第一篇：如何做好物業管理企業市場拓展工作

摘要：在物業管理企業創建品牌、拓展市場的過程中，存在盲目承接項目，沒有結合自身的定位、做好市場調研工作等問題，需要企業注意適時調整企業結構、完善組織結構、提高全員銷售的意識。

經過20多年的發展，物業管理企業日漸成熟，部分國有物業管理企業完成了企業改制，加入了市場化競爭大潮。而新生的民營物業管理企業則更是注重市場的拓展，不斷通過招投標過程擴大承接項目的數量和提高管理項目的質量。特別是近幾年，各地房地產開發商推出大量的超大樓盤，一些品牌效應卓著的物業管理企業，為了實現品牌擴張、提高企業的知名度和經濟效益，把握住機會四處出擊，市場份額上升很快。如上海的陸家嘴物業管理公司，在短短的幾年時間里，管理面積已經達到2000多萬平方米。

在物業管理企業創品牌、拓展市場的過程中，存在一定的盲目擴張、承接項目，沒有結合企業的自身定位，沒有對樓盤的開發背景、業主委員會的合法性等情況進行分析，造成了接管后的一系列問題。不僅沒有達到增長利潤、創造價值的目的，反而使企業陷入了糾紛，造成了一定的經濟損失。筆者結合幾個物業管理企業的實例，對市場拓展工作的企業定位、部門建設、營銷理念、合理程序四個方面來解析成功物業管理企業的市場拓展。

一、做好企業市場定位、調整項目結構

案例一：某物業管理企業是由國有物業管理企業改制而來，由管理原有的房地產集團公司（母公司）建設的房改房小區，到改制后主動出擊，將業務范圍拓展到高檔住宅、商業物業、工業物業等多種類型，建立了自己的品牌。在市場拓展過程中，將市場目標定位在高檔住宅和寫字樓，逐漸將原有的房改房等物業管理項目剝離。

由于物業管理企業的發展背景、管理特色的不同，一個企業的人、財、物、信息資源是有限的，如何將這些資源合理使用，發生規模效應，產生最大的效能，就需要有一個明確的、適合企業發展的市場定位，需要根據市場的發展、企業的變化，適時地調整定位。這樣，市場拓展部門在明確的市場定位下，有所為，有所不為，有利于市場拓展工作的開展。市場定位有助于以下市場拓展工作的開展：

1、甄別開發商。在企業發展沒有明確的定位時，會出現不考慮開發商的資質、信用，只要能夠接到樓盤，為公司打開市場即可。難免在后期管理和贏利上出現問題；在企業有了一定的市場占有率，有了明確的定位后，在市場拓展時便會綜合考慮開發商的情況，為市場拓展的前期工作打下基礎。

2、進一步定位優質市場對已定位的市場進行分類，深入了解項目的盈利能力、風險，確定優質市場并進一步擴大優質市場占有份額。同時，逐步放棄非盈利市場。

3、定位地區，充分考慮地區限價政策的影響。我國東、西部地區經濟差異大，在定位好地區后，還需要在進行異地市場擴展時，考慮各地政府是否對物業管理收費采取了限價政策，如果不加分析地進入異地市場，這樣會影響公司預計的盈利空間，故物業管理企業要對異地的限價和公司的運行成本進行比較、測算，從而做出是否進入異地的決策。

二、建立合理的人員結構、完善市場拓展部門組織機構

案例二：某物業管理企業原有市場拓展部門僅有一人，而且職能不清，有時甚至擔當辦公室的工作，市場拓展工作進展非常緩慢。后來，企業調整了部門結構，將人員增加到三人，而且由副總經理掛職部門經理，建立了完備的部門管理制度、激勵制度和工作流程，市場拓展工作取得了很大的進步。

市場拓展部門作為一個企業發展的源動力、龍頭部門，不僅需要對員工有良好的激勵措施，而且對市場拓展部門的職能劃分和職責認定也是非常重要的。成功的物業管理企業的市場拓展部門的職能通常有以下幾個部分：

1、項目的拓展：分析新樓盤和二手樓盤的特點，考慮其盈利性、社會效應、其他效應，判斷其是否是目標樓盤。

2、項目的策劃：策劃目標項目的競爭方案，其中包括競爭對手分析、投標書的制定和項目的參觀方案等。

3、項目的談判：與目標樓盤的開發商或者業主委員會就管理價格和服務標準等物業管理服務合同中的內容進行談判。

4、項目的簽訂：在獲得項目的管理權后，與簽約方簽訂合同，將相關的工作轉交到下一個部門，配合相關部門進行項目的交接。

三、提高物業管理企業全體員工的市場營銷理念

案例三：在某物業管理企業管理的一個商住兩用住宅內，某業主出門后沒有將房門關好（門需要鑰匙才能鎖），小區的保安值班后發現了這個情況，考慮發現時時間已經很晚，將業主叫回來會打擾業主休息，為了保障業主房內的東西不被偷竊，保安人員在房外守候了一夜。第二天，業主回來后，保安告誡房主要多加小心，知道整個情況后，房主對公司員工細致周到的服務非常感動，該業主將其屬下的一個房產的保安業務推薦給該企業管理，使公司又獲得了一項新業務。

物業管理公司提供的是物業服務，而且物業服務不是一次性產品，每時每刻可能都在進行服務。每個員工的工作態度、服務質量都關系到企業的形象，在市場推廣過程中，員工的現場服務也是營銷環節的重要組成部分。

所以物業管理公司在市場拓展過程中，要重視建立員工的營銷理念，注重“人人都是窗口”，每個員工都應做好本職工，為企業樹立良好的形象做出努力。在企業內部建立全員營銷的意識。

在全員營銷的過程中，還要要求物業服務快速、高質量，特別是市場拓展部作為與客戶接觸的第一個部門，其工作效率本身也是企業其他部門服務水平的一種體現。通過高效率的營銷手段，獲取市場。

案例四：某企業在2004年的一個項目接洽過程中，市場拓展部人員當天驅車到項目所在地，經過一天的磋商和現場勘察，公司認為此項目作為一個近20萬平方米的高檔小區，是一個較為理想的客戶，但是開發商提出了第二天要策劃書和報價，拓展部人員連夜趕回總部，在有關工作人員的配合下，第二天給開發商交上了一份細致、全面的策劃書，開發商對市場拓展的策劃書表示非常佩服，公司也因此獲得了此項目的業務。

四、成功市場工作步驟

通過以上分析，結合筆者的多年物業管理工作經驗，認為市場拓展部門工作中需要注重以下環節工作的開展。

首先是深入分析公司的優勢和競爭對手的特點，充分利用資源，占領市場；其次是對開發商分析，捕捉開發商或者業主委員會的理念，與其保持一致，找準開發商的設計理念，對開發商的心理進行分析，使開發商的開發理念能夠與日后的服務理念良好地融合起來；三是精心設計招、投標書。標書設計力求針對性強，特點突出。樓盤的設計和樓盤的物業服務理念保持一致，在提供優質服務的前提下，充分考慮開發商和業主委員會的需求；四是重視公關工作的開展，在招投標答疑過程中，充分體現公司的優勢。同時，公司領導重視項目的開拓工作以及小區經理的配置也是取得項目十分關鍵的環節。

第二篇：如何做好區域市場的拓展工作

如何做好區域市場的拓展工作?

時間：2010-12-16 11:30 編輯：芳萍 來源：世界工廠網 點擊數：878

如何做好區域市場的拓展工作?這是銷售人員經常問的一個問題，也是銷售員必須要解決的一個問題，雖然不同的區域市場，其拓展的策略不同，但是，其思路基本上都差不多，本文就提供了做好區域市場拓展工作的幾種策略，可供參考。

當問到區域市場的拓展策略時，很多銷售員都認為，把貨鋪滿渠道，做好產品陳列，在終端開展導購，再進行消費者促銷。其實，這只是步驟而已，是無論哪個銷售人員都必須經歷的工作步驟，而問題就出在這里。招商、鋪貨、陳列、買堆、導購、試用、特價，這就是眾多銷售人員所熟知的工作步驟，但是當銷售人員把步驟當成策略來思考，就陷入了一種誤區。他們自以為有策略，其實只是在按固定的步驟行事，所謂的策略始終都是模模糊糊的，正因如此，他們最終發現，好像該做的事都做了，可業績就是完不成，也找不到什么有效的方法來改進，這就是眾多銷售人員的困惑。

追根溯源，他們其實并沒有策略，一個優秀的銷售人員應該是有思想的人，他要能夠真正用策略來開展工作。其實，策略性的思維方式并不難，只要按順序回答好幾個“為什么”，一套區域市場拓展的策略就將自然生成。

1.你對市場了解多少

區域市場拓展的策略本質上是一個規劃問題，而規劃，則取決于對市場了解的深度，取決于對市場的洞察力?，F在的問題在于，很少有銷售人員能夠清晰地將區域市場的消費特性、行業趨勢、競爭態勢、渠道結構系統地描述出來，正因如此，銷售人員往往對于整個市場的機會點和增長點把握不清，那么自然難以作出一份客觀、可行的整體市場拓展策略規劃。如何才能充分了解區域市場呢?至少要包含以下幾方面的內容：區域GDP增長率、職工人均工資收入水平、消費結構、區域特性、流通結構、行業趨勢、競爭態勢、主流產品、渠道構成、價格水平、促銷方式、拓展方式等。對于這些重要的信息，有的可以通過二手資料(如統計年鑒)獲得，比如對區域GDP增長率、職工人均工資收入水平;有的則可以通過業內人士獲得，比如對于行業趨勢、競爭態勢等;而有的可以通過親身觀察獲得，如產品結構、價格水平、鋪貨率等;還有的可以通過消費者訪談獲得，比如消費結構、消費態度、消費行為等。這些方式其實并不復雜，只是需要用心、用腳而已，銷售人員一定要養成系統的思維方式，同時要舍得下功夫沉入市場，如此方能獲得大量充分的信息和數據，自然對區域市場也就了解了。

2.你的目標是什么

目標，是一種人人都懂得講但卻很難做到的東西?，F在，不少企業中所謂的目標，其實都是“假目標”，是一種數字游戲而已。這些目標并非自下而上所得，它們的形成缺乏充分、客觀、具體的依據，到最后僅僅是企業高層人士一廂情愿的夢想罷了;而當區域銷售人員面

對總部下達的銷售目標，已經失去了發言權，只能按照要求執行，但他們又并不了解目標制定的依據，事實上，這種沒有得到認同的目標將無法充分發揮作用。

另外，在制定目標上還犯有一種錯誤就是：走極端!有的企業是一個月一個月地向區域銷售人員下達銷售目標，其后果就是銷售人員的眼光頂多只能看到下個月那么遠，而且會形成過于追逐短期效果的心態，市場拓展容易陷入浮躁的局面;另外有一些企業則只確定一個目標，中間過程如何任由銷售人員發揮，由于目標拖的時間過長，其后果是銷售人員往往淡忘了最終的目標是什么，此時目標已經失去了應有的引導和激勵作用，而最終一旦未達成目標，那么企業連及時調整的機會都沒有了。

就區域市場的銷售目標而言，在這里要著重強調的是，不管總部下達的銷售目標是什么，作為一個區域銷售人員，必須要對自己所負責的區域市場有清晰的認識，通過對市場態勢的把握和對自身能力的判斷，確定出最真實的區域銷售目標，至于其和總部下達的銷售目標有多大的差距，則是另外一回事情。同時，銷售人員還必須形成一套階段性的目標體系，通過較長期的目標來明確方向，通過較短期的目標來指導行動，從而能夠既有遠見又兼顧眼前。實質上，目標只是一種工具，企業不能將其作為目的，否則反而會失去制定目標的意義。

3.你的機會點(增長點)在哪里

說起來，明確區域市場的機會點(增長點)在哪里好像應該很容易，事實上不然。其中的關鍵在于銷售人員能否具有足夠的洞察力，也就是說，這要建立在深入調查了解區域市場的基礎上，對機會點(增長點)的確定要有具體的依據，包括數據或信息，而不能只是感性地判斷?？傮w而言，對機會(增長)點的分析可以采取一種矩陣式的組合方式，比如產品和渠道的組合，銷售人員可以通過分析現有產品在現有渠道有哪些機會，在新渠道又有哪些機會，新產品在現有渠道有哪些機會，在新渠道又有哪些機會，從而挖掘出區域市場中潛在的機會(增長)點。

在這里，銷售人員所熟知的分析工具就是SWOT，但在應用過程中往往流于形式化，那些通過幾句話描述出來的所謂機會點(增長點)，其實無非只是一些安慰自己的話語而已，一放到實踐中根本無法實現。因此，在這個環節，要求銷售人員對于每一個可能的機會點(增長點)，都要在消費結構、區域特性、流通結構、行業趨勢、競爭態勢、主流產品、渠道構成、價格水平、促銷方式、拓展方式等方面拿出具體的依據，這樣才是真正的機會，千萬不要自己忽悠自己。

4.這些機會點可以為你帶來多大的貢獻

其后的難點是，銷售人員還必須清晰地判斷出每一個機會(增長)點到底可以為銷售業績帶來多大的貢獻?換句話說，也就是只要抓住了某個機會，銷售業績就可以增長多少比例或者額度。這對銷售人員是個相當的考驗。為什么要這樣?其一，必須要讓銷售人員對每一個機會都言之有據，唯如此，才有可能挖掘出真正的機會(增長)點，凡是不能測算出一個具體數值的機會，往往只是一個美麗的泡沫而已;其二，一旦有了經過具體分析而來的數據，就可以清晰地進行判斷，這個機會值不值得去做，投入的資源是否有效;其三，這些機會點可

以明確進行分解，也可以據此有效地配置相應的資源。這樣，銷售人員的每一個行動都有足夠的支持點，無疑，這將大大提升區域市場拓展的成效。因此，這就要求銷售人員要具備足夠的分析能力，要能夠判斷出鋪貨率提高多少就可以帶來多大的銷售增長，掌控多少個特殊陳列位置就能夠帶來多大的銷售增長，增加多少個條碼就可以帶來多大的銷售增長，進入新渠道又可以帶來多大的銷售增長，這些機會最終都要用數字來表示，越確切，就越可能實現。

5.你有多少途徑來抓住機會點

在確定了機會點所能帶來的貢獻額度后，并不意味著這些機會就能夠抓住，銷售人員還必須確定，要抓住這些機會(增長)點，到底有哪些可行的途徑?否則，再好的機會也只是空想。所謂的途徑，在這里指的是方式，還并非是具體的行動方案，銷售人員必須要明確自己到底可以運用那些方式來達成目的。

在這個環節，要求銷售人員要具有非常清晰的思路，對每條可能抓住機會點的途徑都要了如指掌，比如要提高終端鋪貨率有哪些途徑，開發新渠道有哪些途徑，進入新區域有哪些途徑，提高單店銷量有哪些途徑，等等。需要說明的是，在明確各條途徑之時，必須遵循一個原則，即：每一條途徑都要是可做到的，如果某條途徑很難做到，那么它就不能作為抓住機會的有效途徑。因此，銷售人員必須對內外部各種因素都要有充分的了解，才能提煉出真正可行的途徑。

6.你有多少資源可以使用

前面的分析暫時都沒有考慮資源的限制，主要還是從市場本身的角度出發，其目的在于避免讓銷售人員在前期受到較大的思維局限，先敞開了思路去想，然后再考慮有多大的資源可以使用。所以，當可行的途徑都已明確之后，就到了必須考慮資源條件的時候了，如果資源不允許，那么再回頭重新修正途徑。

一般而言，銷售人員在確定區域市場的資源額度時，常用的有兩種方式：一種是核定費用率，另一種則是費用審批。前一種方式相當于自己給自己掙飯吃，后一種方式則相當于要飯吃，但不管哪一種吃法，都必須要有充足的依據。對于前者，銷售人員要根據自己對區域市場的銷售目標規劃來測算出可能的回款，然后再乘以總部規定的費用率，就可以得出自己可以使用的資源額度了，另外，對于不適合納入費用率的一次性固定費用投入(比如進入KA的條碼費)，可以另行向總部申請預算;而對于后者，銷售人員則有較大的思考空間，可以把具體的資源額度放到整個行動方案出來后再予以確定，到時只要方案的依據充分且目標合理，銷售人員就可以全力爭取總部的審批，當然在實際過程中，每個企業對資源額度都有一個比例的限制，最終能否得以審批就要看哪個區域銷售人員的方案更加有說服力了。

7.你打算采取什么行動方案

好了，當資源額度基本明確后，銷售人員就該把實現機會的各條可行途徑都轉化為具體的行動方案了，此時，行動方案將作為最終的執行標準和衡量依據。作為一個行動方案，其特點就是必須要具體，要把行動的每一個細節都確定下來，主要包含以下要素：做什么、誰

來做、對誰做、何時做、何地做、如何做、達成何種目的等，只有如此的行動方案才具有實戰意義。

特別在如何做這個環節，銷售人員一定要交代清楚做一件事所必須遵循的職責、步驟/程序、要求、標準、規范、制度、流程、方法、技巧、重點及難點等，這才是行動成功的保障?，F實中難得有銷售人員作出非常細致的行動方案，往往只是一些粗略的條條框框而已，這對行動的執行效果有很大影響;要使方案最終落實執行到位，就必須確保每個銷售人員都能準確理解行動方案的每一個細節，這就是行動方案的價值所在，如果方案做得不細致，實際的執行必將大打折扣。

需要強調的是，現實中常常見到銷售人員的行動方案要么就是臨時應急，要么就是零敲碎打，短視而浮躁，完全沒有體現出策略性和整體性，實際效果也難以令人滿意。因此，行動方案的制訂必須要有階段性和整體性，要和市場拓展的周期和階段性目標相結合，放在一定的時間段里來綜合考慮。

8.你將如何分配資源

行動方案在每一個環節的執行都需要有相應的資源來提供保障，因此，銷售人員在方案確定后，還必須對可支配的整體資源進行合理分配。其實資源分配并不復雜，只需要遵循20/80原則就行了，而在實際的操作過程中，銷售人員只需要將行動方案中每一個環節所需要的資源核算清楚就行了;其實，在行動方案的制定過程中，都應該考慮了每一項行動的輕重緩急，所以最終的資源分配其實都有據可循。當然，為了便于分析，銷售人員應該按不同的類別對所有的資源項目進行歸納，把固定費用、變動費用都分析清楚，從而可以方便地衡量每一項費用的實際效用如何。

9.你將如何保障方案實施的成效

銷售的關鍵就在于細節，為了確保行動成功，銷售人員還必須為行動方案的執行設定保障措施，以清晰地對執行過程中的關鍵環節進行動態掌控，一方面及時了解信息以評估成效，另一方面則及時進行調整。為此，銷售人員必須把握好幾條事項：

1、為行動的每一件事項設定責任人，確保人人有事做、事事有人做;

2、將整個行動方案轉化為一張進度表(即甘特圖)，動態反映每件事項的完成狀況;

3、建立定期的信息反饋制度，同時在日常工作中穿插大量頻繁的溝通，確保信息通暢;

4、制定行動考核方案，將行動成效與相應銷售人員的業績考核掛鉤，將責權利落到實處。由此可見，區域銷售人員除了策略規劃之外，還必須承擔起管理的職能和責任，這樣才能完成一整套系統的區域市場拓展，也才能順利實現最終的成功。

第三篇：如何做好物業管理保安工作

如何做好物業管理保安工作

本文提要：所有保安的照片及名字，工號，簡介及曾經的光榮事跡上墻，讓業主認識我們。每幢樓負責的保安相片，名字，手機張貼在樓層門口，增加了各個保安的責任感。

文章來自 房 地產 e網

思想心態上

·要認為保安工作很光榮,是業主生命財產的保護神

·不要事事向錢看,做好一份職業也是一件有意義的事情

·自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到業主的認可

行為儀表上

·著裝整潔規范

·行為富陽剛之氣

·警覺有禮

·不貪小便宜

工作方法上

·熟悉自已的管轄區域

·認識所管轄區域的業主

·了解本小區以往常發生的案件

·做幾件得人心的事,長期堅持

·做業主的朋友,有困難就想起咱

·定期與業主開辦活動

可視化管理上

·做好工作,還要讓業主知道

·保安工作計劃

·保安評比

·保安警容

·每日操練整隊

·安全知識,常見安全情況處理宣傳

要認為保安工作很光榮,是業主生命財產的保護神

整個社會是一個互為依靠聯結的整體,不要總認為做老板就很光榮,做保安就不值得,要知道,再大的老板住在小區,他的生命財產有賴我們的保護www.tmdps.cn,在國外,很多人對職業很尊重,即使一個六十歲的人做侍者,他也不會覺得丟人,只要做好本職工作,得到上司同事和業主的認可,就是很光榮的一件事。

我們保安要熱愛我們物業公司,不要動不動就想離職,就想跳槽,雖然我們工資不高,但看到業主能在假日放心地出門旅行,我們欣慰,當看到孩童在小區的草地上安全在玩耍,我們欣慰,當傍晚,一群群的老人和小孩在游樂區嘻戲,我們也打心里地欣慰。

不要事事向錢看,做好一份職業也是一件有意義的事情

錢多當然好,工資高也當然好,但君子愛財,取之有道,我們應不斷地提升我們的服務水平,提供更人性化更貼心更高效的服務,來讓業主愿意出更多的管理費來提高我們的待遇,我們應不斷提高我們的管理水平,提高名聲,接手管理更高檔的小區來提升我們的待遇,靜下心來,做內功,而不是處處抱怨,看事的眼光很短,要愿吃小虧來換長遠的大便宜。

自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到業主的認可 做保安首先要自尊自信,只有先自已看得起自已,精神抖擻,認真做好工作,才能得到業主的共鳴,我們很多保安同事抱著做一天和尚撞一天鐘的心態上班,上班時不用心,無精打采,衣冠不整,業主見面一百次也不認識,這樣的保安自已做著也覺無趣,業主當然也看不起。

著裝整潔規范

保安應類同于軍隊,應一年四季戴帽,穿制服,正謂人要衣裝,佛要金裝,一身得體威武的保安服極易讓業主產生安全感,讓不法分子產生威懾感。同時,整潔威武的服裝也讓保安更愛自已。

行為富陽剛之氣

做保安,要有陽剛之氣,走路要威風凜凜,站如松,坐如鐘,不能讓業主看到我們打不起精神,慵懶的樣子,在保安室,要時刻保持警惕,不能打瞌睡,玩手機,看小說等,對業主要象春天般溫暖,對不法分子要象冬天般無情。

警覺有禮

雖然我們威武,但要讓小區的老人、小孩、業主覺得我們和藹可親,對于熟悉的業主,要主動打招呼,遇到隨手的小困難,要主動前去幫忙,比如遇老人提重物,可主動協助,不隨便進業主的門。

不貪小便宜

不隨便要業主的東西,不喝業主的水,更不能主動要業主的禮物,在業主家,眼睛不可隨便亂找,實在要進去時,應速進速出。

熟悉自已的管轄區域

對于自已管轄的區域,應多巡視,有哪些危險隱患點,有哪些可能被不法分子利用的地方,在哪些部位有發生過事故,都應調查清楚,并且重點留意。

認識所管轄區域的業主

業主是我們的衣食父母,業主交物業管理費,才有物業公司的生存,只有物業公司有收入,才有保安的收入,所以,應一切工作圍繞如何服務好業主支開展。

我們每月的工資,有我們管理各樓層業主的一部分,可我們大多保安卻不認識業主,業主也不認識我們,是很可可悲的事情。

作為自已管轄區域內的業主,應盡可能想辦法記住他們住的樓層,他們的姓名,基本情況,孩子情況,擁有的私家車情況,及業主主要的朋友親戚情況,甚或業主是否常出差,在家的情況,只有做好業主檔案,才能針對業主的服務有的放矢,令各業主高興,當有情況發生時,才能更快更好地處理問題。

比如上次某住戶遭竊,是業主長期不在家,被小偷了解了情況,如果保安能了解此情況,那么,他就能重點關注,及與業主作好溝通,也許損失就可避免,讓不法分子無可乘之機,業主受了損失,他平時交物業管理費就不情愿,也就影響到我們的收入。

認識我們的業主,當在路上碰面時,多與他們打招呼,其實大多業主很客氣,是好人,與他們交朋友有很多樂趣,很多業主是成功人士,與他們交往,向他們學習,可以得到很好的進步。

了解本小區以往常發生的案件

本小區以往發生過哪些案件,是如何發生的,有哪些經驗教訓可以總結,附近小區有哪些案件發生,是哪些人所為,有哪些經驗教訓可以總結,及國內外做得好的物業管理公司是如何做的,我們應不斷學習別人好的作法,來改進我們的工作,爭取在管理上不斷上臺階,以獲得更多的小區管理權,甚至可以以參加評比,以增長我們物業公司的名氣。

做幾件得人心的事,長期堅持

我們要做幾件得人心的事,長期堅持下來,比如,每天早晚所有的保安進行隊列訓練,對全小區進行集體巡查,讓業主看到我們的訓練有素,從而放心。

對于小區中特別需照顧的孤寡老人堅持給予關懷,并讓所有的業主知道。

比如,常期堅持邀請業主與我們一起開檢討會,討論工作如何做得更好。比如,邀請有興趣的業主與我們一起打球賽,以增進感情等,長期堅持,讓業主關注我們,了解我們,產生感情交流。

比如,在可能時,幫有困難的業主送水,偶爾接送或照顧一下小孩等,作為我們日常必備的服務內容。

參照酒店的大堂經理方式,讓業主很容易知道今天我們物業公司誰當值,如何快速找到我們等。

做業主的朋友,有困難就想起咱 同上,略

定期與業主開辦活動 同上,略

做好工作,還要讓業主知道

俗話說,酒香不怕巷子深,我們做了很多工作,如果業主不知道,不清楚,當有問題發生時,他們就會責怪我們平時無作為,如果讓他們知道我們平時做了很多工作,那么當發生問題時,他們就會認為是偶然性的事情,是難以避免的事情,對我們的責怪就會少很多。

所以,平時的很多工作,盡量想辦法予以公布,通報,讓業主盡可能多地了解我們,比如我們可以在各主要出口設一個公告欄,常更換我們的工作報告。

或者,定期召集業主,向他們作工作報告。

我們小區對面的陽光幼兒園有些作法值得學習,比如他們會將小孩每周的菜譜發給家長,定期與家長舉辦親子活動,每年春秋季還要求家長與小孩一起出游,以增進感情,每周幼兒園將小孩的表現作評價,同時要求家長也將小孩在家的表現作書面評價,我們很多人總以為將事做好就行了,但如果別人不知道,他們就可能認為我們沒有做。

保安工作計劃

將一年的工作計劃,每季,每月的工作計劃張貼,及執行情況作對比,打鐵須得自身硬,只有自已將工作做得扎實,不怕部分業主心不改,最終相信,絕大部分業主會喜歡我們,依賴我們。

保安評比

每月將保安進行評比,將其照片,事跡公布,讓業主認識明星保安,增加保安的榮譽感。

保安警容

所有保安的照片及名字,工號,簡介及曾經的光榮事跡上墻,讓業主認識我們。每幢樓負責的保安相片,名字,手機張貼在樓層門口,讓業主有需要時馬上可以找到我們,同時也增加了各個保安的責任感。

安全知識,常見安全情況處理宣傳

定期通進書面和活動形式向業主宣傳保安,消防,自我防衛等知識,只有業主安全,才有我們物業公司的生存安全,才有我們保安的工作安全。

第四篇：做好服務文章穩定拓展市場

做好服務文章穩步拓展市場

普瑞實業公司

2011年1月3日

普瑞實業公司擔負著為領導機關服務和參與市場競爭，開展多元化經營的雙重責任。進入2010年以來，公司全面貫徹落實集團產業發展大會精神，以二次創業為動力，以改革創新為突破口，在為機關服務和培育新的贏利點方面，取得了一定的成績，呈現出服務保障堅強有力、市場拓展穩步推進的良好局面。

一、優質高效地做好服務工作。

針對機構設置與公司發展不相適應的結構性問題，我們于今年3月份對內設機構進行了調整，原業務部門根據產業發展需要由實業部制改為經營公司制，撤銷了實業一部和實業二部，設立了物業管理公司和園林景觀工程公司。管理部門按照“統一、精簡、效能”的原則，設立綜合管理部、人力資源部和市場營銷部，并按照工作性質、業務范圍，明確責任主體，強化工作職能。機構調整以后，各部門、各經營公司結合工作職能，相繼出臺了一些與之相適應的規章制度、崗位職責、工作措施和考核辦法。如《物業服務實施細則》、《項目管理暫行辦法》、1

《三重一大決策制度》、《勞動用工、收入分配管理暫行辦法》、《業務招待費管理規定》、《加強財務管理，嚴格報賬審批的暫行規定》等，使組織結構更加優化，激勵和約束機制更加完善，企業管理行為進一步規范。

優質服務并不是一紙空文，更要靠實際行動來體現。為了給住戶提供方便、快捷、安全、周到的服務，努力建設和諧機關和文明小區。我們著力在以下幾方面下功夫：一是推出預約服務、上門服務、代購代辦服務等全方位的服務措施，最大限度的滿足服務對象的需求。全年共為機關和業主提供各類服務2300余次，配合業主搬放物品120余次，為機關提供會議服務180余次，可以說，哪里有服務需求，哪里就有公司員工的身影。二是始終把辦好食堂做為服務職工和住戶的重要窗口，堅持菜品選用真材實料，烹飪制作品質優良，供應價格基本穩定，做到了讓就餐者滿意。同時，還利用重要的傳統節日制作精美的糕點，既滿足職工住戶需要，又面向市場銷售，增加食堂收入。今年制作的月餅，無論是外包裝，還是品質、口味都深受消費者的青睞，銷售收入達40余萬元。三是高薪聘請專業人才，對所有服務項目進行專業化、規范化的環境管理，做到了清潔保養符合標準，衛生清掃不留死角，使保潔工作大有改觀，為機關辦公和住戶提供了一個潔凈的工作、生活環境，業主滿意度穩步提升。

任何事情都講究效率，服務也不例外。高效，是優質服務的最根本保障。普瑞實業優化資源配置，統籌物資、資金、技術、人才、信息等資源，形成管理成本低，工作效率高，資源節約型的服務保障體系。我們圍繞安全管理，設備維護管理，用水用電管理，空調運行管理等方面，合理配置公司內部的各種資源，各類要素，使其與保障工作相適應、相匹配，有效地促進了各項保障措施落實到位。

一是安全管理措施到位。我們一貫堅持“安全第一、預防為主”的方針。加強對消防重點部位的監控和對各類安全隱患的排查，加強對專職護衛隊的教育培訓，充分發揮專職護衛隊的職能作用。建立快速反應預警機制，提高處理突發事故的能力。今年，組織軍事訓練和消防演習5次，組織消防安全檢查8次，請專家進行消防知識講座2次，排除水、電、氣方面的重大安全隱患8起，處理大院內車輛擦掛糾紛25起，確保了一方平安。同時，配合區、街政府和公安部門，開展社會治安綜合治理，共出動護衛力量60余人次。

二是常規性物業服務工作管理到位。我們堅持對服務區的建筑物、供配電系統、給排水系統、空調系統、電梯系統、智能化系統、消防等公用設備進行認真細致的維護、維修和保養。在設備老化的情況下，確保了正常運行。今年，我們主要完成了大院內中央空調強磁水和空氣熱水系統的改造、出版大廈油

改氣和電子大廈配電間改造項目；完成了科技園二號變電所技術改造和污水處理管網維修項目；完成了機關辦公大樓和宿舍的維修改造工程；出版大廈消防系統的升級改造也在緊張有序進行。這些項目的相繼完工，極大地改善了辦公條件和居住環境，特別是中央空調強磁水和空氣能熱水系統以及油改氣工程，不僅節能環保，同時每天還節約運行費近萬元，實現了資源節約的最大化。

二、實施“2315”工程，穩步拓展物業服務市場。

長期的工作實踐，使公司形成了物業管理服務的人才優勢和管理優勢，為走出去參與市場競爭打下了堅實的基礎。公司審時度勢，乘勢而上，把二次創業的突破口放在了進軍物業服務市場上，使內生優勢逐步轉化為市場優勢。為此，我們提出了實施“2315”工程的構想。

“2”就是爭取在今年底或明年初，物業服務資質升為二級，使競爭能力有質的飛躍?！?”就是從今年開始，每年承接3個物業服務項目，并將其培育好管理好。“15”就是力爭五年內承接的物業服務項目達到15個，初步形成具有一定規模的物業服務項目群，其中高端樓盤項目達到2-3家。把公司打造成在系統內占主導地位，在長沙市有一定影響，具有市場競爭力的本土物業服務品牌。這項工程實施不到一年，就取得了明顯的成效，目前已承接物業服務項目4個，其中系統內1個，系統外

3個，項目簽約金額達200余萬元。公司入駐這些項目僅僅幾個月時間，就以先進的管理理念，職業化的管理模式，標準化、專業化的服務水準，贏得了業主單位的好評，使他們有了非常明顯的“方便、舒適、安全、清潔、文明”的感受。同時，也向我們展示了物業服務市場化的廣闊前景。

我們相信，在集團的堅強領導下，通過廣大干部職工的共同努力，我們一定能夠再譜機關服務新篇章，再創拓展市場新輝煌。

第五篇：如何做好物業管理

如何做好物業管理

今年的春晚小品《鄰居》生動地演繹了在我國大多數小區普遍存在的諸多問題，它把物業管理的一些所作所為表現得淋漓盡致。有觀眾認為，業主們的物業被物業管理公司管的漏水的漏水，被盜的被盜，斷了電，缺了氣，原有的喬遷之喜倒變成了煩心事。住進小區后接踵而來的竟是“敲、鑿、鉆”裝修交響曲。水泥、鋼筋、木料、瓷磚等裝修材料隨處可見。敲、鑿、撞、鉆不絕于耳。樓門口，大小的裝修隊往來穿梭。建筑垃圾到處亂堆，風起時，小區里沙塵彌漫，完全像一個大工地。而作為物業管理者有時對大興土木裝修的業主也徒呼奈何，既沒有罰款的權力，整治起來也難有實際措施。

其實，物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作。作為業主，誰都希望聘請到高水平的物業管理公司，享受貨真價實的優質服務。但在選擇物業管理公司之前，業主好像是對物業管理無能為力的，其實不然，物業應該具備硬件、軟件兩方面的條件，才可能搭建好的物業管理平臺，簡單說就是要有完善的設備、設施和配套的完美的人性化服務。選擇好的物業管理公司固然很重要，但好馬配好鞍，沒有好的物業（建筑）作基礎，再好的物業服務管理手段也不會讓業主有如沐春風的感覺。

具體說，好的物業管理主要體現在以下十個方面：

１、完善的服務設備。

硬件設施的完好運行是實現高水平物業管理的先決條件。物業管理中的服務設備包括房屋建筑、機器設備（如空調、電梯）、衛生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等。這些設備不可或缺，還要不斷提高其科技含量，才能使之始終處于完好狀態，保證使用得當和使用效能。

２、熱情的服務態度。

物業管理屬服務性行業，服務的對象是人，所以在服務中要一切從“以人為本”這個基本原則出發，管理公司的員工應發自內心為業主、客戶熱情服務，做到文明禮貌、語言規范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、動作雅觀。３、嫻熟的服務技能。

服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功，如工程人員應具備過硬的設備維護技術，保安人員應具備過硬的治安消防本領，管理人員應具備豐富的管理知識和專業知識。這樣才能使物業服務得心應手，事半功倍。

４、齊全的服務項目。

在做好物業管理綜合服務所包含的必要內容之外，物業管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，使業主享受到盡善盡美的服務。這就要求物業有提升的空間，可以根據業主的生活需求有完善的余地。

５、靈活的服務方式。

物業管理除了做到規范管理、依法管理外，還應設身處地地為業主著想，努力為業主提供各種靈活的服務方式，盡可能在辦事手續、營業時間、服務范圍等方面給業主提供方便。

６、規范的服務程序。

服務程序是指服務的先后次序和步驟，它是物業管理重要內容之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環扣一環，緊急情況處理程序則能體現在事故隱患中能有效、及時進行處置，保證業主人身安全和物業財產安全。

７、統一的服務標準。

服務標準是物業公司保證服務水平的具體表現。如禮儀標準、入室清潔標準、入室維修標準、綠化標準等，從中體現出物業公司從業人員待人接物和工作要求的一致性以及展現給業主清潔美觀的衛生環境等。

８、合理的服務收費。

物業管理屬有償的服務行為，但物業管理公司制定的綜合服務收費標準不應高于政府規定的收費標準；物業管理公司開展的特約服務和便民服務也應以滿足業主需要為目的，不可亂收費或收費多服務少等。

９、健全的服務制度。

物業管理應制定并健全一整套規范、系統、科學的服務制度，以確保為業主、客戶提供穩定的服務。

１０、快速的服務效率。

服務效率是向業主、客戶提供服務的時限，管理公司應盡量提高員工素質，減少工作環節，縮短辦事時間，提高服務效率。

河北省第一例鋼結構建筑――先天下，在設計之初就考慮到要為物業管理提供方便和高效的設施、設備等硬件，同時為物業服務提供配套的智能化管理系統，為物業管理提供一個高效、優質、便捷的平臺。

先天下住宅的物業管理優勢體現在以下幾方面：

１、精裝修交房。

解決了裝修擾民的最大問題，使業主入住時能夠一步到位，不用再花費時間和精力用于裝修，也不會再因為裝修而侵害其它業主的權益，為業主創造了和諧共融的良好氛圍，使業主能夠開心入住，不用擔心入住后幾個月隨之而來的裝修交響曲。

２、節能型設計。

先天下采用了目前國內領先的墻體—ALC（輕質蒸壓混凝土）砌塊，較普通的混凝土砌塊在節能方面有更好的表現，窗戶采用中空玻璃節能窗，保溫、隔音、節能、防塵。屋頂保溫采用擠塑板。采暖制冷采用戶式中央空調系統，每個房間單獨設置風機盤管，可實現分室溫度控制，控制靈活，節約能源。分質供水降低飲用水成本，節約能源。采用3-6升節水型衛生潔具。樓梯、電梯間選擇聲光控制燈具，客廳選擇可調節功率燈具，有效節省電能。

３、高舒適設施。

先天下住宅中配備分戶式中央空調，還有２４小時熱水，達到純凈水標準的直飲水，這些使業主隨時可以享受到春天般的沐浴和溫暖。分戶式中央空調讓業主在采暖期沒有到來之前，已經可以提前享受到集中供熱的和煦暖意。直飲水與國際生活接軌，不用再受到桶裝水送水和換水的煩擾。

４、智能化管理。

先天下設有樓宇可視對講及安居防范系統、保安閉路監視系統、出入口控制系統、電子巡更系統等，保證小區的安全。按歐美流行車道設計車輛入口，大緩坡、直通道，停車場管理系統可以有效避免陌生的車輛進入。

５、人性化配套。

先天下住宅中采用兩梯兩戶、每戶一個車位的設計，為業主提供了最大程度的便捷，業主在停車位停車后直接即可坐電梯到戶，減少了不必要的行路和等電梯的時間，為業主提供了尊貴的服務。

用心做好每一分，在先天下，物業已經搭建了良好的硬件平臺，再輔以高效優質的軟件服務，相信先天下一定會建設成為一個令業主滿意的優質文明小區。

如何做好物業管理服務工作

隨著物業管理行業的不斷發展，如何做好物業管理服務工作，滿足廣大業主的需求成為我們物業公司重點關注的問題之一。面對此問題，我們必須正確認識物業管理不僅包括管理，還包括服務。重視物的管理，缺乏人性化的服務，我們就不能有效地滿足業主的需求；突出服務，管理不到位，就會造成管理與服務工作的脫節。我們必須發展的看待一個問題，只有認清管理是物業公司的根本任務，服務是貫穿于整個物業管理工作的連線，只有管理與服務工作兩手抓，才能將我們的物業管理工作水平真正提高到一個較高的水平。

服務對象是業主，業主的滿意度，是衡量物業管理服務的標準。因此，一切服務工作都應圍繞這個核心。服務水平的好壞直接影響業主對物業管理的滿意程度、影響企業的經濟效益、企業的聲譽，這就是服務在我們物業公司管理中的重要性所在。那如何做好物業管理服務工作呢？

一、服務意識的培養

要把服務工作做好，必須提高我們的服務意識。也就是要我們清楚地知道物業管理是服務行業，物業管理企業不是政府的管理機構，是與業主具有平等關系的服務單位，物業公司與業主簽訂的協議是委托服務協議。服務水平作為業主考核物業公司的唯一標準，服務的好，合同可以續簽，服務的不好，就會影響我們續約。拿我們平時對違章停放車輛的管理來說吧，假如安保人員這樣說：“喂，你的車不能停在消防通道上，趕快開走。”，對違章停車的業主會按你的要求去做嗎？如果這樣說呢，“對不起，消防通道禁停放車輛，請您將車停在車位上好嗎?”。相信違章停車的業主會很好地配合。也就告訴我們服務意識的轉變，會使我們的物業管理服務工作更好的開展。

二、通過學習培訓，提升員工素質

學習培訓是適應新工作的過程，同時，也就是調動積極性的過程。向書本學習，向模范學習，向先進經驗學習。通過學習、實踐；再學習，再實踐。對本職工作積極主動，善于發現問題，認真分析、判斷找出原因并妥善處理，把學習的專業知識、技能，應用到實際服務中去，經過實踐逐步提高服務質量，不斷提高員工解決問題的綜合能力。

為業主提供標準化、規范化、科學化的優質服務，讓業主感到滿意，需要一批有工作能力、有較高綜合素質的員工。物業管理服務工作，看似簡單，零星瑣碎，實則涵蓋了方方面面的知識和技巧，以及判斷、分析和解決問題的綜合能力。日常安全、消防、保潔、綠化和維修等各項工作，都要具備相關知識和動手能力，每項工作必須扎扎實實落實到位。如安全保衛日常工作中一些細節就體現了我們員工的素質，需檢查對方證件時說：“先生(小姐)，請出示您的證件。”驗證完畢，應說：“謝謝！”。遇老人或他人提重物說：“先生(小姐)，需要幫助嗎？”，別人感謝時應說：“不用謝，這是我應該做的”。我們物業公司的服務內容較多，涉及的工種也較多，為此，與業主打交道，自身行為的規范包括服裝服裝統一、舉止文明、態度和藹、語言親切等，都是我們員工素質的體現，同時也是業主衡量物業公司服務水平高低的一個重要標準。擁有一支業務水平高、自身素質強的管理隊伍，需切我們不斷地學習培訓、實踐。

三、建立明確、合理的責任制，增強管理協作能力

目標的實現需要每個部門、每位員工發揮積極性。目標應落實到各部門、個人目標上。因此，賦予每位員工明確的工作任務和責任，制定具體、明確、嚴格的考核辦法，使責、權、利有機統一起來，就可以保證目標任務的落實和完成。并有效地引導員工的行為方向。責任制度必須系統周密，每一層次、每一部門、每一個人都應納入各個相應責任制度，目標要逐級分解落實，體現合理分工協作。大家團結協作，工作有落實，服務質量自然也就有了保障。

四、加強與業主的溝通

我們物業公司搞好服務的另一個關鍵，就要在提高服務質量的同時，加強與業主的聯系，聽取他們意見。了解他們的需要，對我們物業公司有哪些意見和建議。解決好業主問題并及時給予回復，讓業主知道我們物業公司在時時刻刻的關心著他們。這樣既能了解業主的需求，又能拉近雙方的關系，做到相互支持、相互理解。

以上是我通過學習、實踐對如何做好物業管理服務工作的一些見解。我相信，通過提高自身的管理水平，增強自身服務意識，有針對性的開展服務工作，就一定能將物業管理服務工作搞好。