第一篇：主樓物業管理方案111

二〇一〇度

主樓物業管理方案

（草案）

物業管理部

李景唐

二〇一〇年三月

主樓物業管理方案

一、概述

北大未名生物城主樓（研發辦公樓）位于北大生物城園區的中心，是整個園區的標志性建筑，集辦公、研發、會議接待為一體的多功能建筑。

設施主要有大功率中央空調、各樓層主要通道安裝24小時安防監控以及電子門禁系統、智能消防中控系統、電梯、專業級設備的多功能會議室，以及背景音樂與消防廣播二為一的廣播系統。

二、工作重點與管理目標

物業管理引用文件《北大未名生物城物業管理手冊》

本年度工作重點

主樓設施設備以及各系統的驗收質量將直接影響到今后主樓功能的使用，也是保證整個主樓系統正常運行的基礎，把隱患處理在最初，極大限度地避免人力物力的浪費，最大可能的減少管理成本將是主樓物業管理的只要目的。

2010年主樓物業管理的重點是主樓的各系統的接管驗收工作，以及接管后針對不符合使用要求的系統作出整改方案上報集團，得到集團領導批準后實施改造。

管理理念

為了保障以最小的管理運營成本來實現最科學的管理，提倡精細化物業管理模式將是整個管理的目標，精細化物業管理服務將作為管理的戰略決策。精細化物業管理服務的實質，就是具有較高管理基礎、管理能力、服務水平的管理內涵，追求運營管理的標準化、專業化、規范化的高階段修煉，強調在管理的全過程都要注意對細節的觀察和把握，涵蓋從戰略的制定到具體的執行。做到管理分類模塊化、工作內容表格化、工作流程精細化，工作文案實務化。

管理目標

本年度目標，順利接管主樓的設備設施，根據集團領導以及客戶的需求改造得更完善。完善各系統的規章制度及管理機制。編纂《北大未名物業運營管理手冊》

長遠目標，打造一個新的物業管理團隊，多功能、高質量、高素質、高效率、低成本、優質服務是整個管理的核心。創造服務品牌

三、組織架構及崗位職責

物業管理作為集團一個窗口部門，管理水平和服務質量直接影響到集團的形象?？茖W的組織架構貫穿這個管理系統的每個環節。組織架構的科學性直接影響到精細化管理的實施。首先作到因個人技能而定崗位，做到分工明確。其次要責任到人這樣才能做到責任明確，獎罰才能分明。

（組織結構圖）

四、人事管理

人事設置原則：

1．一專多能，每個物業部的員工至少有一個專長，通過內部或者外聘技能培訓使每個員工能做到多面手。這樣才能保證人力資源的最大發揮，也是降低管理成本的一項舉措。

2．一人多崗，根據相關專業進行分類，每個崗位一人為主，多人相輔，在最短時間解決最大問題。

3．責任到人分工明確，獎罰分明。

五、管理分類

整個管理以客戶入駐的時間來界定分為前期物業管理和后期物業管理兩部分。另外還有日常物業事務管理。這三部分管理內容將貫穿整個物業管理的全部。

前期物業管理要做的主要工作是前期介入和驗收接管。租賃制度及租賃合同的制定。后期物業管理主要有公共設置管理和特約服務管理。

六、前期物業管理

1.前期物業介入

派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收（無驗收權，僅可從物業管理角度向工程部提出建議）。協同相關部門對設計施工中存在的問題歸類呈報給相管部門進行整改。前期物業介入的目標是以物業使用標準去對各系統提出建議，因為整個主樓各系統的設計中難免會出現些問題，而這些這些問題只有在運行中才會暴露出來，所以各專業技術人員依據自己的經驗提出整改意見是為了今后的管理工作得以順利實施而有力的保障。

2.物業接管驗收

物業接管驗收是在工程部門驗收合格后，物業部門根據各專業的使用標準而作的接管驗收，驗收的目的就是為了接管后正常使用，所以要根據實際使用情況而作出的驗收。（具體接管驗收標準參照《物業運營管理標準》）

.1)成立驗收接管小組。

接管驗收小組組長一般有集團主管領導擔任，成員由各專業相關技術人員組成。在驗收小組組長的帶領下工作。本著今后物業維護保養管理的目標進行驗收，驗收標準嚴格按照相關標準（GB）進行逐項驗收。

2）接管驗收前的準備工作

a)各專業技術人員依據國家標準（GB）、行業標準或者實際使用情況制定驗收規范。

b)制定各專業通用的《××工程質量（遺留）問題匯總表》，記錄和匯總質量缺陷。

c)制定《資料驗收交接表》和《短缺資料登記表》 3)設備設施驗收接管

a)土建工程接管驗收

參照標準GB50300-2001 《建筑工程質量驗收統一標準》等相關GB標準，感官驗收主要外部檢查和室內檢查兩部分 b)給排水系統接管驗收

參照標準GB50242-2002《建筑給排水及采暖工程施工質量驗收規范》 c)通風空調系統工程接管驗收

參照GB50243-2002《通風與空調工程施工質量驗收規范》 d)電梯工程接管驗收

參照GB50310-2002《電梯工程驗收規范》 e)智能消防系統接管驗收

參照GB50166-92《火災自動報警系統施工及驗收規范》 f)安防系統接管驗收

參照GA308-2001《安全防范系統驗收規則》

參照GA/T367-2001《視頻安防監控系統技術要求》 參照GA/T368-2001《入侵報警系統技術要求》 g)建筑電氣工程接管驗收

參照標準GB50303-2002《建筑電氣工程施工質量驗收規范》

h)其他項目接管驗收

4）客戶入駐前房屋登記管理

房間編號工作，所有房間進行統一編號并經集團領導統一及有關部門確認；

a)落實物業的保修事宜（保修責任、保修期限、保修范圍）。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位；

b)接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報，請求給予協助解決。

c)接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備（設施）與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報，請求給予協助解決。

d)接管小組對每個房間的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。

e)在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，應查明原因，及時上報，請求盡快解決。

f)抄水、電、氣表的底數，記錄備案。

g)接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，督促相關部門對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

h)接管驗收符合要求后，物業管理部門應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。

j)當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即 完成。

七、客戶入住管理（管理參照《物業管理手冊》）

1、入駐前準備工作

1）租賃合同及入駐流程就緒。

2)安保方面： 保安進駐，監控啟動，門禁系統投入運行 3)保潔方面：

4)上下水方面

5)電力供應方面

6)網絡及電話方面

7)空調系統運行

8)消防系統運行

2．客戶入駐管理

1)依據流程簽署租賃合同，及相關入駐手續 2)客戶驗收房間，（包含水、電、土建、網絡、電話等）3)簽字合同生效 4)客戶裝修管理 5)整理客戶資料

八、物業后期管理

物業后期管理劃分為公共設施管理、特約服務管理。

(一)、公共設施管理 1.安保管理 物業保安職責：（保安負責人職責，隊長、班長職責，保安員職責）

物業保安服務要求：（物業保安的行為規范，物業保安的服務質量評估標準）

物業保安管理制度 2.環境綠化保潔管理

a.)保潔的原則（掃防結合，以防為主）b.)保潔的范圍：

公共區域，（樓宇周邊、廣場、空地、道路、走廊、過道、衛生間）公共設施，（樓梯、電梯、衛生器具、臺面等 c.)垃圾處理及分類 d.)保潔服務標準

五定：定人、定地點、定時間、定任務、定質量 e.)室外綠化養護和營造 f.)綠化養護的質量標準 g.)綠化部門的規章制度

3.)設備運行管理制度（具體實施參照《物業管理手冊》）a.)電氣系統設備運行、維修維護

b).給排水系統設備設施運行、維修維護 c.)空調系統和風機運行、維護維修 9.視頻監控安防系統運行、維修維護 10.自動消防系統的運行、維修維護 11.弱電系統的運行、維修維護 12.停車場管理

（二）、特約服務管理

特約服務是指非公共設施的服務，是針對客戶所做的服務。分為無償、有償和臨時性的任務。

制定維修流程

客服接待與實施維修

按照合同約定或者按照相關制度流程實施。（有償客服流程）非協議合同包含的服務項目（無償客服流程）協議及合同包含的服務項目（臨時緊急任務流程）客戶的臨時需求服務項目 客戶投訴和事故處理 客戶變更

九、物業日常事務管理

物業日常事務管理在處理日?，嵥楣ぷ魃掀鹬苤匾饔?，涉及到整個物業管理工作的范疇。起著上傳下達的橋梁作用，文案文件管理

規章制度的制定和修改

日常管理標準及日常巡查制度檢查 依據《經理日常工作檢查制度》，經理對所屬部門各專業日常工作的檢查 績效考核

十、突發事件的處理

成立以集團領導為首的突發事件處理小組，成員由各部門相關人員組成。小組主要工作

1.擬定特種設備（消防、電梯）以及安保突發事件的處理預案

2.定期舉行突發事件處理演習，并對出現的問題作出總結加以整改。

十一、培訓 培訓目的

培訓項目

1.部門內部技能培訓 2.外部技能培訓

3.外聘專業對員工素質培訓

十二、其他事務管理

未在上述列舉的管理項目，具體管理參照《物業管理手冊》

2010-3

第二篇：城市管理整治提升無主樓院整治方案

城市管理整治提升 無主樓院綜合整治方案

為進一步推進城市管理整治提升活動，依據《城市管理整治提升活動五年整治提升工作方案》和《城市管理整治提升活動實施方案》，有計劃、有步驟的推進無主樓院的管理工作，結合我區實際，制定本方案。

一、指導思想

深入貫徹落實科學發展觀，緊緊圍繞建設最佳人居環境城市，通過進一步細化城市管理整治提升活動，充分發揮街道、社區在城市綜合管理中的基礎性作用，讓環境管控“由街面向社區”輻射延伸，促進城市管理水平的整體提升，使轄區環境發生根本變化，長效管理機制基本建立，為服務經濟社會發展大局和都市區建設營造良好環境和提供有力保障。

二、整治任務及時間安排

對暫未實施物業管理的無主管樓院，相關鄉鎮街道要納入社區管理，加大投入，2012年3月15日前完成無主管樓院整治工作，提升辦將對全區無主管樓院進行驗收，驗收合格后進行消帳，并記入月考評成績，不合格的無主管樓院此項成績為零分。2012年6月底前實現對無主管樓院物業管理全覆蓋，確保居民樓院干凈整潔。

三、整治標準

（一）路面硬化、整潔、干凈、無黃土裸露、路燈及環衛設施功能完好；

（二）無垃圾積存，垃圾做到日產日清、無小廣告、無亂貼亂畫、無亂搭亂建；

（三）樓道不允許有亂堆亂放；

（四）院內明顯位置設置宣傳欄，有健全的衛生、治安、消防、保衛、養犬、維修和便民服務等各項管理制度（樓長、電話、照片），并全面落實。

四、保障措施

（一）加強領導，落實責任。各責任單位要高度重視，建立機構，按照整治內容、整治標準，進一步細化責任，確保整治任務按時、按標準完成。

（二）建立機制，提高標準。各責任單位要按照時間安排，抓好整治工作，對已整治達標的項目，做好查漏補缺，鞏固提高，按照橫到邊、縱到底的工作要求，不留死角，確保整治提升活動出效果、出成果、上檔次。

（三）強化考核，嚴格獎懲。依據《城市管理整治提升綜合考評實施方案》，對整治提升工作落實不到位的單位，啟動責任追究機制，追究相關單位和人員的責任。

2012年2月20日

第三篇：物業管理方案

3.4 XX廣場物業管理方式、工作計劃及物質裝備

3.4.1物業管理方式

指揮機構 執行機構

（主任）（各部門主管、專業人員）

監督機構

（主任和公司物業部）

反饋渠道

3.4.2 XX廣場工作計劃

前期介入計劃

序號 項目 工作內容 計劃時間 簽訂物業管 中標后十天 理服務合同 簽訂物業管理服務合同

參與規劃、A、收集整理各類圖紙資料，熟悉XXXX 中標后進駐

設計與建設 廣場情況。到物業交付 B、加強與發展商、施工單位等部門聯。系，參加工程例會，了解工程進度。

C、就物業管理方面，對XX廣場當時

階段提出專業建議。

D、參與現場施工管理及各類設備的選

型與調試。

在建物業前 A、全面介入在建物業的施工。中標后至物 期介入工作 B、向項目部提出合理化建議。業交接前 C、參與隱蔽工程驗收、機電設備調試。D、分專業工種全面熟悉物業。

組建機構 A、人員招聘。物業交付使 B、人員培訓考核。用前三個月 C、人員上崗及試運行。

辦公后勤 A、管理用房及辦公用品配置。物業交付使 B、安排員工用房。用前二個月 C、物資配備。制定與完善 A、嚴格按照ISO9000質量管理體系標 物業交付使

各項章制度 準，制定符合XX廣場管理處的各 用前3個月 項操作規范

B、結合XX廣場實際情況，對各項

操作規范進行調整完善。

前期介入工作計劃

序號 項目 工作內容 計劃時間 物業驗收與 A、依據接管驗收標準，逐項嚴格進 物業交付使

接管 行審查。用前一個月

B、對不合格項目備案，并督促責任

部門整改。

C、進行復驗。

D、符合接管標準后辦理書面移交手

續。

E、制作XX廣場的“備忘錄”。

A、配合開發商進行有關問卷調查 物業銷售全及回饋意見收集 過程B、協助進行宣傳推廣8 銷售配合 入伙階段工作計劃

序號 項目 工作內容 計劃時間

入伙實施 A、與環衛、房管局、公安、物價局、物業交付使

電信、銀行等有關部門取得聯系，用前后三個 開展有關工作。月 B、各項入伙資料文本的準備。C、明確入伙流程及各崗位職責。

D、與開發商共同策劃舉行入伙儀式，入伙現場的準備。

E、入伙手續辦理。

初次業主意見 A、以問卷調查、電話、拜訪等形式了 物業及交付

調查 解業主各類信息，加強與業主交 使用三個月

流。內

B、針對業主合理意見，進行糾正措施。

C、回訪與回饋意見收集。二次裝修管理 A、裝修方案審批，宣傳裝修規定。物業交付使 B、裝修手續辦理及裝修服務。用起 C、裝修施工工程監控。

D、裝修工程驗收

檔案建立與 A、收集業主資料歸檔。物業交付使

管理 B、各類圖紙資料的裝訂歸檔。用起

C、建檔與運用。

配合銷售 A、以出色的物業管理協助推動銷售，物業交付使

及時將顧客信息反饋給銷售部。用起

B、協助銷售部、工程部做好售后服務

工作。

管理期內工作計劃

管理期 主要規劃項目 備注

第一年 A、全面導入ISO9000質量保證體系，修訂和完善 自物業公司

符合XX廣場特點的各項管理規章制度及操作 進駐之日全

規范。面交付一年

B、開展宣傳教育活動，加強精神文明建設,普及物 內

業管理相關政策法規。

C、全面導入CI識別系統。

D、建立電腦網絡系統，實現辦公紙自動化。

E、員工系統培訓開展。

F、開展多種經營業務，有償、無償服務。

G、按照社區活動計劃，開展適合XX廣場特點的社區活動。

H、根據實際情況進行業主委員會成立的準備工作。I、管理水平達到市優標準，J、開展多渠道與業主溝通，了解需求，調整工作，盡最大力量滿足業主需求。

第二年 A、根據首年開支預算，合理調整財政收支，開展 全面交付使 各項增收節支工作。用二年內

B、開展各項便民服務活動。

C、爭創“XX市物業管理優秀小區”，并獲得稱號。D、管理水平達到“全國城市物業管理優秀示范居

住區”的標準，并在達到評比資格的情況下，申

報。

E、裝修計劃制定。

G、個性化服務的提供和推廣。

3.4.3XX廣場物質裝備

u 物業管理辦公、商業用房配置

XX廣場按總建筑面積 133001平方米算，應配置399平方米

u 行政辦公用品

序號 名稱 單位 數量 1 電腦 臺 4 2 打印機 臺 1 3 傳真機 臺 1 4 復印機 臺 1 5 辦公家具 批 1 6 檔案柜 只 8 7 飲水機 臺 4 8 計算機 臺 8 9 資料文件夾 批 1 10 掛鐘 個 4

辦公用房，532平方米商業用房。11 更衣箱 個 24 12 辦公易耗品 批 1

u 保安設備

序號 名稱 單位 數量 1 對講機及電池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 應急燈 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 個 24

u 清潔設備

序號 名稱 單位 數量 1 吸水機 臺 1 2 高壓水槍 臺 1 3 2.4M雙節伸縮桿 支 12 4 4M伸縮桿 支 8 5 1M鋁合金梯 把 4 6 2M鋁合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清潔用品 批 1

u 工程維修設備工具

序號 名稱 單位 數量 1 萬用表 只 3 2 鉗流表 只 3 3 下水道疏通機 臺 1 4 電焊機 臺 1 5 小臺鉆 臺 1 6 工具箱 個 4 7 1.5M鋁合金梯 把 2 8 2.5M鋁合金梯 把 1 9 應急燈 只 4 10 常用零星工具 若干 11 預備零配件 若干 12 沖擊鉆 臺 1 13 手電鉆 臺 1

? 3.5 XX廣場物業管理處機構設置、人員配備、培訓及管理 3.5.1機構設置與職能分布

行政辦公室： 負責檔案文件資料的處理及后勤、人事等事務的處理。

物業事務部：負責物業公共部位的環境清潔、綠化維護、衛生消殺、環保監測、和居民委托的清潔服務項目等。負責物業管理區域內公共秩序的維護和安全防范、道路的暢通、車輛的停放管理、以及消防安全管理等。

工 程 部： 負責物業接管驗收、共用部位、共用設施設備的使用管理、維修養護、更新及住戶委托的維修服務項目等工作。

客戶服務部：負責辦理住戶入住手續、日常接待、住戶信息收集與反饋及社區文化活動的策劃、組織、實施、特約服務等。

財 務 部： 負責管理處各項費用的收繳和內部帳務管理。3.5.2XX廣場人員配備

堅持重綜合素質，講學歷、技能；堅持專業技能的人員配備原則；堅持“先培訓，后上崗”，管理人員100%持證上崗的原則，組建一支專業、精干、高效、團結、有序的隊伍。人員配備表 序 號 職 務 數 量 1 管理處主任 1 2 管理處主任助理 事務部主管兼 3 物業事務部主管 1 4 客戶服務部主管 1 5 行政事務主管 客戶服務部主管兼 6 財務部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全護隊領班 3 9 保潔領班 3 10 出納 1 11 接待兼檔案管理員 1 12 文員 1 13 安全護隊員 24 14 保潔人員 12

工程人員 7

3..5.3 人員培訓

培訓的意義：

l 對員工進行不同階段的培訓，是圓滿完成委托管理目標的保證。

培訓的目標：

l 培訓目標是在意識、知識、技能三方面加強和提高，改進員工的行為和表現，培養出高素質的物業從業人員。

通過系統的培訓，加強員工對管理服務的認識，改進工作態度，做到“服務第一，質量取勝”。要求每個員工都做到“團結、奉獻、盡責、高效”。

培訓的方式：

l XX廣場管理處員工培訓分三步進行，管理處將根據不同時期，不同情況，制定有針對性地培訓計劃。第一步：崗前培訓

物業入伙前，管理處組織擬派員工并安排培訓課程，以便在最短的時間內熟悉XX廣場，同時樹立正確的服務意識。第二步：在職培訓

完成崗前培訓課程后，安排各級員工進入物業內進行實地訓練，并配合物業入伙，令物業管理工作能夠全面開展，為業主及時提供高水準的服務。第三步：提高培訓

在物業入伙后每三個月安排更新培訓，提高員工綜合素質和服務技能，以適應物業行業發展。培訓課程：

l 管理處專業培訓：確保管理處正常及有效的運作。（1）基本物業管理概況（2）管理處的具體運作

l 客戶服務培訓：掌握與客戶溝通的技巧、水平，達到星級酒店服務標準。（1）客戶服務準則（2）電話用語、禮貌培訓（3）客戶接待禮儀（4）客戶投訴（5）客戶管理

l 工程培訓：根據XX廣場實際情況、安排具有針對性的培訓，確保設備運行正常。（1）物業接管驗收（2）二次裝修程序控制（3）設備保養和維修

l 保安培訓：針對寫字樓、商場、酒店式公寓等高層樓宇 的特性，加強物業保安服務意識。（1）保安準則及工作綱要（2）保安儀表、行為及紀律

（3）處理投訴及對客戶的禮貌和態度

（4）保安消防裝備使用

（5）保安消防智能化系統的使用及維護（6）緊急情況的處理辦法（7）火災事故的處理辦法

（8）車輛、人員出入控制（9）事故紀錄（10）法律、法規（11）隊列操練

l 清潔綠化培訓：掌握清潔綠化標準和檢查方法（1）清潔流程和標準（2）清潔、綠化器材和物料（3）檢查標準（4）綠化管理

3.5.4 XX廣場管理處人員管理

人員管理的原則：

l XX廣場管理處以政府有關法律法規、公司各項規章制度、ISO9000質量體系、企業CI手冊作為員工行為規范和考核的標準。

l 全體員工均采用聘請合同制，做到管理人員能上能下，員工能進能出，競爭上崗、優勝劣汰。

錄用、培訓和淘汰：

l 按照公司規定的員工上崗條件和素質標準，嚴把招聘關。人事部門和用人部門共同對應聘人員的知識層次、專業技能、工作經驗進行考核、選拔。做到人盡其才。

l 凡聘用人員都要進行上崗培訓，培訓合格者留用。留用者根據崗位的特點和要求實行3-6個月的試用，試用期滿后由人事部和用人部門再次考核，提出錄用意見，經總經理批準后，正式簽勞務合同。l 根據培訓計劃，實施全員全階段培訓戰略，不斷學習新觀念、新方法、新技術。培訓考核成績優秀者，升職加薪。

l 人員的聘用要求、招聘程序（略）。l 員工調動、辭職和解聘（略）。

l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根據考評，實行末位淘汰制，并激勵員工，多勞多得。

考核方法：

l XX廣場管理處實施管理處主任目標責任制，簽訂目標責任書，落實責任者的權限與職責。責任者有圓滿完成責任書規定任務的責任，也有所轄人員工資獎金的決定權和人員調整權。責任者每月總結上月工作完成情況，制定本月工作計劃。上級按ISO9000質量體系對下級責任者進行考核、評審。

l XX廣場管理處實施全員量化考核制，由考核者對下屬員工按量化考核標準每月考核一次，以此決定下屬員工的工資、獎金。

l 對部門工作的目標責任考核和對員工業績的量化考核，均納入ISO9000質量體系范疇，嚴格按照相關程序文件和作業指導書運作，要求有檢查、記錄并存檔。

l 考核、獎懲和工資調整（略）考勤制度（略）員工考核標準（略）

員工形象：

l XX廣場管理處導入形象設計，在貫徹過程中進一步培養、提升員工的服務意識，調動員工的積極性，培養自豪感和凝聚力。

l XX廣場管理處以員工手冊、職業道德規范和日常用語規范指導員工的服務工作，員工通過訓練有素的言行舉止，共同塑造管理處和XX物業的公眾形象。工作人員一律穿著指定制服上崗，職位和工種標志明確，易于辨認。

員工手冊（略）

第四篇：物業管理方案

某項目物業管理方案

一、概述 某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標 貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織 物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經營環境圖

四、人事 人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工（按整個小區交付時設計）。序號 崗位 人數 主要職責 備注 1 經理 1 在董事會領導下，全面負責經營等。2 經營部主任 1 具體經營事務、人事等。3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證 4 物業管理員 1 具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5 安全護衛員 7 門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6 水電工 1 公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7 保潔員 2 公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測 a)經營收入： 19.14萬元（，以下省略）l 物業管理費：11.34萬元 應收

12.6萬元 30000*12*0.35=126000（元）

預計收入 11.34萬元（收繳率90%）l 維修服務費：0.5萬元 l 特約服務： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b)支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費用：2.5萬元（辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等）l 維修保養費用：1.5萬元 l 稅金：1.05萬元 l 不可預見費用：1.2萬元 c)潤虧：-1.11萬元 d)物業接管期間 前期投入：10萬元（辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等）e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月* m

2（1）員工的工資和按規定提取的福利費 序號 崗位 人數 工資標準 工資合計 1 經理 1 1200 1200 2 經營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業管理員 1 800 800 5 安全護衛員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計 9600

工資總額合計：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合計：14..17萬元/年

（2）公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

（3）綠化管理費：綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m2 =1.04萬元

（4）清潔衛生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

（5）安全護衛費：7人*200元/年*人=0.14萬元

（6）辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

（7）固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元

（8）稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

（9）保險費：暫不投保

4、業主、使用權人入住程序發函

辦入伙手續

簽約

5、辦理入伙手續程序

已繳款票據

入伙手續書、身份證、購房合同

確認業主身份

繳清代墊代繳費用、裝修保證金

建筑垃圾清運費、物管費，蓋章

業主簽署

向業主

八、物業裝修與管理 業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定范圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主 裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工。業主在裝修完成以后，物業管理企業應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立 物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一?，F代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十、日常管理

（一）房屋管理運作一覽表 工作內容 核對業主 裝修審核 巡視 跟蹤監督 走訪回訪 熟悉 收費 財務 頻度 天 一天內辦完 二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然 每周三次 100% 標準 準確 符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1‰以下。無違章裝修 及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上 對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次 工作程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

（二）綠化管理 工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗 工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，嚴重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補 標準 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm 長勢優良不污染環境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上 程序 7：00~9：30澆水、施肥；9：30~11：30除雜草、整形、保潔；13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔；15：30~17：00澆水、施肥

（三）房屋及公用設施維修、養護運作一覽表 工作內容 裝修審查、監督 巡視 清理 室內維修 室外維修及養護 道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈 頻度 8h內隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門 每月檢查一遍，即壞即修 標準 符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案 工作內容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練 消防設施 家居安全 違法行為 裝修監督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發事件 學習法規 教育 訓練 頻度 24h 每周一遍 24h，每20分鐘一遍 24h 5分鐘內到達現場 每周一次，每次1h 標準 人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規、業主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衛紀律 健身、隊列等常規訓練

（四）安全護衛、停車管理

（五）保潔管理 工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂 頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業主發藥一次/年 標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔

第五篇：物業管理方案

某項目物業管理方案

一、概述 某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標 貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織 物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。反饋運行機制組織結構圖經營環境圖

四、人事 人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工（按整個小區交付時設計）。序號 崗位 人數 主要職責 備注 1 經理 1 在董事會領導下，全面負責經營等。2 經營部主任 1 具體經營事務、人事等。3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證 4 物業管理員 1 具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5 安全護衛員 7 門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6 水電工 1 公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7 保潔員 2 公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測 a)經營收入： 19.14萬元（，以下省略）l 物業管理費：11.34萬元 應收 12.6萬元 30000*12*0.35=126000（元）預計收入 11.34萬元（收繳率90%）l 維修服務費：0.5萬元 l 特約服務： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b)支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費用：2.5萬元（辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等）l 維修保養費用：1.5萬元 l 稅金：1.05萬元 l 不可預見費用：1.2萬元 c)潤虧：-1.11萬元 d)物業接管期間 前期投入：10萬元（辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等）e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月* M2（1）員工的工資和按規定提取的福利費 序號 崗位 人數 工資標準 工資合計 1 經理 1 1200 1200 2 經營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業管理員 1 800 800 5 安全護衛員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計 9600工資總額合計：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合計：14..17萬元/年（2）公用設施設備維修及保養費：1.5萬元（3）綠化管理費：綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元（4）清潔衛生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元（5）安全護衛費：7人*200元/年*人=0.14萬元（6）辦公費：按管理人員工資總額25%計算5.52萬元*25%=1.38萬元（7）固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元（8）稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元（9）保險費：暫不投保（10）合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元 但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* M2。

六、前期物業接管 a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收（無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議）。b)物業接管驗收 l 既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。l 是物業通過竣工驗收后，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收； l 供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用； l 房屋幢、戶編號已經有關部門確認； l 落實物業的保修事宜（保修責任、保修期限、保修范圍）。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位； l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書

面形式上報開發商，請求給予協助解決。l 接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備（設施）與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。l 在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求盡快解決。l 抄水、電、氣表的底數，記錄備案。l 接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l 接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。l 當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即 完成。

七、入伙

1、準備工作 l 治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統；統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗； l 車輛管理：增設區間道路標志；封閉小區由多個出入口到一進一出；增設自行車棚；加固架空層車庫； l 垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等 l 樓道燈：改用節能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)l 分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；

2、協調工作 l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。l 代業主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。l 與學校、派出所和居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告。

3、入伙現場入伙準備、協調工作到位后，要部署入伙現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛立崗、巡更，迎接業主入伙。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩，造聲勢。注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

4、業主、使用權人入住程序發函 辦入伙手續簽約

5、辦理入伙手續程序已繳款票據 入伙手續書、身份證、購房合同確認業主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金建筑垃圾清運費、物管費，蓋章 &n

棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內15M2或室外管道20M內3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔