第一篇：城中村物業管理標桿----上城物業

城中村物業管理標桿----上城物業

引言

所謂的城中村，是指在城市化進程中，農村村落由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱為“都市里的村莊”。

城中村是深圳歷史的“活化石”，記錄了歷史文化、宗族變遷、人文風情等，像下沙黃氏重陽祭祖習俗、下沙大盆菜宴、沙尾村莫氏點燈禮等聲名遠播。

深圳“城中村”房屋產權多數屬于個人，物業產權和業主構成非常復雜，導致物業管理、維護和服務混亂；業主和使用人的比例嚴重失調，外來人口是本地戶籍人口的十幾倍，人口密度高，人員素質、職業、文化程度差距極大，治安問題嚴重，“臟亂差”是深圳“城中村”的真實寫照。

深圳市福田區對城中村管理狀況進行大規模的整治行動始于二十一世紀初，主要模式是由原村落集體股份公司成立專業化物業管理公司或引進品牌專業物業管理公司對城中村進行規范化物業管理，改變城中村物業經營管理模式。

深圳市上城物業管理有限公司是深圳市最早實施城中村專業化管理的物業公司，早在1993年，上步實業股份公司就注冊成立了物業公司。經過十八年發展，上城物業已經成為具有良好的品牌美譽度和200多萬平方管理規模的品牌物管企業，以成功實現城中村專業化、規范化管理而名聞遐邇，是深圳城中村專業化物業管理的標桿企業。

上城物業的歷史淵源

上個世紀八九十年代，隨著特區經濟的高速發展，取消農村組織、取消農民 1 戶口、提升城市管理成為深圳發展的需要。

從1991年，深圳農村城市化開始啟動，而特區內的上步村成為第一個試點，由時任深圳市委書記的厲有為親自掛帥，推進上步村改居工作。

其實在上世紀90年代初，上步村的電腦產業早已與聞名海外的北京中關村不相伯仲。這里集中的多是電子工業部的下屬企業和科研院所創辦的企業，除研發之外，這些企業更注重吸收國外信息和技術，注重技術的轉移和制造，還致力于收錄機、彩電、電子零組件等方面的制造。此時的上步村，云集了當時國內最多的電腦電子產業人才，企業集聚成片，城市化改造條件早已成熟。

1992年4月1日，由市、區兩級共同組建的試點工作組正式在上步村開展工作。試點工作組和村黨支部、村委會決定首先實行政企分開，先撤銷村民委員會和村民小組建制，成立居民委員會，將原村里承擔的社區管理職能轉到居委會，各自然村的經濟組織歸屬上步村企業公司屬下各經濟管理部。

根據上步村土地已被征用完畢，業已形成的產業結構、經營機制和分配方式，試點工作組和原村黨支部、村委會決定進行“股份合作制”改革，把股權分為三種形式：集體積累股、個人分配股和個人集資股。經過兩個多月的清產核資和資產評估等籌備工作，1992年7月16日，上步村在特區率先完成農村城市化試點改革，成立了深圳市最早的農城化股份公司——上步實業股份有限公司。此時，公司擁有近20萬平米的自有物業，物業租賃是上步公司的主要經濟來源。

農村城市化后公司的經濟發展向哪里去？如何利用現有的資源來發展和培養自己的專業公司？如何在激烈的市場競爭中確保自有物業保值增值、解決股民子弟就業的問題、建立自己的專業管理團隊、保證集體經濟做大做強？

上步總公司董事長林展強先生以及公司決策層在公司成立伊始，便審時度 2 勢，很快把目光投向了房地產開發和與之配套的物業管理行業。在還不被大多數人認同的情況下，力主組建自己的物業管理公司。

實際上在城中村納入城市范圍之初，各村在原有的基干民兵連的基礎上組建起治保會并逐步承擔起治安維護的職能。但是由于外來人口的增加，村級治保會的職能由原有的治安維護逐步過渡到外來人口管理、治安秩序維護、環境衛生維護等職能，其沉重的費用負擔基本由股份公司全部承擔。在城中村整體拆遷改造之前，物業管理已經逐漸成為城中村規范化管理的必經之路。

而在上世紀90年代初，深圳物業管理行業剛剛起步，甚至并不被人看作一個獨立的行業，物業管理商品消費意識還很淡漠，上步人創辦物業公司不僅難以得到當地居民的理解和支持，甚至在工商管理部門的注冊也一波三折。當時深圳也只有那幾個大的地產開發商為了管理自己開發的物業才成立物業管理公司，農城化股份公司創辦物業管理公司，這沒有先例！

沒有先例，可以開創先例！深圳創辦特區何嘗有先例？上步村的農村城市化又何嘗有先例？上步人還真不信邪。

1993年11月13日，上步總公司公司注資500萬元成立了深圳市第一家由集體股份公司組建的全資子公司——深圳市上城物業管理服務公司（規范化登記后改為深圳市上城物業管理有限公司），主要從事住宅區、寫字樓及其它用途物業的管理服務，提供清潔綠化、保衛安全、機電設備維修保養、房屋租賃代理等綜合管理服務，逐步展開了對上步公司物業的規范管理。

在物業管理行業的起步階段，許多居民對自己的房產還要交納物業管理費不理解，甚至有所抵觸。為了爭取上步居民的理解和支持，時任上城物業總經理的鄭偉佳領著公司的骨干成員挨家挨戶做業主的思想工作，直至得到大多數居民的 3 理解和支持。

從農民到居民，換了身份，更要換腦筋。上步股份公司董事會一班人深深地認識到，要辦好物業管理公司，使之能在市場上立足發展，必須轉變觀念，在觀念上創新，在創新中發展。公司放遠眼光，決定讓思想活躍、觀念求新求變的年輕人挑起上城物業管理公司的大梁。于是，20多名德才兼備的上步青年走馬上任，成為上城物業管理公司的創業主力軍。

在上步，有一條雷打不動的“村規”：每位青年都必須參加民兵應急分隊，并“服役”2年。組建于城市化初期的上步民兵應急分隊，是深圳市第一支民兵應急分隊。應急分隊實行部隊軍事化管理，通過軍事訓練、理論學習、國防教育等方式，培養、鍛煉年輕人成長、成才。成立之初的上城物業管理公司除聘請少數業務骨干外，其經營班子和部門負責人幾乎都“出身于”民兵應急分隊。“深圳市第二屆十佳青年”、應急分隊首任隊長的鄭偉佳擔任了物業管理公司第一任總經理，幾名副總經理都曾是民兵應急分隊骨干。

這幫年輕人憑著在民兵應急分隊磨練而成的闖勁、拼勁，以及自強、自立、自信、自律意識，邊學邊干，白手起家。公司實際上于1996年借助接管上步大廈為契機掛牌開始運營，由于管理團隊缺乏專業知識，缺少管理經驗，就主動請來福田物業管理公司加盟，共同管理上步大廈，在共同管理過程中學習經驗，總結管理模式。經過不斷學習和實踐，通過專業化公司的“傳、幫、帶”，到1999年最終從福田物業公司手中全部接管了大廈的物業管理工作。上步大廈也先后被評為“廣東省城市物業管理優秀示范大廈”、“全國城市物業管理優秀示范大廈”。

由于以鄭偉佳為核心、以羅利安等人為骨干的這幫年輕人，一開始就以不服輸、敢想敢干的精神進行創業，將公司發展戰略定位于高起點、高標準、高要求，4 服務管理水準上定位于向萬科、中海等一流物管企業看齊，經過兩屆領導及上城物業人的共同努力，上城物業管理公司逐步走上了現代化、專業化、品牌化道路。

1999年通過ISO9001—2000質量管理認證后，并于2002年在所有管理物業全面導入ISO9001—2000質量管理體系，使公司管理規范化水平大大提高。

2003年羅利安升任物業公司總經理后，秉承上步人不斷開拓進取的創業精神，進一步推進公司管理升級工程，將環保理念和職業健康安全理念融入公司文化之中。

2004年該公司又相繼導入ISO14001環境管理體系和OHSAS18001職業健康安全體系標準，逐步形成專業化、品牌化的物管體系。

上城物業管理公司在堅持專業化、品牌化的同時，致力于走規模化經營之路，不斷擴大其專業品牌的輻射力、影響力。一方面積極向外拓展經營，大膽走出去承攬社會物業。通過參與市場競爭，先后取得了鵬麗大廈、興華苑小區和御景華城等物業管理權。另一方面，結合“城中村”改造，將“城中村”物業納入專業化管理，改造一棟接管一棟，改造一批接管一批。時至今日，上城物業已經基本上將原上步村民分散的物業全部納入專業化管理，管理范圍覆蓋了整個上步的“城中村”。

2004年上城物業管理公司取得國家二級物業管理資質，2008年取得國家一級物業管理資質，一舉躋身深圳市物業管理品牌企業之列。

城中村管理典范創建

在城中村實施物業管理，與商品房住宅小區的物業管理相比較，最大的差異就在于物業基礎條件的差異。

其

一、基礎設施不完善，消防設施不足。

由于歷史的原因，所有的城中村不在城市規劃范圍之內，街巷布局雜亂無章，缺乏規劃設計，市政配套建設嚴重滯后，水電設施、排水管網、消防設施等的布局雜亂橫陳。再加上城中村配置的消防栓數量少而街巷道路狹窄，消防車輛根本無法駛入。一旦遇到火災時，后果不堪設想。

其二、出入口眾多，規格各異，管理難度大。

城中村在由鄉村整體轉入城市時，不少村民的樓房屬于搶建、私搭亂建，房屋質量堪憂外，還造成城中村聯通外界的街巷數量眾多，有的能通過車輛，有的則只能讓路人通行。

其三、環境衛生設施設備欠缺。

由于城中村在整體配置環衛設備時缺乏全局觀念，再加上缺乏后續管理，街巷路面、排污井道等部分公共設施損壞現象嚴重，經常見到村內路面污水橫流、垃圾成堆、老鼠白天到處游走、蟑螂四散。

其四、外來人口無法控制，居住人員成分復雜，治安環境嚴峻。

由于城中村出租房價格低廉，吸引來數量眾多的外來人員暫住。這些暫住人員的成分非常復雜，作奸犯科者隱于其間，也有通緝逃犯藏身其間。

其五、缺乏必要的安防硬件配置。

在城中村，有攝像頭、治安崗亭的不多;城中村路口多，居住人員龐雜，外來流動人口所占比例大，人員素質、職業、文化程度差距極大，存在較為嚴重的治安問題，入室盜竊，偷盜車輛、車牌，搶劫，斗毆等現象時有發生，直接影響到社區居民的生活秩序和財產的安全。而缺乏諸如24小時監控、治安崗亭及其他硬件，則加大了治安防范的難度。

其六，村民素質參差不齊，商品意識差，缺乏物業管理觀念。

城中村的居民，世代耕種謀生，文化素質不高，商品意識差，缺乏物業管理觀念，在城中村推行物業管理服務，并向村民收取費用，收費難成了最大的問題。若收費率過低，則物業公司將難以維持盈虧平衡。而且，由于股份公司囊括五個自然村，不同村落因歷史因素存在著不同的利益格局，收費標準和模式缺乏成熟的操作方式。

18年前，對于剛剛成立的上城物業來說，既沒有先例可供借鑒，又面對城中村這個從未有人啃過的硬骨頭，艱難程度，可想而知。

上城物業的年輕創業者們腳踏實地，因地制宜，根據股份公司實際狀況，在公司組織方式和經營管理模式上進行了開天辟地的創新，采取了一系列扎實有效的管理策略，迅速開創出宏大的組織布局。

首先，上城人以上城物業總部為核心，建立辦公室、財務部、品質部、市場部、工程部、保安部等職能組織，統一品牌，統一經營，統一管理，使企業的經營管理占領戰略制高點。公司制度的確立，為上步村物業管理事業發展奠定了制度基礎和組織基礎，這個頗有遠見的制度創新和組織安排，后來的發展證明十分關鍵，是上城物業事業發展的最根本的出發點。而專業職能部門的設置則大大強化了物業管理專業管理組織能力和服務管理水平，是公司規范化、高水平發展的組織保障。

然后，以原來的自然村落為單元，組建物業分公司，實施獨立經營核算，以清晰的責權利分配模式建立起科學合理的總分管理模式。在收費方式上采取居民出一點，分公司承擔一點，基層服務單位創收一點的模式。這種組織模式類似于物業管理項目的獨立核算制度，基于誰交費誰受益的市場化基本原則，盡管和完 7 全市場化的商品房物業項目財務制度有所迥異，但核心的基本市場原則是相同的。

第三，采取舊有舊辦法，新有新辦法的差異化管理策略。在舊村落格局的城中村，以構建完善服務體系、提升居民生活品質為宗旨，采取保本經營、服務提升的管理策略，通過城中村安全、環境、設施硬件改造和服務體系軟件建設相結合的方式，大幅度改善城中村環境、安全、設施管理服務水平，使城中村居民生活水平大大提高，令原村民的物業租賃經營收益率獲得提高；在城中村改建項目，以建立與市場接軌的服務管理模式為目標，采取高端商品房物業管理模式，進行高端服務創建和品牌展示，形成公司市場外拓發展潛力。這種差異化管理策略，是城中村物業項目的管理各取所需，適應了不同類型物業產權模式和物業使用狀態對不同物業管理服務水平的需求，也使公司能夠在不同區域不同類型的物業之間實現不同的戰略定位和價值功能，從而取得業主的廣泛認同和良好的社會效益、經濟效益與品牌效益。

第四，明晰企業發展戰略規劃，確定了以股份公司自有物業經營管理為核心，以專業化、市場化、規范化、高水準服務管理體系和知名物管品牌創建為目標，以落實總公司可持續發展，搭建居民就業、骨干培養平臺為基點，實施差異化市場競爭策略，擇機進行資產投資，走上步特色的發展道路。

十八年過去了，上城物業的前瞻性戰略規劃已經落到實處，取得了驕人的經營業績。正是上步股份公司領導人超前的經營意識和果敢的經營決策，創建了物業管理專業公司的制度平臺和組織平臺，上城物業才能夠抓住歷史發展的機遇，使企業從無到有，從小到大，從粗到精，從低端到高端，創造出城中村物業管理公司不斷發展壯大的奇跡。正是上城物業一幫不甘人后、高瞻遠矚的戰略定位和 8 發展規劃，為企業梳理出清晰的發展思路，創建出科學合理的組織管理模式，采取正確的經營管理策略，使企業在激烈的市場競爭中逐漸脫穎而出，不僅實現了總公司賦予的物業保值增值、員工就業培養的歷史使命，而且在市場上屢有建樹，形成了上步特色的社會化、市場化發展道路。就這樣，上城人以敏銳的社會洞察力、果斷的決策力、科學的組織力、超前的創新力，開創了中國城中村實施專業化物業管理的先河，以準確的定位、周密的規劃、強力的執行、卓絕的努力，塑造出城中村管理模式的一代典范。

永無止境的創新

上城物業的歷史，是城中村管理模式不斷升級的歷史，也是上城經營管理模式不斷創新的歷史。

1993年，上城人率先成立全國第一家以城中村管理為基礎背景的物業管理公司，開始了一系列制度創新。

1996年，以上步大廈管理為開端，開創了全國第一個城中村物業公司管理甲級寫字樓先河。

1997年，上城物業管理的上步大廈成為第一個取得全國優秀示范大廈榮譽示范稱號的城中村物業公司在管項目。

1999年，趕在深圳物業管理行業第一波物業管理質量管理國際化標準體系建立和認證，成為全國第一個完成質量管理體系認證的成中村物業管理公司。

2004年，上城物業成為全國第一家引進環保和職業安全管理理念，進行質量、環保、職業健康安全管理體系三合一認證的城中村物業企業。

如果說1999年接管深圳市上步大廈，成為上城公司經營管理創新發展的一 9 個里程碑，那么2005年接管赤尾舊村改造項目——御景華城，無疑已成為上城公司創新發展歷程中的一個新的起點。

2005年初，由深圳著名房地產開發公司京基集團開發的26萬平方米大型現代化酒店公寓社區——御景華城隆重開盤，上城物業成為御景華城的“大管家”。

為了把御景華城打造成酒店式管理的智能化物業小區，上城物業“接單”后，推出了一系列現代化、專業化、品牌化管理措施，讓數千名業主、住戶享受到酒店式星級服務。步入御景華城“酒店式”大堂，著裝整齊、彬彬有禮的服務生、服務小姐即刻迎上，猶如走進了星級酒店。比照“酒店式”物業服務要求，上城物業御景華城管理處設有服務中心、管家部、服務部等，小到“叫醒”、干洗衣物，大到房屋租賃、理財咨詢等等，只需撥打一個電話即可搞定。社區裝備了全套智能化管理系統，住戶出入刷卡，客人來訪由樓宇可視對講系統聯系。每家每戶都配置了居家智能安防系統、煤氣遠程抄表系統等，居民盡享安全舒適的數字化生活。

如果說御景華城的接管和服務模式創新，不僅是上城物業在接管物業類型上的創新。那么，也可以說，這是上城物業進一步創品牌、樹形象，進而走出村落邊界，走進社會化市場競爭的開端。

此后上城物業開始大膽走出去承攬社會物業，面向社會參與競爭。數年來，公司先后獲得鵬麗大廈、玉福大廈、興華苑、光華園小區和基伍偉業廠房物業項目的物業管理權。其中地處羅湖的興華苑是一個老住宅區，引入上城物業的專業化管理后，小區面貌煥然一新，住戶滿意率達98%以上。光華園小區則是公司通過公開投標方式取得的第一個外接樓盤。到2008年，上城物業又成為深圳市第一家由集體股份組建的城中村物業管理公司取得國家一級資質的知名企業，十八年來，上城物業始終堅持走創新之路，在制度創新、經營創新、管理模 10 式創新、組織方式創新等方面充分體現了敢為天下先的首創精神，并且取得了卓著的經營業績。此外，他們還把這種創新精神和理念應用到員工素質改造、管理骨干培養以及觀念、文化更新升級上。

一是觀念創新締造精英團隊。

從農民到居民，換了身份，更要換觀念。上城人深深認識到，要辦好物業管理公司，使其能在市場上立足發展，必須轉變觀念，在觀念上創新，在創新中發展。上城物業成功發展的決定性因素之一，就在于公司決策層高瞻遠矚，大膽用人，放手讓一批思想活躍、求變求新的年輕人挑起上城物業的大梁。20多名德才兼備的上步青年被委以重任，成為上城物業的創業主力軍。

上城公司的成立和運作是高起點的，上步總公司遵循“扶上馬，送一程”的原則，在公司成立之初不僅在財力和物力上予以大力扶持，更為公司配備了眾多的優秀人才。在上城公司這個充滿朝氣和活力的集體中，鍛煉和造就了一大批企業骨干。

上步股份公司決策層的高瞻遠矚，無疑給上城公司創造了生存發展的機遇和空間，而上城物業領導班子的精誠團結，開拓創新和無私奉獻，更為上城物業十幾年的發展，為深圳物業管理行業的壯大添上了色彩濃重的一筆。

經過十多年的發展，上城物業造就了一支優秀的、專業化的管理團隊，上城物業負責人班底幾乎都“出身”于民兵應急分隊。組建于城市化初期的上步民兵應急分隊，是深圳市第一支民兵應急分隊，其實行部隊軍事化管理，通過軍事訓練、理論學習、國防教育等方式，培養、鍛煉年輕人成長、成才。“深圳市第二屆十佳青年”、上城物業首任總經理、上步實業現任董事長鄭偉佳就是應急分隊首任隊長，幾名副總也都曾是民兵應急分隊骨干。這批熱血男兒憑著在民兵應急分隊 11 磨練而成的闖勁、拼勁，以及自強、自立、自信、自律意識，邊學邊干，邊干邊學，逐步成長為現代化的企業管理精英人才。

與此同時，深知人才是競爭取勝法寶的上城物業注重面向社會選聘英才，逐步形成人才優勢。十多年來，公司始終堅持“以人為本”的用人機制，任人為賢，廣納英才，通過對人才的開發和利用，人員結構日趨合理。截止2011年中，公司員工總計400多人，其中具有中高級職稱技術人員31人，管理人員中大學本科和大專以上學歷的占85%，物業管理人員和特殊工種人員持證上崗率均達到100%。

二是文化創新成就上城未來

物質資源是會枯竭的，唯有文化才會生生不息。

上城物業在長期的發展過程中已制訂了一整套完善的運行機制和規章制度，形成了健全的運行機制，并通過全面詳實的診斷，加上自然的沉淀，上城人提煉設計出自己的企業精神、企業目標和企業口號。

上城精神：團結、責任、學習、創新。在上城精神之中，團結是上城凝聚力的表現，責任是上城執行力的保證，學習是上城提升力的基礎，創新是上城競爭力的核心。

上城目標：培養一流人才、創造優質服務、塑造知名品牌、爭當行業先鋒。上城公司的奮斗目標是在物業管理領域，用一流的人才，優質的服務，一流的管理，建設成為一流的品牌企業，實現社會效益、經濟效益雙豐收。

上城服務口號：盡心盡意、盡善盡美。盡心盡意：用心做事、用心待人、用我們的真誠讓業主滿意；盡善盡美：不斷改進，不斷完善，力求完美。

為了進一步構建獨具特色的企業文化，上城物業提出了《企業文化實施規劃 12 綱要》，通過對企業文化的宣傳和推廣，上城人將逐步建立和完善自然明晰的公司文化理念，塑造上城物業特色文化，提升企業綜合競爭能力，用上城特有的企業文化鑄魂、育人、凝心、塑形。

三是經營創新夯實企業發展根基。隨著物業行業的競爭日益激烈和成本壓力的不斷加深，給上城物業的各項工作帶來巨大的壓力，面對嚴峻的形勢，公司審時度勢，及時調整經營策略，在鞏固和穩定原有物業項目的基礎上，進一步挖掘增收潛力，杜絕不必要的開支，穩步拓展多元化市場，并且通過嚴謹的市場分析，穩妥地投資低風險高收益的物業資產項目和金融投資項目，完善了企業資產結構，夯實了企業發展的基礎，確保公司平穩發展。

創新，制造奇跡；創新塑造未來。上城人就是這樣通過永無休止的創新，締造出一個城中村物業管理企業專業化、市場化、品牌化的發展道路，同時，獲取永續發展的不竭動力。

新上城，新戰略

上城物業現任總經理羅利安是上城物業公司創新精神的新一代傳承者，也是上城物業的創業元老之一。上世紀八十年代末，深圳經濟特區發展方興未艾，大學畢業任職中學教師的羅利安毅然辭職回村，成為村委會的得力助手。1996年上城物業開始管理第一個物業項目——上步大廈時，那時合作公司福田物業的項目經理、現任深圳物管協會會長的曹陽前來掛帥擔當統籌，羅利安作為上城物業的核心骨干，在上步大廈管理處擔任副主任。七年后，這個當年的毛頭小子成了上城物業的擔綱者。

盡管上城物業領導層有所更迭，但是在林展強、鄭偉佳等前任領導帶領下所 13 塑造的上城精神、上城文化和上城戰略依然堅持下來，上城物業的戰略核心主線依然堅持下來，那就是確保股份公司主要資產——物業資產的保值增值和可持續發展，保障居民生活環境和居民就業、骨干培養。在此基礎上，上城物業的每次新突破，都是城中村物業管理經營管理模式的創新，是城中村物業管理質量的層進式提升。從物業公司注冊的制度創建，到接管物業實施實質化物業運營；從舊村落環境的大幅度改善，到商品化舊村改造項目引進酒店式物業管理模式，從住宅物業管理模式完善到寫字樓、高科產業廠房管理，上城物業都是在總結城中村物業管理經驗基礎上，跨出新的步伐邁向新的臺階。

十八年過去了，上城物業逐漸形成了自身特色的產業結構。

一是股份經濟體物業資產的租賃經營，承擔著商業辦公類物業的商業定位、布局規劃、招商租賃、日常經營業務。

二是物業服務管理，從舊格局村落物業管理到商品化舊村改造項目的物業管理；從舊村改造項目的日常物業服務，延伸到新城規劃設計的前期介入顧問服務；從一般的物業服務，到設備設施管理；從住宅區物業管理，到高新企業綜合物業后勤服務。物業服務產品體系日漸豐富和完善，品質管控體系日趨周密。

三是投資理財經營。上城物業在物業資產投資和金融產品投資領域完善了公司的資產結構和經營方式，投資收益率高達數十倍，取得了卓越的業績。

在市場發展策略方面，上城人最早設置專門的市場拓展職能部門，早期的目的在于保持企業與市場的互動，在互動中和一流的品牌企業處于一線競爭平臺，使這種手段成為投入企業“魚缸”里的沙丁魚。使企業時時保持警醒，在服務管理、模式設計和競爭意識上與社會市場需求對接，促使企業和員工不斷進取，近年來，上城物業在市場領域不斷有所斬獲，甚至從中國最知名企業手里通過公平公開的 14 招投標競爭奪得物業項目，實施管理后業主評價上城物業的服務品質和管理水平絲毫不弱于杰出品牌物管，某些方面更是勝出一籌，充分驗證了上城物業十八年堅持市場化、專業化、規范化、品牌化、高端化企業發展理念的努力。

如今，上城物業在股份公司的大力支持下，積極參與舊城改造項目前期介入服務，全程參與200萬平方米舊城改造項目的規劃設計，并擬參與舊城改造工程的全過程。除了為自己股份公司舊城改造提供前期物業介入顧問服務外，上城物業還為上梅林等股份實業公司提供物業顧問服務，從公司注冊、組織設計、人員培訓、制度建設、流程梳理、模式建立，到資質審核升級、企業文化品牌建設、品質管控、財務管控、收費模式等方面進行顧問指導，甚至為其他股份實業公司提供舊城改造和設施完善、土地存量功能規劃、物業資產租賃招商經營等也不遺余力地給予指導。

目前，上城物業通過對企業自身資源和社會市場環境的現實研究，制定了差異化市場競爭策略，將高科技企業的設備設施管理與物業后勤綜合服務管理納入公司的目標市場體系，針對目標市場積極開拓，去年上城物業公司通過招投標接管了基伍偉業項目，該公司座落在深圳市龍崗區坂田上雪科技工業城，是一家致力于通訊產品的研發與銷售的高科技企業，其服務需求包括辦公樓、廠區、員工公寓、會所、食堂等一攬子綜合后勤服務。基伍偉業項目的取得，使上城物業在新市場發展戰略實施的新成果，成為上城物業市場發展的新的里程碑。

因為創新，所以發展；因為精心，所以周到；因為專業，所以卓越。上城物業的發展歷程，是不斷創新、不懈拼搏、不斷進取的歷程，是專業提升、建樹品牌、一路層進的歷程，是精神傳承、文化重塑、強化責任的歷程，是明晰目標、落實戰略、成就輝煌的歷程。

展望未來，繼續傳承團結、責任、學習、創新等企業精神和盡心盡意、盡善盡美的境界追求，上城人必將堅持以體制創新、經營創新、技術創新、管理創新、服務創新為先導，大力推進公司品牌化、專業化、規范化、市場化、規模化、人文化建設，以周到的服務、科學的管理、辛勤的勞動超越自我，再創佳績！

第二篇：對城中村物業管理的探討

對城中村物業管理的探討

深圳市龍泉物業管理有限公司 江國忠

摘要：本文針對城中村的特點及所存在的問題，根據本人對城中村物業管理工作的多年經驗，對如何做好城中村的物業管理工作進行了探討并提出相關建議，認為在城中村實施物業管理，需完善基礎設施建設，切實抓好安全防范和環境衛生工作，重視對流動人口的管理和社區服務措施的落實。同時，政府在政策、資金和宣傳等方面的大力支持和推動，是切實抓好城中村物業管理工作的強有力保障。

關鍵詞：城中村 物業管理 探討

伴隨著深圳市寶安、龍崗兩區城市建設和城市化進程的推進，27萬農民完成了身份轉換，兩區整體轉入城市化，鎮改為街道，行政村轉變為社區居民委員會。原村民委員會管轄的綜合社區，物業分散，總體規模大，形成了在城市地域范圍內，具有居住小區外型可是又相當于村落生活形態的特殊群落，人們稱之為城中村。

如何做好城中村的物業管理工作已成為我們物業管理人的一個新課題。筆者根據本人對城中村物業管理工作的多年經驗，通過對原城中村狀況的分析，對如何做好城中村的物業管理工作進行了探討并提出相關建議。

一、原城中村的狀況分析

（一）基礎設施不完善

城中村普遍存在的現象是規劃設計不合理，市政建設嚴重滯后，水電設施、排水管網、消防設施的布局不合理，不能發揮其應有的功能。

（二）環境衛生狀況差

城中村環境衛生狀況差，公共衛生管理不到位。由于城中村整體規劃不良，后續管理不到位，路面、排污井道等部分公共設施損壞現象嚴重，路面污水橫流、垃圾成堆，占道經營、車輛隨意擺放等現象隨處可見，與現代城市形象格格不入。

（三）存在嚴重的社會治安問題

城中村路口多，居住人員龐雜，外來流動人口所占比例大，人員素質、職業、文化程度差距極大，存在較為嚴重的治安問題，入室盜竊，偷盜車輛、車牌，搶劫，斗毆等現象時有發生，直接影響到社區居民的生活秩序和財產的安全。

出現城中村這種狀況的根源，是由于缺乏統一的規劃和嚴格的管理造成的。隨著城市化進程的推進和社會經濟的發展，土地增值，外來人口急增，而政府對城中村的發生、發展后果估計不足，沒有及時拿出有效的規劃、管理措施，從而產生了這些問題。城中村不論是從基礎設施建設，還是治安、消防、環境衛生等方面都與實施物業管理的規范住宅小區存在很大的差距。

二、城中村物業管理工作的實踐

我物業公司在多年住宅小區物業管理經驗的基礎上，于2005年正式接管了龍勝村。從A、B、C、D四個區域，到村市場和村公園的接管，經歷了初步摸底到全面實施管理的全過程。龍勝村總建筑面積16.5萬平方米，房屋240棟，居住人口約15000人，其中外來流動人口占了90%。通過實施全面物業管理，與原接管前相比有效地維護了小區社會治安秩序，改善了小區衛生環境，小區發案率大幅下降，由原來的每月20多起到現在的不到5起；房屋的出租率由原來的不到80%到現在的99%以上，基本上無空置房；房屋租金增長率在35%以上，兩房一廳的房子，原來租金為400元/月，現在可租到550元/月。2006，龍勝村被評為大浪街道城中村物業管理中唯一的一個“寶安區環境衛生達標社區”。筆者認為龍勝村作為一個典型的城中村小區能夠通過實施物業管理使小區的安全、衛生等生活環境取得了巨大改善，與實施以下的相關物業管理工作密不可分。

（一）立足社區改造，扎實抓好基礎工作

社區基礎設施的完善是城中村物業管理工作得以正常開展的首要條件。根據龍勝村各個區域的具體情況，投入資金進行先期整治，改造嚴重老化破舊的道路和地下排污管道8處，修復消火栓設備3處，設置道閘6個，封閉出入口4個，為推行物業管理打下堅實的基礎。

（二）采用封閉式管理，做好安全防范管理工作

安全有序的生活環境是社區居民安居樂業的重要保障。對龍勝村采用封閉式管理，各崗位分3班倒24小時輪流值班。對進出小區的車輛實行發卡登記制度，確保一車一卡通行；配置摩托車2部、自行車6部，建立巡邏隊制度，監督盤查可疑情況；對消防設施的檢查實行簽到制度；對大件物品的搬運采取業主確認放行的辦法。接管的第一年，共抓獲小偷15人次，盜車團伙1個，搶劫7起，配合公安機關抓獲犯罪嫌疑人40多人次，制止、處理斗毆事件5起，協調解決家庭糾紛、鄰里糾紛30多起，有效地維護了小區的安全秩序。

（三）從根本上落實環境衛生工作

環境衛生管理是城中村物業管理中一項日常管理服務工作。僅在剛接管的第一個月，就清理沙井538個，清理殘留垃圾300多車。在工作中嚴格執行衛生檢查監督制度，對生活垃圾實行日產日清，防止衛生死角出現；對市場等公共場所實行定期沖洗、定期消殺、定期滅鼠的辦法，為居民創造干凈、整潔、有序的良好衛生環境。

（四）重點抓好對流動人口管理和社區服務

由于城中村流動人口所占比例相當大，重點抓好流動人口的管理工作是城中村物業管理的關鍵。首先，在檔案管理方面，通過與轄區戶管工作人員的互動，以戶為單位進行居住人員的資料歸檔工作，并對人員變動情況進行跟蹤，以便及時對檔案資料進行更新，了解居住人員的基本情況。同時積極協助居委會做好計劃生育的宣傳和服務工作。其次，通過對社會動態和政府相關文件的宣傳，為住戶提供最為關注的信息。開展積極向上的社區文體活動，通過舉辦“大家樂”、藍球比賽等豐富居民的文化生活。對住戶的投訴進行及時的跟蹤和處理，并做到有落實有反饋。

（五）及時調整收費方式

物業管理費的收取工作，必須以方便居民為出發點。剛開始，按合同約定逐戶上門收取管理費，與居民的休息時間發生了沖突，實施起來困難很大。通過征詢意見，改為原則上不向承租戶個別收費，而向整棟樓宇的業主或代管人統一收取；由原來的每個月收取一次管理費轉變為每個季度收取一次。由于調整了收費方式，管理費的收繳率大幅提升，由原來的不到30%增加到65%以上。

三、城中村實施物業管理過程中出現的問題和解決問題的建議

（一）缺乏維修基金籌集機制

物業管理企業在進駐時，由于缺乏先期整治資金，致使社區設施老化、破舊，消防配套設施不完善等問題得不到根本的解決，程度不同地存在著管理隱患；隨著時間的推移，公共設施設備日后的維修、改造也需要資金保障。通過企業為社區整治補充投入大筆資金是不現實的，筆者認為建立以城中村為對象的專項維修基金制度是切實可行的辦法，這就要求政府制定出城中村專項維修基金的籌集辦法及實施細則，以切實保證城中村設施設備的改造及維修費用的落實。

（二）物業管理用房的缺乏

城中村沒有物業管理用房，管理用房及員工住房皆由物業管理企業自行租賃解決，不僅給日常管理帶來許多不便，而且加大了物管企業的成本支出。筆者認為從建設和諧社會的角度出發，由政府出面解決物業管理用房應是切實可行的辦法，比如由政府出面在社區適當的空地加建臨時建筑作為物業管理用房就是一個解決的方法。

（三）收費標準偏低，“收費難”的問題突出

在城中村實施物業管理工作中，普遍存在收費標準偏低的問題。以龍勝村為例，住房收費標準為每月0.25元/平方米，商鋪為每月0.65元/平方米，相對其管理成本而言明顯偏低，單靠管理費收入根本不足以維持公司的基本開支。“收費難”問題原因比較復雜，首要原因是不少社區居民缺乏物業管理消費意識，繳費積極性很低，存在既想有物業管理又不愿交費的思想。有些住戶存在“搭便車”的思想，認為我不交費用總有人會交，找出種種借口遲交或不交費；其次，法規上沒有強制推行物業管理的規定，政策上缺乏足夠的支持。諸如此類的問題，需要政府相關部門在多方面給予正面引導，培養社區居民樹立物業管理消費意識。建議政府盡快出臺相關法律法規，及時解決城中村物業管理過程中出現的問題。

可喜的是，為了推進城中村的物業管理工作，深圳市寶安區已于2006年出臺了相關規定。在《寶安區推廣社區物業管理暫行辦法》及配套文件中，確定由區政府和街道辦各承擔50%，在引進物業管理時，按社區建筑總面積每平方米15元核拔完善公共配套設施的經費補助。物業管理企業進駐的前三個月，可獲管理區域內每平方米建筑面積每月0.20元的前期管理經費補助；并可享受三年的管理經費補貼：第一年補貼管理費的80%，第二年補貼60%，第三年補貼40%。這將在很大程度上解決了物業管理企業實施管理初期的經費問題，也為其他城市和地區的城中村物業管理的實施提供了借鑒。

城中村引進物業管理是一個新的課題，是適應當今時代發展，提高社區居民的生活水平，完善社區功能，消除安全隱患，促進資源效能發揮的必然需要，也是促進和諧社會的重要組成部分。

總而言之，在城中村實施物業管理的過程中，不但需要我們物業管理人的探索和實踐，更重要的是需要在政府和社會各界的支持下，把物業管理與社區建設有機結合起來，為探索出適合當前實際的城中村物業管理模式而共同努力。

附：深圳市寶安區推廣社區物業管理暫行辦法

寶安區推廣社區物業管理暫行辦法

為了推廣社區物業管理，擴大我區物業管理覆蓋率，營造良好的社區人居環境，加強基層基礎工作，促進和諧寶安、效益寶安的建設，根據國家和省、市的有關法律政策，結合我區實際，制定本辦法。

第一條 本辦法適用于非開發商開發的住宅小區和住宅為主的綜合小區（以下簡稱小區）。

第二條

凡寶安行政區域內的社區，符合成立物業管理公司條件的，均可向有關部門申請成立物業管理公司，從事物業管理活動。

第三條 申請成立物業管理公司管理小區物業的，區政府有關職能部門應大力支持，并適當放寬準入條件，協助辦理相關手續。

第四條

所有社區的建成區，均應逐步實行物業管理。區行業主管部門和各街道、社區居委會（工作站）應制訂社區實施物業管理的中長期發展規劃和實施計劃，爭取在五年內所有小區實行物業管理。

第五條

各街道應高度重視推進社區物業管理工作，指定一名分管領導，并列入領導班子考核目標。各街道物業管理工作由街道城市建設辦公室（科）負責，社區工作站承擔相應的協調服務工作，形成區、街道、社區三級管理網絡。第六條 社區實施物業管理的基礎設施和公用設施，具體的項目、標準和程序，由區物業管理主管部門制定，由社區居委會（工作站）編制本物業管理區域所需的資金預算，報街道辦、區物業管理主管部門、區發展計劃局和區財政局核定后，由區、街道兩級財政各承擔50%，維修改造工程的施工由街道辦按區工程建設的有關規定組織實施和驗收，費用報街道辦、區物業管理主管部門、區發展計劃局和區財政局核準后撥付。

上述政府投資所建成的公用設施、設備，為政府公共財產，產權屬于政府，物業使用、管理、維修和處置按照政府物業資產的管理規定執行。

第七條

實行物業管理的小區，物業管理公司享受三個月前期管理經費補助。物業管理公司接管小區三個月內，由區政府、街道辦各出資50%，按管理區域內每平方米建筑面積每月0.20元的補貼標準，由社區居委會（工作站）、街道辦、區物業管理主管部門和區財政局核準，撥給物業管理公司作為前期物業管理經費補助。

第八條 實行物業管理的小區，物業管理公司享受三年管理經費補貼。即前三年按價格主管部門核定的收費標準，所需費用由社區居委會（工作站）、街道辦、區物業管理主管部門、區財政部門共同審核后，由區、街道兩級財政和業主（使用人）共同承擔。具體標準為：第一年，區承擔40%，街道承擔40%，業主（使用人）承擔20%。第二年，區承擔30%，街道承擔30%，業主（使用人）承擔40%。第三年，區承擔20%，街道承擔20%，業主（使用人）承擔60%。第四年起，由物業管理公司按物價部門核定的收費標準足額收取，自主經營、自負盈虧。

第九條

對取得優秀稱號的小區，給予物業管理公司適當獎勵。社區成立的物業管理公司，在接管小區的三年內，所管理的小區通過政府有關部門的檢查、驗收、評比，獲得國優示范、國優、省優、市優稱號的，由區政府分別給予一次性10萬、8萬、5萬、3萬元獎勵；獲得省級安全文明標兵、先進、達標小區的，由區政府分別給予一次性獎勵20萬、15萬、10萬元。同時獲得兩個獎項的可重復計發。

第十條 區房屋租賃管理部門會同有關部門組織開展“文明守法租賃單位”創建達標活動，對房屋租賃文明守法達標的物業管理公司給予租賃管理費減免。對在活動中表現突出的物業管理公司，授予“文明守法租賃單位”榮譽稱號，并按市房屋租賃管理部門的有關規定，享受房屋租賃管理費減免政策。第十一條 對投資總額超過500萬美元或者2000萬人民幣的特區物業管理公司，到本區從事小區物業管理經營期限在10年以上的，從開始獲利的起，第一年免征所得稅，第二年和第三年減半征收所得稅。

第十二條 區物業管理主管部門負責舉辦物業管理各類從業人員培訓班，提供多渠道多形式的人才培訓和交流服務，加快物業管理公司人才隊伍建設。培訓經費由區財政核撥。

第十三條

鼓勵符合條件的深圳市物業管理公司參與我區小區物業管理，享受同等優惠待遇。

第十四條

本辦法如有與法律法規規章相抵觸的，以法律法規規章為準。

第十五條 本規定由區住宅局負責解釋。

第十六條 本辦法從發布之日起實施。

第三篇：如何做好“城中村”物業管理項目

如何做好“城中村”物業管理項目 [摘要]: “城中村”是深圳經濟特區改革開放發展中的產物，是農村城市化發展的標志。站在城市建設的高度上，“城中村”的管理應該成為政府工作的重要組成部分，應該是物業管理新的挑戰和考驗。

經過23年的風風雨雨，深圳的物管在眾多物業人的共同努力和細心呵護之下，如今已茁壯成長。曾幾何時，深圳的物管幾乎成為了中國物管的代言，這是讓每一位為深圳物管默默貢獻著的物業人的喜悅！縱觀深圳這20多年來的歷程，我個人認為深圳之所以長期走在全國的物管行業前列，其最重要的一點在于對管理理論、方法和模式的不斷創新。“城中村”的物業管理模式，就是深圳物管的一種新嘗試和新挑戰。

人類生產和生活方式由農村型向城市型轉化的歷史過程，是農村人口向城市人口轉化以及城市不斷發展和完善的過程。隨著我國現代化的進程，在北京、上海尤其是深圳這樣新興的大都市，就出現了在城市地域范圍內，具有居民小區外型可是又相當于村落生活形態的特殊群落，人們俗稱為--城中村。“城中村”是伴隨著中國改革開放和城市發展，從而導致大量農村人口進入城市的必然產物。在北京、上海、大連、廣州等發達城市，目前都有“城中村”的存在，并將隨著我國經濟的進一步發展而逐步擴大。

“城中村”的現狀

深圳“城中村”的物業產權和業主構成非常復雜，業主和使用人的比例嚴重失調，人口密度高，人員素質、職業、文化程度差距極大，外來人口是本地戶籍人口的10-15倍，治安問題嚴重，“臟亂差”是深圳“城中村”的真實寫照。近幾年來，在深圳漸漸邁入國際大都市的城市發展進程中，據統計累計已有300萬以上人口居住在“城中村”！

“城中村”實行物業管理的意義

農村人口在全國13億人口中占絕大多數，城市化水平每提高一個百分點，就意味著可能有1000多萬農村人口轉移到城市。因此，“城中村”如何改造、如何管理、如何使其與城市發展和社會發展同步，就成為了人們最為關注的問題之一。除了政府和社會各界的努力之外，作為最可能直接與“村民”接觸、與社區接觸的物管企業，一旦進入這一被城市居民小區物管遺忘的“物管盲區”，就可以在一定程度上把“城中村”作為城市結構的一個重要組成部分加以改造，提高“城中村”居民的生活質量，從而緊跟深圳向著現代化大都市發展前進的步伐。因此，“城中村”的物業管理更是具有長遠和深刻的意義。

“城中村”物業管理的開展

深圳市金洲房地產開發有限公司早在1995年就對金坑山莊實施物業管理。金坑山莊總建筑面積達17萬平方米，整個小區有400多戶，居住人口達1萬多人，70％以上為流動人口。小區管理處成立以來一直立足于解決小區“臟亂差”問題，對小區實行24小時保安管理以及巡邏制度，在小區各安全死角設立治安崗，每幢樓房前都放置垃圾桶，清潔工每天早晚兩次對小區進行全面的垃圾處理和衛生打掃，管理人員實施了晚上值班及假期值班制，接待小區住戶投訴和咨詢等。經過不斷地實踐和完善，有效地維護了小區社會治安秩序，改善了小區衛生環境。與此同時，管理處為了進一步豐富小區住戶的生活，根據小區住戶的興趣愛好，舉辦了各種社區文化活動，如象棋、拔河比賽等，不僅活躍了小區的氣氛，也增進了管理處與住戶的溝通。10年來，小區房屋的出租率不斷攀升，如今已高達99％。目前小區正逐漸走向成熟、健康和文明。筆者近期有幸來到該小區進行實踐，對“城中村”物管進行初淺的探索，并獲得了在“城中村”實施物業管理的直接體驗。

總結金坑山莊的物業管理，有以下幾方面值得學習和倡導：

1、業主檔案管理

“城中村”的產權復雜，這是一種普遍現狀。一般都是由村投資公司集資開發，然后賣給村民，再由村民轉讓或出租給第三者，而在這一過程中容易出現產權不明晰。因此，物業管理進入“城中村”，首先就需要做大量的前期工作，對產權人進行立檔及建立完整的資料。同時，作為發起人組織成立業主委員會機構，對產權人或使用人進行物業管理知識的宣傳，提高其物業管理意識，充分發揮業主委員會的作用。對業主委員會的選舉采取彈性成員，成員結構不僅要有產權人，也要有長期使用人，以及臨時居住人（特別成員），這樣才能使不同結構人群的不同需求和建議得到滿足。業主委員會在“城中村”的作用不僅有利于管理費的收取，對流動人口（租戶）或使用人的管理也起到了舉足輕重的作用。因此，物業管理企業在“城中村”的管理過程中，如何與業主委員會建立良好的關系和溝通，是一個非常重要的環節。

2、流動人口管理

改革開放以來，大城市現代化的超常規發展，吸引了大批農村勞動力涌向城市與開發區。大量人口的流動既給城市經濟發展帶來了廉價勞動力與生力軍，同時也給城市管理帶來了新的問題，主要體現在外來人口的生活、居住、計劃生育、就業等問題。然而在對城中村進行管理的過程中，不可忽視對流動人口的管理。如何有效地對“城中村”流動人口進行管理？

首先，通過與村居委會的溝通并與其建立共建關系，對小區內居住人員進行資料歸檔，以戶為單位，做到及時追蹤和資料的更新。同時協助居委會做好計劃生育的宣傳和管理。雖然“城中村”人口流動量較大，但管理處也要做到入住一個就對其進行資料的登記、建檔。對每一位住戶都有一定的了解和基本情況的掌握，這不僅有利于日后的管理和服務，也有利于協助居委會等相關部門的有關工作；其次，在就業問題上，管理處可設立信息欄，定期發布一些最新就業信息，為小區待業人員免費提供就業信息平臺和就業指導服務。同時，該小區管理處針對區內居住人員情況正在籌劃與有關部門建立外來務工維權服務中心，為眾多進城務工者提供法律支持，維護其合法權益。只有設身處地的為住戶解決其最為關注的困難或問題，才能更好地贏得業主或使用人（租戶）的認可和支持。

3、治安管理

“城中村”的治安管理，可以說是一件頭等大事，也是一件艱難的工作。人口流動量大，且流動人口的背景復雜，直接影響到治安管理。金坑山莊小區整體結構屬于封閉式，整個小區只有一個出入口，相對于深圳多數敞開性“城中村”而言，較有利于管理。該小區對物品放行嚴格實行由業主或使用人簽字許可制度，確保小區財產安全。與此同時，也與小區所屬管轄的公安警務、消防等部門達成共建安全文明社區的共識，并對小區住戶進行定期的消防知識、治安管理的宣傳，同時管理處還與其建立了應急措施和消防演習機制，從而大大提高小區治安管理水平。

另外，深圳下沙村、皇崗村、草埔村等地已經正式的引入了物業管理，但目前它還只是處于試點階段，它還需要很多的物管企業參與“城中村”的管理和建設，需要更多的物業人為“城中村”管理獻計獻策，需要不斷地實踐和探索。

總結“城中村”的特點，對其實施物業管理，首先就要處理好三大現實問題，即建筑物質量差、消防安全標準低甚至還有違章建筑以及建筑密度高、村開敞性大；外來人口比例嚴重失調，物業產權人結構復雜。解決五大難題，即業主問題；管理費問題；治安問題；流動人口問題；封閉式管理問題。更重要的一點就是要讓外來人口找到家一般的生活環境，因為他們在住房、醫療、子女教育等方面與市民還不能享受同樣待遇，很難真正融入城市，轉變為真正意義上的市民，只能在城鄉間來遷徙，既沒有安身立命的自我認同，也找不到安居樂業的歸屬感，因此，為居住在城中村的外來人口營造一個家一般溫暖的生活環境和空間，是“城中村”物業管理的重中之重。

“城中村”是深圳經濟特區改革開放發展中的產物，是農村城市化發展的標志。站在城市建設的高度上，“城中村”的管理應該成為政府工作的重要組成部分，應該是物業管理新的挑戰和考驗。

第四篇：物業管理論文—物業調查報告

物業管理論文—物業調查報告

物業管理論文—物業調查報告2007-02-10 16:48:00

改革開放以來，各大城市的住宅建設不斷加快，新區、小區、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城××新區的高級豪華公寓別墅——××也應運而生。

××是香港新繼發展公司陶哲甫先生投資２０００萬美元建造的高級豪華建筑群，占地１３萬多平方米，建筑面積１０萬平方米，其中包括６幢１８層高級公寓，８８幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業購物康樂中心。××已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為××工業園區的海外客商提供了良好的服務，促進了工業園區的

建設進程。

物業管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與××的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。

首先，解決了物業管理混同于酒店

管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業

主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有１０名ｐａ清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由××新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。

三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他

所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：

１、他所保衛的準確范圍——包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。

２、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。

３、護衛人員所擁有的法定權力和限制。

４、所有公寓門戶及火警通道。

５、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。

６、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

７、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。

８、怎樣利用及控制燈火系統。

９、基本的救傷常識。

除上列各點外，還要求護衛人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衛人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四××安全部被市公安局、人事局評為先進集體。

四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴于工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對××范圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格

率達到百分之百。

五是與業主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監督合約的遵守執行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規定、保安與公寓內工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執行。

綜上所述，物業管理公司的工作內容很多，也非常細致。像《××購房須知》條例規定的內容，都是從維護全體業主及住戶的共同利益出發，去加強內部的綜合管理，處理好業主（住戶）的關系。尤其是公用電費、公用水費、煤氣費、環境衛生費、綠化保養費以及房屋保安清潔和管理人員開支等，我們每月根據實際支出按戶收取，并嚴格費用成本控制，使收費標準合情合理，因而得到所有住戶的支持和理解。

我相信國外的現代化的物業管理模式將推動我國房產管理模式的改革，從而適應市場經濟條件下房產管理的。

第五篇：物業管理論文物業調查報告

物業管理論文物業調查報告

物業管理論文—物業調查報告

改革開放以來，各大城市的住宅建設不斷加快，新區、小區、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城××新區的高級豪華公寓別墅——××也應運而生。

××是香港新繼發展公司陶哲甫先生投資２０００萬美元建造的高級豪華建筑群，占地１３萬多平方米，建筑面積１０萬平方米，其中包括６幢１８層高級公寓，８８幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業購物康樂中心。××已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為××工業園區的海外客商

提供了良好的服務，促進了工業園區的建設進程。

物業管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與××的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。

首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦

服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有１０名ＰＡ清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由××新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。

三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一

角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：

１、他所保衛的準確范圍——包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。

２、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。

３、護衛人員所擁有的法定權力和限制。

４、所有公寓門戶及火警通道。

５、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。

６、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

７、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。

８、怎樣利用及控制燈火系統。

９、基本的救傷常識。

除上列各點外，還要求護衛人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衛人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四××安全部被市公安局、人事局評為先進集體。

四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴于工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對××范圍內的所有設備進行自查、抽查、維

修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。

五是與業主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監督合約的遵守執行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規定、保安與公寓內工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執行。

綜上所述，物業管理公司的工作內容很多，也非常細致。像《××購房須知》條例規定的內容，都是從維護全體業主及住戶的共同利益出發，去加強內部的綜合管理，處理好業主（住戶）的關系。尤其是公用電費、公用水費、煤氣費、環境衛生費、綠化保養費以及房屋保安清潔和管理人員開支等，我們每月根據實際支出按戶收取，并嚴格費用成本控制，使收費標準合情合理，因而得到所有住戶的支持和理解。

我相信國外的現代化的物業管理

模式將推動我國房產管理模式的改革，從而適應市場經濟條件下房產管理的。