第一篇：關于推進綠園小區物業管理服務工作

關于推進綠園小區物業管理服務工作

實 施 方 案

為建設 “富裕、文明、創新、幸?！苯值溃瑒摻ā皟尚汀笔痉渡鐓^，著力推進綜合改革示范和“四城創建”工作，切實改善老舊住宅區的居住環境，提升城市整體形象。結合我社區實際，現就推行花園小區物業服務工作制定如下實施方案：

一、指導思想

全面貫徹落實《物業管理條例》和《鄂州市物業管理實施細則》，實現小區物業服務全覆蓋，努力改善城市社區環境面貌、提高居民群眾居住質量，推進城市管理、社區建設和物業服務共同發展。

二、工作目標

因地制宜，確定服務網格區域，選舉成立業主委員會，引入物業管理服務。在2012年7月前完成花園小區物業管理服務工作。

三、基本情況

綠園小區現有居民生活住宅樓45棟，面積為25萬平方米，其中確定物業管理服務示范的花園一區15棟，760戶，3200人；

四、步驟安排

2012年2月至7月因地制宜地進行整治改造，成立業主委員實施物業管理服務。工作階段劃分如下：

1、宣傳發動（2012年2月15至2012年2月29日）在公

共場所醒目位置設立宣傳標語，利用宣傳欄、文化長廊、社區公開欄等群眾通俗易懂的宣傳方式，宣傳物業管理法律法規，使業主提升物業管理服務的意識。

2、成立業主委員會（2012年3月1日至2012年3月20日）完成小區一區、二區住宅樓甄選樓棟長。由一區、二區全體業主選舉成立業主委員會，由7-9人組成，代表和維護小區全體業主的合法權利，履行相應的義務并接受業主的監督。并制定《居民公約》、《樓棟長職責》、《業主委員會的議事制度》等相應的規章制度。

3、集中整治（2012年3月21至2012年5月1日）針對花園小區存在的管道設施老化、車輛亂停亂放、污水橫流等問題，爭取專項資金，開展環境綜合整治。

（1）合理規劃一區、二區自留地設置非機動車庫（棚）；

（2）因地制宜修建花園小區機動車停車場地；

（3）對小區管網破舊老化、下水道堵塞等情況進行改造、改建；

（4）對少數聲控門進行整修；

（5）對花園小區所有道路攝像頭進行安裝。

4、落實物業管理服務公司進駐（2012年5月1日至201

2年5月30日）全面完成小區引進物業管理服務公司全面工作, 形成定點示范。根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定：由業主委員會負責與引進的物業管理服務公司簽訂管理合同，物業管理公司必須做好小區的綠化、路面的清

掃、設備維修、維護治安等工作，接受業主委員會的監督，維護小區全體業主的合法權利。

5、建立長效管理機制（2012年6月1日至2012年7月30日）切實加強對業主委員會的指導，規范物業管理公司對小區的物業服務工作的同時，并依照《物業管理條例》履行職責和義務。建立工作例會制度和相關規章制度，促使業主委員會物業管服務公司雙方和諧共處。

五、工作要求

成立專班社區堅持一把手親自抓，分管領導具體抓，做到每項指標有人管，每項工作有人干，確?；▓@小區物業管理工作順利實施。特成立小區物業管理服務工作專班，名單如下：

第二篇：如何做好小區物業管理服務工作

如何做好小區物業管理服務工作——1234工作法

2014-01-07 馬順宏 物業管理資訊

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據統計：上海市物業居住小區已逾萬個，建筑面積逾五億平方米。隨著許多物業公司把企業做大做強的決心，物業管理的面積必將進一步擴大。做大易，做強難。若要難變易，小區經理管理層的強不強，是一個舉足輕重的關鍵，也是我們物業能否立足市場生死攸關的事情。

作為一個物業居住小區，是政府社區化管理中的一塊實體；作為一個小區經理，縱向有政府的政策和各部門的指導；橫向有居委會、業委會的協調，物業服務涉及到廣大業主的民生，其服務內容廣闊到幾乎沒有邊緣。俗話說：思路決定出路。本人根據15年物業管理和5年業委會負責人的經歷，教訓和經驗的經歷，試歸納“一、二、三、四”的工作方法，供同行人參考。

一、定位：一個誠信服務的角色

物業公司與業委會一旦簽訂了《物業服務合同》進駐該小區后，就意味著進入了角色，要全面屢行《物業服務合同》約定的各項義務權力，執行好收費標準和行業標準，開展《上海市物業服務分等收費標準》規定的服務。作為小區經理，要把這五項服務收費標準內容進行分解，編制出對應的服務方案、工作標準、工作流程、工作記錄、檢查講評等內容的工作制度。這個工作制度覆蓋了全部服務責任、保證服務項目的完全落實。這是小區物業服務的主線條和依據。

為了體現規范，除工作制度外，還要有與收費等級相匹配的數種便民（無償）服務，具體內容要業主看得到、物業做得到，又要與業委會協商是當前緊迫解決的事項。

為了體現誠信，往往有許多在《物業服務合同》外而又必遇的事項。比如：

1、高空墜物現象；

2、空調滴水外管的安裝和定期維護；

3、曬衣龍門架統一為伸縮架；

4、不要在共公部位安裝電視天線等管理難題。作為物業服務一般采用：（1）每年定期普查，尤其在臺風暴雨高發期間；（2）在業主安裝前給予提示；（3）收集、豋記業主的報告，及時勘查，給相關業主的書面通知；（4）為業主提供空調等專業維修電話和聯系方式；（5）重大事情與業委會、居委會求得協調和支持。這些工作因含糊不得、避不開就要做細致，避免因“不作為”而激怒業主，影響各類費用的收繳。在做這些事中體現出物業的“誠信”。誠信是企業的立身之本，真如周總理說過：“世界上最聰明的是最老實的人，因為只有老實人才能經得起事實和歷史的考驗。” 二、二個負責：向業主負責向物業公司負責

物業的第一特性是不可移動性。小區是我們物業生存的地方，要長久生存下去，就必須向業主們負責。做到負責，通常有這三方面：

1、居住小區內維修項目要做得價廉、質好、透明度高。一般性維修在委托范圍內及時做好，有清楚的時段性清單；搶修性項目先做后報或邊做邊報業委會；金額較大項目在按合同規定讓業委會參與走程序，這樣的項目請業委會一起共同定方案、共同選聘施工隊、共同簽合同、共同驗收、共同確定付款方式的“五共同”，前面“功課”做好了，后面一切順利了。

2、及時處理小區內違章違規現象。在小區內此類現象不斷發生：如外墻上空調滴水管不入總管、在外墻上擅搭鴿棚、高樓安裝曬衣龍門架﹑頂層曬衣被、放盆花等。對這種現象（1）要有《業主管理規約》中明文約束；（2）物業要管得越早越好；（3）在勸阻和排難中與居委會、業委會聯手做容易奏效。

3、每年二次公布小區的公益性收支和維修資金帳目。公布時注意準確無疑義，這樣事情做得清清楚楚，資金用得明明白白業主們才放心。

總之維修好、無違章外觀好、資金帳目清使小區的綜合價值高了，從最大程度上保障了業主權益。

向物業公司負責。因為公司是物業人員的依附單位。我們的做法是：

1、千方百計完成份內的服務內容，力所能及承擔份外事，以保證物業各類費用的收繳率。任何時間、任何事情與業主不“口角”，“多種花不栽刺，多幫助不索取”。對暫欠費的業主及時了解想法和解決困難，用勤、情、理來操作，切忌欠費“滾雪球”越拖越大，要有緊迫感，要用心去做。

2、對不尊重物業人員的行為，堅決正當維權。我們有一個小區安保在制止一個年輕車主違規停車時，一言不合被車主打折了肋骨。我們立即趕到現場。一方面開驗傷單送醫院就診；另方面與居委會、打人者長輩取得聯系，肇事家人要求協商，最后在合情、合理、合法基礎上進行了賠償處理?？傊悍蘸么龠M收費率高、讓物業工作人員工作有尊嚴，二者不偏廢。

在許多時候，業主利益和公司利益難免有沖突時，就憑我們的法律和良心這二個法碼進行平衡，而溝通與協調是最好的出路。三、三個理念：貭量理念風險理念人性化理念

1、服務質量的理念。一個小區經理經營著一方天地。這塊天地政府各部門的評定、社會各界的監督、媒體的傳播、業主的測評?使你的工作不封閉而徹底透明，這種情況使你煩惱或開心，這種透明決定著企業生存之路的寬窄。作為物業要收獲各類費用，必須保證服務質量。因此業主繳費率是物業服務質量的刻度表，兩者相聯相咉。從這含義講：服務質量是魂。

2、風險的理念。有人說物業是個旱澇保收的行業，其實并不風平浪靜。工作中要避很多“暗礁”很多“險”：（1）電梯故障關人的意外；（2）公用管道滲漏引起的損壞賠償；（3）機動車在停泊中的損壞責任；（4）非機動車連續失竊電瓶的事件；（5）冰雪天的跌傷；（6）樓道里好皮鞋被竊??大大小小、份內份外，一個物業“不作為”，一個細節不到位就容易賠償。這樣賠償不斷，能使企業名氣大虧。因此制度的嚴密、設施的完備、服務細節的到位是避風險的唯一途徑。

3、人性化的理念。我們有一個小區二年前突然發現高層地下室有跳蚤。凡去停非機動車、打乒乓活動的人都被咬得紅斑塊塊奇癢無比，一時人心慌慌。物業成眾矢之“的”。與業委會一起細分拆，發覺這是流浪貓在地下室成群結隊作窩下崽引的禍。于是一方面依靠業委會出資支持；另一方面請區防疫站來滅殺，化了近二千元施放了特殊武器“煙霧彈”；再方面今后在高溫季節毎半月公共部位徹底滅殺。為了根除源頭，鼓勵員工捉貓。這引起觀念上的沖突：愛貓的人說你們物業不人道，貼出的布吿上被凃寫或被撕被責罵；也有人說跳蚤的毒要害到下一代。物業便釆用了幾種人性化辦法：（1）對喂貓人不勸說不阻止不反對；（2）對野貓不打不殺，捉住貓后放在透氣紙板箱內，安全搬移到浦東苗圃適合它們生長的環境里；（3）在地下室有幼貓一窩暫不放逐，待能獨立生存后再移走；（4）請業委會與我們共同作宣傳；（5）鼓勵員工有獎捉放掉二十多只流浪貓。就這樣切斷了跳蚤傳播途徑、宣傳其嚴重危害、促進了公共場所整潔。歷時一年，各方反映平靜。人性化的平息了跳蚤事件。

四、合力：四方聯手

居住物業小區主要相鄰關系是：以業主為代表的有業委會、服務方有物業、居委會、政府各部門如警署等。實踐使我體會到：做事需伙伴，謀事需互補，朋友多了力量也大，增加了自信，工作容易出成果。因此根據需要找伙伴真重要。

小區非機動車庫內，總有一批放置很久而又損壞的“僵尸”自行車，說無主卻有主，讓其修沒人應，占地方礙場觀。我們與警署一起四方聯手：（1）在確定清理日前一個月向居民貼出清理吿示，四家公章一起蓋；（2）清理時間前一周在要處理車上貼標簽；（3）清除當天四方人到場，警署聯系市容大隊派來二輛卡車，給每輛廢舊車攝像、留存、備查；（4）實事求是地處理遺留問題，事后僅處理了一家。因為有牌照的廢舊車涉及到產權，才要如此謹慎。四方出手共清理掉47輛廢棄車，根除了這一公害。我們還在另一個小區采用四方聯手，對機動車設道禁卡裝置，加強管理，排解實際困難，使停車費增收三分之一，“停車難”得緩解。根據事大小，伙伴牽手有多少。我的雙重身份和經歷,體會有三：

1、高度重視每一個居民﹙業主﹚來信來電來訪，因為物業和業主之間平等契約關系給予了他們這種權力同時物業才有收費的義務。

2、高度重視物業與業委會關系，松緊有章法，因為老百姓希望看到一個各司其職、規范運作的局面。

3、高度重視和珍惜四方聯手的工作局面，因為議事需參湈，辦事要互補，安定和諧之風靠大家來共創。via.城市開發

第三篇：如何做好小區物業管理服務工作

如何做好小區物業管理服務工作

如何做好小區物業管理我總結了幾點：

１．尊重員工，增強員工忠誠度充分信任員工、理解員工、尊重員工的人才工作方針，引導員工積極參與企業的決策、管理，最大限度發揮員工的聰明才智，為每個員工創造展示才華的空間。２．增強歸屬感 激發員工的工作主動性和積極性，保證為公司取得實際效益的員工及其行為受到尊重，同時獲得相應的物質利益。從而讓員工愿意為公司奉獻，提高員工對企業的忠誠度，進

而提升業主對物業的滿意度。

３．規劃員工職業生涯，增強員工成就感公司與員工是利益共同體，一個企業發展的最理想狀態

就是企業發展方向與員工發展方向的高度統一。“以人為本”就是要促進人的全面發展，企業為員工搭建實現個人人生價

值的平臺，形成工作學習化、學習工作化的學習型企業氛圍。

4、努力和業主搞好關系，使業主支持物業管理

物業管理企業應以職業化的要求，不斷與業主溝通，宣傳《物業管理條例》，使物業管理工作與業主的營銷宣傳工

作結合到一起。

物業的外墻像業主筆挺整潔的西服，物業管理公司應該把他熨的平平整整；物業的內區像業主的襯衫，物業管理公司應該把他打理的整潔干凈。這樣才能體現業主的身份，維

護業主的尊嚴。

5、不斷培訓、不斷改進，形成差異化服務物業管理從清潔、保安、維修，延伸到商務、娛樂、教育等居民生活的方方面面。從長遠來看，物業管理行業應與關聯行業進行充分交融，構筑合理的多鏈條式物業管理產業

結構，以此產生最大的社會效益和經濟效益?！段飿I管理條例》對物業管理企業管理人員了明確的要

求，為此，需要加強對員工進行物業管理相關知識的培訓。不斷加強培訓，努力改進。使業主感到服務周到細致，使業主滿意。加強員工服務意識、觀念和服務技能的培訓。從而

使小區做得更好，更完善！

淮安市銀盾物業服務有限 如何做好物業服務業主有想法

衢州新聞網｜2011-08-30 14:36

隨著人們對生活品質的要求越來越高，市民對物業服務也同時有了更多的要求。近段時

間來，不少讀者致電致信本報，對物業服務提出了自己的期望。歸納起來，主要是期待更人

性化的服務，物業公司更有效的管理，還有政府部門的監管。

期待更多人性化服務

在物業服務中，市民對物業公司的服務內容要求是多方面的，并呈現出越來越高的要求。“小區公共秩序維護、小區環境衛生清掃、綠化管理養護、小區公共設施設備維修養護等這些我覺得是最基本的了。”一位市民說，物業公司在提供服務時除了常規工作外，還能提供更多人性化服務。

“物業公司提供的服務，當然是越多越好。除了安保、清潔、綠化等，最好能提供多些人性化服務。”南區某小區業主王先生表示，老百姓現在已經不單單認為房子是拿來住的，而是用來享受生活的，這就對小區內的生活環境、配套服務提出了更高要求。

業主都提出了哪些更高的要求？根據調查顯示，業主們認為最需要提供的小區物業服務項目分別是電器維修，54.30%的受調查者選擇了此項；鐘點服務，45.70%的受調查者選擇了此項。

采訪中，業主們還對物業公司提出了各種服務建議。家住西區某樓盤的胡阿姨表示，小區里的健身器材很受老年人歡迎，但年久失修，物業公司應該加強維護，重新凃刷油漆。也有的受調查者希望社區或小區物業能在假期組織孩子進行社會實踐活動，充分發揮社會教育功能。

期待更為有效的管理

“我有時經過小區大門時，發現保安對陌生人進來不聞不問。外面的車也讓它在小區里過夜，停在業主車庫門口使得業主車子開不出去，這樣令業主很沒安全感，也造成很多不便?！蹦蠀^某小區業主王先生表示，物業自身的管理需要更加嚴格，比如不該放進小區的人和車，就是不能放。要臨時進來的車子，也必須事先得到允許，不能過夜。“我想每個物業公司都有全面的制度，要用制度來約束員工，獎罰分明，這樣才能做到規范有效的管理?！?/p>

也有業主表示，每天物業的管理人員也要到小區里每個角落巡查，發現工作人員工作不到位的問題要及時解決，遇到影響業主利益的問題更要第一時間解決掉，實在解決不掉的，要主動告知業主原因。

“物業白天黑夜一年到頭不間斷的工作也不容易。但是既然這是工作，就應該嚴格按照自己制定的規章制度來。要想管理的好，必須要有較強的責任心才行。我想物業公司只要能加強管理，落實到位，業主對物業公司的難處也是會理解的?！笔忻裰炫空f。

政府部門要加強監督

在前期的調查中，“您認為政府在物業管理工作中最需要加強的是哪些方面”這一選項中，“增加車輛停放場所”、“加快社區服務設施建設”、“加強對物業管理的監督”是被提及最多的問題，分別有60.90%、67.40%、78.30%的受調查者選擇。

“我覺得街道和社區有責任和義務加強對本轄區內物業的監管，主要是治安、綠化、環境、投訴等進行必要的監督，為創建和諧社會承擔應有的責任。”市民毛先生表示，希望政府管理部門加強對物業管理的審核和監督，這樣才不會物業公司收了物業費就完成歷史使命了。

除此之外，小區停車位緊張，一些小區周邊服務設施配套不足也成為突出問題。不少受調查者表示，由于近幾年車輛急劇增多，在小區里停車很難，一些車輛已經占據了半個人行道。而一些新建成不久的小區周邊配套跟不上，影響生活質量也是受調查者反映較多問題之一。

有業主表示在一些地方，還成立了由律師、物業服務專業人員和社區工作人員的物業糾紛調解委員會專門調解物業糾紛，建議衢州也能參考外地經驗，化解業主和物業公司間的矛盾。

第四篇：推進小區物業管理工作匯報

推進小區物業管理工作匯報

今年，我街黨工委、辦事處根據區城建工作會議的精神和工作部署，認真貫徹落實市、區關于城市建設和管理的總體規劃及推進小區物業管理的具體要求，堅持社區建設與管理水平同步發展的原則，結合我街物業管理工作推進情況，在去年工作思路的基礎上，對我街物業管理的任務和思路及時進行了調整：在對轄內各社區進行實地調查、科學研究的基礎上，以條件是否成熟為標準，采用全封閉、半封閉、強制型三種模式，按照“示范帶動，街群互動，全面推動”的思路，力爭達到全街物業管理覆蓋率100%，接受驗收85%的目標。

一、物業管理工作的推進情況

1、領導重視，思路明確。今年區實事求是地對小區物業管理工作的思路進行了調整，為我街的小區物業管理工作進一步明確了方向。街黨工委、辦事處高度重視物業管理工作，在黨工委會議、全街工作會議、中心組學習等各級各次會議上反復強調，并專題討論，統一思想，形成共識，對物業管理和物業管理公司的概念有了更清醒的認識。并及時轉變觀念，物業管理工作從小范圍開展轉向在15個社區全面推進。以此為基礎，年初即確定了今年的工作思路是實現三項重點工作的突破，即社會治安綜合治理必須有所突破，小區物業管理必須有所突破，社區民主自治、議行分設工作必須有所突破。這三項工作是互相關聯、互相促進的，社會治安綜合治理是龍頭，小區物業管理是突破口，社區民主自治是基礎，小區物業管理工作作為改善社會治安的基礎措施、推動社區三個文明建設的實現手段，一定要抓緊抓好。

2、成立推進物業管理工作組。

3月底，成立以辦事處主任為組長、各線副主任擔任副組長的街推進物業管理工作組，每位副主任負責2個小區整治建設及推進工作的組織、管理、協調。工作組下設辦公室，辦公室設在城管科，負責日常推進工作。同時，以各社區居委會為單位分別成立以社區居委會主任為組長的社區推進物業管理工作組，負責具體的推進工作，由城管科統一管理和跟進。

3、調動社區居委會的主動性和積極性，發動轄內機團單位和居民群眾共同參與。由居委會結合本社區的實際情況，制定了工作推進計劃和措施，并付諸實施，如西南片居委會為推進物業管理，以搞好轄內治安為切入點，專門舉辦社區論壇，發動群眾參與，打好群眾參與物業管理、群防群治這張牌。街綜治辦召開轄內機團單位會議，倡議機團單位每人每年為社區治安奉獻2小時。這些措施均收到了較好的效果，使大家逐步認識到，小區的物業管理、社區治安及社區建設各項工作，和自身利益息息相關，只靠辦事處、社區居委會的力量是不夠的，還要依靠廣大機團單位、社區居民共同努力，形成合力。各機團單位、廣大社區居民紛紛獻計獻策，提出了許多有建設性的意見和建議，4、做好基礎性工作，一是分別摸清小區內已引入和未引入物業管理的大樓數，未引入物業管理的每棟大樓選出樓長，在此基礎上，成立物業管理推進委員會；二是摸查轄區內的特困戶，以及需安裝和維修的防盜門數目，由綜治辦牽頭，爭取6月份上門安裝和維修防盜門；三是充分發揮3支隊伍的作用，即救濟戶巡邏隊、義工巡邏隊、保安員隊伍。根據救濟戶每周為社區義務服務2小時的規定，安排救濟戶義務維護社區治安，并已統一和義工巡邏隊統一安排好值班表；四是實行基本型物業管理的小區，增加保安進行巡邏。

5、發揮好示范帶動的作用，既要全面推進，又要有所側重，突出重點和特色。我街以今年創建的住宅小區為示范點，結合對小區的整體規劃，積極引導居民群眾，爭取采取綜合物業管理模式。初步決定在物業公司的配合下，小區的物管推進工作分幾步走：（1）環境改觀。包括圍墻的粉刷，幾個橫馬路的整治，人行道路面按高標準鋪設；（2）規范停車。在幾條橫馬路劃出停車區，用于停放本轄區內的車輛，外來車輛一般不給進入，主干道不能停車；（3）整治占道經營。建議小區內機團單位召開檔口承租人會議，要求各檔主按章經營，違者處罰，從根本上改善占道經營現象；（4）改善治安。在主干道路口設拉閘，在部分通道口設路卡，主要路口設治安亭，限制外來人員和車輛的進入，各車輛保管站的保安同時負責本路口或路段的治安，小區內增加保安巡邏，各保安聯動，基本上形成一個封閉的小區。（5）加大宣傳力度。在主干道兩側建宣傳長廊，物業宣傳要進入每家每戶、每個機團單位；召開社區論壇，請機團和居民對小區物業管理、社區建設提建議，提高大家對物業管理的認識和支持力度。

二、結合物業管理推進工作，加強社區防范和群防群治隊伍建設，促進社會綜治管理的改善

改善治安，要從人防技防入手，在加固技防的基礎上，尤其要推進群防群治工作，進一步完善社區的防范網絡，注重發揮3支隊伍的作用。（1）建立一支戰斗力強的社區保安防范隊伍?，F社區保安隊伍共有58人，負責十五個社區的內街巷的巡邏防控、定點大樓大院的看護，在日常社區區域性防控和防范社區入屋盜竊案中起到十分重要的作用。（2）組織社區義務巡邏隊。由街綜治辦牽頭，將轄區內的部分下崗工人、治安積極分子組織起來，每天每班安排2小時街巷義務巡邏，根據有關規定安排救濟戶每戶每周2小時義務維護社區治安，并在時間上做好統一安排。（3）加強轄區大樓大院值班看護的建立，現已建立值班人員看護的大樓大院共32棟，值班人員70人。

實行基本物業管理的小區，最重要的工作就是小區治安。維護良好的治安狀況，除現有的治安力量外，還一定要增加保安員在小區內進行巡邏，經費可以由物業推進委員會、樓長進行宣傳發動并上門收取，每戶每月2元。作為增加保安員的經費，取之于民，用之于民，改善社區的治安環境。我街此項工作現在正在推進過程中。

三、在物業管理過程中遇到的困難和問題

1、硬件基礎差。我街是老城老街，城市基礎設施陳舊落后，殘舊房屋連片，危房多，成形的獨立小區非常少，據摸查統計，以目前條件來講，我街沒有適合實行全封閉、綜合型物業管理的小區，適合半封閉的小區也很少，大部分只能實行強制性、基本型物業管理，而且這種狀況不是在一年、兩年內靠街道等某幾個部門的力量所能改變的。

2、困難群眾多。我街的居民，散居狀況多，機團集中居住的少，無論從文化層次、綜合素質，還是居民就業層面、經濟收入，都處于偏低水平，直接導致居民對社區建設、物業管理的理解和支持程度有限，在推進過程中出現了不協調、不同步的現象。推進的速度越快，問題和矛盾越突出。比如，通過我們反復宣傳，許多居民對小區物業管理已比較認可，但一旦涉及到收費問題，許多居民就反映，目前吃飯、子女讀書這些最基本的需求還未解決，沒有閑錢來交物業管理費，要街道辦自己來解決。我們在安裝維修防盜門、收取治安費過程中屢屢遇到這種情況，物業管理是為廣大居民服務的，但同時也需要廣大居民全方位的參與和支持才能順利開展。

3、宣傳還要進一步加強。除了街道、社區居委會進行宣傳外，一些大眾化媒體也要進行正面的宣傳和引導。特別是現在的群眾法律意識比較強，對政府機關是否依法辦事的監督意識很強，我們不可能強制性地要求他們去參與社區建設工作，宣傳的作用就顯得尢為重要。我街最近搞的社區論壇，召集熱心社區公益事業的居民群眾為社區建設、治安、物業管理提高意見和建議，在群眾中引起了強烈反響，收到積極作用。

雖然在推進小區物業管理過程中，困難和問題很多，很棘手，但我街全街上下能夠統一思想，認識到小區物業管理是城市基層管理的縮影，是從根本上改善治安狀況的必由之路，是加強社區三個文明建設的有力措施，事關群眾切身利益，只能進，不能退。相信有區委、區政府的正確引導和大力支持，有黨工委、辦事處的堅強領導，有一支精干的干部、社區隊伍的共同努力，有機團單位、居民群眾支持和參與，我街有決心、有信心、有能力打贏這場攻堅戰。

第五篇：泰園小區物業管理方案

中國鋁業重慶分公司南川宿舍區

物

業

管

理

方

案

目 錄

前言 ?????????????????????????????56—4 第一章 物業管理要點 ?????????????????????56—5 一、一種模式 ?????????????????????????56—5 二、二種承諾 ?????????????????????????56—5 三、三個重點 ?????????????????????????56—6 四、四項措施 ?????????????????????????56—7 第二章 擬采用的管理模式 ???????????????????56—7

一、物業管理架構 ???????????????????????56—7

二、物業管理崗位編制 ????????????????????56—11 第三章 員工招聘 ??????????????????????56—14

一、高層物業管理人員 ????????????????????56—14

二、綜合管理部 ???????????????????????56—14

三、物業管理部 ???????????????????????56—15

四、工程管理部 ???????????????????????56—16

五、安全管理部 ???????????????????????56—17

六、財務管理部 ???????????????????????56—18 第四章 物業管理人員培訓 ????????????????? 56—19

一、新員工上崗培訓 ?????????????????????56—19

二、在崗員工循環培訓 ????????????????????56—19 第五章 物業管理所需物質條件 ????????????????56—20

一、辦公及員工住宿用房計劃 ?????????????????56—20

二、物業管理工具與裝備價格參照表 ??????????????56—20 第六章 物業管理工作崗位職責

?????????????????56—27

一、物業經理崗位職責 ????????????????????56—27

二、物業經理助理崗位職責 ??????????????????56—27

三、物業管理部經理崗位職責 ?????????????????56—28

四、物業管理文員崗位職責 ??????????????????56—29

五、物業管理員崗位職責 ???????????????????56—29

六、物業商務管理員崗位職責 ?????????????????56—30

七、物業清潔員崗位職責 ???????????????????56—30

八、工程管理部經理崗位職責 ?????????????????56—31

九、工程技術員崗位職責 ???????????????????56—32

十、強電技工崗位職責 ????????????????????56—33

十一、弱電技工崗位職責 ???????????????????56—33

十二、暖通技工崗位職責 ???????????????????56—33

十三、維修工崗位職責 ????????????????????56—34

十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責 ???????????56—35

十五、安全經理崗位職責 ???????????????????56—35

十六、安全管理員崗位職責 ??????????????????56—36

十七、財務經理崗位職責 ???????????????????56—36

十八、財務會計崗位職責 ???????????????????56—37

十九、財務出納崗位職責 ???????????????????56—38

二十、財務收費員崗位職責 ??????????????????56—39

第七章 物業管理費預算

???????????????????56—39

一、物業管理開支分類預算表 ?????????????????56—39

二、物業管理處開支預算明細表 ????????????????56—41

第八章 物業管理規章制度和檔案的建立和管理

?????????56—44

一、管理規章制度 ??????????????????????56—44

二、物業檔案建立與管理 ???????????????????56—47 第九章 各項專業管理工作方案

????????????????56—48

一、公共設施設備管理 ???????????????????56—48

二、安全管理 ????????????????????????56—50

三、裝修管理 ????????????????????????56—51

四、消防管理 ????????????????????????56—52

五、車輛管理 ????????????????????????56—54

六、清潔管理 ????????????????????????56—56

前 言

物業簡介（略）

服務宗旨

以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務。

追求目標

以公司經營為主導，為業戶推出完善的管理服務，為公司創造效益，為企業 打造品牌。

第一章 物業管理要點

● 運用持續發展的戰略，確保物業的保值與升值。

●人性化的管理方針為業戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。

●結合所轄的物業建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統思想觀念，“全心全意為業戶服務”。

●為實現以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。一、一種模式

針對所轄物業的特點制定出具有創造性的物業管理模式。物業顧問由本行業富有實際管理和操作經驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據本物業的實際特點采用有效的模式，并創造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業戶需求。

建議采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。管理思想是：安全服務第一、人性規范管理、提前服務業戶、打造管理精品。追求的目標是：社會效益、環境效益、經濟效益。二、二項承諾

1、在一年內協助本物業通過“市優秀物業管理大廈”的評比。

2、在兩年內協助本物業通過“省優秀物業管理大廈”的評比。三、三個重點

1、完善服務、誠信待人 物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業戶提供全方位、高品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h境。

2、環境管理責任到人 大廈的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好、舒適的居住（工作）環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證大廈的環境衛生狀況達到最佳狀態，為大廈所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。

3、安全、消防真抓實干

為確保業戶生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。四、四項措施

1、據歷年來的管理經驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業的管理上。從本物業業戶的文化內涵、環境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。

2、制定出詳盡的執行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規章主度及操作規程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范、自我、服務業戶的目的。

3、時刻有這多方面的準備，永不間歇地實現物業管理項目的創新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質。

第二章 擬采用的管理模式

一、物業管理架構

物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優質服務的目的。

本“物業管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業 管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業初期管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。

1、綜合管理部

（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備 人才。

（2）負責員工工作考勤。

（3）負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事 檔案管理。

（4）負責處理業主的咨詢、投訴，并提供協助。

（5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。（6）負責物業管理公司所需物品的后勤采購工作。（7）負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。（8）組織、開展企業文化活動。（9）總經理指派的其他工作。

2、物業管理部

（1）負責籌建、管理員工餐廳。（2）負責會所及會議中心的管理。

（3）書寫給業戶的各類通知、通告，由總經理簽署發出。（4）負責物業的日常清潔工作。

（5）負責物業公共區域及周邊的綠化及環境布置。（6）負責物業的除蟲滅害工作。（7）協助業主處理租賃工作。

（8）負責業戶的搬入和遷出協調工作。（9）負責業戶檔案的建立與管理工作。（10）負責物業的一切慶典服務的布置，及為業戶的錢點活動提供必要的幫助。

3、安全管理部

（1）負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。

（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。

（3）成立義務消防隊，定期舉行消防演習。

（4）建立、健全、制定物業的各項安全規章制度。

（5）與業主簽訂“消防安全責任書”。

（6）負責物業大型活動的警衛布置。

（7）負責物業的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

（8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。

（9）負責監工室管理工作。

（10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。

（11）總經理指派的其他工作。

4、工程管理部

（1）負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。

（2）負責物業機電設備的日常維護保養工作。（3）制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。

（4）負責物業土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合布線系統及其他公共系統的日常維修保養。

（5）負責物業高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養。

（6）負責綜合管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業戶其他有關的服務要求。

（7）協助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。

（8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。

（9）負責業主裝修方案的審核、監督、管理工作。

（10）總經理指派的其他工作。

5、財務管理部

（1）協調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。

（2）建立財務管理體系，做好管理公司的經濟核算工作。

（3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。

（4）征收和支付管理公司各類合同費用。

（5）制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表，以及其他各種財務報表。

（6）按員工工資表發放員工工資。

（7）小量現金的支出和日常采購、入庫工作。

（8）負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業主其他有關的服務要求。

（9）總經理指派的其他工作。

二、物業管理崗位編制

暫定本物業管理方針為：人性服務、培養人才、科學管理、走向市場。根據以上方針，特制定以下用人方案。

1、綜合管理部

（1）由1名綜合管理部經理和5名員工組成。

（2）綜合管理部經理1名，要求具有多年豐富社會經驗和行政管理工作經驗，組織協調能力強。

（3）文員兼倉庫管理員1名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發放、領用工作。

（4）資料管理員1名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。（5）業戶接待員2名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發工作，要求個人素質較好，是本物業樓宇的形象服務窗口。

2、物業管理部（1）由1名物業經理和 名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業管理工作。

（2）清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班 熱負責維護所轄物業內外的公共場所及男女衛生間的常規清潔，要求個人素質較好；夜班 人，負責全面清潔樓宇內外的公共場所及男女衛生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質要求可適當放低。

（3）員工餐廳服務由 名廚師及 名工作人員組成，上班時間為，要求員工個人素質較高。

（4）業戶服務員 名，開展業戶文化交流，接待并介紹物業工作，要求形象素質較好。

（5）會所服務人員 名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質較好。

3、安全管理部

（1）由1名安全管理經理和 名安全管理員組成，24小時負責大廈的安全管理工作。

（2）安全管理經理1名，要求由1位有多年物業管理經驗的轉業軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業安全管理工作的能力。

（3）文員兼資料員1名，負責部門文字處理和檔案管理工作。

（4）主管3名，分3班，全面負責所轄物業的安全防范、監督檢查工作。（5）監控值班由3名員工組成，分三班，負責監控中心值班工作。（6）大堂值班由3名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。（7）外圍值班由3名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。（8）商場值班由4名員工組成，分二班，負責商場值班工作。

（9）停車場值班由3名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。

（10）巡邏值班由6名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。

4、工程管理部

（1）由1名工程管理部經理和 名員工組成。

7（2）工程管理部經理1名，要求由一位有多年物業工程管理經驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。

（3）文員兼資料管理員1名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。

（4）強電值班由 名強電技工組成，全天24小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統正常工作。

（5）空調值班由 名空調技工組成，全天24小時值班，負責空調設備的正常運作與管理、維護。

（6）消防值班由 名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。

（7）電梯值班員 名，負責電梯設備的正常運作與維護。

5、財務管理部

（1）由1名財務主管和 名員工組成，負責物業管理收繳各項費用。（2）會計由主管兼任。（3）出納員 名。（4）停車場收費員 名。

第三章 員工招聘

一、高層物業管理人員

1、物業經理 大學本科以上學歷，持有物業管理上崗證，具有5年以上大型物業管理實際工作經驗，熟悉物業管理有關法律、法規及企業基本管理工作，有較強的管理能力和組織協調能力及處理突發事件的能力，勤業、敬業、樂業。

2、物業經理助理

大專以上學歷，持有物業管理上崗證，有3年以上的物業管理實際工作經驗，有一定的管理協調能力，對工作管理、運作有較強的、系統的認識，能熟練操作電腦，文字功底強，具有較強的組織、策劃、溝通、分析、統計能力，熟悉公關業務，勤業、敬業、樂業。

二、綜合管理部

1、綜合管理部經理

本科以上學歷，持有物業管理上崗證，有3年以上工作經驗，具有豐富的社會經驗和行政管理工作經驗，組織協調能力強。

2、文員兼倉管

大專以上學歷，持有物業管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉庫管理工作經驗，有較強的管理能力和組織協調能力，敬業、樂業、勤業。

3、資料管理員

大專以上學歷，持有物業管理上崗證，熟悉物業管理法律法規，具有豐富的資料、文檔管理工作經驗，組織協調能力強，吃苦耐勞。

4、業戶接待員

大專以上學歷，持有物業管理上崗證，具有1年以上業戶接待工作經驗，性格溫順，語言表達能力強，對工作認真負責，敬業、樂業。

三、物業管理部

1、物業管理部經理

大專以上學歷，持有物業管理上崗證，有2年以上工作經驗，具有2年以上工作經驗，具有豐富的社會經驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應變處理突發事件的能力，對大廈清潔、綠化、養護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規范。對工作認真負責，敬業、樂業。

2、物業管理文員 大專以上學歷，持有物業管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關業務，各勞動法規及公司的各項規章制度，具有較強的調查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協調能力，勤業、敬業、樂業。

3、保潔員

高中以上學歷，身體健康、品行端正，工作認真負責，能吃苦耐勞。

4、寫字樓接待員

大專以上學歷，有1年以上物業管理接待工作經驗，性格溫順，自身素質較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。對工作認真負責，敬業、樂業。

5、收發員

中專以上文化，有2年以上工作經驗，懂電腦操作，工作作風嚴謹，具有較強責任心和積極的工作態度。

四、工程管理部

1、工程管理部經理

大學本科以上學歷（工科專業），工程師職稱，有6年以上工作經驗，持有物業管理上崗證，有2年以上本職工作經驗，具有扎實的專業知識基礎，豐富的實際工作經驗，極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和

綜合事務管理能力，有電工操作證，勤業、敬業、樂業。

2、資料員兼文員、倉庫管理員

大專以上學歷，工科或資料管理專業，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強的文字功底，有2年以上工作經驗。

3、弱電技工

大專以上學歷，電子技術、計算機或相關專業，助理工程師職稱，有3年以上工作經驗，業務熟練，有較強的敬業精神，具有獨立完成工作的能力。

4、強電技工

身體健康，大專以上學歷，電力系統或相關專業，助理工程師職稱，有5年以上工作經驗，有大型企業設備管理經驗，業務熟練，有較強的敬業精神，具有獨立完成工作的能力。

5、空調技工

大專以上學歷，制冷專業，有5年以上工作經驗，有大型設備的管理經驗，業務熟練，有較強的敬業精神，具有獨立完成工作的能力。

6、維修工

高中以上學歷（水電專業），持有特種行業操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責，有一定的口頭表達能力。

五、安全管理部

1、安全管理經理

大專（或同等學歷），熟悉國家有關法律、法規和保安的有關知識，具有較強的管理能力。持有物業管理上崗證，有2年以上的本職工作經驗，具有，豐富的社會經驗和較強的語言表達能力，以及隨機應變處理突發事件的能力，有一定的消防知識。工作認真負責，敬業、樂業，部隊復轉軍人優先選擇。

2、安全管理員

高中以上學歷，退伍軍人優先，身高175CM以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，須有本地戶口擔保人。

3、監控管理員

高中以上學歷，男身高175CM以上，女165CM以上，身體健康，不矯正視力為1.5，品行端正，工作認真，需有本地戶口。

六、財務管理部

1、財務管理部經理 財經類專業 學歷，職稱，具有3年以上大型企業財務主管工作經驗，有較強的法律、法規意識，遵守國家各項法律、法規和財經制度，嚴守紀律，熟悉會計核算和財務管理的全過程，熟悉稅法。對物業工作有一定的了解，熟悉物業管理有關法規、財務法律、法規，敬業、樂業。

2、會計

大專以上學歷（會計專業），有3年以上大型企業工作經驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規和財經制度，嚴守財經紀律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。對工作認真負責，敬業、樂業。

3、出納

大專以上學歷（會計專業），有2年以上本行業工作經驗，熟悉結算業務，具有較強的法律意識，對物業工作有一定了解，懂電腦操作。工作認真負責，敬業、樂業。

4、車場收費員

有物業管理工作經驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強的服務意識和與業戶溝通的技巧，工作認真負責，敬業、樂業。

第四章 物業管理人員培訓

一、新員工上崗培訓

根據物業管理思想，為打造物業管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。

1、員工上崗培訓期15天為有薪培訓。

2、培訓內容包括：物業管理概述，大廈物業管理流程，現代物業管理服務理念，投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。

二、在崗員工循環培訓

1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。

2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業戶溝通的經驗。

3、上崗循環培訓的考核辦法。

（1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。

（2）在實際工作中，業戶的投訴率和員工違章、違規的行為是評價員工工作的基礎。

（3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優化管理的目的。

4、培訓計劃及培訓內容提綱（略）。

第五章 物業管理所需物質條件

在投入物力方面建議如下：

一、辦公及員工住宿用房計劃

1、辦公用房

物業經理辦公室㎡會客室1㎡ 物業經理助理辦公室㎡會客室2㎡ 物業管理部㎡倉庫2（工程）㎡ 安全管理部㎡儲物間1（物業清潔）㎡ 綜合管理部㎡男女更衣室各一間㎡ 財務管理部㎡工程管理部工作間㎡

2、住宿用房

由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內（跑步5分鐘內到達）安排物業安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。

二、物業管理工具與裝備價格參照表 序號名稱及規格單價（元）1萬用電表

2電流表：300 A 3鉗式電流表：800 A 3000 A 4對地電阻值測試表

5絕緣值測試表（500 V~1000 V）6溫度計：電子數字式 酒精式

7手提式室內溫度/濕度對比測量器 8手提式風量和風速計 9電源測試電筆 10卷尺：1 M 5 M 11鋼尺：3 M 1 M 12水平尺：600 MM 13角尺：300 MM 14高空工作安全帶：降傘式 1550 / 500反光衣 16耳塞：100 dB 17耳筒：500 dB 18安全過濾口罩：100 CDN 19護眼罩：眼鏡式 全護式 焊接用

20護鏡（焊接用1000 GDA）21手套：棉布 22皮革

22鋁梯：1 M 1.5 M 4 M 23高空工作臺：10 M全護式 24高壓電工全戶裝

25運輸工具：軸流板式車 26手推車 27木鋤

28扳手：活動150 MM 活動200 MM 活動300 MM 活動450 MM 29菊花板身：3 MM ~ 36 MM 30組合式板身：4 MM ~ 45 MM 31 夾具：大力鉗（平口）32 C形夾：100 MM 150 MM 200MM 300MM 33虎鉗150 MM 34 鋼管工具：連彎頭 35 切割工具：水觀用切刀 36 鐵皮用剪刀 37界刀 38 剪刀

緊急爆破用大手錘 40 斧頭（消防隊用）41 鐵筆 42壓力鉗

潤滑油加油槍

六角起子（0.5 MM ~ 16 MM）45 管子鉗：200 MM 300 MM 450 MM 600 MM 46 拉釘鉗

47螺絲起子：平嘴形100 MM 4 MM 150 MM 6 MM 200 MM 8 MM 250 MM 8MM 400 MM 10 MM 48平嘴形：100 MM 3 MM 175 MM 4.5 MM 250 MM 6 MM 350 MM 7.5MM 49 電子部件專用：平嘴 50 十字嘴 51平嘴鉗 52尖嘴鉗 53 斜口鉗

導線開口鉗 55 剪線鉗 56 鯉魚鉗 57 水泵鉗

彈簧專用尖嘴鉗：平嘴 59 弓嘴

電線護套管鉗：100A以上 61 800A以上

手鋸：金屬 450 mm 150 mm 木工 600 mm 250 mm 63 手錘：電工

球形1 kg 球形1.5 kg 64 鐵鉆

65木工專用工具 66 泥水工專用工具

電池式手電鉆：0 mm ~ 12 mm 68 油壓式手電鉆：小

大 69油壓式手電錘：小 70 鋸條式切割機 71 葉片式切割機：小

大

金屬磨輪式切割機：手提小

手提大 73 磨輪床 7460A電焊機 75 小型電焊機

氣體焊槍：氧氣式 77 高壓氣泵（手提式）78 高壓吸塵機（手提式）79 手提射燈 80 氣動打釘槍 81 值班工作臺、椅 82 工具臺 83 工具柜 84 物料架 85 工具箱 86 文件架 87 警械

值班電筒（充電式）89 雨具 90 防火服 91 戰斗服 92空氣呼吸器 93 頭盔

防毒面具 95 洗地機

高速拋光機 97高壓沖洗槍 98 吸塵器

清潔小車及配件 100 水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等 101 清潔消耗品 102 吸塵吸水機

大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層及大堂用）105 告示牌（大堂用）106 指示牌

大堂廣告欄 / 廣告牌 108 大堂用吸水 / 吸塵墊 109 地毯（電梯用）110 辦公桌椅 111 文件柜

打卡鐘及卡板 113 對講機（含備件）114 電腦

打印機（激光 / 針打各一臺）116 復印機 117 傳真機 118 保險箱 119 6人更衣柜 120 飲水機 121 裝訂機 122 照相機

注：物業管理工具與裝備價格表，所列項目根據物業管理實際開展工作所需為準。

第六章 物業管理工作崗位職責

一、物業經理崗位職責

1、全面負責對所管轄的物業實施一體化綜合管理，貫徹執行ISO 9000質量管理體系及ISO14000環境管理體系，完成與公司簽訂的管理目標和經濟指標。

2、制定管理處、月度工作計劃并組織實施，業務上接受總公司和上級部門的指導和監督。

3、負責檢查、監督各項制度的執行情況。

4、合理調配人員，協調各崗位的分工協作，責任到人，同時關心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態度。

5、負責所管轄的物業的裝修審批，協調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。

6、協調本部門與供水、供電、工商等和物業管理有關的部門的關系，便于開展各項工作。

7、認真完成管理處其他工作職責內容和公司安排或委托的其他工作任務。

二、物業經理助理崗位職責

1、協調經理完成本管理處的各項工作。

2、認真完成所分管的各項工作。

3、當經理不在時，代理經理進行工作。

4、有權向經理提出對下屬人員進行獎懲的建議。

5、遵照勞動部門人事有關規定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調員工的事務工作，對部門的私招濫雇行為進行處理。

6、有權處理顧客對其分管工作范圍內的投訴。

7、有權處理分管工作范圍內的突發事件。

8、有權自行安排下屬工作人員的各項工作。

三、物業管理部經理崗位職責

1、以身作則，調動員工積極性，保質、保量地完成各項工作。

2、檢查和監督大廈紅線范圍內的道路、綠化及公共區域地面的清潔。

3、熱情接待業戶，及時處理顧客對服務的投訴，并做好記錄。

4、定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業務水平和服務質量。

5、協調本部門與各部門的關系，合理調配人力和物力資源。

6、負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協助倉庫管理員合理貯存和使用管理。

7、負責業戶的租金及物業管理費用的催收工作。

8、上級領導交辦的其他臨時任務。

四、物業管理文員崗位職責

1、向部門經理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執行經理各項指令，有權詢問、檢查、督促各部門工作執行情況。

2、負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權檢查、督促崗位責任制在操作層的執行情況，及時發現問題，提出整改意見，落實獎懲制度。

3、加強與各部門的聯系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權協調各部門工作云做和人際關系。

4、加強業務學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現代化，有權向公司領導提出創新改革的意見和建議。

5、恪守保密原則，督促有關部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念。凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導等，無權傳播。

6、從節約出發，審批各部門辦公用品的購置。

五、物業管理員崗位職責

1、在物業管理部經理領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。

2、負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。

3、全面掌握大廈物業公共設施、設備的使用工程。

4、協調經理送發物業管理方面的文件。

5、參加經理主持的部門例會，總結當月工作，制定下月計劃。

6、負責發現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業戶投訴。

7、收集有價值的物業信息，為推動公司物業管理工作的發展出謀劃策。

8、完成經理交辦的各項任務。

六、物業商務管理員崗位職責

1、負責大廈業戶接待工作，做到儀表端莊、態度和藹、熱情大方、反應敏捷、處事穩健。

2、負責為業戶辦理入伙、入住、裝修手續。

3、按接待來訪規定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門后，再約時間接待。

4、負責接待及處理業戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪工作。

5、負責為大廈業戶商務、票務收發等項服務工作。

6、完成辦公室臨時交辦的工作。

七、物業清潔員崗位職責

1、負責本轄區的清潔衛生工作。

2、負責公司及管理處業戶的服務工作。

3、負責大廈各區域的垃圾收集工作。

4、完成領導交辦的其他工作。

八、工程管理部經理崗位職責

1、在經理助理的直接領導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。

2、負責大廈設施、設備的運行、保養、維修，安全檢查工作的安排與落實。

3、履行管理處簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經濟指標。

4、貫徹執行公司制定的《機電設備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態。

5、執行政府部門的有關行業法規，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發生安全事故。

6、對設施、設備的運行、維修和保養的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。

7、負責員工的政治思想教育和專業技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質。

8、負責組織對公司接管的機電設施、設備的驗收及其配套設施的完善工作。

9、負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作。

10、負責業戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。

11、定期向經理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。

九、工程技術員崗位職責

1、負責對大廈機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與協助設施、設 備的維修、保養工作，對發生的問題及時想上級領導或管理處匯報。

2、值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調、只能設施、設備的情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。禁止與本部門無關人員進入機房。

3、定時巡視設施、設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。

4、配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情況，并及時處理。

5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設備房的清潔及物品的有序擺放。

6、負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備房管理規定的行為。

7、遇到突發停電或發生其他突發事故時，應從容鎮定，按規定和操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。

8、家防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。

9、協助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發現問題，杜絕浪費。

10、完成上級交辦的其他臨時任務。

十、強電技工崗位職責

1、協助工程經理開展工作，貫徹執行經理下達的各項指標。

2、制定供電系統的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備24h正常運行，出現故障能立即排除；出現緊急停電時，應能隨時啟動柴油發電機，在5min內將發電機電源送至用電設備。

3、負責供電系統的維保操作及制定供電設備的大、中、小修計劃。

4、根據系統運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優。

5、負責大廈系統業戶二次裝修工程的監管工作。

6、完成上級交代的其他工作。

十一、弱電技工崗位職責

1、協助經理開展工作，貫徹執行經理下達的各項指標。

2、負責消防自動報警系統、通風系統、樓宇自控系統、保安監控系統、廣播系統等弱電系統的運行，維護管理工作。

3、根據實際需求，開展各項弱電專業工程的增效、改造工作。

4、完成上級交辦的其他工作。

十二、暖通技工崗位職責

1、協助經理開展工作，貫徹執行經理下達的各項指示。

2、負責空調系統、給排水系統的運行、維保管理工作，保證空調系統正常運行，保證各類末端空調設備的完好，無超標噪音和嚴重的滴漏現象，各類管道、法門無嚴重的跑、冒、滴、漏現象及事故隱患，保證給排水管道通暢，3、負責按規定做好空調、給排水系統的維護保養及制定設備的大、中、小修計劃。

4、根據運行實際情況，提出設備運行節能措施，并保證實施，使系統能運行在最優狀態。

5、完成上級交辦的工作任務。

十三、維修工崗位職責

1、執行管理部制定的《機電設備管理手冊》和有關技術規范、規定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修、保養方法，做一名合格的維修人員。

2、定期清潔所管理的設備和設備房，確保設備、設施、設備機房的整潔。

3、嚴格遵守安全操作規程，防止發生安全事故。

4、發生突發情況，應迅速趕往現場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好。

5、定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理。

6、積極完成上級交辦的各項臨時任務。

十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責

1、負責本部門文件、圖紙及技術資料的管理，建檔和統一管理工作。

2、負責收發各種通知、文件以及設備運行記錄的管理。

3、負責部門考勤統計工作。

4、負責維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。

5、負責本門部文件打印、校對，及傳真工作。

6、負責管理處工程、物業、辦公倉庫管理工作。

7、完成上級交辦的其他工作。

十五、安全經理崗位職責

1、接受經理助理的工作安排，認真完成各項工作。

2、對治安、車輛管理員日常工作進行檢查、監督、考核和安排管理處的臨時工作任務。

3、協助安全管理經理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執行情況，做好檢查、考核記錄。

4、檢查、監督大廈治安、消防工作并巡視記錄。

5、負責處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經理助理或經理匯報。

6、定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位值勤人員的工作進行巡查、督導。

7、對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規定，導致業戶投訴或造成較大損失的，負領導責任。

8、做好安全管理員的培訓、考核工作。

9、熱情接待業戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。

10、熟練掌握消防器材的使用，發生火警，應立即采取應急措施。

十六、安全管理員崗位職責

1、服從領導，聽從指揮，以軍人的風度處事。

2、負責本轄區車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。

3、負責本轄區人員的進出管理。

4、模范遵守國家法令、法規，做到依法辦事。

5、熟悉本崗位職責和工作程序，掌握本轄區內每一個角落，圓滿完成工作任務。

6、熟悉有關消防器械的使用。

7、負責大廈安全、防火防盜、防破壞的防范工作。

8、負責大廈應急處理的搶救工作。

9、負責大廈物業、工程、清潔、咨詢等各項服務工作。10完成上級交辦的各項任務。

十七、財務經理崗位職責

1、根據國家財務制度和財經法規，結合公司實際情況，制定適用的財務管理辦法。

2、按照國家統一的會計制度設置和使用會計科目，除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。

3、圍繞公司的經營發展規劃和工作計劃，負責編制公司財務計劃和費用預算，有效地籌劃和運用公司資金。

4、做好公司各項資金的收取與支出管理。

5、定期匯總管理處的經濟運作情況，提出合理化建議，為公司發展決策提供參考依據。

6、做好財務統計和會計帳目、報表及年總終結算工作，并妥善保管會計憑證，帳簿、報表和其他檔案資料。

7、定期檢查財務計劃、費用預算執行情況，監督各部門的財務活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。

8、統一歸口管理公司各種票據和帳目，杜絕管理處資金流失。

9、負責財務人員的業務培訓和考核監督工作。

10、保守公司管理處機密，維護公司利益。

11、負責向公司領導及政府部門作出財務報表。

十八、財務會計崗位職責

1、對規定的會計科目名稱、編號、核算內容和對應關系、不得任意改變。序 號支出項目名稱月支出年支出備 注 一寫字樓支出

1員工薪金

2公共設施、設備保養費 3綠化租用、管理費 4物業管理清潔費 5物業管理辦公費 6公共區域保險費 7固定資產折舊費 8公共水電費

9管理公司合理利潤 10法定稅金

11每月管理費支出合計元 / ㎡ 二商場支出

1員工薪金 2中央空調費 3商場專用貨梯費 4商場專用手扶梯費 5商場公共用水費 6員工制服費

7設施維修、保養費 8綠化設施管理費 9節假日活動宣傳費 10管理公司合理利潤 11法定稅金

12每月管理費支出合計元 / ㎡ 三車場費用

1員工薪金 2照明電費 3公共用水費

4每月管理費支出合計元 / ㎡ 四商務會所費用

1員工薪金 2會所用電費 3會所用水費

4每月管理費支出合計元 / ㎡ 五員工餐廳費用

1餐廳用水費 2餐廳用電費 3餐廳用煤氣費

4每月管理費支出合計元 / ㎡

2、對發生的每一項經濟業務須取得或填制原始憑證，并根據審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。

3、要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經濟業務不合法的憑證，應拒絕受理，并及時報告領導處理。

4、按照規定設置總帳，明細帳。啟用會計帳簿時、應在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，帳簿扉頁上應附“啟用表”。

5、根據審核無誤的會計憑證登記帳簿。帳簿記錄發生錯誤時，不準涂改，刮檫，刪除的文字或數字劃線注銷（必須使字跡清晰可辯），然后在劃線上方填寫正確方案或數字，并由記帳人員蓋章（簽字）。

6、按照規定，定期（月、季、年）核對帳目、結帳、編制會計報表，并做到報表數字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。

7、按照規定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。

十九、財務出納崗位職責

1、負責登記現金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結。

2、負責保管現金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。

3、負責管理銀行帳戶，辦理銀行結算業務，月終及時對帳，并根據需要編制銀行存款余額調節表。

4、負責統一管理管理處的發票和收據。做好各下屬部門領用和核銷工作。

5、加強貨幣資金的管理，嚴格執行國家有關現金管理和銀行帳戶管理法規制度，不得挪用公款，不得出借公司帳戶。

二十、財務收費員崗位職責

1、協助會計、出納做好各項費用的收取、統計、核算工作，在業務上接受公司財務管理部的指導和監督，保證做到工作日清月結，帳表相符，錢據相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達到98%。

2、根據業戶需要提供上門收費服務，在預約時間內準時到達。

3、對拖欠費用的業戶以電話聯系、上門催收或下發催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。

4、完成管理處經理交辦的其他業務。

第七章 物業管理費預算

一、物業管理開支分類預算表

序號 支出項目名稱 月支出 年支出 備注 一 寫字樓支出 1 員工薪金 公共設施、設備保養費 3 綠化租用、管理費 4 物業管理清潔費 5 物業管理辦公費 6 公共區域保險費 7 固定資產折舊費 8 公共水電費 管理公司合理利潤 10 法定稅金 每月管理費支出合計 元/㎡ 二 商場支出 1員工薪金 2 中央空調費 3 商場專用貨梯費 4 商場專用手扶梯費 5 商場公共用水費 6 員工制服費 設施維修、保養費 8 綠化設施管理費 9 節假日活動宣傳費 10 管理公司合理利潤 11 法定稅金 每月管理費支出合計 元/㎡ 三 車場費用 1員工薪金 2 照明電費 3 公共用水費 每月管理費支出合計 元/㎡ 四 商務會所費用 1員工薪金 2 會所用電費 3會所用水費 每月管理費支出合計 元/㎡ 五 員工餐廳費用 1 餐廳用水費 2 餐廳用電費 3 餐廳用煤氣費 每月管理費支出合計 元/㎡

二、物業管理處開支預算明細表

序號 支出項目名稱 算式 支出金額（人民幣元）月支出一 管理部員工薪金 經理辦公室 1 物業總經理 2 總經理助理 3 管理部經理 4 文員兼倉管 5 資料管理員 6 業戶接待員 工程管理部 7 工程經理 8 工程主管 9 強電技工 10 弱電技工 11 空調水電工

年支出

萬能工 13 文員兼倉管 物業管理部 14 物業經理 15 商務咨詢管理 16 信報收發員 17 會所管理員 18 物業清潔員 19 物業管理文員 安全管理部 20 安全經理 21 安全主管 22 安全管理員 23 車場管理員 24 監控管理員 財務管理部 財務經理/會計 26 財務出納 27 車場收費員 二 物業管理辦公費 1 辦公低耗品 2 辦公交通費 3 節日布置費 4 辦公電話費 5 辦公水電費

三 公共設備維護費 1 消防設備維護費 2 扶梯設備維護費 3貨梯設備維護費 4 消防梯設備維護費 5客梯設備維護費 6空調設備維護費 7 吊船設備維護費 8 電器設備維護費 9 技防設備維護費

10通訊廣播設備維護費11 給排水設備維護費 12 設備維修備用金 四 物業管理清潔費 1 寫字樓廁所衛生紙 2 清潔劑類費用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運袋 5 垃圾桶用干沙

垃圾清運費 7 水池清潔費 8 “四害”消殺費 9 清潔工具維修費 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費 1 外圍綠化租用費 2 物業綠化水電費 3 室內綠化布置費 六 固定資產折舊費 1 電腦 2 復印機 3 打印機 4 傳真機

七 物業公用電費 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 1/F—19F公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫照明空調費 八 物業公共用水費 1 寫字樓用水費用 2 商場用水費用 3 會所用水費用 4 餐廳用水費用 九 物業管理開支費

第八章 物業管理規章制度和檔案的建立與管理

一、管理規章制度

科學管理、合理量化、健全制度是我們取得成功的重要保障，為了達到高標準的管理目的，我公司已成功導入ISO 9000質量管理標準模式。在接管物業以后，將嚴格按照質量管理體系的標準，實行專業化、規范化管理。制定出管理規章制度共計74條，其中公眾制度12條，內部崗位職責20條，運作管理制度32條，員工培訓考核制度10條。

1.公眾制度（1）《業戶手冊》（2）《業主公約》（3）《精神文明公約》（4）《樓宇使用維護管理規定》（5）《二次裝修管理規定》（6）《二次裝修管理協議》（7）《裝修人員管理規定》（8）《出入物品管理規定》（9）《安全管理規定》（10）《消防管理規定》（11）《清潔衛生管理規定》（12）《園林綠化管理規定》 2.崗位職責

（1）物業經理崗位職責（2）經理助理崗位職責

（3）物業管理部經理崗位職責（4）物業管理文員崗位職責（5）物業管理員崗位職責

（6）物業商務管理員崗位職責（7）物業清潔員崗位職責

（8）工程管理部經理崗位職責（9）工程技術員崗位職責（10）強電技工崗位職責（11）弱電技工崗位職責（12）暖通工崗位職責（13）維修工崗位職責

（14）工程文員、資料員、倉管員崗位職責（15）安全經理崗位職責（16）安全管理員崗位職責（17）財務經理崗位職責（18）財務會計崗位職責（19）財務出納崗位職責（20）財務收費員崗位職責 3.運作管理制度（1）《員工手冊》（2）《管理人員文明服務準則》（3）《員工辦公制度》（4）《各部門月工作計劃及總結制度》（5）《物業管理制度工作廉潔制度》（6）《員工培訓制度》（7）《內部財務管理制度》（8）《檔案資料管理制度》（9）《值班管理制度》（10）《公用品申請、購買、領用制度》（11）《員工宿舍管理評比制度》（12）《接待投訴處理及回訪制度》（13）《維修回訪制度》（14）《機電設備管理手冊》（15）《機電設備的編號方法》（16）《機電設備的統計制度》(17)《配電房管理制度》（18）《物業防火安全檢查制度》（19）《大廈應急滅火搶救方案》（20）《物業管理運作流程》（21）《業戶投訴處理程序》（22）《業戶入住工作程序》（23）《業戶入住裝修管理工作程序》（24）《物業管理檔案建立工作程序》（25）《物業管理檔案監督工作程序》（26）《物業資料控制工作程序》（27）《公共設施維修、養護工作程序》（28）《機電設備維修工作程序》（29）《安全管理工作程序》（30）《消防應急處理工作程序》（31）《園林綠化管理程序》（32）《清潔管理工作程序》（33）《社區文化開展工作程序》 4.員工培訓考核制度（1）《新員工入職培訓制度》（2）《在崗員工循環培訓制度》（3）《員工工作考核及獎罰制度》（4）《員工崗位責任月考核成績匯總表》（5）《經理助理崗位月工作考核表》（6）《部門經理崗位月工作考核表》（7）《部門員工崗位工作考核表》（8）《業戶意見月上訪統計表》（9）《員工違章違紀處理意見申報表》（10）《物業管理工作情況一覽表》

二、物業檔案建立與管理 1.資料的收集

資料的收集堅持內容豐富的原則，根據實體資料的內容，在實際工作中從需要和服務的角度出發，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規劃設計到工程的全部工程技術維修資料，從空間商將是指物業構成的全部，打到房屋本體公共設施，小到花草苗木都應有詳細的資料。

2.資料分類整理（1）分辨真偽（2）分類排序（3）組編檔號（4）裝訂精美 3.檔案資料管理

（1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。

（2）采用多種形式的文檔儲存方法，便于原始檔案的管理（如：采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法）。

（3）建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。（4）建立健全檔案的外借管理規定，檔案管理必須專人負責，應做到保管、保密，工作細致，如有破損，應及時修補。

（5）檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質的“三防”標準。

第九章 各項專業管理工作方案

一、公共設施設備管理 1.管理目標

保證設備運行正常，無重大管理責任事故。2.管理措施

（1）制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養運行記錄、維修檔案等管理制度。

（2）設備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程，設備管理和維修人員持證上崗。

（3）設備及機房環境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。

（4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統配置人員24小時值班。（5）監控系統等智能化設施、設備運行正常，有記錄并規定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統工作正常。

（6）消防系統設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。

（7）消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。

（8）制訂有突出發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。

（9）給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現象，按規定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛生五二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統暢通，汛期無泛水，長時間停水現象。建立事故應急處理方案。

（10）公共配套服務設施維護周到，公用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內的道路暢通，路面平坦。

二、安全管理 1.管理目標

（1）確保大廈內無因管理責任引發的重大火災。

（2）維護好大廈內的公共秩序，控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象；控制小商小販進入。

（3）有預見性地對任何可能危急業戶的安全情況，采取防范措施。2.建立交互式聯動治安網絡

（1）在大廈設立流動崗哨，實行24h值班巡邏制。做到2h巡視一遍，并記錄安全及消防設備、公共物品的完好情況。

（2）遇有緊急情況或其他治安需要，管理部通過對講機下達指令，巡邏人員可在1min—3min內到達現場進行支援。

（3）與當地派出所建立警民共建關系，并商請其警官兼任管理部安全管理 指導員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。

3.緊急情況下的應急處理措施

（1）發生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現象時，管理部迅速調集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現場，控制局面，爭取主動。

（2）迅速調整人力、物力，以確保應急工作的順利進行。

（3）發生案件時，立即報警并維護現場，協助公安機關調查破案。

（4）管理部主任應在突發事件發生的第一時間到達現場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。

三、裝修管理 1.日常裝修管理

（1）管理部安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發放各類證件。

（2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。

（3）安全管理員24h值班，控制人員進出做好相應記錄。

（4）裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業戶申請相結合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積，不滯留，不污染小區內環境。

2.裝修安全管理

（1）安全管理組負責裝修日常安全工作。（2）與業戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。

（3）裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認真查驗，發現有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內。

（4）需要進行燒焊等動火作業，應向管理部提出申請，經批準后在管理人員監護下，方可作業。

（5）安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查，發現不安全隱患，及時處理報告。

四、消防管理

1.消防組織機構的建立

（1）管理部負責建立消防安全小組。（2）管理部主任為消防安全負責人。（3）管理部其他人員為義務消防員。（4）安全管理主管為專職安全監督員。

（5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。（6）管理部負責制定組織機構圖及人員職責。2.建立各項消防制度（1）消防檢查制度。

（2）專職安全員每日檢查小區的消防安全情況，包括消防設備、動火作業監督、安全用水、用電情況等，檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理部主任審核。

（3）兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。

（4）在安全檢查中發現消防隱患，應及時采取整改措施，做到隱患不過夜。（5）發現業戶因裝修造成的消防隱患，應向業戶發放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。（6）管理部制定《動火審批制度》，內容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。

3.防火措施

（1）貫徹“預防為主，防消結合”的方針，業戶要樹立防火意識，管理部每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負責小區的消防工作。

（2）嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路需維修時請及時找管理部安排施工。（3）嚴禁在小區燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆炸等。（4）不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。

（5）不準在樓道、過道設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。

（6）嚴格裝修審批手續，動火審批手續，保證每樓、每層有必要的消防設施。

(7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內使用可燃性材料要嚴格控制，并加以處理。

（8）配備火警時刻的必須器材，如：應急照明燈等。4.消防知識培訓

（1）對業戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過《業戶須知》、《管理公約》傳達到各業戶，并向業戶發放有關消防學習資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業戶進行消防宣傳教育。

（2）管理部內部每月的第一星期一上午為各組安全消防學期時間，學習教材是安全消防管理條例，內部的消防管理制度，設備設施的操作方法等，學習情況須詳細記錄。

（3）管理部主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。

（4）在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整改。

（5）專、兼職消防員在上崗前必須接受消防技能培訓，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。

5.消防設備管理

（1）管理部負責建立消防檔案。

（2）管理部隊各種消防設備和設施的標識進行設計，編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由管理部主任指定專人實施，并在各項安全檢查中作為檢查內容。

（3）制定《設備管理制度》，對消防設備進行檢查和維護。6.消防演習

（1）小區內每年至少組織一到兩次消防演習，具體辦法和內容參見由管理部每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部門。

（2）消防演習后，管理部主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發現的問題，及時調整、糾正驗證其結果。

五、車輛管理

為確保小區車輛安全，為業戶提供良好的車輛保管服務，特制定本標準。1.小區停車場實行日夜24h值班制度，由小區安全管理員負責管理，車輛可以隨時進出、停放。

2.本小區停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區的磁卡（月卡或一次性卡0進入停車場）。

3.車輛進入：車輛進入停車應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取

得管理員同意后方可進入。

4.車輛停放：車輛停放時必須服從管理員的指揮，注意前后左右車輛的安全，在規定位置上停放，并與周圍車輛保持適當距離，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調整好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。

5.駛離：車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。

6.管理員值班期間應認真負責，熱情服務，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應給予滿足。管理員交接班時應辦理交接手續，核實停車場內車輛與登記記錄相符，并列簽字交接。

（7）停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品呵其他危險品德車輛停放。

六、清潔管理

1.人員配置及分工詳見崗位架構圖。2.工作流程及質量管理標準。

保潔工作流程及標準將按照ISO 9000標準，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業服務公司實施。

中國鋁業重慶分公司南川宿舍區

物業管理方案及管理制度

1、日常管理及客戶服務 1.1工作程序

1.1.1總服務臺接待服務（工作時間: 根據實際需要）

A)總服務臺服務應思想集中，精神飽滿，真誠微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔;B)客人來到總服務臺，應及時站立，用規范標準的語言向客戶主動招呼，熱情問候，讓人感到溫馨感;C)接待問訊時，應雙目平視客戶，專心傾聽。對能回答的要隨問隨答；對不清楚的問題和事情，不能隨便回答或輕率回答“不知道”，應表示歉意然后了解

清楚后再回答客戶;D)在接待客戶問訊時應按《總服務臺接待問訊登記表》的要求認真仔細、字跡清晰地填寫;在接待客戶求助服務時應按《客戶求助登記表》的要求認真仔細字跡清晰地填寫，并馬上與各部進行協調，確?？蛻羟笾ぷ鞯募皶r性。負責及時將客戶求助服務工作中發生的物品跟蹤、收回、歸部;1.1.2 禮儀接待服務（根據工作需要）

禮儀接待站立的位置及服務時間，固定到位，流動服務，主動補位，通力合作;A)按規定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮，真誠微笑，表里如一;B)應在規定場合站立，站立時兩腳合攏，雙手交叉在前。對客戶要主動熱情，和藹可親，微笑服務;C)工作中要一絲不茍，認真負責，既要堅持原則，又要掌握靈活運用。與安保部緊密配合，做到外松內緊，有理有禮。

1.1.3 電話服務（服務時間：8:30--17:00）

話務員的聲音代表著大樓的形象，接聽電話鈴響三聲必有應答。

A)按照標準的普通話（英語）和嚴格按照話務員規范用語接聽 電話;B)禮貌、友善、愉快地應答每個來自大樓內外部電話;C)仔細傾聽客人的要求，如遇到無法解決回答的問題，須將電話轉交部門主管處理;D)在轉接電話時，首先要認真聽完客戶講話后再轉接，在轉接電話過程中，給予客戶適當的說明;E)接到火警電話時首先要了解清楚火情及火災具體地點，迅速報告監控中心;F)認真做好上下班電話總機的交接工作，并有記錄。1.1.4 報修接待服務（服務時間: 8:00--17:00）A)鈴響三聲必有應答;態度誠懇，規范用語;B)接報后首先要問清保修人所處的樓層、位置、內容、及保修人的姓名，同時要掌握準確投報時間;C)立即打電話到綜合維修組通知報修;D)按規定認真詳細地填寫《維修記錄表》和填寫《維修單》;E)五分鐘后電話跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報修現場,如果還沒趕赴就再次催囑;F)遇到重大或特殊情況應及時向工程部經理報告;G)認真、仔細、具體地做好電話跟蹤回訪記錄;H)每天在17:00點以前收取當日維修單，進行整理、分析。如發現在維修單上客戶對維修不滿意的，及時將信息返回到服務部經理處，便于及時回訪;I)做好每月《維修記錄情況表》、《維修回訪記錄》、《維修單》的收集整理工作，做出統計分析交工程部和服務部各一份備案存檔。

1.1.5 VIP接待服務

A)物業管理中心受業主/租用戶的委托，配合VIP接待工作;B)服務部通過《各部門工作聯系單》將VIP接待工作要求傳遞到各部門經理處;C)禮儀接待員及相關領導應在VIP到達15分鐘前就在入口處站好，準備迎接;

D)VIP到大樓,服務部做好現場管理和接待協調工作;E)VIP離開時，服務部應提前10分鐘通知相關部門做好歡送準備工作;F)VIP離開時，禮儀接待員應預先站在出口處，看見VIP，應彎腰迎送。2 會務管理程序：

2.1會議服務工作內容；

1、會議服務工作

2、VIP服務工作部分；

3、總臺服務工作。2.1.1 會議服務工作部分的三個步驟：

一、會前準備。

二、會議服務。

三、會后清潔工作。

2.1.2 VIP服務工作部分的三個步驟：

一、準備工作。

二、服務工作。

三、收尾清潔工作。

2.1.3 咨詢臺服務工作部分的三個步驟：

一、開檔工作。

二、服務工作。

三、收尾工作。

2.2 會議服務工作部分 2.2.1 會前準備

1、務員要掌握當天所有會議時間、會議地點、會議要求、會場布置、會議參加人數等會議細則。

2、服務員在會議預定時間1小時前到崗，并復查會議室內的衛生及會議室布置是否符合要求。會議桌面的物品鋪設，地面清潔程度，衣帽服務設備，工作臺的布置等都是檢查的內容。

A、會議桌穩固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。B、桌布及圍裙清潔平整無污跡。

C、椅子穩固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。D、地面無破損、無污跡、無異味。

E、衣帽車清潔無灰塵，衣架擺放整齊一致。F、工作臺擺放位置合理。

G、物品鋪設整齊完全符合會議要求。

3、檢查會議室的設備、燈光等情況，如有問題應及時匯報并由咨詢臺服務人員通知工程部進行修理。

A、會場溫度以保持22攝氏度—24攝氏度為宜。

B、會議要求使用的設備到位，并擺放合理。話筒線、電線等無妨礙客人行動，否則立即聯系工程部加以解決。

C、會場內燈光按會議要求開啟，無損壞、無閃跳，如有問題應及時向領班匯報，并填寫工程維修單送工程部，由工程部加以解決。

4、檢查鋪臺及物品準備是否規范。2.2.2 會議服務

1、會議開始前30分鐘服務員應站立于會議室門前迎候客人?？腿诉M入會議室時，服務員應面帶微笑并主動打招呼和拉門，指引客人入場。會議服務要求：態度好、效率高、服務周到規范化。當客人陸續到達會場后，服務員開始服務。

A、倒水時服務員站立于客人的右后側。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，若需要拿取杯子，則應捏于杯子的底部。水的量應保持與杯口有1—1.5 cm的距離。

B、在為客人倒熱茶時，服務員應左手提熱水瓶，站立于客人的右 后方，向所要服務的客人進行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。

C、如有毛巾服務，應注意將熱（冷）毛巾置于毛巾籃中，用托盤從客人的

右方送上，放于客人右側的桌面上。

D、服務員要主動提供衣帽服務。

2、會議進行時，服務員應站立在門外，面朝客人進入會場的方向。以解決會議期間會議室發生的突發問題。要求：服務員要采用標準的站立姿勢，面帶微笑并主動向過往的客人及酒店工作人員主動問好。

3、特別注意要主動了解客人的需求。

4、在會議過程中，每隔15分鐘左右，服務員進入會議室為客人倒水、調換煙缸。

5、在客人會間休息期間，應主動為客人打開會議室的門。

6、午間休會，須進行會場整理工作。

7、撤換會場中已經使用過的礦水、水杯等。

8、換或添加紙、筆。

9、換會場中的毛巾。

10、不得隨意亂動客人物品。

11、在結束整理工作后，為客人鎖上會議室的門，等待會議客人到達時再開門。

12、通常情況下，客人采用自助形式，服務人員要主動清潔桌面，使用托盤收取咖啡杯等器皿。

13、議結束時，為客人打開會議室的門。

14、客人仍在本酒店用餐的，服務員應主動熱情地指引方向。

15、發現客人有遺忘的物件應及時上交于協調員。2.2.3 會后工作

1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進行清洗的器皿交由會議后勤組處理。

2、檢查臺布、臺裙，發現有污跡，要及時更換。

3、通知會議后勤組拆除臺型。

4、通知清潔部的PA組進行會場清潔工作。

5、及時檢查會場硬件設施是否完好，如有問題，向協調員匯報。

6、配合物保員做好物品的領用，歸還，外借以及物品盤點工作。2.3 總臺服務工作部分

1、開檔工作

1.1早上8：30到崗

1.2要做好開門、開燈工作。

A、同時開啟會議室的兩扇門，無會議的會議室不需開。B、參觀所有會議室只需開啟筒燈。1.3行區域的衛生工作。總服務臺的衛生清潔。

A、服務臺穩固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。

B、櫥門內與抽屜內整齊無不需要的物品，無垃圾灰塵。C、桌面無污跡，無多余及枯萎的插花。

D、檢查總服務臺對面的沙發、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共電話亭的清潔；檢查公共場所地毯的清潔程度。發現問題用《內部工作流轉單》及時通知物業PA進行整理。

2、服務工作

2.1將對外開放參觀的會議室打開，并檢查清潔衛生工作。

2.2在工作期間時刻注意公共區域內雜物并及清理，保持會議區域的清潔。2.3檢查走道燈和會議室內設備及燈的損壞情況，如有損壞，應報工程部維修。

2.4總臺服務人員服務期間，要保持標準的站姿。2.5見到客人及物業工作人員要主動微笑并問好。

2.6客人進行詢問時要耐心講解，決不可向客人說“不”，需協調的各項事宜可向領班匯報。接聽電話時要用規范語言。要求：接聽 快、態度好、業務熟、準確無差錯。

2.7因工作需要要離開總臺，須將臺卡翻至“請稍候”，需離開10 分種以上必須向協調員或當班主管請示。

2.8負責在總臺上放置會議中心宣傳資料架并負責領放資料。2.9用餐時間由協調員具體安排。

3、收尾工作

3.1下班之前服務人員應將所有會議室的燈、門關閉。

3.2收電話和鑰匙，發現地毯有污跡通知物業部PA組在夜間清洗。3.3及時整理總柜臺內的垃圾桶，并套好干凈的垃圾袋。2.保安服務

2.1 保安服務是指為大廈內業戶提供的安全防范服務（包括門崗、安全巡視、安全監控與消防管理）、禮儀接待服務（包括保安禮儀值勤與禮儀接待）、車輛管理服務（包括泊位管理、停車管理與交通秩序管理）、保安應急處理服務（包括火警事故、治安事件、自然災害事件）等一系列管理服務活動。其目的是為業戶提供一個安全、寧靜、有序的物業環境。

2.2 保安服務的分類

2.2.1按管理內容分類：物業管理的保安服務分為防范管理、消防管理和道路管理三大部分。

2.2.2 按服務內容分類：保安服務可分為門崗服務、巡視服務、監控服務、道路管理服務、安全防范服務和消防管理服務六個大類。

2.3 保安服務的內容 2.3.1防范管理

防范管理是指物業管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發事故而對所管理物業進行的值勤、監視、巡邏等一系列管理活動。防范管理防范的對象主要是人為造成的事故與損失。為了達到物業區域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。物業區域防范管理的硬件是指根據防范管理工作的實際需要所必須配備的一套硬件設施，防范管理的軟件是指物業管理公司內部的專職保安人員及其實現防范管理所采取的一系列措施、規定和制度。

2.3.2 消防管理

消防管理包括防火和滅火兩個方面。物業公司管理消防工作的重點應放在：火災災情發生后，應采取何種措施才能將損失降低到最小；另一方面重點是防范于未然，即將防火工作做在前頭，并從人力、物力、技術等多方面做好水勢滅后的充分準備。物業消防管理的主要內容有：消防宣傳教學、消防隊伍建設：消防制度的制定；消防設施、器材的配置及管理、災情發生后的處置措施等五個方面。

2.3.3 道路交通管理

道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車輛管理和停車場管理四個方面。道路管理是指對物業管理區域內道路建設進行日常管理，對非法占用道路的行為進行糾正和處罰。交通管理的任務是指正確處理人、車、路的關系。在可能的情況下做到人車分流，保證物業管理區域內交通安全，暢通，其重點是機動車行車管理。保安服務的基本要求：

2.3.4 安全

安全是物業公司管理服務的第一要求，也是保安服務的第一要求。物業管理公司應該樹立積極防范的態度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當地政府做好治安、消防工作，努力使業戶有一個安全的工作與生活環境。

2.3.5 有序 在大廈區域里，業戶不僅需要物業設備設施運行優有序，也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發生突發事件時，更需要保安人員忙而不亂，及時有序的應對，及時妥善的處理。這種安全有序的工作與環境必將給業戶帶來一種舒適的感覺。

3.保安作業標準 1.門崗服務標準

1.1 在指定位置上、指定面向立崗，嚴禁脫崗。

1.2 立綱姿勢端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準稍息呈依狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領導敬禮。

1.3物業管理區域實行全天24小時立崗保安服務。

1.4物業管理區域的大門5：00～24：00實行開啟服務；0：00～次日5：00關閉時，如有車輛出入，當班保安人員應即使提供開門、關門服務。

1.5不準拾荒、小攤販、推銷人員進入物業管理區域。1.6雨天為業戶提供方便傘或傘套等便民服務。

1.7對進出物業管理區域的機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度（收費標準所在地物價局規定執行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進入物業管理區域。

1.8 阻止四噸及四噸以上大型汽車進入物業管理區域（特種車輛和搬場車輛除外）。

1.9 交接崗時按規范操作。

1.10在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。2.巡視服務作業標準

2.1 物業管理區域內實行全年365天24小時全天候保安巡視服務。

2.2 為防盜、防火、防災和維持物業管理區域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區域。

2.3 物業管理區域內制止占用公共場所任意施工的行為。

2.4 付對突發事件，制定相應的應急預案并定期演習（每年1～2次）。2.5巡邏中遇到業戶的要求應及時提供服務或立即通知有關人員到現場處理。

2.6 當接到監控中心對講機呼叫時，應立即趕到現場盡心處理，并向上級報告，將處理結果反饋監控中心。遇到緊急情況按應急預案執行。

2.7 巡邏中發現可疑人員應進行詢問、驗證，必要時可帶到管理處處理。3.監控作業標準

3.1 物業管理區域內實行監控系統２４小時開通，由專人值班，定點監控錄像，對可以情況跟蹤監視，同步錄像。

3.2 監控值班人員應堅守崗位，思想集中，嚴禁脫崗、離崗，嚴格遵守各項規章制度，堅決服從各項領導指揮，充分發揮監控室作用。密切注意設備運行情況，對發現情況和處理辦法做好詳細記錄。

3.3 控保安員在當班期間應認真、準確、如實的填寫《中控室設備運行記錄表》。當監視屏顯示異常情況應立即報告當班班長。

3.4 嚴禁無關人員進入監控室，外訪者必須做好登記手續。對有時進出機房人員，按要求如實填寫《設備機房進出登記表》。

3.5 負責對講機、應急電筒的充電、保管、借用手續。監控室物品保管完好，交接班無差錯，未經同意不得私自外借。凡外借物品應做好登記、簽收工作。

3.6 發現監控設備、室內空調有故障時應及時保修。3.7 保持監控室的清潔、衛生。4.車管作業標準 4.1地面

4.1.1引導車輛在指定部位有序停車，提醒車主關好車門，貴重物品不留放車內。

4.1.2按管理處規定對車輛實行收費服務。

4.1.3督促車輛遵守禁令標志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在廣場上學習駕駛和洗車。

4.1.4發生事故應保持現場，立即報告管理處。4.2車庫

4.2.1車輛憑管理處發放《停車證》放行，及時登記，進車庫時問車號、車位。

4.2.2無《停車證》車輛，應經管理處同意方可進車庫，但不得占用業戶的車位。

4.3.3督促進車庫車輛遵守車庫內禁令標志，不得在車庫內學習駕駛和洗車。

4.3.4提醒車主關好車窗、車門、貴重物品不留放車內。4.3.5勸阻行人、自行車、助動車和摩托車進入車庫。4.3.6保持車庫入口暢通。

4.3.7經常到車庫內巡視，發現問題應做好記錄并向班長報告。4.3.8車庫內發生事故應保持現場，立即向管理處報告。

4.3.9環衛車輛進入車庫清運垃圾結束后，通知清潔人員做好保潔工作，設備人員開啟垃圾房排風機。

5.安全防范作業標準

5.1 固定崗位保安員每日當值工作應符合保安部《物品及人員出入管理作業規程》中的各項工作要求。

5.2 巡邏崗保安員每日當值工作應符合保安《報案巡視作業規程》、《出租屋暫住人員、施工人員及“三無“人員管理作業規程》、《交通管理作業規程》中的各項工作要求。

5.3 保安員在每日工作交接班時，必須依照《保安部交接班管理作業規程》要求進行接班。

5.4 停車場保安員（車管員）每日當值工作必須符合保安部《停車場管理作

業規程》中的各項工作要求。

5.5 當大樓發生突發事件時，保安部《突發時間處理作業規程》中要求參與工作的保安部員工，必須一規程盡職盡責。

5.6 保安的內務、作息標準應達到保安部《保安部、消防管理中心內務管理作業規程》的各項要求。

5.7 保安員每日當值的儀容儀表、言行舉止應符合《管理處員工服務管理作業規程》的各項要求。

5.8 保安員在使用警用機械、機動車時應嚴格遵守保安部《保安巡邏機動車保養、維修、使用管理作業規程》和《保安警用器械管理作業規程》的各項要強。

5.9 保安部管理人員的產生應符合《保安、消防干部競爭上崗作業規程》的程序和考核要求。

5.10保安部員工必須按《保安部員工培訓作業規程》的要求參加培訓和達到培訓要求，培訓合格后上崗。

5.11保安部各級干部均應按上述各項標準作業履行自己的職責，符合標準作業規程要求。

5.12保安部各級員工除應嚴格按保安部的標準作業規程進行工作外，還需要嚴格遵守公司其他相關標準作業規程的要求。

6.消防管理作業標準

員工應把預防火災視作自己的日常職責，人人都是義務消防員。本單位或外單位在管理處區域內因施工需動火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動火作業手續。施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，管理處應派人監督，待動火后立刻清查現場。對私自動火作業的，一經發現，對施工單位除責成其補辦動火作業手續外，還要對施工個人及負責人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發外，還應追究其法律責任。在重點部位、危險地段動火（變壓器室、配電房、汽車庫、發電機房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處）必須經管理處主任批準方能動火；違者按有關規定罰款。動火必須做到“七不、四要、一請”，動火后要認真檢查現場，防止留下火種引來火災。

6.1動火前“七不”

6.1.1防火、滅火設施不落實不動火。6.1.2周圍的易燃物不清除不動火。

6.1.3 附近難以移動的易燃結構未采取安全防范措施不動火。

6.1.4凡盛裝過油等易燃物品的容器，未經排除易燃物品的不動火。6.1.5凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經排除易燃物品的不動火。6.1.6在高空進行焊接或切割作業時，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護的不動火。

6.1.7未配備相應滅火器材的不動火。6.2動火中的“四要”：

6.2.1 動火前要指定現場安全負責人；

6.2.2 現場安全負責人和動火人員必須經常注意動火情況，發現不安全苗頭，要立即停止動火。

6.2.3發生火災爆炸事故時，要及時處理。6.2.4動火人員要嚴格執行安全操作規程。

6.3動火后的“一請”：動火人員和現場負責人愛動火后，應徹底清理現場火種，然后才現場離開。

6.4 配電房及重要機房內不準堆放可燃品，不準吸煙，消防設備旁邊不準對方任何雜物。

6.5 各走道、樓梯口等部位經常保持暢通，疏散標志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。

6.6大廈所有人員必須遵守《國家消防法律、法規》和公司有關消防管理的規定。

6.7 嚴格維護消防設備，按公司規定定期進行測試檢查，保證設備完好。4.保安作業規程 1.門崗作業規程

1.1 對領班負責，完成上級布置的各項任務。

1.2 按規定的時間立崗，面向規定的方向，站立姿勢挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴禁脫崗。

1.3 大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的各種問題，彬彬有禮，有禮有節。1.4 大件物品出門必須憑《物品出門證》，經核對后無誤后簽字放行。夜間嚴格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。

1.5 特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業戶或裝簧人員講解清楚。1.6 嚴禁乞討人員、做小生意者進入辦公大廈，非大廈辦公人員進入大廈必須問請原因，做好登記。

1.7 當物業電梯、設備有故障時，立即通知設備部門，夜間發生重大事件時應立即通知班長，按應急預案執行。

1.8 當物業的設備、設施被損壞時，應將當事人帶至管理處處理。1.9 每日配合監控市人員做好崗亭內外的清潔衛生工作。2.巡視作業規程

2.1 巡邏人員由保安班長負責，保安員輪流巡邏。

2.2 嚴格按照管理處制定的巡邏次數（日班三次，夜班三次）和巡邏路線對整個辦公大廈做全面巡視，每次巡視時應如何填寫《物業區域巡邏情況單》，巡邏時必須攜帶對講機、應急燈。

2.3 在巡邏過程中嚴格按照辦公大廈巡視內容質量標準逐個檢查，發現問題立即用對講機匯報并做好記錄，發現異常迅速報修。

2.4 《物業區域巡邏情況單》填寫必須真實、規范、字跡端正、無涂改。2.5 在每個項目空格內打“√”表示情況正常，若發現問題則在“備注”欄中寫明。

2.6 每張《物業區域巡邏情況單》由管理處經理審閱簽名后歸檔。2.7 消防設備狀況每月巡視一次。3.監控作業規程

3.1值班人員要掌握本控制內各系統的簡單工作原理、性能和常規的維護保養工作，熟聯掌握各系統操作。

3.2班人員要堅守崗位，密切注視監視屏及各類控制柜的運行狀態。

3.3每班對各類信號至少檢查一次，確認正常與否，并做好記錄。如不正常應立即查明原因并及時處理，無法處理迅速上報主管或機電人員。

3.4個操作手柄在正常情況下應處“自動”位置。每月第一周做一次手動、自動實際操作檢查，以確認設備是否處于完好狀態。

3.5當電梯出現火警報警信號時，應立即復位。再次出現報警信號時，立即通過對講機或電話通知當值班長前去報警位置核查信號真偽情況。

3.6當電梯監視系統收到故障報警時，應立即通知當值班長和機電人員前去處理。

3.7從閉路電視上發現可疑情況或各類違法犯罪活動，應立即通知當值班長前往調查處理。

3.8按上級負責上報消防、保安設施運行狀況的各類數據和報表。

3.9配合機電人員等進行報警系統每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統有關實驗。

3.10為保證中控室專線報警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內專線報警電話。

3.11 當值人員準確、真實、清晰地填寫值班記錄。3.12 謝絕與本控制室無關人員出入。

3.13中控室嚴禁收、錄、放電臺節目及與工作無關的音樂、錄像帶。4.車管作業規程 4.1 職責

4.1.1保安部具體負責機動車輛的進出、停放和收費管理。4.1.2保安部車庫崗負責大廈地下車庫機動車輛的進出管理。4.1.3車管員負責廣場停車場上車輛的停放和收費管理。4.2地下車庫車輛停放制度

4.2.1業戶的機動車輛應憑《停車證》方可進入地下車庫，無證不得入內。4.2.2《停車場》應固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。

4.2.3 有《停車證》的車輛應嚴格按照車位號停放，嚴禁占有其他任何車位，嚴禁在通道上停放；

4.2.4自覺遵守地下車庫禁令標志，嚴禁逆向形駛，服從工作人員指揮； 4.2.5 駕駛員應在車停放后做好安全防范工作，發現異常情況保持現場； 4.2.6其他車輛因各種原因需進入車庫，必須憑保安部簽發的《特別停車證》。

4.3 廣場、停車場

4.3.1廣場、停車場為業戶機動車輛和社會車輛提供泊車場地，先到先停，停滿為止；

4.3.2凡進入廣場、聽車場的車輛必須服從工作人員的指揮； 4.3.3遵守禁令標志，通道上嚴禁停放任何車輛。

4.3.4按《收費規定》收取停車費用，對不愿意付費的車輛應勸阻離開廣場停車場；

4.3.5駕駛員應做好安全防范工作，保安人員有義務進行配合協助，但對車輛損壞不承擔賠償責任。

4.4非機動車、助動車、摩托車

4.4.1 非機動車、助動車、摩托車應停放在指定位置，4.4.2自行車應停放在車架上，摩托車、助動車應聽從保安人員的指揮順序停放；

4.4.3各類非機動車嚴禁進入車庫，嚴禁隨地亂放影響通道； 4.4.4車主應做好安全防范工作，保安人員不承擔賠償責任。5.安全防范作業規程 5.1職責

5.1.1保安中心負責組織員工進行土法事件及異常情況處理等培訓。

5.1.2管理處經理和保安部主任負責現場指揮及督導。5.1.3保安部當班人員應堅守崗位，負責安全防范。5.1.4其他員工應聽從上級領導的調遣，積極參與救護。6.消防管理作業規程

6.1.1每年12月制定下一《消防演聯計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務消防人員進行消防演習培訓；

6.1.2 每年12月制定下一《消防知識培訓計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務消防人員進行消防演習培訓；

6.1.3 負責《臨時動火證》的審核，并監護動火作業。

6.1.4 擔任大廈安全檢查員，發現消防隱患，制止違章作業；如發現火警隱患，填寫《消防檢查整改通知單》交有關用戶，限期整改；

6.1.5管理消防器材設備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態，防火疏散通道保持暢通。

6.2 工程師負責對中控室維修工的工作進行檢查監督。

6.3 管理處經理為大廈消防責任人，對大廈消防工作全面負責。6.3.1審批《臨時動火證》； 6.3.2批準《消防演練計劃》，《消防知識培訓計劃》、《消防演練方案》、《消防知識培訓方案》。

6.4 臨時動火作業管理工作程序：

6.4.1本單位或外單位在管理處區域內因施工動火的工程，原則上應報消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動火作業手續，施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，且管理處派人監督其動火完畢后立即清查現場；

6.4.2在經批準的重點部位（變壓器、配電房、車庫、樓層等處）動火，必須做到“七不、四要、一請”。

3、保潔管理

物業的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當顧客進入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。

3.1 確定基本方針

3.1.1充分研究各種建材及設備的特性，配合該性質使用最適當清掃材料及用具。

3.1.2清潔員須經嚴格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。3.1.3作業時配合節省能源原則，將水、電用量降低到最低限度。

3.1.4作業時應與物業部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。3.2 清潔工作分類 3.2.1日常作業

a)道路，地面清掃；

b)玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭； c)電梯去除污漬；

d)廣告指示牌除塵、污跡； e)安全通道、大門刷洗光亮 f)；金屬欄桿去手印、除塵； g)消防栓、滅火器擦拭； 3.2.2 定期保養 a)花卉、盆栽；

b)地面清潔；

c)玻璃、鏡面清潔； d)外圍綠化殺蟲；

e)金屬部分打光、保養； f)燈具、衛生死角清潔； 3.3 作業時間 3.3.1 公共部分

日常作業：每日7：00AM—16：00PM實施。

定期作業：利用平常不影響客戶活動為最佳作業時間。3.3.2專業部分

日常作業：配合平常用戶活動時間外再作業。定期作業：利用晚間操作。

3.4 檢查計劃

3.4.1每日管理人員須做好當日工作安排及特別注意事項； 3.4.2制定每日巡檢表以使清潔水準維持在較高水準.3.5道路地面保潔

3.5.1每日上班時清掃場地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內，對確保地面無明顯沙土，及時清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等；

3.5.2清理雨水槽內雜物，確保其內無雜物。

3.5.3每日將公共部位垃圾收集并運到垃圾周轉站；

3.5.4傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上； 3.5.5每周對垃圾桶消殺兩次。3.6樓梯

3.6.1樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。3.6.2 升降梯擦洗其內部的設施（包括控制按鈕、開關、樓層指示燈、內墻、電梯門、天花板、照明設備、應急電話）。

3.6.3 電梯內的金屬配件用光亮劑拋光。

3.6.4如遇潮濕季節，樓梯臺階和電梯地面增加擦洗次數，以保證地面的干凈。

3.7 垃圾收集與清運

3.7.1通過規范的垃圾收集與清運，保持整潔美觀，消除臭味和各種細菌、害蟲，不污染環境，不影響人們的健康。

3.7.2及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間；

3.7.3在清除垃圾時，不能將垃圾散落在地面上； 3.7.4要保持垃圾間的整潔，防止產生異味及飛蟲； 3.7.5配合環衛部門做好清運垃圾工作。3.7.6定期聘請專業保潔公司清洗樓宇外墻。4.園藝保養及節日布置

安排物業園藝保養員工及園藝保養承判商處理日常園藝景觀的維護工作，并挑選供應適時的盆栽以改善物業環境；于特定節日，如中秋節、春節等期間安排物業之布置。

5.公共區域

本公司將負責公共區域及設備設施的清潔服務，定期安排清洗公共區域地

面、水池等設施。如遇公共區域設施受到損壞時，本公司將第一時間查明受損原因，派遣工程維修隊進行搶修。

4.工程管理服務

管理處工程部負責整個大廈的設備維護保養及操作，整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營，所以為了提高管理水平、服務水平及經濟效益，加強工程部人員管理及設備設施的管理將是整個物業管理一個重要方面。

工程管理目標

1.完好設備，完好機房，完好系統的完好目標。

目標是最大限度的降低物業管理成本，建立良好的大廈形象。2.完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標。

目的是最大限度的積累物業管理原始資料，建立充分的軟件支持。

3.完整材料設備，完整技術檔案，完整操作規程的完整。目的是要求總分 承包商按照合約完成安裝、調試工作、發揮大廈設備設施功能實現最大功能。為執行上述養護計劃,本司將把大廈的所有設備開列在設備維護預定表上，而日常工作頻率將根據原廠的養護手冊確定。日后負責大廈的工程主管將親自擬定機電設備的保養及操作手冊，要詳細至每項設備的保養工作程序表，使工程部能進行系統化的養護工作。

設備設施日常管理工作 1.房屋、建筑設施 1.1 工作程序 1.1.1設備主管

a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯系工作；

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一《房屋、設備、設施（）維修計劃表》；

c.組織實施房屋、設施的維修保養工作，對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督；

d.對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證；

e.每季度組織維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄《房屋、設施檢查表》，根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經經理審核后上報公司主管部門；

f.每年根據四個季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報公司主管部門。

1.2 質量標準 1.2.1 主體結構

a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現； b.鋼砼框架構件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現象，確保構件的承載能力；

c.基礎無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現象，確?；A結構穩定牢固。1.2.2 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，44 壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。

1.2.3 外粉刷

外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調協調。

1.2.4 內粉刷

各種內粉刷及踢腳線無剝落現象，粉刷完好。1.2.5 水、電

a.各種照明電器線路完好，無老化，開關、插座、燈泡正常工作。b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統暢通。1.2.6落水

各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。2.供配電設備 2.1 工作程序 2.1.1 設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯系工作；

b.每年12月制訂下一《房屋、設備、設施（）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（）維修計劃表》；

c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查； d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門；

h.按《應急預案》規定負責處理應急事件。2.2 質量標準 2.2.1 低壓開關柜

a.耐壓試驗應符合規范規定；

b.開關柜內各元件應齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應完好； c.電器或端子排接線應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全； d.接地線連接應緊密牢固，導電漆均勻無遺漏；

e.操作部分應靈活，接點和機械聯鎖的動作應正確； f.閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好； g.接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； h.雙電源箱能自動切換；

i.控制箱手動和自動操作均能運行。2.2.2 照明設備

a.燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；

b.開關是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險；

c.照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規定； d.防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具；

2.2.3 防雷接地裝置

a.接地電阻值應符合要求；

b.接地線應平直、牢固，不應有高低起伏和彎曲現象； c.接地體焊接應牢固，防腐處理應均勻。2.2.4 機房環境

a.消防設施完備，有效；

b.內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬；

c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。3.供氣設備

與煤氣公司保持聯系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業保養，隨時進行報修。4.給排水設備 4.1工作程序 4.1.1 設備主管

a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作；

b.每年12月制訂下一《房屋、設備、設施（）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（）維修計劃表》；

c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查； d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門；

h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；

i.按《應急預案》規定負責處理應急事件。4.2 質量標準 4.2.1 供水泵

a.各水泵運行主要參數（流量、揚程等）符合出廠要求；

b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；

c.各水泵運行平穩，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現象； d.電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽浚?e.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。4.2.2 水箱及附件

a.各浮球閥自動啟閉靈活、可靠； b.各進出閥門啟閉活絡有效，無滲漏； c.溢水管暢通，箱底排污閥良好；

d.減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效； e.各管道設備等無銹蝕，無滲漏。4.2.3 排水系統

a.各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞； b.各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞； c.各檢查口標記清楚，操作方便； d.各排水橫管無倒返水，排水暢通。4.2.4 污水處理系統

a.各專用鼓風機運行平穩，無異常聲； b.初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現象； c.壓濾機運轉正常、完好；

d.各輸送、提升日流水泵運行平穩，主要技術參數符合出廠要求； e.各專用污泥泵運行平穩，無堵塞；

f.各調節池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現象； g.氣浮除渣設備完好；

h.各電機絕緣性能符合規定；

i.電氣控制箱中各元器件齊全，運行正常可靠； j.消毒裝置完好、有效；

k.電氣接地保護可靠、安全；

l.經系統處理后，排放符合環保要求。5.消防系統 5.1工作程序 5.1.1 日常巡視

a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協同下排除異常和故障；

b.安保人員負責消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。

5.1.2 定期檢查

a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；

b.由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓進行系統測試；電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。

5.1.3 維修保養

a.設備維修工負責消防設施的維修保養工作； b.設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；

c.按《房屋、設備、設施（）周期檢查、保養計劃表》和《消防設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；

d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。5.1.4 設備主管

a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作；

b.每年12月制訂下一《房屋、設備、設施（）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（）維修計劃表》；

c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查； d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄；

e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門。

5.2 質量標準 5.2.1 消火栓泵

a.消火泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求；

b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；

c.消火泵運行平穩、無振動，潤滑良好、無咬泵現象； d.電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好； e.水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損； f.管道設備等無銹蝕、無滲漏。5.2.2 增壓泵

增壓泵運轉平穩，各項運行參數符合出廠標準。5.2.3 消火栓及配套設施

a.各層消火栓箱及附件齊全完好； b.啟動報警按鈕完好、性能可靠； c.各層消火栓出水壓力符合要求； d.消防接合器齊全、有效，無泄漏； e.戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；

f.消防進水環網暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。5.2.4 消防報警

a.消火栓泵運轉應與報警聯動；

b.報警裝置應可靠、正常，杜絕誤報。6.弱電設備 6.1 工作程序 6.1.1 維修人員

a.按《房屋、設備、設施（）周期檢查、保養計劃表》和《弱電設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；

b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》； c.弱電設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，及時排除異常和故障。

6.1.2 電工

a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備，記錄《信號收視設備巡視記錄表》；

b.發現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，督促維修保養。

6.1.3 保安人員

a.負責監控中心設備的日常運行操作，每班清潔監控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統探頭和設備，每班一次巡視攝像監控系統、電子對講系統的設備，并記錄《監控、對講設備巡視記錄表》；

b.發現異常情況，及時報告保安主管、設備主管。6.1.4 設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯系委托保養工作；

b.每年12月制訂下一《房屋、設備、設施（）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（）維修計劃表》；

c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養分承包方服務質量監管辦法》對分承包方進行監管。對弱電設備維修保養工作進行檢查、驗證；

d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄；

e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫《保安防盜系統檢查表》和《攝像監控系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門；

h.按《應急預案》規定負責處理應急事件；

i.協助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。6.2 質量標準

6.2.1攝像監控系統 a.控制臺

-各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監視等；-操作鍵盤靈活、可靠；-電源鎖開關完好。b.顯示屏

-各顯示屏上監視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求；-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；-監視器安裝牢固、可靠。c.電源設備

-交流穩壓電源工作正常、穩定；

-各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規則行為；

-高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；-二路電源切換正常、可靠；

-設備接地保護、防護等安全、可靠。d.攝像機

-各攝像機工作正常，配置數量齊全；

-帶云臺、帶變焦的攝像機應調節自如，符合性能要求；-各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型)；

-各攝像機鏡頭的光圈調定正確，確保顯像清晰，符合設計要求。e.錄像機

-所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求；-各攝像監視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像

機)。

6.2.2 保安防盜系統質量標準 a.對講裝置

-戶內對講裝置能與大門通話。信號良好；-門衛能與戶內通話。聯系情況良好；-電梯內對講裝置能與門衛通話。b.電子防盜門

-閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關門時能確保門鎖上；-電子密碼鎖好，且密碼能修改；-鍵盤無損壞，不滲漏；-電源正常。6.2.3 巡更系統

a.主機、序號機功能完好； b.電源、充電體充放電正常； c.配套附件完好。6.2.4 周界報警系統

a.光電識別器性能良好； b.信號傳輸線路良好； c.聲光聯動控制良好。7.中央空調系統管理方案

7.1 暖通及空調系統由風系統、冷凍水系統、采暖水系統、空調系統、通風系統、防排煙系統等組成。

7.2 空調系統操作安全管理

***？中央空調系統由制冷機組、空調機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成，中央空調系統是物業工程管理的重要內容，必須引起高度的重視，對空調系統的管理應作好以下基本管理：

7.2.1建立健全各項必要而簡略的規章制度并認真組織落實，必須有經過專業培訓的合格工程技術人員從事空調設備操作。

7.2.2制冷設備，其設備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當空氣中按體積計超過0.5~0.6%時，就會使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發生危險。同時與空氣混合，含量達到15.5~27%（體積計）時，遇明火還會發生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類型制冷裝置中，均設有安全防護裝置。

7.3制冷設備檢修管理

7.3.1建立設備計劃預修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對空調系統所涉及設備進行保養搶修。

7.3.2 制冷系統設備的保養、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設定值，電機絕緣值進行檢測；

7.3.3 冷凍、冷卻小泵的保養，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養；

7.3.4末端設備、分機盤管、空調箱進行電機測試，皮帶、濾網、積水盤風量調節閥等進行保養；

7.4空調機組記錄數據管理