第一篇：稽查預(yù)案講稿

一場(chǎng)大火的啟示——稽查預(yù)案撰寫

012年9月17日-其實(shí)俄羅斯早有準(zhǔn)備,在戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)前俄軍就制定了“強(qiáng)制和平行動(dòng)”的作戰(zhàn)預(yù)案。7月...東城一戰(zhàn)實(shí)際上可謂傳奇,是中國(guó)古代運(yùn)用奇正變化的典范,在戰(zhàn)史研究..巴州地稅局為探索適應(yīng)現(xiàn)代稽查的新模式，進(jìn)一步規(guī)范稅務(wù)稽查，以稽查預(yù)案為突破口，提出無預(yù)案不下戶，要求稽查人員下功夫，作出高質(zhì)量的預(yù)案，在預(yù)案式稽查模式下，改變了“盲人摸象”式的檢查方式。預(yù)案有審核，檢查有匯報(bào)，案件有總結(jié)，這樣一種各級(jí)負(fù)責(zé)人親自參與，多部門聯(lián)合跟蹤的稽查模式，解決了稽查人員業(yè)務(wù)水平層次不齊的問題，使檢查人員就疑點(diǎn)問題查深查透，控制住了檢查環(huán)節(jié)，查多查少都有跡可循。在對(duì)被查行業(yè)企業(yè)充分分析的基礎(chǔ)上，多渠道了解和搜集被查單位基礎(chǔ)信息、經(jīng)營(yíng)狀況以及繳稅情況，做好查前數(shù)據(jù)比對(duì)，直擊企業(yè)財(cái)務(wù)核算要害，提煉可能出現(xiàn)的涉稅疑點(diǎn)，制定檢查策略。對(duì)所確定的涉稅疑點(diǎn)進(jìn)行全面分析，深究疑點(diǎn)產(chǎn)生的原因，涉及的稅種，對(duì)申報(bào)納稅帶來的影響，提出解除疑點(diǎn)的措施。從企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、發(fā)票使用、資金流向、外圍涉稅信息等方面，運(yùn)用計(jì)算核實(shí)，對(duì)比稽核，經(jīng)驗(yàn)判斷等方法核查業(yè)務(wù)發(fā)生的實(shí)際情況。按照核查要點(diǎn)的提示，逐一排查涉稅疑點(diǎn)，匯總疑點(diǎn)排查結(jié)論形成預(yù)案總結(jié)。

●三大模塊：預(yù)案制作、預(yù)案執(zhí)行、預(yù)案總結(jié)

●預(yù)案內(nèi)容：疑點(diǎn)來源、疑點(diǎn)描述、核查要點(diǎn)、核查結(jié)果

●過程控制：痕跡管理，提高稽查和決策全程透明度

成績(jī)令人矚目。2012年1.49億元、2013年1.51億元，大連市國(guó)稅局第四稽查局連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)稽查業(yè)務(wù)收入過億元，占全市稽查收入一半以上。這個(gè)局只有96名稅務(wù)人員，人均查補(bǔ)收入過百萬元。突出的成績(jī)背后，是該局運(yùn)行兩年多的預(yù)案式行業(yè)稽查模式的支撐。目前，預(yù)案式行業(yè)稽查已在大連市國(guó)稅局稽查系統(tǒng)全面推廣。

探索適應(yīng)現(xiàn)代化稽查的新模式

“要實(shí)現(xiàn)稅務(wù)稽查工作現(xiàn)代化，就要在工作方法和機(jī)制上動(dòng)腦筋、想辦法、出主意，探索適應(yīng)現(xiàn)代稽查的新模式。”這是大連市國(guó)稅局局長(zhǎng)趙恒在一次稽查會(huì)議提出的目標(biāo)。

“朝著稽查現(xiàn)代化的目標(biāo)努力，首先要改變以往稅務(wù)稽查不規(guī)范的地方，在正確的道路上去摸索、去探索。我們選擇的突破口，是稽查工作的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)——稽查預(yù)案。”這是大連市國(guó)稅局第四稽查局局長(zhǎng)劉毅確定的方向。

劉毅說，傳統(tǒng)稽查預(yù)案基本靠稽查人員獨(dú)立完成，大多以個(gè)案征管信息為預(yù)案基礎(chǔ)資料，一次性制定粗線條的案頭分析。預(yù)案指導(dǎo)價(jià)值有限，指導(dǎo)性較弱，檢查工作的質(zhì)量和效率很大程度上受制于檢查人員的業(yè)務(wù)水平。

第四稽查局組織了專家團(tuán)隊(duì)，全面改進(jìn)傳統(tǒng)稽查預(yù)案，在行業(yè)檢查中率先推行預(yù)案式稽查，以指導(dǎo)稽查人員科學(xué)、規(guī)范地實(shí)施稽查工作。

預(yù)案式行業(yè)稽查由預(yù)案制作、預(yù)案執(zhí)行和預(yù)案總結(jié)三大模塊構(gòu)成。預(yù)案制作是在對(duì)被查行業(yè)企業(yè)充分分析的基礎(chǔ)上，提煉涉稅疑點(diǎn)、制定檢查策略，并在檢查過程中即時(shí)記錄對(duì)預(yù)案修正、補(bǔ)充內(nèi)容的過程。預(yù)案執(zhí)行是按照核查要點(diǎn)的提示，逐一排查涉稅疑點(diǎn)的過程。預(yù)案總結(jié)是指匯總疑點(diǎn)排查結(jié)論的過程，包括單次預(yù)案執(zhí)行小結(jié)，預(yù)案總結(jié)以及據(jù)此形成的單戶稽查結(jié)論、行業(yè)稅收分析和征管建議等內(nèi)容。

“可以說，預(yù)案式行業(yè)稽查是匯集業(yè)務(wù)骨干力量，以集體研討制作的方式，最大限度地整合了被查行業(yè)的涉稅疑點(diǎn)和共性問題，確定行業(yè)稽查必查環(huán)節(jié)，并在此基礎(chǔ)上，制作單戶預(yù)案，最終形成指導(dǎo)一線人員的系統(tǒng)作戰(zhàn)方案。”劉毅說。

充分發(fā)揮稽查人員集體智慧

檢驗(yàn)預(yù)案式行業(yè)稽查效果的第一次大考，劉毅選擇了“年年查，年年查不透”的硬骨頭——軸承行業(yè)。

2012年4月份，該局專案科對(duì)轄區(qū)8戶軸承企業(yè)實(shí)施檢查，他們兩周內(nèi)取得突破，追繳稅款1800多萬元。

劉毅提出了“無預(yù)案不下戶”的口號(hào)，逼著稽查人員下苦功，做出最科學(xué)的預(yù)案。2012年，第四稽查局實(shí)現(xiàn)查補(bǔ)收入1.49億元，是前3個(gè)年度查補(bǔ)收入的總和。

2013年4月，該局對(duì)9戶水泥行業(yè)實(shí)施預(yù)案式行業(yè)稽查。該局專案科先后3次召開行業(yè)預(yù)案分析會(huì)，就共性問題制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃，完成了第一份水泥行業(yè)稽查預(yù)案。再以行業(yè)稽查預(yù)案為綱領(lǐng)，各個(gè)檢查組人員分別制定了針對(duì)9戶水泥企業(yè)檢查預(yù)案。9戶企業(yè)共補(bǔ)繳稅款2700多萬元。最后，他們進(jìn)行了水泥行業(yè)預(yù)案執(zhí)行總結(jié)，包括檢查結(jié)論、行業(yè)涉稅共性問題分析、行業(yè)征管建議等。

據(jù)了解，預(yù)案內(nèi)容包括疑點(diǎn)來源、疑點(diǎn)描述、核查要點(diǎn)、核查結(jié)果四個(gè)部分，精確到每個(gè)涉稅疑點(diǎn)，直擊企業(yè)財(cái)務(wù)核算要害。其中，核查要點(diǎn)解決了稽查人員業(yè)務(wù)水平參差不齊的問題。“就是新手按著要點(diǎn)查，也能就疑點(diǎn)問題查深查透。”該局專案科科長(zhǎng)李穎說。

“看得見”的成績(jī)和“看不見”的變化

實(shí)行預(yù)案式行業(yè)稽查模式以來，第四稽查局連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)查補(bǔ)收入過億元。2013年大連市國(guó)稅局評(píng)選“十大查賬能手”，該局有3人上榜。

除了“看得見”的成績(jī)，讓劉毅十分滿意的，是“看不見”的變化。

劉毅說，預(yù)案式行業(yè)稽查模式下，預(yù)案有審核、檢查有匯報(bào)、案件有總結(jié)。這樣一種各級(jí)負(fù)責(zé)人親自參與、多部門聯(lián)合跟蹤的稽查模式，將動(dòng)態(tài)管理貫穿稽查工作始終，改變了過去只有檢查結(jié)束后才能知曉檢查過程的情況，實(shí)現(xiàn)了稽查工作由管控缺失到統(tǒng)一規(guī)范，由自由裁量到程序控制的轉(zhuǎn)變過程，進(jìn)一步促進(jìn)了稽查執(zhí)法的公平公正。

“稽查人員的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的。預(yù)案式行業(yè)稽查模式下，對(duì)所有疑點(diǎn)都有查證節(jié)點(diǎn)和記錄，每個(gè)必選動(dòng)作缺一不可，查多查少都有跡可循，控制住了檢查環(huán)節(jié)，有效防范了稽查人員的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。”李穎說。

大連市國(guó)稅局局長(zhǎng)趙恒對(duì)記者表示，稽查隊(duì)伍處在廉政建設(shè)的最前沿，稽查崗位是高風(fēng)險(xiǎn)的崗位。預(yù)案式行業(yè)稽查大大提高了稽查效率和效能，達(dá)到了“一制雙管”的效果。新模式下，稽查工作透明了，陽光了，稅務(wù)人員的權(quán)力就會(huì)受到進(jìn)一步規(guī)范，納稅人的權(quán)利就會(huì)得到進(jìn)一步保障。

務(wù)稽查；預(yù)案；制作

一、稅務(wù)稽查預(yù)案制作的意義

稅務(wù)稽查預(yù)案是指稅務(wù)稽查實(shí)施前，依據(jù)被查對(duì)象的案源管理信息，確定重點(diǎn)稽查項(xiàng)目、檢查內(nèi)容、關(guān)鍵環(huán)節(jié)及對(duì)稽查中可能遇到的問題提出解決預(yù)案，指導(dǎo)稽查人員進(jìn)行有針對(duì)性檢查的工作方案。

作為稅務(wù)稽查案前實(shí)施的一個(gè)前置程序，制定好和運(yùn)用好稽查預(yù)案，對(duì)于發(fā)揮稽查快速反應(yīng)能力、加強(qiáng)案件檢查效果、提高案件稽查質(zhì)量具有一定的指導(dǎo)意義。它的作用是體現(xiàn)稽查工作的科學(xué)性、周密性和主動(dòng)性，使整個(gè)工作過程嚴(yán)謹(jǐn)，有序。其意義具體來說，有這幾個(gè)方面：1）科學(xué)地制定稅務(wù)稽查預(yù)案可以增強(qiáng)案件實(shí)施的整體性和計(jì)劃性。2）有針對(duì)性地制定稽查預(yù)案可以最大限度地解決盲目稽查和人情稽查問題。3）正確地運(yùn)用稽查預(yù)案可以有效提升稽查質(zhì)量和效率。4）制定科學(xué)的稽查預(yù)案對(duì)類似行業(yè)（企業(yè)）開展稽查具有較強(qiáng)的指導(dǎo)作用。

二、稅務(wù)稽查預(yù)案的制作步驟

稽查預(yù)案的制作一定要轉(zhuǎn)變觀念，打破思維定勢(shì)。盡可能多地收集納稅人的信息，構(gòu)成一種非對(duì)稱條件下的信息量的平衡，是至關(guān)重要的。正所謂“知已知彼，百戰(zhàn)不殆”，用在稽查預(yù)案制作上，最恰當(dāng)不過了。稽查預(yù)案制作的實(shí)質(zhì)是對(duì)涉稅信息的整合及篩選、分析和預(yù)判。

納稅人各類諸多的涉稅信息，其背后都存在著極為豐富的“涉稅故事”，是各種因素相互作用的結(jié)果。想要完全準(zhǔn)確解讀這些故事，就應(yīng)加倍珍惜因法律授權(quán)而在信息收集中的優(yōu)勢(shì)地位，盡可能多地收集納稅人的相關(guān)信息，來彌補(bǔ)因信息不對(duì)稱而造成的信息劣勢(shì)，稽查預(yù)案的制作首先要形成信息源的集合。就不同的納稅人而言，每個(gè)信息源對(duì)逃稅披露的可能性都是不確定的，不同的企業(yè)其信息影響的程度各不相同。問題是就每個(gè)具體的納稅人而言，我們要盡可能地收集到“基本確定”或“很可能”的信息，這體現(xiàn)了一個(gè)稅務(wù)稽查人員的經(jīng)驗(yàn)和技能。在美國(guó)有這樣一句俗語，叫“釣魚的預(yù)測(cè)”，是說在釣魚的時(shí)候，你不知道有沒有魚，能釣多大的魚。事實(shí)上，一個(gè)老練的垂釣者，憑借收集的信息、豐富的經(jīng)驗(yàn)和高超的技能，不但知道在哪能釣到魚，甚至知道能釣到何種魚、多大的魚。

對(duì)稽查對(duì)象本身而言，預(yù)案制作中應(yīng)著重從以下幾個(gè)方面著手：

（一）根據(jù)被查對(duì)象的特點(diǎn)，進(jìn)行案源信息的初步分析，確定稅務(wù)稽查的方向

1、行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查

根據(jù)稅收專項(xiàng)檢查工作的部署，確定檢查重點(diǎn)。再結(jié)合具體情況，作出安排。稽查步驟應(yīng)包括：了解行業(yè)特點(diǎn)、工藝流程、行業(yè)管理規(guī)定，收集行業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息，通過橫向的分析比較，鎖定疑點(diǎn)方位。

2、對(duì)大型集團(tuán)公司

對(duì)大型企業(yè)的檢查，總局有相關(guān)的稅收政策，應(yīng)結(jié)合政策要求，提出檢查重點(diǎn)。稽查步驟應(yīng)包括：了解集團(tuán)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，分清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，把握關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)、企業(yè)改制等相關(guān)涉稅環(huán)節(jié)，收集下屬以及相關(guān)聯(lián)的公司的經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，防止出現(xiàn)疏漏。

3、對(duì)舉報(bào)案件

針對(duì)舉報(bào)內(nèi)容，確定檢查重點(diǎn)和方法，制定周密的檢查計(jì)劃，做好前期偵查，采取突擊檢查方法。

（二）全面系統(tǒng)地收集信息，找準(zhǔn)稅務(wù)稽查的線索

應(yīng)注意從如下方面收集信息：舉報(bào)案件的受理資料；.CATIS征管信息系統(tǒng)中納稅人的各種征管資料；.征管部門提供的納稅人財(cái)務(wù)資料、備案資料和發(fā)票領(lǐng)購使用等方面的資料；“金稅工程”防偽稅控認(rèn)證系統(tǒng)、稽核比對(duì)系統(tǒng)提供的增值稅專用發(fā)票異常信息；出口退稅部門提供的與退稅相關(guān)的信息；稽查部門內(nèi)部日常積累的稽查資料；從外單位獲取的相關(guān)數(shù)據(jù)資料。

（三）分析整理數(shù)據(jù)，切中稅務(wù)稽查的要害

分析的常用方法主要包括：稅負(fù)分析；.CTAIS相關(guān)數(shù)據(jù)分析；銷售額與注冊(cè)資金（股本）比例分析（可參照同行業(yè)規(guī)模比較）；銷售額與經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)人員、發(fā)放工資匹配分析（可參照同行業(yè)規(guī)模比較）；材料采購、貨物銷售、費(fèi)用和利潤(rùn)（需考慮季節(jié)性因素的影響）線性分析，查找異常時(shí)段；供應(yīng)、生產(chǎn)、銷售匹配分析；進(jìn)、銷客戶(關(guān)聯(lián)單位)分析；某個(gè)項(xiàng)目不同時(shí)期縱向比較分析；某個(gè)項(xiàng)目連貫性分析，查找有否變動(dòng)異常；增值稅專用發(fā)票透視分析等。

（四）查前偵查，確保制作稅務(wù)稽查預(yù)案的周密性

不是所有的稅務(wù)稽查案件都需要查前偵查的，但查前偵查是一個(gè)比較好的稅務(wù)稽查工作方法，有利于發(fā)現(xiàn)問題和及時(shí)取證，對(duì)制定更具可行性和針對(duì)性的檢查實(shí)施方案有很好的幫助作用。

三、制作稽查預(yù)案應(yīng)注意的事項(xiàng)

制作稅務(wù)稽查預(yù)案，在確保預(yù)案的指導(dǎo)性的同時(shí)還要兼顧預(yù)案的目的性、合法性、安全性和保密性。

（一）目的性要求

注意對(duì)收集到的企業(yè)行業(yè)特征、經(jīng)營(yíng)狀況、稅收負(fù)擔(dān)率等情況進(jìn)行備案登記，從中尋找相同點(diǎn)，為建立稽查模型收集資料。

（二）合法性要求

注意合理配備人員及其工作職能，確保取得證據(jù)的合法性和準(zhǔn)確性。

（三）安全性要求

對(duì)特殊案件進(jìn)行突擊檢查時(shí)，制作稽查預(yù)案的必須充分考慮到對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施。

例如，必須在被查單位的重點(diǎn)部門的周圍布置應(yīng)急機(jī)動(dòng)人員，防止被查對(duì)象隱匿轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和資料。同時(shí)還應(yīng)注意事先與公安、地稅等部門做好溝通工作，請(qǐng)求他們給予必要的支持和配合，以便及時(shí)應(yīng)對(duì)突發(fā)事件。

（四）保密性要求

如果運(yùn)用信息化手段對(duì)企業(yè)進(jìn)行突擊檢查或是檢查專案、舉報(bào)案件時(shí)，制作的稽查預(yù)案必須注意保密。

本報(bào)訊今年以來，東海縣國(guó)家稅務(wù)局稽查局緊密結(jié)合稅收稽查工作要求，創(chuàng)新稽查方法，堅(jiān)持稽查預(yù)案制度，最大限度為納稅人節(jié)約檢查的時(shí)間和成本，提升稽查質(zhì)效。

甄別企業(yè)信息，廣泛搜集疑點(diǎn)信息。在開展對(duì)企業(yè)的檢查工作前，利用征管軟件、查找第三方信息等形式，搜集被查企業(yè)資料、行業(yè)稅收政策、財(cái)務(wù)核算制度等，結(jié)合掌握資料，對(duì)納稅情況進(jìn)行合理性分析，為明確檢查方向提供詳實(shí)信息。制訂科學(xué)的檢查預(yù)案，確定檢查重點(diǎn)。該局組織稽查能手開展集體案頭分析工作，梳理企業(yè)各稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，逐個(gè)確定檢查方法、重點(diǎn)以及注意事項(xiàng)，明確各稅種可能存在疑點(diǎn)環(huán)節(jié)，增強(qiáng)檢查的科學(xué)性，使檢查更加有的放矢。加大查前指導(dǎo)，明確檢查要求。根據(jù)企業(yè)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分布等情況，合理調(diào)配力量，要求檢查人員按稽查預(yù)案認(rèn)真實(shí)施稅務(wù)檢查，檢查過程中做到事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿、定性準(zhǔn)確、處理恰當(dāng)、手續(xù)完備。

所謂預(yù)案，其字面含義，就是預(yù)先制定、安排的方案。稽查預(yù)案，簡(jiǎn)言之，就是在稅務(wù)稽查實(shí)施前，所制定的方案，其目的就是使稅務(wù)稽查工作有真對(duì)性，實(shí)效性，提高稅務(wù)稽查工作的工作效率。目前，稽查預(yù)案制正引起稅務(wù)局及稽查工作者的高度重視，有些地方已經(jīng)進(jìn)行了試點(diǎn)。那么其與傳統(tǒng)稽查方式相比，其有何新意？其原理是什么？等等，談一談自己的粗淺看法。

一、稽查預(yù)案制解讀

稽查預(yù)案，嚴(yán)格來說，是一種制度體系，也就是說，要有一套制度體系，為之做基礎(chǔ)，目前，尚未看到一個(gè)關(guān)于這方面完整的、科學(xué)的制度體系。為此，只是談一點(diǎn)粗淺的看法。做好稽查預(yù)案制工作的前提首先是對(duì)其必須先有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，這就如同攻敵克難，只有知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。

“凡事預(yù)則立、不預(yù)則廢”，所謂稽查預(yù)案制，就是稽查單位在檢查工作正式實(shí)施之前，根據(jù)檢查對(duì)象的行業(yè)特點(diǎn)及自身特色，預(yù)先為檢查對(duì)象量身定制一個(gè)全面系統(tǒng)、重點(diǎn)突出、針對(duì)性強(qiáng)、便于掌控的案頭方案，以保證檢查工作有的放矢、收到實(shí)效。為了保證方案的科學(xué)性和可操作性，這個(gè)方案應(yīng)主要涵蓋以下方面：⑴納稅人標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)務(wù)核算形式及內(nèi)容；⑵納稅人各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)科目記錄；⑶納稅人各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的檢查方法；⑷納稅人各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)所應(yīng)遵循的稅收規(guī)定以及稅收規(guī)定與財(cái)務(wù)規(guī)定的區(qū)別；⑸納稅人實(shí)際核算中進(jìn)行的財(cái)務(wù)科目記錄；⑹容易發(fā)現(xiàn)問題的科目列舉及檢查結(jié)果問答；⑺在檢查工作中新發(fā)現(xiàn)的與標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)科目記錄不一致的問題報(bào)告；⑻納稅人在過去的檢查中被發(fā)現(xiàn)的問題及金額。通過對(duì)以上環(huán)節(jié)的梳理和列舉，基本上形成了一個(gè)制式的檢查方案，涵蓋了納稅人的各項(xiàng)涉稅行為，為檢查工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

在稽查單位實(shí)施預(yù)案稽查時(shí)，選案環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)制定預(yù)案，并進(jìn)行查前的培訓(xùn)工作和檢查過程中的指導(dǎo)工作；檢查環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)預(yù)案的實(shí)施工作，在檢查中發(fā)現(xiàn)有預(yù)案中沒有列舉的異常會(huì)計(jì)科目記錄，必須報(bào)告選案環(huán)節(jié)，以利于進(jìn)行政策界定和增加預(yù)案內(nèi)容；審理環(huán)節(jié)要把預(yù)案作為第一性工作進(jìn)行審理，把好政策關(guān)；執(zhí)行環(huán)節(jié)要如實(shí)把執(zhí)行中納稅人的反映及時(shí)整理傳遞到審理和選案，以完成整個(gè)工作的無縫銜接。整個(gè)過程完成后，選案環(huán)節(jié)要根據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行歸類總結(jié)，以豐富預(yù)案；審理環(huán)節(jié)要依據(jù)所查問題的性質(zhì)和發(fā)現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)進(jìn)行認(rèn)真的分析，以寫出問題存在的原因和解決問題的建議，報(bào)市局有關(guān)處室，以發(fā)揮以查促管的作用。

二、稽查預(yù)案制與傳統(tǒng)稽查方式之比較

作為一個(gè)新的稽查模式，稽查預(yù)案制與傳統(tǒng)稽查方式相比，無論在內(nèi)容及形式上，均呈現(xiàn)鮮明特色。

一是程序不同。過去是選案環(huán)節(jié)只下達(dá)檢查計(jì)劃，對(duì)為什么要檢查這一納稅人，檢查的重點(diǎn)是什么等沒有充分的測(cè)算和準(zhǔn)備，對(duì)如何開展檢查沒有做查前的培訓(xùn)。出現(xiàn)了靠主觀印象定戶的現(xiàn)象，結(jié)果是選案的準(zhǔn)確性不高，直接影響了檢查的震懾力，也導(dǎo)致了稽查效率的不高，同時(shí)也使選案工作在稽查整體工作中出現(xiàn)了軟化的現(xiàn)狀，使得稽查工作四分離的相互監(jiān)督和制約出現(xiàn)了不平衡。實(shí)行稽查預(yù)案制，就是要求選案環(huán)節(jié)在省市局檢查計(jì)劃的前提下，充分依靠征管單位的納稅評(píng)估信息，群眾舉報(bào)和我們稽查單位對(duì)納稅人的歷史檢查結(jié)果等資料，并通過對(duì)相同行業(yè)的納稅人分不同規(guī)模的典型解剖，分析類比，形成一個(gè)比較符合實(shí)際的檢查預(yù)案，這樣就為檢查工作指明了方向。再通過對(duì)檢查人員的查前集中培訓(xùn)，使同志們?cè)谡吆驼J(rèn)識(shí)上達(dá)到統(tǒng)一，可以達(dá)到規(guī)范執(zhí)法、事半功倍的效果。

二是檢查方式不同。在以往稽查工作中，檢查是工作量最大，難度最高的工作，對(duì)檢查人員的綜合素質(zhì)特別是業(yè)務(wù)素質(zhì)要求比較高，檢查工作的質(zhì)量和效率很大程度上取決于檢查人員的業(yè)務(wù)水平。由于人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)骨干有限，所以檢查質(zhì)量和效率長(zhǎng)期受到人員素質(zhì)的困擾。實(shí)行預(yù)案制檢查后，檢查環(huán)節(jié)的人員很大一部分工作是按照預(yù)案進(jìn)行問答制的檢查，遇到預(yù)案中沒有列舉的問題，檢查人員可以向預(yù)案責(zé)任人解決請(qǐng)示，所以大大縮小了檢查人員的業(yè)務(wù)水平差距，使得檢查工作輕松了許多。檢查質(zhì)量和效率大幅提高。

三是對(duì)檢查的要求不同。過去我們檢查人員在檢查工作中，通常是依靠自身對(duì)稅收政策的認(rèn)識(shí)對(duì)問題做出分析判斷，政策認(rèn)識(shí)上的偏差容易造成判斷失誤，同時(shí)也可能使問題溜走。在預(yù)案制檢查過程中，檢查人員必須嚴(yán)格執(zhí)行異常問題報(bào)告制度。也就是檢查人員在檢查時(shí)，遇到預(yù)案中沒有列舉的問題必須向預(yù)案責(zé)任人報(bào)告，否則造成的執(zhí)法問題由個(gè)人負(fù)責(zé)。這就在一定程度上，給查出問題的正確解決提供了有效的途徑，保證了政策的統(tǒng)一和執(zhí)法的規(guī)范，同時(shí)也給檢查人員的規(guī)范執(zhí)法留下了可追蹤的軌跡。

三、稽查預(yù)案制的實(shí)施理念

稽查預(yù)案制主要是立足稽查工作的實(shí)際，針對(duì)工作存在的問題，有的放矢的解決人才不足、稽查效率低、執(zhí)法不規(guī)范和檢查工作不深入等問題。

首先，目前稽查工作面臨的一個(gè)突出問題就是稽查人員少，而且業(yè)務(wù)骨干更少的現(xiàn)狀。從我單位的情況來看，兩個(gè)科只有四個(gè)檢查組，其檢查任務(wù)又比較重，在人少，任務(wù)重的情況下，為了更好地完成稽查任務(wù)，提高稽查工作質(zhì)效，理所應(yīng)當(dāng)重視稽查預(yù)案工作，只有這樣，才能使我們的稽查工作做得更好。

其次，隨著稅收工作向精細(xì)化管理的發(fā)展，目前稽查工作效率不高的問題逐漸突顯出來。這個(gè)問題的出現(xiàn)主要來自兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是選案的準(zhǔn)確性不高，傳統(tǒng)的選案基本是主觀為主，缺乏科學(xué)的數(shù)據(jù)分析，所以在實(shí)際工作中常常是勞師動(dòng)眾，成功率不高；二是由于部分檢查人員業(yè)務(wù)水平不高，在檢查工作中不得要領(lǐng)，事倍功半甚或南轅北轍，這是一個(gè)重要的原因。針對(duì)這些情況我們首先應(yīng)該緊緊圍繞全市“四位一體”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，充分掌握第一手信息，加之我們以往檢查的資料，通過科學(xué)的測(cè)算和分析，確定好檢查對(duì)象。在此基礎(chǔ)上，要通過以資產(chǎn)規(guī)模、盈利水平等指標(biāo)對(duì)檢查對(duì)象進(jìn)行分類，實(shí)施解剖麻雀式檢查，從中找出規(guī)律，形成預(yù)案，供檢查環(huán)節(jié)實(shí)施。這種典型引路的選案使檢查工作增強(qiáng)了針對(duì)性，提高了工作效率。再次，是規(guī)范執(zhí)法、廉潔執(zhí)法的要求。稽查質(zhì)量的優(yōu)劣，在一定程度上來說，是一個(gè)稽查人員政治業(yè)務(wù)水平高低的綜合體現(xiàn)。一個(gè)沒有思想政治覺悟的稽查干部，即使他查出的問題再多，也不可能全部反映到國(guó)家稅收的入庫上，而且很容易產(chǎn)生腐敗。多年來，由于沒有一個(gè)規(guī)范稽查工作的具體程序，稽查工作的風(fēng)險(xiǎn)在不斷加大。基于此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)預(yù)案上，規(guī)定了檢查工作的每一道程序，并詳盡列舉了我們掌握的問題種類，并在檢查中實(shí)施了“預(yù)案責(zé)任人”制度和“異常情況報(bào)告”制度，這些制度的實(shí)行，為每個(gè)檢查干部的執(zhí)法行為留下了清晰的軌跡，強(qiáng)化了責(zé)任，從根本上規(guī)范了執(zhí)法行為。為了達(dá)到“設(shè)計(jì)科學(xué)，操作簡(jiǎn)便，提高效率”的原則，在檢查對(duì)象的選擇上，以重點(diǎn)稅源行業(yè)為主，包括了工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、采掘業(yè)等七大行業(yè)；在檢查方案的制定上，突出了行業(yè)核算的特點(diǎn)；在檢查方法上，以簡(jiǎn)便易行為主；在列舉的異常科目上，力爭(zhēng)貼近實(shí)際、全面反映。

最后，是深入開展高質(zhì)量稽查工作的需要。地稅成立以來，我市稽查工作取得了可喜的成績(jī)，在看到成績(jī)的同時(shí)，也要看到還存在著一些不足，有些問題的存在，不僅影響了稽查工作的有效開展，而且造成了納稅檢查年年查、年年有的現(xiàn)象，究其原因，一個(gè)深層次的問題就是沒有搞好總結(jié)。這里說的總結(jié)，應(yīng)該包括以下內(nèi)容：一是沒有在檢查后對(duì)納稅人出現(xiàn)的問題進(jìn)行系統(tǒng)的分析，比如這些問題是客觀上的，還是主觀上的，是納稅人自身的問題，還是稅務(wù)干部的問題，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的新情況，還是我們稅收政策滯后所造成的沒有等等，對(duì)這些問題我們應(yīng)該采取什么措施予以解決或者預(yù)防，并把這些建議報(bào)關(guān)有關(guān)部門，真正起到以查促征管的目的；二是沒有對(duì)檢查出的問題進(jìn)行分門別類的認(rèn)真研究，形成對(duì)這個(gè)行業(yè)或這類納稅人卓有成效的檢查方法，以利于今后檢查工作的健康開展，檢查水平長(zhǎng)期滯留在“單干”和個(gè)人行為的范疇；在對(duì)納稅人進(jìn)行二次檢查時(shí)，沒有對(duì)第一次或歷次檢查的卷宗進(jìn)行認(rèn)真的研究和總結(jié)，致使沒有對(duì)納稅人出現(xiàn)的二次違法行為進(jìn)行有效的嚴(yán)厲打擊。以上問題的存在主要是單純強(qiáng)調(diào)“四分離”，輕視總結(jié)的結(jié)果。稽查預(yù)案制的設(shè)計(jì)在很大意義上遵循了“檢查—總結(jié)—檢查”的原則，基本上實(shí)現(xiàn)了稽查四環(huán)節(jié)的無縫對(duì)接。這里用一個(gè)比方來解釋，目前的稽查預(yù)案就像一張網(wǎng)，開始時(shí)，網(wǎng)眼比較大，隨著每一次檢查的開展，發(fā)現(xiàn)新的問題后，又在原來的網(wǎng)上系了一個(gè)結(jié)，網(wǎng)眼就比以前小了，如此循環(huán)下去，綱舉目張，時(shí)間越長(zhǎng)，發(fā)現(xiàn)的問題越多，網(wǎng)眼就越小，如果我們能堅(jiān)持下去，則必能使涉稅違法行為無處藏身。

稽查預(yù)案習(xí)題

2011年8月，省局稽查局組織對(duì)某縣A紡織服飾有限公司進(jìn)行檢查。A公司成立于2009年4月，為縣政府招商引資項(xiàng)目，5月被認(rèn)定為增值稅一般納稅人，私營(yíng)有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本200萬元，法定代表人張某為浙江人，所屬行業(yè)為紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)。該公司成立以來增值稅納稅申報(bào)資料有關(guān)項(xiàng)目如下表：

檢查人員查詢綜合征管軟件、增值稅專用發(fā)票稽核系統(tǒng)，調(diào)閱征管資料，到稅源管理部門了解情況，掌握到以下信息：

（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)。2009年5月至2010年9月，A公司生產(chǎn)服裝，全部出口到沙特阿拉伯。另有極少的受托加工業(yè)務(wù)。2010年9月起，公司銷售服裝全部改為內(nèi)銷。

（2）生產(chǎn)流程。2010年9月前，A公司沒有紡紗、織布和印染設(shè)備。其生產(chǎn)服裝的主要流程是：從河北、山西等地購進(jìn)棉紗、化纖面料，將購進(jìn)的棉紗、化纖面料運(yùn)到浙江東陽縣（位于紹興市）的企業(yè)織布，再將坯布運(yùn)到浙江溫州的企業(yè)印染，最后運(yùn)到該公司制成服裝出口。2010年9月之后，A公司陸續(xù)購進(jìn)紡紗設(shè)備，加工銷售棉紗。

（3）進(jìn)項(xiàng)構(gòu)成。2009—2010年9月，A公司從河北等地取得大量的棉紗增值稅專用發(fā)票，占同期全部進(jìn)項(xiàng)稅額的52%，其余進(jìn)項(xiàng)為化纖面料、加工費(fèi)、服裝輔料、電力等。2010年9月之后，A公司進(jìn)項(xiàng)有粗砂，電力等。

（4）生產(chǎn)能力。A公司在縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)占地100畝地，建有3幢廠房，縫紉機(jī)有300臺(tái)左右。A公司實(shí)施計(jì)件工資，工人月平均工資基本在1500-2000元之間。工人人數(shù)變化較大，在2010年5月達(dá)到高峰，有近300人。此后工人人數(shù)呈下降趨勢(shì)，2011年7月在崗工人50余人。

（5）出口情況。根據(jù)A公司出口備案資料，2010年9月前A公司出口服裝主要成分為化纖。出口服裝離岸價(jià)集中在￥14元—￥22元之間。

（6）其他資料。從稽核系統(tǒng)提取進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣信息發(fā)現(xiàn)，A公司一直到2010年5月才申報(bào)電費(fèi)抵扣。據(jù)了解，該公司在2009年5月—2010年4月期間，借用周邊村里的電力使用，電費(fèi)9萬余元，以現(xiàn)金支付。2010年4月，A公司建設(shè)電力工程，5月投入使用，不再借用電力，直接取得電力增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)。

（7）另據(jù)了解，該縣所在市紡織工業(yè)較為發(fā)達(dá)，興起于70年代末期，經(jīng)過多年的建設(shè)和發(fā)展，現(xiàn)已形成以棉紡織、毛紡織、印染、服裝為主，兼有針織、化纖、家用及產(chǎn)業(yè)用紡織品、紡機(jī)紡器專用設(shè)備等門類比較齊全的紡織工業(yè)體系。

假定你是檢查人員，請(qǐng)根據(jù)以上情況，結(jié)合服裝加工行業(yè)近年來征管現(xiàn)狀以及你自身工作經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)就企業(yè)存在疑點(diǎn)及檢查思路等內(nèi)容，簡(jiǎn)要撰寫一篇稽查預(yù)案。（預(yù)案文字應(yīng)簡(jiǎn)練，500字左右。）至少應(yīng)包括以下要點(diǎn)：

（一）企業(yè)存在以下疑點(diǎn)：

1．取得棉紗進(jìn)項(xiàng)存在問題。2010年9月前，A公司進(jìn)料主要為棉紗，但出口產(chǎn)品是化纖類服裝。可能是無貨接受虛開棉紗發(fā)票，也有可能是隱匿棉紗（或棉紗制品）內(nèi)銷收入。前者應(yīng)重點(diǎn)檢查企業(yè)出口騙稅問題，后者應(yīng)檢查企業(yè)隱匿收入問題。此外，棉紗的初級(jí)產(chǎn)品是棉花，從源頭上有虛開發(fā)票的政策漏洞。

2.電費(fèi)列支存在問題。企業(yè)在開業(yè)一年后才進(jìn)行電力建設(shè)，按常理，一個(gè)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，首先應(yīng)是水電工程建設(shè)，且企業(yè)在一年時(shí)間內(nèi)借用村里電力僅發(fā)生支出9萬元，與企業(yè)銷售收入近1500萬元的銷售收入（估算）嚴(yán)重不匹配。

3.生產(chǎn)能力與銷售規(guī)模不匹配。企業(yè)2010年生產(chǎn)工人達(dá)300人，而2011年生產(chǎn)工人僅40人，但兩年銷售收入基本持平（2011年為估算數(shù)字），應(yīng)進(jìn)一步核查原因。（從服裝制造行業(yè)常識(shí)看，200萬元注冊(cè)資本在投產(chǎn)半年內(nèi)就產(chǎn)出1500萬元產(chǎn)品，基本不太可能）4.企業(yè)外銷收入2009、2010年連續(xù)增長(zhǎng)，但2010年9月突然停止出口，考慮到國(guó)家政策及國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，該行為與經(jīng)營(yíng)常理不符，應(yīng)進(jìn)一步核查原因。

5.其他疑點(diǎn)。（1）出口服裝質(zhì)地很差，價(jià)格低廉，與進(jìn)口國(guó)消費(fèi)水平嚴(yán)重不符；（2）企業(yè)所在市有豐富的服裝原料，而企業(yè)舍近求遠(yuǎn)購進(jìn)，并且異地加工、異地收回再出口，人為加大生產(chǎn)成本。與服裝行業(yè)經(jīng)營(yíng)常理相悖。

（二）檢查思路（背景了解：自2008年11月至2009年4月期間，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局先后4次提高出口產(chǎn)品退稅率，紡織品、服裝產(chǎn)品退稅率由11%逐步提高至16%。同期，全國(guó)查處的一批虛開、騙稅發(fā)票案件集中在服裝出口騙稅。）

根據(jù)以上分析，應(yīng)將檢查重點(diǎn)放在騙取出口退稅上，另外需要核查企業(yè)內(nèi)銷隱匿收入問題。查證虛開發(fā)票案件，主要從貨物流、資金流、票流入手，但該公司已很長(zhǎng)時(shí)間沒有出口業(yè)務(wù)，調(diào)查取證難度較大。針對(duì)此案，可從以下幾方面入手。

1.從工資表上找部分一線生產(chǎn)工人進(jìn)行詢問，了解生產(chǎn)情況，該公司在辦理出口退稅期間到底生產(chǎn)的是什么產(chǎn)品，產(chǎn)量如何，能否與出口產(chǎn)品相匹配。

2.從資金入手，如果該公司有銀行承兌匯票或轉(zhuǎn)賬核算的，應(yīng)逐筆核查，查證有無資金倒流現(xiàn)象。

3.從產(chǎn)能入手，該公司耗用的能耗與其生產(chǎn)產(chǎn)品是否匹配。

4.從出口產(chǎn)品入手，該公司出口的產(chǎn)品主要是合成纖維服裝，分析該公司的進(jìn)項(xiàng)構(gòu)成，其購進(jìn)的原材料能否生產(chǎn)出口的服裝，購進(jìn)原材料與出口產(chǎn)品能否匹配。

5.從購進(jìn)貨物入手，企業(yè)購進(jìn)的貨物是否與增值稅發(fā)票所注明的貨物相符，企業(yè)正常生產(chǎn)能否用到此種原材料。

6.篩選企業(yè)供貨商，以外調(diào)形式或發(fā)起協(xié)查形式核查企業(yè)購進(jìn)貨物的真實(shí)性

第二篇：稽查預(yù)案

《遼寧省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈遼寧省國(guó)稅系統(tǒng)稅務(wù)稽查預(yù)案工作制度（試行）〉的通知》

（遼國(guó)稅函〔2004〕450號(hào) 2004.09.30）

各市國(guó)家稅務(wù)局（不發(fā)大連）：

現(xiàn)將《遼寧省國(guó)稅系統(tǒng)稅務(wù)稽查預(yù)案工作制度（試行）》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合以下要求認(rèn)真貫徹落實(shí)：

一、稅務(wù)稽查預(yù)案工作制度是全省加強(qiáng)稅收征收管理的一項(xiàng)重要舉措，對(duì)于增強(qiáng)稅務(wù)稽查實(shí)施的針對(duì)性、提高稅務(wù)稽查質(zhì)量具有積極促進(jìn)作用。希望各地高度重視，認(rèn)真組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)該制度的精神實(shí)質(zhì)和操作要求，結(jié)合本地實(shí)際，采取細(xì)化措施，切實(shí)將此制度落到實(shí)處。

二、各地應(yīng)在稅務(wù)稽查工作實(shí)踐中不斷探索和積累納稅異常分析的指標(biāo)和方法，努力做到選得準(zhǔn)、查得透，進(jìn)一步規(guī)范稅務(wù)稽查人員的執(zhí)法行為。省局將在適當(dāng)時(shí)候?qū)Ω鞯睾玫慕?jīng)驗(yàn)和方法進(jìn)行收集、整理后對(duì)此制度進(jìn)行修訂和完善。

附件：

1.遼寧省國(guó)稅系統(tǒng)稅務(wù)稽查預(yù)案工作制度（試行）

2.相關(guān)文書:企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)分析表、稅務(wù)稽查預(yù)案書

3.各稅種的稽查要點(diǎn)（參考）

遼寧省國(guó)稅系統(tǒng)稅務(wù)稽查預(yù)案工作制度（試行）

第一章 總則

第一條 為提高檢查質(zhì)量，明確工作責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》等稅收法律、規(guī)章，制定本制度。

第二條 本制度所稱稅務(wù)稽查預(yù)案，是指稽查部門依據(jù)被檢查對(duì)象的稅收征管資料、舉報(bào)線索等信息，運(yùn)用計(jì)算、稽核、審計(jì)、經(jīng)驗(yàn)判斷等方法，對(duì)納稅人的涉稅指標(biāo)及其相互關(guān)系進(jìn)行綜合評(píng)估，查找納稅異常現(xiàn)象，確定重點(diǎn)稽查項(xiàng)目及其檢查內(nèi)容，指導(dǎo)稽查人員進(jìn)行針對(duì)性檢查的工作方案。

第三條 稅務(wù)稽查預(yù)案的制定和實(shí)施遵循綜合分析、過錯(cuò)追究原則。

第四條 征管部門要向稽查部門提供稅務(wù)稽查預(yù)案所需的稅收征收管理資料。

第二章 稅務(wù)稽查預(yù)案的制定

第五條 對(duì)上級(jí)交辦案件、舉報(bào)案件必須制定稅務(wù)稽查預(yù)案。

對(duì)其它案件，由負(fù)責(zé)查處的稽查部門決定是否制定稅務(wù)稽查預(yù)案。

第六條 稅務(wù)稽查預(yù)案在被檢查對(duì)象確定后7日內(nèi)制定。

第七條 稅務(wù)稽查預(yù)案由承辦案件的稅務(wù)稽查人員制定。

重大或疑難案件的稅務(wù)稽查預(yù)案，由稽查部門領(lǐng)導(dǎo)召集辦案經(jīng)驗(yàn)豐富、綜合分析能力強(qiáng)的人員共同討論、研究后制定。

第八條 稅務(wù)稽查預(yù)案制定前，稅務(wù)稽查人員要全面收集被檢查對(duì)象的稅收征收管理資料，實(shí)地了解其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，如實(shí)填寫《企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)分析表》。《企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)分析表》的主要內(nèi)容包括：

1.各項(xiàng)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的年初額、本年發(fā)生額、期末余額；

2.企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式、工藝流程及產(chǎn)品主要耗料配比情況。

《企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)分析表》要由承辦案件的稅務(wù)稽查人員和企業(yè)財(cái)務(wù)人員分別簽字，并加蓋企業(yè)公章。

第九條 依據(jù)相關(guān)涉稅信息進(jìn)行納稅異常分析。納稅異常分析重點(diǎn)從以下6個(gè)方面進(jìn)行：

（一）舉報(bào)、轉(zhuǎn)辦、交辦、協(xié)查、情報(bào)交換資料中的稅收違法行為線索。

（二）被檢查對(duì)象生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及其變動(dòng)情況。主要參考指標(biāo)：

1.應(yīng)稅銷售額合計(jì)數(shù)＝應(yīng)稅貨物銷售額＋應(yīng)稅勞務(wù)銷售額＋視同銷售應(yīng)稅銷售額

2.《增值稅納稅申報(bào)表》中應(yīng)稅銷售額合計(jì)數(shù)＝《增值稅專用發(fā)票使用明細(xì)表》中專用發(fā)票銷售額＋普通發(fā)票銷售額＋不開發(fā)票銷售額

3.《損益表》中“產(chǎn)品銷售成本”的月實(shí)際數(shù)＝《產(chǎn)品（商品）生產(chǎn)、銷售成本表》中“銷售成本”的月實(shí)際數(shù)

4.各月銷售費(fèi)用與銷售收入、銷項(xiàng)稅額變動(dòng)相協(xié)調(diào)

（三）被檢查對(duì)象常用財(cái)務(wù)指標(biāo)及其變動(dòng)情況。主要參考指標(biāo)：

1.銷售（營(yíng)業(yè)）利潤(rùn)＝銷售（營(yíng)業(yè)）收入－銷售（營(yíng)業(yè)）成本－銷售（營(yíng)業(yè)）費(fèi)用－銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加（商業(yè)企業(yè)再減去銷售折扣與折讓）

2.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)＝銷售（營(yíng)業(yè)）利潤(rùn)＋其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用(商業(yè)企業(yè)再加代購代銷收入,減匯兌損失)

3.利潤(rùn)總額＝營(yíng)業(yè)利潤(rùn)＋投資收益＋國(guó)家補(bǔ)貼收入＋營(yíng)業(yè)外收入－營(yíng)業(yè)外支出

4.各月存貨與產(chǎn)品銷售稅金的變動(dòng)相協(xié)調(diào)

（四）稅收指標(biāo)及其變動(dòng)情況。主要參考指標(biāo)：

1.增值稅稅收負(fù)擔(dān)率＝申報(bào)的應(yīng)納增值稅稅額／申報(bào)的應(yīng)納增值稅的銷售收入

2.所得稅稅收負(fù)擔(dān)率＝申報(bào)的應(yīng)納所得稅稅額／申報(bào)的銷售收入

3.增值稅應(yīng)納稅額的申報(bào)數(shù)≧（工資總額＋福利費(fèi)＋固定資產(chǎn)折舊額＋銀行利息＋利潤(rùn)總額）×適用稅率

4.銷項(xiàng)稅額合計(jì)數(shù)＝應(yīng)稅貨物銷項(xiàng)稅額＋應(yīng)稅勞務(wù)銷項(xiàng)稅額＋視同銷售銷項(xiàng)稅額

5.抵扣稅額＝進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生額－免稅貨物進(jìn)項(xiàng)稅額－非應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額－非正常損失進(jìn)項(xiàng)稅額－簡(jiǎn)易辦法征稅貨物用進(jìn)項(xiàng)稅額

6.各月產(chǎn)品銷售收入與發(fā)票使用量的變動(dòng)相協(xié)調(diào)

7.各月產(chǎn)品銷售收入與產(chǎn)品銷售稅金的變動(dòng)相協(xié)調(diào)

（五）企業(yè)所得稅稅前限制列支項(xiàng)目指標(biāo)及其變動(dòng)情況。主要參考指標(biāo)：

1.應(yīng)納稅所得額＝利潤(rùn)總額＋納稅調(diào)整增加額－納稅調(diào)整減少額

2.不允許扣除項(xiàng)目金額＝資本性支出＋無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出＋罰款和被沒收財(cái)產(chǎn)損失＋稅收滯納金、罰款、罰金＋災(zāi)害損失賠償＋非救濟(jì)性捐贈(zèng)＋贊助＋與收入無關(guān)支出

3.超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目金額＝工資超支＋職工福利費(fèi)超支＋職工教育費(fèi)超支＋工會(huì)經(jīng)費(fèi)超支＋利息超支＋業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支＋公益救濟(jì)性捐贈(zèng)超標(biāo)＋折舊費(fèi)超標(biāo)＋無形資產(chǎn)攤銷超標(biāo)＋其他超標(biāo)

（六）各地根據(jù)本地稅收征收管理實(shí)際確定的其他涉稅信息。

第十條 納稅異常分析應(yīng)涵蓋所管轄的各個(gè)稅種，避免單稅種、單項(xiàng)目重復(fù)稽查。

第十一條 根據(jù)納稅異常分析結(jié)果，查找可能存在問題的部位,確定各稅種的重點(diǎn)稽查項(xiàng)目及其檢查內(nèi)容。第十二條 各檢查內(nèi)容要由不同的稽查人員分別負(fù)責(zé)，明確責(zé)任。

第十三條 納稅異常分析工作結(jié)束后，承辦案件的稅務(wù)稽查人員要制作《稅務(wù)稽查預(yù)案書》。《稅務(wù)稽查預(yù)案書》的主要內(nèi)容包括：

（一）被檢查對(duì)象；

（二）案件來源；

（三）納稅異常分析的具體情況；

（四）重點(diǎn)稽查項(xiàng)目、檢查內(nèi)容、查辦責(zé)任人；

（五）案件辦結(jié)期限。

第十四條 《稅務(wù)稽查預(yù)案書》由承辦案件的稅務(wù)稽查人員簽字并報(bào)稽查部門主管稽查的領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后生效。《稅務(wù)稽查預(yù)案書》一式兩份，一份存檔，一份交稽查人員。

第三章 稅務(wù)稽查預(yù)案的執(zhí)行

第十五條 承辦案件的稅務(wù)稽查人員在《稅務(wù)稽查預(yù)案書》的指導(dǎo)下認(rèn)真開展稽查工作，不得擅自縮小稽查范圍或者敷衍應(yīng)對(duì)重點(diǎn)稽查項(xiàng)目及其檢查內(nèi)容。

第十六條 稽查完畢后，稅務(wù)稽查人員要在《稅務(wù)稽查報(bào)告》中，對(duì)查實(shí)的納稅異常指標(biāo)寫明事實(shí)，對(duì)未查實(shí)的納稅異常指標(biāo)說明情況。

第十七條 稽查審理部門要將稽查預(yù)案執(zhí)行情況作為重要審理內(nèi)容。凡發(fā)現(xiàn)事實(shí)不清、證據(jù)不全的，應(yīng)要求稅務(wù)稽查人員補(bǔ)充稽查。

第十八條 稅務(wù)稽查人員不認(rèn)真進(jìn)行納稅異常分析或者不嚴(yán)格履行《稅務(wù)稽查預(yù)案書》的要求，致使國(guó)家

稅收遭受損失的，依照有關(guān)規(guī)定追究首查責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十九條 上級(jí)稽查部門要將稅務(wù)稽查預(yù)案的制作及其執(zhí)行情況作為案件復(fù)查的重點(diǎn)。

第四章 附則

第二十條 經(jīng)審理部門審查報(bào)批結(jié)案后，《稅務(wù)稽查預(yù)案書》連同其他證據(jù)材料一并立卷歸檔。第二十一條 本制度所稱“變動(dòng)”，是指被分析指標(biāo)的“（本期數(shù)－上期數(shù)）/上期數(shù)×100％”。

本制度所稱“協(xié)調(diào)”，是指二個(gè)被分析指標(biāo)的差額在±5％以內(nèi)。

第二十二條 各地應(yīng)跟蹤研究稅收違法行為的趨勢(shì)和特點(diǎn)，不斷完善納稅異常分析指標(biāo)和方法。第二十三條 本制度自印發(fā)之日起試行。

查看企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)分析表稅務(wù)稽查預(yù)案書

各稅種的稽查要點(diǎn)（參考）

一、增值稅

（一）銷項(xiàng)稅額

1.稽查銷售行為的真實(shí)性，有無隱瞞應(yīng)稅行為、掛賬、滯后實(shí)現(xiàn)銷售的情況；

2.稽查應(yīng)稅項(xiàng)目的完整性，有無將應(yīng)稅項(xiàng)目不計(jì)稅、侵吞國(guó)家稅款的情況；

3.審查銷售額的正確性，有無將應(yīng)稅收入分離為價(jià)外費(fèi)用掛在對(duì)方往來賬上或沖減經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，人為降低銷售額，少計(jì)稅金的情況；

4.審查銷項(xiàng)稅額計(jì)算的準(zhǔn)確性，有無錯(cuò)用稅率，少計(jì)或多計(jì)銷項(xiàng)稅額；

5.稽查會(huì)計(jì)核算的正確性，有無違反會(huì)計(jì)核算規(guī)則、轉(zhuǎn)移應(yīng)繳稅金的情況。

（二）進(jìn)項(xiàng)稅額

1.稽查進(jìn)項(xiàng)稅額內(nèi)容的真實(shí)性。審查其有無虛開、代開增值稅專用發(fā)票等可以抵扣稅款的憑證用以抵扣稅款的情況；

2.稽查進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的合法性。審查其有無將稅法規(guī)定不得抵扣的項(xiàng)目擠入當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的情況，應(yīng)轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅不轉(zhuǎn)或少轉(zhuǎn)的情況；

3.稽查進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證的合規(guī)性。審查增值稅專用發(fā)票等可以抵扣稅款的憑證取得的來源是否合法，憑證的種類是否規(guī)范。

4.稽查進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算的準(zhǔn)確性。

5.稽查進(jìn)項(xiàng)稅額會(huì)計(jì)核算的正確性。審查會(huì)計(jì)處理是否恰當(dāng)，有無影響當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額。

（三）兼營(yíng)及混合銷售行為

1.混合銷售行為和兼營(yíng)非應(yīng)稅勞務(wù)是否準(zhǔn)確劃分界線；

2.有無以非應(yīng)稅勞務(wù)所消耗的購進(jìn)貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額沖減銷項(xiàng)稅額的情況；

3.有無把應(yīng)計(jì)征增值稅的兼營(yíng)業(yè)務(wù)收入并入非應(yīng)稅勞務(wù)收入中計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的情況。

（四）出口退（免）稅

1.稽查申請(qǐng)出口退稅的產(chǎn)品中是否含有按規(guī)定不予退稅的產(chǎn)品；

2.貨物是否真實(shí)存在、是否報(bào)關(guān)出口、申請(qǐng)退（免）稅的有關(guān)數(shù)量、金額是否與實(shí)物數(shù)量一致；

3.稽查出口企業(yè)是否有資格退（免）稅；

4.稽查出口企業(yè)的貿(mào)易方式；

5.稽查出口貨物適用的退稅率是否正確、計(jì)稅依據(jù)是否合法；

6.稽查出口貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額確定其征稅情況。

（五）銷項(xiàng)和進(jìn)項(xiàng)憑證

1.銷項(xiàng)憑證

（1）已開具增值稅專用發(fā)票的銷售業(yè)務(wù)是否真實(shí)，有無虛開、代開行為；

（2）納稅人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，其計(jì)稅銷售額是否包括了全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用；

（3）票面所列稅率或征收率是否符合政策規(guī)定，稅額計(jì)算是否正確無誤；

（4）納稅人已開具增值稅專用發(fā)票的銷售業(yè)務(wù)、開具普通發(fā)票的銷售業(yè)務(wù)和未開具發(fā)票的銷售收入是否全部作了銷售處理，并如實(shí)按期申報(bào)納稅；

（5）票面所列“貨物或勞務(wù)名稱”與實(shí)際是否相符；

（6）退回的專用發(fā)票是否附有購貨方稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的“進(jìn)貨退出及索取折讓證明單”；

（7）銷售免稅貨物是否有違反規(guī)定開具專用發(fā)票的現(xiàn)象。

2.進(jìn)項(xiàng)憑證

（1）進(jìn)項(xiàng)憑證的真?zhèn)危?/p>

（2）進(jìn)項(xiàng)憑證內(nèi)容是否屬實(shí)；

（3）進(jìn)項(xiàng)憑證是否符合增值稅準(zhǔn)予抵扣稅款的范圍；

（4）項(xiàng)目是否填列齊全。

二、消費(fèi)稅

（一）稅目及稅率

1.有無混淆等級(jí)、耗料或價(jià)格界限，將高稅率的產(chǎn)品申報(bào)為低稅率產(chǎn)品；

2.有無兼營(yíng)不同稅率應(yīng)稅消費(fèi)品，且沒有分別核算銷售收入、銷售數(shù)量時(shí)，按較低稅率申報(bào)納稅的現(xiàn)象；

3.有無將適用不同稅率的應(yīng)稅消費(fèi)品組合成套產(chǎn)品銷售時(shí)，從低適用稅率的情況。

（二）應(yīng)稅銷售額（量）

1.銷售收入是否全部申報(bào)納稅，有無漏報(bào)、少報(bào)銷售收入情況；

2.企業(yè)有無在銷售收入中虛列、多列增值稅稅額，故意降低消費(fèi)稅稅基的情況；

3.有無轉(zhuǎn)移隱瞞銷售收入，逃避納稅的情況；

4.采用期貨交易或賒銷的情況下，有無不按規(guī)定及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售的情況；

5.發(fā)生銷貨退回或折扣折讓，有無多沖產(chǎn)品銷售收入或者虛列退貨、折扣折讓，故意沖減銷售收入的情況；

6.銷售帶包裝物的消費(fèi)品，有無按扣除包裝物成本后的收入記賬的情況；

7.傭金、手續(xù)費(fèi)、推銷費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用是否申報(bào)納稅。

（三）委托加工應(yīng)稅項(xiàng)目

1.是否將自產(chǎn)的應(yīng)稅消費(fèi)品作為委托加工應(yīng)稅消費(fèi)品，隱藏銷售業(yè)務(wù)；

2.委托加工應(yīng)稅消費(fèi)品的組成計(jì)稅價(jià)格是否正確；

3.將委托加工應(yīng)稅消費(fèi)品用于連續(xù)生產(chǎn)應(yīng)稅消費(fèi)品時(shí)，稅額抵扣的計(jì)算是否正確。

（四）自產(chǎn)自用應(yīng)稅項(xiàng)目

1.自產(chǎn)自用的應(yīng)稅消費(fèi)品是否按規(guī)定視同銷售，計(jì)算繳納消費(fèi)稅；

2.自產(chǎn)自用應(yīng)稅消費(fèi)品組成計(jì)稅價(jià)格是否正確。

三、企業(yè)所得稅

（一）應(yīng)稅收入

1.有無收入不入賬的情況；

2.有無賬外設(shè)賬的情況；

3.有無利用往來賬戶，延遲實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅收入或者調(diào)整企業(yè)利潤(rùn)，控制當(dāng)期利潤(rùn)與稅金的情況。

（二）計(jì)稅成本和費(fèi)用

1.材料采購的原始憑證，包括發(fā)票、提貨單據(jù)、驗(yàn)收記錄等是否辦理了合法手續(xù)，有無虛列、偽造、涂改等現(xiàn)象；

2.材料的采購價(jià)格是否正確、真實(shí)；

3.材料入庫數(shù)量是否正確、真實(shí)；

4.銷售費(fèi)用的開支范圍是否正確、屬實(shí)；

5.管理費(fèi)用開支范圍是否正常、列支標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定、列支項(xiàng)目是否真實(shí)；

6.財(cái)務(wù)費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用的核算是否符合規(guī)定。

（三）資產(chǎn)的稅務(wù)處理

1.固定資產(chǎn)的計(jì)算方法是否正確，有無縮短折舊年限、提高年折舊率的情況；

2.封存停用的固定資產(chǎn)是否繼續(xù)使用并計(jì)提折舊；

3.開辦費(fèi)用、遞延資產(chǎn)攤銷的期限、方法、金額是否正確。

四、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅

（一）應(yīng)稅收入

1.是否以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則確認(rèn)應(yīng)稅所得額；

2.企業(yè)是否將全部經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)納入正常的會(huì)計(jì)核算，會(huì)計(jì)處理是否正確、所得額計(jì)算是否正確；

（二）計(jì)稅成本和費(fèi)用

1.審查固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的入賬價(jià)值是否正確，是否存在將資本性支出計(jì)入當(dāng)期成本、費(fèi)用的情況；

2.審查固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的折舊方法是否合法、計(jì)算是否正確、會(huì)計(jì)處理是否符合相關(guān)規(guī)定；

3.是否存在把屬于“遞延資產(chǎn)”的支出項(xiàng)目直接列支的現(xiàn)象；

4.不許列為成本、費(fèi)用和損失的項(xiàng)目，其記錄、計(jì)算是否正確，是否正確調(diào)整應(yīng)納稅所得額；

5.限定條件準(zhǔn)予列支的項(xiàng)目是否存在錯(cuò)誤計(jì)列的現(xiàn)象。

（三）資產(chǎn)的稅務(wù)處理

1.固定資產(chǎn)分類、維修、折舊、清理、盤盈（盤虧）的會(huì)計(jì)核算是否準(zhǔn)確；

2.存貨的核算是否真實(shí)、正確；

3.籌辦費(fèi)的攤銷期限是否合法。

（四）稅收優(yōu)惠政策

1.企業(yè)是否有條件享有稅率優(yōu)惠，審批的結(jié)果是否合理；

2.企業(yè)的實(shí)際獲利；

3.再投資退稅是否符合規(guī)定。

（五）關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來轉(zhuǎn)讓定價(jià)

1.企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間購銷商品是否按獨(dú)立企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來作價(jià)；

2.企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間融通資金是否按正常利率支付或者收取利息；

3.企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間提供勞務(wù)是否按獨(dú)立企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來收取或支付勞務(wù)費(fèi)；

4.企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、提供財(cái)產(chǎn)使用權(quán)等，否按獨(dú)立企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來作價(jià)或者收取、支付使用費(fèi)

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策與稽查實(shí)務(wù)講稿

房地產(chǎn)業(yè)稅收政策與稽查實(shí)務(wù)講稿

題外話:二套房貸首付五成了,如何理解這個(gè)政策含義,房地產(chǎn)這個(gè)東西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再漲了,政府希望的就是四平八穩(wěn)的慢慢漲,去年一年把以后幾年好日子過完了,今年還想再撈一把,就有點(diǎn)挑戰(zhàn)政府底線了,房地產(chǎn)啊還是悠著點(diǎn),中國(guó)人有句話叫中庸之道,過猶不及,你跑的太快了和跑的太慢是一樣的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以資本主義會(huì)有經(jīng)濟(jì)周期四環(huán)節(jié),真這么漲下去,只能快速的擠滅泡沫,帶來的是災(zāi)難,所以房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)感謝政府,勒緊疆繩,馬兒你悠著點(diǎn)跑.房地產(chǎn)業(yè)稅政這一塊也是熱點(diǎn),我是個(gè)房地產(chǎn)門外漢,但我畢竟呆稅務(wù)局,信息優(yōu)勢(shì)強(qiáng),加之努力肯鉆研,也知道點(diǎn)道道,在此不揣水平太低端出來給大伙嘗嘗,希望有用,現(xiàn)在不少財(cái)務(wù)人員不懂,稅官們也有不少不懂的,但稅官比較強(qiáng)勢(shì),忽悠下財(cái)務(wù)人員,財(cái)務(wù)人員被賣了還得給稅官數(shù)錢,希望借此文為信息對(duì)稱工作做點(diǎn)貢獻(xiàn).本文引用了不少大家的資料,便基本上是原創(chuàng),僅供參考,引用本文最好注明一下南通地稅局王越,尊重一下本人的版權(quán).例：A房地產(chǎn)企業(yè)有資質(zhì)，B企業(yè)沒有資質(zhì)，但B企業(yè)有本事搞到地搞通關(guān)系，于是B掛靠在A名下，如果B的開發(fā)應(yīng)稅行為以A名義對(duì)外且由A來負(fù)擔(dān)相關(guān)責(zé)任的，那么營(yíng)業(yè)稅納稅人就是A，B向A交納的承包費(fèi)屬于內(nèi)部資金往來不需要交納營(yíng)業(yè)稅。當(dāng)然如果不符合這一規(guī)定，納稅人就是B，其實(shí)這種情況不存在，因?yàn)锽不可能這么干，沒有資質(zhì)是開發(fā)不了房產(chǎn)的。

例：新營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)支付境外企業(yè)或個(gè)人提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)、咨詢勞務(wù)不再區(qū)分是否在境內(nèi)發(fā)生，需要代扣代繳營(yíng)業(yè)稅，但因?yàn)橥鈬?guó)企業(yè)不需要交納城建稅及教育費(fèi)附加，所以只需要代扣營(yíng)業(yè)稅，如果勞務(wù)完全在國(guó)外發(fā)生，企業(yè)所得稅勞務(wù)以歸屬地來判斷所得來源地，不需要扣交預(yù)提所得稅，如果勞務(wù)在國(guó)內(nèi)發(fā)生，構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)的，不需要扣交，由外國(guó)企業(yè)申報(bào)繳納。

例：房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用問題，代收的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)如果符合營(yíng)業(yè)稅新條例的3個(gè)條件，不必作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，企業(yè)所得稅處理上作為代收代付款處理，但要注意一定要付出去，否則將作為應(yīng)稅收入處理。

代收的住房專項(xiàng)維修基金依然免稅，其實(shí)這個(gè)住房專項(xiàng)維修基金就是政府性基金，其他的代煤氣、自來水、電視臺(tái)、電信局代收的費(fèi)用如果作為售價(jià)或由房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票的話，作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，最好處理成代收代付，由相關(guān)公司直接和購房人打交道，房地產(chǎn)公司置身事外，別沾惹其中惹了一身騷。

例：房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低不一定就得調(diào)整，營(yíng)業(yè)稅規(guī)定：價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額，注意這里是個(gè)并且條件，同樣的一套房，售給富二代和售給低保戶，開發(fā)商完全可以一房二價(jià)，因?yàn)槠髽I(yè)也有社會(huì)責(zé)任，給低保戶售價(jià)低點(diǎn)符合社會(huì)公共利益，但注意別把住房低價(jià)售給房產(chǎn)局副局長(zhǎng)弟弟，這個(gè)就是無正當(dāng)理由了。間接行賄嘛，現(xiàn)在行賄手段發(fā)達(dá)的很，A找B辦事，C是中介人，B不直接收錢，而是由C找一家飯店一起吃飯，500塊錢的菜由飯店收了50000，爾后飯店給B，曲線受賄！

例：銷售退回營(yíng)業(yè)稅金可退稅，銷售折扣營(yíng)業(yè)稅金退不了，房子售出去，購房戶不要了，把發(fā)票退回來作廢，營(yíng)業(yè)稅可退還，房子質(zhì)量有問題，發(fā)票退回來作廢，重新開具，營(yíng)業(yè)稅也可撈回來。

房子出售前找人，便宜個(gè)1-2%，屬于商業(yè)折扣，直接按折扣后的額度開票 交營(yíng)業(yè)稅，但覺得便宜少了，于是找關(guān)系人，房產(chǎn)商抹不開面子，又給了2%折扣，但因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅有規(guī)定，銷售折扣必須在銷售時(shí)與銷售金額在同一張發(fā)票上注明，所以這售后再給的折扣2%就不能沖減營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)因?yàn)樵瓉戆l(fā)票已經(jīng)開具，再開紅字發(fā)票也不合理，稅務(wù)局也不會(huì)讓，（但是企業(yè)所得稅沒強(qiáng)調(diào)同一張發(fā)票注明，企業(yè)所得稅可以沖收入）所以企業(yè)遇到這種情況，干脆以房屋質(zhì)量有問題為名退回原有發(fā)票，重新開具發(fā)票，但估計(jì)買房的也不愿這樣干了，省個(gè)幾千塊錢得把人折騰死，必竟閑暇也是種財(cái)富。

例：房地產(chǎn)業(yè)之間融通資金不收利息怎么辦？

是不是無償提供應(yīng)稅金融保險(xiǎn)勞務(wù)？筆者認(rèn)為應(yīng)從合理性上判斷，如果是短期的資金融通，正如商業(yè)信用一樣，不需要認(rèn)為計(jì)稅依據(jù)明顯偏低（低到不收利息了），但如果金額巨大期限很長(zhǎng)，那就要核定征收營(yíng)業(yè)稅了。對(duì)于企業(yè)所得稅來說沒什么影響，這邊調(diào)增利息所得，那邊調(diào)減利息支出，只要稅率一致，總體稅負(fù)沒少。

價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由如何理解，無償提供零價(jià)格是偏低嗎？這哪是偏低，簡(jiǎn)直就是到底了，所以說稅法對(duì)無償提供勞務(wù)且無正當(dāng)理由也應(yīng)當(dāng)修正一下，可以核定，否則沒有正當(dāng)理由的無償提供勞務(wù)到底要不要交稅？

例：代銷還是自銷的區(qū)別，房地產(chǎn)商開發(fā)票給中介，中介開發(fā)票給購房人并代辦產(chǎn)權(quán)證，雖然中介和房產(chǎn)商簽的合同是按基價(jià)代銷，實(shí)際上不屬于代銷，房地產(chǎn)商按基價(jià)結(jié)算銷售不動(dòng)產(chǎn)收入，中介按購銷差價(jià)同樣按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，見國(guó)稅函（2005）917號(hào)，但如果說發(fā)票由房地產(chǎn)商直接開給購房戶呢，中介就按代理業(yè)來納稅，稅率一樣，稅目不致。

例：賣房贈(zèng)手機(jī)問題，混合銷售不屬于，視同銷售也不對(duì)，贈(zèng)與又不是無償?shù)模P者想來想去，認(rèn)為手機(jī)就是房地產(chǎn)商提供的設(shè)備，此設(shè)備和房產(chǎn)組合銷售，如果有關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為手機(jī)是原材料，那就并入建筑方的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額吧，這個(gè)問題，想想就腦子疼。

例：轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)差額還是全額納稅？ 財(cái)稅［2003］16號(hào)文件規(guī)定：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額”。單位和個(gè)人銷售其購置的不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)的原價(jià)是指購置不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)發(fā)票上注明的價(jià)款，不包括購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)過程中支付的各種費(fèi)用和稅金。

針對(duì)何謂“土地使用權(quán)的受讓原價(jià)”，筆者發(fā)現(xiàn)了三個(gè)版本。

一、西部某省地稅局接到某請(qǐng)示內(nèi)容：納稅人轉(zhuǎn)讓從政府(國(guó)土部門)取得的土地，對(duì)原按有關(guān)規(guī)定繳納的各類稅、費(fèi)(即：契稅、土地出讓金、統(tǒng)征規(guī)費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、拆遷費(fèi))在計(jì)征營(yíng)業(yè)稅時(shí)是否可以扣除。

給出的批復(fù)內(nèi)容是：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)中，繳納的上述各類稅、費(fèi)不屬(財(cái)稅[2003]16號(hào))規(guī)定的扣除范圍，在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)不得扣除。

二、某計(jì)劃單列市地稅局給出的規(guī)定是：納稅人轉(zhuǎn)讓其受讓或抵債所得的土地使用權(quán)，以全部收入減去該土地使用權(quán)的受讓原價(jià)或抵債價(jià)格后的余額為營(yíng)業(yè)額。這里所稱“受讓”是指納稅人通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，且該納稅人在轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)時(shí)，是轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)的剩余年限內(nèi)的使用價(jià)值，對(duì)受讓后再重新申請(qǐng)開發(fā)立項(xiàng)，重新計(jì)算使用年限再轉(zhuǎn)讓的，不按本條款征收營(yíng)業(yè)稅，而應(yīng)按其轉(zhuǎn)讓價(jià)的全額征收營(yíng)業(yè)稅；納稅人轉(zhuǎn)讓通過政府出讓方式取得的土地使用 權(quán)的，再轉(zhuǎn)讓時(shí)，不按本條款征收營(yíng)業(yè)稅，而應(yīng)按其轉(zhuǎn)讓價(jià)的全額征收營(yíng)業(yè)稅。

三、某自治區(qū)地稅局的規(guī)定： 根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅［2003］16號(hào)文件關(guān)于“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額”的規(guī)定，經(jīng)研究并請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，區(qū)局意見：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去受讓土地使用權(quán)所支付的出讓金或轉(zhuǎn)讓金的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其受讓土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)不得扣除。

我們不難發(fā)現(xiàn)這三個(gè)文件的歧異處，假設(shè)某企業(yè)經(jīng)出讓方式獲得某宗土地1000畝，繳納土地出讓金7000萬元，契稅280萬元，其他拆遷安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等1000萬元，該企業(yè)并未對(duì)該宗土地進(jìn)行開發(fā)，而是炒地皮，一年后以14000萬元轉(zhuǎn)讓該宗土地。我們可以發(fā)現(xiàn)如果這個(gè)企業(yè)位于統(tǒng)一的中國(guó)內(nèi)的不同省級(jí)行政區(qū)會(huì)享有不同的營(yíng)業(yè)稅待遇。

假設(shè)這家企業(yè)位于西部某省或某計(jì)劃單列市，則得不到任何扣除，但是如果位于某自治區(qū)，則可獲得減除土地出讓金按差額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的待遇，前者需要交納14000×5%=700萬元，而后者只需要交納（14000-7000）×5%=350萬元。同樣的應(yīng)稅行為的稅負(fù)卻差了一倍。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況了？筆者認(rèn)為是某省與某計(jì)劃單列市賦予了營(yíng)業(yè)稅調(diào)節(jié)收入的功能，而歪曲了財(cái)稅［2003］16號(hào)文件的本意，這兩個(gè)地方的稅務(wù)當(dāng)局大約認(rèn)為炒地皮行為罪不可赦，故而采取不予扣除土地出讓金的政策以打擊這種炒買炒賣土地的投機(jī)行為，其實(shí)土地增值稅已經(jīng)具有了這種抑制投機(jī)的功能，對(duì)不進(jìn)行土地開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的土地，土地增值稅是享受不了20%的加計(jì)扣除的。

既然土地增值稅已經(jīng)有此功能，為什么還要再次賦予營(yíng)業(yè)稅這種功能呢？這給納稅人一種以營(yíng)業(yè)稅越俎代皰（土地增值稅）的嫌疑。而某自治區(qū)地稅局的文件則相對(duì)體現(xiàn)了財(cái)稅［2003］16號(hào)文件的原意，且文件中特別標(biāo)明“并請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局”，顯見這種處理方式才是國(guó)家財(cái)稅主管部門首肯的。

例：新舊合同銜接問題。財(cái)稅（2009）112號(hào)規(guī)定，應(yīng)稅行為和計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定以合同到期日和09年12月31日孰先為原則。

A和B08年1月1日簽3年租房合同，當(dāng)時(shí)就收了360萬租金，老營(yíng)業(yè)稅按權(quán)責(zé)發(fā)生制，08年每個(gè)月10萬來交營(yíng)業(yè)稅，因?yàn)楹贤?0年12月31日到期，因?yàn)榧{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、稅率、納稅地點(diǎn)、扣繳義務(wù)人、人民幣折合率、減免稅優(yōu)惠政策等從09年1月1號(hào)要按新營(yíng)業(yè)稅來，所以09年1月1日租賃合同納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，所以2月15號(hào)前得把240萬租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅12萬交了。

A和境外B簽境外咨詢合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，當(dāng)天就收了180萬咨詢費(fèi)，那么08年一年的120萬因?yàn)槭蔷惩獾牟恍枰欢悾?9年呢？因?yàn)?9年6月30日早于09年12月31日，所以應(yīng)稅行為確定仍適用舊稅法，1分錢不用交。

再換一種思路，如果當(dāng)初這個(gè)B沒有未卜先知的本領(lǐng)（他再突發(fā)奇想，也不會(huì)想到中國(guó)的營(yíng)業(yè)稅改革成屬人征收呢，時(shí)至今日增值稅的應(yīng)稅勞務(wù)仍以勞務(wù)發(fā)生地屬地原則確定，同時(shí)流轉(zhuǎn)稅，差別哪這么大呢？）合同簽到了2010年6月31日，假設(shè)租金是300萬，08年不征稅，但因?yàn)楹贤狡谕碛?9年12月31日，應(yīng)稅行為按新稅法來，屬于應(yīng)稅行為了，好了，09年1月1日因?yàn)閯趧?wù)是連續(xù)提供的，而錢早就收了，所以還是2月15日前把180萬的營(yíng)業(yè)稅金交到稅務(wù)局，否則。。。稅務(wù)局自有辦法。例：村委會(huì)的土地如果辦理了政府征用改為國(guó)有土地，村委會(huì)收到的補(bǔ)償款作為土地使用者將土地歸還給土地所有者不征收營(yíng)業(yè)稅。如果村委會(huì)私下與開發(fā)商搞小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，集體土地還是那個(gè)集體土地，還在村委會(huì)名下，那么取得的開發(fā)商給的鈔票應(yīng)當(dāng)作為租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅，什么時(shí)候收到什么時(shí)候產(chǎn)生納稅義務(wù)。

如果是農(nóng)民房屋被拆遷取得的補(bǔ)償費(fèi)呢？是否需要按照國(guó)稅函（1997）87號(hào)規(guī)定：對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)-其他土地附著物稅目征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人認(rèn)為不能這么干！你稅務(wù)局這么干了，非被農(nóng)民打出狗腦子來，本來補(bǔ)償就比城里的低，加之城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)是不交營(yíng)業(yè)稅的。其實(shí)拆遷費(fèi)暫免營(yíng)業(yè)稅是有道理的，現(xiàn)在都是強(qiáng)勢(shì)拆遷，沒幾個(gè)人愿意主動(dòng)拆遷的，主動(dòng)拆遷嘛征個(gè)營(yíng)業(yè)稅還有道理，這推土機(jī)不經(jīng)我同意就把我家平了，我拿點(diǎn)拆遷費(fèi)還要交稅？

例：B房地產(chǎn)商以零價(jià)格銷售給C一套房產(chǎn)，從政府處取得100萬收入，營(yíng)業(yè)稅怎么辦？

根據(jù)新營(yíng)業(yè)稅，將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與企業(yè)或個(gè)人需要視同銷售申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)所得稅也需要視同銷售處理，對(duì)于從政府處取得的100萬因?yàn)闆]有為政府提供應(yīng)稅行為，所以不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，但應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)所得稅的收入。

例：誠(chéng)意金需要交納營(yíng)業(yè)稅？

一房地產(chǎn)公司3月1日某樓盤正式開盤，每位欲購房戶需交納一萬元誠(chéng)意金，才享有搖號(hào)選房的權(quán)利，規(guī)定在3月10日搖號(hào)并正式簽訂購房合同時(shí)，如簽訂合同則此誠(chéng)意金抵充房款，如不簽訂合同，作為違約金歸房地產(chǎn)公司所有，那么房地產(chǎn)公司收取誠(chéng)意金時(shí)需要交納營(yíng)業(yè)稅嗎？簽訂合同時(shí)因購房戶不簽合同導(dǎo)致的違約金要交營(yíng)業(yè)稅嗎？

首先我們來了解一下誠(chéng)意金的具體涵義，析其實(shí)質(zhì)來解決問題，誠(chéng)意金這一概念系來自港臺(tái)地區(qū)，我國(guó)法律上并沒有誠(chéng)意金之說。

根據(jù)新修訂的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第25條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，那么誠(chéng)意金是否屬于預(yù)收帳款呢？我們?cè)賮砹私庖幌骂A(yù)收帳款的定義，根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，預(yù)收帳款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收帳款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的，對(duì)應(yīng)于本例，即納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，所收到的預(yù)收款應(yīng)當(dāng)建立在購房合同基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)公司3月1日收取誠(chéng)意金時(shí)，顯然是尚未簽訂購房合同的。

有的同志認(rèn)為此項(xiàng)誠(chéng)意金屬于訂金或定金性質(zhì)，我們認(rèn)為所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。也即定金亦非預(yù)收帳款。那么另一個(gè)概念“訂金”呢？其實(shí)訂金并不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。本例的誠(chéng)意金屬于預(yù)付款嗎？購房戶尚沒有決定購房，何來的預(yù)付款？

由上述分析可見本例的誠(chéng)意金均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款性質(zhì)，因此房地產(chǎn)公司3月1日收取的誠(chéng)意金不應(yīng)作為預(yù)收帳款征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，如果3月10日購房者簽訂購房合同時(shí)，則建立在購房合同上的此一誠(chéng)意金便符合了預(yù)收帳款的性質(zhì)，此時(shí)應(yīng)與其他房屋銷售價(jià)格與價(jià)外費(fèi)用合并征收營(yíng)業(yè)稅，如果購房者放棄簽訂合同，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定的應(yīng)稅范圍，房地產(chǎn)公 司取得的此項(xiàng)收入并不屬于營(yíng)業(yè)稅法所規(guī)定的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，即房地產(chǎn)公司所沒收的這筆違約金并不是建立在應(yīng)稅行為基礎(chǔ)上的，因此不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不予征收營(yíng)業(yè)稅，至于購房戶是否可以索回誠(chéng)意金，則是相關(guān)民事法律的問題，購房戶可以在民事法律范圍內(nèi)要求房地產(chǎn)商返還這筆預(yù)付款，因?yàn)楸纠蟹康禺a(chǎn)商規(guī)定的不購房即沒收違約金的合同本質(zhì)上違背了合同法。

例：合作建房營(yíng)業(yè)稅問題。

合作建房，是指由甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四種模式，我們分別舉例來論述營(yíng)業(yè)稅的處理辦法，給大家提供一個(gè)思路，由于本文屬于商榷性質(zhì)，因此歡迎大家提出寶貴意見．

一、甲企業(yè)提供5000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供2000萬元資金并負(fù)責(zé)施工。雙方協(xié)議，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價(jià)為800萬元，其余留作自用。

分析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第３２條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押．而第６１條第２款又規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書．

由此可見，房屋產(chǎn)權(quán)是離不開土地使用權(quán)的，沒有所謂的只擁有房產(chǎn)權(quán)而不擁有土地使用權(quán)的＂空中樓閣＂．

我們注意到國(guó)稅函發(fā)（１９９５）１５６號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問題解答之一>的通知》第十七條規(guī)定的合作建房有這樣一句話＂土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)．＂對(duì)照城市房地產(chǎn)管理法不難發(fā)現(xiàn)其中矛盾之處，即不擁有土地使用權(quán)的房屋是不可能有房屋所有權(quán)的，則根本談不上以房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)來交換之舉．

為此在國(guó)稅函（２００５）１００３號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》中規(guī)定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房．

無獨(dú)有偶的是我們?cè)趪?guó)稅發(fā)（２００９）３１號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》中發(fā)現(xiàn)了類似的影子，３１號(hào)文第３６條有如下規(guī)定：企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，如開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作合資方）分配開發(fā)產(chǎn)品的，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額．如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理．

因此乙企業(yè)支付的２０００萬應(yīng)視同甲企業(yè)的預(yù)收款項(xiàng)，而乙企業(yè)的建筑行為則可以理解為甲企業(yè)為建設(shè)單位,乙企業(yè)為建筑單位的承建模式．對(duì)甲企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅在收到預(yù)收款時(shí)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按５％的稅率計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅２０００×５％＝１００萬元，而乙企業(yè)的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付２０００萬的購房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè)３％稅率申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，新營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此乙方應(yīng)當(dāng)在與甲方簽訂合同時(shí)即確認(rèn)建筑業(yè)應(yīng) 稅義務(wù)發(fā)生．申報(bào)交納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅２０００×３％＝６０萬元．

甲方在建成后又出售的５０％部分應(yīng)當(dāng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅８００×５％＝４０萬元．

二、甲方將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。

分析：如例一所分析的那樣，乙方出資的１０００萬元可以理解為租賃甲方建筑物的預(yù)付租金，根據(jù)新營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此對(duì)甲方應(yīng)當(dāng)在建筑工程開工時(shí)視同收到租金，按服務(wù)業(yè)中的租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅１０００×５％＝５０萬元．而乙方則根據(jù)與甲方簽訂的委托代建合同來確定稅目，根據(jù)國(guó)稅函發(fā)（１９９５）１５６號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問題解答之一>的通知》第七條規(guī)定，如果乙方承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，無論其是否參與施工，均應(yīng)按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅，如果乙方不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對(duì)乙方此項(xiàng)業(yè)務(wù)按服務(wù)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅．

因此如果屬于前者，乙方按照１０００萬元的總承包額減去分包額后余額作為建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，如果屬于后者，則只按從甲方取得的委托代理費(fèi)作為服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)．

三、甲方以土地使用權(quán)10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬元合股，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配形式，該合營(yíng)企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量均相同的住宅用戶500套，當(dāng)年銷售400套，每套售價(jià)16萬元，年終按照董事會(huì)決議，對(duì)投資各方應(yīng)分配的利潤(rùn)采取實(shí)物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨(dú)占權(quán)。

分析：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅稅目注釋>（試行稿）的通知》規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅．因此甲方以土地使用權(quán)入股行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍．

當(dāng)年合營(yíng)企業(yè)銷售的４００套房屋，共計(jì)銷售額６４００萬元，按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅６４００×５％＝３２０萬元．

對(duì)投資各方采取實(shí)物分配利潤(rùn)的方式可以理解為合營(yíng)公司銷售房地產(chǎn)后以現(xiàn)金分配利潤(rùn)，也可以理解為合營(yíng)公司以銷售不動(dòng)產(chǎn)抵償應(yīng)付的股利，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)合營(yíng)企業(yè)對(duì)甲乙雙方分配的房屋充作利潤(rùn)分配按照納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅（５＋８）×１６×５％＝１０.４萬元.四、甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，協(xié)議規(guī)定，房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益，合營(yíng)企業(yè)共取得房屋銷售收入1000萬元，甲方取得投資收益200萬元。

分析：根據(jù)國(guó)稅函發(fā)（１９９５）１５６號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問題解答之一>的通知》第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅．

因此應(yīng)當(dāng)對(duì)甲方按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅２００×５％＝１０萬元，對(duì)合營(yíng)企業(yè)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅１０００×５％＝５０萬元.但是我們注意到２００５年修訂、２００６年１月１日開始執(zhí)行的《中華人民共和國(guó)公司法》第３５條規(guī)定：有限責(zé)任公司股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利，但全體股東約定不按照出資比例分取紅利的除外；第１６７條規(guī)定：股份有限公司按照股東持有的股份比例分配，但股份有限公司章程規(guī)定不按持股比例分配的除外．

因此我們認(rèn)為隨著新修訂公司法的執(zhí)行，對(duì)于甲方按照公司章程約定取得的不按照出資比例或持有股份進(jìn)行分配的紅利股息是否也應(yīng)認(rèn)同為以不動(dòng)產(chǎn)投資入股、參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，而不予征收營(yíng)業(yè)稅呢．因?yàn)榧追胶鸵曳皆诮M建合營(yíng)企業(yè)后事實(shí)上存在著共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的事實(shí)，甲方不會(huì)因?yàn)檎鲁碳s定取得固定收入而不承擔(dān)公司破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)．

例：拆了80000平米，補(bǔ)了90000平米，超過的10000平米收了3000萬，總可售20萬，除拆遷成本外還有3億，問營(yíng)業(yè)稅處理？

（X+30000）÷20×8=X，X=20000，成本價(jià)20000+貨幣補(bǔ)償3000=23000算營(yíng)業(yè)稅，國(guó)稅函發(fā)（1995）549號(hào)精神，面積內(nèi)按成本算，超面積按市場(chǎng)價(jià)算。但是如果拆遷戶和房地產(chǎn)商達(dá)成協(xié)議，以房換房約定售價(jià)30000萬，則不需要再核定，直接按30000作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。

例：房地產(chǎn)商賣房后承諾每平方米100元替購房戶租出去，如果以120元租出去的話，因?yàn)樽赓U合同是購房戶和租戶簽的，房地產(chǎn)商以20元差價(jià)按代理業(yè)納稅，如果只租了80元，房地產(chǎn)商虧了，自然沒有營(yíng)業(yè)稅，但倒找給購房戶的20元差價(jià)因?yàn)闆]有向購房戶提供應(yīng)稅行為所以不涉及營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)商沒錢了，想法子將房子抵押給小張2年，小張給房地產(chǎn)商20萬，小張想想房子空著也是空著，于是租給小王30萬，房地產(chǎn)商屬于租賃業(yè)按20萬貸款利率核定征收，小王這20萬里面肯定含本利，就利錢再核定征收小王的金融保險(xiǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅，小王轉(zhuǎn)租的部分營(yíng)業(yè)稅不得差額扣除，統(tǒng)統(tǒng)的交租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅。

例：無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)免稅的例外。

財(cái)稅（2009）111號(hào)，離婚財(cái)產(chǎn)剖析，無償贈(zèng)與配偶父母子女祖父母外祖父母孫子女外孫子女兄弟姐妹（體現(xiàn)了男女平等），承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人（撫養(yǎng)是大養(yǎng)小，贍養(yǎng)是小養(yǎng)大），房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼續(xù)人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。這里的死亡應(yīng)當(dāng)包括宣告死亡。

例：銷售毛坯房簽個(gè)合同，再簽個(gè)精裝修合同，想撈點(diǎn)銷售不動(dòng)產(chǎn)和建筑業(yè)的稅率差。

是不是一項(xiàng)銷售行為？是的，屬不屬于兼營(yíng)？不屬于，好，按銷售不動(dòng)產(chǎn)來征稅，就別想歪點(diǎn)子了，當(dāng)然房地產(chǎn)公司可以找個(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)，專門搞裝修的去玩這一套，房地產(chǎn)公司就別玩了。

國(guó)稅函（2007）606《關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問題的批復(fù)》規(guī)定：買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

可見裝修費(fèi)用是視同為轉(zhuǎn)移為產(chǎn)權(quán)價(jià)格的，當(dāng)然買個(gè)毛坯房再請(qǐng)人裝修，這個(gè)裝修費(fèi)就不必交契稅了。

例：免租期的營(yíng)業(yè)稅處理，前兩年免租，后三年每年收取100萬租金，前兩年無償提供勞務(wù)且有正當(dāng)理由，不需要交營(yíng)業(yè)稅，后三年收到時(shí)就產(chǎn)生租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)，房產(chǎn)稅前兩年納稅人無租使用，由實(shí)際使用人按房產(chǎn)余值交房產(chǎn)稅，后三年看各省的規(guī)定，有的規(guī)定分年算，有的規(guī)定一次預(yù)收幾年房租的一次性交。城鎮(zhèn)土地使用稅無租使用的，由實(shí)際使用人來交。

例、房地產(chǎn)公司購入土地，直接作為開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不需要作為無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)處理，如果作為土地使用權(quán)進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)調(diào)增攤銷價(jià)值作為納稅調(diào)增。房地產(chǎn)公司天生就是蓋房的料，不是制造業(yè)企業(yè)準(zhǔn)備打萬年樁，就是買地建房高價(jià)售房，打一槍換一個(gè)地方的。

例、土地閑置費(fèi)問題，最近報(bào)載廣東某企業(yè)拿了地沒開發(fā)，結(jié)果白白損失了預(yù)交的土地保證金1個(gè)多億，這個(gè)錢可以作為損失稅前扣除（其實(shí)扣不扣這企業(yè)都算虧死了），但如果土地未按合同要求開發(fā)而被征收了土地閑置費(fèi)怎么辦？筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)作為開發(fā)成本來處理，如果最終這塊地就沒開發(fā)，再將土地閑置費(fèi)作為損失沖管理費(fèi)用。如果交了費(fèi)用后又開發(fā)了，當(dāng)然還是當(dāng)初就作為開發(fā)成本處理的較好。

例：A是開發(fā)商，B是中介，C是購房戶，B要求中介費(fèi)為最低房屋銷售基價(jià)的1.5%，超過基價(jià)部分，A拿55%，B拿45%，銷售基價(jià)3000元每平米。

C掏了3500元：銷售合同中有A的身影，A確認(rèn)收入3500，B確認(rèn)收入3000×1.5%+500×45%=270元，B的銷售費(fèi)用（中介費(fèi)）也是270.假如銷售合同中沒有A的身影，A的收入=3000+500×55%=3275元，營(yíng)業(yè)費(fèi)用也是270，B的收入=270，C掏了2800，銷售合同中有A的身影，A確認(rèn)收入3000，銷售費(fèi)用3000×1.5%=45元，B賣虧了200-45=155元，如果沒有A的身影，A確認(rèn)收入3000，銷售費(fèi)用45，B虧了155。

例：房地產(chǎn)租金收入，既可按合同約定日期確認(rèn)收入，也可按權(quán)責(zé)發(fā)生制來解決這個(gè)問題，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的，據(jù)說上市公司只有18家這樣搞，可見這種情況在中國(guó)還是很少出現(xiàn)的，如果按公允模式來計(jì)量投資性房地產(chǎn)，折舊或攤銷應(yīng)當(dāng)可以調(diào)減，稅法必須兼顧公平，不能只調(diào)增不調(diào)減。

例：房地產(chǎn)買地后收到的政府補(bǔ)貼怎么辦？我們知道土地使用權(quán)出讓不是市場(chǎng)上買菜，可以打個(gè)折扣，明碼標(biāo)價(jià)，售后不容退貨，因此如果政府賣了地后又返還，根本不可能開出“返還出讓金”這種票據(jù)來，只能是以其他名義給的補(bǔ)貼，因此這種補(bǔ)貼只能算政府補(bǔ)助計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，不能作為銷售折扣或折讓沖土地成本，但是不少地方出臺(tái)政策，為了確保土地增值稅收入，作出了可以沖減土地成本的決定，真正是也是是，非也是是，反正稅務(wù)局就是個(gè)是。

例：視同銷售的問題，外購的用于視同銷售用途，要看這個(gè)外購的有沒有改變物質(zhì)形態(tài)，如果買個(gè)手機(jī)贈(zèng)送給別人，按購進(jìn)價(jià)確認(rèn)視同銷售的收入，但如果把這個(gè)手機(jī)改裝一下（假設(shè)的，其實(shí)房地產(chǎn)商也沒這本事），就要按公允價(jià)值確認(rèn)視同銷售收入了。

例：代扣稅費(fèi)的手續(xù)費(fèi)收入處理，現(xiàn)在不少地方均將其作為征稅收入，其實(shí)有待商榷，有這么個(gè)案例，某老板因?yàn)樨暙I(xiàn)突出，政府獎(jiǎng)了他100萬，老板很公義，把這筆錢交到公司帳上，結(jié)果公司按捐贈(zèng)交了25%的稅，這個(gè)老板又因?yàn)閭€(gè)稅未交補(bǔ)了20萬的稅，總共從政府那拿了100萬，結(jié)果稅交了45萬，加上罰款，沒撈幾個(gè)錢。

如果這個(gè)老板不把這個(gè)錢入在帳上，稅務(wù)局也不會(huì)發(fā)現(xiàn)，這100萬就算是個(gè)人的合法收入了。

例：商住樓應(yīng)當(dāng)分為兩個(gè)成本對(duì)象來處理，因?yàn)榘凑粘杀緦?duì)象確定原則中的功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則，商鋪和住宅都有很大差異，但實(shí)踐中同為一棟樓，這個(gè)成本如何區(qū)分是個(gè)大問題，福建省按照建筑面積來平攤，廣東省設(shè)計(jì)了個(gè)指數(shù)，我覺得廣東省的方法比較科學(xué)，另外土地增值稅要分別確認(rèn)收入額和扣除額，以爭(zhēng)取住宅部分未超20%免稅待遇。

例：一塊宗地上分兩期開發(fā)，可售面積15萬，已售12萬，自用1萬，未售2萬，二期可售10萬，有個(gè)共用的幼兒園成本50萬，這個(gè)配套設(shè)施幼兒園應(yīng)當(dāng)由一期負(fù)擔(dān)的50÷(15+10)×15=30, 例：在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本，對(duì)于房地產(chǎn)商而言是吃虧的，假如07年有100萬成本沒有取得，如果取得的話可以抵33萬所得稅，現(xiàn)在08年取得了，靠，只能在08年抵，才抵25萬，不僅不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制，企業(yè)還吃個(gè)悶虧。

例：職工免費(fèi)午餐問題，財(cái)企（2009）242號(hào)規(guī)定：企業(yè)給職工發(fā)放的未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費(fèi)補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理，而國(guó)稅函（2009）3號(hào)福利費(fèi)中的職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼是給食堂的，所以企業(yè)這種補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)并入工資，不要放在福利費(fèi)里面，因?yàn)楣べY合理就可扣除，而福利費(fèi)有14%限額。當(dāng)然有的地方稅務(wù)局要求將其放入職工福利費(fèi)，那就現(xiàn)官不如現(xiàn)管，聽稅務(wù)局的。

例：補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)和補(bǔ)充年金保險(xiǎn)的問題。

一、兩險(xiǎn)的重要前提是符合相關(guān)政府出臺(tái)的法律、法規(guī)、規(guī)章，如果沒有這個(gè)前提，哪怕冠以兩險(xiǎn)之名，也不能享受兩險(xiǎn)的稅收待遇，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕27號(hào)）規(guī)定：自2008年1月1日起，企業(yè)根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，分別在不超過職工工資總額5%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除；超過的部分，不予扣除。可見前提是“國(guó)家有關(guān)政策”，目前補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)（年金）的國(guó)家政策是2004年5月1日開始施行的《企業(yè)年金試行辦法》，而補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)則由各地省市政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。無論是哪項(xiàng)政策，都強(qiáng)調(diào)了兩險(xiǎn)需分別以社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)和社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)為基礎(chǔ)，即只有在繳納了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)與社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)后才可以參保兩險(xiǎn)，比如《企業(yè)年金試行辦法》第2條規(guī)定：本辦法所稱企業(yè)年金，是指企業(yè)及其職工在依法參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自愿建立的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。某市《補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)管理辦法》第2條規(guī)定：本辦法適用于本市基本醫(yī)療保險(xiǎn)統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)已參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)或住院和特殊門診醫(yī)療保險(xiǎn)（以下統(tǒng)稱基本醫(yī)療保險(xiǎn)）的單位及人員。

值得關(guān)注的是盡管27號(hào)文對(duì)于“國(guó)家有關(guān)政策”概念模糊，但是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)年金個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕694號(hào)）第6條則規(guī)定：本通知所稱企業(yè)年金是指企業(yè)及其職工按照《企業(yè)年金試行辦法》的規(guī)定，在依法參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自愿建立的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)。印證了上述觀點(diǎn)。因此企業(yè)如未參保社會(huì)保險(xiǎn)，卻投保了相應(yīng)商業(yè)機(jī)構(gòu)的兩險(xiǎn)，這樣的兩險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第36條規(guī)定：除企業(yè)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定為特殊工種職工支付的人身安全保險(xiǎn)費(fèi)和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以扣除的其他商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)外，企業(yè)為投資者或者職工支付的商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，不得扣除。

二、兩險(xiǎn)是普及性的福利而非個(gè)別人的盛宴，新企業(yè)所得稅法充分體現(xiàn)了尊重勞動(dòng)付出、保障員工權(quán)益的精神，比如廢除計(jì)稅工資辦法、應(yīng)付福利費(fèi)實(shí)際發(fā)生允許扣除等，因此27號(hào)文特別強(qiáng)調(diào)了“全體員工”，即參保兩險(xiǎn)的必須是全體員工，而非只為公司中高層投保，只為一部分人投保的兩險(xiǎn)不得根據(jù)27號(hào)文限額扣除，而應(yīng)視作商業(yè)保險(xiǎn)，不得扣除，作納稅調(diào)增處理。另外根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第35條規(guī)定：企業(yè)為投資者或者職工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，在國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，準(zhǔn)予扣除。結(jié)合27號(hào)文分析，如果僅為投資者投保兩險(xiǎn)，盡管符合實(shí)施條例35號(hào)文要求，（35號(hào)文用了“或者”）但卻與27號(hào)文“全體員工”相悖，因此投保的兩險(xiǎn)至少要包括全體職工。投資者如果在企業(yè)任 職或者受雇，應(yīng)當(dāng)視為職工處理。

三、兩險(xiǎn)扣除并非真正意義上的所得扣除，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第9號(hào)-職工薪酬》將兩險(xiǎn)納入了職工薪酬的范疇，在確認(rèn)和計(jì)量上要求在職工為企業(yè)提供服務(wù)的會(huì)計(jì)期間，企業(yè)應(yīng)根據(jù)職工提供服務(wù)的受益對(duì)象，將應(yīng)確認(rèn)的職工薪酬計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益，同時(shí)確認(rèn)為應(yīng)付職工薪酬。

例：2008年某企業(yè)支付補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)6萬元，工資薪金總額100萬元，其中歸屬直接生產(chǎn)工人3萬元，管理人員3萬元。（為說明問題，例題簡(jiǎn)化處理）

計(jì)提并繳納補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)的會(huì)計(jì)分錄：

借：生產(chǎn)成本30000 借：管理費(fèi)用30000 貸：應(yīng)付職工薪酬-補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)60000 借：應(yīng)付職工薪酬-補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)60000 貸：銀行存款60000 根據(jù)27號(hào)文規(guī)定，企業(yè)作納稅調(diào)增所得額10000元（60000-100萬×5%）。其實(shí)企業(yè)真正進(jìn)入當(dāng)期損益的只有30000元，如果按照進(jìn)入損益的30000元調(diào)整，只需調(diào)整5000元（30000-50萬×5%）。類似于對(duì)固定資產(chǎn)折舊的處理。

四、兩險(xiǎn)的個(gè)人所得稅處理不同，補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)的個(gè)人所得稅處理適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)年金個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕694號(hào)），而補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)則應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位為員工支付有關(guān)保險(xiǎn)繳納個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2005〕318號(hào)）的規(guī)定處理，即對(duì)企業(yè)為員工支付各項(xiàng)免稅之外的保險(xiǎn)金，應(yīng)在企業(yè)向保險(xiǎn)公司繳付時(shí)（即該保險(xiǎn)落到被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)帳戶）并入員工當(dāng)期的工資收入，按“工資薪金所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅款由企業(yè)負(fù)責(zé)代扣代繳。另外由于兩險(xiǎn)均不屬于免稅保險(xiǎn)險(xiǎn)種，個(gè)人工薪所得不得扣除個(gè)人繳付的兩險(xiǎn)支出。

例：雇主責(zé)任險(xiǎn)能否稅前扣除？

這種險(xiǎn)主要是為公司投保的，而不是為員工投保的，員工出事了由保險(xiǎn)公司賠付給公司，因此這種險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)理解為可以扣除。具體參見楊文國(guó)大俠的解釋。

例：預(yù)售收入在稅法上就是銷售收入，因此可以作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除基數(shù)，但扣一不扣二，結(jié)轉(zhuǎn)為收入時(shí)不能再重復(fù)扣除。

例：房地產(chǎn)綠化這一塊很難核實(shí)，一棵樹動(dòng)輒上百萬？如果是從農(nóng)民處購買，一方面農(nóng)民代開發(fā)票免稅，實(shí)際上很少代開的，另一方面因?yàn)榉康禺a(chǎn)商不存在增值稅抵扣問題也不可能有農(nóng)副產(chǎn)品收購憑證，但一般為了憑證的合法性，房地產(chǎn)商都從農(nóng)產(chǎn)品小規(guī)模納稅人處購綠化產(chǎn)品，這一塊核實(shí)很困難。

例：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅時(shí)可以扣除以前符合規(guī)定的虧損，可見國(guó)稅函（2008）635號(hào)，將利潤(rùn)總額改成“實(shí)際利潤(rùn)額”，而且也符合常理，如果不允許扣除，匯算清繳時(shí)還要退稅，沒有必要搞這一套，損害納稅人權(quán)益。

例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目占地10000㎡，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬元，其中支付土地價(jià)款3500萬元，拆遷貨幣補(bǔ)償1500萬元。總建造面積75000㎡，建造成本7000萬元。平均售價(jià)3000元/㎡。另外，在本項(xiàng)目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房40套（平均每套150㎡）。

1.土地成本貨幣性支出為3500+1500=5000（萬元）

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

5000

貸：貨幣資金

5000。

2.第一期回遷房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（萬元）

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

560

貸：開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)

560。

4.土地成本合計(jì)5000＋560＝5560（萬元）

5.單位可售建筑面積土地成本5560÷（75000－40×150）=805.80 6.單位可售建筑面積建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）

商品房的計(jì)稅成本房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，拆遷補(bǔ)償主要有3種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。本案例中包含了產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償兩種方式，作價(jià)補(bǔ)償比較簡(jiǎn)單，產(chǎn)權(quán)調(diào)換則成為計(jì)稅成本確定的難點(diǎn)。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換，屬于房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開發(fā)產(chǎn)品換取被拆遷人的土地使用權(quán)。企業(yè)所得稅稅務(wù)處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即“以物易物”處理，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第七條的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定。

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

回遷房視同銷售處理，銷售收入為40×150×3000=1800（萬元）。另外，對(duì)于非貨幣交易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，同時(shí)涉及換入資產(chǎn)（土地）的計(jì)稅成本確認(rèn)問題，國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，按下列規(guī)定處理：

1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的 相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

本案例中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)，暫不確認(rèn)計(jì)稅成本，40套回遷房交付后，按照其公允價(jià)值，即視同銷售收入1800萬元計(jì)入土地計(jì)稅成本。

該項(xiàng)目在開發(fā)產(chǎn)品完工后，可以計(jì)入的計(jì)稅成本為：3500+1500+1800=6800（萬元）。

單位可售建筑面積土地成本為6800÷75000=906.67（元/㎡）單位可售建筑面積建筑成本為7000÷75000=933（元/㎡）。

以上計(jì)稅成本高于會(huì)計(jì)入賬成本，主要是土地成本視同銷售的結(jié)果。

例：對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目中配套建設(shè)的商鋪、車庫、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按照經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。

例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費(fèi)用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第二款預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所 得額；如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

以后實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，再按照《通知》第二十八條第三款有關(guān)規(guī)定稅前扣除。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第三款預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提并稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明文期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過3年；超過3年未上交的，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后實(shí)際支付時(shí)準(zhǔn)予在稅前扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照國(guó)稅函[2008]299號(hào)文件規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率已預(yù)繳的，2008匯繳時(shí)暫不調(diào)整。待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再調(diào)整實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)利潤(rùn)之間的差額。

從2009年1月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入按《通知》第八條規(guī)定的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。

外資房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文件按收入與支出相配比而未扣除的以前期間費(fèi)用，在2008匯繳時(shí)可一次性按新稅法規(guī)定稅前扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費(fèi)，新稅法實(shí)施后，其尚未扣除的余額，加上當(dāng)新發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)后，按照新稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除。

例：捐贈(zèng)支出的問題，因?yàn)樾路ㄒ髮?duì)捐贈(zèng)票據(jù)必須按照公允價(jià)值確認(rèn)，因此筆者認(rèn)為捐贈(zèng)這種視同銷售直接采取作銷售并結(jié)轉(zhuǎn)成本方式來處理。2009年某企業(yè)通過某慈善機(jī)構(gòu)(列名)向?yàn)?zāi)區(qū)捐贈(zèng)一批成本80萬的毛毯,同期同類售價(jià)100萬, 企業(yè)作會(huì)計(jì)處理:借:營(yíng)業(yè)外支出97 貸:庫存商品80 貸:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額17 所得稅處理應(yīng)當(dāng)視同銷售,調(diào)增收入100,調(diào)增成本80,調(diào)增所得額20,同時(shí)營(yíng)業(yè)外支出應(yīng)當(dāng)調(diào)增20,最終無調(diào)增所得額.財(cái)稅(2009)124號(hào)規(guī)定出來了！！!公益性群眾團(tuán)體接受捐贈(zèng)的非貨幣性資 產(chǎn)價(jià)值,應(yīng)當(dāng)以其公允價(jià)值計(jì)算,捐贈(zèng)方在向公益性群眾團(tuán)體捐贈(zèng)時(shí),應(yīng)當(dāng)提供注明捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值的證明,如果不能提供證明上述證明,公益性群眾團(tuán)體不得向其開具公益性捐贈(zèng)票據(jù)或非稅收入一般繳款書收據(jù)聯(lián).新設(shè)立的基金會(huì)在申請(qǐng)獲得捐贈(zèng)稅前扣除資格后，原始基金的捐贈(zèng)人可憑捐贈(zèng)票據(jù)依法享受稅前扣除。

公允價(jià)值我們知道其實(shí)就是市場(chǎng)價(jià)格,既然124號(hào)文出來了,原始票據(jù)要求按公允價(jià)來,那么直接做收入就省得調(diào)增調(diào)減.借:營(yíng)業(yè)外支出117 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100 貸:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額17 借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本80 貸:庫存商品80 按公允價(jià)確認(rèn)捐贈(zèng)額其實(shí)對(duì)企業(yè)沒啥好處,無非多個(gè)虛名,捐了市價(jià)多少多少物品,但卻使捐贈(zèng)額離12%越來越近了!例: 累計(jì)的具體做法：

【2007年沒有任何收入，招待費(fèi)支出20萬元：○1帳載欄＝20萬元，○2稅收欄＝0，調(diào)增20萬元】

【2008年預(yù)售收入9000萬元，招待費(fèi)支出50萬元： ○1帳載欄＝50萬元，○2稅收欄＝（20+50）×60%﹤9000萬元×0.5%＝42萬元，調(diào)增8萬元】 【2009年結(jié)轉(zhuǎn)收入9000萬元，預(yù)售收入2000萬元，招待費(fèi)支出15萬元：○1帳載欄＝15萬元，○2稅收欄＝15萬元×60%﹤（9000萬元-9000萬元+2000萬元）×0.5%=9萬元，調(diào)增6萬元】

綜合：招待費(fèi)限額＝（20+50+15）×60%﹤110000萬元×0.5%＝51萬元 應(yīng)調(diào)增總額＝85萬元-51萬元＝34萬元 歷年調(diào)增額＝20+8+6＝34萬元

例：一個(gè)成本對(duì)象部分損毀，作為成本不必調(diào)整，但要報(bào)批，如果整個(gè)成本對(duì)象全磚了，比如上海的樓脆脆，廣西的樓歪歪，則可以全部報(bào)批后作為資產(chǎn)損失扣除。

例：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用，其實(shí)是一句廢話。

08年12月31號(hào)一項(xiàng)在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)240萬，借固定資產(chǎn)240貸在建工程240，提了6個(gè)月折舊，借管理費(fèi)用（按24年折舊期來）5萬，貸累計(jì)折舊5萬，賣了300萬，借固定資產(chǎn)清理235借累計(jì)折舊5貸固定資產(chǎn)240，借銀行存款300貸固定資產(chǎn)清理300，借固定產(chǎn)清理65貸營(yíng)業(yè)外收入65，會(huì)計(jì)利潤(rùn)=65-5=60萬，應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓收入300-計(jì)稅成本240=60萬，一模一樣。如果跨也不過是前調(diào)增后調(diào)減的問題，意義不大，屬于暫時(shí)性差異，而非永久性差異。

例：籌辦期是不是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，與不與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)？

國(guó)稅函（2010）79號(hào)《關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》規(guī)定：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，為開始計(jì)算損益的，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照國(guó)稅函2009（98）號(hào)第九條規(guī)定執(zhí)行。

可見籌辦期與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)，既然無關(guān)，業(yè)務(wù)招待費(fèi)（其實(shí)籌辦期也沒有業(yè)務(wù)，哪有什么招待費(fèi)，即使用吃吃喝喝送送的，也是籌辦經(jīng)費(fèi)）不需要調(diào)整。

那么不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，就應(yīng)當(dāng)理解為以前虧損，以前虧損有個(gè)五年期限，如果籌辦期超過五年，超過五年的籌辦費(fèi)應(yīng)當(dāng)理解為不允許稅前扣除。還有籌辦期的固定資產(chǎn)和利息資本化部分，會(huì)計(jì)上可以提取折舊，折舊部分理解為籌辦經(jīng)費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)在五年內(nèi)可以扣除，從寬從寬。

例：31號(hào)文的適用問題。

適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，而不是適用于房地產(chǎn)企業(yè)，也就是說哪怕不是房地產(chǎn)企業(yè)，只要從事了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，也需要按31號(hào)文來執(zhí)行。

例：預(yù)租問題，31號(hào)文規(guī)定：與承租人簽訂預(yù)約租賃協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租人取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，也就是說企業(yè)所得稅規(guī)定是只有在交付使用時(shí)，才可以按租金確認(rèn)收入，但是營(yíng)業(yè)稅呢？營(yíng)業(yè)稅租賃業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是收到預(yù)收款的當(dāng)天，這個(gè)預(yù)收款前提是有合同，那么1月1號(hào)簽合同，當(dāng)天收到租金10萬，當(dāng)天就產(chǎn)生了營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，而企業(yè)所得稅到2月1號(hào)交付時(shí)才產(chǎn)生納稅義務(wù)。應(yīng)當(dāng)這么理解。

例：房地產(chǎn)企業(yè)老板有錢，以公司名義在美國(guó)租了套房，邁阿密一套、夏威夷一套，白宮附近一套，付租金，這個(gè)租金需要扣交預(yù)提所得稅，但如果不是房地產(chǎn)企業(yè)而是制造業(yè)企業(yè)，在休斯敦租一套房子用于倉儲(chǔ)，在芝加哥也租了一套，則因?yàn)閭}儲(chǔ)租賃不屬于租賃而屬于勞務(wù)，勞務(wù)發(fā)生在美國(guó)，不需要代扣預(yù)提所得稅。

例：捐款時(shí)注意，該公司老板出的老板出，該公司出的公司出，比如向農(nóng)村義務(wù)教育、通過紅十字會(huì)總會(huì)、中華慈善總會(huì)捐款等可以全額扣除，反正公司也是老板的，象這種情況就要考慮考慮，是以老板名義了還是以公司名義。因?yàn)楣久x只能按利潤(rùn)總額的12%來扣。

例：為職工買團(tuán)體保險(xiǎn)也得交個(gè)稅，雖然說是團(tuán)體險(xiǎn)，但這個(gè)經(jīng)濟(jì)利益還是給團(tuán)體中的個(gè)人的，所以這個(gè)險(xiǎn)要平均分給每個(gè)個(gè)人作為工資薪金所得，同時(shí)企業(yè)所得稅前也不得扣除。

例：生活補(bǔ)助費(fèi)的問題。

例：旅游的問題。根據(jù)2008年2月18日國(guó)務(wù)院令第519號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例〉的決定》規(guī)定：第十條由“個(gè)人所得的形式，包括現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券”修改為“個(gè)人所得的形式，包括現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券和其他形式的經(jīng)濟(jì)利益”，將其他形式的經(jīng)濟(jì)利益納入了個(gè)人所得稅的征收范圍。而單位為員工提供免費(fèi)旅游恰恰屬于“其他形式的經(jīng)濟(jì)利益”，因此應(yīng)當(dāng)和員工當(dāng)月其他工資薪金所得合并代扣代繳個(gè)人所得稅。

而在此國(guó)務(wù)院令519號(hào)生效的2008年3月1日之前，單位為員工組織的旅游則只有符合財(cái)稅（2004）11號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以免費(fèi)旅游方式提供對(duì)營(yíng)銷人員個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》中：對(duì)商品營(yíng)銷活動(dòng)中，企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷業(yè)績(jī)突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營(yíng)銷業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)（包括實(shí)物、有價(jià)證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷人員應(yīng)稅所得，依法征收個(gè)人所得稅，并由提供上述費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。

因此，2008年3月1日之前只有符合財(cái)稅（2004）11號(hào)的人員才能代扣代繳個(gè)人所得稅，而2008年3月1日之后，無論是否系財(cái)稅（2004）11號(hào)所述情況，均應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅。

但筆者在現(xiàn)實(shí)工作中卻發(fā)現(xiàn)鮮有稅務(wù)局對(duì)2008年3月1日之前的員工旅游不征稅的，而納稅人往往也沒有發(fā)現(xiàn)上述的政策點(diǎn)，一方自以為是征稅，一方糊里糊涂納稅，竟致這旅游稅冤案在各地方興未艾。

例：贈(zèng)送禮品的問題。贈(zèng)送禮品不一定一概代扣個(gè)人所得稅，現(xiàn)在稅務(wù)評(píng)估或檢查中，稅務(wù)部門往往只要看到相關(guān)發(fā)票上注明禮品，則不管三七二十一，一律要求代扣代繳“其它所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅，其實(shí)這是對(duì)相關(guān)稅收政策的誤解。

根據(jù)國(guó)稅函[2000]57號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問題的批復(fù)》規(guī)定：部分單位和部門在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務(wù)往來及其它活動(dòng)中，為其它單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)證券的，對(duì)個(gè)人所得的該項(xiàng)所得應(yīng)按照“其他所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。我們注意到這里的有關(guān)人員是有限定范圍的，即“其它單位和部門的有關(guān)人員”，應(yīng)當(dāng)這樣理解，首先扣繳義務(wù)人與其它單位和部門有業(yè)務(wù)往來、業(yè)務(wù)合作等事項(xiàng)，爾后因此前提而給予的現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)證券，我們認(rèn)為商場(chǎng)給予普通消費(fèi)者的小禮品不屬于57號(hào)文件規(guī)范的征稅范圍，因此不需要代扣代繳“其它所得”個(gè)人所得稅。

這里講一個(gè)真實(shí)的故事，2008年國(guó)家稅務(wù)總局組織對(duì)中國(guó)移動(dòng)的檢查，某市地稅局進(jìn)入企業(yè)后，因?yàn)槠髽I(yè)所得稅系國(guó)稅征收，營(yíng)業(yè)稅申報(bào)繳納均規(guī)范，基本沒有什么問題，如何尋找突破口呢？突然間某檢查人員驚呼：踏破鐵鞋無覓處，得來全不費(fèi)功夫，原來中國(guó)移動(dòng)公司每年向消費(fèi)者發(fā)放的食用油、啤酒、宣傳品等達(dá)六千萬元，如按其他所得扣交個(gè)稅，則需補(bǔ)交一千二百萬元之巨。但其忽略了一點(diǎn)上述禮品是發(fā)放給普通消費(fèi)者的而不是“其他單位和部門的有關(guān)人員”，最后經(jīng)請(qǐng)示上級(jí)稅政部門以及查閱總局對(duì)某省局的批復(fù)后，緣來緣去一場(chǎng)夢(mèng)，最后僅就贈(zèng)送給相關(guān)單位的大客戶經(jīng)理的禮品補(bǔ)征了稅款。

第四篇：藥品稽查快速反應(yīng)應(yīng)急預(yù)案（寫寫幫整理）

（試行）第一章總則

第一條為有效預(yù)防、及時(shí)控制和正確處置各類藥品（含醫(yī)療器械，下同）安全突發(fā)事件，快速查處涉藥案件是保障公眾的身體健康和生命安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)藥品管理法》、《中華人民共和國(guó)藥品管理法實(shí)施條例》、海南省人民政府《突發(fā)公共事件總體預(yù)案》、國(guó)家食品藥品監(jiān)督管理局《藥品和醫(yī)療器械突發(fā)性群體不良事件應(yīng)急預(yù)

案》等法律法規(guī)，制定本預(yù)案。

第二條本預(yù)案適用于澄邁縣行政區(qū)域內(nèi)突然發(fā)生，造成或可能造成人體健康嚴(yán)重?fù)p害的藥品安全事件的快速稽查及處理。

第三條藥品安全突發(fā)事件（以下簡(jiǎn)稱突發(fā)事件）是指突然發(fā)生，對(duì)社會(huì)公眾健康造成或可能造成嚴(yán)重?fù)p害的重大藥品質(zhì)量事件、群體性藥害事件、嚴(yán)重藥品不良反應(yīng)事件、重大制售假劣藥品事件及其他嚴(yán)重影響公眾健康的突發(fā)藥品安全事件。

第四條根據(jù)藥品突發(fā)事件的性質(zhì)、危害程度、涉及范圍，可能或已經(jīng)對(duì)社會(huì)造成的不良影響，將突發(fā)事件分為三個(gè)等級(jí)。

一級(jí)：重大突發(fā)事件。指突發(fā)事件在全省范圍影響大，波及范圍廣，蔓延勢(shì)頭緊急，已經(jīng)發(fā)生一人以上死亡、或者三人以上重傷、或者致人嚴(yán)重殘疾、或者十人以上輕傷或者其他特別嚴(yán)重后果的事件。

二級(jí)：較大突發(fā)事件。指突發(fā)事件在市或縣轄區(qū)內(nèi)范圍影響擴(kuò)大，蔓延勢(shì)頭有升級(jí)趨勢(shì)，已經(jīng)導(dǎo)致一人重傷、或者五人以上輕傷或者其他嚴(yán)重后果的事件。

三級(jí)：一般突發(fā)事件。指突發(fā)事件在一定區(qū)域內(nèi)造成較大影響，危害較為嚴(yán)重，具有較為明顯的蔓延勢(shì)頭，已經(jīng)導(dǎo)致一人以上、五人以下輕傷或其他嚴(yán)重后果的藥品安全事件。

第五條藥品安全突發(fā)事件的快速稽查，應(yīng)堅(jiān)持以人為本和預(yù)防為主、常備不懈的方針，貫徹統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)、快速反應(yīng)、依法處理的原則。

第二章組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)

第六條縣食品藥品監(jiān)督管理局（以下簡(jiǎn)稱縣食品藥品監(jiān)管局）成立由局長(zhǎng)任組長(zhǎng)、副局長(zhǎng)為副組長(zhǎng)、局稽查隊(duì)為成員的藥品快速稽查工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱領(lǐng)導(dǎo)小組，成員名單附后），負(fù)責(zé)我縣藥品快速稽查的領(lǐng)導(dǎo)指揮、協(xié)調(diào)和決策工作。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的組織協(xié)調(diào)和處理日常工作，包括收集、分析和綜合有關(guān)藥品安全檢測(cè)信息，提出預(yù)警建議。辦公室設(shè)在縣食品藥品監(jiān)管局藥品稽查隊(duì)，由王計(jì)謀副局長(zhǎng)任辦公室主任。

第三章突發(fā)事件的報(bào)告

第七條任何單位和個(gè)人有權(quán)及時(shí)向各級(jí)食品藥品監(jiān)管部門報(bào)告藥品安全突發(fā)事件。藥品安全突發(fā)事件的發(fā)生單位負(fù)有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告藥品突發(fā)事件的義務(wù)。

第八條縣食品藥品監(jiān)管局建立健全由藥品行政監(jiān)督、技術(shù)監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督共同組成的舉報(bào)投訴和信息報(bào)告網(wǎng)絡(luò)，確保信息暢通、報(bào)告及時(shí)、準(zhǔn)確無誤。

第九條藥品稽查隊(duì)和藥品檢驗(yàn)所在獲悉有關(guān)突發(fā)事件信息時(shí)，應(yīng)立即向局領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報(bào)告，重大突發(fā)事件信息需在2小時(shí)內(nèi)上報(bào)，不得隱瞞、緩報(bào)和謊報(bào)。

第十條縣食品藥品監(jiān)管局在接到轄區(qū)內(nèi)藥品安全突發(fā)事件的信息或報(bào)告后，立即進(jìn)行情況調(diào)查、分析和匯總，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)逐級(jí)報(bào)至省局領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，重大藥品安全突發(fā)事件可越級(jí)上報(bào)。

第十一條根據(jù)突發(fā)事件的發(fā)展勢(shì)態(tài)，應(yīng)急報(bào)告分為初次報(bào)告、動(dòng)態(tài)報(bào)告和總結(jié)報(bào)告。

初次報(bào)告內(nèi)容：事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、涉及人數(shù)、潛在影響、發(fā)展趨勢(shì)分析、擬采取的措施等。

動(dòng)態(tài)報(bào)告內(nèi)容：根據(jù)突發(fā)事件的發(fā)展趨勢(shì)，及時(shí)報(bào)告突發(fā)事件的發(fā)展、變化以及采取的應(yīng)對(duì)或處理措施。

總結(jié)報(bào)告內(nèi)容：主要包括事件的因果分析和應(yīng)對(duì)措施的探討，對(duì)今后類似事件的防范和建議等。

第十二條縣食品藥品監(jiān)管局在接到突發(fā)事件信息報(bào)告后，1小時(shí)內(nèi)在向省食品藥品監(jiān)管局初次報(bào)告的同時(shí)報(bào)告縣人民政府。

第四章應(yīng)急預(yù)案的設(shè)定與啟動(dòng)

第十三條藥品安全事件發(fā)生后，按照突發(fā)事件的性質(zhì)和等級(jí)分別采取以下快速反應(yīng)稽查處理。

1、接到突發(fā)事件報(bào)告后，局領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室立即進(jìn)入應(yīng)急狀態(tài)，督導(dǎo)組盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)稽查，同時(shí)報(bào)告縣政府和省食品藥品監(jiān)督管理局。

2、查明事件原因，依法提取有效證據(jù)；對(duì)有證據(jù)證明可能危害人體健康的藥品及其有關(guān)證據(jù)材料采取查封、扣押等行政強(qiáng)制措施，對(duì)質(zhì)量可疑的藥品進(jìn)行抽樣送檢；已流入社會(huì)的有毒有害物品要立即采取緊急控制措施，對(duì)源頭和流通、使用渠道進(jìn)行全面監(jiān)控。必要時(shí)會(huì)同公安、衛(wèi)生等有關(guān)部門，迅速組織協(xié)調(diào)有關(guān)單位采取緊急控制措施，以控制突發(fā)事件的進(jìn)一步發(fā)展。

3、現(xiàn)場(chǎng)處理工作實(shí)行動(dòng)態(tài)報(bào)告制度，即每2小時(shí)一次向局應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)告稽查工作的情況。

第五章后期處置

第十四條突發(fā)事件得到有效控制或消除后，縣食品藥品監(jiān)管局須在1小時(shí)內(nèi)向縣政府報(bào)告，并在2日內(nèi)將初步總結(jié)報(bào)告報(bào)省局領(lǐng)導(dǎo)小組辦

公室。

第十五條藥品和醫(yī)療器械生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)違反《藥品管理法》、《醫(yī)療器械監(jiān)督管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，給使用者造成損害的，先給予治療安置，然后依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十六條突發(fā)事件發(fā)生后，有關(guān)稽查人員未依照本規(guī)定履行職責(zé)或行動(dòng)遲緩、失職、瀆職而造成損失或不良影響的，應(yīng)依照黨紀(jì)、政紀(jì)給予紀(jì)律處分

或行政處分；對(duì)表現(xiàn)突出并做出貢獻(xiàn)的予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)。

第六章附則

第十七條本預(yù)案由食品藥品監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)解釋。

第十八條本預(yù)案自XXXX年X月X日起施行。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查預(yù)案(各稅種)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查預(yù)案

房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，涉及的稅收問題也較多。隱匿收入、虛增成本等問題，單純的就賬論賬難以查深查透，需要從外圍入手，研究一個(gè)項(xiàng)目從取得土地到銷售完成的全部環(huán)節(jié)，從開發(fā)流程、資金流向、權(quán)屬登記等各方面，運(yùn)用建安成本分析控制、利潤(rùn)率控制、實(shí)際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準(zhǔn)疑點(diǎn)，采用實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核開發(fā)項(xiàng)目的收入和成本費(fèi)用支出的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。為提高檢查效率，增加稅務(wù)稽查針對(duì)性，特制定本預(yù)案。

一、查前準(zhǔn)備

（一）首先通過稅收征管信息系統(tǒng)了解企業(yè)辦理稅務(wù)登記的基 本情況，了解企業(yè)檢查期限內(nèi)的申報(bào)納稅情況，查看稽查部門以前檢查檔案，掌握以前稅務(wù)檢查情況。

（二）要求被查單位提供有關(guān)資料。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除 調(diào)遣取企業(yè)賬簿憑證外，還要求其提供如下文件、證明材料和有關(guān)資料，以初步了解企業(yè)情況：、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)章程、納稅申報(bào)表、以前檢查報(bào)告表

6、減免稅批準(zhǔn)文件

7、發(fā)票存根、收據(jù)、合同： 如征地合同、搬遷合同、基礎(chǔ)設(shè)施合同、設(shè)計(jì)合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套設(shè)施合同、銷售合同等、自用房產(chǎn)的房產(chǎn)證、土地使用證、開發(fā)項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證、發(fā)改部門簽發(fā)的項(xiàng)目批準(zhǔn)計(jì)劃書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、建設(shè)工程開工許可證

16、建設(shè)規(guī)劃平面圖

17、工程預(yù)算及決算報(bào)告

18、銷售平面圖

19、商品房屋預(yù)售許可證

20、銷售面積明細(xì)表

21、回遷安置房屋面積明細(xì)表及回遷安置具體實(shí)施方案

22、配套工程和物業(yè)管理具體實(shí)施方案

23、人員資料。

（三）整理核實(shí)有關(guān)資料，必要時(shí)可到發(fā)改、規(guī)劃、土地、建設(shè)、住建等部門進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，如到建設(shè)核實(shí)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)

收的建筑面積、到住建部門核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。

（四）掌握企業(yè)會(huì)計(jì)核算程序，尤其是取得售房預(yù)收款、預(yù) 收賬款提繳納營(yíng)業(yè)稅、結(jié)轉(zhuǎn)收入成本利潤(rùn)等環(huán)節(jié)的時(shí)點(diǎn)方法流程，開發(fā)間接費(fèi)用的歸集分配方法。可以通過查看企業(yè)資金收支、稅 金費(fèi)用計(jì)提等的會(huì)計(jì)分錄，詢問企業(yè)財(cái)務(wù)人員等方法，了解會(huì)計(jì) 核算方法和流程。

（五）理順對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的詢問內(nèi)容： 1、是否有下屬非獨(dú)立核算的建筑企業(yè)，2、是否存在多種經(jīng)營(yíng)行為，3、所查開發(fā)項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、建筑面積及可售面積，4、所查房屋銷售情況

5、是否有聯(lián)營(yíng)開發(fā)房地產(chǎn)的情況、是否有房屋出租行為

7、是否有自建自用的房產(chǎn)

8、以房抵債、贈(zèng)與等情況中國(guó)

9、基準(zhǔn)房?jī)r(jià) 房屋銷售方式：如分銷、包銷、回購、還本等

二、分稅種確定檢查重點(diǎn)

（一）營(yíng)業(yè)稅方面、營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入的檢查。主要審核：

“預(yù)收賬款”、“主 營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他應(yīng)付款”等往來賬科 目以及“應(yīng)交稅金”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、及部分費(fèi)用類 科目、納稅申報(bào)表等，重點(diǎn)注意：①已提稅金是否全額繳納；②將銷售合同與預(yù)收賬款科目進(jìn)行核對(duì)，看有無將部分房款直接計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入面未提營(yíng)業(yè)稅的情況；③代收代付款費(fèi)用有無交稅； ④將合同與預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款核對(duì)，看有無以房抵債或抵工程 款、置換房產(chǎn)，商品房出租、合作建房等情況；⑤如有代建合同，關(guān)注四個(gè)條件是否符合；⑥將房屋銷售圖紙與銷售合同和預(yù)收賬款明細(xì)賬進(jìn)行核對(duì)，如有必要進(jìn)行實(shí)地察看、看已銷售房屋收入 是否全額入賬，⑦關(guān)注企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來情況；⑧安置過程中的 超面積款的核算情況及將不動(dòng)產(chǎn)作為股利分配或贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)等視 同銷售行為。注意其他各種特殊業(yè)務(wù)，如換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng) 目、參建聯(lián)建、合作建房、拆遷補(bǔ)償（安置）、以投資名義轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)實(shí)為出租等行為是否按規(guī)定足額納 稅。

（二）企業(yè)所得稅方面

企業(yè)所得稅是檢查的重點(diǎn)稅種，應(yīng)根據(jù)國(guó)稅發(fā) [2009]31 號(hào)的 規(guī)定（注意與國(guó)稅發(fā) [2006]31 號(hào)的銜接與區(qū)別），逐條逐項(xiàng)檢查。、銷售收入實(shí)現(xiàn)、確認(rèn)的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)不管以什么方式 銷售，銷售的實(shí)現(xiàn)必須以完工產(chǎn)品為前提，完工的標(biāo)準(zhǔn)：竣工證 明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；或已開始投入使用；或已取得了初 始產(chǎn)權(quán)證明。針對(duì)稽查準(zhǔn)備階段調(diào)查掌握的情況，通過查看銷售 部門臺(tái)賬，清點(diǎn)發(fā)票存根聯(lián)，審閱房產(chǎn)購銷合同，查看“主營(yíng)業(yè) 務(wù)收入”賬戶等，核對(duì)分析判斷會(huì)計(jì)人員是否按以上規(guī)定確認(rèn)收 入。、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入納稅調(diào)整的檢查。企業(yè)銷售 未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，分季（或 月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

3、視同銷售的檢查。查看銷售平面圖，核對(duì)銷售合同，上門 抽查未售部分，看企業(yè)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福 利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其 他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。、開發(fā)產(chǎn)品成本的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本核算復(fù) 雜，盡管周期較長(zhǎng)，應(yīng)實(shí)行全查法。開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本主要有 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。稽查人員在查看 “存 貨（開發(fā)產(chǎn)品）”、“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）”等會(huì)計(jì)事項(xiàng)的基 礎(chǔ)上，尤其注意：①土地成本的構(gòu)成。通過有關(guān)渠道，了解被查 單位土地來源。通過政府拍賣取得的，核實(shí)拍賣成交價(jià)及支付方

式、支付單位等情況；征用集體土地而取得的，查閱相關(guān)征用文件核實(shí)征地費(fèi)的真實(shí)性，有否超范圍列支；通過政府舊城改造，出讓土地方式取得，查閱相關(guān)拆遷、出讓文件，核實(shí)拆遷費(fèi)用的 真實(shí)性，有否利用非拆遷人員的身份證或虛構(gòu)拆遷單位協(xié)議，列 支拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情況；通過原工業(yè)用地變更為商業(yè)用地（包括合 作單位地塊）取得，核實(shí)地塊的歷史成本，有否評(píng)估重置價(jià)值入賬。②建筑成本。通過查閱建筑合同，了解總承包及分包施工單

位的預(yù)算造價(jià)等情況；檢查原始憑證核對(duì)材料發(fā)票和建筑發(fā)票的 有效性，有否假發(fā)票、外地發(fā)票、票款單位不符、白條或收據(jù)代替發(fā)票等情況；檢查暫估成本的合理性，房地產(chǎn)企業(yè)往往以決算 報(bào)告尚未通過為理由，完工后仍然拖欠施工單位工程款，而在結(jié) 算銷售成本時(shí)過高的暫估成本。③建設(shè)期間接費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品建 造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則計(jì)入成本對(duì)象。通過查看原始憑證檢查費(fèi)用的真實(shí)性、合法性和有效性，有否與開發(fā)項(xiàng)目無關(guān)的費(fèi)用，有否非當(dāng)期實(shí)際 發(fā)生的費(fèi)用，設(shè)計(jì)費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)用的真實(shí)性是檢查重點(diǎn)；檢查費(fèi) 用在各項(xiàng)目之間分配是否合理，有否故意多分配先完工項(xiàng)目成本。④產(chǎn)品的單位成本。屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無 償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。屬于營(yíng)利性 的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā) 產(chǎn)品進(jìn)行處理。、銷售成本的檢查。已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí) 現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。應(yīng)檢查企業(yè)是 否按照規(guī)定正確結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，這里主要是通過計(jì)算的單位成本 與實(shí)際銷售結(jié)轉(zhuǎn)或留存單位成本比較后來判斷是否多列成本，少 計(jì)利潤(rùn)。、其他納稅調(diào)整事項(xiàng)的檢查。其他納稅調(diào)整事項(xiàng)難以一一列 舉，可按企業(yè)所得稅匯算清繳表有關(guān)納稅調(diào)整事項(xiàng)，結(jié)合會(huì)計(jì)事 項(xiàng)檢查進(jìn)行對(duì)應(yīng)分析，在表上有顯示數(shù)據(jù)的，需查明具體內(nèi)容，核對(duì)調(diào)整數(shù)據(jù)是否正確；在表上沒有顯示數(shù)據(jù)的，對(duì)經(jīng)常性發(fā)生項(xiàng)目必須通過查看相應(yīng)的會(huì)計(jì)賬戶和分錄加以證實(shí)。特別注意長(zhǎng) 期投資和投資收益，有長(zhǎng)期投資的應(yīng)查明有否以不動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物投 資，有否按公允價(jià)值作納稅調(diào)整；查看被投資單位報(bào)表，是否存

在已分利潤(rùn)而未到賬的等。

（三）個(gè)人所得稅方面、審核固定資產(chǎn)明細(xì)賬及原始憑證，看有無以企業(yè)資金為投 資者本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的消 費(fèi)性支出及購買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出有無按規(guī)定代扣代繳個(gè) 人所得稅。、審核“管理費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“開發(fā)成本”、“待 攤費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”等科目及原始憑證，看有無發(fā)放獎(jiǎng)金、支付集資利息、為個(gè)人投保、發(fā)放董事獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼或支付勞務(wù)報(bào) 酬等未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。、審核“應(yīng)付職工福利費(fèi)”、“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付股利” 等科目及原始憑證，看有無發(fā)放補(bǔ)貼、買物、股利等未按規(guī)定代 扣代繳個(gè)人所得稅。

（四）房產(chǎn)稅方面

通過資產(chǎn)類“固定資產(chǎn)”項(xiàng)目檢查，搜索所有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，通過收入類“其他收入”、“營(yíng)業(yè)外收入”搜索“租賃收入”。審核“固定資產(chǎn)”、“在建工程”明細(xì)賬及房屋產(chǎn)權(quán)證明等，關(guān)

注房產(chǎn)投入使用時(shí)間、評(píng)估情況（有無按評(píng)估增值后的價(jià)值申報(bào) 納稅）；已交付使用的房產(chǎn)有無暫估入賬，按規(guī)定申報(bào)交納房產(chǎn) 稅；商品房自用、出租、出借有無按規(guī)定申報(bào)納稅；構(gòu)成房產(chǎn)價(jià) 值的部分附屬設(shè)備如暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等高務(wù)；各 種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電 訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等有無按規(guī)定申報(bào)納 稅、應(yīng)計(jì)入的土地價(jià)值是否轉(zhuǎn)出等等。重點(diǎn)審核固定資產(chǎn)房產(chǎn)原

值，房屋出租租金收入、開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，已交付使用掛 “在 建工程”房屋，無租使用的房屋，與免稅共同使用的房屋有無未 繳或少繳房產(chǎn)稅情況。

（五）城鎮(zhèn)土地使用稅方面

通過資產(chǎn)類“固定資產(chǎn)”科目，搜索所有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，以及 查閱城鎮(zhèn)土地使用證等情況，重點(diǎn)檢查審核、實(shí)際占用的土地面 積，其包括有土地使用證的、無土地使用證，但有征地批準(zhǔn)文件 的、既無土地證的，又無征地批準(zhǔn)文件的；、免稅土地，包括開 山填海土地和改造的廢棄土地；、已征用未開發(fā)的占用的土地，未銷售的商品房占用的土地有無未繳或少繳城鎮(zhèn)土地使用稅情 況。

（六）印花稅方面

房地產(chǎn)開發(fā)涉及的合同主要有：土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、材料購銷合同、建筑安裝工程承包分包合同、商 品房預(yù)售（銷售）合同、借款合同、租賃合同等，查看征管系統(tǒng)，看企業(yè)印花稅稅種設(shè)置、申報(bào)是否齊全，有無將性質(zhì)相似的憑證 誤用稅目稅率，有無從低適用稅率貼花，有無將應(yīng)按比例稅率征 稅的憑證按定額元計(jì)稅貼花等問題。

（七）土地增值稅方面、預(yù)繳部分是否已正確繳納。、符合清算條件納稅人是否按規(guī)定向主管地稅部門進(jìn)行土地 增值稅清算申報(bào)。

（八）契稅方面、以協(xié)議方式取得出讓土地的，是否將土地出讓金、土地補(bǔ) 償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市 政建設(shè)配套費(fèi)等總額作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。、以競(jìng)價(jià)方式取得出讓土地的，其契稅計(jì)稅價(jià)格是否包括市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用。

3、以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否繳納了契稅。

4、減免土地出讓金是否按差額繳納了契稅；分期支付土地出讓金的是否按合同規(guī)定總價(jià)款繳納契稅；

三、檢查方法

采取詢問、審查賬簿及實(shí)地察看相結(jié)合，必要時(shí)可外調(diào)有關(guān) 單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般項(xiàng)目跨期長(zhǎng)，檢查工作量大，應(yīng)確定 以審核賬簿憑證及相關(guān)資料為主，實(shí)地察看、詢問為輔的檢查方 式。仔細(xì)審核涉稅相關(guān)賬戶的明細(xì)分類賬，及相關(guān)合同、預(yù)決算 書、房屋銷售圖紙等，對(duì)大宗業(yè)務(wù)往來及重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)抽查其記 賬憑證和原始憑證。抽查某一單項(xiàng)工程，對(duì)照施工設(shè)計(jì)圖、工程 決算審計(jì)報(bào)告看是否有虛增成本現(xiàn)象，必要時(shí)委托工程方面的專

業(yè)人員審核。

1、收入主要注意以下幾個(gè)方面：①將預(yù)收的售房款收入放在 其他公司銀行賬戶上隱瞞收入體外循環(huán)，或者將部分收入核算混 入其他他往來賬戶偷逃營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅；②有的企業(yè)項(xiàng)目滾 動(dòng)開發(fā)，雖然房屋已全部售完，但不按時(shí)進(jìn)行工程結(jié)算，收入一 直掛在“應(yīng)收賬款”或“預(yù)收賬款”上，不結(jié)轉(zhuǎn)收入；③價(jià)外費(fèi) 用或代收費(fèi)用。

2、成本的組成的合法性、真實(shí)性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的合理性。主要 注意利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票 加大成本問題，重點(diǎn)查以下幾個(gè)方面：①查資金流：特別強(qiáng)調(diào)發(fā)票與實(shí)際付款情況進(jìn)行比對(duì)檢查，對(duì)單張發(fā)票在10 萬元以上和單個(gè)單位入賬額在 100 萬元以上 的情況應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)核實(shí)；與收到款項(xiàng)的單位核對(duì)，看是否反映在 賬上，沒有或不符必須采集證據(jù)；是否有現(xiàn)金實(shí)物等返回經(jīng)辦人 員，如有必須采集證據(jù)，提供案源；是否通過第三方賬戶轉(zhuǎn)賬，或?qū)①~戶借給他人使用。②查業(yè)務(wù)真實(shí)性：發(fā)生的建筑、購買材 料等業(yè)務(wù)是否真實(shí)；取得的發(fā)票中有無假票。③查匹配：成本結(jié) 轉(zhuǎn)和項(xiàng)目完工、銷售收入是否匹配、合理。

3、費(fèi)用是否和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)，是否真實(shí)。主要注意以下幾個(gè)方面：①列支與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的費(fèi)用。②報(bào)銷企業(yè)股東的個(gè)人和 家庭生活費(fèi)用。如個(gè)人的電話費(fèi)、水電費(fèi)、交通費(fèi)、餐飲費(fèi)、家 用電器、服裝、高檔消費(fèi)品等。③發(fā)生的辦公用品、會(huì)議費(fèi)、差 旅費(fèi)等費(fèi)用沒有明細(xì)清單或相應(yīng)記錄，是否存在虛列行為。