第一篇：如何做好物業(yè)管理

如何做好物業(yè)管理

今年的春晚小品《鄰居》生動地演繹了在我國大多數(shù)小區(qū)普遍存在的諸多問題，它把物業(yè)管理的一些所作所為表現(xiàn)得淋漓盡致。有觀眾認為，業(yè)主們的物業(yè)被物業(yè)管理公司管的漏水的漏水，被盜的被盜，斷了電，缺了氣，原有的喬遷之喜倒變成了煩心事。住進小區(qū)后接踵而來的竟是“敲、鑿、鉆”裝修交響曲。水泥、鋼筋、木料、瓷磚等裝修材料隨處可見。敲、鑿、撞、鉆不絕于耳。樓門口，大小的裝修隊往來穿梭。建筑垃圾到處亂堆，風起時，小區(qū)里沙塵彌漫，完全像一個大工地。而作為物業(yè)管理者有時對大興土木裝修的業(yè)主也徒呼奈何，既沒有罰款的權(quán)力，整治起來也難有實際措施。

其實，物業(yè)管理是一項以服務為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務的工作。作為業(yè)主，誰都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務。但在選擇物業(yè)管理公司之前，業(yè)主好像是對物業(yè)管理無能為力的，其實不然，物業(yè)應該具備硬件、軟件兩方面的條件，才可能搭建好的物業(yè)管理平臺，簡單說就是要有完善的設備、設施和配套的完美的人性化服務。選擇好的物業(yè)管理公司固然很重要，但好馬配好鞍，沒有好的物業(yè)（建筑）作基礎(chǔ)，再好的物業(yè)服務管理手段也不會讓業(yè)主有如沐春風的感覺。

具體說，好的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在以下十個方面：

１、完善的服務設備。

硬件設施的完好運行是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務設備包括房屋建筑、機器設備（如空調(diào)、電梯）、衛(wèi)生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等。這些設備不可或缺，還要不斷提高其科技含量，才能使之始終處于完好狀態(tài)，保證使用得當和使用效能。

２、熱情的服務態(tài)度。

物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，服務的對象是人，所以在服務中要一切從“以人為本”這個基本原則出發(fā)，管理公司的員工應發(fā)自內(nèi)心為業(yè)主、客戶熱情服務，做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、動作雅觀。３、嫻熟的服務技能。

服務技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功，如工程人員應具備過硬的設備維護技術(shù)，保安人員應具備過硬的治安消防本領(lǐng)，管理人員應具備豐富的管理知識和專業(yè)知識。這樣才能使物業(yè)服務得心應手，事半功倍。

４、齊全的服務項目。

在做好物業(yè)管理綜合服務所包含的必要內(nèi)容之外，物業(yè)管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，使業(yè)主享受到盡善盡美的服務。這就要求物業(yè)有提升的空間，可以根據(jù)業(yè)主的生活需求有完善的余地。

５、靈活的服務方式。

物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應設身處地地為業(yè)主著想，努力為業(yè)主提供各種靈活的服務方式，盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時間、服務范圍等方面給業(yè)主提供方便。

６、規(guī)范的服務程序。

服務程序是指服務的先后次序和步驟，它是物業(yè)管理重要內(nèi)容之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán)，緊急情況處理程序則能體現(xiàn)在事故隱患中能有效、及時進行處置，保證業(yè)主人身安全和物業(yè)財產(chǎn)安全。

７、統(tǒng)一的服務標準。

服務標準是物業(yè)公司保證服務水平的具體表現(xiàn)。如禮儀標準、入室清潔標準、入室維修標準、綠化標準等，從中體現(xiàn)出物業(yè)公司從業(yè)人員待人接物和工作要求的一致性以及展現(xiàn)給業(yè)主清潔美觀的衛(wèi)生環(huán)境等。

８、合理的服務收費。

物業(yè)管理屬有償?shù)姆招袨椋飿I(yè)管理公司制定的綜合服務收費標準不應高于政府規(guī)定的收費標準；物業(yè)管理公司開展的特約服務和便民服務也應以滿足業(yè)主需要為目的，不可亂收費或收費多服務少等。

９、健全的服務制度。

物業(yè)管理應制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學的服務制度，以確保為業(yè)主、客戶提供穩(wěn)定的服務。

１０、快速的服務效率。

服務效率是向業(yè)主、客戶提供服務的時限，管理公司應盡量提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時間，提高服務效率。

河北省第一例鋼結(jié)構(gòu)建筑――先天下，在設計之初就考慮到要為物業(yè)管理提供方便和高效的設施、設備等硬件，同時為物業(yè)服務提供配套的智能化管理系統(tǒng)，為物業(yè)管理提供一個高效、優(yōu)質(zhì)、便捷的平臺。

先天下住宅的物業(yè)管理優(yōu)勢體現(xiàn)在以下幾方面：

１、精裝修交房。

解決了裝修擾民的最大問題，使業(yè)主入住時能夠一步到位，不用再花費時間和精力用于裝修，也不會再因為裝修而侵害其它業(yè)主的權(quán)益，為業(yè)主創(chuàng)造了和諧共融的良好氛圍，使業(yè)主能夠開心入住，不用擔心入住后幾個月隨之而來的裝修交響曲。

２、節(jié)能型設計。

先天下采用了目前國內(nèi)領(lǐng)先的墻體—ALC（輕質(zhì)蒸壓混凝土）砌塊，較普通的混凝土砌塊在節(jié)能方面有更好的表現(xiàn)，窗戶采用中空玻璃節(jié)能窗，保溫、隔音、節(jié)能、防塵。屋頂保溫采用擠塑板。采暖制冷采用戶式中央空調(diào)系統(tǒng)，每個房間單獨設置風機盤管，可實現(xiàn)分室溫度控制，控制靈活，節(jié)約能源。分質(zhì)供水降低飲用水成本，節(jié)約能源。采用3-6升節(jié)水型衛(wèi)生潔具。樓梯、電梯間選擇聲光控制燈具，客廳選擇可調(diào)節(jié)功率燈具，有效節(jié)省電能。

３、高舒適設施。

先天下住宅中配備分戶式中央空調(diào)，還有２４小時熱水，達到純凈水標準的直飲水，這些使業(yè)主隨時可以享受到春天般的沐浴和溫暖。分戶式中央空調(diào)讓業(yè)主在采暖期沒有到來之前，已經(jīng)可以提前享受到集中供熱的和煦暖意。直飲水與國際生活接軌，不用再受到桶裝水送水和換水的煩擾。

４、智能化管理。

先天下設有樓宇可視對講及安居防范系統(tǒng)、保安閉路監(jiān)視系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等，保證小區(qū)的安全。按歐美流行車道設計車輛入口，大緩坡、直通道，停車場管理系統(tǒng)可以有效避免陌生的車輛進入。

５、人性化配套。

先天下住宅中采用兩梯兩戶、每戶一個車位的設計，為業(yè)主提供了最大程度的便捷，業(yè)主在停車位停車后直接即可坐電梯到戶，減少了不必要的行路和等電梯的時間，為業(yè)主提供了尊貴的服務。

用心做好每一分，在先天下，物業(yè)已經(jīng)搭建了良好的硬件平臺，再輔以高效優(yōu)質(zhì)的軟件服務，相信先天下一定會建設成為一個令業(yè)主滿意的優(yōu)質(zhì)文明小區(qū)。

如何做好物業(yè)管理服務工作

隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，如何做好物業(yè)管理服務工作，滿足廣大業(yè)主的需求成為我們物業(yè)公司重點關(guān)注的問題之一。面對此問題，我們必須正確認識物業(yè)管理不僅包括管理，還包括服務。重視物的管理，缺乏人性化的服務，我們就不能有效地滿足業(yè)主的需求；突出服務，管理不到位，就會造成管理與服務工作的脫節(jié)。我們必須發(fā)展的看待一個問題，只有認清管理是物業(yè)公司的根本任務，服務是貫穿于整個物業(yè)管理工作的連線，只有管理與服務工作兩手抓，才能將我們的物業(yè)管理工作水平真正提高到一個較高的水平。

服務對象是業(yè)主，業(yè)主的滿意度，是衡量物業(yè)管理服務的標準。因此，一切服務工作都應圍繞這個核心。服務水平的好壞直接影響業(yè)主對物業(yè)管理的滿意程度、影響企業(yè)的經(jīng)濟效益、企業(yè)的聲譽，這就是服務在我們物業(yè)公司管理中的重要性所在。那如何做好物業(yè)管理服務工作呢？

一、服務意識的培養(yǎng)

要把服務工作做好，必須提高我們的服務意識。也就是要我們清楚地知道物業(yè)管理是服務行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不是政府的管理機構(gòu)，是與業(yè)主具有平等關(guān)系的服務單位，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的協(xié)議是委托服務協(xié)議。服務水平作為業(yè)主考核物業(yè)公司的唯一標準，服務的好，合同可以續(xù)簽，服務的不好，就會影響我們續(xù)約。拿我們平時對違章停放車輛的管理來說吧，假如安保人員這樣說：“喂，你的車不能停在消防通道上，趕快開走。”，對違章停車的業(yè)主會按你的要求去做嗎？如果這樣說呢，“對不起，消防通道禁停放車輛，請您將車停在車位上好嗎?”。相信違章停車的業(yè)主會很好地配合。也就告訴我們服務意識的轉(zhuǎn)變，會使我們的物業(yè)管理服務工作更好的開展。

二、通過學習培訓，提升員工素質(zhì)

學習培訓是適應新工作的過程，同時，也就是調(diào)動積極性的過程。向書本學習，向模范學習，向先進經(jīng)驗學習。通過學習、實踐；再學習，再實踐。對本職工作積極主動，善于發(fā)現(xiàn)問題，認真分析、判斷找出原因并妥善處理，把學習的專業(yè)知識、技能，應用到實際服務中去，經(jīng)過實踐逐步提高服務質(zhì)量，不斷提高員工解決問題的綜合能力。

為業(yè)主提供標準化、規(guī)范化、科學化的優(yōu)質(zhì)服務，讓業(yè)主感到滿意，需要一批有工作能力、有較高綜合素質(zhì)的員工。物業(yè)管理服務工作，看似簡單，零星瑣碎，實則涵蓋了方方面面的知識和技巧，以及判斷、分析和解決問題的綜合能力。日常安全、消防、保潔、綠化和維修等各項工作，都要具備相關(guān)知識和動手能力，每項工作必須扎扎實實落實到位。如安全保衛(wèi)日常工作中一些細節(jié)就體現(xiàn)了我們員工的素質(zhì)，需檢查對方證件時說：“先生(小姐)，請出示您的證件。”驗證完畢，應說：“謝謝！”。遇老人或他人提重物說：“先生(小姐)，需要幫助嗎？”，別人感謝時應說：“不用謝，這是我應該做的”。我們物業(yè)公司的服務內(nèi)容較多，涉及的工種也較多，為此，與業(yè)主打交道，自身行為的規(guī)范包括服裝服裝統(tǒng)一、舉止文明、態(tài)度和藹、語言親切等，都是我們員工素質(zhì)的體現(xiàn)，同時也是業(yè)主衡量物業(yè)公司服務水平高低的一個重要標準。擁有一支業(yè)務水平高、自身素質(zhì)強的管理隊伍，需切我們不斷地學習培訓、實踐。

三、建立明確、合理的責任制，增強管理協(xié)作能力

目標的實現(xiàn)需要每個部門、每位員工發(fā)揮積極性。目標應落實到各部門、個人目標上。因此，賦予每位員工明確的工作任務和責任，制定具體、明確、嚴格的考核辦法，使責、權(quán)、利有機統(tǒng)一起來，就可以保證目標任務的落實和完成。并有效地引導員工的行為方向。責任制度必須系統(tǒng)周密，每一層次、每一部門、每一個人都應納入各個相應責任制度，目標要逐級分解落實，體現(xiàn)合理分工協(xié)作。大家團結(jié)協(xié)作，工作有落實，服務質(zhì)量自然也就有了保障。

四、加強與業(yè)主的溝通

我們物業(yè)公司搞好服務的另一個關(guān)鍵，就要在提高服務質(zhì)量的同時，加強與業(yè)主的聯(lián)系，聽取他們意見。了解他們的需要，對我們物業(yè)公司有哪些意見和建議。解決好業(yè)主問題并及時給予回復，讓業(yè)主知道我們物業(yè)公司在時時刻刻的關(guān)心著他們。這樣既能了解業(yè)主的需求，又能拉近雙方的關(guān)系，做到相互支持、相互理解。

以上是我通過學習、實踐對如何做好物業(yè)管理服務工作的一些見解。我相信，通過提高自身的管理水平，增強自身服務意識，有針對性的開展服務工作，就一定能將物業(yè)管理服務工作搞好。

第二篇：怎樣做好物業(yè)管理

怎樣去做好物業(yè)管理

首先必須熟悉自己的業(yè)務，還有要細心觀察，了解自己下屬和業(yè)主的想法，小事一定要做好，考慮周全。有責任心，站在業(yè)主的角度，將心比心，換位思考。勤勤懇懇，任勞任怨，將業(yè)主的事情當做自己的事情來辦。多站在業(yè)主的角度設身處地的為業(yè)主早想，及時為業(yè)主做好服務，讓業(yè)主放心滿意。能及時為業(yè)主解決問題。為人真誠。但也要充分認識到自己該干的事,工作內(nèi)容有哪些,不用過度攬活。當然,該干的,不推卸!牢固樹立服務意識、了解業(yè)主需要、全面掌握業(yè)務范圍、盡可能公開應該公開的各項內(nèi)容。

（一）物業(yè)管理服務要做到“五知”

1、知人――知道我們服務的對象是誰。

2、知心――要了解為主服務的心理需求。

3、知愛――我們要用愛的偉大力量去愛業(yè)主

4、知事――知道物業(yè)管理服務工作具體事務。

5、知為――知道每件服務工作怎么去做。

（二）做好物業(yè)服務，保證服務質(zhì)量的五個方面：

１、追求物業(yè)管理服務質(zhì)量――做到精益求精，細致入微，持續(xù)改進，無可挑剔： ２、樹立物業(yè)管理服務形象――語言帶微笑的親和力，行為縣文明的感染力：

３、提高物業(yè)管理服務能力――力求職業(yè)化、專業(yè)化，員工做到一門精多門通：

４、講究物業(yè)管理服務特色――根據(jù)業(yè)主的需要，不斷推出具有特色的個性化服務： ５、注重物業(yè)管理的服務效果――業(yè)主的滿意率＋驚喜＋社會口碑：

（三）做好物業(yè)管理服務四點要求：

１、堅持物業(yè)管理服務目的的一致性。

２、物業(yè)管理服務要有透明度。

３、要保持物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)的持久性。

４、加強物業(yè)管理服務的規(guī)范性。

物業(yè)管理，管理的是物，服務的是人，通過對物得管理，實現(xiàn)對人的服務。只有在這種理念的支配下，才能真正做好物業(yè)管理工作。抓好服務質(zhì)量，提高業(yè)戶滿意率。“把溫馨留給業(yè)戶”，為業(yè)戶營造一個優(yōu)雅、舒適、溫馨的生活環(huán)境，使業(yè)戶心理上感受到文明、熱情的服務，這是社會發(fā)展對物業(yè)管理行業(yè)提出的新要求。

第三篇：如何做好“城中村”物業(yè)管理項目

如何做好“城中村”物業(yè)管理項目 [摘要]: “城中村”是深圳經(jīng)濟特區(qū)改革開放發(fā)展中的產(chǎn)物，是農(nóng)村城市化發(fā)展的標志。站在城市建設的高度上，“城中村”的管理應該成為政府工作的重要組成部分，應該是物業(yè)管理新的挑戰(zhàn)和考驗。

經(jīng)過23年的風風雨雨，深圳的物管在眾多物業(yè)人的共同努力和細心呵護之下，如今已茁壯成長。曾幾何時，深圳的物管幾乎成為了中國物管的代言，這是讓每一位為深圳物管默默貢獻著的物業(yè)人的喜悅！縱觀深圳這20多年來的歷程，我個人認為深圳之所以長期走在全國的物管行業(yè)前列，其最重要的一點在于對管理理論、方法和模式的不斷創(chuàng)新。“城中村”的物業(yè)管理模式，就是深圳物管的一種新嘗試和新挑戰(zhàn)。

人類生產(chǎn)和生活方式由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，是農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化以及城市不斷發(fā)展和完善的過程。隨著我國現(xiàn)代化的進程，在北京、上海尤其是深圳這樣新興的大都市，就出現(xiàn)了在城市地域范圍內(nèi)，具有居民小區(qū)外型可是又相當于村落生活形態(tài)的特殊群落，人們俗稱為--城中村。“城中村”是伴隨著中國改革開放和城市發(fā)展，從而導致大量農(nóng)村人口進入城市的必然產(chǎn)物。在北京、上海、大連、廣州等發(fā)達城市，目前都有“城中村”的存在，并將隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展而逐步擴大。

“城中村”的現(xiàn)狀

深圳“城中村”的物業(yè)產(chǎn)權(quán)和業(yè)主構(gòu)成非常復雜，業(yè)主和使用人的比例嚴重失調(diào)，人口密度高，人員素質(zhì)、職業(yè)、文化程度差距極大，外來人口是本地戶籍人口的10-15倍，治安問題嚴重，“臟亂差”是深圳“城中村”的真實寫照。近幾年來，在深圳漸漸邁入國際大都市的城市發(fā)展進程中，據(jù)統(tǒng)計累計已有300萬以上人口居住在“城中村”！

“城中村”實行物業(yè)管理的意義

農(nóng)村人口在全國13億人口中占絕大多數(shù)，城市化水平每提高一個百分點，就意味著可能有1000多萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市。因此，“城中村”如何改造、如何管理、如何使其與城市發(fā)展和社會發(fā)展同步，就成為了人們最為關(guān)注的問題之一。除了政府和社會各界的努力之外，作為最可能直接與“村民”接觸、與社區(qū)接觸的物管企業(yè)，一旦進入這一被城市居民小區(qū)物管遺忘的“物管盲區(qū)”，就可以在一定程度上把“城中村”作為城市結(jié)構(gòu)的一個重要組成部分加以改造，提高“城中村”居民的生活質(zhì)量，從而緊跟深圳向著現(xiàn)代化大都市發(fā)展前進的步伐。因此，“城中村”的物業(yè)管理更是具有長遠和深刻的意義。

“城中村”物業(yè)管理的開展

深圳市金洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司早在1995年就對金坑山莊實施物業(yè)管理。金坑山莊總建筑面積達17萬平方米，整個小區(qū)有400多戶，居住人口達1萬多人，70％以上為流動人口。小區(qū)管理處成立以來一直立足于解決小區(qū)“臟亂差”問題，對小區(qū)實行24小時保安管理以及巡邏制度，在小區(qū)各安全死角設立治安崗，每幢樓房前都放置垃圾桶，清潔工每天早晚兩次對小區(qū)進行全面的垃圾處理和衛(wèi)生打掃，管理人員實施了晚上值班及假期值班制，接待小區(qū)住戶投訴和咨詢等。經(jīng)過不斷地實踐和完善，有效地維護了小區(qū)社會治安秩序，改善了小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。與此同時，管理處為了進一步豐富小區(qū)住戶的生活，根據(jù)小區(qū)住戶的興趣愛好，舉辦了各種社區(qū)文化活動，如象棋、拔河比賽等，不僅活躍了小區(qū)的氣氛，也增進了管理處與住戶的溝通。10年來，小區(qū)房屋的出租率不斷攀升，如今已高達99％。目前小區(qū)正逐漸走向成熟、健康和文明。筆者近期有幸來到該小區(qū)進行實踐，對“城中村”物管進行初淺的探索，并獲得了在“城中村”實施物業(yè)管理的直接體驗。

總結(jié)金坑山莊的物業(yè)管理，有以下幾方面值得學習和倡導：

1、業(yè)主檔案管理

“城中村”的產(chǎn)權(quán)復雜，這是一種普遍現(xiàn)狀。一般都是由村投資公司集資開發(fā)，然后賣給村民，再由村民轉(zhuǎn)讓或出租給第三者，而在這一過程中容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明晰。因此，物業(yè)管理進入“城中村”，首先就需要做大量的前期工作，對產(chǎn)權(quán)人進行立檔及建立完整的資料。同時，作為發(fā)起人組織成立業(yè)主委員會機構(gòu)，對產(chǎn)權(quán)人或使用人進行物業(yè)管理知識的宣傳，提高其物業(yè)管理意識，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。對業(yè)主委員會的選舉采取彈性成員，成員結(jié)構(gòu)不僅要有產(chǎn)權(quán)人，也要有長期使用人，以及臨時居住人（特別成員），這樣才能使不同結(jié)構(gòu)人群的不同需求和建議得到滿足。業(yè)主委員會在“城中村”的作用不僅有利于管理費的收取，對流動人口（租戶）或使用人的管理也起到了舉足輕重的作用。因此，物業(yè)管理企業(yè)在“城中村”的管理過程中，如何與業(yè)主委員會建立良好的關(guān)系和溝通，是一個非常重要的環(huán)節(jié)。

2、流動人口管理

改革開放以來，大城市現(xiàn)代化的超常規(guī)發(fā)展，吸引了大批農(nóng)村勞動力涌向城市與開發(fā)區(qū)。大量人口的流動既給城市經(jīng)濟發(fā)展帶來了廉價勞動力與生力軍，同時也給城市管理帶來了新的問題，主要體現(xiàn)在外來人口的生活、居住、計劃生育、就業(yè)等問題。然而在對城中村進行管理的過程中，不可忽視對流動人口的管理。如何有效地對“城中村”流動人口進行管理？

首先，通過與村居委會的溝通并與其建立共建關(guān)系，對小區(qū)內(nèi)居住人員進行資料歸檔，以戶為單位，做到及時追蹤和資料的更新。同時協(xié)助居委會做好計劃生育的宣傳和管理。雖然“城中村”人口流動量較大，但管理處也要做到入住一個就對其進行資料的登記、建檔。對每一位住戶都有一定的了解和基本情況的掌握，這不僅有利于日后的管理和服務，也有利于協(xié)助居委會等相關(guān)部門的有關(guān)工作；其次，在就業(yè)問題上，管理處可設立信息欄，定期發(fā)布一些最新就業(yè)信息，為小區(qū)待業(yè)人員免費提供就業(yè)信息平臺和就業(yè)指導服務。同時，該小區(qū)管理處針對區(qū)內(nèi)居住人員情況正在籌劃與有關(guān)部門建立外來務工維權(quán)服務中心，為眾多進城務工者提供法律支持，維護其合法權(quán)益。只有設身處地的為住戶解決其最為關(guān)注的困難或問題，才能更好地贏得業(yè)主或使用人（租戶）的認可和支持。

3、治安管理

“城中村”的治安管理，可以說是一件頭等大事，也是一件艱難的工作。人口流動量大，且流動人口的背景復雜，直接影響到治安管理。金坑山莊小區(qū)整體結(jié)構(gòu)屬于封閉式，整個小區(qū)只有一個出入口，相對于深圳多數(shù)敞開性“城中村”而言，較有利于管理。該小區(qū)對物品放行嚴格實行由業(yè)主或使用人簽字許可制度，確保小區(qū)財產(chǎn)安全。與此同時，也與小區(qū)所屬管轄的公安警務、消防等部門達成共建安全文明社區(qū)的共識，并對小區(qū)住戶進行定期的消防知識、治安管理的宣傳，同時管理處還與其建立了應急措施和消防演習機制，從而大大提高小區(qū)治安管理水平。

另外，深圳下沙村、皇崗村、草埔村等地已經(jīng)正式的引入了物業(yè)管理，但目前它還只是處于試點階段，它還需要很多的物管企業(yè)參與“城中村”的管理和建設，需要更多的物業(yè)人為“城中村”管理獻計獻策，需要不斷地實踐和探索。

總結(jié)“城中村”的特點，對其實施物業(yè)管理，首先就要處理好三大現(xiàn)實問題，即建筑物質(zhì)量差、消防安全標準低甚至還有違章建筑以及建筑密度高、村開敞性大；外來人口比例嚴重失調(diào)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人結(jié)構(gòu)復雜。解決五大難題，即業(yè)主問題；管理費問題；治安問題；流動人口問題；封閉式管理問題。更重要的一點就是要讓外來人口找到家一般的生活環(huán)境，因為他們在住房、醫(yī)療、子女教育等方面與市民還不能享受同樣待遇，很難真正融入城市，轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的市民，只能在城鄉(xiāng)間來遷徙，既沒有安身立命的自我認同，也找不到安居樂業(yè)的歸屬感，因此，為居住在城中村的外來人口營造一個家一般溫暖的生活環(huán)境和空間，是“城中村”物業(yè)管理的重中之重。

“城中村”是深圳經(jīng)濟特區(qū)改革開放發(fā)展中的產(chǎn)物，是農(nóng)村城市化發(fā)展的標志。站在城市建設的高度上，“城中村”的管理應該成為政府工作的重要組成部分，應該是物業(yè)管理新的挑戰(zhàn)和考驗。

第四篇：如何做好物業(yè)管理檔案

怎樣做好物業(yè)檔案管理工作

物業(yè)檔案最重要的內(nèi)容包括兩個部分：一是物業(yè)本身的檔案，包括開發(fā)建設成果的記錄和物業(yè)管理公司接管后對物業(yè)進行維修養(yǎng)護和更新改造情況的記錄；一是物業(yè)業(yè)主和住用人的檔案，包括業(yè)主、住戶的姓名、家庭成員情況、工作單位、聯(lián)絡電話或地址、租金、管理費繳交情況等。做好物業(yè)檔案的管理工作有助于企業(yè)增強抵御風險的能力，維護企業(yè)經(jīng)濟利益和合法權(quán)益，為企業(yè)的發(fā)展提供強有力的信息支撐和管理支持。

物業(yè)檔案的作用

1．物業(yè)本身的檔案是物業(yè)管理中設備設施維修養(yǎng)護、更新改造所必不可少的重要依據(jù)。

日新月異的科學技術(shù)發(fā)展和人們對居住需求的不斷提高，使現(xiàn)代建筑工程進入地下和埋入建筑體內(nèi)部的管線、設施越來越多，越來越復雜。這些工程一旦發(fā)生故障，物業(yè)本身的檔案就是寶貴的財富。它可以使物業(yè)的維修、養(yǎng)護工作事半功倍，省時省力并減少對住戶的影響。因此，開發(fā)建設單位應該將開發(fā)建設的物業(yè)檔案材料在移交物業(yè)管理時同時移交給物業(yè)管理單位，并保證該檔案的真實可靠和完整性；

2．物業(yè)業(yè)主和住用人檔案是物業(yè)管理公司開展管理服務的前提和基礎(chǔ)。通過這部分檔案，物業(yè)管理公司可以全面了解物業(yè)業(yè)主和住用人的情況和需求，從而為物業(yè)業(yè)主和住用人提供各種有針對性的服務和開展適當?shù)慕?jīng)營活動。例如，當從檔案中了解到住用人大部分是工作繁忙的高收入階層時，可以提供清潔家居、代洗衣服、汽車清洗養(yǎng)護等服務；若住用人主要是普通工薪階層時，可考慮提供電器維修服務，適當興建幾個自行車保管站等；如果住用人中老年人較多，則可開設“老人活動室”等場所。這樣，可以減少服務的盲目性，提高管理工作的效率，增加經(jīng)營活動的收入。

3.物業(yè)檔案具有一定的憑證作用。

檔案之所以具有憑證作用，其主要特點就在于它的原始性強,具有其它資料不可替代的功能和作用。比如2004年4月，某小區(qū)二層業(yè)主突然發(fā)現(xiàn)自家廚房下水管返水，臟水將家中浸泡，物業(yè)管理公司派維修人員迅速搶修，從樓外污水管道中清理出骨頭、破毛衣、裝修垃圾等，并將污水排出，物業(yè)管理公司安排保潔員清掃了業(yè)主住房。此次返水事故造成業(yè)主木地板等財產(chǎn)損壞，給業(yè)主帶來非常大的經(jīng)濟損失。事后業(yè)主要求物業(yè)管理公司賠償，物業(yè)管理公司以不屬自己責任為由拒絕賠付。業(yè)主遂將物業(yè)管理公司起訴至法院要求賠償，物業(yè)管理公司則出示按期清理污水管線記錄、堵塞管道清理記錄、清理物品實物照片等證據(jù)，最后法院判決物業(yè)管理公司已經(jīng)履行職責，沒有責任，業(yè)主敗訴。法院建議業(yè)主起訴樓上住戶共同賠償其經(jīng)濟損失。由此可見，物業(yè)檔案是在物業(yè)管理活動中形成的真實原始記錄，具有重要的憑證作用。

4.物業(yè)檔案是開展物業(yè)管理研究的基本統(tǒng)計素材。

隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善，對物業(yè)管理的研究工作也正在逐步開展。由于物業(yè)檔案系統(tǒng)而詳細地記錄著物業(yè)管理活動近年來方方面面的情況和數(shù)據(jù)，其準確性和真實性遠遠超過通過社會問卷調(diào)查得來的結(jié)果，因此，物業(yè)檔案就成為物業(yè)管理研究素材的基本來源。例如，通過全面查閱分析某一住宅小區(qū)的租賃檔案，可以了解該小區(qū)近年來的租賃情況，包括租金走勢、價位、租賃人群的特征及對租賃房屋朝向、樓層、面積大小的喜好等，從而總結(jié)出進一步拓展該小區(qū)租賃市場的經(jīng)驗和對策。物業(yè)管理公司在進行物業(yè)項目招投標的時候，也必須通過該物業(yè)檔案做出精確的物業(yè)管理成本預算分析及管理服務方案。

如何管理好物業(yè)檔案

檔案管理對于做好物業(yè)管理工作具有重要作用，那么，如何才能做好物業(yè)檔案管理工作呢？這是一個需要不斷實踐、摸索、創(chuàng)新和總結(jié)的過程。筆者的一些實踐經(jīng)驗，現(xiàn)與大家分享。

1．制定和完善檔案管理制度。

筆者所在公司自2001年推行ISO質(zhì)量管理體系以來，按照該體系制定了《檔案管理標準作業(yè)規(guī)程》并一直遵照執(zhí)行。隨著公司的飛速發(fā)展，公司管理的大部分項目都申請評比“市優(yōu)”、“國優(yōu)”小區(qū)、大廈。檔案管理辦法同時遵照小區(qū)評優(yōu)管理辦法執(zhí)行，而未評優(yōu)項目則按原來辦法管理，因此出現(xiàn)兩種管理標準平行，一度給項目檔案管理帶來很大困擾。2005年底，公司組織全體檔案管理人員共同研究討論，制定更新了《檔案標準作業(yè)規(guī)程》，完善檔案分類表、檔案歸檔范圍，修改在過去檔案管理工作中存在的很多不合理之處。檔案管理制度是檔案管理工作的重要依據(jù)，需要不斷科學化、規(guī)范化，需要不斷完善改進，同時需要根據(jù)項目管理狀況不斷創(chuàng)新，只有這樣才能更好的管理檔案。

2、充分認識檔案工作的重要性，以對事業(yè)的高度責任感做好檔案管理工作。要做好物業(yè)管理檔案工作有一個很重要的前提，就是統(tǒng)一大家的思想認識，引起公司員工特別是一線檔案工作者對檔案工作的重視。統(tǒng)一全員的思想認識可從員工入職培訓開始抓起，并定期灌輸檔案的重要性。現(xiàn)在企業(yè)很多中層管理人員甚至包括高層管理人員都沒有檔案管理意識，為了自己的工作方便，常習慣性地個人保管檔案，造成檔案分散，容易丟失。

一線檔案工作人員要從思想上認識到自己所從事工作的意義和所肩負的歷史責任，不僅自身要保持檔案管理工作的高度敏感性，對檔案管理事業(yè)的高度責任感，把被動利用檔案資料的觀念轉(zhuǎn)換成有目的地開發(fā)檔案信息資源的觀念；把等靠的觀念轉(zhuǎn)換成主動創(chuàng)造條件解決問題的觀念。同時也要帶動和影響身邊的領(lǐng)導和同事，相互間多做經(jīng)驗交流，共同做好檔案管理工作。當然只靠檔案管理員的力量是不夠的，這需要公司領(lǐng)導帶頭重視這項工作，把檔案管理工作放到重要議程上來，加大培訓力度，將檔案工作與績效考核掛鉤。

3．集中、統(tǒng)一管理

檔案管理必須按照統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理的基本原則，設立專門檔案室，特殊檔案如財務檔案、人事檔案（也必須專人管理）可根據(jù)實際情況管理。例如，一份重要的批準文件，在工作中需要多次使用，如果個人保管，可能造成丟失，甚至在檔案目錄上沒有記載，以致無法追查保管人和責任人。因此，重要的檔案、文件資料，應該實行即時歸檔，然后根據(jù)工作需要，辦理一定的借閱或者使用手續(xù)。這一點需要特別強調(diào)，平時一定不能把重要的檔案、文件和資料分散保存到各個部門和個人手中，一定要把歸集和使用區(qū)別開。

各單位的檔案工作應由專門的人員進行統(tǒng)一指導、監(jiān)督和檢查，建立起一個完整的檔案管理體系。這個體系要始終規(guī)范檔案工作，要對檔案管理的實際效果進行檢查和監(jiān)督，并且做到檔案信息共享。很多企業(yè)的部門檔案都是自行管理，比如業(yè)主檔案由客服部管理，工程檔案則放在工程部，保衛(wèi)部、行政部也都各自保存了部分檔案。因此，在工作人員調(diào)動和檔案借閱的過程中容易造成檔案流失。因此，要開展集中、統(tǒng)一的檔案管理必須以項目為單位設立專門的檔案室。

4．切實加強隊伍建設，確保檔案管理隊伍的穩(wěn)定和提升

檔案管理員是檔案管理工作的基礎(chǔ)，特別是一線檔案工作者，必須保證他們的專業(yè)知識水平能符合企業(yè)檔案管理工作的需要，并且定期組織檔案管理方面的專業(yè)知識培訓，使之能接受到更多更新的專業(yè)知識及管理技能。其次，還要保證檔案管理隊伍的穩(wěn)定，切實為做好公司檔案管理工作提供充分的保障。

第五篇：如何做好物業(yè)管理保安工作

如何做好物業(yè)管理保安工作

本文提要：所有保安的照片及名字，工號，簡介及曾經(jīng)的光榮事跡上墻，讓業(yè)主認識我們。每幢樓負責的保安相片，名字，手機張貼在樓層門口，增加了各個保安的責任感。

文章來自 房 地產(chǎn) e網(wǎng)

思想心態(tài)上

·要認為保安工作很光榮,是業(yè)主生命財產(chǎn)的保護神

·不要事事向錢看,做好一份職業(yè)也是一件有意義的事情

·自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到業(yè)主的認可

行為儀表上

·著裝整潔規(guī)范

·行為富陽剛之氣

·警覺有禮

·不貪小便宜

工作方法上

·熟悉自已的管轄區(qū)域

·認識所管轄區(qū)域的業(yè)主

·了解本小區(qū)以往常發(fā)生的案件

·做幾件得人心的事,長期堅持

·做業(yè)主的朋友,有困難就想起咱

·定期與業(yè)主開辦活動

可視化管理上

·做好工作,還要讓業(yè)主知道

·保安工作計劃

·保安評比

·保安警容

·每日操練整隊

·安全知識,常見安全情況處理宣傳

要認為保安工作很光榮,是業(yè)主生命財產(chǎn)的保護神

整個社會是一個互為依靠聯(lián)結(jié)的整體,不要總認為做老板就很光榮,做保安就不值得,要知道,再大的老板住在小區(qū),他的生命財產(chǎn)有賴我們的保護www.tmdps.cn,在國外,很多人對職業(yè)很尊重,即使一個六十歲的人做侍者,他也不會覺得丟人,只要做好本職工作,得到上司同事和業(yè)主的認可,就是很光榮的一件事。

我們保安要熱愛我們物業(yè)公司,不要動不動就想離職,就想跳槽,雖然我們工資不高,但看到業(yè)主能在假日放心地出門旅行,我們欣慰,當看到孩童在小區(qū)的草地上安全在玩耍,我們欣慰,當傍晚,一群群的老人和小孩在游樂區(qū)嘻戲,我們也打心里地欣慰。

不要事事向錢看,做好一份職業(yè)也是一件有意義的事情

錢多當然好,工資高也當然好,但君子愛財,取之有道,我們應不斷地提升我們的服務水平,提供更人性化更貼心更高效的服務,來讓業(yè)主愿意出更多的管理費來提高我們的待遇,我們應不斷提高我們的管理水平,提高名聲,接手管理更高檔的小區(qū)來提升我們的待遇,靜下心來,做內(nèi)功,而不是處處抱怨,看事的眼光很短,要愿吃小虧來換長遠的大便宜。

自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到業(yè)主的認可 做保安首先要自尊自信,只有先自已看得起自已,精神抖擻,認真做好工作,才能得到業(yè)主的共鳴,我們很多保安同事抱著做一天和尚撞一天鐘的心態(tài)上班,上班時不用心,無精打采,衣冠不整,業(yè)主見面一百次也不認識,這樣的保安自已做著也覺無趣,業(yè)主當然也看不起。

著裝整潔規(guī)范

保安應類同于軍隊,應一年四季戴帽,穿制服,正謂人要衣裝,佛要金裝,一身得體威武的保安服極易讓業(yè)主產(chǎn)生安全感,讓不法分子產(chǎn)生威懾感。同時,整潔威武的服裝也讓保安更愛自已。

行為富陽剛之氣

做保安,要有陽剛之氣,走路要威風凜凜,站如松,坐如鐘,不能讓業(yè)主看到我們打不起精神,慵懶的樣子,在保安室,要時刻保持警惕,不能打瞌睡,玩手機,看小說等,對業(yè)主要象春天般溫暖,對不法分子要象冬天般無情。

警覺有禮

雖然我們威武,但要讓小區(qū)的老人、小孩、業(yè)主覺得我們和藹可親,對于熟悉的業(yè)主,要主動打招呼,遇到隨手的小困難,要主動前去幫忙,比如遇老人提重物,可主動協(xié)助,不隨便進業(yè)主的門。

不貪小便宜

不隨便要業(yè)主的東西,不喝業(yè)主的水,更不能主動要業(yè)主的禮物,在業(yè)主家,眼睛不可隨便亂找,實在要進去時,應速進速出。

熟悉自已的管轄區(qū)域

對于自已管轄的區(qū)域,應多巡視,有哪些危險隱患點,有哪些可能被不法分子利用的地方,在哪些部位有發(fā)生過事故,都應調(diào)查清楚,并且重點留意。

認識所管轄區(qū)域的業(yè)主

業(yè)主是我們的衣食父母,業(yè)主交物業(yè)管理費,才有物業(yè)公司的生存,只有物業(yè)公司有收入,才有保安的收入,所以,應一切工作圍繞如何服務好業(yè)主支開展。

我們每月的工資,有我們管理各樓層業(yè)主的一部分,可我們大多保安卻不認識業(yè)主,業(yè)主也不認識我們,是很可可悲的事情。

作為自已管轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應盡可能想辦法記住他們住的樓層,他們的姓名,基本情況,孩子情況,擁有的私家車情況,及業(yè)主主要的朋友親戚情況,甚或業(yè)主是否常出差,在家的情況,只有做好業(yè)主檔案,才能針對業(yè)主的服務有的放矢,令各業(yè)主高興,當有情況發(fā)生時,才能更快更好地處理問題。

比如上次某住戶遭竊,是業(yè)主長期不在家,被小偷了解了情況,如果保安能了解此情況,那么,他就能重點關(guān)注,及與業(yè)主作好溝通,也許損失就可避免,讓不法分子無可乘之機,業(yè)主受了損失,他平時交物業(yè)管理費就不情愿,也就影響到我們的收入。

認識我們的業(yè)主,當在路上碰面時,多與他們打招呼,其實大多業(yè)主很客氣,是好人,與他們交朋友有很多樂趣,很多業(yè)主是成功人士,與他們交往,向他們學習,可以得到很好的進步。

了解本小區(qū)以往常發(fā)生的案件

本小區(qū)以往發(fā)生過哪些案件,是如何發(fā)生的,有哪些經(jīng)驗教訓可以總結(jié),附近小區(qū)有哪些案件發(fā)生,是哪些人所為,有哪些經(jīng)驗教訓可以總結(jié),及國內(nèi)外做得好的物業(yè)管理公司是如何做的,我們應不斷學習別人好的作法,來改進我們的工作,爭取在管理上不斷上臺階,以獲得更多的小區(qū)管理權(quán),甚至可以以參加評比,以增長我們物業(yè)公司的名氣。

做幾件得人心的事,長期堅持

我們要做幾件得人心的事,長期堅持下來,比如,每天早晚所有的保安進行隊列訓練,對全小區(qū)進行集體巡查,讓業(yè)主看到我們的訓練有素,從而放心。

對于小區(qū)中特別需照顧的孤寡老人堅持給予關(guān)懷,并讓所有的業(yè)主知道。

比如,常期堅持邀請業(yè)主與我們一起開檢討會,討論工作如何做得更好。比如,邀請有興趣的業(yè)主與我們一起打球賽,以增進感情等,長期堅持,讓業(yè)主關(guān)注我們,了解我們,產(chǎn)生感情交流。

比如,在可能時,幫有困難的業(yè)主送水,偶爾接送或照顧一下小孩等,作為我們?nèi)粘１貍涞姆諆?nèi)容。

參照酒店的大堂經(jīng)理方式,讓業(yè)主很容易知道今天我們物業(yè)公司誰當值,如何快速找到我們等。

做業(yè)主的朋友,有困難就想起咱 同上,略

定期與業(yè)主開辦活動 同上,略

做好工作,還要讓業(yè)主知道

俗話說,酒香不怕巷子深,我們做了很多工作,如果業(yè)主不知道,不清楚,當有問題發(fā)生時,他們就會責怪我們平時無作為,如果讓他們知道我們平時做了很多工作,那么當發(fā)生問題時,他們就會認為是偶然性的事情,是難以避免的事情,對我們的責怪就會少很多。

所以,平時的很多工作,盡量想辦法予以公布,通報,讓業(yè)主盡可能多地了解我們,比如我們可以在各主要出口設一個公告欄,常更換我們的工作報告。

或者,定期召集業(yè)主,向他們作工作報告。

我們小區(qū)對面的陽光幼兒園有些作法值得學習,比如他們會將小孩每周的菜譜發(fā)給家長,定期與家長舉辦親子活動,每年春秋季還要求家長與小孩一起出游,以增進感情,每周幼兒園將小孩的表現(xiàn)作評價,同時要求家長也將小孩在家的表現(xiàn)作書面評價,我們很多人總以為將事做好就行了,但如果別人不知道,他們就可能認為我們沒有做。

保安工作計劃

將一年的工作計劃,每季,每月的工作計劃張貼,及執(zhí)行情況作對比,打鐵須得自身硬,只有自已將工作做得扎實,不怕部分業(yè)主心不改,最終相信,絕大部分業(yè)主會喜歡我們,依賴我們。

保安評比

每月將保安進行評比,將其照片,事跡公布,讓業(yè)主認識明星保安,增加保安的榮譽感。

保安警容

所有保安的照片及名字,工號,簡介及曾經(jīng)的光榮事跡上墻,讓業(yè)主認識我們。每幢樓負責的保安相片,名字,手機張貼在樓層門口,讓業(yè)主有需要時馬上可以找到我們,同時也增加了各個保安的責任感。

安全知識,常見安全情況處理宣傳

定期通進書面和活動形式向業(yè)主宣傳保安,消防,自我防衛(wèi)等知識,只有業(yè)主安全,才有我們物業(yè)公司的生存安全,才有我們保安的工作安全。