第一篇：土地抵押評估

相關知識與案例:土地抵押貸款評估探討

隨著我國社會主義市場經濟的逐步確立，各類專業銀行正向商業銀行轉變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。根據《城市房地產管理法》、《擔保法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權可以設定抵押權，同時規定，抵押的土地使用權要進行評估。現將土地使用權抵押貸款抵押權設定時評估中要注意的一些問題作如下探討。

一、評估目的問題

土地使用權抵押的目的，是為債務人如期履行債務提供物質擔保。其特點是抵押人不轉移土地使用權。就抵押人而言，設定抵押權的根本目的，是提供債務履行擔保而不是取得或變賣土地使用權。土地使用權抵押貸款抵押權設定時，評估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權的抵押擔保價格，而不是土地使用權本身的價格。被抵押土地使用權的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數據，以及因抵押而承擔的額外風險。而對于抵押權人而言，則意味著他所取得的債務履行擔保的程度，而不是取得土地使用權的市場價格或清算價格。

二、評估對象問題

土地資產的抵押是土地使用權的抵押，而不是土地所有權的抵押。這一點，《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中都有了明確的規定。另外，抵押權設定和抵押權實現時，評估的對象是有區別的。根據《國資企函發（1994）36號》文件的規定，抵押實現時，必須進行評估，以確定底價。這就從制度上保證了抵押權設定時和抵押權實現時應分別進行評估。在抵押權實現時，由于土地使用權必須采用某種方式短期內強制轉讓或出售，由抵押權人優先受償。此時的評估對象是土地使用權的清算價格，完全應該采用清算價格標準評估土地使用權的清算價格。但是，在抵押權設定時，抵押人向抵押人轉移的，不是土地使用權，而是土地使用權的抵押權，同時，由于此時抵押是否用于強制清償尚未確定，由此可知，在土地使用權抵押貸款評估行為中評估的，應該不是抵押物的市場價格或清算價格，而是抵押人向抵押人轉移的抵押物的那一部分權利的價格，即土地使用權的抵押權價格。

三、土地產權問題

在明確評估對象以后，評估人員必須對土地資產的產權，進行仔細和嚴格的界定。

第一，評估人員在驗證抵押人土地使用證時，必須親眼驗證證書原件，并在復印件上簽定注明“原件已審閱”字樣，以示負責。

第二，抵押人的名稱必須與土地使用證上所注明的使用權人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并予以說明。

第三，核實國有土地還是集體土地，并核實是否存在他項權力，如是否已經抵押貸款過等，以避免抵押人將土地使用權重復抵押貸款而造成金融機構損失的情況發生。

第四，土地面積和四至必須明確，在實地踏勘時，必須認真核實。

四、土地資產再抵押評估問題

在一般情況下，當債務人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關系就告結束，抵押權這一土地他項權力不再存在。此時，已撤銷抵押的地產與未曾抵押的地產一樣，可以進行抵押貸款。另外，如果抵押人已經抵押的地產是整個地產的一部分，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產評估價格為1000萬元，按銀行抵押代款率70%計，可以貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過400萬元的貸款。因為這種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。但是，如果在評估報告有效期內，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且，地價已明顯上漲或下跌，必須重新評估。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這種情況下，地產一般要重新評估或至少要由土地評估機構出具注明證實在此期間地價無明顯變動。

五、評估原則問題

地產抵押貸款評估是各類不同目的的地產評估的一種，遵循獨立性、客觀性和科學性的工作原則之外，還要遵循地產持續經營原則、替代性原則和綜合分析原則等操作性原則。除此之外，根據地產抵押評估業務自身的特點，還應遵循以下原則：

（一）真實性原則由于抵押期間被抵押土地產權的未來不確定性，所以在評估時，務必核實抵押人產權的真實性。包括土地使用者、面積和四至的真實性，排除任何不真實的因素，以確保抵押人的合法權益。對于產權不清晰或不完整的情況，應予以詳細調查，并在評估報告中說明。

（二）保守性原則由于抵押貸款自身特性，評估人員對抵押地產的未來收益或市場狀況，不應予以太樂觀的估計。盡管統計數據或經驗表明地產價格有可能上升，但在評估時，仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而，對未來可能的減值，則應給予充分的重視。

六、評估方法問題

由于抵押貸款抵押設定時，評估是為抵押人決定將多少款額貸給抵押人提供依據，因此，在評估時，一方面要嚴格遵循評估保守性原則，盡可能避免銀行的風險；另一方面，也不應該隨意壓低地產價格，評估人員應盡量做到評估公平合理。

地產抵押貸款抵押權設定時，評估的對象是土地使用權的抵押貸款價格，由此可見，地產抵押權設定評估與一般的以市場價格為基礎的其他地產評估方法基本相同，即可以用市場比較法、收益還原法、成本法和基準地價系數修正法來進行評估。一般說來，在地產市場較發育的區域里，可選用市場比較法評估；商業用地用收益還原法比較合理；工業用地選用成本法較合理；在已完成基準地價及其修正體系的區域，也可考慮選用基準地價系數修正法。當然，在具體地產評估中，往往幾種方法同時運用。值得再次強調的是，地產抵押貸款抵押權設定時評估和其他目的評估不同的是，運用各種評估方法時，都要充分重視保守性原則。

第二篇：關于土地抵押評估的若干思考

關于土地抵押評估的若干思考

[摘要]：土地抵押評估是土地估價的主要業務之一。土地抵押評估涉及到信貸安全和當事人的合法財產保護問題，所以其不同于一般土地的評估。在土地抵押評估的實際執業中，會遇到估價目的含糊、價值類型和估價時點難以確定、抵押估價業務流程不宜規避信貸風險等問題。本文在這些問題的分析和借鑒國外土地抵押評估經驗的基礎上，提出了土地抵押估價在業務流程改進、估價行為規范、行業內外互補等方面的改進建議，以此達到加強土地抵押估價業務管理，防范土地信貸風險，維護土地當事人的合法權益的目的。

[關鍵詞]：土地估價；抵押估價；問題；改進建議

土地是一種良好的提供債務履行擔保的物品，因為，土地具有不可移動性、壽命長久、價值量大、保值增值性等特點。隨著我國社會主義市場經濟的逐步確立，各類專業銀行正向商業銀行轉變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。一般，公民、法人或者其他組織向其他公民、法人或者其他組織借款時（其中典型的是向銀行申請貸款），債權人為了減少自身的風險，往往要求債務人或者第三人一起提供合法的土地擔保。為了知道該提供擔保的土地的價值，債權人一般會要求債務人提供債權人信任的估價機構出具的估價報告，以作為發放貸款限額的參考依據。但是土地抵押因為涉及到信貸風險、土地當事人的合法權益等重要問題，所以土地抵押評估不同于一般土地的評估。

1土地抵押評估的特點

1.1未滿足抵押土地特別要求的，不得進行抵押評估

（1）抵押土地須具有完善的產權

產權明晰是抵押土地評估的基本要求。考慮到土地抵押貸款中的風險，抵押土地應具備完善的土地產權，領取規范的國有土地使用證。估價人員應對抵押土地的國有土地使用證進行認真審核，并通過現場勘察，保證土地使用者、用途、位置、面積、權屬性質以及有無他項權利等與實際相符，保證抵押土地來源合法、產權清楚、用途規范、法律文件齊全。此外，在對房地產產權證和國有土地使用證進行審核時，應按照“房地一致”的原則，保證房地產權利人與土地使用者相一致。在抵押貸款時，如委托人與土地使用者不一致，則應明確委托人與土地使用者的關系，并由土地使用者出具同意抵押的書面證明。

（2）抵押土地的用途應符合城市規劃的要求

對抵押土地以現狀用途進行抵押的，應注意城市規劃對現狀土地的影響。對由于城市規劃的改變導致土地用途發生變化的，則應有規劃部門的審批意見，以規劃部門確認的用途為準。對由于城市規劃需要在貸款期內征用的土地，應不作為抵押資產。

（3）《城市房地產管理法》等法律法規，對不能抵押的房地產（其中也包含土

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第三篇：儲備土地抵押評估技術指引

儲備土地抵押評估技術指引（試行）

為了配合當前我市儲備土地抵押貸款的需要，北京房地產估價師和土地估價師協會（以下簡稱協會）根據相關法規，針對儲備土地抵押評估的特殊性，對涉及的若干問題進行研究，提出如下評估技術指引，供評估機構進行相關執業時參考。

一、儲備土地的概念

是指市國土資源局為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法

取得土地，進行前期開發、儲存以備供應的土地。

二、儲備土地抵押評估的技術路線

根據《土地儲備管理辦法》的要求：“政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定”。因此，儲備土地抵押價值及評估技術路線為：

儲備土地抵押價值=儲備土地市場評估價值-政府土地出讓收益

三、儲備土地市場評估價值的界定

1、價值內涵

儲備土地抵押價值為抵押的儲備土地在評估基準日的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場評估價值減去政府土地出讓收益和估價師知悉的法定優先受償款。

2、用地條件設定

（1）土地用途和用地建設指標設定

儲備土地抵押評估涉及的土地用途和用地建設指標，一般依據項目的規劃土地用途和指標設定；特殊情況下可依照現狀土地用途和用地條件進行。

（2）土地開發程度設定

儲備土地抵押評估開發程度設定為評估基準日時的土地現狀開發程度。

委托方應提供土地開發程度的相應資料。未完工部分土地開發費用及尚未支付的工程款應予扣除。

四、政府土地出讓收益

政府土地出讓收益可按照《北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》參照劃撥土地使用權協議出讓方式進行評估。

五、評估方法

儲備土地抵押評估的具體估價程序和方法參照《城鎮土地估價規程》執行。

第四篇：土地抵押授權委托書

授權委托書

委托人：XXXXXX銀行股份有限公司XXXX分行受托人： XXXXXXX身份證號：XXXXXXXXXXX

委托事項：到XXXXXX國土資源局辦理土地抵押登記手續及相關事宜 委托權限：以XXXXXXXXXX分行的名義代負責人XXXXXXXX簽字 委托期限：2012年12月15日—2013年1月14日，共31天。

我單位對受托人XXXXXX辦理委托事項的簽字及承諾均認可并承擔由此產生的法律后果。

委托人：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX分行

二〇一二年十二月十七日

第五篇：土地抵押流程

土地抵押流程

一、辦理土地使用權抵押的前提及準備工作

1、土地使用權抵押必須以初始土地登記作為前提，領取土地使用證。

2、以劃撥、租賃、入股方式取得的土地使用權，必須連同地上建筑物一同抵押。以出讓方式取得的土地使用權，可以抵押。

3、土地使用權抵押應當進行地價評估。

(1)以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行評估，評估結果由抵押權人認可并經國土管理部門確認后，發放確認文件，并批準抵押;(2)以劃撥、出租、入股方式取得的國有土地使用權可按不同的用途、性質實行差額抵押，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行評估，評估結果經土地管理部門確認，發放確認文件并批準抵押，核定出讓金數額后，由抵押人和抵押權人簽定抵押合同。

4、抵押人向土地管理部門申領《抵押許可證》。土地管理部門在《抵押許可證》上應根據不同的用地性質規定該宗地抵押率，最高抵押金額。同時在《抵押許可證》上注明“本證僅作為可以抵押之證明，在貸款，抵押協議簽訂后，應到國土部門辦理抵押登記，未經登記的抵押行為無效”這一限制性條款。

二、向當地政務中心提交抵押權申辦材料

1、填寫《國有土地使用權抵押登記申請審批表》

2、抵押雙方簽訂的不動產抵押合同和借款合同(原件)

3、抵押雙方法人代表身份證明(原件，個人為身份證復印件)

4、企業法人營業執照(復印件)

5、國有土地使用證(原件)

6、地價評估報告及技術報告

7、房屋所有權證(土地上有房屋的)

7、土地部門認為應提交的其它材料

說明：①地上沒有附著物的劃撥土地使用權申請抵押的，不受理報件。②地上有附著物的劃撥土地使用權抵押，需提供雙方就處置土地時優先補交土地出讓金的承諾書。③屬于分割土地設定抵押登記的，需提供具有土地勘測定界資質的機構出具的抵押土地界線圖，并由抵押雙方共同認可。抵押期滿后涉及法院裁定需處分土地的，應由規劃部門出具規劃蘭線圖。④以上材料要求報送一式一份。

三、受理流程

1、當地分局地籍利用科受理

2、對欲抵押土地進行權屬調查

3、分局對該申請進行審核

4、市局會簽

5、申請人繳納登記費

6、分局地籍利用科記載于登記簿

7、申請人領取他項權證

盱眙