項，查明原因，并作出相應的記錄。

4.復核已計借款利息是否正確，如有未記利息，進行相應調整。5.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、借方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

6.對未及時歸還的逾期貸款，查明原因。

7.函證評估基準日的余額，并對函證情況進行分析，判斷其真實性。

8.對替其他單位借貸的款項，查明原因。9.分析判斷有無無需支付項目。

10.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

11.核實其他需要說明的事項。

12.根據評估目的實現后的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估價值。

13.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。14.有無需要評估報告中特別說明的事項。

二十九、應付票據

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.查明票據類別、編號、出票日期、面額、到期日、收款人名稱、利息率、付息條件等。收集大額應付票據發生的合同、協議等重要資料，并抽查復印票據原始憑證，做好相應清查核實記錄。

3.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、借方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

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4.選擇重點明細項目，填寫《往來款項詢證函》，實施函證程序，分析其存在性。根據回函情況，對不相符的分析原因；同時適當的實施替代程序，判斷其真實性。對已結算票據，記錄結算時間、金額等。

5.分析判斷應付票據有無無需支付項目，對應付票據中涉及法律訴訟的己決、未決事項等，填寫《調查分析表》，并分析有無或有資產(負債)。

6.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

7.核實其他需要說明的事項。

8.根據評估目的實現后的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估價值。

9.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。10.有無需要評估報告中特別說明的事項。

三

十、應付賬款

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.了解企業應付款項內控制度與核算方式，收集大額應付款項發生的合同、協議等重要資料，并抽查有關會計憑證，做好相應清查核實記錄。

3.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、借方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

4.檢查在評估基準日未處理的不相符的購貨發票及有材料入庫憑證但未收到購貨發票的經濟業務。

5.選擇重點明細項目，填寫《往來款項詢證函》，實施函證程序，分析其存在性。根據回函情況，對不相符的分析原因；同時適當的實施替代程序，判斷其真實性。

6.分析判斷應付款項有無無需支付項目，對應付款項中涉及法律

資產評估業務操作規程

訴訟的己決、未決事項、長期未付掛賬項目等，填寫《調查分析表》，涉訟事項分析有無或有資產(負債)。

7.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

8.核實其他需要說明的事項。

9.根據評估目的實現后的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估價值。

10.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。11.有無需要評估報告中特別說明的事項。

三

十一、預收賬款

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.收集大額預收賬款發生的合同、協議等重要資料，并抽查有關會計憑證，做好相應清查核實記錄。

3.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、借方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

4.選擇重點明細項目，填寫《往來款項詢證函》，實施函證程序，分析其存在性。根據回函情況，對不相符的分析原因；同時適當的實施替代程序，判斷其真實性。

5.分析判斷預收款項有無無需支付項目，對款項中涉及法律訴訟的己決、未決事項、長期未結算掛賬項目等，填寫《調查分析表》，涉訟事項分析有無或有資產(負債)。

6.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

7.核實其他需要說明的事項。

8.根據評估目的實現后的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估價值。

資產評估業務操作規程

9.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。10.有無需要評估報告中特別說明的事項。

三

十二、其他應付款

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.了解企業應付款項內控制度與核算方式，收集大額應付款項發生的合同、協議等重要資料，并抽查有關會計憑證，做好相應清查核實記錄。

3.對錯賬、漏賬、影響凈資產的未達賬項、借方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

4.選擇重點明細項目，填寫《往來款項詢證函》，實施函證程序，分析其存在性。根據回函情況，對不相符的分析原因；同時適當的實施替代程序，判斷其真實性。

5.分析判斷應付款項有無無需支付項目，對應付款項中涉及法律訴訟的己決、未決事項、長期未付掛賬項目等，填寫《調查分析表》，涉訟事項分析有無或有資產(負債)。

6.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

7.國有企業公司制改建項目，核實是否將按工資總額一定比例提取的職工教育經費余額根據有關規定轉為資本公積金。

8.核實其他需要說明的事項。

9.根據評估目的實現后的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估價值。

10.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。11.有無需要評估報告中特別說明的事項。

三

十三、應付工資

資產評估業務操作規程

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.收集近期關于工資發放標準的文件資料。

3.抽查應付工資的支付憑證，確定工資、獎金、津貼的計算是否符合有關規定，依據是否充分，領款是否符合規定，是否按規定代扣款項。

4.將應付工資貸方發生額與相關的成本、費用賬戶核對一致。5.對錯賬、漏賬、借方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

6.分析判斷有無無需支付項目。

7.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

8.國有企業公司制改建項目，核實是否將實施“工效掛鉤”等分配辦法提取數大于應發數形成的工資基金結余按有關規定轉為資本公積金。

9.核實其他需要說明的事項。

10.根據評估目的實現后的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估價值。

11.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。12.有無需要評估報告中特別說明的事項。

三

十四、應付福利費

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.核實近期應付福利費計提標準是否符合有關規定，計提金額是否正確。

3.抽查近期應付福利費的使用情況，確定其是否符合規定用途。4.對錯賬、漏賬、借方余額等項目進行相應調整，并復印有關資

資產評估業務操作規程

料。

5.分析判斷有無無需支付項目。

6.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

7.國有企業公司制改建項目，核實是否將按工資總額一定比例提取的應付福利費余額根據有關規定轉為資本公積金。

8.核實其他需要說明的事項。

9.根據評估目的實現后的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估價值。

10.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。11.有無需要評估報告中特別說明的事項。

三

十五、應交稅金

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.了解應交稅金的稅種和稅率、相關優惠政策情況，并查閱有關政策依據。

3.收集評估基準日納稅申報表及納稅憑證。

4.檢查應交稅金上期未交數、本期應交數和已交數、期末未交數。5.對錯賬、漏賬、借方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

6.分析判斷有無無需支付項目。

7.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

8.核實其他需要說明的事項。

9.根據評估目的實現后的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估價值。

10.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。

資產評估業務操作規程

11.有無需要評估報告中特別說明的事項。

三

十六、應付利潤(股利)1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.分析應付利潤的形成依據和具體過程，收集有關合同、協議、決議、近年利潤分配政策文件等重要資料，并抽查有關會計憑證，做好相應清查核實記錄。

3.對錯賬、漏賬、借方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

4.對特別重大的明細項目，填寫《往來款項詢證函》，實施函證程序，分析其存在性。根據回函情況，對不相符的分析原因；同時適當的實施替代程序，判斷其真實性。

5.分析判斷應付利潤有無無需支付項目，對其中涉及法律訴訟的己決、未決事項，填寫《調查分析表》，并分析有無或有資產(負債)。

6.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

7.核實其他需要說明的事項。

8.根據評估目的實現后的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估價值。

9.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。10.有無需要評估報告中特別說明的事項。

三

十七、其他應交款

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.檢查教育費附加等款項的計算是否正確。

3.對錯賬、漏賬、借方余額等項目進行相應調整，并復印有關資

資產評估業務操作規程

料。

4.分析判斷有無無需支付項目。

5.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

6.核實其他需要說明的事項。

7.根據評估目的實現后的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估價值。

8.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。9.有無需要評估報告中特別說明的事項。

三

十八、預提費用

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。

2.收集大額預提費用的提取、轉銷的記賬憑證及相關資料。3.對錯賬、漏賬、借方余額等項目進行相應調整，并復印有關資料。

4.分析判斷有無無需支付項目，如已預提但無需支付的大修理費等。

5.查實有無非記賬本位幣賬戶，如有，查詢評估基準日匯率的中間價，評估價值按照本位幣確定。

6.核實其他需要說明的事項。

7.根據評估目的實現后的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估價值。

8.如有評估增減值，分析評估增減值的原因。9.有無需要評估報告中特別說明的事項。

三十九、一年內到期的長期負債

1.檢查明細賬、總賬、報表進行核對；根據企業提供填報的清查

第五篇：房地產評估機構業務范圍

房地產評估機構的業務范圍

房地產評估機構的業務范圍

下列范圍為房地產評估機構的評估業務范圍：

（1）國家出讓、出租或提前收回國有土地使用權；

（2）以集體所有土地使用權入股、聯營、合資；

（3）房地產轉讓、抵押、保險、設典、租賃；

（4）新建、改制股份制企業和有限責任公司涉及的房地產評估；

（5）因企業資產核算、破產清算涉及的房地產評估；

（6）房屋拆遷補償；

（7）房地產繼承、分析、合并；

（8）仲裁或訴訟中的房地產價格評估；

（9）法律、法規規定的其他評估事項。