第一篇：學習資產房地產土地評估心得

學習資產房地產土地評估心得

不覺中來公司學習了快一個月了，在期間我們系統的學習了公司的規章制度，專業的評估方法，評估流程和程序。雖然來公司的時間很短，但我們深切的感受到了國信公司的輕松工作氛圍和國信人專注的工作態度。

第一、公司的規章制度，其內容主要包括公司的上下班制度，會議制度，福利薪酬，公司業務的收費標準以及自己在工作中的一些權限等。

第二、評估方法，主要學習了常用的幾種評估方法：市場比較法，重置成本法，收益法，成本逼近法和基準地價修正法。學習中我們系統的掌握的每一種方法的原理，適用對象，計算公式，以及公式中每項函數詳細的內容。

第三、評估流程和程序，接到派工單 → 了解派工單信息（評估目的，評估內容，是展期還是新貸等）→ 10分鐘內與客戶聯系（根據評估標的物告知客戶所需要的資料，委估清單，并協商好看現場的時間等）并回執銀行 → 準備資料（協議書，承諾函，現場勘察表，評估清單表等）→ 守時與客戶見面查看資料（看抵押范圍，復印件與原件是否一致）→ 收集委估清單，房地產權證等所需資料（公司需蓋章），簽協議并簽字蓋章 → 現場勘查（核對委估清單內容，拍照，現場詢價，填寫現場勘查記錄表）→ 詢價（網絡詢價、電話詢

價、公司數據庫詢價、房地產交易所詢價等）→ 初評（定價與王經理溝通后與客戶和銀行溝通）→ 三級審核 → 初評歸檔 → 信息跟蹤（隨時了解銀行的審核結果）→ 銀行審核通過后與客戶商量收費價格（自己權限內收費60%以上，否則上報）→ 出正式報告 → 三級審核 → 打印報告，裝到底稿（通知客戶）→ 報告歸檔。

從這段時間的學習中，認識到了自身的不足。也更清楚認識到理論與實踐相結合的重要性。我一定將所學習的知識學以致用，在今后學習生活中不斷豐富自身的專業知識和職業素養，從而實現人生的價值追求。

第二篇：資產評估心得

學習心得

隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善，尤其是國有企業改革的深化和生產要素市場的發育，使資產轉讓和資產重組等各種形式的產權交易日益頻繁，資產評估行業這種為市場經濟服務的中介機構因此應運而生且蓬勃發展，在市場經濟建設和發展中發揮越來越重要的作用。但在我國經濟體制不斷深化的形勢下，評估市場不斷壯大對評估業的要求越來越高。

通過本課程的學習，能夠正確認識社會主義市場經濟條件下資產評估的地位和作用，比較全面地了解資產評估的理論與方法，深刻認識資產評估的基本規律，培養其正確分析、解決資產評估問題的能力，使之受業后能夠較好地適應經濟工作的需要。通過本課程的學習，使學員能夠參加注冊資產評估師考試。資產評估是為適應我國社會主義市場經濟的要求，維護產權交易各方權益，保證資產運營機制有效進行而建立的一門新興的應用型學科。該學科以中國社會主義市場經濟條件下的資產評估活動為主要研究領域，以社會主義市場經濟中產權活動所涉及的資產評估行為中的基本理論及其變化規律為基本研究對象。

作為一門應用型學科它具有以下特點：第一，強調實用性，強調經驗判斷，專業技術和定量分析，解決實際問題。第二，強調等多方面知識綜合應用，涉及市場營銷、經濟理論、管理理論、財務會計、專業技術、經濟法、情報信息理論等。第三，學科發展很快，知識經濟到來促進許多新的評估領域，主要表現為無形資產方面，例如軟件、創意、信譽等。信息網絡的出現使資產評估手段、工作效率都有了極大的變化。資產評估是一門高深的學問，需要我們不斷的去創新，去挖掘，去研究

第三篇：房地產評估、土地評估、資產評估收費標準

房地產評估、土地評估、資產評估收費標準

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第四篇：土地估價師資產評估習題

(一)判斷題

1.收益現值是反映本金市場等價交換特征的計價概念，它的本質是產品價值的本金化。()土地估價師考試

2.資產評估中，可采用觀察法對資產的實體性貶值進行估算。()

3.為節省資源和減少污染，政府規定年產1萬噸以下的造紙廠必須關閉，由此造成年產l萬噸以下企業的設備產生貶值，這種貶值屬于破產清算貶值。()4.收益現值法一般只適用于整體資產評估和可預測未來收益的單項資產評估。()

5.評估流動資產時，在價格變化不大的情況下，用賬面原值作為流動資產的評估值最為合理。()

6.一臺1978年出廠的機床，出廠后至今一直閑置沒有投入使用，由于該機床沒有任何壞損，因而也沒有任何損耗。()

7.評估以出售為目的的舊機器設備，應以變現價格為基礎，扣除變現時所應支付的變現費用。()

8.在流動資產評估中，對非實物形態的流動資產應按其可收回的變現價值和變現風險作為評估計價的依據。()

9.甲超市出于競爭需要，可以購買乙超市的商譽。()

10.非專利技術是企業無形資產的一部分，受到法律保護。()

11．收益現值法可以較好的確定諸如商譽等不易確定的無形資產價值，特別適用于對整體資產的評估。()

12．資產評估者不對資產業務定價決策負責，只對評估結論本身是否合乎職業規范要求負責。被估資產最終成交的價格，由當事人討價還價的結果決定。()

13．復原重置成本是指用與原資產相同的材料、設計和建造標準、工藝和技術條件，按原價格水平和費用標準，構建全新狀態下的相同資產所需支付的成本。()

14．選擇重置成本時，在同時可得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應選用復原成本作為依據。()

15．評估對象的特點是選擇資產評估方法的惟一依據。()

16．以資產保全為目的的機器設備評估，一般宜采用重置成本法。()

17．估測一臺在用續用設備的重置成本，首選方法應是利用詢價法詢價，然后再考慮其他費用。()

18．鑒定機器設備的已使用年限時，不用考慮技術進步因素。()

19．整體資產評估的實質是整體資產的預期收益能力，因此在任何情況下只能用收益現值法進行評估。()

20．對非實物形態的流動資產應按其可收回的變現價值和變現風險作為評估計價的依據。()

21．企業整體資產的轉讓價格等于各項單項資產價格的總和。()

22．企業評估中選擇折現率的基本原則應是折現率不低于風險報酬率。()

23．整體資產評估的實質是整體資產的預期收益能力，而不應是資產本身的成本價值。()

24．設備評估的現場工作包括分析委托方的各種評估表格、對設備進行技術鑒定、查明設備實物落實評估對象和確定設備的成新率。25．對企業進行整體評估時，可以把企業看成各單項資產的簡單組合。()

26．進口設備重置成本包括關稅、運輸費、雜費、銀行手續費及安裝調試費。()

27．對流動資產進行評估時，對非實物形態的流動資產應按其可收回的變現價值和變現風險作為評估計價的依據。()

(二)單項選擇題 1．在國有資產評估的法定程序中，資產評估的最后一個階段是()。

A．申報立項階段B．資產清查階段 C．驗證確認階段D．評定估算階段

2．某資產可以持續使用，年收益額為50萬元，適用本金化率為20％，則其評估值為()。

A．200萬元B．250萬元C．300萬元D．350萬元

3．已知資產的價值與功能之間存在線性關系，重置全新機器設備一臺，其價值為5萬元，年產量為500件，現知被評估資產年產量為400件，其重置成本為()。A．4萬元B．5萬元C．4～5萬元之間D．無法確定

4．一項科學技術進步較快的資產，采用物價指數法往往會比采用重置核算法估算的重置成本()。

A.高B．低C．相等D．不能確定

5.某被評估資產1980年購建賬面價值為50萬元，1989年進行評估，已知1980年與1989年該類資產的定基物價指數分別為120％與170％，則被評估資產重置全價為()。A.50萬元B．70．83萬元C．35．29萬元D．85萬元

6．資產評估的主體是指()。A．從事資產評估的機構和人員B．被評估資產占有人

C．資產評估委托人D．被評估資產

7.某資產年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現率為10％，其評估值最有可能為()。

A．85000元B．72366元C．12631元D．12369元

8．機器設備評估中計算重置成本時，不應計入的費用是()。A.購建費用B．調試費用C．維修費用D．安裝費用

9.如果能對同一資產執行多種清算價格，則清算價格中最低的是()。

A．強制清算價格B．有序清算價格 C.續用清算價格D．正常市場價格

10.采用市場法評估資產價值時，需要以類似或相同資產為參照物，選擇的參照物應該是()。土地估價師考試

A．全新資產B．舊資產 C．已被評估資產的成新率相同的資產 D．全新資產，也可以是舊資產

11·某企業的預期年收益額為25萬元，該企業的各單項資產的重估價值之和為90萬元，企業所在行業的平均收益率為20％，并以行業平均收益率作為適用資產收益率。試確定該商譽的評估值為()元。

A．35萬B．7萬C．85萬D．15萬

12．清算價格法一般適用于()情況下的評估。A.企業破產B．土地出讓C．房屋轉租D．投資入股

13．企業整體評估主要采用的方法是()。A.成本法B．收益法C．清算價格法D．割差法

14．以無形資產投資、轉讓為目的的評估，適宜采用的標準是()。

A．現行市價標準B．收益現值標準 C．重置成本標準D．清算價格標準

15.以無形資產攤銷為目的的資產評估，適宜采用的標準是()。

A．現行市價標準B．收益現值標準 C.重置成本標準D．清算價格標準

16．機器設備重置成本中的直接費用包括()。

A．各種管理費用B．安裝調試費用 C.總體設計費用D．人員費用

17.在采用收益現值法進行資產評估時，折現率的確定一般應以()為基礎。

A.企業利潤率B．社會平均收益率 C．匯率D．資金利潤率

18．某發明專利已使用了5年，尚可使用3年，目前該無形資產的成新率為()。

A．25％B．37．5％C．40．5％D．50％

19．在進行機器設備評估時，一般將設備按其價值大小分為A、B、C三類。A類設備的數量一般占企業設備總量的()，價值占企業設備總價值的()。A．10％～15％，70％～75％B．15％～20％，15％～20％ 土地估價師考試

C．70％～75％，10％～15％D．15％～20％，70％～75％

20．用市場法進行資產評估時，應當參照相同或類似的()評定重估價值。

A．重置成本B．市場價格C．清算價格D．收益現值

21．國有資產評估包括以下四項內容：①評定估算②申報立項③驗證確認④資產清查。正確的國有資產評估順序應該是

()。． A．②①③④B．③①②④C．②④①③D．④②①③

22．資產評估中，實體性貶值的估算可采用()。

A．重置核算法B．觀察法C．價格指數法D．功能價值法

23．安裝周期很短的一般機械設備，其重置成本不包括()。

A．設備購置費B．運輸費用C．利息費用D．安裝費用

24．了解機器設備現時的完整性、外觀和內部結構等，屬于機器設備的()。

A．質量鑒定B．技術鑒定C．使用情況鑒定D．磨損鑒定

25．采用現行市價法進行資產評估的關鍵在于確定資產的()

A．重置成本B．市場價格C．變現價格D．收益現值

(三)多項選擇題 1．資產評估的原則是規范評估行為的基本準則，具體包括()。

A．真實性原則B．可行性原則C．公平性原則D．科學性原則

2．在確定預期收益時，應著重注意()對預期收益的影響。

A．企業所有制B．企業的管理水平和職工素質 C．企業現有的物質技術基礎D．可預見的外部經濟環境變化

3．采用重置成本法進行資產評估時，確定重置成本的方法包括()。

A．細節分析法B．收益法C．物價指數法D．功能價值法

4．在采用現行市價法進行資產評估時，所選擇的參照物應與被評估對象在()等方面具有可比性。

A．價格B．功能C．市場環境D．交易條件

5．有形資產的損耗分為有形損耗和無形損耗，建筑物的有形損耗包括()。

A．建筑物自然老化 B．建筑物磨損 C．自然災害引起的建筑物功能減退

D．由于生產工藝改進引起建筑物設備陳舊

6.在采用現行市價法進行資產評估時，應注意()等因素對現行市價的影響。

A．資產的現時狀態B．資產的再生產價值 C．資產的功能狀況D．同類資產的市場供求情況

7．資產評估中，核查資產的目的在于()。

A．確定委托評估資產是否存在B．確定委托評估資產與賬面是否一致

C．搜集所需的數據資料 D．確定被評估資產的成新率

8．下列表述中，能概括無形資產本質特征的有()。A．不確定性B．效益性c．非實體性D．壟斷性

9．在資產評估中，收益現值法的應用應滿足的前提條件有()。

A．被估資產不改變原有用途 B．資產使用

C．被估資產為能用貨幣衡量未來期望收益的資產 D．產權所有者承擔的風險能用貨幣衡量

10．資產的實體性貶值可采用()進行估算。A．市場比較法B．觀察法C．公式計算法D．功能指數法

11．重置成本法的主要優點包括()。A．具有一定的科學性與可行性，并已為國際評估界所公認

B．所需評估參數和有關資料依據比較易于取得 c．適宜評估無市場交易、無現實收益和預期收益的資產

D．能夠準確估算資產的無形損耗

12．采用現行市價法確定被估資產價格的關鍵在于正確確定資產的變現價格，變現價格的確定方法有()

A．直接法B．市場調整法 c．成本銷售法D．趨勢外推法

13．應用清算價格法進行資產評估應具備一定的前提條件，這些前提條件包括()

A．資產使用 B．資產可以在市場上快速出售變現

c．有具有法律效應的破產處理文件或抵押合同為依據 D．所賣收入足以補償因清算變現而附加的支出額

14．資產評估中選擇評估方法應遵循的原則包括()。

A．選擇評估方法時應與估價標準相適應 B．應與評估對象相適應

c．應考慮到對數據資料的要求 D．應考慮委托方的評估目的與評估要求

15．無形資產的成本特性包括()。

A．成本的不完整性B．成本與資產的弱對應性 c．成本的虛擬性D．成本的明確性

16．下列哪種無形資產評估評估可采用重置成本法()。

A．工程圖紙的轉讓價格評估 B．計算機軟件轉讓價格評估

C．配合市場法進行的技術轉讓評估 D．技術轉讓中的價格下限評估

17．對于無形資產評估，其目的主要有()。

A．無形資產轉讓B．無形資產攤銷 C．無形資產投資D．無形資產開發

18．與各種有形資產相比，無形資產的特點包括()。

A．合法性B．非實體性 C．專有性D．收益的持續性和不確定性

19．在運用收益現值法進行資產評估時，本金化率的確定方法有()。

A．按行業平均利潤確定 B．按銀行存款利率確定

C．按加權平均資金成本確定 D．按安全利率力I~1-．風險利率確定

20．對于無形資產評估的估價標準選擇，下列說法正確的是()。

A．對于以無形資產成本攤銷為目的的評估，適于選用重置成本標準

B．對于以無形資產投資為目的的評估，適于選用收益現值標準

C．對于以無形資產成本攤銷為目的的評估，適于選用收益現值標準

D．對于以無形資產轉讓為目的的評估，適于選用收益現值標準

21．采用現行市價法進行資產評估應具備的前提包括()。

A．資產能夠快速出售B．有公平的市場環境 C．有現實或潛在的市場需求D．有可供比較的市場交易為例

22．在企業整體資產評估中，所選資產收益率一般應包括()。

A．安全利率B．風險報酬率 C．通貨膨脹率D．行業平均利率

23．在下列哪些情況下，必須進行資產評估()。

A．國有企業股份制改造 B．國有企業融入外資進行合資經營

C．國有企業租賃承包 D．企業聯營

24．某廠因進行貸款擔保，須對資產進行評估，以下評估程序中可由該廠負責的有()。

A．申報立項B．資產清查C．評定估算D．驗證確認

25．在用收益現值法進行資產評估時，本金化率是決定資產收益現值的重要指標，影響本金化率的因素包括()。

A．社會平均收益率B．行業風險C．市場條件D．國家政策

26．在對下列資產進行評估時，可采用重置成本法的有()。

A．廠房B．機器設備C．古玩字畫D．實驗儀器

27．按照不同的標準，無形資產有不同的分類方法,下列分類正確的是()。

A．按是否具有法律保護形態，可以分為有確定法律保護形態的無形資產和無確定法律保護形態的無形資產

B．按取得方式不同，分為原始取得的無形資產和繼受取得的無形資產

C．按性質和內容不同，可以分為技術型無形資產和非技術型無形資產

D．按構成特點不同，可以分為可確指的無形資產和不可確指的無形資產

三、參考答案與難點解析(一)判斷題 1．×2．√3．× 4．√5．×6．×7．√8．√9．× 10．×11．√12．√13．×14．×15．×

16．√17．√18．√ 19．×20．√21．×22．×23．√24．×25．×26．√27．√

難點解析 1．收益現值的本質是剩余產品價值的本金化。6．該設備發生了無形損耗。

9．商譽與企業合為一體，是企業整體資產的一部分，不能獨立存在和單獨出售。

10．非專利技術不受法律保護。

12．這就是資產評估的咨詢性。資產評估機構只提供比較可靠的價格建議，供委托雙方參考，其本身不具有強制執行能力。最終成交的價格水平取決于雙方當事人的協商。

13．復原重置成本和更新重置成本均按現時價格和費用標準計算成本。

24．現場工作不包括分析委托方的評估表格。

25．企業整體資產評估應把企業占有的全部資產作為評估對象，根據資產的整體獲利能力確定其總價格。應把企業視為具有獨立生產和獲利能力的有機整體，而不能看成各單項資產的簡單組合。

(二)單項選擇題 1．C 2．B3．A 4．A5．B6．A7．B 8．C9．A 10．D11．A12．A13．B14．A15．A16．C17．B18．B

19．D20．B21．A22．B23．C 24．B25．D

難點解析 9．強制清算價格往往低于有序清算價格，續用清算價格常高于前兩種清算價格，但無論是強制清算價格、有序清算價格還是續用清算價格，均低于正常市場價格。

(三)多項選擇題 1．A、B、C、D2．B、C、D3．A、C、D 4．B、C、D5．A、B、C 6．B、C、D7．A、B、C8．A、B、C、D9．B、C、D10．B、C 11．A、B、C12．A、B、C、D13．B、C、D14．A、B、C、D 15．A、B、C

16．A、B、D17．A、B、C18．B、C、D19．A、C、D20．A、B、D 21．B、C、D22．A、B、C23．A、B、D24．A、B25．A、B、C、D 26．A、B、D27．A、B、C、D

難點解析

11．重置成本法難于準確估算資產的無形損耗，這是重置成本法的主要缺點。

16．重置成本法應用于市場法無法應用的場合。

24．在完成資產評估的各項程序時，相關部門的分工是：申報立項由占有國有資產的單位提出申請；資產清查一般由委托單位完成；評定估算由評估人員完成；驗證確認由國有資產部門組織并負責。

26．重置成本法的應用前提是：被估資產不改變用途、與假定的全新資產有可比性、可再生或復制、隨時間的推移而貶值。古玩字畫不可再復制，而且隨時間的推移，價值會逐漸升高，因而不能用重置成本法

第五篇：資產評估-房地產案例專題

估價的假設和限制條件

1丶本次估價是以估價對象能夠按現規劃的法定可過持續使用為假設前提。

2、本次估價是以提供給估價機構的估價對象房屋所有權及國有劃撥土地使用權不存在共有權人，且無權屬糾紛為假設前提。

3、本次估價是以提供給估價機構的估價對象房置所有權及土地使用權不存在抵押權、典權等他項權利，針對估價對象不存在工程款項拖欠糾紛為假設前提。

4、本次估價是以北京××飯店有限公司未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協議為假設前提。估價對象部分房地產設定了租約，本次估價是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效為假設前提。

5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。

6、設該劃撥國有土地使用權隨之抵押

7、設委托人通過向政府補繳地價款可以繼續獲得現規劃用途的出讓國有土地使用權為假設條件。

8、設定估價對象為法律允許在市場上可轉讓和可進行抵押登記的房地產為限制條件。

9、估價結果為估價對象在2002年12月1日的公開市場價值，即在估價時點時的下列交易條件下最可能實現的價格：

（l）交易雙方是自愿地進行交易的；

（2）交易雙方進行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易雙方具有必要的專業知識，并了解交易對象；（4）交易雙方掌握必要的市場信｀包，（5）交易雙方有較充裕的時進行交易。（6）不存在特殊買者的附加出價。

l 0、估價對象的土地性質為行政劃撥用地，一旦發生抵押物清償時，根據國家有關規定除保證處分手續費外，首先須向北京市政府補繳土地使用權出讓地價。本報告中，估價對象房地產價值不包括估價對象應向政府補繳的土地使用權出讓地價的優先受償款額價值。

11、委托人只可按照本估價報告的估價目的使用，不可用于其它用途。

12、本報告所得出的估價結果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數額由抵押雙方根據市場風險、兌現難易、政府有關稅費繳納等情況確定；

13、本估價報告所儂據的委托人提供的有關資料，包括法律文件，如《國有土地使用證》、《房屋所有權證》及估價對象《分布位置及面積資料》等復印件，由委托人對其真實性負責。

14、估價人員未對估價對象的土地使用面積和建筑面積進行測量，以權屬證書標明的面積為準。

l

5、本報告對現場難于觀察到的建筑物與設備內部質量不負檢測貴任。

16、本報告的全部或部分內容未經本公司同意，不得發表于任何公開媒體上。

l

7、如果使用本估價結果的時間超過了報告使用有效期，我們對此結果造成的損失不承擔責任。

估價對象

估價對象為北京××飯店有限公司（以下簡稱委托人）所提供的位于北京市××區××大街10號房地產。建筑面積49977.62平方米（構建時6100元/建筑平米），劃撥國有土地使用權面積8048.23平方米。

1、區位狀況

區位狀況包括估價對象所處的位置（坐落）、交通、環境（景觀）、配套設施等。

（1）坐落：估價對象坐落在北京市××區××大街10號；位于繁華的王府井市級商業區；西臨××大街，南臨×樹胡同，北臨×××大街，東臨××總公司、××醫院；南距××街約×公里，距×火車站約×公里，距首都機場約×公里。兩名臨街。

（2）交通：估價對象東側是縱貫北京南北的××街，西側是北京繁華的××大街；估價對象所在××大街及其附近有多條公共電汽車通往市區各處，月圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。

（3）環境：估價對象所在地是北京市區的商業、全融繁榮地帶，是北宗市市級商業中心之一，國內外游客很多；依伴天安門廣場的政治中心；經過改造的×××大街景觀十分優美。

（4）配套設施：該地區聚集了北京××樓、××廣場、××，××大廈及眾多知·名老字號商店等一批大型商業設施；也是北京各大賓館、飯店及公共活動場所較為集中的地區，有五星級飯店7個，占北京的三分之一，附近有××飯店、×κ飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店；還有××館、北京××、××劇場、×y醫院等大型公共場所；月邊各類商服會共配套設施齊全，市政基礎設施完善。

2、權益狀況

北京××飯店有限公司由原北京××公司、××發展有限公司、××投資有限公司及××發展公司共同組建的。

（l）土地權益

根據委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價對象土地在內的《國有土地使用證》（參見附件三：《國有土地使用證》∶

證號：【京市東國用（200×劃）字第××號】； 土地用途：旅游業； 土地使用權類型：劃撥： 共有權人：無； 圖號：I-1-2-××

使用權面積：8048.23平方米； 土地使用年限：無； 他項權利記錄： 無。（2）房屋權益

委托人還擁有估價對象建筑物部分的《房屋所有權證》（參見附件四：《房屋所有權證》： 證號：【京房權證市東×字第××號】）；

總建筑面積：49977.41U平方米；

共有權人：無； 用途：旅游；

建筑結構：鋼筋混凝土框架剪力墻； 樓層：地上9層，地下2層。他項權利記錄：無。（3）權益確定

根據上述權證，估價人員認為在估價時點，委托人合法擁有估價對象的房屋所有權及劃撥國有土地使用權。

委托人具有《房屋所有權證》和相應劃撥土地的《國有土地使用證》，證中用途欄為旅游業，與實際用途一致。

估價對象無共有權人，沒有權屬爭議，也無設定他項權利，只有短期租約，可以確定估價對象是合法使用的可以轉讓的可抵押的房地產。

但在評估價值中，不包含“當于應繳納的土地使用權出讓金”的價值。

3、實物狀況

實物狀況包括土地、建筑物等土地定著物實體的建筑指標、裝修設備、功能分區、經營狀況、使用維護等。

（l）飯店概況

××飯店于1988年1月開工建設，于1991年8月竣工。地上9層、地下2層，高度32.8米，由地上9層、地下2層的建筑物組成。主建筑為混凝土框架剪力墻結構、輕質砌體圍護外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內廣場。1998年～2000年飯店進行了全面的、不同程度的室內高檔裝修改造，2000年9月升為五星級飯店。該飯店在北京各大飯店綜合指數排名中名列前10名內。

（2）建筑技術指標

依據委托人提供的含有估價對象的《國有土地使用權》、《房屋所有權證》及建筑施工平面圖：

（3）功能分區及配備

估價對象為五星級涉外酒店式物業，按使用功能劃分為客房、餐飲娛樂用房、康樂中心及其他附屬配套用房。

估價對象建筑物中客房部分有×國著名設計師××設計的單、雙人標準客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統套房共396間（套）。房間配中央空調、安全消防系統、IDD直播電話、迷你網吧、冰箱、音響、私人保險柜、衛星及閉路電視、高速網絡DDN專線等設施；商務客房提供無限網絡工作站、傳真、VOD，點播系統等商務保障。

餐飲用房包括裝修風格各異，風味不同的，可供1200個同時就餐的6個各式·中西餐廳及宴會廳等；娛樂設施有康樂中心，包括室內游泳池、網球場、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺球；服務設施商品部等；6個可容納9～70人的各種會議廳；一個可隨意組合、容納100～400人的多功能廳；快捷便利的通訊；五星級高標準的服務。估價對象的其他附屬配套用房包括設備間、鍋爐房、交配電室、洗衣室、消防監測中控室等。

經估價人員現場查勘，估價對象的功能分區如下。

（4）裝修設備

估價對象建筑物內外，均按照五星級飯店要求，按其使用性質、不同的使用功能進行了較高檔次的內外裝修。外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋；外立面貼白色面磚；3層中央有露天中庭花園。室內中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內廣場；

配備了相關設施設備，如煙感報警系統、自動消防噴淋系統、約克中央空調系統、新風系統、中央監控系統、集中供暖系統。同時酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部，方便住客上下使用。

估價對象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電、中央空調、供氣、通訊等市政條件均已具備，在時間和用量上可以滿足項目需求。

（5）經營狀況

該飯店的營業收入有個起伏增長的曲線，隨著增長率提高，且營運成本率降低，經營逐步好轉。1994年以前為4000～7000萬元；1995～1997達11 000以上：1998～2000年為10000～9000萬元；2001年為13100萬元，根據目前經營狀況，預計2002年的年營業收入比上年增長10%以上。在北京各大飯店綜合指數排名中名列前10名內。

該飯店除餐飲、商品部、康樂中心、會議廳自營外，其余為出租。

2001年平均入位率為70%～80%，2002年與上年持平。目前，五至九層的客房出租率淡季、旺季平均約75%。

（6）使用維護

估價對象為五星級酒店，1998－2001年完成裝修改造，目前已投入使用約l 1年，由于建筑及裝修質量較高，維護及使用狀況良好，各部位基本無較大磨損，屬于完好房。該大廈內、外部狀況良好，滿足使用要求。

市場背景分析

l、北京市房地產情況

北京是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經濟、科學技術以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的⒛08北京奧運，對海內外房地產投資極具吸引力。近年來北京的經濟發展迅速，城市面貌變化巨大。如北京興建了大量住宅小區及相關設施，大型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務設施；有特色的CBD、金融街、中關村等新型商務中心已經形成：城八區危改有計劃的持續：一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環、六環）、地鐵、輕軌等基礎設施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設：完善了城市的硬件設施，大大改善了投資環境，使城市面貌發生了根本變化。

在“十五”計劃宏觀政策引導下、在加入WTO和舉辦2008奧運等重大利好因素的刺激下，在北京經濟多年保持2位數增長的良好環境下，北京房地產開發投資呈現快速發展的態勢，投資規模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩定增長，市場價格和空置基本穩定。

2002年1至10月份，全市房地產開發投資繼續居主導地位，累計完成703.3億元，比去年同期增長30.3%。

2、北京飯店用房市場分析

世界經濟的蕭條對涉外旅游飯店市場產生了不良影響，但人們對中國經濟的長期穩定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、減少存款、五·

一、十·一長假等政策刺激消費，并在短期內取得了良好效果；而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠的眼光看待中國市場，加入WTO后，對外貿易預計會增長，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經濟蕭條的不良影響。

飯店業與其相關行業有非常強的關聯度。旅游活動可以直接帶動和推進相關社會生產活動的不斷深化和發展，具有高度的關聯帶動功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業有較高的經濟乘數效應，旅游業每直接收入l元，相關行業的收入就能增加4.3元；旅游業每增加一個直接從業人員，社會就能增加5個就業機會。飯店行業在整個旅游產業占據了相當核心的地位。飯店業作為旅游業的三大支柱之一，可以支持工業、改善環境、直接創匯并能創造大量的就業機會，在現代發達國家的經濟體系中占有極其重要的地位，也是發展中國家積極推動和扶持的朝陽產業。

世界經濟貿易的發展以及旅游行業的周期性變化直接對飯店行業的兩類主要客源商務客人以及旅游者構成重要影響。此外區域性的經濟發展周期的變化、季節因素等也都會對飯店業的經營產生影響。穩定增長的經濟環境將促進旅游業、商業往來的繁榮，會刺激休閑娛樂消費的增加；另一方面，經濟衰退時期、戰爭時期則會消減商務和旅游活動。從全球飯店業發展來看，我國尚處于行業的成長期。

在我國，2000年，全國10481家旅游飯店營業收入）總額為862.27億元，上繳營業稅

44.07元；全員勞動生產率7.67萬元/人。全國6646家國有經濟飯店，⒛00年實現營業收入216.62億元，上繳營業稅23.49億元，全員勞動生產率7.48萬元/人。全國外商和港澳臺投資興建的833家飯店，2000年實現營業收入216.62億元，上繳營業稅10.80億元，全員勞動生產率10.31萬元/人。

飯店供應方面，1999年以來也發生了重大變化。1999年全國增加旅游飯店1253家，增長21.7%，客房增加12.46萬間，增長l 6.3%，全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長49%。其中星級旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級飯店117家，增加40家；四星級飯店352家，增加148家；三星級飯店1899冢，增加607家：二星級飯店3061家，增加1163冢；一星級飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么多，但客房出租率仍提高了1.7個百分點，這說明1999年以來市場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發展的大好形勢。

北京的大部分飯店是20世紀80年代和90年代建成的，具有國際先進水平的管理和服務。多家合資飯店由國際著名的飯店管理集團實施管理。

2001年底，北京有涉外飯店（公寓）7111家、客房90000余問，數量居全國各城市之首：營業收入142億，固定資產340億、職工人數11.85萬人，均排名第一；利潤總額6.l 5億，僅次于上海；利潤率排在廣州上海之后。北京飯店業管理市場開發程度較高，較早與國際市場接軌，管理規范化水平較高

2001年，北京有五星級飯店2 1家、四星級飯店35家、三星級飯店123家、二星級飯店149家、一星級飯店35家、其他58家。四星級和五星級飯店客房總數26561間。三星級飯店集中在王府井地區、東三環地區、少量在西部等其他地區。到2008年，預測北京的星級飯店總數將達到800家、客房13萬問，屆時市場競爭也會相當激烈。

從北京的情況看，五星級飯店的客戶群不同于三星級飯店以下的客戶群，相對比較穩定。由于北京五星級飯店僅占星級飯店的5.8%，近兩年呈盈利狀態，且近年內數量不會有大幅增長，所以五星級飯店的市場經營狀況看好。

按照世界飯店業中最常用的分類方法，估價對象××飯店屬于城市中心飯店（Urban hotels），從功能上看它具有商務功能、度假功能、會議功能；從區位上看，具有一定的不可替代性。

3、周邊市場分析

估價對象位于××地區，該地區現已成為北京較成熟的商務、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務氛圍濃郁。該地區是北京各大賓館、飯店及公共活動場所較為集中的地區，有五星級飯店7個，占北京的三分之一，附近有××飯店、××飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店。

周邊類似5星級飯店，所設豪華套間、行政套間和標準間的日房價，如××飯店為660－2 l 90元，×x×大酒店600－1920元，××飯店820－2300元左右，競爭激烈。

該地區已產生了特殊的聚集效應，使得該地區的酒店性物業具備一定的市場發展前景，估價對象相比一般倔￣店應有一定的市場變現能力。

估價測算過程

1、客房部分收入

估價對象共有客房396間，其中套房共21間，包括豪華套房l5間、行政套房6間；標準客房375間，以上客房均按不同風格進行了適合其使用用途的裝修。

估價人員調查了估價對象的實際情況以及周邊類似檔次物業的市場情況，類似物業的市場租金見下表。

依據其實際情況及周邊類似檔次物業的市場情況，考慮淡旺季的比例各占一半，確定其日租價水平：豪華套房；行政套房，標準客房的淡旺季租金。在確定年平均租金時，考慮淡季時間占34%。

2、餐飲、康樂、商業等其他用房的收入（1）餐飲自營部分

估價對象中共有餐廳六個，共可容納700多人同時就餐，加宴會廳等約容納1200人。概況如下表：

估價人員分別對以上餐廳在平日、周末、節假日，早、午、晚餐的經營狀況進行了實地調查并聽取了經營人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財務報表，對照當地市場類似物業水平，確定人均日消費在200元，各餐廳綜合平均上座率為47.5%。

（2）康樂中心等自營部分

主樓部分的康樂中心、會議廳、商品部自營用房主要包括如下：

估價人員對以上康樂中心等設施用房的經營狀況進行了實地調查，了解了近年該飯店的財務報表，對照當地市場類似物業水平，康樂中心等的收入約為客房收入的11%左右。

（3）出租部分

根據有關租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層l3～16元，一層20～25元，二層18～22元、三層為l 5～18元，租約期3～5年，租約期內年總租金約為950萬元，折合可出租面積平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。該總租金已為有效毛租金收入 已包含使用面積與可出租面積的比例0.82，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。

這個租金水平較為穩定，符合市場水平，預測未來收入保持該水平不變，則租約期內外統一考慮有效租金收入為每年950.00萬元。

（4）停車場

××飯店有地上、地下兩個停車場。其中，地下車庫建筑面積為2368平方米，有88個車位；地上車庫建筑面積為1261平方米，有24－個車位。若按小時計費，5元/小時，每天按12小時營業時間、節假日停車率90%，平日50%。平均63%。

（5）附屬及設備用房

地上地下共有附屬及設備用房5863，34 m2，是屬于應由估價對象的收益性商業用房分攤 的面積，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業用房的收益中獲得收益。總附屬及設備用房占總建筑面積的比例為11.73%，屬正常比例。

（6）餐飲、康樂、商業等其他用房的年收入合計？

年運營費用

運營費用是指為維護飯店房地產持續運營產生有效總收益，必須發生的期間性開支。根據估價對象的經營特點、，委托人實行統籌管理，所以需要全面核算各項經營費用。年經營費用包括營業稅l金及附加、營業成本費用、人員工資福利、營業費用、管理財務費、能源事業費消耗、維護修理零部件更新費、市場推廣、房產稅、保險費、商業設備的折舊、物業管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權費用和資本性支出。各項成本費用的估算，參考了本物業近兩年的情況，該類物業的市場水平，以及對未來管理水平穩步提高的判斷。

（1）營業稅金及附加

營業稅為營業收入的5%（客房增值稅為3%），城市維護建設稅和教育附加為營業稅額的7%、3%，合計按營業收入的5.5%計算

（2）營業成本

客房成本為客房收入的5% 餐飲成本占餐飲收入的31%

康樂中心等配套設施用房成本占其收入的14%（3）工資及福利

工資及福利費約占營業收人的11%（4）營業費用

營業費用約占營業收入的10%（5）管理財務費

行政管理費約占營業收入的7%（6）市場推廣費

市場推廣費約占營業收入的2.0%（7）能源維修費

能源維修費約占營業收入的7%（8）房產稅

房產稅為房產原值70%的1.2%（9）房產保險費

保險費為房產價值的0.25%（10）土地使用費

按規定為每年80.89萬元。（11）商業設備折舊

即餐飲廚房、洗衣房、停車場等商用設備及客房家具的年折舊費為210萬元。（12）物業管理酬金

約為運營費用的3%，為250萬元

確定報酬率

估價人員確定采用累加法，即安全利率加風險調整值法來確定報酬率。安全利率選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調整值包括投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及其他影響因素等。

目前，中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為1.98%較低，根據估價對象所在地區

現在和預測未來的經濟狀況良好，位置極具優勢，經營期間飯店用途與新舊程度風險一般，流動性一般等。故風險報酬率估測為4.02%。

收益年限的確定

估價對象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國家征用，否則將持續使用。根據北京城市總體規劃，該地區為商業用途。

所以本次評估是以估價對象能夠按照目前的規定用途持續使用，能夠在必要時，順利辦理土地出讓手續繼續使用為假設前提。

估價對象建筑物為鋼混結構的非生產用房，其耐用壽命為60年。若補交土地使用權出讓地價款，按旅游業用途，其土地使用權出讓最高年限為40年，則本次估價按估價對象收益年期40年計算。

土地出讓金

估價對象的土地性質為行政劃撥用地，一旦發生抵押物清償時，根據國家有關規定除保證處分手續費外，首先須向北京市政府繳納土地出讓地價款。因此，估價對象房地產價值不應包括估價對象處置時應向政府補交的出讓地價款，應從上述得出的價格中扣除土地出讓全地價款部分。

通過對估價對象周邊同類用途土地的地價水平調查，根據北京市基準地價及其修正結果（計算過程略），并結合估價對象實際情況，確定地區旅游類酒店房地產應補辦出讓手續，繳納的土地出讓（金）地價款為地上商業2000元/m2、地上車庫900元/m2、地下收益部分面積按地上價格l/3即660元/m2計算，則補交的出讓（金）地價款為7991.l 0萬元。

采用成本法估價整體價格

成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。成本法的理論依據是生產費用價值論和替代原理。

重置價格是假設在估價時點重新建造的與估價對象具有相同效用的全新狀態的房地產價值。估價時需要考慮所需的一切合理、必要的費用（包括土地取得費用、前期工程費、建筑安裝工程費、管理費、投資利，弘、銷售費用）、銷售稅金和房地產的社會平均開發利潤。本案例若重新取得經營性土地應通過市場取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場價值計算，然后扣除“相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”。

估價中，各項費用的取值參考了該項目的實際建造成本，以分析項目的特點，主要是按同類房地產的市場價格和水平測算。

1、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地產開發用地所需的費用、稅金等，一般由購置土地的價款（相當基準地價）、小區建設配套費和其他費用（策劃、招標服務費、土地評估、契稅、印花稅、手續費等）構成。

（l）購置土地的價款

根據《北京市人民政府發布北京市出讓土地使用權基準地價的通知》【京政發［2002］32號】文件，正常購置土地價款包括毛地價（土地使用權出讓金、市政基礎設施建設費）及拆遷費等。

估價對象土地使用權性質為劃撥，先按照出讓計算，最高出讓年限40年計算；用途為旅游業；所在地段土地級別為商業二級，基準地價樓面熟地價為地上5680～7680元/平方米，地下為地上的l/3；地上容積率為4.95。

確定估價對象的土地購置J總價折合建筑面積為：5249元/m2。（2）小區建設配套費

××地區建設配套費為折合建筑面積250元/m2。（3）其他

策劃、招標服務費、土地評估、契稅、印花稅、手續費等，取上述土地成本的1.5%。

2、建筑物建造成本（1）建安工程費

根據北京市現行《建筑工程概算定額》及有關文注規定、北京有關招投標工程的中標價、參考北京同類飯店建筑技術經濟指.估價對象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結構、高檔裝修、設備安裝等的建安工程費的測算如下。

建安工程費單位造價為6100元/m2。（2）前期工程及其他專業費等

根據北京市有關規定和市場情況，前期工程、建設期間稅費及其他專業費等見下表。

經測算前期工程及其他專業費等為450.70元/m2。

3、管理費用

開發管理費包括管理組織房地產開發的各種費用，包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，取l－2項成本合計的2.0%

4、投資利息

投資利息為土地、建筑物建造和管理費用的資金成本，包括支付貸款的利息，以及基于機會成本的考慮，資本金要放棄可得的存款利息或獲得其他收益的可能。

根據該項目的建筑和結構類型、建筑面積，按照2000年《全國統一建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的開發期為3年，其中土地開發期為1年，工程施工期為2年。

由于本項目的特點，假設資金在開發期內均勻投入，目前人民銀行公布的3～5年中長期貸款年利率為6%。

5、銷售稅費

銷售費用包括廣告宣傳和銷售代理費，確定為開發價值的1.5%，銷售稅金取開發總價值的5.5%，合計，7%。

6、發展商投資利潤

按照北京市當前的市場狀況，根據北京市房地產評估技術標準（試行）的規定，應按照不同的年期，發展商利潤率取不同的值。考慮到本項目開發年限較長在2，5年以上，屬旅游業類別，但處在市商業中心的特殊地理位置、建設期風險也一般，故確定發展商的投資利潤率為25%。

8、確定綜合成新率

其中土地采用年期修正，建筑物計算折舊，按價值比綜合確定。

估價對象于1991年8月建成，至今經過年限已達1 I年，但經過估價人員現場踏勘和工程人員介紹：基礎、承重結構、墻、屋面、樓板，結構完好；飯店門窗、墻、地面、天棚等裝修基本保持較新的狀態；其他部分裝修完好；設備主機運行良好，完全滿足使用要求。且1998年～2001年飯店進行了全面的、不同程度的室內裝修改造。經估價人員的經驗判斷，有效經過年限小于實際經過年限，同時根據估價對象土地與建筑物的比例、長壽命項目與設備、裝修等項目的比例，及分類折舊計算，綜合年限法與實際觀察法，確定綜合成新率為90%。

估價結果

收益法、成本法各占50%權重。

附件

附件一：估價對象位置示意圖 附件二：《國有土地使用合同》復印件 附件三：《國有土地使用證》復印件 附件四：《房屋所有權證》復印件 附件五：估價對象現狀照片 附件六：委托人營業執照復印件

附件七：估價機構房地產估價資質證書 附件八：房地產估價師資格證書