第一篇：如何做好“城中村”物業管理項目

如何做好“城中村”物業管理項目 [摘要]: “城中村”是深圳經濟特區改革開放發展中的產物，是農村城市化發展的標志。站在城市建設的高度上，“城中村”的管理應該成為政府工作的重要組成部分，應該是物業管理新的挑戰和考驗。

經過23年的風風雨雨，深圳的物管在眾多物業人的共同努力和細心呵護之下，如今已茁壯成長。曾幾何時，深圳的物管幾乎成為了中國物管的代言，這是讓每一位為深圳物管默默貢獻著的物業人的喜悅！縱觀深圳這20多年來的歷程，我個人認為深圳之所以長期走在全國的物管行業前列，其最重要的一點在于對管理理論、方法和模式的不斷創新。“城中村”的物業管理模式，就是深圳物管的一種新嘗試和新挑戰。

人類生產和生活方式由農村型向城市型轉化的歷史過程，是農村人口向城市人口轉化以及城市不斷發展和完善的過程。隨著我國現代化的進程，在北京、上海尤其是深圳這樣新興的大都市，就出現了在城市地域范圍內，具有居民小區外型可是又相當于村落生活形態的特殊群落，人們俗稱為--城中村。“城中村”是伴隨著中國改革開放和城市發展，從而導致大量農村人口進入城市的必然產物。在北京、上海、大連、廣州等發達城市，目前都有“城中村”的存在，并將隨著我國經濟的進一步發展而逐步擴大。

“城中村”的現狀

深圳“城中村”的物業產權和業主構成非常復雜，業主和使用人的比例嚴重失調，人口密度高，人員素質、職業、文化程度差距極大，外來人口是本地戶籍人口的10-15倍，治安問題嚴重，“臟亂差”是深圳“城中村”的真實寫照。近幾年來，在深圳漸漸邁入國際大都市的城市發展進程中，據統計累計已有300萬以上人口居住在“城中村”！

“城中村”實行物業管理的意義

農村人口在全國13億人口中占絕大多數，城市化水平每提高一個百分點，就意味著可能有1000多萬農村人口轉移到城市。因此，“城中村”如何改造、如何管理、如何使其與城市發展和社會發展同步，就成為了人們最為關注的問題之一。除了政府和社會各界的努力之外，作為最可能直接與“村民”接觸、與社區接觸的物管企業，一旦進入這一被城市居民小區物管遺忘的“物管盲區”，就可以在一定程度上把“城中村”作為城市結構的一個重要組成部分加以改造，提高“城中村”居民的生活質量，從而緊跟深圳向著現代化大都市發展前進的步伐。因此，“城中村”的物業管理更是具有長遠和深刻的意義。

“城中村”物業管理的開展

深圳市金洲房地產開發有限公司早在1995年就對金坑山莊實施物業管理。金坑山莊總建筑面積達17萬平方米，整個小區有400多戶，居住人口達1萬多人，70％以上為流動人口。小區管理處成立以來一直立足于解決小區“臟亂差”問題，對小區實行24小時保安管理以及巡邏制度，在小區各安全死角設立治安崗，每幢樓房前都放置垃圾桶，清潔工每天早晚兩次對小區進行全面的垃圾處理和衛生打掃，管理人員實施了晚上值班及假期值班制，接待小區住戶投訴和咨詢等。經過不斷地實踐和完善，有效地維護了小區社會治安秩序，改善了小區衛生環境。與此同時，管理處為了進一步豐富小區住戶的生活，根據小區住戶的興趣愛好，舉辦了各種社區文化活動，如象棋、拔河比賽等，不僅活躍了小區的氣氛，也增進了管理處與住戶的溝通。10年來，小區房屋的出租率不斷攀升，如今已高達99％。目前小區正逐漸走向成熟、健康和文明。筆者近期有幸來到該小區進行實踐，對“城中村”物管進行初淺的探索，并獲得了在“城中村”實施物業管理的直接體驗。

總結金坑山莊的物業管理，有以下幾方面值得學習和倡導：

1、業主檔案管理

“城中村”的產權復雜，這是一種普遍現狀。一般都是由村投資公司集資開發，然后賣給村民，再由村民轉讓或出租給第三者，而在這一過程中容易出現產權不明晰。因此，物業管理進入“城中村”，首先就需要做大量的前期工作，對產權人進行立檔及建立完整的資料。同時，作為發起人組織成立業主委員會機構，對產權人或使用人進行物業管理知識的宣傳，提高其物業管理意識，充分發揮業主委員會的作用。對業主委員會的選舉采取彈性成員，成員結構不僅要有產權人，也要有長期使用人，以及臨時居住人（特別成員），這樣才能使不同結構人群的不同需求和建議得到滿足。業主委員會在“城中村”的作用不僅有利于管理費的收取，對流動人口（租戶）或使用人的管理也起到了舉足輕重的作用。因此，物業管理企業在“城中村”的管理過程中，如何與業主委員會建立良好的關系和溝通，是一個非常重要的環節。

2、流動人口管理

改革開放以來，大城市現代化的超常規發展，吸引了大批農村勞動力涌向城市與開發區。大量人口的流動既給城市經濟發展帶來了廉價勞動力與生力軍，同時也給城市管理帶來了新的問題，主要體現在外來人口的生活、居住、計劃生育、就業等問題。然而在對城中村進行管理的過程中，不可忽視對流動人口的管理。如何有效地對“城中村”流動人口進行管理？

首先，通過與村居委會的溝通并與其建立共建關系，對小區內居住人員進行資料歸檔，以戶為單位，做到及時追蹤和資料的更新。同時協助居委會做好計劃生育的宣傳和管理。雖然“城中村”人口流動量較大，但管理處也要做到入住一個就對其進行資料的登記、建檔。對每一位住戶都有一定的了解和基本情況的掌握，這不僅有利于日后的管理和服務，也有利于協助居委會等相關部門的有關工作；其次，在就業問題上，管理處可設立信息欄，定期發布一些最新就業信息，為小區待業人員免費提供就業信息平臺和就業指導服務。同時，該小區管理處針對區內居住人員情況正在籌劃與有關部門建立外來務工維權服務中心，為眾多進城務工者提供法律支持，維護其合法權益。只有設身處地的為住戶解決其最為關注的困難或問題，才能更好地贏得業主或使用人（租戶）的認可和支持。

3、治安管理

“城中村”的治安管理，可以說是一件頭等大事，也是一件艱難的工作。人口流動量大，且流動人口的背景復雜，直接影響到治安管理。金坑山莊小區整體結構屬于封閉式，整個小區只有一個出入口，相對于深圳多數敞開性“城中村”而言，較有利于管理。該小區對物品放行嚴格實行由業主或使用人簽字許可制度，確保小區財產安全。與此同時，也與小區所屬管轄的公安警務、消防等部門達成共建安全文明社區的共識，并對小區住戶進行定期的消防知識、治安管理的宣傳，同時管理處還與其建立了應急措施和消防演習機制，從而大大提高小區治安管理水平。

另外，深圳下沙村、皇崗村、草埔村等地已經正式的引入了物業管理，但目前它還只是處于試點階段，它還需要很多的物管企業參與“城中村”的管理和建設，需要更多的物業人為“城中村”管理獻計獻策，需要不斷地實踐和探索。

總結“城中村”的特點，對其實施物業管理，首先就要處理好三大現實問題，即建筑物質量差、消防安全標準低甚至還有違章建筑以及建筑密度高、村開敞性大；外來人口比例嚴重失調，物業產權人結構復雜。解決五大難題，即業主問題；管理費問題；治安問題；流動人口問題；封閉式管理問題。更重要的一點就是要讓外來人口找到家一般的生活環境，因為他們在住房、醫療、子女教育等方面與市民還不能享受同樣待遇，很難真正融入城市，轉變為真正意義上的市民，只能在城鄉間來遷徙，既沒有安身立命的自我認同，也找不到安居樂業的歸屬感，因此，為居住在城中村的外來人口營造一個家一般溫暖的生活環境和空間，是“城中村”物業管理的重中之重。

“城中村”是深圳經濟特區改革開放發展中的產物，是農村城市化發展的標志。站在城市建設的高度上，“城中村”的管理應該成為政府工作的重要組成部分，應該是物業管理新的挑戰和考驗。

第二篇：對城中村物業管理的探討

對城中村物業管理的探討

深圳市龍泉物業管理有限公司 江國忠

摘要：本文針對城中村的特點及所存在的問題，根據本人對城中村物業管理工作的多年經驗，對如何做好城中村的物業管理工作進行了探討并提出相關建議，認為在城中村實施物業管理，需完善基礎設施建設，切實抓好安全防范和環境衛生工作，重視對流動人口的管理和社區服務措施的落實。同時，政府在政策、資金和宣傳等方面的大力支持和推動，是切實抓好城中村物業管理工作的強有力保障。

關鍵詞：城中村 物業管理 探討

伴隨著深圳市寶安、龍崗兩區城市建設和城市化進程的推進，27萬農民完成了身份轉換，兩區整體轉入城市化，鎮改為街道，行政村轉變為社區居民委員會。原村民委員會管轄的綜合社區，物業分散，總體規模大，形成了在城市地域范圍內，具有居住小區外型可是又相當于村落生活形態的特殊群落，人們稱之為城中村。

如何做好城中村的物業管理工作已成為我們物業管理人的一個新課題。筆者根據本人對城中村物業管理工作的多年經驗，通過對原城中村狀況的分析，對如何做好城中村的物業管理工作進行了探討并提出相關建議。

一、原城中村的狀況分析

（一）基礎設施不完善

城中村普遍存在的現象是規劃設計不合理，市政建設嚴重滯后，水電設施、排水管網、消防設施的布局不合理，不能發揮其應有的功能。

（二）環境衛生狀況差

城中村環境衛生狀況差，公共衛生管理不到位。由于城中村整體規劃不良，后續管理不到位，路面、排污井道等部分公共設施損壞現象嚴重，路面污水橫流、垃圾成堆，占道經營、車輛隨意擺放等現象隨處可見，與現代城市形象格格不入。

（三）存在嚴重的社會治安問題

城中村路口多，居住人員龐雜，外來流動人口所占比例大，人員素質、職業、文化程度差距極大，存在較為嚴重的治安問題，入室盜竊，偷盜車輛、車牌，搶劫，斗毆等現象時有發生，直接影響到社區居民的生活秩序和財產的安全。

出現城中村這種狀況的根源，是由于缺乏統一的規劃和嚴格的管理造成的。隨著城市化進程的推進和社會經濟的發展，土地增值，外來人口急增，而政府對城中村的發生、發展后果估計不足，沒有及時拿出有效的規劃、管理措施，從而產生了這些問題。城中村不論是從基礎設施建設，還是治安、消防、環境衛生等方面都與實施物業管理的規范住宅小區存在很大的差距。

二、城中村物業管理工作的實踐

我物業公司在多年住宅小區物業管理經驗的基礎上，于2005年正式接管了龍勝村。從A、B、C、D四個區域，到村市場和村公園的接管，經歷了初步摸底到全面實施管理的全過程。龍勝村總建筑面積16.5萬平方米，房屋240棟，居住人口約15000人，其中外來流動人口占了90%。通過實施全面物業管理，與原接管前相比有效地維護了小區社會治安秩序，改善了小區衛生環境，小區發案率大幅下降，由原來的每月20多起到現在的不到5起；房屋的出租率由原來的不到80%到現在的99%以上，基本上無空置房；房屋租金增長率在35%以上，兩房一廳的房子，原來租金為400元/月，現在可租到550元/月。2006，龍勝村被評為大浪街道城中村物業管理中唯一的一個“寶安區環境衛生達標社區”。筆者認為龍勝村作為一個典型的城中村小區能夠通過實施物業管理使小區的安全、衛生等生活環境取得了巨大改善，與實施以下的相關物業管理工作密不可分。

（一）立足社區改造，扎實抓好基礎工作

社區基礎設施的完善是城中村物業管理工作得以正常開展的首要條件。根據龍勝村各個區域的具體情況，投入資金進行先期整治，改造嚴重老化破舊的道路和地下排污管道8處，修復消火栓設備3處，設置道閘6個，封閉出入口4個，為推行物業管理打下堅實的基礎。

（二）采用封閉式管理，做好安全防范管理工作

安全有序的生活環境是社區居民安居樂業的重要保障。對龍勝村采用封閉式管理，各崗位分3班倒24小時輪流值班。對進出小區的車輛實行發卡登記制度，確保一車一卡通行；配置摩托車2部、自行車6部，建立巡邏隊制度，監督盤查可疑情況；對消防設施的檢查實行簽到制度；對大件物品的搬運采取業主確認放行的辦法。接管的第一年，共抓獲小偷15人次，盜車團伙1個，搶劫7起，配合公安機關抓獲犯罪嫌疑人40多人次，制止、處理斗毆事件5起，協調解決家庭糾紛、鄰里糾紛30多起，有效地維護了小區的安全秩序。

（三）從根本上落實環境衛生工作

環境衛生管理是城中村物業管理中一項日常管理服務工作。僅在剛接管的第一個月，就清理沙井538個，清理殘留垃圾300多車。在工作中嚴格執行衛生檢查監督制度，對生活垃圾實行日產日清，防止衛生死角出現；對市場等公共場所實行定期沖洗、定期消殺、定期滅鼠的辦法，為居民創造干凈、整潔、有序的良好衛生環境。

（四）重點抓好對流動人口管理和社區服務

由于城中村流動人口所占比例相當大，重點抓好流動人口的管理工作是城中村物業管理的關鍵。首先，在檔案管理方面，通過與轄區戶管工作人員的互動，以戶為單位進行居住人員的資料歸檔工作，并對人員變動情況進行跟蹤，以便及時對檔案資料進行更新，了解居住人員的基本情況。同時積極協助居委會做好計劃生育的宣傳和服務工作。其次，通過對社會動態和政府相關文件的宣傳，為住戶提供最為關注的信息。開展積極向上的社區文體活動，通過舉辦“大家樂”、藍球比賽等豐富居民的文化生活。對住戶的投訴進行及時的跟蹤和處理，并做到有落實有反饋。

（五）及時調整收費方式

物業管理費的收取工作，必須以方便居民為出發點。剛開始，按合同約定逐戶上門收取管理費，與居民的休息時間發生了沖突，實施起來困難很大。通過征詢意見，改為原則上不向承租戶個別收費，而向整棟樓宇的業主或代管人統一收取；由原來的每個月收取一次管理費轉變為每個季度收取一次。由于調整了收費方式，管理費的收繳率大幅提升，由原來的不到30%增加到65%以上。

三、城中村實施物業管理過程中出現的問題和解決問題的建議

（一）缺乏維修基金籌集機制

物業管理企業在進駐時，由于缺乏先期整治資金，致使社區設施老化、破舊，消防配套設施不完善等問題得不到根本的解決，程度不同地存在著管理隱患；隨著時間的推移，公共設施設備日后的維修、改造也需要資金保障。通過企業為社區整治補充投入大筆資金是不現實的，筆者認為建立以城中村為對象的專項維修基金制度是切實可行的辦法，這就要求政府制定出城中村專項維修基金的籌集辦法及實施細則，以切實保證城中村設施設備的改造及維修費用的落實。

（二）物業管理用房的缺乏

城中村沒有物業管理用房，管理用房及員工住房皆由物業管理企業自行租賃解決，不僅給日常管理帶來許多不便，而且加大了物管企業的成本支出。筆者認為從建設和諧社會的角度出發，由政府出面解決物業管理用房應是切實可行的辦法，比如由政府出面在社區適當的空地加建臨時建筑作為物業管理用房就是一個解決的方法。

（三）收費標準偏低，“收費難”的問題突出

在城中村實施物業管理工作中，普遍存在收費標準偏低的問題。以龍勝村為例，住房收費標準為每月0.25元/平方米，商鋪為每月0.65元/平方米，相對其管理成本而言明顯偏低，單靠管理費收入根本不足以維持公司的基本開支。“收費難”問題原因比較復雜，首要原因是不少社區居民缺乏物業管理消費意識，繳費積極性很低，存在既想有物業管理又不愿交費的思想。有些住戶存在“搭便車”的思想，認為我不交費用總有人會交，找出種種借口遲交或不交費；其次，法規上沒有強制推行物業管理的規定，政策上缺乏足夠的支持。諸如此類的問題，需要政府相關部門在多方面給予正面引導，培養社區居民樹立物業管理消費意識。建議政府盡快出臺相關法律法規，及時解決城中村物業管理過程中出現的問題。

可喜的是，為了推進城中村的物業管理工作，深圳市寶安區已于2006年出臺了相關規定。在《寶安區推廣社區物業管理暫行辦法》及配套文件中，確定由區政府和街道辦各承擔50%，在引進物業管理時，按社區建筑總面積每平方米15元核拔完善公共配套設施的經費補助。物業管理企業進駐的前三個月，可獲管理區域內每平方米建筑面積每月0.20元的前期管理經費補助；并可享受三年的管理經費補貼：第一年補貼管理費的80%，第二年補貼60%，第三年補貼40%。這將在很大程度上解決了物業管理企業實施管理初期的經費問題，也為其他城市和地區的城中村物業管理的實施提供了借鑒。

城中村引進物業管理是一個新的課題，是適應當今時代發展，提高社區居民的生活水平，完善社區功能，消除安全隱患，促進資源效能發揮的必然需要，也是促進和諧社會的重要組成部分。

總而言之，在城中村實施物業管理的過程中，不但需要我們物業管理人的探索和實踐，更重要的是需要在政府和社會各界的支持下，把物業管理與社區建設有機結合起來，為探索出適合當前實際的城中村物業管理模式而共同努力。

附：深圳市寶安區推廣社區物業管理暫行辦法

寶安區推廣社區物業管理暫行辦法

為了推廣社區物業管理，擴大我區物業管理覆蓋率，營造良好的社區人居環境，加強基層基礎工作，促進和諧寶安、效益寶安的建設，根據國家和省、市的有關法律政策，結合我區實際，制定本辦法。

第一條 本辦法適用于非開發商開發的住宅小區和住宅為主的綜合小區（以下簡稱小區）。

第二條

凡寶安行政區域內的社區，符合成立物業管理公司條件的，均可向有關部門申請成立物業管理公司，從事物業管理活動。

第三條 申請成立物業管理公司管理小區物業的，區政府有關職能部門應大力支持，并適當放寬準入條件，協助辦理相關手續。

第四條

所有社區的建成區，均應逐步實行物業管理。區行業主管部門和各街道、社區居委會（工作站）應制訂社區實施物業管理的中長期發展規劃和實施計劃，爭取在五年內所有小區實行物業管理。

第五條

各街道應高度重視推進社區物業管理工作，指定一名分管領導，并列入領導班子考核目標。各街道物業管理工作由街道城市建設辦公室（科）負責，社區工作站承擔相應的協調服務工作，形成區、街道、社區三級管理網絡。第六條 社區實施物業管理的基礎設施和公用設施，具體的項目、標準和程序，由區物業管理主管部門制定，由社區居委會（工作站）編制本物業管理區域所需的資金預算，報街道辦、區物業管理主管部門、區發展計劃局和區財政局核定后，由區、街道兩級財政各承擔50%，維修改造工程的施工由街道辦按區工程建設的有關規定組織實施和驗收，費用報街道辦、區物業管理主管部門、區發展計劃局和區財政局核準后撥付。

上述政府投資所建成的公用設施、設備，為政府公共財產，產權屬于政府，物業使用、管理、維修和處置按照政府物業資產的管理規定執行。

第七條

實行物業管理的小區，物業管理公司享受三個月前期管理經費補助。物業管理公司接管小區三個月內，由區政府、街道辦各出資50%，按管理區域內每平方米建筑面積每月0.20元的補貼標準，由社區居委會（工作站）、街道辦、區物業管理主管部門和區財政局核準，撥給物業管理公司作為前期物業管理經費補助。

第八條 實行物業管理的小區，物業管理公司享受三年管理經費補貼。即前三年按價格主管部門核定的收費標準，所需費用由社區居委會（工作站）、街道辦、區物業管理主管部門、區財政部門共同審核后，由區、街道兩級財政和業主（使用人）共同承擔。具體標準為：第一年，區承擔40%，街道承擔40%，業主（使用人）承擔20%。第二年，區承擔30%，街道承擔30%，業主（使用人）承擔40%。第三年，區承擔20%，街道承擔20%，業主（使用人）承擔60%。第四年起，由物業管理公司按物價部門核定的收費標準足額收取，自主經營、自負盈虧。

第九條

對取得優秀稱號的小區，給予物業管理公司適當獎勵。社區成立的物業管理公司，在接管小區的三年內，所管理的小區通過政府有關部門的檢查、驗收、評比，獲得國優示范、國優、省優、市優稱號的，由區政府分別給予一次性10萬、8萬、5萬、3萬元獎勵；獲得省級安全文明標兵、先進、達標小區的，由區政府分別給予一次性獎勵20萬、15萬、10萬元。同時獲得兩個獎項的可重復計發。

第十條 區房屋租賃管理部門會同有關部門組織開展“文明守法租賃單位”創建達標活動，對房屋租賃文明守法達標的物業管理公司給予租賃管理費減免。對在活動中表現突出的物業管理公司，授予“文明守法租賃單位”榮譽稱號，并按市房屋租賃管理部門的有關規定，享受房屋租賃管理費減免政策。第十一條 對投資總額超過500萬美元或者2000萬人民幣的特區物業管理公司，到本區從事小區物業管理經營期限在10年以上的，從開始獲利的起，第一年免征所得稅，第二年和第三年減半征收所得稅。

第十二條 區物業管理主管部門負責舉辦物業管理各類從業人員培訓班，提供多渠道多形式的人才培訓和交流服務，加快物業管理公司人才隊伍建設。培訓經費由區財政核撥。

第十三條

鼓勵符合條件的深圳市物業管理公司參與我區小區物業管理，享受同等優惠待遇。

第十四條

本辦法如有與法律法規規章相抵觸的，以法律法規規章為準。

第十五條 本規定由區住宅局負責解釋。

第十六條 本辦法從發布之日起實施。

第三篇：西安城中村項目考察報告

西安城中村項目考察報告

一、西安城中村改造的正規流程：

1.計劃申報階段：（趙村已經完成）

提出改造申請(街道辦事處或農工局)——區城改辦審批同意——市城改辦審批——市城改辦主任審定，納入城改計劃（即趙村的40號文件）。

趙村納入城改計劃的文件，是最初級、最簡單的環節。對趙村項目前期工作沒有本質的作用。不能作為村委會招商引資的依據。

2.改造方案的編制及審定階段：

1)趙村納入城改計劃文件（市城改辦主任）——委托控規設計（市城改辦規劃管理處）——初步審核（規劃管理處）——控規審定（市城改辦主任辦公會）——改造工作方案（區城改辦）——改造方案初審（市城改辦的規劃、土地處、建設房管處）——繳納拆遷安臵專項資金，方可審定改造方案（市城改辦主任辦公會）。

2)改造方案審定的前提：

a)改造主體將拆遷安臵資金存入市城改辦賬戶（該筆資金由改造主體申請市城改辦同意后可用于拆遷安臵）。原則上，該筆資金不少于拆遷安臵資金的50％。

b)趙村改造綜合用地以外的1600畝土地，由市城改辦土地管理處與村委會簽訂土地儲備協議，政府儲備土地市場化操作。

3.土地手續：

a)獲得改造方案的正式批復文件后，由市城改辦土地管理處將所以的集體土地轉變為國有劃撥土地。

b)根據區城改辦與村民簽訂的安臵協議確定安臵房的面積，市城改辦

審定的控制性規劃和審定的改造方案，市城改辦將改造綜合用地（65

平米/人×適當上浮110％×4843人＝520畝）的安臵房用地約170

畝，以劃撥土地的性質劃撥給改造主體。

c)安臵房用地主體原則上由改造公司承建或委托發包，至于是否承包

開發安臵房，由改造公司自行協商。但安臵房建設的專項資金需進

入市城改辦監管的賬戶。

d)城中村改造首先建設安臵房，安臵房的建設只能正對村民還建，原

則上不能對外銷售。若安臵房因對外銷售導致村民意見較大，社會

影響較大，市城改辦將強勢介入，勢必導致較大的開發風險。

e)將村民安臵完畢后，由市城改辦通過定向掛牌出讓的方式，讓與改

造公司關聯的開發公司或投資公司成功掛牌（95％的成功掛牌率）。

揭牌的開發公司補交土地出讓金后獲得出讓土地，進入正規的房地

產開發流程。

二、拆遷安臵資金的計算標準（舉例）：

1.貨幣或現房安臵的原則：趙村45萬平米的拆遷面積，其中1－2層的建筑面

積可等面積還建，互找差價（并不是全部都是現房安臵，有部分貨幣安臵）；3層及以上的房屋，按殘值賠償（其中貨幣安臵和現房安臵的各占50％左右）。

2.趙村安臵面積的概況：根據現場實際勘察，估計趙村村民的房屋：1－2層房

屋面積約30萬平米；3層及以上的房屋約15萬平米。

3.按照二環內成熟的碑林區城改經驗，趙村30萬平米應安臵部分，現房安臵

約20萬平方米；貨幣安臵約10萬平米。

4.拆遷補償面積：趙村3層及以上的房屋約15萬平米，采取拆遷補償手段。

5.趙村的拆遷補償資金＝貨幣安臵資金（10萬平米×2000元/平米＋3層以上

約15萬平米的房屋拆遷×1000元/平米＋搬遷獎勵2萬元/戶×1360戶＋社會保障資金28000元/人×開發商承擔部分40％×4843人）＝43000萬元。

6.分期拆遷的拆遷保證金：根據市城改辦的要求，趙村最多分兩期拆遷安臵，我司通過工作，實際上可分3次拆遷，則每次拆遷的資金約1.5億元，拆遷保證金按30％估算，約4500萬元的拆遷保證金可以獲得市城改辦對改造方案的批復文件。（況總協商的3000萬保證金，具有較強的可行性，但存在后續拆遷安臵資金不足的問題，需滾動開發回籠資金）

7.安臵資金：2000元/平米×安臵房屋面積約20萬平米＝4億元（安臵保證金

可與市城改辦協商）。安臵資金主要用于房屋建設，若市城改辦關系較好，該筆保證金可以協商。

8.根據碑林區成功的操作模式，拆遷安臵專項資金支付和使用方式如下：

f)若委托區城改辦拆遷安臵，則在簽訂委托協議時，支付拆遷安臵保

證金5％；（一般區城改辦會配合改造主體，通過方案審批）

g)區城改辦負責獲得拆遷許可證，支付拆遷資金的50%；

h)拆遷完畢交地時，支付拆遷資金的95％。

三、安臵房銷售風險：

控規階段，已經確定了安臵房的用地范圍和指標，若投資商將安臵房對外銷售，導致村民安臵無法正常進行，一方面市城改辦將強制開發商首先安臵村

民，導致安臵房銷售無法進行；另一方面，市城改辦強制要求開發商繳清拆遷安臵專項資金到監管賬戶。

若開發商資金實力有限，將無法啟動城中村項目。因此，村民和市、區級城改辦的多方面關系關系到項目能否正常運作。

四、城中村房地產開發的優惠政策：

1.城中村改造的優惠政策：安臵房免除所有規費；

2.商品房部分的優惠政策，在改造方案審批階段根據盈虧狀況確定具體優惠政

策；

a)若可開發的土地市場價已經抵平前期拆遷安臵費，則配套、人防等規費

不予減免；

b)若可開發的土地市場價低于前期投入，則政府從配套、出讓金和其他規

費、稅費等方面給予減免。

c)原則上，市城改辦將保證投資商或開發商整個項目投入的15－20％的合理利潤。（前提是拆遷安臵資金到位）

五、浐灞城改辦狀況：

1.目前，浐灞管委會剛剛成立，城中村改造辦公室與國土分局合并辦公；

2.浐灞城中村辦公室主任由區國土局負責人兼任。

3.根據市城改辦介紹，目前浐灞城改辦只有2個編制人員，該片區的城中村改

造處于初級階段。

六、城中村安臵房銷售的市場前景

1.市場角度：以安臵房名義開發，面向西安市民銷售的開發模式能否成功，取

決于趙村安臵房的價格優勢。

2.趙村具有較強的市場發展前景：

a)根據浐灞生態區目前的規劃、浐灞片區招商引資的項目（2011年世界博

園區、歐亞貿易區和生態居住區）、趙村與西安市的交通關系、趙村與西安市新政府的區位關系，趙村具有良好的發展前景。

b)根據西安名流房地產開發有限公司營銷經理對浐灞片區的認識，浐灞片

區未來1－2年內，整體房屋售價達到4000元/平米是現實的。

3.西安本地開發商看城中村項目：

a)西安城中村改造項目非常多，目前的拆遷重點是二環線內。

b)二環線外的城中村城中村改造的前期投資非常大，且前期拆遷周期較長，對政府關系要求較高。

c)考慮到房地產開發的短平快，本地資金實力一般的開發商不會投資到城

中村改造上去。

d)就土地價格而言，城中村改造的土地地價相對其他渠道的土地并沒有太

大的優勢。外地開發商進入西安房地產市場，通過招拍掛拿地較難，因此轉向到“拆遷量較小的城中村或商業價值較高的城中村改造”項目，所以大連萬達廣場（城中村改造項目）、中新浐灞半島（地價便宜到七八十萬/畝）。

4.由于西安環線發展，除了傳統的碑林區和高新區外，南郊土地開發也成為熱

土。2008年由于西安市政府北移和地鐵二號線的動工建設，帶動北二環沿線的房地產走勢較好。

5.區域前景：目前，浐灞生態區的土地資源較多，城中村改造并沒有作為重點

進行開發。

6.地震對西安房地產市場的影響：地震后西安房地產市場銷售放緩，但沒有出

現大幅降價的情況。客戶選購房源傾向于低層的別墅、洋房，其次是多層和小高層，高層樓房因地震影響，銷售放緩。由于西安歷史上發生地震的頻率很小，因此1－2年后，西安的高層房地產市場不會出現較大波動。

七、趙村改造項目的考察總結：

1.項目前景良好：

a)西安南部片區房地產開發已經非常成熟，地價、房價均達到很高的水平。

西安作為漢中城市，南北方向是城市發展的重點，作為北部片區，將是政府重點發展的區域。

b)浐灞生態區，作為西安未來高檔住宅、商務區，房地產發展前景良好。

2.趙村操作難度大：

a)拆遷量西安最大，45萬平米（估計）的拆遷規模，約9億元的拆遷安臵

投資，是趙村項目城中村改造的宏觀背景。

b)政府高層資源難以把控：市城改辦主任的人脈資源是趙村項目成敗的關

鍵。我司對市城改辦的人脈資源有待加強。否則，拆遷安臵專項資金難以達到市城改辦的要求，趙村的改造方案難以獲得政府批準，后續安臵房手續及對外銷售難以實現。開發用地面積的最大化和優惠政策的最大化也難以實現。

c)村民與村委關系至關重要：安臵房首先滿足村民的前提下，若村民拆遷

補償困難較大，拆遷工作難以進行，安臵房的銷售將受政府干預，即使政府資源可控，風險仍然極大。

3.政府資源可控的前提下，實現安臵與房地產開發滾動實施的模式。安臵房的低價策略，必然導致較低的利潤空間。同時通過碑林區成熟的改造模式，增強了很多西安市民對小產權房的風險防范意識。建議采取安臵房與商品房開發并舉的策略。（前提是政府資源）

4.考慮到浐灞管委會城改辦的力量薄弱，該資源可控性更強。

5.況總的尷尬：

a)改造公司1000萬的注冊資本金，前期1200萬中450萬與村委會領導的借款（很可能被村長等挪用，并沒有投入到高壓線搬遷）。

b)850萬元的前期業務費（但沒有把握市城改辦的高層資源，錢白花了）。c)后續拆遷安臵專項資金不足（按照市城改辦的要求約1。5個億，即使

保證金也需要4500萬，假定況總已經協調到3000萬的拆遷保證金，取得改造方案的審批，后續拆遷工作也很難啟動。）

d)在前期投入高達5200萬元的情況下，況總才能取得政府批文。在市城

改辦高層關系沒有搞定的情況下，若況總后續拆遷資金不到位，則拆遷保證金可能被政府沒收，而趙村項目的啟動更是沒有蹤影。

e)安臵房屋的大量資金投入更是沒有著落。

f)在趙村項目資金和人脈資源均不可控的情況下，況總最好的途徑就是尋

找合作單位，引進資金和專業團隊，同時將整個項目的風險逐步轉移。以免整個興達集團陷入拆遷危機。

6.我司介入趙村項目的前提：

a)按照我司前期既定的模式合作；

b)搞定市城改辦高層政府資源。

第四篇：西安城中村項目考察報告

西安城中村項目考察報告

一、西安城中村改造的正規流程：

1.計劃申報階段：（趙村已經完成）

提出改造申請(街道辦事處或農工局)——區城改辦審批同意——市城改辦審批——市城改辦主任審定，納入城改計劃（即趙村的40號文件）。

趙村納入城改計劃的文件，是最初級、最簡單的環節。對趙村項目前期工作沒有本質的作用。不能作為村委會招商引資的依據。2.改造方案的編制及審定階段：

1)趙村納入城改計劃文件（市城改辦主任）——委托控規設計（市城改辦規劃管理處）——初步審核（規劃管理處）——控規審定（市城改辦主任辦公會）——改造工作方案（區城改辦）——改造方案初審（市城改辦的規劃、土地處、建設房管處）——繳納拆遷安臵專項資金，方可審定改造方案（市城改辦主任辦公會）。2)改造方案審定的前提：

a)改造主體將拆遷安臵資金存入市城改辦賬戶（該筆資金由改造主體申請市城改辦同意后可用于拆遷安臵）。原則上，該筆資金不少于拆遷安臵資金的50％。

b)趙村改造綜合用地以外的1600畝土地，由市城改辦土地管理處與村委會簽訂土地儲備協議，政府儲備土地市場化操作。

3.土地手續：

a)獲得改造方案的正式批復文件后，由市城改辦土地管理處將所以的集體土地轉變為國有劃撥土地。

b)根據區城改辦與村民簽訂的安臵協議確定安臵房的面積，市城改辦審定的控制性規劃和審定的改造方案，市城改辦將改造綜合用地（65平米/人×適當上浮110％×4843人＝520畝）的安臵房用地約170畝，以劃撥土地的性質劃撥給改造主體。

c)安臵房用地主體原則上由改造公司承建或委托發包，至于是否承包開發安臵房，由改造公司自行協商。但安臵房建設的專項資金需進入市城改辦監管的賬戶。

d)城中村改造首先建設安臵房，安臵房的建設只能正對村民還建，原則上不能對外銷售。若安臵房因對外銷售導致村民意見較大，社會影響較大，市城改辦將強勢介入，勢必導致較大的開發風險。e)將村民安臵完畢后，由市城改辦通過定向掛牌出讓的方式，讓與改造公司關聯的開發公司或投資公司成功掛牌（95％的成功掛牌率）。揭牌的開發公司補交土地出讓金后獲得出讓土地，進入正規的房地產開發流程。

二、拆遷安臵資金的計算標準（舉例）：

1.貨幣或現房安臵的原則：趙村45萬平米的拆遷面積，其中1－2層的建筑面積可等面積還建，互找差價（并不是全部都是現房安臵，有部分貨幣安臵）；3層及以上的房屋，按殘值賠償（其中貨幣安臵和現房安臵的各占50％左右）。

2.趙村安臵面積的概況：根據現場實際勘察，估計趙村村民的房屋：1－2層房屋面積約30萬平米；3層及以上的房屋約15萬平米。

3.按照二環內成熟的碑林區城改經驗，趙村30萬平米應安臵部分，現房安臵 2 約20萬平方米；貨幣安臵約10萬平米。

4.拆遷補償面積：趙村3層及以上的房屋約15萬平米，采取拆遷補償手段。5.趙村的拆遷補償資金＝貨幣安臵資金（10萬平米×2000元/平米＋3層以上約15萬平米的房屋拆遷×1000元/平米＋搬遷獎勵2萬元/戶×1360戶＋社會保障資金28000元/人×開發商承擔部分40％×4843人）＝43000萬元。

6.分期拆遷的拆遷保證金：根據市城改辦的要求，趙村最多分兩期拆遷安臵，我司通過工作，實際上可分3次拆遷，則每次拆遷的資金約1.5億元，拆遷保證金按30％估算，約4500萬元的拆遷保證金可以獲得市城改辦對改造方案的批復文件。（況總協商的3000萬保證金，具有較強的可行性，但存在后續拆遷安臵資金不足的問題，需滾動開發回籠資金）

7.安臵資金：2000元/平米×安臵房屋面積約20萬平米＝4億元（安臵保證金可與市城改辦協商）。安臵資金主要用于房屋建設，若市城改辦關系較好，該筆保證金可以協商。

8.根據碑林區成功的操作模式，拆遷安臵專項資金支付和使用方式如下：

f)若委托區城改辦拆遷安臵，則在簽訂委托協議時，支付拆遷安臵保證金5％；（一般區城改辦會配合改造主體，通過方案審批）g)區城改辦負責獲得拆遷許可證，支付拆遷資金的50%； h)拆遷完畢交地時，支付拆遷資金的95％。

三、安臵房銷售風險：

控規階段，已經確定了安臵房的用地范圍和指標，若投資商將安臵房對外銷售，導致村民安臵無法正常進行，一方面市城改辦將強制開發商首先安臵村 3 民，導致安臵房銷售無法進行；另一方面，市城改辦強制要求開發商繳清拆遷安臵專項資金到監管賬戶。

若開發商資金實力有限，將無法啟動城中村項目。因此，村民和市、區級城改辦的多方面關系關系到項目能否正常運作。

四、城中村房地產開發的優惠政策：

1.城中村改造的優惠政策：安臵房免除所有規費；

2.商品房部分的優惠政策，在改造方案審批階段根據盈虧狀況確定具體優惠政策；

a)若可開發的土地市場價已經抵平前期拆遷安臵費，則配套、人防等規費不予減免；

b)若可開發的土地市場價低于前期投入，則政府從配套、出讓金和其他規費、稅費等方面給予減免。

c)原則上，市城改辦將保證投資商或開發商整個項目投入的15－20％的合理利潤。（前提是拆遷安臵資金到位）

五、浐灞城改辦狀況：

1.目前，浐灞管委會剛剛成立，城中村改造辦公室與國土分局合并辦公； 2.浐灞城中村辦公室主任由區國土局負責人兼任。

3.根據市城改辦介紹，目前浐灞城改辦只有2個編制人員，該片區的城中村改造處于初級階段。

六、城中村安臵房銷售的市場前景

1.市場角度：以安臵房名義開發，面向西安市民銷售的開發模式能否成功，取決于趙村安臵房的價格優勢。

2.趙村具有較強的市場發展前景：

a)根據浐灞生態區目前的規劃、浐灞片區招商引資的項目（2011年世界博園區、歐亞貿易區和生態居住區）、趙村與西安市的交通關系、趙村與西安市新政府的區位關系，趙村具有良好的發展前景。

b)根據西安名流房地產開發有限公司營銷經理對浐灞片區的認識，浐灞片區未來1－2年內，整體房屋售價達到4000元/平米是現實的。

3.西安本地開發商看城中村項目：

a)西安城中村改造項目非常多，目前的拆遷重點是二環線內。

b)二環線外的城中村城中村改造的前期投資非常大，且前期拆遷周期較長，對政府關系要求較高。

c)考慮到房地產開發的短平快，本地資金實力一般的開發商不會投資到城中村改造上去。

d)就土地價格而言，城中村改造的土地地價相對其他渠道的土地并沒有太大的優勢。外地開發商進入西安房地產市場，通過招拍掛拿地較難，因此轉向到“拆遷量較小的城中村或商業價值較高的城中村改造”項目，所以大連萬達廣場（城中村改造項目）、中新浐灞半島（地價便宜到七八十萬/畝）。

4.由于西安環線發展，除了傳統的碑林區和高新區外，南郊土地開發也成為熱土。2008年由于西安市政府北移和地鐵二號線的動工建設，帶動北二環沿線的房地產走勢較好。

5.區域前景：目前，浐灞生態區的土地資源較多，城中村改造并沒有作為重點進行開發。

6.地震對西安房地產市場的影響：地震后西安房地產市場銷售放緩，但沒有出現大幅降價的情況。客戶選購房源傾向于低層的別墅、洋房，其次是多層和小高層，高層樓房因地震影響，銷售放緩。由于西安歷史上發生地震的頻率很小，因此1－2年后，西安的高層房地產市場不會出現較大波動。

七、趙村改造項目的考察總結：

1.項目前景良好：

a)西安南部片區房地產開發已經非常成熟，地價、房價均達到很高的水平。西安作為漢中城市，南北方向是城市發展的重點，作為北部片區，將是政府重點發展的區域。

b)浐灞生態區，作為西安未來高檔住宅、商務區，房地產發展前景良好。2.趙村操作難度大：

a)拆遷量西安最大，45萬平米（估計）的拆遷規模，約9億元的拆遷安臵投資，是趙村項目城中村改造的宏觀背景。

b)政府高層資源難以把控：市城改辦主任的人脈資源是趙村項目成敗的關鍵。我司對市城改辦的人脈資源有待加強。否則，拆遷安臵專項資金難以達到市城改辦的要求，趙村的改造方案難以獲得政府批準，后續安臵房手續及對外銷售難以實現。開發用地面積的最大化和優惠政策的最大化也難以實現。

c)村民與村委關系至關重要：安臵房首先滿足村民的前提下，若村民拆遷補償困難較大，拆遷工作難以進行，安臵房的銷售將受政府干預，即使政府資源可控，風險仍然極大。

3.政府資源可控的前提下，實現安臵與房地產開發滾動實施的模式。安臵房的 6 低價策略，必然導致較低的利潤空間。同時通過碑林區成熟的改造模式，增強了很多西安市民對小產權房的風險防范意識。建議采取安臵房與商品房開發并舉的策略。（前提是政府資源）

4.考慮到浐灞管委會城改辦的力量薄弱，該資源可控性更強。5.況總的尷尬：

a)改造公司1000萬的注冊資本金，前期1200萬中450萬與村委會領導的借款（很可能被村長等挪用，并沒有投入到高壓線搬遷）。

b)850萬元的前期業務費（但沒有把握市城改辦的高層資源，錢白花了）。c)后續拆遷安臵專項資金不足（按照市城改辦的要求約1。5個億，即使保證金也需要4500萬，假定況總已經協調到3000萬的拆遷保證金，取得改造方案的審批，后續拆遷工作也很難啟動。）

d)在前期投入高達5200萬元的情況下，況總才能取得政府批文。在市城改辦高層關系沒有搞定的情況下，若況總后續拆遷資金不到位，則拆遷保證金可能被政府沒收，而趙村項目的啟動更是沒有蹤影。e)安臵房屋的大量資金投入更是沒有著落。

f)在趙村項目資金和人脈資源均不可控的情況下，況總最好的途徑就是尋找合作單位，引進資金和專業團隊，同時將整個項目的風險逐步轉移。以免整個興達集團陷入拆遷危機。

6.我司介入趙村項目的前提：

a)按照我司前期既定的模式合作； b)搞定市城改辦高層政府資源。

第五篇：昆明城中村項目管理辦法

昆明市城中村改造項目管理辦法

第一章 總則

第一條

為進一步加快我市“城中村”改造步伐，規范城中村改造工作，精簡城中村改造項目審批流程，根據有關法律法規和相關規定和《昆明市人民政府關于加快推進城中村改造的指導意見》精神，制定本管理辦法。

第二條 本市五華區、盤龍區、西山區、官渡區處于主城建成區范圍內的城中村改造，適用本辦法，呈貢縣新城建設中的遷村并點和新型社區建設適用城中村改造相關政策，其項目管理參照本辦法執行。

第三條

本辦法所稱城中村，是指在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊，以及更名為社區，但土地所有制性質和經濟組織性質仍為集體所有制的“翻牌社區”。

本辦法所稱城中村改造，是指根據本市社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。“城中村”改造分為綜合整治和全面改造兩種基本類型。綜合整治是指基本不涉及房屋拆建的環境凈化、美化、公共設施配套項目，由區（縣）政府編制工作方案，報市領導小組辦公室備案后即可組織實施。全面改造包括整體拆建和局部拆建，應按本辦法規定，進行項目前期研究，組織報批，經市級領導小組批準，下達改造計劃后組織實施。

第二章 城中村改造專項規劃

第四條 城中村改造專項規劃是指以經批準的昆明城市總體規劃、分區規劃、其它層次規劃為依據，統籌考慮村民安置、環境風貌和經濟發展等因素，對規劃編制區內城中村改造項目的目標、模式、拆遷安置、功能定位、土地利用、開發強度、綠地系統、道路交通、公共與市政配套設施、改造收益分析等控制要求作出的規劃。城中村改造工作中，要通過規劃引導和控制保障公共利益，凸現政府主導作用,在確保環境品質的前提下進行市場化運作。城中村全面改造項目實施前應完成擬改造地塊“城中村改造專項規劃” 的編制報批工作，作為確定項目所涉及地塊規劃控制條件和技術指標、供地方式、拆遷安置方案和項目審批的主要依據。

第五條 國土、規劃、發改等部門應主動服務，提前介入，及時給予區（縣）政府技術指導，并進行工作意見的動態反饋。專項規劃編制過程中，區縣政府應充分發揮基層組織的作用，調動激發保護好廣大城中村居民參與改造的積極性，并可以公開、擇優選擇投資商作為投資意向人參與項目前期工作。

第六條 城中村改造專項規劃應當包括以下主要內容：

（一）劃定規劃編制區；

（二）改造目標；

（三）功能定位；

（四）改造模式及策略；

（五）供地方式及拆遷安置方案；

（六）土地利用：用地布局、各地塊的主要用途及相容性、開發強度、建筑總量及各類建筑量、綠地率及綠化覆蓋率、居住人口及戶數；

（七）開放空間和園林綠地系統；

（八）配套設施：各類公共和市政配套設施的控制；

（九）道路交通：地塊內外部交通組織、道路及場地豎向、交通場站設施布局和控制要求、步行系統控制；

（十）市政工程：水、電、氣、環衛、防災等各類市政工程管線的負荷預測、管網體系及設施控制；

（十一）城市設計：城市空間組織、景觀環境設計、建筑形態控制；

（十二）技術經濟指標和經濟可行性評價；

（十三）改造影響評價，包括對環境、道路交通、市政公用設施、公共服務設施四個方面的影響評價；

（十四）其他要求，如歷史文化遺存保護、自然生態資源保護等。

（十五）實施時序和實施措施，包括分期實施計劃和相關的配套措施。

以上控制內容，應達到控制性詳細規劃的深度要求。

第七條 城中村改造專項規劃的成果包括規劃文本、規劃圖紙和規劃研究報告。規劃文本是對規劃各項目標和內容的規定性要求。規劃圖紙是說明規劃意圖和規劃方案的相關圖示。規劃研究報告是指關于規劃設計情況的技術性研究和說明的文字，是對規定性要求的論證和解釋。根據控制內容及深度要求，可將若干圖紙合并表達，但應滿足清楚說明規劃編制區現狀特征、規劃構思和規劃控制規定的需要。當規劃范圍較大、總體規劃圖紙不能表達清楚規劃要求時，應制作分圖。

第八條 專項規劃的主要研究結論、規劃控制條件、技術指標及土地利用相關內容應取得規劃部門和國土部門的審核意見；拆遷安置方案應提交基層按民主程序表決通過（90%以上）。專項規劃成熟后由區政府上報市規劃主管部門初審并轉報市規劃委員會審批，市規劃委員會可委托其專業委員會組織審批。

第九條 城中村改造專項規劃成果的實物形式包括：

（一）規劃文本、規劃研究報告及規劃縮圖：統一按A3幅面裝訂為一本，大于A3幅面的亦折疊為A3幅面大小裝訂；

（二）規劃圖紙：根據各類城中村改造專項規劃的深度規定，分別按照法定圖則或詳細藍圖的比例繪制，圖幅可采用A1、A0、A1加長、A0加長，同一項目的圖紙比例應統一；

（三）光盤：內容為上述規劃文本、規劃研究報告和規劃圖紙的電子數據。規劃文本和規劃研究報告采用WORD格式（*、doc）；規劃圖紙采用ACAD格式（*、dwg）。

第十條 專項規劃批準后，報市城中村改造領導小組列入昆明市城中村改造計劃目錄；各區（縣）政府負責將已批準的城中村改造專項規劃在區（縣）政府辦公場所和改造規劃影響的范圍予以公告并組織實施。

經批準的城中村改造專項規劃，不得擅自變更。實施改造過程中，確需變更用地規劃、供地方案及拆遷安置方案時，須按原程序報批。

第三章 土地處置和拆遷安置

第十一條 專項規劃批準后，由區（縣）政府將改造范圍用地報市國土部門，改造范圍內的集體土地按照“改制先行、改建跟進”的原則，將農民轉為居民，村委會轉為居委會，農村集體經濟轉為城市混合經濟或股份制經濟后，依法轉為國有土地。在土地利用現狀調查的基礎上，以區（縣）人民政府為主體辦理“城中村” 改造范圍內集體土地征收手續和國有土地使用權收回手續。

第十二條 土地處置前，城市規劃管理部門需提供拆遷后土地的建設項目規劃條件文件、附圖以及道路紅線圖等有關技術文件。城中村改造用地供地方式主要采取“毛地公開交易”方式，積極引進社會資本參與城中村改造，實現土地開發一、二級市場連動運作。視項目具體情況，也可采取“凈地公開交易”方式，由區（縣）政府主導完成土地一級市場整理工作。

第十三條 采用“毛地公開交易”方式的改造項目，區（縣）政府需明確拆遷安置戶數和人數以及拆遷安置費用、安置補償房屋建筑面積等有關事項，完成對擬出讓的地塊的權屬核查、地價評估、圖件測繪等基礎性工作。在完成改造范圍內集體土地保征和國有土地收回后，將改造范圍內用地整體上報市國土部門進入土地儲備，專項規劃作為土地交易條件，以公開交易的方式組織土地供應。土地競買人只對土地出讓金凈收益進行競價, 競得人只需交納土地出讓金凈收益；土地競得人需按照專項規劃確定的拆遷安置方案在規定的時限內完成拆遷安置工作，否則退出“城中村”改造工作，并對前期投入不予補償。

第十四條 采用“凈地公開交易”方式供地的改造項目，應當由區（縣）政府主導完成集體土地保征、國有土地收回及改造范圍拆遷后，由市土地儲備中心對凈地進行收儲和公開交易。參與拆遷的企業必須參與土地交易，若其競得土地使用權，只需交納土地出讓金凈收益。

第十五條 在實施“城中村”改造中，應當按照優先建設安置住宅的原則進行，確保被拆遷人及早入住。實施整體拆建的“城中村”改造項目，舊村未拆除的，其他建設項目不得開工建設。

第十六條 城中村改造的拆遷補償采用貨幣補償和產權置換兩種方式，具體政策由區（縣）政府制定。城中村改造項目建設單位負責項目用地范圍內的拆遷工作，并承擔有關拆遷補償安置費用。拆遷補償的對象為合法的建筑物、構筑物及其他地上附著物的所有者。被拆遷物體設置了租賃、抵押和擔保法律關系的，依照國家有關擔保抵押的法律規定執行，不影響拆遷工作進行。

第四章 規劃建設 第十七條 城中村改造項目應當依據城中村改造專項規劃編制的設計方案，依照有關法律、法規組織實施。

主要街區、文物景點周邊城中村的改造規劃設計方案，應當廣泛征求各界意見，也可以公開征集方案。

第十八條 城中村改造涉及城市規劃確定的城市基礎設施建設項目的，應當優先列入城市建設計劃，盡快提高城中村設施的城市化水平，為城中村改造工作提供良好的外部條件。

第十九條 “城中村”改造項目中標企業須按批準的拆遷安置方案與拆遷安置協議進行拆遷安置。拆遷安置基本完成（90%以上）后，中標企業持環保、滇管等有關部門的前置審批文件，辦理土地使用證，獲得土地使用權；中標企業持土地使用權證明文件、項目批文等文件、資料，按程序申請《建設用地規劃許可證》；根據批準的修建性詳細規劃，在完成工程方案設計后，按程序申請《建設工程規劃許可證》；持有關材料到建設局辦理建筑工程施工許可證；按現行建設工程竣工驗收辦法，并增加拆遷安置完成情況、批準的公益設施建設情況的內容一并進行竣工驗收。

涉及上述行政許可的部門應為城中村（舊村）改造項目開設“直通車”或“綠色通道”服務。中標企業按照“城中村”改造項目減免有關規費的原則，可分別向相關部門申請費用減免。

第五章 項目管理

第二十條 市、區（縣）政府有關部門應當依法加強對城中村改造項目的監管，監督建設資金及時到位、工程順利進行、工程質量合格、市政配套設施及時交付使用。第二十一條 對城中村改造項目涉及公共利益的環節，監察部門要全程監督，防止發生損害國家、集體和群眾利益的行為。對城中村改造過程中發生的各類違法行為，有關主管機關必須及時依法查處。

第二十二條 城中村改造項目實施過程中發生民事糾紛的，由區（縣）政府及有關部門協調處理，必要時市政府有關部門予以協助。經協調處理仍不能解決爭端的，由有關當事人依照約定提請仲裁委員會仲裁，或者依法向人民法院起訴。

第二十三條 嚴格執行昆明市戶籍管理相關規定，嚴格控制“城中村”改造范圍內戶口遷移和分戶行為。集體土地補償款項的分配，要按照基層自治民主管理的規定，在區（縣）政府指導下，對參與分配人員名單及分配方案進行決策并公示。拆遷安置補償中采取產權調換方式進行安置補償的，應綜合考慮以戶為單位和以幢為單位的實際情況，避免虛增補償安置對象。

第二十四條 對城中村違法建筑的處理，嚴格依照有關法律、法規相關規定執行。

第二十五條 各區（縣）政府可以根據本管理辦法制定具體實施辦法。未盡事宜根據國務院第305號令《城市房屋拆遷管理條例》、云南省政府第109號令《云南省城市房屋拆遷管理規定》及昆明市相關規定政策規定執行