第一篇：農村集體建設用地使用權流轉程序

一、農村集體建設用地使用權符合下列條件的，可以出讓、轉讓、出租和抵押：

(一)經依法批準轉用或取得的用地;

(二)符合土地利用總體規劃和城市、鎮村建設規劃;

(三)依法辦理土地登記或領取土地權屬證書;

(四)界址清楚，沒有權屬糾紛。

二、農村集體建設用地使用權首次流轉的程序：

(一)農村集體經濟組織持土地所有權證等資料，向所在鎮國土資源分支機構提出申請;

(二)經鎮國土資源分支機構和鎮人民政府提出初審意見后，報市土地行政主管部門審定，符合條件的發給流轉批準書;

(三)農村集體經濟組織取得流轉批準書后，按有關規定確定土地使用者，簽訂流轉合同;

(四)流轉雙方按流轉合同約定繳納土地流轉有關費用后，持流轉批準書、流轉合同、地上建筑物合法證明等文件于簽訂流轉合同之日起30日內，到市土地行政主管部門申請辦理土地登記手續，確認建設用地使用權，領取土地使用證。

三、農村集體建設用地使用權再次流轉的程序：

(一)依法取得農村集體建設用地使用權的土地使用者，按有關規定轉移土地使用權，簽訂再次流轉合同;

(二)流轉雙方按再次流轉合同約定繳納土地流轉有關費用后，持土地使用證、首次流轉合同及流轉批準書、再次流轉合同、地上建筑物證明等文件，于簽訂再次流轉合同之日起30日內到市土地行政主管部門申請辦理土地使用權變更登記或出租、抵押登記。

注意事項：

農村集體建設用地使用權不得再次流轉的情形：

(一)未按首次流轉合同的約定開發的農村集體建設用地;

(二)土地使用權屬不清或存在爭議的;

(三)轉讓已設立抵押擔保物權的農村集體建設用地，抵押人未通知抵押權人和未告知受讓人的;

(四)已被依法查封、凍結的;

(五)超過土地使用權使用年限的;

(六)無建筑物的宅基地;

(七)法律、法規規定的其他情形。

知識關聯：

有下列情況之一的，在土地利用總體規劃確定的城市和鎮(含火炬開發區，下同)、村建設用地范圍內，經依法批準可以辦理農村集體建設用地轉用手續：

(一)鎮、村等集體經濟組織興辦工業園區;

(二)鎮、村等集體經濟組織興辦集體企業;

(三)鎮、村等集體經濟組織進行公共設施和公益事業建設;

(四)農村村民宅基地;

(五)因征用農村集體經濟組織的耕地，為解決農村集體經濟組織和村民的生產、生活需要劃留的用地;

(六)法律、法規、政策規定的其他情形。

屬于市政府已預征預控或經市政府批準由各鎮政府預征預控的集體農用地和未利用地，不得轉為農村集體建設用地。

小編提醒：

農村集體建設用地使用權轉讓的，首次流轉合同載明的權利義務隨之轉移。

第二篇：農村集體建設用地流轉

農村集體建設用地流轉研究

一、土地資源基本情況

農村土地中包括居民點用地等的集體建設用地使用效率極低，在很大程度上存在著土地的閑置浪費。這就為推進農村土地流轉、調整農村土地利用的結構和布局、優化土地資源配置、統籌城鄉土地利用提出了新的要求，提供了廣闊的空間。

二、農村集體建設用地流轉概述

（一）農村集體建設用地流轉的內涵

農村集體建設用地流轉，是指農村集體土地中已依法辦理農用地轉用和非農建設用地使用手續的，其使用權經過批準，采用轉讓、租賃、抵押和作價入股等多種方式，實現土地使用權屬轉移或實際使用人發生變更的行為，即集體建設用地的所有者將土地使用權轉移給其他主體以及土地使用權擁有人再轉移土地權利的行為。

在城鄉二元土地所有制度和管理制度下，我國城市市區的建設用地、農村和城市郊區經依法征收后新增的建設用地等，屬于國家所有；城市市區以外以及法律規定由國家所有土地以外的農民宅基地和其他建設用地，屬于農民集體所有。集體經濟組織的公共設施和公益事業用地、鄉鎮企業用地、農民住宅用地等，一般使用的是集體所有土地；而城市企業、城市居民等進行建設必須使用國有土地，需要占用集體土地的，必須先由國家通過土地征收將集體土地轉為國有土地后再以出讓或劃撥的方式供應土地使用者使用。這樣，我國形成了以二元的土地所有制度為基礎，與城鄉企業、居民身份、用地者性質相掛鉤，長期依賴城鄉分割管理的典型的城鄉建設用地雙軌制。

農村集體建設用地流轉的方式，根據項目性質、用途及效益情況，在充分尊重集體經濟組織、農民和投資者意愿的基礎上，可以協商的方式選擇確定以下流轉供地方式：一是年租制，租期一般為3—5年，租金按支付，續租優先；二是參照國有土地使用權出讓的方式，實行一次性流轉轉讓，最高使用年限不得超過國有土地使用權出讓年限，三是作價入股，集體建設用地使用權經評估顯化土地資產后入股直接參與投資企業的利潤分紅。四是使用權抵押。通過對農村集體建設用地使用權進行評估，按照評估價值在信貸機構進行抵押融資。

（二）集體建設用地流轉有關法律規定

從國家層面看,我國《土地管理法》第十條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理”。第十四條規定：“土地承包經營期為30年。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務”；“在土地經營期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準”。第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”。第六十三條規定：“除符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權發生轉移外，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）文件規定：“禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設”；“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。國土資源部《關于依法加快集體土地所有權登記發證工作的通知》規定：“凡在土地家庭聯產承包中未打破村民小組原生產隊界線，不論是以村還是以組的名義與農戶簽訂承包合同，土地應確認給村民小組集體所有”等等。這些法律條款，明確了集體土地的本質屬性，宏觀上加強了對集體土地的管理，也為集體建設用地流轉提供了法律依據。

2004年，國土資源部根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）文件精神，制訂下發了《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發[2004]234號），我局按照上述文件精神對加強農村宅基地管理、嚴格控制村鎮建設用地增加等方面提出了具體措施，并以市國土房管局文件轉發了國土資發[2004]234號文。據調查，各區縣政府按照國家及市政府的有關規定，結合本地實際，均制訂了農村宅基地管理的相關文件，明確了管理辦法、程序和標準。目前，根據市委、市政府關于統籌城鄉綜合配套改革的有關要求，我市各地普遍提出了建設農民“新居工程”的相關措施，引導農民在自愿的前提下向縣城、重點鎮、中心村適度集中居住，將原有宅基地進行整理復墾，提高村鎮建設用地的集中度和利用率。

（三）農村集體建設用地流轉的意義及必要性

城鄉統籌的過程也是農村城鎮化、農業產業化、農民市民化的過程。在現行管理制度下，耕地和基本農田的數量和質量以及農民的土地承包經營權都是“高壓線”，土地供需矛盾十分突出，農村集體土地利用粗放、效益不高的情況十分普遍。另一方面，城市建設和產業發展必須利用大量的土地資源，而新增建設用地和農地轉用規模國家又控制得很嚴。同時，在推進城鎮化和產業化發展的過程中，被征地農民的利益還沒有在制度和政策層面上得到根本的保證，其長遠生計還沒有得到有效的保障，由此引發的矛盾越來越突出，已經成為影響社會和諧穩定的重大隱患。應該說，土地的二元管理體制已經成為制約我市經濟社會發展的一大瓶頸。要實現城鄉統籌協調發展，就必須在現行法律法規的總體要求和制度框架下，積極創新，探索擺脫土地二元管理體制的束縛，較為公平地對待兩種所有權性質的土地的有效方式，妥善處理好城鎮化、工業化進程中各種利益主體的關系，讓全體社會成員共同分享經濟社會發展的成果。依法、積極、規范地推進農村集體建設用地流轉，做好農村土地流轉工作，有利于逐步破除土地管理二元體制，有利于協調各方利益，有利于調動廣泛積極性推動發展，有利于實現城鄉統籌。

（一）有利于合理分配社會經濟發展和城市化過程中農用地轉為建設用地過程中的土地收益，使農民能夠共享工業化、城市化的成果，持續穩定地增加農民收入。隨著工業化和城市化的不斷推進，二三產業的不斷高速發展，對土地需求越來越大，土地非農用價值越來越高，農民對土地的價值及其今后的作用已經有高度的認識和覺醒,通過集體建設用地有序地參與工業化和城市化進程,在上繳各項相關稅費后，土地收益的大部分由集體和農戶享有，而且保留了土地的集體所有制性質，農民可以長期分享地租。

（二）有利于降低城市化、工業化過程中的一次性土地成本，也可以降低中小創業者和發展農村經濟起步的難度。同時，還有利于解決農村勞動力的就業，在城市化、工業化過程中吸納更多的農村剩余勞動力。

（三）有利于提高土地利用效益和效率。將農民利益和土地利益緊密結合后，可以加快存量建設用地流轉的頻率，大大提高農村土地的利用效率和效益，減輕建設用地占用農用地和耕地的壓力。

（四）有利于逐步建立城鄉土地統一規劃、統一管理和統一利用的體系。通過制度的建立，規范和完善土地管理體系，提高農村土地管理和利用的水平，建立城鄉統籌的土地管理和利用體系，為實施城鄉土地利用規劃和城鄉總體規劃提供平臺，真正實現城鄉土地統一管理，改變過去無序的狀態。

總之，城市化、工業化進程導致對非農建設用地需求急劇增長，農村集體建設用地自發流轉處于法律上的“灰色地帶”及伴存的種種問題，對獲得相關政策支持提出了迫切的要求。因而，將農村集體非農建設用地流轉納入調整范疇并合理規制已勢在必行。

另一方面，我市農村建設用地量大面廣，地塊小而分散，利用效率和利用效益低下，存在大量荒蕪、閑置或低效利用的情況。而同時，經濟社會快速發展，各項建設突飛猛進，用地需求急劇擴張，城市和城市周邊地區在城鎮化、工業化進程中無地可用或供求關系緊張。在確保國家和市委、市政府提出的“確保耕地總量不減少、基本保護面積不減少、糧食綜合生產能力不降低”的基本前提下，如何實現統籌城鄉土地規劃與利用，優化調整城鄉土地布局與結構，提高土地利用效率，就為探索農村建設用地的規范合理流轉提出了新的要求和廣闊空間，也使得推進農村集體建設用地流轉提供了強大的動力和需求。

三、集體建設用地流轉的歷史、現狀及存在問題

（一）從歷史看，集體建設用地流轉經歷了漸進的發展過程。它產生和發展的動因較多，但主要有以下幾種：一是第二、三產業發展和城市化進程的步伐加快；二是農村集體建設用地利用方式上比較利益差距加大；三是征地補償標準過低，手續繁瑣；四是鄉村行政權利對集體土地產權限制過大。

從全國其他省市情況看，蘇州作為集體土地流轉的試點地區之一，從1996年就開始了對集體建設用地使用權流轉的探索和實踐。安徽蕪湖作為國土資源部批準確定的農村建設用地使用權流轉試點城市，從2000年就開始了試點工作。2003年4月，國土資源部在該市召開了農村集體所有建設用地使用權流轉試點總結研討會，并專門發出了〔2003〕48號會議紀要，充分肯定了蕪湖市流轉試點的成果。廣東省作為我國改革開放的前沿陣地，從上世紀90年代中期就開始了農村集體建設用地流轉試點。2005年6月，廣東省政府以省政府令第100號頒布了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，并從當年10月1日起施行。據統計，到2006年底，廣東省共辦理集體建設用地流轉近2100宗，涉及面積1552公頃，涉及金額超過20億元，珠三角地區通過流轉的方式使用農村集體建設用地的超過50%，粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過了20%。與此同時，全國其他部分省市也開展了相關試點工作。我市的農村集體建設用地流轉試點始于2002年，部分區縣在充分調研和全面論證的基礎上，小范圍地開展了試點工作，少數區縣還以縣政府或國土部門的名義，出臺了相關的管理辦法。

（二）從現狀看，我國現行土地使用制度下入市流轉的只限于城鎮國有土地使用權，計劃經濟條件下形成的農村集體建設用地使用權不能流轉的制度已經與當前發展農村經濟，特別是小城鎮建設與發展形成嚴重地不適應，嚴重地阻礙了“三農”問題的解決之路。我國城鎮國有土地使用權制度的改革，不可避免地波及農村集體建設用地。在土地高額利潤的驅動下，農村“以地生財”的現象開始出現，農村集體建設用地使用權無原則、無條件流轉的情況愈來愈普遍，大量農村集體建設用地使用權以各種形式進入市場，大大擾亂了土地市場的秩序，影響了國家《土地管理法》的貫徹實施，造成了集體土地資產的嚴重流失，帶來了新的土地問題，成為了土地市場的一個“灰色地帶”。

（三）從問題看，當前，農村集體建設用地的使用權普遍存在無原則、無條件、無規范的流轉問題。概括起來，主要有：

1、集體非農建設用地自發無序流轉，導致政府調控土地市場的能力被削弱，難以有效控制建設用地供應總量，沖擊土地利用總體規劃和城市規劃的有效實施，造成土地利用混亂，土地市場秩序受到嚴重干擾。主要表現在：一是“管”與“用”之間的矛盾突出。管理者強調少用或不用、不批或少批集體建設用地，忽略了村社集體經濟組織對建設用地的合理需求；辦理集體建設用地的程序過于繁雜，門坎太高，而使用者因利益驅使只顧眼前利益，無視土地管理政策，違法違規用地情況較為普遍。二是制度建設有待進一步完善。原有的政策規章跟不上經濟社會快速發展的形勢；原有的管理制度和方式與基層管理創新的愿望不相適應。三是對違法用地行為國土部門缺乏強有力的手段，按現行司法程序申請執行時間長、程序復雜，違法用地得不到及時糾正和處罰。

2、隱形市場活躍，違法用地屢禁不止，耕地保護受到沖擊。受流轉利益驅動，集體經濟組織和農民耕地保護的意識淡薄，不愿意承擔耕地保護的義務。未經批準隨意占用耕地并出讓、轉讓、出租用于非農建設，或低價出讓、轉讓和出租農村集體土地，交易行為扭曲，工業用地以聯營為名行轉讓、出租之實，住宅用地則借房屋出租或私自轉讓進行市場交易。造成部分村內大量出現空閑地、閑置宅基地、空閑住宅和一戶多宅、超標準占地的現象。如：我們在對城郊結合部的九龍坡區、經濟相對較發達的江津區、以農業為主的墊江縣等3個區縣的17個村（社）調查中，發現經濟較發達地區和以農業為主的地區由于大量農民進城務工，部分先富起來的農民重新建房或進城購房，造成村內空閑地、閑置宅基地、空閑住宅增多，近年來仍有不斷加大的趨勢。由于城鄉結合部經濟較為發達，流動人口量大，存在較大的房屋租賃市場，甚至是供不應求，從而滋生了擅自建房或違法超標準用地的事件，一戶多宅和超標準占地成為一種趨勢。在主城區部分城鄉結合部，一戶多宅和超標準占用宅基地的情況甚至占到農民總戶數的49%。

3、集體建設用地流轉的權利缺乏可靠保障，交易不安全。由于集體土地依法不允許出租，對非農建設用地流轉的條件、用途、權益等缺乏明確規定，難以依法進行土地登記，導致土地權屬管理混亂。加之流轉主體（主要是集體組織）法律地位不明確，流轉程序失范，對建設投資者也不利，還會波及到其他利害關系人，交易安全得不到保障；權利設定缺乏合法依據，由此引致流轉法律糾紛不斷，一旦調處失當，極易釀成社會問題。

4、集體建設用地流轉收益分配關系混亂。由于缺乏依法監管與市場機制，土地市場價值和資產資源屬性在流轉中不能得到充分體現，農村集體建設用地使用權的價值在很大程度上是依賴國家的基礎設施建設，沒有國家的交通、通訊、供電、供水等基礎設施建設，農村集體建設用地使用權就無流轉對象，農村集體建設用地使用權流轉中所得的收益的一部分，應是國家基礎設施建設的投資帶來的。但在無規范的流轉中，國家應得的收益并沒有得到體現。國家土地稅費流失嚴重，加上農村土地產權關系混亂、集體經濟組織結構不完善，使得本屬于農民集體及農民的土地流轉收益亦難以得到法律的切實保障，造成了集體土地資產大量流失，侵犯了土地所有者的收益分配權，引發經濟糾紛，危及農村社會穩定。

5、引發了地價管理失控。目前，農村集體建設用地使用權流轉中的地價基本上是流轉雙方協商確定的，沒有明確的參考依據。有的到土地主管部門辦理了登記手續，有的沒到土地主管部門辦理登記手續。即使辦理了登記手續，也由雙方先簽訂了流轉協議以后，才到土地主管部門登記。在農村集體建設用地使用權流轉過程中，集體建設用地所有者往往只考慮各種稅費成本，沒有規范的價格估算標準，土地使用權流轉價格、租金價格往往極低，致使大量農村集體建設用地使用權流轉隱形交易，低價入市，進而造成農村集體建設用地市場的地價普遍低于國有土地市場的地價，影響了國有土地市場的正常秩序。

6、沖擊了現行征地制度。用地者可以隨意直接向農村集體經濟組織取得建設用地，或者說集體建設用地可以直接提供給社會，建設用地供應的主渠道將會從以國有土地變為集體土地為主，沖擊現行征地制度的實施；同時，由于農村集體建設用地使用權的流轉收益比征地補償收益高，集體建設用地所有者為追求農地轉為建設用地的高增值收益，對國家建設征地的抵觸程度會增加，國家建設征地將會變得越來越難，而且會加大征地成本。

7、不利于國有土地市場的管理。我國土地所有權性質和土地使用權制度決定了兩個不同的土地市場，一是國有土地使用權流轉市場，二是集體土地使用權流轉市場。國有土地使用權流轉市場發展到今天，已走上了統一、規范、有序的軌道。而集體土地使用權流轉市場卻不完善，不規范，基本上還處于自發、隱形、無序的狀態。目前，在農村地區，特別是在規劃建設用地區域和城郊結合部，以低價私下簽訂協議轉讓、出租等形式流轉的農村集體建設用地使用權的情況較多，這在一定程度上沖擊了國有土地使用權的交易市場，影響了國有土地市場的管理。

由此可見，目前無原則、無條件、無規范的農村集體建設用地使用權流轉，沒有根據土地利用總體規劃和城市建設規劃進行，純粹是經濟利益驅動的結果，它影響了土地利用總體規劃和城市建設規劃的有效實施，導致土地管理制度和規定在特定范圍內沒有得到落實。

四、農村集體建設用地流轉要把握的原則和要求

通過調查研究，在借鑒其他省市有益經驗，總結我市試點經驗的基礎上，農村建設用地的流轉應堅持以下基本原則和總體要求。

（一）集體建設用地使用權流轉的基本原則

1、堅持依法有序流轉。要在切實保證耕地總量不減少、質量不降低、綜合生產能力有提高，有序推進流轉工作。

2、堅持土地所用權與使用權相分離。在保持集體所有權性質不變的前提下，集體建設用地使用權實行有償有限期規范流轉。

3、堅持自愿、有償、公開、公平。穩定所有權、放開經營權、拓寬使用權、維護收益權，充分尊重農民的意愿，發揮農民的主體作用，本著“放權讓利”的精神，按照市場的原則處理好土地流轉過程中的利益分配關系，確保農村集體經濟組織和農民的收益權。

4、堅持依照規劃、按照程序流轉。要在科學編制土地利用規劃、村鎮建設規劃、產業發展規劃等的基礎上，強化流轉的管理和服務，新增集體建設用地必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃。并依法辦理農用地轉用手審批續后方可實施流轉，有序推進農用地和建設用地流轉。

5、堅持兩種產權，同一市場、統一管理。無論是利用集體存量建設用地還是利用符合規劃增量的集體建設用地，各類企業，包括鎮企業、村辦企業、私有企業、國有企業等均可按照規定的程序，使用符合規劃的集體建設用地。

6、必須堅持十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策和“占補平衡”制度。在流轉中切實落實國家土地用途管制、新增建設用地有償使用等制度。

（二）集體建設用地使用權流轉工作注意處理好三個結合

1、和新農村建設中的產業發展、村鎮建設、公共服務相結合。土地流轉要優先發展農業規模化經營和企業化經營，優先建設農村基礎設施和農民新村，優先發展農村社會公共服務。

2、和大力推進土地開發整理復墾相結合。通過實施土地開發整理復墾，優化農用地和建設用地布局，因地制宜調整各類用地結構，提高土地利用和產出效率。同時，充分利用現有置換、折抵政策，為拓寬建設用地提供支撐。

3、和建設用地指標、新增耕地指標的市場化配置相結合。通過集約節余的建設用地指標，通過開發整理增加的耕地指標，可以通過協商和市場的方式，實行跨區縣有償交易，優化配置，滿足不同區域的用地或利益需求。

（三）規范流轉管理的重點

在制定規范流轉管理的相關規定時，要重點考慮把好“六個關”。

1、把好農村集體建設用地使用權流轉的條件關。凡納入流轉的農村集體建設用地使用權必須具備五個條件：一是符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃，不符合規劃的農村集體建設用地不允許流轉；二是權屬合法、四至清楚，無權屬糾紛，且具有集體土地使用權合法權證和地上建筑的合法證明；三是已經依法批準使用的存量建設用地或已經依法批準農地轉用的新增建設用地；四是符合用途管制的要求，不得擅自改變用途；五是符合農村村民宅基地一戶只能擁有一處宅基地的相關規定。

2、把好農村集體建設用地使用權流轉的規劃關。從有利于充分利用各類農村集體建設用地，合理配置土地資源；有利于城市規劃的實施出發，農村集體建設用地流轉原則上應該為城市規劃建設區外的土地。以土地利用規劃和建設用地使用計劃來統一協調城鄉土地的規劃及計劃利用，對土地供應總量、范圍、用途、布局進行控制，使土地供給與城鄉規劃相一致，使“彈性”過大的城鄉規劃增加“剛性”。在流轉過程要落實土地用途管制的要求，統籌城鄉土地利用用途分區管制。

3、把好農村集體建設用地使用權流轉的管理模式關。農村集體建設用地使用權流轉的管理模式應堅持因地制宜、政策引導，土地所有者和使用權者自愿的原則，對城市、城鎮規劃區內外既可采取“轉權讓利”的方式，將集體土地所有權征為國有后，再按國有土地使用權管理的有關規定辦理手續；也可以采取“保權留利”的方式，可不改變集體土地所有權性質，由土地所有者將集體建設用地使用權按一定的年限轉讓、出租、作價入股、聯營等方式，提供給土地使用者使用，土地所有權者從其中獲得土地收益。

4、把好農村集體建設用地使用權流轉的期限關。農村集體建設用地使用權的流轉年限一般應與項目的經營期限一致。采取轉權讓利方式的，最高年限不得超過國務院第55號令規定的同類國有土地使用權出讓最高年限；采取租賃方式的，一般不超過8年；采取其他方式的，一般不得超過企業合同章程規定的年限。土地使用權流轉年限的起算時間應從批準流轉之日起算。

5、把好農村集體建設用地使用權流轉的方式關。農村集體建設用地使用權根據不同的交易目的，可采取轉讓、租賃、作價出資或入股、合作聯營、抵押、法院判決等流轉方式。同時，為了推進農村村莊整理和農居點向中心村和小城鎮集中，還可采取土地置換的方式。對經營性的集體建設用地的流轉，必須堅持公開交易，特別要界定哪些項目或用途可以保持集體土地的性質，不造成集體資產流失。

6、把好農村集體建設用地使用權流轉收益的分配關。進一步建立、健全農村集體建設用地使用權流轉收益分配機制，切實保護好農民的合法利益。流轉中的土地收益分配是規范農村集體建設用地使用權流轉管理的核心問題。土地收益的分配應按土地所有權隸屬關系進行分配，同時還要兼顧國家、集體和個人三者之間的土地利益關系，明確規定再流轉時土地增值部分的歸屬問題，以及土地使用權抵押、處分等問題。這是實現農村集體建設用地使用權高效流轉的前提保證。

五、農村集體建設用地流轉的制度方案設計

（一）集體建設用地流轉的條件和范圍

在推進土地流轉工作中，必須對集體建設用地流轉的條件、范圍和規模加以必要的限制，防止出現農用地大量轉為建設用地。因此，納入流轉的集體建設用必須要具備一定的條件。

1、必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮建設規劃。集體土地中只有土地利用總體規劃確定的建設用地，才能作為建設用地和流轉。不符合規劃的集體建設用地不得擴建、改建、也不允許進行流轉。

2、權屬合法、四至清楚、沒有糾紛。即已經依法確權，明確了集體地的所有者和使用者，面積準確，領有相應的集體土地所有權證。

3、已經依法批準作為建設用地使用或已經依法批準轉為建設用地。

4、符合用途管制的要求，具體土地用途要符合城市規劃或村鎮規劃，不得擅自改變用途。對商業性房地產的土地供應總量要嚴格控制，集體建設用地不得擅自改變用途搞商業性房地產。

5、集體建設用地的流轉，只適用于試點區、縣、城市規劃區外的村莊、集鎮、建制鎮集體建設用地使用權流轉管理。

（二）集體建設用地流轉形式

1、集體建設用地所有權的轉讓，采取“轉權讓利”，指集體建設用地流轉時，將集體建設用地的所有權轉為國有，并辦理國有土地出讓手續，收取的土地收益大部份返回集體經濟組織。（土地出讓金可以考慮按3、3、4比例分配，市、區、集體經濟組織）

2、集體建設用地使用權的租賃，即集體土地所有者將一定年限的集體建設用地租賃給土地使用者，并定期向使用者收取租金，土地使用者取得承租集體建設用地使用權。

3、集體建設用地使用權作價出資式入股，即集體土地所有者的一定年限的集體建設用地使用權作價，以出資式入股方式投入企業，并按出資額或股份分紅，土地使用者取得集體建設用地使用權。

4、集體建設用地使用權合作、聯營，即集體土地所有者，以一定年限的集體建設用地使用權作為條件，與其他單位或個人合作、聯營、共同興辦企業。

（三）集體建設用地流轉申報審批程序

集體建設用地流轉參照國有土地使用權出讓審批管理辦法和程序辦理。以村民經濟組織為單位，凡符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮建設規劃的農民集體土地，均可按以下程度將該社全部農用地轉為建設用地并予以流轉。

1、流轉許可申請。集體土地所有權者持原批準使用土地的批復或非農業建設用地使用證、接受流轉方的項目批文和有關部門的規劃意見，以及集體經濟組織三分之二以上成員同意的證明，向當地鎮政府提出流轉申請，鎮政府根據村鎮規劃進行初審，并在30日內重點審查權屬是否清楚、土地用途是否符合規劃，流轉農民是否自愿后，報送區國土資源分局復審。復審后，向縣級以上人民政府土地管理部門提出土地流轉書面申請，同時申請地價評估；評估地價經審核確定后，集體土地所有權者與土地使用者根據不同的流轉方式草簽相應的土地流轉合同。

2、流轉許可。人民政府負責召集區縣規劃、農業、民政、勞動部門進行流轉會審，并報經市人民政府審批后，由區國土資源分局向集體土地所有者頒發《集體建設用地使用權流轉許可證》。

3、簽訂流轉合同。集體土地所有者取得流轉許可后，應將待流轉宗地的條件和流轉要求在土地有形市場掛牌。采用招標拍賣式協議方式，確定使用者、流轉方式、土地收益等。土地管理部門根據國家法律、法規，參照國有土地出讓合同文本，針對土地流轉方式，相應制定集體建設用地轉讓、作價入股和出租等統一規范的土地流轉合同文本，集體建設用地流轉雙方必須簽訂流轉合同。集體建設用地第一次流轉，由集體建設用地所有者與接受流轉的使用者簽訂集體建設用地流轉合同；第一次流轉后的再次流轉，由集體建設用地使用者與接受流轉的使用者簽訂流轉合同。

4、辦理土地流轉登記。雙方應在合同簽訂30日內持合同原本，向土地管理部門申請土地登記。在履行“占補平衡”義務或繳納耕地開墾費、按合同約定的時間付清土地價款后，土地管理部門辦理土地申報登記。土地使用權轉讓的，由接受流轉方領取集體建設用地使用證；土地使用權出租的，由出租方領取土地出租許可證。

5、集體建設用地流轉時，其地面建筑物及其附著物隨之流轉；其地面建筑物及其附著物流轉，集體建設用地同時流轉。地面建筑物及其附著物作為動產流轉的除外。

（四）集體建設用地再流轉申報審批程序

集體建設用地再流轉是指土地使用者依法取得集體建設用土使用權，在完成開發建設投資后，在使用年期內，將余期土地使用權合法流轉。

1、依法取得集體建設用地使用權的土地使用者，持非農業建設用地使用證和流轉合同，向縣級以上土地管理部門提出書面申請，同時申請地價評估；縣級以上土地管理部門將待流轉的宗地條件和流轉要求在土地有形市場掛牌,采取招標拍賣方式確定用地者。

2、用地者確定后，向市、區土地行政管理部門申請土地變更登記。

3、對因各種原因占用耕地已形成的集體建設用地，只要符合土地利用總體規劃、符合村、鎮規劃，在實施“占補平衡”后都可以流轉，同時補交新增建設用地有償使用費。

4、再次流轉的土地使用期限，為前次土地流轉合同規定的期限減去土地使用者已使用后的剩余年限。

六、完善集體建設用流轉制度的對策和建議

集體建設用地使用權流轉制度是我國土地一級市場制度的重要組成部分。因此要把完善集體建設用地使用權流轉制度納入土地一級市場制度改革的總體框架中統籌考慮。要著眼于建立和完善社會主義市場經濟體制的要求，改革和完善我國的土地一級市場制度體系。為此，提出以下對策和建議：

（一）深化征地制度改革，合理確定土地征收范圍

《中共中央、國務院關于推進社會主義新農村建設的若干意見》明確提出：“加快征地制度改革步伐，按照縮小征地范圍、完善補償辦法、拓展安置途徑、規范征地程序的要求，進一步探索改革經驗”。在《憲法》第十三條第三款和《土地管理法》第一章第二條第四款的有關國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償的原則下，在相關的法律中明確界定公共利益的范圍，即國家在哪些情形下可以依法征收或征用土地，對不屬于公共利益的其他用地不得實施征收或者征用。對不屬于公共利益的用地需求通過集體土地流轉市場解決。

（二）修改完善相關法律法規，為流轉提供法律支撐

通過修改相關法律法規，完善土地物權制度，廢除對農民集體所有土地相關權益的歧視性規定，明確農民集體土地與國有土地同地、同價、同權，全面推行集體建設用地使用權流轉。在維護我國土地社會主義公有制和禁止土地所有權買賣的前提下，允許農民集體土地和國有土地一樣在符合土地利用規劃和用途管制的前提下通過出讓、租賃等方式向用地單位有償提供建設用地使用權，供其進行開發建設，建立統一、開放、有序的土地交易市場體系。凡不屬于法律明確的公共利益范疇的其他建設項目用地，應當通過土地一級市場取得國有土地使用權，沒有國有土地可以提供的，可以在符合土地利用總體規劃和城鎮規劃的前提下取得農民集體建設用地使用權。同時在允許農民集體土地進入市場的同時，探索建立對農民集體土地收益的稅費調節機制，防止形成新的社會分配不公。

（三）強化土地管理工作，為土地流轉提供基礎服務

一是要加強土地規劃管理，加強土地利用總體規劃的修編工作和國土規劃的編制工作，盡快建立健全土地規劃體系，全面實施土地用途管制，充實發揮土地規劃在引導和調控土地市場方面的作用；二是要加強土地尤其是農村集體土地的登記發證步伐，確保農民集體土地在進入市場前產權明晰，沒有權屬爭議。要逐步創造條件將土地所有權明確到村民小組一級，并核發土地證書，為集體土地進入市場提供完善準確的權屬保障。同時，適當放寬集體房地產轉移登記辦理限制政策。建議在農村房地產交易、轉讓的政策上，本著實事求是的原則，對一些比較特殊的情況，適當放寬限制條件。此外，可逐步探索建立農村房地產進入市場流通的體制以及相關配套政策，實現土地資源作為一種資源要素在城鄉之間的自由流動和市場化配置。三是適當放寬農民建房、購房條件。為了更好地推進新農村建設，促進農村土地的集約、節約利用，建議在嚴格禁止城鎮居民在農村新建住宅的基礎上，對集體經濟組織內部居民的購房、建房，可以突破本社、本村甚至本鎮地域范圍的限制，同時嚴格執行一戶一宅的規定。四是建議允許農村集體建設用地特別是宅基地的抵押。建議認定農村房地產抵押有效，農村房地產所占用的是集體土地，土地所有權屬于農村集體經濟組織，其使用權由集體經濟組織按法律規定的條件和程序劃給村民使用。作為農村房屋使用權人，有權在依法取得的住宅用土地上享有占有、使用、利用的權利，房屋的所有權屬于使用權人。村民抵押房屋所有權，也將與房屋不可分割的土地使用權一并抵押。如果不允許地隨房抵押，則村民僅能對房屋享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分權利。農村房屋應比同城鎮房屋實行地隨房抵押，才有利于農村房屋步入市場，減少糾紛。

（四）建立和完善配套制度，規范有序推進流轉

一是建立農民應得土地收益和集體經濟組織土地收益的監督機制，加快建立集體土地流轉收益管理辦法以及農民社會保障措施等配套政策；二是建立相應的地價體系及評估體系，包括轉讓價格、租賃價格、抵押價格等，健全集體建設用地價格評估體系；三是建立集體建設用地基準地價和最低價保護制度，以及土地價格評估備案制度；四是建立健全農村集體建設用地（宅基地）復基置換機制，切實解決“一戶多宅”、超標準占地、違法違規用地等遺留問題。當前，一方面是農村新增建設用地需求量逐漸增加，另一方面又存在大量閑置、利用效率低下等問題。因此，在解決農村用地矛盾中，建立農村集體建設用地復墾置換制度，大力推進農村集體建設用地復墾工作，通過按照規劃要求對大量零星、閑置、空置地（含閑置宅基地）進行整理復耕，既能解決農村建設發展用地的需求，又能有效保護耕地，提高農村集體建設用地節約集約利用水平。五是調整稅收政策，使集體土地的流轉和國有土地的流轉都需要繳納相同的稅種、稅額，為達到集體土地和國有土地的“同地、同權、同價”、為集體土地市場和國有土地市場搭建同一平臺的最終目標奠定基礎；六是搞好信息公開查詢工作、指導簽訂各有關文書、產權變更登記政策咨詢等相關配套工作。

（五）加強集體建設用地流轉中的執法監督網絡建設，依法整治違法行為 在農村集體建設用地流轉中，農村土地違法行為時有發生，其原因是多方面的，既有農民或基層干部法制觀念淡薄問題，也有宣傳、執法不到位的問題。從土地管理的角度出發，應切實加大土地執法網絡建設，建立健全執法網絡體系。特別要加強區縣級土地管理三級執法網絡體系建設，及時發現、制止和查處農村土地違法行為，村社配備兼職的土地監察信息員，鎮街國土管理所配備專職人員，區縣國土部門建立一支政治素質好、業務能力強、力量充足的執法監察隊伍，切實做到服務第一,依法行政,有效管理,查處有力，確保農村集體建設用地管理工作穩步推進。

（六）加大各部門協調配合力度，共同營造促進流轉的環境

集體建設用地使用權流轉工作是土地管理工作的新生事物，是一項改革和創新，涉及到國土資源、建設、規劃、勞動和社會保障、物價、金融、農業、財政、審計、民政、司法等多個部門，因此，應加強政府的領導，各部門應加強溝通、配合、協調，確保此項工作健康有序開展。國土資源部門要加快農村集體建設用地基準地價和出讓最低價的制定工作；財政部門要加快制定出臺集體土地流轉收益管理辦法；社會保障部門要盡快完善農民社會保障體系建設；農業部門要加強對集體土地流轉收益使用的監管；其他相關部門要主動配合做好相關工作，積極推進集體建設用地流轉工作健康發展。

出處華夏土地網：http://bbs.hxland.com/forum.php?mod=viewthread&tid=7370576

第三篇：廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法

廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法

名

稱：廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法索 引 號：0000-21-2005-000052 主題分類：經濟管理

發布機構：廣東省人民政府 發文日期：2005-06-23

文

號：粵府令第100號

主 題 詞：經濟管理 土地 流通 辦法 命令.h1 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 22pt;MARGIN: 17pt 0cm 16.5pt;LINE-HEIGHT: 240%;TEXT-ALIGN: justify }.h2 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify }.h3 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify } DIV.union { } DIV.union TD { }.h1 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px FONT-SIZE: 22pt;MARGIN: 17pt 0cm 16.5pt;LINE-HEIGHT: 240%;TEXT-ALIGN: justify }.h2 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify }.h3 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify }.union { }.union TD { FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px }第 100 號

《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》已經2005年5月17日廣東省人民政府第十屆六十六次常務會議通過，現予發布，自2005年10月1日起施行。

省

長

二○○五年六月二十三日

廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法 第一章 總 則

第一條 為加強國家對集體建設用地的管理，合理利用土地，規范集體建設用地使用權流轉市場秩序，促進經濟可持續發展，根據國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條 集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，適用本辦法。

第三條 取得農民集體土地進行非農業建設，應當符合國家有關產業政策及當地土地利用總體規劃、城市規劃或村莊、集鎮規劃。涉及農用地轉為建設用地的，應當落實土地利用計劃的農用地轉用指標。

第四條 有下列情形之一的,集體建設用地使用權不得流轉

(一)不符合土地利用總體規劃、城市規劃或村莊、集鎮規劃的；

(二)土地權屬有爭議的；

(三)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利的；

(四)村民住宅用地使用權。

因轉讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地。

第五條 通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用于商品房地產開發建設和住宅建設。

第六條 集體建設用地使用權轉讓、出租和抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之轉讓、出租和抵押；集體建設用地上的建筑物及其他附著物轉讓、出租和抵押時，其占用范圍內的集體土地使用權隨之轉讓、出租和抵押。

第七條 出讓、出租和抵押集體建設用地使用權，須經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。

鄉（鎮）農民集體所有的土地由鄉鎮集體經濟組織負責經營和管理,沒有鄉鎮集體經濟組織的，由鄉鎮人民政府負責經營和管理。

第八條 下列建設項目可以使用集體建設用地：

1.興辦各類工商企業，包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外資投資企業（包括中外合資、中外合作、外商獨資企業、“三來一補”企業），股份制企業，聯營企業等；

2.興辦公共設施和公益事業；

3.興建農村村民住宅。

第九條 國家為了公共利益的需要，依法對集體建設用地實行征收或者征用的，農民集體土地所有者和集體建設用地使用者應當服從。

第十條 土地使用者應當按照市、縣人民政府建設用地批準文件規定的用途使用土地。

確需改變土地用途的，應當經土地所有者和土地、規劃行政主管部門同意，報原批準用地的市、縣人民政府批準。

第十一條 縣級以上人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理和監督。

縣級以上人民政府農業、審計、勞動保障、民政等行政主管部門應當按照各自的職責，對農民集體通過集體建設用地流轉取得收益的管理使用，加強指導和監督檢查。

第二章 集體建設用地使用權出讓、出租

第十二條 集體建設用地使用權出讓，是指農民集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向農民集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價入股（出資），與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同集體建設用地使用權出讓。

集體建設用地使用權出租，是指集體土地所有者或集體建設用地使用權人作為出租人，將集體建設用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第十三條 集體建設用地使用權出讓、出租，應當簽訂書面合同。

集體建設用地使用權出讓、出租的最高年限，不得超過同類用途國有土地使用權出讓的最高年限。

第十四條 集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股（出資）的，農民集體土地所有者和土地使用者應當持該幅土地的相關權屬證明、集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股（出資）合同（包括其村民同意流轉的書面材料）,按規定向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門應依法給予辦理。

第十五條 集體建設用地使用權出讓、出租用于商業、旅游、娛樂等經營性項目的，應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。

第十六條 集體建設用地使用權出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權由農民集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理。

原土地使用者要求繼續使用土地的，應當在土地使用年限屆滿前與農民集體土地所有者協商，集體土地所有者同意繼續使用的，按本辦法的規定重新辦理集體建設用地使用權登記手續。

第三章 集體建設用地使用權轉讓、轉租

第十七條 集體建設用地使用權轉讓，是指農民集體建設用地使用權人將集體建設用地使用權再轉移的行為。集體建設用地使用權轉租，是指承租人將集體建設用地使用權再次租賃的行為。

第十八條 集體建設用地使用權轉讓、轉租應當簽訂書面合同。

集體建設用地使用權轉讓的，原受讓方的權利、義務隨之轉移;集體建設用地使用權轉租的，轉租人應當繼續履行原出租合同。

集體建設用地使用權轉讓、轉租的年限為原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

第十九條 集體建設用地使用權轉讓、轉租的，當事人雙方應當持集體土地使用權屬證明和相關合同，到市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門應依法給予辦理。

第四章 集體建設用地使用權抵押

第二十條 集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。

第二十一條 集體建設用地使用權抵押應當簽訂書面合同，并到市、縣人民政府土地行政主管部門辦理抵押登記。

農民集體土地所有者抵押集體建設用地使用權的,在申請辦理抵押登記時，應當提供本集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意抵押的書面材料。

第二十二條 集體建設用地使用權被作為抵押物的，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權。

因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權，應當辦理過戶登記。

第二十三條 處分抵押集體建設用地使用權所得，抵押權人有優先受償權。

第二十四條 抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。

第五章 土地收益

第二十五條 集體土地所有者出讓、出租集體建設用地使用權所取得的的土地收益應當納入農村集體財產統一管理。其中50%以上應當存入銀行（農村信用社）專戶，專款用于本集體經濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。具體實施辦法由省勞動保障部門會同省農業、民政、財政、衛生等部門制定,報省人民政府批準后實施。

第二十六條 集體建設用地使用權出讓、轉讓和出租的，應當向土地行政主管部門申報價格，并依法繳納有關稅費。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，應當參照國有土地增值稅征收標準，向市、縣人民政府繳納有關土地增值收益。土地增值收益收繳和使用管理辦法由省財政部門會同省國土資源、物價部門另行制定，報省人民政府批準后實施。

第二十七條 市、縣人民政府土地行政主管部門應當制定本行政區域集體建設用地使用權的基準地價，并報市、縣人民政府批準后公布。

第六章 法律責任

第二十八條 集體建設用地閑置的，市、縣人民政府土地行政主管部門應當責令改正；農民集體土地所有者對閑置的土地負有直接責任的，在土地閑置狀況改正之前，市、縣土地行政主管部門暫停辦理其新增集體建設用地審批手續。

第二十九條 單位和個人通過出讓、轉讓、出租方式取得的集體建設用地用于開發商品房地產項目和進行住宅建設的，市、縣土地行政主管部門應當責令改正，拒不改正的責令交還土地。

第三十條 違反本辦法第十五條的規定，集體建設用地使用權不實行公開交易的，縣級以上土地行政主管部門不得為其辦理產權變更登記或者他項權利登記手續。

第七章 附則

第三十一條 集體建設用地使用權流轉的合同文本格式，由省國土資源部門制定。

第三十二條 本辦法自2005年10月1日起實施。

第四篇：東莞市集體建設用地使用權流轉管理辦法

東莞市集體建設用地使用權流轉管理辦法

廣東省東莞市人民政府辦公廳

東莞市集體建設用地使用權流轉管理辦法(東府令80號

《東莞市集體建設用地使用權流轉管理實施辦法》已經市人民政府同意，現予發布。市 長

二○○五年九月二日

東莞市集體建設用地使用權流轉管理辦法 第一章 總 則

第一條 為規范集體建設用地使用權流轉市場秩序，保障集體土地所有者和使用者的合法權益，優化配置土地資源，促進城鎮建設和經濟發展，根據《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》及國家、省有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱集體建設用地，是指符合土地利用總體規劃，權屬合法，界址清楚，已經依法批準為建設用地的集體所有土地。

第四條 集體建設用地使用權流轉，應當符合國家產業政策，遵守土地用途管制，堅持土地所有者和使用者自愿的原則。

第五條 集體建設用地使用權流轉必須同時符合下列條件：

（一）符合土地利用總體規劃和城市、村鎮規劃的；

（二）經依法批準的；

（三）未被司法機關、行政機關限制權利的；

（四）土地權屬無爭議的。

第六條 集體建設用地所有者出讓、出租、抵押集體建設用地使用權，必須經本集體村民會議2/3以上（含本數，下同）成員或2/3以上村民代表書面同意，并簽名確認。

第七條 村民住宅用地使用權不得流轉，因轉讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房（含農民公寓住房）后，不得再申請新的住房用地（含農民公寓住房）。

第八條 通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地使用權不得用于商品住宅開發，按照土地利用總體規劃和城市規劃可以用于商品住宅開發的，必須依法征為國有土地。

第九條 集體建設用地使用權轉讓、出租和抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之轉讓、出租和抵押；集體建設用地上的建筑物及其他附著物轉讓、出租和抵押時，其占用范圍內的集體土地使用權隨之轉讓、出租和抵押。第十條 國家為了公共利益需要，依法對集體建設用地實行征收或者征用的，農民集體土地所有者和集體建設用地使用者應當服從。

第十一條 土地使用者應當按照市人民政府建設用地批準文件規定的用途使用土地。

確需改變土地用途的，應當經集體建設用地所有者和市國土資源部門、城市規劃部門同意，報市人民政府批準。

第十二條 市國土資源部門負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理和監督檢查。

市財政、審計、農業、社會保障、民政等部門，按各自職能范圍對流轉過程以及土地增值收益分配進行監督。各鎮人民政府（區辦事處）應當配合各部門做好集體建設用地使用權流轉的管理工作。

第二章 集體建設用地使用權出讓、出租

第十三條 集體建設用地使用權出讓，是指集體建設用地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價入股（出資），與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同集體建設用地使用權出讓。集體建設用地使用權出租，是指集體土地所有者或集體建設用地使用權人作為出租人，將集體建設用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。第十四條 集體建設用地使用權出讓、出租，應當簽訂書面合同，合同文本采用省國土資源部門制定的統一格式。

第十五條 集體建設用地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）工礦倉儲用地（含工業用地、采礦用地、倉儲用地）五十年；

（二）公共建筑用地（含機關團體用地、教育用地、科研設計用地、文體用地、醫療衛生用地、慈善用地）五十年；

（三）商服用地（含商業用地、金融保險用地、餐飲旅館業用地、其他商服用地）四十年；

（四）交通運輸用地（含鐵路用地、公路用地、民用機場用地、港口碼頭用地、管道運輸用地、街巷）五十年；

（五）公用設施用地（含公共基礎設施用地、瞻仰景觀用地、休閑用地）五十年；

（六）綜合或者其他用地五十年；

（七）依照本辦法第七條規定流轉的村民住宅用地應當完善出讓手續，出讓年限為七十年。

第十六條 集體建設用地使用權租賃年限按以下情況確定： 短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；

需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途國有土地出讓的最高年限。第十七條 集體建設用地使用權出讓、出租用于商業、旅游、娛樂等經營性項目的，應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。

第十八條 集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股（出資）的，集體土地所有者和土地使用者應當按規定向市國土資源部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明，市國土資源部門應當依法給予辦理。

第十九條 申請辦理集體建設用地使用權出讓手續，需提交下列材料：

（一）集體建設用地使用權流轉申請表；

（二）用地預審意見書；

（三）《建設用地規劃許可證》和規劃紅線圖；

（四）立項批復文件；

（五）村民代表意見書（集體經濟組織村民會議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認）；

（六）原集體土地使用證正本或批次報批批復文件；

（七）用地單位營業執照及法人代表身份證（復印件）或個人身份證明；

（八）經雙方單位蓋章認可的數字化測量地形紅線圖和宗地圖；

（九）集體建設用地使用權出讓合同；

（十）法律、法規和規章規定的其他資料。

第二十條 申請辦理集體建設用地使用權出租手續，需提交下列材料：

（一）集體建設用地使用權流轉申請表；

（二）原已簽訂的集體建設用地使用合同；

（三）租賃雙方簽訂的《集體建設用地使用權租賃合同》；

（四）村民代表意見書（集體經濟組織村民會議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認）；

（五）原土地使用證正本；

（六）雙方身份的有效憑證；

（七）法律、法規和規章規定的其他有關資料。

第二十一條 集體建設用地使用者應當按照城市規劃的要求和出讓、出租合同的約定，開發、利用、經營土地，集體建設用地所有者負責監督。

未按出讓合同規定的期限和城市規劃的要求開發、利用、經營土地的，市國土資源等相關部門應當予以糾正，拒不糾正的，依法予以查處。

第二十二條 因國家公共利益或城市規劃調整而需改變土地用途的，集體土地所有者和集體建設用地使用者應當服從。

經依法批準變更土地用途的，以出讓、出租方式流轉，合同雙方應當重新簽訂合同，調整土地出讓金，并辦理相關土地變更登記手續。

第二十三條 集體建設用地使用權出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權由集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理。原土地使用者要求繼續使用土地的，應當在土地使用年限屆滿前與集體土地所有者協商，集體土地所有者同意繼續使用的，按本辦法的規定重新辦理集體建設用地使用權登記手續。

第三章 集體建設用地使用權轉讓、轉租

第二十四條 集體建設用地使用權轉讓是指集體建設用地使用者將集體建設用地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

集體建設用地使用權轉租，是指承租人將集體建設用地使用權再次租賃的行為。未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，不得轉讓、轉租。第二十五條 集體建設用地使用權轉讓、轉租應當簽訂書面合同。

第二十六條 集體建設用地使用權轉讓的，原受讓方的權利、義務隨之轉移；集體建設用地使用權轉租的，轉租人應當繼續履行原出租合同。集體建設用地使用權轉讓、轉租的年限不得超過原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

第二十七條 集體建設用地使用權轉讓、轉租的，當事人雙方應當在簽訂合同后30日內到市國土資源部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明，市國土資源部門應依法給予辦理。

第二十八條 申請辦理集體建設用地使用權轉讓、轉租，需提交下列材料：

（一）原集體建設用地使用權出讓合同、出租合同；

（二）雙方簽訂的轉讓合同（包括轉讓方原簽訂的轉讓合同）、轉租合同；

（三）用地單位營業執照及法人代表身份證（復印件）或個人身份證明；

（四）原土地使用證正本；

（五）法律、法規和規章規定的其他資料。

第四章 集體建設用地使用權抵押

第二十九條 集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。第三十條 集體建設用地使用權抵押應當簽訂書面合同。

第三十一條 集體建設用地使用權抵押的，應在規定的時間內到市國土資源部門辦理抵押登記，涉及地上建筑物、其他附著物同時抵押的，應在規定時間內先到市國土資源部門辦理抵押登記，再到市房產管理部門辦理抵押登記。第三十二條 申請辦理集體建設用地使用權抵押登記須提交下列資料：

（一）涉及集體建設用地使用權抵押的主合同；

（二）抵押合同；

（三）村民代表意見書（集體經濟組織村民會議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認）；

（四）原土地使用證正本；

（五）雙方身份的有效憑證；

（六）法律、法規和規章規定的其他有關資料。

第三十三條 集體建設用地使用權被作為抵押物的，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權。

因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理過戶登記。

第三十四條 抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。

第五章 地價、土地收益及稅費管理

第三十五條 集體建設用地使用權流轉實行以基準地價為參照的最低限價制度。市國土資源部門負責組織本行政區域土地定級估價工作，制定基準地價，報市人民政府批準后定期公布執行。

第三十六條 集體建設用地使用權流轉價格明顯低于政府公布的價格，政府可行使優先購買權。

流轉宗地的評估價格，由申請流轉的集體建設用地使用權人委托具備資質的地價評估機構出具宗地價格評估報告。

第三十七條 集體土地所有者出讓、出租集體建設用地使用權所取得的土地收益應當納入農村集體財產統一管理。其中50%以上應當存入銀行專戶，專款用于本集體經濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。具體實施辦法由市社會保障部門會同有關部門參照省有關規定制定。

第三十八條 集體建設用地使用權出讓、轉讓和出租的應當向市國土資源部門申報價格，并依法繳納有關稅費。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，應當參照國有土地增值稅征收標準，向市人民政府繳納有關土地增值收益。土地增值收益收繳和使用管理辦法由市財政部門會同有關部門參照省有關規定另行制定，報市人民政府批準后實施。

第三十九條 市國土資源部門及其他有關部門在集體建設用地使用權流轉管理工作中收取的費用，必須嚴格執行國家和省、市政府的有關規定，并接受監察、財政、稅務部門的監督。

第六章 法律責任

第四十條 集體建設用地閑置的，市國土資源部門應當責令限期改正；農民集體土地所有者對閑置的土地負有直接責任的，在土地閑置狀況改正之前，市國土資源部門暫停辦理其新增集體建設用地審批手續。

第四十一條 單位和個人通過出讓、轉讓、出租方式取得的集體建設用地用于建設商品住宅的，市國土資源部門應當責令限期改正，拒不改正的責令交還土地，拒不交還的以非法占用土地論處。

第四十二條 違反本辦法第十七條的規定，集體建設用地使用權不實行公開交易的，市國土資源部門不得為其辦理產權變更登記或者他項權利登記手續。

第七章 附則

第四十三條 本辦法實施之前已發生的集體建設用地使用權流轉，應當依照本辦法規定辦理有關手續。

第四十四條 本辦法由市國土資源局負責解釋。第四十五條 本辦法自2005年10月1日起施行。

第五篇：南京市集體建設用地使用權流轉管理辦法

南京市集體建設用地使用權流轉管理辦法

寧政發[2011]79號

各區縣人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

現將《南京市集體建設用地使用權流轉管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

二○一一年四月十日

南京市集體建設用地使用權流轉管理辦法

第一章 總 則

第一條

為依法引導集體建設用地使用權流轉，培育和規范集體土地市場，維護土地所有者和使用者的合法權益，優化土地資源配置，提高土地利用效率，促進城鄉統籌發展，結合本市實際制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本市行政區域內的集體建設用地使用權流轉管理。

第三條

本辦法所稱集體建設用地使用權流轉包括與建設用地實物對應的集體建設用地使用權流轉和建設用地指標交易。

建設用地實物，是指經依法登記，核發《集體土地使用證》的農民集體所有土地。包括鄉鎮企業、鄉鎮公共設施、公益事業等存量建設用地和經村莊合并、土地綜合整治以及其他依法辦理農用地轉用手續后新增的集體建設用地。

建設用地指標，是指農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地等農村集體建設用地通過萬頃良田工程、城鄉建設用地增減掛鉤、宅基地置換等形式復墾為耕地后，可用于建設的新增用地指標。

第四條

在保持集體土地所有權性質不變的前提下，按照土地所有權與使用權相分離的原則，集體建設用地使用權實行有償、有限期、可流轉的制度。

第五條

市、縣（區）國土資源管理部門分別設立集體建設用地使用權流轉有形市場（以下簡稱有形市場），對集體建設用地使用權流轉進行管理。集體建設用地使用權流轉應在有形市場內進行。

第六條

市國土資源局負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理和監督工作。市國土資源局江寧分局、浦口分局、六合分局，高淳、溧水縣國土資源局負責本區、縣行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理和監督工作。

第二章 產權代表界定

第七條

農民集體所有的建設用地依法屬于村農民集體所有的，所有權代表為村集體經濟組織，沒有建立村集體經濟組織的由村民委員會代行所有權；屬于村民小組農民集體所有的，由村民小組行使所有權，村集體經濟組織或村民委員會監督；屬于鎮街農民集體所有的，所有權代表為鎮街集體經濟組織，沒有鎮街集體經濟組織的，所有權代表為鎮人民政府或街道辦事處。

第八條

市、區縣國土資源管理部門應當對集體土地進行權屬調查，確定土地所有者和使用者，由市、區縣人民政府頒發《集體土地所有權證》和《集體土地使用證》。

第九條

對法律規定不需要辦理征收手續的新增集體建設用地，在辦理農用地轉用手續后，可以根據土地所有者的要求，直接將集體建設用地使用權確權給土地所有者或土地所有者代表，頒發《集體土地使用證》。

第三章 實物流轉

第一節 一般規定

第十條

集體建設用地使用權流轉不得改變原批準的規劃條件，規劃條件確需改變的，應按以下方式處理：

（一）規劃條件的改變須符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，并取得城鄉建設規劃管理部門的批準；

（二）在辦理土地流轉前，土地流轉受讓方須與土地所有者簽訂補充協議，交納前后規劃條件下土地流轉價格差額；

（三）土地用途由非經營性用地變更為商業、娛樂、旅游開發等經營性用地的，土地使用權不得協議流轉，由土地所有者收回后重新按規定程序通過公開招拍掛方式進行流轉。

第十一條

集體建設用地使用權流轉不得用于商品住宅開發。

第十二條

有下列情形之一的集體建設用地使用權不得流轉：

（一）土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表，土地流轉時沒有經過三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意的；

（二）違法占用的集體建設用地；

（三）土地權屬有爭議的；

（四）司法機關依法裁定查封的；

（五）土地使用者未按土地流轉合同約定進行開發建設的；

（六）土地流轉權利受到其他法定限制的。

第十三條

集體建設用地使用權流轉合同約定使用期限屆滿，土地使用者要求續期的，應在使用期限屆滿前兩個月內向集體土地所有者提出申請，經集體土地所有者同意后，按本辦法規定重新辦理集體建設用地流轉手續。

第十四條

集體建設用地使用權流轉合同約定使用期限屆滿，土地使用者未提出續用申請的，土地使用權由土地所有者無償收回。

第二節 流轉方式

第十五條

集體建設用地使用權可以采用轉讓、出租、作價入股三種方式進行流轉。

第十六條

符合流轉條件的集體建設用地可以設定土地抵押權。

第十七條

集體建設用地使用權轉讓，是指集體建設用地所有者或使用者將土地使用權轉移的行為。集體建設用地使用權轉讓年限不得超過《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。

第十八條

集體建設用地使用權出租，是指集體建設用地所有者或使用者將集體建設用地使用權出租的行為，由承租人與出租人簽訂一定年限的土地租賃合同，承租人取得租賃權并按期支付土地租金的行為。集體建設用地使用權出租期限一般與企業登記的經營年限相銜接，但最長出租年限不得超過《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。

第十九條

集體建設用地使用權作價入股是指集體建設用地所有者或使用者將一定年期的集體建設用地土地使用權收益金折成股份，由土地使用者持股，參與分紅的行為。作價入股年限應與企業登記的經營年限相銜接，最長不得超過《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。土地使用權作價入股的紅利（收益金）可以按實際收益分配，也可以按固定收益分配，每年支付一次。

第二十條

集體建設用地使用權作價入股一般采取雙方協議方式。集體建設用地使用權轉讓、出租可以采取雙方協議方式，也可以采取公開招拍掛方式。但土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表，且土地流轉用于商業、娛樂、旅游開發的須采取公開招拍掛方式。

第三節 流轉程序

第二十一條

協議流轉程序為：

（一）土地流轉雙方簽訂土地流轉合同；

（二）土地流轉雙方持有關材料向有形市場提出土地使用權流轉申請；

（三）有形市場經審核，符合土地流轉條件的，向土地流轉雙方頒發《集體建設用地使用權流轉批準書》。

土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表的，土地流轉基本情況須在有形市場公示十個工作日。公示期間，有其他意向用地者提出正式申請的，土地流轉由協議方式轉成公開招拍掛方式。

（四）地流轉雙方憑《集體建設用地使用權流轉批準書》，辦理土地變更登記。

第二十二條

公開招拍掛流轉程序為：

（一）土地使用者向規劃管理部門申請土地使用條件并辦理其他前期手續；

（二）土地使用者持相關材料，向有形市場提出土地使用權流轉申請；

（三）有形市場經審核，符合土地流轉條件的，由有形市場通過招拍掛方式公開競價，確定受讓人或承租人，向土地流轉雙方頒發《集體建設用地使用權流轉批準書》；

（四）土地流轉雙方憑《集體建設用地使用權流轉批準書》，辦理土地變更登記。

第二十三條

根據城鄉建設規劃由政府按規定程序統一組織建設的農民集中居住區內的房屋所有權轉讓的，其建設用地使用權隨地上房屋所有權的轉讓而流轉，程序為：

（一）房屋買賣雙方持房產轉讓協議、售房人《集體土地使用證》及購房人《房屋所有權證》，向市、縣（區）國土資源管理部門提出土地變更申請；

（二）經市、縣（區）國土資源管理部門審核，符合條件的，辦理土地使用權變更登記手續。

第四章 建設用地指標交易

第二十四條

建設用地指標嚴格按照以下程序產生：

（一）申請農村建設用地復墾，必須提交該土地的權屬證明、土地勘測定界報告、土地利用現狀圖、土地分類面積匯總表。法人或其他組織申請農村建設用地復墾，必須提交土地所在農村集體經濟組織同意復墾的書面材料；農村集體經濟組織申請農村建設用地土地復墾，必須出具集體土地所有證或其他權屬證明，以及本集體經濟組織三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意復墾的書面材料。

（二）市國土資源局依據土地利用總體規劃、城鄉建設規劃，對土地綜合整治建設用地復墾方案進行審查，經市人民政府批準后實施。

（三）市、區縣國土資源局按照省市土地復墾有關規定統一組織驗收，分別建立建設用地指標交易信息庫。建設用地指標經過省、市國土資源局確認后，向指標所有者核發建設用地指標憑證。

第二十五條

建設用地指標用于房地產開發等公開出讓項目辦理農用地轉用手續的，只能由經審核的從事土地儲備、房地產一級開發的主體以及各開發園區運作平臺申購；建設用地指標用于非公開出讓項目辦理農用地轉用手續的，可在完成項目用地規劃預審后，由用地單位直接申購。

第二十六條

建設用地指標須通過招拍掛方式在有形市場公開交易。指標交易可以根據指標所有者的申請在區縣級有形市場進行交易，也可以在市級有形市場進行交易。

第二十七條

建設用地指標在市級進行交易的，可在全市范圍內使用，在區縣級進行交易的，只能在本行政區域內使用。

第二十八條

無法直接使用交易獲得的增減掛鉤指標辦理農轉用手續的地區，可以用交易獲得的指標和國土資源管理部門交換國家計劃指標。

第二十九條

已納入萬頃良田工程和城鄉建設用地增減掛鉤項目庫的項目，項目實施后預期可形成的建設用地指標可按項目打包交易等方式在指標交易有形市場內進行交易，項目實施完成后所形成的增減掛鉤指標歸項目實施單位擁有。根據需要，市級可采取有償的辦法，調購部分建設用地指標，具體辦法另行制定。

第三十條

國土資源管理部門在綜合考慮耕地開墾費、新增建設用地有償使用費、土地指標獲取成本等因素的基礎上，分片區制定建設用地指標交易指導價格。

第三十一條

為促進土地節約集約利用，發揮市場在資源配置中的基礎性作用，鼓勵指標交易，上級下達至南京市的農用地轉用計劃指標將主要用于滿足全市保障性住房、基礎設施以及重大產業項目用地需求，而新增經營性用地、村鎮建設等用地指標主要通過土地整治、建設用地指標交易獲取。

第三十二條

為提高建設用地指標使用效率，通過交易獲得的建設用地指標原則上需在一年內使用，如一年內由于客觀原因不能使用的，可申請按照指標購入價八折退回；或提前一個月向指標交易市場所在國土資源行政主管部門提出延期申請，延期時間最長不超過半年，到期后仍未使用的指標按作廢處理。

第五章 地價和收益管理

第三十三條

市、區縣人民政府制定并公布集體建設用地使用權流轉最低保護價和片區指導價（基準地價），并根據城鄉發展和土地市場狀況，對最低保護價適時進行調整。

第三十四條

土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表的，集體建設用地使用權流轉時流轉價格須由申請流轉的土地使用者委托具備資質的地價評估機構評估，流轉價格不得低于政府公布的最低保護價。

第三十五條

土地使用者應按照土地登記和土地流轉合同規定的土地使用條件使用土地，不得擅自改變土地使用條件。確需改變土地使用條件的應當經原批準機關批準，同時根據土地所有者要求交納不同土地使用條件下土地流轉價格差額，重新簽署土地流轉合同和辦理土地變更登記。

第三十六條

集體土地所有者流轉集體建設用地使用權所取得的土地收益應當納入農村集體資產統一管理。其中50%以上應當納入專戶管理，專款用于本集體經濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。

第三十七條

區縣政府可按一定比例，從土地流轉收益中提取城鄉統籌配套建設資金，專項用于農業農村發展，具體比例由區縣研究確定。

第六章 附 則

第三十八條

國家和省對農村集體建設用地流轉管理有新規定的，按國家和省的規定執行。

第三十九條

本辦法由南京市國土資源局負責解釋。

第四十條

本辦法自頒布之日起實施，原《南京市集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》（寧政發〔2004〕213號）同時廢止。