第一篇：關(guān)于經(jīng)營(yíng)性土地、房地產(chǎn)評(píng)估收集資料的總結(jié)大全

關(guān)于經(jīng)營(yíng)性土地、房地產(chǎn)評(píng)估收集資料的總結(jié)

在我們?nèi)粘Ｔu(píng)估工作中，收集材料是我們正確評(píng)估的基礎(chǔ)。一宗地由毛地、場(chǎng)地平整、開(kāi)始施工、在建工程到開(kāi)發(fā)完成經(jīng)歷多個(gè)階段，在不同階段，評(píng)估需要收集不同的材料。收集材料錯(cuò)誤或者不全，往往導(dǎo)致我們需要第二次或第N次與客戶進(jìn)行溝通來(lái)索取資料，也導(dǎo)致了客戶對(duì)我們的評(píng)價(jià)會(huì)降低。

如何準(zhǔn)確全面收集材料，筆者在工作中作出一點(diǎn)總結(jié)，不足之處，請(qǐng)多多指正。

一、毛地階段

毛地是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)（包括土地使用權(quán)出讓手續(xù)），具有“三通”或者條件更完備的其他設(shè)施，但未進(jìn)行動(dòng)遷和拆遷的可用于建設(shè)的土地。宗地內(nèi)存在建筑物或其他附屬物，并可能存在權(quán)屬瑕疵。估價(jià)師在評(píng)估此類用地時(shí)，應(yīng)明確尚未拆遷的房屋建筑面積及附屬物、農(nóng)田面積，并計(jì)算拆遷成本。

收集資料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、委托方對(duì)未拆遷狀況的說(shuō)明。委托方在委托說(shuō)明中應(yīng)明確一下內(nèi)容：宗地內(nèi)的建筑物及構(gòu)筑物是否完成拆遷、拆遷補(bǔ)償款是否已經(jīng)補(bǔ)償、尚未拆遷的房屋建筑面積及附屬物、農(nóng)田面積，需需支付的拆遷補(bǔ)償款估算總額，及評(píng)估時(shí)設(shè)定的開(kāi)發(fā)水平、規(guī)劃等。

評(píng)估方法：①市場(chǎng)比較法a.以毛地作為比較案例，與待估案例進(jìn)行比較b.以凈地作為比較案例，比準(zhǔn)后扣除拆遷及場(chǎng)地平整成本②假設(shè)開(kāi)發(fā)法。在假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)在開(kāi)發(fā)周期和銷售周期中考慮拆遷時(shí)間，并在前期費(fèi)用中扣除拆遷成本。

另外，在銀行抵押時(shí)，現(xiàn)狀為毛地的業(yè)務(wù)最好不要接。因?yàn)槊卦谔幹脮r(shí)，權(quán)屬存在瑕疵，很難處置。當(dāng)然，可以做估價(jià)對(duì)象在設(shè)定條件下的咨詢價(jià)格，前提是委托方出具委托說(shuō)明。

二、凈地階段

凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。

在此階段，企業(yè)可能有規(guī)劃局批復(fù)的規(guī)劃總平面圖。規(guī)劃總平面圖能夠詳細(xì)說(shuō)明待估宗地將來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的總建筑面積、各種用途的建筑面積、容積率、建筑密度等。規(guī)劃總平面圖要比規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)更加詳細(xì)。只有收集更準(zhǔn)確的資料，才能更準(zhǔn)確的把握評(píng)估價(jià)格。

因此，本階段收集材料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，規(guī)劃總平面圖（在企業(yè)已經(jīng)取得的情況下）。

三、開(kāi)始施工階段

開(kāi)發(fā)商由開(kāi)始取得一宗地到開(kāi)發(fā)完成，依次取得下列證件：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局辦理）→《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》（國(guó)土局辦理））→《國(guó)有土地使用證》（國(guó)土局辦理）→《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局辦理）→《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)局辦理）→《商品房預(yù)（銷）售許可證》（房產(chǎn)局辦理）。

規(guī)劃材料取得時(shí)間越近，其準(zhǔn)確性就越高。在開(kāi)始施工階段，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》已明確規(guī)定了每幢建筑的建筑面積（地

上和地下）、建筑用途，要比規(guī)劃總平面圖的法律性、準(zhǔn)確性更強(qiáng)。

因此，本階段收集材料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，規(guī)劃總平面圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。另外，若建設(shè)工程規(guī)劃許可證尚未領(lǐng)全，則以規(guī)劃總平面圖為準(zhǔn)。

四、在建工程階段

根據(jù)規(guī)定，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，即可領(lǐng)取商品房預(yù)（銷）售許可證。此階段，開(kāi)發(fā)商若已領(lǐng)取商品房預(yù)（銷）售許可證，就有存在預(yù)售可能。在建工程存在預(yù)售，則預(yù)售建筑面積及相對(duì)應(yīng)的土地面積權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移到商品房購(gòu)買方。此時(shí)，宗地或者整個(gè)在建工程就存在多個(gè)權(quán)屬，若評(píng)估時(shí)仍然將整個(gè)估價(jià)對(duì)象視為開(kāi)發(fā)商所有，則存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

此階段，土地評(píng)估所收集材料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，規(guī)劃總平面圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、委托方對(duì)樓盤銷售狀況的說(shuō)明。委托方對(duì)樓盤銷售狀況的說(shuō)明中應(yīng)包含是否銷售、已銷售建筑面積計(jì)建筑面積所對(duì)應(yīng)的土地面積。

此階段，在建工程評(píng)估所需要的材料：委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、整個(gè)小區(qū)具體情況介紹或樓書、國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證、工程進(jìn)度表（經(jīng)委托方蓋章）、商品房銷售窗口表（經(jīng)委托方蓋章）、樓盤交付標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書及項(xiàng)目總平面圖、設(shè)計(jì)方案、委托方對(duì)評(píng)估建筑面積及分?jǐn)偼恋孛娣e的說(shuō)明。

五、開(kāi)發(fā)完成階段

開(kāi)發(fā)完成階段的評(píng)估可分下列幾種情況 1.土地評(píng)估

1.1對(duì)于已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的，若房屋已經(jīng)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，且符合規(guī)劃，應(yīng)收集以下材料：：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地使用證、土地出讓合同、房屋所有權(quán)證。（前提：所有產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有）

1.2已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成，但尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，收集以下材料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地使用證、規(guī)劃總平面圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等。（前提：所有產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有）

2.房地產(chǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)評(píng)估，國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證必須齊全。應(yīng)收集以下材料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證，有共有權(quán)證的須提供房屋共有權(quán)證。

在某些情況下，估計(jì)對(duì)象存在租約。租約的存在，尤其是長(zhǎng)期租約，限定了估價(jià)對(duì)象在一定年限的收益，繼而影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。因此，若估價(jià)對(duì)象存在租約，評(píng)估人員在收集材料時(shí)必須收集租賃約定書。

能否準(zhǔn)確全面的收集材料，直接影響我們?cè)u(píng)估人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的把握程度，可以體現(xiàn)我們?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)水平。謹(jǐn)記一個(gè)原則，規(guī)劃越是最近取得，其法律性就越強(qiáng)，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格程度就越高。以上是本人在日常評(píng)估工作中的一點(diǎn)積累，希望對(duì)大家在工作中有一點(diǎn)幫助。

第二篇：土地評(píng)估所需資料

土地評(píng)估所需資料清單

1、估價(jià)對(duì)象土地權(quán)屬證書；

2、估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及補(bǔ)充協(xié)議；

3、估價(jià)對(duì)象地上建筑物所有權(quán)證書及主要建筑工程指標(biāo)；

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

6、經(jīng)規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)的規(guī)劃資料（總平面圖等）；

7、建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書；

8、估價(jià)對(duì)象他項(xiàng)權(quán)利（抵押、租賃、共有、入股）詳細(xì)說(shuō)明；

9、決定企業(yè)評(píng)估目的相關(guān)文件（會(huì)議紀(jì)要、上級(jí)政府文件等）；

10、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）。

第三篇：土地評(píng)估所需資料

純土地評(píng)估所需資料：

☆

1、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，組織機(jī)構(gòu)代碼證，企業(yè)法定代表人身份證；

2、財(cái)務(wù)報(bào)表，驗(yàn)資報(bào)告或年檢登記表（股權(quán)結(jié)構(gòu)有變更的提供變更協(xié)議或股權(quán)說(shuō)明）；

3、企業(yè)簡(jiǎn)介，項(xiàng)目簡(jiǎn)介（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊包括樓盤規(guī)模、檔次、主力戶型、銷售定價(jià)等；工業(yè)、其它地塊包括規(guī)模、布局、用途等），☆貸款情況說(shuō)明（貸款用途、期限、還款來(lái)源等）；

☆

4、國(guó)有土地使用證（若總證涉及土地分割的還需要提供分割測(cè)繪資料），紅線圖，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃審批單，規(guī)劃要點(diǎn)； ☆

5、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和供地協(xié)議書以及土地出讓金（或地價(jià)款）、契稅付款憑證；若是轉(zhuǎn)讓獲得的，則需提供轉(zhuǎn)讓合同及付款票據(jù)；若是改制獲得的，則需提供改制文件及產(chǎn)權(quán)交割書；

☆

6、若地塊尚未完成征收補(bǔ)償，則需提供摸底明細(xì)（戶數(shù)、棟數(shù)、結(jié)構(gòu)、面積、人口數(shù)等）或補(bǔ)償概算書；

7、若地塊已進(jìn)行開(kāi)發(fā)，則需提供已投入成本資料；

8、視項(xiàng)目進(jìn)度，需提供施工總平面圖、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證等；

☆

9、若土地上有未辦房產(chǎn)證的房屋，需提供一份聲明書； ☆

10、土地評(píng)估委托承諾函。

第四篇：房地產(chǎn)評(píng)估總結(jié)

(一)1.房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)？

（1）房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

（2）房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

（3）房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是價(jià)格保證

（4）房地產(chǎn)估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)

（5）房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

2.房地產(chǎn)估價(jià)要素？

（1）估價(jià)當(dāng)事人（房地產(chǎn)估價(jià)師，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，估價(jià)委托人）

（2）估價(jià)目的（3）估價(jià)對(duì)象（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（5）價(jià)值類型

（6）估價(jià)依據(jù)（7）估價(jià)假設(shè)（8）估價(jià)原則（9）估價(jià)程序

（10）估價(jià)方法（11）估價(jià)結(jié)果

3.房地產(chǎn)估價(jià)的必要性？

（1）專業(yè)估價(jià)存在的基本前提

（2）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)

（3）房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體

4.房地產(chǎn)估價(jià)的社會(huì)需要？

（1）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

（3）房地產(chǎn)抵押貸款的需要

（4）房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰?/p>

（5）房地產(chǎn)稅收的需要

（6）房地產(chǎn)損害補(bǔ)償?shù)男枰?/p>

（7）房地產(chǎn)分割的需要

（8）房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要

（9）房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定的需要

（10）企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要

（11）房地產(chǎn)管理的需要

（12）其他方面的需要

5.房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值相關(guān)概念

使用價(jià)值：是指物品能滿足人們某種需要的效用

交換價(jià)值：是指一種商品同另一種商品相互交換的量的關(guān)系

投資價(jià)值：該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體投資者而言的經(jīng)濟(jì)價(jià)值

市場(chǎng)價(jià)值：該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型投資者而言的經(jīng)濟(jì)價(jià)值

原始價(jià)值：歷史成本

帳面價(jià)值：原始價(jià)值扣除折舊的余額

市場(chǎng)價(jià)值：該資產(chǎn)現(xiàn)在在市場(chǎng)上的實(shí)際價(jià)值

成交價(jià)格 ：交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格

市場(chǎng)價(jià)格：某一房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均價(jià)格水平

理論價(jià)格：經(jīng)濟(jì)人行為與預(yù)期均為理性前提下供求相等時(shí)的價(jià)格

評(píng)估價(jià)格：估價(jià)人員評(píng)估的客觀合理價(jià)格（市場(chǎng)法的比準(zhǔn)價(jià)格，成本法的積算價(jià)格，收益法的收益價(jià)格）

6.抵押價(jià)值計(jì)算，樓面地價(jià)含義與計(jì)算，期房?jī)r(jià)格計(jì)算

抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值—法定優(yōu)先受償款（p109）

樓面地價(jià)：是按照土地上的建筑面積均攤的土地價(jià)格

樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率（p118）

期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格—預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償(p121)

(二)1.概述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素？（p128）

內(nèi)部因素：區(qū)位因素、實(shí)物因素、權(quán)益因素

外部因素：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素、其他因素

2.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估計(jì)原則及內(nèi)容？（六原則，三層次）

（1）獨(dú)立、客觀、公正原則（基本原則）

（2）合法原則；最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則（技術(shù)性原則）

（3）謹(jǐn)慎原則（特殊原則，技術(shù)性原則）

3.合法原則，最高最佳使用原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，替代原則含義？

合法原則：要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)值

最高最佳使用原則：要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值

替代原則：要求估價(jià)結(jié)果不得不合理的偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格

4.最高最佳使用原則的三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論？

（1）收益遞增遞減原理——確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模

（2）均衡原理——確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模

（3）適合原理——確定最佳用途

（三）1.市場(chǎng)比較法的含義、論證依據(jù)、適用對(duì)象、操作步驟？

市場(chǎng)比較法：比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作出適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法

論證依據(jù)：替代原理

適用對(duì)象：是同類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)

操作步驟：1.收集交易實(shí)例2.選取可比實(shí)例3.對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚ńr(jià)格比較基礎(chǔ)、交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正）

4.求取比準(zhǔn)價(jià)格

2.選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求？

（1）是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)

（2）交易類型與估價(jià)目的吻合（3）成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近

（4）成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

（5）一般選取3-10個(gè)可比實(shí)例

3.簡(jiǎn)述建立比較基準(zhǔn)的內(nèi)容？

（1）統(tǒng)一付款方式

（2）統(tǒng)一采取單價(jià)

（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位

（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵

（5）統(tǒng)一面積單位

4.交易情況修正含義？

如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的，這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正稱為交易情況修正

5.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正計(jì)算（p202-p203）

正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格

正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格

例：某房地產(chǎn)交易雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，該房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為多少？

正常成交價(jià)格=賣方實(shí)得經(jīng)額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）=2325/（1-7%）=2500

6.市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義？

對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）

7.市場(chǎng)狀況調(diào)整的計(jì)算（價(jià)格指數(shù)法，價(jià)格變動(dòng)率發(fā)）p205-p207

8.房地產(chǎn)狀況調(diào)整內(nèi)容？

（1）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容（位置、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等）

（2）實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容（對(duì)土地：面積、形狀、進(jìn)深、深寬比、地勢(shì)等。對(duì)建筑：建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等）

（3）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容（土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件等）

9.求取比準(zhǔn)價(jià)格的公式p215

(四)1.成本法的含義，理論依據(jù)，適用對(duì)象，操作步驟？

成本法：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值或價(jià)格的方法

理論依據(jù)：

1、從賣方角度----生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

2、從買方角度----替代原理

適用對(duì)象：

1、適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)

2、有著獨(dú)特設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)

3、針對(duì)個(gè)別用戶開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

4、當(dāng)市場(chǎng)不完善或市場(chǎng)過(guò)于狹小無(wú)法運(yùn)用比較法估價(jià)

操作步驟：弄清估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，收集相關(guān)資料；測(cè)算估價(jià)對(duì)象重新構(gòu)建價(jià)格；測(cè)算建筑物折舊；求取估價(jià)對(duì)象積算價(jià)格

2.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成？利息計(jì)算，銷售費(fèi)用p232

（1）土地取得成本（2）開(kāi)發(fā)成本（3）管理費(fèi)用（4）銷售費(fèi)用（5）投資利息

（6）銷售稅費(fèi)（7）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

銷售費(fèi)用：指預(yù)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的商品房或者銷售開(kāi)發(fā)完成后的商品房所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算

3.比較直接成本利潤(rùn)率，投資利潤(rùn)率，成本利潤(rùn)率，銷售利潤(rùn)率？

它們之間的分子都是相同的，僅分母不同。

銷售利潤(rùn)率的分母是所有房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目。

成本利潤(rùn)率的分母不包括含銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

投資利潤(rùn)率的分母不包括投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

直接成本利潤(rùn)率的分母不包含管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

因此直接成本利潤(rùn)率最大，其次是投資利潤(rùn)率，再次是成本利潤(rùn)率，銷售利潤(rùn)率最小

4.成本法最基本的公式，新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式，舊的房地產(chǎn)的基本公式

一、適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式

新開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格= 取得待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 +投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

二、新開(kāi)發(fā)房地價(jià)格的計(jì)算

新建房地價(jià)格＝土地取得成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

新建建筑物價(jià)格＝建筑物建安成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

三、舊房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算

舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)價(jià)格＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊

舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊

5.重建價(jià)格，重置價(jià)格

重建價(jià)格：是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得到的利潤(rùn)之和。

重置價(jià)格：是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、設(shè)備和建筑技術(shù)，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。

6.經(jīng)濟(jì)壽命，自然壽命，剩余經(jīng)濟(jì)壽命。。。。。。？

建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。

建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到建筑物對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間

建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命：是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù)

7．折舊的含義，直線法公式計(jì)算和成新法公式

折舊的含義：指固定資產(chǎn)由于使用磨損或陳舊等因素，價(jià)值降低。

直線法是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等

成新法根據(jù)建筑物成新率進(jìn)行折舊確定的方法，適用于初步估價(jià)

8.物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊的含義和例題p263-p265

物質(zhì)折舊：是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。

功能折舊：是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的價(jià)值損失。

經(jīng)濟(jì)折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。

9.土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物的折舊。

(2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物的折舊。

10不同類型房屋新舊程度（成新）的判定標(biāo)準(zhǔn)

（1）完好房：十、九、八成（2）基本完好房：

七、六成（3）一般損壞房：

五、四成（4）嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下

第五篇：房地產(chǎn)評(píng)估資料 概念

殘值估價(jià)法，首先求的土地和建筑物兩者其一的價(jià)格，據(jù)這一價(jià)格求的歸屬土地或者建筑物的凈收益，然后從房地產(chǎn)總收益扣除歸屬土地的凈收益金額，其余則歸屬建筑物的凈收益，將此殘余的凈收益除以相應(yīng)的資本化率或者進(jìn)行報(bào)酬資本化，就可評(píng)估出建筑物的收益價(jià)格。

路線價(jià)格法是通過(guò)對(duì)面臨街道且距離大致相等的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求的標(biāo)準(zhǔn)深度的數(shù)宗土地的平均單價(jià)，附設(shè)在該街道，次單價(jià)就是路線價(jià)格。適用于面臨特定街道的城市土地估價(jià)，街道要系統(tǒng)完整，各宗土地的排列整齊有序，還有準(zhǔn)確合理的路線價(jià)，深度百分率表以及其他修正率表。

路線價(jià)格法在不同國(guó)家和地區(qū)特點(diǎn)：

1、路線價(jià)格的含義不同，英美的路線價(jià)格為一塊標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。而中國(guó)則是指標(biāo)準(zhǔn)地塊每平方米的價(jià)格。

2、計(jì)算式不同，英美：V（總）價(jià)=路線價(jià)*累計(jì)深度價(jià)格修正率*臨街寬度。V（單價(jià)）價(jià)=路線價(jià)*累計(jì)深度價(jià)格修正率*臨街寬度。中國(guó)：V（總）價(jià)=路線價(jià)*平均深度價(jià)格修正率*宗地面積。V（單價(jià)）價(jià)=路線價(jià)*平均深度價(jià)格修正率。

3、深度百分率不同，中國(guó)采用平均深度百分率原理制作，深度百分率隨著土地深度的增加而遞減；英美采用累計(jì)深度百分率原理制作，深度百分率隨著土地深度的增加而遞增。

成本估價(jià)法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新采購(gòu)價(jià)格，然后通過(guò)一定的折舊方法，扣除已經(jīng)計(jì)算的折舊，以此估算價(jià)格對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。使用范圍：

1、市場(chǎng)規(guī)模狹小不完善，沒(méi)有交易實(shí)例或者實(shí)例較少，無(wú)法采用市場(chǎng)比較法的條件下使用；

2、對(duì)于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的公共建筑；

3、一些特殊房地產(chǎn)，如寺廟、道觀等等；

4、房地產(chǎn)抵押、企業(yè)合并兼并以及房地產(chǎn)投資、保險(xiǎn)以及其他損害賠償中。

重建價(jià)格與重置價(jià)格的區(qū)別：

重置價(jià)格是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)件、建筑設(shè)備和工藝，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建筑與估價(jià)對(duì)象具有同等功效效用的新建筑物的正常價(jià)格。

重置價(jià)格是采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料、建筑構(gòu)件、建筑設(shè)備和工藝，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建筑與估價(jià)對(duì)象完全相同的新建筑物的成本。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息、稅金和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，將剩余部分作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。適用范圍：

1、待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)；

2、土地整理、復(fù)墾；

3、在建工程的估價(jià)；

4、待拆遷改造的房地產(chǎn)估價(jià)；

5、具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)的估價(jià)。