江蘇省物業管理服務等級標準（一級）

一、房屋及共用部位、共用設施、設備的維修養護：

1、房屋完好率95%以上

;2、房屋零修、急修及時率75%以上；3、房屋零修合格率85%以上；4、房屋立面較整潔，無重大缺損；5、房屋裝修符合管理規定；6、協調水、電、氣等部門的正常保障；7、環衛設施基本完好；8、道路暢通，路面較平整；9、消防設施基本完好，可隨時啟用。

二、安全保衛：1、安全入口24小時值班；2、安全護衛人員定時巡查；3、交通車輛管理有序；4、有應急處理計劃，遇險及時報警。

三、綠化環境衛生：1、綠化覆蓋率15%以上；2、花草樹木長勢良好，無大面積蟲害現象；3、建立清掃保潔制度，專人定時保潔清掃，定時殺蟲滅鼠，垃圾日產日清。4、院內通路基本整潔；5、公共設備、環衛設施基本整潔；6、無亂設攤點、廣告牌、亂貼畫現象。

四、經營服務與文體服務：1、能提供基本的生活服務、維修服務，如房屋自用部位設施、設備的維修等；2、公共娛樂文體活動常年開展3項以上。

五、服務質量、效果：1、服務人員盡職盡責，崗位職責明確，服務項目及價格公布；2、公共服務費收支情況定期（1－2次/年）公布；3、維修基金帳務報業委會審核，并定期向業主通報；4、建立投訴記錄，有效投訴辦結率在80%以上，回訪率95%以上；5、業主意見反饋、滿意率60%以上。

六、硬件環境：1、小區符合規劃要求，容貌完好，無違章搭建現象；2、主出入口有小區平面示意圖，標號標志明顯；3、水、電、排水、消防、綠化、環衛設施設備基本齊全；4、停車場；5、主出入口設有值班室。

七、物業管理企業：1、有物業管理企業資質證書；2、企業有內部考核制度，崗位職責明確；3、人員持證上崗率80%以上，經理持有物業崗位證書；4、安全護衛人員統一著裝。

八、業主委員會：具備條件的應成立業主委員會。（目前東院沒有專項維修資金，中大修、維修、更新有困難）

江蘇省物業管理條例19條：物業管理服務事項主要包括以下內容

（一）物業共用部位和物業共用設施設備日常維護和管理。

（二）物業管理區域內日常環境衛生綠化的管理。

（三）協助管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項。

（四）物業裝飾裝修的安全性能，垃圾清運等管理服務。

（五）應業主要求進行的室內特殊維護服務。

（六）物業檔案資料的管理。

東院委托服務事項

（摘《合同》第二章）

一、房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、基礎、柱、梁、內外墻體等承重結構、樓梯間、戶外墻面、走廊通道、門廳等。

二、共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、天線、垃圾道、天然氣、暖氣干道、加壓供水設備、配電系統、中水系統、小區自管公共廁所、樓內消防設備等。

三、公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括：道路、廣場、室外上下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、地下停車庫、路面停車位、變電室、設備間、公共門廳過道、地下室、窨井、警衛值班室等。

四、公用綠地、花草、樹木、建筑小品的養護與管理。

五、附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括：商業網點、攤位、文化娛樂場所等。

六、公共環境衛生，包括：房屋共用部位和公共場所的清潔衛生、垃圾的收集清運等。

七、交通與車輛行駛、停放秩序的管理。確保本物業區域內車輛行駛、停放有序、交通順暢（不承擔人身、財產保險、保管責任）。

八、維持物業區域內公共秩序，包括安全監控、門崗值勤、巡視，協助公安機關做好安全防范工作等（不承擔人身、財產保險、保管責任）。

九、管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、物品等。

十、負責向業主和物業使用人按規定收取有關物業管理服務費用等。

十一、組織開展社區文化娛樂活動。

十二、業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方須接受委托并按規定收費。

十三、對業主和物業使用人違反《業主公約》的行為，根據具體情況，采取批評、規勸、警告、制止、向物業主管部門報告等措施。

東院物業服務質量標準

（摘《合同》第五章）

乙方須按下列規定，實現目標管理：

1、房屋外觀：清潔衛生、完好無損；

2、設備運行：協調好水、電、汽部門的正常保障，滿足正常使用；

3、房屋及設備、設施的維修、養護：房屋完好無重大缺陷、零修及時率90%以上；

4、公共衛生環境：清潔衛生，無死角，無亂設攤點、廣告牌現象；

5、綠化：定期做好整枝、修剪草坪草地，及時做好病蟲害防治工作，花木長勢良好；

6、交通秩序：劃線停放，管理有序，道路順暢；

7、治安：維護小區正常秩序，治安形勢明顯好轉；

8、急修：24小時接受報修，零修合格率90%以上，隨報隨修；

9、乙方執行江蘇省一級物業管理服務標準，業主和使用人滿意率達到65%以上。

補充說明：（東大院至今沒有專項維修資金，大、中修和更新有困難）

補充以下意見：

1、做好物業公用部位、公用設施設備的維修、養護工作。

（1）對于公用部位、公用設施設備發現問題要及時處理；

（2）雨季來臨前，對房屋漏雨情況作一次調查，分別情況及時作出處理。急修、小修要及時，中修、大修報業主委員會研究處理。

（3）做好與水、電、汽等有關部門的密切配合，確保東院生活區水、電、汽供應順暢。

（4）對于坑凹不平的路面，要有計劃地修補，做到路面平整。

2、做好治安防范工作

（1）西門、南門有專人24小時值勤，做到規范認真，禮貌文明；東小門定時開放，專人值班，以防閑雜人員自由進出物業小區。

（2）東院24小時內有專人值班，巡邏，白天巡邏不少于4次，晚上巡邏不少于6次，做到機警、細心，以便及時發現問題，排除治安隱患，有電話記錄。

（3）對陌生人和車輛進入東院要進行必要的查詢和登記；對拖物外出者要登記。

（4）值勤人員要統一著裝，注意形象。

（5）東院生活區發現安全事故要采取應急措施，并報有關部門。

3、維護好交通秩序。

（1）有交通管理標志牌。

（2）進入東院的車輛要分別進行疏導。

原東院汽車停放指定泊位，外面因事進入東院汽車停放指定地點，并收臨時停車費；幼兒園門口一律不得停放汽車、摩托車、自行車、電瓶車要停放入棚。克服亂停放現象，讓道路順暢。

4、創造良好的衛生環境。

（1）及時清掃。對路面、廣場、花園每天清晨和下午各打掃一次，要清除花園內的雜物、雜草、廢品，每周樓道清掃一次、每周樓道扶手擦拭一次。基本無垃圾、無雜物、無亂堆放、無死角現象，垃圾日產日清。遇暴雨、暴雪必須組織人員及時清掃，1小時內清除積水、積雪。

（2）加強對廣告、攤販、小店的環境衛生管理監督，店面招牌整齊、無外溢現象。無噪音、油煙等污染業主生活。

（3）下水道、化糞池上半年各清理一次，下半年重點檢查發現問題及時處理，做到及時疏通，無堵塞外溢現象，確保公共廁所的衛生、安全。無明顯異味，要有足夠的保潔人員，不得中途減少。

（4）衛生環境要達到創衛的標準。

5、做好綠化工作

（1）每年一次開展對樹木的整枝、花圃的培植、護理。

（2）每年兩次及時噴灑藥水，防止病蟲害，做到無枯死、無破壞、花木長勢良好。

（3）定期剪修草坪、花木、樹枝，無雜草、無裸露，保護建筑小品，確保環境優美。

（4）綠化帶每天清掃一次，無果皮、紙屑、石塊。

6、做好攤位、廣告的管理工作

總的要求：規范、限量。東院攤位不超過20個，幼兒園對面原則上不設點，最多不超過5個，院內不允許攤位過夜。合同以三個月或半年為期限，一人一位。攤位必須有臨時攤位證，服從管理。

做到三不：不影響交通，不影響環衛，不影響院容。

7、人員組織：總建制不少于35人——其中治保不少于15人，環衛不少于11人，水、電、瓦、綠化各1人，辦公室4－5人（總經理、總監、會計、收費員）。

廣告要定地段、定時間，規范整齊。

做到人力配齊，崗位明確，骨干相對穩定，不隨意中途裁人，持證上崗，統一著裝，文明服務。