第一篇：《房地產企業并購實務手冊》讀后感

《房地產企業并購實務手冊》讀后感

原創： 柒少

之前在讀《房地產企業并購實務手冊》，先說結論，作為一本科普性讀本還可以，但是所謂的“實務”我覺得還相距甚遠。

這本書主要從上市企業的收并購、非上市企業/項目收并購兩方面介紹，其中我個人覺得作為一名普通的投資拓展工作人員上市企業的收并購，我們是接觸不到的，所以這本書這方面的內容僅作了解便可以了。日常我們接觸的較多的二手項目收并購，這本書講的卻很潦草，基本只占全書內容的1/4,主要也是以科普為主，對于實際工作的幫助可想而知，作用并不大。

關于推薦一些閱讀內容的話，知乎上有幾位寫的文章還是有些參考意義的，公眾號我推薦牧詩的MrThinker、西政資本

壹

收并購主要從企業和項目兩個方向進行調查，調查其合法合規性以及資產負債兩方面。

企業的調查主要體現在企業證照是否合規有效、資產情況、借款、負債、是否涉及訴訟、處罰等會造成或有負債的情況

項目調查主要從項目國土、規劃手續的完備性，項目自身、銷售情況，是否存在糾紛等情況。

看起簡單，卻需要從各種紛繁復雜的信息中摘取出關鍵的影響較大的信息。

貳、常用盡調網站

之前只是做一些項目收并購，并未涉及到股權/上市公司收購，所以我只列舉一些我比較常用的一個網站：

1、最高人民法院“全國法院被執行人信息查詢系統”

2、最高人民法院“全國法院失信被執行人名單信息查詢系統”

3、中國裁判文書網

4、全國企業信用信息公示系統

5、建筑業資質查詢

6、各地國土、規劃、建設局網站，查詢其項目土地情況、規劃情況，銷售情況等各種手續證件

直接百度就可以找到相應的網站。

叁、收并購盡調項清單

一、目標企業組織性文件

1、證照：營業執照、公司章程細則、內部管理條例、發起人協議、股東協議、批準證書、成立改組批文。

2、驗資報告、出資報告、資產評估證明（產權登記證）。

3、公司組織結構：公司及下屬企業的投資方及其各自持股或擁有權益的比例。

4、公司注冊資本及歷次變更的證明文件和工商變更登記，包括改組、兼并、合并、分立

5、資產交換或收購、出售等重大活動。

下屬企業的相關文件

二、財務文件

1、歷史財務報表

2、未來五年財務預測

公司業務計劃、損益表預測、現金流量表預測、資產負債表預測

3、最近的審計報告

4、最近的評估報告

5、或有債務說明

6、租賃資產說明

三、全部已簽署且未履行完畢的合同

公司及下屬企業

1、融資擔保合同、代理合同、銷售合同、購買/采購合同、建設工程合同

2、已簽訂的合作協議/意向書

3、與股份有關：股份轉讓、股權認購、職工入股計劃、購買股份、私募配售股份

4、保險合同：財產、職工工傷事故、第三方責任、盜竊、環保等保險，保險公司名稱、保險范圍和保險額。或有保險索賠事項。

5、重要許可協議、特許及否有條件的買賣合同。限制競爭協議。

四、融資文件

貸款、債券、債務/借款

分期付款、銷售后返租、融資租賃

擔保物權/其他債券，重要的抵押、質押

第三方機構為公司的債務提供的擔保/保證協議/履約保證

政府補助/補貼協議，提供的融資及其文件

債轉股協議/意向書

五、知識產權

專利、技術秘密、技術轉讓協議/交換協議、專利權費協議、技術支持、技術秘密、發明、商業秘密等有關協議

研發協議、咨詢協議

六、雇員及員工事宜

員工名冊（姓名、性別、出生日期、勞動合同期限、工資標準、勞動合同簽訂次數）、公司管理架構圖、董事監事高管名單及簡歷有關協議（服務合約、合同/貸款等安排）、管理人員變化情況、保密協議/不競爭協議、標準雇傭合同法、職員聘用政策性文件、勞務派遣情況、培訓情況、職工購股計劃、保險福利情況（五險一金、津補貼）

七、訴訟和其他程序

已結案但尚未執行/開始/或有訴訟、仲裁、索賠、行政訴訟、政府機構的調查質詢等相關文件、函件、答辯狀、法律意見

八、稅務

國稅/地稅《稅務登記證》、企業所有涉稅報告/備案材料/報稅表及其他函件、稅收待遇法規/政策、減免稅及其他稅收優惠有關文件、應繳稅項有關的所有會計師函件和分析、稅務會計審查報告、所有稅項分擔/分配協議、重大稅務問題的相關文件和情況說明、欠繳稅款的文件通知及解決辦法

九、土地、物業和其他資產

（一）土地

1、土地使用權和房產產權（包括擁有的、占有的房產和土地）（地址、面積、用途、年限）

2、劃撥土地的劃撥文件和國有土地使用證

3、出讓土地的批準文件、出讓合同、使用證

4、土地使用費和土地出讓金交納憑證

5、轉讓土地的批準文件、轉讓合同、使用證

6、房產的所有權證

7、有關土地、房產的抵押合同及登記注冊

8、未領取權屬證明的土地/房產，()請說明情況（地址、面積、用途、未取得權屬證明原因）

（二）租賃的土地/房產文件

1、租賃土地、房產清單

2、土地、房產租賃協議及其登記證明

3、租賃房產的房產證

4、租賃房產的業主的房租租賃許可證

（三）房地產開發/工程建設情況

1、投資/在建工程清單（項目名稱、位置、建設規模、項目用途、開竣工日期、工程進度）

2、與項目有關的申報文件：規劃批復文件、項目建議書及批復、可研報告及批復、批準立項的文件、申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、意向位置的地形圖

3、選址意見書

4、用地/工程規劃許可證

5、規劃條件函

肆、尾聲

寫到最后其實覺得有點摘書得感覺了，本來想寫一些心得，或者舉例，感覺自己也是一個初淺的從業者，有些東西寫出來又怕誤人子弟，所以想沉下心來再多看看資料，希望能夠升華自己。

又有些嘮叨了。

第二篇：房地產經紀人實務手冊

房地產經紀人實務手冊

目錄第一篇概述

1房地產經紀概述

1.1經紀

1.2房地產經紀

1.2.1房地產經紀的內涵

1.2.2 房地產經紀的必要性

1.2.3 房地產經紀的基本類型 2房地產經紀人員

2.1房地產經紀人員的職業資格

2.1.1房地產經紀人執業資格考試的報考條件

2.1.2房地產經紀人的權力和義務

2.2房地產經紀人員的職業道德

2.2.1 房地產經濟職業道德及包括的內容

2.2.2 房地產經紀人員在職業道德方面應符合的基本要求、2.3房地產經紀人的的職業修養

2.3.1 房地產經紀人員的心理素質基本要求

2.3.2 房地產經紀人員接待客戶的禮儀要求

2.3.3房地產經紀人員應具備的知識結構

2.4房地產經紀人員的職業技能

3房地產經紀結構

3.1 房地產經紀結構的設立

3.1.1 房地產經紀結構設立條件

3.1.2 房地產經紀結構設立程序

3.1.3 房地產經紀機構的權利和義務

3.1.4 房地產經濟結構的注銷

3.2 房地產經紀機構的經營

3.2.1 房地產經紀機構的經營模式

3.2.2 特許加盟連鎖經營模式

3.2.3 房地產經紀機構經營模式的選擇

3.3 房地產經紀機構的組織形式

3.3.1 房地產經紀機構的組織結構

3.3.2 房地產經紀機構的部門設置

3.4 房地產經紀機構的人員管理

第三篇：企業并購律師實務簽訂企業并購協議

企業并購律師實務簽訂企業并購協議

字體大小：大 | 中 | 小 2007-03-30 17:23評論：0

企業并購律師實務——簽訂企業并購協議

一、企業兼并協議概述

并購雙方經過艱苦的談判，在充分協商并就企業并購諸多事宜達成一致的基礎上，下一步的工作就是由并購雙方的法人代表或法人代表授權的人員簽訂企業兼并協議，或者說企業并購合同。由于企業并購是一項極為費時、極為復雜的系統工程，加之交易標的也很復雜，所以企業兼并協議作為保護雙方權益的法律文書顯得至關重要。由于標的復雜，所以企業兼并協議通常由一系列相關的合同組成，可以分為《并購意向書》和正式的《企業并購協議》兩類。

《并購意向書》是并購雙方談判后就并購事宜達成的初步協議，也可稱為 《備忘錄》。其作用在于：并購雙方達成的初步協議可以作為繼續磋商的基礎，同時可依此作進一步的審查作業。并購意向書是否有法律約束力，一般由雙方在并購意向書里面明確約定。通常來說，意愿書中的某些條款，往往是會具有約束力，如保密條款、費用分攤條款、談判期間目標企業不能再與他人洽商并購條款，而其他條款則不具約束力。

簽訂《并購意向書》后，雙方即有一個初步的談判方案，在此基礎上雙方就并購細節繼續磋商直至形成最終的兼并協議。依據企業并購交易方式的不同，兼并協議的內容和形式也有不同。

如果采取資產收購方式，則兼并協議比較簡單，并購雙方只要簽訂《資產購買契約》即可。資產購買契約側重于詳細說明并購標的的各項財產，并將其列為附件。

如果采取股權收購形式，則較為復雜：若收購方收購目標企業全部的股權，那沒并構雙方須簽訂《股份購買契約》或《股份轉讓契約》；若是只并購一部分股權，則并購雙方還需要再簽訂《股東協議書》(或《合資契約》)。簽訂股份并購契約時，通常常同時需要簽訂很多互有關聯而必須同時洽商而定案的契約，如在完全股權并購下的人員留任契約或竟業禁止契約。甚至包括在形成合資企業下的技術授權、供應或銷售契約。如果采取合并的并購交易方式，那么依據合并的形式不同，可以簽訂《吸收合并協議》或者《新設合并協議》。

無論并雙方簽訂的兼并協議是何種類，有一些條款是基本的共用的條款：如并購雙方的名稱、地址、法定代表人或委托代理人的姓名、并購協議的標的、并購價格、價款的支付時間和方式、被轉讓企業在轉讓前債權債務的處理、產權的交接事宜、被轉讓企業員工的安排、與并購協議的各種稅負、合同的變更或解除的條件、違反合同的責任、與合同有關的爭議的解決、合同生效的先決條件及其他交易雙方認為需要訂立的條款。但是不同的兼并協議其側重點是不同的，下面逐一詳細論述。

2．各類兼并協議

資產收購洗協議、股權收購協議、合并協議作為企業兼并協議的三種最主要的協議，協議主要條款上有共通之處，也有各自的側重點。

（1）各類兼并協議的共同的重要條款

1）陳述與保證條款

陳述與保證條款可謂是兼并協議中的最長的條款。內容也極盡繁瑣，但是這是必須的：因為這是約束目標公司的條款，也是保障收購方權利的主要條款。后面的其他條款又以該條款為基礎，所以它對于收購方的重要性不言而喻。通常來說收購方的法律顧問的資力越深，相關業務水平越高，那么這一條款的內容就越詳細，對收購方權利的保障也越全面。

陳述與保證條款在并購契約上通常表示為買方是“依契約約定的條件及出賣人的陳述及保證下，而同意購買該股份或資產”的形式。據此，賣方對于有關的公司文件、會計賬冊、營業與資產狀況的報表與資料，均應保證它的真實性。尤其關于公司負債狀況，買方應要求出賣人就公司人對第三人所負的債務，開列清單，并保證除該清單上所列債務外，對其他人不負任何債務。由于陳述與保證條款的對于并購雙方而言都極為重要，所以并購雙方協商的主要時間，一般花在陳述與保證的范圍的磋商，以及如果賣方這些陳述有錯誤時，賣方應如何賠償買方。

2）履行契約期間的義務

兼并協議簽訂后可即時履行，亦即賣方交付標的物(如股票)，而買方交付價金。但是可能基于某些理由，而使收購契約簽訂后而尚未完成交割或支付價金。其理由可能是因為須等待政府有關機關核準，或者此項股權移轉需債權人同意方有效，或者根本買方還須再作一番審查后才交割。此外，也可能須取得供應商、客戶、房東的同意，因為其與該公司的契約中規定，如公司控制權若有變更需其同意，方得延續賣方與該第三人原有的合約，否則可終止契約。事實上，在磋商契約的擬定過程中，買方仍繼續其審查工作，以便更了解目標公司狀況，發現現存或潛在的問題。

簽訂兼并協議，是整個交易行為的開始，到了交割日，雙方移轉股份或者者資產及交付價款時，則為交易行為的終結。這一期間是雙方一個敏感的過渡時期。對買方而言，因股份尚未正式移轉，未能取得股東或者所有者的合法身份，從而無法直接參與目標公司的經營；就賣方而言，其可能因為股權即將移轉而降低經營意愿，從而影響公司的收益。因此為了避免雙方權利義務在這段期間內發生變動，最好在契約中明確規定雙方當事人在此期間的權利與義務。

在此期間，雙方應注意的事項包括：雙方應盡快取得并購交易所需的一切有權第三者的同意、授權及核準；賣方承諾將于此期間內承擔妥善經營該公司的義務；為維持目標公司的現狀，防止賣方利用其尚為公司股東的身分，變相從公司獲取其他利益，減少公司資產價值，賣方在此期間內，不得分派股利或紅利，并不得將其股份出售、移轉、質押或作其他處理；此外，非經買方同意，亦不得與第三人有任何對目標公司的營運或財務狀況有損害的行為；雙方對于收購契約所提供的一切資料，均負有保密的義務。

3）履行兼并協議的條件

并購雙方簽訂兼并協議的時候，常將協議的簽署與標的的交付日期分開。因為簽訂協議之日，表示雙方就收購股份一事已達成一致，但是只有當雙方依協議履行一定義務及有關要件具備后，才開始互相轉移標的與支付價金。

因此，契約履行的條件指，如果一方沒有達成預定的條件，另一方有抗辯的權利，可以在對方尚未履行預定的條件前，暫時拒絕履行自己的義務(即完成交易)。譬如一方要求他方須獲得股東會與董事會必要的同意。此項條款是保障買方在賣方不完成其應作之事時，買方不須受任何處罰。

契約履行的義務及條件，主要應包括以下幾點：至交割日時，雙方于本次交易行為中，所作的一切陳述及保證均屬實；雙方均已依收購契約所訂的條款履行其義務。例如賣方已依約提供有關報表，以供買方審查；并購交易已取得第三者一切必要的同意、授權及核準；雙方均已取得本項并購行為的一切同意及授權，尤其是各董事會及股東會關于收購行為的決議；待一切條件及義務履行后，雙方始互負轉讓股份或者目標企業資產所有權及支付價金的義務；賣方應于交割日將股份轉移的一切有關文件交付買方，同時，買方亦應依約支付價金給賣方。至于交割日的確定，在簽署并購協議的時候，雙方通常難以預測交割要件何時才能夠具備，因此無法確定交割日。因此一般作法是在契約中約定，當交割條件具備時，買方以書面通知賣方指定交割日。但雙方必須在契約中規定交割的期限，逾期仍無法交割者，除非雙方另有延長的協議，此兼并協議就失去其效力，以免雙方的法律關系長期處于不確定的狀態。

4）股票及價金的提存

股份購買契約簽署的目的，是當約定的條件及義務履行后，雙方均能依約移轉股票及支付價金。而在跨國性的收購活動中，若雙方并無足夠的信賴關系，為確保雙方均能誠信履約，在收購契約簽署的同時，亦可約定將股票與價金提存第三人(通常為銀行或律師)。提存的意義，系指雙方將尚未移轉戶的股票及價金，提存在雙方所同意的第三人保管，除經雙方指定授權的代表外，任何一方不得自保管人處取回股票或價金。

5）交割后公司的經營管理 假如收購方取得目標公司的全部股份或者全部資產，那么一般來說收購方可以取得目標公司全部控制權。日后關于公司的經營管理，可自主在法令許可的范圍內自由制定。如果僅收購目標公司的部分股份，自應按照取得股份的比例，就有關經營管理的權限，作明確約定。另外關于雇員的留任問題，雙方一般可以在兼并協議中明確規定如果內部雇用人員確實無法維持某一既定標準，或無法達到某一預定的增長率時，有權加以更換。

6）損害賠償條款

在兼并協議中，損害賠償條款可以說是是最難達成一致的項目之一。如果某方違反契約規定，另一方可要求損害賠償。譬如，如果賣方“陳述及保證”其擁有某項資產，結果發現并沒有，則買方可對此資產的價值，要求賠償。買方通常常要求將部分價金寄放于第三者，如果賣方違反保證而須償付買方時，可直接用以償付損失。此外，鑒于“損害額”認定上很困難，雙方通常會另外預定“損害賠償金額”。

7）其他常見的條款，如：此項交易所發生的賦稅及費用由哪方負擔。并購雙方簽訂兼并協議的時候還有一個問題值得注意即風險分擔問題。因為并購交易的風險很大，交易雙方若能達成協議，簽訂收購契約，則契約上的許多條款必然表現出雙方在各項風險分擔的共識。一方對無法接受的風險往往試圖將風險轉嫁給對方，這種風險轉嫁意圖往往體現在以下方面。

賣方為限制本身由于未知曉而承擔過多風險，故希望在契約上以“就賣方所知”作陳述，“賣方所知”仍然是一個很模糊的用語，因此雙方進一步加以界定，例如說賣方從目標公司內部人員所知的范圍。

對于損害賠償，賣方亦常要求交割后某期間內發現不實才予賠償，譬如一年。但是，買方會要求更長的保證期間，甚至依不同的“陳述與保證”及發現不實的困難性，分別制定不同的保證期間。此外，賣方也常要求訂出賠償金額不可超過某一金額，或者賠償金額須達某一金額才賠償，若只是一點點輕微損失即不必追究。買方則常希望保留部分價金，以備交割后發現資產不足或負債增加時加以抵銷。但也可獲得賣方承諾，以本身的資產作為擔保，保證負責此項損害賠償。在股份收購的契約，買方最關切的是是否有負債的承擔。有的負債包括股權收購前，賣方因其所有的車輛出車禍、客戶在其營業場所跌倒等正進行的訴訟的潛在賠償，或因過去侵犯商標或專利權、不良產品對客戶造成傷害等使未來可能發生的損害賠償，這些均非賣方故意不揭露或自己也搞不清的負債，而是發生損失的機率未定或賠償金額未定的潛在負債。

因此，買方所爭取的是“與賣方劃清責任”，要求在正式交割前如果有負債完全歸于賣方。此外，收購后若發現有任何以前賣方未披露的負債，不管是故意或過失，均由賣方負責。但是仍要注意的是，公司股權的移轉并不影響債權人求償的對象，買方收購目標公司后，仍須先清償該債務，要依“股份購買契約”向賣方求償，但是賣方屆時是否具清償能力，尤應注意。

總之，買方對目標公司真實狀況的“無知”，必須獲得賣方的保證。但賣方是否愿在契約上答應給予保證，取決于雙方協商時的談判力量及價格上的調整。在某種低價上，買方會同意放棄一切保護，在某種高價上，賣方也會同意一切保證。事實上，買方對風險的控制，除了在“陳述與保證”條款與損害賠償條款上明確約定外，尚可通過“支付價金”的妥善安排，來達到目的。

（2）各類兼并協議各自側重的條款

1）資產收購協議

資產收購協議側重于目標公司資產的移轉，應當特別注意有關資產的盤點交割，并要求賣方將目標公司的一切有形、無形資產開列清單，以資憑據。在資產收購協議中，陳述及保證條款為最重要條款。收購方也可要求賣方(系公司)里的個人(主要經營者或股東)作此項保證。

在風險的分擔方面，買方不承受目標公司原有債務，但是以下風險可能會由買方承擔，收購方在簽訂兼并協議時應當尤為謹慎：賣方的欠稅；在同一處所繼續使用同一資產，則對賣方原來所發生的環境污染仍應負責；對賣方原所雇員工有若干義務；賣方原產品若有暇疵，可能亦須負責；須以合理及相當的對價取得資產，否則可能被撤銷其讓渡行為，而必須返還資產。此外還應當注意各類不同形式資產的法定移轉方式、移轉時間等。例如：不動產以及一些特殊動產（如廠房、土地、車輛、船舶等）的轉移必須到不動產登記部門變更登記才能完成所有權移轉，而動產則以交付為所有權移轉方式。

2）股權收購協議

股權收購協議以目標公司的部分或者全部股份為交易的標的，這就決定了并購雙方在簽訂股權收購協議的時候除了前述共通的條款以外還要要注意以下事項：其一，簽訂股權收購協議的主體是收購方與目標公司的股東；其二，如果只是收購部分股權的話，那么要注意變更股東名冊；如是收購全部股權的話，那么要考慮并購交易結束后是保留目標公司主體資格還是注銷，相應的要到登記部門進行變更登記。再次，收購方應當與目標企業明確約定并購交易結束后經營管理層的改組程序。最后，是關于原目標公司雇員的留任以及福利待遇的調整。

3）合并協議 兼并協議必須經各方董事會及股東大會的批準。

吸收合并協議中較為重要的條款有：其一，續存公司增加股份的數量、種類；其二，續存公司對被并入公司的股東分配新股的規定；其三，續存公司應增加的資本額和關于公積金的事項；其四，續存公司應支付現金給并入公司股東的條款；其五，兼并各方召開股東大會批準該合同的日期。

如是新設合并公司，合同應包括如下內容：其一，新設公司發行股票的種類和數量；其二，新設公司的總部所在地；其三，新設公司對合并各公司的股東分配股份或現金的規定；其四，新設公司的資本額、公積金的數額及規定；其五，合并各公司召開股東大會批準該公司的時間和進行合并的具體時間。

該文章同時發表在 "★中國資本運營俱樂部★”博客圈，文章標簽: 律師盡職調查報告 并購法律意見書 并購 公司收購并購 企業并購 資本經營 并購律師 管理層收購（MBO）并購律師盡職調查報告

第四篇：房地產新政下外資并購境內房地產企業的實務操作01

房地產新政下外資并購境內房地產企業的實務操作

關鍵詞：房地產新政、股權并購、境外投資者、外商投資房地產企業、外債、股東****、對外擔保內容摘要：《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》頒布以后，無論從法律規定層面還是從實踐操作層面，境外投資者進入中國房地產市場的難度明顯加大。本文著眼于一起在房地產新政實施之后發生的外資并購境內房地產企業的實際案例，分析并購中涉及的與外商投資房地產企業緊密相關的法律問題，并介紹我們在辦案過程中所遇到的實際操作難題及相應對策，從外資并購這一側面揭示房地產新政對外商投資房地產企業的實際影響。前言 2006年7月11日，建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部門聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房【2006】171號）》（以下簡稱“房地產新政”），對外資進入中國境內房地產市場的途徑和條件做出了嚴格細致的要求。房地產新政實施之前，外資進入中國境內房地產市場的途徑多樣，包括但不限于境外主體直接收購境內樓宇、直接投資設立外商投資房地產企業、直接收購房地產項目公司資產并運營該資產、直接收購房地產項目公司股東股權以實質控制房地產項目等等。房地產新政的出臺無疑對境內房地產領域的外資準入問題加強了控制，縮緊了準入的途徑，同時也提高了準入的條件。無論是從法律規范層面還是從實踐操作層面，房地產新政對任何一種準入方式的影響都是廣大境外投資者迫切關注并且需要通過實踐加以論證的課題。近期，我們親自經辦了一起境外投資者股權并購境內房地產企業的案例（以下簡稱“并購案例”），切身體驗了房地產新政在房地產企業并購交易中的影響力。限于篇幅關系，本文中，筆者以該并購案例為主線，就外資股權并購境內房地產企業尤其是房地產新政對其之影響做一介紹，以求對擬通過股權并購進入中國房地產市場的境外投資者有所參考。案情簡介2006年底，兩家內資企業B和C（B和C為關聯企業）共同投資設立了一家房地產開發有限責任公司T，從事房地產開發經營業務，并以出讓方式取得了位于江蘇省W市的一塊國有土地使用權，目前尚處于前期辦理用地規劃手續的階段。境外投資企業A看中了該地塊的開發潛力和商品房銷售前景，決定與中方股東合作共同開發。合作的大致架構是A認購T的增資，并向T提供一筆股東****作為開發資金。為了實現其商業目的，我們為此次合作設計了以下操作方案： 首先，C將其在T的全部股份轉讓給B，使T變更為B系唯一股東的內資有限公司；其后，A認購T增加的注冊資本，同時T變更為一家中外合作經營企業；T領取外商投資企業批準證書并辦理中外合作經營企業營業執照后，A向T提供股東****，同時，T將其擁有的土地使用權抵押給A作為股東****的擔保。上述操作似乎并不復雜，但是，由于房地產新政的出臺，受其明文規定的限制以及其執行原則的影響，在實際經辦時，我們遇到了諸多細節上的難題，不得不從眾多選擇中挑選出最為可行的方案，最終付諸實施。我們將此次并購交易大致劃分為三個階段，初步調查階段、增資并購階段及****階段，分析各個階段因受房地產新政影響而需要重點考慮的法律問題和操作問題，并在下文中逐一予以介紹。外商投資第一道法律防線——律師盡職調查境外投資者以并購方式進入中國房地產市場，首先需要聘請專業律師對相關情況進行盡職調查，了解被并購房地產開發項目公司、項目公司股東及項目公司項下房地產的具體情況，分析其中的法律風險，進而作為確定具體并購形式、向被并購方提出合作前提要求、商談商業合作條件等的依據和基礎。以下，筆者簡要介紹律師盡職調查中通常應當涉及的主要方面。1.項目公司的基本信息基本信息主要包括項目公司的設立及存續情況、注冊資本、組織形式、股東情況等等。此外，注冊資本涉及到境外投資者入股金額和入股后所占比例，而組織形式和股東的多少及其性質則是在決定并購方式和交易架構時需要考慮的關鍵因素之一。因此，這些基本信息的真實合法和詳盡確實是投資的重大前提。律師通過從有關工商登記機關調查企業登記檔案并要求項目公司配合提供有關材料，作出相關法律分析。此外，作為房地產開發企業，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》和《房地產開發企業資質管理規定》等規定，項目公司應當依法取得相關房地產開發資質等級證書，依照核準的資質等級從事相應規模的房地產開發經營業務。當然，如果項目公司尚處于成立初期（如在領取營業執照后一至兩年內），則通常無法取得正式的資質證書，只能取得暫定資質證書。但律師應當審核該暫定資質證書上的有關內容并通過向有關房地產登記管理部門進行調查，進而確定項目公司房地產開發資質的真實性和有效性。2.資金狀況項目公司的股東是否已經實際繳足了其認購的全部出資，是控制股權并購法律風險和決定股權收購對價的重要前提之一。若原股東尚未實際繳足出資，境外投資者可以原股東實際已支付的出資額作為此次股權收購對價的考量依據。此外，若原股東存在出資不實的行為，境外投資者一旦入股成為項目公司股東之一，則有可能被追究補足出資的法律責任。因此，律師會同會計師通過審核驗資報告、項目公司財務報告等文件，可以讓境外投資者及時獲取股權交易談判中的重要籌碼，有效避免法律風險。3.房地產狀態項目公司作為一家房地產開發企業，其名下的主要甚至是唯一重大財產即是其擁有的房地產權益。項目公司已取得該房地產的權利證書、已取得有關規劃、建設等政府許可，均屬于項目公司及其股東必須向境外投資者明確披露并作出明確保證的事項。鑒于此部分內容涉及中國房地產法律政策非常廣泛，專業性很強，境外投資者需要委派房地產專業律師全程跟進對于項目公司房地產狀態的調查程序。調查內容包括但不限于土地取得方式、土地性質、土地合同、土地出讓金支付情況、相關權證等等。由于所涉范圍較廣，此處不宜一一展開，我們僅以并購案例中所涉及的一塊以出讓方式取得的用于開發商品房的國有土地使用權為例做一簡要介紹。首先，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》等相關法律規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓[1][1]。此外，根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國招標投標法》的規定，對于必須招投標的項目沒有采用招投標方式的，簽訂的有關合同無效。因此，項目公司應當通過招拍掛的方式取得土地使用權，并依法和土地所在地市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同。律師應當審核項目公司依法取得的有關中標通知書、土地使用權出讓合同等文件，以確保項目公司取得土地使用權的合同基礎的有效性。其次，項目公司必須按照出讓合同的約定支付土地使用權出讓金。根據有關規定，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。因此，項目公司應當向境外投資者或其指派律師披露土地使用權出讓金的支付情況，并提供有關收款部門出具的出讓金發票。之后，境外投資者應當委派律師仔細審核項目公司持有的關于房地產的相關證照，包括但不限于《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》等，以確定項目公司擁有經批準的合法開發權。在并購案例中，T根據相關土地使用權出讓合同共將取得三塊地塊的土地使用權并相繼進行開發，但在境外投資者介入時，T僅取得了其中一塊土地的土地使用權證，且尚未取得《建設工程施工許可證》。在綜合考慮了其他實際因素后，我們向境外投資者提供一份法律分析意見，并精心設計了關于風險控制的合同條款。境外投資者聽取了我們的意見后，果斷決定繼續進行合作。4.未履行完畢的合同審查項目公司尚未履行完畢的合同，也是律師為境外投資者需要調查的工作之一。從這些合同中，判斷出項目公司需要履行什么義務，對于此次股權并購交易是否會產生實質性影響等等。5.訴訟項目公司應當向境外投資者披露所有未決訴訟，包括未執行完畢的已生效判決和尚未裁判或裁判尚未生效的案件。6.其他在決定并購交易之前需要開展的盡職調查涉及許多內容，除了以上列舉的幾項重要內容之外，根據實際情況，還需要調查項目公司和其關聯企業之間的關聯交易、項目公司與其員工之間的勞動關系、項目公司的銀行帳戶情況、項目公司購買商業保險和社會保險的情況、項目公司的納稅情況等等，同時還需要對項目公司進行審計，以求盡可能綜合完整得評估并購的商業價值和法律風險。增資并購階段的法律問題和實務操作完成對項目公司的盡職調查之后，在參與境外投資者與項目公司及其股東的商業談判的同時，我們因地制宜地設計了交易架構，起草了一系列法律文件，包括但不限于合作框架協議、增資協議、中外合作經營合同、中外合作經營章程、資金監管協議、****協議、對外抵押合同等，并一一落實合同簽署、交易手續辦理、審批送件的操作程序。我們將針對并購案例操作過程中我們所考慮的以及實際遇到的重要法律問題，逐一做出說明與分析。1.企業形式并購案例中T經歷了兩次企業形式的變更，即1）在C將其在T的股份全部轉讓給B后，T由內資合資有限公司變更為內資一人有限責任公司；2）A認購T的增資后，T變更為中外合作經營企業。1)關于一人有限責任公司的問題若T的股東人數較多，所有股權并購相關法律文件均需要多方股東共同簽署，不僅使多方主體之間的法律關系復雜化，也不利于今后A參與股東會或董事會時的表決管理。為此，根據我們的建議，T內部股東之間進行了一次股權轉讓，使B成為T的唯一股東。以前，中國法律并不承認只有一名股東的內資有限責任公司的存在，但在新的《中華人民共和國公司法》于2006年1月1日實施之后，中國法律明確規定允許設立一人有限責任公司。借著新公司法的東風，T在外資并購之前很快就順利完成了股權結構調整，為A的入股清理了路線。2)外商投資房地產企業的組織形式根據中國外商投資有關法律規定，中國境內設立的外商投資企業主要有三種企業形式，即外商獨資經營企業、中外合資經營企業和中外合作經營企業。從法律規定層面，目前中國法律并未對外商投資房地產企業的組織形式作出強制性要求，但是，在實踐操作層面，是否存在一些限制呢？根據我們在上海市多年從事房地產法律服務的經驗，自2003年起，上海市即再未批準設立過中外合作形式的房地產開發企業。中外合資經營企業和中外合作經營企業的最主要區別存在于利潤分配方式上：中外合資經營企業要求中外股東嚴格按照各自的出資比例分配利潤，而中外合作經營企業的分配方式相對較為多樣，通?？梢杂芍型飧鞣阶孕屑s定。若嚴格按照出資比例予以分配利潤，許多境外房地產投資者尤其是海外基金公司將不能實現其快速收回投資回報的目的。雖然仍不乏實現該目的的操作途徑，但上海市的當地政策無疑封殺了順利實現該目的一條光明大道?？紤]到當地實踐可能有所限制，在并購案例中的并購項目正式啟動之前，我們就向江蘇省和W市的有關政府部門反復確認外商投資房地產企業組織形式的問題。慶幸的是，江蘇省目前尚無類似上海市的限制性要求，T已按照我們的計劃成功變更為一家中外合作房地產企業。我們認為，外資進入中國房地產市場之前，尤其是在房地產新政頒布后，境外投資者的注意力不應當僅僅停留在法律規定層面，還需要緊緊聯系投資目標房地產所在省市的實踐操作規程，這也要求境外投資者聘任的中國律師把好這前沿性的重要一關。2.房地產新政對外商投資房地產企業投資總額的特別規定中國外商投資有關法律規定對外商投資企業投資總額與注冊資本的比例有著明確的規定，但房地產新政對該比例提出了更高標準的要求：“外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現行規定執行”，即，投資總額在300萬美元以下（含）的，其注冊資本至少應占投資總額的十分之七，投資總額超過300萬美元的，其注冊資本至少應占投資總額的50%，其中投資總額在420萬美元以下的，注冊資本不得低于210萬美元。A認購增資后，T的投資總額和注冊資本的比例符合房地產新政的規定。3.境外投資者認購房地產企業增資的操作A認購T的增資是整個并購過程中最重要的步驟，也是對于A而言風險系數最高的環節。如何控制時間節點并防范風險，成為境外投資者尤為關注的問題，也是律師首要任務之一。1)合同簽署日至注資日期間的風險控制從交易合同的簽署到A實際注入增資額，需要經歷政府審批通過交易合同的過程。在這個時間段內，一方面，A還不是T的股東不能直接控制T的經營管理；另一方面，A已簽署了全部交易合同，一旦審批通過即行生效，A就需要承擔作為T的股東的相關義務。因此，控制T在交易合同簽署日到增資額注資日期間的經營變化至關重要。為此，我們在有關交易合同中設計了以下方案：首先，我們通過盡職調查盡可能將T在簽署日之前的各方面情況予以調查核實，A對我們的盡職調查內容的滿意作為簽署合同的前提；其次，B和T對與并購相關的一切事項作出詳盡披露，并在有關交易合同中對其披露內容在簽署日及注資日之前的真實性作出承諾與保證，作為A注資的先決條件之一；B和T共同向A 承諾，除了其在簽署日之前已向A披露的事實或經A另行書面同意的情形之外，T不會發生任何變化，如分配利潤、遣散員工、簽署累計超過一定金額的合同或其他對T可能產生重大影響的不利情形，該承諾作為A注資的先決條件之一。在合理合法的基礎上，我們通過精心搭建先決條件架構并巧妙運用措辭技巧，A和B對注資的先決條件達成了一致，有效地消除了A的顧慮。2)境外增資額的實際進入一旦注資條件滿足，A即應當履行注資義務。但問題隨之而來，在T辦理增資變更登記之前，A依法應當繳付的最低新增注冊資本額是多少？根據《關于外國投資者并購境內企業的規定》（以下簡稱“并購規定”）的有關規定，外國投資者認購境內公司增資，有限責任公司的股東應當在公司申請外商投資企業營業執照時繳付不低于20%的新增注冊資本。但是，房地產新政要求境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業的，須以自有資金一次性支付全部轉讓金。結合兩個規定的內容，我們在和A商討注資計劃時即指出應當在T變更登記為外商投資企業之前一次性注入全部認繳的新增注冊資本。果然，在我們進一步向W市有關部門確認時，得到了肯定的答復。緊接著，另一個現實問題擺在我們面前——T在A注資時仍系一家內資企業，沒有外匯帳戶，如何接納A注入的外匯資金？房地產新政出臺之前，根據國家外匯管理局《關于完善外商直接投資外匯管理工作有關問題的通知》及相關操作規程，在外商投資企業設立之前，可以境外投資者的名義開立臨時性的專用外匯帳戶，該帳戶內的資金可以依法辦理驗資手續。但是，房地產新政要求外資進入中國房地產市場應遵循“商業存在”原則，即外商投資企業設立之前外資原則上不得進入房地產市場。隨著房地產新政的出臺，開立存放外商投資房地產企業前期資金的臨時性專用外匯帳戶在操作上存在很大困難。上海市目前已無法開立此類帳戶，在W市也存在著同樣的問題。我們立即趕赴W市，和當地外匯管理部門和外資審批部門共同商討關于解決這個由于政策與實踐脫節而產生的迫在眉睫的問題的方案。最終，當地政府同意T在取得有關外資審批部門的批復之后、領取外商投資企業營業執照之前即可開立外匯帳戶。4.股權收購房地產企業審批環節的特別要求隨著并購規定的出臺，中國政府對中國境內并購項目的審批流程日趨完善與嚴格，并購當事人需要填寫一份由商務部統一制定的需報送文件的目錄清單，若存在清單中列明但未提交的文件，則當事人需要出具書面的說明。實踐中，境外投資者以股權并購方式進入境內房地產市場的審批程序和外資并購普通行業企業的審批程序并無實質差別，我們以下重點介紹在辦理并購案例過程中遇到的一些細節問題。1)關于評估股權價值的問題根據并購規定，并購當事人應以資產評估機構對擬轉讓的股權價值或擬出售資產的評估結果作為確定交易價格的依據。然而，就并購案例而言，T剛剛成立不久即按照其原有注冊資本的相應比例增資，且A全部以貨幣形式認購新增的注冊資本，我們認為并不存在需要評估的問題。我們就此向江蘇省W市的有關審批部門進行解釋，最終取得了該部門的認同，從而為并購案例的當事人省去了一筆金額不菲的評估費用。當然，此次成功系基于并購案例的特別情形，擬進行并購交易的當事人均應當事先向相關部門確認評估的必要性，以免耽誤交易的進程。2)關于境外投資者資信證明的問題房地產新政明確指出對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內進行并購活動，因此，境外投資者資信證明也是并購審批中必須提交的材料之一。但是，在房地產新政出臺后我們在上海辦理的另一個外商投資房地產企業設立項目中，境外投資者被要求對其資信證明辦理公證及認證。我們認為，首先，中國法律沒有明確規定資信證明必須經公證認證；其次，資信證明是由銀行對客戶的實際存款情況作出的證明文件，從保密性上或從實際操作上，公證或認證機關都不可能對每筆存款的真實性或合法性予以核對；此外，境外公證機關和銀行金融機構均屬于同一級別的專業機構，任一機構都無權對另一機構出具的文件予以審查。面對這種難以完成的要求，我們向要求機關提出了書面說明，從法律層面和操作層面充分解釋了我們的難處和國際操作慣例，最終說服了要求機關。當然，在并購案例中，A的資信證明并未被要求辦理公證或認證。3)臨時性批準證書和臨時性營業執照房地產新政提出了臨時性批準證書和臨時性營業執照的新概念，即依法批準設立的外商投資房地產企業，由商務主管部門和工商行政管理機關先頒發一年期《外商投資企業批準證書》和《營業執照》，待付清土地使用權出讓金后并取得《國有土地使用證》后再換發正式的《外商投資企業批準證書》和《營業執照》。并購案例中，由于T和土地管理部門簽署的國有土地使用權出讓合同項下包含了三塊土地（分期交付）及其出讓金（分期支付），增資并購時僅付清了部分出讓金并取得了其中一塊土地的國有土地使用證，因此，T變更為中外合作經營企業時僅取得一年期的批準證書和營業執照。股東****和對外擔保的政策與實務T取得外商投資企業批準證書和營業執照之后，并購交易應當已經完成，但是，作為并購合作的條件之一，A有義務向T發放且T也有義務向A舉借一筆近2億人民幣的等值美元****，以資助T的開發建設。1.房地產新政對房地產企業股東****的特別要求并購案例中，T從A取得****的行為，屬于T作為外商投資企業舉借外債的行為。根據《境內機構借用國際商業****管理辦法》、《外債管理暫行辦法》及相關規定，A和T簽署的股東****合同應當到有關外匯管理部門辦理外債登記手續，經登記后合同方能生效。T舉借****用于建設項目開發，根據其用途通常只能舉借中長期外債，即****期限超過1年。此外，中國法律對外債額度有明確的規定，中長期外債累計發生額和短期外債余額之和應當在投資總額和注冊資本之間的差額以內（以下簡稱“投注差”）。若外商投資企業的注冊資本尚未全額實繳到位的，其投注差如何確定，法律未予明確規定。實踐中存在這樣一種做法，即該企業實際可以舉借的外債額度，以其總投注差按照已繳注冊資本和總注冊資本的比例予以確定。但是，房地產新政對于外商投資房地產企業有著特別的規定：外商投資房地產企業注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外****，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯。2.對外擔保的實務操作要求債務人或第三人為債權人提供擔保，不失為保障債權回收安全性的最好措施之一。中國法律下，擔保的形式主要有保證、抵押、質押（包括動產質押和權利質押）、留置和定金。在對外擔保[2][2]的情形下，中國法律明確禁止采用留置和定金的形式，同時對于對外保證、對外抵押和對外質押也規定了一些附加條件。在并購案例中，A為了降低股東****的風險，要求T向其提供對外擔保，并曾提出三種方案，分別是：1）B作為保證人向A作出保證；2）B以其在T的股權作為對股東****的質押擔保；3）T將其擁有的國有土地使用權抵押給A作為擔保。為了實現A的目的，我們從法律規定和實際操作上充分分析了三種方案的可行性，最終選擇了采取對外抵押的方式進行操作。1)對外保證根據《境內機構對外擔保管理辦法》及其實施細則的有關規定，保證人為非金融企業法人的，其對外擔保余額不得超過其凈資產的50%，并不得超過其上年外匯收入，此外，內資企業只能為其直屬子公司或者其參股企業中中方投資比例部分對外債務提供對外擔保。也就是說，B作為一家內資企業只能按照其在T的出資比例為部分股東****提供對外擔保，更何況B實際上并沒有什么外匯收入。這樣，B為股東****提供對外保證的方案，存在法律上的障礙。2)對外質押關于采用股權對外質押的方案，由于有關法律作出了和對外保證相同的規定，同樣無法實現。3)對外抵押當我們因為法律限制而排除了對外保證和對外質押的可行性后，只剩下最后一個對外擔保形式了——和房地產新政息息相關的土地使用權對外抵押。能夠行得通嗎？法律允許抵押人將其依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物辦理對外抵押，但所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，此外，抵押人以自身財產為自身債務對外抵押，無需得到外匯局的事前批準，但須到外匯局辦理對外擔保登記手續并應當到相應部門辦理抵押物登記。由此可見，將T擁有的國有土地使用權對外抵押不存在法律上的障礙，但我們擔心的是，在房地產新政實施之后，W市的土地抵押管理部門是否允許辦理土地對外抵押的登記手續。經過我們和當地政府的多次溝通，相互交流意見，對外抵押的方案終于得到批準，也成為在房地產新政出臺之后W市受理的第一宗國有土地使用權對外抵押案件。結語房地產新政已經對包括并購方式在內的外資準入形式產生了實際影響，有關房地產管理部門、外資審批部門和外匯管理部門等均已相應地縮緊了操作口徑。當然，房地產新政并未封鎖外資進入中國房地產領域的大門，仍不乏準入的種種有效途徑。并購案例的成功即說明在房地產新政下，符合條件的境外投資者仍然能夠從事房地產投資活動，但必須時刻關注操作細節以保障交易的順利。此外，我們也在房地產新政出臺之后協助多家境外投資者以不同投資形式成功進入了中國房地產市場。誠然，房地產新政剛出臺不久，其本身還存在需要通過實踐予以驗證進而得以改善的過程，必須得以有效并合理地予以執行方能顯現其調節功能。在當前的實踐中，各地對于房地產新政的理解與執行尺度不盡相同，也在一定程度上加大了外資準入可行性的不確定性。這無疑增加了投資者的投資風險和成本，但也同時要求我們作為法律服務者密切關注和準確把握法律動態以及實踐操作，為廣大投資者提供預測風險、防范風險和控制風險的專業法律服務。謹希望高素質律師服務團隊提供的專業法律服務能夠在房地產新政的大環境下，成為外資準入時境外投資者的一盞導航明燈。

第五篇：調控政策加速房地產企業并購重組

調控政策加速房地產企業并購重組

作者: 程彩清 日期： 2011-07-28

2011年，房地產調控再次“亮劍”。先是加息重壓襲來，進一步收緊銀根。再是“限購令”重靴落地，“新國八條”在房價上漲過快的大中城市細則出臺。還有房產稅“敲山震虎”，已經箭在弦上，牽動著地產市場的神經。多從政策擠壓之下，不少勢單力薄的中小房地產企業出現了“錢荒”，不得不等人并購或賤賣資產。

房企抱團取暖5個月并購案超50宗

2010年9月29日，多部委出臺鞏固房地產市場調控成果措施，規定暫停發放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。2010年11月3月，住建部等部門下發通知，規定公積金貸款購買90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%.禁用公積金貸款投機性購房。2011年1月26日，國務院出臺新國八條房地產調控政策，要求進一步調控房地產市場，各地要確定價格控制目標并向社會公布，二套房房貸首付比例提高至60%.之后，央行2011年內連續6次上調存款準備金率，3次加息，信貸市場連續收緊。

新國八條及后續政策猶如肅殺的秋風，讓房企資金鏈開始變黃，為了過冬，房企紛紛抱團取暖，統計顯示，2011年前5個月出現超50宗房企并購案，項目和土地是并購主要風向。專家說，如果調控繼續嚴厲，銷售不暢，今年年底房企并購將“滾滾來”。

據南方都市報的不完全統計，4月和5月兩個月，房企之間土地、項目及股權轉讓等擬并購和收購案例超過20宗，涉及萬科地產、恒大地產、SO H O中國、奧園地產、嘉德置地、渝開發等房企。實際上，房企并購數據在今年第一季度就已經相當惹眼。根據清科研究中心的數據，2011年第一季度，房地產行業并購居首位，共完成32起并購案例，占比14.1%，超過2009年全年的并購案例數。也就是說，今年5個月就出現了超50宗并購案例。

在貨幣和市場環境不斷從緊的背景下，近期房地產開發企業間的土地、項目以及股權轉讓案例頻繁發生，尤其是對中小房企的兼并收購呈現出加劇的趨勢。但業內人士也認為，目前形勢并沒有危及到開發本身，因而房企整體的并購還未開啟大幕。現在以項目和地塊收購為主的并購模式屬于正常范圍內的交易，賣項目或土地的公司尋求套現，而接手方收購項目作為儲備。當資金狀況更為緊張，房企的整體并購就會出現，資金越緊持續越長，并購出現越多，數量越大。如果成交量持續下降，今年年底可能會出現并購潮。

地產大鱷趁機吞下缺錢的中小企業

房企資金來源主要有股東原始資本金投入、銀行貸款、賣房銷售收入、IPO或股票增發、信托貸款、發債、私募股權投資基金等。目前這些融資途徑已經被一一封堵。在“真差錢”的大環境下，資金實力薄弱、融資無門的中小房企瀕臨被吞并的危險境地，而像萬科這樣的已在全國廣泛布局、現金流和土地儲備充裕的“財大氣粗”的大型房地產公司則擇機擴展全國版圖，通過并購獲得業務和土地，將境遇拮據的小企業卷入麾下。

數據顯示，2010年中國房地產市場并購案例共發生近90起，其中萬科一年內收購24家公司，平均每半個月收購一家，金地也收購了13家公司，收購金額達4.73億元。進入2011年后，并購案例進一步增多。

據業內人士的透露，對房地產行業的開發貸款，所有商業銀行都已經收緊，但是在銀行內部對不同的企業有所區別，對優質企業的融資需求會相對寬松，部分央企和國企均在優質企業行列。

除了央企和國企，部分的民營企業資金狀況也相對樂觀，其中，以開發商業地產見長的SOHO中國最為典型。截至6月，SOHO中國的現金超過了180億元。6月23日，SOHO中國與匯豐、渣打等十家銀行簽署了最多相當于6.05億美元的3年期可轉讓貸款融資。在整體行業負債率超過60%的背景下，SOHO中國充裕的現金，無疑成為市場焦點。

據SOHO中國的董事長潘石屹介紹，今年SOHO中國計劃用于收購的資金達150億元。從今年4月以來，SOHO中國已經斥資88.04億元在上海相繼收購了曹家渡地塊、海倫路站地塊、SOHO中山廣場、四川北路站地塊等四個項目。雖然在CBD土地爭奪戰中，SOHO中國敗北，但潘石屹表示，這并不影響SOHO中國在下半年的收購計劃。

除了萬科等龍頭房企今年有進一步的并購意向外，海爾地產集團近日也表示，海爾地產也正在全國范圍內尋找適合收購的優質項目。他透露，目前海爾正在洽談的北京幾個地產項目，分別位于海淀區、房山區和通州區，預計收購金額在10億元左右，產品涉及住宅和寫字樓等多種業態。

上半年房地產市場呈現六大特點

7月14日，國務院常務會議部署繼續加強房地產市場調控工作，提出了五點加強措施（下稱“新國五條”），著實打破了房地產市場的沉寂之勢，可謂是對房地產市場最好的總結和展望。世聯地產研究認為，伴隨著政策進入消化階段，未來相當長一段時期內，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導。未來市場走勢正朝著政府預想的方向發展。

2011年上半年我國房地產市場呈現六大特點。

第一，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個大中城市住宅價格環比漲幅均未超過0.5%，環比下跌的城市有12個，與上月持平的城市有14個，漲幅較年初1月份回落的城市有53個。這些表明政府抑制房價過快上漲成效顯著，但同時也應該看到，多數城市房價依然是在環比上漲的，因而調控之路任重而道遠。

第二，房地產市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產市場依然活躍。從開發商銷售業績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導致其全年目標完成率有較大差異。在調高今年業績和政策趨緊的背景下，相當部分房企，如萬科、恒大、綠城、碧桂園、雅居樂、世貿、金地、保利香港等上半年的目標完成率均優于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。

第三，房地產市場重心明顯轉移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個百分點。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計劃單列市（即二線城市）銷售面積占全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個百分點。地級城市（即三線城市）銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個百分點。從2005年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年遞減2.2個百分點，二線城市平均每年遞減0.6個百分點，而三線城市平均每年遞增2.8個百分點，可見房地產市場重心發生明顯轉移。

第四，房地產行業調控政策穩步消化。目前對市場有較大影響的行業調控政策主要包括四個，分別是限貸政策、限購政策、限價政策和保障房政策。世聯地產調查數據顯示，今年2季度表示限貸和限購政策對其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個百分點。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續。鑒于目前房價尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松，以鞏固落實為主。“新國五條”也明確提出房價上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對保障房和房價控制目標的信心度比較低。世聯地產調查數據顯示，僅有18.4%的購房者認為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。我們認為保障房開工不足是導致2季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價控制目標均參考GDP或人均可支配收入增速，實為變相漲價令，導致僅有13.4%的購房者認

為該政策能夠起到平抑房價的作用。因而，“新國五條”將房價控制目標和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項政策上加大執行力度。

第五，房地產開發企業市場集中度明顯提升。數據顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國占比已達13.5%，比2010年提升3.3個百分點；全國前二十大房企銷售金額占比已達18%，比2010年提升3.6個百分點。在已公布上半年銷售業績的開發商中，萬科、中海、恒大、保利、碧桂園、雅居樂、華潤、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高于全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導致大型房地產開發企業市場集中度明顯提升。

第六，貨幣政策穩步執行，開發商資金鏈趨緊，拿地謹慎。貨幣政策是決定中國經濟周期的核心力量，對房地產市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經濟數據公布之后，社會各界所擔心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落（即滯脹現象）的疑慮已基本消除。目前政府采取穩健的貨幣政策，直接作用是配合行業政策收緊開發商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數據顯示，今年上半年房地產開發資金來源分類指數已經連續4個月低于100，表明開發商資金鏈不容樂觀。同時，房地產集合資金信托成立規模（1129億元人民幣）、海外發債融資（561億元人民幣）均比去年同期翻番，這些都反映出開發商加速資金儲備以應對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導致開發商拿地熱情驟減，拿地更加謹慎。今年上半年35個大中城市拿地平均溢價率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年時的水平。

下半年決定房地產市場的核心要素有兩個：一是政策不會放松，“新國五條”已經給市場傳遞了強烈的信號。下半年政策的著力點將是加大房價控制目標、保障房和部分房價過快城市的限購政策的落實力度，尤其是房價控制目標，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內潛在供應量放大是大概率事件，供大于求或成常態，未來市場走勢正朝著政府預想的方向發展，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導的局面。

專業測評認為內地房地產市場并購加劇

由中國房地產研究會、中國房地產協會與中國房地產測評中心聯合發布的《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》（下稱《報告》）顯示，在2009年房企IPO融資總額為302億，但進入2010年，這一數字卻為零，融資緊張程度可見一斑，加之2011年的調控大環境，整個房地產行業的市場集中度會進一步提高，2011年市場優勝劣汰的淘汰機制將加速運行。

由于房地產市場整體客戶量減少，《報告》認為2011年將出現全國六萬余家房地產企業競相追逐有限客戶的局面，這也造成了競爭白熱化，使得部分房企面臨嚴峻考驗。而“融資能力”將是這一次市場進行的“壓力測試”之關鍵指標。

經《報告》統計，2010年百強房企實現股權融資112億，較2009年的463億大幅縮減，而債券融資額為618億，較2009年的373億明顯增加。2010年信托融資大幅增長，從不到50億增長到194億，其中百強企業占據了130億。

之所以出現這種情況，是因為2010年4月下發的“國十條”明確規定對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。

此外，房地產企業的競爭進入百億級別。前20強房企銷售金額的中位數為326億元，明顯大于百強中位數79億元，門檻起點顯著提高，整個行業的競爭已經從數十億元的競爭態勢轉向百億競爭。