第一篇：房地產稅收政策培訓講義

時間:2009-07-28 19:58 來源:未知

一、房地產稅收涉及的稅種與基本規定：

（一）稅種： 本文轉自天津財稅 信 息 網,轉載請注明出處 取得土地使用權，從事房地產開發、房地產交易（包括房地產轉 讓、房屋租賃）所涉及：（11 個稅種）營業稅、城市維護建設稅、教 育費附加、資源稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、土地 增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等稅種，（二）稅種的重點是銷售不動產營業稅：

1、什么是銷售不動產？銷售不動產是指有償轉讓不動產所有權 的行為。這里的有償包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。不動產是指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產，通 常是指建筑物或構筑物及其他土地附著物。銷售是指有償轉讓所有權的行為。

2、銷售不動產稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷 售其他土地附著物、轉讓不動產的有限產權或永久使用權、單位將不 動產無償贈與他人，以及銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權 一并轉讓的行為。這里的銷售，著重點應在有償轉讓不動產的“所有 權”上，且不論該建筑物或構筑物是使用過的或是未使用的。

二、相關稅收政策及要注意的問題： 天津財稅信息網,您身邊的 財稅專家!

（一）房地產開發中的有關稅收政策問題：

1、房地產開發企業將自建的不動產對外銷售時，其自建行為視 同提供應稅勞務，按“建筑業”繳納營業稅。房地產開發企業將承建 的建安工程分包或者轉包給其他建安企業的，應代扣代繳營業稅。在 開發施工過程中收購應稅未稅礦產品的，應代扣代繳資源稅。

2、單位集資建房銷售給職工，屬于銷售不動產行為，應按“銷 售不動產”征收營業稅；但同時滿足下列條件的，暫免征收營業稅。（1）集資者為未參加房改的職工；（2）建房用地的使用權為集資者所在單位（所有）或以集資者 名義購買；（3）發生的建房費由集資者全額負擔，所集資金必須全部用于 建房支出；（4）持有房管部門或房改辦集資建房的批文。

3、房地產開發企業在房地產開發過程中簽訂的“建筑安裝工程 承包合同”、“建筑工程勘察設計合同”等應稅憑證應按規定繳納印花 稅。

（二）土地使用權取得方面有關稅收政策：

1、納稅人取得的土地屬于耕地的，自批準征用之日起滿一年時 申報繳納城鎮土地使用稅。納稅人取得的土地屬于非耕地的，自批準征用次月起申報繳納城 鎮土地使用稅。

2、納稅人取得的國有土地使用權證書應按照“權利 許可證照”繳納印花稅。

3、納稅人應當自取得土地使用權之日起30 日內向主管地稅機關 報送土地使用權證書或批準文件復印件，并按照規定的期限申報繳納 城鎮土地使用稅。

（三）轉讓過程中的有關稅收政策問題：

1、房地產轉讓包括轉讓土地使用權和銷售不動產的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑 物。在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產 行為。無償贈與包括捐贈、贊助、職工福利、獎勵等行為。房地產開 發企業將開發產品分配給股東或投資者、用于抵償債務以及換取其他 企事業單位、個人的非貨幣性資產的行為，視同銷售不動產行為。

2、單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使 用人的更名手續，只要雙方簽訂了在建項目轉讓合同并取得收入，其 實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建 項目行為應按以下辦法征收營業稅：

（1）轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚 未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地 使用權”項目征收營業稅。（2）轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產” 稅目征收營業稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或 其他建設項目。

3、銷售不動產的營業額為納稅人向對方收取的全部價款和價外 費用。全部價款包括取得的貨幣、貨物或其他經濟利益。價外費用包 括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他 各種性質的價外費用。凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均 應并入營業額計算應納稅額。

4、以“還本”方式銷售建筑物，應按向購買者收取的全部價款 和價外費用征收營業稅，不得減除“還本”支出。

5、單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為 營業額征收營業稅。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不

動產、土地 使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的 余額為營業額。二手房交易有關稅收政策 國家稅務總局、財政部、建設部下發《關于加強房地產稅收管理 的通知》 自2005 年6 月1 日起是2 年。2006 年6 月1 日起從2 年變成5 年。2006 年 8 月 1 日起要強制征收個人所得稅，實際上這個政策原 來就有，只是沒有得到很好的落實。對個人購買住房不足5 年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收 入全額征收營業稅； 個人購買普通住房超過5 年（含5 年）轉手交易的，銷售時免征 營業稅 對個人購買非普通住房超過5 年（含5 年）轉手交易的，銷售時 按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

（四）房屋租賃有關稅收政策問題：

1、房地產開發企業建造的商品房已使用或出租、出借的，應按 規定征收房產稅。自用和出借的，自房屋使用或交付之次月起分別由 產權人和使用人繳納房產稅，計稅依據為自用和出借部分房屋開發成 本扣除30%后的余值。城鎮土地使用稅由擁有土地使用權人繳納。

2、房地產開發企業將開發產品售前出租，包括將待售開發產品 轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以 后再出售給他人的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，繳納營業稅和房產稅等；融資租賃期滿后產權轉移給承租方的，按房 產余值計算征收房產稅。

3、對單位和個人出租房屋，應按取得的租金收入繳納5%的營業 稅和12%的房產稅；但對按租金收入計征房產稅低于按房產余值計征 房產稅的，按房產余值計征房產稅。對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租 金收入減按 3%的稅率征收營業稅和 4%的稅率征收房產稅。個人所 得稅減按10%的稅率征收。轉租房屋，營業稅按其取得的租金收入為營業額征收，房產稅按 差額征收。租賃雙方簽訂的房屋租賃合同按“財產租賃合同”繳納印 花稅。

（五）房地產稅收有關優惠政策

1、根據現行稅法規定，下列行為，不征相關稅收：（1）以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。轉讓股權，也不征收營業 稅。（2）由于國家建設需要，土地使用者將土地使用權歸還給土地 所有者而取得的土地及不動產補償費不征收營業稅。國家建設需要是指《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規 定的以下情形： a、為公共利益需要使用土地的； b、為實施城市規劃進行舊城區改建，調整使用土地的； c、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限已滿，土地使用者 未申請續期或者申請續期未獲批準的； d、因單位撤消、遷移等，停止使用原劃撥的國有土地的； e、公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。(3)個人將不動產無償贈與他人，不征收營業稅。(4)房地產開發企業及物業管理單位代收的住房專項維修基金，不征收營業稅。(5)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈 與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，不征收土地增值稅。(6)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會 團體及國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會 福利、公益事業的，不征收土地增值稅。(7)法律法規規章規定的其他不征稅行為。

2、根據現行稅法規定，下列行為，免征相關稅收：（1）土地使用者將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產，免征營業稅。（2）個人自建自用住房和個人購買普通住宅超過5 年（含5 年）轉手交易的，銷售時免征營業稅。個人出租房屋，月營業額未達起征 點的，免征營業稅。個人轉讓普通住宅和互換自有居住用房，暫免征 土地增值稅。個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭生活用房 取得的所得，免征個人所得稅。（3）納稅人按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括 企業向職工出租的單位自有住房，暫免征收房產稅、營業稅。（4）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金 額20%的免征土地增值稅。（5）因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房 產或收回的土地使用權及因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

三、容易混淆的需要注意的問題：(一)以房換地及以地換房的問題： “以房換地”，這種情況往往在合作建房的過程中發生，即一方 提供土地使用權，另一方提供資金合作建房，房屋建成后雙方按一定 比例分配房屋。當然這也有可能不止兩家，但不管有多少

家合作建房，只發生了兩種形式的交易行為：一種是提供土地使用權的一方，以部 分土地的使用權為代價，換回了部分房屋；另一種是提供資金的一方，以部分房屋為代價，獲得了部分土地的使用權。對于提供資金的一方，則發生了銷售不動產的行為，應按規定征收營業稅。天津財稅網,財 會人員好幫手!

（二）以房產抵頂有關債務問題： 單位和個人以房屋抵頂有關債務，不論是雙方（或多方）協商決 定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已發生轉移，且原房主也取 得了經濟利益（減少了債務），因此，對單位和個人以房屋或其他不 動產抵頂有關債務的行為，應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

（三）以受托建房房地產企業“受托建房”的征稅問題 房地產企業的“受托建房”，必須同時具備以下三個條件：

1、委托建房的單位有投資計劃指標，即由委托方立項；

2、委托建房的單位必須具有的土地使用證；

3、雙方必須簽有代建房屋協議，并在協議中列明所收取的合理 的“代建費”。對房地產企業同時具備上述三個條件的“受托代建”業務，不征 收銷售不動產營業稅，只就“代建費”收入繳納代理業營業稅；不同 時具備上述三個條件的“受托代建”業務，應按銷售不動產征收營業 稅。(四)先租后銷售的稅收問題 例：某房產商采取先租后售的辦法銷售房產，即與購房者簽定協 議，規定購房者先租二年，付租金，二年期滿，購房者可以按約定的 價格購買該房產，辦理產權過戶手續，原先支付的二年租金可以抵減 房款。一種意見認為，先租后售的實質實際是分期付款方式的變異，因 此應就其取得的租金收入和房款收入的全部征收銷售不動產營業稅。另一種意見認為，先租后售是兩種行為，租金收入應按租賃業征 稅，售房收入應按銷售不動產征稅。但在售房計稅依據上存在不同看 法：一是應按合同規定的售房價款全額征稅，不得扣除租金抵減部分； 一是應抵減租金，理由是房產商實際取得的售房款就是這些，不應擴 大計稅依據。

（六）售后包租的征稅問題 所謂售后包租，就是房產商將房產出售的同時，與購房者簽定協 議，由房產商將己出售的房產負責包租下來再轉租，房產商按規定支 付購房者一定的租金。在具體做法上有兩種：(1)不管房產是否能租 出去，房產商均給予購房者一定期限的租金；(2)由房產商代購房者 出租，租金歸購房者。這兩種方式，以第一種居多。對第一種售后包 租的方式如何征稅。一種意見認為這是還本銷售的變異，實質一樣，因此只須對房產 商全額征收銷售不動產營業稅即可，對購房者從房產商處取得的租金 收入可以作為還本收入，不征營業稅。另一種意見認為，售后包租與還本銷售有本質區別，因為售后包 租的購房者取得的租金是在以房產的使用權歸房產商作為代價的，因 此，除了房產商應全額征收營業稅外，對購房者取得的租金收入，應 征收租賃業營業稅。正確的應該是后一種意見。

第二篇：房地產、建筑業營業稅稅收政策講義

房地產、建筑業營業稅稅收政策講義

第一節 新《營業稅暫行條例》及其《細則》

一、營業稅條例修訂的主要內容

（一）調整了納稅地點的表述方式。

（二）刪除轉貸業務差額征稅規定。

（三）刪除稅率表中征稅范圍一欄。

（四）將納稅申報期限延長至15日。

二、新條例、細則涉及建筑、房地產業營業稅新規定

（一）“視同銷售”新規定：

1、舊《細則》第四條規定：

（1）轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。

（2）單位或個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應稅勞務。

2、新《細則》第五條規定：

納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：

（1）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；（2）單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發生的自建行為；

（3）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

3、新舊變化。

（1）調整了視同銷售的范圍。轉讓“有限產權”或“永久使用權”不再視同銷售；增加了“個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人”視同銷售的規定。

（2）增加了兜底性條款“財政部、國家稅務總局規定的其他情”。

（二）“混合銷售”新規定：

1、舊《細則》規定：

第五條 一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。從事貨物的生產、批發或零售的企業、企業性單位及個體經營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營業稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，應當征收營業稅。

納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務總局所屬征收機關確定。

2、新《細則》規定：

第六條一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規定外，從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業稅。第七條納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：（1）提供建筑業勞務的同時銷售“自產貨物”的行為（2）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

3、新舊變化

（1）新《細則》第七條明確規定“提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為”，“應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅”。

（2）增加了兜底條款“財政部、國家稅務總局規定的其他（應分別核算應稅勞務營業額和貨物銷售額的）情形。

4、案例分析：

【例1—1】某公司主要從事防盜門窗銷售業務。2009年與某房地產開發公司簽訂銷售、安裝協議。約定共計為房地產公司某開發項目安裝防盜門1200戶，每戶金額（含安裝費）1000元，合同總金額為1200000元。該種防盜門市場銷售價格800元，成本價為700元。

分析：該公司主要從事防盜門窗銷售業務，根據《營業稅暫行條例實施細則》第七條規定，其混合銷售行為應分別繳納增值稅、營業稅。

應納增值稅＝1200000÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝174358.97－142800＝31558.97元

應納營業稅（1000－800）×1200×3%＝7200元

【例1—2】某建筑公司，負責為某工廠建設一座大型廠房。工程施工合同總造價45000000元，其中含土建工程款21000000元，鋼結構安裝工程款500萬元，鋼結構設備款19000000元。所需鋼結構設備全部為建筑公司本身制造的、可以單獨對外銷售的成型設備構件。該部分設備可抵扣進項稅額為2500000元。分析：該建筑公司主營業務應為建筑安裝。依據《營業稅暫行條例實施細則》第七條，其混合銷售業務應分別處理。

營業稅應稅勞務應納營業稅＝（45000000－19000000）×3%＝780000元 應納銷售貨物增值稅＝19000000（1＋17%）×17%－2500000＝260683.76元

5、【相關鏈接：“自產貨物”的概念】

貨物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：鋼結構設備、水泥制品、其他建材等等；也包括無形物品，如：電、熱、氣等等。判別企業使用的是否為“自產貨物”主要應注意以下兩點：（1）是否符合貨物的特點：

自產貨物，是指企業利用自身技術與各種資源，自己生產的可供出售的物品。自產貨物也是貨物的一種，應該具備一般貨物基本特點：第一、經過企業的加工制造過程，所生產的物品與原來用于生產的原材料物品在形態、性能各方面都發生了變化；第二、產品本身的價值，既包含了物料消耗價值，也包含了人工價值；第三、可以單獨作為一種產品對外銷售。

（2）加工過程是否屬于“生產過程”：

判別建筑企業使用的原材料是屬于外購材料還是“自產貨物”關鍵在于區分加工過程是屬于“生產過程”，還是“施工過程”。如果加工過程是生產過程，則屬于使用“自產貨物”；如果加工過程屬于“施工過程”則屬于使用“外購材料”。

（三）“兼營業務”新規定：

1、舊《細則》規定：

第六條 納稅人兼營應稅勞務與貨物或非應稅勞務的，應分別核算應稅勞務的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額。不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不征收營業稅。

2、新《細則》規定：

第八條納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業額繳納營業稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業額。

3、新舊對比：

舊《細則》規定：“不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不征收營業稅”。新《細則》只規定：“未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業額”；不再強求一并征收增值稅。

4、案例分析：

【例1—3】某建筑公司主營業務為建筑安裝，同時還從事建材銷售和建筑工程機械修理業務。2009年總的收入68000000元，統一計入一個科目“經營收入”中。經地稅機關審核，建安收入為50000000元，建材銷售業務收入15000000元，修理修配業務收入為300萬元。假定建材銷售與修理修配所適用的增值稅稅率相同，均為17%，增值稅扣除項目金額為2550000元。

分析：該企業的經營行為屬于兼營行為。根據《營業稅暫行條例實施細則》第八條規定：“納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業額繳納營業稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業額。

應納營業稅＝50000000×3%＝1500000元 應納增值稅＝（15000000＋3000000）÷（1＋17%）×17%－2550000＝65384.62元

5、【相關鏈接：“混合銷售”與“兼營”的區別】（1）混合銷售與兼營的概念

①混合銷售是指一項銷售行為既涉及“營業稅應稅勞務”又涉及“增值稅貨物銷售”的單項行為。

②兼營是指同時經營“營業稅應稅勞務”、“增值稅應稅勞務”、“增值稅貨物銷售”等多項業務的行為。

（2）兩者的區別在于：

①混合銷售是一項經營業務，兼營是多項經營業務。②混合銷售的對象只能是同一個單位和個人；兼營的對象也可能是同一個單位和個人，也可能是多個單位和個人。

③混合銷售行為，“增值稅貨物銷售”與“營業稅應稅勞務”有著密不可分的依附、從屬關系；兼營行為，“增值稅貨物銷售”與“營業稅應稅勞務”沒有依附、從屬關系。

（四）“承包承租”新規定：

1、舊《細則》規定：

第十一條：企業租賃或承包給他人經營的，以承租人或承包人為納稅人。

2、新《細則》規定：

第十一條單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人(以下統稱承包人)發生應稅行為，承包人以發包人、出租人、被掛靠人(以下統稱發包人)名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以發包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。

3、新舊對比：

（1）增加了掛靠的業務；

（2）納稅人發生了變化。舊《細則》規定，全部以承包人為納稅人；新《細則》規定，以發包人名義對外經營并由發包人承擔法律義務的由發包人納稅，否則以承包人納稅。

（五）“建筑工程總包分包”新規定：

1、舊《細則》規定： 第五條：

（三）建筑業的總承包人將工程分包或者轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款后的余額為營業額。

2、新《細則》規定：

第五條

（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額；

3、新舊對比：

（1）刪除了關于“轉包”業務的相關規定。

4、【相關鏈接:分包、轉包的相關法律規定】（1）分包、非法分包、轉包的概念： ①所謂分包，是指總包單位自行完成建設項目的主要部分，其非主要的部分或專業性較強的工程，如工藝設備安裝，結構吊裝工程或專業化施工部分的工程，分包給施工條件符合該工程技術要求的建筑安裝單位。

②所謂非法分包【《建設工程質量管理條例》（國務院2000年1月30日頒布施行）】，是指下列行為：

（一）總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的；

（二）建設工程總承包合同中未有約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的；

（三）施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位的；

（四）分包單位將其承包的建設工程再分包的。

③所謂轉包【《建設工程質量管理條例》（國務院2000年1月30日頒布施行）】，是指承包單位承包建設工程后，不履行合同約定的責任和義務，將其承包的全部建設工程轉給他人或者將其承包的全部工程肢解以后以分包的名義分別轉給他人承包的行為。

（2）分包與轉包的區別： ①分包和轉包的不同點在于，分包工程的總承包人參與施工并自行完成建設項目的一部分，而轉包工程的總承包人不參與施工。

②分包與轉包的共同點在于，分包和轉包單位都不直接與建設單位簽訂承包合同，而直接與總承包人簽訂承包合同。

（3）稅收上取消“轉包”規定的法律淵源

①《建設工程質量管理條例》（國務院2000年1月30日頒布施行）

第二十五條：施工單位不得轉包或者違法分包工程。

②《工程總承包企業資質管理暫行規定》（建設部建施（1992）第189號）第十六條規定：“工程總承包企業不得倒手轉包建設工程項目。前款所稱倒手轉包，是指將建設項目轉包給其他單位承包，只收取管理費，不派項目管理班子對建設項目進行管理，不承擔技術經濟責任的行為。”

③《建筑法》（1998年頒布施行）第二十八條規定：“禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉包給他人。”

④《合同法》（1999年頒布施行）》第二百七十二條第二款進一步規定：“承包人不得將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉包給第三人。”

根據以上規定，轉包是一種違法行為，應依法予以取締。因此，也不應在依法征稅范圍之列。

（六）“價外費用”新規定：

1、舊《細則》規定：

第十四條 條例第五條所稱價外費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。

凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計算應納稅額。

2、新《細則》規定：

第十三條條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；（3）所收款項全額上繳財政。

3、新舊對比：

（1）在列舉的收費項目中增加了：補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項等項目。

（2）明確規定，代收的“政府性基金”、“行政事業收費”不屬于價外費用。

（七）“銷售退款”、“銷售折扣”新規定：

1、舊《細則》規定：

舊《細則》對“銷售退款”、“銷售折扣”沒有做明確規定。

財稅[2003]16號第三條規定：

（1）單位和個人提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產發生退款，凡該項退款已征收過營業稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業額中減除。

（2）單位和個人在提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中減除。

2、新《細則》規定：

第十四條納稅人的營業額計算繳納營業稅后因發生退款減除營業額的，應當退還已繳納營業稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業稅稅額中減除。

第十五條納稅人發生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。

3、新舊對比：

（1）提高了“銷售退款”、“銷售折扣”的法律地位，將與其有關的相關規定從規范性文件提高到規章的高度。（2）新《細則》與財稅[2003]16號相比，內容基本一致，只是語言敘述有所不同。

4、【相關鏈接：現金折扣、商業折扣、銷售折讓、銷售折扣、折扣銷售，有什么區別？】

長期以來，在不同資料和教材中，關于折扣、折讓概念的解釋不盡相同。因此造成大家對于“折扣銷售、銷售折扣、商業折扣、現金折扣、銷售折讓”這幾個概念一直含混不清。直接影響到企業對財務會計制度、稅收政策的執行情況。

（1）現金折扣、商業折扣、銷售折讓、銷售退回、銷售折扣、折扣銷售的概念 ①在“企業會計準則第14號——收入”中，直接使用的是：現金折扣、商業折扣、銷售折讓、銷售退回這幾個概念。其中明確規定：

現金折扣，是指債權人為鼓勵債務人在規定的期限內付款而向債務人提供的債務扣除。

商業折扣，是指企業為促進商品銷售而在商品標價上給予的價格扣除。

銷售折讓，是指企業因售出商品的質量不合格等原因而在售價上給予的減讓。

銷售退回，是指企業售出的商品由于質量、品種不符合要求等原因而發生的退貨。

②關于“銷售折扣”與“折扣銷售”的理解 現金折扣也稱銷售折扣； 商業折扣也稱折扣銷售。

（2）營業稅與企業所得稅政策比較

①營業稅無論是“商業折扣”還是“現金折扣”都必須“將價款與折扣額在同一張發票上注明”才能夠以折扣后的價款為營業額；發生銷售退款的，凡該項退款已征收過營業稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業額中減除 ②企業所得稅不強調在一張發票注明，只要是現金折扣就應當按照扣除現金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現金折扣在實際發生時計入當期損益；商業折扣應當按照扣除商業折扣后的金額確定銷售商品收入金額；企業已經確認銷售收入的售出商品發生銷售折讓和銷售退回，應當在發生當期沖減當期銷售商品收入。這一規定與《會計準則》一致。

③現實操作中，盡管企業所得稅沒有明確要求，但是，收入與折扣必須在同一張發票注明，不然計算營業稅時不予扣除。

實際工作中涉及的折扣的處理，主要是現金折扣。商業折扣因為是售前行為，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開具發票。

（八）“建筑業營業額”新規定：

1、舊《細則》規定：

第十八條 納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款在內。

2、新《細則》規定：

第十六條 除本細則第七條（混合銷售業務）規定外，納稅人提供建筑業勞務(不含裝飾勞務)的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。

3、新舊對比：

（1）新《細則》取消了舊《細則》關于建筑、修繕、安裝的說法，統一稱作“建筑業勞務”；

（2）新《細則》規定，提供“裝飾勞務”。其營業額可以不包括“工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內”，以“清包工”作為營業額。

（3）舊《細則》規定，營業額是否包括設備價值主要看“設備的價值是否作為安裝工程總產值”；新《細則》規定，營業額是否包括設備價值主要看“設備由誰提供”。

4、相關說明：

（1）新《細則》關于設備的概念沒有明確。實踐中暫時應以主管稅務機關規定為準。

（2）執行中應嚴格區分“甲供材”和“建設方提供的設備”。

5、【相關鏈接：設備與材料的劃分（僅供參考）】（1）設備的概念;設備是指：經過加工制造，由多種材料和部件按各自用途組成的具有生產加工、檢測、醫療、儲運及能量傳遞或轉換等功能的機器、容器和其他機械。設備分為標準設備和非標準設備。

標準設備（包括通用設備和專用設備）：是指按國家規定的產品標準批量生產的，已進入設備系列的設備。

非標準設備：是指國家未定型，非批量生產的，由設計單位提供制造圖紙，委托承制單位制作的設備。

設備包括以下各項：

各種設備的本體及隨設備到貨的配件、備件和附屬于本體制作成型的梯子、平臺、欄桿及管道等；

各種計量器、儀表及自動化控制裝置、實驗室內的儀器及屬于設備本體部分的儀器儀表等；

附屬于設備本體的油類、化學藥品等視為設備的組成部分； 無論用于生產或生活或附屬于建筑物的水泵、鍋爐及水處理設備、電氣、通風設備等。

（2）材料的概念： 材料是指：為完成建筑、安裝工程所需的原料和經過工業加工的設備本體以外的零配件、附件、成品、半成品等。

材料包括以下各項：設備本體以外的不屬于設備配套供貨，需由施工企業自行加工制作或委托加工制作的平臺、梯子、欄桿及其他金屬構件等，以及以成品、半成品形式供貨的管道、管件、閥門、法蘭等； 防腐、絕熱及建筑、安裝工程所需的其他材料。

（九）“費用扣除”、“合法票據”新規定：

1、舊《條例》、《細則》規定：

舊的條例、細則沒有關于“費用扣除”和“合法票據”的相關規定。財稅【2003】16號文件第四條規定：營業額減除項目支付款項發生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據或出具的公證證明。

2、新《條例》、《細則》規定： 條例第六條：納稅人按照本條例第五條規定扣除有關項目，取得的憑證不符合法律、行政法規或者國務院稅務主管部門有關規定的，該項目金額不得扣除。細則第十九條：條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證(以下統稱合法有效憑證)，是指：

（1）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證

（2）支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證；

（3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；

（4）國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

3、新舊對比：

（1）支付給境內的：

原來以“發票”和“合法有效憑證”為扣除依據；新《細則》規定以“發票”或“財政收據”為扣除依據。

（2）支付給境外的：

原來以“外匯付匯憑證”、“外方公司的簽收單據”或“出具的公證證明”為扣除依據；新《細則》規定以“該單位或者個人的簽收單據”為合法有效憑證予以扣除。稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供“境外公證機構的確認證明”；（3）增加了“國家稅務總局規定的其他合法有效憑證”。

（十）“扣繳義務人”新規定：

1、舊《條例》《細則》規定：

《條例》第十一條 營業稅扣繳義務人：

（1）委托金融機構發放貸款，以受托發放貸款的金融機構為扣繳義務人。（2）建筑安裝業務實行分包或者轉包的，以總承包人為扣繳義務人。（3）財政部規定的其他扣繳義務人。

《細則》第二十九條 條例第十一條所稱其他扣繳義務人規定如下：

（1）境外單位或者個人在境內發生應稅務行為而在境內未設有經營機構的。其應納稅款以代理這為扣繳義務人；沒有代理者的，以受讓者或者購買者為扣繳義務人。（2）單位或者個人進行演出由他人售票的，其應納稅款以售票者為扣徼義務人；（3）演出經紀人為個人的，其辦理演出業務的應納稅款以售票者為扣繳義務人。（4）分保險業務，以初保人為扣繳義務人。

（5）個人轉讓條例第十二條第（二）項所稱其他無形資產的。其應納稅款以受讓者為扣繳義務人。

2、新《條例》、《細則》規定： 第十一條 營業稅扣繳義務人：

（1）中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。（2）國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人。

3、新舊對比：

（1）將舊《細則》中第一款“境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務”營業稅扣繳規定提升至新《條例》第一款；并增加了“境外的單位或者個人在境內轉讓無形資產或者銷售不動產”的營業稅扣繳規定。

（2）取消了舊《條例》中關于“金融業委托發放貸款”、“建筑業分包、轉包“扣繳營業稅的的規定

（3）取消了舊《細則》中關于“單位和個人演出”、“演出經紀人”、“分保業務”、“轉讓無形資產”扣繳營業稅的規定。

（4）將舊《條例》中“財政部規定的其他扣繳義務人”在新《條例》中改為“國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人。”改變了權限主體。

4、【相關鏈接：關于建筑營業稅稅收管理的思考】（1）常見征管現象：

地方稅務局以“房地產企業直接供應建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建筑業營業稅”為由，要求房地產企業到地方稅務局將取得的“購貨發票”換成“建筑業發票”并補繳“建筑業營業稅”。否則，不得在企業所得稅前扣除。

（2）征管依據：

①舊《營業稅暫行條例實施細則》第十八條：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。

②財稅〔2006〕177號（已經于2009 年5月28日被財稅[2009]61號文件宣布自2009年1月日起全文作廢）： 納稅人提供建筑業應稅勞務時應按照下列規定確定營業稅扣繳義務人：

A、建筑業工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務人。

B、納稅人提供建筑業應稅勞務，符合以下情形之一的，無論工程是否實行分包，稅務機關可以建設單位和個人作為營業稅的扣繳義務人：

a、納稅人從事跨地區（包括省、市、縣，下同）工程提供建筑業應稅勞務的；

b、納稅人在勞務發生地沒有辦理稅務登記或臨時稅務登記的。

（3）執法過程中存在的問題： ①政策適用過程錯誤。

首先《征管法》第四條第三款規定：“ 法律、行政法規規定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人”。按此規定只有《營業稅暫行條例》設定的扣繳義務人才是法定的。按照舊《細則》第二十九條規定，只有第二十九條本身規定的代扣代繳行為才屬于舊《條例》第十一條設定的“財政部規定的其他扣繳義務人”的條件。財稅【2006】177號文件，規定的扣繳義務人除條例、細則已明確的外，不符合《營業稅暫行條例》設定的“國家財政部規定的其他扣繳義務人”的條件，因此不屬于法定扣繳務人。只能理解為是稅務機關為了加強征管采取的一種措施。既然不是法定扣繳，稅務機關就有必要事先進行納稅輔導。并履行必要的征管程序。讓納稅人知道“稅務機關可以要求納稅人進行代扣代繳”，然后再要求其代扣代繳。而且執行代扣代繳規定必須規范。

②處理結果錯誤。

第一、房地產企業不是“建筑營業稅”納稅主體，不應承當建筑業納稅義務。即便是實際納稅時，稅務機關開具的是代扣代繳憑證，但是實際稅負還是轉嫁到了房地產企業身上。建筑企業不可能出這筆錢。

第二、從企業所得稅的角度考慮，《企業所得稅法》第八條規定：“企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除”。因此，只要企業能夠證明其業務的真實性，并取得了合法票據，稅務機關無權決定其發生的支出不予扣除。

第三、營業稅條例第六十九條規定：“扣繳義務人應扣未扣、應收而不收稅款的，由稅務機關向納稅人追繳稅款，對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款”。根據此規定，扣繳義務人既沒有負責追繳稅款的義務，也沒有代墊稅款的義務。稅務機關只能就其未扣繳稅款處以百分之五十以上三倍以下的罰款。但是需要說明的是，稅務機關在此之前是否對扣繳義務人進行過納稅輔導，扣繳義務人是否知道具有扣繳義務是處理問題的關鍵。如果稅務機關未做過相應輔導，就不能追究扣繳義務人責任。如果做過納稅輔導，扣繳義務人就應該承擔相應法律責任，接受“百分之五十以上三倍以下的罰款”的處罰實施。但是無論如何讓房地產企業代為繳納建筑業營業稅都是不正確的，讓其到稅務機關換票更是不正確的。

③造成征管錯誤的根源：

第一、造成征管錯誤的根源主要在于地稅機關的征管辦法。稅務機關實行：“定律征收、以票控稅”是造成這種局面的主要原因。實行“以票控稅”后，稅務機關只就建筑業營業稅納稅人到稅務機關開票部分的營業額征收營業稅。納稅人不開票就不征稅。而納稅人僅就與房地產企業結算的工程款（不含材料費）開票，所以造成材料款部分少繳了營業稅。

第二、稅務機關工作人員怠于行使本職職務，是造成這種局面的另一個原因。目前，“甲供材”情況比較普遍，稅務機關早就知道。如果在外地施工隊伍到本地進行施工報驗同時，就做好納稅和扣繳稅款等相應事項的輔導。明確告知“無論施工合同怎樣簽署，建筑業的營業額都應包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款”。并在平時加強監督與管理，就不會出現類似以上情況。

說嚴重點，在某種程度上發生以上情況完全是由于“稅務機關亂作為”、“稅務機關人員不作為”造成的。因為他們不愿承擔這樣的責任，所以就千方百計的將責任轉嫁到納稅人身上。

第三、某些納稅人、扣繳義務人法律意識淡薄也是一個主要原因。

（4）如何看待新《條例》、《細則》對“代扣代繳營業稅”規定的修改：

新《細則》取消了對《條例》設定的“國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人”的解釋，主要從以下方面考慮：

第一、新《條例》對納稅地點作了修訂，由原來的大部分以“勞務發生地”為納稅地點，改為除“提供建筑業勞務”、“轉讓土地使用權”、“銷售、出租不動產”在勞務發生地、土地使用權所在地、不動產所在地納稅外，其他全部在“其機構所在地或者居住地”納稅。

第二、新《細則》規定：“扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款”。

依據以上規定，以“勞務發生地”為為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點不矛盾；而對于以“機構所在地和居住地”為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點就相互矛盾。因此新稅法取消了原來的有關代扣代繳營業稅的規定。至于取消建筑業“實行分包、轉包”營業稅代扣代繳規定，一是“轉包業務”按照現行法律被視為非法經營，不允許存在；二是分包人如果不屬于“非法分包”，應屬于正常的納稅義務人，應就其分包的營業額主動到稅務機關申報納稅，不需要由總包單位代扣代繳營業稅。如果是非法分包，也應該是非法行為，與“轉包”行為一樣不允許存在。

至于新《條例》第十一條規定的“國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人

只能視為“為以后制定政策留有余地”。根據以上分析，在國務院財政、稅務主管部門沒有做出新的規定之前，除《條例》第十一條第一款規定外，稅務機關不得就任何業務、要求任何單位和個人代扣代繳營業稅。“甲供材”的問題，稅務機關必須無條件的承認。

（十一）“建筑業納稅義務發生時間”新規定：

1、舊《細則》規定：

第九條 營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。

第二十八條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的。其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人將不動產無償贈與他人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。

納稅人有本細則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務發生的時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業額或者取得索取營業額的憑據的當天。

2、新《條例》、《細則》規定： 《條例》第十二條

營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。

營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天。

《細則》第二十四條

條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。

條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人發生本細則第五條所稱將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。

3、新舊對比：

（1）增設了“國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定”的條款；

（2）明確了“營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天”；（3）明確了 “收訖營業收入款項”、“取得索取營業收入款項憑據的當天”概念；（4）明確了“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”；

（5）增加了將“土地使用權”無償贈送他人納稅義務發生時間的規定；（6）銷售自建建筑物的納稅義務發生時間由原來的“收訖營業額或者取得索取營業額的憑據的當天”改為“銷售自建建筑物的納稅義務發生時間”。

以上變化尤需注意的是：“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”的規定。這一規定將在很大程度上改變建筑業納稅人的計稅方式。

十二、“納稅地點”新規定：

1、舊《細則》規定：

《條例》第十二條：營業稅納稅地點：

（1）納稅人提供應稅勞務，應當向應稅勞務發生地主管稅務機關申報納稅。納稅人從事運輸業務，應當向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。

（2）納稅人轉讓土地使用權，應當向土地所在地主管稅務機關申報納稅。納稅人轉讓其他無形資產，應當向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。（3）納稅人銷售不動產，應當向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。《細則》

第三十條：納稅人提供的應稅勞務發生在外縣（市），應向勞務發生的主管稅務機關申報納稅而未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。第三十一條：納稅人承包的工程跨省、自治區、直轄市的，向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。

第三十二條：納稅人在本省、自治區、直轄市范圍內發生應稅行為，其納稅地點需要調整的，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。

2、新《細則》規定：

條例第十四條：營業稅納稅地點：

（1）納稅人提供應稅勞務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業勞務以及國務院財政、稅務主管部門規定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發生地的主管稅務機關申報納稅。

（2）納稅人轉讓無形資產應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人轉讓、出租土地使用權，應當向土地所在地的主管稅務機關申報納稅。

（3）納稅人銷售、出租不動產應當向不動產所在地的主管稅務機關申報納稅。（4）扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款。

細則第二十六條：按照條例第十四條規定，納稅人應當向應稅勞務發生地、土地或者不動產所在地的主管稅務機關申報納稅而自應當申報納稅之月起超過6個月沒有申報納稅的，由其機構所在地或者居住地的主管稅務機關補征稅款。

3、新舊對比：

（1）除了“提供建筑業勞務”“轉讓土地使用權”、“銷售、出租不動產”在勞務發生地、土地使用權所在地、不動產所在地納稅外，其他全部在“其機構所在地或者居住地”納稅。

（2）新《條例》、《細則》關于跨省工程建筑業營業稅納稅地點沒有單獨解釋，說明跨省工程建筑業營業稅不再“向其機構所在地主管稅務機關申報納稅”，也改為“向勞務發生地繳納”。

第三篇：房地產稅收政策

財政部 國家稅務總局關于繼續執行供熱企業增值稅 房產稅 城鎮土地使用稅優惠政策的通知

2011-11-24財稅[2011]118號

北京、天津、河北、山西、內蒙古、遼寧、大連、吉林、黑龍江、山東、青島、河南、陜西、甘肅、寧夏、新疆、青海省（自治區、直轄市、計劃單列市）財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為保障居民供熱采暖，經國務院批準，現將“三北”地區供熱企業（以下稱供熱企業）增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅政策通知如下：

一、自2011年供暖期至2015年12月31日，對供熱企業向居民個人（以下稱居民）供熱而取得的采暖費收入繼續免征增值稅。向居民供熱而取得的采暖費收入，包括供熱企業直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費。

免征增值稅的采暖費收入，應當按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十六條的規定單獨核算。通過熱力產品經營企業向居民供熱的熱力產品生產企業，應當根據熱力產品經營企業實際從居民取得的采暖費收入占該經營企業采暖費總收入的比例確定免稅收入比例。

本條所述供暖期，是指當年下半年供暖開始至次年上半年供暖結束的期間。

二、自2011年7月1日至2015年12月31日，對向居民供熱而收取采暖費的供熱企業，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續免征房產稅、城鎮土地使用稅。

對既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營其他生產經營活動的供熱企業，按其向居民供熱而取得的采暖費收入占企業總收入的比例免征房產稅、城鎮土地使用稅。

三、本通知所述供熱企業，是指熱力產品生產企業和熱力產品經營企業。熱力產品生產企業包括專業供熱企業、兼營供熱企業和自供熱單位。

四、本通知所稱“三北”地區，是指北京市、天津市、河北省、山西省、內蒙古自治區、遼寧省、大連市、吉林省、黑龍江省、山東省、青島市、河南省、陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區和新疆維吾爾自治區。

財政部 國家稅務總局

二0一一年十一月二十四日

財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知

2011-01-27財稅[2011]12號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局,西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為了促進房地產市場健康發展，經國務院批準，現將個人住房轉讓營業稅政策通知如下：

一、個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）的有關規定執行。

三、本通知自發文次日起執行，《財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2009]157號）同時廢止。

財政部 國家稅務總局 二〇一一年一月二十七日

財政部 國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知

2011-04-26財稅[2011]32號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）及其細則的規定，現對購房單位和個人辦理退房有關契稅問題明確如下：

對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

請遵照執行。

財政部 國家稅務總局 二〇一一年四月二十六日

財政部 國家稅務總局 住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 個人所得稅優惠政

策的通知

2010-09-29財稅[2010]94號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局、住房城鄉建設廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海省（自治區）國稅局，新疆生產建設兵團財務局、建設局：

經國務院批準，現就調整房地產交易環節契稅、個人所得稅有關優惠政策通知如下：

一、關于契稅政策

（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據納稅人的申請或授權，由房地產主管部門通過房屋登記信息系統查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。

具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。

（二）個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。

二、關于個人所得稅政策

對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

本通知自2010年10月1日起執行。《財政部 國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第一條有關契稅的規定、《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）第一條、《財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）第三條同時廢止。

特此通知。

財政部 國家稅務總局 住房和城鄉建設部

二○一○年九月二十九日

國家稅務總局

關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告

2010-12-24國家稅務總局公告2010年第29號

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定，現就房地產開發企業注銷前由于預征土地增值稅導致多繳企業所得稅的退稅問題公告如下：

一、房地產開發企業（以下簡稱企業）按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，應按照以下方法計算出其在注銷前項目開發各多繳的企業所得稅稅款，并申請退稅：

（一）企業整個項目繳納的土地增值稅總額，應按照項目開發各實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各進行分攤，具體按以下公式計算：

各應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目銷售收入÷整個項目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入,但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。

（二）項目開發各應分攤的土地增值稅減去該已經稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業應調整當的應納稅所得額，并按規定計算當應退的企業所得稅稅款；當已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后結轉，并調整以后的應納稅所得額。

（三）企業對項目進行土地增值稅清算的當年，由于按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，導致當應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。

（四）企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在項目開發各累計實際繳納的企業所得稅。

二、企業在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料證明應退企業所得稅款的計算過程，包括企業整個項目繳納的土地增值稅總額、整個項目銷售收入總額、項目銷售收入、各應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各的適用稅率等。

三、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，但土地增值稅清算當年未出現虧損，或盡管土地增值稅清算當年出現虧損，但在注銷之前已按稅法規定彌補完畢的，不執行本公告。

主管稅務機關應結合企業土地增值稅清算至注銷之間的匯算清繳情況，判斷其是否應該執行本公告，并對應退企業所得稅款進行核實。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

特此公告。

國家稅務總局

二○一○年十二月二十四日

財政部 國家稅務總局 住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 個人所得稅優惠政

策的通知

2010-09-29 財稅[2010]94號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局、住房城鄉建設廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海省（自治區）國稅局，新疆生產建設兵團財務局、建設局：

經國務院批準，現就調整房地產交易環節契稅、個人所得稅有關優惠政策通知如下：

一、關于契稅政策

（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據納稅人的申請或授權，由房地產主管部門通過房屋登記信息系統查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。

具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。

（二）個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。

二、關于個人所得稅政策

對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

本通知自2010年10月1日起執行。《財政部 國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第一條有關契稅的規定、《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）第一條、《財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）第三條同時廢止。

特此通知。

財政部 國家稅務總局 住房和城鄉建設部

二○一○年九月二十九日

國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知

2010-05-25國稅發[2010]53號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局：

為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號）精神，促進房地產行業健康發展，合理調節房地產開發收益，充分發揮土地增值稅調控作用，現就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：

一、統一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產市場健康發展的有力工具。各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調節作用。

各級稅務機關要在當地政府支持下，與國土資源、住房建設等有關部門協調配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業務骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區土地增值稅清算工作開展；摸清本地區土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發揮土地增值稅的調節作用。

還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區，要轉變觀念、提高認識，將思想統一到國發[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發[2010]10號文件精神落到實處。

二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作

預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現土地增值稅調節功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產項目管理工作結合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產營業稅結合起來；把預征率的調整和土地增值稅清算的實際稅負結合起來；把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。

為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。

三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規程》，提高清算工作水平

土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現土地增值稅調控功能的關鍵環節。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規程》的要求，結合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產開發項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區，要充分發揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當地稅務機關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。

各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經達到清算條件的項目，全面進行梳理、統計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規程》的規定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發現重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區清算工作。

各地要在6月底前將本地區的清算工作計劃（包括本地區組織企業進行清算的具體措施和年內完成的目標等內容，具體數據見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。

四、規范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。

五、加強督導檢查，建立問責機制

各級稅務機關要按照國發[2010]10號文件關于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內容，對清算工作開展情況和清算質量提出具體要求。要根據《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務總局將繼續組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執行情況和清算工作開展情況進行系統深入的督導檢查。國家稅務總局已經督導檢查過的地區，要針對檢查中發現的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整改情況擇時擇地進行復查。

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務總局上報。

國家稅務總局

二○一○年五月二十五日

國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知

2010-05-12國稅函[2010]201號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

現就房地產開發企業開發產品完工條件確認有關問題，通知如下：

根據《國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定精神和《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第三條規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當應納稅所得額。

國家稅務總局

二○一○年五月十二日

財政部 國家稅務總局關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知

2010-09-27財稅[2010]88號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發[2010]4號）、《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號）和住房城鄉建設部等七部門《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）精神，現對公共租賃住房（以下簡稱公租房）建設和運營有關稅收政策通知如下：

一、對公租房建設期間用地及公租房建成后占地免征城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，依據政府部門出具的相關材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅。

二、對公租房經營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項目中配套建設公租房，依據政府部門出具的相關材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。

三、對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協議涉及的印花稅予以免征。

四、對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

五、企事業單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，捐贈支出在利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。

六、對經營公租房所取得的租金收入，免征營業稅、房產稅。公租房租金收入與其他住房經營收入應單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業稅、房產稅優惠政策。

七、享受上述稅收優惠政策的公租房是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公租房發展規劃和計劃，以及按照建保[2010]87號文件和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。不同時符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優惠政策。

八、上述政策自發文之日起執行，執行期限暫定三年，政策到期后將根據公租房建設和運營情況對有關內容加以完善。

財政部 國家稅務總局 二0一0年九月二十七日

財政部 國家稅務總局關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知

2010-05-04財稅[2010]42號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發[2010]4號）、住房城鄉建設部等五部門《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》（建保[2009]295號）精神，現將城市和國有工礦棚戶區改造安置住房（以下簡稱改造安置住房）有關稅收政策通知如下：

一、對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。

二、企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

三、對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征契稅。

四、個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1％的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

五、個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關規定享受個人所得稅和契稅減免。

六、本通知所稱棚戶區是指國有土地上集中連片建設的，簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域；棚戶區改造是指列入省級人民政府批準的城市和國有工礦棚戶區改造規劃的建設項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區被拆遷人簽訂的拆遷安置協議中明確用于安置被拆遷人的住房。

七、本通知自2010年1月1日起執行，2010年1月1日至文到之日的已征稅款可在納稅人以后的應納相應稅款中抵扣，2010年內抵扣不完的，按有關規定予以退稅。

八、各地財稅部門要加強對政策執行情況的跟蹤了解，對執行過程中發現的問題，及時上報財政部、國家稅務總局。

財政部 國家稅務總局 二○一○年五月四日

國家稅務總局關于建筑企業所得稅征管有關問題的通知

2010-01-26國稅函[2010]39號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為加強和規范建筑企業所得稅的征收管理，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發〈跨地區經營匯總納稅企業所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》（國稅發[2008]28號）的規定，現對跨地區（指跨省、自治區、直轄市和計劃單列市，下同）經營建筑企業所得稅征收管理問題通知如下：

一、實行總、分機構體制的跨地區經營建筑企業應嚴格執行國稅發[2008]28號文件規定，按照“統一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調庫”的辦法計算繳納企業所得稅。

二、建筑企業跨地區設立的不符合二級分支機構條件的項目經理部（包括與項目經理部性質相同的工程指揮部、合同段等），應匯總到總機構或二級分支機構統一計算，按照國稅發[2008]28號文件規定的辦法計算繳納企業所得稅。

三、各地稅務機關自行制定的與本通知相抵觸的征管文件，一律停止執行并予以糾正；對按照規定不應就地預繳而征收了企業所得稅的，要及時將稅款返還給企業。未按本通知要求進行糾正的，稅務總局將按照執法責任制的有關規定嚴肅處理。

國家稅務總局

二○一○年一月二十六日

財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知

2009-12-22財稅[2009]157號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為了促進房地產市場健康發展，經國務院批準，現對個人住房轉讓的營業稅政策通知如下：

一、自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）的有關規定執行。

三、為維護正常的財稅秩序，各地要嚴格清理與房地產有關的越權減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正。

四、自2010年1月1日起，《財政部 國家稅務總局關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2008]174號）廢止。

財政部 國家稅務總局

二〇〇九年十二月二十二日

財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知

2009-11-22財稅[2009]128號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省(自治區)國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為完善房產稅、城鎮土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，現將房產稅、城鎮土地使用稅有關問題明確如下：

一、關于無租使用其他單位房產的房產稅問題

無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

二、關于出典房產的房產稅問題

產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅。

三、關于融資租賃房產的房產稅問題

融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

四、關于地下建筑用地的城鎮土地使用稅問題

對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。

五、本通知自2009年12月1日起執行。《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（(86)財稅地字第008號）第七條、《國家稅務總局關于安徽省若干房產稅業務問題的批復》(國稅函發[1993]368號)第二條同時廢止。

財政部 國家稅務總局 二○○九年十一月二十二日

國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知

2009-03-06國稅發〔2009〕31號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅征收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。

國家稅務總局

二○○九年三月六日

房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法

第一章

總

則

第一條

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于中國境內從事房地產開發經營業務的企業（以下簡稱企業）。

第三條

企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）開發產品已開始投入使用。

（三）開發產品已取得了初始產權證明。

第四條

企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。

第二章

收入的稅務處理

第五條

開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

第六條

企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

4.采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

第七條

企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

第八條

企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。

（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

第九條

企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

在納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

第十條

企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。

第三章

成本、費用扣除的稅務處理

第十一條

企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。

第十二條

企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

第十三條

開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定進行處理。

第十四條 已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第十五條

企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。

第十六條

企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

第十七條

企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

第十八條

企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

第十九條

企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。

第二十條

企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。

第二十一條 企業的利息支出按以下規定進行處理：

（一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

（二）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。

第二十二條 企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。

第二十三條

企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。

第二十四條

企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

第四章

計稅成本的核算

第二十五條

計稅成本是指企業在開發、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。

第二十六條

成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

（四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。

（五）成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

（六）權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。

第二十七條

開發產品計稅成本支出的內容如下：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。

（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。

（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。

（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

第二十八條

企業計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。

（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。

第二十九條

企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：

（一）占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。

1.一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

2.分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。

1.一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

2.分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。

（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。

（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。

第三十條 企業下列成本應按以下方法進行分配：

（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。

土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。

（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。

（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。

第三十一條

企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：

（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：

1.換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

2.換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

第三十二條

除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第三十三條

企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

第三十四條

企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。

第三十五條

開發產品完工以后，企業可在完工企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

第五章

特定事項的稅務處理

第三十六條

企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：

1.企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

第三十七條

企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

第六章

附

則

第三十八條

從事房地產開發經營業務的外商投資企業在2007年12月31日前存有銷售未完工開發產品取得的收入，至該項開發產品完工后，一律按本辦法第九條規定的辦法進行稅務處理。

國家稅務總局關于做好外資企業及外籍個人房產稅征管工作的通知

2009-01-06國稅函〔2009〕6號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，寧夏、青海省（自治區）國家稅務局：

2008年12月31日，國務院第546號令廢止了《城市房地產稅暫行條例》。自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人（包括港澳臺資企業和組織以及華僑、港澳臺同胞，以下統稱外資企業及外籍個人），依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。為了貫徹落實國務院第546號令，做好外資企業及外籍個人房產稅的征管工作，現將有關事項通知如下：

一、加強組織領導，確保政策落實

廢止《城市房地產稅暫行條例》，對外資企業及外籍個人統一征收房產稅，是國務院為深化改革開放和完善體制機制所做出的重要決策，有利于簡化稅制，進一步適應社會主義市場經濟發展的要求；有利于統一稅政，公平稅負，創造和諧的稅收環境；有利于規范稅收征管和納稅服務，強化依法治稅。各地要充分認識對外資企業及外籍個人統一征收房產稅的重要意義，采取有效措施保證國務院第546號令的貫徹實施。要加強對外資企業及外籍個人征收房產稅工作的組織領導，結合本地區的實際情況研究制定貫徹落實的具體工作方案；要主動向當地政府進行匯報，爭取地方領導和相關部門的支持，形成各部門的共識與合力；要密切關注各方面的反映，有針對性地做好宣傳解釋工作；要深入基層和企業了解情況、掌握動態，及時研究和解決征管中遇到的矛盾和問題，重大問題要及時向稅務總局報告。

二、加強政策宣傳，完善納稅服務

各地要加大政策宣傳力度，充分利用廣播、電視、網絡、報紙等途徑，將取消城市房地產稅、統一征收房產稅的意義和政策調整的具體內容向社會進行廣泛的宣傳，特別是要讓外資企業及外籍個人了解政策變化的情況和需要向稅務機關進行納稅申報的內容和期限等。要進一步優化納稅服務，加強納稅輔導。基層征收機關要通過發放宣傳材料、設立政策解答窗口、開展納稅輔導等方式，使外資企業及外籍個人盡快熟悉房產稅的稅收政策，掌握房產稅的計算方法、申報方式和繳納程序，幫助外資企業及外籍個人及時準確地進行納稅申報；要為納稅人提供通暢的反映訴求的渠道，認真處理納稅人提出的問題和建議，建立解決問題的工作機制。

三、摸清稅源狀況，強化征收管理

各地要以對外資企業及外籍個人統一征收房產稅為契機，進一步加強房產稅的征收管理工作。要完善房產稅的稅源管理，通過各種方式獲取納稅人、特別是外資企業及外籍個人的房產稅稅源信息，及時更新稅源數據庫；要開展專門的稅源調查，全面掌握房產稅稅源的總體狀況和分布情況，有針對性地提出加強管理的工作措施；要完善房產稅的征管辦法和工作流程，創新征管手段，切實提高管理質量和效率；要健全和細化房產稅的減免稅管理辦法，嚴格減免稅的審批。

四、做好工作銜接，優化業務管理

各地要迅速組織相關處（科）室做好適用稅種變化的工作銜接，確保對外資企業及外籍個人征收房產稅工作的順利開展。原城市房地產稅與房產稅的管理工作不在同一處（科）室的,相關處（科）室要共同研究做好過渡階段的各項工作，保證工作不斷，秩序不亂。對原城市房地產稅的歷史卷宗、檔案和征管資料，要認真登記，妥善保管。各地要優化房產稅的業務管理工作,理順相關職能部門的分工，合理劃分職責，使房產稅的管理工作更加規范、統一和高效。

請各地于2009年3月31日前將貫徹落實國務院第546號令的情況報送稅務總局財產和行為稅司。

第四篇：房地產稅收培訓講義

房地產稅收培訓講義

一、房地產稅收涉及的稅種與基本規定：

（一）稅種：

取得土地使用權，從事房地產開發、房地產交易（包括房地產轉讓、房屋租賃）所涉及：（11個稅種）

營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、資源稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等稅種，（二）稅種的重點是銷售不動產營業稅：

1、什么是銷售不動產？銷售不動產是指有償轉讓不動產所有權的行為。這里的有償包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。

不動產是指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產，通常是指建筑物或構筑物及其他土地附著物。

銷售是指有償轉讓所有權的行為。

2、銷售不動產稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物、轉讓不動產的有限產權或永久使用權、單位將不動產無償贈與他人，以及銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為。這里的銷售，著重點應在有償轉讓不動產的“所有權”上，且不論該建筑物或構筑物是使用過的或是未使用的。

二、相關稅收政策及要注意的問題：

（一）房地產開發中的有關稅收政策問題：

1、房地產開發企業將自建的不動產對外銷售時，其自建行為視同提供應稅勞務，按“建筑業”繳納營業稅。房地產開發企業將承建的建安工程分包或者轉包給其他建安企業的，應代扣代繳營業稅。在開發施工過程中收購應稅未稅礦產品的，應代扣代繳資源稅。

2、單位集資建房銷售給職工，屬于銷售不動產行為，應按“銷售不動產”征收營業稅；但同時滿足下列條件的，暫免征收營業稅。

（1）集資者為未參加房改的職工；

（2）建房用地的使用權為集資者所在單位（所有）或以集資者名義購買；

（3）發生的建房費由集資者全額負擔，所集資金必須全部用于建房支出；

（4）持有房管部門或房改辦集資建房的批文。

3、房地產開發企業在房地產開發過程中簽訂的“建筑安裝工程承包合同”、“建筑工程勘察設計合同”等應稅憑證應按規定繳納印花稅。

（二）土地使用權取得方面有關稅收政策：

1、納稅人取得的土地屬于耕地的，自批準征用之日起滿一年時申報繳納城

鎮土地使用稅。

納稅人取得的土地屬于非耕地的，自批準征用次月起申報繳納城鎮土地使用稅。

2、納稅人取得的國有土地使用權證書應按照“權利許可證照”繳納印花稅。

3、納稅人應當自取得土地使用權之日起30日內向主管地稅機關報送土地使用權證書或批準文件復印件，并按照規定的期限申報繳納城鎮土地使用稅。

（三）轉讓過程中的有關稅收政策問題：

1、房地產轉讓包括轉讓土地使用權和銷售不動產的行為。

以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產行為。無償贈與包括捐贈、贊助、職工福利、獎勵等行為。房地產開發企業將開發產品分配給股東或投資者、用于抵償債務以及換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產的行為，視同銷售不動產行為。

2、單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，只要雙方簽訂了在建項目轉讓合同并取得收入，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業稅：

（1）轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。

（2）轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其他建設項目。

3、銷售不動產的營業額為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。全部價款包括取得的貨幣、貨物或其他經濟利益。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外費用。凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計算應納稅額。

4、以“還本”方式銷售建筑物，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除“還本”支出。

5、單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額征收營業稅。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。

二手房交易有關稅收政策

國家稅務總局、財政部、建設部下發《關于加強房地產稅收管理的通知》 自2005年6月1日起是2年。2006年6月1日起從2年變成5年。2006年8月1日起要強制征收個人所得稅，實際上這個政策原來就有，只是沒有得到很好的落實。

對個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；

個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅對個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

（四）房屋租賃有關稅收政策問題：

1、房地產開發企業建造的商品房已使用或出租、出借的，應按規定征收房產稅。自用和出借的，自房屋使用或交付之次月起分別由產權人和使用人繳納房產稅，計稅依據為自用和出借部分房屋開發成本扣除30%后的余值。城鎮土地使用稅由擁有土地使用權人繳納。

2、房地產開發企業將開發產品售前出租，包括將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售給他人的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，繳納營業稅和房產稅等；融資租賃期滿后產權轉移給承租方的，按房產余值計算征收房產稅。

3、對單位和個人出租房屋，應按取得的租金收入繳納5%的營業稅和12%的房產稅；但對按租金收入計征房產稅低于按房產余值計征房產稅的，按房產余值計征房產稅。

對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入減按3%的稅率征收營業稅和4%的稅率征收房產稅。個人所得稅減按10%的稅率征收。

轉租房屋，營業稅按其取得的租金收入為營業額征收，房產稅按差額征收。租賃雙方簽訂的房屋租賃合同按“財產租賃合同”繳納印花稅。

（五）房地產稅收有關優惠政策

1、根據現行稅法規定，下列行為，不征相關稅收：

（1）以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。轉讓股權，也不征收營業稅。

（2）由于國家建設需要，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者而取得的土地及不動產補償費不征收營業稅。

國家建設需要是指《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定的以下情形：a、為公共利益需要使用土地的；

b、為實施城市規劃進行舊城區改建，調整使用土地的；

c、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限已滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

d、因單位撤消、遷移等，停止使用原劃撥的國有土地的；

e、公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

(3)個人將不動產無償贈與他人，不征收營業稅。

(4)房地產開發企業及物業管理單位代收的住房專項維修基金，不征收營業稅。

(5)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，不征收土地增值稅。

(6)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體及國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的，不征收土地增值稅。

(7)法律法規規章規定的其他不征稅行為。

2、根據現行稅法規定，下列行為，免征相關稅收：

（1）土地使用者將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產，免征營業稅。

（2）個人自建自用住房和個人購買普通住宅超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅。個人出租房屋，月營業額未達起征點的，免征營業稅。個人轉讓普通住宅和互換自有居住用房，暫免征土地增值稅。個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

（3）納稅人按***規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業向職工出租的單位自有住房，暫免征收房產稅、營業稅。

（4）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。

（5）因城市實施規劃、國家建設的需要而被***批準征用的房產或收回的土地使用權及因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

三、容易混淆的需要注意的問題：

(一)以房換地及以地換房的問題：

“以房換地”，這種情況往往在合作建房的過程中發生，即一方提供土地使用權，另一方提供資金合作建房，房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。當然這也有可能不止兩家，但不管有多少家合作建房，只發生了兩種形式的交易行為：一種是提供土地使用權的一方，以部分土地的使用權為代價，換回了部分房屋；另一種是提供資金的一方，以部分房屋為代價，獲得了部分土地的使用權。對于提供資金的一方，則發生了銷售不動產的行為，應按規定征收營業稅。

（二）以房產抵頂有關債務問題：

單位和個人以房屋抵頂有關債務，不論是雙方（或多方）協商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已發生轉移，且原房主也取得了經濟利益（減少了債務），因此，對單位和個人以房屋或其他不動產抵頂有關債務的行為，應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

（三）以受托建房房地產企業“受托建房”的征稅問題

房地產企業的“受托建房”，必須同時具備以下三個條件：

1、委托建房的單位有投資計劃指標，即由委托方立項；

2、委托建房的單位必須具有的土地使用證；

3、雙方必須簽有代建房屋協議，并在協議中列明所收取的合理的“代建費”。對房地產企業同時具備上述三個條件的“受托代建”業務，不征收銷售不動產營業稅，只就“代建費”收入繳納代理業營業稅；不同時具備上述三個條件的“受托代建”業務，應按銷售不動產征收營業稅。

(四)先租后銷售的稅收問題

例：某房產商采取先租后售的辦法銷售房產，即與購房者簽定協議，規定購房者先租二年，付租金，二年期滿，購房者可以按約定的價格購買該房產，辦理產權過戶手續，原先支付的二年租金可以抵減房款。

一種意見認為，先租后售的實質實際是分期付款方式的變異，因此應就其取得的租金收入和房款收入的全部征收銷售不動產營業稅。

另一種意見認為，先租后售是兩種行為，租金收入應按租賃業征稅，售房收入應按銷售不動產征稅。但在售房計稅依據上存在不同看法：一是應按合同規定的售房價款全額征稅，不得扣除租金抵減部分；一是應抵減租金，理由是房產商實際取得的售房款就是這些，不應擴大計稅依據。

（六）售后包租的征稅問題

所謂售后包租，就是房產商將房產出售的同時，與購房者簽定協議，由房產商將己出售的房產負責包租下來再轉租，房產商按規定支付購房者一定的租金。在具體做法上有兩種：(1)不管房產是否能租出去，房產商均給予購房者一定期限的租金；(2)由房產商代購房者出租，租金歸購房者。這兩種方式，以第一種居多。對第一種售后包租的方式如何征稅。

一種意見認為這是還本銷售的變異，實質一樣，因此只須對房產商全額征收銷售不動產營業稅即可，對購房者從房產商處取得的租金收入可以作為還本收入，不征營業稅。

另一種意見認為，售后包租與還本銷售有本質區別，因為售后包租的購房者取得的租金是在以房產的使用權歸房產商作為代價的，因此，除了房產商應全額征收營業稅外，對購房者取得的租金收入，應征收租賃業營業稅。正確的應該是后一種意見。

第五篇：房地產、建筑業稅收政策

房地產、建筑業稅收政策

第一節 新《營業稅暫行條例》及其《細則》

一、營業稅條例修訂的主要內容

（一）調整了納稅地點的表述方式。

（二）刪除轉貸業務差額征稅規定。

（三）刪除稅率表中征稅范圍一欄。

（四）將納稅申報期限延長至15日。

二、新條例、細則涉及建筑、房地產業營業稅新規定

（一）“視同銷售”新規定：

1、舊《細則》第四條規定：

（1）轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。

（2）單位或個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應稅勞務。

2、新《細則》第五條規定：

納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：

（1）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；

（2）單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發生的自建行為；

（3）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

3、新舊變化。

（1）調整了視同銷售的范圍。轉讓“有限產權”或“永久使用權”不再視同銷售；增加了“個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人”視同銷售的規定。

（2）增加了兜底性條款“財政部、國家稅務總局規定的其他情況”。

（二）“混合銷售”新規定：

1、舊《細則》規定：

第五條 一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。從事貨物的生產、批發或零售的企業、企業性單位及個體經營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營業稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，應當征收營業稅。納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務總局所屬征收機關確定。

2、新《細則》規定：

第六條 一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規定外，從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業稅。

第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：

（1）提供建筑業勞務的同時銷售“自產貨物”的行為

（2）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

3、新舊變化

（1）新《細則》第七條明確規定“提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為”，“應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅”。

（2）增加了兜底條款“財政部、國家稅務總局規定的其他（應分別核算應稅勞務營業額和貨物銷售額的）情形。

4、案例分析：

【例1—1】某公司主要從事防盜門窗銷售業務。2009年與某房地產開發公司簽訂銷售、安裝協議。約定共計為房地產公司某開發項目安裝防盜門1200戶，每戶金額（含安裝費）1000元，合同總金額為1200000元。該種防盜門市場銷售價格800元，成本價為700元。分析：該公司主要從事防盜門窗銷售業務，根據《營業稅暫行條例實施細則》第七條規定，其混合銷售行為應分別繳納增值稅、營業稅。

應納增值稅 ＝800×1200÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝139487.17－142800＝－3312.82元

應納營業稅（1000－800）×1200×3%＝7200元

【例1—2】某建筑公司，負責為某工廠建設一座大型廠房。工程施工合同總造價45000000元，其中含土建工程款21000000元，鋼結構安裝工程款500萬元，鋼結構設備款19000000元。所需鋼結構設備全部為建筑公司本身制造的、可以單獨對外銷售的成型設備構件。該部分設備可抵扣進項稅額為2500000元。

分析：該建筑公司主營業務應為建筑安裝。依據《營業稅暫行條例實施細則》第七條，其混合銷售業務應分別處理。

營業稅應稅勞務應納營業稅＝（45000000－19000000）×3%＝780000元 應納銷售貨物增值稅＝19000000（1＋17%）×17%－2500000＝260683.76元

5、【相關鏈接：“自產貨物”的概念】

貨物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：鋼結構設備、水泥制品、其他建材等等；也包括無形物品，如：電、熱、氣等等。

判別企業使用的是否為“自產貨物”主要應注意以下兩點：

（1）是否符合貨物的特點：

自產貨物，是指企業利用自身技術與各種資源，自己生產的可供出售的物品。自產貨物也是貨物的一種，應該具備一般貨物基本特點：第一、經過企業的加工制造過程，所生產的物品與原來用于生產的原材料物品在形態、性能各方面都發生了變化；第二、產品本身的價值，既包含了物料消耗價值，也包含了人工價值；第三、可以單獨作為一種產品對外銷售。

（2）加工過程是否屬于“生產過程”：

判別建筑企業使用的原材料是屬于外購材料還是“自產貨物”關鍵在于區分加工過程是屬于“生產過程”，還是“施工過程”。如果加工過程是生產過程，則屬于使用“自產貨物”；如果加工過程屬于“施工過程”則屬于使用“外購材料”。

（三）“兼營業務”新規定：

1、舊《細則》規定：

第六條 納稅人兼營應稅勞務與貨物或非應稅勞務的，應分別核算應稅勞務的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額。不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不征收營業稅。

2、新《細則》規定：

第八條 納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業額繳納營業稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業額。

3、新舊對比：

舊《細則》規定：“不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不征收營業稅”。新《細則》只規定：“未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業額”；不再強求一并征收增值稅。

4、案例分析：

【例1—3】某建筑公司主營業務為建筑安裝，同時還從事建材銷售和建筑工程機械修理業務。2009年總的收入68000000元，統一計入一個科目“經營收入”中。經地稅機關審核，建安收入為50000000元，建材銷售業務收入15000000元，修理修配業務收入為300萬元。假定建材銷售與修理修配所適用的增值稅稅率相同，均為17%，增值稅扣除項目金額為2550000元。

分析：該企業的經營行為屬于兼營行為。根據《營業稅暫行條例實施細則》第八條規定：“納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業額繳納營業稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業額。應納營業稅＝50000000×3%＝1500000元

應納增值稅＝（15000000＋3000000）÷（1＋17%）×17%－2550000＝65384.62元

5、【相關鏈接：“混合銷售”與“兼營”的區別】（1）混合銷售與兼營的概念

①混合銷售是指一項銷售行為既涉及“營業稅應稅勞務”又涉及“增值稅貨物銷售”的單項行為。②兼營是指同時經營“營業稅應稅勞務”、“增值稅應稅勞務”、“增值稅貨物銷售”等多項業務的行為。（2）兩者的區別在于：

①混合銷售是一項經營業務，兼營是多項經營業務。

②混合銷售的對象只能是同一個單位和個人；兼營的對象也可能是同一個單位和個人，也可能是多個單位和個人。

③混合銷售行為，“增值稅貨物銷售”與“營業稅應稅勞務”有著密不可分的依附、從屬關系；兼營行為，“增值稅貨物銷售”與“營業稅應稅勞務”沒有依附、從屬關系。

（四）“承包承租”新規定：

1、舊《細則》規定：

第十一條：企業租賃或承包給他人經營的，以承租人或承包人為納稅人。

2、新《細則》規定：

第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人(以下統稱承包人)發生應稅行為，承包人以發包人、出租人、被掛靠人(以下統稱發包人)名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以發包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。

3、新舊對比：（1）增加了掛靠的業務；

（2）納稅人發生了變化。舊《細則》規定，全部以承包人為納稅人；新《細則》規定，以發包人名義對外經營并由發包人承擔法律義務的由發包人納稅，否則以承包人納稅。

（五）“建筑工程總包分包”新規定：

1、舊《細則》規定：

第五條：

（三）建筑業的總承包人將工程分包或者轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款后的余額為營業額。

2、新《細則》規定：

第五條

（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額；

3、新舊對比：

（1）刪除了關于“轉包”業務的相關規定。

4、【相關鏈接:分包、轉包的相關法律規定】

（1）分包、非法分包、轉包的概念：

①所謂分包，是指總包單位自行完成建設項目的主要部分，其非主要的部分或專業性較強的工程，如工藝設備安裝，結構吊裝工程或專業化施工部分的工程，分包給施工條件符合該工程技術要求的建筑安裝單位。

②所謂非法分包【《建設工程質量管理條例》（國務院2000年1月30日頒布施行）】，是指下列行為：

（一）總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的；

（二）建設工程總承包合同中未有約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的；

（三）施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位的；

（四）分包單位將其承包的建設工程再分包的。

③所謂轉包【《建設工程質量管理條例》（國務院2000年1月30日頒布施行）】，是指承包單位承包建設工程后，不履行合同約定的責任和義務，將其承包的全部建設工程轉給他人或者將其承包的全部工程肢解以后以分包的名義分別轉給他人承包的行為。

（2）分包與轉包的區別：

①分包和轉包的不同點在于，分包工程的總承包人參與施工并自行完成建設項目的一部分，而轉包工程的總承包人不參與施工。

②分包與轉包的共同點在于，分包和轉包單位都不直接與建設單位簽訂承包合同，而直接與總承包人簽訂承包合同。

（3）稅收上取消“轉包”規定的法律淵源

根據《建設工程質量管理條例》第二十五條、《工程總承包企業資質管理暫行規定》第十六條規定、《建筑法》第二十八條規定、《合同法》第二百七十二條，轉包是一種違法行為，應依法予以取締。因此，也不應在依法征稅范圍之列。

（六）“價外費用”新規定：

1、舊《細則》規定： 第十四條 條例第五條所稱價外費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。

凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計算應納稅額。

2、新《細則》規定：

第十三條 條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；（3）所收款項全額上繳財政。

3、新舊對比：

（1）在列舉的收費項目中增加了：補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項等項目。

（2）明確規定，代收的“政府性基金”、“行政事業收費”不屬于價外費用。

（七）“銷售退款”、“銷售折扣”新規定：

1、舊《細則》規定：

舊《細則》對“銷售退款”、“銷售折扣”沒有做明確規定。財稅[2003]16號第三條規定：

（1）單位和個人提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產發生退款，凡該項退款已征收過營業稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業額中減除。

（2）單位和個人在提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中減除。

2、新《細則》規定：

第十四條 納稅人的營業額計算繳納營業稅后因發生退款減除營業額的，應當退還已繳納營業稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業稅稅額中減除。

第十五條 納稅人發生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。

3、新舊對比：

（1）提高了“銷售退款”、“銷售折扣”的法律地位，將與其有關的相關規定從規范性文件提高到規章的高度。

（2）新《細則》與財稅[2003]16號相比，內容基本一致，只是語言敘述有所不同。

4、【相關鏈接：現金折扣、商業折扣、銷售折讓、銷售折扣、折扣銷售，有什么區別？】

長期以來，在不同資料和教材中，關于折扣、折讓概念的解釋不盡相同。因此造成大家對于“折扣銷售、銷售折扣、商業折扣、現金折扣、銷售折讓”這幾個概念一直含混不清。直接影響到企業對財務會計制度、稅收政策的執行情況。

（1）現金折扣、商業折扣、銷售折讓、銷售退回、銷售折扣、折扣銷售的概念

①在“企業會計準則第14號——收入”中，直接使用的是：現金折扣、商業折扣、銷售折讓、銷售退回這幾個概念。其中明確規定：

現金折扣，是指債權人為鼓勵債務人在規定的期限內付款而向債務人提供的債務扣除。

商業折扣，是指企業為促進商品銷售而在商品標價上給予的價格扣除。

銷售折讓，是指企業因售出商品的質量不合格等原因而在售價上給予的減讓。

銷售退回，是指企業售出的商品由于質量、品種不符合要求等原因而發生的退貨。

②關于“銷售折扣”與“折扣銷售”的理解 現金折扣也稱銷售折扣； 商業折扣也稱折扣銷售。

（2）營業稅與企業所得稅政策比較

①營業稅無論是“商業折扣”還是“現金折扣”都必須“將價款與折扣額在同一張發票上注明”才能夠以折扣后的價款為營業額；發生銷售退款的，凡該項退款已征收過營業稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業額中減除

②企業所得稅不強調在一張發票注明，只要是現金折扣就應當按照扣除現金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現金折扣在實際發生時計入當期損益；商業折扣應當按照扣除商業折扣后的金額確定銷售商品收入金額；企業已經確認銷售收入的售出商品發生銷售折讓和銷售退回，應當在發生當期沖減當期銷售商品收入。這一規定與《會計準則》一致。

③現實操作中，盡管企業所得稅沒有明確要求，但是，收入與折扣必須在同一張發票注明，不然計算營業稅時不予扣除。

實際工作中涉及的折扣的處理，主要是現金折扣。商業折扣因為是售前行為，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開具發票。

（八）“建筑業營業額”新規定：

1、舊《細則》規定：

第十八條 納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。

納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款在內。

2、新《細則》規定：

第十六條 除本細則第七條（混合銷售業務）規定外，納稅人提供建筑業勞務(不含裝飾勞務)的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。

3、新舊對比：

（1）新《細則》取消了舊《細則》關于建筑、修繕、安裝的說法，統一稱作“建筑業勞務”；（2）新《細則》規定，提供“裝飾勞務”。其營業額可以不包括“工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內”，以“清包工”作為營業額。

（3）舊《細則》規定，營業額是否包括設備價值主要看“設備的價值是否作為安裝工程總產值”；新《細則》規定，營業額是否包括設備價值主要看“設備由誰提供”。

4、相關說明：

（1）新《細則》關于設備的概念沒有明確。實踐中暫時應以主管稅務機關規定為準。（2）執行中應嚴格區分“甲供材”和“建設方提供的設備”。

5、【相關鏈接：設備與材料的劃分（僅供參考）】（1）設備的概念;設備是指：經過加工制造，由多種材料和部件按各自用途組成的具有生產加工、檢測、醫療、儲運及能量傳遞或轉換等功能的機器、容器和其他機械。設備分為標準設備和非標準設備。

標準設備（包括通用設備和專用設備）：是指按國家規定的產品標準批量生產的，已進入設備系列的設備。

非標準設備：是指國家未定型，非批量生產的，由設計單位提供制造圖紙，委托承制單位制作的設備。

設備包括以下各項：

各種設備的本體及隨設備到貨的配件、備件和附屬于本體制作成型的梯子、平臺、欄桿及管道等； 各種計量器、儀表及自動化控制裝置、實驗室內的儀器及屬于設備本體部分的儀器儀表等；

附屬于設備本體的油類、化學藥品等視為設備的組成部分；

無論用于生產或生活或附屬于建筑物的水泵、鍋爐及水處理設備、電氣、通風設備等。（2）材料的概念：

材料是指：為完成建筑、安裝工程所需的原料和經過工業加工的設備本體以外的零配件、附件、成品、半成品等。

材料包括以下各項：設備本體以外的不屬于設備配套供貨，需由施工企業自行加工制作或委托加工制作的平臺、梯子、欄桿及其他金屬構件等，以及以成品、半成品形式供貨的管道、管件、閥門、法蘭等； 防腐、絕熱及建筑、安裝工程所需的其他材料。

（九）“費用扣除”、“合法票據”新規定：

1、舊《條例》、《細則》規定：

舊的條例、細則沒有關于“費用扣除”和“合法票據”的相關規定。財稅【2003】16號文件第四條規定：營業額減除項目支付款項發生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據或出具的公證證明。

2、新《條例》、《細則》規定：

條例第六條：納稅人按照本條例第五條規定扣除有關項目，取得的憑證不符合法律、行政法規或者國務院稅務主管部門有關規定的，該項目金額不得扣除。

細則第十九條：條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證(以下統稱合法有效憑證)，是指：

（1）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證

（2）支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證；

（3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；（4）國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

3、新舊對比：（1）支付給境內的：

原來以“發票”和“合法有效憑證”為扣除依據；新《細則》規定以“發票”或“財政收據”為扣除依據。（2）支付給境外的：

原來以“外匯付匯憑證”、“外方公司的簽收單據”或“出具的公證證明”為扣除依據；新《細則》規定以“該單位或者個人的簽收單據”為合法有效憑證予以扣除。稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供“境外公證機構的確認證明”；

（3）增加了“國家稅務總局規定的其他合法有效憑證”。

（十）“扣繳義務人”新規定：

1、舊《條例》《細則》規定：

《條例》第十一條 營業稅扣繳義務人：

（1）委托金融機構發放貸款，以受托發放貸款的金融機構為扣繳義務人。（2）建筑安裝業務實行分包或者轉包的，以總承包人為扣繳義務人。（3）財政部規定的其他扣繳義務人。《細則》第二十九條 條例第十一條所稱其他扣繳義務人規定如下：

（1）境外單位或者個人在境內發生應稅務行為而在境內未設有經營機構的。其應納稅款以代理這為扣繳義務人；沒有代理者的，以受讓者或者購買者為扣繳義務人。

（2）單位或者個人進行演出由他人售票的，其應納稅款以售票者為扣徼義務人；（3）演出經紀人為個人的，其辦理演出業務的應納稅款以售票者為扣繳義務人。（4）分保險業務，以初保人為扣繳義務人。

（5）個人轉讓條例第十二條第（二）項所稱其他無形資產的。其應納稅款以受讓者為扣繳義務人。

2、新《條例》、《細則》規定： 第十一條 營業稅扣繳義務人：

（1）中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。

（2）國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人。

3、新舊對比：

（1）將舊《細則》中第一款“境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務”營業稅扣繳規定提升至新《條例》第一款；并增加了“境外的單位或者個人在境內轉讓無形資產或者銷售不動產”的營業稅扣繳規定。

（2）取消了舊《條例》中關于“金融業委托發放貸款”、“建筑業分包、轉包“扣繳營業稅的的規定（3）取消了舊《細則》中關于“單位和個人演出”、“演出經紀人”、“分保業務”、“轉讓無形資產”扣繳營業稅的規定。

（4）將舊《條例》中“財政部規定的其他扣繳義務人”在新《條例》中改為“國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人。”改變了權限主體。

4、【相關鏈接：關于建筑營業稅稅收管理的思考】（1）常見征管現象：

地方稅務局以“房地產企業直接供應建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建筑業營業稅”為由，要求房地產企業到地方稅務局將取得的“購貨發票”換成“建筑業發票”并補繳“建筑業營業稅”。否則，不得在企業所得稅前扣除。（2）征管依據：

①舊《營業稅暫行條例實施細則》第十八條：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。

②財稅〔2006〕177號（已經于2009 年5月28日被財稅[2009]61號文件宣布自2009年1月日起全文作廢）： 納稅人提供建筑業應稅勞務時應按照下列規定確定營業稅扣繳義務人：

A、建筑業工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務人。

B、納稅人提供建筑業應稅勞務，符合以下情形之一的，無論工程是否實行分包，稅務機關可以建設單位和個人作為營業稅的扣繳義務人：

a、納稅人從事跨地區（包括省、市、縣，下同）工程提供建筑業應稅勞務的；

b、納稅人在勞務發生地沒有辦理稅務登記或臨時稅務登記的。（3）執法過程中存在的問題： ①政策適用過程錯誤。

首先《征管法》第四條第三款規定：“ 法律、行政法規規定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人”。按此規定只有《營業稅暫行條例》設定的扣繳義務人才是法定的。按照舊《細則》第二十九條規定，只有第二十九條本身規定的代扣代繳行為才屬于舊《條例》第十一條設定的“財政部規定的其他扣繳義務人”的條件。財稅【2006】177號文件，規定的扣繳義務人除條例、細則已明確的外，不符合《營業稅暫行條例》設定的“國家財政部規定的其他扣繳義務人”的條件，因此不屬于法定扣繳務人。只能理解為是稅務機關為了加強征管采取的一種措施。既然不是法定扣繳，稅務機關就有必要事先進行納稅輔導。并履行必要的征管程序。讓納稅人知道“稅務機關可以要求納稅人進行代扣代繳”，然后再要求其代扣代繳。而且執行代扣代繳規定必須規范。

②處理結果錯誤。

第一、房地產企業不是“建筑營業稅”納稅主體，不應承當建筑業納稅義務。即便是實際納稅時，稅務機關開具的是代扣代繳憑證，但是實際稅負還是轉嫁到了房地產企業身上。建筑企業不可能出這筆錢。第二、從企業所得稅的角度考慮，《企業所得稅法》第八條規定：“企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除”。因此，只要企業能夠證明其業務的真實性，并取得了合法票據，稅務機關無權決定其發生的支出不予扣除。第三、營業稅條例第六十九條規定：“扣繳義務人應扣未扣、應收而不收稅款的，由稅務機關向納稅人追繳稅款，對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款”。根據此規定，扣繳義務人既沒有負責追繳稅款的義務，也沒有代墊稅款的義務。稅務機關只能就其未扣繳稅款處以百分之五十以上三倍以下的罰款。但是需要說明的是，稅務機關在此之前是否對扣繳義務人進行過納稅輔導，扣繳義務人是否知道具有扣繳義務是處理問題的關鍵。如果稅務機關未做過相應輔導，就不能追究扣繳義務人責任。如果做過納稅輔導，扣繳義務人就應該承擔相應法律責任，接受“百分之五十以上三倍以下的罰款”的處罰實施。但是無論如何讓房地產企業代為繳納建筑業營業稅都是不正確的，讓其到稅務機關換票更是不正確的。

③造成征管錯誤的根源：

第一、造成征管錯誤的根源主要在于地稅機關的征管辦法。稅務機關實行：“定律征收、以票控稅”是造成這種局面的主要原因。實行“以票控稅”后，稅務機關只就建筑業營業稅納稅人到稅務機關開票部分的營業額征收營業稅。納稅人不開票就不征稅。而納稅人僅就與房地產企業結算的工程款（不含材料費）開票，所以造成材料款部分少繳了營業稅。

第二、稅務機關工作人員怠于行使本職職務，是造成這種局面的另一個原因。目前，“甲供材”情況比較普遍，稅務機關早就知道。如果在外地施工隊伍到本地進行施工報驗同時，就做好納稅和扣繳稅款等相應事項的輔導。明確告知“無論施工合同怎樣簽署，建筑業的營業額都應包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款”。并在平時加強監督與管理，就不會出現類似以上情況。

說嚴重點，在某種程度上發生以上情況完全是由于“稅務機關亂作為”、“稅務機關人員不作為”造成的。因為他們不愿承擔這樣的責任，所以就千方百計的將責任轉嫁到納稅人身上。第三、某些納稅人、扣繳義務人法律意識淡薄也是一個主要原因。

（4）如何看待新《條例》、《細則》對“代扣代繳營業稅”規定的修改：

新《細則》取消了對《條例》設定的“國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人”的解釋，主要從以下方面考慮：

第一、新《條例》對納稅地點作了修訂，由原來的大部分以“勞務發生地”為納稅地點，改為除“提供建筑業勞務”、“轉讓土地使用權”、“銷售、出租不動產”在勞務發生地、土地使用權所在地、不動產所在地納稅外，其他全部在“其機構所在地或者居住地”納稅。

第二、新《細則》規定：“扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款”。

依據以上規定，以“勞務發生地”為為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點不矛盾；而對于以“機構所在地和居住地”為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點就相互矛盾。因此新稅法取消了原來的有關代扣代繳營業稅的規定。

至于取消建筑業“實行分包、轉包”營業稅代扣代繳規定，一是“轉包業務”按照現行法律被視為非法經營，不允許存在；二是分包人如果不屬于“非法分包”，應屬于正常的納稅義務人，應就其分包的營業額主動到稅務機關申報納稅，不需要由總包單位代扣代繳營業稅。如果是非法分包，也應該是非法行為，與“轉包”行為一樣不允許存在。

至于新《條例》第十一條規定的“國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人

只能視為“為以后制定政策留有余地”。根據以上分析，在國務院財政、稅務主管部門沒有做出新的規定之前，除《條例》第十一條第一款規定外，稅務機關不得就任何業務、要求任何單位和個人代扣代繳營業稅。“甲供材”的問題，稅務機關必須無條件的承認。

（十一）“建筑業納稅義務發生時間”新規定：

1、舊《細則》規定：

第九條 營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。

第二十八條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的。其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人將不動產無償贈與他人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。

納稅人有本細則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務發生的時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業額或者取得索取營業額的憑據的當天。

2、新《條例》、《細則》規定： 《條例》第十二條

營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天。《細則》第二十四條

條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。

第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人發生本細則第五條所稱將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。

納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。

3、新舊對比：

（1）增設了“國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定”的條款；（2）明確了“營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天”；（3）明確了 “收訖營業收入款項”、“取得索取營業收入款項憑據的當天”概念；

（4）明確了“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”；

（5）增加了將“土地使用權”無償贈送他人納稅義務發生時間的規定；

（6）銷售自建建筑物的納稅義務發生時間由原來的“收訖營業額或者取得索取營業額的憑據的當天”改為“銷售自建建筑物的納稅義務發生時間”。

以上變化尤需注意的是：“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”的規定。這一規定將在很大程度上改變建筑業納稅人的計稅方式。

第二節 營業稅（物業管理公司收入及營業稅相關規定）

1、如何區分物業管理收入、物業經營收入、物業大修收入、物業代收收入？ 財基字【1998】7號：

物業管理公司的收入包括：主營業務收入和其他業務收入。

（1）主營業務收入：

包括物業管理收入、物業經營收入、物業大修收入。

①物業管理收入：是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。

②物業經營收入：是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。

③物業大修收入：是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

（2）其他業務收入：

是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入、無形資產轉讓收入等。

2、物業管理收入如何繳納營業稅？

（1）財稅[2003]16號規定：從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。（2）代有關部門收取的費用，如果開局本單位票據，視為物業管理收入，待支出時統一作為費用扣除。

（3）物業管理單位已向客戶收取但未提供服務而又全額退還客戶的收費，如退還給未進行裝修住戶的“二次裝修垃圾清運費”等，在繳納營業稅時，允許其沖減當期的計稅營業額。

3、物業經營收入、物業大修收入如何納稅？

根據《營業稅暫行條例》及其實施細則，物業經營收入、物業大修收入分別按照所從事的經營項目所適用的營業稅稅目，依法定稅率征收營業稅。

4、代收收入如何繳納營業稅？

（1）國稅發[1998]217號規定：物業管理企業帶有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理業務”。因此對物業管理企業帶有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業稅，對其從事此項代理業務收取的手續費應征收營業稅。（2）代有關部門收取費用時，如果為客戶開具的是有關單位提供的票據，這部分收入不作為物業管理收入，只將收取的手續費作為物業管理收入（收取手續費時要給有關單位開據服務性發票）。

5、物業部門收取的垃圾處置費如何征受營業稅？

（1）國稅函【2005】1128號規定：單位和個人提供的垃圾處置勞務不屬于營業稅應稅勞務，對其處置垃圾取得的垃圾處置費，不征收營業稅。

（2）根據以上規定，物業公司向客戶收取的垃圾清掃費、垃圾運輸費應不屬于營業稅升水收入，不征收營業稅。但是，不屬于《企業所得稅法》規定的不征稅收入和免稅收入，應征收企業所得稅。

6、物業公司實行收入分成的如何繳納營業稅？

以物業公司名義收取的收入，如果按規定與業主委員會實行分成，營業稅的納稅人應為物業公司，物業公司應按照物業管理收入、物業經營收入、物業大修收入、代收費用等相關規定計算繳納營業稅。支付給業主委員會的分成支出作為費用處理。業主委員會取得分成收入時必須到地稅局代開服務業發票，否則物業公司不能在企業所得稅前扣除。

7、物業公司收取的物業接管費、一次性收取全年物業管理費如何納稅？（1）《營業稅暫行條例》

第十二條 營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。

《細則》第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。

條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。

（2）物業公司從房地產公司收取的接管費用，轉入物業公司賬戶后，分不同情況處理。①如果收取時房地產公司已經給客戶開具發票，并且已經計入收入繳納營業稅、企業所得稅，物業公司就不許再做收入處理。可以掛在“其他應付”款等科目。同時應保存好開發公司就這部分收費澆水的相關憑證。

②如果房地產公司收取時沒有開具發票，也沒有計入收入繳納營業稅、房產稅，轉入物業公司應按《營業稅暫行條例》第十二條，《細則》第二十四條規定處理。（3）物業公司一次性收取全年物業管理費也應按照《營業稅暫行條例》第十二條，《細則》第二十四條規定處理。