第一篇：住房公積金抵押貸款違約風險管理探討論文

摘要：隨著近年來購房潮的來臨，廣大年輕人想擁有一套住房都成為了奢望，由于住房公積金有著長期性、互助性、專項性的特點，住房公積金貸款被逐步認可和廣泛的應用中。而住房公積金在為人們提供便利的同時也存在一定的風險，本文就公積金抵押貸款違約風險管理進行了科學分析和初探，分析原因，給出建議。

關鍵詞：住房公積金；抵押貸款；貸款違約

由于社會經濟不斷發展，人民生活質量及投資理念逐步提高，城鎮購置房屋率也在逐漸增加，在住房價格日日攀升的情況下，由于住房公積金有著“低息低貸”的優勢，這使得絕大部分的人們需要借助貸款的資金方式實現購置房屋的愿望。

一、住房公積金的概述

（一）住房公積金的概念

住房公積金是職工及其所在單位共同繳存并用于購買住房的專項存儲資金，全部歸職工個人所有。

（二）住房公積金的適用人群

住房公積金的適用范疇：所有國家機關、企事業單位等其他相關單位都要為本單位所有在職員工建立并足額繳存住房公積金。

（三）提取住房公積金的方法

達到法定退休年齡的，或者已經辦理了離職退休手續的；完全喪失行使能力的，并且單位與其終止了勞動合同的；已出境定居的公民；用于償還自己購買的住房貸款；連續失業兩年以上，家庭生活嚴重困難，人均收入低于城市最低收入的；在職的員工亡故，有其繼承人或者有其受贈予的人。

二、住房公積金抵押貸款風險表現

一般在實施公積金借貸過程中主要涵蓋了三個主體，依次是受托銀行，住房公積金管理中心和借貸人。銀行作為“受托人只收取相關手續費，不承擔風險”，所以住房公積金的貸款風險實際上是由住房公積金管理中心獨自承擔。

（一）借貸人風險

借貸人具體面臨如下風險：信用風險，我國現階段未建立完整的個人資信評估系統。無法及時準確掌握借款人實際情況的變動；支付風險，貸款過程中，借貸人在一定程度上預測走高自身的總體年收入，使得在將來還款時收入減少難以還貸；投資風險；借貸人貸款所購房時想投資獲利時，當所購房屋貶值，貸款人就有可能難以還貸；失業風險。借貸人可能隨時喪失經濟來源；是意外風險，因意外事故造成喪失還款能力。

（二）擔保方式風險。擔保風險主要分為保證人風險和抵押物風險

1、擔保人風險

擔保人為自然人的，應該具有一定的完全民事行為能力以及代為清償的能力。在實踐貸款擔保階段中，假如不具有以上的相關規定，那么擔保人在一定程度上就沒有實質意義，也就是所謂的空頭擔保，風險性較大。二是保障能力風險，擔保人屬于貸款人獲得債務履行擔保的第三人，如果貸款人無法正常履行償還原有債務的話，依據約定必須要擔保人進行償還以及履行義務，不過因為擔保人的擔保能力并不是固定的，因此其支付能力應該進行全面的把控，所以也在一定程度上出現風險。

2、抵押物風險

中心發放公積金貸款時，為確保自己的利益，都會要求將新購買的房屋作為抵押物來降低風險，但是，即便有抵押物，風險卻仍然存在。而抵押物也會因為各種原因而降低價值，例如各種自然災害、人為災害等。

（三）項目風險

1、價格風險

價格風險是指房屋因為房地產市場供求關系出現一定程度的變更，在一定程度上會影響到貸款的正常回收。一是因為經濟環境以及市場狀況等因素，房屋市場價值下降，在一定程度上會影響到開發商銷售，運用虛假購房合同套取貸款；二是隨著經濟環境以及房地產市場的不斷變化影響下，房屋價格出現一定程度的下跌，借貸人會放棄貸款所購房屋，而另購新房。

2、開放商風險

開發商經營出現困難，難以完成項目；由于開發商是貸款資金的實際使用者，如果開發商將貸款金挪用，會造成項目建設資金的缺口。

3、樓盤的風險

樓盤市場地方偏差，戶型結構不合理，銷售困難，樓盤規劃設計有缺陷、配套設施不完善，都會影響借貸人的還款意愿。

（四）流動性風險

當住房公積金繳存的增長而不能滿足借貸需求時，就會產生資金缺失。

（五）經濟風險

住房公積金貸款的利率、期限、個人住房貸款的違約率與宏觀經濟情況相關，如果宏觀經濟情況好的話，失業水平出現下跌，那么違約率也會出現下跌。

三、住房公積金抵押貸款風險的管理

（一）現階段公積金中心違約風險管理模式

貸款初審階段；貸款復審階段；貸款操作階段；貸款的檢查與審計。

（二）當前違約管理主要存在的問題

1、風險管理理念由于現階段住房公積金中心個人住房抵押貸款違約率很低，導致很多人對個人住房抵押貸款違約的風險認識不夠，很容易放松對個人住房抵押違約風險的管理和研究。

2、風險管理技術對于中心對申請借貸人的風險調查和審查缺乏科學性。信息不準確性嚴重，應該制定更加嚴謹，更加科學的管理技術，使當前借貸審查的主觀性，隨意性進行大力度改善。

（三）風險管理的對策與建議

1、提高認知，增強管理意識由于現階段個人住房抵押貸款違約情況不常發生，導致銀行對對口違約風險不夠重視。因此管理者應改善這種情況，加大重視情況。

2、提高風險管理技術在國外，定量化管理技術已經成為個人住房抵押貸款違約風險管理的有效手段。這中定量化管理技術主要包括兩方面，一方面建立個人住房抵押貸款違約風險定量評價模型，另一方面，在此基礎上科學量化評價指標體系。因此在原有管理基礎之上我門應多多借鑒外國已有的先進管理技術，為我所用從而大大降低因管理問題上帶來的風險。

四、結束語

我們應該對人住房公積金貸款違約的風險形式進行深入的了解，對違約的可能方式和原因進行分析，加大風險管理理念的培養，完善風險管理技術的缺陷，建立科學嚴謹的制度提高業務人員的能力和素養，從而才能大大的降低個人住房公積金貸款違約的風險。

參考文獻：

[1]劉桂平.美國商業銀行消費信貸的風險控制[J].農村金融研究,2004;9

[2]傅文昭，李娜.汽車消費信貸風險分析[J].商場現代,2005;10

第二篇：潮州市住房公積金個人住房抵押貸款辦法

《潮州市住房公積金個人住房抵押貸款辦法》

第一條為發揮住房公積金對職工住房的保障作用，提高住房公積金的使用效率，根據《擔保法》、《住房公積金管理條例》和《個人住房貸款管理辦法》及其他有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于我市范圍內在職人員的住房公積金個人住房抵押貸款的管理。

第三條本辦法所稱的住房公積金個人住房抵押貸款（下稱公積金貸款），是指用于解決已實行住房公積金制度的各類在職人員，在本市轄區內購買合法的自住房（含商品房、經濟適用房、限價房、二手房），并設定為抵押物的專項政策性低息貸款。

第四條公積金貸款業務由受托經辦公積金貸款業務的商業銀行（下稱受托人）根據潮州市住房公積金管理中心（下稱委托人）確定的貸款對象、用途、金額、利率和期限等內容辦理。

第五條凡同時具備下列條件者，可申請公積金貸款：

（一）按規定連續、足額繳付住房公積金6個月以上（含單位繳費和個人繳費）；

（二）持有合法有效的購房合同書；

（三）已按規定比例繳納首期付款（下稱首付）；

（四）提供委托人認可的合法有效擔保；

（五）符合法律法規以及委托人和受托人規定的其他條件。

第六條每個符合貸款條件的借款人，在未還清上一次房屋貸款（含其他商業銀行）前，不得再次申請住房公積金貸款。

第七條購買商品房的，首付不得低于30%；購買經濟適用房和限價房的，首付不得低于20%；購買二手房的，首付不得低于30%。

第八條公積金貸款最高額度，以家庭為單位計算，單筆公積金貸款不得高于40萬元。

第九條貸款期限最長不得超過20年，且以借款人或其共同借款人達到法定退休年齡為限。

第十條貸款利率按照中國人民銀行規定的住房公積金個人住房貸款利率執行。

第十一條向住房公積金管理中心申請貸款應提供以下資料：

1、住房公積金貸款申請書；

2、購買商品房、經適房、限價房的，提供經具有房地產交易鑒證資格的機構鑒證的購房合同書；購買二手房的，提供符合規定的《房地產買賣合同》；

3、首期付款有效憑證（購買商品房、經濟適用房、限價房提供首付發票；購買二手房提供首付收據）；

4、戶口簿、身份證、婚姻狀況證明；

5、貸款審批表；

6、借款人承諾書、擔保合同書（開發商階段性擔保合同或房地產交易中心出具的二手房按揭擔保合同）；

7、借款人以及家庭成員的工資收入證明；

8、房地產評價報告書；

9、委托人認為必要的其它書面材料。

第十二條委托人應當自受理申請之日起15個工作日內作出準予貸款或者不準予貸款的決定，并通知申請人。

準予貸款的，委托人應將貸款申請審批表、貸款委托書及有關資料轉送受托人，由受托人辦理貸款有關手續。

第十三條貸款資金按借款合同約定的時間，由受托人以轉帳方式將資金劃轉到售房單位在銀行開立的帳戶；購買二手房的，由受托人將資金劃轉到申請人個人在銀行開立的帳戶。

第十四條借款人必須將所購住房設定為抵押物，作為公積金貸款的擔保，并按規定簽訂抵押合同和辦妥抵押登記手續。

第十五條借款人經委托人同意后，可提前償還貸款本息。

借款人還清全部貸款本息后，受托人應在15個工作日內將抵押房屋權屬證件及其他權益文件退回借款人，并辦理抵押登記注銷手續。

第十六條有下列情形之一的，抵押權人可依法對抵押物進行處分，但抵押權人不得以抵押物直接受償：

（一）借款人未按借款合同約定期限償還貸款本息；

（二）借款人在還款期限內死亡、宣告死亡或喪失民事行為能力后無合法繼承人、受遺贈人、監護人，或者其繼承人、受遺贈人、監護人拒絕履行借款合同之條款。

第十七條借款人不履行借款合同時，經協商采取作價轉讓、開發商回購或拍賣方式處分抵押物的，所得價款，委托人有權優先受償。處分抵押物所得金額不足以支付貸款本息（含罰息）和其他費用時，委托人有權向借款人、擔保人追索不足部分，受托人有義務協助。

第十八條本辦法由潮州市住房公積金管理中心負責解釋。

第十九條 本辦法自2010年7月1日起施行。2002年8月13日頒發的《潮州市住房公積金個人住房抵押貸款暫行辦法》(潮府【2002】23號)自本頒發施行之日起廢止。

住房公積金管理中心申請貸款應提交以下資料：

１、住房公積金貸款申請書一式二份；

２、經潮州市房地產交易所鑒證的購房合同書復印件一式二份；

３、戶口簿、身份證、婚姻狀況證明復印件一式二份；

4、按要求填寫完畢的貸款審批表一式二份；

5、借款人承諾書、保證書、擔保書（開發商階段性保證書）一式二份；

6、借款人家庭成員同意動用其住房公積金的書面證明；

7、首期付款收據；

凡提交復印件的須帶齊原件以備校驗。

第三篇：住房抵押貸款流動性風險在美國

國內最大的貸款平臺-信貸寶

住房抵押貸款流動性風險在美國

如果市場流動性不強，金融產品的價格將受到抑制，其收益率必須高于其他同類型的金融產品，以吸引投資者。兩者收益率的差異就是流動性幅差。流動性幅差與買賣幅差不同，兩者都受流動性的影響，但是金融產品的中間價格不受買賣幅差的影響，而中間價格的變動使得買價和賣價向相同的方向變動。

自20世紀70年代美國住房抵押貸款證券化最初出現以來，MBS已經成為美國規模最大的固定收益債券品種。2005年，美國MBS市場的日均交易量超過2500億美元，未償余額達到5.9萬億美元，遠遠超過了同期的公司債券余額和國債余額。

美國MBS市場規模龐大，交易活躍，形成了流動性強、交易成本低的二級市場。例如，美國機構MBS的最小報價單位為1/32美元，機構MBS的買賣幅差通常只有一至兩個最小報價單位(tick)，相當于公司債券買賣幅差的十分之一。新發行的MBS的交易比較活躍，因此，買賣幅差比較小。

國內最大的貸款平臺-信貸寶

第四篇：住房抵押貸款申請

覆蓋百座城市，服務億萬網民 住房抵押貸款申請

條件(1)有合法的身份;

(2)有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄;

(3)有合法有效的購房合同;

(4)以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已

付不少于所購住房全部價款30%的首付款;

(5)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價

值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內;

(6)能夠提供貸款行認可的有效擔保;

(7)貸款行規定的其他條件。

申請資料 1.房產證

2.權利人及配偶的身份證

3.權利人及配偶的戶口本

4.權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)

5.收入證明

6.如房產證權利人有未成年兒童,請提供出生證

7.如房產內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及最后一期的銀行對帳單

8.為提高貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現金存折、車輛行駛證等等)

具體流程

1.借款人貸前 填寫居民住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明;借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明;抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據;購建住房的合同、協議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2.銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。

3.借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。

4.借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。

5.貸款合同簽訂并經公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指

定的售房單位或建房單位。

6.貸款結清，貸款結清包括正常結清和提前結清兩種。①正常結清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結清貸款；②提前結清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到 樓盤網——致力中國房產事業，為購房者輕松購房安居樂業服務。

覆蓋百座城市，服務億萬網民

指定會計柜臺進行還款。貸款結清后，借款人應持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結清憑證領回由銀行收押的法律憑證和有關證明文件，并持貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。

樓盤網——致力中國房產事業，為購房者輕松購房安居樂業服務。

第五篇：住房抵押貸款申請書

住房抵押貸款申請書

紫金縣住房公積金管理中心：

本人在在工作，月均收入元，家庭人口人，因住房困難于年月日購買（新建）住房一套（幢）。房屋座落，建筑面積平方米，總房價元，已交（投入）房款 仍缺部分資金向貴中心申請住房公積金貸款萬元，期限貸款本息。聯系電話：手機座機特此申請

申請人：

年月日