第一篇：上海農村集體經營性建設用地使用權

上海市農村集體經營性建設用地使用權

滬集松規土出讓預合同

租賃住房用地)

2018）出讓合同第1號

二〇一八年 月 日

1.0版）

(（（農村集體經營性建設用地使用權出讓合同

本合同雙方當事人：

出讓人：通訊地址：郵政編碼：電話：傳真：

受讓人：出資比例：聯 系 人：通訊地址：郵政編碼：電話：傳真：開戶銀行：賬號： 上海松江區泗涇經濟聯合社

上海市松江區泗涇鎮泗鳳公路222弄4號樓 201601 67827918 67827867

受讓人：

出資比例：

聯 系 人：

通訊地址：

郵政編碼：

電話：

傳真：

開戶銀行：

賬號：

受讓人：

出資比例：

聯 系 人：

通訊地址：

郵政編碼：

電話：

傳真：

開戶銀行：

賬號：

第一章 總 則

第一條 根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律、行政法規以及國家有關集體經營性建設用地入市精神和《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》、《上海市松江區農村集體經營性建設用地入市管理辦法》的規定，雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同。

第二條 出讓土地的所有權屬農民集體所有，出讓人授權出讓農村集體經營性建設用地（以下簡稱“集體建設用地”）使用權，地下資源、埋藏物不屬于集體建設用地使用權出讓范圍。

第三條

受讓人對依法取得的集體建設用地，在出讓年限內享有占有、使用、收益和按約處分的權利，有權利用該土地依法建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

第二章 出讓土地的交付與出讓價款的繳納

第四條 本合同項下出讓宗地的房屋土地權屬調查報告書成果號為 20***60296，宗地總面積大寫 貳萬壹仟零貳拾貳點貳平方米（小寫 21022.2平方米），其中出讓宗地面積為大寫 貳萬零壹佰陸拾陸點柒平方米（小寫 20166.7平方米）?！舅山瓍^泗涇鎮 2

SJSB0001單元07-09號（集體土地試點入市）地塊出讓面積為20166.7平方米】

本合同項下的出讓宗地坐落于 松江區泗涇鎮：四至范圍東至企業，南至泗博路，西至泗聯路，北至查袋涇。

本合同項下出讓宗地的地上平面界址點坐標及界址圖見附件1。本合同項下出讓宗地的地上豎向界限以 ﹨ 米高程平面為上界限，以﹨米高程平面為下界限，高差為﹨米。出讓宗地豎向界限見附件2。

本合同項下出讓宗地的地下平面界址點坐標及界址圖見附件3。本合同項下出讓宗地的地下豎向界限以﹨米高程平面為上界限，以﹨米高程平面為下界限，高差為﹨米。出讓宗地豎向界限見附件4。

第五條 本合同項下出讓宗地的用途為 租賃住房（R4）。第六條 出讓人同意在付清全部集體建設用地使用權出讓價款之日起 7 個工作日內將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該出讓宗地應達到 凈地。

第七條 本合同項下的集體建設用地使用權出讓年限為 租賃住房:70年，按交付土地之日（即交地確認書簽訂之日）起算。

第八條 本合同項下出讓宗地的集體建設用地使用權出讓價款為人民幣大寫（小寫 元）。

第九條 本合同項下出讓宗地的定金為集體建設用地使用權出讓 3

價款的 20.00 %，定金抵作集體建設用地使用權出讓價款。自本合同簽訂之日起的5個工作日內，即 年 月 日之前，受讓人應當向出讓人制定賬戶（戶名： 松江區財政局，開戶行： 中國農業銀行，賬戶號： 038013）支付保證本合同切實履行的定金。

第十條 受讓人同意按照本條第（一）項的規定向出讓人支付集體建設用地使用權出讓價款余額：

（一）本合同簽訂之日起30個工作日內，一次性付清集體建設用地使用權出讓價款余額，即 年 月 日之前；

（二）按以下時間和金額分﹨期向出讓人支付集體建設用地使用權出讓價款余額。

第一期 為土地出讓價款的﹨ %，付款時間：簽訂出讓合同之日起﹨個工作日內，即﹨年﹨月﹨日之前。

第二期 為土地出讓價款的﹨ %，付款時間：簽訂出讓合同之日起﹨個工作日內，即﹨年﹨月﹨日之前。

第 期 人民幣大寫﹨元（小寫﹨元），付款時間：﹨年﹨月﹨日之前。

分期支付集體建設用地使用權出讓價款的期限不得超過90個工作日，其中第一期付款需在簽訂合同后的10個工作日內，按照不低于土地出讓總價款50％的比例（含定金）繳交。

受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓價款余額時，應當按照 4

支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。

受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓價款的計息期為第一期支付土地出讓價款限繳之日（含當日）即﹨年﹨月﹨日，至受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓價款余額之日（不含當日）。第十一條 受讓人應在按本合同約定付清本出讓宗地全部出讓價款后，持本合同和出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請集體建設用地使用權登記。

第三章

土地開發建設與利用

第十二條 受讓人在本合同項下出讓宗地范圍內新建建筑物、構筑物及其附屬設施的，應符合市、區政府規劃管理部門確定的出讓宗地規劃條件（見附件5）。其中：

（一）地上部分規劃條件：

地上建設用地規劃性質： 四類住宅用地 ；

地上建筑容積率： 2.0，計容面積 40333.4平方米； 地上建筑面積 平方米；

混合用地各用途建筑面積比例： ；

地上建筑限高 50 米；

地上建筑密度：。

（二）地下部分規劃條件： 地下建設用地規劃性質： ﹨ ； 起止深度： ﹨ 米；

地下總用地面積： ﹨平方米； 地下總建筑面積： ﹨平方米；

地下經營性建筑面積： ﹨平方米，其中： 商業建筑面積： ﹨平方米，辦公建筑面積： ﹨平方米，單建停車庫建筑面積： ﹨平方米, 非住宅配套停車庫建筑面積： ﹨平方米。工業建筑面積： ﹨平方米，倉儲建筑面積： ﹨平方米。

本合同未約定但在建設階段需進行地下空間經營性開發的，受讓人應在辦理建設工程規劃許可證之前，征得出讓人和協調機構的同意，并簽訂補充出讓合同和更改監管協議，同時補繳土地出讓金。

（三）公共服務設施、公共空間建設要求：。

（四）其他規劃條件： ﹨。

第十三條 受讓人應按本條第

（一）項規定進行后續開發建設：

（一）受讓人須在已經批準的控制性詳細規劃或風貌區保護規劃 6

或村莊規劃（見附件6）基礎上進行方案設計，經規劃管理部門批準后進行地塊的開發建設。

（二）本地塊為附帶建設方案（見附件7）出讓，受讓人須以該方案為基礎實施深化，經規劃管理部門批準后進行地塊的開發建設。

（三）其他設計開發要求： ﹨

第十四條 本合同項下出讓宗地涉及租賃住房項目建設的，租賃住房套數下限： 825。受讓人應按以下規定進行租賃住房部分的開發建設：

（一）本合同項下出讓宗地范圍內配建保障性住房建筑面積應占該出讓宗地規劃總住宅建筑面積的 %以上，計 平方米以上。受讓人同意上述配建保障性住房按規定無償移交給 住房保障機構或者公共租賃住房運營機構。

（二）全裝修住宅建筑面積應占總租賃住房建筑面積的 100.00 ％以上（不包含保障性住房等），計 40333.4平方米以上，保障性住房的全裝修住宅建筑面積應占保障性住房建筑面積的 ％以上，計 平方米以上。

（三）套型要求： 本地塊內套型面積＼平方米左右的租賃住房建筑面積不小于＼平方米；套型面積＼平方米左右的租賃住房建筑面積不小于＼平方米；套型面積＼平方米左右的租賃住房建筑面積不小于＼平方米。

（四）其他租賃住房部分的開發建設要求：。

第十五條 本合同項下出讓宗地涉及商業、辦公用途的，受讓人應按以下規定進行開發建設：

（一）辦公地塊不得建設公寓式辦公。商業地塊未經約定不得建設公寓式酒店。

（二）商業、辦公地塊建筑外部空間需對外開放，合理布局室外場地。與周邊地塊對接，形成連續舒適的城市公共開放空間和慢行系統。第十六條 本合同項下出讓宗地中需保護、保留建筑（包括文物保護單位及優秀歷史建筑）的位置： ﹨（見附件），占地面積： ﹨平方米，建筑面積： ﹨平方米，房屋用途： ﹨，受讓人應按以下約定保護、利用和管理上述建筑： ﹨。

本合同項下出讓宗地中需現狀保留建筑的位置 ﹨（見附件），占地面積： ﹨平方米，建筑面積： ﹨平方米，房屋用途： ﹨，受讓人應按以下約定利用和管理上述建筑： ﹨。

其他保護、利用和管理要求： ﹨。

第十七條 受讓人同意本合同項下出讓宗地建設項目在交付土地后 10 個月內開工，在交付土地后 34 個月內竣工。

受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人和協調機構提出延建申請，經出讓人和協調機構同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。

第十八條 本合同項下出讓宗地中的綠地率為 35%，綠化面積不小于 7058.35平方米，集中綠地率: 10% ,屋頂綠化實施面積 ﹨平方米，受讓人應按以下約定建設及管理： 按照《上海市綠化條例》的相關規定實施。

第十九條 受讓人同意本合同項下出讓宗地應當符合節能、節地等資源能源節約的要求，具體按以下規定執行：

（一）本合同項下出讓宗地實施裝配式建筑應滿足相關政策、標準等文件要求，裝配式建筑面積的比例為： 100 %，建筑單體預制裝配率: 建筑單體預制率不低于40%或單體裝配率不低于60%，應按以下規定建設及管理： 按《上海市住房和城鄉建設管理委員會關于本市裝配式建筑單體預制率和裝配率計算細則（試行）的通知》（滬建建材（2016）601號）實施。

（二）本合同項下出讓宗地中建筑應當達到的綠色建筑標準為： 根據《上海市綠色建筑“十三五”專項規劃》（滬建建材[2016]776號）要求，按照綠色建筑一星級及以上標準建設。

（三）其他資源能源節約要求： ﹨。

第二十條 受讓人在本合同項下出讓宗地內進行建設時，有關用水、用氣、污水及其他設施與出讓宗地外主管線、用電變電站接口和引入工程，應按有關規定辦理。

受讓人同意政府為公用事業需要建設的地下鐵道、隧道、綜合管 9

廊、地下道路、民防工程、地下管道等與管線進出、通過、穿越受讓宗地，但由此影響受讓宗地使用功能的，政府或公用事業營建主體應當給予合理補償。

第二十一條 本合同項下出讓宗地建設項目的功能管理要求如下：

（一）功能業態要求： ﹨。

（二）引入行業要求： ﹨。

（三）其他功能管理要求： ﹨。

第二十二條 本合同項下出讓宗地建成物業的運營管理要求如下：

1、該租賃住房物業嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租,不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業并持續出租運營。

2、由受讓人建立統一的管理及服務平臺，對租賃住房進行租賃管理，禁止改變用途使用、轉租、群租、閑置及其他違反相關規定的行為。租約原則不超過 6 年。受讓人應參照政府相關規定，在具體運營細則中明確相關管理要求。

3、房屋租金應在租賃管理要求中明確，并按照上海市租賃市場管理有關規定實施，租金水平應不高于市場同類房源租金水平，租金價格可根據市場租金水平情況適時調整。配套設施的租金價格參照市場 10

執行。租賃管理未明確部分,應按政府相關管理規定執行。

4、本地塊租賃住房應以中小套型為主。產業園區平臺建設的人才公寓等用途的租賃住房，中小套型住房比例可根據情況適當調整。隨著租賃住房市場健全完善，應進一步優化房型設計，鼓勵采用符合市場需求的住房套型。

第二十三條 受讓人應按照本條第 1、2 項規定自持物業。

1、受讓人應當按出讓年限整體持有全部租賃住房物業，以上自持物業僅用于出租；

2、受讓人應當按出讓年限整體持有社區配套商業物業、租賃住房用地配套商業物業（除按照相關規定應當移交政府及政府有關部門的物業外）；

3、受讓人應當自項目規劃土地綜合驗收通過之日起自持建筑面積不低于 %（計 平方米以上）的商業物業不少于 年；

4、受讓人應當自項目規劃土地綜合驗收通過之日起自持建筑面積不低于 %（計 平方米以上）的辦公物業不少于 年；

5、受讓人應當按出讓年限整體持有公寓式酒店物業；

6、受讓人應當按出讓年限整體持有營利性教育、科研、醫療衛生、社會福利、體育設施等基礎設施和社會事業項目用地；

7、其他物業自持要求：。

第二十四條 受讓人在開發建設本合同項下出讓宗地期間，出讓宗 11

地范圍內渣土應按以下規定處置：

地下空間利用產生的渣土，鼓勵綜合利用，需要外運的，應當優先運輸到綠化和市容管理部門指定的灘涂造地、景觀營造等區域；區縣渣土管理部門無法指定區域的，應當運輸到符合《上海市建筑垃圾和工程渣土處置管理規定》（市政府令第50號）規定的消納場所。

第二十五條 受讓人應履行地質災害防治和地質資料匯交義務，根據《地質災害防治條例》、《地質資料管理條例》、《上海市地面沉降防治管理條例》、《上海市地質資料管理辦法》和《上海市地質災害危險性評估管理規定》，承擔建設項目地質災害防治和建設工程巖土工程勘察報告的匯交義務，并對用地范圍內布設的地面沉降監測和防治設施，以及淺層地熱能監測設施等進行保護。

第二十六條 受讓人應當做好本合同項下出讓宗地建設項目竣工檔案資料的收集和整理，并按規定向市城建檔案館或區（縣）城建檔案管理部門報送。

第二十七條 受讓人應當按照本合同約定的土地用途、容積率利用土地，不得擅自改變。在出讓年限內，經出讓人和協調機構同意改變本合同約定的土地用途的，雙方同意按照本條第

（一）項規定辦理：

（一）由出讓人有償收回建設用地使用權；

（二）依法辦理改變土地用途批準手續，簽訂集體建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂集體建設用地使用權出讓合同，由受 12

讓人按照批準改變時新土地用途下建設用地使用權評估市場價格與原土地用途下建設用地使用權評估市場價格的差額補繳集體建設用地使用權出讓價款，辦理土地登記。監管協議亦應相應變更或重新簽訂。第二十八條 本合同項下出讓宗地在出讓年限內，政府保留對本合同項下出讓宗地的規劃調整權，原規劃如有修改，該出讓宗地已有的建筑物不受影響，但在出讓年限內該出讓宗地建筑物、構筑物及其附屬設施改建、翻建、重建，或者期限屆滿申請續期時，必須按屆時有效的規劃執行。

第二十九條

本合同項下出讓宗地建設項目在按照合同約定竣工后，受讓人應向出讓人申請規劃土地綜合驗收。

出讓人應委托協調機構依據本合同約定組織征詢相關部門的驗收評定意見，作為合同履行情況的依據。

第三十條 本合同項下出讓宗地在綜合驗收階段，實測計容建筑面積超過合同約定總量的，但在規劃許可允許誤差控制范圍內的，超出面積部分以本合同約定的地價補繳集體建設用地使用權出讓價款，再予以驗收。

實測總建筑面積超出規劃許可允許誤差控制范圍的，對超出建筑面積部分依法處理后，再予以驗收。對于違法面積補繳集體建設用地使用權出讓價款的，應將全部超出面積（含規劃允許誤差范圍超出面積）按照屆時補繳的時點進行地價市場評估，并在經出讓人、協調機 13

構集體決策后，按市場評估價與本合同約定地價兩者擇高補繳。

第三十一條 對受讓人依法使用的集體建設用地使用權，在本合同約定的出讓年限屆滿前，出讓人不得收回；在特殊情況下，根據社會公共利益需要提前收回集體建設用地使用權的：

（一）因國家公共利益的需要，需將本合同項下宗地征收為國有并提前終止合同的，區（縣）政府應按屆時土地征收規定，給予農村集體經濟組織和集體建設用地使用權人相應補償。

（二）因農村集體公共利益的需要，經集體決策通過，并向鄉（鎮）以及區（縣）政府報備同意，出讓人可提前收回建設用地使用權并終止合同。出讓人應按屆時的相關規定，給予集體建設用地使用權人相應補償。

第四章

集體建設用地使用權轉讓、出租、抵押

第三十二條 受讓人按照本合同約定支付全部集體建設用地使用權出讓價款，領取不動產權證后，應按本合同約定，進行集體建設用地使用權轉讓、出租、抵押。

第三十三條 受讓人應按本合同第二十三條約定自持物業，不得整體、分幢、分層、分套轉讓；如遇破產、重組、撤銷等特殊情形需整體轉讓讓約定自持部分的，按照本條第（一）項規定執行：

（一）向出讓人和協調機構提出申請，經出讓人和協調機構同意后 14

執行；

（二）由（出讓人或其指定單位）優先收購。

第三十四條 本合同項下出讓宗地為營利性教育、科研、醫療衛生、社會福利、體育設施等基礎設施和社會事業項目用地的，應由受讓人按本合同第二十三條約定自持。確需整體轉讓的，按照本條第 ﹨ 項規定執行：

（一）向出讓人和協調機構提出申請，經同意后執行；

（二）由 ﹨（出讓人或其指定單位）以 ﹨ 優先收購。第三十五條 本合同項下出讓宗地中由受讓人自持的物業應與本合同項下出讓宗地上的其他房屋一并申請辦理初始登記，不得單獨辦理不動產權證。

第三十六條 集體建設用地使用權的轉讓、出租及抵押合同的約定，不得違背法律、法規以及國家有關集體經營性建設用地入市精神和《上海市松江區農村集體經營性建設用地入市管理辦法》的規定和本合同約定。

第三十七條 集體建設用地使用權全部或部分轉讓后，本合同、監管協議和不動產權證中載明的權利、義務隨之轉移，集體建設用地使用權的轉讓年限為本合同約定的出讓年限減去已經使用年限后的剩余年限。

本合同項下的全部或部分集體建設用地使用權出租后，本合同、15

監管協議和不動產權證中載明的權利、義務仍由受讓人承擔。第三十八條 集體建設用地使用權轉讓、抵押的，轉讓、抵押雙方應持本合同、監管協議和相應的轉讓、抵押合同及不動產權證等，按照《不動產登記暫行條例》及本市有關規定申請辦理登記。

受讓人在本合同第二十三條約定的物業持有期間內辦理轉移登記，或變更不動產權證附記欄中注記的相關約定內容，需經出讓人和協調機構審核同意。

第三十九條 辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。本合同項下出讓宗地上的房屋或者特定空間應當符合基本單元的規定，其中商業部分登記最小單位為： ﹨，銷售最小單位為： ﹨ ；辦公部分登記最小單位為： ﹨，銷售最小單位為： ﹨ ；部分登記最小單位為： ﹨，銷售最小單位為： ﹨ ；其他登記和銷售等要求： ﹨。第四十條 本合同項下的集體建設用地土地使用權，受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人等均不得改變。受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人發生改變的，應事先書面申請，經出讓人和協調機構同意后方可實施。

第四十一條 集體建設用地使用權抵押時所擔保的主債權僅限于開發建設該出讓地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓價款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應當按照《上海市松江區農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試行管理辦法》 16 的有關規定辦理。本合同項下出讓宗地需自持部分物業，應當整體抵押，不得分割抵押。抵押權實現時，受讓人應執行本合同中約定的權利和義務。

第五章 期限屆滿

第四十二條 本合同約定的出讓年限屆滿，土地使用者需要繼續使用本合同項下出讓宗地的，應當至遲于屆滿前一年向出讓人和協調機構提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回本合同項下出讓宗地的，出讓人和協調機構應同意。

住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。

根據履約及監管情況進行綜合評定后，同意續期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同及監管協議，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費并辦理土地登記手續。

第四十三條 土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期，因社會公共利益需要未獲批準的，土地使用者應當交回不動產權證，并依照規定辦理集體建設用地使用權注銷登記，集體建設用地使用權由出讓人無償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項下出讓宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施，按本條第

（一）項約定履行：

（一）由出讓人收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施，并根據收 17

回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，給予受讓人相應補償；

（二）由出讓人無償收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施；

（三）由受讓人移動或拆除地上建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整。

第四十四條 土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請續期的，土地使用者應當交回不動產權證，并依照規定辦理集體建設用地使用權注銷登記，集體建設用地使用權由出讓人無償收回。本合同項下出讓宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施，由出讓人無償收回，土地使用者應當保持地上建筑物、構筑物及其附屬設施的正常使用功能，不得人為破壞。地上建筑物、構筑物及其附屬設施失去正常使用功能的，出讓人可要求土地使用者移動或拆除地上建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整。

第六章 不可抗力

第四十五條 合同雙方當事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除責任，但應在條件允許下采取一切必要的補救措施以減少因不可抗力造成的損失。當事人遲延履行期間發生的不可抗力，不具有免責效力。

第四十六條 遇有不可抗力的一方，應在7日內將不可抗力情況以信函、電報、傳真等書面形式通知另一方和協調機構，并在不可抗力發生后15日內，向另一方和協調機構提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的報告及證明。

第七章 違約責任

第四十七條 受讓人應當按照本合同約定，按時支付集體建設用地使用權出讓價款。受讓人不能按時支付集體建設用地使用權出讓價款的,自滯納之日起，每日按遲延支付款項的 1.00 ‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日，經出讓人催交后仍不能支付集體建設用地使用權出讓價款的，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償損失。

第四十八條 受讓人因自身原因終止該項目投資建設，向出讓人和協調機構提出終止履行本合同并請求退還土地的，經出讓人報經原批準土地出讓方案的人民政府批準后，分別按以下約定，退還除本合同約定的定金以外的全部或部分集體建設用地使用權出讓價款（不計利息），收回集體建設用地使用權，該宗地范圍內已建的建筑物、構筑物及其附屬設施可不予補償，出讓人還可要求受讓人清除已建建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整；但出讓人愿意繼續利用該宗地 19

范圍內已建的建筑物、構筑物及其附屬設施的，應給予受讓人一定補償：

（一）受讓人在本合同約定的開工建設日期屆滿一年前不少于60日向出讓人提出申請的，出讓人在扣除定金后退還受讓人已支付的集體建設用地使用權出讓價款；

（二）受讓人在本合同約定的開工建設日期超過一年但未滿二年，并在屆滿二年前不少于60日向出讓人提出申請的，出讓人有權扣除本合同約定的定金，并按出讓價款20%扣除違約金后，將剩余的已付集體建設用地使用權出讓價款退還受讓人。

第四十九條 受讓人造成土地閑置，閑置滿一年不滿兩年的，受讓人應向出讓人支付該集體建設用地使用權出讓價款總額20 %的違約金；土地閑置滿兩年且未開工建設的，出讓人有權無償收回集體建設用地使用權。

第五十條 受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當于集體建設用地使用權出讓價款總額 1.00 ‰的違約金，出讓人有權要求受讓人繼續履約。

受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期竣工的，每延期一日，應向出讓人支付相當于集體建設用地使用權出讓價款總額 1.00 ‰的違約金。

第五十一條 受讓人違反本合同約定及附件的，受讓人應承擔以下違約責任：

1、本合同項下出讓宗地建筑容積率、建筑密度等任何一項指標低于本合同約定的最低標準的，經相關部門認定，出讓人可以按照實際差額部分占約定最低標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例集體建設用地使用權出讓價款的違約金，并有權要求受讓人繼續履行本合同；建筑容積率、建筑密度等任何一項指標高于本合同約定最高標準的，出讓人有權收回高于約定的最高標準的面積部分，有權按照實際差額部分占約定標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例集體建設用地使用權出讓價款的違約金。

2、擅自改變土地用途和建設條件，違法情節嚴重、拒不整改、拒不接受處罰的，經相關部門認定，出讓人有權解除本合同，收回集體建設用地使用權。

3、違反本合同第四十條約定，擅自改變出資比例、股權結構、實際控制人等，拒不整改的，出讓人有權解除本合同，收回集體建設用地使用權。

第五十二條 土地出讓人交地前完成土壤和地下水地質環境調查、評估及修復等相關工作。受讓人在使用過程中發生污染的，受讓人應承擔土壤和地下水地質環境調查、評估及修復的相關費用。經相關部門認定，造成嚴重環境污染的，出讓人可無償收回集體建設用地 21

使用權，并有權追繳土壤和地下水地質環境治理修復的有關費用。

第五十三條 受讓人違反本合同約定的，由出讓人或相關職能管理部門依法依規追究責任。

第五十四條 若受讓人在本合同項下出讓宗地的出讓活動中違反出讓文件的相關規定而致出讓人取消其競得資格的，出讓人應解除本合同，并收回集體建設用地使用權，在扣除本合同約定的定金之后，返還剩余年期的集體建設用地使用權價款。

第五十五條 因受讓人在本合同項下出讓宗地的出讓活動中違反出讓文件的相關規定或違反本合同約定，出讓人解除本合同并收回集體建設用地使用權的，出讓人和受讓人同意本合同項下出讓宗地范圍內的建筑物、構筑物及其附屬設施，按照本條第

（二）項約定履行：

（一）由出讓人收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施，并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，給予受讓人相應補償；

（二）由出讓人無償收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施；

（三）由受讓人移動或拆除地上建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整。

第五十六條 受讓人按本合同約定支付集體建設用地使用權出讓價款的，出讓人必須按照本合同約定按時交付出讓土地。由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下出讓宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按照受讓人已經支付的土地出讓價款的 1 ‰ 22

向受讓人給付違約金，土地使用年期自實際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過60日，經受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除本合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經支付土地出讓價款的其余部分，受讓人并可請求出讓人賠償損失。

第五十七條 出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人有權要求出讓人按照規定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。土地出讓年限自達到約定的土地條件之日起算。

第八章 適用法律及爭議解決

第五十八條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決，適用中華人民共和國法律和上海市的地方性法規、規章。

因履行本合同發生爭議，由甲、乙雙方協商解決；協商不成的，按照本條第（二）款約定處理。

（一）向仲裁機構申請仲裁；

（二）依法向人民法院提起訴訟。第五十九條

特別約定：

1、根據《上海市松江區人民政府關于印發<上海市松江區農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金使用管理實施細則>的通知》 23

（滬松府規[2018]6號）第五章第十七條規定，受讓方須按成交價款的3%征收與契稅相當的土地增值收益調節金。

2、本地塊租賃住房套型比例按照《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》（滬府辦[2016]10號）要求執行，最終以審定的建設方案為準。租賃住房套型以中小套為主，套均建筑面積控制在45平方米左右，套數不少于825套。

3、應用BIM技術的要求根據《關于進一步加強上海市建筑信息模型技術推廣應用的通知》（滬建建管聯[2017]326號）要求執行。

4、出讓合同雙方當事人、協調機構及成員應共同約定監管人并簽訂監管協議，監管人對出讓合同中地塊開發建設與利用的履約過程及情況組織實施監管，出讓人、受讓人、監管人應共同遵守監管協議相關內容。

5、集體建設用地土地使用權及地上建筑物等不得整體或分割轉讓，不得分割辦理不動產權證，不得分割銷售，不得以租代售。受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人等均不得改變。在土地合同簽訂后，由區市場監督管理局對取得地塊的建設單位及其全資成立項目公司股權變更行為進行限制與監管。

第九章 附 則

第六十條 本合同項下出讓宗地出讓方案經 松江區 人民政府批 24

準。出讓人和受讓人應同時簽署本合同和監管協議，本合同與監管協議自共同簽訂之日起生效，監管協議同本合同具有同等法律效力。簽訂補充合同變更出讓合同的，須經出讓人、受讓人和協調機構一致同意。

第六十一條 本合同雙方當事人均保證本合同中所填寫的姓名、通訊地址、電話、傳真、開戶銀行、代理人等內容的真實有效，一方的信息如有變更，應于變更之日起15日內以書面形式告知對方和協調機構，否則由此引起的無法及時告知的責任由信息變更方承擔。第六十二條 本合同項下出讓宗地出讓中產生的相關文件包括但不限于地塊出讓公告、出讓文件、答疑紀要、補充公告、受讓人提交的材料（如申請表、投標文件）等，與本合同具有同等法律效力，但上述文件與合同不一致的，以本合同為準。

第六十三條 本合同和附件共 三十六 頁，以中文書寫為準。第六十四條 本合同的價款、金額、面積等項應當同時以大、小寫表示，大小寫數額應當一致，不一致的，以大寫為準。

第六十五條 本合同未盡事宜，可由雙方約定經協調機構同意后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力。

第六十六條 本合同一式陸份，出讓人、受讓人、協調機構各執貳份，具有同等法律效力。

出讓人（章）*：

法定代表人（委托代理人）*：

(簽字）*：

受讓人（章）*： 法定代表人(委托代理人)*：

（簽字）*：

附件清單

1、出讓宗地地上平面界址圖

2、出讓宗地地上豎向界限

3、出讓宗地地下平面界址圖

4、出讓宗地地下豎向界限

5、規劃管理部門確定的出讓宗地規劃條件

6、附加圖則

7、建設方案

8、不動產權證應注記內容

附件1

出讓宗地地上平面界址圖

比例尺：1：

北

附件2

出讓宗地地上豎向界限

上界限高程

高程起算基點h= m h= m

采用的高程系：

比例尺：1：

附件3

出讓宗地地下平面界址圖

比例尺：1：

北

附件4

出讓宗地地下豎向界限

上界限高程

高程起算基點h= m h= m

采用的高程系：

比例尺：1：

附件5

規劃管理部門確定的出讓宗地規劃條件

附件6

附加圖則

附件7

建設方案

附件8

不動產權證應注記內容 1、1）受讓人應當按出讓年限整體持有全部租賃住房物業，以上自持物業僅用于出租；

2）受讓人應當按出讓年限整體持有社區配套商業物業、租賃住房用地配套商業物業（除按照相關規定應當移交政府及政府有關部門的物業除外）；

2、自持部分物業轉讓時需出讓人和協調機構同意。

3、自持物業應整體抵押，不得分割抵押。

4、出資比例：

股權結構：

實際控制人：

變更以上內容的，應事先書面申請，經出讓人和協調機構同意。

5、自持部分物業應記載在同一不動產登記簿上，并發放一本不動產權證書，不得分證辦理。

農村集體經營性建設用地使用權出讓合同調整說明

本合同首頁括號內為合同版本號，首次簽訂時為1.0版，若簽訂補充合同，版本號升級為2.0版，再有修改版本的，依次類推。

第二篇：農村集體經營性建設用地入市調研

普定縣農村集體經營性建設用地入市調研根據省國土資源廳《關于開展土地管理制度改革調研的通知》,結合我縣已經開展的農村集體經營性建設用地流轉試點相關情況,對農村集體經營性建設用地入市作如下思考。

一、農村集體經營性建設用地的理解

農村的集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和集體經營性建設用地。

集體經營性建設用地，是指具有生產經營性質的農村建設用地。農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業所使用的農村集體建設用地，如過去的鄉鎮企業用地。2013年11月15日，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》發布。其中指出要建立城鄉統一的建設用地市場。也就是說農村集體經營性建設用地，在符合規劃和用途管制的前提下，可以進入城市的建設用地市場，享受和國有土地同等權利。亦即可以出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

二、普定縣農村集體經營性建設用地使用權流轉市場需求

（一）是規范小城鎮集體經營性建設用地的需要

隨著城鎮化建設的發展，普定縣各鄉鎮不同程度的進行小城鎮開發，開發面積均約200畝以上。都是利用集體土地進行一級土地開發，開發后面臨著集體經營性建設用地流轉辦證等問題。開發出來的建設

用地，用于鄉鎮集貿市場建設、農民個人住宅、加工業等，產生集體土地買賣行為，這就需要利用集體經營性建設用地試點探索出的經驗進行規范。

（二）是滿足鄉鎮村辦小微企業融資的需要

在鄉鎮村利用集體建設用地辦理小型食品加工廠、純凈水廠、水泥磚廠等小型企業，因企業需要融資貸款，若辦理集體建設用地，受集體性質限制不能融資或融資金額少；若申報辦理國有建設用地使用手續較為麻煩，程序較為復雜，周期長。這就需要集體經營性建設用地入市等相關政策及時兌現，滿足鄉鎮村辦企業日益發展的需要。

三、集體經營性建設用地入市需要解決的問題及建議

（一）集體經營性建設用地報批和補償安置

1、集體經營性建設用地必須在符合規劃和用途管制前提下方能報批，這就限制用地范圍，使不符合規劃的未利用地不能充分發揮作用。建議允許使用不符合規劃的未利用地報批為集體建設用地，解決小微企業發展用地的需求，更好地保護耕地。

2、集體農用地轉為建設用地報批，因集體性質未改變，補償安置標準是否參照征收為國有的補償安置標準，如涉及補償難于落實，獲取土地有難度，強制執行于法無據；涉及到社會保障問題如何解決，社保主體是村集體經濟組織還是政府，需要界定。建議報批農轉用前，做好建設規劃硬功，充分考慮節約集約用地，縮小征地范圍，做好村民工作，必須得到村民或村民代表三分之二以上的人同意才可以報

批。集體土地農用地批轉后，立即注銷土地承包經營權，參照當地征收集體土地程序及補償安置標準進行征地。

3、農村宅基地買賣現象普遍存在，為規范該類違法買賣土地亂象，建議已經發生買賣且符合規劃宅基地，只要符合一戶一宅要求，按規定完善建設用地報批、登記，評估補交土地收益后，允許抵押、出租、轉讓等流轉，防止集體收益流失。流轉發生增值的，必須繳納相關稅費后方可辦理流轉變更登記。

（二）集體經營性建設用地的供應

1、集體經營性建設用地供應前，應參照國有建設用地進行規劃設計，評估確定地塊價值，便于進行招拍掛操作流程。目前，土地市場網不支持集體經營性建設用地供地公告，可在地方媒體參照國有建設用地進行公告。

2、供應主體是當地鄉鎮人民政府或村集體經濟組織，應該作界定。鄉鎮人民政府可以統籌“四通一平”或“五通一平”資金，將“毛地”轉“熟地”。而村集體經濟組織沒有資金管理權，無法統籌土地前期開發。建議由當地鄉鎮人民政府主導，村集體經濟組織配合，國土資源管理部門具體操作集體經營性建設用地入市程序。

3、集體經營性建設用地入市收益如何分配，應該明確分配主次、比例，避免收益管理混亂，造成好事辦不好，引起社會矛盾。建議集體經營性建設用地入市后產生的收益扣除開發成本后，鄉鎮、村按30：70分配，村集體部分除了留足失地農民的社保資金外，用作村級公共基礎設施建設，改善人居環境，豐富文化生活等支出。

（三）集體經營性建設用地的管理

集體經營性建設用地供后管理，如果沒有硬性的合同約束，很難做到按時開竣工，有可能產生批而不用，用而不盡等閑置土地現象。建議參照國有建設用地出讓程序，由國土資源管理部門與集體經營性建設用地使用者簽訂合同，便于監管。集體經營性建設用地閑置的，國土資源局責令改正；村集體經濟組織對閑置的集體經營性建設用地負有直接責任的，在土地閑置狀況改正之前，國土資源局暫停辦理其新增集體經營性建設用地審批手續。

（四）集體經營性建設用地的后期使用

1、集體經營性建設用地使用權轉讓發生增值的，應當參照國有土地增值稅征收標準，繳納有關土地增值收益。

2、集體經營性建設用地使用權轉讓不實行公開交易的，縣國土資源局不得為其辦理產權變更登記或者他項權利登記手續。

(五)集體經營性建設用地供應對象及利弊

集體經營性建設用地供應對象如果全面放開，對于搞活、壯大村集體經濟，擴大小微企業融資渠道，增強小微企業抗風險能力具有重要作用。但可能對國有建設用地市場形成沖擊，導致國有建設用地與集體建設用地相互競爭，削弱國有建設用地主導地位，也導致村集體經濟組織和村民不配合國家對集體土地的征收；有可能出現不法商販投機屯地，轉讓拋售集體建設用地牟取暴利現象；還有可能造成新一輪小產權房問題。建議購買集體經營性建設用地的只能是本鄉鎮內小微企業經營者、個體工商戶、無房戶。嚴禁利用集體經營性建設用地

建小產權房搞房地產開發，避免出現新社會的“地主”、“土豪”，使貧富懸殊差距加大，加劇社會矛盾?？傊?，集體的經營性建設用地入市需要注意四個方面的問題：一是它是集體的經營性建設用地，不是集體的所有的建設用地，因為農村還有公益性建設用地和宅基地，更不是原來建設用地之外的其他耕地。二是符合規劃，必須符土地利用總體規劃和村鎮建設規劃，充分征求意見，分析利弊，不能無序進行開發，浪費土地。三是用途管制，必須在符合規劃和用途管制的前提下，進行集體建設用地審批、確權，才可以出讓、租賃、入股。四是要規范公開的市場操作，不能私下授受，暗箱操作，導致產生新的社會矛盾。所以集體經營性建設用地入市需要開展試點，在探索中不斷優化，不是一下就推開的。

普定縣國土資源局

2014年7月16日

第三篇：農村集體建設用地使用權流轉程序

一、農村集體建設用地使用權符合下列條件的，可以出讓、轉讓、出租和抵押：

(一)經依法批準轉用或取得的用地;

(二)符合土地利用總體規劃和城市、鎮村建設規劃;

(三)依法辦理土地登記或領取土地權屬證書;

(四)界址清楚，沒有權屬糾紛。

二、農村集體建設用地使用權首次流轉的程序：

(一)農村集體經濟組織持土地所有權證等資料，向所在鎮國土資源分支機構提出申請;

(二)經鎮國土資源分支機構和鎮人民政府提出初審意見后，報市土地行政主管部門審定，符合條件的發給流轉批準書;

(三)農村集體經濟組織取得流轉批準書后，按有關規定確定土地使用者，簽訂流轉合同;

(四)流轉雙方按流轉合同約定繳納土地流轉有關費用后，持流轉批準書、流轉合同、地上建筑物合法證明等文件于簽訂流轉合同之日起30日內，到市土地行政主管部門申請辦理土地登記手續，確認建設用地使用權，領取土地使用證。

三、農村集體建設用地使用權再次流轉的程序：

(一)依法取得農村集體建設用地使用權的土地使用者，按有關規定轉移土地使用權，簽訂再次流轉合同;

(二)流轉雙方按再次流轉合同約定繳納土地流轉有關費用后，持土地使用證、首次流轉合同及流轉批準書、再次流轉合同、地上建筑物證明等文件，于簽訂再次流轉合同之日起30日內到市土地行政主管部門申請辦理土地使用權變更登記或出租、抵押登記。

注意事項：

農村集體建設用地使用權不得再次流轉的情形：

(一)未按首次流轉合同的約定開發的農村集體建設用地;

(二)土地使用權屬不清或存在爭議的;

(三)轉讓已設立抵押擔保物權的農村集體建設用地，抵押人未通知抵押權人和未告知受讓人的;

(四)已被依法查封、凍結的;

(五)超過土地使用權使用年限的;

(六)無建筑物的宅基地;

(七)法律、法規規定的其他情形。

知識關聯：

有下列情況之一的，在土地利用總體規劃確定的城市和鎮(含火炬開發區，下同)、村建設用地范圍內，經依法批準可以辦理農村集體建設用地轉用手續：

(一)鎮、村等集體經濟組織興辦工業園區;

(二)鎮、村等集體經濟組織興辦集體企業;

(三)鎮、村等集體經濟組織進行公共設施和公益事業建設;

(四)農村村民宅基地;

(五)因征用農村集體經濟組織的耕地，為解決農村集體經濟組織和村民的生產、生活需要劃留的用地;

(六)法律、法規、政策規定的其他情形。

屬于市政府已預征預控或經市政府批準由各鎮政府預征預控的集體農用地和未利用地，不得轉為農村集體建設用地。

小編提醒：

農村集體建設用地使用權轉讓的，首次流轉合同載明的權利義務隨之轉移。

第四篇：農村集體建設用地

政策和法規

陜西省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法

第四條 農民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的設區的市、縣（市）土地行政主管部門或者其派出機構提出土地登記申請，由設區的市、縣（市）人民政府登記造冊，核發《集體土地所有證》，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由土地使用者向土地所在地的設區的市、縣（市）土地行政主管部門或者其派出機構提出土地登記申請，由設區的市、縣（市）人民政府登記造冊，核發《集體土地使用證》，確認建設用地使用權。

《中華人民共和國土地管理法》

第十一條 農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。

農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。

第十二條 依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。

第十四條 農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。土地承包經營期限為三十年。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農民的土地承包經營權受法律保護。

第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

第八十一條 擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

《中華人民共和國土地管理法實施條例》

第六條 依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上

建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。

依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。

陜西省人民政府關于推進節約集約用地的實施意見

陜政發〔2008〕17號 2008年4月18日

四、加強農村集體建設用地管理，推進農村集體建設用地節約集約利用

（十四）強化農村村莊建設管理。按照統籌規劃、節約集約用地的原則，結合我省新農村建設要求，因地制宜，加快編制鄉（鎮）土地利用總體規劃和鄉（鎮）規劃、村莊規劃。利用農民集體所有土地進行非農建設的，必須符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和鄉（鎮）規劃、村莊規劃。堅決貫徹“一戶一處宅基地”的法律規定，宅基地的面積不得超過我省規定的標準，防止產生超面積占用宅基地。農村新增宅基地要優先使用村內空閑地、廢舊老宅基地和未利用土地。凡村莊內有空閑地、廢舊老宅基地和未利用土地的，不得批準新增宅基地占用農用地。規劃明確撤并的村莊，除危房改造外，停止審批新建、重建和改擴建住宅。對因國家建設拆遷安置需要建設住宅的和因土地整理涉及村民建設住宅和農民新村建設的，應當統一規劃建設農村住宅小區。

（十五）全面開展農村集體建設用地專項整治工作。各地要按照國務院辦公廳《關于嚴

格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發[2007]71號）和《陜西省人民政府辦公廳轉發省國土資源廳關于加強農村集體建設用地管理促進社會主義新農村建設意見的通知》（陜政辦發[2007]4號）要求，結合第二次土地調查，集中力量組織開展對農村“空心村”、公路沿線和城鄉結合部建設用地的專項清理整治。全面掌握農村宅基地和公路沿線、城鄉結合部建設用地的情況，盡快建立和完善農村宅基地和公路沿線、城鄉結合部建設用地管理臺帳等信息系統。對農村建房布局不合理、建新不拆舊等形成的“空心村”、以興辦“鄉鎮企業”、“鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設”為名，在公路沿線、城鄉結合部非法占用（租用）農民集體所有土地進行非農建設等問題，要結合實際制定切實可行的措施，依法采取經濟、行政和法律手段進行綜合整治，并進一步完善和創新管理制度，落實責任，加強監管。

各地要按照土地利用總體規劃和鄉（鎮）規劃、村莊規劃，結合新農村建設要求，有計劃地開展農村集體建設用地整理。對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，各地可給與獎勵或補助。

（十六）依法盤活利用農村集體建設用地。對符合土地利用總體規劃和鄉（鎮）規劃、村莊規劃，權屬合法，界址清楚，已經依法批準為建設用地的農村集體建設用地，在堅持尊重農民意愿、保障農民權益的原則下，經依法批準，允許以轉讓、租賃、作價出資(入股)等方式進行流轉，確定給單位或個人有償使用。嚴禁擅自將集體農用地和未利用土地變為建設用地。嚴禁集體建設用地用于商品住宅開發。不符合土地利用總體規劃和鄉（鎮）規劃、村莊規劃的農村集體建設用地，不得以流轉方式確定給其他單位或個人使用，其地上建筑物、構筑物不得改建、重建、擴建。

五、加強監督檢查，努力推進節約集約用地工作的開展

陜西省國土資源廳

陜西省農村工作領導小組辦公室 陜 西 省 建 設 廳 陜 西 省 農 業 廳

陜國土資發〔2009〕40號

關于開展《國務院辦公廳關于嚴格執行 有關農村集體建設用地法律和政策的通知》 貫徹落實檢查情況的報告

國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、住房和城鄉建設部、農業部：

國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、住房和城鄉建設部、農業部《關于開展<國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知>（國辦發[2007]71號）貫徹落實情況檢查工作 的通知》（國土資發[2008]188號）及檢查工作方案下發后，我省高度重視，迅速安排部署，認真組織開展了全省貫徹落實情況的檢查工作。現將有關工作情況報告如下：

一、加強領導，認真安排部署

按照國家四部門檢查通知和檢查工作方案的要求，我們成立了由省國土資源廳主管領導任組長，省國土資源廳、省農村工作領導小組辦公室、省建設廳、省農業廳相關人員參加的檢查工作領導小組，加強檢查工作的組織領導。同時，結合我省實際，及時制定下發了國辦發[2007]71號文貫徹落實情況檢查工作實施方案（陜國土資發[2008]134號），就檢查的內容范圍、方法步驟作了具體的安排，提出了明確要求，對檢查工作進行了全面的安排部署。據了解，各市對這次檢查工作非常重視，成立了相應的領導小組，迅速安排部署。有的市還組織召開了國土、建設、農業和農村工作領導小組辦公室等部門聯席會議，明確任務，研究抓好檢查工作的具體措施，要求相關部門密切配合，搞好工作銜接，認真履行職責，確保不折不扣地完成好這次檢查工作任務。

二、突出重點，嚴格自查自糾

這次檢查工作重點以市、縣兩級的自查自糾為主，我省相關部門組成聯合檢查組對各市、縣（區）貫徹落實國辦發[2007]71號文件情況的自查自糾、總結整改工作進行全面的檢查、督促，抓好落實。

從我們檢查和各市上報的自查情況看，各市、縣能嚴格按照國土資發[2008]15號、陜國土資發[2008]7號等文件的要求，認真抓好國辦發[2007]71號文件的貫徹落實，注意加強文件的學習宣傳，提高思想認識；切實加強集體土地的用途管制；嚴格依法辦理集體土地的使用手續；堅決制止和查處亂占農用地進行非農業建設的違規違法行為。結合這次國辦發[2007]71號文貫徹落實情況檢查活動，按照檢查工作方案確定的檢查范圍、主要內容和要求，對轄區內農村集體建設用地使用情況進行了全面檢查，同時加強對重點地區的監督檢查，加強對違法違規用地情節嚴重、群眾反映強烈的案件的查處及督辦工作。經檢查發現，個別市、縣在農村集體建設用地管理中，存在農村宅基地管理混亂、“以租代征”非法使用農村集體土地進行非農業建設，以及借農業園區建設，違反土地利用總體規劃，擅自改變農用地用途進行非農建設等問題。對檢查中發現的問題逐宗進行調查核實，統一登記填表；對查出的問題，按照土地管理法規和有關文件規定及時進行處理和糾正。據檢查統計，我省農村建設圈占土地2658.75畝，其中耕地面積343.755畝,經批準的2289.01畝,未批準的369.74畝；實際使用面積2088.51畝,其中耕地面積343.755畝;用于農業開發用地475.03畝,其中耕地409.44畝,經批準的77.93畝,未批準的397.1畝;“以租代征”面積846.68畝,實際占地面積764.4畝,其中耕地面積500.67畝,不符合規劃面積267.33畝。截止目前，在本次檢查中查出的違規用地問題已全部得到糾正和處理。

三、認真總結整改，完善制度措施

針對貫徹落實國辦發[2007]71號文件檢查活動中查找出的問題，我們要求各市、縣認真總結農村集體建設用地使用與管理的經驗教訓，分析查找存在問題的原因，認真進行整改，在摸清情況、查清問題、依法處理的基礎上，制定整改措施，完善相關制度。省國土資源廳等相關部門加強督促檢查，努力抓好市、縣整改工作的落實，對違法違規用地行為糾正不力、整改不徹底的地區，責令限期整改，限期整改期間省國土資源廳暫停該地區農用地轉用和土地征收審批。同時明確了下一步的工作思路：

一是加大集體建設用地政策宣傳力度。進一步加強國辦發[2007]71號、國土資發[2008]15號兩個文件精神的學習宣傳，切實提高廣大群眾特別是各級領導的依法用地、節約集約用地的責任意識。

二是加大集體建設用地政策的執行力度。加強調研，準確掌握情況，提前介入，加強批后監管。研究制定對各級政府執行農村集體建設用地法律和政策的考評辦法，把農村集體建設用地管理情況列入政府領導政績考核內容。對違法違規用地行為大量發生、造成嚴重后果的地區，實行問責制和通報批評。

三是加大集體建設用地執法監察力度。協調各市政府進一步建立和落實土地聯合執法機制，促使監察、公安、法院等部門積極配合國土資源管理部門及時查處土地違法案件，切實規范農村集體建設用地管理，堅決制止亂占農用地進行非農建設的違法違規行為。

《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》

國辦發〔2007〕71號

二、嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設

當前一些地方在使用農民集體所有土地進行建設的過程中，擅自擴大農民集體所有土地的使用范圍，違法提供建設用地的問題比較嚴重。《中華人民共和國土地管理法》規定，鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅等三類鄉（鎮）村建設可以使用農民集體所有土地。對這三類用地的范圍，法律和政策都有準確界定，必須嚴格執行。按照《中華人民共和國鄉鎮企業法》規定，鄉鎮企業必須是農村集體經濟組織或者農民投資為主，在鄉鎮（包括所轄村）舉辦的承擔支援農業義務的企業。要嚴禁以興辦“鄉鎮企業”、“鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設”為名，非法占用（租用）農民集體所有土地進行非農業建設。

按照《中華人民共和國土地管理法》等法律法規的規定，任何建設需要將農用地和未利用地轉為建設用地的，都必須依法經過批準。興辦鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設、村民建住宅需要使用本集體經濟組織農民集體所有土地的，必須符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和鎮規劃、鄉規劃、村莊規劃（以下簡稱鄉（鎮）、村規劃），納入土地利用計劃，并依法辦理規劃建設許可及農用地轉用和建設項目用地審批手續。農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地，興辦企業或與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業的，必須符合土地利用總體規劃和鄉（鎮）、村規劃，并納入建設用地計劃管理；涉及占用農用地的，必須先依法辦理農用地轉用審批手續，用地規模必須符合有關企業用地標準。

農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。不符合土地利用總體規劃和鄉（鎮）、村規劃，沒有土地利用計劃指標的，不得批準用地。任何單位和個人不得自行與農村集體經濟組織或個人簽訂協議將農用地和未利用地轉為建設用地。非法占用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的，要依法追究刑事責任。

三、嚴格控制農村集體建設用地規模

一些地方借農民集體所有建設用地使用權流轉、土地整理折抵和城鄉建設用地增減掛鉤等名義，擅自擴大建設用地的規模。嚴禁以各種名義，擅自擴大農村集體建設用地規模，以及通過“村改居”等方式，非法將農民集體所有土地轉為國有土地。

嚴格控制農民集體所有建設用地使用權流轉范圍。農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業發生破產、兼并等情形時，所涉及的農民集體所有建設用地使用權方可依法轉移。其他農民集體所有建設用地使用權流轉，必須是符合規劃、依法取得的建設用地，并不得用于商品住宅開發。

依照《中華人民共和國土地管理法實施條例》，土地整理新增耕地面積只能折抵用于建設占用耕地的補償，不得折抵為建設用地指標，擴大建設用地規模。城鄉建設用地增減掛鉤試點，必須嚴格控制在國家已經批準的試點范圍內。試點必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和鄉（鎮）、村規劃，必須確保城鄉建設用地總量不增加，農用地和耕地面積不減少。不得以試點為名違背農民意愿大拆大建、強制搬遷，侵害農民權益。

《國土資源部關于促進農業穩定發展農民持續增收推動城鄉統籌發展的若干意見》

對需要流轉的農用地，要盡快完成集體土地所有權確權登記工作，并與土地承包經營權流轉做好登記發證銜接；對需要流轉的集體建設用地，要重點開展集體所有權和使用權確權登記，特別要開展集體經營性用地的認定和確權，為集體建設用地流轉提供條件。

在全國范圍內啟動“萬村整治”示范工程建設，以村為單位，按照“農民自愿、權屬清晰、改善民生、因地制宜、循序漸進”的總要求，開展土地整治活動，實行“全域規劃、全域設計、全域整治”。部重點抓好1000個國家級示范點，各省(區、市)開展9000個省級整治示范工程建設。

各地在集體建設用地出讓轉讓等流轉活動中，要按照“初次分配基于產權、二次分配政府參與”的原則，出臺和試行集體建設用地有償使用收益分配辦法。部將研究建立集體建設用地有償使用有關稅費征繳和分配辦法，保障集體土地所有權人和使用權人在集體建設用地有償使用和流轉等活動中的土地權益

各市、縣國土資源管理部門要在省級下達的農村建設用地指標中，單列宅基地指標，保障農村居民住宅建設用地。

凡未使用建筑材料硬化地面或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農村道路、農田水利用地，均可作為設施農用地辦理用地手續，由市、縣政府審批，報省級國土資源管理部門備案，不納入農用地轉用范圍，不占建設用地指標。

《意見》強調，規范集體建設用地流轉，逐步建立城鄉統一的建設用地市場。一是明確土地市場準入條件，規范集體建設用地使用權流轉。今年，在城鎮工礦建設規模范圍外，除宅基地、集體公益事業建設用地，凡符合土地利用總體規劃、依法取得并已經確權為經營性的集體建設用地，可采用出讓、轉讓等多種方式有償使用和流轉。近期，國土資源部將下發農村集體建設用地使用權出讓和轉讓辦法。二是完善土地資源配置機制，構建城鄉統一建設用地市場。各地要充分依托已有的國有土地市場，加快城鄉統一的土地市場建設，促進集體建設用地進場交易，規范流轉。三是制定集體土地收益分配辦法，增加農民財產性收入。各地在集體建設用地出讓轉讓等流轉活動中，要按照“初次分配基于產權，二次分配政府參與”的原則，總結集體建設用地流轉試點經驗，出臺和試行集體建設用地有償使用收益的分配辦法。國土資源部將積極與相關部門溝通，研究建立集體建設用地有償使用有關稅費征繳和分配辦法。

《意見》要求，完善設施農用地和農村建設用地管理，改善農民生產生活條件。一是完善設施農用地管理，支持設施農業發展。除了設施農業附屬的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，須依法辦理農用地轉用審批手續，按照建設用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農村道路、農田水利用地，均可作為設施農用地辦理用地手續。由市、縣政府審批，報省級國土資源管理部門備案，不納入農用地轉用范圍，不占建設用地指標，但涉及占用

耕地的要落實補充任務。

陜西省人民政府辦公廳轉發省國土資源廳關于加強農村集體建設用地管理促進社會主義新農村建設意見的通知

陜政辦發 〔2007〕4號

8.推進農村集體建設用地整理。我省農村建設用地總量較大，利用效率不高，要積極采取多種措施，用好現有的農村建設用地。各地要科學制訂舊村莊改造、歸并村莊整治的計劃，積極推進農村建設用地整理，提高城鎮化水平和村莊土地集約利用水平，努力節約使用集體建設用地。開展農村建設用地的整理，要按照“規劃先行、政策引導、村民自愿、多元投入”的原則，積極穩妥推進，以盤活村莊現有存量建設用地為主，搞好內部挖潛，提高利用率。

11.穩步推進農民集體所有建設用地使用權流轉。對于通過農村建設用地整理節省出來的存量建設用地，要按照土地利用總體規劃和村莊建設規劃，結合我省正在實施的農村集體建設用地流轉工作要求，在符合規劃和依法取得建設用地的條件下，引入市場化機制，積極消化利用和盤活；農村集體建設用地流轉收益，主要用于新農村建設中村內公共基礎設施建設和改造；要努力探索農村建設用地流轉和管理的新機制，緩解農村建設用地矛盾，增加農民收入，保護農民集體土地合法權益，促進農村集體經濟的發展。

第五篇：集體建設用地使用權出租合同

集體建設用地使用權出租合同

第一條 本合同雙方當事人：

出租方：（以下簡稱甲方）

地址：

郵編：

電話：

法定代表人： 姓名 職務 身份證號碼： 承租方：(以下簡稱乙方)地址：

郵編：

電話：

法定代表人： 姓名 職務 身份證號碼：

甲方同意按規劃用途租賃土地使用權給乙方使用。根據國家、省、市有關集體建設用地流轉管理的規定，雙方本著平等、自愿、誠實、守信的原則，訂立本合同。

第二條 甲方依據本合同出租土地的使用權，土地所有權屬，地下資源、埋藏物和公用設施均不在土地使用權出租范圍。

第三條 乙方在承租土地使用權范圍內所進行的利用土地的各項行為，均應遵守中華人民共和國法律、法規及有關規定，不得損害社會公共利益。

第四條 甲方出租給乙方的地塊位于，出租的土地使用權面積為平方米。地塊位置及四至范圍詳見附圖，附圖已經甲乙雙方簽字蓋章確認。

租賃期限內，若政府為了社會公共利益需要經依法批準征收該土地或土地所有者為鄉（鎮）村公益事業建設需要經依法批準收回該土地，本合同即行終止，但甲方應提前通知乙方，收取的多余租金應予以退回。

第五條 本合同項下的租賃地塊，按照規劃批準的用途為 用地。

第六條 本合同項下的土地使用權租賃期限 年，自 年 月 日起，至 年 月 日止。

甲方應于 年 月 日前將本合同項下的土地提供給乙方。

第七條 該地塊的土地使用權租金以土地面積計算，租金標準為每平方米每年 元人民幣，該地塊的年租金總額為 元人民幣（大寫：）。

第八條 雙方同意采用以 年為周期一次性支付租金的形式，每期一次性支付租金的總額為 元人民幣（大寫： 元人民幣）。從第二期起，每期租金的增幅為上期租金總額的 %（大寫：百分之）。

第九條 乙方同意在本合同簽訂之日起十日內以現金或現金支票方式交付完首期土地租金。以后每期租金支付的時間為履行周期租賃時間的第一個月內。

第十條 如果乙方不能按時支付應付款項，逾期兩個月內（含兩個月），應按每期繳納租金的 %（大寫：百分之）向甲方支付違約金。逾期超過兩個月仍未按合同規定繳齊應付的款項，甲方有權解除合同，并可向乙方索賠因此遭受的實際經濟損失。

第十一條 乙方擅自改變土地用途的，甲方有權解除合同并可無償收回土地使用權，所收取的租金不予退還。

第十二條 如甲方不能按時將本合同項下的土地交給乙方使用，應按收繳租金的 %（大寫：百分之）向乙方支付違約金。逾期超過兩個月的，乙方有權解除合同，并可向甲方索賠因此遭受的實際經濟損失。

第十三條 在合同簽訂后30日內，雙方應按規定辦理有關土地登記手續。

第十四條 乙方將本合同項下的土地使用權轉租時，須征得甲方同意，并按規定辦理有關手續。

第十五條 乙方如需改變本合同第五條規定的土地用途，須取得甲方和土地、規劃行政主管部門的同意，并經原批準用地的市、縣人民政府批準，并依照有關規定補簽或重新簽訂土地使用權租賃合同，并辦理租賃土地使用權變更登記手續。

第十六條 本合同規定的租賃年限屆滿，乙方應在期滿后三十天內，交回土地他項權證，并辦理租賃土地使用權注銷登記手續。乙方如需繼續承租該土地使用權，須最遲在期滿之日前三個月向甲方提交續期申請書，除該土地使用權被依法征收或收回外，在同等條件下，乙方有優先續期權，并在確定新的土地使用權出租年限、租金標準及其他條件后，雙方補簽或重新簽訂出租合同，并按規定重新辦理有關土地登記手續。

第十七條 任何一方對于因發生不可抗力且自身無過錯造成延誤或不能履行合同義務的，可不承擔責任，但必須采取一切必要的補救措施以減少損失并及時書面告知對方。

第十八條 本合同自雙方簽字及蓋章（畫押）之日起生效。第十九條 本合同和附件共 頁，以中文書寫為準。第二十條 本合同在中華人民共和國廣東省 市（縣、區）簽訂。

第二十一條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和調整。

第二十二條 因執行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成的，可向① 仲裁委員會申請仲裁② 人民法院提起訴訟。

第二十三條 本合同未盡事宜，可由雙方另行協商簽訂補充協議。補充協議經雙方簽字蓋章確認后與本合同具有同等法律效力。并送當地土地行政主管部門留存。

第二十四條 本合同一式陸份，其中：甲乙雙方各貳份；貳份由 市（縣、區）土地行政主管部門留存。

甲方：

（蓋章）法定代表人：（簽字）

乙方：

（蓋章）

法定代表人：（簽字）

日

年 月

簽訂日期：