第一篇：物業管理三級服務標準

物業管理服務標準（按省標三級）※接待

佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；使用文明用語，不應使用服務忌語。

對業主（使用人）的報修與求助耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項。值守

有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。※服務時限 急修服務45分鐘內到位，24小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修3日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。（居民預約、雨天筑漏可不受3日限制）。※ 裝修管理

1將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人； 2對業主（使用人）裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務協議； 3業主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況； 4裝修結束組織驗收；

5驗收合格后3個工作日內退還裝修保證金；

對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。※ 給排水系統及其配套設施 飲用水水池（箱）半年消毒1次，操作人員具有相應操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理措施；水質每半年化驗1次，保持池體內清潔，沒有對水質構成污染的因素，保持水池（箱）結構完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補。保持泵房清潔衛生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩定正常，閥門開關靈活，發現滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態；水泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養1次；泵房內設備2年后，每年更新各種標志1次；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查； ※ 排水設施

化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查；

每旬清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草；排水暢通，無積水，無雜草； 每半年對地下管井清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物；每年對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到水流暢通，井底無沉淀物，井蓋上無污漬、污物。※ 供配電系統 建立和完善有關規章制度，值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；

保持配電房清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥； 每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕； ※ 弱電系統

操作人員受過專業培訓，持證上崗；

工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別；發現異常，及時處理；

對相關設備、設施定期進行調試，使系統處于最佳工作狀態； 工作、維修、養護有記錄，特殊系統、設備的進入經過授權，密碼有有效保護； ※ 電梯運行與管理

安裝、維修、保養人員和電梯司機均應持有關行政主管部門核發的特種作業操作證上崗，并定期參加復審；建立健全電梯管理制度。安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好；在電梯轎廂內明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》。

與持有關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養、大中修更新改造合同，并明確被委托企業的責任。

電梯及其安全設施每周不少于1次，進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養；每年對小區所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試；年度檢測由維修保養企業的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告；每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調試驗，負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。

保持電梯機房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設施完好；每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。確定合理的電梯運行時間，隨時監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯；記錄電梯運行情況，建檔備案。

制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設法解救乘客、排除設備故障。按照國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。

※道路、停車場（車棚、車庫）及配套設施

加強道路維修與養護，制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施；

保持居住區道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；

設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發現損壞及時修補； 按照業主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物； ※共用樓道保潔 每周打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，每周清潔1次樓梯扶手；每周擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施；每季度樓梯間墻面除塵1次；每季度擦1次樓梯道共用門窗玻璃； 無垃圾、雜物，無明顯污跡，無亂堆亂放，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，目視基本干凈 ；梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵；外墻窗玻璃無積灰。※電梯及電梯廳保潔

每日清掃2次電梯轎箱內垃圾，抹布擦拭1次電梯門壁；每月對電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清洗1次；燈飾及轎箱頂部每月清潔1次。

※共用衛生間保潔

每日對共用衛生間清潔2次，（清潔內容包括：通風換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖干凈地面；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內放置香球等）；每月1次用毛巾擦燈具；每月2次對共用衛生間進行消殺。室內無明顯異味、臭味；地面基本潔凈；墻面無蜘蛛網和積灰，便器潔凈無黃漬 ※道路保潔

每日清掃2次，清掃結束地面無垃圾、雜物，無衛生死角，目視基本干凈，無垃圾、雜物、浮砂，無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔1次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。※標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔

標識、宣傳牌每周擦拭1次，雕塑每2個月擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每半月擦拭1次業主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。※ 綠化帶保潔

每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時。※ 休閑、娛樂、健身設施保潔

每周清潔3次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；設施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。※門衛、崗亭、監控探頭保潔

門衛、崗亭每日清潔1次，內外地面拖洗干凈，擦洗干凈內外門窗玻璃、窗臺及其他臺面，室內外墻面每月清潔1次，發現不衛生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序；監控探頭每2周擦拭1次；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。※垃圾桶、果皮箱 垃圾桶、果皮箱：每日清運2次；每日抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。※垃圾收集與處理

生活垃圾由業主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產日清；建筑垃圾定點堆放；對有毒物質分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。※衛生消殺

針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃。園林綠化養護與管理 ※草坪

草坪斑禿不明顯，成活率在80％以上，生長正常； 整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草； 無大面積病蟲害，并能及時防治；

綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；無較嚴重人為破壞，無綠化生產垃圾，對人為損壞和違法行為能及時處理； 根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。※園林樹木 生長長勢一般，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當；樹木樹冠基本完整，有一定綠化效果，沒有死樹和明顯枯枝死杈；花壇花卉長勢良好；

在花壇開花期間，每周剪殘枝，保持清晰的圖案和適宜的高度； 草本宿根花卉生長基本正常,定期防治病蟲害，發生病蟲害及人為損害后能及時防治，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現象 ※安全防范 ※人員組織

專職安全護衛人員，身體健康，責任心強，工作認真負責； 接受過相關的安全護衛知識與技能崗位培訓，能勝任小區安全護衛工作，對小區日常規護衛事項做出正確反應，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力；

思想品質好，作風正派，熱愛安全護衛工作，無犯罪記錄； 當班時應佩戴明顯標志，穿戴統一制服，制服干凈、整齊； 配備對講裝置和其他必備的安全護衛工具； 交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。※門衛

主出入口24小時有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人值守；按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記，謝絕業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批準的商販入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導等工作。白天巡邏次數不少于4次，夜間巡邏次數不少于6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發現和處理不安全隱患；接受業主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛，防止事態擴大，協助保護現場和證據；安全巡邏有記錄有檢查。※緊急事故反應

制定緊急事故處理預案，包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等； 有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態；

書面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應訓練；

對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能減少破壞和損失程度； 按照業主或業主委員會的委托組織恢復生活秩序，如：幫助恢復電力供應、搶救財產等。※其他防范措施

設有業主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守； 接到報警信號，確認后管理處應立即派人趕往現場查看，予以恰當的緊急處理；

涉及人身安全處，設有明顯標志并有防護措施；

協助有關部門維持小區正常生活秩序，防止不安全事件發生； 對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明； 建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

※交通、車輛管理

有較為完善的車輛管理制度；小區設置明顯的交通標志； 維持交通秩序，發現車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止；設置露天停車場經過業主委員會批準并經過公安交管部門審批，符合規劃要求；封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄；管理人員責任心強，認真負責；停車場具有交管部門核發的停車場使用證，按照物價部門核發的收費標準收費；按照合同特別約定履行車輛保管責任。※消防

執行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關消防法規；健全消防組織，建立消防責任制； 定期進行消防培訓，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據防火、滅火的需要，配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障； 制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用；

發現火警有義務迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統一指揮； 每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發現設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉；噴淋管網水壓，發現壓力不夠，馬上檢修排除故障；熟悉操作和檢查消防監控設備；消防監控室保持清潔，要求地面無積灰，監控箱表面無污漬；填工作記錄，建檔備查。※ 檔案資料 檔案資料齊全完整；

分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便； 及時變更登記，賬物相符。※ 專項服務

業主或業主委員會與物業管理企業在物業管理公共服務委托合同中未約定，根據全體業主的需要、小區條件及物業管理企業的能力，經雙方協商，物業管理企業向全體業主提供娛樂、健身、商業、代繳費等屬于上述公共服務內容之外的服務。

專項服務內容、標準、費用等由物業管理企業與業主或業主委員會，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達成服務協議，可以作為物業管理公共服務合同的附件，也可以另行單獨簽訂。※ 特約服務

業主或業主委員會與物業管理企業在物業管理公共服務委托合同中未約定，物業管理企業為滿足部分業主（使用人）特別需要，經雙方特別約定，有償提供相關服務的活動，如老年、傷殘病人的護理，接送子女上學等。

特約服務內容、標準、費用等由物業管理企業和需要特約服務的業主（使用人）雙方當事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。

第二篇：三級物業管理服務標準

物業管理服務標準（按省標三級）

※接待

佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；使用文明用語，不應使用服務忌語。

對業主（使用人）的報修與求助耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項。

值守

有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。※服務時限 急修服務45分鐘內到位，24小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修3日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。（居民預約、雨天筑漏可不受3日限制）。

※ 裝修管理

1將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；

2對業主（使用人）裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務協議；

3業主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；

4裝修結束組織驗收；

5驗收合格后3個工作日內退還裝修保證金；

對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

※ 給排水系統及其配套設施

飲用水水池（箱）半年消毒1次，操作人員具有相應操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理措施；水質每半年化驗1次，保持池體內清潔，沒有對水質構成污染的因素，保持水池（箱）結構完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補。保持泵房清潔衛生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩定正常，閥門開關靈活，發現滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態；水泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養1次；泵房內設備2年后，每年更新各種標志1次；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查；

※ 排水設施

化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查；

每旬清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草；排水暢通，無積水，無雜草； 每半年對地下管井清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物；每年對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到水流暢通，井底無沉淀物，井蓋上無污漬、污物。※ 供配電系統

建立和完善有關規章制度，值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；

保持配電房清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥； 每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕；

※ 弱電系統

操作人員受過專業培訓，持證上崗；

工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別；發現異常，及時處理；

對相關設備、設施定期進行調試，使系統處于最佳工作狀態；

工作、維修、養護有記錄，特殊系統、設備的進入經過授權，密碼有有效保護；

※ 避雷接地系統

每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

※ 電梯運行與管理

安裝、維修、保養人員和電梯司機均應持有關行政主管部門核發的特種作業操作證上崗，并定期參加復審；建立健全電梯管理制度。

安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好；在電梯轎廂內明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》。

與持有關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養、大中修更新改造合同，并明確被委托企業的責任。

電梯及其安全設施每周不少于1次，進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養；每年對小區所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試；檢測由維修保養企業的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告；每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調試驗，負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。

保持電梯機房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設施完好；每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。確定合理的電梯運行時間，隨時監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯；記錄電梯運行情況，建檔備案。

制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設法解救乘客、排除設備故障。按照國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。

※道路、停車場（車棚、車庫）及配套設施

加強道路維修與養護，制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施；

保持居住區道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；

設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發現損壞及時修補；

按照業主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；

※共用樓道保潔

每周打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，每周清潔1次樓梯扶手；每周擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施；每季度樓梯間墻面除塵1次；每季度擦1次樓梯道共用門窗玻璃； 無垃圾、雜物，無明顯污跡，無亂堆亂放，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，目視基本干凈 ；梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵；外墻窗玻璃無積灰。

※電梯及電梯廳保潔

每日清掃2次電梯轎箱內垃圾，抹布擦拭1次電梯門壁；每月對電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清洗1次；燈飾及轎箱頂部每月清潔1次。

※共用衛生間保潔

每日對共用衛生間清潔2次，（清潔內容包括：通風換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖干凈地面；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內放置香球等）；每月1次用毛巾擦燈具；每月2次對共用衛生間進行消殺。室內無明顯異味、臭味；地面基本潔凈；墻面無蜘蛛網和積灰，便器潔凈無黃漬

※道路保潔

每日清掃2次，清掃結束地面無垃圾、雜物，無衛生死角，目視基本干凈，無垃圾、雜物、浮砂，無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔1次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。

※標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔

標識、宣傳牌每周擦拭1次，雕塑每2個月擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每半月擦拭1次業主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。

※ 綠化帶保潔

每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時。

※ 休閑、娛樂、健身設施保潔

每周清潔3次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；設施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。

※門衛、崗亭、監控探頭保潔

門衛、崗亭每日清潔1次，內外地面拖洗干凈，擦洗干凈內外門窗玻璃、窗臺及其他臺面，室內外墻面每月清潔1次，發現不衛生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序；監控探頭每2周擦拭1次；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。

※垃圾桶、果皮箱

垃圾桶、果皮箱：每日清運2次；每日抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。

※垃圾收集與處理

生活垃圾由業主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產日清；建筑垃圾定點堆放；對有毒物質分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。

※衛生消殺

針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃。

園林綠化養護與管理

※草坪

草坪斑禿不明顯，成活率在80％以上，生長正常；

整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；

無大面積病蟲害，并能及時防治；

綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；無較嚴重人為破壞，無綠化生產垃圾，對人為損壞和違法行為能及時處理；

根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

※園林樹木

生長長勢一般，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當；樹木樹冠基本完整，有一定綠化效果，沒有死樹和明顯枯枝死杈；花壇花卉長勢良好；

在花壇開花期間，每周剪殘枝，保持清晰的圖案和適宜的高度；

草本宿根花卉生長基本正常,定期防治病蟲害，發生病蟲害及人為損害后能及時防治，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現象

※安全防范

※人員組織

專職安全護衛人員，身體健康，責任心強，工作認真負責；

接受過相關的安全護衛知識與技能崗位培訓，能勝任小區安全護衛工作，對小區日常規護衛事項做出正確反應，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力；

思想品質好，作風正派，熱愛安全護衛工作，無犯罪記錄；

當班時應佩戴明顯標志，穿戴統一制服，制服干凈、整齊；

配備對講裝置和其他必備的安全護衛工具；

交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

※門衛

主出入口24小時有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人值守；按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記，謝絕業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批準的商販入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導等工作。

白天巡邏次數不少于4次，夜間巡邏次數不少于6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發現和處理不安全隱患；接受業主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛，防止事態擴大，協助保護現場和證據；安全巡邏有記錄有檢查。

※緊急事故反應

制定緊急事故處理預案，包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等； 有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態；

書面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應訓練；

對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能減少破壞和損失程度；

按照業主或業主委員會的委托組織恢復生活秩序，如：幫助恢復電力供應、搶救財產等。

※其他防范措施

設有業主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；

接到報警信號，確認后管理處應立即派人趕往現場查看，予以恰當的緊急處理；

涉及人身安全處，設有明顯標志并有防護措施；

協助有關部門維持小區正常生活秩序，防止不安全事件發生；

對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明；

建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

※交通、車輛管理

有較為完善的車輛管理制度；小區設置明顯的交通標志；

維持交通秩序，發現車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止；設置露天停車場經過業主委員會批準并經過公安交管部門審批，符合規劃要求；封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄；管理人員責任心強，認真負責；停車場具有交管部門核發的停車場使用證，按照物價部門核發的收費標準收費；按照合同特別約定履行車輛保管責任。

※消防

執行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關消防法規；健全消防組織，建立消防責任制； 定期進行消防培訓，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根據防火、滅火的需要，配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障；

制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用；

發現火警有義務迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統一指揮；

每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發現設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉；噴淋管網水壓，發現壓力不夠，馬上檢修排除故障；熟悉操作和檢查消防監控設備；消防監控室保持清潔，要求地面無積灰，監控箱表面無污漬；填工作記錄，建檔備查。

※ 檔案資料

檔案資料齊全完整；

分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；

及時變更登記，賬物相符。

※ 專項服務

業主或業主委員會與物業管理企業在物業管理公共服務委托合同中未約定，根據全體業主的需要、小區條件及物業管理企業的能力，經雙方協商，物業管理企業向全體業主提供娛樂、健身、商業、代繳費等屬于上述公共服務內容之外的服務。

專項服務內容、標準、費用等由物業管理企業與業主或業主委員會，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達成服務協議，可以作為物業管理公共服務合同的附件，也可以另行單獨簽訂。

※ 特約服務

業主或業主委員會與物業管理企業在物業管理公共服務委托合同中未約定，物業管理企業為滿足部分業主（使用人）特別需要，經雙方特別約定，有償提供相關服務的活動，如老年、傷殘病人的護理，接送子女上學等。

特約服務內容、標準、費用等由物業管理企業和需要特約服務的業主（使用人）雙方當事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。

第三篇：物業管理三級資質標準材料

物業管理三級資質標準、申請材料

物業管理企業資質|三級資質審批：

三級資質標準：1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；

4.有委托的物業管理項目；

5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。物業管理企業自領取營業執照之日起30日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質，并申請核定資質等級。申請資質材料： 1.營業執照； 2.企業章程； 3.驗資證明；

4.企業法定代表人的身份證明；

5.物業管理專業人員的職業資格證書的勞務合同，管理和技術人員的職稱證書和勞務合同。*注：新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定。申請核定資質等級材料： 1.企業資質等級申請表； 2.營業執照；

3.企業資質證書正、副本；

4.物業管理專業人員的職業資格證書和勞務合同，管理和技術人員的職稱證書和勞務合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞務合同； 5.物業服務合同復印近； 6.物業管理業績材料。

第四篇：物業管理服務標準

物業管理服務標準

三、物業管理服務標準

為了規范住宅小區物業管理服務的內容和標準，中國物業管理協會根據我國物業管理現實情況，于2004年印發了《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》(以下簡稱《標準》)，從物業管理服務的基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六個方面界定物業管理服務的內容，制定了三個等級的服務標準，作為物業管理企業與建設單位或業主大會簽訂物業服務合同，確定物業服務等級，約定物業服務項目、內容、標準以及測算物業服務價格的參考依據。《標準》的具體規定如下：一級服務標準：

(一)基本要求

(1)服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

(2)承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

(3)管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

(4)有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

(5)管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

(6)設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內，其他報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

(7)根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

(8)按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。．

(9)按合同約定規范使用住宅專項維修資金。

(10)每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80％以上。

(二)房屋管理

(1)對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

(2)根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

(3)每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

(4)按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

(5)對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

(6)小區主出人口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

(三)共用設施設備維修養護

(1)對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。

(2)建立共用設施設備檔案(設備臺賬)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

(3)設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

(4)對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

(5)載人電梯24小時正常運行。

(6)消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

(7)設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

(8)小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

(9)路燈、樓道燈完好率不低于95％。

(10)容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

(四)協助維護公共秩序

(1)小區主出人口24小時站崗值勤。

(2)對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

(3)對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

(4)對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

(5)對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

(五)保潔服務

(1)高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

(2)合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

(3)小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查。1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

(5)二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

(6)根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

(六)綠化養護管理

(1)有專業人員實施綠化養護管理。

(2)草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

(3)花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。

(4)定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

(5)定期噴灑藥物，預防病蟲害。

二級三級服務標準參見教材

物業管理企業和業主在使用以上標準時，應當注意以下問題：

(1)《標準》為普通商品住房、經濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區物業服務的試行標準。物業服務收費實行市場調節價的高檔商品住宅的物業服務不適用本標準。

(2)《標準》根據普通住宅小區物業服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級，級別越高，表示物業服務標準越高。

(3)《標準》各等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六大項主要內容組成。《標準》以外的其他服務項目、內容及標準，由簽訂物業服務合同的雙方協商約定。

(4)選用《標準》時，應充分考慮住宅小區的建設標準、配套設施設備、服務功能及業主(使用人)的居住消費能力等因素，選擇相應的服務等級。

第五篇：三級物業公司服務標準

住宅物業服務三級標準基本要求

一.客戶服務場所

1.設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話等辦公設備。

2.公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照 片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。

3.客戶服務中心工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設置值班人員。

4.設置并公示24 小時服務電話。

二.人員

1.從業人員按照相關規定取得職業資格證書。

2.從業人員分崗位統一著裝、佩戴標志。

3.配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。

4.項目負責人具有2 年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。

三.制度

1.建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。

2.建立突發公共事件的應急預案。

3.建立培訓體系，定期組織培訓與考核。

4.建立物業服務工作記錄。

四.檔案

1.建立物業管理檔案。

2.配備檔案管理人員。

3.應用計算機管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。

五.標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。

六.客戶服務

1.每年第一季度公示上一物業服務合同履行情況、收支情況、本收支預算。

2.涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。

3.對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。

4.水、電急修20 分鐘內，其它報修按雙方約定時間到達現場；由專項服務企業負責的設施設備應在30 分鐘內告知。報修進行回訪。

5.業主或使用人提出的意見，建議、投訴在2 個工作日內回復。投訴進行回訪。

6.每年公開征集1 次物業服務意見，公示整改情況。

7.每月組織1 次項目服務質量檢查，重要節假日前組織安全檢查。

8.每年組織業主參觀共用設施設備機房。

9.每年至少組織1 次社區文化活動。

10.設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。

11.按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

12.有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。

七.專項服務委托管理

1.簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。

2.專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。

3.專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。

4.對專項服務進行監督管理及評價。

共用部位及共用設施設備運行

維修養護

一.綜合管理

1.建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。

5.每年第四季度制定下一維修養護計劃。

6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

8.設備機房

1）每月清潔1 次，室內無雜物。

2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。

4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

二.共用部位

1.房屋結構

每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

2.建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。

2）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每季度檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天

棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

3.附屬構筑物

1）每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。

2）每季度檢查1 次雨、污水管井等。

3）每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）每年檢測1 次防雷裝置。

三.空調系統

1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

2.運行期間每日巡視1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

4.每年檢查1 次管道、閥門并除銹。

5.每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

6.每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。

7.每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。

四.二次供水設施

1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

2.每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

3.每季度切換1 次備用水泵。

4.每年檢查2 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1 次水泵。

5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

五.排水系統

1.排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。

每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。

2.污水泵

汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設備運行狀態；每2 周進行1 次手動啟動測試；每季度養護1 次。

3.化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。

六.照明和電氣設備

1.樓內照明

每周巡視3 次，一般故障1 日內修復；復雜故障5 日內修復。

2.樓外照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內修復；復雜故障1 周內修復；每月調整1 次時間控制器。

3.應急照明

每日巡視1 次，發現故障，即時修復。

4.低壓柜

每日巡視2 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。

5.低壓配電箱和低壓線路

每月巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。

6.控制柜

每2 周巡視1 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。

7.發電機

每月試運行1 次，保證運行正常；每年活化1 次蓄電池；每周巡視1 次充電機和蓄電池。

8.檢測

每5 年檢驗1 次內部核算電能表。配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；

電纜進出線和開關標志準確。

七.安全防范系統

1.報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設備運行狀態；每2 周表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。

2.對講門口機

每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。

3.網絡控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。

4.紅外對射探測器

每季度檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每季度

表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。

5.圖像采集設備

每周檢查1 次監視畫面、錄像功能；每2 周表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。

6.攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1 次；

每年防護罩內部除塵1 次。

7.解碼器

每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每半年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。

8.云臺

每半年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每半年

表面清潔1 次；每年轉動部位上潤滑油1 次。

9.巡更點

每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。

10.讀卡器

每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次，查看防水狀況。

11.電磁鎖門鎖

每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。

12.出門按鈕

每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。

八.電梯

1.電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的

內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。

九.水景

1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

2.使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設施，每月檢查1 次防漏電設施。

3.設置必要的安全警示標志。

4.水質符合衛生要求。

消防安全防范

一.綜合管理

1.建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。

2.成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。

3.設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。

4.每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規定每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。

5.發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。

6.消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。

7.發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。

二.消防設施設備維修養護

1.火災自動報警系統

1）火災報警控制器、聯動控制設備每日巡查1 次設備運行情況，保證24 小時連續正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。

2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年由專業清洗單位清洗1 次。

3）備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。

2.消防廣播系統

每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每年機柜內的設備內部除塵1 次。

3.防排煙系統

每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速；每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。

4.防火分隔設施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內部除塵1 次；每年維修養護2 次防火門附件，在門的轉動部位補充1 次潤滑油。

5.水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養護1 次室內、外消火栓。

6.應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。

7.消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。

8.滅火器

每日巡查1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。

綠化養護

一.基本要求

1.喬木

植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生長季節葉片保存率高于85%。

2.灌木

植株生長正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。

3.綠籬和色塊

植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。

4.地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時補栽或更換。

5.草坪

草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。

二.綠化養護內容

1.灌溉

有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季型草坪根據長勢和土壤情況適當增加灌溉次數。

2.施肥

根據植物生長情況施肥，喬木每2 年施肥1 次至2 次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的依賴。

3.病蟲害防治

根據病蟲害發生規律，植物生長季每月至少檢查3 次病蟲害情況；并根據檢查結果防治病蟲害，不因病蟲害出現提前落葉、死亡現象。

4.整形修剪

喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長季節和冬季修剪1 次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節前、冬季修剪1 次；冷季型草坪應根據長勢生長季節每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪12 次。

5.除草

每年全面除草3 次，重點綠地增加除草次數；出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的10%，季節性雜草能得到有效控制。

6.垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理3次。

三.工作檢查

1.生長季節每月檢查3 次綠化工作。

2.編制每季度綠化養護措施和工作計劃。

3.有綠化檔案。

環境衛生

一.生活垃圾的收集、清運

1.實行生活垃圾分類收集。

2.配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。

3.每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑1 次殺蟲藥。

4.每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

5.垃圾清運車外觀整潔。

二.物業共用部分清潔

1.樓內

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。

2）樓道、樓梯

每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。

每2 周擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火

栓、指示牌等共用設施。每季度除塵1 次樓內燈具。

每日巡視保潔1 次樓道、樓梯。

2.電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1 次；石

材裝飾的電梯轎廂，每季度養護1 次。

每日巡視保潔2 次電梯轎箱。

3.天臺、屋面

每季度清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每2 月清掃1 次天臺、屋面。

每月巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。

4.樓外道路及設施

每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。

每月清潔1 次樓外公共照明及共用設施；每季度清潔1 次雨蓬、門頭等。

5.水景

根據水質情況進行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔2 次水面；每年清潔2 次水池池底。

6.有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物預防和控制。

投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。

7.雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要

道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。

三.工作檢查和記錄

1.每日檢查1 次清潔質量，做好記錄。

2.每季度全面檢查1 次清潔質量，做好記錄。

3.清潔檔案齊全。

公共秩序維護

一.主要出入口有專人24 小時值守。

二.制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。

三.巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。四.機動車輛憑證出入。

五.安防控制室設專人24 小時值守；監控影像資料、報警 記錄，應留存30 日備查；管理制度、應急預案張貼 在顯著位置。

六.對違法行為立即報警，協助相關部門處理。七.每年進行2 次專項應急預案演習，做好記錄。八.備勤人員24 小時待崗。九.記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。

裝飾裝修管理

一.建立裝飾裝修管理服務制度。二.建立裝飾裝修管理檔案。

三.受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或 使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協

議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。四.裝飾裝修期間每日巡查1 次現場，發現業主或使用

人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物業管理區域內公示。

五.裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝 修管理服務協議的當事人按照約定處理。

六.委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2 日內清運。