第一篇：物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案

交房前物業(yè)公司與開發(fā)商工作交接明細(xì)

一、組織驗(yàn)收小組

由物業(yè)管理公司牽頭，組織有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組；驗(yàn)收小組應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作：

1）提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與工作人員一起，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試．了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，為以后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。

2）主動(dòng)與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項(xiàng)和開始交接日期等。

3）與施工單位雙方制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。4）準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料： A．房屋接管驗(yàn)收表

B．室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表 C．公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表

D.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表

E．機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表

F.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表

二、樓宇資料的接管移交 l．接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料

1）產(chǎn)權(quán)資料 A． 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； B． 用地批準(zhǔn)文件； C．

建筑執(zhí)照；

D．

業(yè)主姓名、聯(lián)系方式及建筑面積清單； 2）驗(yàn)收合格資料 A． 竣工驗(yàn)收證書；

B． 消防驗(yàn)收合格證； C． 綜合驗(yàn)收合格證書； D． 用電許可證； E． 供用電協(xié)議書； F． 電梯使用合格證； 3)工程技術(shù)資料

A.竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套 圖紙；

B．地質(zhì)勘察報(bào)告；

C．工程合同及開、竣工報(bào)告： D．工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

E．圖紙會(huì)審記錄；

F．工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）G．隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

H．沉降觀察記錄； I．竣工驗(yàn)收證明書；

J．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

K．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

L．水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書：

M．供水、供暖的試壓報(bào)告； 2.資料的存放：

上述的全部資料整理歸檔存，放在物業(yè)公司保存，留復(fù)印件應(yīng)用，以便隨時(shí)查閱；

三、小區(qū)接管驗(yàn)收程序

1.開發(fā)商通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收；

2.物業(yè)管理公司驗(yàn)收小組按《樓宇接管資料的移交》核對(duì)所接收的資料；

3.物業(yè)管理公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收

4．對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核； 5.對(duì)室內(nèi)物件無明顯不合符檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由物業(yè)公司接收鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)避免人為損壞；對(duì)仍存在缺陷的房間等整改驗(yàn)收合格后再接管鑰匙。

6.業(yè)主入住時(shí)，由物業(yè)公司房管員陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由房管員整理后報(bào)告物業(yè)公司，由其限期施工隊(duì)逐項(xiàng)返修，經(jīng)物業(yè)公司或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。7.在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí)，報(bào)告開發(fā)商查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修。

四、接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法 1.標(biāo)準(zhǔn)范圍

參照建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》及達(dá)到業(yè)主的合理要求。

業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施

為將小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)及質(zhì)措施如下：

一、基本服務(wù)：

1、承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；

2、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；

3、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；

4、管理服務(wù)人員統(tǒng)一佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情；

5、建立客戶服務(wù)中心，公示服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；

6、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的有償服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目；

7、每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上。

二、公共服務(wù)

（一）安全管理

1、小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤；

2、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控；

3、別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；

4、小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次；

5、對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；

6、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理；

7、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（二）環(huán)境管理

1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；

2、小區(qū)道路、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；

3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏；

4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；

5、對(duì)草坪、花卉、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；

6、定期清除綠地雜草、雜物；

7、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

1、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；

2、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并通知有關(guān)部門；

3、各棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。

4、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范；

5、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)；

（四）設(shè)施、設(shè)備管理

1、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；

2、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；保障設(shè)施運(yùn)行正常；

3、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；

4、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；

5、路燈、樓道燈完好率不低于80％

6、容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；

第二篇：物業(yè)管理方案

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物業(yè)管理投標(biāo)文件格式、內(nèi)容

投標(biāo)文件一

投標(biāo)綜合說明書

業(yè)主：_____________

1．根據(jù)己收到的招標(biāo)編號(hào)為物招審字(__)第(__)號(hào)的______ 物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照《**市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述工程招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知，招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價(jià)，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。

2．一旦我方中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的期限和招標(biāo)文什中對(duì)承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。

3．一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾質(zhì)量等級(jí)。

4．一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理管理班子及管理組織設(shè)計(jì)組織管理工作，如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。

5．我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。

6.我方同意招標(biāo)書中各條款，并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額3％交納保證金**萬元(大寫)。若我方違約，則扣除所繳納的全部保證金。

7．除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要、中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。

投標(biāo)單位：______(印鑒)

法定代表人或委托代理人：_______(蓋章、簽字)

日期：______年___月___日

投標(biāo)文件二

企業(yè)法人地位及法定代表人證明

一、法定代表人證明

法定代表人資格證明書

單位名稱：**物業(yè)管理公司

地址：**省**市**街**號(hào)

姓名： 性別：

年齡： 民族：

職務(wù)： 技術(shù)職稱：

身份證號(hào)碼

**系**物業(yè)管理公司的法定代表人。負(fù)責(zé)為**物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)的投標(biāo)文件，進(jìn)行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。

特此證明

投標(biāo)單位(蓋章)

日期：___年__月__日

上級(jí)主管部門(蓋章)日期：___年__月__日

二、營業(yè)執(zhí)照

三、資質(zhì)證書

四、法人代碼證書

投標(biāo)文件三

**物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介

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投標(biāo)文件四

物業(yè)管理專案組配備

一、本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子。董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專案最高負(fù)責(zé)人。

董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專案最高負(fù)責(zé)人。

董事，專責(zé)處理該項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理服務(wù)工作。此先生在香港及臺(tái)灣前后共有十年的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，而對(duì)物業(yè)管理顧問的經(jīng)歷計(jì)有香港新界**發(fā)展計(jì)劃、香港**大廈、臺(tái)灣臺(tái)北市**集團(tuán)超高層大樓、臺(tái)北市**集團(tuán)總部大樓、上海外灘**廣場(chǎng)、上海**百貨公司、武漢**廣場(chǎng)、北京**大廈及珠海**廣場(chǎng)等。

投標(biāo)文件五

對(duì)合同意向的承諾

一、承包方式：物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙預(yù)算。

二、服務(wù)價(jià)款的計(jì)算方式：

1、各項(xiàng)服務(wù)的工作量依照物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及行業(yè)常規(guī)計(jì)算；

2、普通服務(wù)單價(jià)依照國家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

3、特定服務(wù)單價(jià)參照國家類似服務(wù)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)浮動(dòng)，予以確定；

4、設(shè)備的購置租賃價(jià)及材料價(jià)格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

5、管理期間，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。

二、在計(jì)算服務(wù)費(fèi)用總成本的基礎(chǔ)上，乘以我方招標(biāo)承諾的優(yōu)惠百分比作為實(shí)際收取費(fèi)用。

四、服務(wù)款項(xiàng)收取方式。

物業(yè)峻工接管時(shí)，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價(jià)1％的管理基金。物業(yè)管理中日常服務(wù)收費(fèi)由全體業(yè)主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業(yè)管理處。收取時(shí)間為每月一次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。

五、材料設(shè)備供應(yīng)方式

管理所用材料、設(shè)備除臨時(shí)所需的個(gè)別種類外，其他的應(yīng)由甲方供應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)，乙方提供材料和堆放場(chǎng)所；臨時(shí)所需材料設(shè)備由業(yè)主認(rèn)質(zhì)定價(jià)，乙方負(fù)責(zé)采購，并按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

六、服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。

在合同中制定出對(duì)物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求行為的獎(jiǎng)勵(lì)與不能提供符合業(yè)主要求服務(wù)的處罰。

七、為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級(jí)費(fèi)和協(xié)調(diào)費(fèi)，應(yīng)由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強(qiáng)成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費(fèi)。

八、文明管理，確保安全，實(shí)現(xiàn)無重大事故。

物業(yè)管理投標(biāo)書樣本

投標(biāo)文件六

1、企業(yè)信謄

2、企業(yè)資質(zhì)(證書樣本見第四章附表)

3、企業(yè)榮譽(yù)證書(略)

4、企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料

5、企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量證明資料(格式同上)

6、近幾年所接管主要物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配備明細(xì)表：

投標(biāo)文件七

物業(yè)管理要點(diǎn)

物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門專業(yè)學(xué)問，本公司以本著小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的工作改進(jìn)和提升，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益利投資潛質(zhì)都能得以達(dá)致極限。而這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值。**物業(yè)為高級(jí)工貿(mào)建筑物。其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：

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一、工貿(mào)大廈管理

工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是現(xiàn)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì)劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識(shí)和技術(shù)。而這些裝備不單只包括升降機(jī)和停車場(chǎng)電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)察和控制系統(tǒng)、自動(dòng)濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對(duì)這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕墻，其難度和這項(xiàng)工程所涉及的龐大費(fèi)用，實(shí)非一般人所能想象。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理，這對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，與此同時(shí)其資本價(jià)值也會(huì)因而受到影響。

二、停車塌管理

現(xiàn)今停車塌的設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)管理系統(tǒng)來滿足日益繁重的日常運(yùn)作需要。采用自動(dòng)管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場(chǎng)上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場(chǎng)必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機(jī)需與停車場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相接通，以備在緊急時(shí)段時(shí)仍能操作提供必要服務(wù)。停車場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場(chǎng)經(jīng)營管理策略應(yīng)按照自給自足原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以降低管理費(fèi)，而無須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對(duì)整幢大樓出租及出售營運(yùn)，都有著正面積極作用。

服務(wù)內(nèi)容

依據(jù)**物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問服務(wù)，待大樓完工后再提供管理運(yùn)作服務(wù)。

一、物業(yè)管理顧問服務(wù)

●建筑期間管理顧問服務(wù)

※提供大樓圖則專業(yè)意見

※提供大樓設(shè)施專業(yè)意見

※提供大樓建材專業(yè)意見

※預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

※大樓管理進(jìn)度檢討、停車場(chǎng)管理建議

●大樓竣工驗(yàn)收證核發(fā)前的管理服務(wù)工作

※建議制定租約條款

※訂定管理守則

※員工培訓(xùn)計(jì)劃

※財(cái)務(wù)預(yù)算

※用戶搬進(jìn)及裝修期間的管理服務(wù)工作

※移交大樓單位與租戶程序

※裝修工程及物料運(yùn)送控制程序

※保安控制

※進(jìn)入控制

※安全控制

(一)、建筑期管理顧問服務(wù)

1、這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照，其主要功能為：

●在管理前期能針對(duì)性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施；

●節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作；

●在租用戶入住前可訂定管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能暢順。

2、服務(wù)內(nèi)容

1)提供大樓圖則專業(yè)意見

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就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況作出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項(xiàng)工作主要是針對(duì)大樓設(shè)計(jì)在落成后對(duì)管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進(jìn)行的。本公司將建議業(yè)主對(duì)部份設(shè)備的增添留出空間，如預(yù)留中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)?shù)胤?、停車?chǎng)的設(shè)備需求、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。

2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見

就業(yè)主已決定或需要提供意見的各項(xiàng)設(shè)施作出對(duì)將來管理運(yùn)作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類設(shè)施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見。

※大樓設(shè)施包括：

※電梯

※消防設(shè)備

※電氣設(shè)備

※照明設(shè)備

※給/排水系統(tǒng)大樓自動(dòng)化系統(tǒng)

※垃圾處理設(shè)備洗窗機(jī)設(shè)備

※后備發(fā)電機(jī)設(shè)備大樓廣播系統(tǒng)

※停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等

3)提供大樓建材專業(yè)意見

就業(yè)主己選定或預(yù)定的建樹資料作出對(duì)日后管理工作有影響的專業(yè)意見，例如對(duì)建材的耐用性、清潔性、優(yōu)劣的區(qū)別，判斷有關(guān)材料是否能對(duì)使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對(duì)管理工作能否妥善處理等加以分析。

4)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算與業(yè)主參考。

5)大樓管理進(jìn)度檢討

本公司將針對(duì)建筑期內(nèi)的不同情況提供意見，內(nèi)容包括：

※分析及評(píng)估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業(yè)意見：

※當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí)，派專業(yè)人員參加工程會(huì)議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)，了解工作進(jìn)度，以便即時(shí)提出專業(yè)意見，使日后管理運(yùn)作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設(shè)計(jì)而帶來的費(fèi)用及時(shí)間耗費(fèi)；

就各廠商的設(shè)施及配備，向業(yè)主提供專業(yè)意見，例如該設(shè)施日后保養(yǎng)程序、零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意(可以引進(jìn)外國安全)，以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對(duì)管理者是否容易處理等，并以此作為業(yè)主及建筑師參考。

6)停車場(chǎng)管理建議

依據(jù)現(xiàn)在的停車場(chǎng)規(guī)劃作出管理顧問意見，內(nèi)容包括：

※訂定停車場(chǎng)整體經(jīng)營策略，如出租營運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

※停車塌車輛樓層分配及運(yùn)作形式，包括月租停車，計(jì)時(shí)停車及貨運(yùn)車日常運(yùn)作模式的評(píng)估。

※就選定的停車場(chǎng)設(shè)備從管理者角度出發(fā)作出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。(二)、物業(yè)竣工驗(yàn)證發(fā)放前的管理顧問服務(wù)工作

1、訂定租約條款及管理守則

就租約條款部份，本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本給業(yè)主參考，并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，并參照業(yè)主意見，在條例中訂定特定租約內(nèi)容及細(xì)則；

物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部份，本公司將依據(jù)外國的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，訂定一套符合所設(shè)定的管理規(guī)章；

除附加于租約條款的管理守則外，本公司將與各承租戶制定租用戶手冊(cè)，使租用戶在使用及搬進(jìn)大樓前對(duì)管理運(yùn)作能作出充分了解，從而配合管理公司的服務(wù)。

2、員工培訓(xùn)計(jì)劃

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本公司將物業(yè)管理確認(rèn)為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練，這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，還應(yīng)包括其他項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實(shí)務(wù)并行，半配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟習(xí)并實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。

1)員工訓(xùn)練課程

就物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練項(xiàng)目，建議管理員工的課程主要包括下列各項(xiàng)：

●業(yè)主及管理公司簡(jiǎn)介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))

●管理員工職責(zé)

●管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色

●員工守則、行為及紀(jì)律

●物業(yè)專門名詞介紹

●物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備

●物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用

●管理服務(wù)的目的及重要性

●移交及回收單位的程序

●防火知識(shí)及消防裝置

●無線電通話機(jī)的應(yīng)用

●物業(yè)管理的基準(zhǔn)

●緊急事件處理程序

V水管爆破

V火警應(yīng)變

V電力故障

V瓦斯泄漏

V雷暴及臺(tái)風(fēng)

V盜竊或搶劫

V處理租用戶投訴

V處理可疑物體及恐嚇電話

V偷車

V拾獲財(cái)物

v發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外

v物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛

v急救學(xué)常識(shí)

V領(lǐng)導(dǎo)才能，組織能力及責(zé)任感等

對(duì)于物業(yè)維修技工而言，其訓(xùn)練課程除上述選擇性項(xiàng)目外，還將會(huì)加插以下課程：

V機(jī)電維護(hù)的措施及程序

V物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程

V維修工具維護(hù)及保管

v物業(yè)設(shè)施的操作流程等

對(duì)于上述培訓(xùn)計(jì)劃，本公司計(jì)劃在營運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對(duì)專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識(shí)并獲取應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會(huì)。

3、財(cái)務(wù)預(yù)算

現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除極需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對(duì)整棟建筑物的財(cái)務(wù)管理，更為重視。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對(duì)而言，也能確保并增加不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項(xiàng)物業(yè)支出及定期收入，制定出一套完整而合理的預(yù)算案，并預(yù)留基金作長期性

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保養(yǎng)及更新計(jì)劃，以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)致極限。

本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今先進(jìn)國家及地方所采用的預(yù)算模式為基準(zhǔn)所作的財(cái)務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對(duì)物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作評(píng)估，而該項(xiàng)評(píng)估以使物業(yè)能達(dá)到專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有有關(guān)數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。

對(duì)于該項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項(xiàng)支出，以便訂定日后管理運(yùn)作費(fèi)用的基準(zhǔn)：

1)、管理員工薪律

V薪津及年終資金

V加班費(fèi)

V勞工保險(xiǎn)費(fèi)

v制服及洗衣費(fèi)

V員工訓(xùn)練

2)、維修及保養(yǎng)費(fèi)

V升降機(jī)

V排水設(shè)備

V電器裝置

V保安系統(tǒng)

V消防設(shè)備

V后備發(fā)電機(jī)設(shè)備

V給水設(shè)備

V樓宇維修

v大樓標(biāo)志及指示牌

V電訊及廣播

v大樓自動(dòng)化系統(tǒng)

V垃圾處理設(shè)備

v清洗儲(chǔ)水池

V衛(wèi)生設(shè)備

V洗窗機(jī)

V停車場(chǎng)設(shè)備等

3)、公共事業(yè)支出費(fèi)

V電力

V自來水

V電話

V雜項(xiàng)支出

V園藝保養(yǎng)

V節(jié)日布置

V大樓清潔

V管理行政

V會(huì)計(jì)稽核大樓賬目

V大樓保險(xiǎn)

V預(yù)留修繕基金

V管理經(jīng)理人酬金

(三)、用戶搬運(yùn)期及裝修期及裝修期的管理顧問服務(wù)工作

從物業(yè)落成到用戶搬運(yùn)階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對(duì)大樓整體營運(yùn)管理、保安、清潔等均會(huì)構(gòu)成極大影響。本公

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司將提供有系統(tǒng)的搬運(yùn)期及裝修期的運(yùn)作顧問服務(wù)。該項(xiàng)運(yùn)作服務(wù)包括下列各點(diǎn)：

1．移交大樓單位與用戶程序

管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級(jí)員工與租戶作移交程序并提示應(yīng)知事項(xiàng)，如大樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物件安排等。單位內(nèi)工程問題亦需要用戶于一定時(shí)間內(nèi)告知管理公司作適當(dāng)修葺。此外，本公司將負(fù)責(zé)批閱用戶提供的單位裝修圖則，并限定用戶在審批通過后才核準(zhǔn)其承包商開始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。

2．裝修工程及物料運(yùn)送控制程序

為確保用戶的裝修工程及材料運(yùn)送能配合大樓整體營運(yùn)情況，要求各用戶指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙大樓的正常操作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。本行將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用：

●裝修樓層／單位的證明

●二十四小時(shí)的聯(lián)絡(luò)人、電話、傳呼機(jī)、手提電話號(hào)碼

●承包商綜合保險(xiǎn)單資料

●公共第三者保險(xiǎn)單資料

●估計(jì)裝修工程日數(shù)

●裝修物料運(yùn)送時(shí)間表

●每日工作人數(shù)

●駐場(chǎng)主管聯(lián)絡(luò)電話、手提電話、傳呼機(jī)

●裝修期的臨時(shí)水電供應(yīng)與保證金及費(fèi)用等

3．保安控制

此期間的保安顧問工作，將包括大樓內(nèi)全部公共地方、走廊、機(jī)械室、空調(diào)室及樓梯等的保安評(píng)估。駐大樓管理處將嚴(yán)格執(zhí)行由上級(jí)指示的各項(xiàng)保安措施，以確保大樓在此期間的安全運(yùn)作。

4．運(yùn)作控制

為防止大樓樓板承重超過建筑法規(guī)，公司應(yīng)告知各用戶有關(guān)資料，同時(shí)也要求用戶向其提供搬運(yùn)特別物件或器材的明細(xì)計(jì)劃，以便審核這些行為是否違規(guī)。此外，對(duì)于搬遷期的電梯安排及運(yùn)送方法等，管理處將制定適當(dāng)程序及運(yùn)作模式以配合用戶的遷入搬運(yùn)安排。

5．安全控制

本公司特別強(qiáng)調(diào)安全第一，無論管理人員，裝修承包商及用戶，必須遵守大樓訂定的安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；用戶單位內(nèi)設(shè)施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處將制定特定條規(guī)進(jìn)行監(jiān)管，以策安全。

二、物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)

本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)，各項(xiàng)服務(wù)如下：

(一)物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)

v大樓保險(xiǎn)事宜

v大樓管理入力資源

V保安服務(wù)

V清潔服務(wù)

v維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)

V財(cái)務(wù)管理

V租務(wù)管理

V停車場(chǎng)管理

V處理租戶投訴

v園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

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V公共關(guān)系

v租戶聯(lián)系及管理報(bào)告

1、大樓保險(xiǎn)事宜

本公司有專業(yè)人士提供認(rèn)可的物業(yè)估值報(bào)告，以供確定大樓的保險(xiǎn)價(jià)值參考。該項(xiàng)服務(wù)將于大樓正式營運(yùn)前提供資料與業(yè)主參考。

2、大樓管理人力資料

●配合大樓所需，聘請(qǐng)及培訓(xùn)合適員工負(fù)責(zé)日常管理，保安及維修等工作以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)；

●制定員工編制表，當(dāng)值時(shí)間表，員工手冊(cè)及各項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等；

●在大樓正式營運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理服務(wù)。

(二)管理運(yùn)作組織表

就**物業(yè)的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運(yùn)作如下：

管理員工編制

職位 日班 夜班 工作時(shí)間

物業(yè)主管(1)1 —— 0800-1700

物業(yè)管理員(5)2 3 0800-2000(日)

2000-0800(夜)

維修保養(yǎng)員(1)1 0700-1700(日)

停車場(chǎng)管理員(1)1 0800-2000(日)(1)管理運(yùn)作進(jìn)程

①業(yè)主與**物業(yè)管理公司

物業(yè)管理的運(yùn)作由業(yè)主委任**物業(yè)管理公司指定管理經(jīng)理人，負(fù)責(zé)本物業(yè)的一切物業(yè)管理事宜，本行則直接向業(yè)主負(fù)責(zé)并需定期或每月提交管理報(bào)告和物業(yè)財(cái)務(wù)資料。

②**物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管／其他管理人員

本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐大廈統(tǒng)籌及處理日常管理事宜。而其他管理人員也將配合大廈運(yùn)作需要設(shè)置適當(dāng)人員。本公司總公司物業(yè)管理部專責(zé)人員將會(huì)同駐物業(yè)主管定期與業(yè)主溝通及檢討有關(guān)各項(xiàng)管理運(yùn)作事務(wù)。

②**物業(yè)管理公司與基層管理員工

各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗(yàn)在物業(yè)正式營運(yùn)前接受調(diào)配及訓(xùn)練，該級(jí)別的管理員工將著重選擇有實(shí)質(zhì)經(jīng)驗(yàn)的管理人員，務(wù)求能配合日常管理事務(wù)運(yùn)作。本公司將負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理員工的專業(yè)管理知識(shí)，使其能在理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。(2)管理員工的工作細(xì)則

①物業(yè)主管

●技其職權(quán)所屬，緊密監(jiān)管其轄下各員工的日常工作；

●編制員工輪值表，作出精細(xì)安排，需要時(shí)調(diào)派適量員工當(dāng)值，避免出現(xiàn)人手不足，或冗員過多的情況；

●每日呈交工作報(bào)告給公司物業(yè)管理部；

●主持每周工作會(huì)議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各階層工作人員；

●巡檢其職責(zé)范圍內(nèi)的運(yùn)作，以確保完成下列各項(xiàng)工作：

v清潔情況滿意

v保安系統(tǒng)操作正常

V排水系統(tǒng)正常

V空調(diào)供應(yīng)正常

V園藝擺設(shè)滿意

v走火通路無障礙物阻塞

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V后備系統(tǒng)正常

●第一時(shí)間處理投訴，并確保事件已圓滿解決為止；

●協(xié)助安排物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人員探訪廣場(chǎng)承租戶；

●遇有事件發(fā)生時(shí)，第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)，指揮員工并控制場(chǎng)面；

●熟悉所有緊急情況處理步驟，臺(tái)風(fēng)預(yù)防措施、放火設(shè)施、緊急出路位置等。

②物業(yè)管理員

●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線；

●隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時(shí)必須保持鎮(zhèn)定；

●絕對(duì)服從合理的工作指示：

●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管；

●盡量避免使用武力，有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人士支援；

●下班時(shí)如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時(shí)到達(dá)，不可離開崗位，并通知主管代安排接班。

②維修保養(yǎng)員

●按照主管指示執(zhí)行修繕程序或其他應(yīng)急職務(wù)；

●負(fù)責(zé)廣場(chǎng)內(nèi)一切維修工程，如經(jīng)由上級(jí)認(rèn)定要由指定承包商保養(yǎng)的例外：

●維修工程進(jìn)行時(shí)，應(yīng)盡量避免對(duì)用戶造成不便；

●倘若工程進(jìn)行時(shí)，涉及停電、停水、?？照{(diào)時(shí)，需由上級(jí)決定，并發(fā)出書面通告預(yù)先通知；

●每日做好并提交工作記錄以及各修繕紀(jì)錄：

●領(lǐng)取工具時(shí)應(yīng)填寫申請(qǐng)表，及妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時(shí)記錄；

●進(jìn)行任何工作時(shí)，應(yīng)以保證安全為原則：

●按時(shí)檢查緊急系統(tǒng)，如抽水機(jī)、后備電力系統(tǒng)等。

④停車場(chǎng)管理員

●控制停車場(chǎng)管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施；

●記錄日常進(jìn)出大樓車輛資料及協(xié)調(diào)貨運(yùn)車輛上啟運(yùn)裝卸貨物工作；

●上／下班時(shí)協(xié)助疏導(dǎo)通道車輛流量：

●停車場(chǎng)內(nèi)如發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟；

●如發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車場(chǎng)內(nèi)徘徊時(shí)，應(yīng)立即呼喚其他管理員工到場(chǎng)協(xié)助；

●對(duì)停車場(chǎng)停放的車輛，如有警號(hào)長鳴時(shí)，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)；

●未經(jīng)主管同意，切勿代客停車；

●工作時(shí)必須穿上反光背心制服，以確保安全。

⑤清潔員工／承包商

●打掃及清潔所有公共地方，包括公共走廊、樓梯、電梯大堂、管理處、洗手間及天臺(tái)等；

●清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類喉管、木器、金屬品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設(shè)備、垃圾設(shè)備及煙灰缸等；

●所有公共地板打蠟；

●將廢棄的用品收集及處置妥當(dāng)：

●清潔及清除排水系統(tǒng)，以防堵塞：

●按照大樓經(jīng)理／主管／組長的指示執(zhí)行其他清潔職務(wù)或特別服務(wù)；

●所有在高空外墻工作之清潔員，必須配帶安全設(shè)備，違者一律處以紀(jì)律處分：

●所有清潔工具、用品，均為大樓財(cái)物，如有不正當(dāng)使用者，可能被視為盜竊論，外包廠商工具器材例外。

3、保安服務(wù)

●聘請(qǐng)適合員工并輔以專業(yè)訓(xùn)練，依本公司以往經(jīng)驗(yàn)，直接聘任管理售貨員可免卻因外包承包商產(chǎn)生的管理問題，如員工流動(dòng)性，缺乏歸屬感及對(duì)大樓的認(rèn)知等。

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●本行將配合業(yè)主代表意見，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定并適合**物業(yè)的保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線圖表等。

●為確保**物業(yè)的保安服務(wù)能達(dá)到預(yù)定的效果，本公司將定期與業(yè)主代表舉行會(huì)議商討大樓保安問題。

●在大樓正式營運(yùn)前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求制定一套能符合大樓需要的保安計(jì)劃草本供業(yè)主批核及確認(rèn)。4．清潔服務(wù)

●本公司將擬定大樓清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等；

●公司還將擬定清潔服務(wù)條款，以便進(jìn)行招標(biāo)所承包的清潔及垃圾清運(yùn)服務(wù)；本公司憑借以往經(jīng)驗(yàn)及曾經(jīng)處理的大樓，定必能獲得具有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格的清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費(fèi)用而達(dá)成理想成效。

●本公司將備有適當(dāng)報(bào)表監(jiān)督清潔承包商日常運(yùn)作，如查核清潔員工資歷，監(jiān)察清潔服務(wù)品質(zhì)等。本公司將設(shè)有罰則以規(guī)眼廠商的服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì)，罰則記錄將定期審核以確定清潔費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。

●本公司建議租用戶的單位內(nèi)清潔委任相同的承包商處理，從而減少大樓內(nèi)保安及管理運(yùn)作問題。由同一廠商承包大樓清潔服務(wù)還可節(jié)省大樓營運(yùn)支出，使公共地方的清潔費(fèi)用更有競(jìng)爭(zhēng)能力。本公司將協(xié)助擬定租用戶內(nèi)的清潔服務(wù)細(xì)則及條款以期達(dá)到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

5．維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)

●本公司將全權(quán)負(fù)責(zé)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作及保養(yǎng)服務(wù)。各駐大樓技工：將在高級(jí)技師督導(dǎo)下處理各項(xiàng)操作、維護(hù)及定期保養(yǎng)工序。

●本公司將編制短期及長期修繕計(jì)劃，建立機(jī)電維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)及品質(zhì)定位，并備有各類保養(yǎng)報(bào)表以達(dá)到特定效果：

●選擇適合的保養(yǎng)承包商處理定期及大型維修保養(yǎng)計(jì)劃，該項(xiàng)計(jì)劃將由本公司準(zhǔn)備工程細(xì)則并通過核查程序，由業(yè)主核準(zhǔn)后選定合適廠商。

●本公司將在被委任為物業(yè)管理代理后，為大樓制定一套五年的長期修繕計(jì)劃書，并由業(yè)主審核后開始施行。

6．財(cái)務(wù)管理

1)大樓管理預(yù)算案

●管理預(yù)算案主要針對(duì)大樓日常運(yùn)作支出，作出評(píng)估并制定。經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后，本公司將預(yù)算案作為大樓財(cái)務(wù)預(yù)算管理基準(zhǔn)，由業(yè)主授權(quán)全責(zé)處理；

●依據(jù)預(yù)算案，本公司將建議管理處制訂空調(diào)費(fèi)及保證金金額。

2)處理支出帳目

●所有大樓內(nèi)的管理運(yùn)作帳目將由駐大樓經(jīng)理審核后交由總公司作最后核準(zhǔn)，一切支出項(xiàng)目將依據(jù)先前通過的大樓管理預(yù)算案所訂定的預(yù)估費(fèi)用予以批核。

3)收支損益表

●本公司將每月提交大樓收支損益報(bào)告于業(yè)主批核，報(bào)告內(nèi)容包括大樓所有支出明細(xì)項(xiàng)目及預(yù)估支出，并提供管理費(fèi)收支帳目與應(yīng)收帳款相對(duì)照，以供業(yè)主了解大樓財(cái)務(wù)狀況；

●大樓收支損益帳寄每年由認(rèn)可會(huì)計(jì)師稽核并存檔作記錄。

4)管理帳戶

●本公司將在業(yè)主指定的銀行開設(shè)大樓管理帳戶，以備業(yè)主審核各項(xiàng)開支；

●除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專有帳戶，管理金額所獲得的利息將歸入大樓管理帳戶，并特定專供使用于大樓的管理營運(yùn)：

●本公司每日將提供管理帳戶的銀行收支記錄及結(jié)存給業(yè)主以審核。

5)代收租金及管理費(fèi)

●本公司將每月代業(yè)主發(fā)出租金通知單給承租戶，所有收到的租金將立即存入業(yè)主指定銀行帳戶，并按時(shí)提交書面報(bào)告有關(guān)租金資料，同時(shí)本公司還將向欠租的租戶發(fā)出催收通知書，以確保業(yè)主能依期收到租金款項(xiàng)；

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●除發(fā)出租金通知單外，本公司還將于每月發(fā)出管理費(fèi)通知單給各承租戶，并將所有收到的費(fèi)用存入前述管理帳戶，并依據(jù)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)將其用于大樓管理營運(yùn)。

7．租務(wù)管理

●為保障業(yè)主權(quán)益，本公司在被為委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述協(xié)助業(yè)主訂定的租約條款及細(xì)則外，還將在租用戶租約期內(nèi)，向他們提供有關(guān)執(zhí)行租約條文的服務(wù)；

●在租約有效期內(nèi)，確保租戶遵從租約上所定理的條款，并作定期查核工作；

●如租戶有欠租或不履行租務(wù)契約條款的行為時(shí)，迅速報(bào)告業(yè)主以便盡快采取適當(dāng)行動(dòng)，以保障業(yè)主權(quán)益：

●在原租戶租約期滿前，代表業(yè)主與租戶洽談并訂定新租約，提供市場(chǎng)的現(xiàn)值租金水平與業(yè)主參考及批核；

●當(dāng)租戶租約期滿后，本公司將代表業(yè)主收回有關(guān)單位，并建議進(jìn)行適當(dāng)修葺，使之能盡快租出。

8。停車場(chǎng)管理

●訂定停車場(chǎng)整體經(jīng)營策略，如出租營運(yùn)安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；

●規(guī)劃停車場(chǎng)的日常管理程序，制定停車場(chǎng)守則及車輛進(jìn)出動(dòng)線流程。

9．處理租戶投訴

●駐大樓管理處將記錄所有租用戶的建議或投訴，并在最短時(shí)間內(nèi)處理；

●本公司物業(yè)管理部主管級(jí)人員將連同駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管定期友善拜訪各承租戶，做適當(dāng)溝通：

●將所有租戶的建議及投訴記錄提供給以備業(yè)主查核及檢討。

10．園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

●安排大樓園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承包商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選廠商供應(yīng)適時(shí)的盆栽以改善大樓環(huán)境；

●在特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排大樓布置，所有計(jì)劃將在經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后方才施行。

11．公共關(guān)系

●定期與大樓各業(yè)戶溝通并搜集意見，維持雙方友好關(guān)系，促使大廈管理運(yùn)作更暢順；

●與區(qū)內(nèi)政府機(jī)關(guān)及有關(guān)團(tuán)體保持聯(lián)絡(luò)，遏有特別時(shí)間或狀況時(shí)能即時(shí)發(fā)揮作用。

12．租戶聯(lián)系及管理報(bào)告

●大樓管理處將定期發(fā)出通告，報(bào)導(dǎo)有關(guān)部門大樓內(nèi)咨訊及其他事項(xiàng)，并將最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章告知租戶；

●本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要用戶，以收集有關(guān)改善管理運(yùn)作的意見及建議；

●本公司將于每月與業(yè)主舉行例會(huì)檢討及報(bào)告管理進(jìn)度，另有需要時(shí)還可舉行特別會(huì)議，商討其他有關(guān)管理問題；

●本公司將每月提交詳盡的管理報(bào)告與業(yè)主審核，內(nèi)容將包括大樓人力資源狀況、租用戶的投訴、租約將期滿的租用戶名單，大樓維修事項(xiàng)、管理費(fèi)用及租金收支表等。服務(wù)形式及費(fèi)用

一、服務(wù)形式

(一)、顧問服務(wù)

本公司將在被委任為物業(yè)管理顧問期間，定期與業(yè)主、建筑師、承建商及各有關(guān)單位舉行會(huì)議，報(bào)告工作進(jìn)度及檢討有關(guān)問題并提供專業(yè)意見。本公司建議服務(wù)期限由公司被委任開始至樓宇使用執(zhí)照發(fā)放為止。

(二)、實(shí)質(zhì)管理服務(wù)

本公司在樓宇使用執(zhí)照發(fā)放后開始進(jìn)行實(shí)質(zhì)管理服務(wù)并直接與業(yè)主負(fù)責(zé)，派出管理人員進(jìn)駐大樓提供建議書所確定的服務(wù)，并定期與業(yè)主舉行會(huì)議，提交管理運(yùn)作報(bào)告。本公司建議服務(wù)期限自樓宇發(fā)放使用執(zhí)照開始，為期二年，開始二年合約完結(jié)則自動(dòng)續(xù)約或變動(dòng)方以三個(gè)月通知期終止合約。

二、服務(wù)費(fèi)用

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(一)、管理顧問服務(wù)

為確立業(yè)主對(duì)本公司專業(yè)服務(wù)的信心，此階段服務(wù)本公司將不收取顧問費(fèi)用。本公司確信該項(xiàng)費(fèi)用對(duì)整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理有積極的作用及幫助。

(二)、物業(yè)管理服務(wù)

依據(jù)建議書所提供的全面物業(yè)管理服務(wù)，(包括大樓管理、保安管理、財(cái)務(wù)管理、維護(hù)管理等項(xiàng)目)自發(fā)出入伙紙委任期開始，公司將于每月在管理帳戶內(nèi)收取人民幣一萬二千元整作為服務(wù)費(fèi)，每十二個(gè)月再行檢討費(fèi)用。

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第三篇：物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案書寫要求：

1、管理服務(wù)理念和目標(biāo)

結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點(diǎn)，提出物業(yè)管理服務(wù)定位、目標(biāo)。

2、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度

編制項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)、工作職能組織運(yùn)行圖，闡述項(xiàng)目經(jīng)理（小區(qū)經(jīng)理）的管理職責(zé)、內(nèi)部管理的職責(zé)分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

3、管理服務(wù)人員配置

根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目實(shí)際情況擬配置各崗位人員的具體情況。

4、對(duì)本項(xiàng)目前期介入工作方案。

（1）前期物業(yè)管理工作計(jì)劃方案和各項(xiàng)工作流程；（2）提出可行的前期介入服務(wù)方案。（3）物業(yè)承接驗(yàn)收方案；（4）前期介入實(shí)施方案。

5、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)管理服務(wù)方案；（1）對(duì)物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務(wù)的方案；

（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修方案；（3）業(yè)主、使用人裝飾裝修室內(nèi)的服務(wù)方案；

（4）住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案；

（6）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)方案和崗位責(zé)任描述；（7）綠化和園林建筑附屬設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)方案；（8）公共、公建物業(yè)及物業(yè)服務(wù)行為公開方案；（9）其他專項(xiàng)方案；

6、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施

（1）業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、斷氣的應(yīng)急措施；（2）業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施；（3）雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施；（4）電梯故障的應(yīng)急措施；（5）消防應(yīng)急措施；

（6）發(fā)生火災(zāi)的應(yīng)急預(yù)案；（7）發(fā)生公共事件的應(yīng)急預(yù)案。

7、豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施。

8、前期物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案。

（1）按照本項(xiàng)目的物業(yè)使用性質(zhì)、特點(diǎn)所擬定收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，分項(xiàng)計(jì)算出混合式住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支預(yù)案，以及各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用支出計(jì)劃與數(shù)額預(yù)算方案；

（2）前期物業(yè)管理每一階段的收入、支出項(xiàng)目測(cè)算及各種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)；

（3）針對(duì)物業(yè)項(xiàng)目列出盈虧情況；（4）項(xiàng)目增收節(jié)支措施

9、智能化設(shè)施的管理與維修方案。

10、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案。

11、提供《臨時(shí)管理規(guī)約》（《管理規(guī)約》）的建議稿。

12、；

13、。

第四篇：物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目的前期物業(yè)顧問，同悅物業(yè)集合了一大批具備豐富管理經(jīng)驗(yàn)、熟悉市場(chǎng)運(yùn)作的專業(yè)人士，極力打造中原物管的卓越品牌。其業(yè)務(wù)范圍涵蓋住宅、寫字樓的全委托接管，在接管的項(xiàng)目中，憑借先進(jìn)的管理模式和精英團(tuán)隊(duì)得到的市場(chǎng)和客戶的廣泛認(rèn)可，許多項(xiàng)目獲得了省優(yōu)、國優(yōu)示范小區(qū)等榮譽(yù)稱號(hào)。

一、城市之巔項(xiàng)目的服務(wù)設(shè)想

導(dǎo)入“一種理念”、完成“一個(gè)目標(biāo)”、貫徹“二個(gè)體系”、堅(jiān)持“四字方針”。

一種理念：

導(dǎo)入最新的城市文化管理理念──五步一法?！拔宀健笔侵冈谖飿I(yè)服務(wù)中和業(yè)主深度接觸的認(rèn)識(shí)業(yè)主、了解業(yè)主、幫助業(yè)主、理解業(yè)主、感動(dòng)業(yè)主五個(gè)關(guān)鍵步驟。“一法”是指以滿足業(yè)主成功需求為出發(fā)點(diǎn)的服務(wù)法則，通過貫穿在各個(gè)服務(wù)步驟當(dāng)中的業(yè)主溝通進(jìn)行了分析和闡述；

一個(gè)目標(biāo)：星級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)；

二個(gè)體系：管理體系和服務(wù)體系

管理體系：按照ISO9001國際質(zhì)量管理體系，規(guī)范各項(xiàng)物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)的工作流程，嚴(yán)格控制服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，打造高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)；

服務(wù)體系：引進(jìn)和吸收星級(jí)酒店的服務(wù)理念，建立社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提供物有所值、物超所值的服務(wù)項(xiàng)目，成為業(yè)主滿意的好管家、開發(fā)商滿意的好伙伴、政府主管部門滿意的好企業(yè)、物管企業(yè)滿意的好朋友的四方共贏。

堅(jiān)持“四字方針”：

“新”──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用新方法，建立新機(jī)制。（清晨問候活動(dòng)）

“精”──堅(jiān)持精品意識(shí)。對(duì)每一件工作、每一塊標(biāo)識(shí)、每一項(xiàng)布置都精心設(shè)計(jì)、精心策劃。（秩序員出租車管理）

“細(xì)”──對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)步驟、每一個(gè)過程都想得細(xì)、做到位，對(duì)每一位顧客，都細(xì)致周到、體貼入微，盡一切所能，讓業(yè)主滿意。（保潔的電梯按鍵消毒）

“嚴(yán)”──在企業(yè)管理中充分體現(xiàn)高效、精干、嚴(yán)格的要求，堅(jiān)持能進(jìn)能出、能上能下的激勵(lì)機(jī)制，以嚴(yán)格的管理、嚴(yán)明的紀(jì)律、嚴(yán)肅的態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)范、嚴(yán)密的措施，使委托方和全體被服務(wù)對(duì)象滿意。

二、科技化住宅，一站式服務(wù)1、4F式服務(wù)

全天候服務(wù)（Full Weather）

實(shí)行全天24小時(shí)、每周7天、一年365天不間斷全天候服務(wù)，客服中心服務(wù)專線隨時(shí)開通。

全過程服務(wù)（Full Process）

從項(xiàng)目的立項(xiàng)開始，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營銷、接管驗(yàn)收、交付入住、裝修管理等，站在物業(yè)使用人及后期物業(yè)維護(hù)管理的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的管理。

全系統(tǒng)服務(wù)（Full System）

包括小區(qū)共用部位、供水、供電、供氣、供暖、電梯、消防、安全防范等共用設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。

全方位服務(wù)（Full Service）

設(shè)專業(yè)專職的客服人員隨時(shí)為業(yè)主提供專業(yè)貼心服務(wù)，為滿足業(yè)主與客戶的需求提供全面的管理服務(wù)與增值服務(wù)。

2、SEN（信息、尊貴、親情）服務(wù)計(jì)劃

1）享受信息化新生活

建立大樓信息發(fā)布平臺(tái)，設(shè)立公共信息服務(wù)，如天氣情況，出行信息，主要新聞等。

2）建立個(gè)性住戶檔案

為個(gè)性需求業(yè)主建立檔案，配備高素質(zhì)人才，照顧需要照顧的人員等。提供全方位的居家服務(wù)，滿足個(gè)性清潔、個(gè)性辦公秩序、個(gè)性便利需求。

3）社區(qū)文化系列活動(dòng)

倡導(dǎo)健康、高尚、享受的社區(qū)辦公氛圍，豐富辦公人的文化生活，體現(xiàn)社區(qū)的人文情懷；

根據(jù)大樓業(yè)戶群體特點(diǎn)，成立業(yè)主社區(qū)社團(tuán)，如老年戲曲協(xié)會(huì)、棋藝協(xié)會(huì)、兒童樂園等。每一個(gè)采用自發(fā)組織形式，組織有影響力和號(hào)召力的人參與進(jìn)來，形成持續(xù)的活動(dòng)。

3、客戶服務(wù)中心——一站式客戶服務(wù)

設(shè)立服務(wù)中心和客服事務(wù)助理24小時(shí)熱線電話，由客服中心事

務(wù)助理接聽業(yè)主咨詢、投訴、服務(wù)要求等等，并將處理情況及時(shí)反饋業(yè)主，并專人進(jìn)行回訪等等；

“客服事務(wù)助理”及“24小時(shí)服務(wù)熱線” 作為信息的接收、處理、反饋、監(jiān)督者，客戶只要聯(lián)系上他就可以實(shí)現(xiàn)信息的傳達(dá)及結(jié)果的反饋，不必再與其它的服務(wù)實(shí)施機(jī)構(gòu)對(duì)接。

4、實(shí)踐“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合的管理模式

“即時(shí)服務(wù)”，成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊(duì)”和“二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍”，保證在業(yè)主需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn)，服務(wù)的快捷，業(yè)主滿意?！半[性管理”是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性，5、“清潔無干擾”的清潔運(yùn)作模式

對(duì)保潔人員的工作時(shí)間進(jìn)行合理安排，使環(huán)境整治工作盡量不在業(yè)主上下班高峰時(shí)間進(jìn)行。這種“清潔無干擾”的環(huán)境運(yùn)作服務(wù)方式，讓業(yè)主在寧靜中享受清新愉悅的環(huán)境，是“人性化”服務(wù)理念的真實(shí)體現(xiàn)。

三、公共服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)

接待：佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對(duì)業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時(shí)主動(dòng)、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主(使用人)時(shí)，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇，耐心細(xì)致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語；

巡檢管理：每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)；

裝修管理：將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；

供水：專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問題隨時(shí)處理；

供配電系統(tǒng)：建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行 操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；

共用樓道保潔：每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手；

電梯及電梯廳保潔：保持電梯轎箱清潔，每日用吸塵器洗塵1次；

垃圾收集與處理：垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾筒清潔，建筑垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾日產(chǎn)日清；

安全防范人員組織：專職安全護(hù)衛(wèi)人員，身體健康，體態(tài)良好；接受過相關(guān)訓(xùn)練。門衛(wèi)：各出入口24小時(shí)有值班看守；謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的商販入內(nèi)，大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。巡邏：及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，其他：緊急事故反應(yīng)、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)等按《國家示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

四、管理目標(biāo)

物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)

1.房屋及配套設(shè)施完好率：指標(biāo)95%；

2.房屋維修、急修及時(shí)率：指標(biāo)98%；

3.保潔率：達(dá)標(biāo)95%；

4.維修工程質(zhì)量合格率及回訪率：標(biāo)準(zhǔn)100%；

5.項(xiàng)目?jī)?nèi)治安案件發(fā)生率：公共區(qū)域指標(biāo)0；

6.業(yè)主有效投訴率與處理率：指標(biāo)有效投訴率2‰以下，處理率100%。

7.綠化完好率：指標(biāo)98%；

8.業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率：指標(biāo)95%；

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2010年6月28日

第五篇：物業(yè)管理方案

生活區(qū)物業(yè)管理崗位體系綱要

（一）公司簡(jiǎn)介

公司依據(jù)法律授權(quán)及有關(guān)部門的規(guī)定對(duì)小區(qū)所建的房屋公共設(shè)施、居住秩序等事務(wù)行使服務(wù)管理權(quán)。我們將依據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》及國家有關(guān)法律法規(guī)所 賦予的權(quán)利，負(fù)責(zé)小區(qū)所有公共地方、建筑結(jié)構(gòu)、綠化及其它公共設(shè)施設(shè) 備的保養(yǎng)、維修和維護(hù)。

我公司是一個(gè)自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營、具有獨(dú)立法人資格的專業(yè)物業(yè)服務(wù) 公司；具有三級(jí)物業(yè)資質(zhì)；有一整套健全的規(guī)章制度和先進(jìn)的管理手段； 擁有一支“敬業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)”的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊(duì)伍 和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。公司機(jī)構(gòu)設(shè)置為五部一室：工程部、秩序維護(hù)部、保潔綠化部、家政服 務(wù)、客服中心和辦公室；已擁有三個(gè)物業(yè)管理處，管理物業(yè)面積近20 萬㎡； 由于服務(wù)質(zhì)量好、管理水平高，受到業(yè)主（住戶）的廣泛好評(píng)，從而使公司逐步走向了信息化、標(biāo)準(zhǔn)化品牌化的道路。

（二）服務(wù)承諾

服務(wù)原則：服務(wù)第一、業(yè)主至上

服務(wù)理念：用心用力用真情、做實(shí)做精做到位，在日常工作實(shí)踐中不斷戰(zhàn)勝自我、超越自我，力求管理一流、服務(wù)一流、員工素質(zhì)一流、社會(huì)效 益一流。

工作作風(fēng)：熱情、周到、耐心、細(xì)致。

管理模式：運(yùn)用三個(gè)手段、建設(shè)三大品質(zhì)工程、實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)要求。三個(gè)手段：專業(yè)化人才；規(guī)范化管理；精細(xì)化服務(wù) 三個(gè)品質(zhì)：人才品質(zhì)；管理品質(zhì)；服務(wù)品質(zhì)。三項(xiàng)要求：工作無差錯(cuò)；管理無死角；服務(wù)無挑剔 發(fā)展目標(biāo)：內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外塑品牌。

（三）企業(yè)感言

誠信服務(wù)是基礎(chǔ)，感動(dòng)服務(wù)是追求； 用心追求感動(dòng)，用情營造溫馨；

服務(wù)是產(chǎn)品，職工是根本，文化是靈魂； 高品質(zhì)為企事業(yè)代言，品牌的核心是品質(zhì)；

精湛的業(yè)務(wù)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，合理的價(jià)格，真誠的合作； 珍惜每一次機(jī)遇，做好每一個(gè)項(xiàng)目，滿意每一位業(yè)主； 也許不會(huì)令你最滿意，我們一定做得最用心；

打造精品物業(yè)，誠信鑄就雙贏； 責(zé)任為重，誠信為本，科學(xué)管理，穩(wěn)健經(jīng)營；

接一座物業(yè)，創(chuàng)一片天地，樹一個(gè)品牌； 金杯銀杯，不如業(yè)主們的口碑。

第一章 物業(yè)管理部門構(gòu)成

1、物業(yè)管理部

（1）負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳。

（2）負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理。

（3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。

（4）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。

（5）負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。

（6）負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。

（7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。

（8）負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。

（9）負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立與管理工作。

（10負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點(diǎn)活動(dòng)提供必要的幫助。

2、安全管理部

（1）負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。

（3）成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。

（4）建立、健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。

（5）與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。

（6）負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動(dòng)的警衛(wèi)布置。

（7）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

（8）負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)的安全秩序管理工作。

（9）負(fù)責(zé)監(jiān)工室管理工作。

（10）負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

（11）總經(jīng)理指派的其他工作。

3、工程管理部

（1）負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（2）負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。

（3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。

（4）負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線 系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。

（5）負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。（6）負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。（7）協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。

（8）負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

（9）負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。（10）總經(jīng)理指派的其他工作。

4、財(cái)務(wù)管理部

（1）協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門的關(guān)系。

（2）建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。

（3）征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。

（4）征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。

（5）制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。

（7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。（8）負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。

第二章 人員設(shè)置和工作內(nèi)容

1、物業(yè)管理部

（1）由1名物業(yè)經(jīng)理和___名員工組成，負(fù)責(zé)大生活區(qū)清潔、會(huì)所等項(xiàng)的物業(yè)管理工作。

（2）清潔班由___名員工組成，分白班和夜班。

（3）員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成

2、安全管理部

（1）由1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成，24小時(shí)負(fù)責(zé)生活區(qū)的安全管理工作。

（2）安全管理經(jīng)理1名，要求由1位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。（3）文員兼資料員1名，負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。

（4）主管3名，分3班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。（5）監(jiān)控值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。（6）外圍值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班工作。

3、工程管理部

（1）由1名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。（2）工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。

（3）文員兼資料管理員1名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時(shí)兼任管理處倉庫管理員的工作。

（4）水電維護(hù)及修理。

4、財(cái)務(wù)管理部

（1）由1名財(cái)務(wù)主管和 名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項(xiàng)費(fèi)用。（2）會(huì)計(jì)由主管兼任。（3）出納員 名。

第三章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)

一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)

1、全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系及ISO14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2、制定管理處、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級(jí)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。

4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。

5、負(fù)責(zé)所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。

6、協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。

7、認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。

二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)

1、協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項(xiàng)工作。

2、認(rèn)真完成所分管的各項(xiàng)工作。

3、當(dāng)經(jīng)理不在時(shí)，代理經(jīng)理進(jìn)行工作。

4、有權(quán)向經(jīng)理提出對(duì)下屬人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲的建議。

5、遵照勞動(dòng)部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計(jì)劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對(duì)部門的私招濫雇行為進(jìn)行處理。

6、有權(quán)處理顧客對(duì)其分管工作范圍內(nèi)的投訴。

7、有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。

8、有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項(xiàng)工作。

三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、以身作則，調(diào)動(dòng)員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項(xiàng)工作。

2、檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。

3、熱情接待業(yè)戶，及時(shí)處理顧客對(duì)服務(wù)的投訴，并做好記錄。

4、定期對(duì)本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

5、協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。

6、負(fù)責(zé)清潔用品采購計(jì)劃的編制和進(jìn)貨物品的驗(yàn)證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用管理。

7、負(fù)責(zé)業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費(fèi)用的催收工作。

8、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。

四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé)

1、向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)理各項(xiàng)指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。

2、負(fù)責(zé)安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度。

3、加強(qiáng)與各部門的聯(lián)系和溝通，對(duì)工作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作云做和人際關(guān)系。

4、加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門工作實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。

5、恪守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強(qiáng)文件管理，嚴(yán)格會(huì)議制度，增強(qiáng)保密觀念。凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導(dǎo)等，無權(quán)傳播。

6、從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。

五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)

1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。

2、負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。

3、全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工程。

4、協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。

5、參加經(jīng)理主持的部門例會(huì)，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月計(jì)劃。

6、負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中不合格的服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)戶投訴。

7、收集有價(jià)值的物業(yè)信息，為推動(dòng)公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。

8、完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)。

六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。

2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。

3、按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對(duì)電話預(yù)約的來訪要及時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門，對(duì)突然來訪者，要報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后，再約時(shí)間接待。

4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。

5、負(fù)責(zé)為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項(xiàng)服務(wù)工作。

6、完成辦公室臨時(shí)交辦的工作。

七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。

2、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。

3、負(fù)責(zé)大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。

4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作。

2、負(fù)責(zé)大廈設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實(shí)。

3、履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

4、貫徹執(zhí)行公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》，確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。

5、執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防止發(fā)生安全事故。

6、對(duì)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。

7、負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。

8、負(fù)責(zé)組織對(duì)公司接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收及其配套設(shè)施的完善工作。

9、負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。

10、負(fù)責(zé)業(yè)戶對(duì)機(jī)電工作的投訴處理，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施、跟蹤、檢查。

11、定期向經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。

九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)對(duì)大廈機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問題及時(shí)想上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報(bào)。

2、值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、只能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。禁止與本部門無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。

3、定時(shí)巡視設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。

4、配合管理處各部門的各項(xiàng)工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時(shí)處理。

5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。

6、負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。

7、遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時(shí)，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時(shí)排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。

8、家防范意識(shí)，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動(dòng)物的安全管理工作。

9、協(xié)助供電局抄表確認(rèn)用電量，并進(jìn)行月度用電分析對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費(fèi)。

10、完成上級(jí)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。

十、維修工崗位職責(zé)

1、執(zhí)行管理部制定的《機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。

2、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。

3、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。

4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。

5、定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

6、積極完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。

十一、安全經(jīng)理崗位職責(zé)

1、接受經(jīng)理助理的工作安排，認(rèn)真完成各項(xiàng)工作。

2、對(duì)治安、車輛管理員日常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時(shí)工作任務(wù)。

3、協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計(jì)劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。

4、檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。

5、負(fù)責(zé)處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時(shí)向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報(bào)。

6、定時(shí)、不定時(shí)（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于1次）對(duì)各崗位值勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。

7、對(duì)因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊(cè)規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

8、做好安全管理員的培訓(xùn)、考核工作。

9、熱情接待業(yè)戶，及時(shí)處理顧客對(duì)治安的投訴，并做好記錄。

10、熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。

十二、安全管理員崗位職責(zé)

1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。

2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放管理，遇事要向上級(jí)報(bào)告。

3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進(jìn)出管理。

4、模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。

5、熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個(gè)角落，圓滿完成工作任務(wù)。

6、熟悉有關(guān)消防器械的使用。

7、負(fù)責(zé)大廈安全、防火防盜、防破壞的防范工作。

8、負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急處理的搶救工作。

9、負(fù)責(zé)大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項(xiàng)服務(wù)工作。10完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。

十三、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)

1、根據(jù)國家財(cái)務(wù)制度和財(cái)經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定適用的財(cái)務(wù)管理辦法。

2、按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目，除會(huì)計(jì)制度允許變動(dòng)的以外，不得任意增減或者合并會(huì)計(jì)科目。

3、圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)編制公司財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，有效地籌劃和運(yùn)用公司資金。

4、做好公司各項(xiàng)資金的收取與支出管理。

5、定期匯總管理處的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。

6、做好財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)和會(huì)計(jì)帳目、報(bào)表及年總終結(jié)算工作，并妥善保管會(huì)計(jì)憑證，帳簿、報(bào)表和其他檔案資料。

7、定期檢查財(cái)務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財(cái)務(wù)活動(dòng)，分析存在問題，查明原因，及時(shí)解決。

8、統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金流失。

9、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作。

10、保守公司管理處機(jī)密，維護(hù)公司利益。

11、負(fù)責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)及政府部門作出財(cái)務(wù)報(bào)表。

十四、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)

1、對(duì)規(guī)定的會(huì)計(jì)科目名稱、編號(hào)、核算內(nèi)容和對(duì)應(yīng)關(guān)系、不得任意改變。

2、對(duì)發(fā)生的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。

3、要嚴(yán)格審核會(huì)計(jì)憑證并妥善保管。對(duì)偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。

4、按照規(guī)定設(shè)置總帳，明細(xì)帳。啟用會(huì)計(jì)帳簿時(shí)、應(yīng)在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，帳簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。

5、根據(jù)審核無誤的會(huì)計(jì)憑證登記帳簿。帳簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，不準(zhǔn)涂改，刮檫，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辯），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記帳人員蓋章（簽字）。

6、按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對(duì)帳目、結(jié)帳、編制會(huì)計(jì)報(bào)表，并做到報(bào)表數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明清楚。

7、按照規(guī)定對(duì)各種會(huì)計(jì)資料，定期收集、審查、核對(duì)，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊(cè)并妥善保管，防止丟失損壞。

十五、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。

2、負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。

3、負(fù)責(zé)管理銀行帳戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對(duì)帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。

4、負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。

5、加強(qiáng)貨幣資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行帳戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司帳戶。

十六、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)

1、協(xié)助會(huì)計(jì)、出納做好各項(xiàng)費(fèi)用的收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財(cái)務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，帳表相符，錢據(jù)相符，對(duì)拖欠費(fèi)用及時(shí)催收，做到費(fèi)用收繳率達(dá)到98%。

2、根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費(fèi)服務(wù)，在預(yù)約時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。

3、對(duì)拖欠費(fèi)用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費(fèi)通知單等方式使拖欠費(fèi)款項(xiàng)及時(shí)回收。

4、完成管理處經(jīng)理交辦的其他業(yè)務(wù)。