第一篇：資產評估報告與案例

1． 資產評估報告的特點：（1）資產評估報告是評估機構根據委托方的書面委托，根據獨立、客觀、公正的評估原則，采用各種科學的評估方法，有計劃、有步驟地進行資產評估工作后給委托單位的書面答復（2）資產評估報告具有法律效力和公正作用（3）資產評估報告是有根據的責任報告，具有權威性

（4）資產評估報告完成后，必須報送財政（國有資產管理）部門核準或報送有關部門備案（5）資產評估報告要嚴格遵守國家有關保密的規定（6）資產評估報告的基本內容與格式要符合國家的有關規定

（7）資產評估報告必須依據客觀、公正、實事求是的原則撰寫，如實撰寫反映資產評估工作的情況

2． 資產評估報告的作用：（1）資產評估報告為委托評估的資產提供作價參考依據（2）資產評估報告是

考核資產評估工作質量的依據，是評估人員工作質量和素質的反映（3）資產評估報告是管理部門完善資產評估管理的重要依據（4）資產評估報告是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源

3． 資產評估報告的種類：（1）按評估范圍劃分：整體資產評估報告、單項資產評估報告（2）按評估對

象劃分：資產評估報告、房地產估價報告、土地估價報告（3）按評估目的劃分：以產權變動為內容的資產評估報告和產權不發生變動的資產評估報告

4． 資產評估報告撰寫的基本要求：客觀性、完整性、及時性

5． 資產評估報告書正文：首部、緒言、委托方與資產占有方簡介、評估目的、評估范圍和對象、評估基

準日、評估原則、評估依據、評估方法、評估過程、評估結論、特別事項說明、評估基準日期后重大事項、評估報告法律效力、評估報告提出日期、尾部

6． 評估原則：獨立性原則、客觀性原則、科學性原則、專業性原則等工作原則，貢獻原則、替代原則、預期原則等經濟原則以及資產持續經營原則和產權利益主體變動原則等國家及行業公認的原則

7． 評估依據：行為依據、法規依據、產權依據、取價依據

8． 資產評估說明：評估說明的封面及目錄、關于評估說明使用范圍的聲明、關于進行資產評估有關事項的說明、資產清查核實情況說明、評估依據的說明、各項資產及負債的評估技術說明、整體資產評估收益法驗證說明、評估結論及分析

9． 評估技術說明：對各項資產及負債進行評定估算過程的詳細說明，具體反映評估中采用的技術思路、選定的評估方法和實施的評估工作

10． 資產評估報告分析的目的：（1）了解評估機構從事評估工作的能力（2）了解評估質量好壞，并作出

對評估結果是否予以核準的決定

11． 資產評估報告分析的內容：（1）對評估報告進行書面邏輯分析（2）對評估中運行的市場信息資料進

行對比分析：①評估機構所選擇的參照價格及價格的構成因素與評估的前提條件是否吻合②分析評估中運用的參照價格及有關資料是否準確可靠

12． 資產評估報告的利用：（1）客戶對資產評估報告的利用：①作為產權交易作價的基礎材料②作為企業

進行會計記錄的依據③作為法庭辯論和裁決時確定財產價格的舉證材料④作為支付評估費用的依據（2）資產評估管理部門對資產評估報告的利用：①可作為國有資產管理部門對評估結果核準或不予核準的依據，也可作為上級部門檢查工作或發生糾紛時備查使用②可作為一種動態信息資料，便于國有資料管理部門隨時掌握評估工作動態，了解評估機構工作情況和工作質量，便于對評估機構的監督管理③作為研究、分析、完善和改進資產評估工作的資料，也可采用其中有用的價格信息資料（3）有關政府管理部門對資產評估報告的利用：達到實現其管理職能的目的（4）資產評估機構對資產評估報告的利用：①可作為信息積累之用②為不斷總結評估經驗、考核評估人員的實績、研究改進評估工作之用③作為反映評估機構資格、能力的實際證明

13． 重置價格的組成：購置價格、運雜費、基礎費、安裝調試費、資金成本

14． 估測機器設備的成新率的方法：使用年限法、觀測分析法、修復費用法

15． 土地使用權轉讓：土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換、贈送

16． 評估方法：市場比較法、成本法

17． 企業價值評估常用的方法：成本加和法、收益法、市場法

18． 企業收益的形式：凈利潤、凈現金流量

1.凈資產評估值=各單項資產評估值之和?負債

2.重置成本=CIF+關稅+增值稅+消費稅

關稅=CIF*稅率

增值稅=（CIF+關稅）*稅率

消費稅=（CIF+關稅）*稅率?（1?稅率）

3.CIF價=FOB價+國外運輸費+國外運輸保險費

重置現價=CIF價+銀行財務費+外貿手續費+海關監管手續費+商檢費+國內運雜費+國內安裝調試費

重置全價=重置現價+資金成本

評估價值=重置全價*綜合成新率

4.被評估資產功能性損耗=∑（被評估資產年凈超額成本*折現系數）

5.評估對象比準價格=比較案例價格*交易日期修正指數*交易情況修正指數*區域因素修正指數*個別因

素修正指數

6.利息=（建筑安裝費+室外工程費+增容及管理工程費+專業費+建設單位管理費）

*工期（年）*年貸款利息*1?2

7.利潤=（建筑安裝費+室外工程費+增容及管理工程費+專業費+建設單位管理費）*利潤率

8.營業稅及附加=（建筑安裝費+室外工程費+增容及管理工程費+專業費+建設單位管理費+利息+利潤）

*5.5775%（上海市營業稅及附加為5.5775%）

9.建筑物重置價值=建筑安裝費+室外工程費+增容及管理工程費+專業費+建設單位管理費+利息+利

潤+營業稅及附加

10.建筑物價值=建筑物重置價值*綜合成新率

11.r=無風險報酬率+風險報酬利率

=行業平均利潤率+個別風險報酬率

=無風險?+行業風險率+個別風險

=無風險報酬率+企業的風險報酬率

12.凈現金流量=凈利潤?（1?資產負債率）*（資本性支出?折舊?攤銷）?（1?資產負債率）*追加營運

資本

凈現金流量=凈利潤+折舊+攤銷

凈現金流量=凈利潤+折舊+攤銷?資本性支出?追加營運資本?償還本金+新發行債務收入

新債發行額=償還本金+資產負債率*（資本性支出?折舊?攤銷+追加營運資本）

13.收益法：

P——企業整體資產的評估值

Ri ——未來第i年企業的預期收益

R——n年后企業的年等額預期收益

r——折現率

n——預期收益年限

第二篇：林木資產評估案例

林木資產評估案例

一、X X林場森林資源資產評估報告 X X林場：

我所接受委擔，評估貴場擬轉讓的林木資產的現值。按照與貴方訂立的評估約定，遵循客觀、科學、公正、獨立的原則，依據國家國有資產管理局和林業部頒布的《森林資源資產評估技術：覘范(試行)》的要求，我們實施了對貴場擬轉讓的林木資產的地理位置、產權歸屬的審核，并對林木資產的數量和質量進行了核查。通過社會調查收集了與評估有關的林業生產技術經濟指標以及各種資料。實施了我們認為有必要的評估程序，具體評估結果報告如下：(一)基本狀況

X X林場處于X X城的西側，貴場擬轉讓山場面積較大，分布集中，運輸條件一般。擬轉讓小班需維修便道和維修拖拉機道，生產準備費相對較高，立地質量等級主要是Ⅱ級、田級。(二)評估對象與范圍

依據貴場的資產評估立項申請和林業主管部門的立項批復，經本次對森林資源資產評估對象的權屬和實物量的審定和核查，山林權屬貴場的3 500畝森林資源資產(全部為馬尾松同齡用材林)，全部歸入本次評估的范圍，共涉及7個完整小班。(三)評估目的

擬轉讓森林資源貴產中的林木資產的所有權，由受讓方采伐并出售所得木材，本次評估為此提供交易參考。(四)評估基準日 1998年12月31日。(五)評估依據

(1)國務院1991年91號令《國有資產評估管理辦法》；(2)國家國有資產管理局《國有資產評估管理辦法施行細則》；(3)國家國有資產管理局《資產評估操作規范意見(試行)》；

(4)國家國有資產管理局、林業部《森林資源資產評估技術規范(試行)》；(5)《X X省森林資源轉讓條例》；(6)林業主管部門的資產評估立項批文；

(7)待評估森林資源資產的山林權屬證、圖、基本圖、小班調查記錄等森林資源資料；

(8)評估中收集到的森林采伐、木材銷售、造林營林以及撫育管護等有關的經濟技術指標；(9)其他有關資料。(六)評估方法

依據《森林資源資產評估技術規范(試行)》的有關要求，結合擬轉讓林木資產屬于成熟林的實際情況，采用市場價倒算法對評估對象進行評估。(七)評估過程

本所接受委托后，進行了評估小組的組建和評估人員的培訓工作，于1999年1月10日開始現場評估工作。我們首先對評估對象進行了實物量的清查，實物量清查是按照《森林資源資產評估技術規范(試行)》及有關的森林資源清查的規范要求進行的。在對森林資源資產進行清查，廣泛收集木材生產成本和木材售價等有關的市場資料的基礎上，運用市場價倒算法對評估對象的市場價進行評定估算，并向委托方出具資產評估報告。(八)森林資源資產清查情況和結果

根據《森林資源資產評估技術規范(試行)》的要求，且該評估對象中林分質量較為平衡，各地塊沒有明顯差異，所以本次清查采用抽樣核查法，1999年7月1日至7月15日，本所進行了森林資源實物量抽樣清查。在對資產清單中小班山林權屬、四至和待評估對象的面積進行認真審核的基礎上，用角規測樹法對所抽取小班的林木資產進行全面清查，并對與待評估林木資產整體的各項因子和運輸距離、集材距離進行判斷和記載，清查結果如下： 經核查，待估林木資產的樹種均為馬尾松，面積3 500畝，均屬成熟林；被抽取小班面積為230畝，該小班林木資產情況如表1。表l 徑階(cm)22 24 400 600 800 700

500

400 株數（株）300(九)評估結果

經評估，貴場擬轉讓的林木資產總額為人民幣220．29萬元。(十)評估說明

(1)本報告未考慮將來可能承擔的抵押擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格對其評估的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策，特別是林業政策的變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。

(2)評估報告及其附件僅供委托方用做了解評估有關情況并報送林業主管部門審查確認時使用，未經評估機構允許，報告及其附件的全部或部分內容不得提供給其他單位和個人，也不得見之于任何公開的新聞媒體上。

(3)本評估結果不得作為評估目的以外的任何經濟行為的依據。(4)本報告有效期為一年，即評估基準日起一年內有效。

(5)本報告的附件是本報告不可分割的組成部分，與本報告具有同等的法律效力。(十一)附件

(1)林木資源資產評估結果匯總表；(2)評估資格證書復印件；

(3)森林資源資產評估資格證書復印件；(4)森林資源資產權屬圖；(5)森林資源資產林業基本圖。X X森林資產評估事務所 法人代表： 項目負責人： 評估人員： 1999年9月5日

二、林木資產評估說明

根據《森林資源資產評估技術規范(試行)》要求，林木資產評估分別不同齡組、不同經營類型采用不同的方法進行評估，成、過熟林采用市場價倒算法評估，因此，本次評估采用市場價倒算法進行。(一)評估方法說明

市場價倒算法又稱剩余價值法，它是將被評估森林資源資產砍伐后所得木材的市場銷售總收入，扣除木材經營所消耗的成本(含稅、費等)及應得的利潤后，剩余的部分作為林木資產評估價值的一種方法。其計算公式為： P=W－C－F 式中：P——評估值； W——木材銷售總收入； C——木材生產經營成本； F——木材生產經營利潤。

市場價倒算法一般按照以下步驟進行：

(1)根據確定的評估范圍確定林木資產的蓄積量并計算原木產量與其他產品的產量。原木產量=蓄積量×原木出材率

(2)調查林木資產產出產品的市場價格，得到總的銷售收入。銷售總收入=產品產量×產品單價(3)計算木材生產的成本、費用和稅金。(4)計算生產經營成本與利潤，得到評估值。

木材生產經營利潤=生產經營成本×生產經營成本利潤率

評估值=銷售收入－木材生產成本、費用和稅金－木材生產經營利潤(二)林木資產預期收入估算

1．取得被抽查評估對象的實物數量資料 經調查得到如下資料(表2)： 表2 被評估對象實物量調查表 徑階(cm)22 24 400 600 800 700

500

400 株數（株）300 2．根據取得的適用的木材出材率表計算各材種出材量

結合被評估林木資產的林木平均樹高等資料，得到以下適用的出材率表（表3）、并計算各材種出材量（表4）

表3 ××省木材出材率表（節選）徑階(cm)18平均高（m）13 單株材積（m）合計（m3）67 規格材（m3）43 其中：大徑 中徑 小徑 非規格材（m3）67 47

50 15 35 18

58 6 38 14 13

59 24 35 13

61 30 31 12

62 39 23 11

63 42 21 11

65 4 20 41 10

66 49 17 10 320 14 15 16 17 18 19

20

21

22 0.1764 0.2123 0.2537 0.3113 0.3722 0.423 0.4819 0.5568 0.611 0.6819 43 24 47 20 其中：小徑 17 短小 直柄 4 3 14 4 2 3 2 3 2 2 1 1

表4 各徑級出材量計算表 徑階(cm)徑階材積22 24

合計

76.11 124.52 223.32 338.4 337.33 278．4 244.4 1622.48（m）

合計（m3）51.754 88.4092 160.790 247.032 246.2509 206.016 183.3 1183.55 規格材（m3）38.055 72.2216 131.759 206.424 209.1446 175.392 158.86 991.856 其中：大徑 中徑 小徑 非規格材（m3）

7.4712 53.5968 101.52 131.5587 116.928 109.98 521.055 311.4165 47.3176 78.162 104.904 77.5859 58.464 48.88 426.73 26.6385 17.4328 0

0

0

0

0

44.071 13.6998 16.1876 29.0316 40.608 37.1063 30.624 24.44 191.697 其中：小徑 9.8943 12.452 24.5652 33.84 33.733 27.84 24.44 166.76 短小 直柄

3．依據木材市場對應價格計算木材銷售收入 總銷售收入計算過程見表5。表5 木材銷售收入計算表

材料規經濟材合計 規格材

格 單價（元）

1183.55 991.86（m）材積32.2833 3.7356 4.4664 6.768 3.3733 2.784 0 1.5222 0

0

0

0

0

0

23.41 1.52

大徑 中徑 小徑 非規格材 小徑 短小 直柄

370 260 140

60 40

521.05 426.73 44.07 191.7 166.76 23.41 1.52 銷售收326384.35 309910.02 192790.24 110949.8 6169.98 16474.33 15008.8 1404.64 60.89 入（元）(三)木材生產成本、費用與利潤估算 1．木材生產成本、費用參數

木材經營成本包括制造成本，管理費用，銷售費用，稅、金、費等。(1)制造成本。

1)直接人工費。按1998年下達各采育場、采購站的檢驗員、龍吊人員、零星用工的工資計劃測算，平均為7．31元／立方米。

2)生產準備費用。按當地的生產作業條件測算，主要包括汽車便道、拖拉機道、擔筒道、溜山道開設，維修工棚等費用，假設本項目的準備費為零。

3)燃料動力費。按1998年X X公司下達各采育場的木材生產燃材料、龍吊燃材料的消耗標準測算，結果為4．9元／立方米。

4)運費。按林木資產所在地到市貯木場的運距為20公里。運價標準按采購站的運價標準，測算結果為：松木0．5元／(立方米·公里)，即為10元/立方米。5)不可預見費。按3元／立方米計算。6)制造費用。忽略不計。

(2)管理費用。按1998年本部實際發生的管理費用即按銷售收入的4．2％提取，松雜綜合材不提。

(3)銷售費用。按銷售收入的1．5％計提。(4)稅金費。

1)育林費、維簡費按銷售收入的20％計算。2)特產稅按標準計算，為銷售收入的15％。

3)稅金附加、城建稅、教育附加費、基礎設施費按特產稅的15％計算。4)社會事業發展費、公路基金按銷售收入的0．3％計算。

5)其他費用包括：林業保護費5．2元/立方米，林業管理費0．5元／立方米。2．木材生產成本、費用計算

(1)制造成本=(7．31＋4．9+10+3)×1 183．55＋0=29 837．30(元)(2)管理費用；326 384．35×4．2％=13 708．14(元)(3)銷售費用；326 384．35×1．5％=4 895．77(元)(4)育林與維簡費=326 384．35×20％=65 276．87(元)(5)特產稅：326 384．35×15％=48 957．65(元)(6)稅金附加等=48 957．65×15％=7 343．65(元)(7)社會事業發展費等=326 384．35×0．3％=979．15(元)(8)林業保護與管理費=(5．2十0．5)×1 183．55=6 746．24(元)木材生產成本、費用合計=177 744．77元 3．木材生產利潤

據調查，林業木材生產的成本費用利潤率為8％，則 木材生產利潤=(29 837．30+13 708．14+4 895．77)×8％=3 875．30(元)(四)評定估算

抽取的樣本小班評估值=326 384．35－177 744．77－3 875．30=144 764．28(元)該小班平均每畝的評估值=144 764．28÷230=629．41(元／畝)評估對象的總評估值=3 500×629．41=2 202 935．00(元)(五)說明與假設

(1)本次評估出的林木資產價值是以X X省現行的林業政策，在當前的林木生長水平和木材價格水平下確定的。如果林業政策有變化，木材價格有較大幅度的變化，林木資產價值也會有較大的變化。

(2)各小班山場的作業條件由評估人員根據地形圖判斷確定，進行伐區設計，按生產定額測算各塊山場的委托生產費用和生產準備費用，從而確定各塊小班的經營成本。

第三篇：資產評估報告

本人接受北流市佳輝新能源開發有限公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、客觀、公正的原則，按照公認的資產評估方法，為其公司自身的全部資產和負債進行了評估。本人按照必要的評估程序對委托評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產和負債在評估基準日2014年11月30日所表現的市場價值作出了公允反映。

現將資產評估情況及評估結果報告如下：

一、委托方簡介

企業名稱：北流市佳輝新能源開發有限公司(以下簡稱“鳳陽佳輝新能源”)

住所：北流市招商局

法定代表人：陳宏

注冊資本：壹仟萬元整

實收資本：壹仟萬元整

企業類型：有限責任公司

營業執照注冊號：***

發照機關：北流市工商行政管理局

成立日期：2006年5月26日

經營范圍：新能源的開發與管理，生物質能源林基地投資和建設，有機農業基地建設。

截至評估基準日2014年11月30日，北流市佳輝新能源開發有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：

北流市佳輝新能源開發有限公司股東表

二、評估目的

根據需要，本次評估目的是量化北流市佳輝新能源開發有限公司全部資產和負債于評估基準日2014年11月30 日的市場價值，為企業自我資產清理提供價值參考依據。

三、評估對象和評估范圍

(一)評估對象

本項目評估對象為2014年11月30 日北流市佳輝新能源開發有限公司擁有的全部資產和負債，具體包括公司的流動資產和負債等。

(二)評估范圍

根據《資產評估業務約定書》和北流市佳輝新能源開發有限公司填報的資產清查評估明細表。本次評估的范圍為北流市佳輝新能源開發有限公司于2014年11月30 日的全部資產和負債。

截止2014年11月30日，納入本次資產清查評估明細表的委估資產和負債具體情況如下：(2)非流動資產合計8,970,426.67元，其中：無形資產8,970,426.67元;

(3)資產總計17,193,777.63元;

(4)流動負債合計7,565,368.60元，其中：其他應付款7,565,368.60元;

(5)負債合計7,565,368.60元;

(6)所有者權益合計9,628,409.03元。

本次申報評估的資產范圍與委托評估的資產范圍一致。

四、價值類型及其定義

依據本次評估目的和評估對象，委估資產采用的價值類型為市場價值。

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易中某項資產應當進行交易價值的估計數額。

五、評估基準日

本項目的評估基準日為2014年11月30日。

為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經與委托方商定，以 2014年11月30 日作為本次評估基準日。評估中所有取價標準均為評估基準日有效的價格標準。

六、評估報告的使用者

本評估報告的使用者為：委托方及與本次經濟行為有關的主管部門。

七、評估原則

根據國家資產評估的有關規定，本次資產評估中主要遵循以下國家及行業規定的公認原則：

(一)遵循獨立性原則。作為獨立的社會公正性機構，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響;

(二)遵循客觀性原則。評估人員從實際出發，通過現場調查，在掌握翔實可靠資料的基礎上，以客觀公正的態度，運用科學的方法，使得評估結果具備充分的事實依據;

(三)遵循科學性原則。評估人員根據各類資產的特點確定了科學的評估方法，使資產評估結果科學合理;

(四)遵循產權利益主體變動原則。即以委評資產的產權利益主體變動為假設前提，確定其在評估基準日的現行市場價值;

(五)遵循資產持續使用的原則。即被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用或者在有所改變的基礎上使用，確定相應的評估方法、參數和依據;

(六)遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產或同種資產在評估基準日可能實現的或實際存在的價格或價格標準有多種，則選用以較低的價格為基準，不充分考慮由于特殊交易性為、交易背景對交易價格的影響;

(七)遵循公開市場原則。即評估的作價依據和評估結論在公開市場存在或成立;

(八)維護產權持有者及投資者合法權益的原則。

八、評估依據

本次評估工作中所遵循的具體法律依據、準則依據、行為依據、權屬依據、取價依據和其他依據主要包括以下內容：

(一)法律法規依據

1、參照國務院[1991]91號令《國有資產評估管理辦法》;

3、原國家國有資產管理局國資辦發[1996]23號文《資產評估操作規范意見(試行)》;

4、財政部頒發的財評字[1999]91號“關于印發《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知”;

5、《中華人民共和國證券法》;(2004年8月28 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂);

7、其他相關法律、法規、通知文件等。

(二)準則依據

2、中國注冊會計師協會會協[2003]18 號《中國注冊會計師協會關于印發<注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見>的通知》;

3、財政部令第 33 號《企業會計準則――基本準則》、財會[2006]3 號《財政部關于印發<企業會計準則第 1 號――存貨>等 38 項具體準則的通知》及財政部制定的《企業會計準則――應用指南》;

5、《中華人民共和國土地管理法》;

7、省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法。

(三)經濟行為依據

委托方與本人簽訂的《資產評估業務約定書》。

(四)產權證明依據

1、北流市佳輝新能源開發有限公司的營業執照、稅務登記證復印件;

2、北流市佳輝新能源開發有限公司申報的資產清查評估明細表;

3、北流市佳輝新能源開發有限公司提供的有關協議、合同、土地使用權證、會計報表、會計憑證及與評估有關的其他資料;

4、北流市佳輝新能源開發有限公司出具的《委托方承諾函》;

5、其它有關產權證明文件。

(五)取價依據

1、本人實地勘查、調查所獲得的資料;

2、北流市佳輝新能源開發有限公司提供的資產評估申報資料，有關原始憑證等賬務資料;

3、本評估機構掌握的其他價格資料;

4、關于發布省征地年產值標準的通知(省政辦發(2005)47號);

5、市人民政府關于印發《市征地拆遷補償安置辦法》的通知(市政發〔2006〕20號)。

(六)參考資料及其它

1、李環會計師事務所有限責任公司出具的北流市佳輝新能源開發有限公司的審計報告;

2、國家有關部門發布的統計資料、技術標準及價格信息資料;

3、其他資料。

九、評估方法

根據資產評估有關規定，遵循獨立、客觀、公正、科學的原則及其他一般公認的評估原則，我們對北流市佳輝新能源開發有限公司委估范圍內的資產和負債進行了必要的核實及查對，查閱了有關文件、資料，實施了我們認為必要的程序，在此基礎上，根據資產評估目的和委估資產的具體情況，由于北流市佳輝新能源開發有限公司盈利狀況較差，不具備采用收益法的條件，此次主要采用了資產基礎法(成本法)的評估方法進行評估。

資產基礎法是指在合理評估企業各項資產、負債價值的基礎上確定評估對象價值的評估方法。根據北流市佳輝新能源開發有限公司各項資產及負債的構成，采用的具體評估方法如下：

(一)流動資產的評估

流動資產包括貨幣資金、預付賬款，評估人員根據各項資產的具體情況，采取了相應的現場清查辦法和評估方法，現將其簡述如下：

1、貨幣資金的評估

納入本次評估范圍的貨幣資金主要為銀行存款。

對于銀行存款，評估人員采用不同幣種分別計算的方法，按照北流市佳輝新能源開發有限公司開戶行提供的評估基準日2014年11月30日的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的不同幣種的銀行存款余額進行核實，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達賬項，在逐筆了解核實的情況下，由公司財務人員編制銀行存款余額調節表，在確定了公司財務賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調整一致的情況下，最終按照公司財務賬戶余額確定銀行存款評估值。

公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調節公式如下：

評估基準日公司賬面余額+企業已付銀行未付金額-企業已收銀行未收金額=銀行對賬單賬面余額+銀行已付企業未付金額-銀行已收企業未收金額。

2、預付賬款

預付賬款的評估，評估人員首先了解預付賬款形成的原因，并與賬務記錄和會計報表進行核對，確認該項業務的真實性。

對于預付賬款，以清查核實后的賬面價值作為評估值。

(二)無形資產(土地使用權)評估

根據評估對象土地實際情況，并結合此次評估目的，土地使用權評估采用成本逼近法進行評估。

成本逼近法計算公式：地價=土地取得費用+土地開發費用+土地稅費+利息+利潤+土地增值收益

(三)負債的評估

納入評估范圍的負債為流動負債，其中流動負債為其他應付款;非流動負債為零。

對于負債，評估人員首先查詢了企業的歷史資料，調查負債形成的具體情況，重點分析欠款數額、欠款時間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實了解基礎上，對負債科目中金額較大的款項進行抽查核實并發放詢證函，抽查核實主要通過核實項目的往來款項和相關的合同、協議或原始憑證等資料對各項負債進行核對。在核對各項負債賬賬、賬實一致基礎上，以調整后的賬面值確定評估值。

十、評估過程

具體過程如下：

(一)接受委托及評估準備

2、根據本次評估目的和有利于減少事后調整事項的原則確定評估基準日;

3、通過調查了解，制定評估方案和工作計劃。

(二)現場清查核實

1、聽取產權持有者有關人員對企業的歷史及現狀、企業目前的經營狀況和評估對象情況介紹;

2、指導北流市佳輝新能源開發有限公司有關人員清查資產與收集相關資料;

3、組成項目評估組，擬定資產評估工作方案;

4、根據北流市佳輝新能源開發有限公司填報的資產清查評估明細表，評估組成員在現場對各類資產和負債進行清查核實。同時通過現場勘察，對重點資產狀況作了深入了解;

5、收集委估資產的產權證明文件、購置合同、發票等資料;

6、根據資產狀況和現場核查情況完善和充實工作底稿;

7、現場查詢和收集委估資產的價格信息。

(三)評定估算

1、根據資產的實際狀況和特點，確定各類資產和負債的評估方法;

2、開展市場調研、詢價工作;

3、根據工作底稿和收集到的資料、價格信息對有關資產和負債進行評定估算，起草評估報告及評估說明草稿。

(四)評估匯總

1、初步匯總資產評估結果;

2、分析評估結果，確認有無重復和漏評，進行必要的調整、修改和完善;

3、項目負責人匯總、撰寫資產評估報告書;

4、三級復核資產評估報告書及評估說明。

(五)提交報告

經與委托方及相關當事方進行必要交流后，提交正式評估報告。

十一、評估假設

由于產權持有者各項資產和負債所處宏觀、企業經營環境的變化，必須建立一些假設以充分支持所得出的評估結論。在本次評估中采用的評估假設如下：

(一)公開市場假設，假設委估資產處于一個充分活躍的公開市場中，市場中的交易各方有足夠的時間和能力獲得相關資產的各種信息，并作出合理的決策。

(二)持續經營假設，假設北流市佳輝新能源開發有限公司之資產在2014年 11 月 30 日后能夠繼續以目前的經營范圍、規模、方式在合理投入的基礎上持續經營。

(三)產權主體變動假設，即以委估資產的產權利益主體變動為假設前提。

(四)國家宏觀經濟政策、金融政策無重大變化，委估企業所在的電子產品制造行業不出現重大變化和波動。

(五)無不可抗拒因素及不可預見因素造成對委估資產的重大不利影響。

本人根據資產評估的要求，認定這些前提條件在評估基準日時成立，當未來經濟環境發生較大變化時，本人將不承擔由于前提條件的改變而得出不同評估結果的責任。

十二、評估結論

北流市佳輝新能源開發有限公司評估結果匯總表 單位：萬元

賬面價值 調整后賬面值 評估價值 增減值 增值率%

十三、特別事項說明

(一)本評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行價格，未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經營原則等發生變化時，評估結果一般會失效。

(二)本次評估是在獨立、客觀、公正的原則下由本人作出的，本人與委托方或其他當事人無任何利害關系，本人在評估過程中恪守職業道德和規范，并進行了充分的努力。

(三)由委托方和產權持有者提供的與評估相關的行為文件、營業執照、產權證明文件、財務報表、會計憑證等，是編制本報告的基礎;針對本項目，本人進行了必要的、獨立的核實工作，委托方和產權持有者應對其提供資料的真實性、合法性、完整性負責。

(四)本人執行資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算并發表專業意見，對評估對象法律權屬確認或發表意見超出評估師執業范圍。評估過程中，本人已對產權持有者提供的評估對象法律權屬資料和資料來源進行了必要的查驗。本次評估主要是對委估資產在合法存在的前提下，對其價值進行評估，而非對委估資產完整產權的界定和確認。

(五)對企業存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在企業委托時未作特殊說明而本人執行評估程序一般不能獲知的情況下，本人不承擔相關責任。

(六)評估結論是本人給出的，受本人的執業水平和能力的影響。

(七)報告中的分析、意見和結論只在報告闡明的假設前提及限制條件下有效，它們代表本人不帶有偏見的專業分析、意見和結論。

(八)評估基準日后，若資產數量及作價標準發生變化，對評估結論造成影響時，不能直接使用本評估結論，須對評估結論進行調整或重新評估。

(九)本報告含有若干附件，附件構成本報告重要組成部分，與報告正文具有同等法律效力。

上述事項，提請報告使用者予以關注。

十四、評估報告使用限制說明

(一)本評估報告的評估結論是根據前述的原則、依據、評估假設、方法、程序得出的，并只有在上述原則、依據、評估假設存在的條件下方能成立。

(二)本評估報告書及相應的評估結論系對委估資產于評估基準日市場價值的反映，只能用于評估報告載明的評估目的和用途。

(三)評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。

(四)本評估報告僅供委托方為本次評估目的所對應的經濟行為使用和送交相關主管部門審查使用。本評估報告書的所有權歸本人所有，未征得本人同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。

十五、評估報告提出日期

本評估報告形成評估結論的日期為2014年12月15日。

評估人員：XXX

2014年12月15日

第四篇：資產評估報告

一、房地產評估現狀

房地產業作為生產和生活服務部門，在國民經濟中屬于第三產業，是經濟發展的基礎性、先導性產業，其關聯度高、帶動力強，已經發展成為我國現階段的一個重要的支柱性產業。

在市場經濟高度發達的國家和地區中，房地產估價早已獨樹一幟，并形成了一套比較系統的實務經驗和理論學說，成立了一系列的專業協會組織，制定了嚴格的行業管理制度和資格認證制度，構成了一套完整的房地產估價制度。

我國的房地產估價行業同中國的改革一樣，直到今天非常曲折。但是伴隨著改革步伐的加快，中國房地產業的迅猛發展，土地使用制度和住房制度的改革對整個社會經濟的影響，房地產估價行業也一步一步走向成熟，房地產估價制度也趨于完善。我國房地產估價業的興起與發展，總體來說可以分為如下兩個階段:

第一階段是在1994年以前，我國的經濟體制改革還沒有全面展開，城市還沒有進行城鎮住房制度改革、城鎮土地使用制度改革和房地產生產方式改革都還沒有進行，此時對于房地產估價業來說，沒有專業的注冊估價師，也沒有權威的認證機構。長期以來都是實行的房屋和土地分開來進行管理，這樣使得平行機構之間交流比較少，效率低下，同時伴隨著大量的矛盾產生，此種情況下產生的估價結果的準確性自然大打折扣。而此時在估價實踐中所運用的估價方法也大多是照搬的國外現成的估價方法，并沒有完全從實際上去結合起來中國的國情進行理論上和實踐中相結合的研究。因此，可以說這個階段是一個無序混亂的階段。

第二階段是1994年9月，中國房地產估價師學會正式成立，標志著中國房地產估價事業已在規范化、標準化、制度化的發展方向上邁上了一個新的臺階。自此之后，中國房地產估價行業發展十分迅速，估價隊伍不斷壯大，估價法規不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業務持續增長，估價行業的社會影響顯著擴大。基本形成了公平競爭、開放有序和監管有力的房地產估價市場。

目前，雖然已經有很多的科研機構設置了相關的研究項目，但是是理論研究上，我們受國外的影響還比較大，從整個估價體系來說，更加偏向于英國，注重經驗與藝術的結合。近些年，模糊數學、層次分析法、回歸分析、灰色預測等數學模型不斷被引入到房地產估價法的研究中來。但是，這些方法在各自的適用條件下仍然具有很多的局限性，因此，我們在借鑒國外的評估體系的同時，我們應該更多的去結合中國的國情不斷的去完善現有的估價方法，并多方位、深層次的去提出新的估價方法。

中國房地產估價行業是一個既古老又新興的行業，是房地產業的重要組成部分。20世紀80年代以來，中國進行了土地使用制度、住房制度及其他相關經濟體制的一系列重大改革，相對成熟的房地產市場己初步形成，房地產估價業也隨之應運而生，并逐漸趨于規范。但是，我國房地產估價的理論研究一定程度上還滯后于快速發展的房地產市場和實踐的需要，而房地不可分的實質及分屬于不同行政部門管理的現實，亦在一定程度上存在人為分割的烙印。

與市場經濟發達國家和地區相比，中國目前的房地產制度、房地產管理體制以及房地產市場等既有特色，也有一些不完善之處，導致中國目前的房地產估價不僅有許多特點，而且估價對象較為復雜，估價所依賴的前提條件有時很不確定，從而估價難度較大。

就目前而言，國內外運用最多的是市場法、收益法和成本法這三種房地產估

價方法，而其他的房地產估價方法都是在這三種方法的基礎之上衍生而來的。在上述三種方法之中，市場比較法是應用最為普遍的，但是，在實際的房地產估價過程之中，該方法對于如何選擇有效、合理、滿足要求的可比實例，以及如何進行因素修正，及至最后如何合理的確定最終的估價結果都是難點所在，盡管目前有很多的學者及專家對此進行了研究，但是更多的還只是在定性分析這個層面之上，而在上述這三個方面進行的定量分析研究還遠遠不夠，因此，尋求一套行之有效的定量分析方法是市場法目前急需研究的問題。對于收益法來說，實際運用的難點仍然是未來凈收益、資本化率、報酬率、運營費用、收益期限等這些基本參數的確定，特別是對于運營費用的組成，雖然國家在房地產估價規范中已經做了明確的規定，但是在實際運用過程中還存在較大的爭議，因此，這些問題都是收益法魚待解決的問題。對于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之內都會是我國房地產估價要運用到的主要方法，因為我國的舊有房地產量大而且覆蓋的面廣，而且房地產價格的正確與否關系到各個方面的利益，因此成本法已經引起業內的普遍重視，尤其是成本法關于房屋損耗率的確定，是一個難點問題，由于每個房屋所在的環境不一樣，所受到外界的影響程度也不一樣，其外在因素更是復雜多變，難以形成一個統一的確定標準，目前完全是依靠估價師的通過實地查看之后憑借經驗確定，主觀隨意性非常大，因此評估結果的準確性大打折扣，尤其是對于那些經驗比較缺乏的房地產估價人員，這方面更是影響甚大。

因此，對這三大方法的基本參數值進行量化研究，并且在遵循房地產估價原則的情況之下，建立量化可行的數學模型對這三種方法進行改進，是我們目前所面臨的實際問題，這對于優化房地產估價理論和方法以及完善我國的房地產估價制度具有重要的現實意義。

二、市場比較法存在的問題

市場比較法是參照于估價時點近期類似房地產的實際成交價格來評定待估房地產價格的一種估價方法。市場比較法是以市場實際交易價格為估價基準，所以市場比較法是一種說服力較強，適用范圍較廣及普遍采用的重要估價方法。

市場比較法在市場經濟非常發達的國家和地區被普遍使用。因為在市場經濟發達區域，通常由相當發達的房地產市場，而且市場比較所需要的有關房地產交易的價格資料，很容易從經紀人、法院或政府稅收部門那得到。應用市場比較法進行房地產價格評估，其基本條件就是需要有一個充分發展的房地產市場，以及一個可以供便捷利用的市場資料源。運用市場比較法估價應按下列步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎；④進行交易情況修正；⑤進行交易日期修正；⑥進行區域因素修正；⑦進行個別因素修正；⑧求出比準價格。

傳統的市場比較法雖然經過多年的發展及應用，但是有實際應用中仍然存在以下幾個方面的問題:

(1)選取可比案例的主觀性大

市場比較法的基本原理是參考房地產交易市場上已經成交的房地產價格來確定待估房地產的價格，因此，市場比較法所確定的估價結果精確與否，很大程度上取決于可比案例選擇的是否客觀合理。而在實際的估價過程中，如果房地產市場特別發達，可比案例選擇的范圍就非常的大，因此，對于如何在這無數個類似的可比實例中選擇滿足要求、符合客觀實際的案例，目前并沒一個統一的標準。在現階段，這個工作的完成完全依靠于估價師的經驗，其中帶有很大的主觀能動

性，而這種主觀能動性就會在無形之中影響最終的結果，使評估價格偏離市場價格。因此這是房地產估價中一個難以解決的矛盾所在。

(2)因素修正過于簡單主觀化

因素修正是房地產估價中又一個難點所在，房地產成交價格是一個非常大的數值，對其價格稍作修正，最終引起的結果就會和市場價格相差巨大，例如對于一套價格100萬的房子進行2%的修正，引起的變化就是2萬元的出入，因此，因素修正幅度的確定是市場比較法中一個非常重要的環節。但是，在目前的市場法估價中，對各種比較因素進行修正時，并沒一個統一定量的標準，很大程度上還是依賴于房地產估價師的主觀經驗，缺乏相應的技術支持。對于同一估價案例，由于沒有明確的規定和理論依據作為標準，不同的估價師可能有不同的的判斷，這樣就會導致最終的評估結果失真。更有甚者，部分房地產估價人員對于所在區域的房地產交易行情不是特別了解，這樣就會直接影響到評估結果的準確性。

(3)最終的評估結果確定方法過于簡單

對不同的可比案例進行因素調整之后會得到不同的結果，而最終評估價格的確定目前大多數是采用的平均數法、加權平均數或者眾數法等，但是這些方法在一定程度上講都比較粗略，難以讓最終的結果被人接受。而目前基本上所有的房地產評估公司為了簡單省事都是采用的簡單平均法，這是完全不符合客觀實際的，因為選擇的這些可比實例，每一個都與待估房地產的相似度是不同的，也即影響程度是不一樣的，因此對于最終結果的判斷，我們應該選取一個權重，但是，這個權重的選取，也沒有一個統一的標準，因此，這也是市場比較法的一個缺陷所在。為了規避上述三種情況所導致的種種弊端，我們應該考慮各方面的影響因素，運用客觀合理的方法確定市場法中的各個參數值，在些基礎之上建立適合市場比較法的估價模型，來降低估價過程中估價的主觀能動性，以得到一個更接近市場實際的價格。因此，為了彌補這些缺陷，在市場比較法中建立現實可行的房地產估價模型具有非常現實的意義。

三、對市場比較法的建議

1．改進未考慮市場未來下跌風險的問題。一方面，在估價時應盡量選取二手房交易案例，因為二手房價格比一手房價格的“泡沫”成分低；另一方面，如果條件所限只能選取一手交易案例，則應參照二手房價格和當地房地產市場狀況，對交易價格進行適當減價修正，特別是在投機嚴重、房價上漲較快時。

2．改進個別調整因素考慮不全面的問題。在進行價格修正時，除了按《房地產估價規范GB/T50291-1999》規定的個別因素進行修正外，還應進行房貸、租約、物業管理及附加權益（如房地產共有部分的使用權等也會影響房地產價值）等修正因素，以使可交易實例的價格具有可比性。

3．改進對價格重復修正的問題。建議不要采用系數連乘修正公式，而應采用系數累加即差額法的修正公式：估價對象價格＝可比實例成交價格 + 交易情況修正數額+ 交易日期修正數額＋區域因素修正數額＋個別因素修正數額。在公式中，每一項價格修正均是獨立進行的，各項修正之間不存在相互干擾和影響，以避免重復修正的可能。

第五篇：資產評估報告

資產評估報告

一、資金來源、投資方式、投資金額、注冊資金（資本）

資金來源：資金由個人獨資 投資方式：以現金方式投入 投資總額：5萬元

二、擬設醫療機構的投資預算

前期投資：3萬

流動資金：2萬，后期購買醫療設備藥品及消耗

報告人：

年 月

日