第一篇：小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

錦繡花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、基本要求

（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。

（2）有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

（3）承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

（4）公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，報(bào)修12小時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。

（5）每年與10%以上業(yè)主作有效溝通，每半年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，每年物業(yè)投訴有效處理率達(dá)到70%，業(yè)主滿意率75％以上。

（6）建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等）。

（7）物業(yè)管理、服務(wù)人員統(tǒng)一佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情。

（8）按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布住房專項(xiàng)維修資金使用情況，公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（9）按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。

（10）根據(jù)業(yè)主需求提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

（11）對(duì)業(yè)主委員會(huì)移交的資料做到保密，不隨意透露、轉(zhuǎn)借、防止丟失，保證資料的完整和齊全。

2、崗位人員設(shè)置

（1）門衛(wèi)秩序維護(hù)人員3人；

（2）保潔人員5人；

（3）綠化人員3人；

（4）管理人員1人；

3、房屋管理

（1）對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

（2）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸阻，并告知業(yè)主委員會(huì)和政府有關(guān)部門。

（3）房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

（4）主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及各棟、單元（門）、戶門有明顯標(biāo)志。

（5）根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修時(shí)屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出建議，并根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定組織維修。

（6）每周巡查一次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，每半年進(jìn)行一次維修養(yǎng)護(hù)。

（7）按照規(guī)定和業(yè)主公約(臨時(shí)公約)的要求，建立房屋裝飾裝修管理制度。裝修前及時(shí)告知當(dāng)事人有關(guān)的禁止行為和注意事項(xiàng)。至少一次巡查裝修現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并告知業(yè)主委員會(huì)和政府有關(guān)部門。

4、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（1）對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。供水、供電、通照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。

（2）建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺(tái)帳)，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修紀(jì)錄。操

作維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

（3）消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。

（4）道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

（5）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率在80%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。

（6）保持設(shè)備設(shè)施場(chǎng)所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備場(chǎng)所管理制度。容易危及人身安全的設(shè)施或其他隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施，對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

（7）在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶。

（8）對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)：屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。

5、公共秩序維護(hù)

（1）小區(qū)主出入口24小時(shí)值班。

（2）對(duì)小區(qū)重要部位每4小時(shí)巡查一次。

（3）應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等具有危險(xiǎn)隱患部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。

（4）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行登記管理，車輛按指定位置有序停放。

（5）對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)通報(bào)業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并及時(shí)采取應(yīng)急措施。

（6）對(duì)進(jìn)出小區(qū)(房屋)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。

6、衛(wèi)生保潔服務(wù)

（1）小區(qū)公共場(chǎng)所、樓道、樓梯每天清掃一次；主干道，每?jī)芍芮鍜咭淮巍?/p>

（2）及時(shí)清掃積水、積雪。大雪主干道3天清掃干凈，樓門前等其他部位6天清掃干凈；小雪主次干道1天清掃干凈。

（3）樓道玻璃每季擦拭一次。

（4）合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱。

（5）垃圾每日收集1次，做到日產(chǎn)日清。

（6）小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水管道定期疏通，保證排放管道暢通。

7、綠化管理及養(yǎng)護(hù)

（1）花草樹木無(wú)枯死，發(fā)現(xiàn)死樹，及時(shí)清除，并適時(shí)按需要補(bǔ)種。

（2）綠籬每年應(yīng)進(jìn)行修剪，及時(shí)清除修剪廢棄物。

（3）造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形。

（4）根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌，施肥和松土。

第二篇：小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法

總體要求: 通過(guò)明確本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法，體現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”和“明明白白”消費(fèi)，為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。

管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、客戶服務(wù)

總體要求：服務(wù)有效投訴少于5%，處理及時(shí)率100%；業(yè)主滿意率80%以上。不達(dá)標(biāo)即為違約。

具體要求：

1、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對(duì)業(yè)主（使用人）的報(bào)修與求助耐心細(xì)致，對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說(shuō)明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，征求業(yè)主（使用人）的意見。

2、服務(wù)時(shí)限。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說(shuō)明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。

3、對(duì)業(yè)主的投訴及時(shí)回訪，回訪率100%，并件件有記錄。

二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理

總體要求：房屋完好率大于等于98%；設(shè)施設(shè)備完好率大于等于95%；不達(dá)標(biāo)即為違約。

具體要求：

1、巡檢。（1）每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)，做好記錄；（2）每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查；（3）每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；（4）每年秋季對(duì)共用部位門窗做專項(xiàng)檢查1次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決；（5）巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。

2、房屋。

（1）裝修管理。將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；在業(yè)主（使用人）裝修房屋備案登記時(shí)，對(duì)不符合政府有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約的內(nèi)容，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出修改意見；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；對(duì)裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

（2）油漆粉飾。鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）、等應(yīng)3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。

（3）建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。

2、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施。

（1）給水設(shè)施，泵、管道、水箱、閥門、水表等運(yùn)行正常，出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理。（2）排水設(shè)施。化糞池每年清理 n次，每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換。每月清掃1次以上排水明溝，；每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次，每季度對(duì)地下管井疏通1次，保證通道清潔，排水暢通。

3、供配電系統(tǒng)

建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；所有供配電設(shè)備運(yùn)行正常，沒有人為故障。

4、智能化系統(tǒng)

設(shè)備運(yùn)行正常，專業(yè)人員24小時(shí)值班，監(jiān)控反應(yīng)靈敏，異常情況及時(shí)檢修。

5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來(lái)臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過(guò)后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

6、電梯運(yùn)行與管理

（1）與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。（2）每日監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，電梯及其安全設(shè)施每月不少于2次，每年進(jìn)行1次全面調(diào)整和測(cè)試，確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。電梯年故障率低于7%。（3）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對(duì)業(yè)主（使用人）正常生活的影響。（4）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào)后迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障，并盡快設(shè)法解救乘客。

7、道路、停車場(chǎng)、車庫(kù)及配套設(shè)施

（1）保持本小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；（2）按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；（3）停車場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無(wú)阻，配備必要的消防設(shè)備。

三、清潔管理

總體要求：內(nèi)外環(huán)境整潔，沒有衛(wèi)生死角，環(huán)境衛(wèi)生清潔率達(dá)99%。達(dá)不到此要求即為違約。

具體要求：

1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次業(yè)主（使用人）垃圾；每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每周循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無(wú)亂貼亂劃，無(wú)擅自占用現(xiàn)象，無(wú)亂堆亂放；鐵欄油漆完好無(wú)脫皮；扶手護(hù)攔干凈、光亮；梯間頂面無(wú)蜘蛛網(wǎng)、大理石地面干凈;玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。

2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時(shí)清潔電梯，若有人乘搭電梯應(yīng)暫停清潔工作。

3、共用車庫(kù)保潔，地面無(wú)垃圾、果皮、紙屑、無(wú)積水、無(wú)油跡、無(wú)污跡和雜物；無(wú)異味、空氣流通；管道標(biāo)識(shí)清楚，油漆無(wú)脫落、無(wú)銹跡；標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵；墻面、管線基本無(wú)污跡、無(wú)灰塵。

4、道路保潔，道路、人行道無(wú)垃圾、無(wú)雜物、積水、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)1小時(shí)；路邊燈具的燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。

6、休閑及綠化帶保潔，外觀整潔，地面垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。

7、垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱 無(wú)明顯污跡、油污，無(wú)明顯異味。

8、垃圾收集與處理。垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾收集車表面潔凈，無(wú)污染，無(wú)垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。

9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次；滅鼠：每季進(jìn)行1次。

五、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理

總體要求：園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，美觀，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，符合季節(jié)氣候特點(diǎn)，沒有人為毀綠損綠事故。達(dá)不到此要求即為違約。

具體要求：

1、草坪。成活率在95％以上，生長(zhǎng)茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無(wú)病蟲害；綠地整潔，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施完好，無(wú)人為損壞，對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長(zhǎng)周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

2、園林樹木。長(zhǎng)勢(shì)強(qiáng)，生長(zhǎng)超過(guò)該樹種、該樹木的平均年生長(zhǎng)量；樹冠完整美觀，沒有死樹和枯枝死杈；樹木枝干無(wú)機(jī)械損傷，無(wú)明顯缺株；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長(zhǎng)健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無(wú)死株和干枯枝。

3、花壇。花卉長(zhǎng)勢(shì)良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美，無(wú)枯枝，無(wú)病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。

4、人工水系、噴水池，池底清澈見底，水面無(wú)雜物、池底無(wú)沉淀物、池邊無(wú)污跡。四周安全設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。

六、安全防范

總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。

具體要求：

1、配備接受過(guò)專業(yè)訓(xùn)練的專職保安人員。保安人員要身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，無(wú)犯罪記錄，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)；當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時(shí)精神振作，舉止文明，儀態(tài)良好。

2、門衛(wèi)。本小區(qū)實(shí)行封閉管理。主出入口24小時(shí)至少有2人有值班看守，本小區(qū)人員車輛憑卡進(jìn)入，外來(lái)人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入，杜絕未經(jīng)受訪業(yè)主同意的其他人員進(jìn)入；大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

3、巡邏。白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問(wèn)；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。

4、緊急事故反應(yīng)。（1）制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應(yīng)急等；（2）有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；（3）高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)；（4）對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)，盡可能減少破壞和損失程度；（5）組織恢復(fù)生活秩序。

5、其他防范措施。（1）設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報(bào)警電話，24小時(shí)有人值守；接到報(bào)警信號(hào)，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場(chǎng)查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；（2）涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施；（3）協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；（4）對(duì)小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫(kù)、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明；（5）建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

七、交通、車輛管理

總體要求：車輛進(jìn)出停放有序，避免交通事故，不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設(shè)施。達(dá)不到此要求即為違約。

具體要求：

1、有較為完善的車輛管理制度，包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、過(guò)夜或臨時(shí)停放位置進(jìn)行引導(dǎo)，保持車輛行駛通暢。停車按照物價(jià)部門核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

2、在交警部門協(xié)助下在小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，劃定禁止車輛停放的區(qū)域。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停放。

3、維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止。

4、封閉停車場(chǎng)由專人管理，車輛進(jìn)場(chǎng)、離場(chǎng)有檢查、記錄。

5、對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。

6、杜絕外來(lái)車輛進(jìn)小區(qū)停放過(guò)夜。杜絕非小型機(jī)動(dòng)車停放過(guò)夜。

7、對(duì)業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關(guān)車輛管理的規(guī)定的行為進(jìn)行及時(shí)勸阻。

八、消防管理

總體要求：設(shè)施齊全，標(biāo)識(shí)清晰，使用功能良好，防止火災(zāi)責(zé)任事故。

具體要求：

1、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

2、根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障。

3、制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用。

4、發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場(chǎng)總指揮員的統(tǒng)一指揮。

5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無(wú)積灰，監(jiān)控箱表面無(wú)污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。

九、檔案資料管理

1、檔案資料齊全完整；

2、分類成冊(cè)，管理完善，合理分類，查閱方便；

3、及時(shí)變更登記，賬物相符。

第三篇：小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法

小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法

總體要求: 通過(guò)明確本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法，體現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”和“明明白白”消費(fèi)，為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。

管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、客戶服務(wù)

總體要求：服務(wù)有效投訴少于5%，處理及時(shí)率100%；業(yè)主滿意率80%以上。不達(dá)標(biāo)即為違約。

具體要求：

1、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對(duì)業(yè)主（使用人）的報(bào)修與求助耐心細(xì)致，對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說(shuō)明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，征求業(yè)主（使用人）的意見。

2、服務(wù)時(shí)限。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說(shuō)明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。

3、對(duì)業(yè)主的投訴及時(shí)回訪，回訪率100%，并件件有記錄。

二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理

總體要求：房屋完好率大于等于98%；設(shè)施設(shè)備完好率大于等于95%；不達(dá)標(biāo)即為違約。

具體要求：

1、巡檢。（1）每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)，做好記錄；（2）每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查；（3）每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；（4）每年秋季對(duì)共用部位門窗做專項(xiàng)檢查1次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決；（5）巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。

2、房屋。

（1）裝修管理。將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；在業(yè)主（使用人）裝修房屋備案登記時(shí)，對(duì)不符合政府有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約的內(nèi)容，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出修改意見；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；對(duì)裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

（2）油漆粉飾。鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）、等應(yīng)3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。

（3）建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。

2、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施。

（1）給水設(shè)施，泵、管道、水箱、閥門、水表等運(yùn)行正常，出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理。（2）排水設(shè)施。化糞池每年清理 n次，每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換。每月清掃1次以上排水明溝，；每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次，每季度對(duì)地下管井疏通1次，保證通道清潔，排水暢通。

3、供配電系統(tǒng)

建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；所有供配電設(shè)備運(yùn)行正常，沒有人為故障。

4、智能化系統(tǒng)

設(shè)備運(yùn)行正常，專業(yè)人員24小時(shí)值班，監(jiān)控反應(yīng)靈敏，異常情況及時(shí)檢修。

5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來(lái)臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過(guò)后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

6、電梯運(yùn)行與管理

（1）與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。（2）每日監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，電梯及其安全設(shè)施每月不少于2次，每年進(jìn)行1次全面調(diào)整和測(cè)試，確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。電梯年故障率低于7%。（3）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對(duì)業(yè)主（使用人）正常生活的影響。（4）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào)后迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障，并盡快設(shè)法解救乘客。

7、道路、停車場(chǎng)、車庫(kù)及配套設(shè)施

（1）保持本小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；（2）按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；（3）停車場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無(wú)阻，配備必要的消防設(shè)備。

三、清潔管理

總體要求：內(nèi)外環(huán)境整潔，沒有衛(wèi)生死角，環(huán)境衛(wèi)生清潔率達(dá)99%。達(dá)不到此要求即為違約。

具體要求：

1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次業(yè)主（使用人）垃圾；每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每周循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無(wú)亂貼亂劃，無(wú)擅自占用現(xiàn)象，無(wú)亂堆亂放；鐵欄油漆完好無(wú)脫皮；扶手護(hù)攔干凈、光亮；梯間頂面無(wú)蜘蛛網(wǎng)、大理石地面干凈;玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。

2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時(shí)清潔電梯，若有人乘搭電梯應(yīng)暫停清潔工作。

3、共用車庫(kù)保潔，地面無(wú)垃圾、果皮、紙屑、無(wú)積水、無(wú)油跡、無(wú)污跡和雜物；無(wú)異味、空氣流通；管道標(biāo)識(shí)清楚，油漆無(wú)脫落、無(wú)銹跡；標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵；墻面、管線基本無(wú)污跡、無(wú)灰塵。

4、道路保潔，道路、人行道無(wú)垃圾、無(wú)雜物、積水、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)1小時(shí)；路邊燈具的燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。

6、休閑及綠化帶保潔，外觀整潔，地面垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。

7、垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱 無(wú)明顯污跡、油污，無(wú)明顯異味。

8、垃圾收集與處理。垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾收集車表面潔凈，無(wú)污染，無(wú)垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。

9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次；滅鼠：每季進(jìn)行1次。

五、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理

總體要求：園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，美觀，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，符合季節(jié)氣候特點(diǎn)，沒有人為毀綠損綠事故。達(dá)不到此要求即為違約。

具體要求：

1、草坪。成活率在95％以上，生長(zhǎng)茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無(wú)病蟲害；綠地整潔，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施完好，無(wú)人為損壞，對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長(zhǎng)周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

2、園林樹木。長(zhǎng)勢(shì)強(qiáng)，生長(zhǎng)超過(guò)該樹種、該樹木的平均年生長(zhǎng)量；樹冠完整美觀，沒有死樹和枯枝死杈；樹木枝干無(wú)機(jī)械損傷，無(wú)明顯缺株；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長(zhǎng)健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無(wú)死株和干枯枝。

3、花壇。花卉長(zhǎng)勢(shì)良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美，無(wú)枯枝，無(wú)病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。

4、人工水系、噴水池，池底清澈見底，水面無(wú)雜物、池底無(wú)沉淀物、池邊無(wú)污跡。四周安全設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。

六、安全防范

總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。

具體要求：

1、配備接受過(guò)專業(yè)訓(xùn)練的專職保安人員。保安人員要身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，無(wú)犯罪記錄，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)；當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時(shí)精神振作，舉止文明，儀態(tài)良好。

2、門衛(wèi)。本小區(qū)實(shí)行封閉管理。主出入口24小時(shí)至少有2人有值班看守，本小區(qū)人員車輛憑卡進(jìn)入，外來(lái)人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入，杜絕未經(jīng)受訪業(yè)主同意的其他人員進(jìn)入；大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

3、巡邏。白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問(wèn)；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。

4、緊急事故反應(yīng)。（1）制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應(yīng)急等；（2）有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；（3）高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)；（4）對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)，盡可能減少破壞和損失程度；（5）組織恢復(fù)生活秩序。

5、其他防范措施。（1）設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報(bào)警電話，24小時(shí)有人值守；接到報(bào)警信號(hào)，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場(chǎng)查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；（2）涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施；（3）協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；（4）對(duì)小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫(kù)、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明；（5）建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

七、交通、車輛管理

總體要求：車輛進(jìn)出停放有序，避免交通事故，不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設(shè)施。達(dá)不到此要求即為違約。

具體要求：

1、有較為完善的車輛管理制度，包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、過(guò)夜或臨時(shí)停放位置進(jìn)行引導(dǎo)，保持車輛行駛通暢。停車按照物價(jià)部門核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

2、在交警部門協(xié)助下在小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，劃定禁止車輛停放的區(qū)域。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停放。

3、維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止。

4、封閉停車場(chǎng)由專人管理，車輛進(jìn)場(chǎng)、離場(chǎng)有檢查、記錄。

5、對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。

6、杜絕外來(lái)車輛進(jìn)小區(qū)停放過(guò)夜。杜絕非小型機(jī)動(dòng)車停放過(guò)夜。

7、對(duì)業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關(guān)車輛管理的規(guī)定的行為進(jìn)行及時(shí)勸阻。

八、消防管理

總體要求：設(shè)施齊全，標(biāo)識(shí)清晰，使用功能良好，防止火災(zāi)責(zé)任事故。

具體要求：

1、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

2、根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障。

3、制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用。

4、發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場(chǎng)總指揮員的統(tǒng)一指揮。

5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無(wú)積灰，監(jiān)控箱表面無(wú)污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。

九、檔案資料管理

1、檔案資料齊全完整；

2、分類成冊(cè)，管理完善，合理分類，查閱方便；

3、及時(shí)變更登記，賬物相符。

監(jiān)督辦法和違約責(zé)任

一、日常監(jiān)督

二、違約責(zé)任

乙方?jīng)]有達(dá)到本附件約定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成違約的，由甲方向乙方發(fā)出書面處罰通知，每一項(xiàng)違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和經(jīng)營(yíng)用房經(jīng)營(yíng)收入總額中乙方1個(gè)百分點(diǎn)的可得金額，相應(yīng)增加甲方1個(gè)百分點(diǎn)的可得金額。（即如果沒有任何違約行為發(fā)生，乙方可獲得最高35%的經(jīng)營(yíng)總收入，甲方獲得65%；如果發(fā)生一項(xiàng)違約，則乙方所得減少到34%，甲方所得增加到66%，依此類推）。

考核辦法和結(jié)果處理

一、每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一物業(yè)管理的主要計(jì)劃等，兩次向全體業(yè)主送發(fā)書面報(bào)告。

二、業(yè)主委員會(huì)年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評(píng)議打分表，對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行打分評(píng)議：1）供電管理；2）供水管理；3）消防治安管理；4）衛(wèi)生保潔管理；5）綠化管理；6）公共設(shè)施設(shè)備管理；7）車輛管理；8）維修服務(wù)；9）服務(wù)態(tài)度；10）遺留問(wèn)題的解決；11）總體評(píng)價(jià)。打分的標(biāo)準(zhǔn)為：好、較好、一般、較差、差。

三、年中和年底回收的表格由業(yè)主委員會(huì)邀請(qǐng) 區(qū)物業(yè)辦、社區(qū)居委會(huì)、部分業(yè)主代表和乙方代表進(jìn)行公開匯總并將結(jié)果向全體業(yè)主公告。在“總體評(píng)價(jià)”中，80%（含）以上業(yè)主認(rèn)為“好或較好”的，業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主書面通知按合同規(guī)定邀清上半年或下半年物業(yè)管理費(fèi)。30%（含）以上業(yè)主認(rèn)為“差或較差”的，上半年或下半年物業(yè)費(fèi)按90%收取。50%（含）以上業(yè)主認(rèn)為是“差或較差”的，由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)解聘現(xiàn)物業(yè)公司，并組織招投標(biāo)選聘新的物業(yè)管理公司。附件2

小區(qū)物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)管理商業(yè)用房管理辦法和商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入、停車費(fèi)、廣告費(fèi)收入使用辦法（草案）為維護(hù)本小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

1、物業(yè)管理辦公用房，是指小區(qū)開發(fā)商根據(jù)《 物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，按住宅小區(qū)總建筑面積3‰的比例配置的用于本小區(qū)物業(yè)管理的房屋。物業(yè)管理辦公用房由開發(fā)商無(wú)償提供，產(chǎn)權(quán)屬本小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)委會(huì)代管，并提供給物業(yè)管理公司使用。物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，不得改變其用途，更不得用于出租或其他經(jīng)營(yíng)謀利。

2、物業(yè)商業(yè)用房是指開發(fā)商在住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)中根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，按住宅小區(qū)總建筑面積4‰的比例配置的經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)商業(yè)用房由開發(fā)建設(shè)單位無(wú)償提供，產(chǎn)權(quán)屬住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)委會(huì)代管，并由業(yè)委會(huì)委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入除去雙方約定的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用外，全額用于小區(qū)的物業(yè)管理。

3、物業(yè)管理用房和物業(yè)管理商業(yè)用房的所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

4、物業(yè)管理企業(yè)出租物業(yè)商業(yè)用房的，租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意。物業(yè)管理企業(yè)與承租方鑒定的租賃合同中，約定的租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理企業(yè)的受聘期限。

5、物業(yè)管理商業(yè)用房的使用必須符合城管、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。

6、物業(yè)管理單位應(yīng)每半年在本小區(qū)內(nèi)公布物業(yè)商業(yè)用房出租和經(jīng)營(yíng)收益等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

7、物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)將物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理商業(yè)用房移交給業(yè)主委員會(huì)。

8、業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理公司按政府有關(guān)規(guī)定收取小區(qū)停車費(fèi)。停車費(fèi)具體收取辦法由物業(yè)管理企業(yè)制定，報(bào)業(yè)委會(huì)備案。

9、小區(qū)共有部位和公共設(shè)施出租做廣告，須根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，租賃人須向業(yè)主委員會(huì)、共用部位和公共設(shè)施涉及到的相關(guān)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)同意。

10、本小區(qū)物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入、停車費(fèi)收入和廣告費(fèi)收入以及其他使用公共場(chǎng)地和公共設(shè)備獲得的收入中，35%作為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，可以計(jì)入公司利潤(rùn)；65%作為物業(yè)維修基金，由物業(yè)管理單位在銀行建立專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修以上（含中修）的維修和更新，禁止物業(yè)管理企業(yè)挪作他用；部分可用于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)用于小區(qū)公共活動(dòng)開支。

11、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新需要使用物業(yè)維修基金，金額超過(guò)1萬(wàn)元的，應(yīng)提前告之業(yè)主委員會(huì)，超過(guò)3萬(wàn)元的，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后，再報(bào)相關(guān)機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)。

12、按寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每年在本小區(qū)內(nèi)公布各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

13、按寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定精神，業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)維修基金和本小區(qū)物業(yè)管理的其他財(cái)務(wù)不定期進(jìn)行審計(jì)，終止物業(yè)管理委托合同的時(shí)候?yàn)楸仨殞徲?jì)。

14、本辦法由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。附件3

日月星城小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（草案）

1、為規(guī)范本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和浙江省《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

2、本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主收取的費(fèi)用。

3、本辦法所指的物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：

（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)保養(yǎng)；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；

（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理；

（四）公共秩序維護(hù)和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

（五）物業(yè)的檔案資料管理；

（六）《日月星城小區(qū)物業(yè)管理合同》和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法》中規(guī)定的其他公共性服務(wù)內(nèi)容

4、本小區(qū)采用包干制約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。即由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)談判，由合同約定。

5、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收取情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金的收取情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的收支賬目有異議的，聘請(qǐng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。

6、電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運(yùn)行所需電費(fèi)不列入物業(yè)服務(wù)成本，由業(yè)主按實(shí)分?jǐn)偂?/p>

7、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。

8、在本小區(qū)內(nèi)，供水、供電、通訊、有線電視等企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方或業(yè)主收取規(guī)定的代辦服務(wù)費(fèi)。

9、已購(gòu)置房屋，但未向物業(yè)管理企業(yè)辦理相關(guān)入住手續(xù)的業(yè)主，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取按市住宅小區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)收取辦法收取。

10、物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)雙方簽定的合同的約定，在每年的年中和年底分兩次收取全年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，但依據(jù)合同和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法》，出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)打折收取的情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)按打折的數(shù)額收取。具體操作按照《日月星城小區(qū)物業(yè)管理考核辦法》中的規(guī)定進(jìn)行。

11、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人（承租人）交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

12、對(duì)本小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運(yùn)、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費(fèi),按政府價(jià)格主管部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四篇：小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同

小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同

甲方：乙方：

地址：地址

第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.監(jiān)督乙方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題提出意見和建議，并

遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》。

2.根據(jù)本協(xié)議向乙方繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用。

3.不得占用、損壞本物業(yè)的公用部位、公用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬

遷、裝飾裝修等原因確需合理使用公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知乙方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償。

4.轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，事先通知乙方，告知受讓方與乙方簽訂本協(xié)議。

5.對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》

等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任。

6.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。

7.出現(xiàn)以下情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任。

（１）非因乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；

（２）因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停用公用設(shè)施設(shè)備等造成損失的；

（３）乙方履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)設(shè)備固有瑕疵造成損失的；

二、乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.對(duì)房屋共用部位、公用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、治安協(xié)管、交通秩序

等項(xiàng)目進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、修繕的服務(wù)與管理。

2.根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合該小區(qū)的實(shí)際情況，制定適合本物業(yè)的物業(yè)管理

制度和《物業(yè)使用守則》并書面告知甲方。

3.建立健全物業(yè)管理檔案資料。

4.制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的行為。

5.物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將

本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

6.根據(jù)本協(xié)議向甲方收取物業(yè)管理費(fèi)用。

7.向甲方提供房屋自用部位啟用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)。

8.對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、收取違約金等措施。

（二）、交費(fèi)方式（本小區(qū)坐式收費(fèi)）

2.甲方交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的時(shí)間為 日，逐年類推，費(fèi)用為

第三條維修基金的管理與使用

一、根據(jù)規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位公用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大中修、更新、改造的維修基金。甲方在購(gòu)得房屋時(shí)已向建設(shè)管理行政主管部門繳納購(gòu)房款工程造價(jià)的5%的維修基金。

二、維修基金的使用由方乙提出計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

三、維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門審核批準(zhǔn)，按甲方占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

四、甲方轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

第四條違約責(zé)任

一、乙方違反約定，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、甲方違反約定，使乙方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

三、甲方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，乙方有

權(quán)要求甲方補(bǔ)交并從逾期之日起繳納每月物業(yè)管理費(fèi)用5%的違約金。

第五條為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見的情況下，如發(fā)生煤氣燃?xì)庑孤丁⒙╇姟⒒馂?zāi)、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急措施造成甲方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第六條在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無(wú)法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第七條本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷體文字具有同等法律效力。本協(xié)議中未盡事宜，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章處理。

第八條本協(xié)議在履行中，如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決，或向物業(yè)管理行政部門申請(qǐng)調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可向當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。

第九條本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第十條本協(xié)議自簽字之日起生效。

甲方（業(yè)主）：乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：

年月日年月日

第五篇：物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)情況，于2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》)，從物業(yè)管理服務(wù)的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面界定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，制定了三個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，作為物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)，約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格的參考依據(jù)。《標(biāo)準(zhǔn)》的具體規(guī)定如下：一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

(一)基本要求

(1)服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

(2)承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

(3)管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

(4)有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

(5)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

(6)設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。

(7)根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

(8)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。．

(9)按合同約定規(guī)范使用住宅專項(xiàng)維修資金。

(10)每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80％以上。

(二)房屋管理

(1)對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

(2)根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。

(3)每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

(4)按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時(shí)公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

(5)對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

(6)小區(qū)主出人口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元(門)、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。

(三)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。

(2)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺(tái)賬)，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

(3)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

(4)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。

(5)載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。

(6)消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

(7)設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

(8)小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

(9)路燈、樓道燈完好率不低于95％。

(10)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

(四)協(xié)助維護(hù)公共秩序

(1)小區(qū)主出人口24小時(shí)站崗值勤。

(2)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。

(3)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

(4)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。

(5)對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

(五)保潔服務(wù)

(1)高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無(wú)異味。

(2)合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次。

(3)小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。

(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查。1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

(5)二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

(6)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理

(1)有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

(2)草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)雜草、雜物。

(3)花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。

(4)定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

(5)定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

二級(jí)三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參見教材

物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在使用以上標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：

(1)《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用本標(biāo)準(zhǔn)。

(2)《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)，級(jí)別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。

(3)《標(biāo)準(zhǔn)》各等級(jí)服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)主要內(nèi)容組成。《標(biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。

(4)選用《標(biāo)準(zhǔn)》時(shí)，應(yīng)充分考慮住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主(使用人)的居住消費(fèi)能力等因素，選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。