物業管理項目管理制度

1、凡入庫物料，需根據進倉單進行數量、外觀、技術資料和品質的檢查、清點，對缺損和不合格物料，應及時在進倉單內說明。

2、物料入庫后要及時登帳、立卡、建立物料檔案，帳卡物要經常核對，做到帳物相符。如發現備料不足或缺損要查明原因提出書面報告。

3、入庫物料要盡量合理堆垛，定量存放，過目成數，做到不歪不倒，搬運方便和安全不受損壞。

4、應做好倉庫的門窗和庫存物料的保管和安全防患工作，要經常檢查、維護、保養、保證物料不變形、不受損、不變質。

5、倉庫內嚴禁吸煙和火種入內。對存放庫內的貴重、易燃或揮發性化工物料，要定期重點檢查和防護。

6、物料出庫或領用均要按物料出倉單內容填寫好出倉物料品名、規格、數量、經辦清出庫或領用交接手續后，方可發料。

7、物料出倉后，倉管人員要及時清理庫房，整理貨垛，搞好庫內整潔，并及時憑出倉單上所發的物料登銷帳卡。

8、非本單位或本單位非有關人員，未經倉管人員許可嚴禁進入倉庫，倉管人員所管理的`倉庫鎖匙亦不準任意交他人保管或開啟。

9、出庫物料一般要成套領發，對散件及包裝好的散裝部件，應分別附有標明物料品名、規格的標簽。屬配件的，還應標記“備品備件”文號。

10、任何負責物料運輸的公司，在運送途中應確保貨物的安全和完好。特殊和貴重物料倉管人員應隨車押運，做到接運及時、超卸安全、交接準確。

11、對回收剩余或廢舊的物料，倉管人員應負責將所回收的物料分類收存保管，并在入庫時亦應辦理進倉手續，另立帳冊及時進行登帳。

物業管理項目需求

采購單位：銅陵市質量技術監督局

一、項目基本情況、項目背景、采購內容

銅陵市質量技術監督局位于銅官區北京中路678號，建筑面積2565平方米?，F需對辦公樓的保潔、會議服務、園區綠化、安保、設施設備保障等購買物業管理服務。預算控制數：152856元

上述內容及數據與現場實際可能會有誤差，各供應商應自行勘察現場，并在投標報價時綜合考慮，中標后一律不做調整。

二、技術方案或服務內容、范圍

服務項目包括：銅陵質監局規定區域內室內外的保潔、安保、設備維護維修、綠化養護、物業管理等。

（一）供配電系統管理

1.水電工必須具有相關操作證書，電梯管理人員具有電梯管理員證書，嚴格按操作規程進行維保，確保甲方水電以及設施設備的安全；如出現管理責任事故，均由乙方承擔。

2.配電房保持清潔衛生，各種警示牌齊全，安全工具齊全。定期檢查變壓器、高壓變壓器設備、低壓配電設備的閘刀、開關的動、靜觸頭和接線螺栓，確保接觸良好。

3.保證各種用電設備、設施、室內外照明、燈飾，正常使用。

4.檢查及維修、維護必須做好記錄，建立設備管理檔案，做全設備管理臺帳、臺卡，建立日巡，月查、年檢制度。

5.各種用電設施、設備做到隨壞隨修，需要更換的零配件及時更換。

（二）弱電系統管理

1.定期檢修、維護各種弱電系統，確保電話、互聯網、監控、會議音響、視頻系統等正常使用。

－1－

2.負責各種弱電設備的管理，保持機房衛生清潔，無灰塵，各種設備處于良好的工作狀態。

（三）給排水設施管理

1.對公共飲水器每半年清洗并消毒一次，消毒清洗時做到無二次污染。如水箱出現損壞，滲漏現象應及時修理，發現水質變質、異味應隨時消毒。

2.要保持衛生間、淋浴室清潔衛生和良好的通風照明，地面排水暢通，無積水。

3.化糞池、雨污管每季巡查一次，每年清淤一次。保持出入口暢通，池蓋無破損，無污漬、污物。

4.落水管，落水口保持完好，出現開裂、破損等現象應及時更換和維修，冬季應對受凍水管進行保溫。

5.出現非內部故障停水時，負責通知主管部門并及時聯系相關部門排除故障。負責室外供水設施的管理和維護保養，做到隨時使用都能保持正常狀態。

（四）電梯管理（委托專業的、有資質的維保公司）

1.保證電梯正?？煽康剡\行，降低電梯故障率，防止電梯事故的發生，規范電梯日常安全管理和作業人員的行為。

2.電梯實施專人負責管理，負責每年的電梯年檢工作，處理日常出現的故障和定期檢查檢修保障電梯的日常運行，并做好電梯應急預案。

（五）保安服務

1.保安人員實行兩班制24小時上崗執勤。

2.保安人員必須思想政治素質較高、溝通能力較強、忠于職守、嚴守紀律、五官端正、身體健康。上崗前接受崗前培訓，具備安全保衛知識和技能，能及時處理和應對突發事件。

3.熟悉轄區環境，掌握物業管理有關法律法規和文件。

4.上崗時精神飽滿，儀容儀表規范整齊，姿態良好，舉止文明。執勤時不吸煙，不吃零食，不袖手、叉腰或將手插入口袋，不彎腰駝背、前傾后靠，杜絕睡崗溜崗現象.－2－

5.安全護衛工具配備齊全，妥善保管，交換班制度完善，當班、交換班記錄齊全。

6.對來辦事的人員做好登記，引導工作，態度要溫和，語言要文明，說普通話。對來投訴的群眾要配合有關部門作好秩序的維護并積極做好人員疏導，防止人員在辦公區內聚眾鬧事，影響正常辦公。

7.保安人員要定崗定責，并做好流動巡邏。白天兩小時巡邏一次，夜間20：00以后每小時巡邏一次，對重點區域、重點部位不定時巡邏。

8.在巡邏過程中應加強安全、防盜、防火、浸水等重點防范措施的落實，發現可疑情況或可疑響聲應立即查明原因，及時處理，發現可疑人員或陌生人應進行盤問、登記。

9.區域范圍內禁止擺放各種流動攤點，閑雜人員不準進入辦公區域。10.當發生治安事件或火災時，保安人員應及時向公安機關、消防部門和業主單位報告，并協助公安、消防機關工作，做好相應的調查取證工作。

11.加強對進出辦公區域內的機動車輛的管理，引導車輛有序通行、停放，機關內部車輛實行定位停放，做到車輛停放有序，通行方便。

12．監控設備必須24小時值守，監控設備要定期維護和保養，保持采集的畫面圖像清晰。

13.重點部位的監控要適時調整監控角度，做到全方位跟蹤監控，并做好影像資料的保存，建立資料備查檔案，未經甲方同意不得自行銷毀。

14.確保各種消防設備、設施的完好，可隨時啟用。

15對保安人員每年進行消防技能演練，熟練操作各種消防設備和器材。16.每月對消防設施進行一次安全巡查，發現問題及時處理，消防設施器材損壞需更換時，要查明原因并及時向甲方報告。

17.確保各種消防設備、設施、器材隨時處于待發狀態，運行和使用正常。

（六）衛生保潔服務

1.區域內的停車場、道路等每天清掃一次并隨時保潔，做到目視干凈整潔，－3－

無垃圾雜物，浮塵污漬、積水、積雪、紙屑、煙頭等。

2.辦公區域、停車場綠化要定期清掃，發現垃圾、雜物要隨時清理。及時清理雨水管落水口、排水溝內的泥沙、雜物、雜草等，保持排水通暢。

3.果皮箱每周清洗一次，果皮箱內的垃圾做到日產日清。4.照明燈保持潔凈，無積灰。

5.每天清掃大廳，過道、走廊等公共設施。保持地面清潔，無灰塵污漬，墻面無蜘蛛網，無亂涂亂畫現象。

6.開水間、衛生間每日全面打掃至少兩次，清掃時懸掛標識，做到地面、墻壁無灰塵、污漬、潔具無尿漬、污物、異味。

7.領導辦公室由專人保潔，確保每日上午、下午在領導入室前完成所有清潔整理工作。工作中不得翻閱文件、書刊，筆記等，嚴格做好保密工作；每年清洗領導辦公室、會議室窗簾不少于一次。

（七）綠化養護服務

①機關辦公樓常綠植株約120盆（除冬季外，開花植株不少于30%；大型盆栽不少于50%），盆栽植株一律用陶瓷盆。

②投標人的投標報價中包含上述花卉租賃及養護等費用?；ɑ芷贩N應報發包人確定后再租賃、擺放。投標人負責花卉租賃、養護、清理、更換等工作。應發包人要求對花卉品種的調整，承包人不得拒絕，且不得要求調整合同金額，由此帶來的風險由承包人自行承包。

八、其他要求

1.保潔和工作時間：全天候保潔，并完全保障甲方的會務服務需求；安全看護工作時間：全天候24小時。

2.成交供應商必須服從采購人具體的檢查驗收方法、內容、程序等的各項要求。

3.管護人員統一著裝、攜帶工具，堅守崗位，工作時間內必須在崗管護，保證上崗率。如遇汛、風（旱）等特殊天氣，按規定到崗，處理應急情況。

4.管護人員上崗前須接受管理方的崗前培訓，合格后方能上崗。

5.管護單位自身也應加強對管護工人的教育和培訓工作，努力提高業務技能。

6.管護單位應遵循相關安全準則，加強安全管理，養護管理過程中所發生的一切安全責任及損失均由管護單位負責。

－4－

7.管護單位應按照管理單位的要求開展志愿者服務。

三、投標人資格要求 滿足政府采購法二十二條

四、供貨（安裝、服務）周期

服務周期為一年。

五、付款方式

依據合同條款物業服務內容按月支付。

六、采購方式

競爭性磋商。

七、評標辦法的初步意見

依據銅陵市公共資源交易監督管理局《銅陵市物業管理服務項目招標評審辦法》。

八、合同主要條款

市質監局物業服務合同書

甲方：銅陵市質量技術監督局 乙方：

為了規范物業管理、維護業主和物業管理企業的合法權益，提高市質監局辦公區工作環境質量，依據中華人民共和國《合同法》和《物業管理條例》，經甲乙雙方平等協商，就市質監局辦公區域內的物業管理，委托給乙方管理，并達成如下合同條款：

一、物業管理服務委托范圍

1、辦公樓公共區域的每日保潔。

2、市局領導辦公室、會議室、接待室、職工活動中心、職工書屋等的保潔以及會議服務。市局領導辦公室每天保潔一次；會議室、接待室、職工活動中心、職工書屋每周至少保潔一次，如有使用應及時做好使用后的保潔工作。

停車場進行衛生保潔。每周保潔1次。

辦公樓及停車場的安全保衛值班及巡查工作。

辦公樓一臺電梯的巡檢工作以及監督維保單位按時維保、檢修工作；因電梯事故造成的責任不在乙方此合同范圍。

辦公樓水、電等使用情況的巡查、維修報檢，在獲得甲方批準后及時安排人員維修。

－5－3、4、5、6、7、辦公樓周邊綠化養護以及花卉擺放、更換、維護等服務。

8、甲方委托的其他事項。

二、物業管理服務，需達到以下要求：

1、辦公區域的保潔，原則上要達到省級文明單位的標準。路面無雜物、紙片；垃圾入袋；垃圾桶表面光亮無污跡；衛生間清潔做到無異味。

2、對出入車輛做好登記和管理，辦公區域所有車輛要停放車位；維護好停車場停車秩序。

3、對進入辦公樓內人員進行登記管理。

4、水、電等需維修的，保安若發現應及時向業主單位匯報，并按甲方要求實施維修。小修在2小時內完成，大修視情況由甲方確定。

5、綠化養護以及花卉服務工作分為基本工作項目（簡稱基本工作）和定期工作項目（簡稱定期工作）兩部分?；竟ぷ魇侵敢话愕卣＞S護，即澆水、清理垃圾、防風防汛、補值和防人為損壞及零星病蟲害防治、除雜草和修剪等；定期工作是指全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲害防治（綠化養護工作要求及檢查驗收標準詳見附件）；

使用人員必須征得甲方同意，并服從甲方工作上的管理。所有物業工作人員，必須是素質高、身體好、政治上無劣跡，身體健康無傳染病。物業工作人員養老、醫療、失業、工傷、生育等政府出臺的各類法定保險，由乙方負責承擔。

保安人員佩戴明顯標志，著裝上崗； 出現異常情況及時通知業主或安全部門，采取有效措施減輕或避免重大損失，積極協助有關部門對發生的案件進行處理； 遇重大接待、檢查等活動時，應突擊做好衛生工作。6、7、8、9、三、雙方的權利和義務

（一）甲方：

1、有提出更換保安及保潔的權利。對保安和保潔有具有要求時，乙方應滿足其要求。

2、甲方有根據變化提出合同內容變更的權利，具體由雙方本著公平合理的原則協商確定。

3、乙方在認真履行本合同條款的前提下，甲方應按月如期、如數支付乙方的物業管理費。

4、甲方有權對乙方的物業管理工作進行監督、指導，乙方應根據甲方的要求及時改進工作。

5、發生下列情況之一，甲方有權單方面提前終止本合同： 1）、發生重大盜竊； 2）、發生重大火災或安全事故的；

－6－

3）、公共設施無特殊原因，不能正常運轉的，又不及時搶修的;4)、人員更換3次及以上仍不能滿足甲方要求。

（二）乙方：

1、乙方承諾在市質監局上崗的員工，符合勞動法等規定的要求，其養老、醫療、失業、工傷、生育等政府出臺的各類法定保險，由乙方負責承擔。

2、對辦公樓發生的盜竊、火災等事故，經調查與物業管理履職不到位相關的，乙方應承擔法律規定的責任。

3、對因保潔不到位，造成在各類檢查中，被批評或處理的（以文件為準），出現一次扣除物業費的2%。

4、因綠化養護不到位，造成花草、樹木思維的，根據價值給予不少于30%比例的賠償。

5、乙方維修需購置材料時，應事先得到甲方的書面同意，修理完畢時，甲方使用或管理部門簽字認可后，甲方按程序及時給予報銷。

四、其它：

1、自2017年 月 日起至2018年 月 日止，合同期滿后，雙方可續簽合同，若延期執行本合同，可重新約定。

2、本合同經甲乙雙方蓋章、代表人簽字后生效。未盡事宜，經雙方協商，可簽訂補充協議。

本合同一式貳份，甲乙雙方各執壹份。

甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：

甲方代表（簽字）： 乙方代表（簽字）：

年 月 日 年 月 日

－7－

－8－