第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策與稽查實(shí)務(wù)講稿

房地產(chǎn)業(yè)稅收政策與稽查實(shí)務(wù)講稿

題外話:二套房貸首付五成了,如何理解這個(gè)政策含義,房地產(chǎn)這個(gè)東西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再漲了,政府希望的就是四平八穩(wěn)的慢慢漲,去年一年把以后幾年好日子過(guò)完了,今年還想再撈一把,就有點(diǎn)挑戰(zhàn)政府底線了,房地產(chǎn)啊還是悠著點(diǎn),中國(guó)人有句話叫中庸之道,過(guò)猶不及,你跑的太快了和跑的太慢是一樣的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以資本主義會(huì)有經(jīng)濟(jì)周期四環(huán)節(jié),真這么漲下去,只能快速的擠滅泡沫,帶來(lái)的是災(zāi)難,所以房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)感謝政府,勒緊疆繩,馬兒你悠著點(diǎn)跑.房地產(chǎn)業(yè)稅政這一塊也是熱點(diǎn),我是個(gè)房地產(chǎn)門外漢,但我畢竟呆稅務(wù)局,信息優(yōu)勢(shì)強(qiáng),加之努力肯鉆研,也知道點(diǎn)道道,在此不揣水平太低端出來(lái)給大伙嘗嘗,希望有用,現(xiàn)在不少財(cái)務(wù)人員不懂,稅官們也有不少不懂的,但稅官比較強(qiáng)勢(shì),忽悠下財(cái)務(wù)人員,財(cái)務(wù)人員被賣了還得給稅官數(shù)錢,希望借此文為信息對(duì)稱工作做點(diǎn)貢獻(xiàn).本文引用了不少大家的資料,便基本上是原創(chuàng),僅供參考,引用本文最好注明一下南通地稅局王越,尊重一下本人的版權(quán).例：A房地產(chǎn)企業(yè)有資質(zhì)，B企業(yè)沒(méi)有資質(zhì)，但B企業(yè)有本事搞到地搞通關(guān)系，于是B掛靠在A名下，如果B的開發(fā)應(yīng)稅行為以A名義對(duì)外且由A來(lái)負(fù)擔(dān)相關(guān)責(zé)任的，那么營(yíng)業(yè)稅納稅人就是A，B向A交納的承包費(fèi)屬于內(nèi)部資金往來(lái)不需要交納營(yíng)業(yè)稅。當(dāng)然如果不符合這一規(guī)定，納稅人就是B，其實(shí)這種情況不存在，因?yàn)锽不可能這么干，沒(méi)有資質(zhì)是開發(fā)不了房產(chǎn)的。

例：新營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)支付境外企業(yè)或個(gè)人提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)、咨詢勞務(wù)不再區(qū)分是否在境內(nèi)發(fā)生，需要代扣代繳營(yíng)業(yè)稅，但因?yàn)橥鈬?guó)企業(yè)不需要交納城建稅及教育費(fèi)附加，所以只需要代扣營(yíng)業(yè)稅，如果勞務(wù)完全在國(guó)外發(fā)生，企業(yè)所得稅勞務(wù)以歸屬地來(lái)判斷所得來(lái)源地，不需要扣交預(yù)提所得稅，如果勞務(wù)在國(guó)內(nèi)發(fā)生，構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)的，不需要扣交，由外國(guó)企業(yè)申報(bào)繳納。

例：房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用問(wèn)題，代收的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)如果符合營(yíng)業(yè)稅新條例的3個(gè)條件，不必作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，企業(yè)所得稅處理上作為代收代付款處理，但要注意一定要付出去，否則將作為應(yīng)稅收入處理。

代收的住房專項(xiàng)維修基金依然免稅，其實(shí)這個(gè)住房專項(xiàng)維修基金就是政府性基金，其他的代煤氣、自來(lái)水、電視臺(tái)、電信局代收的費(fèi)用如果作為售價(jià)或由房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票的話，作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，最好處理成代收代付，由相關(guān)公司直接和購(gòu)房人打交道，房地產(chǎn)公司置身事外，別沾惹其中惹了一身騷。

例：房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低不一定就得調(diào)整，營(yíng)業(yè)稅規(guī)定：價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額，注意這里是個(gè)并且條件，同樣的一套房，售給富二代和售給低保戶，開發(fā)商完全可以一房二價(jià)，因?yàn)槠髽I(yè)也有社會(huì)責(zé)任，給低保戶售價(jià)低點(diǎn)符合社會(huì)公共利益，但注意別把住房低價(jià)售給房產(chǎn)局副局長(zhǎng)弟弟，這個(gè)就是無(wú)正當(dāng)理由了。間接行賄嘛，現(xiàn)在行賄手段發(fā)達(dá)的很，A找B辦事，C是中介人，B不直接收錢，而是由C找一家飯店一起吃飯，500塊錢的菜由飯店收了50000，爾后飯店給B，曲線受賄！

例：銷售退回營(yíng)業(yè)稅金可退稅，銷售折扣營(yíng)業(yè)稅金退不了，房子售出去，購(gòu)房戶不要了，把發(fā)票退回來(lái)作廢，營(yíng)業(yè)稅可退還，房子質(zhì)量有問(wèn)題，發(fā)票退回來(lái)作廢，重新開具，營(yíng)業(yè)稅也可撈回來(lái)。

房子出售前找人，便宜個(gè)1-2%，屬于商業(yè)折扣，直接按折扣后的額度開票 交營(yíng)業(yè)稅，但覺得便宜少了，于是找關(guān)系人，房產(chǎn)商抹不開面子，又給了2%折扣，但因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅有規(guī)定，銷售折扣必須在銷售時(shí)與銷售金額在同一張發(fā)票上注明，所以這售后再給的折扣2%就不能沖減營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)因?yàn)樵瓉?lái)發(fā)票已經(jīng)開具，再開紅字發(fā)票也不合理，稅務(wù)局也不會(huì)讓，（但是企業(yè)所得稅沒(méi)強(qiáng)調(diào)同一張發(fā)票注明，企業(yè)所得稅可以沖收入）所以企業(yè)遇到這種情況，干脆以房屋質(zhì)量有問(wèn)題為名退回原有發(fā)票，重新開具發(fā)票，但估計(jì)買房的也不愿這樣干了，省個(gè)幾千塊錢得把人折騰死，必竟閑暇也是種財(cái)富。

例：房地產(chǎn)業(yè)之間融通資金不收利息怎么辦？

是不是無(wú)償提供應(yīng)稅金融保險(xiǎn)勞務(wù)？筆者認(rèn)為應(yīng)從合理性上判斷，如果是短期的資金融通，正如商業(yè)信用一樣，不需要認(rèn)為計(jì)稅依據(jù)明顯偏低（低到不收利息了），但如果金額巨大期限很長(zhǎng)，那就要核定征收營(yíng)業(yè)稅了。對(duì)于企業(yè)所得稅來(lái)說(shuō)沒(méi)什么影響，這邊調(diào)增利息所得，那邊調(diào)減利息支出，只要稅率一致，總體稅負(fù)沒(méi)少。

價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由如何理解，無(wú)償提供零價(jià)格是偏低嗎？這哪是偏低，簡(jiǎn)直就是到底了，所以說(shuō)稅法對(duì)無(wú)償提供勞務(wù)且無(wú)正當(dāng)理由也應(yīng)當(dāng)修正一下，可以核定，否則沒(méi)有正當(dāng)理由的無(wú)償提供勞務(wù)到底要不要交稅？

例：代銷還是自銷的區(qū)別，房地產(chǎn)商開發(fā)票給中介，中介開發(fā)票給購(gòu)房人并代辦產(chǎn)權(quán)證，雖然中介和房產(chǎn)商簽的合同是按基價(jià)代銷，實(shí)際上不屬于代銷，房地產(chǎn)商按基價(jià)結(jié)算銷售不動(dòng)產(chǎn)收入，中介按購(gòu)銷差價(jià)同樣按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，見國(guó)稅函（2005）917號(hào)，但如果說(shuō)發(fā)票由房地產(chǎn)商直接開給購(gòu)房戶呢，中介就按代理業(yè)來(lái)納稅，稅率一樣，稅目不致。

例：賣房贈(zèng)手機(jī)問(wèn)題，混合銷售不屬于，視同銷售也不對(duì)，贈(zèng)與又不是無(wú)償?shù)模P者想來(lái)想去，認(rèn)為手機(jī)就是房地產(chǎn)商提供的設(shè)備，此設(shè)備和房產(chǎn)組合銷售，如果有關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為手機(jī)是原材料，那就并入建筑方的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額吧，這個(gè)問(wèn)題，想想就腦子疼。

例：轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)差額還是全額納稅？ 財(cái)稅［2003］16號(hào)文件規(guī)定：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額”。單位和個(gè)人銷售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)的原價(jià)是指購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)發(fā)票上注明的價(jià)款，不包括購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)過(guò)程中支付的各種費(fèi)用和稅金。

針對(duì)何謂“土地使用權(quán)的受讓原價(jià)”，筆者發(fā)現(xiàn)了三個(gè)版本。

一、西部某省地稅局接到某請(qǐng)示內(nèi)容：納稅人轉(zhuǎn)讓從政府(國(guó)土部門)取得的土地，對(duì)原按有關(guān)規(guī)定繳納的各類稅、費(fèi)(即：契稅、土地出讓金、統(tǒng)征規(guī)費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、拆遷費(fèi))在計(jì)征營(yíng)業(yè)稅時(shí)是否可以扣除。

給出的批復(fù)內(nèi)容是：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)中，繳納的上述各類稅、費(fèi)不屬(財(cái)稅[2003]16號(hào))規(guī)定的扣除范圍，在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)不得扣除。

二、某計(jì)劃單列市地稅局給出的規(guī)定是：納稅人轉(zhuǎn)讓其受讓或抵債所得的土地使用權(quán)，以全部收入減去該土地使用權(quán)的受讓原價(jià)或抵債價(jià)格后的余額為營(yíng)業(yè)額。這里所稱“受讓”是指納稅人通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，且該納稅人在轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)時(shí)，是轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)的剩余年限內(nèi)的使用價(jià)值，對(duì)受讓后再重新申請(qǐng)開發(fā)立項(xiàng)，重新計(jì)算使用年限再轉(zhuǎn)讓的，不按本條款征收營(yíng)業(yè)稅，而應(yīng)按其轉(zhuǎn)讓價(jià)的全額征收營(yíng)業(yè)稅；納稅人轉(zhuǎn)讓通過(guò)政府出讓方式取得的土地使用 權(quán)的，再轉(zhuǎn)讓時(shí)，不按本條款征收營(yíng)業(yè)稅，而應(yīng)按其轉(zhuǎn)讓價(jià)的全額征收營(yíng)業(yè)稅。

三、某自治區(qū)地稅局的規(guī)定： 根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅［2003］16號(hào)文件關(guān)于“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額”的規(guī)定，經(jīng)研究并請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，區(qū)局意見：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去受讓土地使用權(quán)所支付的出讓金或轉(zhuǎn)讓金的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其受讓土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)不得扣除。

我們不難發(fā)現(xiàn)這三個(gè)文件的歧異處，假設(shè)某企業(yè)經(jīng)出讓方式獲得某宗土地1000畝，繳納土地出讓金7000萬(wàn)元，契稅280萬(wàn)元，其他拆遷安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等1000萬(wàn)元，該企業(yè)并未對(duì)該宗土地進(jìn)行開發(fā)，而是炒地皮，一年后以14000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓該宗土地。我們可以發(fā)現(xiàn)如果這個(gè)企業(yè)位于統(tǒng)一的中國(guó)內(nèi)的不同省級(jí)行政區(qū)會(huì)享有不同的營(yíng)業(yè)稅待遇。

假設(shè)這家企業(yè)位于西部某省或某計(jì)劃單列市，則得不到任何扣除，但是如果位于某自治區(qū)，則可獲得減除土地出讓金按差額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的待遇，前者需要交納14000×5%=700萬(wàn)元，而后者只需要交納（14000-7000）×5%=350萬(wàn)元。同樣的應(yīng)稅行為的稅負(fù)卻差了一倍。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況了？筆者認(rèn)為是某省與某計(jì)劃單列市賦予了營(yíng)業(yè)稅調(diào)節(jié)收入的功能，而歪曲了財(cái)稅［2003］16號(hào)文件的本意，這兩個(gè)地方的稅務(wù)當(dāng)局大約認(rèn)為炒地皮行為罪不可赦，故而采取不予扣除土地出讓金的政策以打擊這種炒買炒賣土地的投機(jī)行為，其實(shí)土地增值稅已經(jīng)具有了這種抑制投機(jī)的功能，對(duì)不進(jìn)行土地開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的土地，土地增值稅是享受不了20%的加計(jì)扣除的。

既然土地增值稅已經(jīng)有此功能，為什么還要再次賦予營(yíng)業(yè)稅這種功能呢？這給納稅人一種以營(yíng)業(yè)稅越俎代皰（土地增值稅）的嫌疑。而某自治區(qū)地稅局的文件則相對(duì)體現(xiàn)了財(cái)稅［2003］16號(hào)文件的原意，且文件中特別標(biāo)明“并請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局”，顯見這種處理方式才是國(guó)家財(cái)稅主管部門首肯的。

例：新舊合同銜接問(wèn)題。財(cái)稅（2009）112號(hào)規(guī)定，應(yīng)稅行為和計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定以合同到期日和09年12月31日孰先為原則。

A和B08年1月1日簽3年租房合同，當(dāng)時(shí)就收了360萬(wàn)租金，老營(yíng)業(yè)稅按權(quán)責(zé)發(fā)生制，08年每個(gè)月10萬(wàn)來(lái)交營(yíng)業(yè)稅，因?yàn)楹贤?0年12月31日到期，因?yàn)榧{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、稅率、納稅地點(diǎn)、扣繳義務(wù)人、人民幣折合率、減免稅優(yōu)惠政策等從09年1月1號(hào)要按新營(yíng)業(yè)稅來(lái)，所以09年1月1日租賃合同納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，所以2月15號(hào)前得把240萬(wàn)租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅12萬(wàn)交了。

A和境外B簽境外咨詢合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，當(dāng)天就收了180萬(wàn)咨詢費(fèi)，那么08年一年的120萬(wàn)因?yàn)槭蔷惩獾牟恍枰欢悾?9年呢？因?yàn)?9年6月30日早于09年12月31日，所以應(yīng)稅行為確定仍適用舊稅法，1分錢不用交。

再換一種思路，如果當(dāng)初這個(gè)B沒(méi)有未卜先知的本領(lǐng)（他再突發(fā)奇想，也不會(huì)想到中國(guó)的營(yíng)業(yè)稅改革成屬人征收呢，時(shí)至今日增值稅的應(yīng)稅勞務(wù)仍以勞務(wù)發(fā)生地屬地原則確定，同時(shí)流轉(zhuǎn)稅，差別哪這么大呢？）合同簽到了2010年6月31日，假設(shè)租金是300萬(wàn)，08年不征稅，但因?yàn)楹贤狡谕碛?9年12月31日，應(yīng)稅行為按新稅法來(lái)，屬于應(yīng)稅行為了，好了，09年1月1日因?yàn)閯趧?wù)是連續(xù)提供的，而錢早就收了，所以還是2月15日前把180萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅金交到稅務(wù)局，否則。。。稅務(wù)局自有辦法。例：村委會(huì)的土地如果辦理了政府征用改為國(guó)有土地，村委會(huì)收到的補(bǔ)償款作為土地使用者將土地歸還給土地所有者不征收營(yíng)業(yè)稅。如果村委會(huì)私下與開發(fā)商搞小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，集體土地還是那個(gè)集體土地，還在村委會(huì)名下，那么取得的開發(fā)商給的鈔票應(yīng)當(dāng)作為租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅，什么時(shí)候收到什么時(shí)候產(chǎn)生納稅義務(wù)。

如果是農(nóng)民房屋被拆遷取得的補(bǔ)償費(fèi)呢？是否需要按照國(guó)稅函（1997）87號(hào)規(guī)定：對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)-其他土地附著物稅目征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人認(rèn)為不能這么干！你稅務(wù)局這么干了，非被農(nóng)民打出狗腦子來(lái)，本來(lái)補(bǔ)償就比城里的低，加之城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)是不交營(yíng)業(yè)稅的。其實(shí)拆遷費(fèi)暫免營(yíng)業(yè)稅是有道理的，現(xiàn)在都是強(qiáng)勢(shì)拆遷，沒(méi)幾個(gè)人愿意主動(dòng)拆遷的，主動(dòng)拆遷嘛征個(gè)營(yíng)業(yè)稅還有道理，這推土機(jī)不經(jīng)我同意就把我家平了，我拿點(diǎn)拆遷費(fèi)還要交稅？

例：B房地產(chǎn)商以零價(jià)格銷售給C一套房產(chǎn)，從政府處取得100萬(wàn)收入，營(yíng)業(yè)稅怎么辦？

根據(jù)新營(yíng)業(yè)稅，將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與企業(yè)或個(gè)人需要視同銷售申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)所得稅也需要視同銷售處理，對(duì)于從政府處取得的100萬(wàn)因?yàn)闆](méi)有為政府提供應(yīng)稅行為，所以不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，但應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)所得稅的收入。

例：誠(chéng)意金需要交納營(yíng)業(yè)稅？

一房地產(chǎn)公司3月1日某樓盤正式開盤，每位欲購(gòu)房戶需交納一萬(wàn)元誠(chéng)意金，才享有搖號(hào)選房的權(quán)利，規(guī)定在3月10日搖號(hào)并正式簽訂購(gòu)房合同時(shí)，如簽訂合同則此誠(chéng)意金抵充房款，如不簽訂合同，作為違約金歸房地產(chǎn)公司所有，那么房地產(chǎn)公司收取誠(chéng)意金時(shí)需要交納營(yíng)業(yè)稅嗎？簽訂合同時(shí)因購(gòu)房戶不簽合同導(dǎo)致的違約金要交營(yíng)業(yè)稅嗎？

首先我們來(lái)了解一下誠(chéng)意金的具體涵義，析其實(shí)質(zhì)來(lái)解決問(wèn)題，誠(chéng)意金這一概念系來(lái)自港臺(tái)地區(qū)，我國(guó)法律上并沒(méi)有誠(chéng)意金之說(shuō)。

根據(jù)新修訂的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第25條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，那么誠(chéng)意金是否屬于預(yù)收帳款呢？我們?cè)賮?lái)了解一下預(yù)收帳款的定義，根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，預(yù)收帳款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收帳款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的，對(duì)應(yīng)于本例，即納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，所收到的預(yù)收款應(yīng)當(dāng)建立在購(gòu)房合同基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)公司3月1日收取誠(chéng)意金時(shí)，顯然是尚未簽訂購(gòu)房合同的。

有的同志認(rèn)為此項(xiàng)誠(chéng)意金屬于訂金或定金性質(zhì)，我們認(rèn)為所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒(méi)有合同即不可定義為“定金”。也即定金亦非預(yù)收帳款。那么另一個(gè)概念“訂金”呢？其實(shí)訂金并不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。本例的誠(chéng)意金屬于預(yù)付款嗎？購(gòu)房戶尚沒(méi)有決定購(gòu)房，何來(lái)的預(yù)付款？

由上述分析可見本例的誠(chéng)意金均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款性質(zhì)，因此房地產(chǎn)公司3月1日收取的誠(chéng)意金不應(yīng)作為預(yù)收帳款征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，如果3月10日購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，則建立在購(gòu)房合同上的此一誠(chéng)意金便符合了預(yù)收帳款的性質(zhì)，此時(shí)應(yīng)與其他房屋銷售價(jià)格與價(jià)外費(fèi)用合并征收營(yíng)業(yè)稅，如果購(gòu)房者放棄簽訂合同，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定的應(yīng)稅范圍，房地產(chǎn)公 司取得的此項(xiàng)收入并不屬于營(yíng)業(yè)稅法所規(guī)定的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，即房地產(chǎn)公司所沒(méi)收的這筆違約金并不是建立在應(yīng)稅行為基礎(chǔ)上的，因此不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不予征收營(yíng)業(yè)稅，至于購(gòu)房戶是否可以索回誠(chéng)意金，則是相關(guān)民事法律的問(wèn)題，購(gòu)房戶可以在民事法律范圍內(nèi)要求房地產(chǎn)商返還這筆預(yù)付款，因?yàn)楸纠蟹康禺a(chǎn)商規(guī)定的不購(gòu)房即沒(méi)收違約金的合同本質(zhì)上違背了合同法。

例：合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題。

合作建房，是指由甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四種模式，我們分別舉例來(lái)論述營(yíng)業(yè)稅的處理辦法，給大家提供一個(gè)思路，由于本文屬于商榷性質(zhì)，因此歡迎大家提出寶貴意見．

一、甲企業(yè)提供5000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供2000萬(wàn)元資金并負(fù)責(zé)施工。雙方協(xié)議，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價(jià)為800萬(wàn)元，其余留作自用。

分析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第３２條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押．而第６１條第２款又規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書．

由此可見，房屋產(chǎn)權(quán)是離不開土地使用權(quán)的，沒(méi)有所謂的只擁有房產(chǎn)權(quán)而不擁有土地使用權(quán)的＂空中樓閣＂．

我們注意到國(guó)稅函發(fā)（１９９５）１５６號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一>的通知》第十七條規(guī)定的合作建房有這樣一句話＂土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)．＂對(duì)照城市房地產(chǎn)管理法不難發(fā)現(xiàn)其中矛盾之處，即不擁有土地使用權(quán)的房屋是不可能有房屋所有權(quán)的，則根本談不上以房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)來(lái)交換之舉．

為此在國(guó)稅函（２００５）１００３號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房．

無(wú)獨(dú)有偶的是我們?cè)趪?guó)稅發(fā)（２００９）３１號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》中發(fā)現(xiàn)了類似的影子，３１號(hào)文第３６條有如下規(guī)定：企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，如開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作合資方）分配開發(fā)產(chǎn)品的，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額．如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理．

因此乙企業(yè)支付的２０００萬(wàn)應(yīng)視同甲企業(yè)的預(yù)收款項(xiàng)，而乙企業(yè)的建筑行為則可以理解為甲企業(yè)為建設(shè)單位,乙企業(yè)為建筑單位的承建模式．對(duì)甲企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅在收到預(yù)收款時(shí)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按５％的稅率計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅２０００×５％＝１００萬(wàn)元，而乙企業(yè)的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付２０００萬(wàn)的購(gòu)房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè)３％稅率申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，新營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此乙方應(yīng)當(dāng)在與甲方簽訂合同時(shí)即確認(rèn)建筑業(yè)應(yīng) 稅義務(wù)發(fā)生．申報(bào)交納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅２０００×３％＝６０萬(wàn)元．

甲方在建成后又出售的５０％部分應(yīng)當(dāng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅８００×５％＝４０萬(wàn)元．

二、甲方將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬(wàn)元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。

分析：如例一所分析的那樣，乙方出資的１０００萬(wàn)元可以理解為租賃甲方建筑物的預(yù)付租金，根據(jù)新營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此對(duì)甲方應(yīng)當(dāng)在建筑工程開工時(shí)視同收到租金，按服務(wù)業(yè)中的租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅１０００×５％＝５０萬(wàn)元．而乙方則根據(jù)與甲方簽訂的委托代建合同來(lái)確定稅目，根據(jù)國(guó)稅函發(fā)（１９９５）１５６號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一>的通知》第七條規(guī)定，如果乙方承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，無(wú)論其是否參與施工，均應(yīng)按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅，如果乙方不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對(duì)乙方此項(xiàng)業(yè)務(wù)按服務(wù)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅．

因此如果屬于前者，乙方按照１０００萬(wàn)元的總承包額減去分包額后余額作為建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，如果屬于后者，則只按從甲方取得的委托代理費(fèi)作為服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)．

三、甲方以土地使用權(quán)10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬(wàn)元合股，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配形式，該合營(yíng)企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量均相同的住宅用戶500套，當(dāng)年銷售400套，每套售價(jià)16萬(wàn)元，年終按照董事會(huì)決議，對(duì)投資各方應(yīng)分配的利潤(rùn)采取實(shí)物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨(dú)占權(quán)。

分析：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅稅目注釋>（試行稿）的通知》規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅．因此甲方以土地使用權(quán)入股行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍．

當(dāng)年合營(yíng)企業(yè)銷售的４００套房屋，共計(jì)銷售額６４００萬(wàn)元，按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅６４００×５％＝３２０萬(wàn)元．

對(duì)投資各方采取實(shí)物分配利潤(rùn)的方式可以理解為合營(yíng)公司銷售房地產(chǎn)后以現(xiàn)金分配利潤(rùn)，也可以理解為合營(yíng)公司以銷售不動(dòng)產(chǎn)抵償應(yīng)付的股利，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)合營(yíng)企業(yè)對(duì)甲乙雙方分配的房屋充作利潤(rùn)分配按照納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅（５＋８）×１６×５％＝１０.４萬(wàn)元.四、甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，協(xié)議規(guī)定，房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益，合營(yíng)企業(yè)共取得房屋銷售收入1000萬(wàn)元，甲方取得投資收益200萬(wàn)元。

分析：根據(jù)國(guó)稅函發(fā)（１９９５）１５６號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一>的通知》第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征稅．

因此應(yīng)當(dāng)對(duì)甲方按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅２００×５％＝１０萬(wàn)元，對(duì)合營(yíng)企業(yè)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅１０００×５％＝５０萬(wàn)元.但是我們注意到２００５年修訂、２００６年１月１日開始執(zhí)行的《中華人民共和國(guó)公司法》第３５條規(guī)定：有限責(zé)任公司股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利，但全體股東約定不按照出資比例分取紅利的除外；第１６７條規(guī)定：股份有限公司按照股東持有的股份比例分配，但股份有限公司章程規(guī)定不按持股比例分配的除外．

因此我們認(rèn)為隨著新修訂公司法的執(zhí)行，對(duì)于甲方按照公司章程約定取得的不按照出資比例或持有股份進(jìn)行分配的紅利股息是否也應(yīng)認(rèn)同為以不動(dòng)產(chǎn)投資入股、參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，而不予征收營(yíng)業(yè)稅呢．因?yàn)榧追胶鸵曳皆诮M建合營(yíng)企業(yè)后事實(shí)上存在著共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的事實(shí)，甲方不會(huì)因?yàn)檎鲁碳s定取得固定收入而不承擔(dān)公司破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)．

例：拆了80000平米，補(bǔ)了90000平米，超過(guò)的10000平米收了3000萬(wàn)，總可售20萬(wàn)，除拆遷成本外還有3億，問(wèn)營(yíng)業(yè)稅處理？

（X+30000）÷20×8=X，X=20000，成本價(jià)20000+貨幣補(bǔ)償3000=23000算營(yíng)業(yè)稅，國(guó)稅函發(fā)（1995）549號(hào)精神，面積內(nèi)按成本算，超面積按市場(chǎng)價(jià)算。但是如果拆遷戶和房地產(chǎn)商達(dá)成協(xié)議，以房換房約定售價(jià)30000萬(wàn)，則不需要再核定，直接按30000作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。

例：房地產(chǎn)商賣房后承諾每平方米100元替購(gòu)房戶租出去，如果以120元租出去的話，因?yàn)樽赓U合同是購(gòu)房戶和租戶簽的，房地產(chǎn)商以20元差價(jià)按代理業(yè)納稅，如果只租了80元，房地產(chǎn)商虧了，自然沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅，但倒找給購(gòu)房戶的20元差價(jià)因?yàn)闆](méi)有向購(gòu)房戶提供應(yīng)稅行為所以不涉及營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)商沒(méi)錢了，想法子將房子抵押給小張2年，小張給房地產(chǎn)商20萬(wàn)，小張想想房子空著也是空著，于是租給小王30萬(wàn)，房地產(chǎn)商屬于租賃業(yè)按20萬(wàn)貸款利率核定征收，小王這20萬(wàn)里面肯定含本利，就利錢再核定征收小王的金融保險(xiǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅，小王轉(zhuǎn)租的部分營(yíng)業(yè)稅不得差額扣除，統(tǒng)統(tǒng)的交租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅。

例：無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)免稅的例外。

財(cái)稅（2009）111號(hào)，離婚財(cái)產(chǎn)剖析，無(wú)償贈(zèng)與配偶父母子女祖父母外祖父母孫子女外孫子女兄弟姐妹（體現(xiàn)了男女平等），承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人（撫養(yǎng)是大養(yǎng)小，贍養(yǎng)是小養(yǎng)大），房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼續(xù)人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。這里的死亡應(yīng)當(dāng)包括宣告死亡。

例：銷售毛坯房簽個(gè)合同，再簽個(gè)精裝修合同，想撈點(diǎn)銷售不動(dòng)產(chǎn)和建筑業(yè)的稅率差。

是不是一項(xiàng)銷售行為？是的，屬不屬于兼營(yíng)？不屬于，好，按銷售不動(dòng)產(chǎn)來(lái)征稅，就別想歪點(diǎn)子了，當(dāng)然房地產(chǎn)公司可以找個(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)，專門搞裝修的去玩這一套，房地產(chǎn)公司就別玩了。

國(guó)稅函（2007）606《關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

可見裝修費(fèi)用是視同為轉(zhuǎn)移為產(chǎn)權(quán)價(jià)格的，當(dāng)然買個(gè)毛坯房再請(qǐng)人裝修，這個(gè)裝修費(fèi)就不必交契稅了。

例：免租期的營(yíng)業(yè)稅處理，前兩年免租，后三年每年收取100萬(wàn)租金，前兩年無(wú)償提供勞務(wù)且有正當(dāng)理由，不需要交營(yíng)業(yè)稅，后三年收到時(shí)就產(chǎn)生租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)，房產(chǎn)稅前兩年納稅人無(wú)租使用，由實(shí)際使用人按房產(chǎn)余值交房產(chǎn)稅，后三年看各省的規(guī)定，有的規(guī)定分年算，有的規(guī)定一次預(yù)收幾年房租的一次性交。城鎮(zhèn)土地使用稅無(wú)租使用的，由實(shí)際使用人來(lái)交。

例、房地產(chǎn)公司購(gòu)入土地，直接作為開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不需要作為無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)處理，如果作為土地使用權(quán)進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)調(diào)增攤銷價(jià)值作為納稅調(diào)增。房地產(chǎn)公司天生就是蓋房的料，不是制造業(yè)企業(yè)準(zhǔn)備打萬(wàn)年樁，就是買地建房高價(jià)售房，打一槍換一個(gè)地方的。

例、土地閑置費(fèi)問(wèn)題，最近報(bào)載廣東某企業(yè)拿了地沒(méi)開發(fā)，結(jié)果白白損失了預(yù)交的土地保證金1個(gè)多億，這個(gè)錢可以作為損失稅前扣除（其實(shí)扣不扣這企業(yè)都算虧死了），但如果土地未按合同要求開發(fā)而被征收了土地閑置費(fèi)怎么辦？筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)作為開發(fā)成本來(lái)處理，如果最終這塊地就沒(méi)開發(fā)，再將土地閑置費(fèi)作為損失沖管理費(fèi)用。如果交了費(fèi)用后又開發(fā)了，當(dāng)然還是當(dāng)初就作為開發(fā)成本處理的較好。

例：A是開發(fā)商，B是中介，C是購(gòu)房戶，B要求中介費(fèi)為最低房屋銷售基價(jià)的1.5%，超過(guò)基價(jià)部分，A拿55%，B拿45%，銷售基價(jià)3000元每平米。

C掏了3500元：銷售合同中有A的身影，A確認(rèn)收入3500，B確認(rèn)收入3000×1.5%+500×45%=270元，B的銷售費(fèi)用（中介費(fèi)）也是270.假如銷售合同中沒(méi)有A的身影，A的收入=3000+500×55%=3275元，營(yíng)業(yè)費(fèi)用也是270，B的收入=270，C掏了2800，銷售合同中有A的身影，A確認(rèn)收入3000，銷售費(fèi)用3000×1.5%=45元，B賣虧了200-45=155元，如果沒(méi)有A的身影，A確認(rèn)收入3000，銷售費(fèi)用45，B虧了155。

例：房地產(chǎn)租金收入，既可按合同約定日期確認(rèn)收入，也可按權(quán)責(zé)發(fā)生制來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的，據(jù)說(shuō)上市公司只有18家這樣搞，可見這種情況在中國(guó)還是很少出現(xiàn)的，如果按公允模式來(lái)計(jì)量投資性房地產(chǎn)，折舊或攤銷應(yīng)當(dāng)可以調(diào)減，稅法必須兼顧公平，不能只調(diào)增不調(diào)減。

例：房地產(chǎn)買地后收到的政府補(bǔ)貼怎么辦？我們知道土地使用權(quán)出讓不是市場(chǎng)上買菜，可以打個(gè)折扣，明碼標(biāo)價(jià)，售后不容退貨，因此如果政府賣了地后又返還，根本不可能開出“返還出讓金”這種票據(jù)來(lái)，只能是以其他名義給的補(bǔ)貼，因此這種補(bǔ)貼只能算政府補(bǔ)助計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，不能作為銷售折扣或折讓沖土地成本，但是不少地方出臺(tái)政策，為了確保土地增值稅收入，作出了可以沖減土地成本的決定，真正是也是是，非也是是，反正稅務(wù)局就是個(gè)是。

例：視同銷售的問(wèn)題，外購(gòu)的用于視同銷售用途，要看這個(gè)外購(gòu)的有沒(méi)有改變物質(zhì)形態(tài)，如果買個(gè)手機(jī)贈(zèng)送給別人，按購(gòu)進(jìn)價(jià)確認(rèn)視同銷售的收入，但如果把這個(gè)手機(jī)改裝一下（假設(shè)的，其實(shí)房地產(chǎn)商也沒(méi)這本事），就要按公允價(jià)值確認(rèn)視同銷售收入了。

例：代扣稅費(fèi)的手續(xù)費(fèi)收入處理，現(xiàn)在不少地方均將其作為征稅收入，其實(shí)有待商榷，有這么個(gè)案例，某老板因?yàn)樨暙I(xiàn)突出，政府獎(jiǎng)了他100萬(wàn)，老板很公義，把這筆錢交到公司帳上，結(jié)果公司按捐贈(zèng)交了25%的稅，這個(gè)老板又因?yàn)閭€(gè)稅未交補(bǔ)了20萬(wàn)的稅，總共從政府那拿了100萬(wàn)，結(jié)果稅交了45萬(wàn)，加上罰款，沒(méi)撈幾個(gè)錢。

如果這個(gè)老板不把這個(gè)錢入在帳上，稅務(wù)局也不會(huì)發(fā)現(xiàn)，這100萬(wàn)就算是個(gè)人的合法收入了。

例：商住樓應(yīng)當(dāng)分為兩個(gè)成本對(duì)象來(lái)處理，因?yàn)榘凑粘杀緦?duì)象確定原則中的功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則，商鋪和住宅都有很大差異，但實(shí)踐中同為一棟樓，這個(gè)成本如何區(qū)分是個(gè)大問(wèn)題，福建省按照建筑面積來(lái)平攤，廣東省設(shè)計(jì)了個(gè)指數(shù)，我覺得廣東省的方法比較科學(xué)，另外土地增值稅要分別確認(rèn)收入額和扣除額，以爭(zhēng)取住宅部分未超20%免稅待遇。

例：一塊宗地上分兩期開發(fā)，可售面積15萬(wàn)，已售12萬(wàn)，自用1萬(wàn)，未售2萬(wàn)，二期可售10萬(wàn)，有個(gè)共用的幼兒園成本50萬(wàn)，這個(gè)配套設(shè)施幼兒園應(yīng)當(dāng)由一期負(fù)擔(dān)的50÷(15+10)×15=30, 例：在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本，對(duì)于房地產(chǎn)商而言是吃虧的，假如07年有100萬(wàn)成本沒(méi)有取得，如果取得的話可以抵33萬(wàn)所得稅，現(xiàn)在08年取得了，靠，只能在08年抵，才抵25萬(wàn)，不僅不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制，企業(yè)還吃個(gè)悶虧。

例：職工免費(fèi)午餐問(wèn)題，財(cái)企（2009）242號(hào)規(guī)定：企業(yè)給職工發(fā)放的未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費(fèi)補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理，而國(guó)稅函（2009）3號(hào)福利費(fèi)中的職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼是給食堂的，所以企業(yè)這種補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)并入工資，不要放在福利費(fèi)里面，因?yàn)楣べY合理就可扣除，而福利費(fèi)有14%限額。當(dāng)然有的地方稅務(wù)局要求將其放入職工福利費(fèi)，那就現(xiàn)官不如現(xiàn)管，聽稅務(wù)局的。

例：補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)和補(bǔ)充年金保險(xiǎn)的問(wèn)題。

一、兩險(xiǎn)的重要前提是符合相關(guān)政府出臺(tái)的法律、法規(guī)、規(guī)章，如果沒(méi)有這個(gè)前提，哪怕冠以兩險(xiǎn)之名，也不能享受兩險(xiǎn)的稅收待遇，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕27號(hào)）規(guī)定：自2008年1月1日起，企業(yè)根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，分別在不超過(guò)職工工資總額5%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除；超過(guò)的部分，不予扣除。可見前提是“國(guó)家有關(guān)政策”，目前補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)（年金）的國(guó)家政策是2004年5月1日開始施行的《企業(yè)年金試行辦法》，而補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)則由各地省市政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。無(wú)論是哪項(xiàng)政策，都強(qiáng)調(diào)了兩險(xiǎn)需分別以社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)和社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)為基礎(chǔ)，即只有在繳納了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)與社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)后才可以參保兩險(xiǎn)，比如《企業(yè)年金試行辦法》第2條規(guī)定：本辦法所稱企業(yè)年金，是指企業(yè)及其職工在依法參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自愿建立的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。某市《補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)管理辦法》第2條規(guī)定：本辦法適用于本市基本醫(yī)療保險(xiǎn)統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)已參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)或住院和特殊門診醫(yī)療保險(xiǎn)（以下統(tǒng)稱基本醫(yī)療保險(xiǎn)）的單位及人員。

值得關(guān)注的是盡管27號(hào)文對(duì)于“國(guó)家有關(guān)政策”概念模糊，但是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)年金個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕694號(hào)）第6條則規(guī)定：本通知所稱企業(yè)年金是指企業(yè)及其職工按照《企業(yè)年金試行辦法》的規(guī)定，在依法參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自愿建立的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)。印證了上述觀點(diǎn)。因此企業(yè)如未參保社會(huì)保險(xiǎn)，卻投保了相應(yīng)商業(yè)機(jī)構(gòu)的兩險(xiǎn)，這樣的兩險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第36條規(guī)定：除企業(yè)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定為特殊工種職工支付的人身安全保險(xiǎn)費(fèi)和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以扣除的其他商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)外，企業(yè)為投資者或者職工支付的商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，不得扣除。

二、兩險(xiǎn)是普及性的福利而非個(gè)別人的盛宴，新企業(yè)所得稅法充分體現(xiàn)了尊重勞動(dòng)付出、保障員工權(quán)益的精神，比如廢除計(jì)稅工資辦法、應(yīng)付福利費(fèi)實(shí)際發(fā)生允許扣除等，因此27號(hào)文特別強(qiáng)調(diào)了“全體員工”，即參保兩險(xiǎn)的必須是全體員工，而非只為公司中高層投保，只為一部分人投保的兩險(xiǎn)不得根據(jù)27號(hào)文限額扣除，而應(yīng)視作商業(yè)保險(xiǎn)，不得扣除，作納稅調(diào)增處理。另外根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第35條規(guī)定：企業(yè)為投資者或者職工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，在國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，準(zhǔn)予扣除。結(jié)合27號(hào)文分析，如果僅為投資者投保兩險(xiǎn)，盡管符合實(shí)施條例35號(hào)文要求，（35號(hào)文用了“或者”）但卻與27號(hào)文“全體員工”相悖，因此投保的兩險(xiǎn)至少要包括全體職工。投資者如果在企業(yè)任 職或者受雇，應(yīng)當(dāng)視為職工處理。

三、兩險(xiǎn)扣除并非真正意義上的所得扣除，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第9號(hào)-職工薪酬》將兩險(xiǎn)納入了職工薪酬的范疇，在確認(rèn)和計(jì)量上要求在職工為企業(yè)提供服務(wù)的會(huì)計(jì)期間，企業(yè)應(yīng)根據(jù)職工提供服務(wù)的受益對(duì)象，將應(yīng)確認(rèn)的職工薪酬計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益，同時(shí)確認(rèn)為應(yīng)付職工薪酬。

例：2008年某企業(yè)支付補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)6萬(wàn)元，工資薪金總額100萬(wàn)元，其中歸屬直接生產(chǎn)工人3萬(wàn)元，管理人員3萬(wàn)元。（為說(shuō)明問(wèn)題，例題簡(jiǎn)化處理）

計(jì)提并繳納補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)的會(huì)計(jì)分錄：

借：生產(chǎn)成本30000 借：管理費(fèi)用30000 貸：應(yīng)付職工薪酬-補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)60000 借：應(yīng)付職工薪酬-補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)60000 貸：銀行存款60000 根據(jù)27號(hào)文規(guī)定，企業(yè)作納稅調(diào)增所得額10000元（60000-100萬(wàn)×5%）。其實(shí)企業(yè)真正進(jìn)入當(dāng)期損益的只有30000元，如果按照進(jìn)入損益的30000元調(diào)整，只需調(diào)整5000元（30000-50萬(wàn)×5%）。類似于對(duì)固定資產(chǎn)折舊的處理。

四、兩險(xiǎn)的個(gè)人所得稅處理不同，補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)的個(gè)人所得稅處理適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)年金個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕694號(hào)），而補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)則應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位為員工支付有關(guān)保險(xiǎn)繳納個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2005〕318號(hào)）的規(guī)定處理，即對(duì)企業(yè)為員工支付各項(xiàng)免稅之外的保險(xiǎn)金，應(yīng)在企業(yè)向保險(xiǎn)公司繳付時(shí)（即該保險(xiǎn)落到被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)帳戶）并入員工當(dāng)期的工資收入，按“工資薪金所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅款由企業(yè)負(fù)責(zé)代扣代繳。另外由于兩險(xiǎn)均不屬于免稅保險(xiǎn)險(xiǎn)種，個(gè)人工薪所得不得扣除個(gè)人繳付的兩險(xiǎn)支出。

例：雇主責(zé)任險(xiǎn)能否稅前扣除？

這種險(xiǎn)主要是為公司投保的，而不是為員工投保的，員工出事了由保險(xiǎn)公司賠付給公司，因此這種險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)理解為可以扣除。具體參見楊文國(guó)大俠的解釋。

例：預(yù)售收入在稅法上就是銷售收入，因此可以作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除基數(shù)，但扣一不扣二，結(jié)轉(zhuǎn)為收入時(shí)不能再重復(fù)扣除。

例：房地產(chǎn)綠化這一塊很難核實(shí)，一棵樹動(dòng)輒上百萬(wàn)？如果是從農(nóng)民處購(gòu)買，一方面農(nóng)民代開發(fā)票免稅，實(shí)際上很少代開的，另一方面因?yàn)榉康禺a(chǎn)商不存在增值稅抵扣問(wèn)題也不可能有農(nóng)副產(chǎn)品收購(gòu)憑證，但一般為了憑證的合法性，房地產(chǎn)商都從農(nóng)產(chǎn)品小規(guī)模納稅人處購(gòu)綠化產(chǎn)品，這一塊核實(shí)很困難。

例：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅時(shí)可以扣除以前年度符合規(guī)定的虧損，可見國(guó)稅函（2008）635號(hào)，將利潤(rùn)總額改成“實(shí)際利潤(rùn)額”，而且也符合常理，如果不允許扣除，匯算清繳時(shí)還要退稅，沒(méi)有必要搞這一套，損害納稅人權(quán)益。

例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目占地10000㎡，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬(wàn)元，其中支付土地價(jià)款3500萬(wàn)元，拆遷貨幣補(bǔ)償1500萬(wàn)元。總建造面積75000㎡，建造成本7000萬(wàn)元。平均售價(jià)3000元/㎡。另外，在本項(xiàng)目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房40套（平均每套150㎡）。

1.土地成本貨幣性支出為3500+1500=5000（萬(wàn)元）

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

5000

貸：貨幣資金

5000。

2.第一期回遷房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（萬(wàn)元）

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

560

貸：開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)

560。

4.土地成本合計(jì)5000＋560＝5560（萬(wàn)元）

5.單位可售建筑面積土地成本5560÷（75000－40×150）=805.80 6.單位可售建筑面積建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）

商品房的計(jì)稅成本房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，拆遷補(bǔ)償主要有3種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。本案例中包含了產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償兩種方式，作價(jià)補(bǔ)償比較簡(jiǎn)單，產(chǎn)權(quán)調(diào)換則成為計(jì)稅成本確定的難點(diǎn)。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換，屬于房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開發(fā)產(chǎn)品換取被拆遷人的土地使用權(quán)。企業(yè)所得稅稅務(wù)處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即“以物易物”處理，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第七條的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定。

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

回遷房視同銷售處理，銷售收入為40×150×3000=1800（萬(wàn)元）。另外，對(duì)于非貨幣交易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，同時(shí)涉及換入資產(chǎn)（土地）的計(jì)稅成本確認(rèn)問(wèn)題，國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，按下列規(guī)定處理：

1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的 相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

本案例中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)，暫不確認(rèn)計(jì)稅成本，40套回遷房交付后，按照其公允價(jià)值，即視同銷售收入1800萬(wàn)元計(jì)入土地計(jì)稅成本。

該項(xiàng)目在開發(fā)產(chǎn)品完工后，可以計(jì)入的計(jì)稅成本為：3500+1500+1800=6800（萬(wàn)元）。

單位可售建筑面積土地成本為6800÷75000=906.67（元/㎡）單位可售建筑面積建筑成本為7000÷75000=933（元/㎡）。

以上計(jì)稅成本高于會(huì)計(jì)入賬成本，主要是土地成本視同銷售的結(jié)果。

例：對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目中配套建設(shè)的商鋪、車庫(kù)、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按照經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。

例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費(fèi)用最高不得超過(guò)合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過(guò)本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第二款預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所 得額；如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

以后實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，再按照《通知》第二十八條第三款有關(guān)規(guī)定稅前扣除。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第三款預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提并稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明文期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3年；超過(guò)3年未上交的，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后年度實(shí)際支付時(shí)準(zhǔn)予在稅前扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照國(guó)稅函[2008]299號(hào)文件規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率已預(yù)繳的，2008年度匯繳時(shí)暫不調(diào)整。待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再調(diào)整實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)利潤(rùn)之間的差額。

從2009年1月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入按《通知》第八條規(guī)定的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。

外資房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文件按收入與支出相配比而未扣除的以前年度期間費(fèi)用，在2008年度匯繳時(shí)可一次性按新稅法規(guī)定稅前扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費(fèi)，新稅法實(shí)施后，其尚未扣除的余額，加上當(dāng)年度新發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)后，按照新稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除。

例：捐贈(zèng)支出的問(wèn)題，因?yàn)樾路ㄒ髮?duì)捐贈(zèng)票據(jù)必須按照公允價(jià)值確認(rèn)，因此筆者認(rèn)為捐贈(zèng)這種視同銷售直接采取作銷售并結(jié)轉(zhuǎn)成本方式來(lái)處理。2009年某企業(yè)通過(guò)某慈善機(jī)構(gòu)(列名)向?yàn)?zāi)區(qū)捐贈(zèng)一批成本80萬(wàn)的毛毯,同期同類售價(jià)100萬(wàn), 企業(yè)作會(huì)計(jì)處理:借:營(yíng)業(yè)外支出97 貸:庫(kù)存商品80 貸:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額17 所得稅處理應(yīng)當(dāng)視同銷售,調(diào)增收入100,調(diào)增成本80,調(diào)增所得額20,同時(shí)營(yíng)業(yè)外支出應(yīng)當(dāng)調(diào)增20,最終無(wú)調(diào)增所得額.財(cái)稅(2009)124號(hào)規(guī)定出來(lái)了！！!公益性群眾團(tuán)體接受捐贈(zèng)的非貨幣性資 產(chǎn)價(jià)值,應(yīng)當(dāng)以其公允價(jià)值計(jì)算,捐贈(zèng)方在向公益性群眾團(tuán)體捐贈(zèng)時(shí),應(yīng)當(dāng)提供注明捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值的證明,如果不能提供證明上述證明,公益性群眾團(tuán)體不得向其開具公益性捐贈(zèng)票據(jù)或非稅收入一般繳款書收據(jù)聯(lián).新設(shè)立的基金會(huì)在申請(qǐng)獲得捐贈(zèng)稅前扣除資格后，原始基金的捐贈(zèng)人可憑捐贈(zèng)票據(jù)依法享受稅前扣除。

公允價(jià)值我們知道其實(shí)就是市場(chǎng)價(jià)格,既然124號(hào)文出來(lái)了,原始票據(jù)要求按公允價(jià)來(lái),那么直接做收入就省得調(diào)增調(diào)減.借:營(yíng)業(yè)外支出117 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100 貸:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額17 借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本80 貸:庫(kù)存商品80 按公允價(jià)確認(rèn)捐贈(zèng)額其實(shí)對(duì)企業(yè)沒(méi)啥好處,無(wú)非多個(gè)虛名,捐了市價(jià)多少多少物品,但卻使捐贈(zèng)額離12%越來(lái)越近了!例: 累計(jì)的具體做法：

【2007年沒(méi)有任何收入，招待費(fèi)支出20萬(wàn)元：○1帳載欄＝20萬(wàn)元，○2稅收欄＝0，調(diào)增20萬(wàn)元】

【2008年預(yù)售收入9000萬(wàn)元，招待費(fèi)支出50萬(wàn)元： ○1帳載欄＝50萬(wàn)元，○2稅收欄＝（20+50）×60%﹤9000萬(wàn)元×0.5%＝42萬(wàn)元，調(diào)增8萬(wàn)元】 【2009年結(jié)轉(zhuǎn)收入9000萬(wàn)元，預(yù)售收入2000萬(wàn)元，招待費(fèi)支出15萬(wàn)元：○1帳載欄＝15萬(wàn)元，○2稅收欄＝15萬(wàn)元×60%﹤（9000萬(wàn)元-9000萬(wàn)元+2000萬(wàn)元）×0.5%=9萬(wàn)元，調(diào)增6萬(wàn)元】

綜合：招待費(fèi)限額＝（20+50+15）×60%﹤110000萬(wàn)元×0.5%＝51萬(wàn)元 應(yīng)調(diào)增總額＝85萬(wàn)元-51萬(wàn)元＝34萬(wàn)元 歷年調(diào)增額＝20+8+6＝34萬(wàn)元

例：一個(gè)成本對(duì)象部分損毀，作為成本不必調(diào)整，但要報(bào)批，如果整個(gè)成本對(duì)象全磚了，比如上海的樓脆脆，廣西的樓歪歪，則可以全部報(bào)批后作為資產(chǎn)損失扣除。

例：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用，其實(shí)是一句廢話。

08年12月31號(hào)一項(xiàng)在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)240萬(wàn)，借固定資產(chǎn)240貸在建工程240，提了6個(gè)月折舊，借管理費(fèi)用（按24年折舊期來(lái)）5萬(wàn)，貸累計(jì)折舊5萬(wàn)，賣了300萬(wàn)，借固定資產(chǎn)清理235借累計(jì)折舊5貸固定資產(chǎn)240，借銀行存款300貸固定資產(chǎn)清理300，借固定產(chǎn)清理65貸營(yíng)業(yè)外收入65，會(huì)計(jì)利潤(rùn)=65-5=60萬(wàn)，應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓收入300-計(jì)稅成本240=60萬(wàn)，一模一樣。如果跨年度也不過(guò)是前調(diào)增后調(diào)減的問(wèn)題，意義不大，屬于暫時(shí)性差異，而非永久性差異。

例：籌辦期是不是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，與不與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)？

國(guó)稅函（2010）79號(hào)《關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》規(guī)定：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度，為開始計(jì)算損益的年度，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照國(guó)稅函2009（98）號(hào)第九條規(guī)定執(zhí)行。

可見籌辦期與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)，既然無(wú)關(guān)，業(yè)務(wù)招待費(fèi)（其實(shí)籌辦期也沒(méi)有業(yè)務(wù)，哪有什么招待費(fèi)，即使用吃吃喝喝送送的，也是籌辦經(jīng)費(fèi)）不需要調(diào)整。

那么不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，就應(yīng)當(dāng)理解為以前年度虧損，以前年度虧損有個(gè)五年期限，如果籌辦期超過(guò)五年，超過(guò)五年的籌辦費(fèi)應(yīng)當(dāng)理解為不允許稅前扣除。還有籌辦期的固定資產(chǎn)和利息資本化部分，會(huì)計(jì)上可以提取折舊，折舊部分理解為籌辦經(jīng)費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)在五年內(nèi)可以扣除，從寬從寬。

例：31號(hào)文的適用問(wèn)題。

適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，而不是適用于房地產(chǎn)企業(yè)，也就是說(shuō)哪怕不是房地產(chǎn)企業(yè)，只要從事了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，也需要按31號(hào)文來(lái)執(zhí)行。

例：預(yù)租問(wèn)題，31號(hào)文規(guī)定：與承租人簽訂預(yù)約租賃協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租人取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，也就是說(shuō)企業(yè)所得稅規(guī)定是只有在交付使用時(shí)，才可以按租金確認(rèn)收入，但是營(yíng)業(yè)稅呢？營(yíng)業(yè)稅租賃業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是收到預(yù)收款的當(dāng)天，這個(gè)預(yù)收款前提是有合同，那么1月1號(hào)簽合同，當(dāng)天收到租金10萬(wàn)，當(dāng)天就產(chǎn)生了營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，而企業(yè)所得稅到2月1號(hào)交付時(shí)才產(chǎn)生納稅義務(wù)。應(yīng)當(dāng)這么理解。

例：房地產(chǎn)企業(yè)老板有錢，以公司名義在美國(guó)租了套房，邁阿密一套、夏威夷一套，白宮附近一套，付租金，這個(gè)租金需要扣交預(yù)提所得稅，但如果不是房地產(chǎn)企業(yè)而是制造業(yè)企業(yè)，在休斯敦租一套房子用于倉(cāng)儲(chǔ)，在芝加哥也租了一套，則因?yàn)閭}(cāng)儲(chǔ)租賃不屬于租賃而屬于勞務(wù)，勞務(wù)發(fā)生在美國(guó)，不需要代扣預(yù)提所得稅。

例：捐款時(shí)注意，該公司老板出的老板出，該公司出的公司出，比如向農(nóng)村義務(wù)教育、通過(guò)紅十字會(huì)總會(huì)、中華慈善總會(huì)捐款等可以全額扣除，反正公司也是老板的，象這種情況就要考慮考慮，是以老板名義了還是以公司名義。因?yàn)楣久x只能按利潤(rùn)總額的12%來(lái)扣。

例：為職工買團(tuán)體保險(xiǎn)也得交個(gè)稅，雖然說(shuō)是團(tuán)體險(xiǎn)，但這個(gè)經(jīng)濟(jì)利益還是給團(tuán)體中的個(gè)人的，所以這個(gè)險(xiǎn)要平均分給每個(gè)個(gè)人作為工資薪金所得，同時(shí)企業(yè)所得稅前也不得扣除。

例：生活補(bǔ)助費(fèi)的問(wèn)題。

例：旅游的問(wèn)題。根據(jù)2008年2月18日國(guó)務(wù)院令第519號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例〉的決定》規(guī)定：第十條由“個(gè)人所得的形式，包括現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券”修改為“個(gè)人所得的形式，包括現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券和其他形式的經(jīng)濟(jì)利益”，將其他形式的經(jīng)濟(jì)利益納入了個(gè)人所得稅的征收范圍。而單位為員工提供免費(fèi)旅游恰恰屬于“其他形式的經(jīng)濟(jì)利益”，因此應(yīng)當(dāng)和員工當(dāng)月其他工資薪金所得合并代扣代繳個(gè)人所得稅。

而在此國(guó)務(wù)院令519號(hào)生效的2008年3月1日之前，單位為員工組織的旅游則只有符合財(cái)稅（2004）11號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以免費(fèi)旅游方式提供對(duì)營(yíng)銷人員個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》中：對(duì)商品營(yíng)銷活動(dòng)中，企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷業(yè)績(jī)突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過(guò)免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營(yíng)銷業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)（包括實(shí)物、有價(jià)證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷人員應(yīng)稅所得，依法征收個(gè)人所得稅，并由提供上述費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。

因此，2008年3月1日之前只有符合財(cái)稅（2004）11號(hào)的人員才能代扣代繳個(gè)人所得稅，而2008年3月1日之后，無(wú)論是否系財(cái)稅（2004）11號(hào)所述情況，均應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅。

但筆者在現(xiàn)實(shí)工作中卻發(fā)現(xiàn)鮮有稅務(wù)局對(duì)2008年3月1日之前的員工旅游不征稅的，而納稅人往往也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)上述的政策點(diǎn)，一方自以為是征稅，一方糊里糊涂納稅，竟致這旅游稅冤案在各地方興未艾。

例：贈(zèng)送禮品的問(wèn)題。贈(zèng)送禮品不一定一概代扣個(gè)人所得稅，現(xiàn)在稅務(wù)評(píng)估或檢查中，稅務(wù)部門往往只要看到相關(guān)發(fā)票上注明禮品，則不管三七二十一，一律要求代扣代繳“其它所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅，其實(shí)這是對(duì)相關(guān)稅收政策的誤解。

根據(jù)國(guó)稅函[2000]57號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：部分單位和部門在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務(wù)往來(lái)及其它活動(dòng)中，為其它單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)證券的，對(duì)個(gè)人所得的該項(xiàng)所得應(yīng)按照“其他所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。我們注意到這里的有關(guān)人員是有限定范圍的，即“其它單位和部門的有關(guān)人員”，應(yīng)當(dāng)這樣理解，首先扣繳義務(wù)人與其它單位和部門有業(yè)務(wù)往來(lái)、業(yè)務(wù)合作等事項(xiàng)，爾后因此前提而給予的現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)證券，我們認(rèn)為商場(chǎng)給予普通消費(fèi)者的小禮品不屬于57號(hào)文件規(guī)范的征稅范圍，因此不需要代扣代繳“其它所得”個(gè)人所得稅。

這里講一個(gè)真實(shí)的故事，2008年國(guó)家稅務(wù)總局組織對(duì)中國(guó)移動(dòng)的檢查，某市地稅局進(jìn)入企業(yè)后，因?yàn)槠髽I(yè)所得稅系國(guó)稅征收，營(yíng)業(yè)稅申報(bào)繳納均規(guī)范，基本沒(méi)有什么問(wèn)題，如何尋找突破口呢？突然間某檢查人員驚呼：踏破鐵鞋無(wú)覓處，得來(lái)全不費(fèi)功夫，原來(lái)中國(guó)移動(dòng)公司每年向消費(fèi)者發(fā)放的食用油、啤酒、宣傳品等達(dá)六千萬(wàn)元，如按其他所得扣交個(gè)稅，則需補(bǔ)交一千二百萬(wàn)元之巨。但其忽略了一點(diǎn)上述禮品是發(fā)放給普通消費(fèi)者的而不是“其他單位和部門的有關(guān)人員”，最后經(jīng)請(qǐng)示上級(jí)稅政部門以及查閱總局對(duì)某省局的批復(fù)后，緣來(lái)緣去一場(chǎng)夢(mèng)，最后僅就贈(zèng)送給相關(guān)單位的大客戶經(jīng)理的禮品補(bǔ)征了稅款。

第二篇：房地產(chǎn)稅收政策

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)增值稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知

2011-11-24財(cái)稅[2011]118號(hào)

北京、天津、河北、山西、內(nèi)蒙古、遼寧、大連、吉林、黑龍江、山東、青島、河南、陜西、甘肅、寧夏、新疆、青海省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）財(cái)政廳（局）、國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為保障居民供熱采暖，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將“三北”地區(qū)供熱企業(yè)（以下稱供熱企業(yè)）增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策通知如下：

一、自2011年供暖期至2015年12月31日，對(duì)供熱企業(yè)向居民個(gè)人（以下稱居民）供熱而取得的采暖費(fèi)收入繼續(xù)免征增值稅。向居民供熱而取得的采暖費(fèi)收入，包括供熱企業(yè)直接向居民收取的、通過(guò)其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費(fèi)。

免征增值稅的采暖費(fèi)收入，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第十六條的規(guī)定單獨(dú)核算。通過(guò)熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)際從居民取得的采暖費(fèi)收入占該經(jīng)營(yíng)企業(yè)采暖費(fèi)總收入的比例確定免稅收入比例。

本條所述供暖期，是指當(dāng)年下半年供暖開始至次年上半年供暖結(jié)束的期間。

二、自2011年7月1日至2015年12月31日，對(duì)向居民供熱而收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

對(duì)既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營(yíng)其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的供熱企業(yè)，按其向居民供熱而取得的采暖費(fèi)收入占企業(yè)總收入的比例免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、本通知所述供熱企業(yè)，是指熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)。熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營(yíng)供熱企業(yè)和自供熱單位。

四、本通知所稱“三北”地區(qū)，是指北京市、天津市、河北省、山西省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、遼寧省、大連市、吉林省、黑龍江省、山東省、青島市、河南省、陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區(qū)和新疆維吾爾自治區(qū)。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局

二0一一年十一月二十四日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知

2011-01-27財(cái)稅[2011]12號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局,西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策通知如下：

一、個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購(gòu)買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購(gòu)買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、本通知自發(fā)文次日起執(zhí)行，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]157號(hào)）同時(shí)廢止。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 二〇一一年一月二十七日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知

2011-04-26財(cái)稅[2011]32號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）及其細(xì)則的規(guī)定，現(xiàn)對(duì)購(gòu)房單位和個(gè)人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題明確如下：

對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 二〇一一年四月二十六日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個(gè)人所得稅優(yōu)惠政

策的通知

2010-09-29財(cái)稅[2010]94號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國(guó)稅局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局、建設(shè)局：

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策通知如下：

一、關(guān)于契稅政策

（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機(jī)關(guān)應(yīng)查詢納稅人契稅納稅記錄；無(wú)記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由房地產(chǎn)主管部門通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結(jié)果。如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向征收機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證。誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

（二）個(gè)人購(gòu)買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。

二、關(guān)于個(gè)人所得稅政策

對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

本通知自2010年10月1日起執(zhí)行。《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）第一條有關(guān)契稅的規(guī)定、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）第一條、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號(hào)）第三條同時(shí)廢止。

特此通知。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

二○一○年九月二十九日

國(guó)家稅務(wù)總局

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告

2010-12-24國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問(wèn)題公告如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅：

（一）企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)各實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計(jì)算：

各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。

（二）項(xiàng)目開發(fā)各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)?shù)膽?yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后的應(yīng)納稅所得額。

（三）企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（四）企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過(guò)其在項(xiàng)目開發(fā)各累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅。

二、企業(yè)在申請(qǐng)退稅時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過(guò)程，包括企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目銷售收入、各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各的適用稅率等。

三、企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地增值稅清算至注銷之間的匯算清繳情況，判斷其是否應(yīng)該執(zhí)行本公告，并對(duì)應(yīng)退企業(yè)所得稅款進(jìn)行核實(shí)。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○一○年十二月二十四日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個(gè)人所得稅優(yōu)惠政

策的通知

2010-09-29 財(cái)稅[2010]94號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國(guó)稅局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局、建設(shè)局：

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策通知如下：

一、關(guān)于契稅政策

（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機(jī)關(guān)應(yīng)查詢納稅人契稅納稅記錄；無(wú)記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由房地產(chǎn)主管部門通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結(jié)果。如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向征收機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證。誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

（二）個(gè)人購(gòu)買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。

二、關(guān)于個(gè)人所得稅政策

對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

本通知自2010年10月1日起執(zhí)行。《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）第一條有關(guān)契稅的規(guī)定、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）第一條、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號(hào)）第三條同時(shí)廢止。

特此通知。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

二○一○年九月二十九日

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知

2010-05-25國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國(guó)家稅務(wù)局：

為深入貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)）精神，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，現(xiàn)就加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作通知如下：

一、統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作

土地增值稅是保障收入公平分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力工具。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算，強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)作用。

各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要在當(dāng)?shù)卣С窒拢c國(guó)土資源、住房建設(shè)等有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征收管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化征管手段，配備業(yè)務(wù)骨干，集中精力加強(qiáng)管理。要組織開展督導(dǎo)檢查，推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度；完善土地增值稅預(yù)征和清算制度，科學(xué)實(shí)施預(yù)征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。

還沒(méi)有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識(shí)，將思想統(tǒng)一到國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件精神上來(lái)，堅(jiān)決、全面、深入的推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件精神落到實(shí)處。

二、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作

預(yù)征是土地增值稅征收管理工作的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫(kù)的重要手段。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面加強(qiáng)土地增值稅的預(yù)征工作，把土地增值稅預(yù)征和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作結(jié)合起來(lái)，把土地增值稅預(yù)征和銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅結(jié)合起來(lái)；把預(yù)征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實(shí)際稅負(fù)結(jié)合起來(lái)；把預(yù)征率的調(diào)整與房?jī)r(jià)上漲的情況結(jié)合起來(lái)，使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房?jī)r(jià)快速上漲不匹配的情況。通過(guò)科學(xué)、精細(xì)的測(cè)算，研究預(yù)征率調(diào)整與房?jī)r(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。

為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。

三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平

土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。組織土地增值稅清算工作是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難情緒，切實(shí)加強(qiáng)土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實(shí)際，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，完善清算流程，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入和扣除項(xiàng)目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。

各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對(duì)已經(jīng)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，全面進(jìn)行梳理、統(tǒng)計(jì)，制定切實(shí)可行的工作計(jì)劃，提出清算進(jìn)度的具體指標(biāo)；要加強(qiáng)土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導(dǎo)，加強(qiáng)納稅服務(wù)，要求企業(yè)及時(shí)依法進(jìn)行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時(shí)限進(jìn)行申報(bào)；對(duì)未按照稅收法律法規(guī)要求及時(shí)進(jìn)行清算的納稅人，要依法進(jìn)行處罰；對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對(duì)涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時(shí)向社會(huì)公布案件處理情況。

各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要將全面推進(jìn)工作和重點(diǎn)清算審核結(jié)合起來(lái)，按照國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件精神，有針對(duì)性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象，以點(diǎn)帶面推動(dòng)本地區(qū)清算工作。

各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計(jì)劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進(jìn)行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標(biāo)等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點(diǎn)清算項(xiàng)目名單上報(bào)稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的清算情況進(jìn)行抽查。

四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

五、加強(qiáng)督導(dǎo)檢查，建立問(wèn)責(zé)機(jī)制

各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要按照國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件關(guān)于建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內(nèi)容，對(duì)清算工作開展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。要根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國(guó)稅函[2008]318號(hào)）的要求，對(duì)清算工作開展情況進(jìn)行有力的督導(dǎo)檢查，積極推動(dòng)土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國(guó)家稅務(wù)總局將繼續(xù)組織督導(dǎo)檢查組，對(duì)各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進(jìn)行系統(tǒng)深入的督導(dǎo)檢查。國(guó)家稅務(wù)總局已經(jīng)督導(dǎo)檢查過(guò)的地區(qū)，要針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)行認(rèn)真整改，督導(dǎo)檢查組將對(duì)整改情況擇時(shí)擇地進(jìn)行復(fù)查。

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局要在6月底前將本通知的貫徹落實(shí)情況向稅務(wù)總局上報(bào)。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○一○年五月二十五日

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知

2010-05-12國(guó)稅函[2010]201號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)有關(guān)問(wèn)題，通知如下：

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)應(yīng)納稅所得額。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○一○年五月十二日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

2010-09-27財(cái)稅[2010]88號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）、《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)）和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保[2010]87號(hào)）精神，現(xiàn)對(duì)公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱公租房）建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收政策通知如下：

一、對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。

三、對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對(duì)公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

四、對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

五、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈(zèng)支出在利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

六、對(duì)經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)單獨(dú)核算，未單獨(dú)核算的，不得享受免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

七、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃，以及按照建保[2010]87號(hào)文件和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房。不同時(shí)符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。

八、上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行，執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)情況對(duì)有關(guān)內(nèi)容加以完善。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 二0一0年九月二十七日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

2010-05-04財(cái)稅[2010]42號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部門《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保[2009]295號(hào)）精神，現(xiàn)將城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造安置住房（以下簡(jiǎn)稱改造安置住房）有關(guān)稅收政策通知如下：

一、對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。

在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

二、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

三、對(duì)經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

四、個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下改造安置住房，可按1％的稅率計(jì)征契稅；購(gòu)買超過(guò)90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。

五、個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款及因拆遷重新購(gòu)置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個(gè)人所得稅和契稅減免。

六、本通知所稱棚戶區(qū)是指國(guó)有土地上集中連片建設(shè)的，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長(zhǎng)、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋的區(qū)域；棚戶區(qū)改造是指列入省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)議中明確用于安置被拆遷人的住房。

七、本通知自2010年1月1日起執(zhí)行，2010年1月1日至文到之日的已征稅款可在納稅人以后的應(yīng)納相應(yīng)稅款中抵扣，2010年內(nèi)抵扣不完的，按有關(guān)規(guī)定予以退稅。

八、各地財(cái)稅部門要加強(qiáng)對(duì)政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，對(duì)執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 二○一○年五月四日

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑企業(yè)所得稅征管有關(guān)問(wèn)題的通知

2010-01-26國(guó)稅函[2010]39號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

為加強(qiáng)和規(guī)范建筑企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2008]28號(hào)）的規(guī)定，現(xiàn)對(duì)跨地區(qū)（指跨省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市，下同）經(jīng)營(yíng)建筑企業(yè)所得稅征收管理問(wèn)題通知如下：

一、實(shí)行總、分機(jī)構(gòu)體制的跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)建筑企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)稅發(fā)[2008]28號(hào)文件規(guī)定，按照“統(tǒng)一計(jì)算、分級(jí)管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫(kù)”的辦法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

二、建筑企業(yè)跨地區(qū)設(shè)立的不符合二級(jí)分支機(jī)構(gòu)條件的項(xiàng)目經(jīng)理部（包括與項(xiàng)目經(jīng)理部性質(zhì)相同的工程指揮部、合同段等），應(yīng)匯總到總機(jī)構(gòu)或二級(jí)分支機(jī)構(gòu)統(tǒng)一計(jì)算，按照國(guó)稅發(fā)[2008]28號(hào)文件規(guī)定的辦法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

三、各地稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定的與本通知相抵觸的征管文件，一律停止執(zhí)行并予以糾正；對(duì)按照規(guī)定不應(yīng)就地預(yù)繳而征收了企業(yè)所得稅的，要及時(shí)將稅款返還給企業(yè)。未按本通知要求進(jìn)行糾正的，稅務(wù)總局將按照?qǐng)?zhí)法責(zé)任制的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○一○年一月二十六日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知

2009-12-22財(cái)稅[2009]157號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅政策通知如下：

一、自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購(gòu)買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購(gòu)買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、為維護(hù)正常的財(cái)稅秩序，各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅，對(duì)清理出來(lái)的問(wèn)題，要立即予以糾正。

四、自2010年1月1日起，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]174號(hào)）廢止。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局

二〇〇九年十二月二十二日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知

2009-11-22財(cái)稅[2009]128號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，現(xiàn)將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題明確如下：

一、關(guān)于無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

二、關(guān)于出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

三、關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

四、關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題

對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。

對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

五、本通知自2009年12月1日起執(zhí)行。《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（(86)財(cái)稅地字第008號(hào)）第七條、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)[1993]368號(hào))第二條同時(shí)廢止。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 二○○九年十一月二十二日

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知

2009-03-06國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○○九年三月六日

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

第一章

總

則

第一條

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）。

第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第四條

企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。

第二章

收入的稅務(wù)處理

第五條

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

第六條

企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第七條

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第八條

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

第九條

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

在納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

第十條

企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第三章

成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

第十一條

企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

第十二條

企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

第十三條

開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。

第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第十五條

企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

第十六條

企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

第十七條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

第十八條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

第十九條

企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

第二十條

企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

第二十二條 企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

第二十三條

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。

第二十四條

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

第四章

計(jì)稅成本的核算

第二十五條

計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。

第二十六條

成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。

（二）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。

成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

第二十七條

開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：

（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

第二十八條

企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：

（一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

（二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。

（三）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

（四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

（五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

第二十九條

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

（四）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：

（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

（二）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

（三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

第三十一條

企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

第三十二條

除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

第三十三條

企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

第三十四條

企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。

第三十五條

開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。

第五章

特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

第三十七條

企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

第六章

附

則

第三十八條

從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好外資企業(yè)及外籍個(gè)人房產(chǎn)稅征管工作的通知

2009-01-06國(guó)稅函〔2009〕6號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，寧夏、青海省（自治區(qū)）國(guó)家稅務(wù)局：

2008年12月31日，國(guó)務(wù)院第546號(hào)令廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人（包括港澳臺(tái)資企業(yè)和組織以及華僑、港澳臺(tái)同胞，以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個(gè)人），依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。為了貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院第546號(hào)令，做好外資企業(yè)及外籍個(gè)人房產(chǎn)稅的征管工作，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，確保政策落實(shí)

廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)外資企業(yè)及外籍個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，是國(guó)務(wù)院為深化改革開放和完善體制機(jī)制所做出的重要決策，有利于簡(jiǎn)化稅制，進(jìn)一步適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求；有利于統(tǒng)一稅政，公平稅負(fù)，創(chuàng)造和諧的稅收環(huán)境；有利于規(guī)范稅收征管和納稅服務(wù)，強(qiáng)化依法治稅。各地要充分認(rèn)識(shí)對(duì)外資企業(yè)及外籍個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅的重要意義，采取有效措施保證國(guó)務(wù)院第546號(hào)令的貫徹實(shí)施。要加強(qiáng)對(duì)外資企業(yè)及外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況研究制定貫徹落實(shí)的具體工作方案；要主動(dòng)向當(dāng)?shù)卣M(jìn)行匯報(bào)，爭(zhēng)取地方領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門的支持，形成各部門的共識(shí)與合力；要密切關(guān)注各方面的反映，有針對(duì)性地做好宣傳解釋工作；要深入基層和企業(yè)了解情況、掌握動(dòng)態(tài)，及時(shí)研究和解決征管中遇到的矛盾和問(wèn)題，重大問(wèn)題要及時(shí)向稅務(wù)總局報(bào)告。

二、加強(qiáng)政策宣傳，完善納稅服務(wù)

各地要加大政策宣傳力度，充分利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等途徑，將取消城市房地產(chǎn)稅、統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅的意義和政策調(diào)整的具體內(nèi)容向社會(huì)進(jìn)行廣泛的宣傳，特別是要讓外資企業(yè)及外籍個(gè)人了解政策變化的情況和需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)的內(nèi)容和期限等。要進(jìn)一步優(yōu)化納稅服務(wù)，加強(qiáng)納稅輔導(dǎo)。基層征收機(jī)關(guān)要通過(guò)發(fā)放宣傳材料、設(shè)立政策解答窗口、開展納稅輔導(dǎo)等方式，使外資企業(yè)及外籍個(gè)人盡快熟悉房產(chǎn)稅的稅收政策，掌握房產(chǎn)稅的計(jì)算方法、申報(bào)方式和繳納程序，幫助外資企業(yè)及外籍個(gè)人及時(shí)準(zhǔn)確地進(jìn)行納稅申報(bào)；要為納稅人提供通暢的反映訴求的渠道，認(rèn)真處理納稅人提出的問(wèn)題和建議，建立解決問(wèn)題的工作機(jī)制。

三、摸清稅源狀況，強(qiáng)化征收管理

各地要以對(duì)外資企業(yè)及外籍個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅為契機(jī)，進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)稅的征收管理工作。要完善房產(chǎn)稅的稅源管理，通過(guò)各種方式獲取納稅人、特別是外資企業(yè)及外籍個(gè)人的房產(chǎn)稅稅源信息，及時(shí)更新稅源數(shù)據(jù)庫(kù)；要開展專門的稅源調(diào)查，全面掌握房產(chǎn)稅稅源的總體狀況和分布情況，有針對(duì)性地提出加強(qiáng)管理的工作措施；要完善房產(chǎn)稅的征管辦法和工作流程，創(chuàng)新征管手段，切實(shí)提高管理質(zhì)量和效率；要健全和細(xì)化房產(chǎn)稅的減免稅管理辦法，嚴(yán)格減免稅的審批。

四、做好工作銜接，優(yōu)化業(yè)務(wù)管理

各地要迅速組織相關(guān)處（科）室做好適用稅種變化的工作銜接，確保對(duì)外資企業(yè)及外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅工作的順利開展。原城市房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的管理工作不在同一處（科）室的,相關(guān)處（科）室要共同研究做好過(guò)渡階段的各項(xiàng)工作，保證工作不斷，秩序不亂。對(duì)原城市房地產(chǎn)稅的歷史卷宗、檔案和征管資料，要認(rèn)真登記，妥善保管。各地要優(yōu)化房產(chǎn)稅的業(yè)務(wù)管理工作,理順相關(guān)職能部門的分工，合理劃分職責(zé)，使房產(chǎn)稅的管理工作更加規(guī)范、統(tǒng)一和高效。

請(qǐng)各地于2009年3月31日前將貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院第546號(hào)令的情況報(bào)送稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)稽查要點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稽查要點(diǎn)

一、營(yíng)業(yè)稅

1、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額確認(rèn)是否正確，收取的價(jià)外費(fèi)用是否并入營(yíng)業(yè)額申報(bào)納稅。

2、采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，是否按預(yù)收款（包括預(yù)收定金）申報(bào)納稅，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是否為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

3、銀行按揭款收入有否申報(bào)納稅。

4、以房換地、以地?fù)Q房或其他合作建房行為的是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

5、拍賣、被拍賣不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，是否申報(bào)納稅。

6、以房產(chǎn)作為利潤(rùn)分配給投資方是否申報(bào)納稅。

7、采用“還本”方式銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，是否是按減除“還本”支出后的收入申報(bào)納稅。

8、將不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位，是否按銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)申報(bào)納稅。

9、因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金是否并入營(yíng)業(yè)額中申報(bào)納稅。

10、單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅，價(jià)格是否明顯偏低，有無(wú)正當(dāng)理由。

11、納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)申報(bào)納稅。

12、是否與包銷商簽訂包銷合同，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。有無(wú)將包銷、代銷商品房手續(xù)費(fèi)支出直接從營(yíng)業(yè)額中抵減的情況。

13、是否存在“代建房”行為，是否同時(shí)具備“代建房”的三個(gè)條件。

14、關(guān)聯(lián)企業(yè)間銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)價(jià)格是否合理。

15、有無(wú)將折扣額另開發(fā)票，而在營(yíng)業(yè)額中扣除的問(wèn)題。

16、開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅。

17、以不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)投資入股取得固定收入，不參與被投資企業(yè)的利潤(rùn)分配，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，是否按“租賃業(yè)”申報(bào)納稅。

18、開發(fā)商聘請(qǐng)境外企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒(méi)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，又沒(méi)有代理人，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營(yíng)業(yè)稅。

19、涉及營(yíng)業(yè)稅的其他問(wèn)題。

二、企業(yè)所得稅

（一）收入檢查要點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等是否根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

④采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

（5）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，是否按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

①將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（6）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，是否在分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2、發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤(rùn)：

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)。

3、代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，是否按照完工百分比法確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4、代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價(jià)確認(rèn)收入。

5、因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金是否計(jì)收入。

6、商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入是否作其他業(yè)務(wù)收入。

7、有無(wú)將折扣額另開發(fā)票，而在收入中扣除的問(wèn)題。有無(wú)將收入長(zhǎng)期掛往來(lái)賬不入賬現(xiàn)象。

8、采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入是否按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

9、是否按稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的征收方式（預(yù)）繳納企業(yè)所得稅。

10、涉及企業(yè)所得稅收入確認(rèn)的其他問(wèn)題。

（二）稅前扣除項(xiàng)目檢查要點(diǎn)：

1、是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無(wú)人為加大投資概算，是否虛列、重列有關(guān)的成本、費(fèi)用。

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對(duì)象進(jìn)行歸集，是否將成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期銷售成本。

3、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的成本、費(fèi)用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費(fèi)用時(shí)是否與收入相匹配，有無(wú)其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目的成本、費(fèi)用；有無(wú)多計(jì)開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。

4、為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修計(jì)提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。

5、是否將非本期的費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，成本對(duì)象建造過(guò)程中發(fā)生的單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或損毀是否作為財(cái)產(chǎn)損失直接稅前扣除。

6、是否將未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)收款所涉及到的營(yíng)業(yè)稅等一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷售稅金，有否重復(fù)列支稅金。

7、“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“壞帳準(zhǔn)備金”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為擴(kuò)大扣除比例而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況。

8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。

9、有否在稅前扣除與收入無(wú)關(guān)的支出，如債權(quán)擔(dān)保等原因承擔(dān)連帶責(zé)任而履行的賠償，企業(yè)負(fù)責(zé)人的個(gè)人消費(fèi)。

10、按會(huì)計(jì)制度計(jì)提的各項(xiàng)準(zhǔn)備金是否作納稅調(diào)整。

11、實(shí)行計(jì)稅工資的企業(yè)，是否按月人均工資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅前扣除；工資實(shí)行工效掛鉤的企業(yè)，工資計(jì)提是否符合“兩低于”原則，是否實(shí)際發(fā)放，未實(shí)際發(fā)放部分是否已調(diào)增應(yīng)稅所得。

12、納稅人計(jì)提的以前應(yīng)提未提、應(yīng)計(jì)未計(jì)的費(fèi)用及補(bǔ)繳以前的稅金是否已作納稅調(diào)整。

13、捐贈(zèng)的扣除是否符合稅法規(guī)定。接受的捐贈(zèng)是否已調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

14、未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)以及臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計(jì)提了折舊。

15、為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的，超過(guò)部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。

16、有否將購(gòu)建“固定資產(chǎn)”等資本性支出在直接在稅前扣除。

17、固定資產(chǎn)清理、待處理財(cái)產(chǎn)損益清理后的凈收益是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)外收入賬戶，企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)損失未報(bào)批的，是否按規(guī)定作納稅調(diào)減。

18、稅前扣除項(xiàng)目的各項(xiàng)憑證是否合法，是否有虛列成本現(xiàn)象。

19、成本、費(fèi)用能否準(zhǔn)確核算，與稅務(wù)機(jī)關(guān)已確定的征收方式是否相符合。

20、其他稅前扣除項(xiàng)目是否符合《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的規(guī)定。

三、土地增值稅

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（包括采取分期收款銷售方法取得的預(yù)收款項(xiàng)）是否按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，竣工結(jié)算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算。

2、申報(bào)計(jì)征土地增值稅的收入額是否包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部收入。

3、涉及土地增值稅的其他問(wèn)題

四、房產(chǎn)稅

1、有否將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報(bào)納稅。

2、自用的房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅。

3、自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后，有否長(zhǎng)期掛“在建工程”賬，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管、電梯等）從房產(chǎn)原值剝離出來(lái)，少繳房產(chǎn)稅。

4、閑置未用的房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅。

5、對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建后，作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加房屋原值，繳納了房產(chǎn)稅。

6、企業(yè)將房產(chǎn)、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)出租取得租金收入的，是否按租金繳納房產(chǎn)稅。

7、對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計(jì)繳房產(chǎn)稅。

8、涉及房產(chǎn)稅的其他問(wèn)題。

五、土地使用稅

1、在開發(fā)建設(shè)期間，為開發(fā)商品房所占用的土地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、在項(xiàng)目完工后，對(duì)未出售部分的商品房占用的土地是否繳納了城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、對(duì)已取得土地使用權(quán)但尚未開發(fā)的土地是否按規(guī)定申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

4、涉及城鎮(zhèn)土地使用稅的其他問(wèn)題。

六、印花稅

1、各類建筑安裝工程承包合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同、借款合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、賬簿等是否按規(guī)定貼花。

2、購(gòu)銷合同是否按稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的征收方式足額繳納。

3、實(shí)收資本（股本）和資本公積增加，是否按規(guī)定貼花。

4、各類未履行的合同，是否按規(guī)定貼花。

5、涉及印花稅的其他問(wèn)題。

七、個(gè)人所得稅

1、對(duì)支付給個(gè)人的現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券是否未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。

2、是否將工資、薪金所得與勞務(wù)報(bào)酬所得相混淆，少扣繳個(gè)人所得稅。

3、對(duì)從“盈余公積”、“利潤(rùn)分配”、“管理費(fèi)用”、“經(jīng)營(yíng)費(fèi)用”等賬戶中提取支付的工資、獎(jiǎng)金是否計(jì)入工資、薪金所得扣繳個(gè)人所得稅。

4、通過(guò)“應(yīng)付福利費(fèi)”賬戶發(fā)放的人人有份的實(shí)物和現(xiàn)金，是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。

5、對(duì)個(gè)人一次取得的數(shù)月獎(jiǎng)金、年終加薪或勞動(dòng)分紅，代扣代繳個(gè)人所得稅的計(jì)算方法是否正確。

6、支付給董事的董事費(fèi)，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。

7、企業(yè)向職工或其他個(gè)人集資，支付股息、紅利、利息時(shí)是否按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。

8、單位為職工負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅的，在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，是否將支付額換算成含稅收入后計(jì)算扣繳個(gè)人所得稅。

9、個(gè)人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的消費(fèi)性支出及購(gòu)買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出是否按規(guī)定繳納（代扣）個(gè)人所得稅。

10、納稅內(nèi)個(gè)人投資者從其投資企業(yè)（個(gè)人獨(dú)資、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅內(nèi)既未歸還，又未用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。

11、有無(wú)獎(jiǎng)勵(lì)職工汽車、住房未扣繳個(gè)人所得稅。

12、有無(wú)在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務(wù)往來(lái)及其他活動(dòng)中，為其他單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)證券未按“其他所得”項(xiàng)目扣繳個(gè)人所得稅。

13、將代扣代繳稅款長(zhǎng)期掛賬而不申報(bào)繳納。

14、涉及個(gè)人所得稅的其他問(wèn)題。

第四篇：(房地產(chǎn)稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)防范與新政實(shí)務(wù)專題系統(tǒng)解讀)

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※央行加息※：持續(xù)加息，使得資金成本越來(lái)越高，開發(fā)商不差錢么？私募股權(quán)融資、非金融

借貸等融資方式層出不窮，稅收上應(yīng)當(dāng)如何運(yùn)作呢？

※稅政變局※：2011年新政迭出。繳納了土地增值稅，在項(xiàng)目公司注銷前可退企業(yè)所得稅，您

知道么？免租期需要繳納房產(chǎn)稅，土地使用權(quán)價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)稅原值，都是新鮮

事兒，您完全明白了么？

※→房地產(chǎn)財(cái)務(wù)兩大利器“融資”、“稅務(wù)”，地產(chǎn)稅務(wù)政策繁雜，又迅速更新，您能夠系統(tǒng)學(xué)習(xí)專業(yè)的地產(chǎn)稅收政策么？

※→稅收新政迭出的時(shí)代，政策漸欲迷人眼，新《營(yíng)業(yè)稅條例》、國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)、國(guó)稅

發(fā)【2009】91號(hào)、國(guó)稅函【2009】342號(hào)、國(guó)稅函【2010】79號(hào)、國(guó)稅函【2010】148號(hào)、國(guó)稅函【2010】201號(hào)、國(guó)稅函【2010】220號(hào)、國(guó)稅函【2010】53號(hào)、財(cái)稅【2010】121

號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局2010年4號(hào)公告、6號(hào)公告、27號(hào)公告、29號(hào)公告、2011年13號(hào)公

告、23號(hào)公告??，深刻影響企業(yè)納稅支出，如何合理運(yùn)用政策，減少稅收支出？

※→無(wú)論您是老板還是財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理，在地產(chǎn)全面稽查的時(shí)代，您終將遭遇稅務(wù)稽查！

面對(duì)嚴(yán)峻的稅務(wù)稽查形勢(shì)，您準(zhǔn)備好了么？

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※→土地成本對(duì)于地產(chǎn)成本,猶如面粉與面包的關(guān)系，如何運(yùn)用拿地模式技巧,降低拿地成本,您知曉?shī)W妙么?

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您知己知彼，稅收無(wú)憂！

【重點(diǎn)講解45個(gè)實(shí)務(wù)專題】

※→01：2011年稅務(wù)稽查必查項(xiàng)目之“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”。

※→02：“限售股解禁“稅務(wù)問(wèn)題的解決方案。

※→03：個(gè)人轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的稅務(wù)處理。

※→04：以購(gòu)買股權(quán)方式取得土地的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析。

※→05：“假股權(quán)，真?zhèn)鶛?quán)“稅收風(fēng)險(xiǎn)解析。

※→06：投資5大稅種的最新稅收風(fēng)險(xiǎn)分析。

※→07：稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查房地產(chǎn)稅收案件檢查標(biāo)準(zhǔn)案例解析。

※→08：地產(chǎn)企業(yè)全面避稅理念及實(shí)際操作技巧。

※→09：地產(chǎn)企業(yè)稅收政策之前世今生（所得稅十一文件、土地增值稅十四文件系統(tǒng)解讀）。※→10：稅務(wù)稽查檢查收入的五大方法。

※→11：其他應(yīng)付款––定金、訂金、保證金問(wèn)題。

※→12：其他應(yīng)付款––代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理問(wèn)題。

※→13：其他應(yīng)付款之股東借款問(wèn)題。

※→14：項(xiàng)目清算與匯算的操作技巧。

※→15：房地產(chǎn)企業(yè)季度預(yù)繳申報(bào)表及申報(bào)表的填制技巧。

※→16：未完工收入是否可以扣除期間費(fèi)用和稅金及附加？

※→17：未完工收入是否可以作為廣告宣傳費(fèi)扣除基數(shù)？

※→18：樓盤跨2008年以前多交“8%”稅率差的稅務(wù)處理。

※→19：四種情形造成地產(chǎn)企業(yè)前期多繳稅款后期不能退稅的破解策略。

※→20：項(xiàng)目公司注銷前可以退土地增值稅？

※→21：老板借給公司錢和公司借給老板錢有什么法律風(fēng)險(xiǎn)？

※→22：房地產(chǎn)各種融資方式稅收政策運(yùn)用。

※→23：地產(chǎn)企業(yè)銷售收入四大確認(rèn)原則及運(yùn)用。

※→24：差額征稅解析（在建項(xiàng)目中對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅如何差額征稅）。

※→25：地產(chǎn)企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)解析。

※→26：期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用轉(zhuǎn)化的稅務(wù)技巧。

※→27：地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本扣除七大步驟。

※→28：公共配套設(shè)施與開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)問(wèn)題解析。

※→29：車位的企業(yè)所得稅、土地增值稅問(wèn)題解析。

※→30：商住樓土地增值稅問(wèn)題解析。

※→31：地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)稅務(wù)問(wèn)題解析。

※→32：甲方供材問(wèn)題解析。

※→33：地產(chǎn)企業(yè)利息問(wèn)題土地增值稅問(wèn)題解析。

※→34：地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)支出的所得稅處理。

※→35：土地增值稅清算八大問(wèn)題解析。

※→36：預(yù)租收入及租金收入各種稅種解析。

※→37：大市場(chǎng)項(xiàng)目常見的稅收籌劃思路。

※→38：境內(nèi)外所得的所得稅、營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解析。

※→39：“以票控稅”與“實(shí)質(zhì)重于形式”。

※→40：什么情況下不需要發(fā)票作為合法扣稅憑證？

※→41：什么樣的評(píng)估報(bào)告可以作為合法扣稅憑證？

※→42：資產(chǎn)評(píng)估增值的資本公積轉(zhuǎn)增資本稅收解析。

※→43：甲方供材的材料發(fā)票是否屬于合法的扣稅憑證？

※→44：地產(chǎn)所得稅實(shí)務(wù)難題解析。

※→45：各種拿地成本方式大解析。

【培訓(xùn)專家】張 偉 會(huì)計(jì)學(xué)碩士，現(xiàn)供職于國(guó)家稅務(wù)局稽查局。曾先后在征管、稅政、稽查部門工作。具有豐富的稽查辦案經(jīng)驗(yàn)：曾先后參與了被稱為建國(guó)以來(lái)第一大稅案的潮、汕8.07騙取出口退稅案、騙稅個(gè)案全國(guó)第一的葆祥公司騙稅案（騙稅金額2.8億元）、國(guó)家稅務(wù)總局公布的2005年中國(guó)第一大稅案：黑、津、冀虛開發(fā)票系列專案、2006年中國(guó)第一大稅案“利劍二號(hào)”專案。多次代表國(guó)家稅務(wù)總局查辦各類案件。具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務(wù)聽證案件，三次代表稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟(jì)措施的運(yùn)用。具有良好的表達(dá)能力：在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部多次進(jìn)行稽查前培訓(xùn)，受到廣泛認(rèn)可。經(jīng)常為大學(xué)MBA班、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所、咨詢公司授課，受到普遍歡迎。巡回為各大城市高端培訓(xùn)近百場(chǎng)。業(yè)務(wù)特長(zhǎng)：稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)、增值稅、所得稅、出口退稅、房地產(chǎn)稅收。

【增值服務(wù)】☆參會(huì)學(xué)員可享受房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)一年的高級(jí)會(huì)員服務(wù)；如稅法查詢、納稅輔導(dǎo)、在線專家答疑、遠(yuǎn)程教育、網(wǎng)上信息檢索、QQ論壇交流等。

【培訓(xùn)對(duì)象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員。

【培訓(xùn)時(shí)間】2011年8月12日至14日（8月12日全天報(bào)到、13日至14日兩天課程）

【培訓(xùn)地點(diǎn)】北京◇新興賓館（北京市海淀區(qū)西三環(huán)中路17號(hào)）

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☆戶名：北京金旭紅企業(yè)管理中心

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【聯(lián)系方式】☆電 話：（010）52106881 52106709☆聯(lián)系人：佟 軍

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【報(bào)名方式】參會(huì)學(xué)員請(qǐng)?jiān)?月12日前將回執(zhí)表傳真至聯(lián)系人，以便會(huì)務(wù)組做好準(zhǔn)備工作。

◎請(qǐng)真實(shí)填寫并按此線剪下傳回◎ ??鑒于本課程的實(shí)用性強(qiáng)，基于公司決策與流程，強(qiáng)烈建議公司高管與財(cái)務(wù)高管決策人共同出席！

第五篇：稽查實(shí)務(wù)題

稽查實(shí)務(wù)題

1、資料：

某市企業(yè)為增值稅一般納稅人，主要業(yè)務(wù)為生產(chǎn)銷售高爾夫球具，2009有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況如下：

（1）期初庫(kù)存外購(gòu)已稅桿身、桿身、握把共300萬(wàn)元。本期外購(gòu)已稅桿身取得增值稅專用發(fā)票，支付價(jià)款2400萬(wàn)元、增值稅額408萬(wàn)元，已驗(yàn)收入庫(kù)；

（2）生產(chǎn)領(lǐng)用外購(gòu)桿身、握把2500萬(wàn)元，其他生產(chǎn)費(fèi)用978萬(wàn)元；

（3）批發(fā)銷售A套桿5000套，開具增值稅專用發(fā)票，取得銷售額6000萬(wàn)元；零售B套桿2000套，開具普通發(fā)票，取得銷售收入2340萬(wàn)元，上述AB套干成本均為4000元/套；

（4）2008年12月30日轉(zhuǎn)讓自有技術(shù)所有權(quán)取得銷售收入700萬(wàn)元，支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用等支出5萬(wàn)元。

（5）發(fā)生產(chǎn)品銷售費(fèi)用820萬(wàn)元（其中廣告費(fèi)用500萬(wàn)元）、財(cái)務(wù)費(fèi)用270萬(wàn)元、管理費(fèi)用940萬(wàn)元（其中含業(yè)務(wù)招待費(fèi)用35萬(wàn)元）

（6）7月發(fā)生火災(zāi)損失庫(kù)存的外購(gòu)桿身30萬(wàn)元（不含增值稅額），已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)扣除；10月取得保險(xiǎn)公司賠款5萬(wàn)元；

（7）取得2006年投資的深圳某公司紅利收入，金額為38萬(wàn)元。

（注：高爾夫球具的消費(fèi)稅稅率10%，不考慮城建稅及教育費(fèi)附加）

要求：

（1）根據(jù)下列資料，分別計(jì)算該企業(yè)2009年應(yīng)繳納的增值稅和消費(fèi)稅；

（2）2009該企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅額。

[答案]（1）增值稅

銷項(xiàng)稅額=［6000＋2340／（1＋17%）］×17%=1360（萬(wàn)元）

進(jìn)項(xiàng)稅額=408－30×17%=402.9（萬(wàn)元）應(yīng)繳納增值稅額=1360—402.9=957.1（萬(wàn)元）

（2）消費(fèi)稅

應(yīng)繳納消費(fèi)稅額=［6000＋2340／（1＋17%）］×10%－2500×10%=550（萬(wàn)元）

（3）應(yīng)扣除產(chǎn)品銷售成本=（5000＋2000）×0.4=2800（萬(wàn)元）

（4）業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額35×60%=21萬(wàn)元，銷售收入的千分之五=［6000＋2340／（1＋17%）］×0.5%=40，只能扣21萬(wàn)元

廣告費(fèi)扣除限額=［6000＋2340／（1＋17%）］×15%=1200萬(wàn)元，實(shí)際發(fā)生500萬(wàn)，準(zhǔn)予按發(fā)生額全扣。

（5）應(yīng)扣除的費(fèi)用=820＋270＋940-35+21=2016（萬(wàn)元）

（6）營(yíng)業(yè)外支出=30×（1＋17%）－5＝30.1（萬(wàn)元）

（7）應(yīng)納稅所得額=6000＋2340／（1＋17%）＋（700-5）+38－550－2800－2016－30.1-500-38=2798.9（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓技術(shù)所得700-5=695萬(wàn)元，超過(guò)500萬(wàn)元的部分減半征收。

分回的紅利收入，屬于免稅收入范圍。

（8）2008企業(yè)共計(jì)應(yīng)繳企業(yè)所得稅= [2798.9-（695-500）]×25%+（695-500）×25%×50%= 613.30+24.38=675.35（萬(wàn)元）

2、某縣國(guó)稅局2009年4月在專項(xiàng)檢查中，發(fā)現(xiàn)作為增值稅一般納稅人的某制衣廠（是私營(yíng)企業(yè)）自成立至今，有多筆購(gòu)銷業(yè)務(wù)未申報(bào)納稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)于5月10下達(dá)《稅務(wù)行政處罰告知書》（內(nèi)含聽證告知事項(xiàng)），該制衣廠未提出聽證，稅務(wù)機(jī)關(guān)于5月20日下達(dá)《稅務(wù)處理決定書》，責(zé)令其限期繳納稅款、滯納金，并處以3倍的罰款。為保證稅款及時(shí)入庫(kù)，經(jīng)過(guò)縣國(guó)稅局局長(zhǎng)審批同意，稅務(wù)機(jī)關(guān)采取了稅收保全措施，書面通知其開戶銀行暫停支付相當(dāng)于稅款、滯納金和罰款的存款。該廠對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)采取的稅收保全措施不服，于5月28日向某縣人民法院提出行政訴訟，要求稅務(wù)機(jī)關(guān)立即解除稅收保全措施。縣人民法院經(jīng)過(guò)審查，認(rèn)為該廠應(yīng)先申請(qǐng)行政復(fù)議，再提起訴訟，于6月2日裁定不予受理。

（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行稅收保全措施是否正確？為什么？

（2）縣人民法院的裁決是否正確？該廠是否可以直接提起行政訴訟？為什么？

參考答案：

（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)不可以執(zhí)行稅收保全措施。根據(jù)《稅收征管法》第38條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人，如果有根據(jù)認(rèn)為納稅人有明顯的轉(zhuǎn)移、隱匿其應(yīng)納稅的商品、貨物以及其他財(cái)產(chǎn)或應(yīng)稅收人等行為或跡象，經(jīng)過(guò)縣以上稅務(wù)局（分局）局長(zhǎng)批準(zhǔn)，可以在規(guī)定的納稅期內(nèi)實(shí)施稅收保全，但前提是納稅人不肯或不能提供納稅擔(dān)保。所以稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)首先要求納稅人提供納稅擔(dān)保，而不能直接采取稅收保全措施。

（2）某縣人民法院的裁決不正確，該廠可以直接提起行政訴訟。根據(jù)《稅收征管法》第88條規(guī)定，只有納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)就征稅問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，納稅人才必須首先申請(qǐng)行政復(fù)議，否則不得向人民法院起訴。就稅收保全措施發(fā)生爭(zhēng)議，屬于選擇復(fù)議，納稅人既可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議，也可以直接向人民法院起訴。

3、某市國(guó)稅局稽查局選案科于2010年6月25日通過(guò)計(jì)算機(jī)選案系統(tǒng)篩選，確定該市XX機(jī)械廠（該公司成立于2001年8月，增值稅一般納稅人）為待查對(duì)象。選案科進(jìn)行案源受理登記后，擬定處理意見，要求對(duì)該企業(yè)2009納稅情況進(jìn)行檢查，并根據(jù)要求填制了《稅務(wù)稽查任務(wù)通知書》及其附件，連同案件有關(guān)資料一并送交檢查科實(shí)施檢查。

檢查科確定由王方、李力、張正三名檢查人員組成檢查組，由王方任檢查組長(zhǎng)。檢查組調(diào)閱了被查對(duì)象的納稅檔案等資料，確定了相應(yīng)的檢查方案。

7月3日，檢查組開始實(shí)施稅務(wù)檢查。檢查人員向被查對(duì)象出示了稅務(wù)檢查證和《稅務(wù)稽查通知書》，并取得了相應(yīng)的《稅務(wù)文書送達(dá)回證》和《＜稅務(wù)檢查證＞出示證明》。檢查人員向被查對(duì)象下達(dá)了由市國(guó)稅局稽查局長(zhǎng)簽發(fā)的《調(diào)取賬簿資料通知書》，調(diào)取該企業(yè)2009賬簿、憑證、報(bào)表和其他有關(guān)資料，開具了《調(diào)取賬簿資料清單》一份，詳細(xì)列明了調(diào)取的資料種類、數(shù)量和所屬期間等，并由雙方經(jīng)辦人員簽字，交被查對(duì)象保存。檢查過(guò)程中，檢查人員根據(jù)情況，決定實(shí)施詢問(wèn)調(diào)查。詢問(wèn)前，檢查人員向被詢問(wèn)人發(fā)出了《詢問(wèn)通知書》，并取得了相應(yīng)的《稅務(wù)文書送達(dá)回證》。詢問(wèn)調(diào)查由王方、李力負(fù)責(zé)實(shí)

施，詢問(wèn)前向被詢問(wèn)人出示了稅務(wù)檢查證，由王方負(fù)責(zé)提問(wèn)，李力記錄。詢問(wèn)結(jié)束后，李力將《詢問(wèn)（調(diào)查）筆錄》交被詢問(wèn)人閱讀并當(dāng)場(chǎng)核對(duì)，被詢問(wèn)人認(rèn)為筆錄無(wú)誤，在筆錄最后一頁(yè)簽名并押印，李力也在筆錄上簽署了日期并在詢問(wèn)人和記錄人處簽名。

檢查過(guò)程中，檢查組需要查詢被查對(duì)象在銀行的存款情況，派張正持市國(guó)稅局局長(zhǎng)簽發(fā)的《檢查存款賬戶許可證明》，到該企業(yè)開戶銀行進(jìn)行查詢，張正向銀行人員出示了稅務(wù)檢查證，取得了需要的資料。經(jīng)查：該公司2010年10月為小規(guī)模納稅人生產(chǎn)一批配件，未開具發(fā)票，未做收入，貨款匯到該企業(yè)法定代表人的個(gè)人卡號(hào)上，計(jì)算少繳增值稅50000元（該公司2009年申報(bào)增值稅300000元，企業(yè)所得稅70000元，其他地方各稅30000元）。檢查過(guò)程中，檢查組要求被查對(duì)象打開其財(cái)務(wù)軟件，但被查對(duì)象以安全為由拒不打開，要求其提供與原始電子數(shù)據(jù)、電子信息系統(tǒng)技術(shù)資料一致的復(fù)制件，被查對(duì)象也不提供。檢查人員通過(guò)解密手段直接進(jìn)入財(cái)務(wù)軟件進(jìn)行檢查，并提取了相關(guān)數(shù)據(jù)。

檢查過(guò)程中，檢查人員復(fù)印了該企業(yè)部分賬簿資料，并由該企業(yè)財(cái)務(wù)人員在復(fù)印件上寫明了“與原件核對(duì)無(wú)誤，原件存于我處”字樣，并加蓋單位公章和財(cái)務(wù)人員簽章，作為書證。檢查過(guò)程中，檢查人員發(fā)現(xiàn)該企業(yè)有逃避納稅義務(wù)的行為，并有明顯的轉(zhuǎn)移、隱匿其應(yīng)納稅收入的跡象，為避免國(guó)家稅款流失，經(jīng)市國(guó)稅局局長(zhǎng)批準(zhǔn)，檢查人員持由市國(guó)稅局長(zhǎng)簽發(fā)的《查封（扣押）證》依法采取了查封、扣押其商品、貨物及其他財(cái)產(chǎn)的稅收保全措施。執(zhí)行查封、扣押工作由王方、張正負(fù)責(zé)，他們通知該企業(yè)的倉(cāng)庫(kù)保管人員到場(chǎng)，查封了該企業(yè)的部分庫(kù)存產(chǎn)成品，根據(jù)查封物品填制了《查封商品、貨物、及其他財(cái)產(chǎn)清單》，并加貼封條。對(duì)這部分查封物品，稽查人員指令該企業(yè)負(fù)責(zé)保管。

檢查人員將檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題按規(guī)定和要求制作了《稅務(wù)稽查工作底稿》，記錄案件事實(shí)，歸集相關(guān)證據(jù)材料，并簽字、注明日期。

7月12日，檢查結(jié)束，檢查人員整理案件資料，制作了《稅務(wù)稽查報(bào)告》，認(rèn)定該企業(yè)在賬簿上不列收入，已構(gòu)成偷稅，作出補(bǔ)繳增值稅50000元，擬處以偷稅數(shù)額百分之五十的罰款25000元，并對(duì)其未按規(guī)定開具發(fā)票處以罰款9000元的處理意見，提交審理科審理。審理科對(duì)《稅務(wù)稽查報(bào)告》及案件證據(jù)資料進(jìn)行了審查，于7月30日審理完畢，提出了同意《稅務(wù)稽查報(bào)告》的意見。7月31日，審理科制作了《稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書》，送達(dá)納稅人，并取得了相應(yīng)的《稅務(wù)文書送達(dá)回證》，該企業(yè)于8月3日向稽查局書面提出聽證申請(qǐng)。稽查局決定在8月22日舉行聽證會(huì)，局長(zhǎng)書面授權(quán)檢查組長(zhǎng)王方主持聽證會(huì)，于8月20日向該企業(yè)送達(dá)了《稅務(wù)行政處罰聽證通知書》，通知企業(yè)于到市稽查局會(huì)議室舉行聽證。經(jīng)過(guò)聽證，雙方對(duì)偷稅認(rèn)定的事實(shí)和證據(jù)的合法性、真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)未開發(fā)票處以罰款提出異議，稽查局未予采納。

8月23日，審理科制作了《稅務(wù)處理決定書》和《稅務(wù)行政處罰決定書》并報(bào)稽查局長(zhǎng)批準(zhǔn)，分別要求納稅人10日內(nèi)繳納稅款和罰款。

8月24日，審理科將《稅務(wù)處理決定書》和《稅務(wù)行政處罰決定書》交執(zhí)行科簽收?qǐng)?zhí)行。同日，執(zhí)行科將《稅務(wù)處理決定書》和《稅務(wù)行政處罰決定書》送達(dá)被查對(duì)象處，該企業(yè)拒絕接收，并拒絕簽署《稅務(wù)文書送達(dá)回證》。稽查局執(zhí)行人員在《稅務(wù)文書送達(dá)回證》上寫明了拒收理由和日期，并在送達(dá)人處簽名，將稅務(wù)文書留在了該企業(yè)財(cái)務(wù)科辦公室，視為送達(dá)。

9月3日，《稅務(wù)處理決定書》和《稅務(wù)行政處罰決定書》規(guī)定的稅款、罰款繳款限期期滿，納稅人未繳納稅款、罰款，未申請(qǐng)復(fù)議，也未向人民法院起訴，執(zhí)行科報(bào)請(qǐng)市國(guó)稅局長(zhǎng)批準(zhǔn)后，將查封的物品交依法成立的拍賣機(jī)構(gòu)拍賣。9月10日，拍賣結(jié)束，稽查局以拍賣所得抵繳了稅款、罰款及查封、拍賣等費(fèi)用。9月15日，稽查局將剩余部分退還給了被查對(duì)象。

9月16日，該單位對(duì)是稽查局作出的行政處罰決定不服，書面向市國(guó)稅局提出行政復(fù)議申

請(qǐng)。9月25日，市局決定受理了該行政復(fù)議申請(qǐng)，并于9月30日將申請(qǐng)書副本發(fā)送給市稽查局，10月20日，市稽查局提出書面答復(fù)，并提交當(dāng)初作出具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關(guān)材料。12月22日，市局作出了維持市稽查局的處罰決定的行政復(fù)議決定。根據(jù)給定的案情，指出稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法中存在的問(wèn)題，并說(shuō)明正確做法。

答案：

（1）待查對(duì)象確定后，選案部門填制《稅務(wù)稽查立案審批表》，附有關(guān)資料，經(jīng)稽查局局長(zhǎng)批準(zhǔn)后立案檢查。《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》第19條。

（2）《調(diào)取賬簿資料通知書》應(yīng)為市國(guó)稅局長(zhǎng)簽發(fā)。《征管法》細(xì)則第86條。

（3）《調(diào)取賬簿資料清單》應(yīng)為一式兩份，稅務(wù)機(jī)關(guān)和被查對(duì)象各存一份。

（4）被詢問(wèn)人在尾頁(yè)結(jié)束處寫明“以上筆錄我看過(guò)（或者向我宣讀過(guò)），與我說(shuō)的相符”，并逐頁(yè)簽章、捺指印。《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》第27條。

（5）詢問(wèn)人和記錄人在《詢問(wèn)（調(diào)查）筆錄》上不得互相代簽名。

（6）到該企業(yè)開戶銀行查詢被查對(duì)象在銀行的存款情況的調(diào)查取證應(yīng)兩人以上。

（7）經(jīng)稽查局局長(zhǎng)批準(zhǔn)，可以采用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)手段對(duì)該電子信息系統(tǒng)進(jìn)行直接檢查 《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》第23條。

（8）執(zhí)行查封、扣押時(shí)應(yīng)通知其法定代表人或主要負(fù)責(zé)人到場(chǎng)。《征管法》細(xì)則第63條。

（9）偷稅未加收滯納金，達(dá)到移送標(biāo)準(zhǔn)未移送。《征管法》63條，《刑法》201條。對(duì)于該單位不開發(fā)票偷稅屬于同一違法行為，對(duì)當(dāng)事人的同一個(gè)違法行為，不得給予兩次以上罰款的行政處罰。《行政處罰法》第24條。

（10）審理超時(shí)，審理人員接到稽查人員提交的《稅務(wù)稽查報(bào)告》及有關(guān)資料后，應(yīng)當(dāng)在１5日內(nèi)審理完畢。《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》第50條。

（１１）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在收到當(dāng)事人聽證要求后15日內(nèi)舉行聽證，應(yīng)當(dāng)在聽證的7日前通知，聽證主持人由審理人員擔(dān)任。《稅務(wù)行政處罰聽證程序?qū)嵤┺k法（試行）》第5、7條。《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》第53條

（1２）罰款的繳納期限應(yīng)為１５日。《行政處罰法》第46條。（1３）留臵送達(dá)應(yīng)有見證人簽名，方視為送達(dá)。《征管法》細(xì)則第103條。

（1４）罰款應(yīng)在訴訟期后才能強(qiáng)制執(zhí)行。《征管法》第88條。

（1５）拍賣所得剩余部分應(yīng)在3日內(nèi)退還被執(zhí)行人。《征管法》細(xì)則第69條。

（1６）市局應(yīng)該在5日內(nèi)審查受理，7日內(nèi)將行政復(fù)議申請(qǐng)書副本或者行政復(fù)議申請(qǐng)發(fā)送給稽查局，稽查局應(yīng)該在10日內(nèi)，出書面答復(fù)，市局應(yīng)該在60日內(nèi)做出行政復(fù)議決定。《行政復(fù)議法》第17、23、30條。

4、2010年3月某市國(guó)稅稽查局對(duì)某電視機(jī)廠2009年的業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查，該廠為增值稅一般納稅人，主要生產(chǎn)銷售新型彩色電視機(jī)。檢查中發(fā)現(xiàn)如下業(yè)務(wù)：

（1）3月2日，采取交款提貨結(jié)算方式向甲家電商場(chǎng)銷售電視機(jī)500臺(tái)，本期同類產(chǎn)品每臺(tái)不含稅售價(jià)3 000元。由于商場(chǎng)購(gòu)買的數(shù)量多，按照協(xié)議規(guī)定，廠家按售價(jià)的5％對(duì)商場(chǎng)優(yōu)惠出售，打折后每臺(tái)不含稅售價(jià)2 850元，貨款全部以銀行存款收訖。查申報(bào)表該企業(yè)申報(bào)銷項(xiàng)稅額242250元。

（2）3月5日，向乙家電商場(chǎng)銷售彩電200臺(tái)（每臺(tái)不含稅售價(jià)3 000元）。為了盡快收回貨款，廠家提供的現(xiàn)金折扣條件為4／

10、2／20、N／30。本月23日，全部收回貨款，廠家按規(guī)定給予優(yōu)惠。查申報(bào)表，該企業(yè)申報(bào)銷項(xiàng)稅99960元。

（3）采取以舊換新方式，從消費(fèi)者個(gè)人手中收購(gòu)舊電視機(jī)，并銷售新型號(hào)電視機(jī)10臺(tái)，開出普通發(fā)票10張，收到貨款31100元，并注明已扣除舊電視機(jī)折價(jià)4000元。查申報(bào)表，該企業(yè)申報(bào)銷項(xiàng)稅4518.8元。

（4）采取還本銷售方式銷售電視機(jī)給消費(fèi)者20臺(tái)，協(xié)議規(guī)定，每臺(tái)不含稅售價(jià)4000元，5年后廠家全部將貨款退還給購(gòu)貨方，共開出普通發(fā)票20張，合計(jì)金額93600元，查申報(bào)表，此筆業(yè)務(wù)企業(yè)未申報(bào)納稅。

（5）上月以分期收款方式銷售的電視機(jī)，根據(jù)合同約定，本月應(yīng)當(dāng)收到款項(xiàng)58萬(wàn)元，但月底仍未收到，企業(yè)未申報(bào)納稅。

要求，請(qǐng)根據(jù)上述資料

（1）計(jì)算上述業(yè)務(wù)應(yīng)補(bǔ)（退）增值稅稅額。

（2）就上述業(yè)務(wù)（1）和第2 筆業(yè)務(wù)作出賬務(wù)處理。

參考答案：

（1）業(yè)務(wù)1）正確

業(yè)務(wù)2）該廠對(duì)乙商場(chǎng)采取的是現(xiàn)金折扣方式，即先銷售后打折，增值稅專用發(fā)票上先按全額反映，在實(shí)際收到折扣后價(jià)款后，再按折扣金額開具其他發(fā)票或單據(jù)給購(gòu)貨方入賬。對(duì)這種情況，雙方均將現(xiàn)金折扣作為財(cái)務(wù)費(fèi)用處理（廠家增加、商家減少），折扣部分不得從銷售額中減除。應(yīng)補(bǔ)銷項(xiàng)稅額=30000÷（1+17％）×17%-99960=127805（元）

業(yè)務(wù)3）納稅人采取以舊換新方式銷售貨物的，應(yīng)按新貨物的同期銷售價(jià)格確定銷售額。應(yīng)補(bǔ)銷項(xiàng)稅額=4 000÷（1+17％）×17％=581.20（元）

業(yè)務(wù)4）納稅人采取還本銷售貨物的，不得從銷售額中減除還本支出。

應(yīng)補(bǔ)銷項(xiàng)稅額=93600÷（1+17％）×17％=13 600（元）

業(yè)務(wù)5）分期收款銷售方式，應(yīng)當(dāng)按合同約定的收款時(shí)間確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，即使沒(méi)有在約定時(shí)間收到款項(xiàng)，也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)增值稅銷項(xiàng)稅額。應(yīng)當(dāng)收取的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)是包含增值稅的銷售額，所以，應(yīng)補(bǔ)的銷項(xiàng)稅額=580000÷（1+17％）×17％=84273.50（元）。

（2）賬務(wù)處理

業(yè)務(wù)（1）分錄：3月2日

借：銀行存款 1667250

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1425000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）242250

業(yè)務(wù)（2）分錄3月5日

借：應(yīng)收賬款 702000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 600000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）102000

3月23日

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 14040

銀行存款 687960 貸：應(yīng)收賬款 702000

5、一、基本資料：

某國(guó)稅稽查局檢查甲企業(yè)2008的納稅情況。

甲企業(yè)為生產(chǎn)性外商獨(dú)資企業(yè)，系增值稅一般納稅人，只生產(chǎn)并銷售C產(chǎn)品，于2000年注冊(cè)登記，2005年為第一個(gè)獲利,適用稅率為15%。按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行。企業(yè)各期增值稅的各種進(jìn)項(xiàng)稅額都已取得合法抵扣憑證并按規(guī)定抵扣，期末無(wú)留抵稅額。企業(yè)適用稅率均為17%。當(dāng)年無(wú)留抵稅額。2008企業(yè)利潤(rùn)表如下： 利潤(rùn)表

編制單位：甲企業(yè) 2008年 單位： 萬(wàn)元（人民幣）

二、檢查人員通過(guò)審核有關(guān)憑證資料和向相關(guān)人員詢問(wèn)，發(fā)現(xiàn)2008涉稅情況如下： 1.企業(yè)的工藝流程分為

A.B兩個(gè)車間，A車間加工出半成品，由B車間最終加工成完工產(chǎn)品。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)2008年12月份領(lǐng)料單號(hào)LLD1255上記錄的新建廠房領(lǐng)料60萬(wàn)元錯(cuò)誤計(jì)入A車間的生產(chǎn)成本。2008年12月企業(yè)成本核算中，產(chǎn)品已經(jīng)部分完工，已經(jīng)將LLD1255作為完工產(chǎn)品的成本進(jìn)行分?jǐn)偂Ｍ旯ぎa(chǎn)品入庫(kù)后當(dāng)月銷售其中一部分。

其他資料：經(jīng)核實(shí)，期末C產(chǎn)品在產(chǎn)品成本為1500萬(wàn)元，產(chǎn)成品成本為1800萬(wàn)元。2.12月10日，第10號(hào)憑證，企業(yè)支付職工進(jìn)修學(xué)雜費(fèi)，共計(jì)80萬(wàn)，賬務(wù)處理為： 借：管理費(fèi)用 800000

貸：銀行存款 80000

3.“管理費(fèi)用”中列支的有關(guān)情況：

（1）全年業(yè)務(wù)招待費(fèi)合計(jì)80萬(wàn)元，其中有10萬(wàn)為贈(zèng)送給客戶的外購(gòu)禮品，直接按成本10萬(wàn)轉(zhuǎn)賬。

（2）技術(shù)開發(fā)費(fèi)用100萬(wàn)元。

（3）以管理費(fèi)名義計(jì)提并支付給外**公司100萬(wàn)管理費(fèi)。（4）計(jì)提并支付給國(guó)外某企業(yè)特許權(quán)使用費(fèi)30萬(wàn)元

4.資產(chǎn)減值損失科目為計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì)20萬(wàn)元。

5.審核“投資收益”賬戶，只記載有如下事項(xiàng)：12月31日確認(rèn)投資收益90萬(wàn)元，系該公司對(duì)乙企業(yè)進(jìn)行的股權(quán)投資，按權(quán)益法核算的收入，余下為國(guó)債利息收入。6.“營(yíng)業(yè)外支出”中列支的有關(guān)情況：

（1）贊助支出30萬(wàn)元。（2）罰款、違約金l0萬(wàn)元（經(jīng)審核屬環(huán)保部門處以罰款5萬(wàn)元；因未采取火災(zāi)防范措施，消防部門處罰款3萬(wàn)元；因產(chǎn)品質(zhì)量原因，經(jīng)協(xié)商支付購(gòu)貨方賠款2萬(wàn)元）。

7.財(cái)務(wù)費(fèi)用中向商業(yè)銀行貸款1200萬(wàn)元，年利息支出60萬(wàn)元，向某客戶借款500萬(wàn)元，年利息支出38萬(wàn)元。

假定其他各種業(yè)務(wù)賬務(wù)處理均正確，也無(wú)其他涉稅事項(xiàng)。要求：

1.扼要指出存在的影響納稅的問(wèn)題。2.計(jì)算企業(yè)應(yīng)補(bǔ)（退）、代扣代繳各相關(guān)稅的稅額（要分稅種，計(jì)算結(jié)果以萬(wàn)元為單位，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位，不考慮營(yíng)業(yè)稅）。

[答案] 1.存在的影響納稅的問(wèn)題：

（1）企業(yè)錯(cuò)誤的賬務(wù)處理影響銷售成本，同時(shí)調(diào)整會(huì)計(jì)利潤(rùn)和所得額。分?jǐn)偮剩?0÷（1500+1800+6700）＝0.6%

在產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)倲?shù)額＝1500×0.6%＝9（萬(wàn)元）產(chǎn)成品應(yīng)分?jǐn)倲?shù)額＝1800×0.6%＝10.8（萬(wàn)元）

本期產(chǎn)品銷售成本應(yīng)分?jǐn)倲?shù)額＝6700×0.6%＝40.2（萬(wàn)元）應(yīng)轉(zhuǎn)出的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額＝60×17%＝10.2（萬(wàn)元）

（2）職工進(jìn)修費(fèi)用應(yīng)在職工教育經(jīng)費(fèi)中列支，同時(shí)調(diào)整會(huì)利潤(rùn)和所得額，調(diào)賬會(huì)計(jì)分錄： 應(yīng)當(dāng)調(diào)增所得額=80（萬(wàn)元）

（3）①該企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整。企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰。同時(shí)外購(gòu)貨物用于贈(zèng)送給客戶，企業(yè)所得稅屬于資產(chǎn)處臵收入，按外購(gòu)價(jià)格入賬，要作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)計(jì)提基數(shù)。

銷售（營(yíng)業(yè)）收入＝8700+10=8710萬(wàn)元）

全年交際應(yīng)酬費(fèi)可扣除限額＝8710×0.5%＝43.55（萬(wàn)元）實(shí)際發(fā)生額的60%=80×60%＝48（萬(wàn)元）資產(chǎn)處臵收入視同銷售所得=0（萬(wàn)元）

調(diào)增的應(yīng)納稅所得額＝80-43.55＝36.45（萬(wàn)元）②技術(shù)開發(fā)費(fèi)用可加計(jì)扣除

開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費(fèi)用可加計(jì)扣除，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整。調(diào)減的應(yīng)納稅所得額＝100*50%＝50（萬(wàn)元）③支付的管理費(fèi)不得扣除，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整。企業(yè)之間支付的管理費(fèi)，不得扣除。

調(diào)增的應(yīng)納稅所得額100（萬(wàn)元）

④該企業(yè)應(yīng)扣繳特許權(quán)使用費(fèi)應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅和預(yù)提所得稅。

非居民企業(yè)取得股息、紅利等權(quán)益性投資收益和利息、租金、特許權(quán)使用費(fèi)所得，以收入全

額為應(yīng)納稅所得額；

應(yīng)補(bǔ)預(yù)提所得稅＝30×10%＝30（萬(wàn)元）

合計(jì)納稅調(diào)增＝36.45-50+100+30＝116.45（萬(wàn)元）（4）該企業(yè)不得計(jì)提減值準(zhǔn)備，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整。調(diào)增的應(yīng)納稅所得額＝20（萬(wàn)元）。

（5）按權(quán)益法確認(rèn)的收入，由于被投資方未作利潤(rùn)分配，不是企業(yè)所得稅收入。國(guó)債利息收入是免稅收入，均調(diào)減所得稅。

股息、紅利等權(quán)益性投資收益，按照被投資方作出利潤(rùn)分配決定的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)調(diào)增所得額＝200（萬(wàn)元）

（6）①贊助支出不得扣除，需要納稅調(diào)整。應(yīng)調(diào)增所得額＝30（萬(wàn)元）

②該企業(yè)被環(huán)保部門所處罰款5萬(wàn)元，消防部門所處罰款3萬(wàn)元，均屬于行政性罰款，不得在稅前扣除。

應(yīng)調(diào)增所得額＝3+5＝8（萬(wàn)元）合計(jì)應(yīng)調(diào)增所得額＝30+8=38（萬(wàn)元）（7）向客戶借款需要納稅調(diào)增。

非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。

借款稅前可扣除利息＝500×（60÷1200）＝25（萬(wàn)元）利息支出應(yīng)調(diào)整應(yīng)納稅所得額＝38－25＝13（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額＝13（萬(wàn)元）

2.企業(yè)應(yīng)補(bǔ)（退）、代扣代繳相關(guān)稅的稅額： 應(yīng)補(bǔ)繳增值稅額＝＝60×17%＝10.2（萬(wàn)元）

應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅額＝（40.2+80+116.45+20+200+38+13）×18%×50%＝45.69（萬(wàn)元）應(yīng)補(bǔ)預(yù)提所得稅＝30×10%＝30（萬(wàn)元）

6、根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)稅收政策規(guī)定，簡(jiǎn)述將自產(chǎn)貨物用于本企業(yè)在建工程、對(duì)外投資、職工福利、分配給股東和對(duì)外捐贈(zèng)，在增值稅、企業(yè)所得稅及會(huì)計(jì)處理上分別應(yīng)如何處理。[答案]

第一，視同銷售貨物行為中，自產(chǎn)貨物用于職工福利、投資（非同一控制下的投資）、分配給股東，會(huì)計(jì)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)收入，計(jì)算繳納增值稅、企業(yè)所得稅。借：應(yīng)付職工薪酬（長(zhǎng)期股權(quán)投資、應(yīng)付股利等）貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：庫(kù)存商品

第二，視同銷售貨物行為中，自產(chǎn)貨物用于在建工程。雖不確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，但是要按計(jì)稅價(jià)格計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額；企業(yè)所得稅不確認(rèn)收入。借：在建工程 貸：庫(kù)存商品

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

第三，視同銷售貨物行為中，自產(chǎn)貨物用于對(duì)外捐贈(zèng)，對(duì)外投資（同一控制下的投資）。雖不確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，但是要按計(jì)稅價(jià)格計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額；企業(yè)所得稅確認(rèn)收入。

借：營(yíng)業(yè)外支出（長(zhǎng)期股權(quán)投資）貸：庫(kù)存商品

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

7、Ａ縣國(guó)稅稽查局接群眾舉報(bào)，反映某商場(chǎng)利用收入不入賬的方法偷逃稅款。2010年5月18日，稽查局派兩名稅務(wù)干部李新和錢磊對(duì)其實(shí)施檢查，稅務(wù)人員在出示稅務(wù)檢查證后，對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行了詢問(wèn)，但沒(méi)有線索，于是對(duì)商場(chǎng)經(jīng)理宿舍進(jìn)行了搜查，發(fā)現(xiàn)了一套流水賬，按規(guī)定程序查實(shí)該商場(chǎng)利用收入不入賬方法，偷逃稅款50000元的事實(shí)。5月29日，稽查局依法向該商場(chǎng)下達(dá)了《稅務(wù)處理決定書》和《稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書》，指出其違法事實(shí)，責(zé)令商場(chǎng)補(bǔ)交稅款50000元，擬處30000元罰款。5月31日，向該商場(chǎng)下達(dá)了《稅務(wù)行政處罰決定書》。6月1日，該商場(chǎng)提出稅務(wù)行政處罰聽證要求。6月10日由李新、錢磊二人和另外一名稅務(wù)干部共同主持了聽證會(huì)，經(jīng)聽取意見后，當(dāng)場(chǎng)作出維持原稅務(wù)行政處罰的決定，決定書當(dāng)場(chǎng)交給商場(chǎng)代表，并要求商場(chǎng)承擔(dān)聽證費(fèi)用。該商場(chǎng)于7月5日只補(bǔ)繳了50000元稅款，并于7月10日就30000元罰款一事向縣國(guó)稅局提出行政復(fù)議申請(qǐng)，縣國(guó)稅局以納稅人未繳納罰款及已超過(guò)法定復(fù)議期限為由不予受理復(fù)議申請(qǐng)。7月11日，商場(chǎng)向縣人民法院起訴。

要求：根據(jù)以上資料指出稽查局及縣國(guó)稅局在該案處理過(guò)程中的違法行為，并說(shuō)明理由。１)檢查時(shí)未履行法定程序。《稅收征管法》第59條規(guī)定，稅務(wù)人員實(shí)施檢查時(shí)應(yīng)出示稅務(wù)檢查證和稅務(wù)檢查通知書，該案中稽查局既未送達(dá)檢查通知書，也未出示稅務(wù)檢查通知書。２)稅務(wù)人員超越權(quán)限行使檢查權(quán)。《稅收征管法》規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及貨物存放地進(jìn)行檢查。但沒(méi)有賦予稅務(wù)人員對(duì)納稅人住宅的檢查權(quán)。

３)５月２９日下達(dá)行政處罰決定書不合法。行政處罰法規(guī)定，當(dāng)事人可在接到行政處罰通知后３日內(nèi)提出聽證申請(qǐng)。稅務(wù)機(jī)關(guān)不能在法定申請(qǐng)聽證的期限內(nèi)下達(dá)處罰決定書。4)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在收到當(dāng)事人聽證要求后十五日內(nèi)舉行聽證，并在舉行聽證的七日前將《稅務(wù)行政處罰聽證通知書》送達(dá)當(dāng)事人，通知當(dāng)事人舉行聽證的時(shí)間、地點(diǎn)、聽證主持人的姓名及有關(guān)事項(xiàng)。

5)李、錢二人不能主持聽證會(huì)。《行政處罰法》第42條規(guī)定“聽證由行政機(jī)關(guān)指定的非本案調(diào)查人員主持。”《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》53條規(guī)定，聽證主持人由審理人員擔(dān)任 6)聽證結(jié)束當(dāng)場(chǎng)作出稅務(wù)行政處罰決定屬行政越權(quán)行為。國(guó)家稅務(wù)總局《稅務(wù)行政處罰聽證程序?qū)嵤┺k法（試行）》第19條規(guī)定：聽證結(jié)束后，聽證主持人應(yīng)當(dāng)將聽證情況和處理意見報(bào)告稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人。然后才可作出決定。

7要求商場(chǎng)負(fù)擔(dān)聽證所需費(fèi)用不合法。《行政處罰法》第42條規(guī)定“當(dāng)事人不承擔(dān)行政機(jī)關(guān)組織聽證的費(fèi)用。” 8)縣國(guó)稅局對(duì)復(fù)議申請(qǐng)不予受理的理由不成立。

8、某縣國(guó)稅稽查局于2010年2月對(duì)陽(yáng)光地板廠（增值稅一般納稅人）2009年流轉(zhuǎn)稅的納稅義務(wù)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)以下業(yè)務(wù)： 1．2月2日從某林場(chǎng)購(gòu)進(jìn)原木，取得普通發(fā)票金額為120000元；購(gòu)進(jìn)該貨物時(shí)發(fā)生運(yùn)費(fèi)8000元（取得舊版貨運(yùn)普通發(fā)票），企業(yè)的賬務(wù)處理為： 借：原材料 111 840

應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）16 160 貸：應(yīng)付賬款 128 000

2．5月16日，發(fā)出A型號(hào)實(shí)木地板300平方米，用于辦公室的裝修。經(jīng)查無(wú)同類產(chǎn)品的銷售價(jià)格，成本為每平方米150元，企業(yè)的賬務(wù)處理為： 借：管理費(fèi)用 45 000

貸：庫(kù)存商品——A型實(shí)木地板 45 000

3．10月10日，與材料供應(yīng)商達(dá)成協(xié)議，企業(yè)以B型號(hào)實(shí)木地板2000平方米，用于抵償所欠供應(yīng)商的貨款400000元，地板的成本為每平方米140元，企業(yè)的賬務(wù)處理為： 借：應(yīng)付賬款 400 000

貸：庫(kù)存商品——B型實(shí)木地板 280 000 資本公積 120 000

經(jīng)查，企業(yè)當(dāng)月銷售B型號(hào)實(shí)木地板三批，第一批數(shù)量2000平方米，不含稅單價(jià)260元，第二批數(shù)量3000平方米，不含稅單價(jià)250元，第三批數(shù)量1000平方米，不含稅單價(jià)266元。

4．檢查企業(yè)的“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”賬戶，發(fā)現(xiàn)10月28日借方列支28000元，查實(shí)為企業(yè)以“樣品”名義贈(zèng)送給某經(jīng)銷商B型號(hào)實(shí)木地板200平方米。企業(yè)的賬務(wù)處理為：

借：營(yíng)業(yè)費(fèi)用——樣品費(fèi) 28 000

貸：庫(kù)存商品——B型實(shí)木地板 28 000

5．稽查人員盤點(diǎn)企業(yè)的原木數(shù)量，經(jīng)核實(shí)2008年底實(shí)際結(jié)存40立方米，賬面結(jié)存60立方米，差額為11月8日賬外發(fā)出原木20立方米，價(jià)值為80000元，委托圣地地板加工廠（非個(gè)體經(jīng)營(yíng)者）加工成素板。12月10日提貨時(shí)以現(xiàn)金支付加工費(fèi)4000元，雙方均未入賬，也未取得相應(yīng)發(fā)票。陽(yáng)光地板廠將委托加工收回的素板的50%繼續(xù)加工成C型地板，已全部售出，取得含稅收入187200元；另外50%至檢查時(shí)仍未售出。委托加工產(chǎn)品收回及C型地板的銷售均未入賬。

6．檢查企業(yè)的“其他應(yīng)付款”和“營(yíng)業(yè)外收入”賬戶，到12月31日，“其他應(yīng)付款——押金”賬戶年末貸方余額為23000元，審查發(fā)現(xiàn)，其中有銷售地板給寧波客戶的押金收取時(shí)間為2006年8月10日，金額5000元；“營(yíng)業(yè)外收入——沒(méi)收押金”賬戶的貸方發(fā)生額為6000元。企業(yè)的賬務(wù)處理為：

借：其他應(yīng)付款——押金 6 000

貸：營(yíng)業(yè)外收入——沒(méi)收押金 6 000

7．檢查“營(yíng)業(yè)外支出”和“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”賬戶，發(fā)現(xiàn)11月12日，因管理不善發(fā)生火災(zāi)，部分產(chǎn)品燒毀，企業(yè)的賬務(wù)處理：

借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢 30 000

貸：庫(kù)存商品——B型實(shí)木地板 30 000 12月20日，獲得保險(xiǎn)公司賠款20000元后，企業(yè)的賬務(wù)處理為： 借：營(yíng)業(yè)外支出 10 000

銀行存款 20 000

貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢 30 000 經(jīng)核實(shí)，B型實(shí)木地板的原木費(fèi)用率為70.18％。

企業(yè)各期均已按賬面記錄計(jì)算申報(bào)繳納了增值稅和消費(fèi)稅。

要求：根據(jù)以上資料，逐筆指出企業(yè)存在的涉稅問(wèn)題，并計(jì)算該廠應(yīng)補(bǔ)交的增值稅和消費(fèi)稅稅額。（增值稅抵扣憑證當(dāng)月均認(rèn)證通過(guò)并已申報(bào)抵扣；實(shí)木地板的消費(fèi)稅稅率為5％，成本利潤(rùn)率為5％）答案：

1．第1筆業(yè)務(wù)的問(wèn)題： 自2007年1月1日起，取得的舊版貨運(yùn)普通發(fā)票不得作為扣稅憑證，應(yīng)補(bǔ)交增值稅金＝8000×7％＝560（元）

2．第2筆業(yè)務(wù)以自產(chǎn)產(chǎn)品用于工程的應(yīng)當(dāng)視同銷售計(jì)算繳納增值稅和消費(fèi)稅：（1）組成計(jì)稅價(jià)格＝150×（1＋5％）÷（1－5％）×300＝49736.84（2）應(yīng)補(bǔ)增值稅＝49736.84×17％＝8455.27（3）應(yīng)補(bǔ)消費(fèi)稅＝49736.84× 5％＝2486.84

3.第3筆業(yè)務(wù)，以產(chǎn)品償還債務(wù)應(yīng)當(dāng)視同銷售計(jì)算繳納增值稅和消費(fèi)稅

（1）增值稅的計(jì)稅價(jià)格＝（2000×260＋3000×250＋1000×266）÷（2000＋3000＋1000）＝1536000÷6000＝256

應(yīng)補(bǔ)增值稅＝256×2000×17％＝87040

（2）消費(fèi)稅的視同銷售價(jià)格應(yīng)以同期最高售價(jià)計(jì)算 應(yīng)補(bǔ)消費(fèi)稅＝2000×266×5％＝26600

4.第4筆業(yè)務(wù)以產(chǎn)品對(duì)外捐贈(zèng)，應(yīng)當(dāng)視同銷售 B型產(chǎn)品的平均銷售價(jià)格為256元 應(yīng)補(bǔ)增值稅＝256×200×17％＝8704

應(yīng)補(bǔ)消費(fèi)稅＝256×200×5％＝2560 5.第5 筆業(yè)務(wù)為賬外委托加工及銷售 委托加工環(huán)節(jié)，受托方應(yīng)代收代繳消費(fèi)稅，未代收代繳的由委托方收回后補(bǔ)交（國(guó)稅發(fā)（1995）122號(hào)）：已經(jīng)售出的按銷售價(jià)格計(jì)征，未出售的按組成計(jì)稅價(jià)格計(jì)稅。消費(fèi)稅的計(jì)算：

（1）已售部分的計(jì)稅價(jià)格＝187200÷1.17＝160000

應(yīng)補(bǔ)增值稅＝160000×17％＝27200 應(yīng)補(bǔ)消費(fèi)稅＝160000×5％＝8000（2）未售部分應(yīng)補(bǔ)征消費(fèi)稅＝（80000＋4000）×50％÷（1－5％）×5％＝2210.53 6．逾期（一年）未退和沒(méi)收包裝物押金，應(yīng)視同含稅收入并入銷售額計(jì)算征收增值稅和消費(fèi)稅

應(yīng)補(bǔ)增值稅＝（5000＋6000）÷1.17×17％＝1598.29 應(yīng)補(bǔ)消費(fèi)稅＝（5000＋6000）÷1.17×5％＝470.09 7．產(chǎn)品發(fā)生非正常損失，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)出。

產(chǎn)品的材料進(jìn)貨成本＝30000×70.18％÷（1－13）＝24200 應(yīng)轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額＝24200×17％＝3146

合計(jì)應(yīng)補(bǔ)增值稅＝560＋8455.27＋87040＋8704＋27200＋1598.29＋3146＝136703.56 合計(jì)應(yīng)補(bǔ)消費(fèi)稅＝2486.84＋26600＋2560＋8000＋2210.53＋470.09＝42327.46

9、某有進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)的生產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，產(chǎn)品適用的增值稅稅率17％，出口退稅率11％。2009年8月的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況如下：

1．國(guó)內(nèi)采購(gòu)原材料A，取得增值稅專用發(fā)票注明的價(jià)款850萬(wàn)元，稅額144.5萬(wàn)元，材料已驗(yàn)收入庫(kù)；支付相應(yīng)的運(yùn)輸費(fèi)10萬(wàn)元，建設(shè)基金0.5萬(wàn)元，裝卸費(fèi)0.5萬(wàn)元，取得了稅控系統(tǒng)開具的貨運(yùn)發(fā)票。

2．生產(chǎn)產(chǎn)品外購(gòu)動(dòng)力取得增值稅專用發(fā)票注明的價(jià)款150萬(wàn)元，稅額25.5萬(wàn)元。3．從甲廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)部購(gòu)進(jìn)廢舊物資，取得廢舊物資專用發(fā)票，價(jià)款20萬(wàn)元。4．從丙廢舊物資收購(gòu)站購(gòu)進(jìn)廢舊物資，取得代開的增值稅專用發(fā)票（廢舊），不含稅價(jià)款5萬(wàn)元。

5．從國(guó)外進(jìn)口原材料B，支付國(guó)外買價(jià)折合人民幣70萬(wàn)元，運(yùn)抵我國(guó)海關(guān)前的運(yùn)輸費(fèi)12萬(wàn)元，保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)8萬(wàn)元，取得海關(guān)完稅憑證，注明增值稅16.83萬(wàn)元。支付海關(guān)至企業(yè)的境內(nèi)運(yùn)費(fèi)2萬(wàn)元，取得了稅控系統(tǒng)開具的貨運(yùn)發(fā)票。

6．與國(guó)外的客戶簽訂進(jìn)料加工復(fù)出口合同，當(dāng)月進(jìn)料加工免稅進(jìn)口料件的到岸價(jià)格30萬(wàn)元，關(guān)稅3萬(wàn)元。進(jìn)口料件已在當(dāng)期耗用完畢，無(wú)其他免稅購(gòu)進(jìn)材料的情況。

7．當(dāng)月內(nèi)銷貨物取得不含稅銷售額400萬(wàn)元，銷售貨物發(fā)生運(yùn)輸費(fèi)用18萬(wàn)元并取得運(yùn)輸公司稅控系統(tǒng)開具的貨運(yùn)發(fā)票。

8．當(dāng)月出口貨物到岸價(jià)100萬(wàn)美元，支付國(guó)際運(yùn)費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)15萬(wàn)美元，當(dāng)期已經(jīng)收匯核銷，取得了全部有效的出口退稅單據(jù)。當(dāng)期美元對(duì)人民幣的外匯牌價(jià)為1：6.8。9．本月增值稅期初留抵稅額12萬(wàn)元。

10．企業(yè)當(dāng)期取得的合法抵扣憑證均在當(dāng)月認(rèn)證通過(guò)并申報(bào)抵扣。要求計(jì)算：1．當(dāng)期應(yīng)退稅額； 2．當(dāng)期免抵稅額；

3．期末留抵結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣稅額。答案： 進(jìn)項(xiàng)稅額

國(guó)內(nèi)采購(gòu)支付運(yùn)費(fèi)進(jìn)項(xiàng)＝10.5×7％＝0.735

購(gòu)進(jìn)廢舊物資只有取得廢舊物資專用發(fā)票和代開專用發(fā)票可以抵扣，當(dāng)期可以抵扣的稅額＝20×10％＋5×4％＝2.2萬(wàn)元

（3）進(jìn)口材料的進(jìn)項(xiàng)＝（70＋12＋8）×（1＋10％）×17％＋2×7％＝16.97萬(wàn)元（4）銷售環(huán)節(jié)的運(yùn)費(fèi)進(jìn)項(xiàng)＝18×7％＝1.26

（5）當(dāng)期全部進(jìn)項(xiàng)＝144.5＋25.5＋0.735＋2.2＋16.97＋1.26＝191.165萬(wàn)元 當(dāng)期銷項(xiàng)稅額＝400×17％＝68萬(wàn)元

當(dāng)期免抵退稅不得免征和抵扣稅額：

（1）當(dāng)期免抵退稅不得免征和抵扣稅額抵減額＝（30＋3）×（17％－11％）＝1.98萬(wàn)元（2）當(dāng)期免抵退稅不得免征和抵扣稅額＝（100－15）×6.8×（17％－11％）－1.98＝32.7萬(wàn)元

4．當(dāng)期應(yīng)納增值稅稅額＝68－（191.165－32.7）－12＝－102.465萬(wàn)元 5．當(dāng)期免抵退稅額：

（1）免抵退稅額抵減額＝（30＋3）×11％＝3.63萬(wàn)元

（2）當(dāng)期免抵退稅額＝（100－15）×6.8×11％－3.63＝59.95萬(wàn)元 6．當(dāng)期應(yīng)退稅額

因期末留抵大于當(dāng)期免抵退稅額，所以當(dāng)期應(yīng)退稅額＝59.95萬(wàn)元 7．當(dāng)期免抵稅額＝0

8．期末留抵結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣稅額＝102.465－59.95＝42.515萬(wàn)元

10、君怡飲品有限公司為一家主要從事飲用品生產(chǎn)、銷售的生產(chǎn)企業(yè)，為增值稅一般納稅人（居民企業(yè)），執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度，假設(shè)2010年6月8日稅務(wù)稽查人員對(duì)該公司2009年的納稅資料進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)以下情況： 利 潤(rùn) 表

編制單位：君怡飲品有限公司 2009 年 12月 單位：萬(wàn)元

其他資料：

（1）查實(shí)其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)250萬(wàn)元為符合條件的技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得。

（2）檢查“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”賬戶發(fā)現(xiàn)本發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)分別為500萬(wàn)元和200萬(wàn)元。

（3）檢查“管理費(fèi)用”賬戶發(fā)現(xiàn)列支本新產(chǎn)品研究階段發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用80萬(wàn)元，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備75萬(wàn)元，列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)350萬(wàn)元。（4）檢查“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶，發(fā)現(xiàn)：

年底支付利息120萬(wàn)元，為本1月1日從銀行借入期限為一年的款項(xiàng)2000萬(wàn)元，用于建造一條生產(chǎn)流水線，至2009年8月底，該流水線達(dá)到設(shè)計(jì)要求，并辦理了竣工結(jié)算，轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，金額為7500萬(wàn)元，該固定資產(chǎn)本尚未投入使用。君怡飲品有限公司從9月起按月計(jì)提了折舊，生產(chǎn)流水線的預(yù)計(jì)使用年限10年，預(yù)計(jì)凈殘值率4％；

3月1日，向甲公司（非金融企業(yè)）借入期限為一年的款項(xiàng)1200萬(wàn)元，年利率10％，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，年底已支付利息100萬(wàn)元。（5）檢查“投資收益”賬戶，發(fā)現(xiàn)：

2009年2月5日，購(gòu)買某上市公司股票500萬(wàn)元，2008年底，市場(chǎng)收盤價(jià)為450萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理為：

借：投資收益——計(jì)提的短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備 500 000

貸：短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備 500 000

2008年7月3日，企業(yè)從上證交易所購(gòu)入準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有的富通證券的股份200萬(wàn)股（采用成本核算法），2009年10月8日收到現(xiàn)金分紅80萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理為: 借：銀行存款 800 000

貸：投資收益 800 000

當(dāng)年應(yīng)計(jì)的國(guó)債利息收入20萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理為： 借：長(zhǎng)期債權(quán)投資——國(guó)債（應(yīng)計(jì)利息）200 000

貸：投資收益 200 000

（6）3月1日，該企業(yè)收到科技三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼300萬(wàn)元，指定用于購(gòu)臵研發(fā)設(shè)備，會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款 3 000 000

貸：遞延收益 3 000 000

企業(yè)于2009年8月購(gòu)入公允價(jià)值為300萬(wàn)元的研發(fā)設(shè)備一臺(tái)，并于當(dāng)年9月投入使用，預(yù)計(jì)使用5年，企業(yè)按5年分?jǐn)傔f延收益，當(dāng)年共攤15萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理為： 借：遞延收益 150 000 貸：補(bǔ)貼收入 150 000

（7）檢查“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶，發(fā)現(xiàn)：

企業(yè)通過(guò)江蘇省紅十字會(huì)向四川地震災(zāi)區(qū)捐贈(zèng)飲料一批，成本300萬(wàn)元，同類產(chǎn)品不含稅平均售價(jià)400萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理為： 借：營(yíng)業(yè)外支出 3 000 000

貸：庫(kù)存商品 3 000 000

因延期還款，被銀行處以罰息10萬(wàn)元；支付合同違約金20萬(wàn)元；交納稅收滯納金及罰款2萬(wàn)元。

（8）檢查應(yīng)付工資等項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)：

“應(yīng)付工資”賬戶期初余額為0，借方發(fā)生額3000萬(wàn)元，貸方發(fā)生額3020萬(wàn)元，經(jīng)審核為合理的工資支出；

“應(yīng)付福利費(fèi)”賬戶期初余額為0，借方發(fā)生額122.4萬(wàn)元，貸方發(fā)生額122.4萬(wàn)元； “其他應(yīng)交款——工會(huì)經(jīng)費(fèi)”賬戶期初余額為0，借方發(fā)生額60.4萬(wàn)元，貸方發(fā)生額60.4萬(wàn)元，取得了工會(huì)經(jīng)費(fèi)撥繳款專用收據(jù)；

“其他應(yīng)付款——職工教育經(jīng)費(fèi)”賬戶期初余額20萬(wàn)元，借方發(fā)生額59.6萬(wàn)元，貸方發(fā)生額75.5萬(wàn)元。

其他說(shuō)明：

假設(shè)該公司已在2010年5月18日進(jìn)行了2009年所得稅匯算清繳，企業(yè)按照會(huì)計(jì)利潤(rùn)申報(bào)繳納了企業(yè)所得稅，除題中設(shè)計(jì)的涉稅問(wèn)題外，企業(yè)的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理均符合規(guī)定； 為簡(jiǎn)化處理，本題僅涉及增值稅和所得稅，其他各稅費(fèi)均省略；

除特別說(shuō)明外，企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用和支出均取得了合法有效的憑證。

要求：根據(jù)以上資料，扼要指出企業(yè)上述業(yè)務(wù)在增值稅、企業(yè)所得稅處理中存在的問(wèn)題，并計(jì)算該企業(yè)應(yīng)補(bǔ)（退）的增值稅和企業(yè)所得稅。

參考答案：

其他利潤(rùn)為符合條件的技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得，根據(jù)所得稅法，500萬(wàn)元以內(nèi)的部分免征企業(yè)所得稅，應(yīng)調(diào)減應(yīng)稅所得250萬(wàn)元；

廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除限額＝40000×15％＝6000萬(wàn)元，企業(yè)實(shí)際發(fā)生500＋200＝700，小于限額，可以全額扣除；

研發(fā)費(fèi)用，可以加計(jì)扣除50％，調(diào)減應(yīng)稅所得＝80×50％＝40萬(wàn)元； 業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除限額＝40000×5‰＝200萬(wàn)元，實(shí)際列支的60％＝350×60％＝210 允許扣除 200萬(wàn)元

應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得＝350－200＝150萬(wàn)元

壞賬準(zhǔn)備金不得扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得＝75萬(wàn)元；

財(cái)務(wù)費(fèi)用部分：

（1）固定資產(chǎn)建造期間的利息支出應(yīng)當(dāng)資本化，應(yīng)調(diào)增當(dāng)期應(yīng)稅所得2000×6％×8÷12＝80萬(wàn)元

（2）銀行同期同類的貸款利率為6％，向甲公司借入的款項(xiàng)支付的利息高于銀行同期同類貸款利率的，應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得＝1200×（10％－6％）×10÷12＝40萬(wàn)元

固定資產(chǎn)尚未投入使用，計(jì)提折舊不得扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得＝7500×（1－4％）×4÷120＝240萬(wàn)元；

計(jì)提的短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備不得稅前扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得＝50萬(wàn)元； 從富通公司分得的紅利，符合免稅條件，應(yīng)調(diào)減應(yīng)稅所得80萬(wàn)元； 國(guó)債利息，可以免稅，應(yīng)調(diào)減應(yīng)稅所得 20萬(wàn)元

補(bǔ)貼收入，應(yīng)全額計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)稅所得，應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得＝300－15＝285萬(wàn)元； 以產(chǎn)品對(duì)外捐贈(zèng)，應(yīng)當(dāng)視同銷售，應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得＝400－300＝100萬(wàn)元； 根據(jù)財(cái)稅[2008]104號(hào)免征增值稅。

根據(jù)財(cái)稅[2008]104號(hào)公益性捐贈(zèng)可以全額扣除，不需調(diào)整； 稅收滯納金不得稅前扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得＝2萬(wàn)元；

當(dāng)期實(shí)際發(fā)放工資3000萬(wàn)元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得＝3020－3000＝20萬(wàn)元

工會(huì)經(jīng)費(fèi)的扣除限額＝3000×2％＝60，,實(shí)際列支60.4，調(diào)增應(yīng)稅所得0.4萬(wàn)元；

職工教育經(jīng)費(fèi)的扣除限額＝3000×2.5％＝75萬(wàn)元，實(shí)際使用了59.6萬(wàn)元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得＝75.5－59.6＝15.9萬(wàn)元；

職工福利費(fèi)的扣除限額＝3000×14％＝420萬(wàn)元，職工福利費(fèi)實(shí)際列支＝122.4萬(wàn)元，不需調(diào)整；

應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得＝－250－40＋150＋75＋80＋40＋240＋50－80－20＋285＋100＋2＋20＋0.4＋15.9＝668.3萬(wàn)元

應(yīng)補(bǔ)所得稅＝668.3×25％＝167.075萬(wàn)元