第一篇：工業園區物業管理方案

工業園區物業管理方案

一：園區簡介

金沙縣工業園區位于金沙縣經濟開發區范圍內，園區內擁有綜合辦公樓、廠房、宿舍、食堂等現代化工業園區；工業園以裝備制造業、食品加工業和高新技術產業為龍頭，現代服務業為依托，現代農業為基礎的產業體系。

二：園區物業管理

針對工業園的業態結構，占地面積龐大的特點，我公司對園區的物業管理工作非常重視，我公司將組建完善的物業管理團隊進行物業管理，與相關單位及時發現和整改存在的問題，減少物業今后運行管理帶來的影響，為后期物業管理打下基礎；提升園區的整體形象，更好的帶動園區的招商引資。我公司經觀摩園區后，為樹立好園區的專業化物業管理，我們確定了在管理上的五個重點及五大措施。五個重點：

1：樹立工業園物業整體形象

通過環境形象，工業園區形象控制，公共設備和設施管理，治安和交通控制，管理服務人員行為規范等專業管理和文化氣氛的融合，塑造工業園區開放、高效、規范的整體形象。

2：確保因管理原因造成的治安消防事件

從治安、消防狀況的好壞是衡量物業管理績效的關鍵.通過技防，人防，物防的有效結合，可以確保該園區因物業管理原因而造成的治安，消防事件發生。

3：維護好園區的環境

工業園區是對外的窗口，在環境管理方面，衛生管理是重點，本工業園區的衛生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區等公共區域，以及外墻，只有通過專業的管理和不懈的努力，才能從根本上展現項目的良好面貌，同時園區內的綠化的養護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現項目的良好形象 4：設施及設備的管理

園區的設施設備在管理中，重點是強調專業管理及維護，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的。

5：樹立公司自身良好形象

我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業化的特色管理，文明執勤，優質服務，從根本上樹立良好形象，給到工業園的人留下良好印象。、五大措施：

1：根據園區情況，在治安管理上充分強調人的因素，所有保安員由管理處統一指揮調度，強調多重結合，即流動崗與固定崗相結合，全面防范與重點防范相結合，保安管理與其它人員相結合，白天外松內緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合.在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等。.2：精心養護園林綠化，實施垃圾分流，加強環境文化建設和環保建設.針對該項目的現狀要求，我們將設置環境管理部(保潔，綠化)，養護園區內園林綠化和管理好區域衛生，以保障工業園區環境優美，干凈整潔.加強和引導環保意識的教育，使每位到工業園區的人員都自覺愛護區內環境。

3：保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現象，我們將對使用人進行引導培訓與現場溫馨管理，提示相結合，達到整齊，規范停車和秩序井然的目的.4：實行大圍整體管理與小圍局部管理相結合的管理方法.這種方法體現在人員安排，治安，消防，衛生設施，設備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構統一集中管理，同時每塊區域設管理員負責各自具體業務。

5：我們在管理服務中將24小時值班巡邏的服務機制，確保該園區因物業管理原因而造成的治安，消防事件發生。

三：物業管理人員部門和具體管理實施方案

管理人員的工作職責及具體管理內容 物管經理：

1.負責物業服務中心的全面工作。

2.根據物業管理委托合同和有關物業管理的法規、政策，組織員工向物業區域提供公共秩序、保潔、綠化養護、房屋及設備設施運行維護保養等服務。

3.擬定年度工作（含財務預算）計劃，執行公司各項管理制度，控制管理成本，對物業區域的經營管理狀況負責。

4.負責制定健全所屬部門的各類規章制度和防范措施，指導物業服務中心處置公共突發事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、演練。

5.對物業服務中心發生的各類安全事故和隱患要認真核實、區分責任，提出處理建議。

6.指導檢查物業服務中心的清潔衛生和環境綠化、美化工作，建立和完善行之有效的清潔、綠化量化管理運作流程。

7.負責與當地政府相關部門、社區居委會、保持溝通，確保與其有良好的公共關系；

8.每周組織一次工作例會，每月組織一次全體員工大會，通過會議貫徹公司的經營思想和質量方針，落實各項工作，及時協調各部門的工作關系，對員工進行培訓和教育，促進服務質量的提高； 9.每月要完整的對所管理的物業進行一次巡視，以便全面檢查服務工作質量情況；對物業服務中心的安全責任； 10.負責對主管以上管理者的業務培訓指導和績效考核。

環境主管：

1.執行公司規章制度工作程序，保質保量，按時完成工作任務。2.負責本部門公司質量制度的貫徹和落實。3.落實各項清潔衛生，綠化工作，確保內外、公共區域的環境衛生。

4.負責保潔用品的領用、發放及采購計劃的編制。5.負責對部門員工業務知識培訓和工作考核。

6.負責制定保潔、綠化的工作計劃，及時計劃落實負責。7.負責協調與衛生、城管、綠化等管理部門的聯系。8.負責做好衛生防疫工作，定期噴灑藥物，勤除“四害”。9.負責落實投訴處理事項和各項有償、無償便民服務事宜。10.完成管理處安排的其它任務。

安保主管

1負責制定管理處的治安、消防年度、季度工作計劃,做好保安隊年度預算報告。

2.負責維持秩序,預防和查處治安事故,協助、配合國家公安部門偵破有關治安和違法犯罪案件。

3.妥善處理有關安全方面的各種投訴。努力改造良好的治安環境, 4.開展以“四防”(防火、防盜、防破壞、防治安災害事故)為中心的安全教育和法制教育,定期檢查“四防”設施,增強全員的安全意識和法制觀念。

5.主動督促檢查各重點部位的工作;協調各崗位工作確保重點部位的安全。

6.負責制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求,組織夜勤干部、員工逐項落實。確保夜間財產、人身安全。

7.負責完善、制定晝間、夜間各類鑰匙的管理規定,定期檢查執行情況,發現問題,及時糾正和報告。

8.負責制定保安監控的管理規定和操作程序,確保監控范圍內的防火、防盜安全。

9.適時完善、健全安全應急措施,并負責督促屬下嚴格執行和演練落實。

10.定期檢查各項保安措施,并做好記錄,確保消防設備、設施完好,以備查考。

11.及時督促檢查各部門對“誰主管,誰負責”責任制的執行情況,并協助各級責任人做到管好自己的人,看好自己的門,辦好自己的事,確保安全工作落實。

12.組織好本部門的分工協作,每日召開部門當值保安干部、領班例會。

13.負責對保安隊員工的培訓、考核、評估工作以及聘免和推薦。14.做好本部門員工的思想工作,關心員工生活,提高業務水平。16.完成上級交辦的其他任務

物業各部門人員及崗位工作職責

環境部：（保潔區域不包括廠房、宿舍、食堂）

綠化人員3人

嚴格按照相關規范，制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲計劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導思想，確保園區綠化的觀賞性。

保潔人員12人（分三個崗位：園區內4人、園區外2人、辦公樓6人）：

每日清掃區域內垃圾并維護好區域內衛生，垃圾統一收集在垃圾堆放點，公共設施每日擦拭保持整潔，辦公樓內地板隨時保持光亮，干凈。

安保部

安保人員21人（分3個崗位：值守門衛6人、停車場6人、巡邏9人，三班倒制。安保區域不包括廠房、宿舍、食堂）：

在指定的崗位執勤，按規定的時間、地點、任務完成上級交辦的治安保衛任務；負責做好防火、防盜、防破壞、防自然災害事故等工作，保障責任區的安全；對出入大門的人、貨物進行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經允許的人員、車輛、物資進出責任區，維護責任區內的人身財產安全；負責檢查進出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。負責維護大門口的進出秩序和本區域的社會秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側擺攤設點；隨時掌握出入大門的車輛及人員情況，發現可疑人員應及時查詢或報告，小商小販、無成人帶領的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應禮貌地設法加以勸離；發生糾紛和一般性治安問題時，應依法及時處理并報告主管，同時及時疏散圍觀群眾，恢復正常秩序；負責執勤區域內的公共設施安全，及時發現和制止不良行為，對造成影響、損失的當事者，應及時報管理處查處。

巡邏崗負責巡邏范圍內各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及各種設施、設備的檢查、登記。負責對樓區和周邊公路進行巡邏檢查，及時發現解決或報告檢查中發現的不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無故滯留在巡邏區內的人員，及時控制巡邏發現的可疑人員，并視情況報告值班人員，根據指令做好查控工作，預防各類案件的發生；仔細巡查易發生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的情況，避免發生意外事件；按規定程序處置突發事件；在巡邏中如發現漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發現可疑人員及物品應立即做安全處理并及時報告；協助其他崗位人員處理疑難事件；按規定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡更踩點工作。

保證車輛有序停放.防止車輛亂停放現象，對車輛人進行引導與現場溫馨指示、提示相結合，達到整齊，規范停車和秩序井然。

維修部（2人，服務區域不包括廠房、宿舍、食堂）

負責園區物業和配套設施設備及場地的日常維修，保養，巡視，檢查等工作。

辦公室（2人，文員、會計）

做好辦公室檔案收集、整理工作。做好公司費用支出、流水帳登記，并做統計及收納、保管。管理好員工人事檔案材料, 建立、完善員工人事檔案的管理，統計每月考勤并交財務做帳，留底。管理辦公各種財產,合理使用并提高財產的使用效率等其他臨時工作.四：費用預算（見附表）

金沙縣宜居之家偉業管理有限責任公司

第二篇：蘇州工業園區物業管理方案

蘇州工業園區物業管理方案

一、首 語 非常感謝 給我司制定物業管理方案的機會，我司將全心投入，爭取這次和貴方合作的機遇，充分展示我司新生的實力，為貴司提供值得信賴的物業管理服務。在管理方案中，我司根據在物業管理方面的經驗并集合本項目的具體特點和要求，為貴司提供一種操作性強、服務質量高、有針對性的貨真價實的專業服務。本計劃書僅針對物業服務項目提出管理思路，它將作為我司對----在以后物業管理工作中執行依據；如果接管后，我司還會根據貴單位具體情況制定一套完善的物業管理作業指導書。蘇州工業園區恒順企業服務有限公司是經國家職能部門批準的合法企業。公司主要經營：保安、保潔、綠化、工程維修等服務。公司內部下轄管理部（財務、人事、總務、采購）、市場部（公關、客服質檢、培訓）、保安部、清潔部、綠化工程維修部。目前公司承接了蘇州市海關公寓、蘇州消防支隊修理廠、寶旺坊服飾、世真鑄造、蘇州仁和汽車有限公司、均誠機械制造有限公司、魁北克金屬粉沫有限公司、天香服飾有限公司、三肽藥業、可隆化工、常誠膠合、智能配電、律勝科技、大華冷熱、新都精密、博瑞達機械、加州服裝（蘇州）有限公司、庚德服飾（蘇州）有限公司、百德緣食品（蘇州）有限公司、卓宇服飾（蘇州）有限公司、永泰服飾（蘇州）有限公司、達信科技蘇州有限公司、喬治費歇爾蘇州有限公司等物業管理。南京分公司服務單位有南京化學工業園圣諾熱管有限公司，南京化工學院，圣得山莊小區，葛塘辦事處等公司內部有從事多年各類物業專業管理人員，公司制定了一系列保安、保潔、綠化、工程維修嚴格的管理制度和計劃方案。用心做事、追求完美、讓客戶滿意是我們公司服務的宗旨。誠信為本，廉價優質服務，讓您滿意也是我公司爭創企業品牌奮斗的目標。自2003年我國出臺物業管理法條例，這就要求物業管理企業在目前國內市場需求量大、競爭激烈的情形下要塑造自己的品牌，而新生的青源物業就是要在以品質求生存、以品牌求發展的基礎上將現代化的高科技運用到物業管理的全過程，為客戶創造一個安全、清潔、優良的環境。聯系電話: 57799227 *** *** 傳真: 57799227 公司地址: 南京沿江工業開發區新華路391號

三、項目管理分析 是實行24小時物業服務管理，為保證物業的服務質量，我司將由培訓課招取保安人員（以退役軍人為主，高中以上學歷）進行嚴格培訓 ；并對進出車輛、人員、貨物進行嚴格檢查、演練；同時要求每個保安都要學會全天候對小區進行監控，消防檢查，真正做到學有所用，以達到保證小區安全。同時將由我司客服質檢課進行監督檢查。物業進場后，我司結合貴小區具體要求，全面配合小區工作并制定一套符合ISO9000標準管理體系，確保本項目無消防事故、偷盜事故和其它事故發生。我們管理的目標是：將重大管理事故發生率為0;將一般管理事故發生率0.1%以下;讓客戶滿意率97%。

四、物業管理初步方案 4.1說明 本計劃書僅為今后服務的基本結構，主要提供 項目的物業管理公共服務，包括客戶服務、安保、保潔、綠化、維修保養五個方面。在順利進場接管 后，我們將根據實際情況，遵照國際的質量體系和一整套完善的各類服務的操作手冊進行進一步優化，以便更有效的管理此項目，為客戶提供超值服務。4.2管理機構設置及人員配置 4.2.1管理架構蘇州工業園區恒順企業服務有限公司根據管理服務的總體設想及 小區的特點，本著“精干高效“以崗定人”的原則建立 的物業管理機構，管理實行項目經理負責制。設客戶服務、保安、保潔綠化和維修四個部門，共需配置 人。保安、保潔和綠化由我司區域主管進行歸口管理，各部門日常工作任務執行由各部門隊長在項目經理的指導下開展工作。恒順企業 住宅小區 客戶服務 保安隊 清潔綠化隊 維修班 前臺接待 大門崗 公共區域清潔 設備運行 事務管理 巡邏崗 綠化養護 維修保養 財務管理 監控崗 住戶特約清潔服務 4.2.2各部門人員配置 4.2.3項目部 根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，項目部需設項目經理 人，管理員 人，每天正常上班，周六，周日輪流休息。4.2.3.1服務時間及人員分配 人員 時 間 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日經理 08:30-18:00 1 1 1 1 1 0 1 管理員 08:00-17:00 1 1 1 1 1 1 0 夜班安排管理人員輪流值班 4.2.3.2崗位安排 崗位名稱 人數 工 作 內 容 工作區域 備注經 理 管理本部門員工，處理本部門日常事務，處理投訴。項目部 管 理 員 安排小區的日常物業服務的開展，監督檢查，客戶服務。項目部 4.2.4保安隊 4.2.1概述根據本項目實際情況及嚴格按照國際質量體系標準，項目部保安隊需設領班 人，名隊員，負責小區巡邏、門崗、監控等職責。實行24小時保安運作。4.2.4.2服務時間及人員分配人員 時間 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日領班 08：00-17：00 巡邏崗 08：00-18：00 18：00-08：00 門崗保安 08：00-18：00 18：00-08：00 說明：如果在特殊情況下需要增加人員，我司將由保安部統一調派，以保證所有工作的順利進行。4.2.4.3 崗位安排 部門 崗位名稱 人數 工作內容 工作區域 備注領班 領班 管理本部門員工處理本部門日常事務 各區域 門崗 保安員 人、物、車出入檢查 門崗內外 巡邏崗 保安員 小區內外巡邏安全檢查 各區域 4.2.5保潔綠化隊 4.2.5.1概述 根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，保潔隊需設領班 人，保潔員 人，共計 人。4.2.5.1 服務時間及人員分配 人員 時 間 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日領班 08：00-17：00 保潔員 06：30-16：30 注：每天正常有2人工作。星期日輪休。當有重大活動需增加人員時由公司保潔部調派。4.2.5.2 崗位安排 部門 崗位名稱 人數 工作內容 工作區域 備注保潔綠化隊 領班 管理本部門員工處理本部門日常事務。室內及室外區域 保潔隊員 室外地面公共車庫、樓道、臺階樓梯、公共衛生間、公共綠化及所有公共區域。室內及室外區域 4.2.6 維修隊 4.2.6.1 概述根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，維修隊需設領班 人，維修工 人，實行8小時工作制。星期六日采用輪休制。4.2.6.2 服務時間及人員分配 人員 時 間 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日領班 08：00-17：00 維修工 08：00-17：00 注：維修員休息或有重大維修任務時由工程部提供人員支持。4.2.6.3崗位安排 部門 崗位名稱 人數 工作內容 工作區域 備注維修隊 領班 管理本部門員工處理本部門日常保修、日常設備巡檢、維護保養 項目部，各層公共區域、辦公室 維修員 完成每天的日常的工作，對公共設備每天的檢查，以及完成小區業主需要的服務 小區各區域 4.2.7 從業人員的素質要求 部門 崗位 人數 職責 具體條件項目部 經理 全面負責海關公寓項目部工作及與客戶聯絡 大專以上文化，物業管理相關專業，3年以上物業管理經驗協調能力強。熟悉ISO 9001質量體系 管理員 費用結算，客戶回訪，檔案管理 高中以上文化，品德高尚，普通話標準，有星級酒店工作經驗。維修班 維修工 處理日常報修及設施設備的保養與巡檢 四級以上技術等級，熟悉各種設施設備的維修與養護保安隊 保安員 安全保衛，巡邏 22周歲以上45周歲以下，高中以上學歷身高1.70-1.80CM雙眼裸視力1.2以上身體健康，反應敏捷。有安保經驗。清潔綠化部 清潔工 公共區域衛生清潔，綠化保養 能吃苦耐勞，工作兢兢業業。4.2.8 員工培訓 詳見恒順企業員工培訓計劃表和培訓記錄。4.2.9員工日常考核 詳見恒順企業員工日常考核制度。4.2.10獎懲 詳見恒順企業員工獎懲制度。4.3 崗位職責 4.3.1 項目經理

一、主持 的日常管理工作。根據 各時期的實際狀況，提出改進和提高物業管理工作水平的意見措施。

二、對公司和業主雙方負責和匯報工作，按時向公司和業方提交工作計劃和小結，聽取業主的意見和要求，并在規定期限內落實執行。

三、負責召集員工每月例會，檢查工作落實情況，布置工作任務，協調員工關系，就項目物業管理執行中的問題提出解決方案。若發生重大事件或超出崗位職責權限的應立即向公司和業主匯報。

四、進行巡視，對設備運行保養、安保、保潔和綠化等方面的服務情況進行了解，每天檢查各個重點環節，發現問題及時解決。

五、發生緊急事件時，立即組織相關責任人員進行處理，按應急方案制定的措施執行。對發生的緊急事件應在事后組織相關責任人員總結、學習，分析原因并寫出的告向公司和業主匯報。

六、每月組織一次對機電設備、建筑物、公共設施和環境等方面的綜合性檢查，及時解決發現的問題，或書面通知有關員工，要求整改。

七、監管財務各類款項的收支督促帳目日結日清，控制成本、編制預算。

八、統一協調各員工的工作，并檢查其工作狀況和落實情況。

九、負責對分包合同相應條款的審核、修改，并對員工的工作情況進行監督、檢查、評定。

十、負責參與、組織每季的物業管理質量大檢查及配合做好質量管理體系認定的前期有關工作。

十一、負責外部的溝通和聯系，及時處理投訴，并向當事人通報處理意見和結果。4.3.2 項目助理

一、協助經理做好部門日常工作。

二、分管前臺服務、清潔工作及經營場所，對小區每日實施全面檢查。

三、協助經理做好定期回訪及對客戶投訴的處理。

四、負責短期服務公寓工作，包括：客戶接待、收費、房間檢查等。

五、對銷售部開出的物業聯系單的發放與落實，全面掌握客戶入住前的各項準備情況，確保客戶按期無誤入住。

六、辦理外籍人員住宿登記，各類施工證的辦理及押金收取工作。

七、每周房況表統計及住戶檔案的及時修改。

八、鐘點工的安排，活動室的管理。

九、項目經理交辦的其他的工作。4.3.3 客戶服務主管

一、負責制定 管理的服務標準、規范、服務人員的配置。

二、協助項目經理全面負責對客戶服務質量的檢查、督導、評價，發現不合格項及時整改。

三、負責對服務人員的技能，態度，禮儀的培訓，考核，并保存考核記錄。

四、負責前臺服務管理的質量檢查，發現不合格項及時處理，督導。

五、征詢客戶建議、意見、服務信息反饋，收集整理，處理解決。

六、負責延伸服務項目的開發和延伸用收費管理。

七、完成項目經理交辦的其他工作。4.3.4 工程維修領班

一、制定設備設施管理計劃，設備設施運行、修理、維保的標準、規范。

二、檢查、監督設備、設施用管理，發現情況立即采取措施。

三、負責維保人員的合理配置、培訓和考核評價。

四、制定并執行維修服務承諾制度，認真聽取各部門及客戶對維修人員的意見，并采取相應措施解決存在的問題。

五、對設備實行三級保養制度，如有改造更新計劃，報經理審核后實施。

六、按公司程序做好各類備品備件的采購管理工作，并做好相應的報表:

七、完成項目經理交辦的其他工作。4.3.5保安領班

一、負責制定各保安崗位的服務標準、規范;

二、負責消防管理、培訓、義務消防隊伍的訓練，不定期檢查消防器材，確保完好;

三、負責對保安人員的崗位培訓、考核、并做好記錄；；

四、巡視門崗、巡邏崗、監控崗和車管崗的保安服務質量，發現不合格及時處理;

五、負責停車場等保安服務巡查、標志牌完整，并管理停車費收繳;

六、檢查監控中心的設備系統管理、服務狀態;

七、制定治安、火警應急預案，發生應急服務應第一時間投入應急服務管理;

八、完成項目經理交辦的其他工作.4.3.6清潔綠化隊長

一、制定小區的保潔計劃、操作標準及規范，并負責實施;

二、巡視保潔區域，保持公寓環境整潔，無垃圾，無堆物，地面清潔，發現不合格及時處理;

三、巡視綠化養護區域，綠化養護良好，花木生長保持美觀，無雜草、無垃圾、無枯枝落葉;

四、室內擺設優美，使客戶滿意;

五、巡查停車場清潔，通道暢通;

六、完成項目經理交辦的其他工作。4.4 各部門工作內容 4.4.1 客戶服務工作詳見客戶服務工作作業指導書 4.4.2 保安工作詳見保安作業指導書 4.4.3 工程維修工作詳見工程維修作業指導書 4.4.4 保潔工作 詳見保潔作業指導書

五、管理服務內容和標準 5.1 客戶服務 5.1.1 接待服務

一、儀表儀容端莊整潔。

二、按規定著裝，服裝整潔，頭發梳理整齊，淡妝，不留長指甲，不涂抹指甲油。

三、接聽電話，做好來電記錄。

四、為客戶提供貴重物品保險箱期寄存服務。5.1.2 問訊服務

一、接受問訊及查詢。

二、處理客戶的郵件。

三、函件、雜志收發管理。5.1.4票務服務

一、客戶至總臺或電話預定酒店及汽車、火車、飛機和其它票務。

二、經確認后給予辦理。

三、預定成功后上門服務。5.1.5叫車、洗車服務

一、為客戶聯系預定出租車或其它用車服務。

二、代客戶到洗車場洗車。5.1.6引導服務

一、門崗保安提供引導客戶至小區單元服務。5.1.7 收費、繳費服務

一、代客戶繳水費，電費，煤氣費等各類費用。

一、在業主辦理入住手續時，為業主辦理銀行卡，物業管理費，水電費，煤氣費等各類費用業主預存，銀行按時代扣，省卻業主繳費的麻煩。5.1.8 信息服務

一、交通方面信息。

二、主要娛樂休閑，購物，體育信息。

三、旅游觀光場所信息。5.1.9 代辦服務

一、為客戶提供訂閱報刊雜志的信息。

二、根據客戶要求代訂各類報刊雜志。

三、為客戶開通有線電視，電話，寬帶，煤氣。5.1.10 商務中心服務

一、客戶可收發傳真。

二、商務中心可以為客戶提供打字，復印等服務。

三、可提供上網服務。5.1.11家政服務 生活篇 服務項目 說明 收費 免費 訪客的接待與引導 為住戶招待客人，同時管制陌生人進出 √ 留言服務 為不在住家內的住戶留話及傳達 √ 掛號包裹代收代客服務 為住戶代收取郵件 √ 銀行保險事務洽談 洽請金融機構來小區服務 √ 代辦各種訂購服務 代訂國內外機票，車票，蛋糕，鮮花 √ 衣物送洗代辦服務 聯絡合作洗衣店為住戶提供服務 √ 住戶室內裝修代辦服務 安排相關業主執行住家各項修繕業務 √ 住家清洗服務 提供清掃服務 √ 垃圾清潔收集 統一清運住戶 √ 計程車的安排 解除住戶行的煩惱，代叫計程車來小區接送 √ 影印，傳真服務 為客戶提供影印，傳真服務 √ 健康休閑篇 服務項目 說明 收費 免費 健康體操服務 定期引導住戶舒活筋骨 √ 社團活動服務 協助住戶成立社團 √ 各種休閑活動服務 為住戶提供生活情趣提升人際交流 √ 緊急事故一般處理 提供住戶緊急協助服務 √ 緊急疾病送醫處理 住戶有急迫生命危險救護 √ 5.1.12社區文化服務

一、管理處將結合 的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開展豐富多彩的社區文化活動，營小----小區特有的文化氛圍。

二、管理處將積極組建社區文化基層組織，適時舉辦由業主參加的節日慶典晚會，棋類比賽，卡拉OK演唱會，趣味體育比賽，少兒書畫比賽等，使住戶真正享受到生活的樂趣。5.2保安服務 5.2.1 大門崗服務

一、外來人員，車輛進出管理。

二、物品出入管理。

三、小區的安全防范。5.2.2 巡邏崗服務

一、小區公共區域安全防范管理

二、業主裝修狀況巡視管理（裝修施工，裝修時間，垃圾清運，）5.2.3監控服務

一、24小時監控服務。

二、異常情況及時處理。

三、小區的安全防范。5.2.4 車管服務

一、車輛停放管理。

二、機動車泊位使用管理。5.3 清潔綠化服務 5.3.1 清潔服務

一、維護公共區域清潔。

二、負責垃圾清運。

三、半年一次為商鋪提供外墻清洗服務。5.3.2 綠化服務

一、公共綠化養護。

二、室內花木擺放。養護，更換。5.3.3住戶特約清潔服務

一、代辦家庭單位保潔服務。

二、代請清洗地毯，地板打蠟。5.4 維修服務 5.4.1 設備運行

一、設備的日常檢查。

二、設備日常與定期維護保養。5.4.2維修保養

一、公用設施的檢查。

二、公用設施的維護與修理。

三、入室維修服務。5.5 室內維修24小時有償服務收費標準（部分）維修類別 維修項目 收費標準 維修類別 維修項目 收費標準通用維修 水、電工 20元/小時 窗、門、鎖 更換執手 10元/只 泥工 20元/小時 更換不銹鋼半圓鎖 10元/只 木工 20元/小時 其它 更換12小時滑撐 20元/副 水曖維修 調換、修理臺盆落水 20元/只 更換14小時滑撐 25/只副 普通龍頭安裝、更換、修理 5元/只 更換滑輪 10元/只 高檔龍頭安裝、更換、修理 15元/只 更換 窗紗 20元/平方米 更換金屬軟管 5元/根 裝橡皮條 5元/米 抽水馬桶水箱修理 20元/只 更換玻璃 50元/平方米 水曖維修 角閥修理與更換 10元/只 其它 安裝窗簾 15元/扇 分戶水表更換 20元/只 掛畫、掛鏡框 5元/個 修理更換水閥 10元/只 安裝毛巾架 5元/只 熱水器安裝 30元/臺 安裝浴簾 10元/個 拆熱水器 20元/臺 更換信箱鎖 15元/把 熱水器維修 150元/臺 修理信箱鎖 10元/把 飲水器維修 20元/只 更換鐵門鎖(需電焊)30元/把 油煙機維修 50元/只 更換木門鎖 15元/把 拆抽油煙機 20元/只 修理門鎖 10元/把 安裝抽油煙機 30元/臺 更換日光燈管、燈炮 5元/次 拆空調 150元/臺 修理、更換開關 10元/個 安裝空調(分體)250元/臺 修理、更換插座 10元/個 安裝空調(窗計)150元/臺 修理、更換電話盒 10元/個 空調維修 50元/只 修理、更換電話盒 10元/個 安裝消毒機 20元/臺 更換空氣開關 15元/個 洗衣機維修 30元/臺 更換漏氣開關 15元/個 管道疏通 疏通蹲、座廁 50元/只 燈具修理 15元/個 疏通浴缸 50元/只 燈具安裝 20元/個 疏通地漏 30元/只 門鈴安裝 5元/個 疏通洗臉盆洗菜池下水 30元/只 排氣扇安裝修理 15元/個 疏通下水主管 60元/次 吊扇修理 20元/只 更換電線 6元/米 注：上述維修費用為參考標準，接管后根據實際情況作相應調整。5.6 室內保潔有償服務收費標準 保潔類別 收費標準 備注鐘點工服務 10元/小時 保姆服務 750元/月 包吃住家教服務 1000元/月 地板打蠟 5元/平方米 包工包料大理石拋光 5元/平方米 包工包料小區接管之前我方將會提供更為詳盡的有償服務項目清單和價目表并上墻，總體目標價格低于市場價5％以及提供若干無償服務項目。

六、各項工作檢查標準 6.1 客戶服務工作詳見客戶服務工作指導書。6.2 安保工作詳見保安工作指導書 6.3工程維修工作詳見工程維修工作指導書 6.4保潔工作 詳見保潔工作指導書

七、各類應急處理措施 7.1 停電應急處理措施詳見停電應急處理措施工作指導書 7.2 漏水或水堵應急處理措施詳見漏水或水堵應急處理措施工作指導書 7.3 電梯故障應急處理措施詳見電梯故障應急處理措施工作指導書 7.4 火警應急處理措施 詳見火警應急處理措施工作指導書 7.5 盜竊應急處理措施詳見盜竊應急處理措施工作指導書 7.6 拾遺管理規定 詳見拾遺管理工作指導書 7.7 重大事件報告制度詳見重大事件報告制度工作指導書 7.8 緊急事件處理程序詳見緊急事件處理程序工作指導書 7.9 打架斗毆等暴力事件處理程序詳見打架斗毆等暴力事件處理程序工作指導書 7.10 電梯困人的處理程序詳見電梯困人的處理程序工作指導書 7.11 可疑物品應急處理程序詳見可疑物品應急處理程序工作指導書

八、管理經費測算 本計劃書中我司特別注明物業管理服務費主要由管理，服務人員的工資和按規定提取的福利費，設備日常動運行，維修及保養費，綠化管理費，清潔衛生費，安保費，辦公費，公司管理費，法定稅費等構成。物業服務所需辦公用房（小區總建筑面積的千分之二），商業用房（小區總建筑面積的千分之三）和前期固定資產（見附表）由-----小區提供，小建筑面積按平方，綠化面積按平方測算，一年物業管理成本及附加合計為 萬元。

一、物業管理成本及附加 保修期內每年費用為（明細見附表）正常年份每年費用為（明細見附表）公共水電測算方法為： 1.水泵 72千瓦*5小時/天*365天*0.65/度=元/年 2.排風風機 商住樓：6千瓦*5.5小時/天*365天*0.67元/度=元/年 裙樓：22千瓦*5小時/天*365天*0.67元/度=269000 3.電梯15千瓦*--部*6小時*365天**0.67元/度=元/年 4.公共照明，公共用水元/年一年合計萬元

二、物業管理費收費方案物業管理費收費方案1為 5.住宅--元/月/平方，商鋪--元/月/平方 6.汽車庫存車位管理費：元/月/位（車輛數）7.甲方提供小區總建筑面積千分之三（240平方）的商業用房，出租收入按每月每平方25元計算。8.房產未移交的相關費用由開發商承擔，以上測算空置房為全額收取物管費，車位管理費，如果甲方另有需要，我方可根據可能發生的空置房面積協商調整以上費用的收取方案。9.以上測算按100％收繳率計算物管費每年收入為： 物業管理費收費方案2為： 1.住宅--元/月/平方，商鋪--元/月/平方。2.汽車庫車位管理費：元/月/位（按實際數量收取）3.甲方提供小區總建筑面積千分之三（240平方）的商業用房出租收入按每月每平方25元計算。4.房產未移交的相關費用由開發商承擔，以上測算空置房為全額收取物管費，車位管理費，如果甲方另有需要，我方可根據可能發生的空置房面積協商調整以上費用的收取方案。5.以上測算按100％收繳率計算物管費每年收入為：萬元 相關參照： 湖畔花園物管費收費標準 1.5元/平方/月生活加城物管費收費標準 2.0元/平方/月 停電事故處理程序 1.如通知短時間停電，應在停電前10分鐘，用緊急廣播系統通知用戶。2.未預知的情況下突然停電，立即聯系工程部，盡快采取措施恢復供電。3.使用緊急照明工具。保證公共地帶及主要通道的照明。派保安到各主要出入口維持秩序。4.監控本公司所轄區域和巡邏保安密切注視樓面情況，以防有人乘機制造治安問題。5.工程部安排電梯在首層，管理部派人提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間發生客人困梯事件。可疑物品應急處理程序 1.可疑物品的接報方式：接到公安機關，派出所通知出現可疑物品，保安巡查發現可疑物品，業主客人發現可疑物品。群眾員工發現可疑物品。2.接到上述報告后，立即到現場進行確認，立即報告主管或保安經理，主管或經理到現場視具體情況，向公司領導和上級報告，使用適當的容器或包裝物將可疑物品妥善保管 拾遺管理規定 1.員工在本公司所轄區域范圍內拾到的任何物品，都應立即上交本部進行統一登記。2.各部門在登記員工上交失物后，應及時上交服務本公司所轄區域，移交時應有簽收手續。3.員工拾金（物）不昧，主動上交的，公司將給予表揚和獎勵。4.員工拾到物品隱瞞不報的，一經查出，公司將給予嚴厲的處分。重大事件報告制度 1.為及時妥善處理重大或突發事件，避免和控制事件發生，特制訂重大事件報告制度：重大或突發事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發性停電、水浸、盜竊、械斗、等破壞行為；刑事案件：客戶集體投訴；中央空調、發電機、高低壓電柜、通訊設備等主要設備故障。2.本公司所轄區域內建筑物主體結構遭受破壞等發生重大或突發事件，參與事件處理的部門的主管或當值主管應立即到現場處理，同時盡快向公司主管領導報告，并根據事件情節發展決定是否報告公安、消防等機構協助處理。3.參與事件處理的部門經理在事件處理后填寫重大事件報告表，于12小時內以書面形式遞交公司領導，詳述事件發生的、地點、經過，以及事件發生的初步原因和處理經過。4.重大事件報告表由部門經理簽名后上報，如部門經理不在而事件緊急時，可由當值主管簽名上報。參與事件處理的部門應在事件處理完畢后24小時內填寫重大事件總結表上報公司領導，如實匯報事件的處理結果，找出發生事故的主要原因，并提出避免重演的預防措施。緊急事件處理程序 1.遇突發事件（指兇殺、搶劫、盜竊、打架、鬧事、傷亡、或重大糾紛等），必須保持冷靜，采取措施，并報告主管或當值領班。2.要說明事發的地點、性質、人數、特征、損失價值。驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍情況。查看本部各類記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。3.對勒索、打架事件，監控本公司所轄區域應注意事發現場的情況變化。對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態。4.對傷亡事件應做好現場保護和搶救工作，對明確已死亡的，應報派出所調查處理并通知殯儀館。5.對涉及刑事及重大責任事故或因治安，刑事案件引起的傷亡事故，應立即報告公安機關處理。6.發生突發事件時保安經理，主管應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴大，并拍照留證。保安部經理，主管除組織人員維護現場外，還需要何等好布控堵截，根據事態的大小程度報派出所，有關部門及項目部經理。打架斗毆等暴力事件的處理程序 1.處理打架斗毆等暴力事件應保持客觀，克制的態度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發生武力沖突或爭吵。2.巡查進或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機，消防電話或其它最快的方法報告保安主管（或領班）簡要說明現場的情況（地點、人數、程度、有無兇器等）。3.如能處理的，及時處理，否則監視現場，等待主管的指令和支援。保安主管接到報告后，視情況派出適當數量的保安立即到現場制止，如場面無法控制，應盡快報派出所。斗毆事件中如本公司所轄區域的財產或人員受到傷害，應拍照保護現場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。4.如涉及刑事責任，應盡快報派出所，事件中如有人員受傷要及時搶救并盡快送往醫院。盜竊、破壞綠化等破壞事件的處理程序 1.巡查或接報本公司所轄區域范圍內有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人，如力量不夠，用對講機，消防電話或其他方式盡快報告保安主管或領班，簡要說明現場情況，并監視現場，等待保安支援。2.保安主管接報后，應迅速派適當數量保安到場制止，設法抓獲肇事者，送交派出所。3.事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄象，并保護現場，留下目擊者，作詳細調查，以明確責任，落實賠償。如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。電梯困人的處理程序 1.巡視發現或接報電梯困人，應立即報告主管或保安經理，組織保安員到現場協助控制電梯和解救被困人員，同時將電梯位置、停留層等情況通知工程部和電梯公司。2.監控本公司所轄區域通過監視屏幕觀察電梯內人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯系，做好解釋安慰工作。3.如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中身材嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決。部門經理填定重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經過。水浸處理程序 1.各崗保安如發現本公司所轄區域范圍內水浸，立即將出事地點和情況報告主管，同時盡快采用就近的防水設施保護受浸樓層的電梯口，以免電梯受損。2.當值班或主管接報后，應立即趕到現場查看情況，組織搶險。3.立即報工程部值班人員，組織當值人員查明水浸原因，協助工程部采取有效措施對滲水阻截，如將電梯開高離開受浸范圍，關閉受浸區域電擎、在水蔓延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵，用吸水機吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。4.水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現場環境，由工程部查明故障原因，修復受損的設施，盡快恢復正常。可疑物品應急處理程序 1.可疑物品的接報方式：接到公安機關、派出所通知出現可疑物品，保安巡查時發現可疑物品，業主、客人發現可疑物品。群眾、員工發現可疑物品。2.接到上述報告后，立即到現場進行確認，立即報告主管或保安主管或保安經理，主管或經理到現場視具體情況，向公司領導和上級報告，使用適當的容器或包裝物將可疑物品妥善保管。3.立即報派出所、公安局等上級機關，配合處理事件并做好事后工作。質量記錄保安交接班記錄 巡邏崗巡查記錄 保安日常工作檢查表 防火安全檢查表 重大事件報告表 動用明火申請表 失物移交記錄消防器材月檢表 停車場進出車輛記錄表

第三篇：工業園區類物業管理

工業園區類物業服務企業或項目

一、概念

（1）

工業物業包括所有用于工業過程的土地、房屋和設備。

（2）

工業物業管理是指物業管理公司對工業物業區內廠房、倉庫等房屋建筑及其附屬的設施、設備的管理以及各種綜合性服務的管理。

（3）

工業物業的管理，長期以來沒有得到足夠的重視，其管理往往落后于民用物業和商用物業的管理。隨著現代企業的發展和新興工業園區的開發，工業物業的管理日益成為物業管理中備受歡迎的課題。

二、工業園區物業管理特點

工業園區物業管理相對與商住物業管理來說,主要有以下特點：

（1）建筑物：大都以低矮建筑為主，布局簡單。工業物業相對來說很少超過5層，但建筑跨度較大。其次，居住類建筑一般是鋼筋混凝土框架結構為主，而工業物業建筑結構種類較多，除鋼筋混凝土框架結構外，還有鋼結構、磚木結構、混合結構等。再次，工業物業外飾較住宅小區簡潔，一般為方正布局，很少飛檐、飄線等裝飾物。

（2）

服務對象：工業園區三大服務對象較為突出：業主（很多時候是一個自然人或公司）、租戶（投資者，一個工業園有幾個或幾十個）和使用者（工人等），服務的對象以租戶為主。一般較住宅幾百戶甚至上千上萬戶業主而言，工業物業的租戶較少，很少上百戶，所以相對容易達成一致意見，對物管的評價也較為中肯。另外，住宅區內的兒童及老年人在工業區幾乎沒有，工人大都為青壯階層，服從性較住宅小區住戶強，但流動性大，并且他們不太關注管理效果，主人翁意識比小區住戶稍遜，所以導致生活區“臟亂差”較普遍，但只要加強教育，通過廠企互動，改善得也較快。

（3）

配套設施設備：工業園區的配套設施設備主要有配電設施、電梯（貨梯為主）、消防設施等。較小區來說，工業園區的綠化、園建等休閑設施較少，但因工業特點，機電設施及其它功能設施一般比居住小區的大型，如垃圾中轉站（以工業垃圾為主）、停車場（以貨車為主）、電梯（一貨運為主）、污水處理系統、專業消防設備等。在這里特別指出，住宅小區可能不用物管企業去操心水電表的抄讀和收費，而工業園區大都需要物管企業去做這件事，并且還得會計算各廠用電量。工業園區各廠房水電表的容量配置是因租戶需要而設的，不是一成不變的，如舊租戶是做手工藝品的,而新租戶是做注塑的，那你就得改裝大容量供電設施。同時，工業用電大都按“峰、谷、平”時段收費,更按月收變壓器容量費，這就增加了物管企業的工作難度和繁度。

（4）

物業服務特色：工業園區的物業服務，其主要內容與住宅小區的基本一致，包括公共秩序維護、清潔、綠化、公共設施設備維保、客戶服務、園區文化建設等，但工業園區又以安全管理為重點，特別是消防管理，眾所周知，工業消防事故一旦發生，其損失和影響都是較為重大的。其次客戶服務又涉及了很多政府和政策業務，如工商證照、消防證照、甚至報關等服務,以幫助投資者為先。

（5）

管理依據：工業園區的物業管理主要以合約為依據，因為工業園區管理的法規相對于住宅小區來說幾乎空白，如國家的《物業管理條例》，你幾乎找不到管理工業園區的具體條文。《物業管理條例》中大篇幅對業主和業主大會等的約定在工業園區來說形同虛設。對于服務標準、收費標準（包括分攤費用等）一般難以在法規文本上找到依據,所以必須以合約為重,簽約時條文要細要有可操作性,不象住宅小區,當你的合約含糊時,可以找政府相關文件來作準繩。

（6）

其它：相當于小區管理來說，工業園管理面對的租戶和業主都較少，很少發生無理取鬧等窩心事，但一旦出現費用拖欠，則是小區的數十倍甚至上百倍。

以下以中民未來海泰和百旺信高科技工業園區為例，介紹工業園區類物業管理企業或項目的特點。

1.中民未來海泰

——江海不擇溪流而成其深，泰山不讓土壤則成其大。

1.1企業地位

中國民生投資集團下旗下控股公司，是一家以工業物業管理、汽車租賃、餐飲服務為主營業務的全國化的大型一體化工業服務運營商。其前身為陽光海泰。公司自2001誕生于具有軍工背景的長安汽車集團以來，尤其是2005年配合長安集團

“主輔分離，輕裝前行”戰略發展以來，始終秉承

“真誠打動客戶、品質成就自己”的企業精神，堅持“引領、創新、共贏”的發展理念，踐行“全心全意為客戶服務”的服務宗旨，以工業、園區物業管理為基礎，耕耘15年，陸續打造了中國最大的園區物業管理平臺，園區通勤車服務平臺、園區膳食服務平臺，期間服務長安汽車、福特汽車、馬自達汽車、德國巴斯夫化工、富士康制造園、通用汽車、上海汽車、天驕航空發動機工業園等國際國內知名園區。工業園區物業合同續約率100%，園區物業管理平均持續時間超過8年。

1.2主營業務

（1）安防服務：守護及巡邏、消防、監控、應急事件管理、智慧安防方案；

（2）保潔服務：開荒保潔、全生產鏈保潔、低頻保潔、環境消殺；

（3）綜合服務：空氣監測、禮儀接待、商務活動、會務服務；

（4）工程運維：能源管理、設備管理、管網維護、日常維修；

（）5綠化服務：綠化養護、植物租擺；

1.3特點

1）細分市場，專業制勝

專注工業管理服務：海泰自誕生作為一家軍工背景出身的工業物業企業，起始終專注于“做精做強做優工業管理服務”，正是十六年來年矢志不渝的專注，成就了海泰今天的規模優勢、服務優勢和專業優勢，對自身角色定位的堅持是海泰不斷取得進步的基石。

2）市場導向，擁抱變化

（1）大數據搶占市場：在大數據引導下進行市場拓展，使市場增長保持在25%左右水平，實現客戶端價值鏈接為自身贏得更多收益、尊重。

（2）互聯網、智能化：數字化運營控制，關鍵點數據傳送，便于決策與改善。使用清潔機器人，將人工成本下降20%

（3）完善7+1產品體系，全面拓展市場：積極拓展衍生服務，為客戶提供一站式“服務菜單選項”，全方位滿足客戶需求。在傳統服務產品（物業、餐飲、租賃）外，順應工業發展趨勢，為企業量身定做個性化服務，為大型企業提供園區倉儲服務，為汽車制造企業提供泊車、路試服務，為企業提供生產線的清洗，生產鏈條上的協助;

提供企業勞務招聘人員培訓等,實現安全管理、環境保潔、汽車租賃、餐飲服務、綠化管理、系統運行、商務接待、會展服務、勞務派遣、咨詢顧問等一體化后勤保障支持服務運營，在原有7+1產品體系外，嵌入垂直服務產品，互聯類智能化產品，形成全面物業管理與后勤支持服務產品體系，建立優化物業管理服務規范、流程、標準，在企業輔助生產方面發揮重要作用。

3）客戶導向，“悅人，悅生活”

（1）團膳、通勤車B2C服務：服務不僅要滿足客戶管理部門的要求，還要滿足客戶體驗互動性的精神需求，即服務關注對象將從B2B升級到B2C，提供核心以外業務的綜合服務。讓客戶企業和員工也能體驗到海泰為他們營造的愉悅輕松的工作、生活方式，在園區內開展團膳服務、滿足客戶企業餐飲方面的市場需求。

（2）旗下的汽車租賃公司有800臺大客車及200余臺商務車，解決園區數萬名員工上下班通勤問題，建立移動端的APP平臺，并將此與交通車、員工餐廳以及供應商鏈接起來，實現最后100米的服務。以自有的800輛專用巴士車每天提供通勤服務6萬人次，每天提供餐食6.5萬份。連續十年未出現一起人員傷亡重大交通安全責任事故、未出現一起群體性食物中毒事件。

4）打造工業服務智慧管家

探索平臺化轉型，構建產業生態圈：“工業服務智慧管家”是互聯網+浪潮下，第二產業與第三產業有機融合的路徑，也是海泰未來發展的方向。中民未來海泰從一體化后勤服務供應商向工業服務智慧管家邁進;

引入戰略投資，構建產業生態圈;

把產品智慧擺到更高的位置上，讓產品與科技結合，形成園區、客戶、產品間的智慧鏈接,打造滿足客戶綜合需求的多元化產品平臺。通過產融結合、產品嫁接，構筑新型園區經濟生態圈，實現全價值鏈共享。

5）市場拓展現狀

“工業+”服務模式：基于“工業物業管理、汽車租賃、餐飲服務”三大業態為基礎的小生態圈，中民未來海泰正以“工業+”的服務模式向醫院、學校等其他領域進行規模化擴張!

2017年開局，順利贏得日日順物流成都園區保潔項目，拿下中船重工旗下重慶躍進機械廠有限公司團膳項目，中標重慶人力資源產業園餐飲項目，中標重慶潼南人民醫院項目。

2.百旺信高科技工業園區

——百旺信高科技工業園物業管理新模式是常安物業公司六年來傾力打造的一個成果，也是常安物業打造工業同區物業管理新標桿的一個縮影。

常安物業：打造工業園區物業管理新標桿

深圳市常安物業服務有限公司，擁有國家一級物業管理企業資質，代表項目有荔苑、前海花園、百旺信高科技工業園、邁瑞總部大廈等。公司在發展過程中探索出了一套獨具特色的物業管理模式和質量管理體系，在規范化管理和專業化服務等方面進行不斷創新。

百旺信高科技工業園物業管理新模式是常安物業公司六年來傾力打造的一個成果，也是常安物業打造工業園區物業管理新標桿的一個縮影。

2.1園區理念

為創建一個“管理制度化，服務人性化，園區和諧化”的一流園區目標，百旺信工業園無論從軟件還是硬件方面都在不斷的完善自己的，現已成為南山區重點項目之一。

2.2物業服務

（1）安保服務：?園區共設23個治安崗位，由退伍軍人及專業安全部門培訓通過的人員組成，是一支專業性強、業務精通的保安隊伍。實行24小時值勤服務，根據園區治安形勢，物業服務中心成立了兩支小分隊(應急處突分隊、義務消防隊)。

（2）生活服務：為方便廣大員工生活快捷舒服，物業服務公司專門在生活區集中安裝全天候太陽能、三臺大型先進科技型活凈飲水機。同時為增加園區發展，提升和諧同創、增進同事友情，依據園區文化設施需要，安裝了一套先進的廣播系統，根據員工不同情況和需求方面進行服務，包括生日點歌、天氣預報、案情通報、溫馨提示等。

（3）清潔服務：?為保障園區達到正規化、規范化、干凈、整潔，根據園區生活需要，共設23名保潔人員，主要負責全天不定時和集中進行保潔工作,特別是員工宿舍、公共區域，每班不少于三次以上，做到分工明確、責任區落實到人，確保園區環境優美。

（4）綠化服務：?園區綠化率達到50%，共種植約40余品種花木，主要由專業人員進行管理。除正常工作外，還增加一些方位服務，如送花上門、會議室的布置、重大活動的擺花布置等。

（5）其它物業：除了提供服務工作之外，還增設一系列的訂報紙、火車票、出租車、空調維修保養、辦公設備保養、網絡調試、工程維修、防水補漏等服務項目。凡是廣大員工有需求的，物業服務中心將義不容辭的進行服務。

2.3物業管理特點

（1）人文關懷彰顯管理魅力

業戶需要什么，我們就做什么。針對這些特點，常安物業秉著遵循以人為本的理念，在關注廠商利益發展的同時關注員工的生活，注重提高園區企業務工人員素質，營造文明和諧園區。

每天有廣播、每周有活動、每月有演出、節日，有晚會，同區宣傳欄、廣播站、網站，各種平臺打造幸福生活。

為滿足同區企業務工人員生活科普、文化知識方面的需求，提高他們的工作技能和自身素質，常安物業還開辦了“百旺講壇”，定期組織普法、消防、科普、信息、衛生、計劃生育、婚戀等方面的講座和討論；并聯合政府有關部門和社會機構，開辦了圖書館、培訓中心，開展

各種形式、各個層次的學歷教育、技能培訓，深受園區企業和員工的歡迎。

因應目前社會競爭壓力加大，務工人員心理疾患增多的現實問題，同區適時開展心

理健康宣傳，組織相關講座、咨詢，開展心理輔導，幫助務工人員舒緩壓力、疏導情緒，達到讓務工人員快樂工作、幸福生活、健康成長的目標。

成就別人等于成就自己，百旺信工業園獲得了“廣東省和諧工業園獎”。

（2）延伸模式拓展物業服務價值

常安物業依據與園區企業的合作經驗，打造了企業后勤管家的服務模式。這種模式具有“全部、全能、全程”的“三全”特點。

A)

“全部”是指企業將其寫字樓、研發中心、制造車間、員工宿舍、食堂、倉庫等全部物業類型交給常安物業管理；

B)

“全能”是指企業只做三件事：

研發、生產、銷售，后勤服務的所有內容都交給常安物業打理，包括會務、產品展示、接待、餐飲、郵件收發、裝飾裝修節能改造、資產管理等

C)

“全程”是指從項目可行性研究、規劃設計、建設施工、竣工驗收、承接查驗等前期介入，到人住、裝修、日常管理等各個階段都由常安物業提供服務。常安物業還將服務的觸角深入到企業的內部管理經營方面，為企業節能降耗、專業分包提供建議和解決方案，僅深圳邁瑞公司一年節約能源支出就近一百萬元。目前，常安物業已經為多家上市公司提供專項延伸服務，專項服務的營業收入甚至已超過主營業務的收入，覆蓋的人數、面積增長迅速。專項延伸服務的實施進一步密切了雙方的合作關系，拓展了公司的生存空間，增加了公司利潤，成為公司新的經濟增長點。

（3）綠色園區肩負環保重任

工業園區內的企業一般為生產企業，容易造成空氣污染、水體污染、同體廢棄物污染、噪聲污染及電磁波等污染。針對這一情況，常安物業遵循環保優先的理念，確立環保意識，推行環保措施，學習和借鑒行業標桿企業的成功經驗，吸收和引進國內外先進的物業管理理念，提出將“節能減排”和“低碳環保”作為公司的核心能力，實行綠色物業管理。

常安物業在百旺信工業園全面導入了IS014000

環境管理體系，對重大環境因素進行了充分識別，制訂了相應的管理方案和措施，環境管理納入了規范化、標準化軌道。自開園以來，工業園“三廢”排放全部達到國家標準，沒有出現任何環境事故事件。

2.4在碳排放方面取得的杰出成果

深圳市南山區百旺信高科技工業園于2015年3月榮獲了由深圳市綠色物業管理專家委員會評定的《2015三星級綠色物業管理項目》標識

2016年1月榮獲深圳市發展和改革委員會授予的《低碳試點》工業園區，百旺信高科技工業園以其卓越的業績，為綠色低碳工業園區做出了標桿作用，得到各大企業及政府主管部門的廣泛好評。

2.5在碳排放方面的工作

（1）對園區太陽能改造?：本著節約資源、減少污染的目標，常安物業投入資金300

多萬元，在園區生活區安裝了太陽能熱水系統，園區1萬多人全部用上了清潔能源。

（2）照明系統的節能改造：?為提高照明設備的綜合利用，達到節能改造的目的及環保要求，對園區公共區域的照明系統加以合理改造，減少浪費，園區所有照明燈統一使用節能燈及LED燈進行照明，堅持對耗電量大的設施、設備的改造工作。

（3）新能源車輛充電樁：為響應政府部門號召，倡導員工“綠色出行”，常安物業公司投入數十萬元在園區內安裝新能源車輛充電設備，其中：電動車充電樁2個，新能源車輛充電樁9個，達到園區綠色環保的目的。

（4）太陽能板光伏發電：在園區廠房的樓頂安裝太陽能設備，經過試驗，目前，園區的太陽高能發電取得初步進展。

（5）垃圾分類?：按照減少環境污染，促進資源回收利用，優化人居環境的指導思想，常安物業委托專業的資源回收公司對園區垃圾實施統一回收處理，實現了垃圾減量分類的目標，促進了環保事業的開展。

（6）水泵節能：2015年7月份常安公司投資數十萬元，對園區供水系統進行節能改造。

目前物業管理行業有近半的糾紛是因為發展商前期遺留的問題而引起，如建筑質量欠佳、前期無度的承諾等，導致了物管企業與用戶之間存在難以調和的矛盾，一來給物管工作開展帶來巨大的困難，二來給發展商的聲譽帶來不少負面影響。對此，具體解決措施如下：

一、必須要制定完善的管理公約。

二、選定有實力的物管企業進行前期介入。

三、重視建筑質量管理。

四、重視相關物管配套設施的規劃和建設。

五、明確管理費用的標準。

總而言之，在競爭日益激烈和規范化的新世元，在產品差異化日益模糊的信息時代，工業園區必須引入規范的物業管理服務團隊，方可為招租引商錦上添花。

第四篇：物業管理合同(工業園區)

龍城工業園物業委托管理合同

本合同雙方當事人

委托方(以下簡稱甲方):

受委托方(以下簡稱乙方):

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《深圳經濟特區物業管理條例》等國家、地方有關法律、法規和政策,在平等、自愿、協商一致的基礎上,就甲方委托乙方對龍城工業園實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條 物業基本情況

座落位置：

總建筑面積：

物業類型：工業園；

第二條 委托管理事項

（一）房屋建筑本體共用部位(樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等)的維修、養護和管理；

（二）房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空調、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯等)的維修、養護、管理和運行服務；

（三）本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等)的維修、養護和管理；

（四）公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運；

（五）車輛行駛及停泊（不包括車輛保管責任）；

（六）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作,(但不含人身,財產保險保管責任)；

（七）社區文化娛樂活動；

（八）物業及物業管理檔案、資料；

（九）法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項；

（十）甲方要求符合法規和政策規定的其他事項；

第三條 合同期限

本合同期限為--年。自---日起至----日止。

第四條 甲方的權利和義務

（一）與物業管理公司議定管理計劃、費用概預算、決算報告；

（二）對乙方的管理實施監督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經濟損失或管理失誤,經市政府物業管理主管部門認定,有權終止合同；

（三）委托乙方對違反物業管理法規政策的行為進行處理:包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取繳催改措施；

（四）本物業規劃紅線內的屬配套服務設施的維修、養護和管理；

（五）甲方在合同生效之日起按政府規定向乙方提供管理用房(其中包括辦公用房、員工宿舍、等其它管理用房),由乙方無償使用；

（六）甲方在合同生效之日起按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用戶資料等)，并在乙方管理期滿時予以收回；

（七）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;

（八）負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛及有關歷史遺留問題;

（九）協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育;

（十）甲方承擔自用面積及配套服務場所的管理費、水電費、公共水電費等其他公共分攤費用；

（十）法規政策規定由甲方承擔的其他責任.第五條 乙方的權利和義務

（一）根據有關法律,法規政策及本合同的規定,制訂該物業的各項管理辦法,規章制度,實施細則,自主開展各項管理經營活動,但不得損害大多數業主(住用戶)的合法權益,獲取不當利益.（二）遵照國家,地方物業管理服務收費規定,嚴格按合同規定的收費標準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務或多收費少服務.（三）負責編制房屋及附屬設施,設備維修養護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施.（四）有權依照法規政策,本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理;

（五）有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用,但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位,不得將重要專項業務承包給個人;

（六）接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督,指導,并接受甲方和業主的監督;

（七）至少每3個月向全體業主公布一次管理費用收支賬明細.（八）對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業內改擴建完善配套項目,須報甲方和有關部門批準后方可實施;

（九）建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;

（十）開展有效的社區文化活動和便民服務工作;

（十一）本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及有關財產，各類管理檔案及有關資料。.（十二）不承擔對業主及非業主使用人的人身,財產的保管保險義務。

（十三）完成甲方符合法規和政策規定的其他要求事項。

第六條 管理目標

1、房屋及公共設施完好率85%以上；（不包含設備設施老化及非管理責任造成的損壞）

2、每年進行不少與兩次物業用戶滿意度調查，用戶滿意率達不低于80%；

3、管理人員專業培訓合格率100%；

第七條 管理服務費用

1、本物業已出租給企業的面積按0.00元/㎡/月由乙方直接向企業計收物業管理費；

2、甲方承擔空置物業面積的物業管理費，乙方按0元/㎡/月計收；

3、房屋本體維修基金的收取以物業主管部門的指導標準執行：電梯房按0.25元/㎡/月標準收取房屋本體維修基金、樓層房按0.15元/㎡/月標準收取房屋本體維修基金；房屋本體維修基金的使用只涉及公共部位及公用設施設備的日常維修和養護；如龍城工業園房屋及設備維修費用超過人民幣壹仟元整或當本體維修基金已提前使用完畢的情況下，則由乙方提出申請，經與甲方議定方案后實施，所需費用由甲方承擔；

4、甲方應于每月5日前通過銀行直接轉賬或到乙方辦公場所繳納現金等方式，向乙方繳納當月物管費、房屋本體維修基金和上月水電費，甲方逾期不能正常轉賬或繳納現金的，則由乙方按日收取0.5%的違約金；

5、管理服務費標準如有調整則按雙方議定的標準執行。

第八條 收款收費項目約定

1、甲方委托乙方與龍城工業園所有入園企業簽訂物業管理合同，并負責向企業進行相關的解釋工作及協助乙方辦理相關手續，由乙方直接向龍城工業園所有入園企業收取物業管理費、房屋本體維修基金、水電費、電梯使用費、垃圾清運費、停車費和相關保證金；

2、乙方無法處理的收款收費問題，由甲方協助乙方進行處理。

第九條 違約責任

1、若各級政府對龍城工業園的政策有變動需要解除本合同的，或因政府采購、招標等原因需要更換物業公司而解除雙方合作關系的，甲方在得知消息后應提前三個月告知乙方；

2、若發生上述情況后，甲方不能及時通知乙方，所造成的一切后果、經濟責任、法律責任均由甲方負責承擔；

3、如因甲方原因,造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改,并有權終止合同.4、如因乙方原因,造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方相應補償.甲方有權要求乙方限期整改,并有權終止合同.5、因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因,造成重大事故的,由甲方承擔責任并負責善后處理.因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的,由乙方承擔責任并負責善后處理.(產生事故的直接原因,以政府有關部門的鑒定結論為準)

6、甲,乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權,或造成對方經濟損失的,應當承擔全部責任.第十條 其他事項

（一）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協議,補充協議與本合同具有同等效力.（二）合同規定的管理期滿,甲乙雙方如解除合同應提前六個月書面通知對方，本合同自然終止。如無疑義則合同自動順延.（三）本合同執行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理.（四）本合同在履行中如發生爭議,雙方應協商解決,協商不成時,提請物業管理主管部門調解,調解不成的,提交仲裁委員會依法裁決.（五）本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內,空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力.本合同及其附件和補充協議中未規定的事項,均遵照中華人民共和國有關法律,法規和政策執行.（六）本合同正本連同附件共一頁,一式三份,甲,乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份,具有同等法律效力.（七）本合同自簽訂之日起生效.甲方簽章:乙方簽章: 法人代表:法人代表:

第五篇：工業園區物業管理服務規范

工業園區物業管理服務規范 適用范圍

本規范規定了工業園區（通用廠房、倉儲）（以下簡稱園區）物業管理服務活動中安全管理與服務，環境衛生管理與服務、綠化管理與服務、建筑物及設施/設備運行維護服務、客戶服務、突發事件處理等內容及要求。本標準適用于本市行政區域內工業園區物業管理服務活動。規范性引用文件

下列文件對本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。

GB 50348—2004 《安全防范工程技術規范》

GB 4717—93 《火災報警控制器通用技術條件》 GB 50116—98 《火災自動報警系統設計規范》

GB 16806—1997 《消防聯動控制設備通用技術條件》 GA 503—2004 《建筑消防設施檢測技術規程》 DB 31/T361-2006 《辦公樓物業管理服務規范》 DB 31/T429-2009 《商業物業管理服務規范》 DB 31/387—2007 《鍋爐大氣污染物排放標準》 GB2894 《安全標志》

GB/T10001 《公共信息標志圖形符號》 DB31/199 《污水綜合排放標準》

GB17051-1997 《二次供水設施衛生規范》 《特種設備質量監督與安全監察規定》（國家質量監督檢驗檢疫總局令第13號，自2000年10月1日起施行）

《建設工程質量管理條例》（中華人民共和國國務院令第279號，自2000年1月30日起施行）

《上海市社會公共安全技術防范管理辦法》（上海市人民政府令第93號，自2001年4月1日起施行）

《上海市建筑消防設施管理規定》（上海市人民政府令第70號，自2007年5月5日起施行）

《上海市突發公共事件總體應急預案》（自2006年1月起施行）《物業管理企業資質管理辦法》建設部令第164號（2007）

《上海市電梯安全監察辦法》（上海市人民政府令第22號，自2004年8月1日起施行）術語和定義 3.1 通用廠房

即標準廠房，是由政府規劃批準建造，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉儲及其他配套設施齊全，能滿足從事工業生產和科學試驗需要的標準性建筑物或建筑物群體。3.2 倉儲 為堆放和儲運產品、原料及貨物而建造的建筑物。基本要求 4.1 資質

物業服務企業應具有從事物業管理服務的資質，應符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。4.2 服務機構與人力資源配置

4.2.1 物業服務企業應根據園區的具體情況及合同約定，設置相適應的物業服務機構，配備服務人員和服務設施。

4.2.2 服務人員應取得相應的物業服務從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。

4.2.3 服務人員應按規定統一著裝，儀表儀容整潔端莊。在服務過程中用語文明，行為規范，服務主動。

4.2.5 服務人員應及時、認真做好工作記錄，做到字跡清晰、數據準確。4.2.6 服務人員應掌握物業服務基本法律法規，熟悉園區的基本情況，能正確使用相關專用設備。4.3 基本物業服務

4.3.1 提供設施設備維護保養工作，確保公共設施設備的正常運行。4.3.3 提供全天候的公共秩序維護服務和安全防范服務。

4.3.4 提供規范的環境保潔服務，為客戶提供整潔、衛生、安全、美觀的環境。4.3.5提供綠地養護服務，保持區域整體的景觀效果。

4.3.7 根據相關法律、法規，結合園區實際情況，對影響園區公共環境的各項環境因素進行識別和控制，制定環境管理措施。

4.3.8 對自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發公共事件建立突發事件應急處理預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告客戶和有關部門，并采取相應措施。4.4 財務管理

建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規范，賬目清晰。對于維修服務、延伸服務等費用須單獨結算的應準確計算。4.5 物業檔案管理

有較完善的物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：

物業承接驗收資料；

園區及其配套設施權屬清冊資料；

設備設施維護管理資料；

客戶信息資料；

日常管理資料。安全管理與服務 5.1 內部運作要求

5.1.1在遵守國家有關法律法規的前提下，制定園區公共秩序維護方面的公眾制度及內部管理規定，包括園區公共秩序維護崗位設置、崗位規范及職責、運作管理規程、設施設備使用管理規定等。

5.1.2 保安人員應統一著裝，儀表儀容整潔端莊，熟悉園區及業戶的基本情況，值崗時用語規范，服務主動。5.1.3 書面形式記錄各項工作的開展情況，包括值班記錄和巡視記錄、交接班記錄、車輛進出記錄、人員進出記錄等。

5.1.4 設置門崗、巡視及監控崗位，并配置相應的公共秩序維護人員；視實際需要和服務合同的約定設置其他崗位。

5.1.5 配備專用物品、器材、設備，物資管理有序，可隨時使用。5.2 公共秩序維護 5.2.1 人員進出

5.2.1.1 園區主要出入口應安排秩序維護人員24小時值守。

5.2.1.2 合理控制園區內的人員進出，對訪客提供必要的指引服務，對施工、送貨、參觀等外來人員應實施必要的管理控制措施，對推銷、拾荒等閑雜人員應勸阻其進入園區。

5.2.1.3 開放式園區應設有技防設施，通過技防和人防相結合的措施，確保園區內的有序和安全。5.2.2 物品進出

5.2.2.1 對貨運車輛的進出及以其他方式帶出園區的大件物品，應要求業戶配合提供相關的放行憑證；

5.2.2.2在事先獲得政府有關部門的許可并向本區域服務機構提供許可文件并做好各項安全防范措施后，業戶因生產所需的易燃、易爆、有毒等危險品可運入園區。

5.2.2.3 設有貨運電梯的，應阻止任何人員使用載客電梯運送大件物品，貨運電梯應設專人駕駛操作。5.2.3 車輛進出

5.2.3.1 根據《公共信息標志圖形符號》要求，設置各類交通和安全警示標志，車庫／場內配有相關的照明設施、停車設施和滅火器材。

5.2.3.2 車輛行駛、停放指引標識、標線明顯，保持設施和標志的完好。5.2.3.3 設置機動車、非機動車和人行道出入口，并可根據實際狀況安排是否設立機動車輛獨立進出通道和非機動車停放區域； 進出通道處應設置減速緩行裝置。

5.2.3.4 對進出園區的車輛進行發證、登記管理，維護交通秩序，引導車輛行駛、停放有序。

貨運車輛裝、卸貨應在指定區域內進行。5.2.4 監控崗服務

5.2.4.1 熟悉各類控制系統（包括但不僅限于下列系統：閉路電視監控系統、消防報警系統、紅外報警系統、門禁系統、道閘系統、巡更系統、煤氣自動報警系統等安防系統）的操作方法并確保處于正常運行狀態。

5.2.4.2 監視、監控及報警系統設施設備應24小時開通，保持監控記錄完整，符合《上海市社會公共安全技術防范管理辦法》的要求。

5.2.4.3 監控人員對監控記錄應嚴格保密，未經上級允許，不得擅自泄露記錄內容和資料。

5.2.5 巡視崗服務

5.2.5.1 制定固定或非固定的巡視路線和巡視頻次，對重點區域、重點部位、車棚、物品堆放點、死角和隱蔽點等應納入巡視范圍。

5.2.5.2 通過巡視或監控及其他各崗位共同監視和維護園區內的正常秩序，發現違約、違規、違章和異常現象應及時制止并報告。5.3 園區治安防范

5.3.1 正確區分、處理一般事件、突發事件和惡性事件，并予以及時、妥善處置。

5.3.2 協助做好園區內的安全防范工作，發生安全事故時，應及時向上級行政主管部門報告。

5.3.3 制定園區突發治安事件的突發事件應急處理預案，并在物業辦公室、監控中心等處室內懸掛，每年應組織不少于1次的突發治安事件應急演習。5.4 消防安全 5.4.1 消防器材

5.4.1.1 應按照《上海市建筑消防設施管理規定》并結合園區的火災危險性，針對易燃易爆物品的特點進行合理的配置。

5.4.1.2 對管理區域內所有消防器材和消防系統進行統計，建立臺帳，統一管理。5.4.1.3 定期對轄區內消防系統、消防器材進行巡視、檢查、測試、維保，凡失效、損壞的要及時維修更換，確保其處于整潔和完好備用狀態。5.4.2 消防通道

5.4.2.1確保消防通道標識規范、清晰、完好。5.4.2.2確保消防通道通暢、安全。5.4.3 消防演練與培訓 根據園區情況，制定消防實操培訓和消防常識培訓計劃并實施，每年進行不少于一次的消防實戰演練。環境衛生管理與服務

6.1 園區公共區域共用部位環境保潔服務基本要求

園區公共區域共用部位保潔要求應符合《商業物業管理服務規范》附錄A.2、A.3的相關規定。6.2 環境綠化管理

園區環境綠化要求應符合《辦公樓物業管理服務規范》9.2的相關規定。

6.3 景觀管理與服務

6.3.1水體景觀養護管理技術措施及要求 6.3.1.1 硬底水景水體的養護

定期經常清潔池內水體，包括清除水中垃圾等雜物及更換干凈水，減少水中泥沙、污物對設備的損害。6.3.1.2 軟底水景水體的養護

嚴格控制污染源流入水體從而污染水面，及時清除水中垃圾等雜物。6.3.1.3園林水體景觀養護標準

駁岸應安全穩固，整齊美觀，完好無缺損，符合自然化；

設施有防護設施和安全警示循環、動力及排灌設施完好無損，正常運行；

清潔無漂浮雜物硬底池壁無明顯污垢。6.3.1.4 硬質景觀小品管理與服務

定期檢查修復園林建筑、構筑物，園椅、桌凳、標識牌等破損結構或裝飾；定期檢查園林建筑及構筑物、假山等結構上存在的隱患，并及時加以解決；

園林建筑及構筑物保持外觀整潔，構件和各項設施完整無損；建筑室內陳設清潔、完好、合理；防止結構、裝修和設施隱患。6.4 環境污染防治 6.4.1 建立節能和廢棄物控制的制度，通過宣傳等形式向園區內業戶和相關方傳達環境管理意識，減少環境污染、提高能源、資源利用效率。

6.4.2對公共區域和業戶日常垃圾、廢棄物集中收集，交由具備專業資質許可的處理單位統一清運、處理。

6.4.3 監督園區內業戶按國家規定做好放射性廢棄物和化學危險品的儲存、處置，發現違規處置行為時，應立即報告上級主管部門，并根據應急預案組織好應對工作。建筑物、設備設施運行與維護 7.1 建筑物

7.1.1 根據《建設工程質量管理條例》的要求，制定各類建筑物及設備的運行維護檔案和作業規范，做好建筑物和設施設備的維保工作。

7.1.2 定期巡查建筑物公共部位的安全狀況，配合有關部門進行建筑物的安全檢查。7.1.3 房屋樓板、道路、橋梁等負載不能超過設計限重。7.2 供配電系統

7.2.1 制定供配電系統的運行維護作業規范和程序，保持園區變配電設備運行正常。

7.2.2編制維保、檢查計劃對變配電設備、設施進行檢修、維護和檢測。

7.2.3限電、停電應經有權限人員審批，并提前向客戶發出限電、停電通知并做好解釋工作。

7.2.4 停電區域應加強安全警戒，維持區域秩序，有必要時啟動應急預案。7.2.5 保持應急供電系統設備完好，處于有效的待機狀態，確保隨時應急啟用。7.2.6 合理申請調整契約負荷值，有效控制MD值。

7.2.7 通過電容補償設備和其他手段，提高供電系統的功率因數。7.3 雷電防護系統

7.3.1 做好雷電防護系統的日常維護，定期檢查，保持接地狀況良好。7.3.2 按規定對防雷裝置定期進行檢測。7.4 給排水系統

7.4.1 保持系統中各類泵、閥門、表計、控制柜、管路完好正常。

7.4.2 管道色標和水流指示清晰，閥門開、關狀態和水泵的使用、備用狀態掛牌明示。

7.4.3 定期保養檢修系統中的各類設備。7.4.4 末端用戶的水壓及流量滿足使用要求。

7.4.5 遇限水、停水情況，應提前通知各用戶，并做好解釋。

7.4.6 飲用水水箱每年進行全面清洗、消毒，清洗完畢須有專業檢測部門出具的水質檢驗報告，水質符合地方飲用水標準；二次供水設施的管理應符合國家《二次供水設施衛生規范》要求。

7.4.7 雨季應加強園區內排水管井的檢查，確保建筑物和道路排水暢通。7.4.8 按照《污水綜合排放標準》掌握區內企業的廢水處理和排放情況，督促其達標排放。企業新增項目的排放應通過環保部門的環境評估并驗收達標。7.5 火災報警系統

7.5.1 保持火災報警控制器運行正常，其火災報警功能、故障報警功能、自檢功能、顯示與計時功能等，符合國家《火災報警控制器通用技術條件》中的相關要求；其聯動控制功能應符合國家《消防聯動控制設備通用技術條件》中的相關要求。

7.5.2 定期對火災報警系統進行檢查保養，每年進行一次檢測，確保系統完好正常。

7.5.3 客戶二次裝修涉及變更原設計的探測區域，應按中華人民共和國《火災自動報警系統設計規范》重新布置火災探測器，按規定報消防部門審批。7.6 消防滅火系統

7.6.1 保持消火栓、噴淋、泡沫、氣體等滅火系統設備完好正常，其功能應達到國家公安部發布的《建筑消防設施檢測技術規程》中規定的要求。7.6.2 滅火系統設備每年應進行一次檢測和聯動測試。

7.6.3 水泵、閥門、消火栓等機械部位應定期保養和潤滑，無跑、冒、滴、漏；外表應定期油漆，泵房，儲罐室應保持清潔。7.7 電梯

7.7.1 電梯的使用和日常維護保養應符合《上海市電梯安全監察辦法》規定。7.7.2 貨梯應配備專職司梯人員。

7.7.3 電梯的維修保養單位應當依法取得許可，從事電梯維修、日常維護保養的作業人員當依法取得相應的許可證書。

7.7.4 在用電梯應每年經專業檢測機構檢驗合格，取得《安全使用許可證》。7.7.5 對電梯故障有應急預案。

7.7.6 保持電梯與火災報警系統可靠的聯動功能。

7.7.7 專項維修或改造后擬投入使用的電梯、發生設備事故后的電梯、以及停止使用一年以上再次使用的電梯，進行設備專項維修。7.8 技術防范系統

7.8.1 保持各類視頻攝像機、入侵探測器、對講機天線、巡更點、讀卡機等技防設備安裝牢固，工作正常。

7.8.2 保持監視器圖像清晰，監視控制設備工作正常；錄像資料按規定存檔。7.8.3 定期對技防系統設備進行檢查、保養、維修、清潔，保持各類技防系統設備的技術參數符合國家《安全防范工程技術規范》要求。7.9 暖通系統

7.9.1 應定期對制冷（熱）機組、冷媒水循環水泵、冷卻塔，膨脹水箱，等設備進行巡檢，保養，發現故障及時維修以保持系統完好正常地工作狀態。7.9.2 對中央空調的冷媒水系統應定期做清洗和水質保養，保持水質符合國家標準要求，定期清洗過濾網。

7.9.3 定期對空調機的過濾網、表冷器、風管、積水盤進行清洗消毒，保持風量風壓正常，制冷效果良好和空氣質量符合國家標準要求。

7.9.4 定期對空調機、排煙機、正壓風機、防火閥、排煙閥等設備檢查保養，確保火警發生時有聯動功能的風機、閥門均能正確動作。

7.9.5 定期檢查分體空調室外機安裝支架的牢固性，避免發生墜落事故。7.10 鍋爐

7.10.1 根據《特種設備質量監督與安全監察規定》，在用的鍋爐應辦理登記，并持有有效的《特種設備使用登記證》。

7.10.2 鍋爐應按規定每年進行鍋爐和安全閥、壓力表檢驗，熱水鍋爐應每年進行安全閥、壓力表檢驗，每二年進行一次鍋爐外部檢驗，檢驗不合格的鍋爐不能運行。7.10.3 鍋爐廢氣排放應符合《鍋爐大氣污染物排放標準》。7.11 停車管理系統

7.11.1 定期檢查保養讀卡機、自動道閘、車位鎖、電動折疊門等設備，保持其外觀清潔，無銹蝕，功能正常，靈敏可靠。

7.11.2 車輛出入的監視設備圖像清晰，計費系統準確穩定。7.12 公共照明

7.12.1 定期巡檢道路及其他公共部位的照明設備，保持路燈、草坪燈、水下燈、泛光照明等燈具安裝牢固，外表無銹蝕，工作正常。

7.12.2 合理安排和調整各類燈光照明啟閉時間，節能降耗。7.13 園區內跨道路的構架、管道

7.13.1 管道直埋、架設沿線應設立警示標識，并要標有限制高度等有關安全警示，標識符合《安全標志》要求，保持清晰、準確、醒目和安全。

7.13.2 發現管道或其附屬設施損壞或出現違章、違規架設等現象，應立即采取措施并及時上報。業戶服務 8.1 公開告知

8.1.1 依據物業服務合同，凡由物業服務機構提供或負責的服務項目，包括其基本程序、聯絡方式、響應期限、服務承諾及標準等，應于業戶入住時以書面形式告知業戶。

8.1.2 在物業服務機構辦公場所等處張貼明示物業服務機構全年365天、全天24小時的服務受理電話。8.2 接待服務

8.2.1 服務人員應禮貌、規范地接待、接聽業主的咨詢。

8.2.2 向業戶提供其他多種聯系和接待途徑，包括但不限于信函、電子郵件、傳真等，并在規定的時限內做出答復。8.3 溝通及投訴處理服務

8.3.1根據工作需要，適時走訪業戶，與業戶保持溝通，了解和掌握業戶需求方面的信息。

8.3.2對業戶的投訴應核實情況，及時處理并回復，做好記錄，對于短期內無法處理的問題，應做好解釋工作，必要時應上報公司層面共同確定解決辦法。8.3.3服務機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日。

8.4 業戶滿意度調查

定期發放業戶滿意度調查表，及時回收并加以分析，建立業戶滿意度資料檔案。8.5 遷入、遷出服務

8.5.1 服務人員應按規定程序受理，在規定的時限內辦理各項手續，并及時建檔、歸檔。

8.5.2 遷入服務主要包括：

登記業戶信息資料、獲取相關有效證照復印件；

發放并簡要介紹管理規約公用事業開通接駁服務和業戶手冊等；

簽署相關文書、收取相關費用；

辦理房屋及鑰匙交接； 8.5.3 遷出服務主要包括： 登記有效聯系方式；

結清各項費用；

辦理房屋及鑰匙交接。8.6 維修資金管理服務

建筑物及其附屬設施維修資金管理服務應遵照國家有關法律法規的規定執行，如無相關規定，則可參照有關規定，視需要建立園區維修資金管理制度，對園區維修資金進行賬務管理，賬目清晰，運作規范。8.7 公用事業及通訊設施開通接駁服務 服務人員應按規定的程序及時受理，配合相關單位在規定時限內辦理各項手續后開通。

8.8 二次裝修服務

8.8.1 服務人員應按規定的程序及時受理，告知有關制度和規定，在規定的時限內辦理各項手續，并及時建檔、歸檔。

8.8.2 二次裝修服務主要包括裝修申請、審批、巡視、驗收四項基本內容。8.8.3 服務機構應督促裝修業戶及時和消防、安檢和質檢部門取得聯系并接受審驗。

8.8.4 發現違反裝修管理制度的行為、現象應及時勸阻、制止，并及時報告有關部門處理。

8.9 報修受理服務

8.9.1 服務機構應事先公開告知業戶有關報修服務的費用。

8.9.2 當業戶報修時，應及時受理并做好記錄，在規定的時限內提供報修服務并回訪。

8.10 信報服務

8.10．1 根據郵政部門有關信報投遞的規定，結合園區現狀，及時、妥善地協調解決業戶信報投遞事宜。

8.10.2 凡郵政部門無法直接投遞至業戶的，服務機構應正確分理信件，認真登記報刊雜志和掛號信，正確處理特殊郵件（如法律文書、退信等），在規定的時限內提供分送投遞服務。8.11 特約服務 根據業戶的需求，為其提供力所能及的特約服務，包括但不限于工業垃圾處理服務、室內專業保潔服務、票務服務等。

9．應急預案

9.1 根據《上海市突發公共事件總體應急預案》制定相應的應急預案，提高園區處置突發事件和風險的能力，最大限度地預防和減少突發事件造成的損害。9.2 根據園區實際情況，建立相應的工作小組或聯絡機制，明確各責任人在突發情況下的應對措施，以及事件的后繼處理。9.3 應急處置預案

制定較完善的應急處置預案，至少應包括：

治安事件處置預案

電梯突發事故處置預案

水浸事故處置預案

停電應急處置預案

防汛防臺處置預案 高溫天氣應急預案

寒流冰凍天氣應急預案

火災事故應急處置預案

人員傷害應急處置預案

觸電事故應急處置預案

交通意外應急處置預案

物業索賠處置預案

危險品泄漏處置預案

天然氣、煤氣泄漏處置預案

公共衛生突發事件處置預案

10.服務評估

10.1 制定管理目標、建立服務檢查、監管和評估機制，確保管理服務的質量和效能。

10.2 檢查方式 10.2.1 行業監督

自覺遵守和實施行業自律公約，接受行業的監督，規范服務。10.2.2 物業服務企業自查 檢查物業服務中管理規定、標準或規程及的要求的實施情況和現場質量，從專業化、標準化的角度進行衡量，發現不符合事項應及時糾正。10.2.3 客戶評價

通過顧客意見征詢和服務滿意度測評等方式，對管理服務的實施效果進行評定，并制定改進措施，完善服務質量。