第一篇：如何做好小區物業管理服務工作

如何做好小區物業管理服務工作——1234工作法

2014-01-07 馬順宏 物業管理資訊

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據統計：上海市物業居住小區已逾萬個，建筑面積逾五億平方米。隨著許多物業公司把企業做大做強的決心，物業管理的面積必將進一步擴大。做大易，做強難。若要難變易，小區經理管理層的強不強，是一個舉足輕重的關鍵，也是我們物業能否立足市場生死攸關的事情。

作為一個物業居住小區，是政府社區化管理中的一塊實體；作為一個小區經理，縱向有政府的政策和各部門的指導；橫向有居委會、業委會的協調，物業服務涉及到廣大業主的民生，其服務內容廣闊到幾乎沒有邊緣。俗話說：思路決定出路。本人根據15年物業管理和5年業委會負責人的經歷，教訓和經驗的經歷，試歸納“一、二、三、四”的工作方法，供同行人參考。

一、定位：一個誠信服務的角色

物業公司與業委會一旦簽訂了《物業服務合同》進駐該小區后，就意味著進入了角色，要全面屢行《物業服務合同》約定的各項義務權力，執行好收費標準和行業標準，開展《上海市物業服務分等收費標準》規定的服務。作為小區經理，要把這五項服務收費標準內容進行分解，編制出對應的服務方案、工作標準、工作流程、工作記錄、檢查講評等內容的工作制度。這個工作制度覆蓋了全部服務責任、保證服務項目的完全落實。這是小區物業服務的主線條和依據。

為了體現規范，除工作制度外，還要有與收費等級相匹配的數種便民（無償）服務，具體內容要業主看得到、物業做得到，又要與業委會協商是當前緊迫解決的事項。

為了體現誠信，往往有許多在《物業服務合同》外而又必遇的事項。比如：

1、高空墜物現象；

2、空調滴水外管的安裝和定期維護；

3、曬衣龍門架統一為伸縮架；

4、不要在共公部位安裝電視天線等管理難題。作為物業服務一般采用：（1）每年定期普查，尤其在臺風暴雨高發期間；（2）在業主安裝前給予提示；（3）收集、豋記業主的報告，及時勘查，給相關業主的書面通知；（4）為業主提供空調等專業維修電話和聯系方式；（5）重大事情與業委會、居委會求得協調和支持。這些工作因含糊不得、避不開就要做細致，避免因“不作為”而激怒業主，影響各類費用的收繳。在做這些事中體現出物業的“誠信”。誠信是企業的立身之本，真如周總理說過：“世界上最聰明的是最老實的人，因為只有老實人才能經得起事實和歷史的考驗?！?二、二個負責：向業主負責向物業公司負責

物業的第一特性是不可移動性。小區是我們物業生存的地方，要長久生存下去，就必須向業主們負責。做到負責，通常有這三方面：

1、居住小區內維修項目要做得價廉、質好、透明度高。一般性維修在委托范圍內及時做好，有清楚的時段性清單；搶修性項目先做后報或邊做邊報業委會；金額較大項目在按合同規定讓業委會參與走程序，這樣的項目請業委會一起共同定方案、共同選聘施工隊、共同簽合同、共同驗收、共同確定付款方式的“五共同”，前面“功課”做好了，后面一切順利了。

2、及時處理小區內違章違規現象。在小區內此類現象不斷發生：如外墻上空調滴水管不入總管、在外墻上擅搭鴿棚、高樓安裝曬衣龍門架﹑頂層曬衣被、放盆花等。對這種現象（1）要有《業主管理規約》中明文約束；（2）物業要管得越早越好；（3）在勸阻和排難中與居委會、業委會聯手做容易奏效。

3、每年二次公布小區的公益性收支和維修資金帳目。公布時注意準確無疑義，這樣事情做得清清楚楚，資金用得明明白白業主們才放心。

總之維修好、無違章外觀好、資金帳目清使小區的綜合價值高了，從最大程度上保障了業主權益。

向物業公司負責。因為公司是物業人員的依附單位。我們的做法是：

1、千方百計完成份內的服務內容，力所能及承擔份外事，以保證物業各類費用的收繳率。任何時間、任何事情與業主不“口角”，“多種花不栽刺，多幫助不索取”。對暫欠費的業主及時了解想法和解決困難，用勤、情、理來操作，切忌欠費“滾雪球”越拖越大，要有緊迫感，要用心去做。

2、對不尊重物業人員的行為，堅決正當維權。我們有一個小區安保在制止一個年輕車主違規停車時，一言不合被車主打折了肋骨。我們立即趕到現場。一方面開驗傷單送醫院就診；另方面與居委會、打人者長輩取得聯系，肇事家人要求協商，最后在合情、合理、合法基礎上進行了賠償處理?？傊悍蘸么龠M收費率高、讓物業工作人員工作有尊嚴，二者不偏廢。

在許多時候，業主利益和公司利益難免有沖突時，就憑我們的法律和良心這二個法碼進行平衡，而溝通與協調是最好的出路。三、三個理念：貭量理念風險理念人性化理念

1、服務質量的理念。一個小區經理經營著一方天地。這塊天地政府各部門的評定、社會各界的監督、媒體的傳播、業主的測評?使你的工作不封閉而徹底透明，這種情況使你煩惱或開心，這種透明決定著企業生存之路的寬窄。作為物業要收獲各類費用，必須保證服務質量。因此業主繳費率是物業服務質量的刻度表，兩者相聯相咉。從這含義講：服務質量是魂。

2、風險的理念。有人說物業是個旱澇保收的行業，其實并不風平浪靜。工作中要避很多“暗礁”很多“險”：（1）電梯故障關人的意外；（2）公用管道滲漏引起的損壞賠償；（3）機動車在停泊中的損壞責任；（4）非機動車連續失竊電瓶的事件；（5）冰雪天的跌傷；（6）樓道里好皮鞋被竊??大大小小、份內份外，一個物業“不作為”，一個細節不到位就容易賠償。這樣賠償不斷，能使企業名氣大虧。因此制度的嚴密、設施的完備、服務細節的到位是避風險的唯一途徑。

3、人性化的理念。我們有一個小區二年前突然發現高層地下室有跳蚤。凡去停非機動車、打乒乓活動的人都被咬得紅斑塊塊奇癢無比，一時人心慌慌。物業成眾矢之“的”。與業委會一起細分拆，發覺這是流浪貓在地下室成群結隊作窩下崽引的禍。于是一方面依靠業委會出資支持；另一方面請區防疫站來滅殺，化了近二千元施放了特殊武器“煙霧彈”；再方面今后在高溫季節毎半月公共部位徹底滅殺。為了根除源頭，鼓勵員工捉貓。這引起觀念上的沖突：愛貓的人說你們物業不人道，貼出的布吿上被凃寫或被撕被責罵；也有人說跳蚤的毒要害到下一代。物業便釆用了幾種人性化辦法：（1）對喂貓人不勸說不阻止不反對；（2）對野貓不打不殺，捉住貓后放在透氣紙板箱內，安全搬移到浦東苗圃適合它們生長的環境里；（3）在地下室有幼貓一窩暫不放逐，待能獨立生存后再移走；（4）請業委會與我們共同作宣傳；（5）鼓勵員工有獎捉放掉二十多只流浪貓。就這樣切斷了跳蚤傳播途徑、宣傳其嚴重危害、促進了公共場所整潔。歷時一年，各方反映平靜。人性化的平息了跳蚤事件。

四、合力：四方聯手

居住物業小區主要相鄰關系是：以業主為代表的有業委會、服務方有物業、居委會、政府各部門如警署等。實踐使我體會到：做事需伙伴，謀事需互補，朋友多了力量也大，增加了自信，工作容易出成果。因此根據需要找伙伴真重要。

小區非機動車庫內，總有一批放置很久而又損壞的“僵尸”自行車，說無主卻有主，讓其修沒人應，占地方礙場觀。我們與警署一起四方聯手：（1）在確定清理日前一個月向居民貼出清理吿示，四家公章一起蓋；（2）清理時間前一周在要處理車上貼標簽；（3）清除當天四方人到場，警署聯系市容大隊派來二輛卡車，給每輛廢舊車攝像、留存、備查；（4）實事求是地處理遺留問題，事后僅處理了一家。因為有牌照的廢舊車涉及到產權，才要如此謹慎。四方出手共清理掉47輛廢棄車，根除了這一公害。我們還在另一個小區采用四方聯手，對機動車設道禁卡裝置，加強管理，排解實際困難，使停車費增收三分之一，“停車難”得緩解。根據事大小，伙伴牽手有多少。我的雙重身份和經歷,體會有三：

1、高度重視每一個居民﹙業主﹚來信來電來訪，因為物業和業主之間平等契約關系給予了他們這種權力同時物業才有收費的義務。

2、高度重視物業與業委會關系，松緊有章法，因為老百姓希望看到一個各司其職、規范運作的局面。

3、高度重視和珍惜四方聯手的工作局面，因為議事需參湈，辦事要互補，安定和諧之風靠大家來共創。via.城市開發

第二篇：如何做好小區物業管理服務工作

如何做好小區物業管理服務工作

如何做好小區物業管理我總結了幾點：

１．尊重員工，增強員工忠誠度充分信任員工、理解員工、尊重員工的人才工作方針，引導員工積極參與企業的決策、管理，最大限度發揮員工的聰明才智，為每個員工創造展示才華的空間。２．增強歸屬感 激發員工的工作主動性和積極性，保證為公司取得實際效益的員工及其行為受到尊重，同時獲得相應的物質利益。從而讓員工愿意為公司奉獻，提高員工對企業的忠誠度，進

而提升業主對物業的滿意度。

３．規劃員工職業生涯，增強員工成就感公司與員工是利益共同體，一個企業發展的最理想狀態

就是企業發展方向與員工發展方向的高度統一?！耙匀藶楸尽本褪且龠M人的全面發展，企業為員工搭建實現個人人生價

值的平臺，形成工作學習化、學習工作化的學習型企業氛圍。

4、努力和業主搞好關系，使業主支持物業管理

物業管理企業應以職業化的要求，不斷與業主溝通，宣傳《物業管理條例》，使物業管理工作與業主的營銷宣傳工

作結合到一起。

物業的外墻像業主筆挺整潔的西服，物業管理公司應該把他熨的平平整整；物業的內區像業主的襯衫，物業管理公司應該把他打理的整潔干凈。這樣才能體現業主的身份，維

護業主的尊嚴。

5、不斷培訓、不斷改進，形成差異化服務物業管理從清潔、保安、維修，延伸到商務、娛樂、教育等居民生活的方方面面。從長遠來看，物業管理行業應與關聯行業進行充分交融，構筑合理的多鏈條式物業管理產業

結構，以此產生最大的社會效益和經濟效益。《物業管理條例》對物業管理企業管理人員了明確的要

求，為此，需要加強對員工進行物業管理相關知識的培訓。不斷加強培訓，努力改進。使業主感到服務周到細致，使業主滿意。加強員工服務意識、觀念和服務技能的培訓。從而

使小區做得更好，更完善！

淮安市銀盾物業服務有限 如何做好物業服務業主有想法

衢州新聞網｜2011-08-30 14:36

隨著人們對生活品質的要求越來越高，市民對物業服務也同時有了更多的要求。近段時

間來，不少讀者致電致信本報，對物業服務提出了自己的期望。歸納起來，主要是期待更人

性化的服務，物業公司更有效的管理，還有政府部門的監管。

期待更多人性化服務

在物業服務中，市民對物業公司的服務內容要求是多方面的，并呈現出越來越高的要求。“小區公共秩序維護、小區環境衛生清掃、綠化管理養護、小區公共設施設備維修養護等這些我覺得是最基本的了?！币晃皇忻裾f，物業公司在提供服務時除了常規工作外，還能提供更多人性化服務。

“物業公司提供的服務，當然是越多越好。除了安保、清潔、綠化等，最好能提供多些人性化服務?！蹦蠀^某小區業主王先生表示，老百姓現在已經不單單認為房子是拿來住的，而是用來享受生活的，這就對小區內的生活環境、配套服務提出了更高要求。

業主都提出了哪些更高的要求？根據調查顯示，業主們認為最需要提供的小區物業服務項目分別是電器維修，54.30%的受調查者選擇了此項；鐘點服務，45.70%的受調查者選擇了此項。

采訪中，業主們還對物業公司提出了各種服務建議。家住西區某樓盤的胡阿姨表示，小區里的健身器材很受老年人歡迎，但年久失修，物業公司應該加強維護，重新凃刷油漆。也有的受調查者希望社區或小區物業能在假期組織孩子進行社會實踐活動，充分發揮社會教育功能。

期待更為有效的管理

“我有時經過小區大門時，發現保安對陌生人進來不聞不問。外面的車也讓它在小區里過夜，停在業主車庫門口使得業主車子開不出去，這樣令業主很沒安全感，也造成很多不便?！蹦蠀^某小區業主王先生表示，物業自身的管理需要更加嚴格，比如不該放進小區的人和車，就是不能放。要臨時進來的車子，也必須事先得到允許，不能過夜。“我想每個物業公司都有全面的制度，要用制度來約束員工，獎罰分明，這樣才能做到規范有效的管理?！?/p>

也有業主表示，每天物業的管理人員也要到小區里每個角落巡查，發現工作人員工作不到位的問題要及時解決，遇到影響業主利益的問題更要第一時間解決掉，實在解決不掉的，要主動告知業主原因。

“物業白天黑夜一年到頭不間斷的工作也不容易。但是既然這是工作，就應該嚴格按照自己制定的規章制度來。要想管理的好，必須要有較強的責任心才行。我想物業公司只要能加強管理，落實到位，業主對物業公司的難處也是會理解的?！笔忻裰炫空f。

政府部門要加強監督

在前期的調查中，“您認為政府在物業管理工作中最需要加強的是哪些方面”這一選項中，“增加車輛停放場所”、“加快社區服務設施建設”、“加強對物業管理的監督”是被提及最多的問題，分別有60.90%、67.40%、78.30%的受調查者選擇。

“我覺得街道和社區有責任和義務加強對本轄區內物業的監管，主要是治安、綠化、環境、投訴等進行必要的監督，為創建和諧社會承擔應有的責任?！笔忻衩壬硎?，希望政府管理部門加強對物業管理的審核和監督，這樣才不會物業公司收了物業費就完成歷史使命了。

除此之外，小區停車位緊張，一些小區周邊服務設施配套不足也成為突出問題。不少受調查者表示，由于近幾年車輛急劇增多，在小區里停車很難，一些車輛已經占據了半個人行道。而一些新建成不久的小區周邊配套跟不上，影響生活質量也是受調查者反映較多問題之一。

有業主表示在一些地方，還成立了由律師、物業服務專業人員和社區工作人員的物業糾紛調解委員會專門調解物業糾紛，建議衢州也能參考外地經驗，化解業主和物業公司間的矛盾。

第三篇：如何做好小區物業管理服務工作

如何做好小區物業管理服務工作(2010-06-28 00:04:01)轉載標簽： 雜談 分類： 物業運營來源：蜂巢物業管理網作者：中士

如何做好小區物業管理我總結了幾點：

１．尊重員工，增強員工忠誠度

充分信任員工、理解員工、尊重員工的人才工作方針，引導員工積極參與企業的決策、管理，最大限度發揮員工的聰明才智，為每個員工創造展示才華的空間。

２．增強歸屬感

激發員工的工作主動性和積極性，保證為公司取得實際效益的員工及其行為受到尊重，同時獲得相應的物質利益。從而讓員工愿意為公司奉獻，提高員工對企業的忠誠度，進而提升業主對物業的滿意度。

３．規劃員工職業生涯，增強員工成就感

公司與員工是利益共同體，一個企業發展的最理想狀態就是企業發展方向與員工發展方向的高度統一。“以人為本”就是要促進人的全面發展，通過建設學習型

企業為員工搭建實現個人人生價值的平臺，形成工作學習化、學習工作化的學習型企業氛圍。

4、努力和業主搞好關系，使業主支持物業管理

物業管理企業應以職業化的要求，不斷與業主溝通，宣傳《物業管理條例》，使物業管理工作與業主的營銷宣傳工作結合到一起。

物業的外墻像業主筆挺整潔的西服，物業管理公司應該把他熨的平平整整；物業的內區像業主的襯衫，物業管理公司應該把他打理的整潔干凈。這樣才能體現業主的身份，維護業主的尊嚴。

在做好工程、保安工作的基礎上，物業管理企業應加大對一線區域的管理，配合業主營銷，為業主提供超值的服務。

5、不斷培訓、不斷改進，形成差異化服務

物業管理從清潔、保安、維修，延伸到商務、娛樂、教育等居民生活的方方面面。從長遠來看，物業管理行業應與關聯行業進行充分交融，構筑合理的多鏈條式物業管理產業結構，以此產生最大的社會效益和經濟效益。

《物業管理條例》對物業管理企業管理人員了明確的要求，為此，需要加強對員工進行物業管理相關知識的培訓。

不斷加強培訓，努力改進。使業主感到服務周到細致，使業主滿意。加強員工服務意識、觀念和服務技能的培訓。

從而使小區做得更好，更完善！

第四篇：小區物業管理服務合同

小區物業管理服務合同

甲方：乙方：

地址：地址

第一條 雙方的權利和義務

一、甲方的權利和義務

1.監督乙方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題提出意見和建議，并

遵守本物業的物業管理制度和《物業使用守則》。

2.根據本協議向乙方繳納物業管理服務費及其它相關費用。

3.不得占用、損壞本物業的公用部位、公用設施設備或改變其使用功能。因搬

遷、裝飾裝修等原因確需合理使用公用部位、公用設施設備的，應事先通知乙方，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償。

4.轉讓物業時，事先通知乙方，告知受讓方與乙方簽訂本協議。

5.對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度和《物業使用守則》

等造成的損失、損害承擔民事責任。

6.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。

7.出現以下情形的，物業服務企業不承擔任何責任。

（１）非因乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；

（２）因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停用公用設施設備等造成損失的；

（３）乙方履行本合同約定義務，但因物業設備固有瑕疵造成損失的；

二、乙方的權利和義務

1.對房屋共用部位、公用設施設備、綠化、環境、衛生、治安協管、交通秩序

等項目進行維修、養護、修繕的服務與管理。

2.根據有關法規和政策，結合該小區的實際情況，制定適合本物業的物業管理

制度和《物業使用守則》并書面告知甲方。

3.建立健全物業管理檔案資料。

4.制止違反本物業的物業管理制度和《物業使用守則》的行為。

5.物業管理企業可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將

本物業的整體管理責任轉讓給第三方。

6.根據本協議向甲方收取物業管理費用。

7.向甲方提供房屋自用部位啟用設施設備維修養護等有償服務。

8.對業主或物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、收取違約金等措施。

（二）、交費方式（本小區坐式收費）

2.甲方交納物業管理服務費用的時間為 日，逐年類推，費用為

第三條維修基金的管理與使用

一、根據規定，本物業建立共用部位公用設備設施保修期滿后的大中修、更新、改造的維修基金。甲方在購得房屋時已向建設管理行政主管部門繳納購房款工程造價的5%的維修基金。

二、維修基金的使用由方乙提出計劃，經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。

三、維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政部門審核批準，按甲方占有的房屋建筑面積比例續籌。

四、甲方轉讓房屋時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第四條違約責任

一、乙方違反約定，未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任。

二、甲方違反約定，使乙方未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任。

三、甲方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，乙方有

權要求甲方補交并從逾期之日起繳納每月物業管理費用5%的違約金。

第五條為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見的情況下，如發生煤氣燃氣泄露、漏電、火災、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急措施造成甲方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

第六條在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

第七條本協議內空格部分填寫的文字與印刷體文字具有同等法律效力。本協議中未盡事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章處理。

第八條本協議在履行中，如發生爭議，雙方協商解決，或向物業管理行政部門申請調解，協商或調解不成的，可向當地仲裁委員會申請仲裁或向人民法院起訴。

第九條本協議一式兩份，雙方各執一份，具有同等法律效力。

第十條本協議自簽字之日起生效。

甲方（業主）：乙方（物業服務企業）：

年月日年月日

第五篇：小區物業管理服務標準

小區物業管理服務標準和監督考核辦法

總體要求: 通過明確本小區物業管理服務內容、標準和監督考核辦法，體現“質價相符”和“明明白白”消費，為小區的廣大業主提供安全、舒適、溫馨的生活環境，為業主提供良好的服務。

管理服務標準

一、客戶服務

總體要求：服務有效投訴少于5%，處理及時率100%；業主滿意率80%以上。不達標即為違約。

具體要求：

1、佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對業主（使用人）的報修與求助耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業主（使用人）的意見。

2、服務時限。急修服務15分鐘內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。（居民預約、雨天筑漏可不受2日限制）。

3、對業主的投訴及時回訪，回訪率100%，并件件有記錄。

二、房屋、共用設施、設備維護與管理

總體要求：房屋完好率大于等于98%；設施設備完好率大于等于95%；不達標即為違約。

具體要求：

1、巡檢。（1）每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價，做好記錄；（2）每半年檢查巡視1次房屋主體結構，發現質量問題及時向業主或業主委員會報告與建議；根據業主或業主委員會的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；（3）每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；（4）每年秋季對共用部位門窗做專項檢查1次，發現問題及時解決；（5）巡檢有記錄；巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或者業主委員會。

2、房屋。

（1）裝修管理。將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；在業主（使用人）裝修房屋備案登記時，對不符合政府有關規定和業主公約的內容，應在2個工作日內給出修改意見；業主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

（2）油漆粉飾。鋼屋架及支撐或其他各類構件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）、等應3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年應粉刷1次。

（3）建筑物外立面。本小區建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。

2、給排水系統及其配套設施。

（1）給水設施，泵、管道、水箱、閥門、水表等運行正常，出現問題隨時處理。（2）排水設施。化糞池每年清理 n次，每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換。每月清掃1次以上排水明溝，；每2個月對地下管井清理1次，每季度對地下管井疏通1次，保證通道清潔，排水暢通。

3、供配電系統

建立和完善有關規章制度，包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；所有供配電設備運行正常，沒有人為故障。

4、智能化系統

設備運行正常，專業人員24小時值班，監控反應靈敏，異常情況及時檢修。

5、避雷接地系統。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

6、電梯運行與管理

（1）與持有關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養、大中修更新改造合同，并明確被委托企業的責任。（2）每日監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，電梯及其安全設施每月不少于2次，每年進行1次全面調整和測試，確保電梯及安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好。電梯年故障率低于7%。（3）電梯維護保養提前一天通知業主（使用人），并盡可能減少對業主（使用人）正常生活的影響。（4）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號后迅速通知維保單位派人排除設備故障，并盡快設法解救乘客。

7、道路、停車場、車庫及配套設施

（1）保持本小區道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發現損壞及時修補；（2）按照業主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；（3）停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備。

三、清潔管理

總體要求：內外環境整潔，沒有衛生死角，環境衛生清潔率達99%。達不到此要求即為違約。

具體要求：

1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次業主（使用人）垃圾；每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、墻面、地腳線、指示牌等公共設施每周循環清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放；鐵欄油漆完好無脫皮；扶手護攔干凈、光亮；梯間頂面無蜘蛛網、大理石地面干凈;玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。

2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時清潔電梯，若有人乘搭電梯應暫停清潔工作。

3、共用車庫保潔，地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；管道標識清楚，油漆無脫落、無銹跡；標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無灰塵。

4、道路保潔，道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時間不能超過1小時；路邊燈具的燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。

6、休閑及綠化帶保潔，外觀整潔，地面垃圾滯留時間不超過1小時。

7、垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱 無明顯污跡、油污，無明顯異味。

8、垃圾收集與處理。垃圾日產日清；建筑垃圾定點堆放；垃圾收集車表面潔凈，無污染，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。

9、衛生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節每月消殺1次；滅鼠：每季進行1次。

五、園林綠化養護與管理

總體要求：園林綠化與小區整體環境相協調，美觀，花草樹木長勢良好，符合季節氣候特點，沒有人為毀綠損綠事故。達不到此要求即為違約。

具體要求：

1、草坪。成活率在95％以上，生長茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無病蟲害；綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施完好，無人為損壞，對違法行為能及時發現和處理；根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

2、園林樹木。長勢強，生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量；樹冠完整美觀，沒有死樹和枯枝死杈；樹木枝干無機械損傷，無明顯缺株；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統一劃齊，生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝。

3、花壇?；ɑ荛L勢良好，體現花壇設計要求，造型優美，無枯枝，無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛生。

4、人工水系、噴水池，池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。四周安全設施狀況，發現損壞及時修復。

六、安全防范

總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區內發生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業管理企業管理不善即為違約。

具體要求：

1、配備接受過專業訓練的專職保安人員。保安人員要身體健康，責任心強，無犯罪記錄，工作認真負責，掌握基本安全護衛技能，熟悉物業管理及有關法律法規；當班時佩戴統一標志和執勤工號，穿戴統一制服，工具佩戴規范，儀容儀表規范整齊；上崗時精神振作，舉止文明，儀態良好。

2、門衛。本小區實行封閉管理。主出入口24小時至少有2人有值班看守，本小區人員車輛憑卡進入，外來人員應進行驗證、登記，杜絕閑雜人員進入，杜絕未經受訪業主同意的其他人員進入；大件物品搬出實行登記，實施交通指揮交通疏導等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

3、巡邏。白天巡邏次數不少于6次，夜間巡邏次數不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時發現和處理不安全隱患；接受業主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛，防止事態擴大，協助保護現場和證據；安全巡邏有記錄有檢查。

4、緊急事故反應。（1）制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛生以及電梯應急等；（2）有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態；（3）高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；（4）對緊急事故做出快速、正確的反應，盡可能減少破壞和損失程度；（5）組織恢復生活秩序。

5、其他防范措施。（1）設有業主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；接到報警信號，確認后管理處應立即派人趕往現場查看，予以恰當的緊急處理；（2）涉及人身安全處，設有明顯標志并有防護措施；（3）協助有關部門維持小區正常生活秩序，防止不安全事件發生；（4）對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明；（5）建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

七、交通、車輛管理

總體要求：車輛進出停放有序，避免交通事故，不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設施。達不到此要求即為違約。

具體要求：

1、有較為完善的車輛管理制度，包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時停放位置進行引導，保持車輛行駛通暢。停車按照物價部門核發的收費標準收費。

2、在交警部門協助下在小區設置明顯的交通標志，劃定禁止車輛停放的區域。杜絕車輛在禁止停放區域停放。

3、維持交通秩序，發現車輛亂停亂放進行忠告或糾正，發現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止。

4、封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄。

5、對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行。

6、杜絕外來車輛進小區停放過夜。杜絕非小型機動車停放過夜。

7、對業主違反業主公約和小區有關車輛管理的規定的行為進行及時勸阻。

八、消防管理

總體要求：設施齊全，標識清晰，使用功能良好，防止火災責任事故。

具體要求：

1、定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

2、根據防火、滅火的需要，配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障。

3、制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用。

4、發現火警迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統一指揮。

5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發現設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉。每年模擬火災操作1次，以熟悉操作和檢查消防監控設備；消防監控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。

九、檔案資料管理

1、檔案資料齊全完整；

2、分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；

3、及時變更登記，賬物相符。