第一篇：工業園物業管理方案

工業園物業管理方案

目錄

合智物業簡介┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅2第一章

項目基本情況與建設規劃建議┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第一節

項目基本情況┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二節

項目建設規劃建議┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二節

與園區管委會的協調配合與溝通┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅4第二章

物業管理前期介入方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第一節

前期介入班組籌組方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第二節

工程前期介入工作職責┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6第三節

工程驗收接管交付┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7第三章

物業管理服務實施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第一節

管理理念┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第二節

項目部管理機制┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12第三節

物業管理服務思路┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第四節

物業管理服務質量目標及實現措施┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第五節

檔案的建立與管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17第六節

市政配套設施、房屋及共用部位管理構想┅┅┅┅┅┅┅┅┅19第七節

工程設備管理構想┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅20第八節

園區治安管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅26第九節

園區交通管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十節

園區消防管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十一節

園林維護管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅31第十二節

環境衛生管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅32第十三節

客戶需求及特約服務┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44第十四節

文化活動的組織實施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44

青羊工業園物業管理方案

第一章

項目基本情況與建設規劃建議

第一節

項目基本情況

青羊工業園位于成都市青羊區蘇坡鄉與文家鄉范圍內，占地約4000畝，是由青羊區政府與本土著名房地產開發企業――成都置信集團聯合打造的集工業、高尚住宅、教育、文化、商業、現代服務業為一體的現代化綜合城區。該城區囊括機關辦公樓、商業寫字樓、學校校區、商業區、工業區、醫院、高檔住宅區等各種業態，是一個典型的園林式城市新區。

第二節

項目建設規劃建議

根據該項目規劃占地面積約2.6平方公里，覆蓋機關、學校、醫院、辦公樓、商業區、工業區的實際情況，我們估計，在項目竣工交付使用后，常住人口至少達到5萬人以上，日均人流量可能突破10萬人次以上，在密集的人流中，存在無可估量的商機，也同時存在較多的治安和消防隱患因此，我們建議：

一．

項目規劃時應綜合考慮以下基礎配套，在保證物業功能齊備的前提下，確保物業增

值：

A、園區的辦公區、學校、商業區、工業區等人流相對密集的場所分區規劃相對集中的

食堂和衛生間，為園區單位、訪客和業主提供方便；

B、在園區規劃1－2處商務中心，配備電話、傳真、網絡數據交換、影印等商務設施，為園區單位服務；

C、在園區規劃 1處綜合服務樓，其功能包括物業綜合服務大廳、會客廳、會議室、客

房等功能，能滿足園區單位、業主及訪客的基本衣食住行需求；

D、與相關派出所協調，在園區外圍規劃1處治安巡邏室，由派出所安排巡邏民警住場，有效保障社區治安，營造良好的社區治安環境；

E、在園區的相關部位規劃停車場，保證園區車輛停放。

二． 物業管理功能用房配備建議：

青羊工業園物業管理方案

第二章

物業管理前期介入方案

第一節

前期介入班長籌組方案：

針對青羊工業園為包括商業、學校、辦公、居住、工業等較為復雜的業態結構，占地面積龐大的特點，我們對該項目前期介入工作非常重視，在項目規劃設計期間，我們將組建完善的工程前期介入團隊進行工程前期介入，與投資單位、設計單位和開發單位共同研討設計方案，及時發現和整改存在的問題，減少不合理設計和施工給物業今后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業管理打下基礎。因此，在項目規劃設計期間，我們將組建前期介入工作小組，共同參與項目的規劃設計和方案、圖紙討論和審定，小組骨干成員包括我公司各部門主管和小區主任等專業人才，并在此基礎上，根據工程進度情況，逐步籌建物業前期介入項目部，前期項目部組成架構如下：

項目部

保安部

工程部

綜合部

環衛部

保

土

設

水

園

籌

保

安

建

備

電

林

組

潔

小

小

小

小

小

員

小

組

組

組

組

組

組

在物業前期介入過程中，我們首先組建一個過渡型管理團隊，在前期介入小組中物色理想的該項目管理負責人員。因此，我們計劃在開發單位進行前期開發期間，安排籌組前期介入項目部、工程小組、保安小組、保潔小組介入，人員進場時間由開發單位確定，我們認為最好在開發公司現場辦公的同時進場最好，通過良好的物業管理為項目前期營造舒適安定的工作環境，并逐步形成青羊工業園物業管理項目部。

在物業前期介入的管理中，工程前期介入尤為重要，因此，我們計劃在首期工程主體基

青羊工業園物業管理方案 進，涉及以下方面內容：

2.1物業的設計使用功能（如停車場、銀行、商店、公共衛生間、公共食堂等）；

2.2后期經營管理中存在不足處的調整和改進方案；

2.3對總平和室內各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；

2.4根據項目實際情況，論證提交水、電、氣供應量符合地域特點和發展需要的具體方案；

3、參與設備選型及安裝方案審定；

3.1控制因設備選型及安裝不當給物業以后運行管理帶來隱患；

3.2設備型號、技術參數適合物業配套使用要求；

3.3安裝方案應有利于設備正常運行和維護保養。

4、檢驗使用的各種材料、備件是否符合質量要求；

5、參與工程現場檢查監理，工程施工中按國家有關法律規定、技術標準及合同進行檢查，及時發現不合格項及產生不合格項的原因，會同建設方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄；

6、參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關隱蔽簽證記錄；

7、參與現場監督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛生間閉水實驗等；

8、雨后注意觀察房屋的滲漏及沉降情況，及時將意見反饋給開發商整改；

9、跟進總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄；

10、參與竣工驗收和接管驗收;嚴格按照接管驗收標準進行接管驗收；

11、盡可能全面地收集物業的各種資料，熟悉各個部分,為日后管理作充分的準備；

第三節

工程驗收接管交付

在首期工程竣工交付使用前，項目部組織綜合管理部、工程部、保安部、環衛部、園藝部等相關部門，立即組織接管交付工作。主要工作任務包括：

1、由綜合管理部牽頭，準備交付資料，主要包括：

青羊工業園物業管理方案

4、由工程部組織對工程實體部分接管驗收，包括：

4.1 市政工程設施及總平面驗收接管；

4.2房屋主體結構驗收接管；

4.3房屋建筑部分及裝飾裝修驗收接管；

4.4房屋水、電、氣、視、訊驗收接管；

4.5市政管網及給水系統驗收接管；

4.7 配套系統工程設備驗收接管，包括景觀設備、變配電設備、消防設備、安防及監控設備、網絡設備、通信設備等園區配套設施設備驗收接管；

4.8驗收接管的主要手段包括通水試驗、通球試驗、閉水試驗、打壓測試、絕緣測試、耐壓測試、信號測試、借助現代工具和目測相結合的辦法進行。

5、由保安部組織實施園區的交通、消防、監控等設施設備的接管驗收，并根據實際情況實施園區安全保衛、交通管理、消防管理方案；

6、由環衛部負責組織對接管后的樓宇、道路、設施設備等進行開荒，保證物業交付質量。

總之，通過嚴格地竣工檢查驗收接管，為業主提供符合質量標準的產品，實現“為您想得更多，為您做得更好”的服務承諾，是我們不懈努力追求的目標。

青羊工業園物業管理方案

四、以人為本、高效多能的管理精神；

五、質量第一、精益求精的質量精神；

六、業主至上、我為人人的服務精神；

七、以道制欲、堅守信義的道德精神；

八、擴大聯系、誠信合作的合作精神；

我們的管理風格：認真、嚴格、主動、高效。

認真：精益求精、刨根問底；

嚴格：嚴格律己、嚴格律人、嚴格于工作流程、嚴格獎罰；

主動：主動接受任務、主動承擔責任、主動完善提高；

高效：明確的工作計劃、明確的文件答復時間，為明天留出空余、零等待 的工作作風。

我們的質量方針：

實施科學管理

持續改進服務

不斷開拓創新

增強顧客滿意

我們的質量目標：

質量在心中、質量在手中；數據指標量化如下——

服務綜合滿意率：98%

有效投訴處理率：100%

公共配套設施完好率：98%以上

房屋零修及時率：98%以上

零修合格率：100%

物業管理人員執證上崗率：90%

青羊工業園物業管理方案

三． 員工培訓：

為提高全體從業人員的綜合素質，將著力做好物業管理工作的職業培訓，提高職工崗位技能，培職養工服務意識，樹立良好的職業道德風尚和敬業愛崗精神，開展有計劃的培訓工作，培訓主要內容包括：

A． ＩＳＯ9000質量管理體系培訓；

B． 物業管理基礎知識培訓；

C． 公司規章制度培訓；

D． 員工崗位職責培訓；

E． 各專業技術規程培訓；

F． 各專業現場實際操作培訓；

G． 外聘教員對保衛、消防培訓；

H． 外聘教員對工業物業管理知識進行培訓。

四．

員工激勵機制

有效的激勵員工是現代企業管理的主要課題，通過對員工的激勵，能使員工的個人綜合素質得到很快提升，增強員工對企業的歸屬感，增加企業的凝聚力。因此，在置信集團的統一領導下，合智物業已經形成了完善的員工激勵機制。

我們對員工的激勵主要包括建立有效的員工考評辦法和行為規范，通過考察員工的工作能力、工作態度、工作業績、敬業精神、對企業的忠誠度、個人的綜合素養等方面，從勞動報酬、提供培訓機會、提供晉升空間和更好的工作平臺等方面實現。其運作模式為：獎勵（處罰）→加薪（降級）→培訓機會→晉職（降職、淘汰）。

通過有效的員工激勵，提高員工的工作激情和工作責任感，使員工保持良好的工作激情，更好的為業主服務，是我們一貫的工作方式。

青羊工業園物業管理方案

接到維修通知15分鐘內到達現場，及時完成

零修、急修及

98%

100%

并建立回訪制度，小修24小時內，中修3天

時率

內，大修7天內

維修工程質量

分項檢查，一步到位，并進行回訪制度，以3

100%

合格率

確保維修工程合格，滿足客戶需求。

按照規定收取，不擅自提高收費，使管理費4

管理費收繳率

100%

取之于民，用之于民。

落實責任人進行養護，實行巡查制度，建檔

記錄，并由綠化主管監督執行，以確保園區

公共綠化地無破壞、無踐踏，無黃土裸露現5

綠化完好率

99%

象，發現問題立即修復。及時修剪，使草坪

高度維持在5-8厘米；每年補栽2次；每年

施肥2次；每年定期除蟲害。

落實責任人進行保潔工作，實行巡查制度，6

清潔、保潔率

99%

建檔記錄，并由環衛主管監督執行，以確保

園區內垃圾日產日清，空氣清新，設施完好

100% 98% 95% 99%

落實責任人進行養護，實行巡查制度，建檔

道路完好率及

90%

99%

記錄，由工程部土建主管監督執行，以確保

使用率

道路完好、暢通

化糞池、雨水

落實責任人進行養護，實行巡查制度，建檔8

井、污水井完

無

95%

記錄，由工程部土建主管監督執行，以確保

好率

溝、渠、井完好，并定期疏通、清理

排水管、明暗

落實責任人進行養護，實行每月巡查制度，9

無

99%

溝完好率

建檔記錄，由工程部土建主管監督執行，以

青羊工業園物業管理方案

杜絕違章事情發生，并進行回訪檔案記錄

按照政策規定，做好各項工作，同時加強與

住戶的溝通，定期舉行相關方懇談會，了解

住戶有效投訴

無

100%

相關方的愿望和要求，滿足相關方的需要，處理率

發生投訴及時處理，同時建立檔案跟蹤處理

結果。

員工分別進行入職培訓、在職培訓、定期培

訓等常規培訓，并予以考核，不合格者予以

管理人員持證

淘汰；對于特種作業、行業性要求的員工要18 80%

上崗率

通過有關部門培訓、考核，公司將就有關技

術、技能進行定期培訓，并予以考核，確保

培訓合格率達100%，以保障員工的素質

維修服務回訪

對于進行維修的項目實行回訪制度，建檔記19 60%

率

錄，以確保維修服務滿足客戶的需要。

在日常工作中及時收集客戶的需求信息，盡

住戶對物業管

95%

98%

可能地滿足客戶的需要，加強雙方的溝通，理滿意率

以確保相關方對物業管理工作的滿意。

無 無

第五節

檔案的建立與管理

知識經濟的悄然興起，信息的重要性日益突出，在物業管理過程中，信息資源已經成為不可或缺的重要組成部分。因此，我們針對青羊工業園的實際情況，將建立符合園區物業管理需求的檔案管理辦法，達到信息共享、合理利用、查閱方便、從而有效的提升物業管理品質。

青羊工業園物業管理方案

首先，我們根據檔案資料的類別，進行分類編制檔案目錄，按照內容、部門、年度、保存期限、保密程度進行主卷，逐一編號、登記造冊、分柜保存。并隨時保證檔案室清潔、通風、干燥，確保文件存放符合防火、防潮、防蟲、防鼠等基本條件。

在檔案查閱與銷毀方面，我們嚴格執行集團公司檔案管理制度，采用科學手段，逐步實現檔案管理現代化。

第六節

市政配套設施、房屋及共用部位管理構想

為了加強對青羊工業園園區道路、房屋及共用部位共用設施設備的管理，我們結合項目的特點，根據國家優秀物業管理創優的管理經驗，結合公司ISO9001/2000質量管理體系制定了完善的管理方案：

總體上看，園區房屋結構分類主要包括磚混結構、框架結構、鋼結構幾個方面的結構性質，我們在房屋裝修、維護、修繕管理時，將根據園區不同業態的房屋接構，制定不同的管理措施。

一、市政配套設施的維護管理：

因青羊工業園規劃建設構思是建設成一個園林景觀式的多功能綜合城區，在園區內的市政道路、市政設施、建筑小品數量龐大，種類繁多。因此，我們在項目部工程部中，安排了專業的土建工程師和給排水工程師，從技術力量上有效保障對園區市政設施的維護管理力量。在對園區市政道路、市政設施、市政管網、建筑小品的維護管理方面，由工程部土建工程師依據國家標準為指導，結合園區實際情況，根據公司ISO9001質量管理體系，制定園區道路、市政設施、市政管網及建筑小品的維護、修繕計劃。

二、房屋及共用部位的維護管理：

由工程部經理牽頭，由專業主管及相關專業工程師具體負責，建立完善的房屋及共用部位共用設施設備管理制度，包括：房屋、及共用部位、配套設施管理措施，房屋及共用部位維護修繕計劃，包括定期檢查房屋主體結構、防水、裝修局部維修及翻新、道路修繕、化糞

青羊工業園物業管理方案

習的目的、目標、演習預案、實施辦法；

3、實施演習方案，監控演習程序，在演習過程中鍛煉運行管理人員在緊急情

況下的運行管理操作能力和檢修技術人員在緊急設備故障時的應急檢修

能力；

4、組織過程技術人員對演習過程分析、討論、總結演習的成敗得失，積累緊

急設備故障的管理經驗；

5、工程部經理組織講評，形成演習報告和測評報告，向項目部經理和管委會

匯報。

五、建立重要設備停運審批管理程序，避免因重要設備停運給園區業主和相關單位帶

來損失。

六、共用設施設備管理標準及實施辦法：

序

項

實施方案

督導計劃

服務標準號

目

1、安排電梯維修人員每1、主管每天巡視檢查電

1、電梯按照甲方要求

天進行巡視檢查，包括

梯運行狀況，并檢查維

時間開啟，保證運行

電

機房、轎頂及轎廂安全

保狀況和相關記錄；

良好，維保達到國家1

梯

回路；

2、電梯工每天巡視檢查

規定要求，無電梯事

2、定期維保加油；

機房不少于3次，并做

故；

3、每周、每月、每季度由

好記錄；

2、設備得到規范要求

外委維保單位檢查維

1、審查月度、季度及年檢的專業維保，杜絕因

保；

維保情況，并提出意見

維保不及時造成設

4、每年報技監局年檢。

和建議。

備損壞和報廢。

1、每周維護檢查紅外線

1、工程主管、保安隊長定

1、紅外線報警裝置靈

報警裝置，進行障隘測

期檢查監控中心圖像

敏，無誤報、漏報發

青羊工業園物業管理方案

視

3、每周全面檢查一次線

報領班；

系

路信號放大器，發現問

3、主管每月組織檢查一

統

題一小時內通知網絡

次系統運行維護情況，公司解決；

并審查運行維護記錄；

4、每年信號接入單位系

4、接入單位維護保養結

統維護保養不少于 2

果需報主管及公司經

次。

理簽署意見。

1、每天巡視機房次數不

1、主管每天巡視機房一

1、視信號質量投訴1小

低于3次，并適時監控

次，每周檢驗信號質量

時內解決；

網

信號源質量；

一次；

2、線路暢通及設備完5

絡

2、每周全面檢查一次線

2、弱電工每天監測信號

好率達到100％。

系

路信號放大器，發現問

質量一

統

題一小時內通知網絡

次，并將結果匯報領

公司解決；

班；

3、每年信號接入單位系

3、主管每月組織檢查一

統維護保養不少于 2

次系統運行維護情況，次。

并審查運行維護記錄；

1、每天開啟前檢查系統

1、主管每天抽檢末端熱

1、定時間運行，不隨意

管網及控制部件，清洗

水效果，每月審查運行

調整運行時間，保證

鍋

毛發過濾器；

維護記錄；

末端供水時間和熱

爐

2、根據需要進行系統反

2、安排督導年度維護保

水效果；

沖洗，并配制水處理藥

養工作，并向公司提交

2、設備檢修提前知會

劑；

年檢報告；

校方，并在公寓告示

3、每月進行控制部件檢

欄通知。

青羊工業園物業管理方案

統

查 10％探頭感煙感溫

4、委外年度安全檢查結

自消末端壓力保證

報警情況；

果需報公司經理審核

不低于0.5Mpa；

3、消防系統委外日常運

并簽署意見。

4、預警時值班人員5負

行維護管理，消防系統

責內到達第一現場。

聯動設備調試檢測由

外委單位承擔，消防系

統安全年檢由委外承

接單位負責；

1、每天巡視機房不少于

1、每半年末端水質取樣

1、保證水質達到國家 次，并填寫運行記

到市防疫站化驗一次；

現行標準要求。

二

錄；

2、主管參與系統管道消

次

2、系統每半年消毒次數

毒過程及水池水箱清

供

不少于1次，生活水池

洗消毒過程；

水

（水箱）每年消毒次數

3、每出現一次水質化驗

不少于2次；并有消毒

不合格情況，責任人處

處理記錄；

罰100－300元，主管

3、除操作人員外，無關人

處罰200－500元；

員不得進入機房；

4、停水前提前48小時通

4、機房需人走上鎖。

知。

七、園區業主和住場單位的設備管理特約服務：

針對園區工業區等相關方的專用設備，我們可以根據相關方的需求，向相關方提供專業的設備運行維護管理服務，為住場單位、業主解除設備運行維護管理的后顧之憂，并以我們堅實的工程技術力量展示設備管理的得天獨厚的優勢。

青羊工業園物業管理方案

1、保安隊長崗位職責（含副隊長、分隊長職責）

A、負責組織全體保安人員認真履行職責，圓滿完成項目部交給的各項保衛任務；

B、協助綜合管理部完成保安人員的招聘、面試，負責安排新隊員的上崗前培訓及保

安人員的崗中、技能等各項培訓；

C、負責日常勤務的組織與實施，檢查、指導、講評；

D、負責保安大隊勤務值班，負責突發事件的組織指揮和各種處置方法的擬訂及方案 的演練；

E、負責擬制保安人員職責、基本要求、獎勵與處罰細則，并指導保安人員貫徹執行；

F、關心所轄區域班子建設，做到選好苗、使用好、管理好、培訓好。經常指導他們

工作，幫助他們解決實際困難，定期組織他們學習應急處理程序等知識；

G、協同公安機關搞好社區綜合治理；

H、隨時掌握員工思想動態，加強與員工的溝通和交流，熟悉各防區的治安狀況；

I、在責任區內發生治安、刑事案件時，應立即組織人員保護好現場，并控制好事態；

J、負責隊員的月考評。

K、完成管理公司、管理處交辦的其它工作任務。

2、保安班長崗位職責

A、以身作則帶領保安隊員上崗執勤、護衛、巡邏。檢查、記載、聽反映隊員生活、工作及紀律情況，協調處理隊員這幾方面的問題，及時向隊長匯報；

B、檢查各崗位的文明執勤與著裝情況，落實防范措施；

C、建立衛生制度，帶領保安隊員搞好崗位以及宿舍的清潔衛生、飲食衛生；

D、配合隊長做好隊員的思想工作，根據上級要求，合理組織、監督隊員按時上下班和組織參加各類會議、培訓和總結；

E、對上崗時發生的突發事件，要按規定采取處置措施，并書面報告隊長；

F、員工調到親的崗位時，負責對所管轄范圍內的新員工作崗前培訓。

青羊工業園物業管理方案

失的當事者，應及時報管理處查處。

5．巡邏崗工作職責

巡邏崗負責巡邏范圍內各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及各種設施、設備的檢查、登記。

A、負責對樓區和周邊公路進行巡邏檢查，及時發現解決或報告檢查中發現的不安

全因素，以消除隱患，保障安全；

B、勸離夜間無故滯留在巡邏區內的人員，及時控制巡邏發現的可疑人員，并視情

況報告值班人員，根據指令做好查控工作，預防各類案件的發生；

C、在上下班高峰期，切實做好對業態（住宅區域、辦公區域、工業區域）的安全

保衛，防止竊案發生，勸離混入業態區域銷售商品的人員，以免影響正常的生

活秩序；

D、在業態（住宅區域、辦公區域、工業區域）需要幫助時，積極主動為其服務；

E、仔細巡查易發生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的情況，避免發生意

外事件；

F、按規定程序處置突發事件；

G、在巡邏中如發現漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發現可疑人員及

物品應立即做安全處理并及時報告；

H、協助其他崗位人員處理疑難事件；

I、按規定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡更踩點工作。

總之，我們以“外緊內松、預防為主”的安全防范策略、以“人防、技防、物防”相結合的方針，全員參與安全管理，群防群治，與轄區派出所和園區治安聯防一道齊抓共管，為園區營造安定、團結、溫馨、和睦的社區環境，杜絕發生治安事件，是我們共同追求的目標。

青羊工業園物業管理方案

副隊長、分隊長等。

義務消防隊隊長：項目部經理

義務消防對常務副隊長：保安部隊長

義務消防隊副隊長：工程部經理、保安部副隊長、分隊長、工程部設備主管、綜合管理部主管

義務消防隊員：項目部全體保安員、工程部全體技術員

在針對不同的業態園區，我們將與業主、住場單位簽署《消防管理責任書》，制定安全防火制度，明確相關單位的防火責任人，明確責任人的職責，把防火責任分解到具體單位和業主。并定期組織安排消防安全檢查，查找消防安全隱患，并根據隱患情況發出整改通知書，限期督促整改，消除火災苗頭。

在園區內，定期組織消防演練，培訓緊急情況下的消防應對方案、緊急疏散程序。通過演習訓練，掌握火災時的撲滅技能、疏散程序、物品轉移程序、重要物資的搶救預案。

同時，在園區內，我們還將在不同的業態區域安裝相應的消防疏散標示，制定滅火方案和重點部位保衛方案。以完善的管理構思和預案演練，通過培訓、宣傳、教育、檢查整改、動員齊抓共管的總體思路，走預防為主、將隱患消滅在萌芽狀態的管理方案，有效保障園區業主和相關單位的生命財產安全。

第十一

園林維護管理

在園林綠化管理方面，我們對園區的園林規劃經過綜合分析，認為該園區園林的建設規劃主要由大面積的常綠草坪、大規模的灌木植被、適量的常綠喬木和落葉喬木、部分珍惜植物、少量盆景、大面積的租擺盆栽植物組成，因此，我們認為，要搞好園區的園林養護，必須在園區組建一支由專業園藝師帶領技術型園林管理隊伍，負責園區的園林養護工作。

在園藝管理隊伍的組建上，我們認為，可以復制我們在麗都花園的園林管理模式，在大本營抽調園藝師及技術骨干，在逐步接管的同時組建出色的園林維護管理團隊。

青羊工業園物業管理方案

附：服務內容（主要工作）及標準：

序

服務內容

方案與標準

號

園區外圍區

1.每天集中清掃1次；

間道路(水

2.水管沖洗頻次根據情況制定，必要時用灑水車沖洗；

泥道路)

3.隨時保潔；

4.路紋清晰；

1.5.無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；

6.無揚塵；

7.主管每日巡視3次以上；

8.領班隨機檢查；

9.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。

園區內外花

1.每日全面清潔1次；

崗石及室內

2.推塵數次；

大理石地面

3.每月沖洗1次；

4.大理石拋光、打蠟頻次根據情況制定；

5.隨時保潔；

2.6.無垃圾、無積水、無污跡、無積塵；

7.有光澤；

8.主管每日巡視3次以上；

9.領班隨機檢查；

10.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。

11.3

青羊工業園物業管理方案

園區內電梯

1.每日全面清潔1次；

公寓的電梯

2.每周用專用上光劑清潔不銹鋼電梯門及信報箱1次；

3.每月清潔1次轎箱頂燈；

4.電梯廳及轎箱地面干凈整潔，無廢物，無積塵；

5.電梯門無灰塵，無污跡，光亮；

5.6.轎箱內壁無指紋，無污跡、無異物異味，梯門滑槽干凈無泥沙雜物；

7.電梯內按鍵無污跡；

8.主管每日至少抽查3部電梯；

9.領班隨機檢查；

10.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。

園區內水

1.每天清理水面樹葉及飄浮物多次；

景、水溝，2.滴水景處每月刷洗青苔；

生態池

3.夏天每日添加1次消泡劑；

4.每3—6個月徹底清洗1次；

5.水清見底，無異味；

6.除少數樹葉外，無其它飄浮物；

7.水面無泡沫；

6.8.水底無雜物；

9.主管每日巡視3次以上；

10.領班隨機檢查；

11.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。

青羊工業園物業管理方案

園區內各球

1.每日全面清潔1次；

場

2.每周沖洗1次；

3.雨后及時清理積水；

4.隨時保潔；

5.地面無垃圾、無污跡、無積水；8.6.休息椅擺放整齊，干凈無塵；

7.球架、球網完好干凈；

8.主管每日巡視1次以上；

9.領班隨機檢查；

10.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。

園區內公共

1.每天全面清洗1次；

洗手間及移

2.更換垃圾袋；

動衛生間

3.隨時保潔；

4.無異味；

5.龍頭把手光亮；

6.面盆無污跡；

7.地面無垃圾、無污跡、無積水；9.8.地漏無污跡、通暢，無垃圾；

9.垃圾桶不超過容積2/3；

10.主管每日巡視1次以上；

11.領班隨機檢查；

12.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。

青羊工業園物業管理方案

園區內游泳

1.每天投放1次消毒劑，清洗塵袋4—5次；

池及更衣室

2.每天吸1次池底的積塵；

3.每天全面清潔更衣室1次；

4.泳池邊地面每天沖洗1遍；

5.泳池邊及更衣室隨時保潔；

6.非游泳季節泡水保護池底；

7.水清見底紋，水體的余氯含量達到國家標準（0.3-0.5mg/L，ph 值為

7.2——7.8）；

8.池面無飄浮物，池底無青苔、無積塵，池壁無污跡； 11.9.池邊的溢水溝通暢無垃圾；

10.休息桌椅擺放整齊，干凈無塵，遮陽傘無積塵；

11.岸邊地面無污跡、無積塵；

12.更衣室內衣柜干凈，墻面、地面干凈無積水；

13.主管每日巡視3次以上；

14.領班隨機檢查；

15.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》（注明投放消毒劑、換洗塵袋

時間）。

住宅樓、辦

1.每年清洗1次；

公樓、廠房

2.無明顯污跡和積灰（漏水或酸雨造成的水漬除外）；

12.外墻

3.墻面無亂貼亂畫；

4.主管驗收檢查合格。

青羊工業園物業管理方案

食堂地面、1.每日對餐廳全面清潔2次，中餐及晚餐前各1次；

桌椅、空調、2.每周清潔1次餐廳門窗玻璃；

掛畫、門窗、3.每周清洗1次空調過濾網；

洗手間、餐

4.隨時保潔；

廳前空地

5.地面光亮；

6.玻璃光潔無指痕無水點污點；

7.桌面光滑無油膩；

8.墻面無污痕；

14.9.天花頂、墻角無蛛網；

10.地磚、踢腳線無污痕

11.垃圾桶不超過容積2/3；

12.須在用餐前的11:30和17:30清潔完畢；

13.洗手間地面無垃圾、無污跡、無積水，墻面光潔無污跡，洗手盆及

臺面無污跡無積水，洗手液充足，大小便池干凈無污跡；

14.主管每日巡視2次以上；

15.領班隨機檢查；

16.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。

垃圾清運

1.垃圾清運及時，清運率 100%，垃圾桶周圍無污垢、無積水，離垃圾

桶兩米無臭味；

2.定期進行衛生消殺工作；

15.3.對有毒、有害工業垃圾，管理嚴格，按規定分裝、處理，不得與其

它垃圾混雜；

青羊工業園物業管理方案

食堂內外滅

1.每月投藥1次，在晚上6點-7點投放，次日早上8點前搜集死鼠；

鼠

2.投放處必須有明顯警示語，以免寵物及小孩誤食；

3.目測無明顯鼠跡、綠化帶內無鼠洞；

20.4.主管抽查3—5處投藥點；

5.檢查藥物發放記錄；

6.保潔員按規定填寫《消毒滅害記錄表》。

食堂內外滅

1.室外用敵敵畏千倍液，室內用氣霧劑；

蠅

2.消殺時間為下午3：00-4：00；

21.3.消殺頻次根據蒼蠅滋生情況由管理處確定；

4.投藥后抽查，目測無蠅蛆滋生，無明顯蒼蠅；

5.保潔員按規定填寫《消毒滅害記錄表》。

食堂、辦公

1.藥品為氣霧劑；

區域滅蟑螂

2.消殺時間為夜間或發現蟑螂時；

3.消殺地點為陰暗潮濕的地方；

22.4.消殺頻次根據發現蟑螂的情況由管理處確定；

5.藥后抽查3—5處，無蟑螂；

6.保潔員按規定填寫《消毒滅害記錄表》。

辦公樓內滅

1.室內用氣霧劑；

蚊

2.消殺時間為晚上6：00-8：00；

3.消殺頻次根據蚊蟲滋生情況由管理處確定；

23.4.投藥后抽查3—5處，目測無明顯蚊蟲在飛；

5.保潔員按規定填寫《消毒滅害記錄表》。

青羊工業園物業管理方案

1、投訴受理：客戶投訴一般包括來電、來函、來訪和網上發布等形式，客戶服務中心

設置專員負責投訴處理，收集、整理、記錄客戶投訴，并對投訴內容進行分類，對

于非開發公司和物業管理企業管理而導致的客戶投訴，將委婉地向客戶解釋說明，并協助客戶提供解決問題的途徑；對于因開發公司遺留問題和物業管理職責引發的

客戶投訴，由客戶服務中心值班人員填寫《客戶投訴登記表》，安排項目部相關工作

人員和開發公司售后服務人員進行處理。

2、投訴處理：為保障投訴處理效率，項目部實行24小時值班制度，在接到客戶投訴后，針對投訴類別、性質、影響范圍，安排人員在 5分鐘內到場處理。普遍性問題將在

第二篇：工業園物業管理方案

工業園物業管理方案

目 錄 前言

眾信物業管理公司簡介 工業園物業管理方案

第一節 提高管理服務水平的整體設想與策劃 第二節 擬采取的管理方式，工作計劃和物質需求情況 第三節 各項指標的承諾及完成承諾的措施 第四節 管理人員的配備，人員培訓及人員管理

第五節 管理規章制度，建筑及附屬物檔案，設施，設備，業主檔案的建立與管理 第六節 便民服務

第七節 物業管理收費標準建議及收支測算 第八節 日常物業管理 部分公眾制度及應急措施 精神文明公約 安全防范方法管理規定 消防安全管理規定 道路及車輛管理規定 工業園區設備安全運行制度 智能控制中心管理規定 消防給水設備保養制度 空調設備巡視管理制度 電梯巡視監控管理制度 水泵房運行操作規程 水泵房運行注意事項 綠化養護制度 清潔衛生管理規定 清潔作業規程及操作要領 清潔服務質量標準檢測方法 意外事件處理辦法 消防應急方案 停水及事故處理方案 物業管理委托合同

工業園區辦公大樓清洗(拓荒)方案及報價 結束語

第一章 前言

物業管理作為一種新興的行業，它的產生和發展，對于改善人民群眾的生活，工作生產環境，提高城市整體水平起到了積極的作用.《物業管理條例》的頒布和實施更是有力的促進了這一行業的發展，在不斷規范行業的法制環境的同時，也使更多商，產，住，用物業進入物業管理市場.廣州眾信物業管理有限公司在順應市場需要，提出“內部精細管理，對外穩健發展”的戰略思路.在這思路的指導下來謀求企業的出路.我們公司追求的是通過提供專業的服務創出客戶100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報，我們相信的是“只有最認真，才能最專業，只有最專業，才能最強大”.我們企業做好，做大，做強，為客戶創造價值，也是對客戶的最好回報.第二章 眾信物業管理公司簡介

眾信物業管理有限公司是在廣州市物業管理市場逐漸走向規范化，市場化，專業化之時應運而生.廣州市房產局的各級領導在物業管理工作會議上多次提出:要讓物業管理行業真正市場化運作，我們應按“國務院頒布的《物業管理條例》的相關規定——鼓勵和支持專業物業管理公司的成立，逐步扭轉開發商與物業公司的父子關系現狀，從而改變廣州物業管理現狀，促進物管行業發展.”公司自注冊前，就從公司的規范，專業，發展等方面作了全面的策劃，并確定了“全心服務，在細微之處見精神;追求卓越，贏萬從口碑創品牌”的公司理念.公司理念體現了這個年輕公司，即朝氣勃勃，勇于創新，又腳踏實地以服務為本的精神.第三章 工業園物業管理方案

第一節 提高管理服務水平的整體設想與策劃

**工業園坐落于*****，是集辦公和工業，宿舍一體的園區.一期占地面積69800平方米，總建筑面積約70000平方米，框架結構，其廠房面積42400平方米，辦公面積5950平方米，宿舍20250平方米，園區道路面積18000平方米，綠化面積8000平方米，公共衛生面積8000平方米(不含建筑物內樓道走廊面積)，園區配套有路燈，水泵房，配電房，發電機房，煤氣站，圍墻(周界)智能防范系統，電梯9部，園區設有出入口一個.該項目布局合理，設施完善，設備高檔.針對本次物業管理標的各個要素，我休養所管理思路概括為“一種模式，二項承諾，五個重點，五大措施”.一，認識與定位

該工業園區作為一個大型工業園區物業，整體形象應該著眼于全市，全省，乃至于全國，全世界.給該項目整體形象定位是:開放，高效，規范

開放 體現該工業園改革創新的思想和國際化的辦公，生產方式 高效 展示該工業園進取，創新的精神狀態和高效的運轉機制 規范 體現該工業園作風嚴謹，運作規范高效，管理精細的風貌 二，一種模式

作為國際化工業園需要的是體現:開放，高效，規范，安全，文明，有序，舒適等，為此我公司確定該工業園區管理服務模式為:一手抓物業管理服務，一手抓精神文明建設和形象建 設的經營型物業管理模式.在我公司進駐后，要將公司“全心服務，在細微之處見精神;正大卓越，贏萬眾口碑創品牌”的理念全方位導入，并秉持我們的職業操守:“崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務”.我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷.三，二項承諾: 1，自接管該物業管理項目之日起，二年內使該物業管理項目成為優秀示范項目，樹立工業園區引進專業化物業管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服務質量體系全面實施物業管理服務.四，五個重點: 針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點: 1，樹立工業園物業整體形象

通過環境形象，工業園區形象控制，公共設備和設施管理，治安和交通控制，管理服務人員行為規范等專業管理和文化氣氛的融合，塑造工業園區開放，高效，規范的整體形象.2，確保因管理原因造成的治安消防事件發生率為零

從我們管理的經驗來看，治安，消防狀況的好壞是物業使用人衡量管理績效的關鍵.我們相信只要通過對內的準軍事化的管理和對使用人人情化服務，通過技防，人防，物防的有效結合，可以確保該區域內因物業管理原因而造成的治安，消防事件發生率為零.3，維護好工業園區的環境

該工業園區是對外的窗口，在環境管理方面，衛生管理是重點，本工業園區的衛生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區等公共區域，以及外墻，只有通過專業的管理和不懈的努力，才能從根本上展現項目的良好面貌，同時園區內的綠化的養護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現項目的良好形象

4，設施，設備及物業本身的管理，使工業園物業保值，增值

另外，該項目的設施設備齊全，我們在管理中，重點是強調專業管理，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的.5，樹立管理公司自身良好形象，使該項目成為口碑

該項目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業化的特色管理，文明執勤，優質服務，從根本上樹立良好形象，給到工業園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使工業園因我們的管理服務增加附加值.五大措施: 1，根據該項目特點，在治安管理上充分強調人的因素，所有保安管理員由管理處統一指揮調度，強調多重結合，即流動崗與固定崗相結合，全面防范與重點防范相結合，保安管理與其它人員相結合，白天外松內緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合.在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結合管理處統一管理，快速調度，確保治安萬無一失.2，精心養護園林綠化，實施垃圾分流，加強環境文化建設和環保建設.針對該項目的現狀要求，我們將設臵環境管理部(環衛，綠化)，養護工業園內園林綠化和管理好區域衛生，以保 障工業園區環境優美，干凈整潔.第一:維護保養好工業園區綠化，使其保持常青，常新，始終煥發勃勃生機;第二:加強和引導環保意識的教育，使每位到工業園區的人員都自覺愛護區內環境;第三:垃圾分類收集，建立回收系統;第四:開展環境文化建設和環境形象建設.3，保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現象，我們將對使用人進行引導培訓與現場溫馨管理，提示相結合，對其講理無效之后，給予處理，最后達到整齊，規范停車和秩序井然的目的.4，實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結合的管理方法.這種方法體現在人員安排，治安，消防，衛生設施，設備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構統一集中管理，同時每塊區域設班，組長負責各自具體業務，各單項業務又設管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規范嚴密.5，我們在管理服務中將推出24小時值班巡邏的服務機制，以解決使用者所需.每二節 擬采取的管理方式，工作計劃和物質需求情況 一，擬采取的管理方式

對于不同的物業，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為:專業化，規范化，精細化，品牌化，經營型的管理方式.基本思路是:1，嚴格選人，謹慎用人，確保各類人員的專業素質和綜合素質;2，提供24小時服務;3，嚴格法規和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為;4，致力精神文明建設，實施品牌和形象戰略;5，軍事化管理加現代化管理.具體我們的管理分組織系統，運作程序系統，激勵系統三個部分說明.(一)組織系統: 1，貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務效率.2，管理處實行垂直領導，減少管理環節，管理處設主任，文員，品管，各業務部門管理員和業務塊操作員工.(二)，運作程序系統: 1，整體運作程序 2，內部運作流程 說明: 1，在內部運作流程設計中，堅持全過程管理，保證指揮，監督的封閉性.管理層既是指揮者，又是監督者，計劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環出現缺漏和盲點，有效保證管理及時到位.2，各層職責明確，工作程序有嚴格的質量文件進行規范.同時充分授權，在權責范圍內最大限度地調動員工的工作積極性和主動性.(三)，激勵系統: 說明: 1，激勵機制重在尊重個體權利，保持團隊戰斗力，服務用戶，創造經濟和社會效益.2，思想工作機制重在激發潛能，形成共享的價值觀，充分發揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心，座談等.3，獎懲機制與監督機制相結合，以獎為主，以懲為輔，堅持優勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰“打”著員工走，做到人人有動力，個個有壓力.獎勵分為物質獎勵和精神獎勵.4，培養提升機制在實際工作中極具價值.我們將培訓放在集體和個人發展的重要位臵，目的是使員工忠于企業，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發展創造有利環境.5，工資福利機制重在考核，考核分月考核和考核進行，實行浮動工資，增強工作能力.6，企業文化機制是發展之源，通過企業文化的發展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業文化的凝聚力，引導功能，約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結合起來.工作計劃

依據管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理，常規期管理二部分，現擬工作計劃如下.(一)前期管理工作計劃 序號 項目 內容 時間 備注 1 物業管理標的調研 全面了解物業管理標的 05年12月31日 盡量提前 2 擬訂管理方案

結合調研結果擬定管理方案 06年1月5日 盡量提前 3 接管合同簽訂 1，方案送審 2，簽訂合同 方案確認時止 盡量縮短時間 4 組建管理隊伍 1，選拔 2，培訓 3，上崗 方案確認至進場 5 整改及完善辦公條件 1，安排管理用房 2，安排員工宿舍 3，物質裝備到位 方案確認至進場 6 制訂管理制度

1，制訂切合實際的各項物業管理制度 2，導入ISO9001-2000 7 物業接管驗收 辦理書面移交手續

(二)常規期管理工作計劃 序號 項目 內容 時間 備注 1 房屋及公用部位維修保養 1，制定大，中修計劃方案;2，日常零修，急修管理;3，日常保養巡查管理;4，維修質量管理.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿 屬施工單位保修責任我公司將盡全力協調協助 2 公共設施，設備及場所的使用，維修，養護，管理

1，建立檔案，搞好基礎資料管理;2，運行管理;3，維修保養管理;4，險情應急管理;5，水池水泵管理;6，其他.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿 屬施工單位保修責任我公司將盡全力協調協助 3 安保管理

1，24小時值班及巡查，監控等安全防范管理;2，違章私設攤點及設立廣告管理;3，消防管理;4，來人來訪管理;5，物品出入管理.接管驗收后開始 4 車輛管理

1，進出車輛管理;2，停車場管理;3，車輛行駛管理.接管驗收后開始 5 清潔衛生管理

1，清潔衛生管理;2，環保管理;3，消殺管理.接管驗收

后開始 6 綠化管理

1，室內綠化管理;2，室外綠化管理.接管驗收后開始 7 客戶服務管理

1，設立服務員和保安;2，人員形象及服務意識管理.8 標識系統管理 標識日常維護管理 9 檔案管理

1，建立房屋共用設施設備檔案資料;2，建立用戶檔案，房屋及其配套設施權屬清冊;3，建立嚴格的檔案管理制度.接管驗收后開始

(三)物質資金積累計劃 序號 項目 數量 金額 用途 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 摩托車

電腦，含顯示器 打印機 復印機 傳真機 保險柜 照像機 電話

寢具和服裝(套)疏通機 電焊機 1 1 1 1 1 1 1 1 按編制配 1 1 2000 4000 1800 6000 1000 800 2000 400 10000 2000 1000 用于聯絡及辦理相關業務 辦公用 辦公用 辦公用 辦公用 辦公用

用于文化活動

辦公用 估算價 維修用 序號 項目 數量 金額 用途 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 沖擊鉆 切割機 電工工具 水工工具 木工工具 泥工工具

高空作業用工具鋁合金梯 常用材料備件 吸塵機 垃圾箱

清潔工具(套)9 清潔車(專用)手推平板車 手推斗車 剪草機 綠籬機 人工噴霧器 綠化工具(套)對講機 防毒面具 鋼盔 消防靴

訓練用具(套)1 1 2 1 1 1 1 2(一大一小)一批 1 10 18 4 1 2 1 1 1 7 8 4 10 10 1 1500 2000 800 500 700 300 1000 2000 10 3000 1000 4000 5000 3200 1500 1000 3200 150 700 8000 800 800 500 2000 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 環境管理用 環境管理用 環境管理用 環境管理用 環境管理用 環境管理用 環境管理用 環境管理用 環境管理用 環境管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 合計:$74650元

第三節:各項指標的標準及達成標準指標采取的措施 本節參照《全國物業管理條例》，《全國物業管理示范工業園區達標評分細則》及ISO9001質量標準，我們對項目之物業管理要求的各項指標以表格的形式予以公布，并在列項中概述保障各項指標完成的實施措施.序號

指標名稱 工作標準 指標測定依據 管理指標實施措施 1 房屋及配套設施完好率 95% 全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園區達標評分細則，ISO9001質量標準

采用區域巡查管理與管理中心控制相結合的工作方法，落實責任，責任到人，建立完善的區域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄 2 房屋零修，急修及時率 96% 全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園區達標評分細則，ISO9001質量標準 建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內到達現場，零修工程及時完成，急修工程不過夜.并建立回訪制度和回訪記錄，以優質服務為本，24實行小時值班制度 3 維修工程質量合格率 99% 全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園區達標評分細則，ISO9001質量標準 建立維修回訪制度，及時征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質量 4 大型及重要機電設備完好率 99% 全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園區達標評分細則，ISO9001質量標準

完善機電設備的運作制度和維護保養制度，配備專業工程技術人員，尋求專業公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人值班，出現故障及時排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園區達標評分細則，ISO9001質量標準

落實責任人，堅持對道路，路燈及停車場，消防設施設備等公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養，由維修部落實，客戶服務中心監督，并建立健全檔案記錄，完善規章制度，確保公共設施完好并正常使用 6 停車場完好率 95% 7 路燈安好率 95% 8 消防設備完好率 98% 12 9 治安案件發生率 1%以下

全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園區達標評分細則，ISO9001質量標準

實行24小時保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小時值班，接受報警及實施調度，根據實際情況，確立人防，技防與物防相結合的治安思路，明確保安職責，層層防衛，以確保工業園區人身財產安全 10 財產被盜率 1%以下 11 違章發生率 1%以下

全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園區達標評分細則，ISO9001質量標準

建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設攤點，廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫等現象及時發現及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發生并建立相應的回訪制度 12 違章處理率 90%以下 13 火災發生率 1%以下(年)全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園區達標評分細則，ISO9001質量標準 全員義務消防員制，確定消防應急方案，定期培訓和演習，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發現隱患及時處理，確保安全 14 綠化完好率 無

全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園區達標評分細則，ISO9001質量標準

建立專業化綠化管理養護隊伍，責任到人，區域負責與巡查制度相結合，加強宣傳，發現問題，及時修復，確保公共綠化無破壞，無踐踏，無黃土裸露;室內綠化常青.第四節:管理人員的配備，人員培訓 一，物業管理處人員配備

該管理處人員配備因考慮對外形象和設備配臵情況，幫我們在人員配備上堅持以公司“精干，高效，敬業”的用人原則為基礎，確定“重學歷也重能力，重水平更重品德”的用人標準，嚴把人才選聘關.我們要求管理人員必須是一專多能.在管理隊伍建設上，我們將采取規范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，嚴格管理，考核，并實行淘汰制，才能確保管理目標實現.(一)，管理處人員配備圖

(二)，物業管理處人員崗位分布說明 1，管理處 主任:1名，負責全面工作.2，文 員:負責前臺服務，和處理行政，物業事務等工作，并協助管理接待等工作，及負責檔案管理，會務管理等工作.3，品 管:1名，負責各部門，各崗位的工作質量的檢查，監督.13 4，維 修 部:2名，負責工業園物業和配套設施設備及場地的日常維修，保養，巡視，維修檢查監督等工作.5，保安隊中隊長:1名，負責保安隊全面工作及對部門人員檢查監督工作.保 安:13名，分三班24小時值班(其中一名輪休)，負責當班期間的安保工作.6，環境管理部部長:1名，負責清潔，綠化全面工作及對部門人員檢查監督工作.綠化技師:2名，負責綠化養護工作.環衛工人:8名負責工業園區公共區域衛生.(三)，人員培訓

企業的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關鍵在于企業是否最大限度地開發人力資源，要實現人才資源開發戰略，我們確定了“全員培訓，全過程考核”的培訓方針，使培訓真正落實到實處.1，培訓的目標: 通過培訓，提高員工的文化素質，業務技能和管理服務水平，使物業管理更加富有成效.2，培訓內容:(1)新員工入職培訓: A，企業培訓:企業質量方針，質量目標，企業理念，企業精神等;B，員工手冊培訓:員工守則，禮儀行為規范，職業道德教育等;C，管理處概況培訓:工業園區概況，公眾管理制度，內部規章制度，管理架構等;D，物業管理基礎知識及強化服務意識的專題培訓;E，軍訓與參觀學習.(2)崗位專業技能培訓: A，基本技能培訓:相應崗位的專業知識，ISO9001文件(包括質量手冊，程序文件，工作指示，記錄表格等);B，新技術(能)培訓:智能化技術，新設備儀器的使用與管理技術等.(3)素質提高培訓: A，操作層自我開發培訓:進行有關學歷，職稱的外送培訓，或利用現有條件，舉辦電腦，消防，環保等相關知識講座;B，管理人員實行“四個一”常規培訓，即堅持每月寫一篇文章，讀一本專業的好書，參加一次講座，參與一次競賽.(4)新政策，新理論培訓: 物業管理理論動態，有關法律，法規，同行業新動向等.(5)培訓者培訓: 培訓者更新知識及觀念，吸收新理論，不斷創新培訓工作思路的培訓.3，培訓計劃(不具體闡述)4，培訓的評估考核

(1)培訓中考核:根據實情，邊培訓，邊考察，理論與實踐相結合，這樣便于了解員工是否按培訓要求和標準指導工作，對沒有按要求做的員工進行監督和指正.(2)培訓后考核:分為實操考評和書面考核兩種，反饋培訓績效，把考評的結果作為薪資發放的依據.第五節:管理規章制度和建筑及其附屬物檔案，設施，設備，業主檔案的建立與管理 一，管理規章制度

科學完善，合理量化.健全實操的管理規章制度是我們取得成功的重要法寶，也是提高服務品質，提升工業園區形象的重要依據.為進行統一規范和管理，接管后，我們將嚴格按照 14 ISO9001國際標準人，及我公司質量體系文件的要求，對項目實施專業化，規范化管理.我們還將根據該項目實際情況對規章制度及相關程序作適當調整.管理制度主要包括公眾制度及應急措施，ISO9001服務質量控制程序文件，公司內部管理制度等.二，檔案建立與管理隨著建筑設計高科技，專業化的發展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時廣開信息渠道，存儲時做到內容全面，豐富，收集時盡可能地完整.我們擬對項目所有物業管理與服務的項目，從主體到配套，從建筑到環境，從硬件到軟件等都建立相應的管理檔案.并樹立檔案管理的財富觀，資源觀和服務觀，使檔案管理真正為管理服務.三，檔案管理運作環節

1，資料的收集，直接隸屬于客戶服務中心.建立相應的規章制度，對所有檔案資源進行嚴格管理.在收集時，堅持內容豐富的原則，根據實際全面收集，小到一盆花都有詳細的資料收集.2，資料的分類整理，根據其性質，特點進行細分，做到條理清晰，分類合理.3，資料歸檔管理，按照資料本身的內在規律，聯系進行分類保存，做到便于查找和調用，在進，出檔案室都有嚴格的規定，嚴防文件流失.檔案的管理環境必須做到“三防”，即防火，防潮，防變質.四，檔案資料的分類 1，接管移交資料: 名 稱

資 料 內 容

工程建筑產權資料

A:規劃圖紙，項目批文，用地批文

B:建筑許可證，投資許可證，開工許可證 C:拆遷安臵資料 工程技術資料

A:紅線圖，總平面圖

B:地質勘察報告，開竣工報告，圖紙會審報告 C:工程合同，工程預決算

D:工程設計變更，通知及技術核算單

E:竣工圖:1.單體建筑，結構，設備竣工圖

2.消防，智能化，中央空調等工程及地下管網竣工圖 F:房屋，消防，智能化，中央空調等竣工驗收證明書 G:鋼材，水泥等主要材料的質量保證書 H:新材料，構配件的鑒定合格證書

I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調等設備的檢驗合格證書 J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調等設備技術資料 K:砂漿，混凝土試塊，試壓報告 L:綠化工程竣工圖 M:其它技術資料 2，管理檔案資料 名 稱

資 料 內 容 物業資料

A:基本資料 B:標識資料

事務管理資料

A:事務值班表 B:事務交接記錄表

C:物品搬出(入)登記表 D:日常事務巡視記錄 E:事務回訪登記表 維修資料

A:維修申報表 B:維修服務派工單

C:維修回訪記錄本 D:公共設施維修記錄 安全防范及交通管理資料

A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄

B:查崗記錄 C:物資搬運放行記錄，緊急事件處理記錄 D:車輛管理記錄，車輛詳細資料，車輛出入記錄 設備管理資料

A:公用設施保養維修記錄 B:各項機電設備保養維修運行記錄 C:設備分承包方維修保養記錄 D:設備檢查記錄 員工管理資料

A:員工個人資料，聘用表 B:員工業績考核及獎罰記錄 C:員工培訓計劃及實施記錄 D:員工培訓考核記錄

E:員工外出考評及參加演練記錄 F:員工住房及內務管理記錄 意見反饋資料

A:服務質量回訪記錄表 B:意見調查，統計記錄 C:投訴及處理記錄表 行政文件資料

A:管理處主任值班及督察記錄 B:政府部門文件 C:物業公司及主管領導部門文件

D:管理處規章制度，通知，通報等文件

E:管理處榮譽一覽表 F:管理處接待來訪參觀記錄表 會務資料

A:會務承辦實施方案 B:會務攝影及錄音，錄像資料 第六節:便民服務

當我公司接管本項目物業管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持“以客戶為中心，優質服務，低價收費”的經營方針，盡量開展各項便民服務，包括無償服務項目和有償服務項目，以下面所列.總之做到使用人有什么需求，我們就想辦法滿足.序號 項 目

服 務 收 費 標 準 備注 1 代理辦公物品維修

按維修單位標準收取維修費，每次維修費貨比三家，經同意后送修，加收適當服務費 2 代購車船航空票

除實際費用外，按規定加收手續費 3 代寄，代領郵件

加收適當服務費 4 配備急救箱，急救藥品

按藥品的實際收費，不加收服務費 5 建立活動組織，組織文體活動

活動費用按實際發生收費，不加收服務費 第七節:物業管理收費標準建議及收支測算

本項目物業管理采用包干制，廠房物業每平方米每月1.5元，辦公物業每平方米每月2元，宿舍物業每平方米每月0.5元，即:每月物業公司的收入為42400m2×1.5元/m2+5950m2×2元/m2+20250m2×0.5元/m2=85625元，每月物業公司支出及利潤見下表: 類別 序號 項目 計算式 月支出 備注

人 工 費 用 1 員工 工資 30人

管理處主任:3200元×1人=3200元 客服文員:1400元×1人=1400元 品管文員:1400元×1人=1400元 保安隊長:2000元×1人=2000元 保安:1400元×13人=18200元

環境管理部長:2000元×1人=2000元 綠化技工:800元×2人=1600元 環衛工:700元×8人=5600元 維修技工:2000元×2人=4000元 39400元

工資中含伙食費和員工社保費 2 員工 保險 30 120元×30÷12 300元

意外傷害險 3 福利費等各類經費 17.5% 39400元×17.5% 6895元 小計

46595元辦 公 費 用 1 交通費 綜合測算 3000元 2 通訊費 3 辦公易耗品及辦公設備保養 4 勘察業務費，公關費 小計 3000元

公 共 設 施 設 備 日 常 維 護 費 用 1 公共房屋

綜合測算，一般月費用計算式為:物業總面積×3元/m2÷12月=68600×3÷12 17150元 2 室內外走道 3 化糞池清理維護 4 污，雨水井清理維護 5 停車場道路維護 6 燈具(園林，路燈，樓道燈，高桿燈等)7 標示牌，宣傳欄等維護 8 水泵(含水管閥門)日常維護 9 變壓器，配電房維護 10 消防設備維護 11 其它設備設施維護 12 電梯保養，維修，檢測等費用 13 發電機維護保養費 14 煤氣站維護

15 監控系統維護 小計 17150元

環 境 管 理 費 用 1 園林綠化保養，修剪，施肥，噴藥，補種，機具損耗，用油等 綜合測算，般月費用為綠化面積×0.3元，故為≈8000m2×0.3元 2400元

不含室內綠化養護 2 辦公，生活垃圾轉運費

3個桶×350元÷36個月=29元 3個桶×180元轉運費=540 569元

生產垃圾另定方案 3 除四害消殺費用

180元/月與相關單位簽合同 180元 4 保潔工具，清潔用品損耗，材料物資 綜合測算 2000元 5 外墻清洗

費用與甲方單獨結算 小計 5149元

共 用 水 電 費 1 所有用水用電費用(樓梯燈，路燈，園林燈，水泵運行，綠化用水，其它)由物業使用人直接繳付 無

物業公司可代收代繳，收取時加損耗費用 小計 無

其 它 支 出 費 用 1 文化宣傳費 500元 2 物業管理責任保險 30000元÷12月

2500元 3 稅金

85625×5.5% 4709元 小計 7709元 總計 79603 物業公司利潤

85625-79603=6022元 第八節:日常物業管理

日常物業管理是物業管理單位實施管理與服務功能的重要階段，我們將該項目物業管理工作分為介入期和常規期二個部分，在介入期我們從物業管理角度提出一系列建議，并依據貴單位的認可項目實施整改和進一步完善物業管理方案，為今后物業管理打基礎.常規期物業管理工作，包括房屋，設施，設備維護，環境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多方面內容，其中有些項目已在前面相關章節體現.在此章節我們只是就其有關內容進行闡述.一，介入期

在此階段，我們主要是進行調研，編寫方案，做好驗收接管工作.(一)，調研，編寫方案工作(二)，驗收接管

1，擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組.2，對項目進行全面驗收，接管，包括資料接管，另附驗收接管相關表格.3，如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接.二，常規期物業管理(一)，安全管理

1，安全防范管理分為四個層次:第一層為督導層，全面巡查防漏堵漏;第二層為門崗人員進行封閉控制;第三層為監控系統;第四層為最里層，實行步行巡查，發現問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制專項方案進行漦??團體組織集會.四，講究公共衛生，不亂丟垃圾，瓜殼，紙屑，煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養禽獸，不在公共場所棄臵及堆放雜物，共同維護公共衛生.五，愛護公共財物，維護水電，通訊，消防等公共設施.六，愛護花草樹木及公益設施，不攀摘花果，不踐踏草坪.七，加強安全防范意識，認真做好防盜防火工作.八，積極參與公益活動，熱心福利事業，尊重婦女，愛護兒童，關心幫助殘疾人.九，積極維護工業園區形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項工作，為將工業園區創建成物業管理示范項目而努力奮斗.安全防范管理規定

為提供優質保安服務，保障工業園區的公共設施及人員生命財產安全，特制定本規定.一，工業園區安全治安保衛工作由工業園區物業管理處協助轄區派出所完成.管理處工作人員有權對違反工業園區管理規定的行為進行檢查，糾正.二，物業管理處的職責和權利

1，嚴格執行國家治安條例，密切配合公安機關維護工業園區公共設施及人員生命，財產安 20 全.2，實行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時值班巡邏，處理所有緊急事項.3，負責本區域的機動車輛，摩托車，自行車的管理，車內所載物品如有可疑須檢查明后方可放行.4，夜間門崗負責出入登記等工作.貴重，大件物品離開本區域，須查驗委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行.5，對不遵守制度的人員，應進行勸阻，制止，情節嚴重者移交有關部門處理.三，工業園區嚴禁下列行為: 1，嚴禁非法攜帶，存放槍支彈藥，非法儲存，使用爆炸，劇毒，易燃，放射性等危險品.2，嚴禁非法制造，販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具.3，嚴禁非法吸毒，販毒，嫖娼賣淫，制造，銷售各類毒具或聚毒.4，禁止窩藏各類犯罪分子.5，不得利用房間為盜竊活動提供方便.6，禁止制造，復制，出售，出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品.7，未經批準不得擅自改裝，破壞正常供電線路.8，不得損壞，移動消防器材，標志，挪用消防水泵.9不得故意損壞區域內各種公共設施，設備.有上述行為，物業管理處有權按《治安管理條例》予以糾正，情節嚴重交公安機關處理.四，工業園區經營人員職責和義務: 1，遵守國家有關法律，法規和本工業園區的各項規章制度.2，具備足夠的安全意識，積極配合物業管理處保安人員，搞好工業園區的安全保衛工作.3，勇于制止，舉報破壞本區域治安隱患的人和事，并協助物業管理處處理.4，正確作用電子智能化系統，保證有關治安報警設施的完好及有效使用，并勇于承擔自己造成的相應事故責任.消防安全管理規定

為了加強工業園區的消防管理，保障公共設施及人員生命財產安全，根據國家有關消防法律，法規制定本規定.一，本規定由物業管理處和工業園區所有人員共同遵照執行.二，工業園區的防火工作，依據“預防為主，防消結合”的原則，實行綜合治理，并接受市公安消防局的領導和監督.三，工業園區的防火管理實行分工負責制，由產權單位組織管理，物業管理處具體負責，由消防部門監督實施.四，物業管理處的防火工作職責: 1，宣傳消防法律，法規和防火安全知識，對客戶進行經常性的防火安全教育;2，制訂防火管理制度，并監督保障實施;3，定期組織開展防火自查，及時掌握轄區物業的防火情況，協調有關方面采取相應保障措施;4，保證公共區域疏散通道的暢通;5，定期對轄區公共消防設施，器材進行檢查和維修，保養，使其處理良好備用狀態;6，正常情況下消防設施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經有關人員同意，并及時通知所有人員加強防范;7，領導義務消防組織，進行撲救初期火災和安全疏散演練;8，嚴禁載有危險品的車輛進入本區域或停放;9，組織人員補救初期火災，對情況嚴重難以撲滅的，應及時打“119”電話求救，并協助維持 21 火場秩序，配合事故處理.五，工業園區經營人員的消防職責和義務: 1，遵守電器安全使用規定，嚴禁亂拉臨時電氣線路，嚴禁超負荷使用電器;2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴禁亂扔煙頭，嚴禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶內燒垃圾;3，室內不得存放超過0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，嚴禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺出品或其他疏散口，嚴禁在樓道，天臺進行噴油漆的危險作業;5，嚴禁損壞，盜用消防設施，器材，挪用消防設施及消防水源;6，嚴禁封閉或損壞安全疏散標識，事故照明設施及消防標志;7，遇強雷天氣，盡量關閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發生火災;8，發生火災時，應及時告知物業管理處或撥打119，并關閉電閘，迅速離開現場.使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時，應盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈;9，學習消防常識，掌握簡易的滅火方法，發生火警及時報警，積極撲救;10，發現他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設施，器材的行為，應及時勸阻，制止或向物業管理處報告;11，所有人員必須服從消防機關和物業管理處有關消防方面的管理，監督，不得刁難，辱罵或以暴力，威脅手段妨礙消防工作人員執行公務.縱火者，將依法追究刑事責任.六，物業管理處或房屋產權單位需要改變的用途時，其防火安全必須符合國家有關法規要求，并經市消防主管部門審核同意，方可使用.七，在執行滅火救災任務中受傷，致殘或犧牲的人員其醫療，撫恤待遇及其養傷期間的生活費用，由發生火警的肇事者按照國家有關規定給予補償.八，公共娛樂場所按《公共娛樂場所消防安全管理規定》執行.九，凡違反本規定的，物業管理處可根據有關法律，法規及有關規定報請消防主管部門進行處理.道路及車輛管理規定

為了加強區域內交通管理，維護交通秩序，根據交通有關法規，特制定本規定: 一，各類車輛在本區域行駛停放，須遵守下列規定: 1，遵守交通管理規定，愛護道路，共用設施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標志等公共設施;2，機動車輛在本區域行駛，時速不得超過安全標準，嚴禁超車;3，車輛停放應服從管理人員指揮，在規定位臵停放，注意前后左右車輛安全;4，車輛停放后，必須鎖好，并調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品須隨身帶走，否則后果自負;5，不準在行車道，消防道上停放車輛，不準將車輛駛進人行道;6，不得在區域任何路段試剎車，練習駕駛，有滴漏機油等必須清洗干凈;7，除執行任務的消防車，警車，軍車，救護車外，其它車輛一律按本規定執行.二，停車場管理規定

1，服從保安員指揮，嚴格按照標識有序行駛及停放;2，工程車，履帶式車輛不得駛入停車場;3，不得損壞車場設施，正確使用停車卡，對沖關者一律嚴懲;4，嚴禁運載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險物質的車輛進場;5，車輛有滴漏機油等現象必須立即清洗干凈;6，車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內;22 7，管理處對車輛只提供車位及對車輛秩序進行管理.停車場內的車輛如有遺失，管理處只負責協助車主進行調查，并協助車主向保險公司索賠;8，凡無行駛證的車輛和未辦理保險手續的車輛遺失，由車主自行負責處理.工業園區設備安全運行制度

一，機電設備的管理以安全，正常，經濟運行為標準，機電設備的操作，保養，維修由專業技術人員實施，維修人員須持相應的操作證，上崗證.二，智能控制，消防，電梯，供電，供水設備管理實行24小時值班制度，值班員必須密切留意和掌握設備的運行情況，發現問題及時處理，并做好運行記錄.三，機電設備嚴格按照設備維修保養規程進行維護，保證設備完好.四，值班員和維修人員應嚴格按照安全操作管理規程進行操作和維修.五，設備管理人員應了解和掌握設備運行規律，貫徹以預防為主的方針，防止事故發生.六，維修設備時，應準備好材料和采取相應的安全措施和技術措施，防止觸電及設備事故的發生.七，在電源干線，低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標示牌.八，做好設備運行和維修記錄，建立設備臺帳，定期對設備進行清潔衛生.九，供配電設備房必須具備滅火器材.智能控制中心管理規定

一，智能控制中心實行專職人員全日值班負責制.二，信息值班員每天檢查各類信號是否正常，如不正常應立即查清原因，上報主管，遇到重大問題迅速上報管理處主任.三，控制中心出現報警信號，立即核實信號真偽情況，如報警屬實，按相關“應急措施”處理，如屬誤報應進行復位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中.四，智能控制系統在正常情況下應處于自動狀態，每半月進行一次自動，手動的操作檢查，以確認設備是否處于完好狀態，并將檢查結果記錄在《智能控制值班記錄表》中.五，智能控制設備出現故障時，值班員應填寫《智能控制設備維修申報表》，并立即通知客戶服務中心以調度專業技術人員進行維修.六，智能控制中心內的電話屬專用報警，調度聯系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送.七，智能控制中心內嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃易爆等危險物品，中心內配備便攜式滅火器和常用滅火器械.八，嚴禁外人進入智能控制中心，如因工作需要必須經消防主管批準，未經許可，中心工作人員不得接待任何來訪者.消防給水設備保養制度

消防給水設備是有效撲滅火災的重要設備，設備是否保持良好預備狀態，關系到客戶的生命及財產安全;為此，維修部每月必須對消防設備定期做好保養工作，確保設備完好.一，每月對消防給水設備做好維護保養工作

1，檢查緊固控制柜電氣節點，觸頭有無氧化現象，柜內有無積塵，蜘蛛網等異物;2，檢查進出水閥門開，關狀態，閥門不能出現滴水，保持閥門處于正常開啟狀態;3，檢查加壓泵泵軸是否滴水(滴水每分鐘不超過20滴)，對泵軸填料做適當調整，使其保持正常;4，檢查所有緊固體螺栓是否有松動，銹蝕并做適當調整，使其保持正常;5，泵軸及時添加潤滑油，使其保持轉運靈活等.二，啟動檢查消防泵加壓是否可靠

1，轉換開關是否在自動位臵;2，打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時，消防泵是否安全啟動;3，消防泵安全運行5分鐘，關閉排水閥，觀察壓力表達到正常壓力值時，消防泵是否停止運行;4，如發生消防泵不能安全啟動，運行，保養人應及時報告主管，由主管組織相關人員進行處理.三，保養結束后，將轉換開關臵于“自動”位臵，清掃設備衛生，做好保養記錄.中央空調設備巡視管理制度(根據實情定)一，中央空調開機成功后，為了保證空調系統的良好運作，值班員每隔4小時巡視一次中央空調機組，巡視的主要部位包括: 1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V±10%;2，檢查三相電流是否平衡，是否超過額定電流;3，檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100～150pa;4，檢查進出冷卻水溫度(進水溫度<35℃，出水溫度<40℃);5，檢查進出冷凍水溫度(冷凍水進水溫度<0～18℃，溫度6～8℃);6，主機運轉過程中是否有異常振動或噪音;7，冷卻塔風機運轉是否平穩，冷卻塔水位是否正常;8，檢查管道，閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好;9，檢查控制柜各元件運作是否正常，有無異常的氣味或噪聲;10，各種標識工具是否完好等.二，值班員巡視中發現設備有缺陷存在時，立即通知維修部主管.維修部主管分析缺陷后，聯系相關技術人員處理，如缺陷較嚴重時，可按操作程序停機，并通知相關人員，說明情況.三，值班員對巡視的情況認真做好記錄，如設備故障正在處理時，未經維修部主管同意不準離開.四，為了防止意外事故，機房應隨時上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準私自配鑰匙，下班時，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴格按交接班制度執行交接手續.電梯巡視監控管理制度 為確保電梯安全，可靠運行，電梯管理員負責對電梯設備的統一管理，并監督值班人員執行: 一，值班人員每日對電梯機房，轎廂，井道，底坑等主要部位巡視一次，根據巡視情況填寫《電梯設備巡視記錄》.二，巡視時按以下內容認真巡視檢查: 1，曳引機是否有噪聲，異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動;2，減速箱的油位，油色是否正常，連軸器是否可靠;3，指示儀表，指示燈，各繼電器運作是否可靠;4，變壓器，變頻器，電抗器等是否過熱;5，制動器，曳引輪，曳引繩，限速器等是否正常;6，通訊設施，標示牌，盤車手輪，開閘板手等求援工具是否放在指定位臵;7，電梯運行有無振動，開關門是否順暢，底坑限速器是否正常等.三，巡視中發現不良情況時，值班人員應及時報告電梯管理員，由電位管理采取措施進行調整.如果問題嚴重則應聯系公司評定合格的電梯維修保養公司進行處理，必要時可切斷電源暫停使用電梯.四，值班時發現電梯有缺陷存在時，必須及時處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監控缺陷處理的進度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可離開.水泵房運行操作規程

一，水泵房為工業園區工作，生活，消防供水控制中心，設備工作是否正常直接關系到所有人員的生活及安全問題.運行操作人員必須將設備的安全運行放在首位.二，水泵的運行操作

1，運行前應檢查進出水泵閥門是否打開;水池內儲水是否充足;泵的轉運是否靈活等等;2，泵的填料部分允許有少量滴水(10～20滴/分鐘)，如出現大量滴水，應做適當調整.各閥門填料處不允許滴水，如出現滴水，應擰緊相應的螺栓.3，供水時應經常檢查水箱水位，嚴禁漏水跑水;4，水泵及其它設備的巡視檢查應認真仔細，做到檢查項目不遺漏，并做好記錄.三，泵房衛生

1，泵房內每日交班前進行清掃，每星期徹底打掃一次，管道，閥門，水泵及控制柜周圍不允許有蜘蛛網和積塵;2，泵房內，水池井蓋周邊應保持清潔，人離開時，房門必須上鎖.四，發生事故時，應沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應處理，及時報告主管領導，事故未處理完畢，不允許交接班.水泵房運行注意事項

一，值班員巡查時應認真仔細檢查機組運行情況，做到“三勤”(勤聽聲音，勤看儀表，勤測溫表).二，啟動水泵時嚴格按《水泵操作程序》進行;“手動”啟動次數不應連續超過3次，排污泵不允許空載運轉.給水泵在“手動”位臵運行時間不允許過長.三，監視變頻控制是否按設定時間切換機組，信號，儀表指示是否正常，確認是否在正常壓力狀態.四，注意電動機發熱，通風情況，經常保持電機周圍的清潔，及時排除泵坑積水.五，水池儲水是否充足，浮球閥開關工作是否正常.如儲水不在規定范圍內，及時查明原因后對水池儲水進行調整，并做好記錄.六，發生下列情況之一者應迅速停止運轉，必要時切斷電源檢查原因，消除故障后方可運行.1，電流突然升高超過允許范圍時;2，水泵有不正常聲音或發出強烈振動時;3，電動機內或變頻控制柜內有火花或冒煙時;4，壓力表突然升高或降至不正常范圍時;5，水泵軸承和電動機溫度超過允許范圍時;6，水泵無水空轉或反轉時;7，危及設備或人身安全時.綠化養護制度

為搞好室內，室外綠化管理，確保花草樹木繁茂，長勢良好，特制訂本制度.一，室內養護標準及目標: 1，澆水:根據苗木各類，按規定進行澆水，保證苗木不缺水;2，花木除雜:及時消除雜草，雜物及枯枝爛葉，時刻保持盆內無明顯雜草，雜物;3，修剪整形:根據生長情況不定期修剪，整形，使苗木保持青綠，美觀大方;4，施肥:根據苗木各類及生長情況進行施肥，每次松土后需施肥一次;5，病蟲防治:春，夏，秋季蟲病多發期前必須進行綜合防治，不能有大規模的病蟲害發生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作;6，長勢不良，觀賞效果不佳的花木，管理處應及時通知更換.二，室外養護: 1，基礎性更新改造: 25 土壤改良:對綠化地帶未經改良的土壤每年進行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結而造成的生長慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確保花草的正常生長狀態，深翻土壤后，施基肥和使用化學除草劑，消除雜草.2，常規性養護工作:(1)修剪:修剪能使植物經常保持平整美觀并能促進生長茂盛.苗木修剪，每月修剪兩次.生長旺盛期應根據生長情況不定期及時修剪，草皮修剪春，夏季每兩個月進行一次，秋，冬季根據實際情況進行修剪.基本保證春，夏季草皮不長于15厘米，秋，冬季不長于10厘米;(2)澆水:旱季喬，灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次;室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水1-2次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水1-2次，室內盆栽每周澆水1-2次;草皮澆水時要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤土層5厘米以下，澆水以早晚為主;(3)花木除雜:及時消除雜草，雜物，經常拾除草地，花叢內磚頭，紙屑等雜物，時刻保持綠地，花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學除草劑，每次清完雜草后，應噴施三次葉面肥及控草肥;(4)松土，擴穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴穴重施肥一次，平時每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時根據苗木的具體需要施肥一次;(5)病蟲防治:建立病蟲害防治動態跟蹤系統，春，夏，秋季蟲病多發期前必須進行綜合防治，不得有大規模的蟲害發生;冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲，防病等保護工作;(6)花木補植:如果發現有損壞或死亡的苗木，必須在兩天內完成補植;(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用農藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農藥，使用農藥時必須在晴朗無風的天氣一次性完成，噴藥后4小時內下雨的，要待天晴后重噴;使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，以免藥液擴散;(8)自然災害的防御:雨季前要檢查綠化區，提前做好排水工作，臺風，霜凍等多發季節應及時做好預防措施，避免不應有的損失;(9)草皮養護:雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超過8厘米的雜草.每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結合磷，鉀肥和有機肥，施后澆透水或在雨后施肥;(10)綠籬，花球養護:綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優美，增加其藝術含量.修剪下的枝葉要立刻清除.春，夏季每兩個月施肥一次，秋，冬季每3個月施肥一次，施用復合肥和共生麩保證長勢旺盛.綠籬，花球死亡缺苗，須在1周內補種好;(11)喬灌木養護:每月巡查，及時修剪枯枝，病蟲枝，下垂妨礙人們觀瞻和活動的枝條，保持喬木高2.5米以上.修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀.清潔衛生管理規定

為了更好地了解我公司進駐后的具體工作辦法，現我公司就管理處環境管理部清潔衛生工作的有關事項作如下說明: 第一:清潔品質控制 一，清潔計劃

1，向管理處提交清潔服務計劃;2，根據計劃書內容按步驟實施日，月，季的清潔工作;3，根據計劃書內容會同管理處工作人員實施日檢，月檢工作;4，月終根據統一考評檢討修訂下月度的實施清潔計劃;5，急(突發)事件的處理對應計劃方案提交;二，清潔實施

1，向管理處發出每日清潔完成情況報告;(簡稱“日報:)2，各現場每日舉行前日工作情況總結，當時工作安排;(簡稱”早會“或”例會“)26 3，各項日常清潔工作安排表，指導書;4，各項定期清潔工作安排表，指導書;5，各項內部清潔完成情況考評資料;6，各項清潔工作方法指示書;7，各項清潔工作安全批示書;三，清潔技術應用

1，清潔新技術的應用和推廣;2，現場清潔問題的研究，解決;3，清潔高效率方法的研究，運用;四，清潔監督與檢查 1，清潔日檢表 2，清潔周檢表 3，清潔月檢表

4，各項清潔作業標準書 5，各項清潔作業崗位職責 6，清潔獎罰制度

7，各分現場之間交替檢查，評比 五，員工管理

1，定期的清潔培訓 2，員工道德教育 3，作業標準化管理 4，員工考評制度

第二，清潔原則及清潔方案 一，清潔原則

創造舒適的環境，杜絕任何污染

★在物業區域內部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛生死角 ★親切的服務，給人以溫馨的感覺 ★垃圾及時清理，免除空氣的污染 保持建筑常用常新

★使用適當的洗劑，保持建筑外觀干凈，常新，不受損壞 ★使用無污染洗劑，保持環境的清新

★采用保護措施，避免建筑使用中的最小磨損 安全作業的確立 ★實施安全操作教育

★清潔作業采用安全保護，防止其它建筑的意外損傷

★清潔工作中必須使用作業指示板，警示牌，防護欄，安全帽 作業情況督察

★現場管理者每日巡查作業完成情況，提供報告書 ★各區域負責人每月進行互檢

★公司技術部每月進行作業指導，監督檢查 作業效率提高

★大面積作業區域逐步采用人員和機器的相互配合 ★建筑采用先進的專用設備進行保養

★逐步使用設計科學，合理使用方便，快捷的作業器材高效率的完成各項作業 27

樹立良好的社會形象，創超一流的環境 ★使用高效作業設備，確保環境干凈，整潔 ★選用高素質作業人員，注重人員形象教育 ★嚴格要求著裝整齊，服務語言標準化 二，具體清潔方案構想 人員的選擇，培訓，教育

★選擇年青，工作勤勞，有一定文化素質的員工 ★注重職業技能培訓和服務規范化教育 ★定期進行新技術培訓 器材及洗劑選定

★針對石材選用養護技術設備

★大堂適時采用先進設備進行大面積清潔作業

★不銹鋼表面使用進口高密度柔軟清潔巾進行不損傷清潔 公共場所設施清潔

★洗手間設施定期進行消毒

★垃圾桶，箱定期進行消毒，避免空氣污染 保護作業法

★保護建筑的作業:不同的建筑采用不同的方法和洗劑

★保護使用者的作業:A，選擇適當的時間作業;B選擇無噪音作業，避免干擾 ★使用保護劑全面保護建筑外觀 清潔作業的實施 ★制定詳細的計劃書

★管理人員確認作業完成情況 ★定期進行專業的技術培訓 ★緊急事件的應急增援

★加強夜間作業避免影響白天的正常工作 ★嚴格控制外部垃圾，塵沙對內部建筑的破壞 ★加強大堂的日常作業 三，清潔業務的基本方針

建筑物本來是美造型，臟便會降低其價值.建筑物的美在于通過頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響.清掃業務的好與壞，因為一般一通過肉眼也可以判斷，因此經常保持良好的清潔狀態便是提高工業園區以及清掃業務形象的重要事宜.如對建筑物的清掃偷懶會加速建筑退化，這已成為現代清潔業務的一般常識，清掃作業可以防止建筑的磨損，變色，生銹，發霉等現象，不僅可以提高美觀，在保護建筑方面的作用更為顯著.例如:地板涂地板維持劑，不僅可以預防地板臟污，又可以提高建筑的美觀，同時也是保護地板的一項重要工作.四，確定清潔作業基準

制定清掃業務標準，需要考慮建筑物的建筑構思，建筑物內的使用狀況(場所)，季節，時間等因素.對于制作貴工業園區的作業基準，由于建筑物詳細情況目前尚有個別不明之處，請允許我們按照通常的作業基準制作程序加以說明.在我司的清潔管理工作中，作業基準，作業實施不是孤立分開的，而是如下表一樣，從制定計劃到判斷，評價都作為有機整體來考核實施.因此，我們確認在與貴方密切交流，會商共進的前提下，通過下列循環可以永久維持建筑物 28 優美高雅的環境.五，清潔的目的及特點

1，清潔作業的根本是清除建筑上附著的污垢，最終達到提高建筑美觀，保護建筑，延長其壽命，潔凈環境衛生的目的.2，清潔概念

工業園區的清潔因其建材，場所，使用者，用途的不同，其相應的清潔方法也不同，清潔固有”千變萬化“之稱，正是這樣的變化對作業人員的要求也提出具有專業化和廣泛的建材和洗劑知識.1)針對不同的建材采用不同的清潔方法(如石材，金屬，毛織物，膠等)2)針對不同的場所采用不同的清潔方法(洗手間，走廊，停車場等)3)針對清潔分類采用不同的清潔方法(日常清潔，定期清潔，特種清潔等)4)不同的用途采用不同的清潔方法(辦公樓，住宅等)清潔的特點:正如前所述工業園區的情況不同，故其作業的實施也相對不同: 1，進行詳細的調查;2，制定完善的作業計劃;3，劃分作業不同的區域進行;4，制定全面的建材保護措施及方法;六，重大問題處理

我司設有專人負責各現場的重大問題及突發事件的應急處理，并配有機動小組.七，客戶至上

這是我公司的服務宗旨，對我們的服務對象提供服務，如遇管理及作業上的重大問題，我公司上層管理者都非常重視，妥善的處理是我公司在市場競爭中生存的唯一條件: 1，貴公司的要求就是我們最重要的工作;2，定期進行現場內部的5S整頓;3，內部定期舉行內部管理例會解決現場的工作;4，定期舉行管理會議商討落實管理工作.八，處理客戶投訴

1，如何對待客戶的投訴

A，對客戶的投訴處理應放在首位;B不吝惜對處理客戶投訴所花費的時間與金錢;2，處理客戶投訴的姿態

A，接到投訴，應立即趕往現場，速度越快越好;B，無論是什么狀況都必須道歉;C，絕對不允許反駁或找借口中;D，掌握如何當場或用電話應付的技巧;E，無論人，場所，時間是否相同，應掌握順利處理的技巧;3，對投訴的事后處理

A，分析原因，責任的存在，并向總負責人匯報;B，協商如何避免再發生的對策;C，如決定了具體對策，應立即付諸于行動并向客戶匯報.九，教育理念

樓宇清潔業務的目的在于給工業園區使用者提供舒適的使用環境，因此，以提供最佳的作業技術為主要目標，遵守樓宇管理的有關法規，實施以提高作業質量，效率，包括服務等的性教育訓練.29 1，教育訓練的三項目 1)硬件教育

A，清潔五原則的教育

B，各種建材清潔養護的技術 C，機器，器材的熟練使用 2)軟件教育

A，各種的作業計劃，作業程序 B，人事，勞務管理，一般的教育 3)服務教育

A，服務態度:作業態度，禮節，著裝 B，精神性服務:配合顧客的心情，愿望 2，提出最佳作業技術的建議 為提高和維持對建筑物的美觀，對作業，員工以及工業園區的使用者提供和創造安全，舒適，衛生的環境和高效率作業目標進行教育培訓.3，教育訓練負責人

由專業技術教育負責人和經理負責進行教育訓練.(教育負責人:是指在獲得國家標準的資格證書或獲得職業訓練指導等各領域專業技術與指導技術等職稱的人才)4，教育訓練對象

一般員工，各現場負責人以及本地教育指導者.清潔作業規程以及操作要領 場所

每日清潔內容 次數

每周清潔內容 次數

每月清潔內容 次數

每季清潔內容 次數

所有大堂及走廊通道

1，地面清掃，拖凈，推塵 2，垃圾處理

3，煙灰筒，垃圾箱，花盆清理擦凈

4，裝飾，指示牌，排風口，消防設備清潔 5，所有門，玻璃清潔 6，污漬，手印處理 7，燈飾設備

8，地墊吸塵，掃凈 9，防盜門擦拭 1 1 1 1 1 30 1 1 1 1 1，墻面除塵

2，煙灰缸，垃圾桶消毒清洗 3，防火門全面清潔 4，入口大門玻璃清洗 5，不銹鋼打保護劑 6，地腳線擦凈 7，地墊洗凈 1 1 1 1 1 1 2 1，天花除塵

2，排風口，頂部分清潔 3，墻面清洗

4，大理石，打蠟保養 5，照明燈具擦拭 6，裝飾面除塵 1 1 1 1 1 1 1，照明燈罩清洗(高處)1 洗手間

1，地面垃圾清掃，拖凈 2，洗手盆，便器清洗 3，鏡面擦拭并保潔

4，門，隔板清潔，玻璃窗清潔5，地面沖洗并保潔 6，附屬配件擦拭 7垃圾處理 2 4 1 1 31

2 2 1，門，隔板全面清洗 2，水管道擦拭 3，墻面擦拭 4，窗玻璃擦拭 1 1 1 1 1，墻面清洗 2，天花除塵 3，送排風口擦凈 1 1 1 1，照明燈罩擦拭 1 園區

1，地面垃圾清掃，拖凈

2，草坪，綠化帶，花池盆景的垃圾清掃3，桌椅擦拭，除塵 4，燈飾設備除塵保養 5，指示牌擦拭，除塵 經常

1，地面清洗

2，建筑材料設備的清洗 3，下水道，雨水溝的清理 1 1 1 1，公共設備及金屬設備的專業保養清潔1，花園石材設備的深層清洗 所有樓層公共走廊

1，地面垃圾清掃，拖凈 2，煙灰筒處理，擦凈 3，消防設施設備擦凈 4，墻面污漬處理 5，開關，指示燈擦拭 6，垃圾桶清洗擦凈 7，垃圾處理 8，玻璃窗清潔 9，樓層門玻璃清潔

1 1 1 1 1 1 1 1 1，墻面除塵 2，玻璃窗清洗 3，門面清洗

4，煙灰筒，垃圾桶清洗 5，走廊地面拖凈 6，裝飾面除塵 7，消防設備 1 1 1 1 2 1 1 1，排風口，空調口清洗 1 1，天花除塵 2，照明燈具清潔 1 1 天面 1，保潔 2，渠口清理

3，圍欄，扶手抹凈 1 1 1 1，燈柱，鋼架，露體管道清抹 1 1，門面擦凈

2，地漏，下水口清理 3，矮墻除塵清洗 2 1 1 33 清潔作業規程以及操作要領 場所

每日清潔內容 次數

每周清潔內容 次數

每月清潔內容 次數

每季清潔內容 次數 外圍

1，地面垃圾清掃并保潔 2，綠化帶清掃

3，各種招牌，欄桿擦凈 4，路燈，燈柱擦凈 5，果皮箱清潔 1 1 1 1 1 1，地面清洗 2，排水口清理 3，消防設施擦凈 1 1 1 1，墻面清洗(立柱2米以下部分)清潔服務質量標準及檢測方法 區域 清潔項目 清潔質量標準 檢測方法

所有大堂及公共部分樓道 地面

保持干凈，無污漬，積水，積塵，痰漬，雜物，紙屑，煙蒂，香口膠，保持光潔，明亮 目視 玻璃

無手印，污漬 以紙巾擦拭 不銹鋼

無手印，污漬 以紙巾擦拭

鋁合金，木飾板，裝飾畫

無塵，污漬 以紙巾擦拭 拉手

無塵，污漬 以紙巾擦拭 防火門 無塵，污漬 以紙巾擦拭 信箱柜 無塵，污漬

目視或以紙巾擦拭 指示牌，懸掛物 無塵，蜘蛛網 目視或以紙巾擦拭 花盆

無污漬，雜物 目視 煙灰筒

無污漬，痰漬 目視 天花頂

無污漬，灰塵，蜘蛛網 目視 送排風口

無污漬，灰塵，蜘蛛網 手摸或以紙巾擦拭 防塵地墊

無水漬，灰塵，污漬，香口膠 目視 鏡面玻璃

無手印，灰塵，水漬 目視或以紙巾擦拭 飾柱

無污漬，灰塵，痰漬 目視 墻身

無污漬，灰塵，每30平方米用紙巾擦拭不能有黑色灰塵目視 消防器材 無污漬，灰塵 手摸或以紙巾擦拭

清潔服務質量標準及檢測方法 區域 清潔項目

清潔質量標準 檢測方法 洗手間 墻身

無塵，污漬 目視及手摸 防滑瓷磚地面

無塵，污漬，紙屑，水漬 目視及手摸 洗手間大門

無塵，污漬，手印 以紙巾擦拭 洗手間玻璃鏡面

無塵，污漬，水漬，手印，皂液，保持鏡面明凈 以紙巾擦拭 便器，洗手盆

保持無污漬，垢，臭味，并保持水流暢通無阻，瓷器明潔如新 目視及以紙巾擦拭 洗手間隔板

無污漬，痰漬，保持潔凈 目視及以紙巾擦拭 洗手間燈飾 無蛛網，污漬 目視

洗手間天花，排風口 無蛛網，污漬 目視

洗手間下水管道 保持水流暢通無阻 沖水數次檢測 其它區域 外圍

地面，道路，綠化帶

無雜物，垃圾，泥沙，積水，香口膠，每50平方米不得超過10個煙蒂目視

墻面(3米以下)無污漬，灰塵 以紙巾擦拭 果皮箱

無污漬，異味 目視

路燈，招牌，欄桿，不銹鋼，設施設備 無污漬，塵漬，光亮 目視

垃圾房 地面

無積水，異味，用水沖洗干凈 目視 墻面

用水沖洗干凈 以紙巾擦拭 垃圾房門 用水沖洗干凈 目視 下水井

無泥沙，雜物，臭味，每檢查一次，發現問題及時處理，每月清理一次，保持排水井無堵塞 目視

第二節:部分應急措施 意外事件處理辦法

為做好區域內的意外事件處理工作，特制定本辦法.一，電力，給水，電視信號中斷供應處理

1，當接到有單位投訴電力，給水，電視信號供應中斷時，先向投訴單位查詢中斷供應時間;2，了解發生時間后，應及時報告客戶服務中心，客戶服務中心將及時協調維修部長，技工跟進有關情況，如果發現整個轄區電力，給水，電視信號供應中斷，而非本區域設施出現故障，應立即向有關供應機構查詢及要求盡快搶修;3，如有關供應未能即時恢復，客戶服務中心將會在告示欄張貼通告.二，火警處理工作

1，當發現火警時，即時報告客戶服務中心及管理處主任;2，如火勢有可能會對客戶造成危險時，須即時疏散受影響單位的客戶;3，如情況許可或在安全情況下，償試將火撲滅;4，倘有關人員未能自行將火勢撲滅時，應立即拔打119，并保持馬路及通道暢通，方便消防車全速駛近火場.5，當消防員到場后，有關負責人須登記以下資料: 1)消防車到達的時間

2)消防車到場數目及車牌號碼 3)帶隊的消防隊長姓名 4)消防員收隊離場時間

6，當火勢被撲滅后，有關人員應即時巡查及記錄公眾地方損壞的情況，倘有公眾設施受損，須立即安排搶修.另外，須巡查及記錄受影響單位的情況;7，盡可能在第一時間向總經理報告.三，水浸處理工作

1，當發現有水浸時，應即時將積水清除;2，倘水浸范圍附近公眾設施或客戶單位造成損壞，應即時采用各種方法截水;3，當積水清除后，須即時巡查及記錄公眾地方，設施的損壞情況，同時巡查及記錄受影響的單位損壞情況;4，如有公眾設施受損，須立即報告維修部負責人或總經理;5，如水浸的水源是由某單位內漏出，除按上述步驟跟進外，即時聯絡浸水單位客戶，要求盡快處理.四，爆炸處理工作

1，當發現有單位發生爆炸時，值班人員須盡快聯絡該單位客戶，征詢其是否需要報案;2，如客戶同意報案，須盡快報告公安機關;3，公安人員未到達現場時，有關人員應派人四周巡視是否有可疑人物，另外應安排保安人員巡視附近其他單位，是否有被爆炸過的痕跡;4，切記不可觸動案發現場內的任何物件，以免影響公安機關調查;5，當公安人員到達現場時，須登記以下資料: 1)公安人員到場時間

2)公安人員車輛的數目及車輛號碼 3)帶隊隊長的姓名

4)當公安人員離場時，應記錄離開時間 五，交通事故處理工作

1，如果有人受傷，必須報警;2，沒有人受傷，可由雙方車主自行達成賠償協議;3，值班人員須登記以下資料: 1)車牌號碼

2)雙方車主姓名，地址，電話

3)如有人受傷，登記傷者姓名，地址，電話

4)如有公安，救護車到場，須登記車牌號，到場及離場時間，帶隊隊長姓名.4，如因撞車而對小區公眾地方，設施造成破壞，須報告管理處主任處理;5，事后須向總經理呈交報告.六，意外受傷處理工作

1，當在區域內公共地方發現有人受傷時，要及時報警或叫救護車;2，須查問受傷者的身份及受傷的原因;3，值班人員須登記以下資料: 1)受傷者姓名，地址，電話 2)受傷原因

3)如有公安，救護車到場，登記到場，離場時間，車牌號碼，帶隊隊長姓名 4，事后須向管理處主任呈交報告.七，刑事案件處理工作

1，當區域內發生刑事案件時，必須在第一時間內報告派出所，總經理及貴方領導;2，保護好現場;3，記錄好有關情況.八，管理處對于以上的特別情況的處理工作，須記錄于《事件報告》報告總經理.九，具體操作詳見《意外事件處理工作指示》.消防應急方案

為更好地做好本物業的消防應急工作，特別定本方案: 一，成立消防應急領導小組: 總指揮:管理處主任 副總指揮:保安隊長

下分兩個組:前線組和后援組 二，消防組織架構: 三，消防應急方案

1，火警發生在任何時候

1)一般火情處理(指還沒有造成危及人生，財產的小型火災).38 當班人員: 當班人員第一時間內通知總指揮和119;監控室值班人員立即呼叫所有上班人員，電話或人力通知不上班人員;由最近崗位的值班戰士立即切斷總電源，打開消防栓;監控室人員立即用廣播通知單位內人員進行有序疏散;門崗人員在消防車未到達前守候在重要路段保持道路暢通，以便消防車全速駛達火場，且做好有關人員，火警時間，地點，原因，急救車輛等記錄;開啟工業園區廣播，警鈴，檢查自動啟動的消防系統工作情況，必要時可啟動其他消防設施.不當班人員: 由班長帶領本班人員及時趕到火警場地;接好水帶，水槍到火警現場做滅火準備;打開水閥實施滅火;拿滅火器，戴防毒面具，拿好消防服趕赴火場進行滅火和急救;拿消防斧和消防繩趕赴現場.后援組: 前臺人員第一時間到場，現場拍照，發現先或后進人員;做好護送傷員至醫院的措施;做好火災后的現場清理工作，登記損失財產數量及方案案例;協助組織調查，做好安撫工作.2)重大火情的處理 當班人員: 第一時間拔打”119“火警求援;通知總指揮及所有不當班人員;立即切斷總電源，打開消防箱;開啟小區廣播，警鈴系統，監控室人員利用廣播進行疏散人員，檢查已自動啟動的消防系統工作情況，必要的可強行啟動其他消防設施.確保各執勤區域工作正常的同時，保持消防過道暢通和路面秩序井然;門崗人員做好相關人員，火警時間，地點，原因，急救車輛等記錄.不當班人員: 由班長帶領本班人員及時趕到火場，控制火情;著消防服及防毒面具進行人員疏散，其他人員協助火警執勤人員的 各項滅火工作 后援組: 第一時間到場，現場拍照，發現先進或落后人員;護送傷員至醫院;協助組織調查;做好火災后的現場清理工作;登記損失的財產數量形成文字案例.事后保安隊長作《事件報告》上報管理處主任及總經理.各組職責: 總指揮:統一協調組織滅火及后援工作.前線組長:接到報警，統一部署滅火方案.前線組組員:負責具體滅火的各項工作.后援組組長:負責后援組的總協調工作.后援組組員:組織人員疏散及現場清理工作.39 紀律要求: 所有被通知到的人員必須到場，不得借故推托.所有人員必須嚴格按照分配的任務執行，不得打折扣.做到言行禁止.以上規定有違反者，嚴肅處理.停水及事故處理方案 一，停水處理

1，設備發生故障，需停水處理時，當班人員及時上報維修主管，由維修主管在一小時通知客戶并組織搶修;2，停水時，當班人員密切觀察水池儲水情況，向管理處主任匯報，對水池儲水進行合理調度，如水池儲水不能在規定時間內滿足供給應提前通知客戶.二，事故處理

1，供水設備發生事故時，維修主管，當班人員要到現場察看，處理并及時組織搶修;2，發生設備事故，當班人員將事故時間，原因，設備損壞程度，影響程度等作記錄并上報;3，對重大事故由維修主管知會相關部門，按處理程序及時上報物業管理處主任;4，事故處理未結束時，當班人員及相關維修人員未經維修主管許可，不準擅自離開;5，事故處理完畢，維修主管安排專人對維修設備進一步監護并對事故進行分析，將”事故分析報告“交管理處審查.第六章 工業園區辦公大樓清洗(拓荒)方案及報價 一，清洗范圍: 1，辦公樓1-4樓外墻清洗;2，辦公大樓1-4樓大堂地面，墻面，玻璃，樓梯，廁所清洗.二，施工方案: 1，外墻清洗采用高空下吊板作業法進行清洗;2，辦公樓地面，樓梯地面清洗用多功能刷地機配吸水機清洗.三，清洗技術要求: 1，外墻清洗后潔凈度達95%以上;2，地面清洗后潔凈度達95%以上;3，玻璃清洗后光亮，透明.四，清洗報價:(含稅價)1，外墻清洗價格:1元/m2(按實際清洗面積核算);2，地面清洗價格:1元/m2(含樓梯扶手，消防栓，辦公設施);3，室內玻璃清洗價格:1元/m2;4，洗手間清洗價格:200元/間.五，供水，電等便利條件，并派人配合監督，我司則按要求嚴格施工.自覺遵守甲方制度，對因我方施工過程中造成對方的財產損壞及其它損害，我方應負全部責任，我司在施工過程中發生的人員安全事故及其它意外全部由我方負責，貴方不參與保障.六，本方案及報價的執行雙方另行擬，簽合同.第七章 結束語

對于貴公司和眾信物業有限公司來說，本次物業管理項目的成功合作無疑是對雙方在管理上的一次創新，也客觀的反映出貴公司高層高瞻遠矚的眼光，它將集約和優化各方資源，符合市場不斷專業化的發展.作為眾信物業有限公司來說，我們將把握機遇，把每次挑戰當作一次機遇加以發展，我們有理由相信，通過我們積極的態度，科學的管理方法和專業的水平，一定會給貴公司及使用人呈上一份滿意的答卷，因為我輸送相信”沒有最好，只有創新".40 **公司

廣州市眾信物業管理公司 項目物業管理處 客戶服務中心 保 安 隊 環境管理部 維 修 部 物管標的調研 擬定物業管理方案 組建機構 崗位培訓 接管驗收 整改 日常管理 眾信物業公司 管理處 反饋監督 各業務塊員工 指揮 指揮 管理層 操作層

工資福利機制 激 勵 機 制 培養提升機制 思想工作機制 獎懲機制 企業文化機制 管理處主任1人

文員(1人)品管(1人)(共30人)服務中心 保安隊:14人 隊長:1人 戰士:13人 其中輪休一人 環境管理部11人 部長:1人 綠化技師:2人 環衛隊:8人 維修部:2人 調查籌劃 編制計劃 實施營運

診斷評價 提高建筑美觀 延長建筑壽命 注重環境衛生 貴公司 物業管理處 環境管理

向管理處主任提交作業計劃，監督管理作業進行情況;定期進行現場巡查，確查作業良好實施;定期與管理處主任舉行管理例會，處理現場問題(1周1次);我司現場管理人員接到貴公司發出的緊急情況或突發事件必須優先處理;優先配合管理實施整體化管理;增加溝通，交流，協調的滿足貴公司的要求.總 指 揮 管理處主任 保安隊長 客戶服務中心 保安人員 其它人員 前線組 后援組

第三篇：××工業園物業管理方案(81頁)目錄

××工業園物業管理方案

目錄

第一章 前言

第二章 ××物業管理公司簡介

第三章 工業園物業管理方案

第一節 提高管理服務水平的整體設想與策劃

第二節 擬采取的管理方式、工作計劃和物質需求情況

第三節 各項指標的承諾及完成承諾的措施

第四節 管理人員的配備、人員培訓及人員管理

第五節 管理規章制度和建筑及附屬物檔案、設施、設備、業主檔案的建立與管理

第六節 便民服務

第七節 物業管理收費標準建議及收支測算

第八節 日常物業管理

第四章 部分公眾制度及應急措施

第一節 精神文明公約

第二節 安全防范方法管理規定

第三節 消防安全管理規定

第四節 道路及車輛管理規定

第五節 工業園區設備安全運行制度

第六節 智能控制中心管理規定

第七節 消防給水設備保養制度

第八節 空調設備巡視管理制度

第九節 電梯巡視監控管理制度

第十節 水泵房運行操作規程

第十一節 水泵房運行注意事項

第十二節 綠化養護制度

第十三節 清潔衛生管理規定

第十四節 清潔作業規程及操作要領

第十五節 清潔服務質量標準檢測方法

第十六節 意外事件處理辦法

第十七節 消防應急方案

第十八節 停水及事故處理方案

第五章 物業管理委托合同

第六章 工業園區辦公大樓清洗（拓荒）方案及報價

第七章 結束語

第四篇：物業管理方案

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物業管理投標文件格式、內容

投標文件一

投標綜合說明書

業主：_____________

1．根據己收到的招標編號為物招審字(__)第(__)號的______ 物業的招標文件，遵照《**市物業管理招標投標管理辦法》的規定，我單位經考察現場和研究上述工程招標文件、招標文件補充通知，招標答疑紀要的所有內容后，我方愿以我方所遞交的標函摘要表中的總投標價，承擔上述物業的全部管理工作。

2．一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標函摘要表中承諾的期限和招標文什中對承包期限的要求如期按質提供服務。

3．一旦我方中標，我方保證所提供的物業管理質量達到我方所遞交的標函摘要表中承諾質量等級。

4．一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業管理管理班子及管理組織設計組織管理工作，如確需變更，必須征得業主的同意。

5．我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內有效，在此期間內我方的投標有可能中標，我方將受此約束。

6.我方同意招標書中各條款，并按投標標價總額3％交納保證金**萬元(大寫)。若我方違約，則扣除所繳納的全部保證金。

7．除非另外達成協議并生效，招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要、中標通知書和本投標文件將構成約束我們雙方的合同。

投標單位：______(印鑒)

法定代表人或委托代理人：_______(蓋章、簽字)

日期：______年___月___日

投標文件二

企業法人地位及法定代表人證明

一、法定代表人證明

法定代表人資格證明書

單位名稱：**物業管理公司

地址：**省**市**街**號

姓名： 性別：

年齡： 民族：

職務： 技術職稱：

身份證號碼

**系**物業管理公司的法定代表人。負責為**物業提供物業管理服務，簽署上述物業的投標文件，進行合同談判，簽署合同和處理與之有關的一切事務。

特此證明

投標單位(蓋章)

日期：___年__月__日

上級主管部門(蓋章)日期：___年__月__日

二、營業執照

三、資質證書

四、法人代碼證書

投標文件三

**物業管理公司簡介

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投標文件四

物業管理專案組配備

一、本物業由我公司抽調有豐富管理經驗和較強指揮能力的人員組成物業管理班子。董事總經理，統籌整項發展計劃，為此專案最高負責人。

董事總經理，統籌整項發展計劃，為此專案最高負責人。

董事，專責處理該項發展計劃的物業管理服務工作。此先生在香港及臺灣前后共有十年的專業物業管理經驗，而對物業管理顧問的經歷計有香港新界**發展計劃、香港**大廈、臺灣臺北市**集團超高層大樓、臺北市**集團總部大樓、上海外灘**廣場、上海**百貨公司、武漢**廣場、北京**大廈及珠海**廣場等。

投標文件五

對合同意向的承諾

一、承包方式：物業設計圖紙預算。

二、服務價款的計算方式：

1、各項服務的工作量依照物業設計圖紙及行業常規計算；

2、普通服務單價依照國家服務行業統一收費標準計算；

3、特定服務單價參照國家類似服務統一收費標準，并適當浮動，予以確定；

4、設備的購置租賃價及材料價格按本市有關規定執行；

5、管理期間，凡遇有關政策性調整，按政策調整規定執行。

二、在計算服務費用總成本的基礎上，乘以我方招標承諾的優惠百分比作為實際收取費用。

四、服務款項收取方式。

物業峻工接管時，由物業管理公司從開發商處收取物業總造價1％的管理基金。物業管理中日常服務收費由全體業主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業管理處。收取時間為每月一次，下月15日以前交至物業管理處。

五、材料設備供應方式

管理所用材料、設備除臨時所需的個別種類外，其他的應由甲方供應到現場，乙方提供材料和堆放場所；臨時所需材料設備由業主認質定價，乙方負責采購，并按委托管理合同有關規定執行。

六、服務質量必須能使業主的合理要求得到滿足。

在合同中制定出對物業管理公司高質量滿足業主要求行為的獎勵與不能提供符合業主要求服務的處罰。

七、為保證服務質量所需的技術升級費和協調費，應由物業管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業主另行收費。

八、文明管理，確保安全，實現無重大事故。

物業管理投標書樣本

投標文件六

1、企業信謄

2、企業資質(證書樣本見第四章附表)

3、企業榮譽證書(略)

4、企業安全生產證明資料

5、企業物業管理服務質量證明資料(格式同上)

6、近幾年所接管主要物業的服務質量、期限、安全情況及物業管理班子配備明細表：

投標文件七

物業管理要點

物業管理服務可以說是一門專業學問，本公司以本著小心計算成本及為客戶創造最理想的環境為原則，并通過長期的工作改進和提升，努力創造條件使每一座大樓的收益利投資潛質都能得以達致極限。而這種“投資管理”的哲學，能使業主充分保障其不動產的投資權益，不但使其保值，而且更能使不動產增值。**物業為高級工貿建筑物。其物業管理重點茲分析如下：

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一、工貿大廈管理

工貿大廈需要極為周全的服務，特別是現代的新型高級發展計劃，還要照顧相當復雜的電動和機械裝備的操作和保養，這些都需要有專門知識和技術。而這些裝備不單只包括升降機和停車場電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統、中央空氣調節設備和通風裝備、保安監察和控制系統、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應設備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕墻，其難度和這項工程所涉及的龐大費用，實非一般人所能想象。一幢工貿大廈是否得到完善管理，這對該物業的租金及售價水平有很大影響，與此同時其資本價值也會因而受到影響。

二、停車塌管理

現今停車塌的設備的管理多采用先進的自動管理系統來滿足日益繁重的日常運作需要。采用自動管理，可以減少人為舞弊，節省人力資源，增快車輛流量，從而使物業管理運作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場設備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務。停車場必須有閉路電視作監控，保障訪客安全。大樓后備電源發電機需與停車場自動化系統及照明系統相接通，以備在緊急時段時仍能操作提供必要服務。停車場內必須裝有足夠通風系統，供應新鮮空氣，以符合衛生安全。停車場經營管理策略應按照自給自足原則確定收費標準以降低管理費，而無須從管理費內補貼，這對整幢大樓出租及出售營運，都有著正面積極作用。

服務內容

依據**物業現時的工程進度及運作安排，本公司建議首先向物業提供管理顧問服務，待大樓完工后再提供管理運作服務。

一、物業管理顧問服務

●建筑期間管理顧問服務

※提供大樓圖則專業意見

※提供大樓設施專業意見

※提供大樓建材專業意見

※預估大樓管理運作成本

※大樓管理進度檢討、停車場管理建議

●大樓竣工驗收證核發前的管理服務工作

※建議制定租約條款

※訂定管理守則

※員工培訓計劃

※財務預算

※用戶搬進及裝修期間的管理服務工作

※移交大樓單位與租戶程序

※裝修工程及物料運送控制程序

※保安控制

※進入控制

※安全控制

(一)、建筑期管理顧問服務

1、這項服務將于大樓建筑施工期內提供給業主參照，其主要功能為：

●在管理前期能針對性地提出大樓現存且可能影響未來的管理問題，使業主能有時間考慮增減設施；

●節省日后管理設施修改或增加的費用，并可避免影響物業管理運作；

●在租用戶入住前可訂定管理費及其他費用的分攤原則，使日后管理運作能暢順。

2、服務內容

1)提供大樓圖則專業意見

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就本大樓的設計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現況作出與日后管理相關的專業意見及分析。這項工作主要是針對大樓設計在落成后對管理操作的實際運行是否產生積極作用及其可行性而制定進行的。本公司將建議業主對部份設備的增添留出空間，如預留中央監控室及相關設施的預定位置、垃圾處理室的適當地方、停車場的設備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統運作規劃、大樓自動化系統及其他各類設施的預留等。

2)提供大樓設施專業意見

就業主已決定或需要提供意見的各項設施作出對將來管理運作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發選擇種類設施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見。

※大樓設施包括：

※電梯

※消防設備

※電氣設備

※照明設備

※給/排水系統大樓自動化系統

※垃圾處理設備洗窗機設備

※后備發電機設備大樓廣播系統

※停車場管理系統等

3)提供大樓建材專業意見

就業主己選定或預定的建樹資料作出對日后管理工作有影響的專業意見，例如對建材的耐用性、清潔性、優劣的區別，判斷有關材料是否能對使用者達到預期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。

4)預估大樓管理運作成本

就業主預定的各項大樓設施及配備，提供初步管理運作收支及人力資源費用預算與業主參考。

5)大樓管理進度檢討

本公司將針對建筑期內的不同情況提供意見，內容包括：

※分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業意見：

※當有重大設計修改時，派專業人員參加工程會議，與各有關單位配合協調，了解工作進度，以便即時提出專業意見，使日后管理運作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設計而帶來的費用及時間耗費；

就各廠商的設施及配備，向業主提供專業意見，例如該設施日后保養程序、零件配備是否足夠，維修保養服務是否滿意(可以引進外國安全)，以及該項設計對管理者是否容易處理等，并以此作為業主及建筑師參考。

6)停車場管理建議

依據現在的停車場規劃作出管理顧問意見，內容包括：

※訂定停車場整體經營策略，如出租營運的安排及收費標準等。

※停車塌車輛樓層分配及運作形式，包括月租停車，計時停車及貨運車日常運作模式的評估。

※就選定的停車場設備從管理者角度出發作出分析及建議，包括人力安排及維修保養服務。(二)、物業竣工驗證發放前的管理顧問服務工作

1、訂定租約條款及管理守則

就租約條款部份，本公司將提供標準租約樣本給業主參考，并通過本公司代理部與物業部的協調，并參照業主意見，在條例中訂定特定租約內容及細則；

物業的管理守則將作為租約條款的一部份，本公司將依據外國的專業管理規范配合特定環境，訂定一套符合所設定的管理規章；

除附加于租約條款的管理守則外，本公司將與各承租戶制定租用戶手冊，使租用戶在使用及搬進大樓前對管理運作能作出充分了解，從而配合管理公司的服務。

2、員工培訓計劃

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本公司將物業管理確認為一項由人力作主導的服務行業，所以深信在物業管理中擔當第一線管理人員的員工必須接受專業的特定訓練，這些訓練除灌輸現代化物業管理知識外，還應包括其他項目如領導才能或公共關系等課程。培訓結束的考察將是理論與實務并行，半配合適當的演習，保證員工能熟習并實際體會突發事故的應變措施及程序。

1)員工訓練課程

就物業管理員工的培訓，本公司設有較為健全的訓練項目，建議管理員工的課程主要包括下列各項：

●業主及管理公司簡介(包括人事組織及結構)

●管理員工職責

●管理員工在物業管理中扮演的角色

●員工守則、行為及紀律

●物業專門名詞介紹

●物業保安措施及輔助巡邏設備

●物業設施的定義及應用

●管理服務的目的及重要性

●移交及回收單位的程序

●防火知識及消防裝置

●無線電通話機的應用

●物業管理的基準

●緊急事件處理程序

V水管爆破

V火警應變

V電力故障

V瓦斯泄漏

V雷暴及臺風

V盜竊或搶劫

V處理租用戶投訴

V處理可疑物體及恐嚇電話

V偷車

V拾獲財物

v發現租用戶受傷或意外

v物業內違例或遺棄車輛

v急救學常識

V領導才能，組織能力及責任感等

對于物業維修技工而言，其訓練課程除上述選擇性項目外，還將會加插以下課程：

V機電維護的措施及程序

V物業空調運作流程

V維修工具維護及保管

v物業設施的操作流程等

對于上述培訓計劃，本公司計劃在營運前為駐物業現場的管理員工提供訓練課程，務求使各職務人員能在正式投入管理工作前，對專業管理模式及工作執行取得系統的、深入的認識并獲取應有的訓練機會。

3、財務預算

現今的專業化物業管理，除極需要專業管理人員及特定的管理系統設備外，對整棟建筑物的財務管理，更為重視。精確的事前財務預算及分析能充分保障物業投資者權益，相對而言，也能確保并增加不動產價值。物業管理預算應當把握各項物業支出及定期收入，制定出一套完整而合理的預算案，并預留基金作長期性

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保養及更新計劃，以確保該項物業投資能達致極限。

本公司將為該物業提供一套依照現今先進國家及地方所采用的預算模式為基準所作的財務預算案。預算案內每一內容及項目均針對物業所選擇的設施和設備作評估，而該項評估以使物業能達到專業管理服務為目的，所有有關數據及服務條件都以高品質管理服務為依據。

對于該項財務預算應包括下列各項支出，以便訂定日后管理運作費用的基準：

1)、管理員工薪律

V薪津及年終資金

V加班費

V勞工保險費

v制服及洗衣費

V員工訓練

2)、維修及保養費

V升降機

V排水設備

V電器裝置

V保安系統

V消防設備

V后備發電機設備

V給水設備

V樓宇維修

v大樓標志及指示牌

V電訊及廣播

v大樓自動化系統

V垃圾處理設備

v清洗儲水池

V衛生設備

V洗窗機

V停車場設備等

3)、公共事業支出費

V電力

V自來水

V電話

V雜項支出

V園藝保養

V節日布置

V大樓清潔

V管理行政

V會計稽核大樓賬目

V大樓保險

V預留修繕基金

V管理經理人酬金

(三)、用戶搬運期及裝修期及裝修期的管理顧問服務工作

從物業落成到用戶搬運階段，大樓內將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對大樓整體營運管理、保安、清潔等均會構成極大影響。本公

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司將提供有系統的搬運期及裝修期的運作顧問服務。該項運作服務包括下列各點：

1．移交大樓單位與用戶程序

管理服務工作內容包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級員工與租戶作移交程序并提示應知事項，如大樓內各項設施、裝修須知、運送物件安排等。單位內工程問題亦需要用戶于一定時間內告知管理公司作適當修葺。此外，本公司將負責批閱用戶提供的單位裝修圖則，并限定用戶在審批通過后才核準其承包商開始裝修工程，以保障大樓設施及業主權益。

2．裝修工程及物料運送控制程序

為確保用戶的裝修工程及材料運送能配合大樓整體營運情況，要求各用戶指定的裝修承包商應在施工前提供有關資料及費用，以免妨礙大樓的正常操作，確保業主及用戶的權益。本行將要求用戶提供以下資料及相關費用：

●裝修樓層／單位的證明

●二十四小時的聯絡人、電話、傳呼機、手提電話號碼

●承包商綜合保險單資料

●公共第三者保險單資料

●估計裝修工程日數

●裝修物料運送時間表

●每日工作人數

●駐場主管聯絡電話、手提電話、傳呼機

●裝修期的臨時水電供應與保證金及費用等

3．保安控制

此期間的保安顧問工作，將包括大樓內全部公共地方、走廊、機械室、空調室及樓梯等的保安評估。駐大樓管理處將嚴格執行由上級指示的各項保安措施，以確保大樓在此期間的安全運作。

4．運作控制

為防止大樓樓板承重超過建筑法規，公司應告知各用戶有關資料，同時也要求用戶向其提供搬運特別物件或器材的明細計劃，以便審核這些行為是否違規。此外，對于搬遷期的電梯安排及運送方法等，管理處將制定適當程序及運作模式以配合用戶的遷入搬運安排。

5．安全控制

本公司特別強調安全第一，無論管理人員，裝修承包商及用戶，必須遵守大樓訂定的安全守則，以防發生意外。如單位內樓板禁止切割或挖掘；用戶單位內設施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處將制定特定條規進行監管，以策安全。

二、物業管理運作服務

本公司可在大樓落成及發給樓宇使用執照后提供實質管理運作服務，各項服務如下：

(一)物業管理運作服務

v大樓保險事宜

v大樓管理入力資源

V保安服務

V清潔服務

v維護保養服務

V財務管理

V租務管理

V停車場管理

V處理租戶投訴

v園藝保養及節日布置

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V公共關系

v租戶聯系及管理報告

1、大樓保險事宜

本公司有專業人士提供認可的物業估值報告，以供確定大樓的保險價值參考。該項服務將于大樓正式營運前提供資料與業主參考。

2、大樓管理人力資料

●配合大樓所需，聘請及培訓合適員工負責日常管理，保安及維修等工作以確保高品質服務素質；

●制定員工編制表，當值時間表，員工手冊及各項運作報告等；

●在大樓正式營運前調派機電及管理人員進駐以熟悉各項設施運作，配合日后管理服務。

(二)管理運作組織表

就**物業的規劃，本公司建議物業管理組織的運作如下：

管理員工編制

職位 日班 夜班 工作時間

物業主管(1)1 —— 0800-1700

物業管理員(5)2 3 0800-2000(日)

2000-0800(夜)

維修保養員(1)1 0700-1700(日)

停車場管理員(1)1 0800-2000(日)(1)管理運作進程

①業主與**物業管理公司

物業管理的運作由業主委任**物業管理公司指定管理經理人，負責本物業的一切物業管理事宜，本行則直接向業主負責并需定期或每月提交管理報告和物業財務資料。

②**物業管理公司與駐物業現場主管／其他管理人員

本公司在被委任為管理經理人后，將委派資深物業經理進駐大廈統籌及處理日常管理事宜。而其他管理人員也將配合大廈運作需要設置適當人員。本公司總公司物業管理部專責人員將會同駐物業主管定期與業主溝通及檢討有關各項管理運作事務。

②**物業管理公司與基層管理員工

各基層管理員工將依據其資歷及經驗在物業正式營運前接受調配及訓練，該級別的管理員工將著重選擇有實質經驗的管理人員，務求能配合日常管理事務運作。本公司將負責督導及培訓各管理員工的專業管理知識，使其能在理論中實踐實質管理工作。(2)管理員工的工作細則

①物業主管

●技其職權所屬，緊密監管其轄下各員工的日常工作；

●編制員工輪值表，作出精細安排，需要時調派適量員工當值，避免出現人手不足，或冗員過多的情況；

●每日呈交工作報告給公司物業管理部；

●主持每周工作會議，檢討工作表現，并籍此溝通各階層工作人員；

●巡檢其職責范圍內的運作，以確保完成下列各項工作：

v清潔情況滿意

v保安系統操作正常

V排水系統正常

V空調供應正常

V園藝擺設滿意

v走火通路無障礙物阻塞

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V后備系統正常

●第一時間處理投訴，并確保事件已圓滿解決為止；

●協助安排物業管理部負責人員探訪廣場承租戶；

●遇有事件發生時，第一時間趕赴現場，指揮員工并控制場面；

●熟悉所有緊急情況處理步驟，臺風預防措施、放火設施、緊急出路位置等。

②物業管理員

●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線；

●隨時保持最佳工作狀態，處理意外時必須保持鎮定；

●絕對服從合理的工作指示：

●駐守崗位、巡視或監察物業范圍，如發現任有可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管；

●盡量避免使用武力，有需要時應召喚其他值勤人士支援；

●下班時如接班同事因任何理由未能準時到達，不可離開崗位，并通知主管代安排接班。

②維修保養員

●按照主管指示執行修繕程序或其他應急職務；

●負責廣場內一切維修工程，如經由上級認定要由指定承包商保養的例外：

●維修工程進行時，應盡量避免對用戶造成不便；

●倘若工程進行時，涉及停電、停水、停空調時，需由上級決定，并發出書面通告預先通知；

●每日做好并提交工作記錄以及各修繕紀錄：

●領取工具時應填寫申請表，及妥為使用，完工后應立即交回并及時記錄；

●進行任何工作時，應以保證安全為原則：

●按時檢查緊急系統，如抽水機、后備電力系統等。

④停車場管理員

●控制停車場管理系統及有關設施；

●記錄日常進出大樓車輛資料及協調貨運車輛上啟運裝卸貨物工作；

●上／下班時協助疏導通道車輛流量：

●停車場內如發生意外，應知悉處理步驟；

●如發現有可疑人士在停車場內徘徊時，應立即呼喚其他管理員工到場協助；

●對停車場停放的車輛，如有警號長鳴時，應立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內；

●未經主管同意，切勿代客停車；

●工作時必須穿上反光背心制服，以確保安全。

⑤清潔員工／承包商

●打掃及清潔所有公共地方，包括公共走廊、樓梯、電梯大堂、管理處、洗手間及天臺等；

●清洗所有公共設施設備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類喉管、木器、金屬品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設備、垃圾設備及煙灰缸等；

●所有公共地板打蠟；

●將廢棄的用品收集及處置妥當：

●清潔及清除排水系統，以防堵塞：

●按照大樓經理／主管／組長的指示執行其他清潔職務或特別服務；

●所有在高空外墻工作之清潔員，必須配帶安全設備，違者一律處以紀律處分：

●所有清潔工具、用品，均為大樓財物，如有不正當使用者，可能被視為盜竊論，外包廠商工具器材例外。

3、保安服務

●聘請適合員工并輔以專業訓練，依本公司以往經驗，直接聘任管理售貨員可免卻因外包承包商產生的管理問題，如員工流動性，缺乏歸屬感及對大樓的認知等。

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●本行將配合業主代表意見，擬定保安人員崗位，設立特定并適合**物業的保安制度及編制各相關巡邏路線圖表等。

●為確保**物業的保安服務能達到預定的效果，本公司將定期與業主代表舉行會議商討大樓保安問題。

●在大樓正式營運前，本公司將依據業主的特定要求制定一套能符合大樓需要的保安計劃草本供業主批核及確認。4．清潔服務

●本公司將擬定大樓清潔服務標準，如建材的類別、位置、清潔次數及所需員工等；

●公司還將擬定清潔服務條款，以便進行招標所承包的清潔及垃圾清運服務；本公司憑借以往經驗及曾經處理的大樓，定必能獲得具有競爭價格的清潔服務合約，使業主能以合理費用而達成理想成效。

●本公司將備有適當報表監督清潔承包商日常運作，如查核清潔員工資歷，監察清潔服務品質等。本公司將設有罰則以規眼廠商的服務人數及清潔品質，罰則記錄將定期審核以確定清潔費用的標準。

●本公司建議租用戶的單位內清潔委任相同的承包商處理，從而減少大樓內保安及管理運作問題。由同一廠商承包大樓清潔服務還可節省大樓營運支出，使公共地方的清潔費用更有競爭能力。本公司將協助擬定租用戶內的清潔服務細則及條款以期達到統一標準。

5．維護保養服務

●本公司將全權負責大樓內所有機電設備的運作及保養服務。各駐大樓技工：將在高級技師督導下處理各項操作、維護及定期保養工序。

●本公司將編制短期及長期修繕計劃，建立機電維護的標準及品質定位，并備有各類保養報表以達到特定效果：

●選擇適合的保養承包商處理定期及大型維修保養計劃，該項計劃將由本公司準備工程細則并通過核查程序，由業主核準后選定合適廠商。

●本公司將在被委任為物業管理代理后，為大樓制定一套五年的長期修繕計劃書，并由業主審核后開始施行。

6．財務管理

1)大樓管理預算案

●管理預算案主要針對大樓日常運作支出，作出評估并制定。經業主核準后，本公司將預算案作為大樓財務預算管理基準，由業主授權全責處理；

●依據預算案，本公司將建議管理處制訂空調費及保證金金額。

2)處理支出帳目

●所有大樓內的管理運作帳目將由駐大樓經理審核后交由總公司作最后核準，一切支出項目將依據先前通過的大樓管理預算案所訂定的預估費用予以批核。

3)收支損益表

●本公司將每月提交大樓收支損益報告于業主批核，報告內容包括大樓所有支出明細項目及預估支出，并提供管理費收支帳目與應收帳款相對照，以供業主了解大樓財務狀況；

●大樓收支損益帳寄每年由認可會計師稽核并存檔作記錄。

4)管理帳戶

●本公司將在業主指定的銀行開設大樓管理帳戶，以備業主審核各項開支；

●除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專有帳戶，管理金額所獲得的利息將歸入大樓管理帳戶，并特定專供使用于大樓的管理營運：

●本公司每日將提供管理帳戶的銀行收支記錄及結存給業主以審核。

5)代收租金及管理費

●本公司將每月代業主發出租金通知單給承租戶，所有收到的租金將立即存入業主指定銀行帳戶，并按時提交書面報告有關租金資料，同時本公司還將向欠租的租戶發出催收通知書，以確保業主能依期收到租金款項；

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●除發出租金通知單外，本公司還將于每月發出管理費通知單給各承租戶，并將所有收到的費用存入前述管理帳戶，并依據預算標準將其用于大樓管理營運。

7．租務管理

●為保障業主權益，本公司在被為委任為物業管理經理人后，除前述協助業主訂定的租約條款及細則外，還將在租用戶租約期內，向他們提供有關執行租約條文的服務；

●在租約有效期內，確保租戶遵從租約上所定理的條款，并作定期查核工作；

●如租戶有欠租或不履行租務契約條款的行為時，迅速報告業主以便盡快采取適當行動，以保障業主權益：

●在原租戶租約期滿前，代表業主與租戶洽談并訂定新租約，提供市場的現值租金水平與業主參考及批核；

●當租戶租約期滿后，本公司將代表業主收回有關單位，并建議進行適當修葺，使之能盡快租出。

8。停車場管理

●訂定停車場整體經營策略，如出租營運安排及收費標準等；

●規劃停車場的日常管理程序，制定停車場守則及車輛進出動線流程。

9．處理租戶投訴

●駐大樓管理處將記錄所有租用戶的建議或投訴，并在最短時間內處理；

●本公司物業管理部主管級人員將連同駐物業現場主管定期友善拜訪各承租戶，做適當溝通：

●將所有租戶的建議及投訴記錄提供給以備業主查核及檢討。

10．園藝保養及節日布置

●安排大樓園藝保養員工及園藝保養承包商處理日常園藝景觀的維護工作，并挑選廠商供應適時的盆栽以改善大樓環境；

●在特定節日，如中秋節、春節等期間安排大樓布置，所有計劃將在經業主核準后方才施行。

11．公共關系

●定期與大樓各業戶溝通并搜集意見，維持雙方友好關系，促使大廈管理運作更暢順；

●與區內政府機關及有關團體保持聯絡，遏有特別時間或狀況時能即時發揮作用。

12．租戶聯系及管理報告

●大樓管理處將定期發出通告，報導有關部門大樓內咨訊及其他事項，并將最新或經修改的管理規章告知租戶；

●本公司物業管理部主管將定期拜訪主要用戶，以收集有關改善管理運作的意見及建議；

●本公司將于每月與業主舉行例會檢討及報告管理進度，另有需要時還可舉行特別會議，商討其他有關管理問題；

●本公司將每月提交詳盡的管理報告與業主審核，內容將包括大樓人力資源狀況、租用戶的投訴、租約將期滿的租用戶名單，大樓維修事項、管理費用及租金收支表等。服務形式及費用

一、服務形式

(一)、顧問服務

本公司將在被委任為物業管理顧問期間，定期與業主、建筑師、承建商及各有關單位舉行會議，報告工作進度及檢討有關問題并提供專業意見。本公司建議服務期限由公司被委任開始至樓宇使用執照發放為止。

(二)、實質管理服務

本公司在樓宇使用執照發放后開始進行實質管理服務并直接與業主負責，派出管理人員進駐大樓提供建議書所確定的服務，并定期與業主舉行會議，提交管理運作報告。本公司建議服務期限自樓宇發放使用執照開始，為期二年，開始二年合約完結則自動續約或變動方以三個月通知期終止合約。

二、服務費用

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(一)、管理顧問服務

為確立業主對本公司專業服務的信心，此階段服務本公司將不收取顧問費用。本公司確信該項費用對整項發展計劃的物業管理有積極的作用及幫助。

(二)、物業管理服務

依據建議書所提供的全面物業管理服務，(包括大樓管理、保安管理、財務管理、維護管理等項目)自發出入伙紙委任期開始，公司將于每月在管理帳戶內收取人民幣一萬二千元整作為服務費，每十二個月再行檢討費用。

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第五篇：物業管理方案

物業管理方案

物業管理方案書寫要求：

1、管理服務理念和目標

結合本項目的規劃布局、建筑風格、智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點，提出物業管理服務定位、目標。

2、項目管理機構運作方法及管理制度

編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理（小區經理）的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

3、管理服務人員配置

根據物業管理服務的項目內容、標準和本項目實際情況擬配置各崗位人員的具體情況。

4、對本項目前期介入工作方案。

（1）前期物業管理工作計劃方案和各項工作流程；（2）提出可行的前期介入服務方案。（3）物業承接驗收方案；（4）前期介入實施方案。

5、根據物業管理服務的內容、標準制定的物業管理服務方案；（1）對物業共用部位、業主或使用人自用部位提供維修服務的方案；

（2）物業管理區域內共用設施設備的維修方案；（3）業主、使用人裝飾裝修室內的服務方案；

（4）住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案；（5）物業管理區域內環境清潔保潔方案；

（6）物業管理區域內公共秩序維護方案和崗位責任描述；（7）綠化和園林建筑附屬設施的維護、保養方案；（8）公共、公建物業及物業服務行為公開方案；（9）其他專項方案；

6、物業維修和管理的應急措施

（1）業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、斷氣的應急措施；（2）業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；（3）雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施；（4）電梯故障的應急措施；（5）消防應急措施；

（6）發生火災的應急預案；（7）發生公共事件的應急預案。

7、豐富社區文化，加強業主相互溝通的具體措施。

8、前期物業管理服務經費預算方案。

（1）按照本項目的物業使用性質、特點所擬定收取的物業服務費，分項計算出混合式住宅項目物業服務費的收支預案，以及各項服務費用支出計劃與數額預算方案；

（2）前期物業管理每一階段的收入、支出項目測算及各種風險的預測；

（3）針對物業項目列出盈虧情況；（4）項目增收節支措施

9、智能化設施的管理與維修方案。

10、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。

11、提供《臨時管理規約》（《管理規約》）的建議稿。

12、；

13、。