第一篇：北京市住宅物業管理服務等級標準一級

北京市住宅物業管理服務等級標準一級

（一）基本要求 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。2 承接項目，對住宅共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。3 管理人員和專業操作人員按照政府有關規定取得相應的專業培訓合格證書。4 有物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。5 服務人員佩戴標志，服務主動、熱情，文明用語。6 公開物業管理服務標準、收費依據、收費標準及收費辦法。在公共區域顯著位置公示24小時報修電話，水、電、氣等急迫性報修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄（依法由專業部門負責的除外）。設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業管理服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。每年1次對房屋及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

10建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能隨時保證預案的實施。

11小區內顯著位置設立公共信息欄，配合街道、社區居委會進行公益性宣傳。12冬季、雨季以及重大節假日進行安全檢查。

（二）房屋管理 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發生，有檢修記錄和保養記錄。根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于非因小修不及時進行修繕而發生的大、中修范圍或者需要更新改造的，向委托方提出報告與建議，按有關規定辦理。3 每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。4 定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發現破損及時修補。5按照政府有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。6 對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關主管部門。保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

（三）共用設施設備運行維修養護 對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），共用設施設備保持正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范執行。對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于非因小修不及時進行修繕而發生的大、中修范圍或者需要更新改造的，向委托方提出報告與建議，按有關規定辦理。屬于特種設備的，按照政府有關規定，定期進行檢驗檢測，并符合相關規范。6 設備房保持整潔，無鼠害現象。7 庭院燈、樓道燈損壞及時修復。危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。公共區域內的雨水、污水管道每年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢。

（四）協助維護公共秩序 負責小區公共區域內的公共財產的看護。

2封閉的小區，主要出入口有專人24小時執勤，危及人身安全處設有明顯標志。3 夜間對服務范圍內重點部位、道路進行1次防范檢查和巡邏，每次巡邏人數為2人，做到有計劃、有記錄。對進出小區的車輛進行管理，車輛有序通行、停放。

（五）保潔服務

1.小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。2.小區公共保潔區域每日清掃1次。

3.按照政府有關要求對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。4.在雨、雪天氣應及時對小區內主路、干路積水、積雪進行清掃。

5.發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳，維持正常的生活秩序。

（六）綠化養護管理 按北京市園林局規定的《三級養護標準》養護。

（七）消防管理 有健全的消防管理制度，建立消防責任制。消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。3 消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。每年進行1次消防訓練，保證有關人員掌握消防基本知識和技能。5 發生火情，及時處理，必要時及時報警，積極協助配合消防人員的工作。6 設有消防箱，備存緊急消防物資，設有消防監控中心的要24小時專人值守。

（八）停車管理 有健全的機動車、非機動車停（存）車管理制度和管理方案。2 對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行。3 機動車停車有序，24小時有專人巡視管理。定期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務。5 小區主要道路及停車場有交通標志。地下停車場保證照明，給排水、通風等系統正常運行，各類指示標識清晰。

（九）二次供水管理 二次供水設施設備正常運行。

2水箱內按要求使用紫外線消毒燈，并按規定定期清洗消毒、水質化驗，取得衛生許可證、水質符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋必須上鎖。

3操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證，禁止無關人員進入二次供水機房接近高位水箱。

（十）電梯管理 無人值守電梯,應24小時運行。有人值守電梯，主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話和房號。凡設有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行。4 主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內進行搶修，其它維修應在23點至次日5點以內進行。5一旦發生電梯停電、關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

（十一）裝修管理服務 按照政府有關住宅裝飾裝修管理的規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。受理裝修人的裝修申報登記，與裝修人、施工單位簽訂裝修管理服務協議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線、不符合消防管理規定和治安管理規定等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告政府有關主管部門。業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修管理協議的行為當事人要按照 約定進行違約處理，問題嚴重的要報告行政主管部門。指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。

（十二）水景觀

小區內設置水景觀設施等，在接管時，維修運行要求應有約定，并按約定提供服務。

第二篇：北京市住宅物業服務一級標準

住宅物業服務一級標準

4.1 基本要求

4.1.1 客戶服務場所 設置客戶服務場所，配置基本辦公設備。公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。客戶服務場所工作時間，工作日不少于 8 小時，其他時間設置值班人員。設置并公示24 小時服務電話。

4.1.2 人員 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。從業人員佩戴標志。配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有 2 年以上物業服務企業或相關企業管理工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。

4.1.3 制度 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。建立突發公共事件應急預案。建立物業服務工作記錄。

4.1.4 檔案 建立物業管理檔案。2 配備檔案管理人員。

4.1.5 標志

設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。

4.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業服務合同履行情況、收支情況、本收支預算。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。水、電急修20 分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專項服務企業負責的設備設施應在 30 分鐘內告知。業主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個工作日內回復。每年公開征集1 次物業服務意見，公示整改情況。配合相關部門進行公益性宣傳。按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

4.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。專項服務企業人員佩戴標志。4 對專項服務進行監督及評價。

4.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護

4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。每年第四季度制定下一維修養護計劃。特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。設備機房

1）

每月清潔1 次，室內無雜物。

2）

設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。

4）

設施設備標志、標牌齊全。

5）

張貼或懸掛相關制度、證書。

4.2.2 共用部位 房屋結構

每半年檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按照鑒定結果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。

2）

每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）

每年檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構筑物

1）

每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。

2）

每半年檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每季度巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）

每年檢測1 次防雷裝置。

4.2.3 空調系統 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。

4.2.4 二次供水設施 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

每半年切換1 次備用水泵。每年檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

4.2.5 排水系統 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。污水泵

汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1次，檢查設備運行狀態；每月進行1 次手動啟動測試；每年養護1 次。化糞池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

4.2.6 照明和電氣設備 樓內照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內修復；復雜故障1 周內修復。樓外照明

每2 周巡視1 次，一般故障3 日內修復；復雜故障2 周內修復。應急照明

每日巡視1 次，發現故障，即時修復。低壓柜

每周巡視2 次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。5 低壓配電箱和線路

每季度巡視1次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。控制柜

每季度巡視1次設備運行狀況；每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。發電機

每季度試運行1 次，保證運行正常。配電室、樓層配電間

防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好。

4.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設備運行狀態； 每月表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。對講門口機

每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等； 每季度表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。網絡控制箱

每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。紅外對射探測器

每年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內部除塵1次。圖像采集設備

每周檢查1 次監視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。6 攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內 部除塵1 次。

解碼器

每年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。

云臺

每年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每年表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1 次。巡更點

每半年檢查1 次外觀，發現故障隱患，即時排除；每半年表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。電磁鎖門鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。3 日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。

對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在 15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。

4.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設施，每季度檢查1 次防漏電設施。設置必要的安全警示標志。水質符合衛生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行1 次消防安全培訓。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規定每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。6 消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。

4.3.2 消防設施設備維修養護 火災自動報警系統

1）

火災報警控制器、聯動控制設備

每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。

2）

火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行 2 年后，每隔 3年由專業清洗單位清洗1 次。

3）

備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。消防廣播系統

每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每2 年機柜 內的設備內部除塵1次。防排煙系統

每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速；每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。防火分隔設施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內部除塵1 次；每年檢查維護1 次防火門附件，在門的轉動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養護1 次室內、外消火栓。應急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。

消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。

4.4 綠化養護

4.4.1 基本要求 喬木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。綠籬和色塊

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花壇植物

花壇植物死亡率低于15%。5 草坪

保證基本成活。

4.4.2 綠化養護內容灌溉

根據天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現嚴重旱澇現象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。施肥

根據植物生長情況施肥，一般喬木每 3 年至 4 年施肥 1次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春后施肥1 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。病蟲害防治

植物生長季每月檢查1 次病蟲害發生情況并進行防治，不出現嚴重病蟲害現象。整形修剪

一般喬木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；綠籬和色塊每年生長季節或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生長季節每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草

每年全面除草1 次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。垃圾處理

綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 1次。

4.4.3 工作檢查和記錄

生長季節每月檢查1 次植物生長情況。

4.5 環境衛生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運 按有關規定和標準實行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每5 日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

4.5.2 物業共用部分清潔 樓內

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。

2）

樓道、樓梯

每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。

每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。

電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。天臺、屋面

雨季前清掃1 次天臺、屋面。樓外道路及設施

每日清掃1 次樓外道路。水景 根據水質情況進行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物的預防和控制。

投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔

雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。

4.5.3 工作檢查和記錄

每日抽查1 次清潔質量，做好記錄。

4.6 公共秩序維護

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

4.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

4.6.4 機動車輛憑證出入。

4.6.5 安防控制室設專人24 小時值守；監控影像資料、報警記錄應留存30 日備查。

4.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

4.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。

4.7 裝飾裝修管理

4.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。

4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物業管理區域內公示。

4.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。

4.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。

自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2 日內清運。

第三篇：北京市住宅物業管理服務等級 二 級

北京市住宅物業管理服務等級 二 級 項 目 內 容 與 標 準

（一）基本要求 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。承接項目對住宅共用部位、共用設施設備認真查驗，驗收手續齊全。3 管理人員和專業操作人員按照政府有關規定取得相應的專業培訓合格證書。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全，相關管理制度上墻； 制定物業管理服務、季度工作計劃，并組織實施； 服務人員統一著裝，佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情，文明用語； 建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能隨時保證預案的實施。8 每單元設置信息欄，園區顯著位置開辟公共信息欄。9 公開物業管理服務標準、收費依據、收費標準及收費辦法。10 公開特約有償服務項目及服務標準、收費依據。11 物業項目建立并運用物業管理軟件系統。公示24小時服務報修電話，有專職客戶服務人員，24小時受理業主來訪來電、咨詢、報修和投訴；水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修30分鐘內到達現場；建立報修、投訴臺帳，達到100%回訪、回復；夜間有管理人員值班，處理突發緊急事件。每年集中進行1次公開的物業管理服務滿意度調查，滿意率80%以上。每年至少組織2次社區文化活動及便民活動。15 通過ISO9001質量管理體系認證； 16冬季、雨季以及重大節假日進行安全檢查。17物業公司對外包服務項目應承擔總承包方應盡義務。

（二）房屋管理 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發生，有檢修記錄和保養記錄。每年1次對房屋及共用設施設備進行安全普查。根據普查結果制定、季度維修保養計劃及大中修計劃； 根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于非因小修不及時進行修繕而發生的大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議； 每周巡視2次樓內公共部位，樓內設施無安全隱患，巡視有記錄。5 保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的2個工作日內完成；照明設施一般的故障（損壞的燈座、燈泡、開關等）2天內安排修復完成，其他故障5個工作日內完成，保持樓道照明燈具80%能正常使用。按照政府有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關主管部門。保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

（三）共用設施設備運行維修養護 對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。2 建立共用設施設備清冊和檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄； 有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范執行。4 對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。5 特種設備及儀器儀表按照政府有關規定定期進行檢驗檢測，符合相關規范。設備房保持整潔，有防鼠措施，無鼠害現象。對危及人身安全的設施設備設置警示性標志和制定防范措施；設施設備出現安全隱患及維修期內設置警示標志。設備房內相關操作規程上墻張貼；來訪登記；無鼠害；配有流體流向標識、設備運行狀態標識、危險設備配警示標識等；

9公共區域內的雨水、污水管道每年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道及井發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。

10、建立設備設施巡視制度，有專人巡視并有記錄鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過8小時。

11、每周對園區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視1次。設施設備能正常使用，無安全隱患。

12、使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。

（四）協助維護公共秩序 負責小區公共區域內的公共財產的看護。實行封閉式管理，出入口24小時有專人值守，危及人身安全處有明顯標志。對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區。夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于2次的防范檢查和巡邏，每次巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄。夜間主出入口及停車場工作人員需配置通訊設備，收到報警信號后應在10分鐘內趕到現場。有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規范、清晰，對進出小區的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。7 控制中心24小時值班，負責小區監控，并處理各類報警信息。

（五）保潔服務 實行垃圾分類、垃圾裝袋、容器封閉、日產日清 2 小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。小區公共保潔區域每日清掃2次；發現堆積物和遺灑物及時清理。無明顯暴露垃圾，無衛生死角； 樓內地面每日清掃1次，地面無垃圾堆積；樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦抹2次（高層每周1次）；天花板、公共燈具每半年除塵1次；樓內門、窗等玻璃內面每二周擦拭1次，其中底層門廳玻璃每日擦拭1次； 電梯轎箱每日擦拭2次，目視無污跡 樓項天臺、屋頂每月清掃1次，有天臺、內天井的每日巡視檢查1次，無垃圾雜物。按照政府有關要求對公共區域進行滅鼠、滅蠅、滅蟑、殺蟲、消毒活動。消殺前張貼通知，滅害藥物投放處有明顯標示 在雨、雪天氣應及時對小區內主路、干路積水、積雪進行清掃。9 公共部位定期進行消毒；發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。

（六）綠化養護管理

1制定綠化養護計劃 按北京市園林局規定的《二級養護標準》養護。

（七）消防管理 有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案。2 消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護。3 公共消防設施和器材、消防安全標志、疏散通道、應急燈、安全出口等設施符合國家相關規定，每半年集中進行1次檢查，發現問題及時維修； 消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。5 每年對滅火器進行1次年檢，確保滅火器有效。每年進行1次消防訓練，保證有關人員掌握消防基本知識和技能。7 每年至少進行1次消防安全宣傳教育。發生火情，及時處理，必要時及時報警，積極協助配合消防人員的工作。消防監控中心24小時專人值守，當值人員持證上崗，設有消防箱，備存緊急消防物資

（八）停車管理 有健全的機動車、非機動車停（存）車管理制度和管理方案。2 24小時設專人對進出小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行。機動車停車有序，24小時有專人巡視管理，遇車輛進出及時引導并記錄。定期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務。5 小區主要道路及停車場有交通標志。停車管理服務費按照政府有關規定或合同約定收取。7 保證地下停車場照明、給排水設備設施的正常使用。設立非機動車庫（棚），非機動車停放有序，憑證進出車輛存放處。

（九）二次供水管理 二次供水設施設備正常運行。遇緊急情況需停水時，需張貼通知并保證小區用水。

3水箱內按要求使用紫外線消毒燈，并按規定定期清洗消毒、水質化驗，取得衛生許可證、水質符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋必須上鎖。操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證，禁止無關人員進入二次供水機房接近高位水箱。發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒和清洗。

（十）電梯管理 無人值守電梯,應24小時運行。有人值守電梯，主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話和房號 2 設有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行。3 有發生緊急情況時的處置預案，一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，物業管理人員、專業技術人員須在10分鐘內到達現場進行處理和救助。電梯發生一般故障，專業維修人員20分鐘內到達現場修理 5 主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修，應在2小時內搶修完工，其他維修應在公示欄張貼通知，于24點至次日5點內進行維修工作； 設專人對電梯保養進行監督，每月至少檢查1次并記錄；

（十一）裝修管理服務 按照政府有關住宅裝飾裝修管理的規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。受理裝修人的裝修申報登記，與裝修人、施工單位簽訂裝修管理服務協議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。3 對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理； 裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場，檢查裝修方案，發現改變房屋外觀、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線、不符合消防管理規定和治安管理規定等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告政府有關主管部門。對違規裝修、違章搭建及時勸阻，并下發書面違章通知，未及時停止違章施工的，需向主管部門報告。業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修管理協議的行為當事人要按照約定進行違約處理，問題嚴重的要報告行政主管部門。7 指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。集中裝修期間裝修垃圾每天清運1次；

第四篇：北京市住宅物業服務等級規范

北京市住宅物業服務等級規范(一級)(試行)

(京建物[2007]1209號)

為進一步加強行業監管，促進物業服務質價相符、公開透明，北京市建委《住宅物業服務等級規范(一級)(試行)》(以下簡稱規范)經網上公示廣泛征求意見，在完成標準化試點工作并對具體內容做出修訂完善后于12月20日正式頒布，自2008年1月1日起施行。《規范》11項內容成為物業服務必須達標的“規定動作”。

《規范》的11項“規定動作”共包括綜合要求、房屋維修養護、共用設施設備運行及維修養護、電梯服務、消防服務、二次供水管理、協助維護秩序、清潔服務、綠化養護、停車服務、裝飾裝修服務，每項均配有考評細則及相應分數，是今后物業服務必須達到的標準，也是主管部門監管的重要內容。

一、綜合要求

01、依據有關規定,簽訂規范的物業服務合同，各方權利義務明確。

02、承接項目時，對住宅共用部位、共用設施設備進行認真查驗，做好記錄。03、從業人員按照有關規定取得相應的專業培訓合格證書。04、物業服務方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。05、服務人員佩戴標志，服務主動、細致、周到，用語文明。

06、在物業服務中心懸掛（或張貼）物業企業資質證書（或復印件）、項目負責人照片，公示物業服務標準、收費依據、收費標準。

07、在公共區域顯著位置公示24小時報修電話，有服務人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場，由專業機構負責的，發現問題應及時通知有關機構，有報修、維修記錄。

08、涉及住戶正常生活的物業服務重要事項，應在小區主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。

09、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一維修和服務計劃，并按規定組織實施。

10、對區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規的行為，應及時勸阻，報告主管部門，也可依據管理規約等約定提起訴訟。

11、建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能立即實施。

12、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進行安全檢查。

13、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。

14、公布公共服務的收支情況。

15、小區內顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進行公益性宣傳。

二、房屋維修養護

01、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。02、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。

03、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

04、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發現破損及時修補。05、按照有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。06、保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

07、對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。

08、按照有關規定使用、管理人防工程和普通地下室。

三、共用設施設備運行及維修養護

01、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。

02、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。

03、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。

04、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。

05、屬于特種設備的，按照有關規定，進行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。

06、設備房保持整潔，無鼠害現象。

07、庭院燈、樓道燈損壞及時修復。

08、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業機構負責的除外，但發現問題應及時通知有關部門）。

09、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。

四、電梯服務

01、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行。

02、電梯工夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話和房號。

03、設有高峰梯的，在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。

04、電梯出現故障時，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。

05、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關部門。委托其他單位提供電梯維保等服務的，應與受托單位簽訂書面協議，明確并監督受托單位落實責任。

五、消防服務

01、有消防管理制度。

02、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。

03、消防設施設備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。

04、每年進行1次消防訓練，相關人員掌握消防基本知識和技能。

05、發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。06、設有消防箱，備存緊急消防物資；設有消防監控中心的，24小時有專人值守。

六、二次供水管理

01、二次供水設施設備正常運行。

02、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質化驗，取得衛生許可證，水質符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。

03、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。

七、協助維護秩序

01、看護小區共用部位和共用設施設備。

02、有可能危及人身安全處設有警示標志。

03、封閉的小區，主要出入口有專人24小時執勤。

04、夜間（22：00-6：00）對服務范圍內重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。

八、清潔服務

01、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。

02、小區公共清潔區域每日清掃1次。

03、保持電梯轎箱清潔衛生。

04、按照有關規定對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。

05、在雨、雪天氣應及時對小區內主路、干路積水、積雪進行清掃。

06、發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。

九、綠化養護

01、綠化基本充分，無明顯裸露土地。

02、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現象。

03、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。

04、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產垃圾。

十、停車服務

01、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。

02、引導進出小區車輛有序通行。

03、主要道路及停車場有交通標志。

04、小區內的機動車輛憑證出入，臨時進入小區的機動車輛進行登記。05、機動車停放有序，24小時有專人巡視。

06、定期存放的，應簽訂停車服務協議，明確雙方的權利義務。

07、地下停車場照明、給排水、通風等系統正常運行，各類指示標識清晰。08、交通設施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。

注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。

十一、裝飾裝修服務

01、按照有關規定和管理規約（臨時管理規約）約定，建立住宅裝飾裝修服務制度。

02、受理業主或使用人的裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協議，告知業主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

03、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場，有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線、消防設施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應報告主管部門。

04、裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修服務協議的當事人應按照約定處理，問題嚴重的應報告主管部門。

05、指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。

第五篇：市住宅物業管理服務標準

文章標題：市住宅物業管理服務標準

一、普通商品住宅物業管理服務標準

項目

范圍

工作內容及要求

（一）綜合管理

小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理

（1)負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；

（2)每年一次對房屋及設施設備進行安全

普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；

（3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫

性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；

（4)協助召開業主大會并配合其運作；

（5)管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；

（6)與業主簽定物業服務合同等手續；公開服務標準、收費依據及標準;

（7)應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；

（8)全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；

（9)每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數80％。

（10）建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。

（二）房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護

按《__市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備

確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：

（1）樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；

（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；

道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；

（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損；

（4）負責小區智能化設施的日常運行維護；

（5）定期清洗外墻。

（三）綠化

小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地

按市園林局規定的《二級養護標準》養護。

（四）保潔

小區規劃紅線以內，業主戶門以外

維護和保持服務范圍內的清潔衛生,包括：

（1)有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

（2)設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；

（3)每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；

（4)對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃;

（5)按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；

（6)在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。

（7)發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。

（五）公共

秩序

維護

小區規劃紅線以內，業主戶門以外

公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：

（1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；

（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；

（3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；

（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；

（5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處

理。

（六）停車

管理

機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的管理

（1）有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；

（2）對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；

（3）保證停車有序，24小時設專人看管；有發生緊急情況預案；

（4）長期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務等。

（七）消防

管理

公共區域消防設施的維護及消防管理

（1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案；

（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；

（3）定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

（4）發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。

（八）高壓

供水

養護、運行、維修

（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預案；

（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格；

（3）維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

（4）發生突發公共衛

生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

（九）電梯

養護、運行、維護

（1)主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；

（2)凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；

（3)主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發生緊急情況時的處置預案；

維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

（4）一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

（十）裝修

管理

服務

房屋裝飾裝修管理

（1）有健全的裝修管理服務制度；

（2）查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；

（3）裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛；

（4）業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；

（5）及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

二、經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準

項目

范圍

工作內容及要求

（一）綜合管理

小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理

（1）負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；

（2）每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；

（3）白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；

（4）協助召開業主大會并配合其運作；

（5）管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料基本齊全；

（6）與業主簽定物業服務合同等手續；公開服務標準、收費依據及標準；

（7）全體員工統一佩帶有相片胸卡，持證上崗；

（8）每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見戶數不低于總戶數60％。

（9）建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。

（二）房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護

按《__市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、供暖等設備

（1）樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；

（2）保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；

（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損。

（三）綠化

小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地

按市園林局規定的《三級養護標準》養護。

（四）保潔

小區規劃紅線以內，業主戶門以外

（1）設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；

（2）每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內基本無廢棄雜物；

（3）按規定進行消毒、滅鼠等活動；

（4）在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。

（5）發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。

（五）公共

秩序

維護

小區規劃紅線以內，業主戶門以外

（1）相對封閉：做到小區主要出入口全天有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；

（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理，保持車輛行駛通暢；

（3）發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。

（六）存車

管理

機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的看管

（1）有機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；

（2）對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；

（3）保證停車有序，24小時設專人看管；

（4）長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務等。

（七）消防

管理

公共區域消防設施的維護及消防管理

（1）有消防管理制度，建立消防責任制；

（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；

（3）定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

（4）發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。

（八）高壓

供水

養護、運行、維修

（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預案；

（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格；

（3）維修服務執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

（4）發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

（九）電梯

養護、運行、維護

（1）主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層設有電梯門的，均須開啟載客；

（2）凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；

（3）主梯維修時，用備用梯運行；無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發生緊急情況時的處置預案；

（4）維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

（5）一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

（十）裝修

管理

服務

房屋裝飾裝修管理

（1)有健全的裝修管理服務制度；

（2)查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；

（3)裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛；

（4)業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；

（5)及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

《__市住宅物業管理服務標準》有關問題的說明

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一、制定本標準的目的：促進物業管理企業服務行為的規范化、標準化，為業主和物業管理企業雙方簽訂物業服務合同提供依據，為政府主管部門和業主委員會監督物業管理企業的服務質量提供依據。

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二、本標準是物業管理企業提供物業管理服務的指導性標準，也是物業管理企業申請資質等級和資質年審的考核標準。

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三、標準分為兩類：一適用于普通商品住宅物業管理；二適用于經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業管理。

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四、本標準服務項目分為綜合管理、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務等十項，每項又分為服務范圍、工作內容及要求兩個方面。其中，房屋及小區共用部位共用設施設備由專業服務單位負責管理的除外。

__本標準與原《__市居住小區物業管理服務標準》相比，增加的主要內容是：要求物業管理企業建立起各種突發公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施，一旦發生公共突發事件，能夠從容應對；在平時，要求物業管理企業做好各項預防工作，并加強對員工的培訓和業主的宣傳，防患于未然。

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五、標準中未涉及的服務內容及標準，有法律法規及政策規定的，按相應法規及政策執行；沒有規定的，由物業管理委托雙方協商議定。

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六、公寓、別墅等住宅及非住宅的物業管理服務超出本服務標準的，可以自行確定服務的深度和廣度，由物業管理委托雙方結合實際情況自行確定。

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