第一篇：進一步規范經營性房地產用地出讓

進一步規范經營性房地產用地出讓

5月12日，省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關于進一步規范經營性房地產用地出讓工作的意見》，對我省進一步規范商品住宅用地以及捆綁商品住宅用地在內的其他經營性用地出讓工作，提出了健全土地出讓決策機制、建立土地出讓公告審查制度、強化土地出讓信息公開、杜絕隨意變更土地用途和規劃條件、規范土地出讓金收支管理、加大監督檢查力度等６個方面16條具體措施。

健全土地出讓決策機制

●加強土地出讓計劃管理

●完善土地出讓決策程序

各市、縣（區）政府要按照“城鄉統籌、節約集約、結構合理、供需平衡”的原則，科學制訂年度建設用地供應計劃，特別是經營性房地產用地出讓要規模適度、有序釋放，防止出現土地閑置和房地產市場大起大落。出讓經營性房地產用地，應由市、縣（區）國土資源部門會同規劃等部門編制土地出讓方案，并按供地權限報政府審批；市、縣成立的土地管理委員會等土地出讓議事協調機構，其負責人由政府主要領導或分管領導擔任；涉及國有土地資產處置和土地出讓重大事項的，應向本級黨委報告；各級政府要按照“專業評估、集體研究、結果公示”的要求，依法履行土地出讓管理職責，決策過程應公開透明、有案可查、永久追溯。

建立土地出讓公告審查制度

●實施土地出讓公告動態監測預警

●禁止違規設定前置條件

●限制掛牌出讓和“毛地”出讓

建立健全土地出讓違規預警體系，對土地出讓公告中的出讓條件實施網絡審核過濾和違規預警；上級國土資源部門應加強對各類土地出讓公告的動態監測監管，發現違規設定前置條件的，應責令暫停出讓活動，限期糾正，并追究有關責任人責任，已成交的，其土地出讓合同無效。各市、縣（區）在出讓經營性房地產用地時，不得違規在土地出讓公告及相關出

讓文件中為特定競買人設定以下前置條件：要求競買人必須具備已建成項目達到一定數量的營業額、納稅額、產值等經營業績，要求競買人必須具備已建成項目達到特定規模或標準的營業規模（面積）、建筑規模、建筑高度等建筑業績，要求競買人必須在某行業協會、著名媒體公布的行業排名中位居前列，或者提交相關證明文件，要求競買人必須具有某特定品牌，或者提供某品牌企業愿意入駐的意向書（承諾書）等相關證明文件，要求競買人必須是上市公司、國有企業或本地企業，上述情形以外的其他具有排他性的前置條件；土地出讓公告應當使用統一編制的規范文本，公告發布后，不得在競買須知或其他相關文件中加設排他性條件。經營性房地產用地應主要采取招標或拍賣方式出讓，確需采取掛牌方式出讓的，其土地出讓公告方案及相關出讓文件應當報送上一級國土資源部門審查；嚴格執行凈地出讓規定，凡擬“毛地”出讓的，在批準土地使用權出讓方案之前，應按權限將土地使用權出讓方案、土地出讓公告方案報送上一級國土資源部門審查；土地使用權出讓方案、土地出讓公告方案及相關出讓文件未經審查通過的，不得向社會公開發布并實施出讓活動。

強化土地出讓信息公開

●實行統一平臺集中交易

●定期更新公布基準地價

●改進出讓信息公開方式

在試點完善的基礎上，逐步將全省經營性用地掛牌、拍賣出讓納入土地使用權出讓網上交易系統，實現在統一平臺上進行集中交易。各市、縣（區）政府要對不同用途、不同等級土地的基準地價及時進行更新并予以公布；基準地價原則上每二年更新一次，并根據市場變化適時進行調整；基準地價的基本內容、調整系數須在省國土資源廳門戶網站、土地使用權出讓網上交易系統等媒體上向社會公布。土地出讓公告和出讓結果應通過土地使用權出讓網上交易系統、中國土地市場網等媒體向社會公開；要建立經營性房地產用地數據庫，編制地價查詢圖，公布各類經營性房地產用地的成交地價（樓面地價）、土地用途、規劃條件、出讓年限等信息，接受公眾查詢和社會監督。

杜絕隨意變更土地用途和規劃條件

●嚴格規劃條件變更審批

●規范地價評估和收取

●禁止擅自改變保障性住房用途

土地出讓后，不得隨意改變批準的土地用途和容積率等規劃條件；符合規定需變更土地用途和容積率等規劃條件的，應根據相關規定，嚴格履行專家論證、公示（或聽證）等規劃修改程序，不得以政府會議紀要等形式替代規定的調整變更程序；國土資源、建設、規劃部門需加強土地出讓后合同約定、規劃條件執行情況的監督檢查。對經批準改變規劃條件的，必須補交土地出讓價款，補交價款必須按規定進行專業地價評估后按程序集體研究確定；各市、縣（區）政府要制定補交價款的統一標準，不得采取“一事一議”、“一案一策”的做法隨意確定土地出讓價款的補交數額，不得未經評估直接確定土地出讓價格、依據錯誤或失效的評估報告確定土地出讓價格、先議定土地出讓價格再委托評估；各級國土資源部門要加強對土地估價中介機構的監管，會同土地估價行業協會嚴肅查處土地估價過程中惡意串通、出具虛假失實評估報告的違規執業機構和人員。嚴禁以建設保障性住房名義取得用地審批后變相進行經營性房地產開發和銷售；承擔保障性住房開發建設的單位擅自增加建筑規模的，其增加部分不得進入市場銷售，市、縣（區）政府及國土資源、規劃、房產主管部門不得采取補辦土地出讓手續、補收土地出讓價款的辦法，準許其按商品住宅進行銷售，也不得予以辦理土地、房屋產權登記手續；對歷史上已建成并剩余的保障性住房，應由政府按規定收回并統一進行公開處置。

規范土地出讓金收支管理

●嚴格“收支兩條線”管理

●不得違規減免土地出讓價款

土地出讓收支全額納入地方政府基金預算管理，收入全額納入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理；不得直接委托企業出資對出讓前的經營性房地產用地進行一級開發，約定出讓后返還投資，并對土地

出讓收益或溢價進行分成，不得違規通過簽訂協議等方式，將應繳地方國庫的土地出讓收入，由受讓方作為征地和拆遷補償費直接支付給農村集體經濟組織或農民。土地出讓成交后，土地出讓價款必須全部繳清方可發放土地使用權證，不得按土地出讓價款繳納比例辦理土地使用權分期分割登記手續；未按出讓合同約定履行各項義務，未繳清土地出讓價款、未取得土地使用權證、未完成開發投資總額的２５％以上（不含土地出讓價款）等法定條件，以及出現土地閑置的，不得辦理土地轉讓手續。

加大監督檢查力度

●強化對土地出讓行為的全程監督

●嚴禁違規干預土地出讓

●落實共同責任機制

建立健全土地出讓網上監管機制，實現對土地出讓權力運行鏈條進行在線監控；經營性房地產用地出讓年度計劃、基準地價（或最低出讓價格）、宗地出讓公告、出讓方案、出讓底價評估確定、批準變更土地用途和規劃條件等基本信息，必須在政務信息系統上接受全程電子監察。各級黨政領導不得濫用手中權力，以打招呼、批條子、私下授意等各種形式干預土地出讓工作；經營性房地產用地在公開出讓之前，不得通過會議議定、投資協議等形式事先確定開發業主、約定或承諾優惠地價，或者以承諾返還土地出讓金等形式變相低價出讓土地；土地出讓行為被認定違法違規的，應追究相關單位責任人員的責任。各級黨委要切實負起黨風廉政建設的主體責任，把預防和治理土地出讓領域腐敗工作作為落實黨風廉政建設責任制的重要內容來抓；各級紀檢監察機關要切實負起黨風廉政建設的監督責任，督促各地各有關部門在土地出讓中認真履職；省委巡視組要把土地出讓領域是否存在違法違紀問題作為巡視的重要內容，強化巡視監督；審計部門要把土地出讓專項審計作為經濟責任審計和領導干部離任審計的主要內容，不斷強化審計監督工作力度；各級國土資源、建設、規劃部門要加大執法力度，省國土資源廳要組織開展對土地出讓領域違法違規行為的專項整治，及時依法處理到位，并建立健全與任免機關、監察機關的案件移送機制。

第二篇：安徽省國有經營性建設用地出讓管理辦法

安徽省國有經營性建設用地出讓管理辦法

第一條 為強化土地市場管理，進一步規范國有經營性建設用地出讓行為，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《安徽省人民政府關于進一步強化土地節約集約利用工作的意見》（皖政﹝2013﹞58號）等規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區域內工業和商業、旅游、娛樂、商品住宅等國有經營性建設用地使用權的出讓管理。

前款規定的工業用地不包括采礦用地。

第三條 市、縣人民政府是國有經營性建設用地使用權出讓主體，市、縣國土資源行政主管部門具體負責組織實施。

第四條 國有經營性建設用地使用權出讓實行計劃管理。市、縣國土資源行政主管部門根據當地經濟社會發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用計劃、城鄉規劃和土地市場狀況等，會同當地發展改革、規劃、住建、財政等部門編制國有建設用地供應計劃，經同級人民政府批準，報省國土資源廳備案，于每年3月底前向社會公布。

第五條 國有經營性建設用地使用權出讓方案由市、縣國土資源行政主管部門會同城市規劃等有關部門共同擬定并報市、縣人民政府批準，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門組織實施。出讓方案應包括擬出讓地塊的空間范圍、用途、年 1 限、出讓方式、時間和其他條件等。

出讓方案自批準之日起1年內有效。

第六條 國有經營性建設用地使用權出讓應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則，并納入全省縣級以上統一的公共資源交易平臺進行。工業和商業、旅游、娛樂、商品住宅等國有經營性建設用地除國家規定可以協議出讓外，必須實行招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

招標、拍賣、掛牌出讓活動由市、縣國土資源行政主管部門負責組織實施，也可指定或授權下屬事業單位具體承辦，或委托具有相應資質的交易代理中介機構承辦。

第七條 市、縣國土資源行政主管部門需按規定在土地有形市場或者指定的場所、媒介發布國有經營性建設用地使用權出讓公告，公告內容應包括宗地基本情況、招標、拍賣、掛牌活動時間、地點等事項，公告期限不少于20日。

公告期間，出讓公告內容發生變化的，市、縣國土資源行政主管部門應當在當地土地有形市場及時發布補充公告。涉及土地使用條件變更等影響土地價格的重大變動，補充公告發布時間距招標拍賣掛牌活動開始時間少于20日的，招標拍賣掛牌活動相應順延。發布補充公告的，市、縣國土資源行政主管部門應當書面通知已報名的申請人。

第八條 市、縣國土資源行政主管部門負責國有經營性建設用地儲備和前期開發，土地儲備機構負責土地儲備工作的具體實施，從嚴控制政府以外的單位和個人進行土地一級開發。

第九條 經營性用地出讓前應進行地價評估，確定出讓起始 2 價，出讓底價應當實行集體研究，綜合確定。土地估價機構在向委托方提交土地估價報告前通過登陸國土資源部“土地估價報告備案系統”進行報告備案。土地估價報告的有效期為1年。省國土資源廳每季度組織抽檢。出讓中溢價率超過50%及成交總價或單價創歷史新高的，應及時向省國土資源廳和國土資源部備案出讓結果，并在市級媒體上公示。

第十條 擬出讓地塊應嚴格按照《安徽省建設用地使用標準》、《工業用地控制指標》核定用地數量。對國家和地方已經頒布土地使用標準和建設標準，但因安全生產、地形地貌、工藝技術等有特殊要求，確需突破土地使用標準確定的規模和功能分區的建設項目，以及國家和地方尚未頒布土地使用標準和建設標準的建設項目，縣級以上國土資源主管部門應當組織開展建設項目節地評價，并將其作為建設用地供應的依據。

第十一條 大城市、中等城市、小城市（建制鎮）商品住宅項目用地，單宗出讓面積分別不得超過300畝、210畝、105畝。

第十二條 國有經營性建設用地使用權實行“凈地”出讓、“凈地”交付。市、縣人民政府是實施“凈地”主體，具體工作由區、鎮人民政府負責組織實施。

“凈地”是指土地權利清晰、安置補償落實到位、無法律經濟糾紛、土地開發利用規劃條件明確、具備動工開發所必需的水、電、路等基本條件的地塊。

第十三條 鼓勵實行工業用地彈性出讓年期制和租賃制。建立工業用地“長期租賃、先租后讓、租讓結合”供應機制。

第十四條 新建工業項目建筑容積率不低于1.0（單層廠房層高達到8米的按2層計算，層高達到12米的按3層計算），建筑密度不低于40%（不含道路），其中國家級開發區、市管省級開發區新建工業項目建筑容積率不低于1.2；國家級開發區、市管省級開發區、縣管省級開發區新建項目土地投資強度一般分別不低于300萬元/畝、200萬元/畝、150萬元/畝，或預期畝均稅收（不含土地使用稅）不少于30萬元/年、20萬元/年、10萬元/年。對達不到上述標準的新建項目，相應核減建設用地面積。石油、化工等生產工藝有特殊要求的，按國家標準執行。對國家級開發區固定資產投資額低于1億元或省級開發區固定資產投資額低于6000萬元的單個工業項目，不單獨供地。

第十五條 市、縣國土資源行政主管部門應通過土地市場動態監測與監管系統在線填報《國有建設用地使用權出讓合同》，并將合同約定的內容告知規劃、住建、房產、財政等部門及所在地人民政府（開發區管委會）。

第十六條 依法取得國有經營性建設用地使用權的單位和個人應按照《國有建設用地使用權出讓合同》約定和規定繳納土地出讓價款。

未按照《國有建設用地使用權出讓合同》約定按時繳納土地出讓價款的，須嚴格按照國家有關規定征收違約金；延期付款超過60日，且經催交仍不支付土地出讓價款的，出讓人有權解除合同，定金不予返還，并可要求受讓人賠償損失。

單宗土地出讓價款，首次繳納比例不得低于全部價款的 4 50%，分期繳納的余款1年內繳清，特殊項目（不含房地產項目）用地經批準最長不超過2年繳清。依照《國有建設用地使用權出讓合同》約定付清土地出讓價款的，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按《國有建設用地使用權出讓合同》約定繳清土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書，不得以任何方式返還或者變相返還土地出讓價款。

第十七條 依法取得國有經營性建設用地使用權的單位和個人，應當按照《國有建設用地使用權出讓合同》約定的容積率、土地用途等規劃條件開發建設。

第十八條 嚴格國有出讓土地使用條件管理。任何單位和個人不得擅自改變土地使用條件。確需改變土地用途，須經出讓方和規劃管理部門同意，原土地使用權人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》或重新簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，調整國有建設用地使用權出讓金，但《國有建設用地使用權出讓合同》、法律、法規等明確應當收回土地使用權重新公告出讓的除外。

原土地使用權人應當按照國有建設用地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂的國有建設用地使用權出讓合同約定，及時補繳土地使用權出讓金額，報經同級人民政府或土地管理決策機構批準并在媒體上公示。

第十九條 市、縣國土資源行政主管部門應當建立土地利用動態巡查制度，依據《國有建設用地使用權出讓合同》，通過信 5 息公示、預警提醒、開竣工申報、現場核查、跟蹤管理、竣工驗收、閑置土地查處、建立誠信檔案等手段，加強建設用地供后開發利用全程監管。

土地利用動態巡查結果應實時上報，市、縣國土資源行政主管部門應根據不同監測階段，將交地、開工、竣工、土地閑置認定及處置、竣工驗收等監管信息及時錄入土地市場動態監測與監管系統。

第二十條 市、縣人民政府應對城鎮布局散亂、利用粗放、用途不合理以及未達到規定容積率、畝均投資強度、畝均稅收標準等低效建設用地，通過規劃統籌、政府收儲、異地置換、退二進三和就地轉型等措施，開展再利用。

第二十一條 單位和個人未按照合同約定的時間開工，構成土地閑置滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批準后，按照土地出讓價款的20%繳納土地閑置費。閑置土地滿兩年的，由市、縣國土資源行政主管部門報經有批準權的人民政府批準后，無償收回建設用地使用權。

第二十二條 未履行《國有建設用地使用權出讓合同》，欠繳土地出讓價款、閑置土地以及不履行土地使用合同等失信行為，依據《安徽省國土資源市場領域失信行為懲戒標準》，在未處置前，國土資源管理部門暫不受理其新的建設用地申請。

第二十三條 中介機構違反規定泄露與出讓活動有關的保密事項、與競買人串通損害國家利益、采取不正當手段排斥其他競買人的，除由有關部門依法追究其法律責任外，市、縣國土資源行政主管部門不得再安排或者委托其從事有關中介活動。

第二十四條 國家工作人員在國有經營性建設用地使用權出讓中，有下列行為之一的，按照有關規定給予行政處分：

（一）非國家規定采取協議方式出讓國有經營性建設用地使用權的；

（二）在國有經營性建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓中，與投標人、競買人惡意串通，故意設置不合理的條件限制或者排斥潛在的投標人、競買人等方式，操縱中標人、競得人的確定或者出讓結果的；

（三）違反規定減免或者變相減免國有經營性建設用地使用權出讓金的；

（四）國有經營性建設用地使用權出讓合同簽訂后，擅自批準調整土地用途、容積率等土地使用條件的；

（五）違反規定頒發國有經營性建設用地使用權證書的；

（六）其他違反規定出讓國有經營性建設用地使用權的行為。

第二十五條 本辦法自發布之日起施行。

第三篇：關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定

上海市人民政府辦公廳轉發市規劃國土資源局制訂的《關于加強本市經營性用

地出讓管理的若干規定》的通知

滬府辦〔2017〕19號

各區人民政府，市政府有關委、辦、局：

市規劃國土資源局制訂的《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》已經市政府同意，現轉發給你們，請認真按照執行。

上海市人民政府辦公廳

2017年3月31日

關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定

第一條（目的和依據）

為充分發揮土地資源市場配置作用，加強經營性用地出讓全生命周期管理，提升城市功能和品質，提高土地利用質量和效益，促進經濟社會可持續發展，根據《中華人民共和國土地管理法》《上海市土地使用權出讓辦法》和《關于進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》（滬府發〔2014〕14號），制定本規定。

第二條（定義）

本規定所指的經營性用地，是指商業、辦公、商品住宅等用地，商業、辦公用地涵蓋金融、娛樂、旅游、會展和服務業等用途。

本規定所稱的經營性用地出讓全生命周期管理，是指以提高土地利用質量和效益為目標，以土地出讓合同為平臺，通過健全經營性用地的用途管制、功能設置、業態布局、土地使用權退出等機制，將項目建設、功能實現、運營管理、節能環保等經濟、社會、環境各要素納入合同管理，實現土地利用管理系統化、精細化、動態化。

第三條（適用范圍）

本市新增的經營性用地，以及營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目用地，按照本規定執行。歷史違法用地處置、存量補地價項目、原劃撥土地轉出讓、集體經營性用地入市試點等情形，參照本規定執行。

第四條（基本原則）

（一）堅持市場配置資源，公平、公正、公開出讓土地；嚴格限定劃撥用地范圍，營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目用地實行有償使用制度。

（二）堅持遵循經營性用地全要素管理，將經營性用地項目建設、功能業態、運營管理、節能環保等要素與其他出讓條件納入土地出讓合同管理，注重經濟效益向注重經濟、社會、環境綜合效益轉變。

（三）堅持實施土地利用全過程管理，以土地出讓合同為平臺，實現建設用地開竣工、運營管理、公益性責任和建設用地使用權退出的全過程管理。

第五條（管理職責）

市和區規劃土地部門是本市土地出讓工作的主管部門，負責經營性用地出讓管理，是經營性用地的出讓人。

經營性用地出讓前，出讓人應征詢相關職能部門意見，在對征詢意見進行綜合匯總的基礎上，在出讓文件中明確出讓地塊的各類建設管理要求。

本市規劃土地、投資、產業、建設、房屋管理、環保、綠化市容、交通、民防、衛生防疫、水務、文物等相關職能部門按照“公平、公正、公開”的原則，提出經營性用地各項建設要求、管理要素、監管考核和違約處置等要求，作為土地出讓條件納入土地出讓合同，并按照“誰提出、誰負責、誰監管”的原則，對受讓人的合同履約情況進行要素評定，依法實施監管。

第六條（規劃管理要求）

出讓人應根據控制性詳細規劃要求，確定出讓地塊的土地用途、混合用地建筑量比例、容積率、建筑限高、住宅套數等出讓條件。通過土地出讓前規劃實施評估，進一步完善公共服務設施、公共空間等公共服務功能要求。

規劃確定的城市重要特定地區（如城市公共活動中心、歷史文化風貌保護區等），應在控制性詳細規劃的基礎上，開展城市設計，并結合開發機制，編制控制性詳細規劃附加圖則，經批準后納入土地出讓合同。

第七條（土地出讓研判）

加強土地出讓前的研判工作。規劃土地部門應結合相關部門征詢意見，對擬入市出讓地塊進行研判。從地塊符合本市土地利用總體規劃和城鄉總體規劃情況、控制性詳細規劃批準情況、土地儲備規劃計劃批準情況、涉及土地農轉用征收手續辦理情況、地塊前期動拆遷實施情況等方面，分析土地出讓合規性和合理性。進一步明確社會停車場、物業用房、社區公共服務設施等公建配套設施建設要求。

第八條（建設管理要求）

擬出讓土地上的建設項目，應符合以下建設管理要求：

（一）加強項目開竣工時間管理要求。出讓人應結合建設項目的建筑體量、規劃建筑設計、管理要素等條件，合理約定開工、竣工時間，并可按照土地出讓價款的一定比例，約定延期開工、竣工的違約金金額。

出讓人應及時提示、督促受讓人按照合同約定的開工、竣工時間進行開發建設。對逾期未開工滿一年的項目，出讓人應及時開展閑置土地調查和認定，合理界定土地閑置形成原因，依據國土資源部發布的《閑置土地處置辦法》的相關規定進行處理。

（二）落實建筑綠色環保節能管理要求。建設、房屋管理部門應按照規定，對綠色建筑、裝配式建筑和廢棄混凝土資源化利用等配置提出建設要求。

（三）配建保障性住房管理要求。房屋管理部門應對商品住宅用地中配建的保障性住房比例提出意見，明確保障性住房的同步建設、同步配套、同步交付、建成后無償移交等要求。

（四）落實全裝修住宅管理要求。房屋管理部門可對住宅用地中應落實全裝修住宅建設比例提出意見，明確全裝修住宅建設程序應按照有關規定執行。

（五）公共服務功能要求。明確地塊公共服務配套設施或公共空間的建設、使用要求以及產權歸屬。

（六）保護保留建筑要求。規劃土地、文物、房屋管理等部門應對地塊內保護保留建筑的使用、維護、修繕等提出要求。

（七）綠化管理要求。綠化部門應對地塊內綠化面積、綠地率等提出相關要求。對于多層建筑物業，綠化部門可對屋頂綠化提出相關要求。

第九條（功能管理要求）

辦公用地可由商業、投資等管理部門結合區域發展、區位環境、市場需求等情況，提出引入企業的行業類型等相關要求。出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公。

商業用地可由商業、投資等管理部門結合區域功能、社會需求、土地用途等情況，提出休閑娛樂、大眾零售、酒店旅館等商業功能業態。出讓合同中商業用地未經約定，不得建設公寓式酒店。

營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目用地，應結合土地用途和項目情況，由相關主管部門對項目應達到的功能提出要求。

第十條（運營管理要求）

擬出讓土地上的建設項目，應符合以下運營管理要求：

（一）商業運營要求。投資、商業、產業等部門可對商業用地提出統一招商、統一運營、商業業態布局等要求，旅游管理部門可對酒店功能的用地提出星級要求和管理標準。

（二）物業持有和銷售要求。為進一步提升城市功能品質，抑制房地產投機炒作，確保市場平穩健康運行，在土地出讓前，投資、商業、產業等部門應綜合區域配套、房地產市場、項目功能定位等因素，對擬出讓地塊進行綜合評估，出讓人應按照相關文件規定明確商業、辦公物業的持有比例和持有年限，并載入土地出讓合同。

出讓合同中可約定由建設單位持有部分住宅物業，用于租賃（除按照相關規定和合同約定應移交政府及政府有關部門的保障房等物業外）。

出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。

出讓合同約定社區配套商業物業、商品住宅用地配套商業物業應整體持有（除按照相關規定和合同約定應移交政府及政府有關部門的物業外）。

第十一條（建筑節能和環境保護要求）

擬出讓土地上的建設項目，應符合以下建筑節能和環境保護要求：

（一）建筑節能管理要求。為降低建筑能耗，提高建筑能源利用效率，商業、辦公、商品住宅等用地建筑應按照綠色建筑標準建設，并達到國家和本市有關綠色建筑管理規定要求。

（二）土壤環境（含地下水）保護要求。經營性用地出讓前，相關單位應按照環保標準和規范要求完成土壤環境（含地下水）調查評估，確存在污染并需要治理修復的，應組織實施修復并達到環保要求。調查評估及修復等相關材料作為土地出讓合同的附件。

經營性用地出讓后，在使用過程中發生污染的，應按照“誰污染、誰治理”的原則，承擔土壤環境（含地下水）調查評估及修復的責任及費用。經相關認定造成嚴重環境污染的，出讓人可按照合同約定解除出讓合同，無償收回土地使用權，并有權追繳土壤環境（含地下水）修復的有關費用。

經檢測符合環境要求的土壤耕作層，應按照合同約定運送到相關耕地整理復墾項目區域利用；地下空間利用產生的渣土，應按照合同約定運輸到灘涂造地、景觀營造等區域處置利用。

第十二條（土地出讓方式）

商業、辦公、商品住宅等經營性用地應采取公開招拍掛方式出讓；對功能實現、運營管理、建設條件等方面有特別要求的出讓地塊，可通過擬供應計劃公示、預申請、招商信息發布等形式，提前入市公開信息。

位于城市重要特定地區、具有重要功能性的商業、辦公等經營性用地，可采用附帶規劃設計方案、基礎設施要求、功能建設要求、運營管理要求的方式實施出讓。

營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目用地，可采取協議出讓方式供地。供地計劃公布后，同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者的，應采取公開招拍掛方式出讓。

第十三條（土地出讓價格）

出讓人應根據土地評估價格、土地市場情況等，在市場評估的基礎上，結合經營性用地全要素管理要求，經集體決策，綜合確定擬出讓地塊出讓起始價或底價。

協議出讓底價不得低于擬出讓地塊所在區域同類用地基準地價的70%。

第十四條（土地出讓年限）

商業、辦公、商品住宅等經營性用地出讓年限不得高于法定最高出讓年限。營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目用地，可根據項目實際情況，實行彈性出讓年限，出讓年限不得高于法定最高出讓年限。

第十五條（規劃建筑方案管理要求）

建設、規劃土地部門應嚴格按照經批準的控制性詳細規劃及土地出讓合同規定的土地用途、建筑規模、規劃建設條件以及經批準的規劃設計方案、建筑要求、建（構）筑物保護保留要求、建設標準、基礎設施及建筑物使用性質等進行管理。

第十六條（轉讓管理要求）

土地受讓人應按照土地出讓合同的約定進行開發建設，依法進行預銷售、轉讓等行為，建設用地使用權轉讓后，受讓人應履行原出讓合同中約定的權利和義務。轉讓時應符合以下條件：

（一）屬于房屋建設工程轉讓的，應付清土地出讓價款并領取土地使用權證書，取得建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，并完成房屋建設開發投資總額的25%以上。

（二）未達到房屋建設工程轉讓條件的，土地使用權及地上建筑物等不得整體或分割轉讓，受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人等均不得改變。在滿足土地出讓合同約定的轉讓條件后，受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人發生改變的，應提前書面告知出讓人。

（三）商業、辦公、商品住宅等經營性物業在滿足預售或銷售條件后，受讓人在提交預售或銷售許可申請時，除應提交相關規定材料外，還應提交自持物業的具體位置、面積等相關材料，具體由市房屋管理部門另行制定。

（四）受讓人在完成開發建設并領取房地產權證后，土地出讓合同中約定持有的物業，在持有年限內不得轉讓。

對營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目用地，應由受讓人整體持有，不得分割轉讓；確需整體轉讓的，須經出讓人同意，或由出讓人按照出讓合同約定的價格和方式優先回購。

對商業、辦公、商品住宅等經營性物業，應按照出讓合同約定持有相應面積的房地產，不得整體、分割轉讓。對因破產、重組、撤銷等特殊情形確需轉讓約定持有房地產的，須經出讓人或者相關管理部門同意，或按照約定由出讓人或其指定部門優先回購。

商業地塊規劃為酒店用途的，應以規劃確定具有完整功能、可獨立使用的范圍，作為房地產的基本單元。

第十七條（土地出讓要素評定）

出讓人作為要素評定的組織部門，應組織相關管理部門以法律、法規和土地出讓合同為依據，在建設管理、綜合驗收、土地出讓期限屆滿以及土地出讓合同約定的其他監管環節，對各項管理要素進行評定。規劃土地部門應加強規劃土地執法監察，及時發現擅自改變土地用途、建設條件的情形。

建設項目竣工后，在土地核驗環節中，由出讓人依據出讓合同約定的建設管理、功能管理、運營管理、建筑節能和環境保護等要求，組織征詢相關部門的驗收評定意見，經匯總后作為土地核驗依據。

第十八條（違約責任）

受讓人在履行合同中存在違反相關法律、法規規定行為的，有關職能部門應依法予以處罰或處理。受讓人在接受處罰或按處理要求完成整改后，出讓人可視情況履行出讓合同或變更、解除出讓合同。

受讓人未按照合同約定開發建設，出現以下情形之一的，出讓人有權解除合同，并按照合同的約定，收回土地使用權。對地上建筑物的補償，可事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等方式處置，并在土地出讓合同中予以約定：

（一）受讓人因自身原因未按照合同約定時間開發建設，造成土地閑置，土地閑置滿兩年未動工開發的。

（二）擅自改變土地用途和建設條件，違法情節嚴重、拒不整改、拒不接受處罰的。

（三）違反相關法律法規規定或未能達到出讓合同約定的建設、功能、運營、節能環保要求，拒不改正、拒不接受處罰的。

第十九條（登記管理）

規劃土地、房屋登記部門應按照土地出讓合同約定，在受讓人申請辦理登記時，將建設用地使用權人出資比例、股權結構等作為登記的附件材料，登記機構應將登記的附件材料一并歸檔。

受讓人應按照《不動產登記暫行條例》及本市有關規定，申請辦理房屋使用權初始登記，登記機構不得為土地出讓合同約定的自持物業單獨辦理登記。

權利人在土地出讓合同約定的物業持有期間內，簽訂不動產轉讓合同和辦理轉移登記，或變更不動產權證附記欄中注記的上述約定內容，需提供出讓人審核同意的意見。

第二十條（抵押管理）

經營性用地使用權抵押時所擔保的主債權，僅限于開發建設該出讓地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓價款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應按照《上海市房地產抵押辦法》的有關規定辦理。

按照土地出讓合同約定的自持部分物業，應整體抵押，不得分割抵押。抵押權實現時，受讓人應執行原出讓合同中約定的權利和義務。

第二十一條（工作機制）

建立全市統一的土地全生命周期管理信息平臺，將各類用地的建設、功能、運營、環境等指標以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入信息平臺，通過多部門信息共享、協同管理，建立動態實時的監督管理機制，實現全程一體化管理。

各管理部門按照職責，落實土地全生命周期管理要求，對出讓合同約定的相關管理要素開展日常監管，并及時更新監管結果信息。市、區規劃土地部門負責土地出讓管理工作的協調和督辦，按照土地合同約定的要素管理期，限期向各歸口管理的職能部門發送監管清單，匯總監管結果。

第二十二條（誠信體系）

逐步推行企業誠信體系建設，建立企業信用檔案。由區政府會同相關部門在項目審批、核準、備案以及融資抵押等方面加強企業信用監管，限制或禁止誠信異常企業參與土地交易。

第二十三條（實施日期）

本規定自2017年4月10日起施行，有效期至2022年3月31日。

上海市規劃和國土資源管理局

2017年3月30日

第四篇：黃石市進一步加強經營性用地管理的若干意見

黃石市進一步加強經營性用地管理的若干意見

近年來，我市通過加強經營性用地管理，促進了土地有形市場的健康發展。但是，也出現了一些擅自提高容積率、改變土地用途、規避土地出讓金等不規范行為。為進一步規范經營性用地管理，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）和《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）等有關規定,現提出如下意見:

一、進一步明確經營性用地管理部門職責

（一）加強經營性用地建設項目規劃用地條件管理。市規劃部門在經營性用地入市交易前,應依據控制性詳細規劃編制規劃設計條件，明確項目用地位置、用地規模、用地性質、建筑容積率、總建筑面積、綠地率、建筑高度、建筑密度、不同用地性質建筑面積的比例以及中小套型住房的面積比例、專業用房等指標。規劃設計條件涉及地下室和架空層的,應明確負高、層高、建筑面積及使用功能。

（二）加強經營性用地建設項目土地使用條件管理。市國土部門應按照經營性用地建設項目規劃用地條件，實施國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓，簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，明確約定各類土地使用條件。因代征地等原因出讓土地面積與規劃用地面積有差異的,實際建筑容積率按出讓時規劃總建筑面積與出讓土地面積的比值確定。

（三）加強經營性用地建設項目房屋銷售及產權管理。市房產部門應按照規劃用地條件和出讓合同約定的土地使用條件，辦理經營性用地建設項目房屋銷售（預售）許可和產權登記。對擅自改變規劃用地條件和土地使用條件中任何一項指標的，不得辦理房屋銷售（預售）許可證和產權證。

（四）加強經營性用地建設項目施工管理。市建委應按照土地使用權出讓和建設工程規劃許可的有關證明，辦理經營性用地建設項目施工許可手續。

二、進一步規范經營性用地建設行為

（五）嚴格經營性用地出讓條件。經營性用地出讓應提供已對地上建（構）筑物、附著物所有權人進行拆遷安置補償的“凈地”。除必須符合城市規劃和土地出讓基本條件外,應處理好出讓地塊的土地權屬、地上建(構)筑物、附著物等法律關系。對權屬不清、拆遷補償安置未落實的,不得入市交易。經營性用地嚴格控制毛地出讓，因特殊情況確需實施“毛地”出讓的,由項目所在地城區人民政府（開發區）會同市國土（及其土地儲備機構）、規劃、房產部門提出方案，報市人民政府批準后, 市國土部門方可實施土地出讓。

（六）嚴格控制劃撥供地和協議出讓范圍。經營性用地必須嚴格執行招標拍賣掛牌出讓制度。因城市公益建設實施拆遷還建的項目用地,可依法實行劃撥方式供地。對歷史遺留的已建成開發性拆遷還建項目用地，經依法處理后，可采取協議出讓方式，直接完善供地手續。歷史遺留問題用地按實際用地時的土地市場地價標準征收土地出讓金。

（七）嚴格控制經營性用地改變用途。經營性用地出讓后,原則上不得改變用途。確因城市建設需要變更用途的，必須經市人民政府批準。用地單位應持批準文件向市國土部門申請辦理土地用途變更審批手續，簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》，或重新簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》,補繳土地出讓金。

（八）嚴格規范劃撥土地權益價計算標準。劃撥國有建設用地使用權不得直接用于經營性開發。經批準確需用于經營性開發的,必須依法辦理國有建設用地使用權出讓手續。劃撥建設用地土地使用權權益價格，按劃撥用地原土地用途評估后由市國土部門集體討論確定。

三、嚴格控制調整經營性用地容積率

（九）嚴格容積率調整條件。國有土地使用權一經出讓，任何單位和個人都無權擅自更改規劃確定的容積率。若出現下列情形確實需要調整的，應符合國家有關容積率指標的技術規范，且不得影響國家利益和他人合法權益、與開發企業資質相適應：

1．城市總體（分區、專業）規劃調整或修編造成地塊條件變化的；

2．因城市基礎設施、公益性公共設施建設需要導致已出讓地塊的大小及相關建設條件發生變化的；

3．國家和省的有關政策發生變化的。

（十）規范容積率調整程序。確需調整規劃確定的容積率的，按以下程序辦理調整手續：

1．建設單位或個人向市規劃部門提出調整容積率申請，陳述調整理由，并附規劃建筑設計方案；

2．市規劃部門從建立的專家庫中隨機抽調專家，組織專家與市發展改革、國土、建設、房產、財政、城管等相關部門對規劃調整方案的必要性和合理性進行論證；

3．在“中國·黃石”政府網站或本市其他主要媒體上進行公示，征求利害關系人的意見，必要時應組織聽證；

4．經專家論證、征求利害關系人的意見后，市規劃部門認為確需調整容積率的，應提出調整建議并附論證、公示（聽證）結論等相關材料報市人民政府批準；

5．經市人民政府批準后，市規劃部門方可辦理后續的規劃審批手續，并及時將依法變更后的規劃條件抄告市國土部門備案。

調整的容積率指標如果突破控制性詳細規劃規定的，市規劃部門應當依據《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定，先行調整控制性詳細規劃，涉及其他規劃的須先行調整涉及到的其他規劃。同時，嚴格依法履行控制性詳細規劃或其他規劃的審批和備案程序。

容積率調整的，建設單位或個人應根據調整后的容積率與市國土部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》，或重新簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》,容積率調整后應補交土地出讓金及相關建設規費。市規劃部門憑容積率調整后補交土地出讓金及補辦的有關手續，發放或重新發放《建設工程規劃許可證》。

（十一）規范建筑面積計算差異的處理方法。建設項目符合規劃審批條件，因執行不同的計算口徑造成建筑面積差異的，以房產部門測量并確認的實際建筑面積為準；市規劃、國土部門按房產部門測量并確認的實際建筑面積補辦相關手續。

（十二）嚴格執行調整容積率補繳土地出讓金。經審批調整或竣工驗收允許提高容積率的經營性用地建設項目,增加的建筑面積應按樓面地價計算補繳土地出讓金。涉及原出讓時已明確不同用途建筑面積比例及地價的，按不同用途所增加的建筑面積分別補繳土地出讓金。

四、進一步加強經營性用地建設項目批后監管

（十三）實行經營性用地建設項目聯合核實制度。經營性用地建設項目竣工后,要將建設項目依法用地和履行土地使用權出讓合同情況作為規劃核實的內容,由市規劃部門會同建設、國土、房產部門對建設項目進行聯合核實,形成綜合核實意見，作為規劃、建設、國土、房產等部門辦理相關手續的依據。

（十四）加強經營性用地批后監管。對違反規劃設計條件和《國有建設用地使用權出讓合同》，擅自改變規劃用途和提高建筑容積率等土地使用條件且已形成違法事實的經營性用地建設項目，由相關部門分別依據《城鄉規劃法》和《土地管理法》等有關法律法規依法查處。市監察部門應當把經營性用地建設項目規范管理納入城鄉規劃效能監察的工作內容，加強監察。

（十五）本意見自發布之日起執行。本意見發布前經批準調整或驗收允許提高容積率的經營性用地建設項目,需補交土地出讓金辦理相關手續的，按本意見執行。

第五篇：2009用地出讓程序

工業用地出讓程序

2007年1月1日起，工業用地的出讓必須采用招標拍賣掛牌的方式，翔安區的最低價為288元/平方米（約合19.2萬元/畝，須符合專用廠房容積率為1，通用廠房容積率為1.5）。因此，我區的工業用地出讓程序如下：

第一階段：項目洽談，投資者需提交完整的投資計劃。

第二階段：區政府常務會議確定擬出讓地塊所屬行業。

第三階段：區投資公司開展地塊出讓前期工作，地塊規劃設計條件報送環保、規劃、國土、發改等四個部門會簽通過。

第四階段：市土總在“廈門市土地礦產資源交易市場”網站公告（包括土地位置、用途、面積、項目建設要求、申請人資格要求、土地開發情況及土地出讓底價等內容），期限為30天；符合條件的申請人可在公告期內到廈門市土地礦產資源交易市場預申請登記，區國土分局、區投資公司與投資意向人簽訂《投資意向協議書》，協議書簽訂之日起5個工作日內投資意向人繳交土地款的15%作為履約保證金，該部分可沖抵土地款；此時投資意向人開始準備成立公司。

第五階段：在滿足土地權屬轉移、場地及配套條件符合的情況下，若只有一個投資意向人與國土部門簽訂意向協議書，國土部門就摘牌情況在“廈門市土地礦產資源交易市場”網站公示10個工作日，若無人提出異議，公示期屆滿即可確定該投資意向人為國有建設用地使用權受讓人；若有兩個或兩個以上投資意向人與土地部門簽訂《投資意向協議書》，廈門市土地礦產資源交易市場組織投資意向人進行公開競價，期限為10個工作日。

第六階段：受讓人與區國土分局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，受讓人在合同簽訂之日起5個工作日內繳交50%的土地款，60個工作日內繳清其余土地款。