第一篇：物業管理項目考核方案

寧波中建物業管理有限公司管理項目

考核方案

為促進和提高公司各項目的經營業績和服務質量水平，明確目標和責任，現對公司物業項目考核方案修訂如下：

一、各項目負責人與公司簽訂年度項目經營目標責任書，在確定全年具體經營目標基礎上，建立以經濟指標和其它經營管理指標為基礎的考核辦法。

（一）經濟指標：

1、經濟指標分別為物業管理費收繳率、物業管理費清欠額、財務凈利潤、資金凈收入四項。

2、物業管理項目經濟指標中物業管理費收繳率、物業管理費清欠額、財務凈利潤、資金凈收入四項分別按40%、20%、20%、20%取值。公建項目按財務凈利潤100%取值。

3、項目實際經濟指標計算方法為：

（1）物業管理費收繳率指標完成率=實際物業管理費收繳率÷計劃物業管理費收繳率；

（2）物業管理清欠完成率=實際完成清欠額÷計劃清欠額；

（3）財務凈利潤率完成率=實際完成的凈利潤率÷計劃完成的凈利潤率；

（4）資金凈收入完成率=實際資金凈收入率÷計劃資金凈收入率。

4、上述各項指標完成率為98%（含98%）至100%的，考核計算按75%取值；實現指標完成率為95%（含95%）~98%的，考核計算按30%取值；實現指標完成率95%以下的，考核計算按0取值；實際指標完成率100%（含100%）以上的，考核計算按100%取值。

5、公建項目按財務凈利潤率完成率指標取值，考核計算指標占比例同上。

（二）其他經營管理指標：

1、下列各項如發生，經總經理認定，經營考核指標為0。

（1）項目發生重大責任事故，給公司造成重大損失，或出現重大投

訴；

（2）經媒體曝光，或被有關單位通報批評，產生惡劣影響；

（3）公司質量體系管理中有關工作不落實，外審出現嚴重不合格項。

2、下列各項目具體指標未完成的，按各項目具體分解指標取值，具體以經營目標責任書為準。

（1）年度計劃確定的物業管理費提價、業委會成立、項目退管和物

業委托合同續簽等目標完成情況；

（2）物業創優復評通過情況；

（3）公建項目被業主方扣罰情況；

（4）公司物業管理基本服務質量規范要求落實情況等。

第二篇：物業管理考核方案

1、目的為加強公司內部管理，激勵員工的工作積極性，使公司的各項規章制度得到貫徹執行，制定本辦法。

2、適用范圍

公司全體員工。

3、原則

3.1制度面前，人人平等。

3.2堅持“四不講”，不講條件，不講情面，不講照顧，不講客觀，獎罰分明，逗硬考核。

3.3物

業管理經理行使對物業管理人員的考核權，對公司負責，公司對物業管理經理考核，各主管對員工進行考核。

4、考核時間：

每月26-28日前由物業管理經理向對各崗位管理人員進行打分考核。各主管對各崗位進行打分考核并公司審查、備案。

5、考核內容

5.1公司規章制度執行情況。

5.2崗位考核執行情況。

6、考核辦法：

6.1物業管理人員各崗位工資由標準工資和考核工資組成，其中考核工資根據公司對各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經理每月200元,物管員、收費員、維修員、保安為每月100元，保潔員為每月50元，作為當月的考核工資。其伙食、交通、通訊補貼除外。其余為標準工資。

6.2工作考核實行100分/人、月制考核，全面達標為100分，依次為94、84、74、64共五個等級。

6.3得分為95-100分者，得全月考核工資。

6.4得分為85-94分者，扣全月考核工資30

6.5得分為75-84分者，扣全月考核工資80

6.6得分為64-74分者，扣全月考核工資，另扣標準工資的30。

6.6得分為64分以下者，扣全月考核工資，另扣標準工資的50。直至當月違反同一規定兩次及以上者，加倍考核。

7.0考核通則

7.1獎勵

7.1.1對公司提高管理和服務質量有突出貢獻，使公司增加收入上2萬元或減少損失2萬元以上者，獎5～50分/次。特別突出，晉升一級工資。

7.1.2工作業績突出，受到業主/使用人書面感謝表揚者，獎5～10分/次。

7.1.3參加行業、區、市級競賽獲獎，為公司爭得榮譽者，給予通報表揚，獎5～10分/次，獲市級嘉獎，獎15分/次，記功一次。

7.1.4見義勇為，事跡突出者，給予通報表揚，獎5～10分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.1.5拾金不昧，獎1～10分/次，數額巨大，加倍獎勵。

7.1.6公司的單項獎勵按有關規定進行獎勵。

7.1.7積極提合理化建議，對公司物業服務工作有實際收獲和較好推動作用，獎5～20分/次。

7.1.8及時制止治安、消防及其它突發事件，保護了生命財產安全，減少經濟損失，獎5～20分/次。

7.1.9精打細算、修舊利廢、厲行節約、降低物管成本有較大成果，獎5～20分/次。

7.1.10對設施設備進行技改，延長設施設備使用壽命、相關消耗下降有明顯效果者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.1.11堅持原則，檢舉、揭發損害公司利益的行為，事跡突出者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.2考核

7.2.1遲到、早退、曠工，按《考勤制度》規定執行。

7.2.2著裝不規范、佩戴不完整，扣1分/次。

7.2.3姿態不端正、行為不規范，扣1分/次（項）。

7.2.4語言粗俗，服務被業主有效投訴，扣5分/次（項）。

7.2.5不服從指揮，未按時完成上級交辦任務，扣3分/次（項）。

7.2.6破壞團結、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（項）。

7.2.7工作期間，干與本職工作無關之事，扣3分/次。

7.2.8當班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。

7.2.9當班吃零食，禁區內吸煙者，扣2分/次。

7.2.10串崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業主造成損失的，另行處理。

7.2.11當班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節嚴重者，另行處理。

7.2.12當班期間睡崗者，扣10分/次。

7.2.13無故不參加例會、訓練、培訓者，扣2分/次。

7.2.14記錄不準確，各類資料上報不及時者，扣2分/次。

7.2.15弄虛作假，隱瞞實情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次（項）。

7.2.16限期整改不及時，未達要求者，扣3分/次（項）。

7.2.17泄露公司機密、造謠、誹謗、打擊、報復他人者，扣10～20分/次。

7.2.18工

第三篇：物業管理(管家)考核方案

服務中心管家考核方案（試行）

一、總則

為全面了解、評估各服務中心管家的工作績效，施行統一的標準對其工作進行量化考核，提高費用收繳率，培養優秀人才，并使每位員工朝同一個目標努力，特制定本方案。

二、考核對象

服務中心管家

三、考核原則

公平、公正、公開。

四、考核目的

1、加強物業管理工作，落實管理責任，提高服務質量，調動和激勵員工積極性，做好物業管理服務，提高費用收繳率。

2、決定對各服務中心管家進行考核，考核實行年終考評和日常考核制度。日常考核由各服務中心自行組織對管家進行考核；年終考評按照全年工作完成情況，由公司組織對物業服務中心管家進行考評，做為年底評優的依據。

五、考核時間

1、考核實行年終考評和日常考核制度。日常考核由各服務中心自行組織對管家進行考核；年終考評按照全年工作完成情況，由公司組織對物業服務中心管家進行考評。

2、日常考核：以月為單位，由各服務中心自行組織對管家進行考評，于每月25日匯總結果上報綜合辦，綜合辦于月底公示匯總成績。

3、年終考評：按照全年工作完成情況及每月考核成績為依據，12月19日—12月23日由公司組織對物業服務中心管家進行考評，12月31日前公布考評結果。

六、考核機構

由公司成立考核小組。組 長：總經理助理劉博

考核部門：年終考核由綜合辦、品質部進行考核，項目負責人協助；日常考核由直屬上級考核匯總交部門負責人審批。

七、考核內容（詳見附件一、二）

八、考核結果及效力（日常考核）

1、考核結果要向本人公開，并留存于員工檔案。

2、考核結果具有的效力：A.決定員工職位/或薪酬升降的主要依據；B.員工每月績效工資及專項獎懲與考核結果掛鉤，未參加考核不發放該項工資；C.決定對員工的獎勵與懲罰；D.決定是否對員工予以解聘、續約或晉升。

3、考核評定結果分為A優秀（90-100分）、B良好（70-89分）、C合格（60-69分）、D待改進（60分以下）四個類別。

4、每月進行一次優秀員工評選，部門總共評選出一名優秀員工（根據當月考核結果，各項考核指標結果為A方可評為優秀員工），除通報表揚外，當月予以一次性加薪獎勵；

九、考核結果及效力（年終考評）

1、考核結果要向本人公開，并留存于員工檔案。

2、有下列情況者不得參加年終考評。

A.試用人員；B.入職不滿半年者；C.當年被記過以上處分者。

3、每個月考核情況作為考核的前提依據，考核角度主要為歷史考核記錄、行為指標和工作指標；

4、考核緯度：歷史（每月）考核記錄占50%（附《管家日常考核表》），年終考評成績占50%（附《管家考核表》）；

5、績效考核結果，將作為其加減工資的重要依據，符合以下所列條件者，工資將作相應調整：A.連續9個月超過10個月考核結果為A，可申請加薪；B.連續6個月或累計9個月考核結果為D，予以降職、降薪或解聘；

6、考核效力：

A.考核得分排在前三名者，可申請加薪；

B.連續三個月、月度考核得分在50分以下者，服務中心向公司建議解除該員工的勞動合同；考核總分在50分以下的，予以解雇；

C.考核得分排最后一名者，經由公司領導決定是否對員工予給予改進的機會或降職解聘。

7、考核獎懲辦法另見公司《獎懲管理制度》

十、考核結果申訴

對考核結果存有異議者，在考核結果公布一周內提交書面材料至綜合辦，根據實際情況安排相關人員與其面談。

附件一：《管家日常考核表》

附件二：《管家考核表》

南寧市XX物業服務有限公司 2012年1月4日管家考核表（年終考評）.xls管家考核表（月考核）.doc

第四篇：物業管理考核標準

一、物業管理基本要求51、建立健全各項管理制度;各崗位工作標準并制定具體的落實措施和考核辦法。0.8各部門管理制度;有部門責任范圍、崗位職責。發現一處不完整不規范扣0.3分，未達到落實措施扣0.2分，未制定考核辦法扣0.2分。

2、各部門有工作計劃，完成計劃情況并有工作總結。0.2各部門無工作計劃扣0.1分，未完成計劃少項扣0.1分，無工作總結口0.2分。

3、設備、設施各類檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查詢方便。1符合要求得滿分，每發現一處不符合扣0.1分。

4、員工培訓計劃有效實施，物業管理人員和專業技術人員持證上崗，員工統一著裝，佩戴明顯標志，語言和工作規范，作風嚴謹。1員工培訓未能實施扣0.2分，專業技術人員無證上崗扣0.1分，語言不文明，工作不規范扣0.2分。

5、建立值班制度，接受服務咨詢建議，保修信息和反饋意見有登記制度。1無值班制度扣0.2分，有咨詢處理意見無落實扣0.3分，無登記扣0.5分。

6、定期向用戶征求意見或落實率調查，對管理的建議及時整改解決。1學期無用戶征求意見扣0.5分，合理化建議解決不及時扣0.5分，不解決的一項扣1分。

二、公共設施、樓宇管理101、樓宇外觀完好、整潔、外墻是建材貼面，無脫落，是涂料的無破損、無污漬、無懸掛物。0.3外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.1分，是涂料的每發現一處褪色不一致扣0.1分，發現一處有懸掛物的扣0.1分。

2、樓宇頂層屋面每年春秋季節，要清理檢修，做到無破損、無雜物、排水順暢。0.2樓宇頂層屋面，清理不及時，有雜物一次扣0.1分，排水不暢一處扣0.1分。

3、室外宣傳牌、廣告牌、路燈、空調按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。1室外不按規定設置發現一處不安全扣0.2分，不整潔扣0.2分。

4、封閉陽臺統一有序，不超出外墻面，除建筑設計要求外，不得安裝外廊、防盜網、涼曬架、遮陽棚等。1符合要求得滿分，發現一處不符合要求扣0.1分。

5、教室、道路、樓宇、庭院等公共照明完好率達98%以上，按規定定時開關。0.5檢查發現完好率達不到98%扣0.3分，達到要求得滿分。不安時開關扣0.2分。

6、教室桌椅無破損、搖擺、缺釘少板現象，干凈、無破損。1符合得滿分，每發現一處不符合扣0.1分

7、道路暢通、路面平坦、交通標志齊全規范，護欄、小品、圍墻、樓宇、墻壁等設施完好，定期巡回檢查養護，有維修記錄。1符合得滿分，每發現一處不符合扣0.1分，無維修記錄扣0.2分。

8、室外自行車按規定位置擺放整齊，有明顯放自行車標志或自行車棚，樓內無存放自行車。1符合得滿分，每發現一處不符合扣0.1分

9、供電、供水等設備，閥門、管道工作完好，無跑、冒、滴、漏，下水井蓋嚴實，經常檢查修復。1

符合得滿分，每發現一處不符合扣0.1分

10、定期清理化糞池，檢查排水系統是否暢通，有維修清理記錄。0.5符合得滿分，不符合無記錄扣0.2分

11、建立維修服務承諾制，接到維修要求，15分鐘內到達現場，并及時處理，維修合格率達100%，并有維修驗收單和記錄。1無維修承諾制扣0.1分，有維修任務15分鐘不到現場處置扣0.5分，無維修驗收單和記錄扣0.2分

12、辦公樓、教學樓、實驗樓外來人員有出入憑證及登記，并保持樓內肅靜。0.5符合得滿分，一般扣0.2分，差0.5分

13、整體管理印象和效果。1好得1分，一般0.5分，差1分

三、綠化管理51、綠化服務專業、制度標準健全、綠地布局合理、植物與環境協調。0.5符合得滿分，基本符合得0.3分，不符合0分

2、綠地無破損、踐踏、占用現象，無紙屑、煙頭、石塊等雜物，1.5符合得滿分，每發現一處不符扣0.2分

3、花草樹木長勢較好，定期實肥澆水、修剪，整齊美觀，無病蟲害、無折枝現象。1.5符合得滿分，基本符合得0.8分，發現一處不符合扣0.2分

4、綠化整體覆蓋率高，裸露地少，綠化整體效果印象。1.5符合得滿分，一般得0.8分，差扣1.5分

四、保潔服務301、樓內衛生12

1)門窗玻璃每月擦拭一次，下層隨時擦抹，明亮，無印跡、無亂貼、亂畫現象。2每發現一處不符合要求的扣0.2分。

2)樓內附屬設施，每月清潔干凈，無垃圾、灰塵、污垢、痰跡、擺放整齊。2每發現一處不符合要求的扣0.2分，設施擺放不整扣0.1分。

3)衛生間、洗手間每日清潔干凈，無灰塵、灰網、亂貼亂畫，地面每日隨時擦托，無垃圾、積水、衛生潔具無銹、無異味。2每發現一處不符合扣0.2分，不按規定清掃扣0.2分

4)大廳、走廊的墻面，隨時打掃干凈無印跡，灰網、亂貼亂畫，地面每日早晚擦托2次。2每發現一處不符合扣0.2分，不按規定擦拖扣0.1分

5)垃圾日產日銷，垃圾桶(箱)每日擦洗傾倒，無異味、無外溢。2符合得滿分，每發現一處不符合扣0.2分

6)公共部位要做到無蠅、無鼠、無蟑螂、無衛生死角。2符合得滿分，每發現一處不符合扣0.2分

2、校園衛生15

1)庭院衛生清潔干凈，每日早、中、晚三次清掃并隨時打掃，庭院無垃圾、紙屑、塑料袋等雜物等。3符合得滿分，不按規定次數打掃扣0.3分，不隨時跟蹤清掃扣0.3分;發現有一處不符合扣0.3分。

2)樓宇區間衛生，做到無垃圾、紙屑、塑料袋、衛生死角。

符合得滿分，發現一處不符合扣0.3分

3)庭院內垃圾桶(箱)擺放整齊、外表干凈，定期擦拭，每日傾倒一次，無異味、無外溢2符合得滿分，每發現一處不符扣0.2分

4)校園圍墻、圍欄;大門、宣傳欄框、廣告牌，整潔干凈，無灰塵，無亂貼亂畫現象。2每發現一處不符合扣0.2分

5)廣場無積水，石、木、瓦礫、無堆放雜物現象。2每發現一處不符扣0.2分

6)校園衛生整體印象和效果3符合滿分，一般1.5分，差扣3分

3辦公室衛生3

1)地面清潔、無雜物、痰跡、煙頭。

2)辦公室椅、柜、桌設施擦拭干凈，物品擺放有序。

3)門、窗、玻璃、燈具干凈明亮。

4)無灰塵、灰網、無蠅、無鼠、空氣清新。

5)各商服衛生符合要求。3符合得滿分，每發現一處不符合要求扣0.3分

五、供暖管理151、文明司爐1.5

1)不遲到、不早退，工作時間不離崗、喝酒、不做與工作無關事宜，不打架斗毆。0.5符合得滿分，每發現一處不符合要求扣0.1分

2)嚴格履行安全操作規程，杜絕違章操作，鍋爐房內外環境整潔衛生，鍋爐房內無雜物設備無灰塵。0.5符合得滿分，每檢查發現一處不符合要求扣0.1分

3)煤炭、爐灰、堆放有序。0.5符合得滿分，無遮蓋扣0.4分，有遮蓋不嚴扣0.1分

2、安全運營4

1)鍋爐安全附件齊全，靈敏可靠，壓力表有指示紅線。1靈敏可靠，有指示紅線得滿分，沒發現一處不符合扣0.1分。

2)司爐工持證上崗，司爐證類別與爐型相符。1爐證相符得滿分，不符合扣0.2

3)鍋爐設備定期和不定期檢查，維護保養，不帶病運行。1符合得滿分，一般扣0.5分，嚴重帶病工作扣1分。

4)水質達標，定期排污，做好防火，防盜、防爆炸。1達標有三防措施得滿分，不符合有一處扣0.2分

3、內業服務9.5

1)鍋爐房各項規章制度健全，上墻排放有序。0.5符合得滿分，一般扣0.2分，差扣0.5分

2)鍋爐各項記錄齊全，認真按項填寫、準確及時規范0.5符合得滿分，一般扣0.2分，差扣0.5分

3)由節能措施和方法，爐灰含量符合標準(平燒爐低于10%，機燒爐低于15%)0.5符合得滿分，一般扣0.2分，差扣0.5分

4)鍋爐供暖系統壓力穩定，無跑冒滴漏現象。1發現滴漏想象扣0.1分發現跑冒水扣0.2分

5)合理調整鼓引風機配比，煤層厚度及爐排速度，充分發揮鍋爐的熱效率。1符合得滿分，一般扣0.5分，差扣1分

6)按時進行年檢、維修、對鍋爐設備，采暖設備、設施，維修合格率達到100%1符合得滿分，一般扣0.5分，差扣1分。

7)按規定時間啟爐停爐，保證鍋爐運行時間。1執行好得滿分，少半小時扣0.5分，少1小時不得分。

8)室溫達標，早6：00時到晚9：00時達18度，其他時間平均不低于160C。4溫度達標得滿分，平均每低于1度扣1分，低于2度扣2分，低于16度扣4分。

六、車輛管理101、建立健全車輛檔案管理、證照管理，按時辦理年檢、車檢、免稅手續。2檔案、證照手續齊全得滿分，無檔案手續、無維修檔案，每少一項扣0.5分

2、定期組織駕駛人員進行組織紀律，職業道德，交通安全法學習，有記錄。2符合得滿分，每發現一項不符合扣0.2分，無記錄扣0.2分

3、做好日常車輛調度工作，保證學校通勤用車和公務用車，出車有登記，工作程序好，效率高。2派車、出車及時，完成任務好，滿意率80%得滿分，滿意率70%扣0.5分，滿意率70%以下扣1.3分，無出車記錄扣0.2分

4、及時掌握車輛基本情況，檢修保養及時，無損壞，無責任事故，車況好。2符合得滿分，發現一處不符扣0.5分，發生責任事故扣2分。

5、車庫整潔干凈，出車及時準點，有防火、防盜措施。2符合得滿分，每發現一處不符扣0.2分

七、公寓管理201、員工管理3

1)員工按比例配齊，分工明確，素質較高1符合要求得滿分，不符合的一項扣0.1分

2)舍務值班人員不得擅離職守，嚴格履行職責。1符合得滿分，擅離職守扣1分.3)工作人員不得打罵學生或與學生爭吵。1符合得滿分，不符扣1分

2、衛生管理12

1)樓內墻壁，走廊，樓梯干凈，地面無積水。3符合得滿分，不符一處扣0.2分

2)衛生間，洗漱間無垃圾、無異味，地面無積水，大小便池及時沖洗，消毒，無尿垢、污物。3沒發現一處不符合扣0.2分

3)公共部位，門窗玻璃清潔干凈，無亂貼亂畫現象。3

沒發現一處不符合扣0.2分

4)壁櫥等室內設備齊全干凈，維修及時3符合得滿分，不符合一處扣0.2分

3、安全管理

51)做到外來人員進出公寓有登記，按時開關樓門，無男女互訪。1符合得滿分，每發現一處不符合扣0.2分。

2)消防安全設施齊全，無火災、事故，無治安案件。1符合得滿分，每發現一處不符合扣0.2分。

3)年內失盜次數與學生人數之比不超過千分之二。1符合得滿分，每發現一處不符合扣0.2分。

4)學生無私接電源，亂用電器等，違章用電現象。1符合得滿分，每發現一處不符合扣0.2分。

5)商服店經營的商品如：煙、酒、書刊等符合學校要求。1符合得滿分，發現一處不符合扣0.2分。

八、衛生所51、衛生所醫療制度健全，機構人員、技術結構配置合理，醫德醫風好。1符合得滿分，發現一處不符合扣0.2分。

2、建立健全各種規章制度，明確崗位職責，定期檢查各部門衛生狀況。1符合得滿分，沒發現一處不符合的扣0.1分。

3、貫徹《傳染病防治法》、《突發公共衛生事件應急條例》，嚴格執行傳染病疫情報告，預防隔離制度等。1符合得滿分，沒發現一處不符合的扣0.1分。

4、做好教工醫療保健和學生體檢監測工作，建立學生健康檔案，收費合理。1符合得滿分，沒發現一處不符合的扣0.1分。

5、開展好心理健康教育，艾滋病預防，性教育，自我保健教育等，無醫療責任事故。1符合得滿分，沒發現一處不符合的扣0.1分。

第五篇：物業管理項目策劃

物業管理項目策劃

1范圍

本標準規定了物業管理項目策劃的基本要求、項目的可行性評估、方案策劃準則及評審準則。

本標準適用于上海復瑞物業管理有限公司物業管理項目的前期策劃。

2規范性引用文件

下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據本標準達成協議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。

1999年3月15日中華人民共和國主席令第15號《中華人民共和國合同法》國務院第379號令物業管理條例

建住房[2010]236號建設部關于印發 《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知3基本要求

3.1在物業管理項目策劃之前，應確保項目的各項資料盡可能地完整與充分，并作為項目策劃的輸入、評估、評審的基本內容和要求。

3.2前期或新接物業管理項目應充分獲取并掌握項目的招標公告或招標邀請書、招標書等招標文件的以下信息：

——招標人信息，如招標單位名稱、地址、聯系方式等；

——招標項目信息，如施工進度、租售情況和價格、入住業戶結構等；

——招標物業信息，如物業名稱、地址、建筑物面積、性質、設備設施狀況、車庫、綠

化等；

——其它物業管理和服務的各項要求。

3.3續簽物業管理項目應獲得業主委員會或委托方今后對物業管理的期望和要求。

3.4物業管理投標書或管理方案、委托物業管理合同，在提交招標方或委托方前應經過公司內部的項目可行性評估、投標書或管理方案的評審和批準，可行性評估、評審和批準的結果應予保存。

4可行性評估

4.1評估內容

4.1.1招標人（或委托人）對投標人（或受托人）的資格條件，如企業資質、經營狀況、社會信譽等。

4.1.2招標文件（或委托文件）對物業管理和服務的各項要求的合理性，如是否違反相關法律法規和社會基本準則。

4.1.3風險、成本與收益。

4.2評估結果

4.2.1當投標人（或受托人）的資格條件未能滿足要求時，除非取得了招標人（或委托人）書面認可，項目應作否決處理。

4.2.2當招標文件（或委托文件）對物業管理和服務的各項要求，違反相關法律法規和社會基本準則時，項目應作否決處理。

4.2.3當項目存在著其它重大風險，或成本綜合估算（近期、中期、遠期）偏高而不能達到≧5%平均經營收益率[注 1]時，項目應作否決處理。

4.2.4只有通過可行性評估認可的項目才能實施策劃。

注1：經營收益指管理酬金（酬金制）或收支結余金額（包干制），其中支出部分不包括代收代付款項，一般取值范圍為[5%；15%]；計算公式=[（實際收入-實際支出）/實際收入]*100%。方案策劃準則

5.1策劃依據

5.1.1投標人（或受托人）的需求和期望，包括招標文件（或委托文件）明確的物業管理和服務要求以及潛在的需求和期望。

5.1.2其他相關方的需求和期望，包括公司技術標準及其物業管理相關法律法規、技術標準、行業規范等。

5.1.3以往經驗獲得的反饋信息和市場調查結果。

5.2策劃內容

投標書或物業管理方案可包括以下內容（但不限于）：

——公司簡介，包括競爭優勢；

——項目概況，包括招標人信息、招標項目信息和技術參數；

——管理理念和目標、承諾指標和質量方針；

——管理與服務范圍、內容及其保障措施，包括重點管理和服務內容、實施計劃、運作

規范和服務流程、突發事件應急預案、對委托方的意見和建議等；

——項目管理組織結構，包括崗位設置及其職責、人員配置與任職標準、培訓內容和計

劃等；

——價格標準，包括管理成本測算依據和測算結果、物業管理費價格構成與種類、收支

平衡分析等；

——其它（如物業管理的延伸服務、優惠措施、個性化針對性措施、合同要約與違約責

任）。

5.3合同要求

5.3.1應采政府推薦的示范合同文本編制物業管理服務合同，當不存在示范文本時，應對以下合同條款和內容作出明確約定：

——委托管理項目的基本信息，包括物業名稱、地址、性質種類、總占地面積、總建筑

物面積、總綠化面積；

——委托管理項目的范圍、內容、目標和年限[注 2]；

——物業管理費收費種類及其標準。

5.3.2合同的所有條款能滿足 《中華人民共和國合同法》以及物業管理相關法律法規的基本要求。

注2：物業管理合同年限一般≧2年，前期物業管理的合同年限按政府有關規定具體注明。6 評審準則

6.1評審基本準則

投標書或物業管理方案應在正式提交招標人或委托方之前經過評審，并確保：——招標文件內容（或委托人要求）得到響應并符合規定要求；

——與以前表述不一致的內容和要求已予解決；

——具備滿足規定要求的能力，或已采取相應的措施予以滿足，包括各項承諾內容與價

格；

——對于沒有形成文件的委托人要求已獲得確認。

6.2合同評審準則

物業管理委托合同在正式簽訂之前應對合同中的各項條款內容進行評審，確保合同內容與投標書或物業管理方案保持一致，并通過授權律師的審核。