第一篇：房地產公司的管理整合分析

房地產公司的管理整合分析

H房地產公司成立于九十年代初，是一家以土地經營、房地產開發、物業?營以及物業管理等房地產開發及相關業務為主業，以證券投資等其它投資業務為輔業的資產控股公司。當下H公司的房地產業務正處于從項目公司向集團公司轉型的過程之中，如何解決原有的經驗式管理問題，實現向規范化管理轉型，在有控制的前提下進行合理授權，完善企業內部的管理基礎；這是企業所面臨的首要管理問題。從發展階段來看，該企業的組織現狀處于聚合向規范化過渡的時期，需要通過規范化的管理整合來加快公司的發展。

一、組織結構的管理整合1.組織結構上存在的問題

通過診斷、分析，該企業在組織結構上主要存在三個方面的問題：

問題一：集團層面和關鍵業務單元重要部門或崗位缺失，導致相應重要職能不能履行。

目前集團層面沒有專門負責人力資源、財務管理、戰略管理、下屬業務單元協調和監督等工作的部門或崗位。房地產公司作為房地產開發業務單元，沒有專門負責規劃設計、采購招標的部門或崗位，導致實際工作中相關職能不能很好地履行。

問題二：部門職責不清，責權利不明，導致協作不力，部門間相互推諉。部門或崗位職責說明書不全或不完善，部分部門和崗位職責不清，部門責權利不匹配，某些職能沒有部門真正落實，部門之間溝通不暢，協作不力，相互推諉。

問題三：部分關鍵業務單元領導人管理幅度過寬，影響管理效率。

房地產公司總?理直接面對下面6個部門至少9名管理人員（其中直接面對部分部門的2個管理人員），管理效率降低。通常情況下，管理人員管理幅度以5-8個為宜，房地產行業每個環節都高度復雜，管理幅度應該比一般的行業小。

2.針對組織結構整合的分析及建議

目前國內房地產企業主要有四類組織結構模式：區域中心制、事業部制、矩陣制和項目制。

（1）區域中心制

區域中心制是指集團總部不直接管理各城市的子公司，而是在總部與城市子公司之間設立區域公司級別，根據區域的特點進行更有針對性的管理。區域中心公司作為利潤中心，享有自主?營權力，同時接受總部對口部門的指導。

一般適用于進入城市超過10個以上的大型房地產企業。由于進入城市多，集團總部已?不能實現對各城市的公司實行有效的管理；某些地區公司地理位置相對接近，有可能成立區域中心公司對這些地區公司進行管理，而不失去該區域的特性；集團總部對區域中心相對放權，保證區域中心的自主經營權，對區域中心進行利潤方面的考核。

區域中心制組織結構代表企業——萬科

（2）事業部制

事業部制是指按照企業所經營的事業，包括按產品、按顧客（市場）等來劃分部門，設立若干事業部。事業部是在企業統一領導下，擁有自己的產品和獨立的市場，擁有一定的?營自主權，實行獨立經營、獨立核算的部門。

事業部制組織結構一般適用于品種多樣化、各有獨立的市場，而且市場環境變化較快的大型企業。企業應具備專業化原則劃分的條件，并能確保獨立性，以便承擔利潤責任；事業部間相互依存，不硬性拼湊；保持事業部之間適度競爭；公司有管理的經濟機制，盡量避免單純使用行政手段。

事業部制組織結構代表企業——萬通實業

（3）矩陣制

矩陣制又稱規劃-目標結構，是把按職能劃分的部門和按項目（或產品、服務等）劃分的子公司或部門結合起來組成一個矩陣，是同一名員工既同?職能部門保持組織與業務上的聯系，又參加所在子公司或部門的工作。為了保證完成一定的管理目標，每個子公司或部門都設負責人，在組織的最高主管直接領導下進行工作。

矩陣制組織結構適用于因發展迅速而具有創新性強、管理復雜的特點的企業。矩陣制符合企業對創新的要求、需要一個智囊團、優秀的信息技術支持、共享的人力資源，以及為了避免或減輕矩陣結構存在的弊病，組織設計應創造必要的條件，最主要的是必須明確地、合理地規定職能部門主管人員和產品（或項目）經理的職責和權力。

矩陣制組織結構代表企業——華潤置地

（4）項目制

項目制是指項目公司屬獨立法人，是獨立核算、自負盈虧的利潤中心，多從事單一項目的運作(通常是規模或影響相對較大的項目)。

項目制組織結構適用那些以項目為單位進行運營和管理、項目成敗對于企業意義重大而且項目數量較少，對于集團管理要求不高的企業。

項目制組織結構代表企業——北京北辰

（5）組織結構整合的建議

根據企業的戰略要求和各種組織結構的特點，在不同的發展階段，建議H公司采取與戰略相匹配的組織結構，并分成兩階段調整。

第一階段：在穩步推進房地產項目的同時，完善管理體系，積極尋找新項目。為此，我建議H公司在第一階段集團層面組織結構調整形成五個中心。時增加人力資源中心、總裁辦、財務中心、法務審計中心等部門，將現有投資部改組為戰略投資中心。

人力資源中心，負責人力資源規劃、員工招聘與晉升、薪酬管理、績效考核管和員工培訓與發展；戰略投資中心，負責戰略研究、戰略管理、資本運營與戰略投資、房地產項目投資、非房地產項目投資、對已投資業務實施管理監督和組織協調與綜合計劃管理；總裁辦，負責公共關系和品牌建設、信息平臺及企業文化建設、日常行政管理和資料和檔案管理；財務中心，負責會計核算、預算管理和資金管理；法務審計中心負責審計和法務。

第二階段：做大作強主要業務單元，做實控股集團公司。

二、組織管控的管理整合1.組織管控上存在的問題

通過診斷、分析，該企業在組織管控上主要存在三個方面的問題：問題一：集團層面及部分關鍵業務單元管控體系缺失。

目前集團沒有對關鍵業務單元的管控體系，房地產公司管控體系不完善，物業管理公司剛剛開始制定預算和計劃，經營公司剛剛獨立不久，相應管控體系尚

未建立起來。

問題二：房地產公司的預算管理體系比較粗放。

房地產公司預算比較粗放，預算制定不完善，預算的實施缺乏有效的監控，導致預算流于形式。

問題三：房地產公司的計劃管理體系不完善。

房地產公司目前的計劃管理包括年度計劃、月度計劃和周計劃三類，但是缺乏有效的監控措施，使計劃管理難以推動落實。

2.針對組織管控整合的分析及建議

當企業發展到集團規模的時候，就需要集團總部對下屬業務單元實施管控，管控既可以通過法人治理結構實施，也可以通過組織管理體系實施。法人治理結構是指通過對股東大會、董事會、監事會、經理層責權利的設計來實現相互制衡，以保證集團持續良性發展。組織管理體系是指通過對集團總部以及各戰略業務單位組織結構體系、集分權、流程制度設計來對各業務單元的發展進行規范和促進。H公司的法人治理結構是完善的，因此在設計H公司的管控模式時，主要通過組織管理體系來實現，并遵?如下的總體思路：建立一個以戰略為導向，以組織結構為靜態框架，以流程和制度為動態依托，以管理控制系統為核心的動態系統。總部對下屬企業的管控模式，按總部的集、分權程度不同而劃分成“操作管控型”、“戰略管控型”和“財務管控型”三種管控模式。

（1）操作管控型

濟基礎總部從戰略規劃制定到實施幾乎什么都管。為了保證戰略的實施和目標的達成，集團的各種職能管理非常深入。如人事管理不僅負責全集團的人事制度政策的制定，而且負責管理各下屬公司二級管理團隊及業務骨干人員的選拔、任免。在實行這種管控模式的集團中，各下屬企業業務的相關性要很高。為了保證總部能夠正確決策并能應付解決各種問題，總部的職能人員的人數會很多，規模會很龐大。

如GE公司在1984年以前采用的就是這種管控模式，導致總部職能人員多達2000多人。直到杰克?韋爾奇任CEO后才轉變為戰略管控模式，大大減少了總部參謀人員。這種模式可以形象地表述為“上是頭腦，下是手腳”。IBM公司可以說是這方面的典型，為了保證其全球“隨需應變式”戰略的實施，各事業部都由總部進行集權管理，計劃由總部制定、下屬單位則負責保障實施。

（2）戰略管控型

集團總部負責集團的財務、資產運營和集團整體的戰略規劃，各下屬企業(或事業部)同時也要制定自己的業務戰略規劃，并提出達成規劃目標所需投入的資源預算。總部負責審批下屬企業的計劃并給予有附加價值的建議，批準其預算，再交由下屬企業執行。在實行這種管控模式的集團中，各下屬企業業務的相關性也要求很高。為了保證下屬企業目標的實現以及集團整體利益的最大化，集團總部的規模并不大，但主要集中在進行綜合平衡、提高集團綜合效益上做工作。如平衡各企業間的資源需求、?調各下屬企業之間的矛盾、推行“無邊界企業文化”，高級主管的培育、品牌管理、最佳典范經驗的分享等等。

這種模式可以形象地表述為“上有頭腦，下也有頭腦”。運用這種管控模式的典型公司有英國石油、殼牌石油、飛利浦等。目前世界上大多數集團公司都采用或正在轉向這種管控模式。

（3）財務管控型

集團總部只負責集團的財務和資產運營、集團的財務規劃、投資決策和實施

監控，以及對外部企業的收購、兼并工作。下屬企業每年會給定有各自的財務目標，它們只要達成財務目標就可以。在實行這種管控模式的集團中，各下屬企業業務的相關性可以很小。典型的財務管理型集團公司有和記黃浦。

和記黃浦集團在全球45個國家?營多項業務，雇員超過18萬人，它既有港口及相關服務、地產及酒店、零售及制造、能源及基建業務，也有因特網、電訊服務等業務。總部主要負責資產運作，因此總部的職能人員并不多，主要是財務管理人員。GE公司也是采用這種管控模式。這種模式可以形象地表述為“有頭腦，沒有手腳”。

（4）組織管控整合的建議

集團公司管控模式確定的關鍵在于總部的功能定位。不同管控模式下集團總部扮演的角色是不同的。如采用財務管控型的集團公司，其總部集權程度低；而采用操作管控型的集團公司，其總部的集權程度就高。但不論總部集權程度如何，其目標都應該是為集團整體創造合理的附加價值，為集團整體目標的實現發揮積極的作用。因此，總部職能定位是應為集團整體提供附加價值。如果總部定位不合理，不僅不會帶來附加價值，而且會帶來毀損價值。

集團總部提供附加價值的功能主要通過以下五大職能來實現：

領導——包括制定集團戰略方向，管理集團業務組合，建設集團企業文化，建立集團共同的愿景和價值觀，確定并實施重要的投資并購活動，創建集團共同的運作政策、標準和流程，培育集團核心競爭力。

績效獲取——包括審核批準下屬企業的戰略目標，管理考核下屬企業的績效，監督和管理下屬公司的財務狀況，管理集團品牌，監控集團的運營風險。

資源調配與整合——包括制定和實施下屬企業間的資源共享機制，整合資金管理、市場營銷渠道和供應鏈，核心人才和能力的培養。

關鍵的公司活動——包括股東關系管理，對顧客、供應商、中介機構、協會、政府等公共關系管理，集團危機管理。

為集團公司運營提供服務和專家支持——包括提供各種共享服務、信息技術支持、質量標準、保險、養老金管理、人事財務處理、政策咨詢、教育與培訓、國外服務。

明確了總部的功能定位之后，總部與下屬公司間的相互關系和職責分工就比較容易理順了。根據以上?則，并通過對戰略重要度、業務風險度、資源匹配度和業務成熟度四個緯度進行分析，我對H公司的管控形式作以下建議：集團對房地產公司采取戰略操作型管控，對房?營公司采取戰略型管控，對物業管理公司采取戰略財務型管控。

根據上述管控模式的選擇，集團對業務單元在戰略管理、投資管理、人力資源、財務監控以及業務運營方面實施不同的管控。集團對房地產公司除實施財務管理、戰略管理、投資管理、關鍵人力資源管理外，還對業務運營的重點環節如定位、設計、關鍵業務外包實施管理和監控；集團對房經營公司實施財務管理、戰略管理、投資管理、關鍵人力資源管理；集團對物業管理公司實施財務監控，對其發展戰略和人力資源管理提供指導。

第二篇：房地產公司現場管理

房地產開發有限公司

施工現場管理草案

為強化工程現場管理，確保工程質量、進度、安全文明等符合要求，使規范化管理貫穿于施工全過程，做到事前、事中控制，并結合工程實際情況，現制定以下管理制度：

一、質量檢查與驗收

項目部必須嚴格按照圖紙和國家有關規范施工，配備專職的質量檢查員，進行自檢、互檢、交接檢。所有分部分項及隱蔽工程完成后經甲方代表和監理驗收合格后方可進行下一步施工。分部分項及隱蔽工程驗收后，甲方及有關部門提出重新驗收，項目部應積極配合，為驗收提供便利條件并按甲方或有關部門的要求進行剝離，并在驗收后進行重新覆蓋。所有的進場材料必須有出廠合格證并進行報驗，經甲方代表和監理驗收合格后方可使用。

監理簽署關于工程質量的隱蔽驗收、材料報驗等文件時，必須經甲方認可后方可簽字蓋章。

二、建立工地例會制度

每周五下午6：00時由總監理工程師組織召開監理例會，對本周各項目部的施工進度、質量、安全文明等進行綜合總結，各項目部必須配合完成各單位工程的詳細進度計劃，并明確說明

未完成原因及后補措施。

每個月第一個星期的星期三組織一次針對所有開發項目的檢查，并在公司開會通報一月來工程情況，參加會議人員包括公司有關領導、各部門經理、項目部經理及技術負責人。

三、建立獎罰機制

1、對于重要部位的施工，項目部應有管理人員負責值班，如發現值班人員脫崗或無值班人員，給予200----300元的罰款。

2、每周監理例會項目經理、技術負責人、安全負責人必須到場，如遲到罰款100——200元，不到罰200——500元。

3、在施工過程當中如出現不聽指揮、影響工程質量、安全等事件，對項目部采取1000——10000元的罰款。

4、公司設立獎懲基金，由公司出資部分款額，平時針對各項目做出的各項罰款統一收歸獎懲基金管理，年終由開發公司組織公司有關部門進行評議，評出先進項目部及個人進行獎勵。

四、項目部管理人員

在施工過程中如發現項目部管理人員不負責任、工作能力差、弄虛作假等問題，有權要求項目部調整其崗位。

五、混凝土澆灌單

為更好的控制工程現場的施工質量，加強對各工種的管理，規范施工工序并結合本公司特點，澆灌混凝土前必須填寫“混凝土澆灌單”，此表由項目部填寫，澆灌混凝土前所有工序自檢合格

后通知甲方、監理進行抽檢，各方簽字后方可澆灌混凝土，公司商混站需配合，如不見此單，不得提供混凝土到現場。

六、整改通知單

項目部對收到的整改通知單應在2個工作日進行書面回復，超出后罰款500——1000元，拒不回復罰款1000——5000元，或責令停工整改。

第三篇：房地產公司管理手冊

房地產公司管理手冊

第一部份 組織系統一、xxx 房地產開發有限公司組織機構圖

一個上級原則

責權一致的原則

既無重疊，又無空白的原則

二、××房地產開發有限公司各部門職能說明書（草案）

1、董事會職能

2、總經辦職能

3、營銷策劃中心職能

4、工程管理中心

5、企業管理中心

6、銷售部職能

7、設計部職能

8、工程部職能

9、總工室職能

10、預決算部職能

11、人事行政部職能

12、物業管理部職能

三、崗位圖

四、××房地產開發有限公司崗位說明書匯編

五、xxx 房地產開發有限公司崗位編制一覽表（共123頁，QQ：105411525）

房地產公司管理手冊

房地產公司管理手冊 第一部份 組織系統一、xxx 房地產開發有限公司組織機構圖

一個上級原則 責權一致的原則

既無重疊，又無空白的原則

二、××房地產開發有限公司各部門職能說明書（草案）

NO：YR-2-002 管理體制是一種嚴密的、合理的、形同機器那樣的社會組織，它具有熟練的專業勞動、明確的職權劃分、嚴格的規章制度，以及金字塔式的等級服從等特征，從而使其成為一種系統的管理技術體系。

——馬克斯.韋伯

在企業形成金字塔式的組織結構，不斷的權威、標準化的任務、各種活動的協調和參謀的作用做明晰的描述和反復強調，并輔之以正式的組織框圖、崗位規程和組織手冊。

——卡斯特

一、董事會職能

1、執行總公司的訣議。

2、決定公司的經營計劃和投資方案。

3、審訂公司的財務預算方案、決算方案。

4、審訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案。

5、審訂公司增加或者減少注冊資本的方案以及發行公司債券的方案。

6、擬訂公司合并、分立、解散清算的方案。

7、聘任或解聘項目公司總經理，根據總經理的提名，聘任或者解聘項目公司副總經理、財務負責人，決定其報酬事項。

8、審定公司的基本管理制度。

9、負責對公司運營的監督管理。

二、總經辦職能

1、擬訂項目公司的總體發展規劃及其實施方案、項目的基本建設計劃及執行工作(政策)。

2、負責總體發展規劃及實施、管理

3、向董事會提出經營預算和費用預算。

4、領導項目公司的經營活動，實現經董事會批準的預算利利潤指標。

5、保證項目公司能提供符合標準的服務

6、收集客戶的反映，研究市場的需求，不斷調整項目公司的經營方向，項目公司不斷得到發展塑造本項目公司形象。

7、決定廣告基調，指導廣告戰略。

8、代表本項目公司對外開展公關活動。

10、按既定模式管理公司。

11、建立和完善公司的工作程序和規章制度。

13、向董事會提出組織系統表，人員編制和工資總額計劃。

14、決定本項目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎懲。

15、向董事會提出營業狀況和財務狀況報告，接受質詢，將決議事出有因項轉達所屬人員，并執行該項決議。

16、審核人事行政部所制定的各項人事制度，包括員工手冊、公司CI 形象、規章制度、福利薪金、各崗位責任制等的審訂。

17、負責督導行政部、財務部的各項工作和事務。

18、親臨現場處理本項目公司緊急事件，確保企業正常運作。

19、支持協調會議，仲裁及防止各部門之間的沖突。

20、發現并消除公司的安全隱患，為大規模的改造向董事會提出預算外開支汁劃。

21、保證員工和客人在公司內的安全。

22、抓好企業文化建設。

三、營銷策劃中心職能

1、對總經辦負責。

2、根據公司有關經營發展戰略，制訂、季度、月度推廣方案，呈報總經理。

3、負責根據銷售部各時期的租售計劃，制訂相應的推廣策劃方案，配合銷售部招商工作的開展。

4、根據公司有關推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施。

5、深入了解項目的經營特色和經營情況，定期收集房地產信息，不斷推出各種促銷手段和措施。

6、負責項目外部公共場地公關活動的組織、策劃、實施工作。

7、負責項目的服務管理工作，制訂相關服務措施及相應的管理制度。

四、工程管理中心

1、向總經辦負責。

2、參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作，聯絡設計單位對總體規劃設計、單體工程各專業施工圖紙設計并審核，參與工程預結算書編制，負責工程施工管理到竣工驗收全過程操作。

3、根據公司各項目建設的實際情況，編制并實施完成工程計劃，按時上報工作情況，及時跟進落實各項工作計劃及資金計劃。

4、參與工程施工招、投標工作，編寫工程施工合同，并進行審批、簽訂。

5、加強質量控制，保證工程施工按有關規定要求進行。

6、協調好各部門及外單位的關系，使工程順利進行。

五、企業管理中心

1、向總經辦負責。

2、協助總經辦管理開發部、人事行政部、財務部、物業管理部的具體工作和事務。

3、負責綜合經營開發管理以及規劃、協調、指導和監督。

4、負責資金計劃、資金調度和控制管理。

六、銷售部職能

1、向營銷策劃中心負責。

2、負責公司商業物業、物業內公共場地、廣告牌等的招商、租售工作。

3、協同策劃部掌握市場行情，制定并執行相應的招商計劃、策略。

4、挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進行整理歸檔。

5、與新舊客戶保持良好關系，協助客戶解決在招商、租售過程中的問題。

6、負責辦理招商、租售中的各項手續，做好售后服務工作。

7、協助財務部收取客戶需繳交的各項費用。

8、配合其他部門做好客戶服務工作。

七、策劃部職能

1、向營銷策劃中心負責。

2、根據公司的發展戰略制定房地產的各項推廣策劃方案。

3、負責房地產廣告的制作及實際操作。

4、負責根據物業的特點組織策劃各項公關宣傳活動，并負責其實施工作。

5、協同銷售部進行物業招商、租售工作。

八、設計部職能

1、向工程管理中心負責。

2、參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發的前期規劃工作。對外來方案圖紙，組織本部門和相關部門討論、論證、上報和實施。

3、參與做好各項從規劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作。

4、負責樓宇室內、外主要建筑材料的規格、品牌等的選用、確定工作。密切與預算造價部配合。

5、收集房地產、樓宇的市場調研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應部門的交流工作。

6、組織本部門人員承擔一個土建設計室的完整圖紙生產工作。做好與總工室的工作配合和設計掛靠單位的銜接工作。

7、負責設計室對工地的服務、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。

8、與設計合作公司的交流、配合工作。

9、完成其他工作。

九、工程部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責制定各階段的施工進度計劃、采購計劃及資金需求計劃。

3、負責嚴格執行公司的決議，嚴格工程預、決算的審批手續，合理使用財力、物力，發揮經濟效益。

4、協助公司進行招、投標及選擇施工隊伍的具體工作。

5、進行施工階段的進度控制，審查施工組織設計，監督進度計劃的實施，完成工期目標。

6、負責管理施工隊伍，并協調好對內對外的關系。

7、做好材料、設備、人員的管理工作。

8、整理有關資料、圖紙，做好歸檔工作。

9、負責工程質量檢查及工程驗收、竣工驗收工作，及時解決施工中的各種問題。

十、總工室職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責處理和解決各項工程技術問題。

3、參與工程項目的設計方案的討論和審核工作。

4、參與工程建設成本的分析和控制工作。

5、參與工程的建筑材料的選用及材料進場的驗收工作。

6、參與工程招、投標及工程隊伍的選擇工作。

7、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

8、審批各工程項目施工、組織設計方案。

9、收編并保管工程項目的全部技術檔案。

十一、裝修部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責工程項目的外裝修及內裝修的施工計劃、資金計劃的制定并組織實施。

3、參與工程招、投標工作，協助總工室對工程項目進行質量監控。

4、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

5、審批各工程項目施工、組織設計方案。

6、解決裝修工程中的各項工程技術問題.7、收編并保管工程項目的全部技術檔案。

十二、預決算部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責工程預結算書的編制工作。

3、參與工程施工合同的編寫工作。

4、協助財務部審議工程付款情況。

5、參與工程驗收，并對工程適時進行預決算工作。

十三、項目拓展部職能

1、各綜合管理中心負責

2、負責項目的開發。

3、負責對公司項目的立項、申報。

4、負責土地的規劃、征用開發和管理。

5、負責辦理土地證、房地產證、銷售證等各類證件。

6、協助做好前期工程的服務工作。

7、協助辦理企業注冊等各項審批工作。

8、協調好與相關政府部門的關系

十四、人事行政部職能

1、向綜合管理中心負責。

2、編寫制定公司人事行政管理制度。

3、組織統籌公司人力資源開發及聘用工作。

4、組織統籌并管理、監督公司行政管理運作。

5、協調并支持、配合公司各部對人力計劃、行政開支的管理工作。

6、協調配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。

7、組織、統籌配合公司各部對員工進行培訓及考核工作。

8、組織統籌策劃企業文化活動，增強公司凝聚力，員工歸宿感。

9、依時計劃統計向公司呈報各項人事、行政工作月、季、年報表給公司決策參 考。

10、制訂公司辦公費用總開支的計劃，并加以調控。

11、配合支持公司對外人事、行政事務工作。

12、做好員工到任、離職的交接工作，保證各個崗位的工作銜接正常。

13、公司的各種規章制度的落實和執行。

14、整理建立公司的檔案，統一公司的公文格式

15、對外協調好政府勞動管理部門的關系。

16、負責日常的接待工作。

十五、培訓部職能

1、據公司戰略發展制訂公司培訓計劃、培訓費用、培訓總結工作。

2、訂公司培訓制度及建立完善的培訓體系

3、協助各部門，制訂實施監督各部門的業務培訓計劃。

4、組織統籌監督公司各部對員工的培訓及考評工作。

5、組織安排對新員工進行職前培訓。

6、組織管理、業務短訓班、研討班、講座等培訓活動。

7、合理安排培訓人員，檢查培訓質量，組織人員考核。

8、組織編寫、翻譯、審核培訓教材及資料。

9、教學儀器設備的保養、維修及購置。

10、管理和控制外派學習的員工，審核員工申請報銷業余學習的學費。

11、負責公司企業文化建設的策劃、安排組織實施工作。

十六、公關部職能

1、責樹立公司良好的形象。

2、責公司對外有關單位、政府職能部門的聯系、溝通工作。

3、參與公司重大新聞發布會組織籌備工作。接待重要賓客的來訪。

4、接待重要業務單位來訪。

5、經常調查研究、收集整理有關資料，了解國內外有關的經濟政策和行業發展情況。

6、負責辦理公司所需的各種政府批文。

十七、財務部職能

1、向綜合管理中心負責。

2、遵守財務紀律，建立和健全各項財務管理制度。

3、抓好各項應收款項的核算的工作，督促經辦部門限期清理。

4、負責對各項經濟合同及維護保養項目進行議及審定

5、按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作

6、執行審批制度，按規定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發放員工 工資、獎金。

7、嚴格執行現金管理制度和支票的使用規定，做好收費發票的購買、保管、使 用及回收。

8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案

9、擬定各項財務計劃，提供財務分析報告呈總經辦。

十八、物業管理部職能

1、向總經辦負責。

2、起草、制訂有關項目公司物業發展的各項策劃方案，呈報主管副總經理。

3、協助制定有關公司的物業管理發展戰略。

4、負責協助對本項目公司所有物業維護保養項目可行性研究工作。

5、協調所屬各部門的工作關系以及與政府相關職能部門的公共關系。

6、協助主管副總經理審核本項目公司物業的維護保養項目的預算案。

7、協助主管副總經理適時主持例會及對外接待事宜。

8、協助主管副總經理做好、季度、月度物業維護保養報表及費用支出預算的審核與控制。

9、協助主管總經理處理各種突發及投訴事件。

十九、財務部職能

3、向綜合管理中心負責。

4、遵守財務紀律，建立和健全各項財務管理制度。

3、抓好各項應收款項的核算的工作，督促經辦部門限期清理。

4、負責對各項經濟合同及維護保養項目進行議及審定

5、按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作

6、執行審批制度，按規定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發放員工 工資、獎金。

7、嚴格執行現金管理制度和支票的使用規定，做好收費發票的購買、保管、使 用及回收。

8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案 擬定各項財務計劃，提供財務分析報告呈總經辦。

三、崗位圖 高管層

總經理董事長

營銷策劃副總經理

工程管理副總經理

企業管理副總經理

總工程師

財務總監 部門層

銷售部經理

策劃部經理

設計部經理

工程部經理

裝修部經理

項目拓展部經理預決算部經理

人事行政經理 物管部經理

培訓部經理

財務部經理

公關部經理 主管層

售后服務主任 施工主管 車隊長 總經理秘書 銷售主任 培訓主任 施工主管

設計師 安檢工程師

質檢工程師 員工層

售樓員 文案 出納 策劃助理 預決算員 開發助理 人事助理 行政秘書 文員 接待員 售后服務員 司機 會計

第四篇：房地產公司管理手冊

房地產公司管理手冊

第一部份 組織系統一、xxx 房地產開發有限公司組織機構圖

一個上級原則

責權一致的原則

既無重疊，又無空白的原則

二、××房地產開發有限公司各部門職能說明書（草案）

NO：YR-2-002

管理體制是一種嚴密的、合理的、形同機器那樣的社會組織，它具有熟練的專業勞動、明確的職權劃分、嚴格的規章制度，以及

金字塔式的等級服從等特征，從而使其成為一種系統的管理技術體系。

——馬克斯.韋伯

在企業形成金字塔式的組織結構，不斷的權威、標準化的任務、各種活動的協調和參謀的作用做明晰的描述和反復強調，并輔之

以正式的組織框圖、崗位規程和組織手冊。

——卡斯特

一、董事會職能

1、執行總公司的訣議。

2、決定公司的經營計劃和投資方案。

3、審訂公司的財務預算方案、決算方案。

4、審訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案。

5、審訂公司增加或者減少注冊資本的方案以及發行公司債券的方案。

6、擬訂公司合并、分立、解散清算的方案。

7、聘任或解聘項目公司總經理，根據總經理的提名，聘任或者解聘項目公司副總經理、財務負責人，決定其報酬事項。

8、審定公司的基本管理制度。

9、負責對公司運營的監督管理

二、總經辦職能

1、擬訂項目公司的總體發展規劃及其實施方案、項目的基本建設計劃及執行工作(政策)。

2、負責總體發展規劃及實施、管理

3、向董事會提出經營預算和費用預算。

4、領導項目公司的經營活動，實現經董事會批準的預算利利潤指標。

5、保證項目公司能提供符合標準的服務

6、收集客戶的反映，研究市場的需求，不斷調整項目公司的經營方向，項目公司不斷得到發展塑造本項目公司形象。

7、決定廣告基調，指導廣告戰略。

8、代表本項目公司對外開展公關活動。

10、按既定模式管理公司。

11、建立和完善公司的工作程序和規章制度。

13、向董事會提出組織系統表，人員編制和工資總額計劃。

14、決定本項目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎懲

15、向董事會提出營業狀況和財務狀況報告，接受質詢，將決議事出有因項轉達所屬人員，并執行該項決議。

16、審核人事行政部所制定的各項人事制度，包括員工手冊、公司CI 形象、規章制度、福利薪金、各崗位責任制等的審訂。

17、負責督導行政部、財務部的各項工作和事務。

18、親臨現場處理本項目公司緊急事件，確保企業正常運作。

19、支持協調會議，仲裁及防止各部門之間的沖突。

20、發現并消除公司的安全隱患，為大規模的改造向董事會提出預算外開支汁劃。

21、保證員工和客人在公司內的安全。

22、抓好企業文化建設。

三、營銷策劃中心職能

1、對總經辦負責。

2、根據公司有關經營發展戰略，制訂、季度、月度推廣方案，呈報總經理。

3、負責根據銷售部各時期的租售計劃，制訂相應的推廣策劃方案，配合銷售部招商工作的開展。

4、根據公司有關推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施。

5、深入了解項目的經營特色和經營情況，定期收集房地產信息，不斷推出各種促銷手段和措施。

6、負責項目外部公共場地公關活動的組織、策劃、實施工作。

7、負責項目的服務管理工作，制訂相關服務措施及相應的管理制度。

四、工程管理中心

1、向總經辦負責。

2、參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作，聯絡設計單位對總體規劃設計、單體工程各專業施工圖紙設計并審核，參與工程預

結算書編制，負責工程施工管理到竣工驗收全過程操作。

3、根據公司各項目建設的實際情況，編制并實施完成工程計劃，按時上報工作情況，及時跟進落實各項工作計劃及資金計劃。

4、參與工程施工招、投標工作，編寫工程施工合同，并進行審批、簽訂。

5、加強質量控制，保證工程施工按有關規定要求進行。

6、協調好各部門及外單位的關系，使工程順利進行。

五、企業管理中心

1、向總經辦負責。

2、協助總經辦管理開發部、人事行政部、財務部、物業管理部的具體工作和事務。

3、負責綜合經營開發管理以及規劃、協調、指導和監督。

4、負責資金計劃、資金調度和控制管理。

六、銷售部職能

1、向營銷策劃中心負責。

2、負責公司商業物業、物業內公共場地、廣告牌等的招商、租售工作。

3、協同策劃部掌握市場行情，制定并執行相應的招商計劃、策略。

4、挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進行整理歸檔。

5、與新舊客戶保持良好關系，協助客戶解決在招商、租售過程中的問題。

6、負責辦理招商、租售中的各項手續，做好售后服務工作。

7、協助財務部收取客戶需繳交的各項費用。

8、配合其他部門做好客戶服務工作。

七、策劃部職能

1、向營銷策劃中心負責。

2、根據公司的發展戰略制定房地產的各項推廣策劃方案。

3、負責房地產廣告的制作及實際操作。

4、負責根據物業的特點組織策劃各項公關宣傳活動，并負責其實施工作。

5、協同銷售部進行物業招商、租售工作。

八、設計部職能

1、向工程管理中心負責。

2、參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發的前期規劃工作。對外來方案圖紙，組織本部門和相關部門討論、論證、上報和實施。

3、參與做好各項從規劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作。

4、負責樓宇室內、外主要建筑材料的規格、品牌等的選用、確定工作。密切與預算造價部配合。

5、收集房地產、樓宇的市場調研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應部門的交流工作。

6、組織本部門人員承擔一個土建設計室的完整圖紙生產工作。做好與總工室的工作配合和設計掛靠單位的銜接工作。

7、負責設計室對工地的服務、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。

8、與設計合作公司的交流、配合工作。

9、完成其他工作。

九、工程部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責制定各階段的施工進度計劃、采購計劃及資金需求計劃。

3、負責嚴格執行公司的決議，嚴格工程預、決算的審批手續，合理使用財力、物力，發揮經濟效益。

4、協助公司進行招、投標及選擇施工隊伍的具體工作。

5、進行施工階段的進度控制，審查施工組織設計，監督進度計劃的實施，完成工期目標。

6、負責管理施工隊伍，并協調好對內對外的關系。

7、做好材料、設備、人員的管理工作。

8、整理有關資料、圖紙，做好歸檔工作。

9、負責工程質量檢查及工程驗收、竣工驗收工作，及時解決施工中的各種問題。

十、總工室職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責處理和解決各項工程技術問題。

3、參與工程項目的設計方案的討論和審核工作。

4、參與工程建設成本的分析和控制工作。

5、參與工程的建筑材料的選用及材料進場的驗收工作。

6、參與工程招、投標及工程隊伍的選擇工作。

7、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

8、審批各工程項目施工、組織設計方案。

9、收編并保管工程項目的全部技術檔案。

十一、裝修部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責工程項目的外裝修及內裝修的施工計劃、資金計劃的制定并組織實施。

3、參與工程招、投標工作，協助總工室對工程項目進行質量監控。

4、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

5、審批各工程項目施工、組織設計方案。

6、解決裝修工程中的各項工程技術問題.7、收編并保管工程項目的全部技術檔案。

十二、預決算部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責工程預結算書的編制工作。

3、參與工程施工合同的編寫工作。

4、協助財務部審議工程付款情況。

5、參與工程驗收，并對工程適時進行預決算工作。

十三、項目拓展部職能

1、各綜合管理中心負責

2、負責項目的開發。

3、負責對公司項目的立項、申報。

4、負責土地的規劃、征用開發和管理。

5、負責辦理土地證、房地產證、銷售證等各類證件。

6、協助做好前期工程的服務工作。

7、協助辦理企業注冊等各項審批工作。

8、協調好與相關政府部門的關系

十四、人事行政部職能

1、向綜合管理中心負責。

2、編寫制定公司人事行政管理制度。

3、組織統籌公司人力資源開發及聘用工作。

4、組織統籌并管理、監督公司行政管理運作。

5、協調并支持、配合公司各部對人力計劃、行政開支的管理工作。

6、協調配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。

7、組織、統籌配合公司各部對員工進行培訓及考核工作。

8、組織統籌策劃企業文化活動，增強公司凝聚力，員工歸宿感。

9、依時計劃統計向公司呈報各項人事、行政工作月、季、年報表給公司決策參考。

10、制訂公司辦公費用總開支的計劃，并加以調控。

11、配合支持公司對外人事、行政事務工作。

12、做好員工到任、離職的交接工作，保證各個崗位的工作銜接正常。

13、公司的各種規章制度的落實和執行。

14、整理建立公司的檔案，統一公司的公文格式

15、對外協調好政府勞動管理部門的關系。

16、負責日常的接待工作。

十五、培訓部職能

1、據公司戰略發展制訂公司培訓計劃、培訓費用、培訓總結工作。

2、訂公司培訓制度及建立完善的培訓體系

3、協助各部門，制訂實施監督各部門的業務培訓計劃。

4、組織統籌監督公司各部對員工的培訓及考評工作。

5、組織安排對新員工進行職前培訓。

6、組織管理、業務短訓班、研討班、講座等培訓活動。

7、合理安排培訓人員，檢查培訓質量，組織人員考核。

8、組織編寫、翻譯、審核培訓教材及資料。

9、教學儀器設備的保養、維修及購置。

10、管理和控制外派學習的員工，審核員工申請報銷業余學習的學費。

11、負責公司企業文化建設的策劃、安排組織實施工作。

十六、公關部職能

1、責樹立公司良好的形象。

2、責公司對外有關單位、政府職能部門的聯系、溝通工作。

3、參與公司重大新聞發布會組織籌備工作。接待重要賓客的來訪。

4、接待重要業務單位來訪。

5、經常調查研究、收集整理有關資料，了解國內外有關的經濟政策和行業發展情況。

6、負責辦理公司所需的各種政府批文。

十七、財務部職能

1、向綜合管理中心負責。

2、遵守財務紀律，建立和健全各項財務管理制度。

3、抓好各項應收款項的核算的工作，督促經辦部門限期清理。

4、負責對各項經濟合同及維護保養項目進行議及審定

5、按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作

6、執行審批制度，按規定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發放員工

工資、獎金。

7、嚴格執行現金管理制度和支票的使用規定，做好收費發票的購買、保管、使用及回收。

8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案

9、擬定各項財務計劃，提供財務分析報告呈總經辦。

十八、物業管理部職能

1、向總經辦負責。

2、起草、制訂有關項目公司物業發展的各項策劃方案，呈報主管副總經理。

3、協助制定有關公司的物業管理發展戰略。

4、負責協助對本項目公司所有物業維護保養項目可行性研究工作。

5、協調所屬各部門的工作關系以及與政府相關職能部門的公共關系。

6、協助主管副總經理審核本項目公司物業的維護保養項目的預算案。

7、協助主管副總經理適時主持例會及對外接待事宜。

8、協助主管副總經理做好、季度、月度物業維護保養報表及費用支出預算的審核與控制。

9、協助主管總經理處理各種突發及投訴事件。

十九、財務部職能

1、向綜合管理中心負責。

2、遵守財務紀律，建立和健全各項財務管理制度。

3、抓好各項應收款項的核算的工作，督促經辦部門限期清理。

4、負責對各項經濟合同及維護保養項目進行議及審定

5、按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作

6、執行審批制度，按規定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發放員工

工資、獎金。

7、嚴格執行現金管理制度和支票的使用規定，做好收費發票的購買、保管、使用及回收。

8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案

擬定各項財務計劃，提供財務分析報告呈總經辦。

三、崗位圖

高管層

總經理董事長 營銷策劃副總經理 工程管理副總經理 企業管理副總經理 總工程師 財務總監

部門層

銷售部經理 策劃部經理 設計部經理 工程部經理 裝修部經理 項目拓展部經理預決算部經理 人事行政經理 物管部經理 培訓部經理 財務部經理 公關部經理

主管層

售后服務主任 施工主管 車隊長 總經理秘書 銷售主任 培訓主任 施工主管 設計師 安檢工程師 質檢工程師

員工層

售樓員 文案 出納 策劃助理 預決算員 開發助理 人事助理 行政秘書 文員 接待員 售后服務員 司機 會計

第五篇：房地產公司工程項目管理

房地產公司工程項目管理

一、對施工資質資格的管理和合同管理

1、嚴格審查承包單位資質等級和營業執照，審核施工組織設計專項施工方案和工程預控措施，審查施工單位管理人員資質和資格證，特殊工程的操作證。

2、施工單位的資質等級和管理人員的資格等級必須滿足所承建工程的需要。要求人證對應，嚴禁虛設和掛靠管理崗位。

3、嚴格審查工程分包單位的資質等級和營業執照，與承包單位、監理單位一起對分包單位進行實地考察，是否符合工程的要求。

4、施工合同管理

1、合同管理的主要任務

1、建立合同管理機構，熟悉合同文件；

2、對合同的履行實施嚴格、有效的合同監督和控制；

3、積極開展索賠和反索賠，保護自己的權益；

4、盡可能減少和避免合同糾紛，并通過合法手段解決合同爭議；

2、合同管理的主要工作

1、建立合同實施保證體系；

2、建立合同管理的工作程序，規范合同管理工作；

3、建立合同文檔系統，科學、系統地收集、整理和保存施工中各有關事件和活動的一切資料和信息；

4、建立報告和行文制度，各種工程實施報告、文件、通知單等均應由相應的交接手續、簽收證據等；

3、實施有效的合同監督，保證工程順序地按合同進行

1、對施工單位、建設單位進行合同履行情況進行監督；

2、協調施工單位與建設單位、監理單位與建設單位之間的合同關系；

3、參與各種檢查驗收，并提出相應的報告；

4、對工程洽商記錄、技術聯系單、設計變更單和各種簽證做合同方面的審查和控制；

5、經常性地解釋合同；

6、收集、整理、保存各種工程資料；

4、進行合同實施情況的跟蹤

1、對實施工程資料進行分析、整理，通過施工現場的實際情況，直接獲取工程的實際狀況的信息。

2、分析工程的實際狀況與合同文件的差異及其原因、影響因素、責任等；

二、圖紙、設計變更和工程資料的管理和控制

1、工程項目技術負責人和監理工程師負責對工程技術聯系單、工程洽商記錄、圖紙修改、設計聯絡單和設計變更等資料的審查。

2、工程技術和管理檔案按單位工程和施工的時間先后順序整理，分類立卷裝訂，每頁要有編號，每卷有目錄。

3、工程技術和管理檔案，應真實可靠，字跡清楚，簽字齊全，不得弄虛作假，擅自涂改原始記錄。

4、施工圖紙、工程技術聯系單、工程洽商記錄、圖紙修改、設計聯絡單和設計變更等資料有關技術資料，必須由登記臺帳收發員簽字。

5、建筑工程竣工技術檔案編制按《遼寧省建筑工程技術檔案編制辦法》執行。

6、項目監理部定期對施工單位的所有有關工程的資料進行檢查，要求資料及時、完整、系統、科學、真實，編制人員持證上崗。

7、編制建筑工程技術和管理檔案，必須從工程立項開始，按照工程序實際進度，及時進行編制積累，按地基與基礎、主體、單位工程竣工三個階段編制管理，貫徹在施工全過程中，做到及時、準確、系統、科學、完整。

8、做好施工過程中原始資料、影像資料的收集和保存。

三、工程質量管理和控制

1、監理單位建立質量保證體系：

（1）監理單位委派員具有相應資格證和注冊證書的總監工程師、專業監理工程師以及專業技術管理人員等組建項目監理部。

（2）項目監理部針對本工程的特點和難點制定監理規劃，并按監理規劃編制詳細的監理實施細則，重點突出施工過程的監督和管理。

（3）項目監理部的各種專業人員配套齊全，必須適應工程建設的需要，建立健全各種崗位責任制和規章制度，建立質量保證體系，并應得到認真貫徹和執行。

（4）按照國家法律、法規、建設工程質量強制性標準、設計文件、施工合同、監理規劃和實施細則進行工程管理。

2、施工單位資質審核：

（1）嚴格審查承包單位資質和營業執照，審查承包單位管理人員資質和資格證，特殊工程的操作證。要求人證對應，嚴禁虛設和掛靠崗位。

（2）嚴格審查工程分包單位的資質等級和營業執照，與承包單位、監理單位一起對分包單位進行實地考察，是否符合工程的要求。

3、原材料、半成品、構配件的質量控制：

建設單位供應和施工單位自購的材料、構配件、成品、半成品必須是正規廠家的產品，有產品說明書、合格或檢驗報告，規格、型號、數量必須滿足工程需要。工程部協助施工單位、項目監理部嚴把產品的質量關，嚴格產品的抽樣、取樣和送檢制度，對質量不合格的材料、構配件、成品、半成品和設備，要求施工單位停止使用。未經監理工程師簽字認可，建筑材料、構配件、成品、半成品和設備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進行下道工序。

4、施工機械設備的質量控制

施工機械設備的質量好壞對工程項目的施工進度和質量有直接影響，對其質量的控制就是使施工機械設備的類型、性能參數、技術要求與施工現場條件、施工工藝等因素相匹配。

（1）按照技術先進、經濟合理、生產適用、性能可靠、使用安全的原則選擇施工機械設備，使其具有特定工程的適用性和可靠性。

（2）根據工程施工進度、工程施工質量的需要，正確確定相應類型、性能參數的機械設備。

（3）在施工過程中，派專人定期對施工機械設備進行校正和維護。

（4）操作施工機械設備的操作人員必須持證上崗，定期培訓。

5、施工組織設計隨著工程的進度和深入不斷的細化和深化。對主要的項目、關鍵部位和難度較大的項目，制定方案時要充分估計到可能發生的施工質量問題和處理方法。

施工單位提交的施工組織設計和專項施工方案要有工程質量保證的預控措施和加強工序細節施工的管理；施工單位“三檢制”落實的管理措施；要有針對施工過程中的質量通病的技術措施；施工單位必須嚴格按照批準的施工組織設計和專項技術方案組織施工。

6、熟悉法律、法規、國家規范、地方標準、標準圖集和施工操作規程，必須熟悉掌握工程標準強制性條文和各種施工驗收規范。

要求施工單位、監理單位把開發公司項目“精品工程”的思想理念認真貫徹、全面執行。

7、組織施工單位、監理單位、設計單位進行設計交底和圖紙會審，做好記錄。編制工程管理的方案或辦法，組織、協調施工單位、監理單位進行工程項目的工程管理。

8、測量標高、水準點、測量放線的復核

施工單位根據規劃紅線圖和總平面圖給定的標高和坐標進行工程定位放線，將測量結果填報“工程定位測量報審表”通知監理工程師，監理工程師對工程定位放線的測量結果進行復核，直至合格。

9、開工報告的審核

前期基礎設施建設、施工環境、監視測量工具、施工機械設備、圖紙會審和勞動力的配備等情況必須達到開工必備的條件。施工單位以書面的形式報項目監理部、工程部進行審批，否則不允許施工單位開工。

10、工序質量控制

工序質量控制包含兩個方面的內容，就是工序活動條件和質量和工序活動效果質量的控制。即一方面控制每道工序投入質量（人、機、材、方法及環境）是否符合要求，另一方面要控制每道工序施工完成的產品是否達到有關質量標準。

在進行工序質量控制時，應從以下幾個方面著手：

（一）確定工序質量控制流程

確定控制流程就是事前擬定工序質量控制工作計劃，一般的做法是當每道工序完成后，施工單位要根據規范要求進行自我檢查，合格后填報“工程報驗通知單”，通知監理工程師，監理工程師收到“通知”后，立即對待檢驗的工序進行現場檢查，并根據規范要求，利用試驗設備、儀器進行檢驗，同時將檢查結果填寫到“工程報驗通知單”上，并復制一份給施工單位，作為監理單位對該道工序的質量鑒定。監理工程師檢查合格方準進行下道工序；反之，令施工單位返工，直至合格。

（二）工序活動條件控制是工序質量控制的對象，監理工程師只有主動地通過對工序活動條件的控制，才能達到對工序質量特征指標的控制。只有找準影響工序質量的主要因素加以嚴格控制，就能達到工序質量控制的目的。

（三）質量控制點是指為了保證工序質量而需要進行控制的重點或關鍵部位或薄弱環節。設置質量控制點，是對質量進行預控的有效措施。因此，在擬定監理規劃或細則時，就應根據工程特點，視其重要性、復雜性、精確性、質量標準和要求，全面、合理地確定質量控制點。對所設置的控制點，事先分析可能造成質量隱患的原因，找出對策，采取措施加以預控。

11、施工作業監督和檢查

加強施工單位的“三檢”制（即自檢、交接檢、專職檢）的管理，其中自檢、交接檢由各施工班組執行，專檢由項目質量檢查員執行。每一個檢驗批完成后，施工班組長會同項目質量檢查員，對完成的檢驗批工程進行專檢，經專檢合格后報監理單位復檢，復檢合格后方可進行下一個檢驗批的施工。

工程部、監理部積極協助施工單位搞好施工過程管理工作，建立健全完善的質量保證體系和安全保證體系，使工程質量在施工企業的“三檢”制，監理工程師的復檢，政府主管部門監督的良好環境下運行。

堅持推廣樣板工程制度，每道工序施工之前，必須樣板先行。如在主體砌筑施工中，按墻體的平整度、垂直度、水平灰縫、留槎、預留筋和試工洞等項的標準要求，先做一面樣板墻，組織參觀學習，使之標準形象化，以便各自制定措施，對照執行。經項目經理、承建單位（承建單位僅鑒定承建單位指定項目）和監理工程師鑒定達到要求并簽證后，方可進行大面積施工。

12、隱蔽工程、分項、分部工程的檢查驗收

（一）隱蔽工程是指那些在施工過程中上一工序的工作結束，被下一工序所掩蓋，而進行復查的部位。因此，對這些工程在下一工序施工以前，現場監理人員應按照設計要求、施工規范，采用必要的檢查工具，對其進行檢查驗收。如果符合設計要求及施工規范規定，應及時簽署隱蔽工程記錄手續，以便承建單位繼續下一工序的施工。同時，隱蔽工程記錄交承建單位歸入技術資料；如不符合有關規定，應以書面形式告訴施工單位，令其處理，處理符合要求后再進行隱蔽工程驗收與簽證。

（二）分項工程驗收

監理工程師應按照合同的質量要求，根據該分項工程施工的實際情況，參照質量評定標準進行驗收。在分期工程驗收中，必須按有關驗收規范選擇檢查點數，確定出該分項工程的質量等級，從而確定能否驗收。

（三）分部工程驗收

根據分項工程質量驗收結論，參照分部工程質量標準，可得出該分部工程的質量等級，以便決定可否驗收。施工單位得到監理工程師中間驗收認可的憑證后，才能繼續施工。

13、工地例會制度

（1）第一次工地例會由工程部項目經理主持，監理單位和施工單位共同參加。以后每周定期的工地例會由項目監理部總監理工程師主持，工程部和施工單位共同參加。

（2）專業監理工程師和總監理工程師匯報工程質量、進度和安全情況以及監理的工作情況，總結上周施工存在的質量缺陷和安全隱患，對好的方面進行表揚。提出這一周應注意和容易出現的質量缺陷和安全隱患，存在質量缺陷和安全隱患整改措施情況的落實。

（3）施工單位對監理部提出問題的反饋意見，質量缺陷和安全隱患整改措施的方案的編制時間。

工地例會必須形成會議紀要次日下發給單位和工程部各一份。工程管理部根據報告，對工程管理做出相應的調整。

14、工程部應加大工程質量的檢查力度，建立各部門綜合檢查制度，必檢制度、專檢制度和巡檢制度確保對工程質量的控制。

（1）綜合檢查制度：由工程部組織項目監理部、施工項目部對單體樓進行不少于九次的綜合檢查，其中基礎工程檢查不少于兩次，主體工程檢查不少于四次，裝飾工程檢查不少于兩次，竣工預驗收的檢查不少于一次。

（2）必檢制度：由工程監理部組織施工項目部，工程部協助，主要檢查強制性標準和施工合同的執行情況。每周不少于一次。

（3）專檢制度：由項目監理部組織工程部、施工項目部聯合檢查，主要檢查整個工程的質量、進度、文明施工和監理工程師的工作情況。每周不少于一次。

（4）巡檢制度：工程部的日常檢查制度，主要協助工程監理部搞好日常的工程質量的檢查工作。

每周的必檢、專檢完成后，工程監理部將檢查結果以書面的形式上報工程部，工程部進行核實，每周的工地例會將檢查結果公布。每個月評比一次，實行獎罰。

15、工程部協同項目監理部搞好施工全過程質量、安全的檢查、監督和控制，協調好影響工程質量的各種因素之間的關系。

四、工程進度的管理和控制

1、施工單位根據建設單位的工期總目標，編制工程總進度計劃，對工程總進度計劃進行分解，分解到月計劃和周計劃，并上到監理部進行審核。進度計劃必須有組織措施、技術措施、經濟措施及合同措施作為保證。

2、監理部根據工期總目標和施工單位上報的總進度計劃和分解進度計劃審核施工單位進度計劃的真實性、合理性和有效性，審核工作要求三日內完成。

（1）檢查進度的安排在時間上是否符合合同中規定的工期要求；

（2）檢查進度安排的合理性，以防止施工單位利用進度計劃的安排造成建設單位違約，并以此向建設單位索賠；

（3）審查施工單位的勞動力、材料、機具設備供應計劃，以確認進度計劃能否實現；

（4）檢查進度計劃在順序安排上是否符合邏輯，是否符合施工程序的要求；

（5）檢查施工進度計劃是否與其他實施性計劃協調；

（6）檢查施工進度計劃是否滿足材料與設備供應的均衡性要求。

若在審定過程中發現問題，應認真向施工單位指出，并協助其調整計劃。若對其他子項目產生影響，則需與其他單位共同協商，綜合進行調整。

3、施工單位根據批準的施工總進度計劃和分解計劃，合理安排施工工序和施工順序，確保工程按期完成。

4、加強工程進度檢查，監理人員建立工程進度日志，如實記載工程實際進度。每擊例會向工程部提交工程進度報告，反映計劃進度與實際進度的差異。

5、項目監理部加強信息管理工作，及時收集施工單位的能力信息其中包括各類人員的數量；技術等級；勞動效率；技術裝備狀況；資金狀況等，為進度控制提供基礎。

6、嚴禁利用其權力，武斷、主觀、片面的瞎指揮，應通過指導、協調、考核，利用激勵手段（獎、罰、表揚、批評）、監督等方式進行進度控制。

7、當實際進度與計劃進度發生差異時，監理單位協同施工單位；分析產生原因，提出進度調整措施和方案，并上報工程部項目經理批準實施。

8、當施工單位因自身的原因延誤工期，則按合同和工程部的處罰辦法進行經濟上的處罰。

五、工程安全管理的控制

1、建立工程項目經理、項目負責人安全責任制，項目全體管理人員參加組成項目安全生產組織機構，對施工的全過程進行安全生產管理。

2、安全保證體系的職責是貫徹落實安全方針、政策、規章制度、安全生產標準等，加強安全教育與管理，保證施工生產實現防護標準化、規范化。嚴格檢查安全生產技術措施的落實，確保安全生產。

3、施工單位、項目監理部設置專職安全檢查員，安全檢查員必須有較強的責任心，堅持原則、敢于負責、善于協調，掌握勞動保護方針、政策、法律、法規，熟悉安全管理和安全技術知識。

4、牢固樹立“安全第一，預防為主”的思想，堅決貫徹生產必須安全的原則，認真落實“安全生產、文明施工”的規定。

5、嚴格執行工程安全責任制，使施工單位、項目監理部各職能部門負起責任，確保各項安全制度措施的實現。全體管理人員均對安全負責。

6、實行多種形式的安全檢查制度

消除安全隱患是保證安全生產的關鍵，而安全檢查則是消除安全隱患的有力手段之一，包括日常檢、定期檢、專業檢等多種形式。安全檢查堅持領導與群眾相結合；綜合檢查與專業檢查相結合；檢查與整改相結合的原則。

嚴格執行安全檢查制度，以查思想、查制度、查領導、查隱患為主要內容，結合季節特點開展防洪、防雷電、防坍塌、防高處墜落物體打擊和防中暑等五防檢查。檢查施工單位施工作業的安全情況，各種臨建的建設必須符合標準要求；正確使用安全網、維護網；各種設備工作必須在良好工作狀態。

7、執行安生產交底制度

工程項目施工前必須按照分項工程或專業工種進行安全技術交底，交底有記錄，有交接人簽字，各施工專業班組必須每天工作之前進行當日工作的安全技術交底，有記錄。各班組在施工前對開展施工的場所，進行安全自查，發現隱患，經處理后，方可進行施工操作嚴格審查施工單位的安全技術措施、安全交底，是否真實、有效，確實起到保證安全施工的作用。

8、施工現場要有安全標語，安全管理規定的標牌，安全警示牌，危險部位懸掛安全標志。特種作業崗位上的操作人必須持有勞動部門頒發的特殊工種操作證，否則不準從事特種作業，不準上崗。

9、建立安全生產合同制、執行安全生產教育制

凡進場施工作業人員，均應進行三級教育，并在此基礎上簽訂安全生產合同，以確定雙方在安全的權利和義務。

加強對施工人員的安全意識教育，以提高安全防護意識，做到不自我傷害，不傷害別人，也不為別人所傷害。

加強檢查、監督施工單位的職工三級安全教育和培訓工作。

10、工程部、項目監理部定期或不定期組織進行安全大檢查，由項目經理帶隊，全體管理人員參加，安全大檢查必須按照《建筑施工安全生產檢查評分標準》評定、打分，檢查記錄資料要齊全，對檢查出來的安全事故和隱患必須進行整改，整改有記錄、有反饋，按“三定”原則（定人、定時間、定措施）消除安全事故和隱患。

11、檢查安全預控措施，對施工難度較大或技術復雜的分項、分部工程必須有安全技術措施，安全技術措施必須有針對性，可操作性強，嚴禁一般化、口號化。

12、發生工作事故或因工程質量引起的安全事故后，必須按規定在24小時內及時通報上級主管部門及有關部門，配合調查組分析事故原因，處理所發生的事故。所有安全事故一律按“三不放過”的原則進行嚴肅處理。

13、嚴格審查分包單位的安全管理

（1）、嚴格審查分包單位的企業資質、營業執照、安全許可證是否符合要求；

（2）、分包單位必須有專職安全管理人員或派專人進行安全管理，嚴格進行入場前的安全教育，做好安全技術交底。

（3）、分包單位必須全面貫徹執行安全生產的各項規章制度、標準、規范，實現安全生產。

14、建立安全生產獎罰制度

把安全責任制落實到相關部門、各人員。定期組織安全生產大檢查，并開展安全生產評比，對安全生產優良的班組和個人給予獎勵，對于不注意安全生產的班組和個人給以批評，直到經濟處罰。

安全生產要根據安全大檢查的結果和平時的安全檢查記錄進行獎罰：

1、獎勵安全生產好、交底記錄資料齊全、認真按照操作規程進行施工、沒有發生安全、質量事故的施工班組和相關人員。

2、對違章指揮、違章作業、違反勞動紀律、違反操作規程施工的以及發生安全事故的班組和相關人員進行處罰。

3、獎罰要及時兌現，每月在各個施工班組發放工資時兌現。

六、竣工驗收管理和工程技術檔案管理

1、施工單位組織相關人員對完成的單位工程進行自檢預驗收；自檢質量等級合格、完成設計及合同約定內容。并有完整技術檔案和施工管理資料。填寫《工程質量保修書》、《工程質量保證書》、《工程使用說明書》、《房屋建筑工程竣工報告書》和工程竣工驗收申請報告。報告應由企業技術負責人和企業法定代表人簽字。

2、監理單位接到施工單位工程竣工驗收申請報告后7日內對單位工程進行預驗收，預驗收檢查必須按戶檢查（分戶驗收），不留死角。檢查的主要內容：

（1）抹灰工程：抹灰墻體空鼓、開裂的面積；砂漿強度；四周棚角、陰、陽角是否順直；陽角方正；墻面的垂直平整；開間尺寸；天棚頂的平整度；門窗口是否過口；內外窗臺空鼓、開裂；外窗臺的排水坡度和鷹嘴角度；墻面污染；排風道排風是否暢通、主副風道間隔是否嚴密；樓梯間的抹灰質量要好于室內；

（2）門窗工程：門窗框垂直平整、對角線；開啟、推拉是否靈活；五金件是否齊全；門開啟是否達到90°角；封閉是否嚴密；門窗鎖是否嚴緊；表面是否有損壞和污染現象；密封膠宏觀質量；

（3）樓地面工程：地面砼強度，是否有起砂現象；地面砼空鼓、開裂；地面平整；周圍四角是否順直、平整；地面宏觀質量；

（4）欄桿和樓梯扶手：欄桿和樓梯扶手的高度、立桿間距、平直段的高度和牢固程度是否符合強制標準要求；焊接質量；宏觀質量；

（5）屋面工程：防水工程的閉水和淋雨試驗是否達到要求（不滲不漏）；排水坡度是否符合要求；保護層砂漿的強度；分格縫是否符合要求，是否用馬蹄脂灌縫；宏觀質量；

（6）衛生間防水工程：檢查閉水試驗是否達到要求（不滲不漏）；衛生間地面與室內地面的高差是否符合要求；衛生間的衛生狀況；

（7）外墻保溫板工程：宏觀質量是否符合要求；墻面垂直平整；窗上口鷹嘴角度；面層抗裂砂漿的質量；陰陽角是否順直；翻包網的質量；墻面污染情況；

（8）水落管：水落管卡與墻體連接是否牢固；水落管卡之間的間距；與墻體的角度必須滿足防水要求；水落管和管卡的質量是否滿足耐久性的要求；

（9）水暖工程：各種試驗必須合格滿足使用要求；各種管線必須橫平豎直；管卡牢固、間距符合要求；各種套管的密閉情況；防腐質量；保溫質量；宏觀質量；

（10）電氣工程：各種試驗合格滿足使用要求；各種接頭的掛錫情況；零、地、火線項的連接情況；各種箱盒安裝質量；穿線質量；宏觀質量；

以上是預驗收檢查部分項目，項目監理部根據工程實際情況確定工程檢查項目。檢查完成后對施工單位的工程質量進行講評，對存在的質量缺陷確定整改內容和時間，并將檢查記錄以監理通知單的形式整理三份，施工單位、工程部各一份。施工單位按照監理通知單和確定的整改內容和時間進行整改。整改完成后由項目監理部組織施工單位進行復檢，復檢合格出具《工程質量評估報告》。評估報告應由總監理工程師和單位法定代表人審核簽字。

3、建設單位接到監理評估報告后，建設單位組織施工、監理單位進行內部驗收，合格后出具《房屋建筑工程竣工驗收報告書》，并通知勘察、設計、環保、規劃等單位進行分項驗收。勘察、設計單位驗收，出具《房屋建筑工程竣工驗收報告書》，報告應由總工程師和項目負責人審核簽字。安全環保保驗收和規劃驗收合格后出具合格證明文件。

4、對各部門提出的問題施工單位負責整改，問題整改完畢后，建設單位組建驗收小組，制訂驗收方案，7日內組織勘察、設計、施工、監理等單位在市質量監站的監督下組成驗收小組按合同約定竣工時間組織竣工驗收。

5、工程竣工驗收合格后，建設單位提出工程竣工驗收報告，到工程質量監督站備案。

七、工程竣工驗收條件

1、完成建筑工程設計合同決定的各項內容。

2、勘察、設計、施工、監理等單位簽署的質量合格文件。

3、主要建筑材料、構配件、設備的出廠合格證、檢驗報告和進場復試報告。

4、完整技術檔案和施工管理資料。

5、施工單位簽署的工程質量保修書和保證書。

6、城鄉規劃部門出具規劃設計文件和復查后認可文件

7、公安消防、環保出具認可文件。

8、工程上的各種影像資料。 分戶驗收與竣工驗收均是建立在建筑工程各分部、分項驗收合格的基礎上進行的。但兩者有所不同，首先驗收主體不同，分戶驗收的主體為建設、監理、施工單位和物業公司，竣工驗收的主體為建設、監理、施工、設計、勘察單位等工程質量責任主體；第二驗收對象不同，分戶驗收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應進行竣工驗收；第三驗收階段不同，分戶驗收應在施工單位提交竣工報告后住宅工程竣工驗收前完成，分戶驗收合格是住宅工程進行竣工驗收的必備條件，竣工驗收是施工單位提交竣工報告后單位工程質量最終驗收，竣工驗收合格是工程竣工驗收備案和辦理產權的必備條件；第四驗收內容不同，分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質量的驗收，而竣工驗收是工程質量綜合驗收（包括實體、觀感、質量控制資料、涉及安全和功能的檢測資料和抽查結果等）并對分戶驗收進行復核；第五實體檢查數量不同，分戶驗收逐戶全數檢查，竣工驗收對實體工程抽樣檢查