第一篇：房地產公司設計管理寶典0

房地產公司設計管理寶典

目錄

第1章

房地產公司設計管理部的工作內容與要點 第2章

房地產公司項目策劃階段的設計管理 第3章

房地產公司設計招標管理 第4章

房地產公司概念設計管理 第5章

房地產公司方案設計管理 第6章

房地產公司初步設計管理 第7章

房地產公司施工圖設計管理 第8章

房地產公司景觀設計管理 第9章 房地產公司室內裝修設計管理 第10章 房地產公司設計變更管理

設計工作是房地產開發的核心步驟是將房地產項目初期開發構思、投資目標進行可預

見、可量化的分析和實現的技術討棍-設計管理工作擬將設計活動和設計相關的資源作為過 程進行管理，通過合理策劃和控制設計過程，以期達到提高效率，并以最大限度服務和滿足 開發過程為目的。

房地產公司負責設計管理的職能部門是設計管理部（有的公司也稱設計部、技術部、研 發部等），對于一些集團公司，一般會有集團設計管理中心與其設計管理部進行設計管理工 作對接。設計管理的工作需要公司各個部門的配合與參與，其管理內容包括前期準備、設計 委托、概念設計、方案設計、初步設計、施工圖設計等各階段設計管理。1.1設計管理部的部門職能與崗位職責 1.1.1 設計管理部的部門職能

①負責公司產品研究開發與投資成本的把關工作，參與項目定位、策劃的前期工作。②編制設計招標書、設計任務書，制訂設計合同。

③組織各項設計的招標工作，負責與相關設計單位的聯絡，做好相關專業的技術協調 工作。

④負責公司內部設計任務書、設計方案的會審工作。

⑤負責設計各階段圖紙的復審工作及質量和成本控制的把關工作。

⑥參加項目公司組織的圖紙會審、交底等工作，并落實會審的有關修改變更問題。⑦負責解決項目施工過程中出現的有關設計問題，并落實有關修改變更問題。⑧參與相關技術方案討論工作。⑨參與材料、設備的復選工作。

⑩負責平面及戶型修改調整，把控整體設計效果。11為前期部與相關政府部門溝通提供技術支持。12完成各類圖紙歸檔工作。

1.1.2 設計管理部各崗位職責說明(1)設計管理部經理的崗位職責

①主持設計管理部的全面工作，嚴格執行公司各項規章制度，貫徹落實公司領導的指 示，調動各專業人員積極性、創造性，完成職責范圍內的工作任務。

②主持公司產品研究開發與投資成本的把關工作，參與項目定位、策劃的前期工作，并提供給領導作為決策參考依據。

③主持各項設計招投標工作，組織專家評審團。④參加規劃、建筑、景觀、裝修設計方案的評選并指導方案的修改及審定。⑤負責公司內部設計任務書、設計方案的會審工作。

⑥保持與設計單位以及公司各部門之間的聯系，做好組織協調工作。⑦對各種技術問題進行審核，具體包括： a．審核設計招標書； b．審核設計任務書； c．審核設計合同；

d．審核公司樓盤的交樓標準；

e．審核新產品、新技術、新工藝、新材料的選用； f。審核內、外裝飾材料的定板；

g．審核各設計階段的設計圖紙及有關的設計變更。⑧負責制訂部門月、年度工作計劃，工作總結。

⑨負責指導、監督、協調部門員工的工作并檢查其工作成果。

⑩負責本部門費用報銷審核工作。11.負責審定部門員工考勤及假期安排。12負責審定部門員工考勤及假期安排。13完成上級領導交辦的其他工作。(2)建筑設計主管的崗位職責

①協調經理負責設計部的全面技術管理工作和質量控制。②參與項目的策劃、管理。

③參與項目前期可行性研究、概念設計工作，參與編制項目設計開發質量計劃。④參與概念、方案、初步、施工圖設計任務書及合同的編寫工作。

⑤負責建筑設計單位的考察工作，負責起草建筑設計單位的考察報告工作。⑥負責編制設計招標書、設計任務書及制訂合同深度的補充條款。

⑦負責跟蹤并監督建筑設計各階段圖紙的設計進度，監督合同的執行情況。了解、掌握主管項目的進度計劃、現狀情況及各項技術指標和相關尺寸。⑧負責各階段報建圖紙的相關協調工作。

⑨負責建筑設計各階段圖紙的復審工作及質量和成本控制的把關工作。參加項目公司組織的圖紙會審、交底等工作，并落實會審的有關修改變更問題。⑩負責解決項目施工過程中出現的有關設計問題，并落實有關修改變更問題。⑩負責與相關設計單位、相關專業的技術協調工作及與公司各部門的協調工作。11參與相關技術方案討論工作。

12負責安排確定材料樣板的總體計劃，確保原設計的總體效果。參與材料、設備的復選工作。

13負責平面及戶型修改調整，并把結果報部門經理批準后下發執。14為相關政府部門溝通提供技術支持。15完成各類圖紙歸檔工作。(3)裝修設計主管的崗位職責 ①負責裝修設計的管理工作。

②負責編制裝修招標任務書、設計任務書及制訂合同深度的補充條款。

③負責跟蹤并監督裝修設計各階段圖紙的設計進度，監督合同的執行情況。了解、掌握主管項目的進度計劃、現狀情況及各項技術指標和相關尺寸。

④負責裝修設計各階段圖紙的復審工作及質量和成本控制的把關工作。

⑤負責與相關的設計單位相關專業的技術協調工作及與公司各部門的協調工作。⑥參與相關技術方案討論工作。

⑦負責項目、售樓處、樣板房、家私、燈飾、飾物等裝修效果的把握工作。⑧負責編制交樓標準，收集最新產品資料，參與裝修材料及家具的復選工作。⑨負責解決項目施工過程中出現的有關設計問題。⑩完成各類圖紙歸檔案工作。(4)規劃園林設計主管的崗位職責

①參與項目定位、策劃的前期工作，并編制策劃設計任務書。

②負責制訂總體規劃及園林環境設計招標書、設計任務書和合同深度補充條款。

③負責跟蹤并監督規劃園林設計各階段圖紙的設計進度，了解、掌握主管項目的進度計劃、現狀情況及各項技術指標和相關尺寸。

④負責組織園林施工圖紙的會審工作及設計質量和園林成本把關工作。⑤負責施工現場技術問題的協調工作及施工質量的評價把關工作。⑥負責組織安排各種材料樣板的初選、復選工作。

⑦負責協調規劃、景觀設計與其他專業之間的溝通工作。⑧完成相關圖紙的歸檔案工作。(5)，資料員的崗位職責

①負責文件檔案的歸類及查閱管理。②負責文件來往的收發。

③負責對設計師行文格式的審核。④ 協助建立基礎資料系統。

⑤負責對完工項目文件的歸檔與校審。⑥負責本部門質量計劃的實施工作。

⑦負責對本部門的ISO質量體系的建立和日程管理。⑧完成部門領導交辦的其他工作。1.2設計管理部的人員管理規定 1。2.1人員入職和培訓管理

①設計管理部必須向行政人事部提交每個專業不少于100 道題目的專業考卷題庫。設計管理人員 入職時必須通過專業考試方可試用，試用期滿必須再參加部門和公司的管理制度考試，合格后方可錄取為正式員工，轉入公司編制。②設計管理部必須建立員工長期培訓及考核計劃，每月組織不少于一次的全體設計管理人員集中培訓及考核，考核結果在公司內通報，連續三次不合格者應予辭退。1.2。2 獎懲規定(1)基本規定

①本規定分獎勵和處罰兩部分，獎勵分通報表揚和物質獎勵，處罰分警告、記小過記大過、降級、辭退。

②一年內受到兩次警告者做記小過一次處理，一年內受到兩次記小過者做記大過一次-處理，依此類推。

③主管級以下員工的降級處罰按降低一級工資處理。

④對出現工作失職但拒不接受本處罰規定的，經公司查實后予以辭退處理。

⑤造成公司經濟、信譽嚴重損失或有其他嚴重損害公司利益的行為，除按制度辭退外，公司保留追究其經濟或法律責任的權利。(2)獎勵規定 ①通報表揚

A．嚴格遵守設計管理制度，設計質量、進度、成本控制按目標完成，在管理中提出合理化建議的；b．在設計管理中，為公司節約成本或創造價值在五千元以下的。

② 物質獎勵a．在設計管理中，居住區及小區規劃、小區景觀、商業建筑住宅單體等經總公司評審，設計效果為“優秀”的，對第一責任人增發當月及當年獎金100%獎勵。B．在設計管理中，單位（單項）工程的造價在設計限額以內，并比限額下降一定比例，為公司節約成本或創造價值在五千元以上的，按如下給予獎勵：i．五千至三萬元的，對第一責任人增發當月獎金509《獎勵；卜三萬至五萬元的，對第一責任人增發當月獎金100%獎勵；叭五萬至十萬元的，對第一責任人增發當月及當年年度獎金100》6獎勵；iv.十萬至五十萬元的，對第一責任人增發當月及當年年度獎金100%獎勵，并晉升工資一級，每五十萬元晉升工資一級。

(3)處罰規定凡因工作失職發生如下情形之一者，根據情節輕重給予處罰。

①有以下情況的給予警告，并扣除第一責任人當月獎金10%:設計把關不嚴影響工程施工進度，延誤在五天以下的；b．因設計把關不嚴造成失誤使公司損失在五千元以下的。

②有以下情況的給予記小過，并扣除第一責任人當月獎金50%:a·因設計把關不嚴影響工程施工進度，延誤五至十天的；b．因設計把關不嚴造成失誤使公司損失在五千至三萬元的；c．因設計管理把關不嚴，經《階段設計文件確認表》確認后，要求設計單位變更一次并造成公司損失在五千至三萬元的。

③有以下情況的給予記大過，并扣除第一責任人當月獎金100》《及年度獎金的50%:a．因設計影響工程施工進度，延誤十至二十天的；b．因設計失誤造成公司損失在三萬至五萬元的；c．因設計管理把關不嚴，經《階段設計文件確認表》確認后，要求設計單位變更二次并造成公司損失在三萬至五萬元的。

④有以下情況的給予降級，并扣除第一責任人當月及當年獎金ioo%： a。因設計影響工程施工進度，延誤二十至三十天的； b．因設計失誤造成公司損失在五萬至十萬元的；

c．因設計管理把關不嚴，經《階段設計文件確認表》確認后，要求設計單位變更三次并造成公司損失在五萬至十萬元的；

d．經公司評審小組評審，設計效果為“不合格”的。

⑤有以下情況的給予辭退，并扣除第一責任人當月及當年獎金100%: a·因設計影響工程施工進度，延誤三十天以上的； b．因設計失誤造成公司損失在十萬元以上的；

c．因設計管理把關不嚴，經《階段設計文件確認表》確認后，要求設計單位變更三次以上并造成公司損失在十萬元以上的；

d．在設計管理中徇私舞弊，與設計單位勾結，損害公司利益的，經調查屬實的；

e．在本人所管專業的材料、設備選用中，推薦隊伍、廠家或指定材料、設備的廠家、品牌，經調查屬實的。

(4)獎懲程序責任人為公司人員的，不管其職位高低，均由公司監事會做出處理決定，由 公司人事部進行獎懲。“第一責任人”指設計管理部門負責設計管理的該專業主任工程師；“第二責任人”是指設計管理部門負責人、該項目或專業設計管理工程師、項目建筑師；“第三責任人”是指公司領導、工程管理部門負責人。“第一責任人”獎懲時，第二責任人比第一責任人降低一個檔次，依此類推。公司總經理助理以上的領導本人違反本辦法的，第一、二、三責任人均為其本人，做并罰處理。1.3設計管理部的工作內容

1.3.1 設計管理部的工作內容框圖

設計管理部作為公司設計管理的職能部門與核心部門，其負責的工作內容具體如圖1-1所示。

1.3.2 設計管理部的工作內容詳述(1)項目前期規劃 ①協助決策部門進行土地吸納階段的初步建筑規劃及密度分析。②參與項目市場定位分析。

③負責組織項目概念性規劃設計。④參與項目可行性研究。(2)設計管理

①負責組織項目概念設計工作。②負責擬制規劃設計任務書。

③負責組織規劃、設計、勘察招標及設計合同的管理。

④負責對方案、初設、施工圖、立面、環境及其他專項設計的設計進度、質量進行跟蹤檢查并督促落實。

5)責對各階段的設計圖紙進行內部審核，組織項目部進行施工圖的內部會審，參與管理部組織的施工圖設計交底。

⑥負責在施工過程中的設計配合。

⑦負責對設計單位考察、設計單位表現評估。⑧負責裝飾、裝修材料樣板、設備的選型、定樣。⑨負責對設計變更進行審核或備案。

⑩負責根據市場反饋調整設計或提出變更。11負責審核支付設計費用。

12參與基礎、主體、單位工程及綜合驗收。(3)售樓部、樣板房的設計管理 ①負責設計單位的考察及招標。

②負責售樓部設計單位及其方案的選擇評審，監控售樓部、樣板房，尤其是空間方案的實施工程和效果。

③負責設計方案、施工圖的審核審查，組織圖紙會審及設計交底。④負責施工過程中材料及施工樣板的審批。⑤負責施工過程中整體效果的把握及監控，指導監督施工單位，確保設計風格及效果得以實現。

(4)景觀工程的設計管理

①負責設計單位的考察及招標。

②負責景觀設計方案，施工圖的設計進度、成果質量的監控。③負責景觀施工圖的審核審查，參與圖紙會審及設計交底。④負責施工過程中材料及施工樣板的審批。⑤負責組織植物、特殊景觀材料（物品）、與項目整體效果有關配色設施的實施選用。⑥負責施工過程中整體效果的把握及監控，確保設計風格及效果實現。(5)二次裝修工程的設計管理

①按照施工總進度計劃參與編制二裝工程設計招標計劃。②負責二次裝飾設計單位的考察及招標。③負責二次裝飾設計進度、質量的監控。

④負責組織各階段設計圖紙審核及樣板的審批工作。

⑤負責施工階段的設計配合工作。

（6）規劃設計信息管理

①收集和處理市場和客戶（含業主）對規劃設計的需求和期望信息。②了解、跟蹤房地產發展的最新動態。③建立設計單位檔案。④建立和維護設計師網絡，積極尋找優秀設計師。⑤了解新材料、新技術、新工藝應用與引進。(7)其他

①對項目設計的質量、進度、成本控制進行監督。②參與項目發展后評估，進行設計管理專題總結。

③負責收集與處理本部門工作所涵蓋的市場和客戶（含業主）的相關信息。④建立和維護與相關單位之間的公共關系。⑤完成上級公司和公司領導交辦的其他工作。L 3.3 設計管理部的工作流程 設計管理部的工作流程見圖1-2。1.4設計管理的工作要點

為了加強公司的項目設計管理工作，提高系統能力，完善工程項目管理，真正體現設計中“事前、事中、結果”的過程管理，體現產品優化、成本優化的精神，并嚴格貫徹產品策劃意圖、取得優質高效的產品設計文件并正確指導工程施工，實現生活藝術空間創造產品基礎，設計管理部必須嚴格控制各階段的設計管理要點。1.4.1 設計管理的原則

設計管理的總體原則是：貫徹經過審批的概念性設計原創思想，完成實施方案設計、初步設計以及施工圖設計，以“二合三指”的形式進行設計過程的全程監控，貫徹落實產品策劃目標和成本目標；開展施工階段的行銷監理，確保實際最終產品滿足產品策劃、設計原創要求。1.4.2 設計管理的依據設計管理的主要依據是公司的權責規定、有關設計管理流程制度，有關成本管理流程制度及其他相關流程與制度。主要依據的法規政策是：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《建設工程勘察設計管理條例》、《建設工程勘察質量管理辦法》等。依據的公司主要制度是：《成本標準編制與使用規則》、《合同管理辦法》、《項目招標管理實施細則》以及各階段的設計任務書、設計指引等。

1.4.3 設計管理的范圍

項目開發令簽署后，有關用地自然條件、社會條件及其他工程設計基礎條件的搜集和完善、項目設計總體控制計劃的編制、概念設計、顧客敏感點清單編制、方案設計、產品標準的編制、初步設計、施工圖設計、各階段設計成果及圖紙的審查、設計變更、方案委員會管理辦法等、設計報政府審批以及工程施工過程中的行銷監理等所有具體工作都屬于設計管理的范疇。

1.4.4 設計管理的實施要點

①設計委托統一由設計管理部門負責，并明確設計要求，設計限額等相關內容，同時規定對小區總體規劃及單體方案必須根據營銷部門編制的市場定位及營銷方案并經論證通過后辦理，這主要是為了解決項目前期設計、營銷相互脫節的問題。在一些項目中，往往是等到樣板房建好甚至是大面積開售后營銷部門的意見才能反饋至設計管理部門，其中包含的規劃、戶型朝向、平面布置等意見往往無法調整，增大銷售壓力。

對單項設計因為忽略了設計要求、設計限額而造成返工、工期延長的情況非常普遍。如某項目擬建一臨時公共汽車站，初期為追求設計效果，要求屋面采用張拉膜結構，立面方案幾經反復，到最后張拉膜設計完成后初步預算費用將超過百萬，不得不放棄此方案重新調整，前后浪費的時間超過一個月，：，這屬于典型的事前控制不足，設計限額不明確的情況。

目前總體規劃、景觀方案、單體方案的重要性日益突出，為簡化工作流程，同時促進設備設計單位相互間的競爭意識，應明確采用備案制度作單位委托設計，即每年編制單項工程設計委托單價表，選擇不少于三家設計單位作為委托設計依據。②為避免造成下階段的設計質量問題或設計返工，同時需引人現代營銷觀念，明確規定本階段設計文件完成后應經設計管理部門組織包括營銷在內的相關部門領導評審通過后，方可通知設計單位開始下一階段設計任務。

③ 單體平面方案的合理與否直接影響到銷售，同時，單體平面方案的調整往往涉及結構、設備等多個設計工種，所以合理確定單體平面方案是非常重要的環節。明確規定單體平面方案必須經營銷中心、項目公司、設計管理部門會簽確認。④房地產開發報建等工作對房地產企業合理、合法利用國家政策，尋求企業效益影響增長點有重要意義，設計及設計管理工作也應緊緊圍繞這方面展開工作，故應明確各階段的設計文件需經設計管理部門審核后方可交投資開發部門辦理報批。

⑤需協調市政規劃設計與景觀設計中道路布置兩者的關系，較好的做法是景觀專業提前介入，在市政前確定景觀方案。1.4。5 設計質量管理的要點 ①設計的合理性、安全性、經濟性、設計效果和圖紙出圖質量，是設計質量管理的主要內容。設計質量以其合理性、經濟性、設計效果及其具有的商業價值衡量。

②出圖質量應保證設計深度符合要求，必須避免專業矛盾和設計錯誤，杜絕設計事故。設計圖紙出圖質量不符合要求的，設計管理部門應要求設計單位重新出圖。③設計管理部門應與設計單位建立設計過程的實時監控制度，以便雙方均能在各階段實時掌握和檢查設計進度和設計狀況。④嚴格控制施工圖階段的設計變更，設計管理部門進行設計變更時應了解現場的材料提出處理意見，并分如下程序進行處理：

a．單項變更損失五萬元以內的，由設計管理部門確認是否變更；

b。單項變更損失五至十萬之間的，由設計管理部門管線領導確定是否變更； c．單項變更損失十萬元以上的，應報公司上級領導批準后方可變更。⑤圖紙會審是工程建設程序中的重要環節，凡未經會審的圖紙不得用于施工，圖紙會審應由工程、設計管理部門主持，相關單位必須對圖紙會審工作予高度重視。

1.4.6 設計成本控制的要點成本控制是設計管理的重要組成部分，成本控制的工作要點如下。

①材料定板及設備選型原則上應在公司年度招投標中標單位中選擇。② 影響到裝修效果的材料、設計選用原則上應有營銷部門的意見。

③設計委托時，設計合同必須明確本項目設計限額及材料、設備選用要求，這是成本控制中很重要的環節，只有具備合理的設計成本控制目標，設計單位才能在相關階段的設計中圍繞成本目標進行設計方案、材料選用等工作。設計管理部門應嚴格按公司下發的混凝土和鋼筋的限額設計值作為結構限額設計標準(見表1-1和表 1-2)。設計管理部門可根據項目的具體情況對結構限額值提出修正意見，經公司領導批準后按修正值進行控制。

④設計單位在提交設計文件時，方案設計必須有工程估算；初步設計必須有工程概算；施工圖設計宜有工程預算。

⑤各階段的設計如果超出設計限額時，必須經設計管理部門及審核部審核后，報送公司領導批準后方可進行下一階段設計或實施。

⑥應加大對“新產品、新材料、新技術、新工藝”的研究，試點和推廣工作。重視“四新”的應用是投資控制的重要內容，但“四新”的應用必須遵循先試點后推廣的過程，同時應進行技術經濟分析。

⑦對公建配套用房的布置，設計單位往往重視程度不夠，甚至將一些臨街可售高價的地方安排為居委會等配套用房，所以應明確移交式低價出售的配套項目，必須布置在商業價值最低的地方，同時明確各階段設計文件完成后需經設計管理部門審核后方可交投資開發部門辦理報批。

⑧會所及大型商業用房設計，應由 商用物業管理部門組織使用單位：對使用功能布置參與規劃，由設計管理部門跟蹤完善。例如某會所已完成所有專業設計，經酒店管理公司審核后發現其功能與使用要求有較大出入，提出調整平面、增加客房等許多修改意見，整個項目的設計必須全面修改，造成工期延長大半年。

⑨ 材料、設備選用必須以“安全、合理、經濟”為原則，以“價廉物美”為標準進行選用，避免材料、設備選用不合理造成浪費損失。⑩施工圖的設計必須在滿足規范、法規的前提下，以相對最經濟的方案進行設計。

⑩所有施工圖必須進行綜合會審，減少各專業矛盾及返工損失。⑩移交或低價出售的配套項目，必須布置在商業價值最低的地方。⑩應嚴格控制設計變更，爭取不變更，盡量少變更，嚴控大變更 第2章

2.1 項目策劃階段的設計基礎資料收集 2.1.1 規劃設計外部協作條件的取證要求 ①在項目規劃和設計的各階段，設計管理部除了與設計單位密切配合外，有很多方面需要及時與項目所在地的政府主管部門或國家機關等相關部門、機構取得聯系，進行溝通、協調，并取得相關數據及有關方面的協議或批文，并作為各階段設計的依據和條件提供給設計單位，這些條件稱為規劃設計的外部協作條件。

②一般相關的部門有：發改委、國土局、建委、規劃局、工商統計局、銀行、文教、環保、衛生、水、電、電信、煤氣、熱力、市政、消防、人防、安全保衛部門等。2.1.2 項目所需的設計基礎資料

①設計管理部根據項目策劃報告編寫指引完成設計所需基礎資料的收集、整理工作。

②設計管理部根據項目策劃報告編寫指引中策劃階段規劃設計分析成果標準中的要求收集、整理并分析下列基礎資料，為策劃工作提供技術支持與依據：

a．城市總體規劃的全部成果、城市總體規劃文本、城市總體規劃的主要圖紙、總體規劃階段的各項專業規劃的文本和圖紙； b．分區規劃的全部成果；

c．控制性詳細規劃的全部成果；

d．城市總體規劃、分區規劃及控制性詳細規劃對本地段的規劃要求；

e．現狀居住人口詳細資料，包括人口密度、人口構成、平均每戶，人數籌； {．用地現狀資料V包括鄰近地區）；

g．建筑現狀資料，包括各類性質建筑質量、數量、分布、層數等； h．工程設施及管線現狀資料（包括鄰近地區）； i．工程地質、水文地質等有關資料；

j．所在城市或地區歷史文脈、地方風貌、建筑傳統形式等資料；

k．房地產及工程等經濟資料（包括房價、地價、各類基礎工程造價等）； 1.1： iooo～i： 2000實測地形圖； m．競爭樓盤資料等。

2.1.3 設計基礎資料收集的工作程序 項目設計基礎資料收集包括：項目設計基礎資料移交、項目設計基礎資料補充和項目設計基礎資料評審。

①項目設計基礎資料移交。設計管理部完成與相應責任部門的項目設計基礎資料交接，移交內容包括《宗地自然條件表》、《宗地社會條件表》（投資開發部提供）和《競爭樓蘊列表》（營銷策劃部提供）三部分，并 由交接雙方共同填寫《項目設計基礎資料移交評審表》。② 項目設計基礎資料補充。設計管理部按照《項目設計基礎資料移交評審表》完成項目設計基礎資料的調查和補充，包括《宗地自然條件表》、《宗地社會條件表》（投資開發部負責補充完善，設計管理部協助）和《競爭樓盤設計信息表》（營銷策劃部牽頭完成）。

③ 項目設計基礎資料評審。設計管理部組織投資開發部、營銷策劃部完成項目設計基礎資料評審，評審意見和結論填寫在《項目設計基礎資料移交評審表》中，并由參與評審人員共同簽字確認。

④設計管理部發出資料提供要求后相關部門未能在1個工作日內提供設計任務書輸入文件導致設計任務書時間拖延，配合部門負責人及經辦人扣 罰 100 元／次，設計管理部提供考核信息；設計管理部相關專業人員未跟催配合部門提供資料，扣罰 50 元／次，配合部門提供考核信息。

⑤ 項目設計基礎資料移交評審表見表2-1。2.1.4 宗地自然條件資料

宗地自然條件表見本書 電子文件。2.1.5 宗地社會條件資料

宗地社會條件表見本書 電子文件。2.1.6 競爭樓盤信息

“競爭樓盤”是指區域內、或其他區域內與本項目地理位置、市場定位、產品類型等方面存在相似性，可能與本項目產生競爭的樓盤。價格需按產品類型列出最高價、最低價以及均價。競爭樓盤列表中的競爭樓盤清單，需由設計管理部與營銷策劃部共同確認。競爭樓盤列表形式參考本書電子文件。競爭樓盤設計信息表見本書電子文件。2.2 項目規劃設計的可行性分析 2.2.1 項目場地地質勘察

項目場地地質勘察應根據項目策劃、概念設計不同階段的要求分階段進行。

①在新項目選擇、可行性分析階段，設計管理部應負責進行可行性研究勘察（選址勘察），目的是對地塊場地的地質穩定性和建筑適宜性做出評價，主要手段是搜集地塊有關的地質資料和建筑經驗資料、踏勘了解場地工程地質條件；當擬建場地工程地質條件復雜，已有資料不能滿足要求時，可根據具體情況進行工程地質測繪和必要的勘探工作。②在項目策劃階段應進行場地初步勘察，為確定建筑總平面布置、主要建筑物地基基礎設計方案提供巖土工程勘察資料，初步勘察應符合初步設計的要求。2.2.2 項目設計基礎資料分析

①依據各個調查表格在策劃階段進行設計基礎資料的收集，可結合項目的具體狀況增加需收集的信息條目。在完成基礎資料收集后，根據這些資料對項目的自然、市政、市場等條件做出基本的研判以作為項目策劃、設計的基本依據。

②依據宗地自然條件表的內容，分析宗地自然環境對規劃設計的影響。如：依據宗地地形圖分析建筑與產品的排布可能性；依據宗地綠化與水面的分布圖分析現狀資源的保護與利用措施等。

③依據宗地自然條件表的內容，對于有特殊地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設施等）或存在空氣污染、水質污染、噪聲污染的地塊對規劃設計的影響程度及對應的設計思路和解決辦法（該思路、辦法對應的成本估算要在《投資與收益分析》中體現）。

④依據宗地社會條件表的內容，分析區域總體規劃、道路交通狀況、周邊公共設施狀況、市政配套狀況等對規劃設計的影響。如：區域總體規劃對小區分期開發順序的影響；道路交通狀況對小區主要出入口設置與人車流線的影響；商業設施、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積確定的影響；不利因素設施的影響和解決方案；市政配套狀況對技術設計的影響等。⑤設計管理部和營銷策劃部應共同組織人員對競爭樓盤做徹底的調查，調查內容不只局限于通常的總架、單價調查，而應結合競爭樓盤的規劃設計細節和綜合品質調查進行資料收集，并全面分析。

⑥依據宗地社會條件表的內容，當地政府各類間距、日照要求，并結合公司對項目的主要指標要求（總建筑面積、產品類型組合能），并分析對建筑排布的影響。

⑦ 當不具備政府規劃設計要點，容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確定時，進行公司最理想的容積率和產品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應的容積率分析表，當容積率確認后，深化該容積率指標下的方案及完成其對應的綜合經濟技術指標表與產品分析表。

⑧ 當具備政府規劃設計要點，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列，完成規劃設計草案其對應的綜合經濟技術指標表與產品分析表（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經濟效益分析，要在項目進度總體計劃、成本控制表單中體現）；三種不同方案的比較應結合策劃階段的3個產品基礎方案進行 2.3規劃設計分析

2.3.1 規劃設計分析的要點

①技術經濟指標：結合設計分析是否能達到 公司對項目開發的基本具體量化指標要求。2規劃條件分析：分析小區如何和周邊結合的可行性，包括道路交通、周邊市政管網目的支持度等；分析容積率、密度等規劃條件對項目指標的限制。③規劃設計概念：如何體現該項目住區規劃設計導則的精神；表現項目預期的風格和設計主題。

④技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規劃設計的關系。

⑤社區可持續發展概念：對項目分期發展的設想、對營造統一的社區概念的設想、對產品差異性的考慮。

⑥規劃設計分析草案圖紙。⑦規劃設計分析總平面圖。⑧退讓紅線要求。

⑨不同功能物業的分布位置分析。⑩間距分析。10組團規模分析。

11市政條件分析圖：包括道路交通、道路、停車、水、電、暖、通信等分析圖；對于坡地、山 地等復雜地形應做全面的地形分析。12樣板區選址及構成內容分析。2.3.2 項目綜合經濟技術指標

項目綜合經濟技術指標表和容積率分析表見本書 電子文件。2.3.3 項目產品策劃分析

①規劃設計草案的主要目的是通過設計分析為項目的投資效益和經營前景提供技術上的依據。經過對項目有利因素和不利因素的研究，以及規劃設計草案中各類產品受各因素影響的情況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本管理部門，形成項目財務分析和營銷策略的基礎。

②規劃結構對產品策劃要求的戶型指標的影響因素包括規劃中單體的體塊的面寬、進深是否和戶型要求的面積、采光、通風要求相匹配。

③“有利因素、不利因素”是指對產品定價產生較大影響的因素，需針對具體情況，分析地塊及產品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景觀朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等。④ 關于各因素的可參考定義

a。應根據各個地區的氣候及日照條件制訂 B．良好建筑朝向：“南偏東15。至南偏西15。范圍內”的朝向。C．不良建筑朝向：“西偏南 45。至西偏北45。范圍內”的朝向；景觀朝向：住宅朝向地塊內、外的景觀資源。

2.4 策劃階段設計分析成果存檔及編號

項目基礎資料范例和項目規劃設計草案見本書電子文件。2.5顧客敏感點及產品標準要點管理制度

為規范公司項目定位及策劃階段的操作，需加強對“顧客敏感點和產品標準要點”這一重要節點的監控，以達到作業程序的系統性和科學性、提高產品性價比和建立完整的項目價值體系。

2.5.1 顧客敏感點的定義

顧客敏感點是能引起顧客購買興趣的產品特性，是顧客具體需求在產品中的體現，相對投人有較大的產出效益，因此設計者對顧客敏感點項目應重點考慮，綜合平衡總成本時優先保證敏感點工程項目。顧客敏感點項目受目標顧客群的需求影響，受產品檔次定位影響，同時也受項目競爭策略的影響。因此需要在每個項目策劃過程甲分階段確定嚴品的顧客敏感點。2.5.2 顧客敏感點的分類顧客敏感點分為顧客敏感項目和顧客重視項目（在項目策劃階段確定）。顧客敏感項目為必須執行項目。顧客重視項目在具體項目中可作為顧客敏感點項目備選項目。《顧客敏感點及產品標準要點清單》規定了顧客敏感點項目分類和分解項目，并給出一般的敏感點等級。

2.5.3 顧客敏感點策劃實施說明

①每個項目都應確定顧客敏感點項目，最終指導建筑設計和施工。顧客敏感點工程標隹應恰 當反映競爭策略，產品定位和目標顧客需求，同時要反映產品策劃的核心價值體系。②設計管理部在項目策劃階段確定顧客敏感點類別，其中有四項為顧客敏感點項目，六項為顧客重視項目，共十點顧客敏感點。顧客敏感點確定從《顧客敏感點及產品標準要點清單》中的中類中選定，并可根據具體項目增加新的項目，填寫《顧客敏感點及產品標準要③《顧客箣咸占聃

③《顧客敏感點及標準要點》完成稿會同《實施方案設計任務書》一起交給設計單位指導概念設計文件后的各專業后續設計工作。實施方案或初步設計完成后，應確定顧客敏感點的工藝工序以及材料標準，作為行銷監理工作指引，作為施工圖設計過程以及建造過程的工作指南。

2.5.4 顧客敏感點的確定及審核程序

①顧客敏感點和產品標準由營銷策劃部審核。②在完成項目市場定位后，設計管理部應結合項目策劃報告編制顧客敏感點清單，確定本項目的顧客敏感點項目，應完成《顧客敏感點及產品標準要點清單》中的大類和中類部分。③在項目論證會結束后，結合項目產品定位和概念設計任務書的編寫，應填寫完成小類內容。④在完成概念設計文件招標后，結合中標方案，設計管理部應組織編寫產品標準要點，作為概念設計文件修改和后續階段設計的指導原則。⑤在實施方案完成后，項目設計管理部應依此編制完整的產品標準手冊，用以指導初步及施工圖設計、各項專項設計。

2，5.5 顧客敏感點及產品標準要點清單 見本書 電子文件。

2.5.6 顧客敏感點及產品標準要點 見本書電子文件。第3章 房地產公司設計招標管理

房地產公司設計招標是指為了選擇合適的設計單位，房地產公司通過招標的方式將設計任務委托給設計單位完成，由設計單位根據國家法律法規的規定和房地產公司的設計要求進行設計，并提供設計成果，房地產公司可以選擇委托同一個設計單位進行多個階段的設計工作，也可以把不同階段的設計任務分別委托給不同的設計單位負責。但無論是哪個階段的招標管理工作，其管理的要點基本一致，具體包括：設計招標管理機構的設置與招標管理流程的制訂；設計任務書的編制與評審管理；設計單位考察與設計招標書發放管理；開標、評標與定標管理；設計合同的簽訂管理；設計單位的履約評價管理等。本章將分別對上述設計招標的各管理要點進行詳細的說明。

3.1設計招標的管理機構與管理流程 3.1.1設計招標的管理機構

(1)設計招標相關部門與崗位的職責

①公司總經理。公司總經理全面負責招標工作。其主要職責（不限于）是： a．批準招標計劃與安排； b．組建招標領導小組；

c．主持招標領導小組會議，審批確定中標單位； d．組織合同會簽；

e．簽訂合同或授權公司法人合同的簽訂。② 公司常務董事。公司常務董事是公司制度與流程執行的監督者。按照公司的規定和要求，參加評標活動，了解制度與流程執行情況進行監督。

③設計管理部負責各種設計招標工作。對產品和成本標準的實施起到監督與促進的作用。A．設計管理部經理。負責組織項目的技術管理工作，確定各種產品技術標準，組織編制產品成本標準。

B．總建筑師。其主要職責（不限于）是：i．負責編寫項目設計說明；ii參加招標文件的編寫，主要參加編寫招標文件的)有關技術條款；iii按照評委方式參加技術評標；iv．參與最后澄清工作。

C．總工程師。其主要職責（不限于）是：i．與工程管理部協商負責編寫工程施工組織總體方案介紹，擬定總工期、關鍵工期要求；U參加對投標人的資格預審；叭主要參加編寫招標文件的技術條款，特別是施工技術要求；iv.按照評委方式參加評標；V.參與最后澄清工作。④成本管理部。其主要職責（不限于）是：

a。負責組織編制工程量清單，同時審核施工圖； b．負責審核招標文件，對成本標桿進行核對；

c．負責參加編寫專用合同條款、編制有關商務文件； d．參加對投標人的資格預審，e．參與過程和最后澄清和合同談判工作。(2)設計招標領導小組的職責與人員組成 ①設計招標領導小組職責

a．批準招標文件，審查評標辦法和細則的合理性和公正性； b．審批入圍的投標人名單；

c．審定評委會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人，確定中標單位； d．決策采用團體成員各一票的方式投票表決。

②設計招標領導小組人員組成。概念設計、方案設計、初步設計與施工圖設計招標領導小組由營銷策劃部經理或設計管理部經理任組長，由 公司設計管理部（代表）、營銷策劃部經理、總經理、公司常務董事、設計管理部、項目工程管理部高級經理、合同負責人組成。規定必須為單數成員。

(3)設計評標委員會的職責與人員組成 ①設計評標委員會職責

a．根據評標細則，對標書進行認真評審，負責組織進行澄清，完成評審報告。B．向招標領導小組報告評審意見，推薦合格的中標人和中標備選人。

C．針對一些議標的項目，遵從集體決策，發揮團隊優勢的原則，特組建“評標工作小，組”代替“評標委員會”行使相關職責。②設計評標委員會人員組成 a．評委5-9人。公司主要通過第一次和第二次方案審批會對概念設計和方案設計進行癢標。B．評委名單由項目總經理批準確定。

C．評委素質要求i．技術／業務專家應當在本項目方面有3-5 年的技術管理或相關業務專業工作經驗。Ii 商務與經濟方面的專家應當在有關業務方面 2-3 年的商務與經濟專業工作經驗。

(4)設計招標工作小組的職責與人員組成設計招標工作小組由設計管理部牽 頭，主要負責招標的相關設計工作，主要工作人員，由設計管理部承擔，一般由2-3人組成。報項目招標領導小組批準（招標工作審批表會簽批準）。3.1.2 設計招標的管理流程

(1)設計招標管理流程設計招標管理流程見圖3-1。

(2)設計招標的具體步驟表3-1是設計招標的具體步驟。3.2設計任務書的編制與評審管理

房地產項目設計任務書是指房地產公司對項目設計提出的要求，是設計單位進行項目設計的主要依據。在明確了規劃設計要點之后，房地產公司設計管理部可以組織編寫設計任務書。設計任務書的編制必須根據政府規劃管理部門的規劃設計要點、營銷策劃部的定位報告來編制，針對不同的設計階段，設計任務書一般可分為概念設計任務書、方案設計任務書、初步設計任務書、施工圖設計任務書、景觀設計任務書和室內裝飾設計任務書，根據公司的實際情況，也可以將不同階段的設計任務合并在一起再編寫。在設計任務書編制完成之后，設計管理部還應組織相關部門（一般包括成本管理部、投資開發部、營銷策劃部、工程管理部等）參與設計任務書的評審，評審通過的設計任務書是進行項目設計招標的重要依據。對于房地產公司在不同階段對設計任務書編制與評審管理的具體內容，將在本書對應的章節中再進行詳細的說明。

3.3設計單位考察與設計招棕書的發放管理

房地產公司在設計招標前，應對設計單位的設計資質、設計能力、公司實力、業績與運作方式等進行考察，評價他們是否有能力提供本公司所需的產品和服務，確定合格的設計單位名單。

3.3.1 設計單 位考察的方式與工作要點

(1)設計單位考察的方式設計單位考察是對設計單位的業務范圍、業務切義及八貝凹c禽則勺寐。—艤萬）g公司考察、項目考察和作品考察。

①公司考察。公司考察是指對設計單位辦公場所的綜合考察。

② 項目考察。項目考察是指對設計單位主要參與設計的在建或建成項目的綜合考察。③作品考察。作品考察是指對記錄在公開發行或設計單位自行 印 刷的印 刷品中的，設計單位主要參與設計的在建或建成項目的綜合考察。(2)設計單位考察的工作要點 ①設計管理部的工作要點

a．負責設計單位考察并建立設計單位名錄。B．負責具體項目設計單位的選擇及評審。C．負責對設計單位進行履約評價。D．負責設計單位資料的保存和管理。② 公司總經理的工作要點

a．審批具體項目設計單位的選擇。

B．審批合作過程中設計單位不合格記錄及履約評審結論。3.3.2 設計單位信息登記與基本資料審查管理(1)設計單位信息登記與基本資料審查的工作程序

①設計管理部要求設計單位按照標準格式提供《設計單位信息登記表》及附件并審核。②《設計單位信息登記表》及附件不符合要求的，設計管理部經辦人需要求設計單位重新提供檔案資料。之后仍不符合要求的，在《設計單位信息登記表》填寫意見報設計管理部經理批準后，列入不合格設計單位名錄

③《設計單位信息登記表》及附件符合要求，但設計單位的業務范圍、業務歷史及人員配備不能滿足要求的，在《設計單位信息登記表》填寫原因報設計管理部經理批準后，列入不合格設計單位名錄。

④《設計單位信息登記表》及附件、業務范圍、業務歷史及人員配備均符合要求的，在《設計單位信息登記表》填寫意見報設計管理部經理批準后，可對其進行綜合考察。⑤設計管理部經辦人將《設計單位信息登記表》及附件交設計管理部秘書保存歸檔。(2)設計單位信息登記表(3)設計單位信息登記匯總表見本書電子文件。3.3.3 設計單位綜合考察管理

綜合考察分為公司考察、項目考察或作品考察。設計單位綜合考察的工作程序如下。①設計管理部經辦人與設計單位商議確定進行公司考察或項目考祭2一。則買際情況不具備進行公司考察或項目考察條件的，經設計管理部經理同意，可對設計單位進行作品考察。②綜合考察由設計管理部組織進行，參與人數必須在三人或三人以上，并至少包括一名設計管理部經理助理以上級人員，考察結論方可生效。③設計管理部參與綜合考察人員填寫《設計單位綜合考察記錄表》，并共同商討得出-察結論，簽字確認后報設計管理部經理審批。

④設計管理部經理審批《設計單位綜合考察記錄表》后，由設計管理部秘書根據審批結論將設計單位相應列入《不合格設計單位名單》或《合格設計單位名單》，同時將《設計單位綜合考察記錄表》保存歸檔。設計單位綜合考察記錄表、設計單位考察評分表、設計單位考察報告、合格設計單位名單、不合格設計單位名單樣式見本書電子文件。3.3.4 設計招標書發放管理

設計招標書是房地產公司向設計單位簡要說明本次設計招標項目的基本概況、設計要點、設計成果、設計時間以及本次招標的相關要求 等內容的文件，其一般會附上招標邀請函，告知并邀請設計單位 前來競標。方案設計招標書范本見苯書疊子妄弄；—供讀者參考借鑒。3.4開標、評標＼定標與設計合同的簽訂管理 3.4.1 開標管理

房地產公司應當按招標文件中規定的時間收取投標文件，并在截標后組織召開開標會議，邀請投標設計單位的法定代表參加。開標的組織管理流程一般如下。①開標會議應在招標文件規定的時間、地點舉行，除投標人法定代表人或持有其代理委托書的代理人、本公司招標代表以及公正方有關人員外，其他人員或評標成員一律不得參加開標會議。

② 由本公司招標代表主持開標會議，向到會的投標人當眾宣布評標辦法、定標原則（評標委員會的組成人員、評標時間及地點應對投標人保密），當眾啟封并檢驗投標文件及補充函件，宣布檢驗結果。③開標結果宣布后，所有與投標人有關的人員退場，在建設行政主管部門經辦人員的監督下，由招標人對有效投標文件進行登記、編碼，重新密封投標信函。

④任何人不得向評標委員后泄漏有關投標人及投標文件登記、編碼情況。3.4。2 評標管理 在開標之后，一般由評標委員會組織召開評標會，并按照公司制定的評標標準和評標方法對設計單位提交的投標文件進行綜合的評價，擇優確定中標方案。(1)評標的工作程序

①評標工作由評標委員會負責，②評標委員會由5-9人組成。由設計管理部經理、項目工程管理部高級經理、總工程師、總建筑師、工程管理部代表、設計管理部負責人、營銷管理部、專業工程師、總造價師、財務部經理、預算員和外部顧問等組成。規定人數一般為五人以上單數，其中技術方面專家不得少于三分之二。

③在中標結果確定前，評標委員會成員的名單應當保密。④選舉評標委員會主任。

⑤評標委員會宣布有效投標文件，并解釋廢標原因。⑥評委傳閱各投標文件，聽取投標文件介紹。⑦評標委員按照招標文件及評標辦法確定的標準，審閱投標人的標書并進行評審和比較，各評委寫出書面評標報告并簽字。

⑧評標委員會根據各評委書 面評標報告，最終寫出書 面評標報告并推薦2-3家合格的中標候選人，由招標領導小組選定。

⑨建筑工程設計的評標工作應本著公平、公正的原則，從適用、經濟、美觀、先進的角度，進行綜合評議，擇優評定優選方案。

⑩評標組織評選出優選方案后，由招標人按照招標文件規定的定標原則自主確定中標方案，公布中標人。

11在建筑工程設計評標過程中，若評標組織確認投標文件出現下列情況之一的，作無效投標文件處理，不得繼續參加評標。

A．違反規劃弳制條件或設計要點原則的。

B．有編制技術錯誤或編制深度明顯不足的。若評標組織確認所有投標文件均不符合招標文件要求，則應按本實施細貝Q重新組織招標。(2)投標文件的評價標準 ①設計質量要求 a．市場調查充分。

B．市場定位及方案設計等合理。C．資料準確。

D．各階段費用估算準確。②設計能力匹配。要求根據本項目市場定位，設計單位的設計能力要符合確定的設計導向要求，有類似工程實例及良好的服務記錄。

③設計資質要求。要求根據本項目設計難度，設計單位的資質水平要滿足公司及政府標準。④設計周期要求。要求根據本項目的工程進度，設計單位的設計時間要滿足設計進度計劃。⑤經濟性指標要求。要求根據本項目的成本匡算，設計單位的設計收費及成果造價控制要滿足成本目標。

(3)招標文件的評價方法評標一般可以采用初步評審和詳細評審的方法。①初步評審與符合性檢查 a．規定對投標文件首先應當在初步評審階段進行符合性檢查。

B．僅懷人經過初步澄清，全部滿足如下主要商務條件(表3-2)的，為符合性檢查合格。②詳細評審。采用性價比評標法（評分／評標總價），即按照性價比的高低排序，性價比高的排前，低的排后。原則上規定技術評審的權重80%-60%，商務評審的權重20%-40%。各個具體項目可以參照表3-3的內容和招標的技術條件（或用戶需求書）編制具體的評標辦法，由領導小組審定。

(4)投標文件評分表方案設計投標文件評分表、規劃設計詳細評分表樣式見本書電子文件。(5)投標文件經濟技術指標對比表見本書電子文件。(6)投標文件評價意見匯總表見本書電子文件。3.4.3 定標管理

(1)定標的工作程序在確定中標單位之后，房地產公司應向中標單位發送中標通知書，向未中標單位發送未中標通知書（感謝函），其具體的工作程序如下。

①確定中標單位后，評標委員會于15天內發出中標通知書，同時抄送未中標單位。

②中標單位具備承接該項工程設計的，原則上繼續承擔下階段設計，工程設計合同應，在中標通知書發出30天內簽訂，計取費標準雙方協商確定。③中標單位若不進行下階段設計，應負責將中標方案的設計構思、意圖完整地傳達給承接單位，并提供完整、準確的方案設計文件和數據資料。

④對于未中標的投標單位應給予合理的補償費，補償費一般不應低于投標的成本費。(2)中標通知書參考范本

(3)未中標通知書見本書電子文件。見本書電子文件。3.4.4 設計合同的簽訂管理 在確定了中標的設計單位之后，房地產公司便可以與該中標單位簽訂合同。根據設計單位所負責設計階段的不同，設計合同一般可以分為概念設計合同、方案設計合同、初步設計合同、施工圖設計合同、景觀設計合同和室內裝飾設計合同等，分別適用于房地產公司將不同階段的設計任務委托給設計單位時使用。對于不同階段設計合同簽訂管理的具體內容，將在本書對應的章節中再進行詳細說明。

3.5設計單 位的履約評價管理在設計合同履約完畢后，房地產公司設計管理部需對設計單位的履約行為進行評價。對于評價結果優良的設計單位，在以后的設計招標中可以優先選用，對于不合格的設計單位，則給予淘汰處理，不再使用。

①項目負責人與參與項目設計人員 共同商討得出評價結論，評價結論填寫在《合作記錄表》內，簽字確認后上報審批。② 履約評價結論審批

a．評價結論無不合格記錄的，由設計管理部經理審批。

B．評價結論有不合格記錄的，由設計管理部經理審核，并報公司總經理審批。

③設計管理部秘書將《合作記錄表》保存歸檔，同時根據審批結論調整設計單位名單。(2)設計單位履約評價的主要內容對設計單位的履約情況進行評價的主要內容如下。①合同的制訂與履行。包括合同條款的合理性，能否配合公司進度計劃而有所傾斜，②圖紙質量。包括不同②圖紙質量。包估小岡設計階段圖紙的數量、圖紙內容的全面性、圖紙表達深度、圖紙表達的規范性等。

③ 收費標準。包括收費標準與同行的差異、付款方式的可操作性等。

④設計服務。包括與甲方的配合、與其他設計單位的配合、招投標的配合、施工交底、施工現場配合、中間驗收及竣工驗收配合等。

⑤成本控制。包括建筑設計方案（含總體與單體）、結構設計方案、給排水設計方案、電氣設計方案、空調設計方案等是否有利于降低建設成本。⑥設計進度。包括合同約定進度完成情況。

⑦設計負責人。包括項目負責建筑師、主要工種負責設計師的專業水平、服務態度、協調能力等方面。

⑧設計創新。包括規劃設計方案在理念上的超前性，規劃設計手法上的創新，新材料、新設備、新技術的選用等方面。

(3)設計單位履約評價的評價設計單位履約評價表見本書 電子文件。(4)設計單位履約評估表見本書電子文件。(5)設計單位合作記錄表見本書電子文(6)不合格設計單位記錄見本書電子文件。第4章I房地產公司概念設計管理

概念設計是承接產品策劃的設計階段，是指房地產公司在拿地后提出產品的設計原則和構思，包括總平面設計、交通路線組織、綠化景觀組織等。為規范概念設計流程，明確概念設計階段劃分原則、部門職責、工作方法；確保與設計單位溝通充分、及時和準確；為公司領導層及時提供充分、準確的信息和方案；為整個設計階段的順利進行做好準備。房地產公司設計管理部應做好概念設計階段的管理工作，具體包括：概念設計管理部門職責與管理流程的制訂、房地產公司對設計單位概念設計文件編制深度的管理、概念設計階段的溝通交流管理、概念設計文件的內部評審等。本章將對上述各項概念設計管理工作進行詳細的說明。4.1概念設計管鯽喲部門職責與管理流程 4.1.1 概念設計管理的部門職責

概念設計管理涉及的公司部門包括設計管理部、投資開發部、營銷策劃部、成本管理部等，其具體的部門職責如表4-1所列。4.1.2 概念設計的管理流程

(1)概念設計管理流程概念設計管理流程見圖4-1。(2)概念設計管理的具體步驟見表4-2。4.2房地產公司對設計單 位概念設計文件編制深度的管理在概念設計階段，為了使設計單位完成的概念設計文件能符合國家規定和公司的要求，公司設計管理部需要對設計單位編制的概念設計文件所需達到的深度要求進行說明，具體包括：對設計單位概念設計文件編制的基本要求、內容編排與裝訂的要求、對應于概念設計文件（一般包括設計說明說、設計圖紙、設計總體控制計劃等）各組成部分做出的具體要求等。4.2.1 對設計單位概念設計文件編制的基本要求

①概念設計文件可以根據需要結合當地政府報批所需的修建性詳規設計，以修建性詳，規深度為參照依據。

②設計內容在體現產品定位和概念設計任務書的基礎上，應圍繞修建性詳規、場地分析和住宅單體選型的要求進行，表現手法可根據報批或者項目具體需要靈活確定。

③在概念設計階段，設計管理部必須同步編制成本控制 表單，設計完成后應對設計如何體現設計任務書的要求及產品定位的說明做綜合書面評估，并構成完整的概念設計文件供公司審批。

④概念設計文件的深度要在通過公司審批后據以進行實施方案設計。⑤概念設計文件包括設計單位以及設計管理部提供的：

a．設計單位提供的概念設計文件應以構思分析草圖、場地分析草圖、住宅單體風格以及戶型選型示意圖和總平面設計構思圖紙為主，輔以對整體概念構思的簡要設計說明； b．設計管理部編制的設計基礎資料、成本控制表單和項目設計總體控制計劃。⑥概念設計文件以說明如何實現甲方策劃意圖和設計的整體構思為主，結合政府報批要求及公司內部要求可以采用靈活的表現手法，為充分展示設計意圖、特征和創新之處，可以有分析圖草圖、總平面及單體建筑圖、透視圖，還可根據項目需要增加模型、電腦動畫、幻燈片等。

4.2.2 對設計單位概念設計文件內容編排與裝訂的要求(1)概念設計文件的內容與編排

(2)概念設計應包含以下兩大組成部分，分別由設計單位和設計管理部提供。

(3)①設計單位或個人應該提供概念設計文件構思說明書、設計圖紙、透視圖三部分，編排順序如下。

A．封面。寫明方案名稱、設計單位、設計年月。

B．扉頁。注明方案編制單位的行政和技術負責人、設計總負責人、概念設計文件設計人，并經上述人員簽署或授權蓋章；以上人員需加注專業技術職稱，本部分必要時需附透視圖或者模型照片。

C。概念設計文件目錄。

D．概念設計構思說明。由總說明和各專業構思說明組成；具體要求可參照國家修建性詳細規劃的設計說明格式，并應考慮增加結合項目實際情況的設計內容說明。

E．主要技術經濟指標。主要指總建筑面積容積率、各分類建筑面積、各類住宅每戶單元建筑面積等；設計單位應該完成項目、產品段設計分析成果標準及概念設計任務書中的各類統計表格。同時，設計管理部負責人應該負責審核上述數據的真實性。

F．設計圖紙。主要由規劃總平面圖以及道路、豎向、管線、綠化景觀、土方平衡等總圖類圖紙，以及建筑專業圖紙組成。

②設計管理部則應提供設計總體控制計劃、成本控制表單以及設計如何體現產品定位 A．成本控制 表單。由設計管理部根據概念設計文件編制。

B．設計如何體現產品定位的分析說明。由設計管理部根據策劃報告評價概念設計文件是如何滿足產品定位要求以及需要改進的地方。C．顧客敏感點清單。

D．項目設計總體控制計劃。對項目設計的總體分類以及進度安排，和其他部門的進度協調計劃，具體形式參照公司提供的《項目設計總體控制計劃模板》；根據項目的實際情況，可以對表單中的內容進行增減。

E．如設計合同以及設計任務書中有特別的約定，其設計文件的編制，應按照招標的規定和要求執行。

(2)概念設計文件的裝訂要求概念設計文件主要是公司內部使用，應根據公司規定或者設計任務書的約定制作，以下為主要編制原則。

①一般項目應按設計說明書、主要技術經濟指標、設計圖紙、成本控制表單、設計如何體現產品定位的分析說明，分為四部分。復雜項目每部分可以獨立分冊裝訂。

②設計圖紙規格應盡量統一，以便裝訂整齊方便翻閱，為方便審查和公司存檔，可增加A3規格的縮印本。

③設計說明書、顧客敏感點清單、成本控制表單宜采用A3規格。4.2.3 對設計單位概念設計文件編制深度的具體要求(1)概念設計圖紙的深度要求 ①總平面圖（總圖）。示意性表達建筑排布與路網考慮，為核實經濟技術指標的依據。②功能分區與產品分布圖。明確住宅和公建分區；排布適宜地塊檔次與形態的產品。

③交通分析圖。應體現人行與車行流線，明確人車關系；體現主要出入口的位置；對用地已有道路進行功能定位；核實停車方式與數量要求的可行性；體現公交場站與班車停放的位置安排；根據道路設計寬度，示意性表達路網分級。

④分期開發示意圖。考慮分期地塊價值、交通可行性、公建配套分布、景艦釁鸞i址椒商施工難易度、物業管理的可行性；各分期地塊應有相對獨立的市政配套設施；各分期地塊應有經濟技術指標數據的統計；應體現首期售樓處的選址。⑤組團基本單元分析圖。應體現組團、庭院或鄰里單元大體的戶型配置、朝向、間距、轉角、人口的關系。

⑥ 配套分析圖。考慮公建配套設施設置位置、規模、占地。應根據現有市政配套情況及政府規劃要點要求考慮是否設置各類技術配套設施（煤氣調壓站、變電站、垃圾中轉站、水泵房、采暖用房、物業管理用房、空調機房、通風機房、污水處理設備），如需設置，考慮大體的位置安排。

⑦ 景觀分析圖。表達景觀分析設計概念，綠化、水系、廣場之間的關系；分析地塊內、外有價值的景觀資源，表達對現狀景觀的利用方式。

⑧ 景觀視線分析圖。若地塊內、外存在可利用景觀資源，如山景、海景、湖景等，則應從視角、視線高度等方面，分析用地內各住宅的觀景情況。

⑨ 住宅單體平面圖。高層住宅項目應提供單體意向平面圖，體現戶型配置、朝向、核心筒數量要求，低、多層項目若無優秀創意，可不提供單體意向平面圖，但應表達單體進深與開間尺寸。

⑩日照分析圖。體現用地內每個區域在冬至日（大寒日）的日照時數。坡度與坡向分析圖。當用地內有坡地時，以不同色塊表示用地內不同坡度／坡向的用地分布；坡度應以109《為單位分級，坡向應分為東、西、南、北四向。12地形改造土方平衡圖。根據坡度與高程進行土地的利用分析。(2)項目設計總體控制計劃的編制要求

項目設計總體控制計劃是概念設計文件的組成部分，是對項目設計階段的劃分、進度安排以及和其他相關部門的進度協調計劃的說明，其具體內容見本書電子文件。4.3概念設計任務書的編制與評審管理(1)概念設計任務書編制與評審的工作程序 ①設計管理部在項目定位及產品策劃階段，即 根據產品策劃報告，著手準備收集基礎資料，并結合拓展階段規劃設計草案進行概念設計任務書的編制工作，在產品策劃報告初步審批確定、項目運營整體策略、分期建議等初步研討后，完善修訂概念設計任務書，并視情況組織會簽（必要時組織評審會），營銷策劃部、投資開發部、成本管理部、設計分管領導參與評審，總經理審批確認。

②設計管理部在計劃時間內組織設計任務書評審會，各部門的評審重點如下。

A．設計管理部：基本設計資料正確性，規劃設計原則，項目經濟技術指標要求，設計b．成本管理部：設定項目成本控制建議。

B．成本管理部：設定項目成本控制建議。

C．投資開發部：提供并檢查政府相關部門對項目的設計要求。

D．營銷策劃部：提供并檢查項目產品定位要求，產品類型及面積、比例建議，提供項目商業定位及商業設計相關要求。

③設計管理部負責根據各部門評審意見在2個工作日內完成對《概念設計任務書》的修改調整，報分管領導審核，總經理確認，并將各部門意見落實情況抄送參與評審各郡門。可根據部門內任務分配情況追究專業設計人員責任，扣罰 100 元。可根據部門內任務分配情況追究專業設計人員責任，扣罰100 元。

⑤對各部門意見，設計管理部無反對理由且未落實到位，扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理可根據部門內任務分配情況追究專業設計人員責任，扣罰100 元。

(2)概念設計任務書參考范本概念設計任務書是房地產公司對設計單位在項目概念設計階段的設計提出的要求，是設技術指標，設計內容、設計要求和設計成果等內容。概念設計任務書范本見本書電子文件。技術指標、設計內容、設計要求和設計成果等內容。概念設計任務書范本見本書 電子文件。

4.4概念設計階段的溝通交流管理

房地產公司設計管理部在向設計單位提供概念設計任務書及設計基礎資料時，應在設計前進行溝通；在進入概念設計階段后，應定期聯絡設計單位，了解設計進度，并形成記錄。(1)概念設計階段溝通交流管理的主要內容

①在設計過程中，設計管理部應加強和設計人員的溝通和聯絡，密切跟蹤設計過程，避免方案設計方向的偏離，同時進一步解釋業主委托意見。② 當設計人員有新穎的創意時，不要立即否定，可以采用整合方式共同研討方案的實施性。③對影響產品定位、成本的重大技術問題，設計管理部負責組織相關部門、人員進行專題價值工程分析，確定最優的技術方案。

④同時，設計管理部應與相關政府主管部門保持適當的溝通、協調關系，及時將設計基礎條件的任何改變通知設計單位并研究確定應對策略。(2)概念設計業務聯系單見本書電子文(3)概念設計交流信息見本書電子文

4.5概念設計文件的內部評審管理在設計單位完成概念設計文件之后，房地產公司設計管理部應組織外部專家和公司成本管理部、投資開發部、營銷策劃部等相關部門參與概念設計文件的評審工作，并要求設計單位根據評審意見做出修改。(1)概念設計文件內部評審的工作程序

①外部專家評審：設計管理部可組織外部專家對概念設計文件進行評審，提交設計評審表。②成本管理部對概念設計文件進行項目成本估算指標，財務部按照項目成本估算指標完成對項目投資收益及經濟評價估算。

③ 公司評審：設計管理部組織召開公司內部評審會，營銷策劃部、成本管理部、投資開發部參與評審，主要目的是對產品策劃報告相關內容進行驗證，評審后填寫設計評審表形成評審決議。

④設計管理部根據設計評審表，要求設計單位進行概念設計方案調整，設計管理部礦部審核調整后的概念設計成果提交設計分管領導審核、總經理審批。

⑤評審會討論確定的問題／建議，設計管理部需跟進設計單位進行落實，并在10天內完成設計方案的調整，超過10天，每天扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理有權對責任設計人員做100 元／天的扣罰。⑥評審會討論確定的問題／建議，未在調整后的設計方案中落實，設計管理部未提出異議且得到總經理批準，未落實一條扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理有權對責任設計人員做100 元每條的扣罰。

⑦成本管理部對項目成本估算修正，財務部對項目投資收益經濟評價修正。⑧概念設計審批定稿后，由設計管理部組織方案設計。(2)概念設計文件各部門的評審要點

①設計管理部：檢查設計成果的完整性，設計圖紙內容及深度是否滿足要求，是否足國家規范，重點檢查概念設計文件的規劃布局與交通流通流線、景觀構架是否滿足任務書要求，評價概念的可發展性；各階段設計評審要點中列明需要避免的錯誤在審核過的圖紙上出現。②成本管理部：檢查概念設計文件是否突破項目成本控制建議，并根據最終確定的概念設計文件編制項目分項成本測算。

③投資開發部：檢查概念成果是否滿足政府相關部門對項目的設計要求。

④營銷策劃部：檢查設計成果是否滿足項目產品定位要求，產品類型及面積、比例建議，總體布局是否滿足項目商業定位及商業設計相關要求；檢查總體布局中是否存在客戶投訴的隱患，從使用者和管理者的角度對概念設計成果進行評審。(3)概念設計文件比較量化評分表見本書電子文件。見本書電子文件。

第5章，房地產公司方案設計管理

方案設計是承接概念設計的設計階段，是指設計單位依據方案設計任務書、概念設計文件等資料進行項目的設計。房地產公司進行方案設計管理的目的在于規范方案設計流程，明確方案設計階段劃分原則、部門職責、工作方法；確保與設計單位溝通得充分、及時和準確，為公司領導層及時提供充分、準確的信息和方案，為投資開發部報建、成本管理部測算成本及時提供所需圖紙；為施工圖設計做好準備。為了達到這些目的，房地產公司需要做好方案設計管理部門職責與管理流程的制訂、房地產公司對設計單位方案設計文件編制深度的管理、方案設計過程的溝通交流管理、方案設計文件的評審管理以及方案設計文件的報批報建管理等工作。本章分別對上述的各項方案設計管理工作進行詳細的說明。5.1方案設計管理的部門職責與管理流程 5.1.1 方案設計管理的部門職責

方案設計涉及的各部門包括設計管理部、營銷策劃部、成本管理部以及投資開發部其具體的工作職責如表5-1所列。5.1.2 方案設計的管理流程(1)方案設計管理流程

方案設計一般可分為規劃方案設計和建筑方案設計兩個階段，這兩個階段的管理流程分別見圖5-1和圖5-2。

(2)方案設計管理的具體步驟

A．規劃方案設計階段管理步驟見表5-2。B．建筑方案設計階段管理步驟見表5-3。

5.2房地產公司對設計單 位方案設計文件編制深度的管理

為了使設計單位完成的方案設計文件能符合國家規定和公司的要求，在設計單位進行方案設計之前，房地產公司設計管理部需要對設計單位編制的方案設計文件所需達到的深度要求進行說明，具體包括：對設計單位方案設計文件編制的基本要求、內容編排與裝訂要求、對應于方案設計文件（一般包括設計說明書、設計圖紙、投資估算、透視圖等）各組成部分做出的具體要求等。

5.2.1 對設計單位方案設計文件編制的基本要求 ①方案設計的目的是在概念設計文件的基礎上，按政府報批需要以及公司內部設計管理、工程成本管理的需要，把概念設計文件的主要構思及獨創性深化設計。方案設計的編制應滿足建筑工程設計招標、向主管部門（主要是規劃管理部門）送審，以及按公司流程編制成本控制表單的要求。方案設計深度要在通過政府相關部門和公司方案委員會審批后據以編制產品標準以及進行初步設計，簡單的單體工程經公司設計管理部批準后可據以進行施工圖設計；簡單的小區工程經公司設計管理部批準后可據以進行住宅單體施工圖設計以及公建、場地、區內管網市政初步設計。

②方案設計文件應以總平面設計圖、所有類型單體建筑（不同拼接方式也被視同為不同單體類型）設計圖紙和外部空間及環境設計圖紙為主，輔以各專業的必要的方案圖以及設計說明、設計單位提供的投資估算、設計管理部匯總編制的成本控制表單。

③ 鑒于不同地區對方案階段的報批要求不同，可結合政府規劃部門的審批要求，在方案設計階段中期增加一次出圖過程以滿足地區修建性詳細規劃或者方案設計以及內部審圖和成本估算的要求，并對出圖內容列出清單，統稱為報批方案或者內審方案。設計管理部在編制項目設計總體控制計劃應界定報批方案的設計深度和出圖要求，并就設計分工、時間節點等體現在其中。④設計文件結合政府報批要求及公司內部要求可以采用不同的表現手法，為充分展示設計意圖、特征和創新之處，可以有分析圖、總平面及單體建筑圖、透視圖，還可根據項目需要增加模型、電腦動畫、幻燈片等。

5.2.2 對設計單 位方案設計文件內容編排與裝訂的要求(1)方案設計文件的內容與編排

方案設計文件包含以下兩大組成部分，分別由設計單位和設計管理部提供。①設計單位應該提供設計說明書、設計圖紙、投資估算（側重工程量計算）、透視圖四部分。前三部分的編排順序如下。

A．封面：寫明方案名稱、編制單位、編制年月。

B。扉頁：注明方案編制單位的行政和技術負責人、設計總負責人、方案設計人，并經上述人員簽署或授權蓋章；以上人員需加注專業技術職稱，本部分必要時需附透視圖或者模型照片。

C．方案設計文件目錄。

D．設計說明書：由總說明和各專業設計說明組成。E．投資估算：包括編制說明、投資估算及三材估用量。

F．設計圖紙：主要由規劃總平面設計圖、建筑專業圖紙以及道路、豎向、管線、綠化景觀、土方平衡等分析圖組成。

②設計管理部應提供成本控制表單和產品標準清單

A．成本控制表單：公司規定的格式由設計管理部根據方案設計編制。

B．產品標準：依據顧客敏感點清單，由設計管理部根據方案設計對項目的各專業的設計標準、主要建筑用材性能、構造做法、施工工藝和等級、園林景觀建設等級等編寫；是用以指導下階段初步設計或施工圖設計的主要技術標準。

C．住宅戶型分類統計表：格式參照方案設計成果標準中相關條款。

D．如設計合同以及設計任務書中有特別的約定，其方案設計文件的編制，應按照招標的規定和要求執行。

(2)方案設計文件的裝訂要求

方案設計文件應依照設計任務書的約定制作，以下做法僅供參考。

①一般項目宜按設計說明書、投資估算、設計圖紙、成本控制表單／產品標準清單分為四部分。復雜項目每部分可以獨立分冊裝訂。

②設計圖紙規格應盡量統一，以便裝訂整齊方便翻閱，為方便審查和公司存檔，可增加A3規格的縮印本。

③設計說明書、產品標準清單、成本控

5.2.3 對設計單位方案設計說明書編制深度的具體要求制表單宜采用A3規格。設計說明書是設計文件的重要組成部分，由總說明及各專業的設計說明組成，其具體的編制深度要求如下。

(1)總說明的深度要求

①列出與工程設計有關的依據性文件的名稱和文號，如選址及環境評價報告、地形圖、項目的可行性研究報告、政府有關主管部門對立項報告的批文、設計任務書或協議書等。②列出與本工程方案設計有關的國家與當地的法規、規范、法令及規劃管理部門的規劃設計要求。

③列出本工程有關設計依據，如建設、規劃、市政、交通、環保、消防、健康住宅等主管部門的批文、協議書、項目可行性報告、設計任務書等。

④設計基礎資料，如氣象、地形地貌、水文地質、地震、區域位置、地質初步勘察等。⑤簡述建設方和政府有關主管部門對項目設計的要求，如對總平面布置、建筑立面造型等。當城市規劃對建筑高度有限制時，應說明建筑、構筑物的控制高度（包括最高和最低高度限值）。

⑥委托設計的內容和范圍，包括功能項目和設備設施的配套情況。

⑦列出工程概況，如總建筑面積，總投資、容納人數等和設計標準（包括工程等級，結構的設計使用年限、耐火等級、裝修標準等）。

⑧列出主要技術經濟指標，如總用地面積、總建筑面積及各分項建筑面積（還要分別列出地上部分和地下部分建筑面積）、建筑基底總面積、綠地總面積、容積率、建筑密度，綠地率、停車泊位數（分室內、外和地上、地下），以及主要建筑或核心建筑的層數、層高和總高度等項指標。當工程項目（如城市居住區規劃）另有相應的設計規范或標準時，技術經濟指標還應按其規定執行。

(2)總平面設計說明的深度要求

①概述場地現狀特點和周邊環境情況，詳盡闡述總體方案的構思意圖和布局特點，以及在豎向設計、交通組織、景觀綠化、環境保護、市政管網布置、土方平衡等方面采取的具措施。② 關于一次規劃、分期建設，以及原有建筑和古樹名木保留、利用、改造（改建）方面的總體設想。

③首層建筑平面和周邊的關系。

④列出規劃主管部門的規劃設計要求、技術經濟指標表，包括總用地面積、建筑用地面積；總建筑面積（地上部分建筑面積、地下部分建筑面積）；建筑占地面積、建筑容積率覆蓋率；各主要建筑物的名稱、層數、高度；道路廣場鋪砌面積；綠化面積；集中綠化面積；綠化率；場地初平土方工程量等。⑤應提供建筑總圖說明，主要解釋建筑人行出入口層平面關系，注明建筑人行出人口層平面（通常為底層）、室外臺階、架空層及與道路的高差關系，以及物業管理圍墻、、崗亭，大門的位置。(3)建筑設計說明的深度要求

①設計依據（計劃任務書、立項批文、可行性報告批文、紅線圖或土地使用批準文件、城市規劃人防部門對建筑設計提出的設計要求、設計任務書、可作為為設計依據的其他有關文件）是否充分。

②方案設計所依據的技術準則，如建筑類別、防火等級、抗震設防烈度、人防等級的確定、建筑及裝修標準、業主提出的其他自有的設計標準或標準圖。

③建筑的平面和豎向構成，包括建筑群體和單體的空間處理、立面造型和環境營造、環境分析（如日照、通風、采光）等。

④建筑的功能布局和各種出入口、垂直交通運輸設施（包括樓梯、電梯、自動扶梯）的布置；電梯、自動扶梯的選型、數量及功能劃分。

⑤建筑內部交通組織、防火設計和安全疏散設計。⑥ 關于無障礙、節能和智能化設計方面的簡要說明。

⑦在建筑聲學、熱工、建筑 防護、電磁波屏蔽以及人防 地下室等方面有特殊要求時，⑧列出住宅技。

⑧列出住宅技術經濟指標及參數，如住宅中的套型、套型比、戶室比、每層與每戶建筑面積和使用面積。

(4)結構設計說明的深度要求 ①設計依據

a．本工程結構設計所采用的主要法規和標準。

B．建設方提出的符合有關法規、標準與結構有關的特別書面要求。

C．主要闡述建筑物所在地與結構專業設計有關的自然條件，包括風荷載、雪荷載、地震基本情況及有條件時概述工程地質簡況等。②結構設計說明主要闡述的內容

a．建筑結構的安全等級、設計使用年限和建筑抗震設防類別。B．上部結構選型概述和新結構、新技術的應用情況。c．采用的主要結構材料及特殊材料。E．地下室的結構做法.F．地下室的結構做法及防水等級，當有人防地下室時說明人防抗力等級。③需要特別說明的其他問題

a．簡要說明相鄰建筑物的影響關系。B．需要特別表達的其他事項。(5)給排水設計說明的深度要求 ①方案設計階段，給水排水專業設計文件主要為設計說明書以及相關的系統總圖和必要其他圖紙。

②設計依據：簡述本工程所列批準文件和依據資料中與本專業有關的內容及其他專業提供的有關資料，工程用地四周市政管網駁接情況。③給水設計

a．水源情況簡述（包括自備水源及市政給水管網）。B．用水量及耗熱量估算：總用水量（最高日、最大時），熱水設計小時耗熱量，消防水量。C．給水系統：簡述系統供水方式；水箱、水池容量、位 置、泵房位 置、供水方式及分區。D。消防系統：簡述消防系統種類，供水方式。e．熱水系統：簡述熱源，供應范圍及供應方式。f中水系統：簡述設計依據，處理方法。

G．循環冷卻水、重復用水及采取的其他節水節能措施。h．飲用凈水系統：簡述設計依據，處理方法等。I．景觀用水水源及等級。

J．主要設施、設備的安置位置以及技術標準說明。④排水設計

a．排水體制，污、廢水及雨水的排放出路。

B．估算污、廢水排水量，雨水量及重現期參數等。C．排水系統說明及綜合利用。D．污、廢水的處理方法。E．景觀用水的排放方式.F．主要設施、設備的安置位置以及技術標準。G．衛生潔具等涉及建筑標準的設備器材的選用。H．需要說明的其他問題。(6)電氣設計說明的深度要求

①實施方案設計階段，電氣專業設計文件主要為設計說明書以及相關的系統圖。②設計范圍：本工程擬設置的電氣系統。③變、配電系統

a．確定負荷級別：1、2、3級負荷的主要內容。B．負荷估算：照明、動力（水泵、電梯、鍋爐等）、空調、景觀循環水系統等。C．電源：根據負荷性質和負荷量，要求外供電源的回路數、容量、電壓等級。D．變、配電所：位置、臺數、容量與形式。

④應急電源系統：根據用電負荷等級及供電 電源狀況，確定是否設置備用電源和應急電源形式，自備發電機的容量及臺數。⑤室外景觀用電負荷、回路等說明。

⑥ 防雷等級、防雷措施、接地設置及方式。⑦ 弱 電

a．方案設計階段，弱 電專業設計文件主要為設計說明書。B．確定通信種類，估算通信數量、電話通訊及通信線路網絡。C．電纜電視系統、衛星接收天線系統規模、前端及網絡模式。D．閉路應用電視功能及系統組成。E．有線廣播及擴聲的功能及系統組成。F．電腦網絡及軟硬件系統。

G．小區自動化管理的服務功能及網絡結構。H．安全報警功能及系統。I．安保設施及功能要求。J．其他需要說明的問題。

k．主要設施、設備的安置位置以及技術標準說明。(7)采暖通風與空氣調節設計說明的深度要求

①方案設計階段，采暖通風與空氣調節專業設計文件主要為設計說明書。②采暖通風與空氣調節的設計方案要點。

③采暖、空氣調節的室內設計參數及設計標準。④冷、熱負荷的估算數據。⑤采暖熱源的選擇及其參數。

⑥ 空氣調節的冷源、熱源選擇及其參數。

⑦采暖、空氣調節的系統形式、簡述控制方式及節能措施。⑧通風系統簡述。

⑨ 防煙、排煙系統及環保簡述。

⑩實施方案設計新技術采用情況，節能環保措施和需要說明的其他問題。⑩主要設施、設備的安置位置以及技術標準說明。(8)熱能動力設計說明的深度要求

①方案設計階段，熱能動力專業設計文件主要為設計說明書。②供熱

a．熱源及燃料概況。B．供熱帚估笆 c．供熱量估算。

D．鍋爐房、熱交換站面積、位置、層高要求。E．熱力管道布置方式及鋪設原則。F．水源、水質、水壓要求。

G．節能、環保、消防及安全措施。③供燃氣 a．燃氣氣源。C．燃氣計算流量-d．消防安全措施。E．市政燃氣系統的駁接位置和方式。A．動力站房內容、性a．動力站房內容、性質。B．設備系統主要技術參數。D．節能、環保、消防及寄令措觴d．節能、環保、消防及安全措施。5.2.4 對設計單位方案設計圖紙繪制深度的具體要求

方案設計圖紙主要由總平面設計圖紙、建筑及結構設計圖紙、道路、豎向、管線、綠化景觀、土方平衡等分析圖組成，其具體的編制深度要求如下。(1)總平面設計圖紙的深度要求 總平面設計圖紙必須包括以下內容，如因實際狀況而無法提供所有的設計內容，必須對 ①標明規劃地段在城市的位置以及和周圍地區的關系。

②規劃地段現狀圖：比例尺1: 500～1： 1000，標明自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地和建筑的范圍、性質、層數、質量等。

③場地的范圍（用地和建筑物各角點的坐標或定位尺寸、道路紅線）。④場地內及四鄰環境的反映（四鄰原有及規劃的城市道路和建筑物，場地內需保留的建筑物、古樹名木、歷叉又化遦仔、現有地形與標高、水體、不良地質情況等）。

⑤規劃總平面圖：比例尺l： 500～1： 1000，圖上應標明規劃建筑、小品、綠地、道路、廣場、停車場、河湖水系的布置和定位，并表示出主要建筑物與用地界線（或道路紅線、建筑紅線）及相鄰建筑物之間的距離；條件許可的應表明各主要建筑物的對角點坐標以及相鄰建筑之間的間距。

⑥ 附帶首層平面布置圖的建筑圖：比例尺1： 500～1： 1000，圖上應表達清楚規劃建筑首層和主要車行及人行道路，景觀院落系統的關系；繪制建筑人行出入口層平面關系，注明建筑人行出入口層平面（通常為底層）、室外臺階、架空層及與道路的高差關系，以及物業管理圍墻、崗亭、大門的位置。

⑦ 道路交通和豎向規劃圖：比例尺1： 500～1： 1000，圖上應標明各級道路（包括住宅宅前小路）的紅線位置、橫斷面、轉彎半徑、道路中心交叉點坐標和標高，停車場用地界限，道路的縱坡和地面水排出方向，擋土墻位置和墻頂標高，排水明溝和溝底標高，每幢建筑物的室外地坪規劃標高等。⑧場地出入口車流、人流的交通組織分析，并應說明按規定計算的停車泊位數和實際布置的停車泊位數。

⑨擬建主要建筑物的名稱、出入口位置、層數與設計標高，以及主要道路、廣場的控制標高。⑩指北針或風玫瑰圖、比例。戶型分布圖：低、多層及高層居住區用住宅標準層拼接圖表明戶型分布狀況，并標明住宅（戶型、樓棟、組團）編號；高層居住區還可用剖 面圖表明戶型分布狀況。12 公共服務設施布置分析圖：表明公共服務設施的主要功能及分布情況。景觀結構分析圖：表達景觀軸線與重要節點，集中綠地、組團綠地、步行景觀的設計，標明各塊綠地面積。

14總體工作模型：應較真實地反映地形地勢及周邊環境；建筑高度、形體及建筑群體相互關系；應反映建筑立面及屋頂形式，宜反映項目整體色彩關系；真實地反映道路、停車場。15對周圍建筑的日照影響做詳細說明

16繪制冬至日照 陰影圖或大寒日照陰影圖。

17典型組團或典型建筑組合底層平面圖：注明戶型編號；需完整表達建筑底層平面、室外臺階、私家小院圍墻、底層架空層及其與道路的高差關系；表明組團內景觀布置示意及兒童活動場地的位置；若底層有商業，表明商業業態、運貨流線及出人口位置。典型組團或典型住宅單元組合的剖面圖：組團內部院落的立面在相關剖面圖中表示。19 典型組團或典型住宅單元組合模型：應較真實地反映地形地勢及組團或住宅單元組習邊環境、建筑高度、形體及住宅單元相互關系；應反映連筑立面上陽臺、空調板、D’j窗等構配件的形式、色彩。

20外部空間組合、景觀及綠地布置分析圖：應表達清楚主要外部空間節點、主要戶外或半室內的景觀節點、主要戶外活動設施分布；如有有水 景的，應表達清楚水 面的分布位置等。21交通分析（人流及車流的組織、停車場的布置及停車泊位數量等）。22分期建設分析圖。其他有必要的設計圖紙。(2)建筑及結構設計圖紙的深度要求

本項圖紙主要包括所有類型單體建筑設計和相應的結構特征分析圖，其中住宅建筑單體應做到戶型平面確定成熟，立面輪廓成型；在項目中不同形態的單體都需繪制單獨的設計圖紙，同時應有以下內容。

①建筑平面圖應表示的內容

a。底層平面的總尺寸、開間、進深尺寸或柱網尺寸。B．標準層平面的總尺寸、開間、進深尺寸或柱網尺寸。C．各非標準層的總尺寸、開間、進深尺寸或柱網尺寸。

D．屋面尺寸；屋面主要構筑物尺寸；坡面屋頂還需標注清楚屋脊線、坡向等。E．各主要使用房間的名稱。

F．每個住宅戶型的放大單元平面圖，比例尺1： 50;放大單 元平面圖需標明冢縣、潔具、廚房設備室內布置。

G．結構受力體系中的柱網、承重墻、剪力墻位置。H．各樓層地面標高、屋面標高。I．要反映各種出人口及水平和垂直交通的關系；室內停車庫還要畫出停車 位和行 車線路。J．底層平面圖應標明剖切線位置和編號，并應標示指北針。K．圖紙名稱、比例或比例尺。②建筑立面圖應表示的內容

a．體現建筑造型的特點，每種典型建筑應繪制正立面、背立面和所有的側立面；立面需標明主要建筑外裝用材的意向及主要構件的形式。

B．各主要部位和最高點的標高或主體建筑的總高度；屋頂的形式和屋檐、屋脊線的標高。C．當與相鄰建筑（或原有建筑）有直接關系時，應繪制相鄰或原有建筑的局部立面圖。D．圖紙名稱、比例或比例尺。③建筑剖面圖應表示的內容

a．剖面應剖在高度和層數不同、空間關系比較復雜的主體建筑的縱向及橫向相應部位；每棟典型建筑需做兩個剖面，其中一個應剖樓梯，另外一個應剖到主要使用空間。

B．標明各層標高及室外地面標高，室外地面至建筑檐口（女兒墻）或屋脊線的總高度。C．若遇有高度控制時，還應標明最高點的標高。

D．建筑層數多、功能關系復雜時，還要注明層次及各層的主要功能關系。E．剖面編號、比例或比例尺。

④結構設計圖。在方案設計階段，為說明單體建筑設計構思的特點，應繪制結構剪土墻、柱網平面圖、反映結構特征的典型結構平面布置圖；高層結構尚應繪制基礎（樁基）平面布置圖。

⑤ 戶外工程方案圖。比例尺1： 500～1： 1000，圖上應標明各類市政公用設施和管線的平面位置、間距、管徑尺寸、埋設深度、埋設方式以及有關設施和構筑物位置；和市政道路、管線的駁接位置；根據需要各項市政工程規劃設計可分別出圖，圖紙深度按各個專業的a，土石方工程方格分析圖；土方和石方府分別計算。

B．給水、排水：除管網方案外還需標明設備用房位置。C．供電、埋設方式：除管網方案外還需標明設備用房位置。D．燃氣：除管網方案外還需標明設備用房位置。E．弱 電：除管網方案外還需標明設備用房位置。F．生活垃圾中轉用房。G．人防設施方案圖。⑥熱能動力設計圖紙。當項目所在地為城市區域供熱或區域煤氣調壓站時，設計單位在方案設計階段必須進行本項設計，并需提供以下設計成果。A．主要設備平面布置圖及主要設備表。B．工藝系統圖。

C．工藝管網平面布置圖。

D．依照本階段設計成果標準完成相應的技術經濟指標統計、面積及產品分類交叉統計。⑦ 根據設計任務書的約定需提供的各種分析圖和表達規劃議計圖模型或馬瞰圖，以及相應的說明材料。

(3)方案設計圖紙目錄表見本書電子文件。

5.2.5 對設計單位投資估算文件編制深度的具體要求

投資估算文件作為方案設計文件的組成部分，其編制的深度要求具體如下。①方案設計階段，投資估算文件包括估算的編制說明、投資估算表及三大材料表積一覽表列于建筑設計說明中）。

②投資估算編制說明應包括的內容 a．編制依據：

b．編制范圍（包括和不包括的工程項目和費用）。C．主要技術經濟指標。D．其他必要說明的問題。

③投資估算表。投資估算表應以一個單項工程為單體，由土建、給排水、暖通、空調污水處理、照明電力、變配電、動力、弱 電、電梯等單位工程的投資估算和土方、道路、圍墻大門、室外管線、環境景觀等室外工程的投資估算兩大部分內容組成。

④主要材料耗用表。根據類似工程三大材料耗用量，并結合本工程方案特點，分析估算出三大耗材用量。設計單位投資估算和成本控制表單的關系。設計單位的投資估算需參考國家和當地有關建筑工程概、預算文件，并著重提供相對準確、詳盡的工程量相關的估算。業主的成本控制表單應著重提供建筑工程的費用價格標桿，以及除工程成本以外的其他，其他成本項目的估算，并在考慮預備費和預計銷售收入后，匯總成建設項目的成本控制表單。5.3方案設計任務書的編制與方案設計合同的簽訂管理

房地產項目方案設計階段一般可以細分為規劃方案設計階段和建筑方案設計階段，對應于這兩個階段的設計任務，設計管理部需要分別編制規劃方案設計任務書和建筑方案設計任務書。而對于一些比較簡單的房地產項目，則只需要直接編制方案設計任務書。

(1)規劃方案設計任務書編制與評審的工作程序①設計管理部根據設計資料編寫規劃方案設計任務書、設計管理工作計劃，并落實確定規劃指標，規劃指標應包含以下內容：土地面積；建筑容積率；建筑密度；；綠化率；建筑控制高度；退界條件；設計限額指標；設計成果要求；完成時間。

②設計管理部組織相關部門和人員參與規劃方案設計任務書評審。營銷策劃部、成本管理部、投資開發部、物業公司、分管領導參與評審。各部門參與方案設計任務書的評審重點如下。A．設計管理部：設計依據資料的正確性及完整性，規劃設計與單體設計要求，項目經濟技術指標要求，設計成果內容及深度要求，各階段設計進度安排。B．成本管理部：設定項目方案設計成本控制建議。

C．投資開發部：提供并檢查政府相關部門對項目方案設計的要求。

D．營銷策劃部：提供并檢查項目嚴品足位要求，產品類型及面積、比例要求，規劃設計風格建議，提供項目商業定位相關要求。

E．物業公司：在方案設計要求中明確應避免的客戶投訴問題，設定物業管理模式，提供會所及物管用房的設計要求。

③設計管理部負責整理評審紀要，并填報《設計任務書會簽表》(見表5-4)，設計管理部、營銷策劃部、投資開發部、成本管理部、物業公司以及分管領導參與會簽，總經理審批后執行。設計管理部負責將評審意見落實到最終版的設計任務書中。

④設計管理部2個工作日內未完成修改，扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理—：上rF．曰內禾完成修改，扣罰設計管理部經理50 ⑤對各部門意見，設計管理部無反對理由且未落實到 位，扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理可根據部門內任務分配情況追究專業設計人員責任，扣罰100 元。(2)建筑方案設計任務書編制與評審的工作程序

①設計管理部根據設計資料編寫建筑方案設計任務書。

②設計管理部組織相關部門和人員進行建筑方案設計任務書評審。設計管理部、成本管理部、營銷策劃部、投資開發部、物業公司、分管領導參與評審。各部門參與建筑方案設計任務書的評審重點如下。

A．設計管理部：設計依據資料的正確性及完整性，規劃設計與單體設計要求，項目經濟技術指標要求，設計成果內容及深度要求，各階段設計進度安排。B．成本管理部：設定項目方案設計成本控制建議。

C．投資開發部：提供并檢查政府相關部門對項目方案設計的要求。

D．營銷策劃部：提供并檢查項目產品定位要求，產品類型及面積、比例要求，規劃及單體設計風格建議，提供項目商業定位及商業單體設計相關要求。

E。物業公司：在方案設計要求中明確應避免的客戶投訴問題，設定物業管理模式，提供會所及物管用房的設計要求。

③設計管理部負責整理評審紀要，并填報《設計任務書會簽表》，設計管理部、成本管理部、營銷策劃部、投資開發部、物業公司以及分管領導參與會簽，總經理審批后執行。設計管理部負責將評審意見落實最終版的設計任務書中。

④設計管理部2個工作日內未完成修改，扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理可根據部門內任務分配情況追究專業設計人員責任，扣罰 100 元。

⑤對各部門意見，設計管理部無反對理由且未落實到位，扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理可根據部門內任務分配情況追究專業設計人員責任，扣罰 100 元。(3)方案設計任務書參考范本

方案設計任務書是房地產公司對設計單位在項目方案設計階段的設計提出的要求，是設計單位進行方案設計的主要依據。在編制方案設計任務書／規劃（建筑）方案設計任務書時，一般要包括項目概況、項目定位、技術經濟指標、設計要求、設計成果與設計進度等內容。方案設計任務書、規劃方案設計任務書、建筑方案設計任務書的范本見本書電子文件，供讀者借鑒參考。

在確定方案設計的中標苗竹十 F：在確定方案設計的中標單位之后，房地產公司應當與該設計單位簽訂方案設計合同。在擬訂方案設計合同時，一般要明確設計單位所需提交的設計成果、設計周期、設計費用、雙方應負的責任及違約責任等事項。方案設計合同范本見本書電子文件。

5.4方案設計階段的溝通交流管理 在概念設計文件確定之后，房地產公司設計管理部與設計單位就應圍繞概念設計文件進行方案設計前的溝通；進入方案設計階段之后，設計管理部應定期了解設計單位設計的設計進度，及時處理設計單位的反饋意見并進行記錄，以保證按計劃和設計要求深化完善方案設計文件。

(1)方案設計階段的溝通計劃(2)方案設計業務聯系單 見本書 電子文件。(3)方案設計交流信息記錄表 本書電子文件。

5.5方案設計文件的內部評審管理在設計單位完成方案設計文件之后，設計管理部應組織成本管理部、投資開發部、營銷策劃部等部門以及物管公司對方案設計成果進行評審，設計單位根據評審意見進行修改后送至設計管理部復核，并經公司各相關部門會簽確認以后才可報政府部門審批。

(1)方案設計文件內部評審的工作程序 ①規劃方案設計文件內部評審的工作程序

A．設計管理部組織外部專家和內部評審會對設計單位提交的設計成果進行評審并提出改進意見。

B．設計管理部、營銷策劃部、成本管理部、投資開發部、物業公司以及分管領導、總經理參加評審并形成決議。

C．由設計管理部整理總結，形成規劃方案設計評審紀要，并填報設計評審表，相關人員會簽，d．設計管理部負責整理并向設計單位提交修改意見，設計單位根據評審意見對規劃方案進行調整完善。設計管理部經理負責評審決議在設計方案中的落實。

E．設計方案調整，超過規定時間，每天扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理有權對責任設計人員做100 元／天的扣罰。

F．評審會討論確定的問題／建議，未在調整后的設計方案中落實，設計管理部未提出男議且得到總經理批準，未落實一條扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理有權對責任設計人員做 100 元／條的處扣罰。

G．設計管理部對設計單位修改調整后規劃方案設計進行審核簽收。設計管理部、營銷策劃部、成本管理部、投資開發部以及分管領導進行會簽，總經理審核后定稿。②建筑方案設計文件內部評審的工作程序 A．外部專家評審

1。設計管理部根據公司建筑方案設計確認成果要求準備資料：經濟指標文件、圖紙文件和單體工作模型。兒設計管理部組織召開建筑方案設計文件專家評審會，形成方案評審意見。B，公司內部評審i．設計管理部組織成本管理部、營銷策劃部、投資開發部、物業公司、分管領導、總經理、參加建筑方案設計文件評審，由總經理審批后確認。．設計管理部負責整理并向設計單位提交評審意見，設計單位根據評審意見對建筑方案設計文件進行調整完善。設計管理部負責評審決議在設計方案中的落實。叭設計單位完成建筑方案設計文件的調整完善并提交設計成果，由設計管理部簽收。Iv.設計方案調整，超過10天，每天扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理有權對責任設計人員 做100 元／天的處扣罰。V.評審會討論確定的問題／建議，未在調整后的設計方案中落實，設計管理部未提出異議且得到總經理批準，未落實一條扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理有權對責任設計人員做 100 元每條的處扣罰。Vi-設計管理部對設計單位修改調整后規劃方案設計進行審核定稿。設計管理部、成本管理部、營銷策劃部、投資開發部以及分管領導會簽，總經理審批后定稿。(2)方案設計文件各部門的評審要點 ①規劃方案設計文件各部門的評審要點

A．設計管理部：各專業設計人員進行檢查，落實是否滿足國家的政策、規范、是否滿足公司的要求。重點檢查規劃方案設計文件是否滿足任務書要求，示范區劃分是否合理。需要時，結構專業設計人員對設計方案進行結構試算比選，以評審結構合理性；由于設計專業人員個人原因，各階段設計評審要點中列明需要避免的錯誤在審核過的圖紙上出現，遺漏一點扣罰 50 元，視情況嚴重程度可追扣罰50一

500 元。B．成本管理部：檢查規劃方案設計文件各分項是否突破項目成本測算要求，并根據調整完善后的方案編制項目分項成本匡算。

C.投資開發部：檢查方案設計成果是否滿足政府相關部門要求并達到報建深度（設計管理部協助）。

D．營銷策劃部：檢查規劃及單體設計是否滿足項目產品定位要求，產品類型及面積、比例要求，設計風格建議，銷售示范區劃分合理性。

e．物業公司：檢查規劃方案設計中是否存在客戶投訴的隱患，檢查規劃方案設計是否滿足物業管理模式要求，會所及物管用房的設計要求。②建筑方案設計文件各部門的評審要點

A．設計管理部：各專業設計人員進行檢查，落實是否滿足國家的政策、規范、是否滿足公司的要求。重點檢查建筑方案設計文件是否滿足任務書要求，示范區劃分是否合理。需要時，結構專業設計人員對設計方案進行結構試算比選，以評審結構合理性；由于設計專業人員個人原因，各階段設計評審要點中列明需要避免的錯誤在審核過的圖紙上出現，遺漏一點扣罰 50 元，視情況嚴重程度可追扣罰50一

500 元。

B．成本管理部：檢查建筑方案設計文件各分項是否突破項目成本匡算要求，并根據調整完善后的方案編制項目分項成本概算。

C．投資開發部：檢查方案設計成果是否滿足政府相關部門要求并達到報建深度（設計管理部協助）。

D．營銷策劃部：檢查建筑方案設計是否滿足項目產品定位要求，產品類型及面積、比例要求，設計風格建議，銷售示范區劃分合理性，檢查規劃及單體設計是否滿足項目商業位及商業單體設計相關要求。

E．物業公司：檢查建筑方案設計是否存在客戶投訴的隱患，檢查建筑方案設計是否滿足物業管理模式要求，會所及物管用房的設計要求。(3)方案設計文件內部評審的內容

①總體方案設計文件的審核。總體方案審核主要在初步設計時進行，重點審核設計依據、設計規模、設備方案選擇、功能工藝、項目組成以及總平面布局、配套設施、占地 面積、協作條件、環境保護、防災抗災、建設期限、投資概算等的可靠性、合理性、經濟性、先進性和協調性，是否滿足質量目標和水平。一般包括以下主要內容。

A．設計規模和設計范圍。包括工程設計的規模項目的組成，分期建設的情況，承擔設計的范圍和分工等。對非生產性部分建設項目，可用設計容量表示，如商業網點、鋪位、面積，學校規模，多少戶 數的住宅區等。

B．總建筑面積。包括全部建筑面積和各類面積（使用面積、輔助面積等）。如主要建筑物、公共輔助設施，會所、供配電、水房等設施的面積和其他主要建筑技術指標的說明。C．工藝及技術水平。項目采用的新工藝、新技術，主要工藝設備的選擇等。

D．建筑造型。指建筑平面、立面形式以及三維造型（總體鳥瞰圖）是否與外部環境相協調，建筑高度是否符合規定，建筑外觀的藝術效果等。②建筑方案設計文件的審核

A．平面布置：主要房間平面尺寸及布置，戶型及單元組合，人流、物 流交通組織等。平面布置也要結合結構的布置滿足適用、安全、經濟的要求。

B．空間布置：主要房間空間尺寸、室內外標高、建筑層數及層高；各專業要求的層高、空間尺寸以及管線占用的空間尺寸。C。室內裝飾：各主要房間的裝飾方案、裝飾材料的選擇與結構設計的荷載的關系。

D．門窗、幕墻布置：門窗幕墻的大小布置、材料、構造是否符合規范、經濟、美觀、安全、可靠等要求。E．建筑物理方面i．采光、環境：建筑物應滿足充分利用自然條件，減少人工能源的消耗，減少對環境剛影響等。采光方式，是否達到規定的采光標準，燈具的選擇及布置，遮陽措施的利用太陽能情況等。

F熱環境：隔熱、保溫的方式，是否達到規定的標準，設備及材料的選擇等。肌聲環境：室內隔聲方式，是否達到規定標準，材料的選擇及構造措施等。／．通風：通風方式，是否達到規范的要求，建筑布置及構造措施等。V．防水：防水做法，是否滿足規范的要求，構造措施等。Vi.消防：消防方式，是否符合規范和消防部門的規定，材料的選擇及布置等。、⑥：人防是否符合規范，滿足人防部門的要求 面積、設計的等級、材料、技術措施等。⑦環境工程：是否達到園林綠化規劃和環保部門的要求、面積及所采取的技術措施等。(4)方案設計文件內部評審的標準 ①圖紙深度要求：圖紙深度是否滿足設計任務書和國家有關勘察設計階段圖紙深度要求，是否滿足規劃報建要求。

②國家有關規范要求：是否滿足國家有關設計規范要求，包括城市規劃、消防、環保、供電、電信、市政、燃氣等方面規范以及當地歸口部門的指示性文件。

③成本控制要求：工程概算是否在規定范圍以內，必要時請設計單位修改設計總概算。④業主要求：方案設計是否滿足設計任務書要求，概念設計中的弱項是否修改，業主有關策劃概念和主題，品牌要求等業主委托項目是否在方案中實現。(5)方案設計文件內部評審表

規劃方案設計文件內部評審表和建筑方案設計文件內部評審表樣式見本書電子文件。(6)方案設計文件內部評審問題記錄表(7)方案設計文件評定表 見本書電子文件。

(8)方案設計文件會簽單 見本書電子文件。

(9)方案設計評委會成員名單 見本書 電子文件。

5.6方案設計文件的報批報建管理

方案設計文件在經公司設計管理部、營銷策劃部、投資開發部等部門會簽確認之后，應將其交由投資開發部報市規劃、消防、環保等部門審批，審批通過后，由設計管理部填寫《階段設計文件確認表》進行確認，并開始組織設計單位進行初步設計或施工圖設計。(1)方案設計文件報批報建涉及的部門人員

①相關聯的內部部門或人員：總經理、設計管理部經理、工程管理部經理、項目經理、策劃總監、營銷策劃部經理、項目總建筑師、項目總工程師。

②相關聯的外部單位或人員：設計單 位、市規劃、消防、人防、環保、綠化、城建、交警等部門。

(2)方案設計文件報批報建的工作程序 ①規劃方案設計文件報批報建程序

A.設計管理部將審批后的規劃方案設計資料提交投資開發部進行報批。B．投資開發部按計劃時間完成規劃方案設計文件的報批。C．投資開發部按時向設計管理部提交規劃方案設計批復文件，設計管理部根據批復情況進行建筑方案設計工作。

D．由設計管理部負責規劃方案設計與建筑方案設計程序的流轉和工作協調。②建筑方案設計文件報批報建程序

A．投資開發部負責將建筑方案設計文件向政府部門報建，通過后向設計管理部提交報建批文，進行初步設計。

B．由于設計專業人員個人原因，未配合投資開發部辦理前期相關手續，見具體情況對及相關人員處以100 元／次的扣罰款。

C．由設計管理部負責將方案設計與初步設計的流轉和工作協調。(3)方案設計文件報批報建的準備工作 ①報批報建前應完成的事項

A．方案設計單位的設計資質和注冊建筑師要得到 當地建委資格審查。B．向市規劃（或報審）部門問明：方案設計文件圖種、圖幅、、數量等要求，需不需單獨向消防、人防、市政、水、電等主管部門報審。C．問明報建所需的圖紙和模型。

D．方案設計文件除建筑設計方案外，還應完成結構專業設計說明，給排水、電氣、通信、空調專業以及消防設計說明，形成完整的方案設計文件。②報批報建前應準備的文件

A．-般采用A3復印蓋章文本，但有的城市要求以蘭圖蓋章為準，份數應符合要求。B．當地用地部門、規劃部門要求的其他文件(4)方案設計文件報批報建的注意事項

在方案設計文件報批報建的過程中，公司相關部門和人員需要注意以下事項。①方案設計文件應達到國家規定的深度要求，設計總說明與圖紙資料齊全，要有總體與建筑效果圖。

②一般城市要求具有兩個以上報建方案，但文本制作中要對業主選中的方案有傾向性的優化。

③方案報建人需要具備既懂專業又善于公關的人充 當，最好不要經常換人。

④ 項目設計管理部作為報建技術負責人，應努力推進報建工作，及時溝通報建中出現的問題，及時與公司總經理、項目經理、設計單位聯絡，尋求通過報建的技術措施。⑤有審查修改意見時，盡量在下階段設計中改正和完善，爭取一次報審通過。(5)階段設計文件確認表 見本書 電子文件

第6章▲I房地產公司初步設計管理

初步設計是介于方案設計和施工圖設計之間，承前啟后的設計階段，是方案設計的延伸與擴展，也是施工圖設計的依據和綱領。初步設計同時也是公司工程成本控制和施工招標準備的重要環節之一。有些房地產項目，譬如別墅、低層建筑、多層住宅或中小型建筑等，如果政府主管部門不要求進行初步設計報建，則可采用兩階段設計，即可不進行初步設計，而將方案設計深化后直接進入施工圖設計。對于需要進行初步設計的房地產項目來說，房地產公司需要做好該階段的管理工作，具體包括：初步設計管理流程的制訂、房地產公司對設計單位初步設計文件編制深度的管理、初步設計與施工圖設計任務書的編制與合同的簽訂管理、初步設計過程的溝通交流管理、初步設計文件的內部評審管理以及初步設計文件的報批報建管理。本章將對上述初步設計的各項管理工作進行詳細的說明。6.1初步設計的管理流程(1)初步設計管理流程

初步設計涉及的相關部門包括設計管理部、投資開發部、項目部以及設計單位等，；，其具體的管理流程如圖6-1所示。(2)初步設計管理的具體步驟

6.2房地產公司對設計單 位初步設計文件編制深度的管理

為了使設計單位完成的初步設計文件能符合國家規定和公司的要求，房地產公司設計管理部需要對設計單位編制的初步設計文件所需達到的深度要求進行說明，具體包括：對設計單位初步設計文件編制的基本要求、內容編排與裝訂的要求、對應于初步設計文件（一般包括設計說明書、各專業的設計圖紙、概算書等）各組成部分做出的具體要求等。6.2.1對設計單位初步設計文件編制的基本要求

①除簡單的工程經公司批準后可以直接進行施工圖設計之外，其他工程必須經過獨立的初步設計階段；在通過政府相關部門、公司相關部門審批后，設計管理部應據初步設計成果編制顧客敏感點清單和成本控制表單。

②初步設計應根據項目所在地管理向相關的政府部門（諸如：建設、規劃、環保、消防、市政、公用、供電、人防、節能、園林等部門）；具體所需報批環節，應由設計管理部在初步設計開始前，了解清楚并形成書面文件，并結合設計任務書和本文要求和設計單位共同確定初步設計深度計劃。

③初步設計文件的深度必須滿足以下要求： A．應符合已審定的方案設計； b．能據以確定土地征用范圍；

c．應提供工程設計概算，并在此基礎上形成成本控制表單； d．能據以進行施工圖設計； e．能據以進行施工招標準備;f．能據以進行主要材料和設備的集中采購招標準備。6.2。2 對設計單位初步設計文件內容編排與裝訂的要求

初步設計文件的編制應注重設計整體的邏輯性和圖文的綱要性；初步設計文件通過各專業綱要性的設計說明和圖紙表達，輔以工程概算書和由設計管理部編制的顧客敏感點清單和成本控制表單。

(1)初步設計文件的內容與編排 由于主要設備及材料，多在相關專業的設計說明或圖紙內交代；三材估算也多在工程概算和成本控制表單內列出。因此，初步設計文件的內容主要由設計說明書、工程概算書、成本控制表單和設計圖紙四部分構成。

①設計單位應該提供設計說明書、設計圖紙、投資概算（側重工程量計算）三部分。編排順序如下。

A．封面：寫明工程名稱、設計號、編制單位、設計證書號、編制年月。

B．扉頁：可為數頁，注明方案編制單位的行政和技術負責人、設計總負責人、各專業的工種負責人和審定人，以上人員需加注專業技術職稱；同時可根據合同規定排放透視圖或者模型照片。

C．初步設計文件目錄。

D．設計說明書：由設計總說明、各專業說明、專篇設計說明組成。E．工程概算書。

F．設計圖紙：除各專業的常規圖紙外，尚包括必要的設備系統設計圖、主要設備及材料表、各類功能分析圖等。

②設計管理部則應提供成本控制表單成本控制表單和產品標準清單

a．成本控制表單：按公司規定的格式，由設計管理部根據初步設計編制

B．顧客敏感點清單：由設計管理部根據初步設計對項目的各專業的設計標準、主要建筑用材性能和等級、園林景觀建設等級等編寫，用以指導施工圖設計和施工行銷監理。③如設計合同以及設計任務書中有特別的約定，其初步設計文件的編制，應按照招標的規定和要求執行。

(2)初步設計文件的裝訂要求 初步設計階段設計圖紙的幅面規格與圖紙編排順序應遵循《房屋建筑制圖統一標準》(GB 50001-2010)的規定。

①按設計說明書、工程概算書、設計圖紙、成本控制表單／顧客敏感點清單分為四部分。復雜項目每部分之內可酌情分冊裝訂。

②設計圖紙規格應盡量統一，以便裝訂整齊方便翻閱，為方便審查和公司存檔，可增加A3規格的縮印本。

③設計說明書、成本控制表單／顧客敏感點清單宜采用A3規格。6.2.3 對設計單位設計總說明編制深度的具體要求(1)工程設計的主要依據

①設計中貫徹國家政策、法規。

②政府有關主管部門批準的批文、可行性研究報告、立項 書、方案文件等的文號或名稱。③工程所在地區的氣象、地理條件、建設場地的工程地質條件。④ 公用設施和交通運輸條件。

⑤規劃、用地、環保、衛生、綠化、消防、人防、抗震等要求和依據資料。⑥建設單位提供的有關使用要求或生產工藝等資料。(2)工程建設的規模和設計范圍 ①工程的設計規模及項目組成。

②分期建設（應說明近期、遠期的工程）的情況。③承擔的設計范圍與分工。(3)設計指導思想和設計特點

①采用新技術、新材料、新設備和新結構的情況。

②環境保護、防火安全、交通組織、用地分配、節能、安保、人防設置以及抗震設防等主要設計原則。

③ 根據使用功能要求，對總體布局和選用標準的綜合敘述。(4)總指標

①總用地面積、總建筑面積等指標。② 其他相關技術經濟指標。

(5)提請在設計審批時需解決或確定的主要問題

①有關城市規劃、紅線、拆遷和水、電、蒸汽、燃料等能源供應的協作問題。②總建筑面積、總概算（投資）存在的問題。③設計選用標準方面的問題。

④主要設計基礎資料和施工條件落實情況等影響設計進度和設計文件批復時間的因素。注：總說明中已敘述的內容，在各專業說明中可不再重復。6.2.4對設計單位總平面設計文件編制深度的具體要求

在初步設計階段，總平面專業的設計文件應包括設計說明書、設計圖紙、根據合同約定的鳥瞰圖或模型。

(1)設計說明書的深度要求 ①設計依據及基礎資料

A．摘述方案設計依據資料及批示中與本專業有關的主要內容。

B。有關主管部門對本工程批示的規劃許可技術條件（道路紅線、建筑紅線或用地界線、建筑物控制高度、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位數等），以及對總平面布局、周圍環境、空間處理、交通組織、環境保護、文物保護、分期建設等方面的特殊要求。C．本工程地形圖所采用的坐標、高程系統。D．凡設計總說明中已闡述的內容可從略。②場地概述

A．說明場地所在地的名稱及在城市中的位置（簡述周圍自然與人文環境、道路、市政基礎設施與公共服務設施配套和供應情況，以及四鄰原有和規劃的重要建筑物與構筑物）。B．概述場地地形地貌（如山丘，水域的位置、流向、水深，最高最低標高、總坡向、最大坡度和一般坡度等）。

C．描述場地內原有建筑物、構筑物，以及保留（包括名木、古跡等）、拆除的情況。

D．摘述與總平面設計有關的自然因素，如地震、濕陷性或脹縮性士、地裂縫、巖溶、滑坡與其他地質災害。③總平面布置

A．說明如何因地制宜，根據地形、地質、日照、通風、防火、衛生、交通以及環境保護等要求布置建筑物、構筑物，使其滿足使用功能、城市規劃要求以及技術經濟合理性。B．說明功能分區原則、遠近期結合的意圖、發展用地的考慮。C．說明室外空間的組織及其與四周環境的關系。D．說明環境景觀設計和綠地布置等。④豎向設計

A．說明豎向設計的依據（如城市道路和管道的標高、她形、排水、洪水位、土方平衡等情況）。

B。說明豎向布置方式（平被式或臺階式），地表雨水的排除方式（明溝或暗管）等；如采用明溝系統，還應闡述其排放地點的地形與高程等情況。C．根據需要注明初平土方工程量。⑤交通組織

A．說明人流和車流的組織，出入口、停車場（庫）的布置及停車數量的確定。B。消防車道及高層建筑消防撲救場地的布置。

C．說明道路的主要設計技術條件（如主干道和次干道的路面寬度、路面類型、最大及最小縱坡等）。

⑥主要技術經濟指標表。民用建筑王要技術經濟指標表見表6-2。⑦提請在設計審批時解決或確定的主要問題。特別是涉及總平面設計中的指標和標準方面有待解決的問題，應闡述其情況及建議處理辦法。(2)設計圖紙的深度要求

①區域位置圖（根據需要繪制）。②總平面圖

a．保留的地形和地物。

B．測量坐標網、坐標值，場地范圍的測量坐標（或定位尺寸），道路紅線、建筑紅線或用地界線。

C．場地四鄰原有及規劃道路的位置（主要坐標或定位尺寸），主要建筑物及構筑物的位置、名稱、層數、建筑間距

D．建筑物、構筑物的位置（人防工程、地下車庫、油庫、貯水池等隱蔽工程用虛線表示），其中主要建筑物、構筑物應標注坐標（或定位尺寸）、名稱（或編號）、層數。E．道路、廣場的主要坐標（或定位尺寸），停車場及停車位、消防車道及高層建筑消撲救場地的布置，必要時加繪交通流線示意。F．綠化、景觀及休閑設施的布置示意。G．指北針或風玫瑰圖

h．主要技術經濟指標表，該表也可列于設計說明內。

I．說明欄內注寫：尺寸單位、比例、地形圖的測繪單位、日期，坐標及高程系統名（如為場地建筑坐標網時，應說明其與測量坐標網的換算關系），補充圖例及其他必要的說明等。③豎向布置圖

A．場地范圍的測量坐標值（或注尺寸）。

B．場地四鄰的道路、地面、水面，及其關鍵性標高。C．保留的地形、地物。

D．建筑物、構筑物的名稱（或編號）、主要建筑物和構筑物的室內外設計標高。

E．主要道路、廣場的起點、變坡點、轉折點和終點的設計標高，以及場地的控制性標高。{，用箭頭或等高線表示地面坡向，并表示出護坡、擋土墻、排水溝等。G．指北針。

H．注明尺寸單位、比例、補充圖例。

I．本圖可視工程的具體情況與總平面圖合并。

J．根據需要利用豎向布置圖繪制土方圖及計算初平土方工程量。6.2.5 對設計單位建筑設計文件編制深度的具體要求

在初步設計階段，建筑專業設計文件應包括設計說明書和設計圖紙。(1)設計說明書的深度要求 ①設計依據及設計要求

A．摘述設計任務書和其他依據資料中與建筑本專業有關的主要內容。

B．表述建筑類別和耐火等級，抗震設防烈度，人防等級，防水等級及適用規范和技術標準。C．簡述建筑節能和建筑智能化等要求。②設計說明

A．概述建筑物使用功能和工藝要求，建筑層數、層高和總高度，結構選型和對設計方案調整的原因、內容。

B．簡述建筑的功能分區，建筑平面布局和建筑組成，以及建筑立面造型、建筑群體與周圍環境的關系。

C．簡述建筑的交通組織、垂直交通設施（樓梯、電梯、自動扶梯）的布局，以及所采用的電梯、自動扶梯的功能、數量和噸位、速度等參數。

D．綜述防火設計中的建筑分類、耐火等級、防火防煙分區的劃分、安全疏散，以及無障礙、節能、智能化、人防等設計情況和所采取的特殊技術措施。

E．主要的技術經濟指標包括能反映建筑規模的總建筑面積，以及諸如住宅的套型和套數、旅館的房間數和床位數、醫院的門診人次和住 院部的病床數、車庫的停車 位數量等指標。③多子項工程中的簡單子項可用建筑項目主要特征表(見表6-3)做綜合說明。④對需分期建設的工程，說明分期建設內容和對續建、擴建的設想及相關措施。

⑤ 幕墻工程、特殊屋面工程及其他需要另行委托設計、加工的工程內容的必要說明。⑥需提請審批時解決的問題或確定的事項以及其他需要說明的問題，⑦必要的計算資料的說明簡圖。(2)設計圖紙的深度要求 ①平面圖

a．標明承重結構的軸線、軸線編號、定位尺寸和總尺寸。

B．繪出主要結構和建筑構配件，如非承重墻、壁柱。門窗（幕墻）、天窗、樓梯、電梯、自動扶梯、中庭（及其上空）、夾層、平臺、陽臺、雨篷、臺階、坡道、散水明溝等的位置；當圍護結構為幕墻時，應標明幕墻與主體結構的定位關系。

C．表示主要建筑設備的位置，如水池、衛生器具等與設備專業有關的設備的位置。D．表示建筑平面或空間的防火分區和防火分區分隔位置和面積，宜單獨成圖 E．標明室內、外地面設計標高及地上、地下各層樓地面標高。F．標明指北針（畫在底層平面）。G．標明剖切線及編號。

H．繪出有特殊要求或標準的廳、室的室內布置，如家具的布置等；也可根據需要繪制標準層、標準單元或標準問的放大平面圖及室內布置圖i．列出各類建筑設計規范要求計算的技術經濟指標（也可在說明中列出）。J．標明圖紙名稱、比例。

②立面圖。應選擇繪制主要立面，立面圖上應標明以下內容。A．兩端的軸線和編號。

B．立面外輪廓及主要結構和建筑部件的可見部分，如門窗（幕墻）、雨篷、檐口（女兒墻）、屋頂、平臺、欄桿、坡道、臺階和主要裝飾線腳等。

C．平、剖面未能表示的屋頂及屋頂高聳物、檐口（女兒墻）、室外地面等主要標高或高度。D．圖紙名稱、比例。

③ 剖面圖。剖面應剖在層高、層數不同、內外空間比較復雜的部位（如中庭與鄰近的樓層或錯層部位），剖面圖應準確、清楚的標示出剖到或看到的各相關部分內容，并應表示以下內容。

A．主要內、外承重墻、柱的軸線，軸線編號。

B．主要結構和建筑構造部件，如地 面、樓板、屋頂、檐口、女兒墻、吊頂、梁、柱、內外門窗、天窗、樓梯、電梯、平臺、雨篷、陽臺、地溝、地坑、臺階、坡道等。

C．各層樓地面和室外標高，以及室外地面至建筑檐口或女兒墻頂的總高度，各樓層之 d，圖紙名稱、比例。

④對于緊鄰的原有建筑，應繪出其局部的平、立、剖面圖。6.2.6 對設計單位結構設計文件編制深度的具體要求

在初步設計階段結構專業設計文件應有設計說明書和必要的結構布置圖。(1)設計說明書的深度要求 ①設計依據

A，本工程結構設計所采用的主要標準及法規。B．相應的工程地質勘察報告及其主要內容，包括：

I．工程所在地區的地震基本烈度、建筑場地類別、地基液化判別；工程地質和水文地質簡況、地基土凍脹性和融陷情況，著重場地的特殊地質條件分別予以說明；

U 當無勘察報告或已有工程地質勘察報告不能滿足設計要求時，應明確提出勘察或補充勘察要求。

C．采用的設計荷載，包含工程所在地的風荷載和雪荷載、樓（屋）面使用荷載、其他特殊的荷載。

D．建設方對設計提出的符合有關標準、法規的與結構有關的書面要求。E．批準的方案設計文件，②設計說明

A．建筑結構的安全等級和設計使用年限、建筑抗震設防烈度和設防類別。

B．地基基礎設計等級，地基處理方案及基礎形式、基礎埋置深度及持力層名稱；若采用樁基時，應說明樁的類型、樁端持力層及進入持力層的深度。C．上部結構選型。

D．伸縮縫、沉降縫和防震縫的設置

E．地下室的結構做法和防水等級，當有人防地下室時說明人防的抗力等級。F．為滿足特殊使用要求所做的結構處理。G．主要結構構件材料的選用。H．高層建筑和大型公共建筑的主要結構特征參數和采用的計算程序及計算模型。I．新技術、新結構、新材料的采用。J．采用的標準圖集。K．施工特殊要求。

L 其他需要說明的內容。

③提請在設計審批時需解決或確定的主要問題。(2)設計圖紙的深度要求

①標準層、特殊樓層及結構轉換層平面結構布置圖，注明定位尺寸、主要構件的截面尺寸；基礎平面圖。

② 特殊結構部位的構造簡圖。(3)內部作業的深度要求

①與建筑及其他專業配合，確定結構形式及布置，②提出能為編制概算所需的結構簡圖及附加的文字說明。

③對高層建筑、大型公共建筑和復雜的建（構）筑物應進行必要的計算工作，計算書經校審后保存并提交建設方一份。

6.2.7 對設計單位建筑電氣設計文件編制深度的具體要求初步設計階段，建筑電氣專業設計文件應包括設計說明書、設計圖紙、主要電氣設備表、計算書（供內部使用及存檔）。(1)設計說明書的深度要求 ①設計依據

A．建筑概況：應說明建筑類別、性質、面積、層數、高度等。B．相關專業提供給本專業的工程設計資料。

C．建設方提供的有關職能部門（如供電部門、消防部門、通信部門、公安部門等）認定的工程設計資料，建設方設計要求。D．本工程采用的主要標準及法規。②設計范圍

A．根據設計任務書和有關設計資料說明本專業的設計工作內容和分工。B．本工程擬設置的電氣系統。(3)變、配電系統

A．確定負荷等級和各類負荷容量。

B．確定供電 電源及電壓等級，電源由 何處引來，電源數量及回路數、專用線或非專線。電纜埋地或架空、近遠期發展情況。

C．備用電源和應急電源容量確定原則及性能要求，有自備發電機時，說明啟動方式及與市電網關系。

D．高、低壓供電系統結線形式及運行方式：正常工作電源與備用電源之間的關系；母線聯絡開關運行和切換方式；變壓器之間低壓側聯絡方式；重要負荷的供電方式。

E．變、配電站的位置、數量、容量（包括設備安裝容量、計算有功、無功、視在容量、變壓器臺數、容量）及形式（戶內、戶外或混合）；設備技術條件和選型要求。{．繼電保護裝置的設置。

G．電能計量裝置：采用高壓或低壓；專用柜或非專用柜（滿足供電部門要求和建設方內部核算要求）；監測儀表的配置情況。

H．功率因數補償方式：說明功率因數是否達到供用電規則的要求，應補償容量和采取的補償方式和補償前后的結果。

I．操作電源和信號：說明高壓設備操作電源和運行信號裝置配置情況。J．工程供電：高、低壓進出線路的型號及敷設方式。④ 配電系統

A．電源由何處引來、電壓等級、配電方式；對重要負荷和特別重要負荷及其他負荷的供電措施。

B．選用導線、電纜、母干線的材質和型號，敷設方式。

C·開關、插座、配電箱、控制箱等配 電設備選型及安裝方式。D．電動機啟動及控制方式的選擇。⑤ 照明系統

a．照明種類及照度標準。

B。光源及燈具的的選擇、照明燈具的安裝及控制方式。

C。室外照明的種類（如路燈、庭園燈、草坪燈、地燈、泛光照明、水下照明等）、電壓等級、光源選擇及其控制方法等。

d．照明線路的選擇及敷設方式（包括室外照明線路的選擇和接地方式）。⑥熱工檢測及自動調節系統

A．按工藝要求說明熱工檢測及自動調節系統的組成。B．自動化儀表的選擇。

C．儀表控制盤、臺選型及安裝。D．線路選擇及敷設。

E．儀表控制盤、臺的接地。⑦ 火災自動報警系統

A．按建筑性質確定保護等級及系統組成。B．消防控制室位置的確定和要求。

C．火災探測器、報警控制器、手動報警按鈕、控制臺（柜）等設備的選擇。D．火災報警與消防聯動控制要求，控制邏輯關系及控制顯示要求。E．火災應急廣播及消防通信概述。

F．消防主電源、備用電源供給方式，接地及接地電阻要求。G．線路選型及敷設方式。

H．當有智能化系統集成要求時，應說明火災自動報警系統與其他子系統的接口方式及聯動關系。

I．應急照明的電源形式，燈具配置，線路選擇及敷設方式，控制方式等。⑧通信系統

a對工程中不同性質的電話用戶和專線，分別統計其數量。B．電話站總配線設備及其容量的選擇和確定。C．電話站交、直流供電方案。

D．電話站站址的確定及對土建的要求。

E．通信線路容量的確定及線路網絡組成和敷設。

F．對市話中繼線路的設計分工，線路敷設和引人位置的確定。G．室內配線及敷設要求。

H．防電磁脈沖接地、工作接地方式及接地電阻要求。⑨有線電視系統

A．系統規模、網絡組成、用戶輸出口電平值的確定。B．節目源選擇。C．機房位置、前端設備配置。D，用戶分配網絡、導體選擇及敷設方式、用戶終端數量的確定。⑩閉路電視系統 A．系統組成。，．控制室的位置及設備的選擇。C．傳輸方式、導體選擇及敷設方式。D．電視制作系統組成及主要設備選擇。⑩有線廣播系統 A．系統組成。

B．輸出功率、饋送方式和用戶線路敷設的確定。

c．廣播設備的選擇，并確定廣播室位置。D．導體選擇及敷設方式。⑩ 擴聲和同聲傳譯系統

A．系統組成。B。設備選擇及聲源布置的要求。C．確定機房位置。D．同聲傳譯方式。E，導體選擇及敷設方式。⑩呼叫信號系統

A．系統組成及功能要求（包括有線或無線）。B．導體選擇及敷設方式。C．設備選型。⑩ 公共顯示系統

A．系統組成及功能要求。

B．顯示裝置安裝部位、種類、導體選擇及敷設方式。C．顯示裝置規格。⑩安全技術防范系統

A．系統防范等級、組成和功能要求。

B．保安監控及探測區域的劃分、控制、顯示及報警要求。C．攝像機、探測器安裝位置的確定。D．訪客對講、巡更、門禁等子系統配置及安裝。E．機房位置的確定。F．設備選型、導體選擇及敷設方式。17綜合布線系統

A.根據工程項目的性質、功能、環境條件和近、遠期用戶要求確定綜合布線的類型及配置標準。

C．總配線架、樓屢配姥趣乃 住c·總配線架、樓層配線架及信息終端的配置。D．導體選擇及敷設方式。

⑩建筑設備監控系統及系統集成

A．系統組成、監控點數及其功能要求。B．設備選型。

C．導體選擇及敷設方式。⑩信息網絡交換系統

A．系統組成、功能及用戶終端接口的要求。B．導體選擇及敷設要求。⑩ 車庫管理系統

A．系統組成及功能要求。B．監控室設置。21集成形式及要求。B．設備選擇。22建筑物防雷 a．確定防雷類別。B．防直接雷擊、防側擊雷、防雷擊電磁脈沖、防高電位侵入的措施。C．當利用建（構）筑物混凝土內鋼筋做接閃器、引下線、接地裝置時，應說明采取的措施和要求。23接地及安全

A．本工程各系統要求接地的種類及接地電阻要求。B．總等電位、局部等電位的設置要求。C．接地裝置要求，當接地裝置需做特殊處理時應說明采取的措施、方法等。D，安全接地及特殊接地的措施。

24.需提請在設計審批時解決或確定的主要問題。(2)設計圖紙的深度要求

①電氣總平面圖（僅有單體設計時，可無此項內容）A．標示建（構）筑物名稱、容量，高、低壓線路及其他系統線路走向，回路編號，導線及電纜型號規格，架空線桿位，路燈、庭園燈的桿位（路燈、庭園燈可不繪線路），重復接地點等。

B．變、配電站位置、編號和變壓器容量。C．比例、指北針。②變、配電系統

A．高、低壓供電系統圖：注明開關柜編號、型號及回路編號、一次回路設備型號、設備容量、計算電流、補償容量、導體型號規格、用戶名稱、二次回路方案編號。B．平面布置圖：應包括高、低壓開關柜、變壓器、母干線、發電機、控制屏、直流 電源及信號屏等設備平面布置和主要尺寸，圖紙應有比例。C．標示房間層高、地溝位置、標高。③ 配電系統（一般只繪制內部作業草圖，不對外出圖）。繪制主要干線平面布置圖，豎向干線系統圖（包括配電及照明干線、變配電站的配出回路及回路編號）。

④ 照明系統。對于特殊建筑，如大型體育場館、大型影劇院等，有條件時應繪制照明平面圖。該平面圖應包括燈位（含應急照明燈）、燈具規格，配電箱（或控制箱）位，不需連線。⑤熱工檢測及自動調節系統

A．需專項設計的自控系統需繪制熱工檢測及自動調節原理系統圖。B．控制室設備平面布置圖。

⑥ 火災自動報警系統

A．火災自動報警系統圖，b．消防控制室設備布置平面圖。⑦通信系統

A，電話系統圖。B．站房設備布置圖。

⑧ 防雷系統、接地系統，一般不出圖紙，特殊工程只出項規平面圖，接地平面圖。⑨ 其他系統

A．各系統所屬系統圖。

B．各控制室設備平面布置圖（若在相應系統圖中說明清楚時，可不出此圖）。(3)主要設備表的深度要求

注明設備名稱、型號、規格、單位、數量。(4)設計計算書的深度要求

①用電設備負荷計算。②變壓器選型計算，③ 電纜選型計算。④系統短路電流計算。⑤ 防雷類別計算及避雷針保護范圍計算。⑥各系統計算結果尚應標示在設計說明或相應圖紙中。⑦因條件不具備不能進行計算的內容，應在初步設計中說明，并應在施工圖設計時補算。6.2.8 對設計單位給排水設計文件編制深度的具體要求

在初步設計階段，給排水專業設計文件應包括設計說明書、設計圖紙、主要設備表、、計算書（內部使用并存檔）。(1)設計說明書的深度要求 ①設計依據

A．摘錄設計總說明所列批準文件和依據性資料中與本專業設計有關的內容。

B．本工程采用的主要法規和標準。C．其他專業提供的本工程設計資料，工程可利用的市政條件。

②設計范圍。根據設計任務書和有關設計資料，說明本專業設計的內容和分工（當有其他單位共同設計時）③室外給水設計

A．水源。由市政或小區管網供水時，應說明供水干管的方位、接管管徑、能提供的水量與水壓。當建自備水源時，應說明水源的水質、水溫、水文及供水能力，取水方式及凈化處理工藝和設備選型等。B．用水量。說明或用表格列出生活用水定額及用水量，生產用水水量，其他項目用水定額及用水量（含循環冷卻水系統補水量、游泳池和中水系統補水量、洗衣房、鍋爐房、水景用水、道路、綠化灑水和不可預計水量等）；消防用水標準及用水量；總用水量（最高日用水量、最大時用水量）。C．給水系統。說明生活、生產、消防系統的劃分及組合情況，分質分壓分區供水的情況。當水量、水壓不足時采取的措施，并說明調節設施的容量、材質、位置及加壓設備選型。如系擴建工程，還應對現有給水系統加以簡介。D．消防系統。說明各類形式消防設施的設計依據，設計參數，供水方式，設備選型及控制方法等。E．中水系統。說明中水系統設計依據，水質要求，工藝流程，設計參數及設備選型，并繪制水量平衡圖。F．循環冷卻水系統。說明根據用水設備對水量、水質、水溫、水壓的要求，以及當 地的有關氣象參數（如室外空氣干、濕球溫度和大氣壓力等）來選擇采取循環冷卻水系統的組成，冷卻構筑物、循環水泵的型號及穩定水質措施。G．當采用重復用水的系統較大時，應概述系統流程，凈化工藝并繪制水量平衡圖。H．管材、接口及敷設方式。④室外排水設計

A.現有排水條件簡介。當排入城市管道或其他外部明溝時應說明管道、明溝的大小、坡度、排人點的標高、位置或檢查并編號。當排入水體（江、河、湖、海等）時，還應說明對排放的要求。

B．說明設計采用的排水制度、排水出路。如需要提升，則說明提升位置、規模，提升設備選型及設計數據，構筑物形式，占地面積，緊急排放的措施等。C．說明或用表格列出生產、生活排水系統的排水量。當污水需要處理時，應分別說明排放量、水質、處理方式、工藝流程、設備選型、構筑物概況以及處理效果等。D．說明雨水排水采用的暴雨強度公式（或采用的暴雨強度）、重現期、雨水排水量等。E。管材、接口及敷設方式。⑤建筑給水排水設計

A．說明或用表格列出各種用水量標準，用水單位數，工作時間，小時變化系數，最高日用水量，最大時用水量。

注：此項內容在設計說明中表示清楚時，則此款可不表示。

B．給水系統，說明給水系統的劃分和給水方式，分區供水要求和采取的措施，計量方式，水箱和水池的容量、設置位置、材質，設備選型，保溫、防結露和防腐蝕等措施。

C．消防系統。遵照各類防火設計規范的有關規定要求，分別對各類消防系統（如消火栓、自動噴水、水幕、雨淋噴水、水噴霧、泡沫、氣體滅火系統）的設計原則和依據，計算標準，系統組成，控制方式，消防水池和水箱的容量、設置位置以及主要設備選擇等予以敘述。D．熱水系統。說明采取的熱水供應方式，系統選擇，水溫、水質、熱源、加熱方式及最大小時用水量和耗熱量等；說明設備選型、保溫、防腐的技術措施等。當利用余熱或太陽能時，尚應說明采用的依據，供應能力，系統形式，運行條件及技術措施等。

E．對水質、水溫、水壓有特殊要求或設置飲用凈水、開水系統者，應說明采用的特殊技術措施，并列出設計數據及工藝流程、設備選型等。

f中水系統。說明中水系統設計依據，水質要求，工藝 流程，設計參數及設備選型，并繪制水量平衡圖。

G．排水系統。說明排水系統選擇，生活和生產污（廢）水排水量，室外排放條件。有毒有害污水的局部處理工藝流程及設計數據。屋面雨水的排水系統選擇及室外排放條件，采用的降雨強度和重現期。

H．管材、接口及敷設方式。

⑥節水、節能措施。說明高效節水，節能設備及系統設計中采用的技術措施等。⑦對有隔振及防噪要求的建（構）筑物，說明給排水設施所采取的技術措施。

⑧對特殊地區（地震、濕陷性或脹縮性土、凍土地區、軟弱地基）的給排水設施，說明所采取的相應技術措施。

⑨需提請在設計審批時解決或確定的主要問題。(2)設計圖紙的深度要求

①給水排水總平面圖a．全部建筑物和構筑物的平面位置、道路等，并標出主要定位尺寸或坐標、標高，指北針（或風玫瑰圖）等。B．給水、排水管道平面位置，標注出干管的管徑、流水方向、閘門并、消火栓井、水表并、檢查并、化糞池等和其他給排水構筑物位置。C．場地內給水、排水管道與城市管道系統連接點的控制標高和位置。D．消防系統、中水系統、冷卻循環水系統、重復用水系統的管道的平面位置，標注出干管的管徑。②給水排水局部總平面圖

A．取水構筑物平面布置圖。如自建水源的取水構筑物距離較遠時，應單獨繪出取水構筑物平面，包括取水頭部（取水口）、取水泵房、轉換閘門并、道路平面位置、坐標、標高方位等，必要時還應繪出流程示意圖，各構筑物之間的高程關系。

B．水處理廠（站）總平面布置及工藝流程圖。如工程設計項目有凈化處理廠（站）)時（包括給水、污水、中水），應單獨繪出水處理構筑物總平面布置圖及流程標高示意圖。各構筑物是否要繪制單線條的平、剖面圖，可視工程的復雜程度而定。在上述圖中，還應列出建（構）筑物一覽表，表中內容包括建（構）筑物的平面尺寸、結構形式等。③建筑給排水平面圖

A·繪制給排水底層、標準層、管道和設備復雜層的平面布置圖，標出室內外接管位置、管徑等。

B．繪制機房（水池、水泵房、熱交換間、水箱間、水處理問、游泳池、水景、冷卻塔等）平面布置圖（在上款中已表示清楚者，可不另出圖）。

C．繪制給水系統、排水系統、各類消防系統、循環水系統、熱水系統、中水系統等統原理圖，標注干管管徑，設備設置標高，建筑樓層編號及層面標高。D．繪制水處理流程圖（或方框圖）。

注：對于簡單工程項目初步設計階段一般可不出圖。(3)主要設備表的深度要求

按子項分別列出主要設備的名稱、型號、、規格（參數）、數量。(4)計算書的深度要求

①各類用水量和排水量計算。②有關的水力計算及熱力計算。③設備選型和構筑物尺寸計算。6.2.9 對設計單位采暖通風與空氣調節設計文件編制深度的具體要求 采暖通風與空氣調節初步設計應有設計說明書括，除小型、簡單工程外，初步設計還應包括設計圖紙、設備表及計算書。(1)設計說明的深度要求 ①設計依據

A．與本專業有關的批準文件和建設方要求。B．本工程采用的主要法規和標準。C．其他專業提供的本工程設計資料等。

②設計范圍。根據設計任務書和有關設計資料，說明本專業設計的內容和分工。③設計計算參數

A．室外空氣計算參數，包括大氣壓力、溫度、濕度、風速、最多風向及頻率等 B．室內空氣設計參數，包括溫度、相對濕度、新風量、噪聲標準等。④采暖

A．采暖熱負荷。

B．敘述熱源狀況、熱媒參數、室外管線及系統補水與定壓。C．采暖系統形式及管道敷設方式。D．采暖分戶熱計量及控制。

E．采暖設備、散熱器類型、管道材料及保溫材料的選擇。⑤ 空調

A．空調冷、熱負荷。

B．空調系統冷源及冷媒選擇，冷水、冷卻水參數。C．空調系統熱源供給方式及參數。

D．空調風、水系統簡述，必要的氣流組織說明。E．監測與控制簡述。

F．空調系統的防火技術措施。

G．管道的材料及保溫材料的選擇。H．主要設備的選擇。⑥通風

A．需要通風的房間或部位。

B．通風系統設備的選擇和風量平衡 C．通風系統設備的選擇和風量平衡。D．通風系統的防火技術措施。⑦ 防煙、排煙

A．防煙及排煙筒述。

B．防煙樓梯間及其前室、消防 電梯前室或合用前室以及封閉式避難層（間）的防煙設施和設備選擇。

C．中庭、內走道、地下室等，需要排煙房間的排煙設施和設備選擇。D．防煙、排煙系統風量敘述，需要說明的控制程序。⑧需提請在設計審批時解決或確定的主要問題。(2)設計圖紙的深度要求

①采暖通風與空氣調節初步設計圖紙一般包括圖例、系統流程圖、主要平面圖。除較復雜的空調機房外，各種管道可繪單線圖。

②系統流程圖應表示熱力系統、制冷系統、空調水路系統、必要的空調風路系統、防排煙系統、排風、補風等系統的流程和上述系統的控制方式。

注：必要的空調風路系統是指有較嚴格的凈化和溫濕度要求的系統。當空調風路系統、防排煙系統、排風、補風等系統跨越樓層不多，且在平面圖中可較完整地表示系統時，可只繪制平面圖，不給制系統流程圖。

③采暖平面圖。繪出散熱器位置、采暖于管的入口、走向及系統編號。

④通風、空調和冷熱源機房平面圖。繪出設備位置、管道走向、風口位置、設備編號及連接設備機房的主要管道等，大型復雜工程還應注出大風管的主要標高和管徑，管道交叉復雜處需繪局部剖面。

(3)主要設備表的深度要求

主要設備表（見表6-4）應列出主要設備的名稱、型號、規格、數量等。(4)設計計算書的深度要求

對于采暖通風與空調工程的熱負荷、冷負荷、風量、空調冷熱水量、冷卻水量、管徑、主要風道尺寸及主要設備的選擇，應做初步計算。

6.2.10 對設計單位熱能動力設計文件編制的深度要求 在初步設計階段，熱能動力專業設計文件應有設計說明書、設計圖紙、主要設備表、計算書。(1)設計說明書的深度要求 ①設計依據

A．摘錄設計總說明中與本專業設計有關的批準文件和依據性資料（水質分析、燃料種類、地質情況、凍土深度、地下水位）。

B．其他專業提供的本工程設計資料（如總平面布置圖、供熱分區及介質參數、熱負荷及發展要求等）。

C.本工程采用的主要法規和標準。②設計范圍和內容

A.根據設計任務書和有關設計資料，說明本專業設計的內容和分工。B．供熱和供氣的協作關系、計量方式，對今后發展或擴建的考慮。C．改建、擴建工程，應說明對原有建筑、結構和設備等的利用情況。D．節能、環保、消防、安全措施等。③鍋爐房

A．熱負荷的確定及鍋爐形式的選擇。確定計算熱負荷，列出各建筑物內部供熱設施熱負荷表；確定供熱介質及參數；確定鍋爐形式、規格、臺數，并說明備用情況及冬夏季運行臺數。b．熱力系統及輔機選擇。說明水處理系統，給水系統，蒸汽及凝結水系統，熱水循環系統及其調節、定壓補水方式，排污系統，各種水泵和加熱設備等的臺數及備用情況；對燃煤鍋爐還應說明煙氣除塵、脫硫措施。C．噪聲的防治措施。

D．燃料系統。說明燃料肖耗量、燃料來源。當燃料為煤時，確定燃料的處理設備、計量和輸送設備；當燃料為油時，說明油的來源、油罐大小、數量及位置、儲存時間和間和運輸方式；當燃料為燃氣時，說明燃氣來源、調壓站位置及安全措施等。e簡述鍋爐房及附屬間的組成，對擴建發展的考慮等。

f．技術指標。列出主要設備名稱及技術規格、建筑面積、供熱量、燃料消耗量灰渣排放量、軟化水消耗量、自來水消耗量及電容量等。④ 其他動力站房

A.熱交換站。說明加熱介質及其參數；供熱負荷、供熱介質及其參數；簡述熱力系統；水處理系統、補水定壓方式；確定換熱器及配套輔助設備。

B．氣體站房。說明各種氣體的用途、用量和參數，供氣系統，主要設備選擇。若為可燃氣體站房應明確有關安全措施。

C．柴油發電機房。說明供油系統及排煙方式。

d．燃氣調壓站。說明燃氣用量、調壓前后參數、調壓器選擇，有關安全措施。

E．氣體瓶組站。說明各種氣體用量及其參數、調壓和供氣方式、瓶組數量。若為可燃氣體應明確有關安全措施。

⑤室內管道。確定各種介質負荷與參數，說明管道及附件的選用，管道敷設方式及保溫材料的選擇，燃氣管道的安全措施。

⑥室外管網。確定各種介質負荷與參數，說明管道走向及敷設方式，明確主要管材和附件的選用，注明保溫防腐方式和保溫材料的選擇。⑦需提請在設計審批時解決或確定的主要問題。(2)設計圖紙的深度要求 ①鍋爐房

A．設備平面布置圖。表示設備平面布置、繪出門、窗、樓梯、平臺及地坑位置，注明房間名稱、建筑軸線尺寸及標高；設備布置、定位尺寸及編號。

b．熱力系統圖。表示出設備與汽、水管道（含管道附件）

工藝流程；標明圖例符號、管徑，設備應編號（與設備表編號一致）；就地安裝測量儀表位置等。② 其他動力站房。較大熱交換站參照鍋爐房出圖深度。其他動力站房在初步設計階段可不出圖。

③室內外動力管道。室內動力管道可不出圖，室外動力管道根據需要繪制平面走向圖。(3)主要設備表的深度要求

主要設備表應列出主要設備名稱、規格、技術參數、單位和數量。該表也可附在設計說明書中。

(4)設計計算書的深度要求

負荷計算，主要設備選型計算，水電和燃料消耗量計算，主要管道水力計算，并將主要計算結果列人設計說明書中有關部分。

6.2.11 對設計單位設計概算文件編制深度的具體要求 設計概算是初步設計文件的重要組成部分。

設計概算文件必須完整地反映工程項目初步設計的內容，嚴格執行國家有關的方針、政策和制度，實事求是地根據工程所在地的建設條件（包括自然條件、施工條件等影響造價的各種因素），按有關的依據性資料進行編制，編制方法及相應表單由成本管理部門給予指導。6.3初步設計與施工圖設計任務書的編制與設計合同的簽訂管理

房地產公司通常會將初步設計階段與施工圖設計階段的設計任務委托給同一家設計單位負責，需要編制初步設計與施工圖設計任務書。而對于一些比較簡單的小型房地產項目，經公司領導批準后，可以直接進入施工圖設計階段，則無需編制初步設計任務書。(1)初步設計與施工圖設計任務書編制與評審的工作程序

①設計管理部根據收集的資料編寫初步設計與施工圖設計任務書。

②設計管理部組織設計任務書評審，成本管理部、物業公司、工程管理部參與評審。各部門參與初步設計與施工圖設計任務書的評審重點如下。

A．設計管理部：組織各部門討論完成初步與施工圖設計指導書，二次設計及景觀設計配合要求，各專業設計成果內容及深度要求，各節點設計進度安排及中間圖紙提交要求，結構設計成本控制節點及要求。

B．成本管理部：確定項目分項成本概算要求。

C，工程管理部：根據項目施工要求提出基坑開挖及樁基施工圖提前出圖時間，施工圖細部做法設計要求。

D．物業公司：參與設備選型技術標準制訂。③設計管理部負責整理評審紀要，并填報《初步設計與施工圖設計任務書評審記錄）（表6-5），設計管理部經理、成本管理部經理、工程管理部經理參與會簽，分管領導審核、總經理審批后執行。設計管理部負責將評審意見落實到最終版的設計任務書中。④設計管理部2個工作日內未完成修改，扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理可根據部門內任務分配情況追究專業設計人員責任，扣罰 100 元。計劃管理中心考核。⑤對各部門意見，設計管理部無反對理由且未落實到 位，扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理可根據部門內任務分配情況追究專業設計人員責任，扣罰 100 元。(2)初步設計施工圖設計任務書參考范本

初步設計與施工圖設計任務書是房地產公司對設計單位在初步設計與施工圖設計階段的設計提出的要求，是設計單位進行初步設計與施工圖設計的主要依據。在編制初步設計與施工圖設計任務書時，一般要包括項目概況、設計依據、技術經濟指標說明、總體與各專業（包括建筑、結構、電氣、給排水、暖通等）的設計要求、成本概算、預算和設計成果等內容。初步設計與施工圖設計任務書范本見本書電子文件。(3)初步設計與施工圖設計合同參考范本

在確定初步設計與施工圖設計的中標單位之后，房地產公司應就設計單位所需提交的設計成果、設計費用及支付方法、雙方責任及違約責任等事項與設計單位協商一致，并簽訂初步與施工圖設計合同。初步設計與施工圖設計合同范本見本書電子文件。6.4初步設計階段的溝通交流管理

在方案設計文件確定之后到設計單位出初步設計文件之前的這段時間，房地產公司設計管理部與設計單位應就初步設計過程中所出現的問題及時進行溝通，通過填寫設計業務聯系單、設計交流信息記錄表，對設計單位完成的設計文件進行及時的反饋，以保證設計單位可以按進度和設計要求細化和改進設計文件。(1)初步設計階段的溝通計劃

表6-6是初步設計階段的溝通內容。(2)初步設計業務聯系單 見本書電子文件。

(3)初步設計交流信息記錄表 見本書 電子文件。

6.5初步設計文件的內部評審管理 在設計單位完成初步設計文件之后，設計管理部應組織公司成本管理部、投資開發部等相關部門對初步設計成果進行評審，設計單位依據評審意見進行修改后送設計管理部復核，并經公司各相關部門會簽確認后報政府部門審批。(1)初步設計文件內部評審的基本要求

初步設計是貫徹業主意圖，實現品牌策略、確定成本結構、進行全面價值論證的關鍵環節。設計管理部必須集中足夠專家，安排足夠時間進行一次全面價值分析論證和評審，評審的基本要求如下。

①以業主委托意見書作為基本文件，審查初步設計能否貫徹業主意圖，是否滿足各項經濟技術指標要求。

②初步設計是方案設計的進一步深化和確定，尤其方案設計中的精髓和閃光點要得到延續和深化，方案設計不足部分要加以改進。

③ 項目設計任務書和初步設計業主要求一覽表是初步設計會審的指導性文件，對設計任務書和業主要求一覽表中各要點要逐項逐條審查。

④ 確定成本結構，對項目涉及反映的概念和文化主題，對品牌、建筑風格、結構體系、各專業措施的合理性以及各專業要求的協調統一，做一次認真梳理，最后形成評審意見和更具體的業主要求。

(2)初步設計文件內部評審的內容 ①總平面布置

A．有無建設工程規劃許可證及國土局的土地批準書，規劃報建方案審核書。B．本工程地形圖所采用的坐標、高程系統及其與城市坐標系統的換算關系。C．本工程與當地水、電、交通公共服務設施的相互關系是否吻合、協調。D．所示建（構）筑物平面與單體建（構）筑物是否一致。E·建筑物退縮間距是否符合有關規定要求。F．場地標高確定是否合理。

G．公用配套設施布置及用地是否滿足要求。H．公建配套是否符合規劃設計要點批文要求。②建筑設計

A．戶型、單元組合、房間平面尺寸是否符合采光通風、防火要求。B．建筑層數、層高、垂直交通的設置是否符合現行規范要求。

C．門窗、幕墻大小布置合理與否，是否符合適用、經濟、美觀要求。D．裝修標準。

E．對特殊功能要求的房間是否滿足有關要求，如人防、防爆、隔聲等。F．與總平面布置中所示平面是否一致。③結構設計

A．設計依據：一些荷載的取值，結構周期、振型、風、震、下層間位移。B．結構選型：對復雜的建筑體型應進行試算及結構方案的比較。

C．提出結構草圖：對已確定的結構方案提出各層結構平面布置圖；估算主要承重構件截面，新技術、新材料的選擇。

D．提出可能采取的地基基礎形式，做出技術經濟分析，在確保質量安全的前提下優選合適地基持力層和較經濟的基礎做法。

E．與建筑配合確定伸縮縫，沉降縫和抗震縫的尺寸和位置。F．其他工種配合的特殊要求。④給排水設計

A.初步設計應符合已經批準的方案設計文件或初步設計任務書的要求。

B．初步設計的內容應包括：設計說明；設計圖紙；主要設備及材料表；工程概算書。C.初步設計的深度應滿足相關的審批意見，具體包括：符合審定的方案；符合建筑設計功能要求；能據以準備主要設備和資料；能滿足編制工程概算；能據以進行施工圖設計；能據以進行施工準備。

D．設計說明應包括以下主要內容。

I．設計依據。包括上級單位批準的方案設計文件；工程設計所有的有關規范、規定；項目公司提供的有關資料。

Ii設計范圍。根據工程性質及設計任務書要求，說明本專業設計的內容。如有必要，明確共同設計的分工內容、范圍和界限。

肌室外給水。水源的情況，如給水干管位置、方向、標高、水壓等，當自建水源時，還需說明水質、水溫、水文、供取水方式、凈化工藝等。用水量的情況，明確生活、生產、消防等用水標準，明確最高日用水量及總用水量。給水系統的情況，說明生活、生產、消防系統給水的劃分和組合情況等。

Iv.室外排水。污水、雨水的排放量；排水系統的劃分；有毒有害污水的處理等。

V.室內給水排水。給水、熱水、中水系統的給水方式；分區給水劃分、污水廢水系統排水方式、中水處理流程等；消火栓、噴灑、水幕等給水方式和系統劃分；貯水池、水箱的容積等資料。

Vi.各種管材的選用、隔振、防噪聲、保溫、防腐的要求及技術措施。對新型管材（給水管、排水管）的選用，要采取審慎的態度，經過技術上的認可，有關人員考察調研等一系列程序后方可使用。

Vii需提請在設計審批時解決或確定的主要問題。E．設計圖紙應包括以下主要圖紙。I．室外給水排水總平面圖。

II主要層（如地下室、首層、標準層）給排水消防平面圖。III貯水池、水泵房、衛生間管井、水箱等大樣圖。

Iv，室內給水排水系統圖（冷水、熱水、中水、雨水、污廢水等）。V.消防系統圖（消防栓、噴灑、水幕等）。Vi.中水處理裝置平面圖、流程圖。

F，主要設備及材料表。包括各種主要設備以及各種管材的選用。G．工程概算書。室內給水排水和室外給水排水應分別編制。H．計算書。各種用水量計算；相關的水力計算及熱力計算；設備選型和構筑物尺寸計算等。⑤ 電氣設計

A.審查用電負荷的設計依據和計算參數是否符合實際需要和有關規范，核算用電總容 量是否足夠，有無過于偏大或偏小的情況存在。

B．供電方案的選擇是否基本符合供電部門的有關規定，確定供電電源的回路數（是單 回路還是雙回路高壓供電）是否根據用電負荷的重要性和國家的有關規定，用電負荷等級（是一類、二類還是三類負荷）是否符合實際需要。

C．供電電源選自何方，供電距離是否合適，電壓等級（是低壓、高壓還是超高壓）選 擇，供電線路的敷設方式（是架空還是埋地敷，是用電纜還是導線）是否符合經濟、技術 要求。

D．備用電源的選擇是否符合消防規定，備用電源的容量、型號選擇是否基本符合實際需要和安全經濟原則。

E．變、配電房的數量、位置及結構形式是否經濟合理。

F．用電負荷有無考慮功率因數補償，補償方式、補償容量及補償后的功率因數多少是否基本經濟合理。

G．審查建筑物防雷保護等級的選擇是否正確，防雷接地線、防雷接地裝置及防雷接地電阻值的確定是否符合有關規定。

H．安全接地系統中，配電系統及用電設備的保護接地方式（接零還是接地保護）的確定是否合適，有無考慮等電位連接等安全措施。

I．主要設備、材料表是否符合要求，有無明確名稱、型號、規格、品牌、單位數量是否符合協約的規定范圍。⑥ 空調設計

A．初步設計圖紙深度是否達到有關設計文件規定的深度，圖紙文件是否齊全。

B．空調、通風、消防系統設計是否符合方案設計的標準和要求，或符合方案審定意，有無大的變動；如系統設計有大的變動，是否有合理可靠的依據；變動后的系統設計比原方案設計是否更先進合理，審核相應的概算文件，投資控制有無突破限額。

C．主要設備材料的選型是否齊全準確，是否先進、節能又經濟實用，是否符合主體工程的規模檔次。

D．空調水管、風管走向布置是否合理，與其他專業有無嚴重沖突，有無浪費建筑層高，空調管井面積是否夠用，進排風口對周圍環境有無不良影響。(3)初步設計文件內部評審表

結構設計、電氣設計、給排水設計、暖通設計內部評審表見本書電子文件。(4)初步設計文件會簽單 本書電子文件

6.6初步設計文件的報批報建管理

初步設計文件在經公司各相關部門會簽確認之后，應將其交由投資開發部報市建設、、消防、人防、環保等部門審批，審批通過后，由設計管理部填寫《階段設計文件確認表》進行確認，經確認之后可以組織進行施工圖設計。(1)初步設計文件報批報建涉及的部門人員

①相關聯的內部部門或人員：總經理、設計管理部經理、工程管理部經理、項目經理、銷策劃部經理、項目總建筑師、總工程師。

②相關聯的外部單位或人員：市主管部門（規劃、消防、環保、人防、市政、水、供電、園林、安審等）、設計單位。

(2)初步設計文件報批報建的準備工作

第二篇：房地產公司設計管理崗位年終總結

個人事跡材料

XX，1985年出生，本科學歷，XX年參加工作，現任XXXX有限公司工程部設計管理，他踏實工作、默默奉獻、爭創一流，在同事的幫助和領導的支持下，取得了不錯的成績，得到了領導和同事的一致認可和肯定。

一、在思想方面

他始終堅持“團結、協作、互助、細心、嚴謹”作為工作的指導思想，以“有原則、有底線、有良知、有感情、有責任”為做人根本，以此精神面貌來開展本職工作。

二、在工作方面

作為公司設計管理人員，其工作崗位的重要性不言而喻，設計的優劣直接關系到公司的開發進度及經濟效益。

由于項目施工進入收尾階段，很多収邊收口的部位需要建筑、景觀及裝修單位的相互協調才能完善，為了能夠最好最快的解決問題，XX同志多次去到現場，將問題一一梳理，會同設計單位細化了節點做法，并對施工單位進行交底，避免施工錯誤，保證了設計效果及建設進度。

在項目三期商業綠化施工前，XX同志對三期綠地設計面積進行了全面梳理，核對出綠地面積指標未能完全滿足規劃要求，綠地指標少于報規劃指標，其立即組織景觀設計單位對景觀綠化圖紙進行了修改并與規劃相關部門進行了技術溝通，滿足了報規劃的綠地面積要求，避免了施工完成后不符合規劃而進行返工的情況，同時為項目順利交房打好了基礎。

另外由于方案設計到施工圖設計建筑指標必然有所變化，而報規劃的指標都是在方案階段進行審批，以及現場施工誤差的問題，當測繪單位進場進行實測時，已經是建筑修建完成的時候，因此實測面積與報規面積出現誤差也就不奇怪了，為了解決該矛盾，XX同志與測繪單位對計算方法及誤差部位進行全面梳理，并深入溝通采用符合規范要求但是又有利于公司的計算手段，加之順應現場情況的圖紙修改，最終處理的結果是讓人滿意的，最終測繪單位出具的測繪報告指標均符合規劃要求。在今后的設計工作中也會繼續加強在方案設計階段與測繪單位的配合工作，使得報規面積指標盡可能的與今后的實測指標相近。

三、在組織紀律方面

XX同志時刻高標準嚴格要求自己，嚴格遵守公司的各項規定和上級組織部門的紀律要求，按時上班，按時參加會議、學習，沒有出現無故缺席現象。他在遵守公司各項規章制度情況的同時，認真、踏實、盡職盡責的做好各項工作。

四、在學習方面

作為公司設計管理崗位，XX同志深知自己工作的重要性,為了更好的服務于公司,他不斷的提高自身的業務水平,不斷的學習設計知識,先后自學了《民用建筑工程設計常見問題分析》、《建筑設計通病》、《高層建筑布局分類及單體設計知識》、《試述建筑節能設計概述》等專業書籍。

總之，從XX同志加入公司以來，他兢兢業業、任勞任怨、埋頭苦干，做出了大家看得到的成績，對于成績他永不自滿，對于工作他永不放松，始終以飽滿的熱情迎接每一天的工作和挑戰！

第三篇：房地產公司現場管理

房地產開發有限公司

施工現場管理草案

為強化工程現場管理，確保工程質量、進度、安全文明等符合要求，使規范化管理貫穿于施工全過程，做到事前、事中控制，并結合工程實際情況，現制定以下管理制度：

一、質量檢查與驗收

項目部必須嚴格按照圖紙和國家有關規范施工，配備專職的質量檢查員，進行自檢、互檢、交接檢。所有分部分項及隱蔽工程完成后經甲方代表和監理驗收合格后方可進行下一步施工。分部分項及隱蔽工程驗收后，甲方及有關部門提出重新驗收，項目部應積極配合，為驗收提供便利條件并按甲方或有關部門的要求進行剝離，并在驗收后進行重新覆蓋。所有的進場材料必須有出廠合格證并進行報驗，經甲方代表和監理驗收合格后方可使用。

監理簽署關于工程質量的隱蔽驗收、材料報驗等文件時，必須經甲方認可后方可簽字蓋章。

二、建立工地例會制度

每周五下午6：00時由總監理工程師組織召開監理例會，對本周各項目部的施工進度、質量、安全文明等進行綜合總結，各項目部必須配合完成各單位工程的詳細進度計劃，并明確說明

未完成原因及后補措施。

每個月第一個星期的星期三組織一次針對所有開發項目的檢查，并在公司開會通報一月來工程情況，參加會議人員包括公司有關領導、各部門經理、項目部經理及技術負責人。

三、建立獎罰機制

1、對于重要部位的施工，項目部應有管理人員負責值班，如發現值班人員脫崗或無值班人員，給予200----300元的罰款。

2、每周監理例會項目經理、技術負責人、安全負責人必須到場，如遲到罰款100——200元，不到罰200——500元。

3、在施工過程當中如出現不聽指揮、影響工程質量、安全等事件，對項目部采取1000——10000元的罰款。

4、公司設立獎懲基金，由公司出資部分款額，平時針對各項目做出的各項罰款統一收歸獎懲基金管理，年終由開發公司組織公司有關部門進行評議，評出先進項目部及個人進行獎勵。

四、項目部管理人員

在施工過程中如發現項目部管理人員不負責任、工作能力差、弄虛作假等問題，有權要求項目部調整其崗位。

五、混凝土澆灌單

為更好的控制工程現場的施工質量，加強對各工種的管理，規范施工工序并結合本公司特點，澆灌混凝土前必須填寫“混凝土澆灌單”，此表由項目部填寫，澆灌混凝土前所有工序自檢合格

后通知甲方、監理進行抽檢，各方簽字后方可澆灌混凝土，公司商混站需配合，如不見此單，不得提供混凝土到現場。

六、整改通知單

項目部對收到的整改通知單應在2個工作日進行書面回復，超出后罰款500——1000元，拒不回復罰款1000——5000元，或責令停工整改。

第四篇：房地產公司管理手冊

房地產公司管理手冊

第一部份 組織系統一、xxx 房地產開發有限公司組織機構圖

一個上級原則

責權一致的原則

既無重疊，又無空白的原則

二、××房地產開發有限公司各部門職能說明書（草案）

1、董事會職能

2、總經辦職能

3、營銷策劃中心職能

4、工程管理中心

5、企業管理中心

6、銷售部職能

7、設計部職能

8、工程部職能

9、總工室職能

10、預決算部職能

11、人事行政部職能

12、物業管理部職能

三、崗位圖

四、××房地產開發有限公司崗位說明書匯編

五、xxx 房地產開發有限公司崗位編制一覽表（共123頁，QQ：105411525）

房地產公司管理手冊

房地產公司管理手冊 第一部份 組織系統一、xxx 房地產開發有限公司組織機構圖

一個上級原則 責權一致的原則

既無重疊，又無空白的原則

二、××房地產開發有限公司各部門職能說明書（草案）

NO：YR-2-002 管理體制是一種嚴密的、合理的、形同機器那樣的社會組織，它具有熟練的專業勞動、明確的職權劃分、嚴格的規章制度，以及金字塔式的等級服從等特征，從而使其成為一種系統的管理技術體系。

——馬克斯.韋伯

在企業形成金字塔式的組織結構，不斷的權威、標準化的任務、各種活動的協調和參謀的作用做明晰的描述和反復強調，并輔之以正式的組織框圖、崗位規程和組織手冊。

——卡斯特

一、董事會職能

1、執行總公司的訣議。

2、決定公司的經營計劃和投資方案。

3、審訂公司的財務預算方案、決算方案。

4、審訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案。

5、審訂公司增加或者減少注冊資本的方案以及發行公司債券的方案。

6、擬訂公司合并、分立、解散清算的方案。

7、聘任或解聘項目公司總經理，根據總經理的提名，聘任或者解聘項目公司副總經理、財務負責人，決定其報酬事項。

8、審定公司的基本管理制度。

9、負責對公司運營的監督管理。

二、總經辦職能

1、擬訂項目公司的總體發展規劃及其實施方案、項目的基本建設計劃及執行工作(政策)。

2、負責總體發展規劃及實施、管理

3、向董事會提出經營預算和費用預算。

4、領導項目公司的經營活動，實現經董事會批準的預算利利潤指標。

5、保證項目公司能提供符合標準的服務

6、收集客戶的反映，研究市場的需求，不斷調整項目公司的經營方向，項目公司不斷得到發展塑造本項目公司形象。

7、決定廣告基調，指導廣告戰略。

8、代表本項目公司對外開展公關活動。

10、按既定模式管理公司。

11、建立和完善公司的工作程序和規章制度。

13、向董事會提出組織系統表，人員編制和工資總額計劃。

14、決定本項目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎懲。

15、向董事會提出營業狀況和財務狀況報告，接受質詢，將決議事出有因項轉達所屬人員，并執行該項決議。

16、審核人事行政部所制定的各項人事制度，包括員工手冊、公司CI 形象、規章制度、福利薪金、各崗位責任制等的審訂。

17、負責督導行政部、財務部的各項工作和事務。

18、親臨現場處理本項目公司緊急事件，確保企業正常運作。

19、支持協調會議，仲裁及防止各部門之間的沖突。

20、發現并消除公司的安全隱患，為大規模的改造向董事會提出預算外開支汁劃。

21、保證員工和客人在公司內的安全。

22、抓好企業文化建設。

三、營銷策劃中心職能

1、對總經辦負責。

2、根據公司有關經營發展戰略，制訂、季度、月度推廣方案，呈報總經理。

3、負責根據銷售部各時期的租售計劃，制訂相應的推廣策劃方案，配合銷售部招商工作的開展。

4、根據公司有關推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施。

5、深入了解項目的經營特色和經營情況，定期收集房地產信息，不斷推出各種促銷手段和措施。

6、負責項目外部公共場地公關活動的組織、策劃、實施工作。

7、負責項目的服務管理工作，制訂相關服務措施及相應的管理制度。

四、工程管理中心

1、向總經辦負責。

2、參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作，聯絡設計單位對總體規劃設計、單體工程各專業施工圖紙設計并審核，參與工程預結算書編制，負責工程施工管理到竣工驗收全過程操作。

3、根據公司各項目建設的實際情況，編制并實施完成工程計劃，按時上報工作情況，及時跟進落實各項工作計劃及資金計劃。

4、參與工程施工招、投標工作，編寫工程施工合同，并進行審批、簽訂。

5、加強質量控制，保證工程施工按有關規定要求進行。

6、協調好各部門及外單位的關系，使工程順利進行。

五、企業管理中心

1、向總經辦負責。

2、協助總經辦管理開發部、人事行政部、財務部、物業管理部的具體工作和事務。

3、負責綜合經營開發管理以及規劃、協調、指導和監督。

4、負責資金計劃、資金調度和控制管理。

六、銷售部職能

1、向營銷策劃中心負責。

2、負責公司商業物業、物業內公共場地、廣告牌等的招商、租售工作。

3、協同策劃部掌握市場行情，制定并執行相應的招商計劃、策略。

4、挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進行整理歸檔。

5、與新舊客戶保持良好關系，協助客戶解決在招商、租售過程中的問題。

6、負責辦理招商、租售中的各項手續，做好售后服務工作。

7、協助財務部收取客戶需繳交的各項費用。

8、配合其他部門做好客戶服務工作。

七、策劃部職能

1、向營銷策劃中心負責。

2、根據公司的發展戰略制定房地產的各項推廣策劃方案。

3、負責房地產廣告的制作及實際操作。

4、負責根據物業的特點組織策劃各項公關宣傳活動，并負責其實施工作。

5、協同銷售部進行物業招商、租售工作。

八、設計部職能

1、向工程管理中心負責。

2、參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發的前期規劃工作。對外來方案圖紙，組織本部門和相關部門討論、論證、上報和實施。

3、參與做好各項從規劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作。

4、負責樓宇室內、外主要建筑材料的規格、品牌等的選用、確定工作。密切與預算造價部配合。

5、收集房地產、樓宇的市場調研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應部門的交流工作。

6、組織本部門人員承擔一個土建設計室的完整圖紙生產工作。做好與總工室的工作配合和設計掛靠單位的銜接工作。

7、負責設計室對工地的服務、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。

8、與設計合作公司的交流、配合工作。

9、完成其他工作。

九、工程部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責制定各階段的施工進度計劃、采購計劃及資金需求計劃。

3、負責嚴格執行公司的決議，嚴格工程預、決算的審批手續，合理使用財力、物力，發揮經濟效益。

4、協助公司進行招、投標及選擇施工隊伍的具體工作。

5、進行施工階段的進度控制，審查施工組織設計，監督進度計劃的實施，完成工期目標。

6、負責管理施工隊伍，并協調好對內對外的關系。

7、做好材料、設備、人員的管理工作。

8、整理有關資料、圖紙，做好歸檔工作。

9、負責工程質量檢查及工程驗收、竣工驗收工作，及時解決施工中的各種問題。

十、總工室職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責處理和解決各項工程技術問題。

3、參與工程項目的設計方案的討論和審核工作。

4、參與工程建設成本的分析和控制工作。

5、參與工程的建筑材料的選用及材料進場的驗收工作。

6、參與工程招、投標及工程隊伍的選擇工作。

7、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

8、審批各工程項目施工、組織設計方案。

9、收編并保管工程項目的全部技術檔案。

十一、裝修部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責工程項目的外裝修及內裝修的施工計劃、資金計劃的制定并組織實施。

3、參與工程招、投標工作，協助總工室對工程項目進行質量監控。

4、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

5、審批各工程項目施工、組織設計方案。

6、解決裝修工程中的各項工程技術問題.7、收編并保管工程項目的全部技術檔案。

十二、預決算部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責工程預結算書的編制工作。

3、參與工程施工合同的編寫工作。

4、協助財務部審議工程付款情況。

5、參與工程驗收，并對工程適時進行預決算工作。

十三、項目拓展部職能

1、各綜合管理中心負責

2、負責項目的開發。

3、負責對公司項目的立項、申報。

4、負責土地的規劃、征用開發和管理。

5、負責辦理土地證、房地產證、銷售證等各類證件。

6、協助做好前期工程的服務工作。

7、協助辦理企業注冊等各項審批工作。

8、協調好與相關政府部門的關系

十四、人事行政部職能

1、向綜合管理中心負責。

2、編寫制定公司人事行政管理制度。

3、組織統籌公司人力資源開發及聘用工作。

4、組織統籌并管理、監督公司行政管理運作。

5、協調并支持、配合公司各部對人力計劃、行政開支的管理工作。

6、協調配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。

7、組織、統籌配合公司各部對員工進行培訓及考核工作。

8、組織統籌策劃企業文化活動，增強公司凝聚力，員工歸宿感。

9、依時計劃統計向公司呈報各項人事、行政工作月、季、年報表給公司決策參 考。

10、制訂公司辦公費用總開支的計劃，并加以調控。

11、配合支持公司對外人事、行政事務工作。

12、做好員工到任、離職的交接工作，保證各個崗位的工作銜接正常。

13、公司的各種規章制度的落實和執行。

14、整理建立公司的檔案，統一公司的公文格式

15、對外協調好政府勞動管理部門的關系。

16、負責日常的接待工作。

十五、培訓部職能

1、據公司戰略發展制訂公司培訓計劃、培訓費用、培訓總結工作。

2、訂公司培訓制度及建立完善的培訓體系

3、協助各部門，制訂實施監督各部門的業務培訓計劃。

4、組織統籌監督公司各部對員工的培訓及考評工作。

5、組織安排對新員工進行職前培訓。

6、組織管理、業務短訓班、研討班、講座等培訓活動。

7、合理安排培訓人員，檢查培訓質量，組織人員考核。

8、組織編寫、翻譯、審核培訓教材及資料。

9、教學儀器設備的保養、維修及購置。

10、管理和控制外派學習的員工，審核員工申請報銷業余學習的學費。

11、負責公司企業文化建設的策劃、安排組織實施工作。

十六、公關部職能

1、責樹立公司良好的形象。

2、責公司對外有關單位、政府職能部門的聯系、溝通工作。

3、參與公司重大新聞發布會組織籌備工作。接待重要賓客的來訪。

4、接待重要業務單位來訪。

5、經常調查研究、收集整理有關資料，了解國內外有關的經濟政策和行業發展情況。

6、負責辦理公司所需的各種政府批文。

十七、財務部職能

1、向綜合管理中心負責。

2、遵守財務紀律，建立和健全各項財務管理制度。

3、抓好各項應收款項的核算的工作，督促經辦部門限期清理。

4、負責對各項經濟合同及維護保養項目進行議及審定

5、按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作

6、執行審批制度，按規定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發放員工 工資、獎金。

7、嚴格執行現金管理制度和支票的使用規定，做好收費發票的購買、保管、使 用及回收。

8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案

9、擬定各項財務計劃，提供財務分析報告呈總經辦。

十八、物業管理部職能

1、向總經辦負責。

2、起草、制訂有關項目公司物業發展的各項策劃方案，呈報主管副總經理。

3、協助制定有關公司的物業管理發展戰略。

4、負責協助對本項目公司所有物業維護保養項目可行性研究工作。

5、協調所屬各部門的工作關系以及與政府相關職能部門的公共關系。

6、協助主管副總經理審核本項目公司物業的維護保養項目的預算案。

7、協助主管副總經理適時主持例會及對外接待事宜。

8、協助主管副總經理做好、季度、月度物業維護保養報表及費用支出預算的審核與控制。

9、協助主管總經理處理各種突發及投訴事件。

十九、財務部職能

3、向綜合管理中心負責。

4、遵守財務紀律，建立和健全各項財務管理制度。

3、抓好各項應收款項的核算的工作，督促經辦部門限期清理。

4、負責對各項經濟合同及維護保養項目進行議及審定

5、按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作

6、執行審批制度，按規定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發放員工 工資、獎金。

7、嚴格執行現金管理制度和支票的使用規定，做好收費發票的購買、保管、使 用及回收。

8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案 擬定各項財務計劃，提供財務分析報告呈總經辦。

三、崗位圖 高管層

總經理董事長

營銷策劃副總經理

工程管理副總經理

企業管理副總經理

總工程師

財務總監 部門層

銷售部經理

策劃部經理

設計部經理

工程部經理

裝修部經理

項目拓展部經理預決算部經理

人事行政經理 物管部經理

培訓部經理

財務部經理

公關部經理 主管層

售后服務主任 施工主管 車隊長 總經理秘書 銷售主任 培訓主任 施工主管

設計師 安檢工程師

質檢工程師 員工層

售樓員 文案 出納 策劃助理 預決算員 開發助理 人事助理 行政秘書 文員 接待員 售后服務員 司機 會計

第五篇：房地產公司管理手冊

房地產公司管理手冊

第一部份 組織系統一、xxx 房地產開發有限公司組織機構圖

一個上級原則

責權一致的原則

既無重疊，又無空白的原則

二、××房地產開發有限公司各部門職能說明書（草案）

NO：YR-2-002

管理體制是一種嚴密的、合理的、形同機器那樣的社會組織，它具有熟練的專業勞動、明確的職權劃分、嚴格的規章制度，以及

金字塔式的等級服從等特征，從而使其成為一種系統的管理技術體系。

——馬克斯.韋伯

在企業形成金字塔式的組織結構，不斷的權威、標準化的任務、各種活動的協調和參謀的作用做明晰的描述和反復強調，并輔之

以正式的組織框圖、崗位規程和組織手冊。

——卡斯特

一、董事會職能

1、執行總公司的訣議。

2、決定公司的經營計劃和投資方案。

3、審訂公司的財務預算方案、決算方案。

4、審訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案。

5、審訂公司增加或者減少注冊資本的方案以及發行公司債券的方案。

6、擬訂公司合并、分立、解散清算的方案。

7、聘任或解聘項目公司總經理，根據總經理的提名，聘任或者解聘項目公司副總經理、財務負責人，決定其報酬事項。

8、審定公司的基本管理制度。

9、負責對公司運營的監督管理

二、總經辦職能

1、擬訂項目公司的總體發展規劃及其實施方案、項目的基本建設計劃及執行工作(政策)。

2、負責總體發展規劃及實施、管理

3、向董事會提出經營預算和費用預算。

4、領導項目公司的經營活動，實現經董事會批準的預算利利潤指標。

5、保證項目公司能提供符合標準的服務

6、收集客戶的反映，研究市場的需求，不斷調整項目公司的經營方向，項目公司不斷得到發展塑造本項目公司形象。

7、決定廣告基調，指導廣告戰略。

8、代表本項目公司對外開展公關活動。

10、按既定模式管理公司。

11、建立和完善公司的工作程序和規章制度。

13、向董事會提出組織系統表，人員編制和工資總額計劃。

14、決定本項目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎懲

15、向董事會提出營業狀況和財務狀況報告，接受質詢，將決議事出有因項轉達所屬人員，并執行該項決議。

16、審核人事行政部所制定的各項人事制度，包括員工手冊、公司CI 形象、規章制度、福利薪金、各崗位責任制等的審訂。

17、負責督導行政部、財務部的各項工作和事務。

18、親臨現場處理本項目公司緊急事件，確保企業正常運作。

19、支持協調會議，仲裁及防止各部門之間的沖突。

20、發現并消除公司的安全隱患，為大規模的改造向董事會提出預算外開支汁劃。

21、保證員工和客人在公司內的安全。

22、抓好企業文化建設。

三、營銷策劃中心職能

1、對總經辦負責。

2、根據公司有關經營發展戰略，制訂、季度、月度推廣方案，呈報總經理。

3、負責根據銷售部各時期的租售計劃，制訂相應的推廣策劃方案，配合銷售部招商工作的開展。

4、根據公司有關推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施。

5、深入了解項目的經營特色和經營情況，定期收集房地產信息，不斷推出各種促銷手段和措施。

6、負責項目外部公共場地公關活動的組織、策劃、實施工作。

7、負責項目的服務管理工作，制訂相關服務措施及相應的管理制度。

四、工程管理中心

1、向總經辦負責。

2、參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作，聯絡設計單位對總體規劃設計、單體工程各專業施工圖紙設計并審核，參與工程預

結算書編制，負責工程施工管理到竣工驗收全過程操作。

3、根據公司各項目建設的實際情況，編制并實施完成工程計劃，按時上報工作情況，及時跟進落實各項工作計劃及資金計劃。

4、參與工程施工招、投標工作，編寫工程施工合同，并進行審批、簽訂。

5、加強質量控制，保證工程施工按有關規定要求進行。

6、協調好各部門及外單位的關系，使工程順利進行。

五、企業管理中心

1、向總經辦負責。

2、協助總經辦管理開發部、人事行政部、財務部、物業管理部的具體工作和事務。

3、負責綜合經營開發管理以及規劃、協調、指導和監督。

4、負責資金計劃、資金調度和控制管理。

六、銷售部職能

1、向營銷策劃中心負責。

2、負責公司商業物業、物業內公共場地、廣告牌等的招商、租售工作。

3、協同策劃部掌握市場行情，制定并執行相應的招商計劃、策略。

4、挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進行整理歸檔。

5、與新舊客戶保持良好關系，協助客戶解決在招商、租售過程中的問題。

6、負責辦理招商、租售中的各項手續，做好售后服務工作。

7、協助財務部收取客戶需繳交的各項費用。

8、配合其他部門做好客戶服務工作。

七、策劃部職能

1、向營銷策劃中心負責。

2、根據公司的發展戰略制定房地產的各項推廣策劃方案。

3、負責房地產廣告的制作及實際操作。

4、負責根據物業的特點組織策劃各項公關宣傳活動，并負責其實施工作。

5、協同銷售部進行物業招商、租售工作。

八、設計部職能

1、向工程管理中心負責。

2、參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發的前期規劃工作。對外來方案圖紙，組織本部門和相關部門討論、論證、上報和實施。

3、參與做好各項從規劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作。

4、負責樓宇室內、外主要建筑材料的規格、品牌等的選用、確定工作。密切與預算造價部配合。

5、收集房地產、樓宇的市場調研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應部門的交流工作。

6、組織本部門人員承擔一個土建設計室的完整圖紙生產工作。做好與總工室的工作配合和設計掛靠單位的銜接工作。

7、負責設計室對工地的服務、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。

8、與設計合作公司的交流、配合工作。

9、完成其他工作。

九、工程部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責制定各階段的施工進度計劃、采購計劃及資金需求計劃。

3、負責嚴格執行公司的決議，嚴格工程預、決算的審批手續，合理使用財力、物力，發揮經濟效益。

4、協助公司進行招、投標及選擇施工隊伍的具體工作。

5、進行施工階段的進度控制，審查施工組織設計，監督進度計劃的實施，完成工期目標。

6、負責管理施工隊伍，并協調好對內對外的關系。

7、做好材料、設備、人員的管理工作。

8、整理有關資料、圖紙，做好歸檔工作。

9、負責工程質量檢查及工程驗收、竣工驗收工作，及時解決施工中的各種問題。

十、總工室職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責處理和解決各項工程技術問題。

3、參與工程項目的設計方案的討論和審核工作。

4、參與工程建設成本的分析和控制工作。

5、參與工程的建筑材料的選用及材料進場的驗收工作。

6、參與工程招、投標及工程隊伍的選擇工作。

7、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

8、審批各工程項目施工、組織設計方案。

9、收編并保管工程項目的全部技術檔案。

十一、裝修部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責工程項目的外裝修及內裝修的施工計劃、資金計劃的制定并組織實施。

3、參與工程招、投標工作，協助總工室對工程項目進行質量監控。

4、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

5、審批各工程項目施工、組織設計方案。

6、解決裝修工程中的各項工程技術問題.7、收編并保管工程項目的全部技術檔案。

十二、預決算部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責工程預結算書的編制工作。

3、參與工程施工合同的編寫工作。

4、協助財務部審議工程付款情況。

5、參與工程驗收，并對工程適時進行預決算工作。

十三、項目拓展部職能

1、各綜合管理中心負責

2、負責項目的開發。

3、負責對公司項目的立項、申報。

4、負責土地的規劃、征用開發和管理。

5、負責辦理土地證、房地產證、銷售證等各類證件。

6、協助做好前期工程的服務工作。

7、協助辦理企業注冊等各項審批工作。

8、協調好與相關政府部門的關系

十四、人事行政部職能

1、向綜合管理中心負責。

2、編寫制定公司人事行政管理制度。

3、組織統籌公司人力資源開發及聘用工作。

4、組織統籌并管理、監督公司行政管理運作。

5、協調并支持、配合公司各部對人力計劃、行政開支的管理工作。

6、協調配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。

7、組織、統籌配合公司各部對員工進行培訓及考核工作。

8、組織統籌策劃企業文化活動，增強公司凝聚力，員工歸宿感。

9、依時計劃統計向公司呈報各項人事、行政工作月、季、年報表給公司決策參考。

10、制訂公司辦公費用總開支的計劃，并加以調控。

11、配合支持公司對外人事、行政事務工作。

12、做好員工到任、離職的交接工作，保證各個崗位的工作銜接正常。

13、公司的各種規章制度的落實和執行。

14、整理建立公司的檔案，統一公司的公文格式

15、對外協調好政府勞動管理部門的關系。

16、負責日常的接待工作。

十五、培訓部職能

1、據公司戰略發展制訂公司培訓計劃、培訓費用、培訓總結工作。

2、訂公司培訓制度及建立完善的培訓體系

3、協助各部門，制訂實施監督各部門的業務培訓計劃。

4、組織統籌監督公司各部對員工的培訓及考評工作。

5、組織安排對新員工進行職前培訓。

6、組織管理、業務短訓班、研討班、講座等培訓活動。

7、合理安排培訓人員，檢查培訓質量，組織人員考核。

8、組織編寫、翻譯、審核培訓教材及資料。

9、教學儀器設備的保養、維修及購置。

10、管理和控制外派學習的員工，審核員工申請報銷業余學習的學費。

11、負責公司企業文化建設的策劃、安排組織實施工作。

十六、公關部職能

1、責樹立公司良好的形象。

2、責公司對外有關單位、政府職能部門的聯系、溝通工作。

3、參與公司重大新聞發布會組織籌備工作。接待重要賓客的來訪。

4、接待重要業務單位來訪。

5、經常調查研究、收集整理有關資料，了解國內外有關的經濟政策和行業發展情況。

6、負責辦理公司所需的各種政府批文。

十七、財務部職能

1、向綜合管理中心負責。

2、遵守財務紀律，建立和健全各項財務管理制度。

3、抓好各項應收款項的核算的工作，督促經辦部門限期清理。

4、負責對各項經濟合同及維護保養項目進行議及審定

5、按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作

6、執行審批制度，按規定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發放員工

工資、獎金。

7、嚴格執行現金管理制度和支票的使用規定，做好收費發票的購買、保管、使用及回收。

8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案

9、擬定各項財務計劃，提供財務分析報告呈總經辦。

十八、物業管理部職能

1、向總經辦負責。

2、起草、制訂有關項目公司物業發展的各項策劃方案，呈報主管副總經理。

3、協助制定有關公司的物業管理發展戰略。

4、負責協助對本項目公司所有物業維護保養項目可行性研究工作。

5、協調所屬各部門的工作關系以及與政府相關職能部門的公共關系。

6、協助主管副總經理審核本項目公司物業的維護保養項目的預算案。

7、協助主管副總經理適時主持例會及對外接待事宜。

8、協助主管副總經理做好、季度、月度物業維護保養報表及費用支出預算的審核與控制。

9、協助主管總經理處理各種突發及投訴事件。

十九、財務部職能

1、向綜合管理中心負責。

2、遵守財務紀律，建立和健全各項財務管理制度。

3、抓好各項應收款項的核算的工作，督促經辦部門限期清理。

4、負責對各項經濟合同及維護保養項目進行議及審定

5、按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作

6、執行審批制度，按規定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發放員工

工資、獎金。

7、嚴格執行現金管理制度和支票的使用規定，做好收費發票的購買、保管、使用及回收。

8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案

擬定各項財務計劃，提供財務分析報告呈總經辦。

三、崗位圖

高管層

總經理董事長 營銷策劃副總經理 工程管理副總經理 企業管理副總經理 總工程師 財務總監

部門層

銷售部經理 策劃部經理 設計部經理 工程部經理 裝修部經理 項目拓展部經理預決算部經理 人事行政經理 物管部經理 培訓部經理 財務部經理 公關部經理

主管層

售后服務主任 施工主管 車隊長 總經理秘書 銷售主任 培訓主任 施工主管 設計師 安檢工程師 質檢工程師

員工層

售樓員 文案 出納 策劃助理 預決算員 開發助理 人事助理 行政秘書 文員 接待員 售后服務員 司機 會計