第一篇：對(duì)農(nóng)村信用社借名貸款問(wèn)題的思考

對(duì)農(nóng)村信用社借名貸款問(wèn)題的思考www.tmdps.cn 2007-11-19 00:00:00 來(lái)源：金融新網(wǎng) 作者：鐘英生

目前農(nóng)信社在辦理貸款過(guò)程中出現(xiàn)大量借名貸款現(xiàn)象，不僅范圍廣，而且數(shù)額多，長(zhǎng)此發(fā)展下去，會(huì)對(duì)農(nóng)信社造成不利的影響。農(nóng)信社主要經(jīng)營(yíng)的是貸款業(yè)務(wù)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中上級(jí)聯(lián)社出臺(tái)了一系列規(guī)范的貸款管理規(guī)章制度，然而借名貸款產(chǎn)生的條件和原因何在，應(yīng)采取什么有力的辦法措施解決這一問(wèn)題，筆者對(duì)此談點(diǎn)自已粗淺的看法。

明確借名貸款的概念

所謂借名貸款，是指被立據(jù)人同意用款人利用自已的名字、自已的證件在信用社辦理貸款手續(xù)，但本人未到信用社簽字蓋章，資金由用款人使用。借名貸款是一種違規(guī)貸款行為，它與冒名貸款、假名貸款、化名貸款既有相同點(diǎn)，又有區(qū)別。相同的是二者借款人都不是用款人，存在著根本區(qū)別主要表現(xiàn)為，一是主體不同。借名貸款的借款人是真實(shí)的，而冒名貸款、假名貸款及化名貸款的借款人是虛假的，是假冒他人名義或虛構(gòu)借款人辦理、騙取貸款的行為。二是客體不同。借名貸款所提供身份證明、信貸資料檔案等是經(jīng)借款人同意，由借款人提供的真實(shí)的情況，而冒名貸款、假名貸款及化名貸款的借款人提供身份證明、信貸資料檔案是由用款人隨意編造仿冒出的虛假證件。三是目的不同。借名貸款的出發(fā)點(diǎn)是一種善意的，其目的來(lái)自兩個(gè)方面，其一信貸人員的目的是為了更多為信用社創(chuàng)造效益，更好方便客戶，更快滿足客戶需要，其二客戶確因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)急需，資金周轉(zhuǎn)不靈所至，而冒名貸款、假名貸款及化名貸款是一種惡意的，多為信貸人員利欲熏心內(nèi)外鉤結(jié)作案。四是后果不同。借名貸款外部絕大多數(shù)是有物質(zhì)保證，且農(nóng)信社內(nèi)部均落實(shí)了放貸第一、二責(zé)任人，貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在極小的范圍內(nèi)，而冒名貸款其提供的一切手續(xù)均是偽造虛假的，真實(shí)用途不明，貸款風(fēng)險(xiǎn)性極大，產(chǎn)生的社會(huì)影響很壞。五是性質(zhì)不同。借名貸款是違規(guī)行為，而冒名貸款、假名貸款及化名貸款是一種違法犯罪行為。因此，不能人為地將借名貸款與冒名貸款、假名貸款及化名貸款劃為等號(hào)，用同樣的辦法對(duì)待和處理。

借名貸款產(chǎn)生的根源

借名貸款在現(xiàn)階段農(nóng)信社十分盛行，其產(chǎn)生的土壤條件不外乎如下幾個(gè)方面。

（一）經(jīng)營(yíng)管理隨意性

制度執(zhí)行不到位

上級(jí)聯(lián)社雖然建立、完善了信貸管理制度和加大了到期未收回貸款的追責(zé)力度，但仍出現(xiàn)大量的借名貸款，究其原因，還是管理隨意性，制度執(zhí)行不力。一是部分員工放松了對(duì)新制度的深入學(xué)習(xí)、深刻理解和認(rèn)真貫徹，“制度落實(shí)年”活動(dòng)只掛在嘴上，寫在本上，貼在墻上，就是未落實(shí)在行動(dòng)上，說(shuō)一套，做一套，思想沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)，仍然按***慣、老套路、老辦法、老經(jīng)驗(yàn)管貸放貸，有的甚至我行我素，上有政策，下有對(duì)策。二是基層領(lǐng)導(dǎo)、職能管理部門出于財(cái)務(wù)的壓力，從本位的、自身的、個(gè)人的、短期的利益出發(fā)，對(duì)在全員營(yíng)銷貸款過(guò)程中出現(xiàn)的片面追求即期效益的違規(guī)行為，熟視無(wú)睹，見(jiàn)多不怪，檢查走過(guò)場(chǎng)，處罰缺力度，導(dǎo)致執(zhí)行制度不到位。

（二）鋪天蓋地貸款營(yíng)銷

放貸人資格未審查

為了片面追求眼前效益，自上而下，一哄而起，不審資格，不顧制度、不講原則、不擇對(duì)象、不問(wèn)風(fēng)險(xiǎn)，從領(lǐng)導(dǎo)到員工，從外勤到內(nèi)勤，從后勤到前勤，個(gè)個(gè)都有權(quán)，人人都管貸，計(jì)劃

到崗，任務(wù)到人，考核到位，鋪天蓋地搞傾銷，普天大地搞違規(guī)，頂天立地駝處罰，歡天喜地收利息，驚天動(dòng)地抓效益。這樣，慫恿了一批違規(guī)人員，傷害了一些守法員工，危害了農(nóng)信社的長(zhǎng)期利益。

（三）沉重財(cái)務(wù)計(jì)劃壓力

倒逼貸款擴(kuò)張營(yíng)銷

按政策規(guī)定，農(nóng)村信用社支持的對(duì)象是農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民，面對(duì)的是弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)、弱勢(shì)群體，成本高、收益低，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。然而，自上而下沒(méi)從實(shí)際出發(fā)，致使出現(xiàn)沉重財(cái)務(wù)計(jì)劃壓力，倒逼貸款擴(kuò)張營(yíng)銷的怪現(xiàn)象，一方面上級(jí)聯(lián)社下達(dá)過(guò)高的盈利計(jì)劃，剛性的績(jī)效掛鉤考核，另一方面基層各社為了增收入、保工資，片面追求即期效益，硬性的收息任務(wù)，迫使詢找息源，競(jìng)賽相盲目擴(kuò)張貸款規(guī)模，有的闖紅燈，踩著黃線走，化整為零，超權(quán)放款，為爭(zhēng)奪客戶資源，不顧制度規(guī)定，大開(kāi)借名貸款之門，造成一戶多頭、多名、多處反復(fù)貸款。

（四）過(guò)多貸款審批環(huán)節(jié)

過(guò)少授權(quán)授信額度

按現(xiàn)行制度規(guī)定，一個(gè)客戶借一筆貸款，從調(diào)查建檔到貸委會(huì)審批發(fā)放，需要一個(gè)漫長(zhǎng)而又復(fù)雜的過(guò)程，一是審批環(huán)節(jié)多。大額須經(jīng)縣、市、省層層報(bào)批，每一筆貸款往往是上級(jí)聯(lián)社轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去，部門壓來(lái)壓去，基層社跑來(lái)跑去，客戶等來(lái)等去，最后貸款未批問(wèn)題哪兒來(lái)哪兒去。二是報(bào)批手續(xù)復(fù)雜。每筆貸款既要紙質(zhì)文本材料，又要電子檔案材料，按現(xiàn)行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)、貸款流程要求，一筆貸款要經(jīng)過(guò)各個(gè)操作環(huán)節(jié)和多道電子指令，程序過(guò)于復(fù)雜，手續(xù)過(guò)于繁瑣，加之貸委會(huì)人員難碰頭，一筆貸款從調(diào)查到最后一道電子指令，時(shí)間遙遙無(wú)期，作為外部客戶“時(shí)間就是金錢”，耽誤了時(shí)間就錯(cuò)過(guò)了商機(jī)，作為內(nèi)部員工“遠(yuǎn)水救不了近渴”，沒(méi)滿足客戶需要就等于趕走了客戶，所以部分信貸人員只好簡(jiǎn)程序，省環(huán)節(jié)，在自身的權(quán)限之內(nèi)甘愿冒險(xiǎn)當(dāng)?shù)谝回?zé)任人為客戶化整為零或借名貸款。三是辦理抵押手續(xù)難。超過(guò)一定額度的貸款需辦抵押手提續(xù)，合規(guī)有效抵押不僅要辦理它項(xiàng)權(quán)證手續(xù)，還要由客戶交納一定的費(fèi)用，農(nóng)戶能作抵押的只有房屋，而在農(nóng)村有99%以上沒(méi)辦房產(chǎn)證，為迎合客戶的心理，方便農(nóng)戶需要，少數(shù)信貸人員于規(guī)章制度而不顧，利用其親戚朋友的名義為其一人貸款數(shù)筆。

（五）殘缺客戶信息采錄

失真誤導(dǎo)信貸檔案

借名貸款的大量出現(xiàn)，有很大程度與基層社信貸管理工作不扎實(shí)、不到位密切相關(guān)。一是殘缺客戶信息采集。一方面上級(jí)下達(dá)客戶信息采集任務(wù)要求高逼得緊；另一方面基層社時(shí)間短、范圍廣，工作不到位，致使信息采錄不全面。二是失真誤導(dǎo)信貸檔案。不全面的客戶信息采錄自然帶來(lái)信貸系統(tǒng)存入的信貸檔案資料庫(kù)失真，導(dǎo)致放款沒(méi)有可靠依據(jù)，借名貸款盛行。

三、消除借名貸款的舉措

通過(guò)分析借名貸款形成的原因，不難看出，大部分借名貸款與員工習(xí)慣性、盲目性有關(guān)，很多人初始是不自覺(jué)的，但隨著時(shí)間的推移，事情的發(fā)展，被動(dòng)違規(guī)沒(méi)有及時(shí)糾正和處理，就形成習(xí)慣性違規(guī)，其結(jié)果是由違規(guī)量變朝違法質(zhì)變的方向發(fā)展。因此，治理借名貸款既要從完善制度，強(qiáng)化教育，規(guī)范行為入手，又要加大制度的執(zhí)行和違規(guī)處罰力度。

（一）完善規(guī)章制度

細(xì)化工作流程

一是要一切從基層信用社經(jīng)營(yíng)管理工作實(shí)際出發(fā)，制訂和完善有利于業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的規(guī)章制度，規(guī)章制度的制訂要簡(jiǎn)便易行，具有適用性、指導(dǎo)性，可操作性及執(zhí)行力，切忌罰不責(zé)眾規(guī)章。管理應(yīng)圍繞經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)，對(duì)制約業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的制度應(yīng)盡快地廢除，對(duì)有利于促進(jìn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的規(guī)章制度，應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)地加以修改和完善。二是要細(xì)化信貸業(yè)務(wù)工作操作流程，應(yīng)分不同的信貸業(yè)務(wù)項(xiàng)目、工作環(huán)節(jié)、操作程序等加以規(guī)范化，嚴(yán)格操守。

（二）加強(qiáng)制度教育

規(guī)范操作行為

從過(guò)去的借名貸款看，其主要原因是制度觀念淡化，規(guī)范操作意識(shí)差，因此，一是加強(qiáng)教育。要在完善規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)制度的學(xué)習(xí)、理解熟悉，并落實(shí)好制度，要克服重玩樂(lè)輕學(xué)習(xí)，重經(jīng)營(yíng)輕管理，重形式輕實(shí)效，重眼前輕長(zhǎng)遠(yuǎn)等思想傾向，要采取灌輸式方法強(qiáng)化教育，通過(guò)案例分析、警備示教育，來(lái)增進(jìn)對(duì)制度的理解，堅(jiān)持以考促學(xué)，以學(xué)促用，用制度管人管事。二是規(guī)范行為。其一要規(guī)范員工的思想行為。因?yàn)樗枷胫笇?dǎo)行動(dòng)，有什么樣的思想就有什么樣的言行，要通過(guò)企業(yè)文化、制度文化建設(shè)來(lái)武裝員工的思想，讓員工自覺(jué)遵守職業(yè)情操。其二要規(guī)范員工操作行為。用制度規(guī)范、約束員工行為，加大違規(guī)查處力度，對(duì)惡意串通發(fā)放借名貸款造成信貸資金損失的要予以打擊，殺一儆百，只有這樣，借名貸款才能得到有效遏制。

（三）堅(jiān)持基礎(chǔ)抓起

嚴(yán)格規(guī)范管理

一是加強(qiáng)客戶信息采集，完善信貸網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。要及時(shí)加強(qiáng)客戶信息采集、補(bǔ)登工作。客戶信息采集是信貸管理的基礎(chǔ)工作，也是農(nóng)信社發(fā)放貸款的重要依據(jù)，尤其是客戶基本情況表中的年收入、戶主、家庭成員等欄目所規(guī)定的要素應(yīng)填寫齊全、錄入準(zhǔn)確、收集完整。要通過(guò)公安、工商信息導(dǎo)入，對(duì)過(guò)去采集不完善、不詳細(xì)、不系統(tǒng)、不全面的做好信息補(bǔ)錄建檔工作，做到姓名、地址和身份證號(hào)真實(shí)可靠。同時(shí)完善信貸風(fēng)險(xiǎn)防范網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，建立客戶信息數(shù)據(jù)資源資料庫(kù)，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)信息資源共享，為發(fā)放每一筆貸款提供可靠依據(jù)。二是推行戶主實(shí)名貸款制，嚴(yán)把客戶準(zhǔn)入關(guān)。嚴(yán)格客戶貸款主體資格審查，要以公安印發(fā)的戶口簿確定的戶主、工商局登記的私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)法人實(shí)名貸款。堅(jiān)持“一戶一檔，一戶一主，屬地辦理”的原則，農(nóng)戶，個(gè)體工商戶、企業(yè)等，農(nóng)信社只與戶主建立信貸往來(lái)關(guān)系，真正從源頭上防止多頭、借名、交叉和跨地區(qū)貸款。三是適時(shí)貸款合理定價(jià)，按照統(tǒng)一價(jià)格放貸。農(nóng)信社要以縣為單位確定資金價(jià)格，并嚴(yán)格執(zhí)行到位，對(duì)系統(tǒng)內(nèi)擅自以降低利率為手段，互挖墻腳，跨區(qū)放款的要嚴(yán)防查處。

（四）把握關(guān)鍵環(huán)節(jié)

建立約束機(jī)制

一是嚴(yán)把資格審查關(guān)，建立信貸員準(zhǔn)入機(jī)制。為了防范道德風(fēng)險(xiǎn)，其一健全信貸人員資格審查機(jī)制。對(duì)“十種人”和有違規(guī)貸款前科的取消放款資格，對(duì)有放貸資格的發(fā)給證書，堅(jiān)持持證放貸，堅(jiān)決杜絕人人放貸款，個(gè)個(gè)搞營(yíng)銷的作法。其二推行信貸人員技術(shù)等級(jí)機(jī)制。按技術(shù)等級(jí)高與低，確定其放款額度的多與少，信貸員技術(shù)等級(jí)的升降依據(jù)其發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)而變動(dòng)，與其經(jīng)濟(jì)待遇掛鉤。二是嚴(yán)把貸款出口關(guān)，建立貸款分級(jí)負(fù)責(zé)機(jī)制。小額農(nóng)貸由信用社按包村村信貸員逐戶調(diào)查摸底，信用社集中評(píng)級(jí)等操作程序核發(fā)《貸款證》，由營(yíng)業(yè)室柜面憑“兩證一章”發(fā)放；大額貸款由信用社調(diào)查、審定、報(bào)批，按大額貸款操作流程落實(shí)放貸及管理責(zé)任；對(duì)中小企業(yè)貸款一律由聯(lián)社定點(diǎn)投放，并落實(shí)責(zé)任；對(duì)內(nèi)部員工及家屬貸

款一律由聯(lián)社審批后在營(yíng)業(yè)部一個(gè)口子發(fā)放。三是嚴(yán)把內(nèi)、外監(jiān)控關(guān)，建立貸款監(jiān)督約束機(jī)制。對(duì)內(nèi)，其一實(shí)行所有新增貸款定期交叉函證，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)整改處理。其二對(duì)轄內(nèi)貸款定期公開(kāi)到村頭、垸尾及社區(qū)。對(duì)外，采取設(shè)立舉報(bào)箱，聘請(qǐng)社會(huì)監(jiān)督員及發(fā)出征求意見(jiàn)書等方式加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。四是嚴(yán)把人事調(diào)配關(guān)，建立輪崗、休假和干部交流機(jī)制。嚴(yán)格審計(jì)監(jiān)督，實(shí)行審計(jì)關(guān)口前移，堅(jiān)持“先移交、后離崗、先審計(jì)、后上崗”的原則，將借名貸款消滅在萌芽狀態(tài)。

（五）減少審批環(huán)節(jié)

提高工作質(zhì)效

一是減少審批環(huán)節(jié)。省、市、縣聯(lián)社要樹(shù)立科學(xué)的發(fā)展觀，應(yīng)用發(fā)展的辦法解決前進(jìn)中的系列問(wèn)題。既要站在防范風(fēng)險(xiǎn)的角度，又要立足于為基層服務(wù)從實(shí)際出發(fā)，簡(jiǎn)化貸款審批和操作程序，及時(shí)審貸，盡快批復(fù)，最大限度地提高辦事效率。二是合理授權(quán)授信。要適當(dāng)放寬基層社貸款限額，其一放寬貸款限額。尤其是對(duì)邊遠(yuǎn)山區(qū)，交通不便，貸款管理較好的信用聯(lián)社應(yīng)原則性與靈活性相結(jié)合，加大授權(quán)授信額度，以縮短放款時(shí)間和方便客戶需要，減少員工善意違規(guī)。其二放寬信用放款額度。對(duì)經(jīng)營(yíng)效益好，信用程度高的 “黃金”客戶和優(yōu)質(zhì)客戶的信用貸款額度放寬至50萬(wàn)元左右，最大限度留住客戶和擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。三是增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。尤其是基層社員工要牢固樹(shù)立經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在貸款的問(wèn)題上，既要克服“皇帝的女兒不愁嫁”怕駝責(zé)任、保守惜貸思想，又要摒棄“嫁出的女兒潑出去的水”的重放輕收、粗放經(jīng)營(yíng)觀念，要按照“物權(quán)法”擴(kuò)大抵押物范圍，依規(guī)依法辦理抵押，基層信用社要主動(dòng)做好沒(méi)有房地產(chǎn)證客戶工作，及時(shí)辦理房地產(chǎn)證手續(xù)。

（六）區(qū)別不同情況

實(shí)行責(zé)任追究

借名貸款的產(chǎn)生的原因很多，但主要有外因和內(nèi)因兩個(gè)方面，外因是來(lái)自上級(jí)過(guò)緊的貸款授權(quán)機(jī)制和超大利潤(rùn)計(jì)劃高壓，內(nèi)因是出自員工世俗經(jīng)驗(yàn)管理習(xí)性及較差自我約束能力。借名貸款是一種違規(guī)行為，也是信貸的一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)源，必須嚴(yán)厲制止，但應(yīng)與冒名貸款嚴(yán)格區(qū)別開(kāi)來(lái)，對(duì)借名貸款的處理，應(yīng)一分為二，區(qū)別過(guò)去和今后不同情況，一是對(duì)過(guò)去的借名貸款要堅(jiān)持自查自報(bào)從輕檢查舉報(bào)從重，正常運(yùn)轉(zhuǎn)從輕形成風(fēng)險(xiǎn)從重的原則。其一全面清理，認(rèn)定建檔。對(duì)現(xiàn)有存量貸款在自查自報(bào)、全面清理清查的基礎(chǔ)上，將現(xiàn)有存量貸款全面認(rèn)定，逐筆定性，介定出屬違規(guī)或非違規(guī)，分社逐人建立借名貸款明細(xì)電子監(jiān)測(cè)臺(tái)賬，逐筆落實(shí)責(zé)任人和清收責(zé)任人，做到不漏筆、不漏戶；其二區(qū)別情況，作出處理。對(duì)已落實(shí)第一、二責(zé)任人的，實(shí)行誰(shuí)放誰(shuí)收。其中對(duì)已形成風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)成限期清收，對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、能正常經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)的貸款實(shí)行到期清收，對(duì)已形成損失的實(shí)行賠償。二是要針對(duì)借名貸款制訂完善制度，作出明確規(guī)定，凡今后再次出現(xiàn)的例似情況，要從緊、從快、從嚴(yán)、從重追究，堅(jiān)決杜絕借名貸款風(fēng)險(xiǎn)源頭。

從近年來(lái)各地農(nóng)村信用社陸續(xù)暴露出來(lái)的案件看，借名貸款已成為個(gè)人貸款最大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。所謂借名貸款是指立據(jù)人同意用款人利用自己的名字、證件辦理貸款手續(xù)，資金由用款人使用。它既規(guī)避了貸款的管理，掩蓋了信貸資產(chǎn)的真實(shí)性，又存在著嚴(yán)重的信貸風(fēng)險(xiǎn)隱患。借名貸款是一種違規(guī)行為，其危害性極大。它也是農(nóng)村信用社特有的“產(chǎn)物”，如果不加強(qiáng)管理，杜絕這種違規(guī)貸款的產(chǎn)生，勢(shì)必影響農(nóng)村信用社正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，制約農(nóng)村信用社的進(jìn)一步發(fā)展。因此借名貸款一定要引起農(nóng)村信用社的高度重視。

借名貸款的發(fā)生有多種內(nèi)外因素。從外部因素分析，因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱等原因，借名貸款是無(wú)法完全杜絕的。從內(nèi)部因素分析，如農(nóng)村信用社信貸人員放棄原則，明知系借名貸款而

為其辦理借貸手續(xù)，或?yàn)榱嘶乇軐徟鷻?quán)限限制和逃避上級(jí)監(jiān)管，縱容和指使借款人采取借名手段違規(guī)取得貸款。由農(nóng)村信用社內(nèi)部因素產(chǎn)生的借名貸款，信貸風(fēng)險(xiǎn)更大，極易引發(fā)經(jīng)濟(jì)案件。

無(wú)論是降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，還是防范經(jīng)濟(jì)案件的發(fā)生，借名貸款總是有百弊而無(wú)一利。因此，各地農(nóng)村信用社要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和有效處置已發(fā)放借名貸款的風(fēng)險(xiǎn)，不斷完善信貸管理操作流程，切實(shí)遏制違規(guī)發(fā)放貸款行為，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)和案件發(fā)生。為了有效防范因內(nèi)部管理原因造成借名貸款的產(chǎn)生，農(nóng)村信用社應(yīng)加強(qiáng)對(duì)借名貸款的管理和重視。切不可掉以輕心。

加強(qiáng)信貸人員隊(duì)伍建設(shè)。農(nóng)村信用社要定期開(kāi)展個(gè)人職業(yè)道德修養(yǎng)、業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)信貸人員的道德品格、業(yè)務(wù)水平，防范職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、法紀(jì)風(fēng)險(xiǎn)，全面提高信貸管理人員的整體素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)管理能力，從源頭上扼制信貸人員道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

進(jìn)一步完善貸款發(fā)放程序。主要是科學(xué)劃分調(diào)查崗、審查崗、審批崗的不同職能，加強(qiáng)不同崗位之間的監(jiān)督和制約，避免貸款發(fā)放一人說(shuō)了算的現(xiàn)象。另外，在柜臺(tái)辦理貸款手續(xù)時(shí)，臨柜人員也要發(fā)揮相應(yīng)的監(jiān)督職能，嚴(yán)格按操作程序發(fā)放貸款。

強(qiáng)化貸款責(zé)任的追究力度。對(duì)發(fā)放借名貸款的信貸人員與管理人員，按照違規(guī)的事實(shí)和風(fēng)險(xiǎn)狀況，落實(shí)責(zé)任追究制度，從制度層面確保今后不再發(fā)放此類貸款。在對(duì)信貸人員的責(zé)任認(rèn)定上：各級(jí)農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)管理部門及信用聯(lián)社的對(duì)賬中心在對(duì)基層信用社貸款檢查時(shí)，首先要查閱有關(guān)信貸檔案及相關(guān)數(shù)據(jù)，再由信貸人員陳述，對(duì)出現(xiàn)的借款人不是實(shí)際用款人的貸款，且又是同一用款人而借款人兩戶以上的，管理部門即可認(rèn)定為借名貸款。如果信貸人員不服，由其本人提供證據(jù)證明，管理部門根據(jù)證據(jù)的有效性，給予界定不是借名貸款。對(duì)責(zé)任人的認(rèn)定應(yīng)以貸款審批書上簽字為依據(jù)，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。分二種情況進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定：一種是一手清貸款。信貸經(jīng)辦人員負(fù)70%、審查人員負(fù)20%、主管領(lǐng)導(dǎo)（審批人員）負(fù)10%。另一種是超權(quán)限審批貸款。信貸經(jīng)辦人員負(fù)30%、審查人員負(fù)20%、主管領(lǐng)導(dǎo)（審批人員）負(fù)50%。在對(duì)信貸人員發(fā)放已界定的借名貸款，應(yīng)采取以下辦法作相應(yīng)的處罰。首先是經(jīng)濟(jì)處罰：對(duì)逾期貸款額50萬(wàn)元以內(nèi)的，按逾期貸款額20%扣罰；對(duì)逾期貸款額50—100萬(wàn)元的，按逾期貸款額10%扣罰；對(duì)逾期貸款額100萬(wàn)以上的，按逾期貸款額5%扣罰。其次是行政處罰：對(duì)逾期貸款額50萬(wàn)元以內(nèi)的，予以適當(dāng)處分；對(duì)逾期貸款額50—100萬(wàn)元的，予以免職，調(diào)離信貸崗位并以記大過(guò)以下處分；對(duì)逾期貸款額100萬(wàn)元以上的，予以免職，調(diào)離信貸崗位處并以記大過(guò)至開(kāi)除處分。

拓寬信息搜集的渠道。農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)管理部門除開(kāi)展信貸檢查、聯(lián)社貸款對(duì)賬中心發(fā)現(xiàn)借名貸款外，還要發(fā)動(dòng)基層信用社員工積極舉報(bào)，公布舉報(bào)方法，允許匿名舉報(bào)，推行有獎(jiǎng)舉報(bào)，管理部門對(duì)舉報(bào)員工實(shí)行保密和獎(jiǎng)勵(lì)制度，形成一種輿論監(jiān)督的氛圍，切實(shí)杜絕借名貸款的產(chǎn)生。

江蘇寶應(yīng)農(nóng)村信用合作聯(lián)社：陳連華

郵編：225800

尤溪法院：反映農(nóng)村信用社小額農(nóng)業(yè)貸款借名多的原因及對(duì)策

作者： 張明芳

發(fā)布時(shí)間： 2002-12-31 11:36:04

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中國(guó)法院網(wǎng)12月31日訊

目前，尤溪法院在審理農(nóng)村信用社小額借款合同糾紛150個(gè)案件中，有近三分之一的借款是借名貸款。造成借名貸款多的原因主要有：一是農(nóng)民的法律意思不強(qiáng)，認(rèn)為借一名給親戚、朋友借款，沒(méi)有什么大不了的事。殊不知自己是合同的當(dāng)事人，要承擔(dān)還款責(zé)任。二是農(nóng)村信用社發(fā)放的農(nóng)業(yè)借款金額有限，一般一人只能借500元以內(nèi)。一旦農(nóng)民要作一點(diǎn)事情，借500元是不夠的，這樣就出現(xiàn)借他人名義借款。三是信貸員責(zé)任心不強(qiáng)，對(duì)借款人沒(méi)有認(rèn)真審查，盲目發(fā)放貸款。四是農(nóng)村信用社內(nèi)部責(zé)任管理制度不健全，對(duì)發(fā)放借名貸款的信貸員，沒(méi)有制定出相應(yīng)的處罰措施，以致對(duì)信貸員沒(méi)有約束機(jī)制。

借名貸款害處之多。一旦實(shí)際用款人還不了款，合同上的借款人就會(huì)與實(shí)際用款人互相推卸還款責(zé)任，有的實(shí)際用款人甚至?xí)缚诜裾J(rèn)其借款的事實(shí)，這樣就有可能造成社會(huì)不安定因素。因此，為防止借名貸款案件的發(fā)生，應(yīng)當(dāng)采取以下對(duì)策：一是提高農(nóng)民的法律意思，讓農(nóng)民懂得借名貸款責(zé)任重大；二是農(nóng)村金融部門要健全內(nèi)部管理機(jī)制，完善信貸員責(zé)任制度；三是增強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)意思，提高信貸員的責(zé)任心；四是法院加強(qiáng)對(duì)這類案件的審理，并作好宣傳工作，以案釋法，擴(kuò)大社會(huì)效果。

冒借名貸款的表征分析引發(fā)的思考

[日期：2006-11-02] 來(lái)源：信合街 作者：浙江省仙居縣大戰(zhàn)鄉(xiāng)農(nóng)村信用合作社 王均文 朱建業(yè)陳平

問(wèn)題的提出

所謂冒借名貸款是指實(shí)際需求貸款的人因各種原因，自己不能通過(guò)正常程序在農(nóng)村信用社取得貸款，從而采取假借他人名義在農(nóng)村信用社獲取的非法貸款。“冒借名貸款”不僅模糊了信貸資產(chǎn)質(zhì)量，而且當(dāng)前信用社的大部分不良貸款都是冒借名貸款有關(guān)聯(lián)。本文從冒借名貸款的表征入手，談幾點(diǎn)思考：

冒借名貸款的形式與特點(diǎn)

（一）冒借名貸款的形式

從近年信用社發(fā)生的冒借名貸款實(shí)例來(lái)看，信用社“冒借名貸款”主要有三種形式：

1、以他人名義貸款，資金供自己使用。就是以他人之名為借款人，本人為借款擔(dān)保人或保證人，借來(lái)的貸款為本人支配和使用的行為。

2、信貸員與農(nóng)戶私下協(xié)商，以農(nóng)戶名義向信用社申請(qǐng)貸款，繼而轉(zhuǎn)交給實(shí)際用款人使用，從中謀取利益。

3、“做假”性質(zhì)的“冒名貸款”。一些信用社采用“冒名貸款”形式增貸收息，達(dá)到完成任務(wù)、拿到績(jī)效工資的目的。這種“冒名貸款”一般是社主任和信貸員共同參與做假。

（二）冒借名貸款的特點(diǎn)

1、隱蔽性。冒借名貸款主要是信貸人員參與作案，由于他們熟悉信貸業(yè)務(wù)，洞悉信貸制度及管理中的薄弱環(huán)節(jié)，所以作案手段隱蔽，不易及時(shí)發(fā)覺(jué)。

2、違法性。最高人民法院、最高人民檢察院《關(guān)于當(dāng)前辦理經(jīng)濟(jì)犯罪案件中具體應(yīng)用法律的若干問(wèn)題的解答（施行）》中規(guī)定：銀行、信用社人員利用職務(wù)上的便利，冒名貸款給個(gè)人使用，或者偷支儲(chǔ)戶存款的，均屬于私自動(dòng)用庫(kù)款，其金額達(dá)到追究貪污罪刑事責(zé)任的數(shù)量，挪用時(shí)間雖未超過(guò)六個(gè)月的，應(yīng)以貪污罪論處。

3、危害性。由于冒借名貸款借款人不是貸款真正的使用人，所以往往是用款的人不辦據(jù)、辦據(jù)的人不用款，極易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛，造成信用社信貸資金損失。

冒借名貸款的危害及產(chǎn)生的原因

（一）冒借名貸款的危害

1、降低了信貸資產(chǎn)質(zhì)量。冒借名貸款立據(jù)承債人和貸款使用人相分離，權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等，貸款到期后實(shí)際用款人往往不履行還款義務(wù)；甚至以自己不是貸款合同明確的借款人為由推卸還款責(zé)任。據(jù)調(diào)查，冒借名貸款的收回率一般在60%以下，而且大部分會(huì)引起貸款糾紛，給農(nóng)村信用社信貸資產(chǎn)質(zhì)量造成嚴(yán)重不利影響。

2、損毀農(nóng)村信用社形象。冒借名貸款往往出現(xiàn)信貸人員利用手中職權(quán)違反信貸紀(jì)律，以貸謀私，貸款據(jù)為己有，供自己揮霍，嚴(yán)重影響信用社的社會(huì)形象。

3、直接給信用社造成損失。冒借名貸款往往是農(nóng)村信用社員工與用款人互相串通、內(nèi)外勾結(jié)的結(jié)果，農(nóng)戶在得知被冒借名后可能會(huì)采取法律的形式保護(hù)自己，向農(nóng)村信用社提出民事索賠，從而給信用社造成損失。

（二）冒借名貸款產(chǎn)生的原因

1、部分員工缺乏法規(guī)法紀(jì)意識(shí)，對(duì)自已的行為不能自控。近些年一些信用社在配備信貸員時(shí)一味注重年輕化、業(yè)務(wù)素質(zhì)，輕視思想品質(zhì)行為的考察；在經(jīng)營(yíng)中重視業(yè)務(wù)的開(kāi)拓，放松對(duì)信貸人員的職業(yè)道德和法律、法規(guī)教育，造成部分員工思想素質(zhì)和職業(yè)道德素質(zhì)低下，法制觀念淡薄。

2、信貸操作不規(guī)范，對(duì)冒借名貸款的互控不到位。冒借名貸款主要是不遵循基本信貸制度

和信貸管理程序，缺少必要的約束所致。如：推行農(nóng)戶小額信用貸款之時(shí)，實(shí)行包片信貸員制度，基本上是一個(gè)信貸人員管理多個(gè)村農(nóng)戶評(píng)級(jí)、授信、發(fā)證和貸款證年檢工作，由于是單人操作，缺乏必要約束和監(jiān)督，雙人監(jiān)督不到位，及易產(chǎn)生了冒借名貸款。

3、約束機(jī)制不健全，對(duì)冒借名貸款監(jiān)控不到位。一方面，內(nèi)部約束機(jī)制不完善，責(zé)任追究不過(guò)硬。當(dāng)認(rèn)定冒借名貸款責(zé)任時(shí),過(guò)錯(cuò)往往都是經(jīng)辦信貸員的,審批管理者基本沒(méi)有責(zé)任。另一方面，缺乏有效的外部監(jiān)督機(jī)制。對(duì)于到期沒(méi)有收回的貸款，沒(méi)有實(shí)行交叉催收、公告催收，小額貸款以村為單位公示催收等外部約束機(jī)制，導(dǎo)致冒借名貸款不容易被發(fā)現(xiàn)。三是臨柜人員監(jiān)督空缺泛力。四是基層社主任對(duì)信貸審批有權(quán)而無(wú)責(zé)。

4、農(nóng)村信用社管理體制處于改革和動(dòng)蕩之中，尤其當(dāng)前許多各級(jí)管理層領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)政思想不正，在其位不謀其政，權(quán)力利益一手抓，責(zé)任與已全無(wú)關(guān)。這在相當(dāng)程度上造成信貸人員隊(duì)伍的思想混亂和不穩(wěn)定，助長(zhǎng)了短期行為，加大了信貸人員的職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)，增加信貸職務(wù)犯罪的隱患。

借名、假名、冒名貸款，即我們通常所說(shuō)的“三名貸款”，對(duì)農(nóng)村信用社的改革及以后的健康發(fā)展產(chǎn)生了極為不利的影響。作為一名農(nóng)村信貸戰(zhàn)線上的新兵，在平時(shí)的貸款“三查”以及不良清收的過(guò)程中，通過(guò)自己與客戶的深入溝通以及細(xì)致觀察，我認(rèn)為，“三名貸款”其滋生的土壤條件不外乎如下幾個(gè)方面。

首先，信貸管理意識(shí)不強(qiáng)，內(nèi)控制度執(zhí)行力不夠。部分信貸員放松了對(duì)貸款新規(guī)的深入學(xué)習(xí)、深刻理解和認(rèn)真貫徹，“內(nèi)控與案防”只掛在嘴上，紙上談兵而未落實(shí)在行動(dòng)上，思想沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)，仍然按過(guò)去那一套***慣、老經(jīng)驗(yàn)管貸放貸，有的甚至我行我素，上有政策，下有對(duì)策，對(duì)上級(jí)行社的信貸政策熟視無(wú)睹，殊不知這種違規(guī)放貸行為已然嚴(yán)重破壞了國(guó)家金融秩序，對(duì)“三名貸款”的嚴(yán)重社會(huì)危害性更是不以為然。

其次，農(nóng)戶不具備合法有效的抵押物，而無(wú)法獲得較高的授信額度，為迎合客戶的心理，滿足客戶的大額信貸資金需求，就出現(xiàn)少數(shù)信貸人員置規(guī)章制度而不顧，利用其親戚朋友的名義或冒他人名為其一人發(fā)放多筆貸款，形成貸款“壘大戶”，一旦該客戶經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，資金鏈斷裂而難以償還到期貸款，勢(shì)必造成連鎖反應(yīng)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，由此可見(jiàn)，借冒名貸款就是一種犯罪的說(shuō)法不無(wú)道理。

另外，片面追求完成收息任務(wù)，一味盲目強(qiáng)調(diào)貸款營(yíng)銷，也是造成“三名貸款”大量出現(xiàn)的原因所在。網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人，信貸員的績(jī)效直接與貸款收息掛鉤考核，年初上級(jí)行社下達(dá)各項(xiàng)指標(biāo)、收息任務(wù)后，有的基層行社為了爭(zhēng)面子、保收入，片面追求即期效益，盲目擴(kuò)張貸款規(guī)模，一味強(qiáng)調(diào)貸款營(yíng)銷，甚至闖紅燈，踩黃線，超權(quán)放款，為爭(zhēng)奪客戶資源，棄國(guó)家信貸政策于不顧，大開(kāi)“三名貸款”之門，這就給那些對(duì)大額信貸資金需求而自身又不具備相應(yīng)申貸條件的客戶提供了借冒名貸款的機(jī)會(huì)。

再者，信貸考核力度松弛，信貸員道德風(fēng)險(xiǎn)直接導(dǎo)致“三名貸款”的大量出現(xiàn)。眾所周知，以前的農(nóng)村信用社缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目己宿k法，信貸發(fā)放任務(wù)艱巨，而舊貸回收的獎(jiǎng)勵(lì)甚至責(zé)任貸款的逾期考核都沒(méi)有明確的考核機(jī)制，這就直接導(dǎo)致了部分道德意志薄弱的信貸員在思想上開(kāi)小差，大開(kāi)信貸不正之風(fēng)，利用為客戶發(fā)放“三名貸款”從中漁利，有的甚至直接與客戶相互勾結(jié)，侵吞單位資產(chǎn)，在損害存款人利益的同時(shí)，更加嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)村信用社的社會(huì)形象，將農(nóng)信社置于生死存亡的危險(xiǎn)境地。

最后，貸前調(diào)查不到位，客戶信息采集不完整，是造成“三名貸款”的直接原因。“三名貸款”的大量出現(xiàn)，很大程度上與信貸管理工作不扎實(shí)，貸款“三查”制度執(zhí)行不到位密切相關(guān)。辦公室放貸以及電話收貸等過(guò)去信貸管理上的陋習(xí)仍根深蒂固的在一些信貸員意識(shí)中，不下一線，不入基層，貸前調(diào)查不盡職，信息采錄不全面，且往往被一些客戶提供的失真信息所誤導(dǎo)，被虛假身份信息所蒙蔽，導(dǎo)致貸款發(fā)放沒(méi)有可靠依據(jù)，“三名貸款”盛行也就在所難免了。

第二篇：借名買房問(wèn)題匯總

“借名買房”若干問(wèn)題法律分析

【概念】

“借名買房”房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人、借名人，被借名之人為名義購(gòu)房人或出名人。【原因】

規(guī)避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規(guī)避國(guó)家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購(gòu)房?jī)?yōu)惠；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以逃避債務(wù)。【風(fēng)險(xiǎn)】

雖然借名買房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實(shí)生活中還是存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于實(shí)際購(gòu)房人來(lái)說(shuō)：

1、名義購(gòu)房人反悔，不承認(rèn)借名買房之事，要求實(shí)際購(gòu)房人騰房；

2、房屋被名義購(gòu)房人擅自處分，實(shí)際購(gòu)房人無(wú)法對(duì)抗善意第三人；

3、因名義購(gòu)房人對(duì)外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行；

4、名義購(gòu)房人意外死亡，房屋因?yàn)槔^承關(guān)系被其他人繼承；

5、將來(lái)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)需要承擔(dān)過(guò)戶稅費(fèi)。

另外，對(duì)名義購(gòu)房人來(lái)講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，以自己名義購(gòu)房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購(gòu)房記錄和貸款記錄。勢(shì)必影響到將來(lái)自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時(shí)，損害誠(chéng)信度，可能導(dǎo)致今后貸款受阻。【借名買房之若干法律問(wèn)題】

一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力

我 國(guó)奉行合同自由原則，在沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會(huì)公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。對(duì)于普通商品房，除了違反《合同 法》第52條之外，實(shí)際購(gòu)買人如能證明雙方有借名買房合意并已實(shí)際出資，借名買房合同應(yīng)屬有效。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策為前 提，結(jié)合實(shí)踐中法院相關(guān)審判觀點(diǎn)，對(duì)幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：

1、違反國(guó)家政策規(guī)定借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。

借 名人違反政策性保障住房政策，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困 難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）第43條規(guī)定，不得借名購(gòu)買經(jīng)適房。

在 司法實(shí)踐中，通說(shuō)觀點(diǎn)認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對(duì)改善民 生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對(duì)其購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。而借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房擾亂了國(guó)家 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會(huì)購(gòu)買和獲得房屋的權(quán)利，同時(shí)使國(guó)家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)流失，違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初 衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項(xiàng)規(guī)定的損害社會(huì)公共利益而無(wú)效。對(duì)此，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的 指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并 登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。”

在 北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛上訴案”（案號(hào)：(2013)一中民終字第7624號(hào)）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購(gòu)買經(jīng) 濟(jì)適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟(jì)適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購(gòu)房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。交 付后，胡某某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張?jiān)搮f(xié)議無(wú)效。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu) 惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的 買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格 上市出售。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書因違反關(guān)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同。二審判決確認(rèn)借名買房協(xié)議為無(wú) 效合同。

但 若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時(shí)借名人也具有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效。《北京市 高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第六條也規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用 住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一 審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。”

“劉 金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號(hào)：（2014）一中民終字第01898號(hào)）。一審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋系以劉金麗的名義購(gòu)買，房屋亦登記在劉金 麗名下，但首付款由路士君支付，購(gòu)房貸款由路士君償還，相關(guān)票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實(shí)足以推定雙方之間存在借名買房關(guān)系。此 外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買房之事實(shí)。雙方借名購(gòu)買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據(jù)查明 的事實(shí)可知，劉金麗于2004年10月從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購(gòu)買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時(shí)間也已滿5年，故該房屋具備上市 交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。

“張 x與溫x確認(rèn)合同無(wú)效糾紛”二審一案（案號(hào)：（2014）一中民終字第2727號(hào)）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于已購(gòu)經(jīng) 濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可 以上市出售。張x購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)移登記至 張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反“限購(gòu)”、“禁購(gòu)”政策借名買房

對(duì) 于違反“限購(gòu)令”、“禁購(gòu)令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見(jiàn)。肯定說(shuō)認(rèn)為，限購(gòu)令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適 用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋

（一）》規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù) 院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

否 定說(shuō)則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無(wú)效。如2011年4月浙江省高級(jí)人民法院民一庭出臺(tái)的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若 干意見(jiàn)（試行）》第8條規(guī)定：“實(shí)際買受人為規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實(shí)際買受人為由，請(qǐng)求確認(rèn)其為 房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外。”在廣州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號(hào)：（2013）穗花法民三初字第893號(hào)）一案中，原告何慧瓊因限購(gòu)令借被告麥前志之名購(gòu)買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請(qǐng)求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸 其所有。法院認(rèn)為其違反限購(gòu)政策駁回了原告訴求。

但筆者認(rèn)為：限制、禁止購(gòu)房屬于調(diào)控性政策，具有臨時(shí)性。該政策通過(guò)在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來(lái)穩(wěn)定急劇上升的房屋價(jià)格，其僅對(duì)合同的履行造成一時(shí)的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策的借名購(gòu)房合同無(wú)效。

3、為規(guī)避信貸政策而借名買房

規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會(huì)公共利益”，其中關(guān)鍵在于對(duì)社會(huì)公共利益的認(rèn)定。

北 京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號(hào)：（2010）二中民終字第19950號(hào)）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購(gòu) 買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過(guò)戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請(qǐng) 求被告配合過(guò)戶。被告辯稱原告以其名義購(gòu)買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無(wú)效，房屋為其所有。一審法院認(rèn)為：訴 爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對(duì)于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的請(qǐng)求，應(yīng)予支持。即使雙方 所簽協(xié)議系無(wú)效協(xié)議，也不能改變?cè)V爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)買人、出資人均為金姬善之事實(shí)。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)依據(jù) 效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭(zhēng)房屋購(gòu)買、辦理貸款之時(shí)，并非不允許金姬善購(gòu)房，僅是對(duì)金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款 比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說(shuō)，金姬善、董金寶這種借名購(gòu)房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行 為行為損害的是銀行利益而非社會(huì)公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購(gòu)買單位自建房、集資房、團(tuán)購(gòu)房

此 類合同是實(shí)際出資人為享受他人因該買房資格帶來(lái)的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)利益，借用他人名義購(gòu)買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團(tuán)購(gòu)房等與與純粹商品房相比，存在價(jià)格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢(shì)，此類借名買房背后實(shí)際處分的是基于其能夠買到單位團(tuán)購(gòu)房的特殊身份所享有的權(quán)利，實(shí)質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱以及 各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，主觀上并沒(méi)有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類合同有效。

“國(guó) 子厚等與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛”上訴案（案號(hào)：（2014）一中民終字第341號(hào)）。一審法院認(rèn)為：古富新與國(guó)子厚為同一單位職工，在單位出售住房時(shí)，經(jīng) 雙方商議由古富新借用國(guó)子厚的名義購(gòu)房，購(gòu)房款實(shí)際由古富新支付，雙方名為租賃實(shí)為借名買賣關(guān)系，該套房屋應(yīng)歸古富新所有。古富新與國(guó)子厚簽訂協(xié)議雙方真 實(shí)意思表示系借名購(gòu)房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國(guó)子厚、于鳳英一定數(shù)額的補(bǔ)償，該協(xié)議中除涉及違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定外，未違 反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。故國(guó)子厚、于鳳英應(yīng)當(dāng)及時(shí)配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

山 東省淄博市中級(jí)人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號(hào)：（2012）淄民一終字第406號(hào)）中，2006年11月25 日，原告與被告陳勇簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購(gòu)買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤(rùn)華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)后取得該房屋的 購(gòu)房權(quán)，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購(gòu)房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過(guò)戶手 續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認(rèn)為：雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時(shí)履行了合同大部分義務(wù)，對(duì)于尚未履行的部分應(yīng)當(dāng) 繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。

5、房改房

對(duì) 于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買，從而對(duì)購(gòu)買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。一般認(rèn)為是國(guó) 家或單位對(duì)職工的一種福利、補(bǔ)償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒(méi)有違反《合同法》第52條及建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行 辦法》（1999年第69號(hào)令）第5條的情況下，借名買房合同應(yīng)為有效。

“于 長(zhǎng)友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：（2014）淄民一終字第6號(hào)）中，原告王某乙、丁長(zhǎng)友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系 夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購(gòu)買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴 房產(chǎn)登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認(rèn)該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認(rèn)為：雖然雙方無(wú)書面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的 證人證言及被告王某甲在錄音資料中對(duì)原告借名出資買房的自認(rèn)事實(shí)，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長(zhǎng)達(dá)十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書亦由原告持有，認(rèn)定原被告雙方 借名買房的事實(shí)。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、借名買房中實(shí)際出資人取得房屋所有權(quán)的法律依據(jù)

《物 權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”可以看出我國(guó)關(guān)于物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結(jié)合，并摒棄了德國(guó)物權(quán)法中物權(quán)行為的無(wú)因性。意味 著如果支撐物權(quán)變動(dòng)的原因行為或者基礎(chǔ)關(guān)系不成立或被撤銷，則物權(quán)變動(dòng)也相應(yīng)的無(wú)效或被撤銷。

依 照我國(guó)《物權(quán)法》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”、第15條“當(dāng)事 人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”第 17條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。”、第19條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn) 登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。” 因 此，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對(duì)物權(quán)的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記人及真實(shí)所有 人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書本身并不能直接決定實(shí)體法律關(guān)系即實(shí)際權(quán)利的狀況，在該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明 其為真正的權(quán)利人時(shí)，可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)在無(wú)相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)真實(shí)。對(duì)外而言善意第三人 基于對(duì)登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)，而在名義購(gòu)房人與實(shí)際購(gòu)房人之間，應(yīng)探求雙方真實(shí)意思表示來(lái)確認(rèn)真正權(quán)利人。

“張 某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2012)一中民終字第9875號(hào)）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合 同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購(gòu)公有住房首次上市房屋買賣合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號(hào)房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號(hào)房屋的事實(shí)，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存 在借名買房關(guān)系，確認(rèn)涉爭(zhēng)房屋為孫某所有。

天 津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽(yù)、李興祿與合同糾紛”一案（案號(hào)：（2013）紅民初字第4479號(hào)）。二原告趙譽(yù)、李興祿于2011年借被告李穎之名貸 款購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，首付和還貸均由二原告負(fù)擔(dān)，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)該房屋歸二原告所有。法院認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利，此時(shí)就不能簡(jiǎn)單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定物權(quán)所有人，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人 的舉證，法院查明的事實(shí)確定物權(quán)所有人。本案中，通過(guò)二原告的當(dāng)庭舉證可以證實(shí)訴爭(zhēng)房屋的首付款全部由二原告實(shí)際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二 原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認(rèn)定二原告是訴爭(zhēng)房屋的真實(shí)權(quán)利人，判決：訴爭(zhēng)房屋歸原告趙譽(yù)、李興祿所有。

三、舉證責(zé)任及法院如何認(rèn)定

基 于物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書具有推定效力，應(yīng)信賴其為真實(shí)的，但根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》中“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”原則，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依 據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明；沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。實(shí)際 購(gòu)房人欲主張?jiān)摲课輾w其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實(shí)際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的公示公信效力。

“恒 震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號(hào)：（2014）滬二中民二（民）終字第81號(hào)），二審法院認(rèn)為：本案中，系爭(zhēng)房屋雖登記在恒建德名下，但根據(jù)陸 玉妹提供的一系列房屋購(gòu)買時(shí)所涉的付款憑證等原始材料以及數(shù)位多方證人的證人證言，原審法院據(jù)此采信相關(guān)證據(jù)并認(rèn)定陸玉妹為實(shí)際購(gòu)房人，并無(wú)不當(dāng)。恒震鼎 上訴認(rèn)為不能僅憑購(gòu)房原始材料及相關(guān)證人證言等來(lái)認(rèn)定陸玉妹是實(shí)際購(gòu)房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來(lái)推翻陸玉妹所證明的事實(shí)，故本院對(duì)此無(wú)法采信。“董 書生與董書仲所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號(hào)：（2013）二中民終字第16735號(hào)）。二審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下。現(xiàn)董 書生提起確權(quán)訴訟，以訴爭(zhēng)房屋實(shí)際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購(gòu)買涉案房屋為由，要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸其所有。對(duì)此，董書生應(yīng)就此承擔(dān)必要的舉 證責(zé)任。根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，董書仲并不否認(rèn)其母黃桂蘭對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有一定權(quán)益，董書生與董書仲亦均認(rèn)可房改購(gòu)房過(guò)程中的購(gòu)房款系由董書生交納，但僅憑此 出資的事實(shí)，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關(guān)系。

（一）法院如何認(rèn)定是否存在借名買房合意：

1、雙方書面或口頭協(xié)議。書面協(xié)議中一般明確約定的借名買房的原因和事實(shí)，主張協(xié)議關(guān)系存在的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，一般應(yīng)提供形式合法、內(nèi)容合理的書面協(xié)議即 可，對(duì)方認(rèn)為協(xié)議效力有瑕疵的，應(yīng)舉證證明。口頭協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認(rèn)有借名合意亦可。

2、借名購(gòu)房的原因是否符合常理。甘于冒風(fēng)險(xiǎn)而借名買房，必定有其原因：或無(wú)購(gòu)房資格而借他人資格、或?yàn)橄硎軆?nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財(cái)產(chǎn)等。符合常理的借名動(dòng)機(jī)，往往具有很強(qiáng)證明力。

3、關(guān)于房屋實(shí)際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。這一點(diǎn)至關(guān)重要，在實(shí)際中房屋由誰(shuí)使用、產(chǎn)權(quán)證由誰(shuí)保管亦能在相當(dāng)程度上反映出是否存在借名買房關(guān)系。房屋由借名人實(shí) 際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會(huì)隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。

4、房屋購(gòu)房入戶、日常使用等手續(xù)、費(fèi)用由誰(shuí)辦理，房貸由誰(shuí)償還。通常情況下，購(gòu)房入戶管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費(fèi)、維修基金、裝修保證金等費(fèi)用應(yīng) 由購(gòu)房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買房中，很多均由實(shí)際購(gòu)房人代名義購(gòu)房人去辦理、繳費(fèi)，名義購(gòu)房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來(lái)證明雙方的 借名購(gòu)房關(guān)系。

江 蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國(guó)華所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴”一案（案號(hào)：（2013）錫民終字第1572號(hào)）。一審法院認(rèn)為：

一、證人證言 表明雙方確實(shí)有借名買房的意思表示，合同實(shí)際系由楊國(guó)華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。

二、從購(gòu)房款支付情況來(lái)看楊國(guó)華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出 資；房貸也是由楊國(guó)華還的。

三、關(guān)于房屋入戶手續(xù)、費(fèi)用等。入戶手續(xù)按常理應(yīng)由購(gòu)房人親自辦理，本案中實(shí)際系由楊國(guó)華辦理并交納了相應(yīng)費(fèi)用，這在一定程度 上印證了楊國(guó)華主張的借名購(gòu)房關(guān)系。

四、關(guān)于房屋實(shí)際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。訴爭(zhēng)房屋由楊國(guó)華實(shí)際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國(guó)華持有，這在一定程度上也印證 了楊國(guó)華主張的借名購(gòu)房關(guān)系，而吳幸戩對(duì)該事實(shí)的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。上述各項(xiàng)事實(shí)環(huán)環(huán)相扣，已構(gòu)成一個(gè)完整的鎖鏈，表明本案實(shí)際 購(gòu)房人應(yīng)為楊國(guó)華，楊國(guó)華系借用吳幸戩的名義購(gòu)房，而吳幸戩僅是名義購(gòu)房人。亦未違反當(dāng)時(shí)的法律強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定借名購(gòu)房關(guān)系有效。一審判 決：訴爭(zhēng)房屋歸原告楊國(guó)華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。江 蘇省徐州市中級(jí)人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權(quán)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2013)徐民終字第1454號(hào)）。法院分別從涉案房屋的買賣過(guò)程、購(gòu)房合 同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費(fèi)單據(jù)的實(shí)際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費(fèi)用的繳納、涉案房屋的裝修及生 活用品的添置等多方面進(jìn)行分析，認(rèn)定原被告之間存在借名買房合意，實(shí)際購(gòu)房人徐萍對(duì)房屋擁有所有權(quán)。

（二）如何認(rèn)定實(shí)際出資人：

1、雙方協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議中雙方對(duì)出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來(lái)的實(shí)際出資人，但不能單憑協(xié)議確定實(shí)際出資人，因?yàn)閰f(xié)議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務(wù)亦有可能，故還應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)綜合認(rèn)定。

2、還款手續(xù)、購(gòu)房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等書證由何人持有。還款手續(xù)、購(gòu)房發(fā)票與產(chǎn)權(quán)證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具 體執(zhí)行，房款亦可推理為由其支付。一般來(lái)說(shuō)，還款手續(xù)由借名人持有即可初步推定其為實(shí)際出資人，因?yàn)槿绻靠钕党雒怂觯ǔＦ錈o(wú)可能和必要將取得的提 前還貸申請(qǐng)書、還款憑證等還款手續(xù)交由借名人保管。

3、雙方的財(cái)務(wù)狀況、還款能力。如出名人無(wú)穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟(jì)來(lái)源，一般也不會(huì)有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。

4、證人證言。實(shí)際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價(jià)值；另外，借名買房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對(duì)此事內(nèi)情都知曉。

5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應(yīng)清楚款項(xiàng)數(shù)額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項(xiàng)，夫妻間不應(yīng)毫無(wú)溝通。

6、其他。如借名人向出名人的匯款轉(zhuǎn)賬證明等。

“胡 元與北京美康澳醫(yī)療器械有限責(zé)任公司等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2013)一中民終字第11924號(hào)）美康澳公司提供的銀行轉(zhuǎn)賬支票載明的支付數(shù) 額準(zhǔn)確無(wú)誤，該證據(jù)可以證明房屋的全部?jī)r(jià)款確系美康澳公司向北京能源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司支付；同時(shí)，美康澳公司提交了該公司持有的物業(yè)費(fèi)、裝修保證金 等票據(jù)及業(yè)主公約、物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，訴爭(zhēng)房屋的所有物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)等一切費(fèi)用均由美康澳公司全部繳納，從而認(rèn)定美康澳公司為蘇爭(zhēng)房屋的實(shí)際出資 人。

“陳 某某與陳某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：（2011）深中法民五終字第1033號(hào)），法院認(rèn)為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的《收款確 認(rèn)》函，且具體說(shuō)明了購(gòu)房款的支付時(shí)間和支付方式。深圳市某某投資發(fā)展有限公司作為賣方在《收款確認(rèn)》函中確認(rèn)是與陳某建立房屋買賣關(guān)系，先后三筆共收到 了陳某支付的7390000元購(gòu)房款。其中有關(guān)付款時(shí)間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。同時(shí)，轉(zhuǎn)款人陳某某某在一審?fù)?過(guò)程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號(hào)上轉(zhuǎn)出上述款項(xiàng)，帳號(hào)上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據(jù)相互印證，可以證明陳某通 過(guò)陳某某某夫妻實(shí)際出資的事實(shí)，本院予以采信。

四、借名買房案件的類型 司法實(shí)踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當(dāng)事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權(quán)糾紛。

合 同糾紛中，主要是名義購(gòu)買人提起的確認(rèn)合同無(wú)效糾紛（(2013)二中民終字第17167號(hào)、(2013)鄭民三終字第998號(hào)）；雙方針對(duì)借名買房協(xié)議 提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號(hào)、(2011)一中民終字第9309號(hào)、（2010）二中民終字第19950號(hào)）。

物 權(quán)糾紛中，主要是實(shí)際購(gòu)房人提起的所有權(quán)確認(rèn)糾紛（(2013)津高民申字第1250號(hào)、(2013)一中民終字第11924號(hào)、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號(hào)）；實(shí)際購(gòu)房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號(hào)、（2014）一中民終字第01595號(hào)、(2013)哈 中民申字第1號(hào)）。

在實(shí)踐中，法院一般審查雙方有無(wú)借名買房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實(shí)際出資等問(wèn)題。另外，在房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，實(shí)際購(gòu)房人還可以提出執(zhí)行異議，或提起執(zhí)行異議之訴（2013）二中民終字第17142號(hào)）。

五、面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何救濟(jì)

（一）名義購(gòu)房人反悔

近年房?jī)r(jià)的不斷上漲，一些使名義購(gòu)房人見(jiàn)利忘義，從而主張借名合同無(wú)效或根本不承認(rèn)存在借名買房事實(shí)，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。訴訟中，根據(jù)事實(shí)和法律規(guī)定，大致有三種判決結(jié)果：

1、如果實(shí)際購(gòu)房人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應(yīng)尊重不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公示公信效力，房屋歸權(quán)屬證書中產(chǎn)權(quán)人所有。

“劉 京鳴與賈崇強(qiáng)等所有權(quán)確認(rèn)糾紛二審”一案（案號(hào)：（2014）二中民終字第00851號(hào)）。法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋的《房屋買賣契約》及相關(guān)購(gòu)房手續(xù)中載明的 購(gòu)房人均為賈崇強(qiáng)，房屋所有權(quán)亦登記在賈崇強(qiáng)名下，現(xiàn)劉京鳴主張?jiān)摲课菹灯浣栌觅Z崇強(qiáng)的名義所購(gòu)，但其并未提供充分有效的證據(jù)證明訴爭(zhēng)房屋系其出資所購(gòu)及 其與賈崇強(qiáng)之間存在借名買房之約定，賈崇強(qiáng)對(duì)此亦不予認(rèn)可，故劉京鳴要求被告協(xié)助過(guò)戶訴求難以支持。

2、如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國(guó)家法規(guī)政策而無(wú)效的，借名購(gòu)房人無(wú)法主張對(duì)房屋的所有權(quán)，但實(shí)際出資應(yīng)當(dāng)返還，對(duì)于合同無(wú)效的后果，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果名義購(gòu)房人有過(guò)錯(cuò)，對(duì)于房屋升值部分也應(yīng)給予實(shí)際購(gòu)房人相應(yīng)補(bǔ)償。

“趙 茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號(hào)：（2014）一中民終字第00455號(hào)）一案中。名義買受人趙茜主張借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房合同無(wú)效，一審法院認(rèn)為： 合同無(wú)效后，孫向紅等為購(gòu)買涉案房屋的相應(yīng)出資應(yīng)當(dāng)予以返還。趙茜與孫向紅達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任，故對(duì)于因房屋升 值所產(chǎn)生的收益，趙茜應(yīng)當(dāng)按照其過(guò)錯(cuò)程度給予孫向紅相應(yīng)補(bǔ)償。判決合同無(wú)效，趙茜向?qū)O向紅返還購(gòu)房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補(bǔ)償金 1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。

“嚴(yán) 墨與嚴(yán)崢?lè)颠€原物糾紛”（案號(hào)：（2014）一中民終字第01595號(hào)）二審一案中。一審法院認(rèn)為：嚴(yán)崢因不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件，而借用嚴(yán)墨的名 義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，雙方之間形成合同關(guān)系。該合同違反了國(guó)家關(guān)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。合同無(wú)效后，嚴(yán)墨應(yīng)返還嚴(yán)崢為購(gòu)買涉案房屋支付 的購(gòu)房款、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等相關(guān)款項(xiàng)，對(duì)于該合同的無(wú)效，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢雙方均有過(guò)錯(cuò)，考慮到嚴(yán)崢支付了部分購(gòu)房款，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行等 因素，嚴(yán)墨應(yīng)對(duì)合同的無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。故對(duì)于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，嚴(yán)墨應(yīng)按照其過(guò)錯(cuò)程度給予嚴(yán)崢相應(yīng)的房屋裝修款及房屋增值補(bǔ)償款等損失。嚴(yán)墨不服 提起上訴，二審維持原判。

3、如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。

（二）名義購(gòu)房人擅自處分房屋

實(shí)踐中，名義買受人常會(huì)擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟(jì)。筆者認(rèn)為應(yīng)分兩種情況：

借名合同無(wú)效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同有效。如借名合同無(wú)效，應(yīng)以購(gòu)房合同和房屋所有權(quán)證上的權(quán)利人為房屋所有人，房屋所有人有權(quán)通過(guò)轉(zhuǎn)讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權(quán)利人。借名人如能證明實(shí)際出資，可認(rèn)為是借款關(guān)系，向被借名人主張返還出資款項(xiàng)。

借名合同有效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同無(wú)效。轉(zhuǎn)讓、抵押合同無(wú)效并不影響善意第三人取得該房屋的物權(quán)。名義購(gòu)房人雖為無(wú)權(quán)處分人，但根據(jù)《物權(quán)法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權(quán)。實(shí)際購(gòu)房人只能向名義購(gòu)房人請(qǐng)求賠償損失。

以上兩種情況，實(shí)際購(gòu)房人均無(wú)權(quán)追回房屋。第一種情況只可尋求債權(quán)保護(hù)，請(qǐng)求返還借款；第二種情況則可能發(fā)生合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合，實(shí)際購(gòu)房人可以選擇一種對(duì)自己最有利的請(qǐng)求權(quán)提起訴訟要求賠償。

（三）房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行

當(dāng)名義購(gòu)房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行該房產(chǎn)，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為依據(jù)，查封并拍賣該房屋，實(shí)際購(gòu)房人面臨喪失該房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)借名合同無(wú)效時(shí)，已經(jīng)付款的實(shí)際購(gòu)房人只能請(qǐng)求名義購(gòu)房人返還購(gòu)房款。

當(dāng) 借名合同有效時(shí)，在強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，實(shí)際購(gòu)房人可以向人民法院提出異議，對(duì)被執(zhí)行房屋主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》第256條和《民訴 意見(jiàn)》第257條，執(zhí)行人員對(duì)案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長(zhǎng)批準(zhǔn)中止執(zhí)行。如果該房屋已經(jīng)被拍賣 的，按照《國(guó)家賠償法》第36條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)給付拍賣或者變賣所得的價(jià)款；變賣的價(jià)款明顯低于財(cái)產(chǎn)價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的賠償金。

“中 國(guó)民生銀行股份有限公司總營(yíng)業(yè)部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”（案號(hào)：（2013）二民終字第17142號(hào)）一案中，一審法院 認(rèn)為：依照先前法院對(duì)借名買房合同認(rèn)定有效的生效判決書，可知涉案房屋的實(shí)際權(quán)利人應(yīng)是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對(duì)房屋的抵押權(quán)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)，駁回 了民生銀行請(qǐng)求執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。

（四）個(gè)人信托與借名買房問(wèn)題 借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權(quán)的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財(cái)產(chǎn)的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負(fù)擔(dān)積極管理或處分義務(wù)。

能否以個(gè)人信托來(lái)解釋并解決借名買房這一問(wèn)題？

筆 者認(rèn)為是不合適的。首先，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記缺乏一個(gè)專門的、系統(tǒng)的制度，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定散見(jiàn)于各種單項(xiàng)民事法律、法規(guī)、司法解釋之中，所以目前我國(guó) 信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個(gè)人信托的受托人是信托機(jī)構(gòu)，借名買房的名義購(gòu)房人一般是個(gè)人。另外，根據(jù)《信托法》第15條和第16條 規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性，既不同于委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)，又獨(dú)立于受托人的固有財(cái)產(chǎn)，受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)擁有的所有權(quán)是一種受限制的所有權(quán)，可占 有、使用、處分、但不享收益權(quán)利，與借名買房中的物權(quán)法上的絕對(duì)所有權(quán)不同。

六、如何降低“借名買房”風(fēng)險(xiǎn)

鑒于借名買房的諸多風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者應(yīng)盡量通過(guò)正規(guī)方式購(gòu)房，若不得已需要借名買房時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面，力求將風(fēng)險(xiǎn)降至最低：

1、借名買房之前，首先弄清楚欲購(gòu)房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購(gòu)買是否違反國(guó)家政策性規(guī)定，防止將來(lái)無(wú)法取得房屋所有權(quán)。

2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請(qǐng)第三方見(jiàn)證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時(shí)的證據(jù)，如邀請(qǐng)朋友作見(jiàn)證、進(jìn)行錄音錄像等。

4、注意保存購(gòu)房手續(xù)，付款證明（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等），購(gòu)房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。

第三篇：農(nóng)村信用社貸款營(yíng)銷思考

農(nóng)村信用社貸款營(yíng)銷思考

貸款營(yíng)銷是指農(nóng)村信用社（包括其他金融機(jī)構(gòu)）以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶為中心，以滿足客戶不同的貸款需求為目的，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與細(xì)分，把貸款銷售給客戶，實(shí)現(xiàn)信用社贏利的全部活動(dòng)。貸款營(yíng)銷以“三性”（安全性、效益性和流動(dòng)性）為原則，實(shí)現(xiàn)收息最大化。近年來(lái)，隨著金融業(yè)的發(fā)展，農(nóng)村金融市場(chǎng)和金融產(chǎn)品面對(duì)嚴(yán)峻競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)，客戶與信用社的雙向選擇已經(jīng)形成，農(nóng)村信用社如何充分利用現(xiàn)有金融產(chǎn)品，在貸款營(yíng)銷上發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，應(yīng)對(duì)咄咄逼人的同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，做好貸款營(yíng)銷工作，筆者就如何利用農(nóng)村信用社現(xiàn)有金融產(chǎn)品淺談貸款營(yíng)銷工作。

一、農(nóng)村信用社貸款營(yíng)銷現(xiàn)狀

1、農(nóng)村信用體系建設(shè)滯后，營(yíng)銷意識(shí)淡薄。多年來(lái)，農(nóng)村信用社在農(nóng)戶建檔、信用等級(jí)評(píng)定和貸款發(fā)放等方面，做了大量工作，并且為“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的信貸扶持，得到信貸扶持并計(jì)劃與信用社長(zhǎng)期建立信貸關(guān)系的農(nóng)戶對(duì)信用狀況和等級(jí)評(píng)定較為關(guān)注，大部分農(nóng)戶對(duì)自身信用狀況并未引起足夠重視，欠債不還、逃廢債務(wù)等負(fù)面影響依然存在，農(nóng)村信用體系建設(shè)僅靠信用社力量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，雖然地方政1府在信用體系建設(shè)方面給予了一定投入，但由于缺乏相應(yīng)制裁措施，失信行為仍然占有相當(dāng)大的比例。在貸款營(yíng)銷方面，一是信用社一些信貸員和貸款審批人員擔(dān)心貸戶失信，在發(fā)放和營(yíng)銷貸款時(shí)產(chǎn)生“恐貸”和“懼貸”思想，寧愿少放，也不愿多承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；二是對(duì)貸款責(zé)任追究認(rèn)識(shí)不足，產(chǎn)生畏懼心里，在貸款營(yíng)銷時(shí)，熱衷抵（質(zhì)）押貸款，無(wú)論是否足值，總認(rèn)為抵押物“看得見(jiàn)、摸的著”，“無(wú)錢有物”的思想較為嚴(yán)重，盡管第一還款資金來(lái)源較好，但往往因?yàn)闆](méi)有抵押物，瞬間失去了優(yōu)良客戶，工作方法簡(jiǎn)單。

2、“霸主地位”思想嚴(yán)重，危機(jī)意識(shí)淡薄。在集鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村，大部分農(nóng)戶和個(gè)體經(jīng)濟(jì)戶把金融服務(wù)依賴于農(nóng)村信用社，“香餑餑”成為一些員工驕傲的資本，認(rèn)為在服務(wù)片區(qū)內(nèi)，沒(méi)有其他金融機(jī)構(gòu)和信用社搶客戶、搶飯吃，客戶有求于信用社，“霸主地位”思想較為嚴(yán)重，居安思危意識(shí)淡薄。

3、貸款營(yíng)銷考核激勵(lì)機(jī)制未完全落實(shí)。雖然將貸款所涉及的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行了單獨(dú)考核，并出臺(tái)了一系列激勵(lì)政策，但貸款營(yíng)銷考核激勵(lì)機(jī)制并未完全落實(shí)，營(yíng)銷與不營(yíng)銷沒(méi)有區(qū)別，考核兌現(xiàn)沒(méi)有明顯區(qū)別，按勞取酬、風(fēng)險(xiǎn)與利益共擔(dān)仍然流于形式，信貸人員缺少應(yīng)有的貸款營(yíng)銷壓力，挫傷了一些信貸員的工作積極性。

二、農(nóng)村信用社貸款營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)

農(nóng)村信用社地位、發(fā)展和開(kāi)辦貸款業(yè)務(wù)與其他金融機(jī)構(gòu)相比，并不遜色，甚至優(yōu)于其他金融機(jī)構(gòu)，突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、50多年的發(fā)展歷史，城鄉(xiāng)百姓對(duì)農(nóng)村信用社的信任和依賴根深蒂固。信用社從最早的人民公社中逐步發(fā)展并分離出來(lái)，歷經(jīng)多次體制改革、風(fēng)雨洗禮，為“三農(nóng)”和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的職能和宗旨始終沒(méi)有改變，“人無(wú)我有、人有我新、人有我快”的發(fā)展理念，使得農(nóng)村信用社歷經(jīng)50多年的艱辛跋涉，現(xiàn)已發(fā)展壯大，成為農(nóng)村金融一支不可取代的主力軍。目前，漢臺(tái)區(qū)農(nóng)村信用社32個(gè)網(wǎng)點(diǎn)辦理貸款業(yè)務(wù)，其中18個(gè)網(wǎng)點(diǎn)在農(nóng)村（含城郊結(jié)合部網(wǎng)點(diǎn)），城區(qū)14個(gè)貸款業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)（含營(yíng)業(yè)部）服務(wù)對(duì)象除私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、個(gè)體工商戶外，全部為城中村農(nóng)戶。“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，讓百姓受益、政1府滿意，農(nóng)村信用社越來(lái)越得到地方政1府的支持和關(guān)注，信用社在城鄉(xiāng)群眾中已根深蒂固，特別是廣大農(nóng)民朋友對(duì)信用社的信任和依賴是其他金融機(jī)構(gòu)所不能取代的。

2、農(nóng)村信用社服務(wù)對(duì)象廣泛。漢臺(tái)區(qū)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大區(qū)，農(nóng)村金融服務(wù)主要由信用社承擔(dān)，隨著農(nóng)村集鎮(zhèn)商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)的撤銷，農(nóng)村信用社“一支獨(dú)秀”處于霸主地位，尤其是農(nóng)民朋友把信貸支持仍然寄托在農(nóng)村信用社，信用社在貸款營(yíng)銷對(duì)象方面有著明顯優(yōu)勢(shì)。

3、小額農(nóng)貸備受青睞。對(duì)于大多數(shù)需要信貸扶持的農(nóng)民，往往貸款金額較少，他們祖祖輩輩與信用社打交道，有著濃厚的感情，因此對(duì)信用社在貸款利率執(zhí)行上不會(huì)進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，他們渴望在較短的時(shí)間內(nèi)解決資金需求，不誤農(nóng)時(shí)。從信用社貸款業(yè)務(wù)上看，多年來(lái)，已全面進(jìn)行了農(nóng)戶建檔、信用等級(jí)評(píng)定等小額農(nóng)貸發(fā)放前期準(zhǔn)備工作，這些工作的開(kāi)展，不僅使信用社對(duì)所轄農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)情況有全面了解，并且能夠及時(shí)為轄區(qū)農(nóng)戶提供信貸扶持；從貸款金額小、方便快捷及服務(wù)對(duì)象上看，農(nóng)村信用社有著明顯優(yōu)勢(shì)。

4、富秦家樂(lè)卡方便快捷。近年來(lái)，農(nóng)村信用社在支持“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，推出了積存取款及貸款雙重功效的“富秦家樂(lè)卡”，持卡客戶需要信貸扶持時(shí)，可前往全省信用社任何機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)辦理貸款業(yè)務(wù)，無(wú)需報(bào)批手續(xù)，此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，不僅利率低（6.9‰），而且方便快捷。

5、審批程序簡(jiǎn)單化，限時(shí)服務(wù)質(zhì)量高。為最大限度地滿足客戶需求，簡(jiǎn)化貸款審批程序，提高辦事效率，漢臺(tái)聯(lián)社在貸款授信額度和審批權(quán)限方面實(shí)行松綁放權(quán)政策，并及時(shí)推出貸款限時(shí)服務(wù)公開(kāi)承諾制度，貸款審批程序簡(jiǎn)單化及快捷的辦事效率給貸款營(yíng)銷創(chuàng)造了較好條件。

6、黃金客戶大額貸款利率執(zhí)行實(shí)行集中審批制。穩(wěn)住黃金客戶、發(fā)展黃金客戶，是信用社業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，實(shí)際工作中，這些客戶會(huì)提到貸款利率執(zhí)行問(wèn)題，漢臺(tái)聯(lián)社因地制宜，在穩(wěn)定黃金客戶的同時(shí)，注重發(fā)展新客戶，對(duì)涉及貸款利率執(zhí)行問(wèn)題，由聯(lián)社有關(guān)會(huì)議進(jìn)行研究確定，達(dá)到銀企共盈的目的，這樣不僅穩(wěn)住了黃金客戶群體，而且貸款能夠及時(shí)營(yíng)銷出去。

三、農(nóng)村信用社貸款營(yíng)銷建議

1、全方位加強(qiáng)社會(huì)信用體系建設(shè)。社會(huì)信用觀念不強(qiáng)、信用體系建設(shè)滯后，制約著農(nóng)村信用社貸款營(yíng)銷增量和增速，提高社會(huì)信用觀念，加快信用體系建設(shè)，不僅需要政1府、企業(yè)（農(nóng)戶）和信用社的共同努力，而且需要全社會(huì)的共同努力；信用社要結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整情況對(duì)支農(nóng)貸款進(jìn)行調(diào)查摸底，及時(shí)提供信貸扶持，定期或不定期向當(dāng)?shù)攸h政單位領(lǐng)導(dǎo)或部門匯報(bào)工作，搭建信息溝通橋梁，最大限度地取得當(dāng)?shù)卣?府的幫助與支持，特別是地方執(zhí)法部門，要出重拳打擊惡意逃廢金融債務(wù)行為，給信用社貸款營(yíng)銷人員掃清“恐貸、畏貸、懼貸”思想障礙，為貸款營(yíng)銷創(chuàng)造良好的社會(huì)信用環(huán)境。

2、加強(qiáng)全員貸款營(yíng)銷知識(shí)培訓(xùn)，樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。貸款營(yíng)銷不是信貸員或某一個(gè)人的事，應(yīng)是全體員工共同的工作，特別是“三個(gè)辦法一個(gè)指引”的出臺(tái)，未從事信貸業(yè)務(wù)的員工，對(duì)貸款業(yè)務(wù)流程較為生疏，特別是對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表接觸較少，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)模糊、分析不足，因此首先需要對(duì)全員進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，學(xué)會(huì)“十個(gè)指頭都會(huì)彈琴”，培養(yǎng)造就復(fù)合型人才；其次牢固樹(shù)立貸款營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，貸款營(yíng)銷有任務(wù)、有壓力、有動(dòng)力，全體員工不僅要對(duì)信貸業(yè)務(wù)熟悉、了解，并能夠?qū)I(yè)務(wù)流程熟練操作。在日常工作中，發(fā)現(xiàn)優(yōu)良客戶、黃金客戶，特別是如何與這些客戶加強(qiáng)溝通聯(lián)系，關(guān)注其經(jīng)營(yíng)情況，適時(shí)給予信貸扶持，把貸款營(yíng)銷出去。

3、推行全員貸款營(yíng)銷，完善考核激勵(lì)機(jī)制。每個(gè)人對(duì)貸款營(yíng)銷社會(huì)關(guān)系人認(rèn)識(shí)不同，其營(yíng)銷對(duì)象也不同，目前一些儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)客戶業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁，這些客戶很需要信貸扶持，因儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)不辦理信貸業(yè)務(wù)或客戶社會(huì)關(guān)系單純等原因，客戶信貸需求往往得不到滿足，因此，一是建議所有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)辦信貸業(yè)務(wù)，對(duì)客戶經(jīng)營(yíng)情況了解并自愿營(yíng)銷貸款的員工，實(shí)行鼓勵(lì)政策；二是考核激勵(lì)措施及時(shí)出臺(tái)，凡貸款質(zhì)量高、不拖欠本息、形態(tài)正常的營(yíng)銷員工，按收息額的一定比例實(shí)行積極的獎(jiǎng)勵(lì)政策，兌現(xiàn)給職工本人，根除“營(yíng)銷與不營(yíng)銷”一樣的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，收入有一個(gè)明顯反差；反之，貸款營(yíng)銷形成不良，實(shí)行從嚴(yán)處罰措施，采取下崗收貸、終身責(zé)任追究等辦法。

4、發(fā)揮金融產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，滿足城鄉(xiāng)客戶需求。從貸款種類上看，農(nóng)村信用社推出的農(nóng)戶小額

信用貸款和“富秦家樂(lè)卡”貸款業(yè)務(wù)，以金額小、程序簡(jiǎn)便、審批速度快等特點(diǎn)深受廣大農(nóng)戶歡迎，因此，農(nóng)村信用社應(yīng)首先在農(nóng)戶小額信用貸款和“富秦家樂(lè)卡”貸款業(yè)務(wù)方面積極做好貸款營(yíng)銷工作，把貸款營(yíng)銷的立足點(diǎn)放在農(nóng)村，把營(yíng)銷對(duì)象放在千家萬(wàn)戶；其次根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等情況，因地制宜，制定科學(xué)的營(yíng)銷策略，牢固樹(shù)立貸戶是信用社生存和發(fā)展的“衣食父母”觀念，主動(dòng)為貸戶提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)，幫助他們發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高貸款營(yíng)銷主動(dòng)性，滿足不同層次、不同群體、不同客戶的信貸需求，實(shí)現(xiàn)銀企（農(nóng)戶）的雙贏目標(biāo)。另外，不論是鼎盛時(shí)期的客戶、發(fā)展中的客戶，還是經(jīng)營(yíng)面臨困難的客戶，都要從財(cái)務(wù)、非財(cái)務(wù)、職業(yè)道德、信用狀況等主客觀方面進(jìn)行分析和研究，對(duì)客戶的成長(zhǎng)周期進(jìn)行市場(chǎng)分析，注重制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臓I(yíng)銷方案，將原則性和靈活性有機(jī)結(jié)合起來(lái)，既要有穩(wěn)定的客戶群體，積極營(yíng)銷貸款，更要降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到貸款營(yíng)銷放得出、收得回的目的。

5、滿足客戶貸款時(shí)間。“一年之際在于春，一日之際在于晨”，農(nóng)村信用社放款時(shí)間大部分集中在年初，年初全面完成全年貸款投放計(jì)劃，這無(wú)疑是一種絕佳的經(jīng)營(yíng)策略。但年底控制規(guī)模，把“儲(chǔ)備”貸款來(lái)年發(fā)放，也將挫傷一部分客戶的貸款需求愿望，在這些客戶群體中，貸款需求往往在下半年或年底，比如從事果蔬批發(fā)業(yè)務(wù)的個(gè)體工商戶，這部分客戶所最求的最大利潤(rùn)時(shí)點(diǎn)往往在冬季或開(kāi)春前，在年底前需要信貸扶持，因此農(nóng)村信用社在加大年初貸款營(yíng)銷（投放）的基礎(chǔ)上，要緊密結(jié)合中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)俗和居民消費(fèi)季節(jié)，加強(qiáng)貸款營(yíng)銷，不誤客戶、穩(wěn)定客戶、發(fā)展客戶；其次對(duì)優(yōu)良個(gè)體工商戶，信用社要密切與當(dāng)?shù)剞k事處、社區(qū)居委會(huì)、工商行政管理、**派出所等單位和部門加強(qiáng)溝通聯(lián)系，對(duì)客戶在屬地經(jīng)營(yíng)時(shí)間進(jìn)行確定，信用社根據(jù)客戶經(jīng)營(yíng)時(shí)間（年份），按報(bào)批程序確定經(jīng)營(yíng)戶是否為信貸扶持對(duì)象，既要防止跨區(qū)域發(fā)放貸款，又要防止客戶流失，盡量滿足客戶在就近信用社（網(wǎng)點(diǎn)）辦理貸款業(yè)務(wù)。

第四篇：借名買房問(wèn)題的研究

華東政法大學(xué)2014-2015學(xué)年第一學(xué)期物權(quán)法期中考試

答卷

班級(jí)：1362

學(xué)號(hào)：***

姓名：孫藝喆

教師：韓強(qiáng)

一、案例分析

本案例中涉及張

三、李

四、王五三人，一套房產(chǎn)及由于“借名買房”導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)的法律物權(quán)人與事實(shí)物權(quán)人不符而引起的債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系的爭(zhēng)議。

首先，依據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。??”而這里對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記要求，是出于物權(quán)公示原則的要求，賦予登記以公信效力，僅是為了保護(hù)因善意信賴登記而取得不動(dòng)權(quán)利的第三人所設(shè)而并非物權(quán)成立的組成要件。換言之，在不涉及第三人利益的情況下，法律注重客觀事實(shí)，雖然事實(shí)物權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支配缺少登記的公示形式，但只要有充分的證據(jù)證明事實(shí)物權(quán)人有合法的依據(jù)足以確定該不動(dòng)產(chǎn)的最終歸屬，就應(yīng)當(dāng)保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的真實(shí)權(quán)利。1所以在案件事實(shí)中，張三李四二人簽訂的委托合同、張三實(shí)際支付房款首付以及貸款本息的證據(jù)、李四以自己名義與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買賣合同、不動(dòng)產(chǎn)登記簿中不動(dòng)產(chǎn)登記在李四名下的事實(shí)以及張三實(shí)際占有使用的事實(shí)，都可以作為確定張三為事實(shí)物權(quán)人，李四為法律物權(quán)人的證據(jù)。

其次，如果政策有所變動(dòng)，允許張三成為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合理所有人之后，張三具有請(qǐng)求李四將該不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶給自己的返還請(qǐng)求權(quán)。而若李四拒絕，則張三可以作為不動(dòng)產(chǎn)的出資購(gòu)買人，即該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的利害關(guān)系人，依據(jù)《物權(quán)法》第19條第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。??”，擁有對(duì)登記機(jī)構(gòu)提請(qǐng)異議登記申請(qǐng)的以及要求李四轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的排除妨害請(qǐng)求權(quán)，可向法院對(duì)李四提起訴訟，請(qǐng)求法院判決通過(guò)異議登記，并判決李四協(xié)助更正。

而二人此前簽訂的委托合同雖規(guī)避了國(guó)家限購(gòu)政策的規(guī)定，但限購(gòu)政策屬于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的臨時(shí)性政策，而非保障性住房等對(duì)于購(gòu)買人身份具有嚴(yán)格限制的國(guó)家政策，僅能造成一時(shí)的無(wú)法履行，而當(dāng)政策放寬，二人的合同也滿足并具有了履行的條件，此時(shí)合同得以履行。此合同為二人真實(shí)的意思表示，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有效。那么此時(shí)，張三具有要求李四履行委托合同的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可以依據(jù)《合同法》第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”對(duì)法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決李四履行合同義務(wù)。

但是，在案件爭(zhēng)議中，李四由于像王五借款，將該爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了抵押，導(dǎo)致張三提出異議登記，并請(qǐng)求法院確認(rèn)其所有權(quán)。

首先，由于《物權(quán)法》第9條的規(guī)定是為了維護(hù)善意信賴登記而取得不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)利的第三人所設(shè)，且在李四與王五簽訂抵押借款協(xié)議之前，李四與張三之間并無(wú)因該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬產(chǎn)生法律上的爭(zhēng)議，故王五對(duì)該房產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議不知情且不應(yīng)知情，故該不動(dòng)產(chǎn)不在《物權(quán)法》第184條中規(guī)定的不得抵押的財(cái)產(chǎn)范圍之內(nèi)，故而王五與李四之間的抵押借款協(xié)議有效，王五具有請(qǐng)求李四與其前往登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。只有在李四履行了合同中的償還債務(wù)部分后，王五與李四前往登記機(jī)構(gòu)取消了該不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記后，張三才可在政策允許的情況下向法院提請(qǐng)準(zhǔn)許移轉(zhuǎn)登記的訴訟。而在李四無(wú)法履行合同中的償還債務(wù)部分時(shí)，王五作為抵押權(quán)人，具有請(qǐng)求法院判決李四將該抵押不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶為王五名下的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而張三的實(shí)際處分權(quán)無(wú)法對(duì)抗該請(qǐng)求權(quán)，但為了保護(hù)張三的利益，張三可在政策條件允許后，基于二人之前簽訂的合同所產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，依據(jù)《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，1 引自《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（實(shí)用版）》，中國(guó)法制出版社 2012年7月第4版，第6頁(yè)。應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”、第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。??”以及第122條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”向法院提請(qǐng)?jiān)V訟，請(qǐng)求李四進(jìn)行房款及適宜差價(jià)的賠償。

其次，就張三的訴求來(lái)說(shuō)，因?yàn)槿舸藭r(shí)國(guó)家限購(gòu)政策已放寬，則李四應(yīng)已經(jīng)與張三完成了委托合同的履行義務(wù)，將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶登記，但此時(shí)該爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)仍在李四名下，故而此時(shí)國(guó)家限購(gòu)政策應(yīng)仍未變動(dòng)，張三仍受限購(gòu)政策約束，那么此時(shí)申請(qǐng)的異議登記不具有不動(dòng)產(chǎn)登記的要件，應(yīng)不予以采納。而張三提請(qǐng)法院確認(rèn)其所有權(quán)，屬于確認(rèn)之訴，是請(qǐng)求確認(rèn)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。而依據(jù)《物權(quán)法》第5條：“物權(quán)法定原則”以及第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。??”，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效的要件應(yīng)是登記。而張三與李四之間對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬的合意是僅存于當(dāng)事人之間的，不具備對(duì)世效力，也是不滿足法律規(guī)定的物權(quán)生效的要件的，此時(shí)法院的判決不應(yīng)代替法律規(guī)定的生效要件，故而此確認(rèn)之訴，法院應(yīng)不予準(zhǔn)許。因此，張三若想取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，僅能依據(jù)二人的委托合同而獲得的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)及訴權(quán)進(jìn)行給付之訴。但同時(shí)，由于張三與李四二人的委托合同此時(shí)在法律上不具有履行的條件，無(wú)法履行，所以張三進(jìn)行給付之訴法院也不應(yīng)予以采納。

二、研究發(fā)散

國(guó)家近幾年關(guān)于抑制房?jī)r(jià)以及保障性住房的政策逐漸增多，“借名買房”的問(wèn)題也逐漸成為了法學(xué)界討論的焦點(diǎn)。無(wú)論是學(xué)理上還是實(shí)踐上，這個(gè)問(wèn)題都有很值得思考。

“借名買房”一般來(lái)說(shuō)有一下幾種情況：（1）借他人購(gòu)房之資格。如借他人資格購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等；（2）借用他人借款資格，便于從銀行借貸房款；（3）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)；（4）避稅、享受優(yōu)惠或避免未來(lái)之麻煩。如父母購(gòu)房登記于子女名下，以避免將來(lái)繼承時(shí)可能開(kāi)征的遺產(chǎn)稅或過(guò)戶的麻煩；（5）其它原因。2

由于這個(gè)問(wèn)題是從實(shí)際產(chǎn)生的，故而我認(rèn)為應(yīng)在實(shí)際審判中進(jìn)行分析。實(shí)際審判中出現(xiàn)的問(wèn)題，首先是這兩種分類：（1）實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人之間存在親屬關(guān)系，二者基于信任而合作進(jìn)行借名買房的行為，一般沒(méi)有設(shè)立書面合同；（2）實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人之間不存在親屬關(guān)系，二者基于經(jīng)濟(jì)等利益合作進(jìn)行借名買房的行為，一般設(shè)有書面委托合同。

沒(méi)有設(shè)立書面合同

若實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人之間沒(méi)有設(shè)立書面合同，若實(shí)際購(gòu)房人不能出具足夠的證據(jù)來(lái)證明自己為該房產(chǎn)的實(shí)際出資人以及實(shí)際占有人，則依照《物權(quán)法》第16條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”而推定名義購(gòu)房人為該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。

設(shè)有書面委托合同

若實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人之間設(shè)有書面合同，那么該合同是否有效，雖并不直接決定該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，但也是決定該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的重要因素。

首先，如果所購(gòu)房產(chǎn)合同不違反法律、行政法規(guī)以及政策性限制，僅為便于貸款或出于對(duì)未來(lái)的可能費(fèi)用的規(guī)避，那么依據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，在沒(méi)有善意第三人的情況下，借名人得以請(qǐng)求將房產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記于本人名下，登記名義人不得以《物權(quán)法》第16條規(guī)定的登記的絕對(duì)證明效力對(duì)抗借名人對(duì)涉案房屋享有的權(quán)利。

其次，如果所購(gòu)房產(chǎn)合同為規(guī)避暫時(shí)性的房屋限購(gòu)政策，則各地各學(xué)者看法不一，有的認(rèn)為這是通過(guò)合法的形式掩蓋非法的目的，屬于《合同法》第52條規(guī)定中的合同無(wú)效的情 2 引自蔣光輝：借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房之歸屬，《人民司法（應(yīng)用）》2012年第15期。況，但也有的學(xué)者認(rèn)為與購(gòu)買保障性住房不同的是，限制購(gòu)房的政策措施具有臨時(shí)性，該政策通過(guò)在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來(lái)穩(wěn)定急劇上升的房屋價(jià)格，其僅對(duì)合同的履行造成一時(shí)的履行不能，而非永久的履行不能，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定規(guī)避限購(gòu)政策的借名購(gòu)房合同無(wú)效。借名購(gòu)房規(guī)避限購(gòu)政策的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記雖不能辦理，但從借名合同約定的權(quán)利義務(wù)來(lái)看，在不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記期間，借名人得自由使用、管理房屋，借名人對(duì)房產(chǎn)的使用、管理等行為并不對(duì)登記名義人構(gòu)成侵權(quán)。認(rèn)定規(guī)避限購(gòu)政策的借名合同無(wú)效存在道德風(fēng)險(xiǎn)，登記名義人可能惡意提出確認(rèn)之訴或侵權(quán)之訴驅(qū)逐借名人。3我同意后者的看法。這一情況下的借名買房合同具體情況較為復(fù)雜，需視具體地區(qū)具體案件情況而定。如北京、上海等住房緊張、房?jī)r(jià)難調(diào)的地區(qū)，對(duì)于此類案件就要注意二人惡意串通的情形時(shí)更嚴(yán)格判決，產(chǎn)生必要的社會(huì)影響，警示投機(jī)取巧之人。

最后，如果所購(gòu)房產(chǎn)屬廉租房等保障性限購(gòu)房，其存在意義是為了解決低收入人群的住房問(wèn)題，那么這一合同的訂立侵犯了該特殊群體的利益，那么就屬于《合同法》第52條中規(guī)定的：“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；損害社會(huì)公共利益”這兩項(xiàng)情形，則該合同無(wú)效。而此時(shí)大部分判決實(shí)例對(duì)實(shí)際購(gòu)房人起訴要求過(guò)戶的法院通常予以駁回，對(duì)名義購(gòu)房人起訴要求對(duì)方返還房屋的法院通常予以支持，更有積極地對(duì)房屋權(quán)屬做出了積極的判斷，并要求實(shí)際購(gòu)房人向名義購(gòu)房人返還財(cái)產(chǎn)，提示實(shí)際購(gòu)房人可向名義購(gòu)房人主張返還購(gòu)房款以彌補(bǔ)自己的損失。4

但有不少學(xué)者以及法律工作者認(rèn)為，在司法實(shí)踐中這樣的判決不夠?qū)嶋H化，在法律適用以及法律效果方面也不佳。北京市第一中級(jí)人民法院民事審判第一庭副庭長(zhǎng)王茂剛寫道：“目前通行的做法是名義買房人取得房屋所有權(quán)，借名買房人的出資按照債權(quán)處理。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，名義買房人違反規(guī)定出借購(gòu)房資格，在原本沒(méi)有購(gòu)房意愿的情況下，在利益驅(qū)使下，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，主張房屋所有權(quán)不應(yīng)獲得支持。筆者贊同第二種意見(jiàn)，??”

我認(rèn)為，在這種情況下，應(yīng)該依據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，采取合同法中合同無(wú)效時(shí)恢復(fù)原狀的原則，即回到合同訂立之前，二者未達(dá)成購(gòu)買意向，既沒(méi)有實(shí)際購(gòu)房人支付房款，也沒(méi)有名義購(gòu)房人簽訂房屋買賣合同、進(jìn)行物權(quán)確權(quán)登記，而房屋所有權(quán)返還出賣房屋的機(jī)構(gòu)所有，而不是名義購(gòu)房人，實(shí)際購(gòu)房人給付的房款退還給實(shí)際購(gòu)房人。而僅在房屋售賣機(jī)構(gòu)沒(méi)不能進(jìn)行房屋所有權(quán)的回收，沒(méi)有歸還義務(wù)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)才能歸實(shí)際占有的實(shí)際購(gòu)房人所有。同時(shí)，從社會(huì)效果上來(lái)看，如果在這種情況下將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)判為名義購(gòu)房人所有，會(huì)導(dǎo)致許多虛假訴訟以及惡意訴訟，社會(huì)影響非常廣泛，并且還要考慮到實(shí)際購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，爭(zhēng)議房產(chǎn)為其唯一住所的問(wèn)題，如果此時(shí)強(qiáng)行執(zhí)行歸還不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，就會(huì)導(dǎo)致強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題，對(duì)維持社會(huì)秩序穩(wěn)定也是非常不利的。

在涉及對(duì)抗第三人的問(wèn)題時(shí)

借名買房的風(fēng)險(xiǎn)不止合同雙方中哪一方拒絕履約后產(chǎn)生的所有權(quán)歸屬問(wèn)題，還有可能如同所給的案例一樣，在現(xiàn)實(shí)生活中也經(jīng)常會(huì)發(fā)生名義購(gòu)房人將房屋進(jìn)行抵押，甚至出售的情況。而同時(shí)，由于名義購(gòu)房人的問(wèn)題而導(dǎo)致該不動(dòng)產(chǎn)遭名義購(gòu)房人的債權(quán)人申請(qǐng)查封、執(zhí)行案涉房產(chǎn)的情況也有可能發(fā)生。那么在這個(gè)時(shí)候，就牽扯到了合同外的第三人的物權(quán)、債權(quán)以及實(shí)際購(gòu)房人、名義購(gòu)房人之間的權(quán)利順位以及對(duì)抗關(guān)系了。根據(jù)《物權(quán)法》第9條，以及《物權(quán)法》第16條，如第三人對(duì)房屋的特殊物權(quán)狀態(tài)不知曉且不應(yīng)知曉，沒(méi)有證據(jù)表明第三人與名義購(gòu)房人惡意串通，那么善意信任登記制度的第三人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是受到保護(hù)并且可以對(duì)抗實(shí)際購(gòu)房人的實(shí)際物權(quán)的。

名義購(gòu)房人將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行借款抵押，在案例中已進(jìn)行了分析。3安徽省高級(jí)人民法院，沈建紅 廖永結(jié)：借名購(gòu)房的法律分析，安徽省法制辦公室。http:///neilistread.aspx?id=79682#_ftn11

第五篇：對(duì)農(nóng)村信用社貫徹落實(shí)貸款資金支付管理存在問(wèn)題的思考

對(duì)農(nóng)村信用社貫徹落實(shí)貸款資金支付管理存在問(wèn)題的思考

2010年05月21日 13:53:43 來(lái)源：中國(guó)金融界網(wǎng)

自“三個(gè)辦法一個(gè)指引”實(shí)施以來(lái)，農(nóng)村信用社嚴(yán)格按照規(guī)定，認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)信貸精細(xì)化管理，切實(shí)規(guī)范貸款資金支付管理。但在實(shí)際操作中，筆者發(fā)現(xiàn)了一些不足，提出一些思考和建議。

存在的不足

㈠信貸管理系統(tǒng)與貸款資金“實(shí)貸實(shí)付”要求不匹配

農(nóng)村信用社現(xiàn)行的信貸管理系統(tǒng)是2006年12月開(kāi)始運(yùn)用的，在信貸管理系統(tǒng)中，除綜合授信貸款、循環(huán)資金貸款兩個(gè)品種支持客戶在限額內(nèi)多次提款申請(qǐng)要求，其他貸款品種不支持客戶多次提款申請(qǐng)，與“實(shí)貸實(shí)付”要求不匹配。如某個(gè)人客戶辦理房地產(chǎn)抵押貸款60萬(wàn)元用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，此次提款申請(qǐng)30萬(wàn)元，但信貸系統(tǒng)規(guī)定農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)貸款必須一次性出賬60萬(wàn)元，造成提款金額與立據(jù)金額不一致，事實(shí)上違背了“實(shí)貸實(shí)付”的要求。

㈡貸款資金支付審核與貸后管理脫節(jié)

農(nóng)村信用社的貸款資金支付審核崗位設(shè)置在風(fēng)險(xiǎn)部門，支付審核崗主要負(fù)責(zé)轄內(nèi)委托資金支付審核。支付審核崗?fù)鶓{客戶與信用社簽訂的支付協(xié)議、提款申請(qǐng)、交易合同等憑證獨(dú)立行使支付審核權(quán)限，對(duì)貸款資金支付后的實(shí)際用途與提款申請(qǐng)要求是否一致，貸款資金后續(xù)使用是否符合貸款用途等情況無(wú)法監(jiān)控和監(jiān)督。

㈢客戶存在虛簽交易合同套取貸款資金行為

在現(xiàn)實(shí)的貸款資金支付審核過(guò)程中，筆者發(fā)現(xiàn)部分客戶因貸款用途不符合規(guī)定，但為了套取貸款資金，往往與同類型客戶虛簽交易合同，套取貸款資金后，再將資金從對(duì)方交易賬戶上劃轉(zhuǎn)到個(gè)人或企業(yè)在他行開(kāi)立的賬戶，挪用貸款資金，逃避監(jiān)督。

建議和思考

㈠建議上級(jí)聯(lián)社盡快改進(jìn)信貸管理系統(tǒng)

建議上級(jí)聯(lián)社盡快根據(jù)“三個(gè)辦法一個(gè)指引”和貸款資金支付管理辦法的要求，盡快升級(jí)、改進(jìn)信貸功能模塊，讓所有貸款品種符合“實(shí)貸實(shí)付”的要求，切實(shí)規(guī)范信貸管理系統(tǒng)與貸款資金的支付行為。㈡強(qiáng)化貸后管理，嚴(yán)控貸款資金使用

貸后管理人員應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)貸后管理的相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格監(jiān)控客戶資金的使用與其經(jīng)營(yíng)運(yùn)行情況是否匹配。一是要吃透貸后管理的主要內(nèi)容，找準(zhǔn)切入點(diǎn)，達(dá)到步步深入的目標(biāo)。貸后管理的主要內(nèi)容除貸后檢查外，還應(yīng)包括賬戶監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、貸款風(fēng)險(xiǎn)分類、貸款客戶檔案管理、問(wèn)題貸款的處理、貸款回收等內(nèi)容；二是規(guī)范貸后檢查的內(nèi)容、檢查報(bào)告的格式，并按業(yè)務(wù)類型、品種、擔(dān)保類型、五級(jí)分類結(jié)果等細(xì)分貸后檢查的重點(diǎn)、方式和頻度，確保貸后檢查不走過(guò)場(chǎng)，提高檢查的針對(duì)性和實(shí)效性；三是貸款投放后，要對(duì)所有可能影響貸款的因素進(jìn)行持續(xù)監(jiān)測(cè)，并形成書面報(bào)告，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的內(nèi)容至少應(yīng)包括貸款用途的使用情況、項(xiàng)目是否正常，客戶的法律地位、財(cái)務(wù)狀況是否發(fā)生變化、貸款的償還情況、抵押物的價(jià)值和質(zhì)量情況等，持續(xù)監(jiān)測(cè)的目的在于強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，高度關(guān)注和防范當(dāng)前復(fù)雜形勢(shì)下的各種風(fēng)險(xiǎn)。

㈢學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)貸款新規(guī)

一是要迅速組織全員代表認(rèn)真學(xué)習(xí)“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，明白出臺(tái)貸款新規(guī)的目的、意義和作用，提高經(jīng)營(yíng)管理水平；二是信貸、會(huì)計(jì)等重要崗位人員要對(duì)貸款新規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，對(duì)“實(shí)貸實(shí)付”及流動(dòng)資金貸款需求量測(cè)算參考等重點(diǎn)方面進(jìn)行分析；三是在學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，對(duì)全部客戶經(jīng)理進(jìn)行培訓(xùn)，深刻理解貸款新規(guī)的要義和內(nèi)涵，增進(jìn)了對(duì)貸款支付管理及全流程管理的理解；四是對(duì)照貸款新規(guī)，及時(shí)修訂完善各項(xiàng)制度、合同文本及業(yè)務(wù)流程等，為全面執(zhí)行貸款新規(guī)夯實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，加強(qiáng)與客戶溝通，分批組織不同規(guī)模的社企座談會(huì)，讓客戶全面了解“貸款新規(guī)”的要求，既防止客戶流失，又為新增貸款按“貸款新規(guī)”發(fā)放管理提供保障。

㈣加快貸款新規(guī)執(zhí)行，確保資金安全有效運(yùn)行

要以強(qiáng)化“三個(gè)辦法、一個(gè)指引”執(zhí)行力建設(shè)為突破口，一是稽核監(jiān)察部門要把《個(gè)貸管理辦法》《流貸管理辦法》和《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》執(zhí)行情況作為2010年現(xiàn)場(chǎng)檢查的重要內(nèi)容,重點(diǎn)查處借款人違反規(guī)定,化整為零規(guī)避貸款支付等行為,以推動(dòng)新規(guī)的落實(shí)和執(zhí)行；二是對(duì)不嚴(yán)格執(zhí)行貸款新規(guī)的信貸從業(yè)人員，除按規(guī)定進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰限期糾正外，視情節(jié)輕重分別采取給予下崗學(xué)習(xí)以及行政處分，全方位防范信貸風(fēng)險(xiǎn)隱患，防止違規(guī)違法放貸行為發(fā)生。