第一篇：南京市集體建設用地使用權流轉管理辦法

南京市集體建設用地使用權流轉管理辦法

寧政發[2011]79號

各區縣人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

現將《南京市集體建設用地使用權流轉管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

二○一一年四月十日

南京市集體建設用地使用權流轉管理辦法

第一章 總 則

第一條

為依法引導集體建設用地使用權流轉，培育和規范集體土地市場，維護土地所有者和使用者的合法權益，優化土地資源配置，提高土地利用效率，促進城鄉統籌發展，結合本市實際制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本市行政區域內的集體建設用地使用權流轉管理。

第三條

本辦法所稱集體建設用地使用權流轉包括與建設用地實物對應的集體建設用地使用權流轉和建設用地指標交易。

建設用地實物，是指經依法登記，核發《集體土地使用證》的農民集體所有土地。包括鄉鎮企業、鄉鎮公共設施、公益事業等存量建設用地和經村莊合并、土地綜合整治以及其他依法辦理農用地轉用手續后新增的集體建設用地。

建設用地指標，是指農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地等農村集體建設用地通過萬頃良田工程、城鄉建設用地增減掛鉤、宅基地置換等形式復墾為耕地后，可用于建設的新增用地指標。

第四條

在保持集體土地所有權性質不變的前提下，按照土地所有權與使用權相分離的原則，集體建設用地使用權實行有償、有限期、可流轉的制度。

第五條

市、縣（區）國土資源管理部門分別設立集體建設用地使用權流轉有形市場（以下簡稱有形市場），對集體建設用地使用權流轉進行管理。集體建設用地使用權流轉應在有形市場內進行。

第六條

市國土資源局負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理和監督工作。市國土資源局江寧分局、浦口分局、六合分局，高淳、溧水縣國土資源局負責本區、縣行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理和監督工作。

第二章 產權代表界定

第七條

農民集體所有的建設用地依法屬于村農民集體所有的，所有權代表為村集體經濟組織，沒有建立村集體經濟組織的由村民委員會代行所有權；屬于村民小組農民集體所有的，由村民小組行使所有權，村集體經濟組織或村民委員會監督；屬于鎮街農民集體所有的，所有權代表為鎮街集體經濟組織，沒有鎮街集體經濟組織的，所有權代表為鎮人民政府或街道辦事處。

第八條

市、區縣國土資源管理部門應當對集體土地進行權屬調查，確定土地所有者和使用者，由市、區縣人民政府頒發《集體土地所有權證》和《集體土地使用證》。

第九條

對法律規定不需要辦理征收手續的新增集體建設用地，在辦理農用地轉用手續后，可以根據土地所有者的要求，直接將集體建設用地使用權確權給土地所有者或土地所有者代表，頒發《集體土地使用證》。

第三章 實物流轉

第一節 一般規定

第十條

集體建設用地使用權流轉不得改變原批準的規劃條件，規劃條件確需改變的，應按以下方式處理：

（一）規劃條件的改變須符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，并取得城鄉建設規劃管理部門的批準；

（二）在辦理土地流轉前，土地流轉受讓方須與土地所有者簽訂補充協議，交納前后規劃條件下土地流轉價格差額；

（三）土地用途由非經營性用地變更為商業、娛樂、旅游開發等經營性用地的，土地使用權不得協議流轉，由土地所有者收回后重新按規定程序通過公開招拍掛方式進行流轉。

第十一條

集體建設用地使用權流轉不得用于商品住宅開發。

第十二條

有下列情形之一的集體建設用地使用權不得流轉：

（一）土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表，土地流轉時沒有經過三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意的；

（二）違法占用的集體建設用地；

（三）土地權屬有爭議的；

（四）司法機關依法裁定查封的；

（五）土地使用者未按土地流轉合同約定進行開發建設的；

（六）土地流轉權利受到其他法定限制的。

第十三條

集體建設用地使用權流轉合同約定使用期限屆滿，土地使用者要求續期的，應在使用期限屆滿前兩個月內向集體土地所有者提出申請，經集體土地所有者同意后，按本辦法規定重新辦理集體建設用地流轉手續。

第十四條

集體建設用地使用權流轉合同約定使用期限屆滿，土地使用者未提出續用申請的，土地使用權由土地所有者無償收回。

第二節 流轉方式

第十五條

集體建設用地使用權可以采用轉讓、出租、作價入股三種方式進行流轉。

第十六條

符合流轉條件的集體建設用地可以設定土地抵押權。

第十七條

集體建設用地使用權轉讓，是指集體建設用地所有者或使用者將土地使用權轉移的行為。集體建設用地使用權轉讓年限不得超過《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。

第十八條

集體建設用地使用權出租，是指集體建設用地所有者或使用者將集體建設用地使用權出租的行為，由承租人與出租人簽訂一定年限的土地租賃合同，承租人取得租賃權并按期支付土地租金的行為。集體建設用地使用權出租期限一般與企業登記的經營年限相銜接，但最長出租年限不得超過《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。

第十九條

集體建設用地使用權作價入股是指集體建設用地所有者或使用者將一定年期的集體建設用地土地使用權收益金折成股份，由土地使用者持股，參與分紅的行為。作價入股年限應與企業登記的經營年限相銜接，最長不得超過《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。土地使用權作價入股的紅利（收益金）可以按實際收益分配，也可以按固定收益分配，每年支付一次。

第二十條

集體建設用地使用權作價入股一般采取雙方協議方式。集體建設用地使用權轉讓、出租可以采取雙方協議方式，也可以采取公開招拍掛方式。但土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表，且土地流轉用于商業、娛樂、旅游開發的須采取公開招拍掛方式。

第三節 流轉程序

第二十一條

協議流轉程序為：

（一）土地流轉雙方簽訂土地流轉合同；

（二）土地流轉雙方持有關材料向有形市場提出土地使用權流轉申請；

（三）有形市場經審核，符合土地流轉條件的，向土地流轉雙方頒發《集體建設用地使用權流轉批準書》。

土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表的，土地流轉基本情況須在有形市場公示十個工作日。公示期間，有其他意向用地者提出正式申請的，土地流轉由協議方式轉成公開招拍掛方式。

（四）地流轉雙方憑《集體建設用地使用權流轉批準書》，辦理土地變更登記。

第二十二條

公開招拍掛流轉程序為：

（一）土地使用者向規劃管理部門申請土地使用條件并辦理其他前期手續；

（二）土地使用者持相關材料，向有形市場提出土地使用權流轉申請；

（三）有形市場經審核，符合土地流轉條件的，由有形市場通過招拍掛方式公開競價，確定受讓人或承租人，向土地流轉雙方頒發《集體建設用地使用權流轉批準書》；

（四）土地流轉雙方憑《集體建設用地使用權流轉批準書》，辦理土地變更登記。

第二十三條

根據城鄉建設規劃由政府按規定程序統一組織建設的農民集中居住區內的房屋所有權轉讓的，其建設用地使用權隨地上房屋所有權的轉讓而流轉，程序為：

（一）房屋買賣雙方持房產轉讓協議、售房人《集體土地使用證》及購房人《房屋所有權證》，向市、縣（區）國土資源管理部門提出土地變更申請；

（二）經市、縣（區）國土資源管理部門審核，符合條件的，辦理土地使用權變更登記手續。

第四章 建設用地指標交易

第二十四條

建設用地指標嚴格按照以下程序產生：

（一）申請農村建設用地復墾，必須提交該土地的權屬證明、土地勘測定界報告、土地利用現狀圖、土地分類面積匯總表。法人或其他組織申請農村建設用地復墾，必須提交土地所在農村集體經濟組織同意復墾的書面材料；農村集體經濟組織申請農村建設用地土地復墾，必須出具集體土地所有證或其他權屬證明，以及本集體經濟組織三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意復墾的書面材料。

（二）市國土資源局依據土地利用總體規劃、城鄉建設規劃，對土地綜合整治建設用地復墾方案進行審查，經市人民政府批準后實施。

（三）市、區縣國土資源局按照省市土地復墾有關規定統一組織驗收，分別建立建設用地指標交易信息庫。建設用地指標經過省、市國土資源局確認后，向指標所有者核發建設用地指標憑證。

第二十五條

建設用地指標用于房地產開發等公開出讓項目辦理農用地轉用手續的，只能由經審核的從事土地儲備、房地產一級開發的主體以及各開發園區運作平臺申購；建設用地指標用于非公開出讓項目辦理農用地轉用手續的，可在完成項目用地規劃預審后，由用地單位直接申購。

第二十六條

建設用地指標須通過招拍掛方式在有形市場公開交易。指標交易可以根據指標所有者的申請在區縣級有形市場進行交易，也可以在市級有形市場進行交易。

第二十七條

建設用地指標在市級進行交易的，可在全市范圍內使用，在區縣級進行交易的，只能在本行政區域內使用。

第二十八條

無法直接使用交易獲得的增減掛鉤指標辦理農轉用手續的地區，可以用交易獲得的指標和國土資源管理部門交換國家計劃指標。

第二十九條

已納入萬頃良田工程和城鄉建設用地增減掛鉤項目庫的項目，項目實施后預期可形成的建設用地指標可按項目打包交易等方式在指標交易有形市場內進行交易，項目實施完成后所形成的增減掛鉤指標歸項目實施單位擁有。根據需要，市級可采取有償的辦法，調購部分建設用地指標，具體辦法另行制定。

第三十條

國土資源管理部門在綜合考慮耕地開墾費、新增建設用地有償使用費、土地指標獲取成本等因素的基礎上，分片區制定建設用地指標交易指導價格。

第三十一條

為促進土地節約集約利用，發揮市場在資源配置中的基礎性作用，鼓勵指標交易，上級下達至南京市的農用地轉用計劃指標將主要用于滿足全市保障性住房、基礎設施以及重大產業項目用地需求，而新增經營性用地、村鎮建設等用地指標主要通過土地整治、建設用地指標交易獲取。

第三十二條

為提高建設用地指標使用效率，通過交易獲得的建設用地指標原則上需在一年內使用，如一年內由于客觀原因不能使用的，可申請按照指標購入價八折退回；或提前一個月向指標交易市場所在國土資源行政主管部門提出延期申請，延期時間最長不超過半年，到期后仍未使用的指標按作廢處理。

第五章 地價和收益管理

第三十三條

市、區縣人民政府制定并公布集體建設用地使用權流轉最低保護價和片區指導價（基準地價），并根據城鄉發展和土地市場狀況，對最低保護價適時進行調整。

第三十四條

土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表的，集體建設用地使用權流轉時流轉價格須由申請流轉的土地使用者委托具備資質的地價評估機構評估，流轉價格不得低于政府公布的最低保護價。

第三十五條

土地使用者應按照土地登記和土地流轉合同規定的土地使用條件使用土地，不得擅自改變土地使用條件。確需改變土地使用條件的應當經原批準機關批準，同時根據土地所有者要求交納不同土地使用條件下土地流轉價格差額，重新簽署土地流轉合同和辦理土地變更登記。

第三十六條

集體土地所有者流轉集體建設用地使用權所取得的土地收益應當納入農村集體資產統一管理。其中50%以上應當納入專戶管理，專款用于本集體經濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。

第三十七條

區縣政府可按一定比例，從土地流轉收益中提取城鄉統籌配套建設資金，專項用于農業農村發展，具體比例由區縣研究確定。

第六章 附 則

第三十八條

國家和省對農村集體建設用地流轉管理有新規定的，按國家和省的規定執行。

第三十九條

本辦法由南京市國土資源局負責解釋。

第四十條

本辦法自頒布之日起實施，原《南京市集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》（寧政發〔2004〕213號）同時廢止。

第二篇：東莞市集體建設用地使用權流轉管理辦法

東莞市集體建設用地使用權流轉管理辦法

廣東省東莞市人民政府辦公廳

東莞市集體建設用地使用權流轉管理辦法(東府令80號

《東莞市集體建設用地使用權流轉管理實施辦法》已經市人民政府同意，現予發布。市 長

二○○五年九月二日

東莞市集體建設用地使用權流轉管理辦法 第一章 總 則

第一條 為規范集體建設用地使用權流轉市場秩序，保障集體土地所有者和使用者的合法權益，優化配置土地資源，促進城鎮建設和經濟發展，根據《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》及國家、省有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱集體建設用地，是指符合土地利用總體規劃，權屬合法，界址清楚，已經依法批準為建設用地的集體所有土地。

第四條 集體建設用地使用權流轉，應當符合國家產業政策，遵守土地用途管制，堅持土地所有者和使用者自愿的原則。

第五條 集體建設用地使用權流轉必須同時符合下列條件：

（一）符合土地利用總體規劃和城市、村鎮規劃的；

（二）經依法批準的；

（三）未被司法機關、行政機關限制權利的；

（四）土地權屬無爭議的。

第六條 集體建設用地所有者出讓、出租、抵押集體建設用地使用權，必須經本集體村民會議2/3以上（含本數，下同）成員或2/3以上村民代表書面同意，并簽名確認。

第七條 村民住宅用地使用權不得流轉，因轉讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房（含農民公寓住房）后，不得再申請新的住房用地（含農民公寓住房）。

第八條 通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地使用權不得用于商品住宅開發，按照土地利用總體規劃和城市規劃可以用于商品住宅開發的，必須依法征為國有土地。

第九條 集體建設用地使用權轉讓、出租和抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之轉讓、出租和抵押；集體建設用地上的建筑物及其他附著物轉讓、出租和抵押時，其占用范圍內的集體土地使用權隨之轉讓、出租和抵押。第十條 國家為了公共利益需要，依法對集體建設用地實行征收或者征用的，農民集體土地所有者和集體建設用地使用者應當服從。

第十一條 土地使用者應當按照市人民政府建設用地批準文件規定的用途使用土地。

確需改變土地用途的，應當經集體建設用地所有者和市國土資源部門、城市規劃部門同意，報市人民政府批準。

第十二條 市國土資源部門負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理和監督檢查。

市財政、審計、農業、社會保障、民政等部門，按各自職能范圍對流轉過程以及土地增值收益分配進行監督。各鎮人民政府（區辦事處）應當配合各部門做好集體建設用地使用權流轉的管理工作。

第二章 集體建設用地使用權出讓、出租

第十三條 集體建設用地使用權出讓，是指集體建設用地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價入股（出資），與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同集體建設用地使用權出讓。集體建設用地使用權出租，是指集體土地所有者或集體建設用地使用權人作為出租人，將集體建設用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。第十四條 集體建設用地使用權出讓、出租，應當簽訂書面合同，合同文本采用省國土資源部門制定的統一格式。

第十五條 集體建設用地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）工礦倉儲用地（含工業用地、采礦用地、倉儲用地）五十年；

（二）公共建筑用地（含機關團體用地、教育用地、科研設計用地、文體用地、醫療衛生用地、慈善用地）五十年；

（三）商服用地（含商業用地、金融保險用地、餐飲旅館業用地、其他商服用地）四十年；

（四）交通運輸用地（含鐵路用地、公路用地、民用機場用地、港口碼頭用地、管道運輸用地、街巷）五十年；

（五）公用設施用地（含公共基礎設施用地、瞻仰景觀用地、休閑用地）五十年；

（六）綜合或者其他用地五十年；

（七）依照本辦法第七條規定流轉的村民住宅用地應當完善出讓手續，出讓年限為七十年。

第十六條 集體建設用地使用權租賃年限按以下情況確定： 短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；

需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途國有土地出讓的最高年限。第十七條 集體建設用地使用權出讓、出租用于商業、旅游、娛樂等經營性項目的，應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。

第十八條 集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股（出資）的，集體土地所有者和土地使用者應當按規定向市國土資源部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明，市國土資源部門應當依法給予辦理。

第十九條 申請辦理集體建設用地使用權出讓手續，需提交下列材料：

（一）集體建設用地使用權流轉申請表；

（二）用地預審意見書；

（三）《建設用地規劃許可證》和規劃紅線圖；

（四）立項批復文件；

（五）村民代表意見書（集體經濟組織村民會議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認）；

（六）原集體土地使用證正本或批次報批批復文件；

（七）用地單位營業執照及法人代表身份證（復印件）或個人身份證明；

（八）經雙方單位蓋章認可的數字化測量地形紅線圖和宗地圖；

（九）集體建設用地使用權出讓合同；

（十）法律、法規和規章規定的其他資料。

第二十條 申請辦理集體建設用地使用權出租手續，需提交下列材料：

（一）集體建設用地使用權流轉申請表；

（二）原已簽訂的集體建設用地使用合同；

（三）租賃雙方簽訂的《集體建設用地使用權租賃合同》；

（四）村民代表意見書（集體經濟組織村民會議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認）；

（五）原土地使用證正本；

（六）雙方身份的有效憑證；

（七）法律、法規和規章規定的其他有關資料。

第二十一條 集體建設用地使用者應當按照城市規劃的要求和出讓、出租合同的約定，開發、利用、經營土地，集體建設用地所有者負責監督。

未按出讓合同規定的期限和城市規劃的要求開發、利用、經營土地的，市國土資源等相關部門應當予以糾正，拒不糾正的，依法予以查處。

第二十二條 因國家公共利益或城市規劃調整而需改變土地用途的，集體土地所有者和集體建設用地使用者應當服從。

經依法批準變更土地用途的，以出讓、出租方式流轉，合同雙方應當重新簽訂合同，調整土地出讓金，并辦理相關土地變更登記手續。

第二十三條 集體建設用地使用權出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權由集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理。原土地使用者要求繼續使用土地的，應當在土地使用年限屆滿前與集體土地所有者協商，集體土地所有者同意繼續使用的，按本辦法的規定重新辦理集體建設用地使用權登記手續。

第三章 集體建設用地使用權轉讓、轉租

第二十四條 集體建設用地使用權轉讓是指集體建設用地使用者將集體建設用地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

集體建設用地使用權轉租，是指承租人將集體建設用地使用權再次租賃的行為。未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，不得轉讓、轉租。第二十五條 集體建設用地使用權轉讓、轉租應當簽訂書面合同。

第二十六條 集體建設用地使用權轉讓的，原受讓方的權利、義務隨之轉移；集體建設用地使用權轉租的，轉租人應當繼續履行原出租合同。集體建設用地使用權轉讓、轉租的年限不得超過原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

第二十七條 集體建設用地使用權轉讓、轉租的，當事人雙方應當在簽訂合同后30日內到市國土資源部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明，市國土資源部門應依法給予辦理。

第二十八條 申請辦理集體建設用地使用權轉讓、轉租，需提交下列材料：

（一）原集體建設用地使用權出讓合同、出租合同；

（二）雙方簽訂的轉讓合同（包括轉讓方原簽訂的轉讓合同）、轉租合同；

（三）用地單位營業執照及法人代表身份證（復印件）或個人身份證明；

（四）原土地使用證正本；

（五）法律、法規和規章規定的其他資料。

第四章 集體建設用地使用權抵押

第二十九條 集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。第三十條 集體建設用地使用權抵押應當簽訂書面合同。

第三十一條 集體建設用地使用權抵押的，應在規定的時間內到市國土資源部門辦理抵押登記，涉及地上建筑物、其他附著物同時抵押的，應在規定時間內先到市國土資源部門辦理抵押登記，再到市房產管理部門辦理抵押登記。第三十二條 申請辦理集體建設用地使用權抵押登記須提交下列資料：

（一）涉及集體建設用地使用權抵押的主合同；

（二）抵押合同；

（三）村民代表意見書（集體經濟組織村民會議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認）；

（四）原土地使用證正本；

（五）雙方身份的有效憑證；

（六）法律、法規和規章規定的其他有關資料。

第三十三條 集體建設用地使用權被作為抵押物的，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權。

因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理過戶登記。

第三十四條 抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。

第五章 地價、土地收益及稅費管理

第三十五條 集體建設用地使用權流轉實行以基準地價為參照的最低限價制度。市國土資源部門負責組織本行政區域土地定級估價工作，制定基準地價，報市人民政府批準后定期公布執行。

第三十六條 集體建設用地使用權流轉價格明顯低于政府公布的價格，政府可行使優先購買權。

流轉宗地的評估價格，由申請流轉的集體建設用地使用權人委托具備資質的地價評估機構出具宗地價格評估報告。

第三十七條 集體土地所有者出讓、出租集體建設用地使用權所取得的土地收益應當納入農村集體財產統一管理。其中50%以上應當存入銀行專戶，專款用于本集體經濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。具體實施辦法由市社會保障部門會同有關部門參照省有關規定制定。

第三十八條 集體建設用地使用權出讓、轉讓和出租的應當向市國土資源部門申報價格，并依法繳納有關稅費。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，應當參照國有土地增值稅征收標準，向市人民政府繳納有關土地增值收益。土地增值收益收繳和使用管理辦法由市財政部門會同有關部門參照省有關規定另行制定，報市人民政府批準后實施。

第三十九條 市國土資源部門及其他有關部門在集體建設用地使用權流轉管理工作中收取的費用，必須嚴格執行國家和省、市政府的有關規定，并接受監察、財政、稅務部門的監督。

第六章 法律責任

第四十條 集體建設用地閑置的，市國土資源部門應當責令限期改正；農民集體土地所有者對閑置的土地負有直接責任的，在土地閑置狀況改正之前，市國土資源部門暫停辦理其新增集體建設用地審批手續。

第四十一條 單位和個人通過出讓、轉讓、出租方式取得的集體建設用地用于建設商品住宅的，市國土資源部門應當責令限期改正，拒不改正的責令交還土地，拒不交還的以非法占用土地論處。

第四十二條 違反本辦法第十七條的規定，集體建設用地使用權不實行公開交易的，市國土資源部門不得為其辦理產權變更登記或者他項權利登記手續。

第七章 附則

第四十三條 本辦法實施之前已發生的集體建設用地使用權流轉，應當依照本辦法規定辦理有關手續。

第四十四條 本辦法由市國土資源局負責解釋。第四十五條 本辦法自2005年10月1日起施行。

第三篇：廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法

廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法

名

稱：廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法索 引 號：0000-21-2005-000052 主題分類：經濟管理

發布機構：廣東省人民政府 發文日期：2005-06-23

文

號：粵府令第100號

主 題 詞：經濟管理 土地 流通 辦法 命令.h1 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 22pt;MARGIN: 17pt 0cm 16.5pt;LINE-HEIGHT: 240%;TEXT-ALIGN: justify }.h2 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify }.h3 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify } DIV.union { } DIV.union TD { }.h1 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px FONT-SIZE: 22pt;MARGIN: 17pt 0cm 16.5pt;LINE-HEIGHT: 240%;TEXT-ALIGN: justify }.h2 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify }.h3 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify }.union { }.union TD { FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px }第 100 號

《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》已經2005年5月17日廣東省人民政府第十屆六十六次常務會議通過，現予發布，自2005年10月1日起施行。

省

長

二○○五年六月二十三日

廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法 第一章 總 則

第一條 為加強國家對集體建設用地的管理，合理利用土地，規范集體建設用地使用權流轉市場秩序，促進經濟可持續發展，根據國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條 集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，適用本辦法。

第三條 取得農民集體土地進行非農業建設，應當符合國家有關產業政策及當地土地利用總體規劃、城市規劃或村莊、集鎮規劃。涉及農用地轉為建設用地的，應當落實土地利用計劃的農用地轉用指標。

第四條 有下列情形之一的,集體建設用地使用權不得流轉

(一)不符合土地利用總體規劃、城市規劃或村莊、集鎮規劃的；

(二)土地權屬有爭議的；

(三)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利的；

(四)村民住宅用地使用權。

因轉讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地。

第五條 通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用于商品房地產開發建設和住宅建設。

第六條 集體建設用地使用權轉讓、出租和抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之轉讓、出租和抵押；集體建設用地上的建筑物及其他附著物轉讓、出租和抵押時，其占用范圍內的集體土地使用權隨之轉讓、出租和抵押。

第七條 出讓、出租和抵押集體建設用地使用權，須經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。

鄉（鎮）農民集體所有的土地由鄉鎮集體經濟組織負責經營和管理,沒有鄉鎮集體經濟組織的，由鄉鎮人民政府負責經營和管理。

第八條 下列建設項目可以使用集體建設用地：

1.興辦各類工商企業，包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外資投資企業（包括中外合資、中外合作、外商獨資企業、“三來一補”企業），股份制企業，聯營企業等；

2.興辦公共設施和公益事業；

3.興建農村村民住宅。

第九條 國家為了公共利益的需要，依法對集體建設用地實行征收或者征用的，農民集體土地所有者和集體建設用地使用者應當服從。

第十條 土地使用者應當按照市、縣人民政府建設用地批準文件規定的用途使用土地。

確需改變土地用途的，應當經土地所有者和土地、規劃行政主管部門同意，報原批準用地的市、縣人民政府批準。

第十一條 縣級以上人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理和監督。

縣級以上人民政府農業、審計、勞動保障、民政等行政主管部門應當按照各自的職責，對農民集體通過集體建設用地流轉取得收益的管理使用，加強指導和監督檢查。

第二章 集體建設用地使用權出讓、出租

第十二條 集體建設用地使用權出讓，是指農民集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向農民集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價入股（出資），與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同集體建設用地使用權出讓。

集體建設用地使用權出租，是指集體土地所有者或集體建設用地使用權人作為出租人，將集體建設用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第十三條 集體建設用地使用權出讓、出租，應當簽訂書面合同。

集體建設用地使用權出讓、出租的最高年限，不得超過同類用途國有土地使用權出讓的最高年限。

第十四條 集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股（出資）的，農民集體土地所有者和土地使用者應當持該幅土地的相關權屬證明、集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股（出資）合同（包括其村民同意流轉的書面材料）,按規定向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門應依法給予辦理。

第十五條 集體建設用地使用權出讓、出租用于商業、旅游、娛樂等經營性項目的，應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。

第十六條 集體建設用地使用權出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權由農民集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理。

原土地使用者要求繼續使用土地的，應當在土地使用年限屆滿前與農民集體土地所有者協商，集體土地所有者同意繼續使用的，按本辦法的規定重新辦理集體建設用地使用權登記手續。

第三章 集體建設用地使用權轉讓、轉租

第十七條 集體建設用地使用權轉讓，是指農民集體建設用地使用權人將集體建設用地使用權再轉移的行為。集體建設用地使用權轉租，是指承租人將集體建設用地使用權再次租賃的行為。

第十八條 集體建設用地使用權轉讓、轉租應當簽訂書面合同。

集體建設用地使用權轉讓的，原受讓方的權利、義務隨之轉移;集體建設用地使用權轉租的，轉租人應當繼續履行原出租合同。

集體建設用地使用權轉讓、轉租的年限為原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

第十九條 集體建設用地使用權轉讓、轉租的，當事人雙方應當持集體土地使用權屬證明和相關合同，到市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門應依法給予辦理。

第四章 集體建設用地使用權抵押

第二十條 集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。

第二十一條 集體建設用地使用權抵押應當簽訂書面合同，并到市、縣人民政府土地行政主管部門辦理抵押登記。

農民集體土地所有者抵押集體建設用地使用權的,在申請辦理抵押登記時，應當提供本集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意抵押的書面材料。

第二十二條 集體建設用地使用權被作為抵押物的，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權。

因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權，應當辦理過戶登記。

第二十三條 處分抵押集體建設用地使用權所得，抵押權人有優先受償權。

第二十四條 抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。

第五章 土地收益

第二十五條 集體土地所有者出讓、出租集體建設用地使用權所取得的的土地收益應當納入農村集體財產統一管理。其中50%以上應當存入銀行（農村信用社）專戶，專款用于本集體經濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。具體實施辦法由省勞動保障部門會同省農業、民政、財政、衛生等部門制定,報省人民政府批準后實施。

第二十六條 集體建設用地使用權出讓、轉讓和出租的，應當向土地行政主管部門申報價格，并依法繳納有關稅費。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，應當參照國有土地增值稅征收標準，向市、縣人民政府繳納有關土地增值收益。土地增值收益收繳和使用管理辦法由省財政部門會同省國土資源、物價部門另行制定，報省人民政府批準后實施。

第二十七條 市、縣人民政府土地行政主管部門應當制定本行政區域集體建設用地使用權的基準地價，并報市、縣人民政府批準后公布。

第六章 法律責任

第二十八條 集體建設用地閑置的，市、縣人民政府土地行政主管部門應當責令改正；農民集體土地所有者對閑置的土地負有直接責任的，在土地閑置狀況改正之前，市、縣土地行政主管部門暫停辦理其新增集體建設用地審批手續。

第二十九條 單位和個人通過出讓、轉讓、出租方式取得的集體建設用地用于開發商品房地產項目和進行住宅建設的，市、縣土地行政主管部門應當責令改正，拒不改正的責令交還土地。

第三十條 違反本辦法第十五條的規定，集體建設用地使用權不實行公開交易的，縣級以上土地行政主管部門不得為其辦理產權變更登記或者他項權利登記手續。

第七章 附則

第三十一條 集體建設用地使用權流轉的合同文本格式，由省國土資源部門制定。

第三十二條 本辦法自2005年10月1日起實施。

第四篇：蘇州市集體建設用地使用權流轉管理辦法(征求意見稿)

《蘇州市集體建設用地使用權流轉管理 辦法（征求意見稿）》征求意見公告

《蘇州集體建設用地使用權流轉管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）是一件統籌城鄉經濟社會發展，促進農村經濟壯大，進一步規范集體建設用地使用權流轉管理，保障集體土地所有者和使用者的合法權益，優化配置土地資源的重要規范性文件。該《辦法》涉及面較廣，為更好地修改完善該《辦法》，現將《辦法》全文公布，廣泛征求社會各界意見。社會各界人士可以將書面意見于4月19日前反饋給蘇州市人民政府法制辦公室（地址：蘇州市三香路998號，郵編：215004，傳真：68615448，電子信箱：szfg@163.com）。

二ΟΟ九年十

月十四日

蘇州市集體建設用地使用權流轉管理辦法

(征求意見稿)

第一章 總 則 第一條 為統籌城鄉經濟社會發展，促進農村經濟壯大，進一步規范集體建設用地使用權流轉管理，保障集體土地所有者和使用者的合法權益，優化配置土地資源，根據中央《關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》等國家和省有關文件精神，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內，在符合土地利用規劃和城鄉建設規劃的前提下，城市（鎮）規劃區以外集體建設用地使用權的流轉，城市（鎮）規劃區內存量集體建設用地使用權的流轉適用本辦法。

農村村民宅基地及其他各類住宅用地的流轉依照國家和省、市有關法律法規和文件的規定執行，不適用本辦法。房地產開發經營性質的商品住宅、商業、旅游、娛樂等項目用地等不得使用集體土地。

第三條 本辦法所稱集體建設用地是指權屬合法，界址清楚，已經依法批準為建設用地的農民集體所有土地。存量集體建設用地是指已取得《集體建設用地使用證》或依法辦理過使用手續、擁有合法權源的集體建設用地。

本辦法所稱的集體建設用地流轉是指在保持土地所有權不變的前提下，集體土地使用權發生轉移或實際使用人發生變更的行為，包括出讓、租賃、作價出資（入股）及轉讓、轉租等。

第四條 集體建設用地全面實行有償、有期限使用制度。除鄉鎮村公共設施、公益事業、村民宅基地、農民公寓、農民拆遷安置房等需要使用土地的外，其余工業、倉儲、科研、打工樓、非房地產開發經營性質的商業、旅游、娛樂等項目用地需使用集體建設用地，均應按照本辦法規定通過流轉方式取得。

中華人民共和國境內外的公司、企業、個人、其他組織均可按本辦法規定依法取得集體建設用地使用權。

第五條 各市（縣）、區應根據當地實際，結合城鄉一體化建設，因勢利導，統籌規劃，鼓勵農民集體通過轉權讓利、保權讓利多種方式實現土地所有者權益。

因國家公共利益或城市（鎮）規劃調整，需要依法對集體建設用地實行征收或征用的，集體土地所有者和使用者應當服從。但政府應根據土地開發的實際情況依法依規進行合理補償。

第六條 各市（縣）國土資源管理部門負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理。集體建設用地土地出讓、租賃或作價出資(入股)流轉方案須報經各市（縣）政府批準。

農辦、發展改革、規劃、環保、財政、建設、房產等相關部門，應當按照各自職責，協同做好集體資產監管、城鄉建設規劃、房產登記、拆遷補償等具體工作及相關配套政策的制定和銜接。

第二章 產權代表界定

第七條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，土地所有權代表為村集體經濟組織；沒有村集體經濟組織的，土地所有權代表為村民委員會；村集體經濟組織的資產已經量化到村民的，土地所有權代表為村民委員會；

農民集體所有的土地已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，所有權代表為村內各村民小組。經村內各該村民小組2/3（含本數）以上村民同意，可以將屬于本村民小組的土地委托村民委員會代為經營、管理。

農民集體所有的土地已經屬于鎮（街道）農民集體所有的，所有權代表為鎮（街道）農村集體經濟組織。沒有鎮（街道）農村集體經濟組織的，所有權代表為鎮人民政府（街道辦事處）。

第八條 集體建設用地使用權人，為依法取得使用的自然人、法人或其他組織。

第九條 各市（縣）國土資源管理部門負責對農民集體所有土地進行權屬審核，確定土地所有權和使用權，并按規定進行土地登記，核發集體土地所有權證和使用權證。

第三章 集體建設用地使用權出讓、租賃

第十條 集體建設用地使用權出讓，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價入股（出資），與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同集體建設用地使用權出讓。

集體建設用地使用權租賃，是指集體土地所有者作為出租人，將集體建設用地在一定年期內租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第十一條 集體建設用地使用權出讓、租賃必須遵循以下原則：（1）符合土地利用總體規劃的原則。任何建設項目占用土地，都必須在土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內。

（2）土地所有權人、使用權人自愿的原則。村或村民小組出讓、租賃本集體所有建設用地使用權的，須經本集體組織2/3以上（含本數）成員或2/3以上（含本數）村民代表的同意。

（3）土地用途管制的原則。集體建設用地不得用于任何形式的商品住宅、商業辦公等房地產開發經營性質項目。按照土地利用總體規劃和城市規劃可以用于房地產開發的，必須依法征為國有土地。

（4）統一城鄉建設用地市場管理的原則。集體建設用地使用權流轉，必須在各市（縣）統一的土地交易有形市場規范進行。

（5）公開、公平、公正的原則。工業、倉儲、商業、旅游、娛樂等經營性項目用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓或租賃集體建設用地使用權。

（6）節約、集約用地的原則。各類項目須占用集體建設用地，投資強度、規劃指標、用地規模等均應符合國家、省、市關于節約集約用地的要求和標準。（7）符合國家產業政策的原則。集體建設用地也不得用于國家規定的禁止類項目，限制類項目必須按要求經過有權部門批準。

第十二條 集體建設用地使用權出讓、租賃必須同時符合下列條件：

（1）土地所有權合法明晰，無爭議；

（3）已取得《集體建設用地使用權證》，或依法辦理過集體建設用地使用手續，或已依法批準轉為建設用地；

（4）擬出讓或租賃土地已按規定落實農民安置補償，或者原土地使用者的補償；

（5）未被司法機關、行政機關限制權利的；

第十三條 集體建設用地使用權出讓、租賃的，土地所有者代表和市（縣）國土資源管理部門分別與土地使用者、承租人應當簽訂書面出讓或租賃合同，以及集體建設用地使用權開發利用協議書。

出讓、租賃合同應當載明土地所有者、使用者、位置、面積、用途、使用年限、出讓價款（租金）及支付方式等土地使用條件、雙方權利義務、期限屆滿土地使用權及地上建筑物的處理方法、違約責任等內容。集體土地使用權開發利用協議書應當明確開發土地的規劃指標、產業類型、投資強度、閑置費收取、開竣工時間等土地使用條件。

集體建設用地使用權出讓、租賃合同、集體建設用地使用權開發利用協議書由國土資源管理部門統一制定。

第十四條 集體建設用地使用權出讓年限，參照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》相關規定確定，但最高年限不得超過同類用途國有土地使用權出讓的最高年限。

第十五條 集體建設用地使用權租賃年限按以下情況確定：

短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；

需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過本辦法第十四條的規定。

第十六條 集體建設用地使用權出讓、租賃，按照下列程序辦理：

1、集體土地所有權代表向當地市（縣）國土資源管理部門提出出讓或租賃土地的書面申請，包括土地坐落、面積、用途、意向價格、項目類別、投資總額等內容。并應當同時提交以下書面材料：

（1）擬出讓、租賃宗地的《集體土地所有權證》、《集體建設用地使用權證》或相關權屬證明；（2）根據本辦法第七條規定土地所有權代表為村集體經濟組織、村民委員會或村民小組的，分別提交村集體經濟組織、村民代表大會、或村民小組2/3以上（含本數）成員同意出讓、租賃該宗土地的證明；

村委會代管的村民小組所有土地，需提交該村民小組2/3以上（含本數）成員同意出讓、租賃該宗土地的證明；

土地所有權代表為鄉鎮（街道）集體經濟組織的，提交鄉鎮政府同意出讓、租賃該宗土地的證明；

（3）土地所有權人與原集體建設用地使用者簽訂的拆遷補償安置協議及原土地使用者退出集體建設用地使用權的申請；

城鎮規劃區外依法轉為新增建設用地的，土地所有權人出具的青苗補償費、地面附著物已落實補償的證明及相關材料；

（4）規劃管理部門出具的規劃選址意見書、規劃紅線圖；

（5）規劃用途為工業、倉儲等用途的，各市（縣）發改部門出具的項目審核意見及環保部門出具的環評意見及要求；

（6）具有在蘇州全市范圍內注冊的具備相應評估資質的土地中介評估機構出具的土地評估報告；

（7）有意向使用人的，提供意向使用人的用地申請。

2、市（縣）國土資源部門根據規劃意見進行土地權屬調查及勘測定界，并對以下內容進行審核。審核通過后擬定集體建設用地出讓或租賃意見，報同級人民政府批準。

（1）是否符合土地利用總體規劃；（2）出讓或租賃的方式；

（3）土地用途、用地規模、投資強度等是否符合土地供應政策及節約集約利用的標準；

（4）審核確定評估地價；

3、根據政府批準文件，由各市（縣）國土資源管理部門的土地交易服務機構在土地有形市場組織實施招標拍賣掛牌出讓（租賃）。可協議出讓（租賃）的，按規定進行公示。

集體建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓（租賃）文件，由土地交易服務機構根據發改、規劃、環保、國土、等行政管理部門的要求，以及土地所有者代表的意見組織編制，但不得設置可能影響公平交易的條件。具體程序參照國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓（租賃）的相關規定。

4、招標拍賣掛牌出讓（租賃）成交后，或者協議出讓（租賃）公示期滿無異議的，土地受讓方（承租人）與土地所有權人、市（縣）國土資源管理部門分別簽訂集體建設用地使用權出讓（租賃）合同及集體建設用地開發利用協議；

5、土地受讓方（承租方）根據合同和出讓（租賃）文件約定向市（縣）財政指定專戶繳付土地出讓價款（租金）。并到當地發改、規劃、環保部門辦理項目建設相關手續。

6、集體土地所有權人、土地受讓方按規定繳付有關稅費。

第十七條 土地受讓方憑出讓（租賃）合同、出讓價款（租金）付清憑證、繳稅憑證及發改、規劃、環保等部門的批準材料，向市（縣）國土資源管理部門申請土地登記。

第十八條 集體建設用地使用者必須按照出讓（租賃）合同和集體建設用地開發利用協議明確的土地使用條件使用土地。

擅自改變土地用途等利用條件的，按照合同、協議約定的條款處置。涉及違反土地管理法律法規的，按違法用地查處。

第十九條 依照本辦法取得的集體建設用地使用權的土地使用者，其土地使用權在使用期限內，可以依法進行轉讓、出租、抵押。

第二十條 集體建設用地使用權出讓（租賃）合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權由集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權出讓（租賃）合同的約定處理。

原土地使用者要求繼續使用土地的，應當在土地使用年限屆滿前一年內向集體土地所有者申請，集體土地所有者同意繼續使用的，按本辦法的規定重新辦理相關手續。

第二十一條 原依法取得集體建設用地使用權，但未辦理過集體土地流轉手續的，發生土地使用權（包括地面建筑物）轉讓、出租或改變土地用途的，應當按照本辦法補辦土地出讓或租賃手續，并交納不低于評估核定價格40%的土地價款。其中擬改變用途進行房地產開發建造商品住宅、商業用房的除外。

第四章 集體建設用地使用權轉讓、出租

第二十二條 集體建設用地使用權轉讓，是指土地使用權人將集體建設用地使用權再轉移的行為，包括出售、交換、贈與等。

集體建設用地使用權出租，是指土地使用權人作為出租人將集體建設用地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用的行為。

第二十三條 集體建設用地轉讓、出租必須符合以下條件：

1、已按照出讓（租賃）合同約定支付完全部土地價款，并取得土地使用權證書；

2、按照出讓（租賃）合同進行開發建設，屬于房屋建設工程的完成總投資額的25%或已開發建設面積超過應動工開發建設總面積三分之一以上；

3、屬于工業廠房、工業倉儲、工業研發,其他營業性的公用設施用地、公益項目用地、營利性教育用地、營利性醫療用地、外來人口集中居住地（打工樓、集宿樓）用地須轉讓、出租的，應當符合《蘇州市工業用地公開交易辦法》規定的其他轉讓條件；

4、通過集體建設用地租賃方式取得的土地使用權，轉讓或轉租的，應經土地所有權者同意。

第二十四條 有下列情形之一的，集體建設用地不得轉讓、出租：

1、被依法查封或其他形式限制房地產權利的；

2、共有集體建設用地使用權，未經其他共有人書面同意的；

3、權屬有爭議的；

4、未按合同約定的土地開發利用條件進行開發建設的；

5、法律、法規禁止轉讓的其他情形。

第二十五條 集體建設用地使用權轉讓、出租，雙方應當簽訂書面合同并經國土資源管理部門備案批準，同時新的土地使用人應與國土資源管理部門重新簽訂土地開發利用協議。轉讓、出租合同不得違背國家法律法規和原出讓、租賃合同。轉讓、出租合同由國土資源管理部門統一制定。

集體建設用地使用權轉讓時，集體建設用地使用權出讓或租賃合同所載明的權利、義務隨之轉移。

集體建設用地使用權出租的，出租人應當繼續履行原集體建設用地使用權出讓或租賃合同。

第二十六條 集體建設用地使用權轉讓年限為原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

集體建設用地出租（轉租）的最高年限不得超過原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

第二十七條 集體建設用地轉讓時，其地上建筑物、附著物所有權隨之轉讓。

地上建筑物、附著物的所有人或共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。

土地使用者轉讓地上建筑物、附著物的所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但作為動產轉讓的除外。

第二十八條 集體建設用地使用權轉讓、出租，按以下程序辦理：

1、土地使用者持集體土地使用證、雙方簽訂的轉讓合同（包括轉讓方原簽訂的轉讓合同）、出租合同、單位營業執照及法人代表身份證（復印件）或個人身份證明、新建項目的立項文件及規劃意見等相關資料，向市（縣）國土資源管理部門申報；

2、市（縣）國土資源管理部門審核轉讓（租賃）價格及相關材料，符合條件的進行轉讓（出租）合同鑒證；

3、流轉雙方繳納相應稅費后，按規定向市（縣）國土資源管理部門申報變更登記。

第二十九條 集體土地使用權轉讓、租賃雙方應當如實申報成交價格，并按規定繳納有關稅費。轉讓成交價格明顯低于市場水平的，土地所有權者有優先購買權。

第三十條 原依法取得集體建設用地使用權，但未辦理過集體土地流轉手續的，未經補辦土地流轉手續，繳納土地收益，不得擅自轉讓、出租。

第五章 集體建設用地使用權抵押

第三十一條 集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地使用權的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。

第三十二條 集體建設用地使用權抵押應當簽訂書面合同，抵押合同不得違背國家法律法規和土地出讓、租賃合同的規定，并應到當地市（縣）國土資源管理部門辦理抵押登記。

第三十三條 集體建設用地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押；集體建設用地上的建筑物及其他附著物抵押時，其占用范圍內的集體土地使用權隨之抵押。

第三十四條 集體建設用地使用權抵押登記須提交下列資料：

1、涉及集體建設用地使用權抵押的主合同；

2、抵押合同；

3、土地使用證；

4、抵押人和抵押權人身份證明；

5、原依法取得集體建設用地使用權，但未辦理過集體土地流轉手續的，必須提交同意抵押的書面證明（包括在實現抵押權時是否同意按法律規定的土地征用標準補償后轉為國有土地；征地費是否作為清償資金等內容；集體經濟組織村民會議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意簽名確認的材料），以及經國土資源管理部門確認的地價評估報告；

6、法律、法規和規章規定，及國土管理部門認為應當提交的其他有關資料。

第三十五條 集體建設用地使用權抵押到期，抵押人未能履行債務，或在抵押合同期間宣告解散破產的，抵押權人有權依法處分抵押登記的集體建設用地使用權。

抵押權人依法處置抵押的集體建設用地使用權時，原則上不得改變土地所有權性質，但經土地所有權人同意明確征為國有的除外。

第三十六條 因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權，應當辦理土地登記手續。

處分抵押集體建設用地使用權所得，抵押權人有優先受償權。

抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵

第三十七條

押登記。

第六章 地價、土地收益及稅費管理

第三十八條 各市（縣）、區國土資源部門負責本行政區域的土地定級估價及基準地價的編制工作，報經同級人民政府批準后定期公布執行，并應根據當地的經濟發展和土地供求狀況適時調整。

集體土地流轉底價、起報價、成交價不得低于取得土地時對農民和集體經濟組織的安置補償成本、土地前期開發成本和按規定繳納的各項稅費之和。

工業項目用地實行最低流轉保護價制度，最低流轉保護價不得低于同地區同級別國有建設用地出讓最低價的80%。國家和省有相關規定的，按照國家和省的具體要求執行。集體土地用于工業倉儲項目建設的，流轉底價、起報價、成交價不得低于公布的最低保護價。

第三十九條 集體建設用地出讓、租賃所取得的土地收益，主要歸集體土地所有者所有，但應向政府繳納不高于流轉合同價款15%的土地收益。

集體土地出讓、租賃政府收益部分，由各市和鄉鎮二級分成，具體收繳辦法和分配政策由各市、吳中、相城、高新區、工業園區各自研究確定。

第四十條 集體土地所有者出讓、租賃集體建設用地使用權取得的土地收益必須納入農村集體資產統一管理，并應設定土地收益專戶。具體土地收益使用、監管實施辦法由市農辦、勞動社會保障會同財政、審計、監察等有關部門制定。

第四十一條 集體建設用地使用權出讓、轉讓和出租的，應當如實申報價格，并依法繳納有關稅費。

集體建設用地使用權轉讓發生增值的，可參照國有土地增值稅征收標準，向各市、區人民政府繳納有關土地增值收益。土地契稅、增值收益等稅費收繳和使用管理辦法由蘇州市財政部門會同有關部門另行制定，報蘇州市人民政府批準后實施。集體建設用地使用權轉讓、出租收益，除應繳納的相關稅費及增值收益外，其余歸土地使用權者所有，但土地流轉合同明確約定的除外。

第四十二條 集體建設用地在土地有形市場進行出讓、租賃、轉讓、轉租、抵押等交易活動，分別參照國有土地標準繳納土地交易服務費。

第七章 法律責任

第四十三條 集體建設用地閑置的，按照國土資源部《閑置土地處置辦法》處置。集體土地所有者對閑置的土地負有直接責任的，在土地閑置狀況改正之前，國土資源管理部門暫停辦理新增集體建設用地審批手續。

第四十四條 單位和個人通過出讓、轉讓、出租方式取得的集體建設用地用于建設房地產開發經營性質的商服、金融、旅游、娛樂等項目的，市國土資源部門應當責令限期改正，拒不改正的責令交還土地，拒不交還的以非法占用土地論處。

第四十五條 違反本辦法第十一條規定，集體建設用地使用權未實行公開交易的，國土資源管理部門不得為其辦理產權變更登記或者他項權利登記手續，并按照違法用地處置。

第八章 附 則

第四十六條 各市（縣）在本辦法實施前，已按照原《蘇州市農村集體存量建設用地流轉管理暫行辦法》及《城鎮規劃區內集體建設用地使用權流轉試點的實施意見》辦理集體建設用地流轉手續的，暫按已有規定及流轉合同的約定執行。

第四十七條 本辦法由蘇州市國土資源局負責解釋。

第四十八條 本辦法自2010年 月 日起施行。【好美哦女裝】http://haomeio.taobao.com，跟掌柜報文檔名享受全場【八折】哦！

第五篇：四川省成都市集體建設用地使用權流轉管理辦法(試行)

四川省成都市集體建設用地使用權流轉管理辦法(試行)

第一章 總 則

第一條 為了統籌城鄉經濟社會發展，促進“三個集中”，優化土地資源配置，加強集體建設用地使用權流轉管理，維護土地所有者和土地使用者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《四川省〈中華人民共和國土地管理法〉實施辦法》和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》等法律、法規和文件規定，本著全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區率先突破、大膽創新的精神，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 成都市行政區域內，按照城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤方式，通過實施土地整理取得集體建設用地指標后所進行的集體建設用地流轉；在符合規劃的前提下，集鎮、建制鎮中原依法取得的集體建設用地流轉；以及遠離城鎮不實施土地整理的山區、深丘區農村村民將依法取得的宅基地通過房屋聯建、出租等方式進行的集體建設用地流轉，適用本辦法。

第三條 集體建設用地按照先整理集中、再流轉使用的原則，在保持土地所有權不變的前提下，實行使用權有償、有限期流轉。

第四條 市國土資源局負責全市范圍內集體建設用地使用權流轉的管理和監督工作。

區（市）縣國土資源局（分局）負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理和監督工作。

第二章 產權代表界定

第五條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

第六條 集體建設用地使用者，為依法取得集體建設用地使用權的自然人、法人或其他組織。

第七條 集體建設用地由區（市）縣人民政府登記造冊、頒發集體土地所有證和集體建設用地使用證。

第三章 集體建設用地整理和儲備

第八條 農村集體建設用地整理由區（市）縣人民政府統籌安排，由市、縣人民政府土地管理部門及其下屬的土地開發整治中心具體負責實施。

第九條 農村集體建設用地整理，按照“統一立項、統一管理、統一驗收”的原則，與農用地和未利用地整理一并實施；條件暫不具備的，也可按照“城鎮建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤”的原則單獨實施。

第十條 實施農村集體建設用地整理騰出的建設用地指標，在扣除農民集中居住用地后節余的部分，納入市、縣集體建設用地儲備庫統籌調配掛鉤使用。集體建設用地指標儲備庫由市、縣土地管理部門管理。

第十一條 土地使用者可通過與儲備機構協商或按市場配置資源的方式有償取得集體建設用地指標。儲備指標有償使用費專款用于土地綜合整理和小城鎮及農村新型社區建設。

第四章 流轉管理

第十二條 集體建設用地使用權流轉包括出讓、轉讓、出租、作價（出資）入股、聯營、抵押等形式。

第十三條 集體建設用地使用權出讓，是指集體土地所有者將集體建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓費的行為。

第十四條 集體建設用地使用權轉讓，是指土地使用者將集體建設用地使用權再轉移的行為。

第十五條 集體建設用地使用權出租，是指土地所有者將集體建設用地出租給使用者使用，由承租人與出租人簽訂一定年期的土地出租合同，并按合同約定支付土地租金的行為。

第十六條 集體建設用地使用權作價（出資）入股，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權收益金折成股份，由土地所有者持股，參與分紅的行為。

第十七條 集體建設用地使用權抵押，是指抵押人以其合法的土地使用權以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

第十八條 集體土地所有者將集體建設用地使用權出讓、出租、作價（出資）入股、聯營和抵押的，須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

第十九條 有下列情形之一的集體建設用地不得流轉：

（一）在城市（中心城區、縣城）規劃建設用地區范圍內的；

（二）在土地整理專項規劃確定的整理項目區內未實施土地綜合整理的；

（三）土地權屬有爭議的；

（四）司法機關依法裁定查封或者以其他形式限制土地權利的；

（五）初次流轉后，土地使用者未按流轉合同約定動工建設的。

第二十條 集體建設用地使用權可以采取協議、招標、拍賣或者掛牌等方式流轉。

集體建設用地用于工業、商業、旅游業、服務業等經營性用途以及有兩個以上意向用地者的，應當進入土地有形市場采取招標、拍賣或者掛牌等方式公開交易。

第二十一條 集體建設用地使用權流轉，雙方應當簽訂集體建設用地使用權流轉合同。

集體建設用地使用權流轉合同示范文本，由市國土資源局制訂。

第二十二條 集體建設用地使用權初次流轉按下列程序辦理：

（一）土地所有者持經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意集體建設用地使用權流轉的決議和集體土地所有證，向土地所在地國土資源局（分局）提出流轉申請，經區（市）縣人民政府審批后，由區（市）縣國土資源局（分局）核發同意流轉批準書。

（二）土地所有者取得同意流轉批準書后，按本辦法第二十條的規定實施流轉，并與土地使用者簽訂集體建設用地使用權流轉合同；

（三）土地使用者持同意流轉的決議、同意流轉批準書、集體建設用地使用權流轉合同等資料，到土地所在地區（市）縣國土資源局（分局）申請辦理土地使用權登記，由登記機關頒發集體建設用地使用證。

第二十三條 集體建設用地可以用于建設農民住房、農村集體經濟組織租賃性經營房屋，不得用于商品住宅開發。

土地使用者應當按照規劃確定的用途使用土地，不得擅自改變土地用途；確需改變土地用途的，應當經原批準機關批準。

第二十四條 集體建設用地使用權再流轉的，流轉雙方持集體建設用地使用證、前次流轉合同和再次流轉合同等資料向原登記機關申請辦理變更登記、抵押登記等手續。

第二十五條 集體建設用地使用權初次流轉最高年限不得超過同用途國有土地使用權出讓年限，再流轉年限不得超過初次流轉合同約定年限的剩余年限。

第二十六條 集體建設用地使用權再流轉，地上建筑物及其附著物隨之流轉；地上建筑物及其附著物流轉，集體建設用地使用權隨之流轉。

集體建設用地使用權再流轉，其初次流轉合同約定的權利和義務隨之轉移。

第二十七條 流轉雙方應當按照合同約定支付土地使用費或提供土地。一方違約的，另一方有權解除合同，并按流轉合同約定請求違約賠償。

第二十八條 流轉合同約定的土地使用期屆滿，土地使用者要求續期的，應當至遲于屆滿前一年向集體土地所有者提出申請，經土地所有者同意，重新簽訂流轉合同，支付土地使用費，辦理土地登記后，取得集體建設用地使用權。

第二十九條 流轉合同約定的土地使用期屆滿且不續期的，土地使用者應當到原登記機關辦理土地使用權注銷登記，土地使用權由土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照合同約定處理。

第三十條 國家因公共利益需要使用集體建設用地的，依法辦理征收手續，集體土地所有者和土地使用者應當服從，原建設用地使用權流轉合同自批準集體土地征收之日終止。

第五章 宅基地流轉

第三十一條 農村村民宅基地嚴格執行一戶一宅的法律規定。

依法取得的宅基地由區（市）縣人民政府登記造冊，核發集體建設用地使用證或宅基地使用證。

第三十二條 遠離城鎮不實施土地整理的山區、深丘區，農村村民依法取得的宅基地在符合村莊規劃、風景名勝區保護等規劃的前提下，可以通過房屋聯建、出租等方式流轉。房屋報建按村鎮規劃建設管理的有關規定執行。

第三十三條 農村村民出賣、出租住房后，不得再申請新的宅基地。

第三十四條 鼓勵符合一定條件的農村村民退出宅基地。退出的宅基地納入集體建設用地儲備庫。

農村村民退出宅基地的補償，不得低于當地征地補償標準。

第六章 地價和收益管理

第三十五條 區（市）縣人民政府應當制定并公布集體建設用地基準地價和集體建設用地使用權流轉最低保護價，并根據城鎮發展和土地市場狀況，對基準地價和最低保護價適時調整。

第三十六條 集體建設用地使用權流轉價格不得低于政府公布的該區域的集體建設用地使用權流轉最低保護價。

第三十七條 集體建設用地使用權流轉取得的總收入在扣除縣、鄉各項投入以及按規定繳納稅費后，收益歸農村集體經濟組織所有。

農村集體經濟組織取得的流轉收益應當納入農村集體財產統一管理，實行專戶存儲，優先用于農民的社會保險。具體使用和管理按省、市有關農村集體資產管理的規定執行。

第七章 附 則

第三十八條 國家和省對集體建設用地使用權流轉管理若有新的規定，按國家和省的規定執行。

第三十九條 本辦法施行之前，因各種原因未履行用地和規劃報建批準手續，已經形成的集體建設用地，如符合土地利用總體規劃、城市總體規劃和產業布局規劃，在本辦法施行之日起6個月內按有關規定依法處罰后，完善相關手續。1999年以后占用耕地的，在履行耕地占補平衡義務后，方可按本辦法完善相關手續。

第四十條 本辦法由市國土資源局負責解釋。

第四十一條 各區（市）縣可以結合本地實際制定具體實施細則。

第四十二條 本辦法自公布之日起試行。

二○○七年八月二十一日