第一篇：商業(yè)性經(jīng)營性用地的歷史沿革

商業(yè)性經(jīng)營性用地的歷史沿革

時間:2010-08-05 11:14來源:河北冀港律師事務(wù)所 作者:閆鳳翥 點(diǎn)擊: 1737次

我國的相關(guān)土地出讓法律政策，是根據(jù)用地性質(zhì)的不同對出讓方式進(jìn)行了有區(qū)別地限制。目前，國有土地的用地性質(zhì)分為三大類：第一類：商業(yè)、旅游、娛樂和豪華（商品）住宅等經(jīng)營性用地；第二類：工業(yè)用地；第三類：前兩類之外的其他性質(zhì)用地。?

商業(yè)性經(jīng)營性用地的歷史沿革

文/閆鳳翥 河北冀港律師事務(wù)所

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第一階段：協(xié)議出讓為主階段

1999年1月27日之前主要執(zhí)行協(xié)議出讓，部分地塊拍賣出讓，法律及政策規(guī)定不明晰，土地交易市場尚未建立；

第二階段：招拍出讓為主階段

1999年1月27日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》國土資發(fā) [1999]第30號文指出：“目前，各地出讓國有土地使用權(quán)采用招標(biāo)、拍賣方式的比例很小，經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地的出讓仍主要以協(xié)議方式進(jìn)行，不利于建設(shè)公開、公平、公正的土地市場，不利于國有土地資產(chǎn)價值的實現(xiàn)，也不利于集約用地、節(jié)省土地使用權(quán)” 因此，該通知指出：為加大土地使用制度改革力度，進(jìn)一步擴(kuò)大招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)的范圍。明確規(guī)定該通知下發(fā)后：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，有條件的，都必須招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)?！敝挥幸垣@取最高出讓金為主要目標(biāo)，以出價最高為條件確定受讓人的；對土地使用者資格沒有特別限制，一般單位或個人均可能有受讓意向；土地用途無特別限制及要求的三種情況可以協(xié)議出讓。同時還規(guī)定：“對不具備拍賣條件，除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件；土地用途受嚴(yán)格限制，僅少數(shù)單位或個人可能有受讓意向的兩種情形之一的必須公開招標(biāo)出讓；對土地使用者有資格限制或特別要求的，可對符合條件的用地申請者進(jìn)行邀請招標(biāo)。這一時期的土地交易市場剛剛活躍起來，各地運(yùn)營機(jī)制尚不健全，沒有統(tǒng)一的做法。

第三階段：出讓方式混合階段

2001年6月，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》(174號文)提出建立健全土地市場規(guī)范運(yùn)行的基本制度，包括土地使用權(quán)公開交易制度等。計劃出讓的土地必須在指定場所或通過有關(guān)媒體向社會公布。按規(guī)定應(yīng)招標(biāo)拍賣的，必須公開招標(biāo)拍賣。協(xié)議出讓的，必須公布協(xié)議結(jié)果。有條件的地方要建立有形土地市場，土地交易要在有形市場中公開掛牌進(jìn)行。土地交易管理的程序要向社會公開，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費(fèi)用，保障交易安全，促進(jìn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。此間，協(xié)議出讓還沒有叫停，只是要求公布結(jié)果。第一次提出建立土地交易市場的概念和掛牌出讓方式。此階段土地出讓共存四種方式既招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。

第四階段：叫停協(xié)議出讓階段

2002年5月，國土資源部簽發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(11號文)，叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，11號文件的頒布被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始。自2002年7月1日起：有條件的都必須采取招標(biāo)、拍賣方式，但并沒有全部禁止協(xié)議出讓。

第五階段：協(xié)議出讓限定期限

2004年7月1日國土資源部 監(jiān)察部聯(lián)合簽發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 》國土資發(fā)[2004]71號明確規(guī)定：2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施后，除原劃撥土地使用權(quán)人不改變原土地用途申請補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問題之外，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式，其他土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。各地要嚴(yán)格按國家有關(guān)政策規(guī)定界定《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施前的歷史遺留問題，不得擅自擴(kuò)大范圍，也不得弄虛作假，變相搭車。要加快工作進(jìn)度，在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。

第六階段 招拍掛市場階段

2007年10月1日《中華人民共和國物權(quán)法》開始實施，該法明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。”至此，土地市場交易全面進(jìn)入招拍掛階段，標(biāo)志著我國土地市場進(jìn)入成熟階段。

第二篇：如皋市經(jīng)營性用地容積率管理辦法

如皋市人民政府文件

皋政規(guī)〔2010〕1號

市政府關(guān)于印發(fā)《如皋市經(jīng)營性用地

容積率管理辦法》的通知

各鎮(zhèn)人民政府，市各委、辦、局、行、社、公司，市各直屬單位：

《如皋市經(jīng)營性用地容積率管理辦法》已經(jīng)市政府第二十九次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○一○年六月十二日

主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè) 用地容積率 通知

抄送：市委各部門，市人大常委會辦公室，市政協(xié)辦公室，市法院、檢察院，市人武部，市各人民團(tuán)體。

如皋市人民政府辦公室 2010年6月12日印發(fā)

共印350份

如皋市經(jīng)營性用地容積率管理辦法

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范本市經(jīng)營性用地的容積率規(guī)劃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場的公開、公平、公正，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》（建規(guī)〔2008〕227號）等精神，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市市域范圍內(nèi)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的容積率管理，適用本辦法。

第三條 經(jīng)營性用地出讓前，應(yīng)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門根據(jù)已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，確定地塊容積率等規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)。經(jīng)營性用地出讓后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門所確定的容積率等規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計和建設(shè)。

第四條 符合城鎮(zhèn)規(guī)劃，通過改制和其它方式已經(jīng)取得出讓的經(jīng)營性用地，因歷史等客觀原因無規(guī)劃設(shè)計條件的，容積率指標(biāo)按土地出讓合同、改制批準(zhǔn)文件或原批準(zhǔn)規(guī)劃方案中的指標(biāo)控制。

第五條 建筑面積指標(biāo)分為計容積率建筑面積和不計容積率建筑面積?？偨ㄖ娣e為計容積率建筑面積與不計容積率建筑面積之和。

容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的計容積率總建筑面積與基地總面積的比值。

第六條 核定建筑工程建筑面積和竣工規(guī)劃核實建筑面積應(yīng)嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）執(zhí)行；

第七條 各項建筑面積和容積率按以下規(guī)則要求計算：

（一）關(guān)于住宅建筑入戶空間（如入戶花園、空中花園、宅內(nèi)花園）建筑面積和容積率的計算：有頂蓋、不封閉的入戶空間，每戶只能設(shè)臵一個，水平投影面積不大于10平方米時，按其水平投影面積的1/2計算建筑面積計入容積率；超過10平方米時，按其水平投影面積計算全建筑面積計入容積率。

（二）關(guān)于建筑物層高與容積率的計算規(guī)則： 1．建筑物層高在4.8（不含）~6.0米之間，按其水平投影面積的1.5倍計算建筑面積計入容積率；層高在6.0（不含）米以上，按其水平投影面積2倍計算建筑面積計入容積率；單一空間達(dá)到2000平方米以上的大型商業(yè)用房，建筑高度可適當(dāng)提高，門廳、大堂、中廳、內(nèi)廊、采光廳等不計入超高范圍。2．建筑物底層配套車庫層高大于2.50米，其建筑面積計入容積率，層高低于等于2.5米其建筑面積不計入容積率。

（三）閣樓按其建筑面積全部計入容積率。

（四）居住建筑陽臺不論是凸陽臺、凹陽臺還是凹凸復(fù)合型陽臺，南陽臺最大進(jìn)深不得超過2.4米，其它陽臺最大進(jìn)深不得超過1.5米，符合以上規(guī)定的按其水平投影面積的1/2計算建筑面積計入容積率；不符合以上規(guī)定的，均視為非陽臺建筑空間，按其水平投影面積計算建筑面積計入容積率；非居住建筑一般不得設(shè)臵陽臺，特殊情況下如立面造型需要設(shè)臵陽臺的，按其水平投影面積計算建筑面積計入容積率。

（五）建筑底層布臵的架空層, 除電梯井、門廳、過道等圍合部分外，其余部分建筑面積不計入容積率。架空層應(yīng)滿足以下條件:以柱、剪力墻落地,視線通透、空間開敞;無特定功能,只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。

（六）結(jié)構(gòu)頂板高出室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高大于1.5米且層高大于2.50米的地下室和半地下室，按其水平投影面積的一半計入容積率；不大于1.5米的，不計入容積率。

（七）單獨(dú)配建的配電房、公共廁所、燃?xì)庹{(diào)壓房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景觀建筑的建筑面積不計入容積率，但物管、治安值班、居委會等公共配套用房建筑面積計入容積率。

（八）建筑內(nèi)消防部門確認(rèn)的避難層和層高不大于2.2米的設(shè)備層建筑面積不計入容積率。

（九）建筑外墻采用保溫新材料、新技術(shù), 其保溫層水平投影面積計入建筑面積，但不計入容積率。

第八條 經(jīng)營性用地出讓后，容積率指標(biāo)原則上不得調(diào)整。確需調(diào)整的，必須符合以下條件之一：

（一）城鎮(zhèn)總體（分區(qū)、專業(yè)）規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊發(fā)展條件變化的；

（二）因城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；

（三）國家和省、市的有關(guān)政策發(fā)生變化的； 符合以上條件，且綠地率、建筑密度和公共服務(wù)設(shè)施滿足規(guī)劃設(shè)計條件，在不影響國家和公眾合法權(quán)益的前提下，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門可以按規(guī)定程序重新核定經(jīng)營性用地的容積率指標(biāo)。

第九條 調(diào)整經(jīng)營性用地容積率指標(biāo)按以下程序辦理：

（一）建設(shè)單位向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門提出書面申請，說明調(diào)整理由，提出具體調(diào)整方案，并附調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計方案圖；

（二）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門對調(diào)整容積率申請進(jìn)行初審，組織有關(guān)部門及專家對容積率調(diào)整的必要性和調(diào)整方案的合理性進(jìn)行論證、評審，對論證不通過的，不予調(diào)整；

（三）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門對論證通過的調(diào)整方案進(jìn)行社會公示，采用多種形式征求利害關(guān)系人的意見，必要時組織聽證；

（四）經(jīng)論證、公示（聽證）后，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門認(rèn)為確需調(diào)整容積率的，依法提出調(diào)整意見，并附論證、公示（聽證）結(jié)論和市國土部門土地出讓金補(bǔ)繳測算方案等相關(guān)材料，報市政府批準(zhǔn)；

（五）經(jīng)市政府常務(wù)會集體討論，決定同意容積率指標(biāo)調(diào)整的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門通知建設(shè)單位及時向市國土部門辦理土地出讓金補(bǔ)繳手續(xù)，并與市國土部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。

（六）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）局憑建設(shè)單位提交的土地出讓補(bǔ)充協(xié)議、補(bǔ)繳出讓金及相應(yīng)契稅的繳納憑證，辦理或變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

容積率指標(biāo)調(diào)整突破控制性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)依法先行調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃。第十條 涉及容積率調(diào)整的相關(guān)批準(zhǔn)文件、調(diào)整理由、調(diào)整依據(jù)、規(guī)劃方案以及專家論證意見、公示（聽證）材料等均應(yīng)按照國家有關(guān)城建檔案管理的規(guī)定及時向市城建檔案館移交備查。

第十一條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門應(yīng)加強(qiáng)對建設(shè)項目施工過程跟蹤管理和監(jiān)督檢查，確保建設(shè)單位按規(guī)劃許可批準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行施工。如發(fā)現(xiàn)違反建設(shè)工程規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的，有權(quán)制止，并應(yīng)函告市城市管理行政執(zhí)法部門予以查處。

第十二條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門進(jìn)行建設(shè)項目竣工規(guī)劃核實時，應(yīng)當(dāng)對建設(shè)項目規(guī)劃審批檔案的完整性、一致性進(jìn)行檢查，并重點(diǎn)審查建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積是否符合規(guī)劃許可確定的容積率和總建筑面積。

（一）對超建筑面積尚可采取改正措施對規(guī)劃消除影響的按以下辦法處理：

1．嚴(yán)格控制總建筑面積合理誤差。以建設(shè)項目規(guī)劃審批地塊總建筑面積為單位，5000平方米以內(nèi)（含5000平方米）合理誤差為1%；5000平方米以上部分合理誤差為0.5%。

2．竣工實測總建筑面積在合理誤差范圍內(nèi)，視為規(guī)劃竣工核實合格；超出合理誤差范圍，補(bǔ)繳超面積部分全部規(guī)費(fèi)，涉及容積率超土地出讓要求的，補(bǔ)繳土地出讓金。3．因違法建設(shè)而造成總建筑面積超過規(guī)劃許可確定的總建筑面積的，限期改正，補(bǔ)繳超面積部分全部規(guī)費(fèi)，涉及容積率超土地出讓要求的補(bǔ)繳土地出讓金，并處建設(shè)工程造價5%~10%的罰款。

（二）對超建筑面積無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價5%~10%的罰款。

第十三條 2007年12月31日以前出讓土地的容積率計算按原方法計算（車棚、閣樓和陽臺建筑面積不計入容積率），以后出讓地塊詳細(xì)規(guī)劃未經(jīng)審批的其容積率計算按本文件執(zhí)行；若調(diào)整建筑方案，新方案與原方案比較，涉及第七條相關(guān)內(nèi)容，發(fā)生變化的按本文件執(zhí)行。2005、2006年為鼓勵建設(shè)高層住宅，容積率調(diào)整已經(jīng)市政府批準(zhǔn)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證已領(lǐng)取的在建建筑工程，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)六層（含）以下按標(biāo)準(zhǔn)全額收取，七至十一層部分減半征收，十二層（含）以上部分全額減免；建設(shè)工程規(guī)劃許可證未領(lǐng)取的建筑工程不再享受以上政策。

第十四條 建設(shè)單位、設(shè)計單位應(yīng)嚴(yán)格按本辦法及相關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計，準(zhǔn)確計算建筑面積，注明計容積率建筑面積和不計容積率建筑面積。對違反本辦法及相關(guān)規(guī)范、弄虛作假的，將依法嚴(yán)肅處理。第十五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門、國土部門工作人員違反本規(guī)定擅自調(diào)整容積率的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十六條 本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門負(fù)責(zé)解釋。

第十七條

本辦法自發(fā)布之日起施行。

第三篇：岳陽縣經(jīng)營性建設(shè)用地容積率管理辦法

岳陽縣人民政府辦公室 岳縣政辦發(fā)[2011]10號

岳陽縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)岳陽縣經(jīng)營性建設(shè)用地容積率

管理辦法的通知

岳陽縣人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)岳陽縣經(jīng)營性建設(shè)用地容積率

管理辦法的通知

各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府，縣直各有關(guān)單位：

《岳陽縣經(jīng)營性建設(shè)用地容積率管理辦法》已經(jīng)縣人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

二〇一一年五月二十四日

岳陽縣人民政府辦公室 2011年5月24日印發(fā)

岳陽縣經(jīng)營性建設(shè)用地容積率管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)對經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)前后容積率的跟蹤管理，防止國有土地資產(chǎn)流失，保障城鄉(xiāng)規(guī)劃的順利實施，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)〔2001〕15號)、《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》(建設(shè)部令第22號)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》(建規(guī)〔2008〕227號)和《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率問題開展專項治理的通知》（建規(guī)〔2009〕53號）、湖南省財政廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理有關(guān)問題的通知》（湘財綜〔2007〕65號）以及岳陽市人民政府《關(guān)于印發(fā)＜岳陽市經(jīng)營性建設(shè)用地容積率管理辦法＞的通知》(岳政發(fā)〔2010〕20號)等規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。

第二條 本行政區(qū)域城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營性建設(shè)用地容積率的管理，適用本辦法。

第三條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營性建設(shè)用地容積率管理工作。

國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、房地產(chǎn)、監(jiān)察等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好經(jīng)營性建設(shè)用地容積率管理工作。

第四條 任何單位和個人都有權(quán)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門舉報和控告違反經(jīng)營性建設(shè)用地容積率管理規(guī)定的行為，對查證屬實的，依法給予獎勵。

第二章 規(guī)劃管理

第五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營性建設(shè)用地容積率指標(biāo)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)控制性詳細(xì)規(guī)劃，嚴(yán)格按控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定的容積率進(jìn)行建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件、規(guī)劃方案審查、規(guī)劃行政許可，并依法公示審批結(jié)果。第六條 經(jīng)營性建設(shè)用地出讓前，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定的容積率向國土資源部門抄告擬出讓地塊的容積率、使用性質(zhì)等規(guī)劃條件。

第七條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法確定的容積率等規(guī)劃條件，國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)載入國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。未載入的，該國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同無效。

第八條 經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)一經(jīng)出讓，任何單位和個人都無權(quán)擅自改變規(guī)劃設(shè)計條件確定的容積率。

第九條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對依法批準(zhǔn)的建設(shè)工程項目實行全過程監(jiān)管，依法核實己竣工建設(shè)工程建筑面積，確定竣工項目的實際容積率。

利用地下空間修建停車場、人防設(shè)施及儲物區(qū)，地下建筑面積不納入容積率計算范圍。

利用地形高差而建設(shè)的圍合空間，兩面開敞的，其建筑面積的25％計入容積率；三面開敞的，其建筑面積的50%計入容積率。

第十條 凡有下列情形之一的不得調(diào)整容積率：

（一）同一項目用地已完成部分建設(shè)，并已公告預(yù)售，剩余土地申請調(diào)整容積率的；

（二）以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)未達(dá)到兩年的；

（三）違法建設(shè)項目；

（四）法律法規(guī)規(guī)定不得調(diào)整容積率的其他情形。第十一條 凡符合國家和省有關(guān)技術(shù)規(guī)范，且同時滿足下列條件的建設(shè)項目可以調(diào)整容積率：

（一）建設(shè)用地所在區(qū)域因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整，可以提高開發(fā)強(qiáng)度，并符合已依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的；

（二）建設(shè)用地所在區(qū)域滿足環(huán)境容量的；

（三）法律法規(guī)規(guī)定可以調(diào)整容積率的。

第十二條 本辦法實施以前，土地使用權(quán)出讓合同中沒有明確容積率的，按以下原則確定初始容積率：

（一）出讓時已有批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的，以控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率為初始容積率；

（二）出讓時無批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，但已有批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃的，以修建性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率為初始容積率；

（三）受讓時既無批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，又無批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃的，以宗地所在地域級別基準(zhǔn)地價設(shè)定的容積率為初始容積率；

（四）以現(xiàn)狀掛牌的土地，按現(xiàn)狀掛牌時核定的容積率為初始容積率。

第十三條 調(diào)整容積率，按以下程序辦理：

（一）建設(shè)單位或個人向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請，陳述調(diào)整理由，并附規(guī)劃設(shè)計方案；

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對資料齊備的申請項目，組織有關(guān)部門和從專家?guī)熘须S機(jī)抽取的專家，對規(guī)劃調(diào)整的必要性和規(guī)劃設(shè)計方案的合理性進(jìn)行論證；

（三）在本地的媒體和現(xiàn)場進(jìn)行公示，并征求利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)召開聽證會；

（四）經(jīng)專家論證、公示、征求利害關(guān)系人的意見后，對符合調(diào)整條件的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依法提出容積率調(diào)整建議并附論證、公示（聽證）等相關(guān)材料報同級人民政府審批后下達(dá)《調(diào)整容積率告知書》，并及時將依法變更后的規(guī)劃條件抄告國土資源部門和利害關(guān)系人；

（五）建設(shè)單位持《調(diào)整容積率告知書》到國土資源部門補(bǔ)繳土地價款；國土資源部門在建設(shè)單位交清應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款后與建設(shè)單位簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；

（六）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》、土地價款補(bǔ)繳憑證，辦理后續(xù)的規(guī)劃審批；

（七）將容積率調(diào)整的相關(guān)檔案資料歸檔備查。

容積率調(diào)整幅度在10%以內(nèi)的，可根據(jù)實際情況，適當(dāng)簡化有關(guān)辦理程序。

第十四條 調(diào)整容積率的建設(shè)項目，不得提高建筑密度，不得降低綠地率。

第十五條 調(diào)整容積率應(yīng)補(bǔ)繳的土地價款，按以下方法計算確定：

（一）應(yīng)補(bǔ)繳土地價款評估基準(zhǔn)日的確定：以國土資源主管部門所出具的評估委托書確定的日期為評估基準(zhǔn)日。

（二）計算方式：該宗地現(xiàn)時市場價下樓面地價乘以新增建筑面積。

第三章 監(jiān)督管理

第十六條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督規(guī)劃的實施，加大執(zhí)法巡查力度，對在建過程中改變規(guī)劃審批內(nèi)容的，必須及時依法予以制止并限期改正。

第十七條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等相關(guān)資料核發(fā)《建筑工程施工許可證》，并督促施工單位按照審定的施工圖施工。對施工單位擅自改變施工圖施工的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)責(zé)令施工單位停工，督促建設(shè)單位到城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門接受處罰并補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，否則，不得辦理竣工驗收備案。

第十八條 房地產(chǎn)主管部門必須憑城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及相關(guān)資料辦理房屋預(yù)售許可證。

工程竣工驗收后，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）和《規(guī)劃竣工驗收合格通知書》辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。

第十九條 國土資源主管部門在核發(fā)國有土地使用權(quán)分證時，應(yīng)當(dāng)對超容積率部分土地價款的補(bǔ)繳情況進(jìn)行復(fù)核，如未繳清，不得核發(fā)國有土地使用權(quán)分證。第二十條 監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、房地產(chǎn)等主管部門在容積率管理工作中履行職責(zé)情況的監(jiān)督檢查。第四章 罰 則

第二十一條 未經(jīng)合法批準(zhǔn)擅自超過原容積率建設(shè)的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)。尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，并處建設(shè)工程造價5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除；不能拆除的，沒收實物或者違法收入，并處建設(shè)工程造價10%以下的罰款。

第二十二條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、房地產(chǎn)等主管部門工作人員在經(jīng)營性用地容積率管理工作中違法違紀(jì)的，依法依紀(jì)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第五章附 則

第二十三條 本辦法自公布之日起三十日后施行。

第四篇：南通通州區(qū)經(jīng)營性用地容積率管理辦法

南通市通州區(qū)經(jīng)營性用地容積率管理辦法

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范本區(qū)經(jīng)營性用地容積率的管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌及其它方式取得的經(jīng)營性用地。

第三條 容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地總面積的比值。建筑面積指標(biāo)應(yīng)分列計容積率建筑面積和不計容積率建筑面積。

第四條 核定建筑工程設(shè)計面積應(yīng)嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）執(zhí)行。

第五條 在核定容積率指標(biāo)時，以下情形可不計入：

（一）住宅建筑底層用于公共活動的架空部分的建筑面積不計入容積率建筑面積指標(biāo)，但其層高應(yīng)大于等于3.3米。

（二）配建的配電房、通信機(jī)房、公共廁所、燃?xì)庹{(diào)壓房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景觀建筑，但物管、社區(qū)管理用房等公共配套用房應(yīng)計入。

（三）建筑物室內(nèi)頂板下表面與樓面的凈高小于等于1.2米部分的面積不計入容積率建筑面積指標(biāo)。

（四）按規(guī)范必須設(shè)置避難層的高層建筑，其避難層建筑面積不計入容積率建筑面積指標(biāo)。

第六條 在核定容積率指標(biāo)時，以下情形應(yīng)計入：

（一）建筑外墻保溫層（含粉刷層、貼面）所占的建筑面積；

（二）住宅建筑的陽臺按水平投影面積的一半計算容積率建筑面積指標(biāo)，其應(yīng)至少有一整面為開敞面，且南陽臺最大寬度不大于2.4米，其他陽臺最大寬度不大于1.5米。所有陽臺水平投影面積之和不大于套型建筑面積的12％。住宅建筑結(jié)構(gòu)圍合（包括墻體和柱的圍合）范圍內(nèi)標(biāo)注的至少有一面全部直接采光的入戶花園，每套只能有1處且建筑面積小于6平方米的，參照陽臺計算容積率建筑面積指標(biāo)。

（三）低、多層住宅樓底層層高不大于2.4米的配套車庫，高層住宅樓層高不大于2.8米的配套車庫，按建筑面積的一半計算容積率建筑面積指標(biāo)，超過相應(yīng)層高的車庫及獨(dú)立建設(shè)的車庫，其建筑面積全部計入容積率建筑面積指標(biāo)。

（四）建筑物室內(nèi)頂板下表面與樓面的凈高，超過1.2米小于等于2.1米部分按建筑面積的一半計算容積率建筑面積指標(biāo)，超過2.1米部分按建筑面積計算容積率建筑面積指標(biāo)。

（五）除第五條第一款規(guī)定之外其他架空部分均按其水平投影面積計入容積率建筑面積指標(biāo)。

第七條 住宅建筑層高大于3.0米的，其容積率建筑面積按以下公式計算：S1=KS.式中S1為計算容積率建筑面積，S為標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，K為建筑層高超標(biāo)系數(shù)，其值為實際層高和限定層高（3米）之比。

住宅樓公共入口門廳按其實際建筑面積計入容積率建筑面積指標(biāo)。第八條 辦公及賓館建筑層高大于4.5米的，超出高度部分以每1米為單位累進(jìn)0.5倍計算容積率建筑面積。即層高4.5米（不含）——5.5米的，按該部分建筑面積的1.5倍計入容積率建筑面積指標(biāo)；層高5.5米（不含）——6.5米的，按該部分建筑面積的2倍計入容積率建筑面積指標(biāo)；以此類推。建筑內(nèi)設(shè)置的共用入口門廳、大堂、中庭、采光廳及多功能廳、會議廳、大餐廳等可按其實際建筑面積計入容積率建筑面積指標(biāo)。

第九條 普通商業(yè)建筑底層層高大于5米的，二層及以上層高大于4.5米的，同第八條方法計算容積率建筑面積指標(biāo)。

商業(yè)建筑內(nèi)集中設(shè)置共用的入口門廳、大堂、中庭、及采光廳等可按其實際面積計入容積率建筑面積指標(biāo)。

第十條 農(nóng)貿(mào)市場、影劇院及大型商業(yè)建筑等確因建筑結(jié)構(gòu)和功能使用需要的，可按其實際建筑面積計入容積率建筑面積指標(biāo)。

第十一條 建筑飄窗的窗臺面與室內(nèi)地面高差不應(yīng)低于0.4米，且其進(jìn)深自墻體內(nèi)側(cè)至挑板外側(cè)不應(yīng)大于0.8米，窗凈高小于2.1米。超出此規(guī)定的飄窗，按挑出墻體外的水平投影面積計算建筑面積，計入容積率建筑面積指標(biāo)。飄窗窗臺板水平投影與樓板或樓板挑出部分重疊的，不得認(rèn)定為飄窗，應(yīng)按其窗臺板外挑水平投影面積計入容積率建筑面積指標(biāo)。

第十二條住宅每戶可集中設(shè)置設(shè)備平臺1處，但不得與入戶花園等建筑空間相鄰，其水平投影面積不得超過4平方米；分設(shè)設(shè)備平臺的，每套住宅設(shè)備平臺水平投影面積單一不超過1.5平方米，總面積不超過4平方米的，符合上述要求的設(shè)備平臺不計算建筑面積且不計入容積率建筑面積指標(biāo)，否則，按水平投影面積計算建筑面積全部計入容積率建筑面積指標(biāo)；非住宅的設(shè)備平臺不論是否封閉，均按水平投影面積計算建筑面積計入容積率建筑面積指標(biāo)。

非住宅的設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層其層高大于等于1.2米小于2.2米的，按其水平投影面積的一半計算建筑面積計入容積率建筑面積指標(biāo)，大于等于2.2米的按全部建筑面積計算容積率建筑面積指標(biāo)。

第十三條 住宅建筑通過開挖地上建筑物四周形成地下建筑采光井、地下庭院等空間形式的，當(dāng)?shù)叵虏晒饩?、庭院等進(jìn)深不大于1.3米、累計長度不超過建筑物總長度的一半時，該地下建筑物建筑面積不計入容積率；當(dāng)?shù)叵虏晒饩⑼ピ旱冗M(jìn)深大于1.3米且小于等于2米或累計長度超過建筑物總長一半時，該地下建筑面積的一半計入容積率建筑面積指標(biāo)；當(dāng)?shù)叵虏晒饩⑼ピ旱冗M(jìn)深大于2.0米時，該地下建筑全部計入容積率建筑面積指標(biāo)。

第十四條地下室、半地下室的頂板（含覆土層）高出室外地坪大于1.2米的，按其水平投影面積計入地上建筑面積（計入容積率建筑面積指標(biāo)）及建筑密度。小于等于1.2米的按一半建筑面積計入容積率建筑面積指標(biāo)。

地下室、半地下室以上建筑結(jié)構(gòu)層高在1.2米以下的轉(zhuǎn)換層、管線層等不論何種形式的建筑空間，結(jié)合其上一層的建筑層高合并計算建筑高度，按照相應(yīng)建筑的容積率計算辦法計算容積率建筑面積指標(biāo)。

第十五條 經(jīng)營性用地出讓前，規(guī)劃分局應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求和地塊的實際情況,科學(xué)確定容積率和其它開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)。

第十六條 經(jīng)營性用地出讓后，任何單位和個人都無權(quán)擅自更改規(guī)劃設(shè)計條件確定的容積率。確需調(diào)整規(guī)劃設(shè)計條件確定的容積率的，必須符合以下條件之一：

（一）城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊發(fā)展條件變化的；

（二）建設(shè)用地區(qū)域為城市（鎮(zhèn)）提供公共開放空間，并符合周圍整體環(huán)境要求，根據(jù)現(xiàn)行《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)條件，可以進(jìn)行容積率調(diào)整的；

（三）因城市（鎮(zhèn)）基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；

（四）因國家或省有關(guān)政策或規(guī)范調(diào)整的。

符合以上條件的，在不影響國家利益和公眾合法權(quán)益的前提下，規(guī)劃分局可以按規(guī)定程序重新核定經(jīng)營性用地的容積率指標(biāo)。

第十七條 調(diào)整容積率指標(biāo)，必須按以下程序辦理：

（一）建設(shè)單位向規(guī)劃分局提出調(diào)整容積率申請，陳述調(diào)整理由和具體調(diào)整方案，并附規(guī)劃建筑設(shè)計方案；

（二）規(guī)劃分局對調(diào)整容積率申請報告進(jìn)行初審，組織專家和區(qū)有關(guān)部門對規(guī)劃建筑設(shè)計方案進(jìn)行論證，并向社會公示，必要時可組織聽證；經(jīng)對調(diào)整的規(guī)劃建筑設(shè)計方案論證、公示(聽證)后，規(guī)劃分局認(rèn)為符合調(diào)整條件的，報區(qū)規(guī)劃委員會審議；

（三）申請?zhí)岣呷莘e率的經(jīng)營性項目經(jīng)區(qū)規(guī)劃委員會審議通過，并經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后，方可辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)，并抄告國土部門；容積率調(diào)整突破控制性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)依法先行調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃；

（四）建設(shè)單位憑批準(zhǔn)后的調(diào)整方案與區(qū)國土部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》補(bǔ)充協(xié)議，按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》及補(bǔ)充協(xié)議載明的規(guī)劃設(shè)計條件辦理后續(xù)規(guī)劃許可手續(xù)。

第十八條 規(guī)劃分局和區(qū)行政監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)把經(jīng)營性用地容積率規(guī)范管理納入城鄉(xiāng)規(guī)劃效能監(jiān)察的工作內(nèi)容，加強(qiáng)督察。

第十九條 建設(shè)單位未經(jīng)批準(zhǔn)，違反《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十五條規(guī)定，在建設(shè)過程中擅自調(diào)整容積率，超過規(guī)劃設(shè)計條件中確定的容積率上限的，或者有《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第六十二條第二款列舉情形之一，應(yīng)認(rèn)定為無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形。

第二十條 按照《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第六十二條規(guī)定，對無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的違法建筑按下述辦法處理：

（一）可以拆除的，應(yīng)予以拆除，并可處以罰款。

（二）不能拆除的，建筑物可以和其他合法建筑分割的，且經(jīng)查實未被建設(shè)單位預(yù)售的，經(jīng)征求國土部門意見，不違反土地利用總體規(guī)劃的，沒收實物并可處以罰款，由實施規(guī)劃行政處罰的部門移交給區(qū)國有資產(chǎn)管理部門。

（三）不能拆除的，建筑物和其他合法建筑不能分割或分割后影響使用的及已被預(yù)售的，由實施規(guī)劃行政處罰部門對違法建筑部分按銷售收入沒收違法收入，并可處以罰款；違法建筑不出售或銷售價格明顯低于同類房地產(chǎn)市場價的，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)參照市場價格評估確定。

第二十一條 對雖未按照規(guī)劃許可的內(nèi)容建設(shè)，但對規(guī)劃實施不造成實質(zhì)影響的，或未按照規(guī)劃許可的內(nèi)容建設(shè)尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的，限期改正，并處違法建設(shè)工程造價的百分之五以上百分之十以下的罰款。

第二十二條 因施工工藝、建筑材料使用等因素造成建筑面積預(yù)算與竣工測量面積誤差在合理范圍的，可不予處罰，但應(yīng)繳納土地違約金和建設(shè)規(guī)費(fèi)。

合理誤差按建設(shè)規(guī)模分以下情形：1．建設(shè)工程規(guī)劃許可計容積率建筑面積在20000平方米以下（含20000平方米）的建設(shè)工程，允許超計容積率建筑面積不得大于1％；2．建設(shè)工程規(guī)劃許可計容積率建筑面積大于20000平方米，但小于或等于50000平方米的建設(shè)工程，允許超計容積率建筑面積不得大于300平方米；3.建設(shè)工程規(guī)劃許可計容積率建筑面積大于50000平方米的建設(shè)工程，允許超計容積率建筑面積不得大于400平方米或計容積率建筑面積的0.5％。

如因在施工過程中建設(shè)單位違反規(guī)劃許可內(nèi)容建設(shè)，導(dǎo)致違反規(guī)劃管理規(guī)范的強(qiáng)制性規(guī)定，不能得到規(guī)劃許可的，建設(shè)單位應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》和本《辦法》的相關(guān)規(guī)定接受處理。

第二十三條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門工作人員違反本規(guī)定擅自調(diào)整容積率的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十四條 處理違法建筑的評估費(fèi)、技術(shù)鑒定費(fèi)等費(fèi)用由財政部門列入實施行政處罰的部門預(yù)算。

第二十五條本辦法自印發(fā)之日起施行，原《通州市經(jīng)營性用地容積率管理辦法》同時廢止。本辦法印發(fā)之日前已取得國有土地使用權(quán)或已通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓取得建設(shè)用地使用權(quán)的項目，其容積率的管理仍按原《通州市經(jīng)營性用地容積率管理辦法》執(zhí)行。

2017年08月09日

第五篇：巢湖市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營性用地管理辦法

安徽省巢湖市人民政府關(guān)于印發(fā)《巢湖市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營性用地管理辦法》的通知

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，中央、省屬駐巢各單位，市開發(fā)區(qū)管委會：

《巢湖市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營性用地管理辦法》業(yè)經(jīng)2009年7月29日市政府第53次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

安徽省巢湖市人民政府 二〇〇九年十月十一日

巢湖市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營性用地管理辦法 第一章 總則

第一條 為優(yōu)化土地資源配置，促進(jìn)土地市場健康有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地出讓、開發(fā)建設(shè)及監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條 經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓活動，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第四條 市政府成立經(jīng)營性用地管理委員會，市長任主任，常務(wù)副市長、分管副市長任副主任，市發(fā)展和改革、國土、建設(shè)、財政、監(jiān)察、審計、房產(chǎn)、規(guī)劃、招管、城投公司、土地儲備中心等部門(單位)負(fù)責(zé)人及居巢區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會分管負(fù)責(zé)人為成員。經(jīng)營性用地管理委員會原則上每半年召開一次會議，研究、解決經(jīng)營性用地管理中的相關(guān)問題。第二章 經(jīng)營性用地出讓計劃制訂

第五條 經(jīng)營性用地出讓實行計劃管理。市國土資源部門應(yīng)根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)政策、市場供需情況等，于每年的1月中旬前會同市發(fā)展和改革、建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃等部門及居巢區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會，共同制定市城市規(guī)劃區(qū)本的經(jīng)營性用地擬出讓計劃，經(jīng)經(jīng)營性用地管理委員會研究后，報市人民政府批準(zhǔn)實施。

第六條 市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營性用地計劃中應(yīng)統(tǒng)籌包括保障性住房用地面積。市建設(shè)和房產(chǎn)部門應(yīng)當(dāng)在每年年初分別擬定相關(guān)實施方案報市人民政府一并批準(zhǔn)。

第七條 市土地儲備中心根據(jù)經(jīng)營性用地出讓計劃，會同市建設(shè)、房產(chǎn)和市城投公司等部門(單位)及居巢區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會，制定擬出讓宗地的拆遷安置或征地報批計劃，報市人民政府批準(zhǔn)實施。第三章 經(jīng)營性用地出讓

第八條 經(jīng)營性用地實行“凈地”出讓、“凈地”交付制度。

第九條 市發(fā)展和改革、國土、建設(shè)、財政、監(jiān)察、審計、房產(chǎn)、稅務(wù)、規(guī)劃、招管、城投公司、土地儲備中心等相關(guān)部門(單位)應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好經(jīng)營性用地出讓、開發(fā)建設(shè)、商品房銷售、稅費(fèi)征收及監(jiān)督管理工作。

(一)市土地儲備中心負(fù)責(zé)會同居巢區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會，做好經(jīng)營性用地擬出讓地塊的儲備和前期開發(fā)整理工作，明確凈地交付條件和交地時間。擬出讓地塊屬存量建設(shè)用地的，必須權(quán)屬清晰、四至清楚，先行收儲并落實拆遷補(bǔ)償事宜；屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)會同居巢區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會先行辦理土地征收審批、拆遷安置補(bǔ)償?shù)仁掷m(xù)。

(二)市建設(shè)部門根據(jù)市國土資源部門的提請，會同市規(guī)劃、房產(chǎn)、供電、供水、供氣、通信等部門提供擬出讓地塊的水(給、排水)、電、氣、通訊等公用基礎(chǔ)設(shè)施配套的現(xiàn)狀情況，并牽頭協(xié)調(diào)遷移等事項。

(三)市規(guī)劃部門根據(jù)批準(zhǔn)的經(jīng)營性用地出讓計劃，明確擬出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計條件。

(四)市國土資源部門負(fù)責(zé)綜合各部門意見，擬定經(jīng)營性用地出讓方案，出讓方案應(yīng)包括出讓地塊的基本情況、出讓要求、規(guī)劃條件、開發(fā)建設(shè)時限和起始價或出讓起叫價等內(nèi)容。土地出讓起始價或起叫價應(yīng)在地價評估的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場情況考慮預(yù)期收益提出。出讓方案報市人民政府批準(zhǔn)后，按國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(第39號令)等規(guī)定的程序和要求在省市以上媒體發(fā)布出讓公告，并組織出讓。

第十條 經(jīng)營性用地出讓競買保證金，不低于出讓起始價總額的10%。出讓成交后，競買保證金自動轉(zhuǎn)為土地出讓金。

第十一條 土地出讓成交后的出讓金首付比例：成交價在1億元以上的(含1億元)，不低于30%；成交價在1億元以下的，不低于40%。

確因國家政策變化等重大影響，不能按期繳納土地出讓金的，應(yīng)在約定期限屆滿前10日向市國土資源部門申請同意，其中單次欠繳500萬元及以上的，應(yīng)報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。

第十二條 出讓國有土地使用權(quán)時，需在開標(biāo)、拍賣開始或掛牌截止前經(jīng)集體決策確定標(biāo)底或底價。研究確定標(biāo)底或底價工作程序為：

(一)市政府常務(wù)副市長和分管副市長、分管秘書長、市國土資源部門以及居巢區(qū)政府或市開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)人各1名(不少于3人，不多于6人)，必須在招標(biāo)拍賣開始或掛牌截止前1小時到達(dá)市招標(biāo)采購交易中心指定地點(diǎn)，在市監(jiān)察部門監(jiān)督下研究確定標(biāo)底或底價，由相關(guān)工作人員負(fù)責(zé)記錄。標(biāo)底和底價確定后，參加研究的人員在標(biāo)底或底價存根上簽字。底價單當(dāng)場密封，由相關(guān)工作人員在市監(jiān)察部門監(jiān)督下，遞交給出讓活動現(xiàn)場的公證處公證員。

參加出讓土地底價或標(biāo)底研究的領(lǐng)導(dǎo)和工作人員必須關(guān)閉通訊工具，交現(xiàn)場監(jiān)督人員集中保管，并在出讓活動結(jié)束后方可離開現(xiàn)場。

(二)市監(jiān)察部門負(fù)責(zé)對每次出讓活動實施現(xiàn)場監(jiān)督，及對標(biāo)底或底價研究確定工作的監(jiān)督和對開標(biāo)、拍賣、掛牌過程的監(jiān)督。

第十三條 受讓人依照出讓合同的約定繳清全部土地出讓金，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓金的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

第十四條 市國土資源部門、市土地儲備中心和宗地受讓人三方，按事先約定的交地條件、時間，簽訂《出讓宗地移交書》。第四章 經(jīng)營性用地開發(fā)建設(shè)

第十五條 市國土資源部門應(yīng)當(dāng)及時將經(jīng)營性用地出讓宗地的基本情況和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的主要內(nèi)容，向市財政、建設(shè)、稅務(wù)、審計、房產(chǎn)和規(guī)劃等部門通報。各相關(guān)部門應(yīng)按規(guī)定的程序和要求，及時為經(jīng)營性用地項目的建設(shè)辦理相關(guān)手續(xù)。

第十六條 市建設(shè)、規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)在受理項目建設(shè)單位按出讓時規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計條件和相應(yīng)規(guī)范要求編制的規(guī)劃設(shè)計方案后，原則上在6個月內(nèi)完成其項目規(guī)劃設(shè)計方案的審批工作及辦理相關(guān)手續(xù)。市建設(shè)、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)抄送市國土資源、房產(chǎn)部門。

第十七條 經(jīng)營性用地項目應(yīng)當(dāng)按照出讓時約定的規(guī)劃容積率、土地用途以及其他規(guī)劃設(shè)計條件開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)格控制容積率等規(guī)劃條件的調(diào)整，容積率經(jīng)市規(guī)劃委員會研究批準(zhǔn)后，原則上不予調(diào)整；確需增加和調(diào)整規(guī)劃容積率、土地用途或其他規(guī)劃設(shè)計條件的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市規(guī)劃部門審查同意，按程序報批。經(jīng)批準(zhǔn)后，市規(guī)劃部門及時向市國土資源部門通報。市國土資源部門根據(jù)調(diào)整后的規(guī)劃容積率、土地用途或其他規(guī)劃設(shè)計條件，核定補(bǔ)繳的土地出讓金數(shù)額報市政府批準(zhǔn)后，市國土資源部門與受讓人簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，受讓人補(bǔ)繳土地出讓金后，辦理土地變更登記。規(guī)劃部門依據(jù)市國土資源部門出具的變更事項證明，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第十八條 調(diào)整容積率或其他規(guī)劃條件補(bǔ)繳土地出讓金的計算方法為：

(一)經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率，距出讓成交時間不滿1年的，按出讓成交時確定的每平方米建筑面積土地價格乘以增加的建筑面積計算，公式為：成交土地價格÷(土地面積×原容積率)×(土地面積×增加容積率)；經(jīng)營性用地經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率距出讓成交時間超過1年的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)重新評定地價后補(bǔ)繳土地出讓金，計算公式為：重新評定地價÷(土地面積×原容積率)×(土地面積×增加容積率)。

(二)經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整土地用途或建筑密度、綠地率等規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其他規(guī)劃條件的，應(yīng)當(dāng)對調(diào)整用途或規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后的土地重新評定價格，部分調(diào)整的，應(yīng)對實際調(diào)整的部分土地重新評定價格，計算公式為：(重新評定地價-調(diào)整用途或其他規(guī)劃條件前地價)×土地面積。

(三)容積率調(diào)整后增加的建筑面積達(dá)到或超過原總建筑面積30%或由非經(jīng)營性用地調(diào)整為經(jīng)營性用地的，以及享有優(yōu)惠政策的特定開發(fā)建設(shè)項目用地，改變其土地出讓時設(shè)定主體內(nèi)容的，均應(yīng)當(dāng)解除土地出讓合同，由市國土資源部門重新擬定出讓方案報市人民政府批準(zhǔn)后，再組織土地出讓。

第五章 經(jīng)營性用地監(jiān)督管理

第十九條 市國土資源部門定期會同市財政、建設(shè)、審計、規(guī)劃、房產(chǎn)和稅務(wù)等部門，對已出讓經(jīng)營性用地的土地出讓金和稅費(fèi)繳納、開發(fā)建設(shè)、規(guī)劃實施等土地出讓合同(含變更協(xié)議)履約情況進(jìn)行聯(lián)合檢查，檢查情況及時報市人民政府并抄送市監(jiān)察部門備案。項目建成后，根據(jù)土地出讓合同(含變更協(xié)議)及項目規(guī)劃驗收表辦理土地分割登記。

第二十條 市建設(shè)部門對出讓地塊的拆遷、項目建設(shè)進(jìn)度和工程質(zhì)量實施動態(tài)監(jiān)管，按照各類建安工程規(guī)范的要求，保證項目建設(shè)工程質(zhì)量達(dá)到規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，確保人民群眾的生命財產(chǎn)安全。負(fù)責(zé)組織對項目建設(shè)情況的檢查，市國土資源、房產(chǎn)、規(guī)劃等部門應(yīng)當(dāng)參與項目檢查。

第二十一條 市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對項目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容實施全程動態(tài)監(jiān)管，確保項目建設(shè)按規(guī)劃用途和規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等規(guī)劃條件要求實施建設(shè)。

第二十二條 市稅務(wù)部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目開發(fā)所涉及的相關(guān)稅費(fèi)動態(tài)監(jiān)管，做好相關(guān)稅費(fèi)的征收工作。

第二十三條 市財政部門加強(qiáng)對土地出讓和建設(shè)過程中的相關(guān)稅費(fèi)收繳情況的監(jiān)管。土地出讓金收入全額納入財政預(yù)算管理，統(tǒng)一繳入國庫，支出一律通過財政預(yù)算予以安排，實行“收支兩條線”管理。

第二十四條 市審計部門負(fù)責(zé)對經(jīng)營性用地所涉及的征地拆遷安置支出、土地出讓金征收、相關(guān)稅費(fèi)征收等方面，適時進(jìn)行審計和審計調(diào)查。

第二十五條 市監(jiān)察部門加強(qiáng)對各行政主管部門及其工作人員，在經(jīng)營性用地出讓、開發(fā)建設(shè)等環(huán)節(jié)中依法行政情況的監(jiān)督檢查，并受理相關(guān)的投訴、舉報。第六章 法律責(zé)任

第二十六條 經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓而擅自采用協(xié)議方式出讓的，集體土地未經(jīng)批準(zhǔn)征用為國有土地而直接作為經(jīng)營性用地出讓的，擅自違規(guī)批準(zhǔn)調(diào)整土地用途、容積率等土地使用條件的，依據(jù)監(jiān)察部等三部委《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》(第15號令)和《安徽省經(jīng)營性國有土地使用權(quán)出讓違法行為行政處分辦法》追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第二十七條 國家機(jī)關(guān)及其相關(guān)工作人員玩忽職守，不認(rèn)真或不正確履行職責(zé)，致使經(jīng)營性用地出讓、開發(fā)建設(shè)、稅費(fèi)征收等工作不能按時實現(xiàn)，造成國家和競得人(中標(biāo)人)經(jīng)濟(jì)損失的，依據(jù)有關(guān)規(guī)定追究直接責(zé)任人和該機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人的行政責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第二十八條 取得經(jīng)營性用地使用權(quán)的競得人(中標(biāo)人)未按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的期限和條件，實施開發(fā)建設(shè)的，各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法和按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的約定予以查處。

項目建設(shè)單位擅自違反規(guī)劃、改變批準(zhǔn)用途的，或擅自增加建筑面積、改變批準(zhǔn)的容積率的，市規(guī)劃部門會同市國土資源部門依法嚴(yán)肅查處。

第二十九條 完善土地市場準(zhǔn)入監(jiān)管，建立行業(yè)誠信管理制度。對采取惡意串通、圍標(biāo)串標(biāo)、排斥競爭對手等不正當(dāng)競爭行為的投標(biāo)人、競買人，一經(jīng)查實，應(yīng)記入不良信用檔案，并向社會公示，3年內(nèi)不得參加本市國有建設(shè)用地使用權(quán)的競標(biāo)和競買活動。

建設(shè)單位不認(rèn)真履行《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，不能按時繳納土地出讓金、未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途、違反規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行項目建設(shè)或無故拖延建設(shè)時限的，必須經(jīng)按相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章進(jìn)行處理后，方可參加國有建設(shè)用地使用權(quán)的競標(biāo)和競買活動。第七章 附則

第三十條 本辦法自頒布之日起施行。2002年7月巢湖市人民政府頒布的《巢湖市市區(qū)經(jīng)營性用地管理暫行辦法》(巢政(2002)26號)和2002年8月巢湖市人民政府頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)經(jīng)營性用地管理的通知》(巢政(2002)27號)同時廢止。